Eigen huis verliest gouden glans

Eigen huis verliest gouden glans
Visie op de Nederlandse huizenmarkt 2015-2025
ING Economisch Bureau
Maart 2015
Wat moeten huizenkopers weten?
Trends op de woningmarkt tot 2025
Een koophuis is geen investering meer,
maar weer alleen om in te wonen
De verschillen tussen de randen van het land
en de steden nemen toe
• De prijzen zullen gemiddeld slechts 2% per jaar groeien.
Dat is veel minder dan vroeger.
• Gunstig voor de prijzen is:
- Dat het aantal huishoudens groeit.
-Dat huren duurder wordt en nieuwbouw achterblijft, zeker de
eerste jaren.
-Dat de inkomens groeien, hoewel langzamer dan in eerdere
decennia.
• Nadelig voor de prijzen is:
-De vergrijzing, hierdoor komen steeds meer afgeloste woningen
te koop.
- Nieuwe regels: meer geld meenemen, minder renteaftrek.
-Meer fluctuerende inkomens, waardoor de kans op gedwongen
verkoop toeneemt.
• De eerste paar jaren zullen voor wat betreft de prijzen de beste
jaren van dit decennium zijn.
• Door extra aflossingen en het inbrengen van eigen geld neemt
het risico op restschulden wel af.
• De prijzen aan de randen van het land staan extra onder druk
door vergrijzing.
• De steden blijven groeien en ook hogere huren en bouwkosten
stuwen er de prijzen.
2
Ruime en dure woningen minder in trek
• Steeds meer ouderen wonen in een ‘te groot’ huis waar ze op
termijn van af willen of moeten.
• De lagere hypotheekrenteaftrek drukt de prijzen van grote en
dure huizen.
• Dit speelt sterker aan de randen van het land.
Woningmarkt verstilt aan randen van land
• Aan de randen van het land wisselen weinig huizen van eigenaar,
huizen staan er lang te koop.
• Lokale dienstverleners, zoals notarissen en de detailhandel
hebben hier last van.
De woningmarkt 2015-2025
METname
NAMEgezinnen
GEZINNEN
WONEN
IN KOOPWONINGEN
Met
wonen
in koopwoningen
Inleiding
• In het verleden zijn in Nederland de prijzen van koopwoningen
over een zeer lange periode fors in prijs gestegen. Een koopwoning werd door veel mensen gezien als een goede investering.
• De crisis heeft dit beeld gekanteld en het besef gebracht dat het
niet vanzelfsprekend is dat huizenprijzen altijd blijven stijgen.
• De afgelopen jaren hebben we de Nederlandse koopwoningmarkt
zien veranderen. De vraag is hoe het beeld is voor de komende
tien jaar.
• Het ING Economisch Bureau analyseert de woningmarkt aan de
hand van een ‘denkmodel woningmarkt’ met drie onderdelen:
behoefte, beschikbaarheid en betaalbaarheid.
In deze analyse staan drie vragen centraal:
• Hoe ontwikkelen de huizenprijzen zich?
• Hoe verschilt dit per regio?
• Hoe dynamisch is de woningmarkt?
0%
25%
50%
75%
100%
Alleenwonenden
Paren
Koopwoning
Sociale huur
Gezinnen
Overige huur
Eenoudergezin
Ander
De Nederlandse woningmarkt anno 2015
• 17 miljoen inwoners wonen in ruim 7,5 miljoen woningen.
• Steeds meer mensen bezitten hun woning: 55% van alle huishoudens wonen in een koopwoning.
• Gezinnen wonen meestal in een koopwoning.
• Alleenwonenden, jongeren en eenoudergezinnen huren vooral.
3
Wat drijft de huizenmarkt?
B EHOEFTE
B ESCHIKBAARHEID
B ETAALBAARHEID
•Hoe hard groeit de bevolking?
Hoeveel huishoudens komen erbij?
•Hoeveel woningen worden er gebouwd?
• Wat kost het alternatief: huren?
Pagina 10
Pagina 11
Pagina 6, 8, 9
•Wat voor soort huishoudens komen erbij?
• Hoe ontwikkelen de inkomens zich?
Pagina 12, 13
Pagina 7
•Stromen mensen door naar de woning die goed
bij ze past, of wonen ze te klein of te groot?
Pagina 9, 27, 28, 29
• In hoeverre is de hypotheekrente aftrekbaar?
Pagina 15
• Hoeveel geld mogen mensen lenen?
Pagina 15
•Waar willen mensen wonen?
Pagina 19-23
• Hoe hoog is de hypotheekrente?
Pagina 16
• Hoeveel zijn de kosten koper?
Pagina 27
4
Deel I
Gematigde prijsontwikkeling
5
Het aantal huishoudens groeit nog
B EHOEFTE
Aantal huishoudens groeit, maar langzamer
De Nederlandse bevolking groeit minder snel dan de afgelopen decennia. Toch komen er de komende tien jaar nog
zo’n 600.000 mensen bij. Dat zijn er 60 duizend per jaar.
Bevolkingsgroei neemt af, maar aantal huishoudens
groeit nog flink tussen 2015-2025
HET AANTAL HUISHOUDENS GROEIT NOG
160.000
FOCUS VAN
DEZE PUBLICATIE
50.000 extra huishoudens
Nederlanders wonen met steeds minder mensen in één
huis. Dat komt omdat mensen minder kinderen krijgen en
vaker alleen wonen. Deze trend zal zich ook de komende
tien jaar doorzetten. Zo komen er elk jaar zo’n 50 duizend
huishoudens bij. De behoefte aan woningen zal dus ook in
dat tempo toenemen.
Lichte opwaartse prijsdruk
Hoewel het groeitempo van het aantal huishoudens lager
ligt dan in eerdere decennia (over tien jaar zijn er 7 procent meer huishoudens dan nu, in eerdere decennia lag het
groeitempo hoger, tot wel 30 procent in de jaren zestig),
zorgt de groei wel voor opwaartse druk op de gemiddelde
woningprijzen in Nederland. In de loop van de tijd neemt
deze druk af, omdat het aantal huishoudens steeds langzamer toeneemt.
Pas na 2035 geen groei huishoudens meer
Na 2035 zal het aantal huishoudens in Nederland echt
nauwelijks meer groeien. Dat betekent dat vanaf dat moment het totaal aantal huizen in Nederland stabiel kan
blijven. Tot die tijd zullen er nog zo’n 800.000 huishoudens
bijkomen, waarvan 500.000 in de komende tien jaar.
6
Jaarlijkse bevolkingsgroei
Jaarlijkse huishoudensgroei
120.000
81.000
80.000
90.000
59.000
51.000
40.000
27.000
10.000
0
1950-1975
Bron: CBS
1975-2000
2000-2015
2015-2025
2025-2035
2035-2045
4.000
2045-2060
Kleinere woningen in trek
B EHOEFTE
Vooral behoefte aan kleine woning
In de komende tien jaar wordt driekwart van de totale huishoudensgroei veroorzaakt door alleenstaanden: er komen
370 duizend van deze eenpersoonshuishoudens bij. Dit zijn
met name alleenstaande 65-plussers. Het aantal gezinnen
met kinderen zal juist afnemen. De behoefte aan kleine
woningen zal hiermee sterker toenemen dan die naar grote woningen.
Meer alleenstaanden en 65-plussers, minder gezinnen met kinderen
2015
2025
+80.000 huishoudens
Alleenwonend jong
Jong paar
-140.000 huishoudens
Gezin
Eenoudergezin
+240.000 huishoudens
Oud paar
+290.000 huishoudens
Alleenwonend oud
1 figuur is 150k huishoudens
7
Jongeren na crisis weer op de markt
B EHOEFTE
Jongeren bleven afgelopen jaren thuis wonen
Sinds de crisis is het aantal thuiswonende jongeren met 80
duizend toegenomen. Voor een klein deel kwam dat doordat er simpelweg meer jongeren waren (dit verklaart een
derde van de toename). Maar het grootste deel wordt verklaard uit veranderend gedrag: meer jongeren bleven thuis
wonen in plaats van in een eigen woning. Onder jongeren
nam het aandeel dat in een eigen huis woonde dus af.
Beperkte inhaalvraag van jongeren tot 2018
Wanneer de economie de komende jaren aantrekt, zullen
veel thuiswonende jongeren het ouderlijk huis weer willen
verlaten. Het aandeel thuiswonende jongeren zal de komende jaren daardoor weer ‘normaliseren’ van 35 procent naar
32 procent. Dat aandeel is in de afgelopen jaren overigens
wel wat opgelopen, met name doordat allochtone jongeren
nu vaker thuis wonen dan bijvoorbeeld in de jaren negentig.
Per saldo zullen er in 2018 30 duizend minder jongeren
thuis wonen dan in 2014. Dit vertaalt zich niet direct in een
vraag naar 30 duizend koopwoningen. Slechts een minderheid (30 tot 40 procent) zal een koopwoning betrekken.
Een deel van hen zal immers samen gaan wonen en bovendien huren jongeren vaak. Per saldo resulteert een extra
vraag naar koopwoningen van zo’n 2.700 woningen per
jaar tussen 2015-2018. De komende jaren kan dit een klein
opwaarts effect hebben op de gemiddelde huizenprijzen,
dat daarna weer verdwijnt.
Na recente toename zullen weer minder jongeren thuiswonen...
Aantal
thuiswonende
jongeren (20-30)
AANTAL THUISWONENDE
JONGEREN
800.000
689.000
725.000
645.000
2006
2010
690.000
600.000
400.000
200.000
0
1998
2002
2014
2018
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
...aandeel thuiswonende jongeren terug naar 32%
Aandeel thuiswonende jongeren (20-30)
36%
35%
34%
33%
32%
31%
30%
1998
2002
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
8
622.000
643.000
2006
2010
2014
2018
Uitstroom ouderen komt langzaam op gang
B EHOEFTE
Vergrijzing leidt eerst tot ‘te groot wonen’
UITSTROOM BABYBOOMERS
NAna
2025
OP GANG
Uitstroom
babyboomersKOMT
komtPAS
pas
2025
op gang
Voor de woningmarkt is het relevant om te zien wanneer de
relatief grote groep naoorlogse ouderen hun huis te koop zet.
De komende tien jaar wonen de meeste van deze zogenaamde
babyboomers nog in het huis waarin zij nu wonen. Dit zijn vaak
grote huizen, waar ze zijn blijven wonen na het ‘uitvliegen’
van hun kinderen. Soms zal één van beide partners overlijden,
maar de achterblijvende partner blijft dan meestal in hetzelfde
huis wonen. Gedurende het komende decennium woont deze
generatie in een huis dat voor hen ruim bemeten is. Consumenten
geven nu al aan dat ze vaak ‘te groot’ wonen: ruim 1 op de 5
zegt dat dit het geval is, zo blijkt uit de ING Vraag van Vandaag.
Jaarlijkse
uitstroom uit koopwoningen generatie ‘45-’50 (x1000 huishoudens)
(X1000 HUISHOUDENS)
JAARLIJKSE UITSTROOM UIT KOOPWONINGEN GENERATIE ‘45-50
4
vanaf
2015
vanaf
2020
Vanaf 2025 – de eerste babyboomers passeren dan de tachtig zal door hun overlijden geleidelijk een steeds groter deel van hun
woningen op de markt komen. In 2025 gaat het om een kleine
10 duizend woningen per jaar. Dit zijn vaak gezinswoningen, die
meestal helemaal of grotendeels zijn afgelost.
De komende tien jaar is de uitstroom nog beperkt en is er slechts
een licht drukkend effect op de gemiddelde huizenprijzen.
9
vanaf
2035
vanaf
2040
Alleenwonend
0
Samenwonend
-2
Totaal
-4
-8
-10
-12
-14
-16
Deze verkopen hebben een drukkend effect op de prijs. Dat komt
zowel door het aantal woningen dat wordt aangeboden, als door
het feit dat deze woningen meestal al zijn afgelost. De verkopers
kunnen daardoor gemakkelijker zakken met hun prijs. Dit effect
wordt nog eens versterkt doordat erfgenamen de opbrengst
moeten delen met hun familie en de fiscus.
vanaf
2030
2
-6
Steeds meer grote en afgeloste woningen te koop
vanaf
2025
-18
-20
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
Huren wordt duurder
B EHOEFTE
Stijgende huren zorgen voor duurdere koopwoningen
De minderheid van de Nederlandse huizen is een huurwoning. Toch
gaat het hier om 45% van de woningen. Ontwikkelingen in de
huurmarkt hebben ook effect op de koopwoningmarkt. Het belangrijkste effect loopt via de hoogte van de huren. Vanaf 2013
mochten de huren harder stijgen dan de inflatie. Voor hogere inkomens zijn de huren nog eens extra verhoogd om ‘scheefwonen’
tegen te gaan. Van vrijgekomen huurwoningen worden de huren
bovendien vaak sterk verhoogd. Ook de komende jaren zullen
de huren meer stijgen dan de inflatie. Dan geldt de zogenaamde
‘huursombenadering’, waarbij vooral goede woningen op een aantrekkelijke locatie extra in prijs zullen stijgen.
Dit huurbeleid maakt huren duurder. Het effect daarvan is dat de
vraag naar koopwoningen stijgt en dit heeft een opwaarts effect op
de gemiddelde huizenprijzen in Nederland.
Verkoop van huurwoningen kan prijzen drukken
De komende jaren zullen woningcorporaties naar eigen zeggen
15 duizend woningen per jaar verkopen. Dit is voor de corporaties
voldoende om de financiële druk van overheidsbeleid op te vangen. Deze verkoopaantallen liggen niet hoger dan de afgelopen
jaren. Wanneer in een wijk veel huurwoningen worden verkocht,
drukt dat de prijzen in de buurt iets. Bij het huidige verkoopvolume
zal het voor de gemiddelde huizenprijzen in Nederland gaan om
een klein prijsdrukkend effect. Mochten de corporaties door beleid
gedwongen worden meer te verkopen, dan kan het effect sterker
uitpakken.
10
Bouw blijft eerst achter bij vraag
B ESCHIKBAARHEID
Nieuwbouw bleef laatste jaren achter
BOUW BLIJFT EERST ACHTER BIJ VRAAG
De afgelopen jaren viel de vraag weliswaar grotendeels
weg, maar het nieuwbouwaanbod bleef nog verder achter. Wel werden de laatste jaren veel woningen gesplitst
of verbouwd en andere gebouwen geschikt gemaakt als
woning. Zo is het aanbod de afgelopen jaren toch op peil
gebleven en kon de groei van het aantal huishoudens worden opgevangen.
Nieuwbouwproductie en groei aantal huishoudens (x1000)
Bouwproductie trekt met vertraging aan
Het komende decennium komen er jaarlijks 50 duizend
huishoudens bij. De eerstkomende jaren ligt dat aantal zelfs
nog wat hoger. Dat komt door demografische ontwikkelingen en wat inhaalvraag. Tegelijk trekt de bouwproductie
aan, maar vanwege de doorlooptijd van het bouwen van
een huis, zal de groei van het aantal nieuwbouwwoningen
later op gang komen. De eerste jaren kan de nieuwbouw
de toegenomen vraag naar woningen dus niet bijbenen.
Dit heeft eerst een opwaarts effect op de prijzen. In latere
jaren, als de bouw de toename van het aantal huishoudens
overstijgt, werkt dit juist prijsdrukkend.
11
Tot 2018 groeit bouw minder snel dan het aantal huishoudens
Nieuwbouw
120.000
Groei aantal huishoudens
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1990
1995
Bron: CBS, EIB, ING Economisch Bureau
2000
2005
2010
2015
2020
Matige inkomensgroei
B ETAALBAARHEID
Huishoudinkomen legt de basis voor huizenprijzen
In een theoretische wereld, waarin het aantal huizen perfect meebeweegt met het aantal huishoudens en waar financieringskosten geen rol spelen, legt de inkomensgroei van huishoudens de basis voor de huizenprijsontwikkeling. Hun inkomen bepaalt
immers hoeveel mensen voor een huis kunnen betalen. In het verleden bedroeg de gemiddelde groei van het huishoudinkomen
3,5 procent per jaar.
Het inkomensniveau is op lange termijn afhankelijk van drie factoren:
hoe hoger de productiviteit, des te hoger het inkomen
1 De productiviteit van werkenden
hoe hoger de inflatie, des te hoger het inkomen
2 De inflatie hoe meer uren worden gewerkt, des te hoger het inkomen
3 Het aantal gewerkte uren Komende 10 jaar beperkte inkomensgroei huishoudens
Bovenstaande 3 factoren ontwikkelen zich het komende decennium gematigd:
Productiviteitsgroei:
Inflatie:
1,2% p.j.
1,5% p.j.
gelijk aan het langjarig gemiddelde
loopt geleidelijk op van 0,7% nu tot
net onder 2% in 2025, in lijn met de
doelstelling van de Europese Centrale Bank. Dit inflatiepercentage is
lager dan in het verleden.
12
Aantal gewerkte uren
per huishouden:
-0,2% p.j.
de arbeidsparticipatie neemt toe,
maar huishoudens worden kleiner
en het gemiddeld aantal uren dat
mensen werken daalt. In het verleden nam het aantal gewerkte uren
per huishouden juist licht toe.
Dus hoe zal het (nominaal) inkomen per
huishouden zich de komende 10 jaar
ontwikkelen?
Per saldo zal het gemiddelde (nominale) huishoudinkomen zo de komende 10 jaar stijgen
met zo’n:
2,5% p.j.
De inkomensstijging is positief voor de huizenprijzen, maar wel beduidend minder positief dan in
de afgelopen decennia, toen het huishoudinkomen gemiddeld 3,5 procent groeide.
Flexibele arbeidsmarkt drukt prijs
B ETAALBAARHEID
Inkomen gaat meer fluctueren
Een derde van de beroepsbevolking werkt nu als flexwerker, uitzendkracht, zelfstandig ondernemer of op basis van
een tijdelijk contract. Vooral jongeren hebben steeds vaker
zo’n flexibele arbeidsrelatie. De komende tien jaar zal volgens ING het aandeel zelfstandigen en flexibele arbeidskrachten nog verder toenemen, tot 37% in 2025.
Steeds
flexibele
arbeidskrachten…
STEEDS
MEERmeer
FLEXIBELE
ARBEIDSKRACHTEN
Aandeel
zelfstandigen
enARBEID
flexibele
arbeid in beroepsbevolking
AANDEEL
ZELFSTANDIGEN
EN FLEXIBELE
IN BEROEPSBEVOLKING
35%
30%
Zelfstandig
25%
Flex
20%
15%
Vanaf 2015 wordt de arbeidsmarkt bovendien hervormd.
Door de hervorming van ontslagrecht zullen mensen met
een vast contract vaker van baan wisselen. In het komende
decennium zullen inkomens daarom steeds meer fluctueren.
Inkomensfluctuaties drukken de prijzen
Huizenkopers en huizenbezitters lopen zo meer risico op
een inkomensval. Meer risico betekent voor huizenkopers
meer moeite bij de financiering van een nieuwe woning.
Voor bestaande huizenbezitters kan een inkomensval daarnaast betekenen dat ze eerder worden ‘gedwongen’ te
verkopen. Beide ontwikkelingen drukken de huizenprijzen
het komende decennium.
10%
5%
0%
1997
2001
2005
2009
2013
…MET
NAME name
ONDER JONGEREN
…met
onder jongeren
AANDEEL FLEXIBELE ARBEID EN ZELFSTANDIGEN NAAR LEEFTIJD
Aandeel flexibele arbeid en zelfstandigen naar leeftijd
!
70%
1997
2001
60%
2005
50%
2013
40%
30%
20%
10%
0%
15-25
jaar
Bron: CBS
13
25-35
jaar
35-45
jaar
45-55
jaar
55-65
jaar
Verleden: Regels en rente dreven prijzen op
B ETAALBAARHEID
Huizenprijzen weken decennialang af van hun economische basis
1970 – 2014: Huizenprijzen stijgen sneller dan inkomens…
Het nominale huishoudinkomen – de ‘economische basis’ voor de huizenprijsontwikkeling – steeg de afgelopen decennia met gemiddeld 3,5 procent per jaar. De
huizenprijzen stegen tussen 1970 en 2014 met 5,6 procent echter veel harder dan
het gemiddelde huishoudinkomen. Vier krachten hadden een positief effect op de
prijzen.
1
6
Begin jaren ‘90
De regelgeving werd soepeler: mensen konden steeds meer lenen, zo mocht
ook het tweede inkomen worden meegeteld voor het aanvragen van de hypotheek.
Structurele daling van hypotheekrente
2
Midden jaren ‘90
Nieuwe hypotheekvormen kwamen op (zoals aflossingsvrije hypotheken,
spaar- en beleggingshypotheken). Hierdoor vielen de maandlasten voor huizenkopers lager uit. Tussentijds aflossen gebeurde maar op beperkte schaal.
Soms (bij volledig aflossingsvrij) bestond de maandlasten alleen maar uit rente.
Ook zo konden meer mensen zich een koophuis veroorloven.
3
Vanaf 2011
De overdrachtsbelasting werd verlaagd van zes naar twee procent. Dit
maakte koopwoningen betaalbaarder.
Gemiddeld
over alle looptijden
STRUCTURELE DALING VAN HYPOTHEEKRENTE
14
12
10
8
6
4
4
Structureel
De afgelopen jaren is de hypotheekrente structureel gedaald. Ook hierdoor
werd het goedkoper om een huis te kopen en nam het aantal mensen dat een
huis konden kopen toe. De dalende rente had zo een positieve invloed op de
huizenprijsontwikkeling.
14
2
0
1975
1985
1995
Bron: CBS, DNB, ING Economisch Bureau
2005
2015
Regels drukken prijs
B ETAALBAARHEID
TOEKOMST: REGELS DRUKKEN PRIJS
Regelgeving drukt komend decennium de prijzen
HOE ZIJN DE REGELS RECENTELIJK AANGESCHERPT?
Nieuwe regels zullen de huizenprijs het komende decennium beïnvloeden.
Het gaat om vier typen regels:
1
Bij aankoop meer geld zelf meenemen
Vanaf 2018 is het maximale leenbedrag gelijk aan de waarde van het huis.
Er is politieke discussie over het verder verlagen van deze Loan to Value (LTV).
2
Verplicht aflossen verhoogt de maandlasten
Met de ‘verplichting’ tot annuïtair aflossen voor nieuwe hypotheken verdwijnt
de aflossingsvrije hypotheek langzaam. Voor huishoudens stijgen hierdoor hun
maandlasten. Voordeel is wel dat het huis wordt afbetaald.
3
Minder lenen bij hetzelfde inkomen
De inkomensnormen die de banken hanteren, en die worden vastgesteld door
het Nibud zijn strenger geworden. Bij hetzelfde inkomen mogen mensen op dit
moment minder lenen dan eerder. Deze normen kunnen de komende jaren weer
veranderen.
4
Hypotheek duurder door inperking renteaftrek
De hypotheekrenteaftrek wordt de komende jaren in stapjes afgebouwd, van maximaal 51% in 2015 naar 38% in 2042. Vooral mensen met een hoger inkomen
kunnen hierdoor minder rente aftrekken. Hierdoor stijgen hun netto maandlasten.
In tegenstelling tot eerdere decennia drukt alle nieuwe regelgeving de gemiddelde huizenprijzen. Een effect van het aflossen en het meenemen van eigen geld kan
bovendien zijn dat eigenaren bij verkoop gemakkelijker kunnen zakken in prijs. Voordeel van aflossen is wel dat de kans op een restschuld hierdoor afneemt. Het effect
van de hypotheekrenteaftrek zal groter zijn op de woningen in het duurdere segment.
15
Regelgeving voor huizenkopers is door de jaren heen flink aangepast
2014 Voor hoogste inkomens daalt de renteaftrek in stappen naar 38% in 2042
Rente op nieuwe leningen alleen aftrekbaar als tussentijds wordt afgelost
2013 Max. lening t.o.v waarde huis (LTV) wordt stapsgewijs verlaagd van 106% naar 100% in 2018
2012
2011 Nieuwe leningen max. 50% aflossingsvrij
2010
2009
2008
2007
Aanpassing gedragscode (zoals gebruik van NIBUD-normen)
2006
2005
2004 Bijleenregeling: Stimulans om verkregen overwaarde in nieuwe woning in te brengen
2003
2002
2001
De renteaftrek wordt gemaximaliseerd tot een periode van 30 jaar
Rente zal prijs niet ondersteunen
B ETAALBAARHEID
Rente nu historisch laag
De hypotheekrente is op dit moment historisch laag. Over heel 2015 is de hypotheekrente naar verwachting nog iets lager dan die over 2014 was. De rente is dus
aanvankelijk nog gunstig voor de huizenprijs. Maar voor de komende tien jaar is
de ruimte voor verdere daling beperkt.
Hogere rente pas als de economie weer aantrekt
De ontwikkeling van de hypotheekrente hangt samen met het algehele renteniveau in Nederland en Europa. Dat stijgt wanneer het beter gaat met de economie.
In het komende decennium zal het economische klimaat naar verwachting verbeteren en de hypotheekrente dus weer oplopen. Een hogere rente betekent hogere
maandlasten voor huizenkopers en drukt zo de huizenprijs.
Rente zal huizenprijs niet ondersteunen
De hypotheekrente zal dus, in tegenstelling tot de afgelopen decennia, de huizenprijzen niet positief ondersteunen. Toch hoeft het effect niet negatief te zijn: een
stijgende rente zal naar verwachting samen gaan met economisch betere tijden.
Dan stijgen ook de inkomens en de werkgelegenheid. Huishoudens kunnen zo
meer betalen. Zo wordt het negatieve effect van de hogere rente op de huizenprijzen geremd.
Omgekeerd zal een groeiende economie ook niet zo maar gepaard gaan met snel
stijgende huizenprijzen, omdat dan ook de rente omhoog gaat.
16
Conclusie: beperkte prijsstijging
CONCLUSIE:
PRIJSSTIJGING
De komendeBEPERKTE
10 jaar zullen
huizenprijzen niet langer sneller stijgen dan huishoudinkomens
Verleden
Toekomst
1970 - nu
Huizenprijzen stegen gemiddeld
met 5,6% per jaar
Inkomens stegen gemiddeld
met 3,5% per jaar
Vooral inkomens, huishoudgroei en huurstijgingen goed
voor huizenprijzen
De drie factoren die het komende decennium voor het opwaartse effect op de huizenprijzen zorgen zijn de groei van het inkomen per huishouden, de groei van het aantal
huishoudens en hogere huren. Het opwaartse effect van de eerste twee is echter duidelijk minder sterk dan in eerdere decennia.
Inkomens stijgen
gemiddeld met
2,5% per jaar
Huizenprijzen stijgen
gemiddeld 2% per jaar
Per saldo beperkte prijsstijgingen
Gemiddeld zullen de huizenprijzen in Nederland de komende 10 jaar heel beperkt stijgen: het ING Economisch Bureau verwacht een prijsstijging van gemiddeld 2 procent
per jaar. Dat steekt schril af bij de gemiddelde huizenprijsstijging van 5,6 procent over
de afgelopen 45 jaar.
Eerste jaren stijgen prijzen meer dan latere jaren
Regelgeving en vergrijzing drukken huizenprijzen,
vooral van grotere en duurdere woningen
De regelgeving (meer geld meebrengen, meer aflossen en minder hypotheekrenteaftrek) vormt samen met de vergrijzing (steeds meer afgeloste huizen in de verkoop
en kleinere huishoudens) de belangrijkste drukkende factoren voor de huizenprijzen.
Ze gelden sterker voor duurdere en grotere woningen.
17
Veel factoren die de eerste jaren nog gunstig zijn (lage rente, inhaalvraag, achterblijvende bouw) vallen later weg. Ook zal in latere jaren het vergrijzingseffect sterker worden.
Het grootste deel van de huizenprijsstijging valt daarom in de periode voor 2020 te
verwachten.
Deel II
Grotere verschillen regio’s
18
De huizenmarkt is regionaal
Mensen kopen huizen binnen hun provincie
Mensen verhuizen vooral lokaal, binnen hun eigen gemeente of provincie. 60 procent van
alle verhuizingen is binnen de eigen gemeente en 85 procent binnen de eigen provincie. Zo
bestaat de Nederlandse huizenmarkt uit allerlei kleinere, regionale deelmarkten met elk hun
eigen dynamiek.
DE HUIZENMARKT IS REGIONAAL
BIJNA ALLE VERHUIZINGEN (85%) BINNEN PROVINCIES
Huizenprijzen worden dan ook voor een groot deel bepaald door regionale ontwikkelingen.
Dé Nederlandse huizenprijs – het gemiddelde waarover het eerste deel van deze analyse gaat
– doet er voor mensen dan ook weinig toe.
Aandeel verhuizingen binnen gemeente, provincie,en tussen
provincies
Ook vertrouwenseffecten kunnen regionaal verschillen en zo de woningmarktdynamiek per
regio anders beïnvloeden.
Bijna alle verhuizingen (85%) binnen provincies
Aandeel verhuizingen binnen gemeente, provincie en tussen provincies
60%
Zelfde gemeente
Bron: CBS
19
25%
Zelfde provincie
15%
Andere provincie
Verleden: steden populair
VERLEDEN: AANTREKKINGSKRACHT STEDEN
Jongeren trekken naar de steden
Steden hebben een aanzuigende werking op jongeren, vanwege werk, studie en netwerkvoordelen. Die aantrekkingskracht is de laatste tijd verder toegenomen. In 2013 waren er
ruim 30 duizend meer jonge huishoudens die zich in de grote
steden vestigden dan er vertrokken. Ook migranten vestigen
zich bij voorkeur in de grote steden.
Gezinnen trekken veel minder weg uit de stad
Het aantal gezinnen dat de stad weer verlaat, bijvoorbeeld op
zoek naar meer ruimte voor de kinderen, neemt de laatste jaren juist af. Dat komt voor een belangrijk deel doordat steeds
meer nieuwbouw binnen de stadsgrenzen wordt gerealiseerd
(IJburg, Leidsche Rijn, Nesselande, etc.). Daarnaast maken
sommige gemeenten bewust beleid om gezinnen binnen de
gemeentegrenzen te houden.
In 2003 trokken per saldo nog ruim 10 duizend dertigers-huishoudens uit de grote steden weg. In 2013 waren dat er nog
slechts 5 duizend.
Zo is het totale vestigingsoverschot en daarmee de vraag naar
woningen in steden recent sterk toegenomen.
JONGEREN TREKKEN MEER NAAR DE STEDEN, GEZINNEN EN
OUDEREN TREKKEN MINDER WEG UIT DE STEDEN
Jongeren trekken meer naar de steden,
Vestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijke
gezinnen
agglomeraties
(x1000) en ouderen trekken minder weg uit de steden
Vestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijke agglomeraties (x1000)
40
65-plus
40-65 jaar
30-40 jaar
30
15-30 jaar
Totaal
20
10
0
-10
-20
2003
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
20
2008
2013
Verleden: prijs steden stijgt
Vooral prijzen in de vier grote steden in twintig
jaar flink gestegen
De afgelopen twintig jaar zijn regionale prijsverschillen
sterk opgelopen. De populariteit van grote steden vertaalt
zich in de prijzen. In 1995 betaalde een huizenkoper in de
gemeente Utrecht nog 86 duizend euro, 9 procent minder
dan voor een gemiddelde woning in Nederland. Inmiddels
kost zo’n zelfde huis in Utrecht 235 duizend euro, 9 procent meer dan gemiddeld in Nederland.
Voor Amsterdam zijn de verschillen nog groter. Al in 1995
was het relatief duur om een huis in Amsterdam te kopen.
Maar waar Amsterdamse huizen destijds slechts 5% duurder waren dan gemiddeld, is dat verschil opgelopen tot
43% nu. Ook in Den Haag en Rotterdam zijn woningen
sterker in prijs gestegen dan in Nederland als geheel.
VERLEDEN:
GROTERE
REGIONALE
Gemiddelde
huizenprijs
1995PRIJSVERSCHILLEN Gemiddelde huizenprijs 2014
Index: Nederland = 100
Gemiddelde huizenprijs 2014 (x1000 euro)
72
71
73
75
91
Amsterdam
105
Den Haag
79
Rotterdam
72
80
108
97
97
89
117
109
Utrecht
91
107
101
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
21
Index: Nederland = 100
Gemiddelde huizenprijs 1995 (x1000 euro)
88
Amsterdam
143
Den Haag
83
Rotterdam
77
87
120
95
84
125
88
106
Utrecht
109
108
81
Trek naar de stad zet verder door
Steden zijn blijvend in trek
Meer huishoudens in de Randstad, minder aan de randen
In de komende tien jaar zal de trek naar de grote steden
doorzetten. In jonge steden geldt bovendien dat uitvliegende jongeren hun eerste eigen woning in diezelfde stad
vinden. In steden als Groningen, Utrecht en Amsterdam
stijgt het aantal huishoudens flink. Zo kan het dat in Flevoland (met name Almere), met zijn jonge bevolking, het
aantal huishoudens de komende 10 jaar het sterkst groeit,
met 15 procent. Ook in Delft en Westland is de groei sterk.
Daar speelt migratie vanuit Oost Europa een belangrijke
rol. Dit is relatief gunstig voor de regionale huizenprijzen.
Cumulatieve groei van het aantal huishoudens, 2015-2025
Vergrijzing neemt sneller toe aan de randen
van het land
Aan de randen van het land (Zeeland, Limburg, noordelijke provincies) zal de bevolking de komende 10 jaar al
krimpen in een fors aantal gebieden. Toch blijft het aantal
huishoudens meestal groeien. Ouderen die hun partner
verliezen, zullen immers vaak alleen in hun huis blijven bewonen. Alleen in Noordoost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen krimpt het aantal huishoudens tussen nu en 2025.
Aan de randen van het land heeft de relatief sterke vergrijzing een drukkend effect op de prijzen: de koopkracht
van huishoudens ontwikkelt zich daar minder gunstig, de
behoefte aan woningen is er kleiner en relatief veel mensen bieden daar een afgeloste, vaak grotere, woning aan
voor de verkoop. Dit drukt daarom met name de prijzen
van grotere woningen.
22
Groeipercentage (%)
17,5%
15%
12,5%
10%
7,5%
5%
2,5%
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
0
-3
Kopers bereid te betalen voor stad
lijngrafiek
Kopers blijven bereid om te betalen
Een woning in Amsterdam kost nu al bijna de helft meer dan een zelfde soort
woning in de rest van het land. Wanneer dit verschil verder oploopt, komt
de vraag op in hoeverre huizenkopers bereid blijven dit verschil te betalen.
Een vergelijking met andere steden biedt inzicht: een huis in Londen kost
meer dan het dubbele – ruim 110 procent meer - dan vergelijkbare woningen
in de rest van het land. Kennelijk kan het verschil tussen hoofdstad en rest
van het land nog veel verder oplopen voordat kopers afhaken. Dit valt deels
te verklaren uit agglomeratievoordelen: reistijd naar het werk, aanbod van
(goedbetaalde) banen en voorzieningen compenseren de hoge woonkosten.
Technologie kan deze voordelen in de toekomst verminderen, wanneer forensen bijvoorbeeld gemakkelijker wordt door zelfsturende auto’s of thuiswerken verder aan populariteit wint. Dit dempende effect zal de komende tien
jaar echter nog beperkt zijn.
Bewoners zullen dus bereid zijn om voor de voordelen van wonen in de stad
te blijven betalen.
AANTALinwoners
INWONERS
Aantal
per/KM2
vierkante kilometer
Groot-Rijnmond
1137
Groot-Amsterdam
1798
Berlijn
3952
Groot-Londen
5286
7249
Brussel
0
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000
TOEKOMST: BLIJVENDE PRIJSVERSCHILLEN
Bron: Eurostat, ING Economisch Bureau
140%
120%
100%
Steden kunnen bevolking wel absorberen
Mensen kunnen weliswaar in de stad willen wonen, maar kunnen er in
de steden nog wel mensen bij? Nederland staat bekend als een dichtbevolkt land. Toch valt dat in de grote steden relatief gezien wel mee.
In Groot-Amsterdam wonen zo’n 2.000 personen per vierkante kilometer. Neem ter vergelijking Groot-Londen: ook daar beschermen de regels
voor ruimtelijke ordening de historische skyline. Toch wonen daar 5.000
mensen per vierkante kilometer. Ook Berlijn en Brussel voeden de gedachte dat – zelfs binnen de bestaande ruimte – Nederlandse steden nog
wel meer mensen kunnen absorberen.
23
80%
60%
40%
20%
0%
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Verschil niveau huizenprijzen Londen vs. rest van VK
Verschil niveau huizenprijzen Amsterdam vs. rest van NL
Bron: CBS, ONS, ING Economisch Bureau
Huurverhoging treft steden
Relatief weinig koopwoningen in de steden
Weinig koopwoningen in grote steden
In steden staan relatief weinig koopwoningen. In steden als Nijmegen, Maastricht, Groningen en Delft is dat slechts 40 procent en in
Amsterdam en Rotterdam ligt dit aandeel nog veel lager. Gemiddeld
in Nederland is 55% van de woningen een koopwoning. In kleine
dorpen is het aandeel koopwoningen juist hoger. Zo zijn meer dan
acht van de tien woningen in Rozendaal en Urk koopwoningen.
HUREN
WORDT
DUURDER in totaal aantal woningen, per gemeente
Aandeel
koopwoningen
87%
Rozendaal
84%
Urk
Ten Boer
80%
Leudal
79%
Waalre
78%
Huurverhoging vooral voelbaar in steden
Zeevang
77%
Huurverhogingen hebben dus vooral effect op huizenprijzen in de
steden. Dat geldt nog sterker omdat in de steden relatief meer huishoudens ‘scheefwonen’. De extra huurverhogingen voor huishoudens met een hoog inkomen worden daar dus vaker toegepast.
In de steden hebben de huurverhogingen daarom een sterker opwaarts effect op de huizenprijzen dan in de rest van het land.
Bergeijk
77%
Huurders met een inkomen boven de 43 duizend worden extra geprikkeld om hun huurhuis in te ruilen voor een koopwoning. Zij
zullen indien ze de koopmarkt betreden vaak kiezen voor een wat
duurdere woning. Hierdoor is het prijseffect op dit deel van de stedelijke markt groter.
Verkoop van huurwoningen ook in de steden
Hier staat tegenover dat de verkoop van corporatiewoningen ook
vaker in steden zal plaatsvinden. Het prijsdrukkende effect hiervan
speelt dus ook meer in de steden. Het gaat hierbij echter vaker om
kleine woningen in het goedkope segment.
77%
Veere
Horst aan de Maas
76%
Koggenland
76%
55%
NEDERLAND
Vlaardingen
44%
‘s-Gravenhage
44%
Nijmegen
41%
Diemen
40%
Maastricht
40%
Groningen
39%
Wageningen
38%
Delft
38%
33%
Rotterdam
25%
Amsterdam
0
20
40
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
24
60
80
100
Conclusie: prijsverschil nog groter
Meeste kans op prijsdalingen voor grote huizen aan rand van het land
Populariteit stad, huren en bouwkosten stuwen prijzen
De huizenprijzen in de steden worden door relatief veel factoren
positief beïnvloed vergeleken met de randen van het land. Meer
huishoudens, hogere inkomensgroei, bouwkosten en huren leiden
tot hogere prijzen.
De vraag is in hoeverre de beleidsmakers in steden ervoor zullen
kiezen de toestroom te accommoderen: als grootschalig bouwen
mogelijk wordt gemaakt kan dit tegenwicht bieden aan de prijsstijgingen in de stad.
Randen van het land meer prijsdrukkende effecten
Aan de randen van het land geldt het spiegelbeeld: beperkte groei
van het aantal huishoudens, lagere inkomensgroei en een groter
aanbod van volledig afgeloste woningen zorgen voor neerwaartse
druk op de prijzen. Dit prijseffect zal bij grotere huizen groter zijn
dan bij kleinere huizen.
Ook hier kunnen beleidsmakers besluiten te compenseren, bijvoorbeeld door meer woningen te slopen.
Beleid bepaalt omvang prijsverschillen in 2025
De reactie van beleidsmakers zal het komende decennium bepalen
hoe hoog de prijsverschillen tussen stad en randen van het land
precies oplopen. Wanneer er niet wordt bijgebouwd in de steden
zullen de prijsverschillen zeker groter worden. Dan kunnen alleen de
hoogste inkomens een woning in de stad betalen. De middenklasse
houdt – zeker zolang huur geen goed alternatief is – dan minder
mogelijkheden over om in de stad te blijven.
25
Verschillen in prijsontwikkeling per type woning en regio
Deel III
Verstilde woningmarkten
26
Verhuizen steeds goedkoper
Kosten koper zijn flink gedaald
De kosten van het kopen van een huis zijn flink gedaald. Moest enkele
jaren geleden nog zo’n 10% worden opgeteld bij de koopprijs van een
bestaande woning, nu is dat nog maar zo’n 5%. Op een woning van
€200.000 scheelt dat €10.000.
Kosten koper zijn sterk afgenomen
'KOSTEN
KOPER'
VANvan
HUIS
VAN € (in
200.000
‘Kosten
koper’
van huis
€ 200.000
euro) (IN EURO)
25000
20000
Deze daling van de ‘kosten koper’ is vooral het gevolg van de verlaging
van de overdrachtsbelasting. Om de woningmarkt een impuls te geven
besloot de regering in 2012 het tarief definitief te verlagen van 6% naar
2%. Maar ook andere kosten zijn gedaald, zoals die voor de notaris,
hypotheekadviseur en de makelaar. Hun gemiddelde tarief lag in 2014
15% lager dan in 2008. Bovendien rekenen zij tegenwoordig meer met
vaste tarieven.
Verdere daling in het komende decennium
Het komende decennium verwacht het ING Economisch Bureau dat de kosten koper nog wat verder dalen. Verdergaande digitalisering zal de kosten
van de dienstverlening drukken. Lagere kosten koper hebben een positief
effect op de doorstroming en zorgen zo voor extra dynamiek op de markt.
Jongere huishoudens verhuizen vaker
Dit is vooral relevant voor jongere huishoudens, die vaak weinig spaargeld
hebben. Juist voor hen kunnen de kosten koper een belemmering vormen om te kopen. Met de verlaging is deze belemmering in ieder geval
flink kleiner geworden. Vooral omdat jongeren steeds vaker een flexibel
arbeidscontract hebben, zal hun inkomen meer en meer fluctueren. Daarom zullen zij vaker de behoefte hebben om te verhuizen, bijvoorbeeld
naar een koopwoning. Dat kan nu tegen lagere kosten dan voorheen.
27
Overdrachtsbelasting
Makelaar, notaris, hypotheek
12.000
15000
10000
5000
4.000
8.000
6.000
0
2008
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
2014
Onder water remt verkoop
Vooral jonge huizenbezitters staan ‘onder water’
Vooral jonge huizenbezitters staan onder water
Door de scherpe daling van de prijzen hebben veel huizenbezitters momenteel een hypotheek die hoger is dan de waarde van hun woning. Zij
staan ‘onder water’. Het gaat vooral om jonge gezinnen die in de jaren
vlak voor de crisis hun woning hebben gekocht.
Begin 2014 stonden volgens de officiële statistieken nog 1,5 miljoen
huizenbezitters onder water. Dat was 1 op de 3 huishoudens met een
hypotheek. Maar dit beeld is achterhaald, omdat de waarde van de
woning in deze statistiek gebaseerd is op de WOZ-waarde. Deze loopt
doorgaans een jaar achter op de markt, zodat het recente herstel van
de huizenprijzen niet is meegenomen. Ook is er geen rekening gehouden met vermogen opgebouwd via bijvoorbeeld een spaarhypotheek.
Om deze twee redenen ligt het werkelijk aantal ‘onder water’-huishoudens naar schatting rond 1 miljoen.
Aantal huizenbezitters boven en onder water (begin 2014)
Verkoop ‘onder water woningen’ in praktijk onaantrekkelijk
Bij eventuele verkoop blijven deze huishoudens achter met een restschuld.
Deze is eventueel mee te financieren bij de aankoop van een nieuwe woning, maar dit betekent wel automatisch hogere lasten. Manieren om van
de onderwaarde af te komen zijn wachten op huizenprijsstijgingen en/of
sparen om extra af te lossen. Beide kosten tijd en intussen verhuizen deze
mensen niet. Dit remt het aantal transacties nu nog.
Rem wordt minder over tijd
Met de tijd neemt dit effect echter af. Bij stijgende prijzen staan steeds
minder mensen onder water. Dit effect is sterker in regio’s waar de prijzen sneller stijgen. In de steden komt de woningmarkt daardoor eerder
weer op gang dan aan de randen van het land.
28
800.000
Afgeloste hypotheek
Hypotheek lager dan WOZ
Hypotheek hoger dan WOZ (onder water)
600.000
400.000
200.000
0
200.000
400.000
600.000
Huishoudens
tot 35 jaar:
520.000
Huishoudens
tot 45 jaar:
870.000
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
Huishoudens
tot 55 jaar:
1.040.000
Huishoudens
tot 65 jaar:
870.000
Huishoudens
tot 75 jaar:
640.000
Huishoudens
boven 75 jaar:
370.000
Vergrijzing beperkt de doorstroming
VERGRIJZING BEPERKT DE DOORSTROMING
Ouderen zijn relatief honkvast
VOORAL
JONGVOLWASSENEN kopen
KOPEN HUIZEN...
Vooral jongvolwassenen
huizen…
De laatste jaren wisselt gemiddeld 3 a 4% van de koopwoningen van eigenaar. Hier zijn echter grote verschillen
naar leeftijd: Ouderen zijn honkvaster dan jongeren. Vooral jongeren en jonge gezinnen kopen woningen. Door de
vergrijzing neemt juist het aantal oudere huishoudens toe.
Doordat zij minder verhuizen, verwisselen minder woningen van eigenaar. Dit scheelt in 2025 zo’n zevenduizend
transacties en het effect loopt op over de tijd. Omdat de
randen van het land relatief sterk vergrijst zijn is het drukkende effect op de doorstroming juist daar sterk.
AANDEEL
EENeen
WONING
KOOPT
(GEM.(gem
2010 EN
2011)en
AandeelDAT
datJAARLIJKS
jaarlijks
woning
koopt
2010
‘Jonge ouderen’ verhuizen iets vaker
Huidige ouderen zijn vitaler en staan er financieel beter
voor dan eerdere generaties. Dit kan ertoe leiden dat ze
vaker verhuizen. Ook de veranderingen in de zorg kunnen
hier een aanleiding voor zijn: sommige ouderen zullen wellicht een appartement huren of kopen waarin ze comfortabel thuis kunnen wonen. Omdat het aandeel ouderen
zo sterk toeneemt, heeft de vergrijzing per saldo toch een
drukkend effect op de doorstroming.
Jonger dan 35 jaar
4,53%
35 tot 45 jaar
2,24%
45 tot 55 jaar
1,22%
55 tot 65 jaar
0,71%
65 tot 75 jaar
0,54%
75 jaar of ouder
0,25%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
...MAAR hun
HUN aandeel
AANDEELneemt
IN DE WONINGMARKT
NEEMT AF...
…maar
af…
GROEI VAN
HUISHOUDENS 2015
- 2025
Groei
van AANTAL
aantal huishoudens,
2015-2025
800.000
720.246
600.000
400.000
200.000
55 minners
0
-200.000
55 plussers
-209.211
Bron: CBS, ING Economisch Bureau
29
2011)
Conclusie: Stilte aan de rand van het land
DE DOORSTROMING VERSCHILT PER REGIO
Veel
doorstroming*
Verstilde en dynamische markten
Hoe ouder de bevolking in een gebied is,
hoe minder mensen er verhuizen. Weinig
mensen willen hun woning verkopen en
weinig mensen willen er kopen. Limburg
en Zeeuws-Vlaanderen zijn voorbeelden
van dit soort ‘verstilde markten’.
Amsterdam
Utrecht (stad)
Groningen (stad)
Het komende decennium wordt dit alleen
maar sterker: in de jonge gebieden wonen
mensen met flexibele contracten, die bij inkomensveranderingen juist wel willen verhuizen. Zij kunnen ook makkelijker verhuizen, omdat de prijsstijgingen er groter zijn
en hun huis dus eerder ‘boven water’ komt.
Dit is belangrijk voor de lokale makelaars,
notarissen, stoffeerders en witgoedzaken. Zij
hebben aan de randen van het land steeds
minder werk, omdat de woningmarkt er verstilt. In de steden blijft de dynamiek juist nog
redelijk, doordat lagere kosten koper juist
daar van invloed zijn. Dit vergroot overigens
voor dienstverleners de prikkel om in de stad
hun geluk te beproeven. De trek naar de stad
houdt zichzelf zo in stand.
Den Haag
N-Holland
Maastricht
Utrecht (prov.)
Arnhem/Nijmegen
Z-Holland
Weinig
aanbod
Zeeuws-Vlaanderen
N-Brabant
Veel
aanbod*
Flevoland
Groningen (prov.)
Overijssel
Gelderland
Friesland
Limburg
Weinig
doorstroming
Bron: Huizenzoeker.nl, CBS, ING Economisch Bureau
30
Rotterdam
Drenthe
*transacties als % van koopwoningvoorraad
(afwijking van NL-gemiddelde 2008-2014)
*te koop aangeboden woningen
als % van koopwoningvoorraad
(afwijking van NL-gemiddelde 2008-2014)
Verantwoording
Stevige conclusies
•
Deze analyse komt tot stevige conclusies: nog een decennium lang – en waarschijnlijk ook daarna – blijven
de gemiddelde prijsstijgingen veel lager dan in eerdere
decennia. De prijs van grote en dure huizen ontwikkelt
zich blijvend minder gunstig. Daarbij nemen de verschillen tussen de randen van het land en de steden
verder toe. De woningmarkt aan de rand van het land
komt bijna stil te liggen. Dit zijn stevige conclusies voor
de vooruitzichten voor kopers en huizenbezitters.
•
Het ING Economisch Bureau wil met deze analyse een
bijdrage leveren aan het denken over de huizenmarkt.
Ten eerste: een huis kopen is lang niet voor iedereen
en overal een goede investering meer. Ten tweede: dé
huizenmarkt bestaat in Nederland niet.
•
Hoewel niet iedereen direct blij zal zijn met deze conclusies, maken ze de markt voor kopers en verkopers
wel inzichtelijker. Dat sluit aan bij het doel van het ING
Economisch Bureau: economie begrijpelijker maken,
zodat mensen in staat zijn betere financiële beslissingen te nemen.
31
Geen exacte wetenschap
•
Het voorspellen van de ontwikkelingen op de huizenmarkt is geen exacte wetenschap. De regelgeving, het
ruimtelijk beleid, het gedrag van mensen, de economie: ze zouden ons kunnen verrassen. Bovendien geldt
voor individuele huishoudens: in een goede straat
staan slechte huizen en omgekeerd.
•
Mensen doen er daarom goed aan om zich uitgebreid te
informeren voor ze belangrijke financiële beslissingen
nemen over hun woning. Door risico’s in kaart te brengen kunnen ze hier beter op inspelen.
Meer weten:
kijk op ING.nl/kennis
Marieke Blom
Hoofdeconoom ING Nederland
Dimitry Fleming
Senior Econoom
Senne Janssen
Senior Econoom
Disclaimer
De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen
van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de
uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V.
Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte
bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank
N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één
of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor
druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan,
mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.

Download Report