het boekje - Vereniging Projectmanagement

EXPERTGROEP PROFESSIONALISERING PROJECTMANAGEMENT
Gebiedsontwikkeling
Nieuwe Stijl
VPNG
Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten
1
2
Gebiedsontwikkeling
Nieuwe Stijl
3
VOORWOORD
De expertgroep professionaliseren projectmanagement, binnen de VPNG,
heeft als missie om de projectmanagers met elkaar in contact te brengen over
professionaliseringsvragen rond het vak projectmanagement. Dit doen we
door middel van landelijke bijeenkomsten en door het organiseren van
intervisie. Voor u ligt de hand-out van de bijeenkomst op 22 januari 2015
waar Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling, het programma heeft begeleid. We hopen dat u met deze hand-out een slag dieper
informatie tot u neemt, en het u aanmoedigt om meer gebruik te maken van
elkaars kennis en ervaring.
BESTUUR VPNG
Francois van Doesburg
Leon Busschops
Henk Twisk
Gert Bolkesteijn Ivo Dielemans
Afdelingsmanager Projecten Veenendaal Hoofd Projectbureau Veldhoven Afdelingshoofd Projectmanagement Delft Hoofd Team Projecten Hoogeveen Manager Projectmanagement Maastricht
Deze uitgave is een initiatief van de Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten. Kijk voor meer informatie over deze vereniging op
www.vpng.nl.
4
Managementsamenvatting GONS
Colofon
Eindredactie Enrico Kraijo
Redactie Widjai Magrey
Grafische vormgeving
Conny Goller
Uitgave Februari 2015 Voor u ligt de handout “Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl”. Deze bijdrage bevat een bundeling aan
waardevolle informatie voor gemeentelijke projectmanagers, projectleiders en andere betrokkenen
die geïnteresseerd zijn in gebiedsontwikkeling.
Tijdens de VPNG-bijeenkomst “Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl” van 22 januari hebben drie projectmanagers verschillende cases ingebracht. Ten eerste heeft Wouter Smid, projectmanager in de
gemeente Emmen, over het Dierenpark Emmen verteld. Hierbij wordt de dierentuin, die midden in
het centrum staat, verplaatst naar een groter gebied, terwijl het achterblijvende terrein herontwikkeld gaat worden. Dit bleek echter geen makkelijke beslissing, aangezien de inwoners het dierenpark graag wilden behouden. Hierdoor zijn er ook veel klankbordgroepen in het leven geroepen
en was het nodig om lang te overleggen. In deze klankbordgroepen zaten diverse partijen die de
verschillende belangen representeerden. Door de betrokken partijen te betrekken bij het plan is het
toch gelukt om het plan uit te voeren en wisten de betrokkenen wat er allemaal ging veranderen en
wat ervoor in de plaats zal komen. Als advies geeft Wouter Smid mee dat de projectmanagers meer
in gesprek moeten gaan met de individuele stakeholders. Door in direct contact te komen met bepaalde mensen weet je precies hoe zij tegen bepaalde zaken aankijken.
Net als Wouter Smid heeft ook Antoinette Soede, beleidsadviseur Afdeling Ruimte bij de gemeente
Bussum, een case naar voren gebracht. Deze had betrekking op de herontwikkeling van een voormalig kloostercomplex in het centrum van Bussum tot een park voor de mensen die het centrum
gebruiken. Hierbij probeert de gemeente de interactie te zoeken met de stakeholders, zoals de vertegenwoordiging van de Bussumse ondernemers, de vertegenwoordiging van de bewoners, de politie
en de BOA’s en de stichting Pro Bussum. Het is de bedoeling om met deze partijen het plan te beoordelen, zodat vanuit alle belangenverenigingen de positieve en negatieve kanten kunnen worden
belicht. Antoinette Soede benadrukt dat er veel met burgerparticipatie wordt gedaan in Bussum en
dat de burgers al in een vroeg stadium bij een plan betrokken moeten worden om draagvlak te creëren. Het gebeurt nog te vaak dat de gemeente zelf een conceptplan maakt en dat de burgers er dan
pas op kunnen reageren. Als advies geeft ze mee dat je als gemeente niet moet proberen om gelijk de
leiding te nemen, maar je moet juist luisteren naar de stakeholders en doorvragen naar de belangen.
5
Managementsamenvatting GONS
Tot slot heeft Ron van Vliet, projectmanager bij de gemeente Delft, het gehad over de nieuwbouwwijk Harnaschpolder. De bouw van deze wijk was precies gepland op het moment dat de
vastgoedcrisis uitbrak, waardoor er een enorme stagnatie heeft plaatsgevonden. Hierdoor ligt
er nu een halve wijk en is de gemeente blijven zitten met gronden die nog verkocht moeten
worden. Toen het mis ging met de bouw heeft de gemeente dan ook het contact gezocht met
de betrokken marktpartijen en potentiële kopers. Via nieuwsbrieven, de website en algemene
bewonersbijeenkomsten heeft de gemeente de mensen die er al woonden bijgepraat over hoe
er met de stagnatie is omgegaan. Daarnaast mochten de direct betrokkenen ook meedenken
over de verdere plannen bij specifieke deelprojecten. Geadviseerd wordt om een balans te vinden tussen de financiële druk en de noodzaak om in coalities met de stakeholders te werken.
Verder was ook Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling, aanwezig op de
bijeenkomst. Als boodschap gaf hij mee dat gemeenten goed moeten weten wat er aan vraag
is. Bedenk voor jezelf bijvoorbeeld of mooie Rijksgebouwen zinvol zijn als het voor de helft
leegstaat.
Houd ook goed de gevolgen van je acties in de gaten. Mooie gebouwen kunnen elders namelijk
voor leegstand zorgen. Ook zouden de gemeenten meer moeten regisseren, faciliteren en initiëren. Gemeenten moeten pas geld gebruiken als iets niet uit de markt of maatschappij ontstaat.
6
7
INHOUDSOPGAVE
1. Interview met Wouter Smid 9
2. Interview met Antoinette Soede17
3. Interview met Ron van Vliet
25
4. Verslag expertgroep31
5. Relevante documenten/ Websites35
8
9
10
1. Interview met Wouter Smid
Projectmanager bij de gemeente Emmen
Wat is uw ervaring met Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl?
Ik heb wel wat ervaring met Gebiedsontwikkeling Nieuwe
Stijl, alleen nog niet heel veel. Er zijn projecten geweest waar
particulieren hebben meegedacht over de projecten, maar
voor de rest kunnen hier nog stappen in worden gemaakt.
We zullen meer moeten inspelen op de markt en we zullen
dus meer in de regiefunctie moeten komen.
Wat is uw definitie van Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl?
Meer met de samenleving doen en minder voorgeschreven
opereren. Dat is eigenlijk wel de essentie.
Kunt u uw case nog even beschrijven die u inbracht tijdens de VPNG-bijeenkomst?
Het gaat om de verplaatsing van het dierenpark Emmen. Het gaat hier om een gebied van
12 hectare in het hart van Emmen. Het oude dierenpark gaat eind dit jaar dicht en wordt
verplaatst naar een gebied dat drie keer zo groot is. Daaromheen zijn er natuurlijk ook
andere projecten, zoals de toegang naar het nieuwe Dierenpark, maar het gaat om een
investering van 500 miljard euro. En zelf ben ik verantwoordelijk voor de herontwikkeling
van de locatie van het bestaande dierenpark in het centrum. Dit is onderdeel van het
Centrumvernieuwings Programma Emmen.
11
1. Interview met Wouter Smid
Op welke wijze is het project tot stand gekomen?
De verplaatsing van het dierenpark was noodzakelijk,
omdat de opbrengsten hoger zouden zijn op de nieuwe
locatie. De gemeente heeft toen aangegeven dat we de
locatie wilde herontwikkelen om deze plek bij het centrum
te betrekken. Dus de gemeente heeft zelf besloten om de
locatie te verwerven, om de verplaatsing van de dierentuin
ook mogelijk te maken.
Hebben andere partijen hier ook een stem in gehad?
Het is een uiterst gevoelige beslissing geweest, waarbij
er klankbordgroepen geweest zijn. Daarbij zijn er lange
overleggen geweest, aangezien Emmen het dierenpark is
en het dierenpark is Emmen. De dierentuin zit ingeklemd
aan enerzijds een spoorlijn, dat is niet zo gevoelig, maar
anderzijds zit het aan de markt in het centrum en aan
de woonhuizen. Voor de bewoners van Emmen was het
vooral: “blijf van mijn dierentuin af”. Dus het is een heel
lang proces geweest.
12
1. Interview met Wouter Smid
Zijn er ook andere partijen, anders dan de burgers, betrokken in het proces?
We hebben de kennisinstellingen hierbij betrokken. Ook de Stenden Hogeschool en
Drenthe College zijn er bij betrokken. Dus je moet wel kijken welke partijen bij het
proces betrokken zijn en per deelproject kijken wie er nodig zijn. Al betekent het niet
dat de partijen die op je af komen gelijk samenwerkingspartners zijn.
13
14
1. Interview met Wouter Smid
Op welke wijze heeft u de samenwerking met de partners ervaren?
De banden die we hebben met de onderwijsinstellingen en schilpartners zijn zeer goed en ik
heb het als inspirerend ervaren. We bekijken
ook hoe we op een meer innovatieve wijze aan
de slag kunnen gaan. Emmen is een plaats dat
aan het vergrijzen is door het wegtrekken van
de jongeren. Dus we proberen ook meer jongeren
in te zetten bij de ontwikkeling van het park
door bijvoorbeeld stages aan te bieden. Ook
hebben ze presentaties gegeven over het park
en een film van 3 minuten gemonteerd. Dus we
proberen zeker meer jongeren te betrekken.
Hoe groot is de invloed geweest van de burgers op dit project?
Enorm groot, bij het proces van de verplaatsing van het park zijn ze direct betrokken
geweest. De volgende stap zijn we nu aan het
oppakken. Daar worden de burgers weer bij
betrokken. Dit proberen we sowieso te doen
via de overlegorganen die de burgers hebben
of de wijk- of centrumverenigingen. Dus we
hebben goed contact met hen en dit houden
we in stand. Enerzijds is het hun dierenpark
en willen ze weten wat er gaat veranderen en
anderzijds willen ze ook weten wat er achter
blijft en wat er voor in de plaats komt.
15
1. Interview met Wouter Smid
Is het voorgekomen dat er belangentegenstellingen waren en op
welke wijze is daarmee omgegaan?
Absoluut, veel mensen willen koesteren wat
ze hebben en zijn bang voor de dingen die ze
niet hebben. Zo waren er veel bewoners die tevreden waren over de dierentuin en nu komen
er op sommige plaatsen woonhuizen of een
museum voor terug. Dus dat is nog niet geheel
zeker en sommige mensen willen dan toch
koesteren wat ze hebben. Hierdoor zijn er ook
verschillende belangen. Dit hebben aangepakt
door klankbordgroepen te organiseren, waar
veel verschillende soorten partijen inzaten.
Het ging hier niet om politieke partijen, maar
om verschillende groeperingen zoals mensen
vanuit het bedrijfsleven en de bewoners. Zij
representeren de meningen die er zijn.
1. Interview met Wouter Smid
Als er een andere projectmanager is die een soortgelijk project wilt uitvoeren, wat voor
advies wilt u dan aan diegene meegeven?
Een soortgelijk project is moeilijk te vinden,
want het gaat om een uniek project. Maar wat
ik als zeer nuttig heb ervaren is dat ik gesproken heb met individuele stakeholders. Ik
ben in direct contact geweest met bepaalde
mensen en wist daardoor hoe ze tegen bepaalde
zaken aankeken en wat zij dachten dat er
nodig was. Dat zijn een-op-eengesprekken geweest. Ik heb bijvoorbeeld ook een wandeling
door het park gemaakt met individuen. Dat
zou zeker mijn advies zijn om mee te geven.
17
18
2. Interview met Antoinette Soede
Beleidsadviseur Afdeling Ruimte bij de gemeente Bussum
Wat is uw ervaring met Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl?
Als ik het verhaal van Hans de Jonge mag
geloven, dan zijn we daar in Bussum heel ver
mee. We zijn op veel gebieden erg actief in bijvoorbeeld het bepalen wie de stakeholders zijn
en partijen uitnodigen om gezamenlijk kansen
te benutten. We doen het dus als gemeente niet
alleen, maar zoeken de interactie met andere
partijen. We proberen ook andere partijen zich verantwoordelijk te laten voelen voor gebiedsontwikkeling. Wat
wij nog beter zouden kunnen doen is dat we ons dorp op de
kaart gaan zetten in een bepaalde prospectus, waarin blijkt
dat Bussum dusdanig interessant is, waardoor partijen zich
verleid voelen om mee te werken. Dat vind ik erg interessant.
19
2. Interview met Antoinette Soede
Kunt u uw case nog even beschrijven die u inbracht tijdens de VPNG-bijeenkomst?
Dat ging over een kloostercomplex in het centrum van Bussum, dicht tegen het winkelgebied
aan. Bussum is redelijk stenig. We hebben niet
veel parken en op het complex is er een soort
‘groene oase’ die we erg graag zouden benutten
voor onze inwoners. Het is nu echt een tuin
van de zusters, maar wij willen dat graag ontwikkelen tot een park voor de mensen die het
centrum gebruiken. Op deze manier kunnen zij
het als een rustpunt ervaren. Dat hebben wij
dan ook omschreven in ons ambitiedocument.
Met welke partijen wordt de samenwerking
op dit moment gezocht?
We hebben nu een eerste gesprek gehad met
de ontwikkelaar. We zitten al langer aan tafel
met de eigenaar, dat is de Congregatie Onze
Lieve Vrouwe, en hun adviseurs. Wij willen
deze case verder breder gaan bespreken met
de Bussumse Ondernemers Vereniging, de
vertegenwoordiging van de Bussumse ondernemer; de Buurtpreventievereniging, de ver-
20
tegenwoordiging van de bewoners; de politie
en de BOA’s en de stichting Pro Bussum, die
de verantwoordelijkheid heeft voor een goed
functionerend centrum. Met die partijen willen
we integraal het plan gaan beoordelen, zodat
we vanuit alle belangenverenigingen de positieve en negatieve kanten kunnen belichten.
2. Interview met Antoinette Soede
Hoe verloopt het proces rond de samenwerking op dit moment?
We zijn nu in de beginfase, dus het proces moet nog meer op gang komen. Gisteren hadden
we een prettig gesprek met de ontwikkelaar en die zag ook veel voordelen om met verschillende partijen samen te werken. Dus op zich is de inzet er wel om met meerdere partijen
samen te gaan werken.
In het ambitiedocument staat dat het document tot stand is gekomen door de samenwerking
tussen verschillende belanghebbenden. Is bij de SWOT-analyse ook de hulp ingeroepen van
andere samenwerkingspartners? Hoe verliep deze analyse?
Wij doen in Bussum veel met burgerparticipatie.
Vaak betrekken we de bewoners al in een vroeg
stadium bij een plan. Maar die betrekken we
pas als er al een conceptplan op tafel ligt. Dan
kunnen zij erop reageren, maar dit willen we
gaan veranderen door nu samen met de bewoners het conceptplan te bedenken. Dan zitten
ze ook echt vanaf het begin van een plan aan
tafel. Dat heeft natuurlijk ook te maken met de
participatieve samenleving en de mensen hun
verantwoordelijk laten nemen. Maar daarnaast
is het ook van belang om draagvlak te creëren.
Je merkt dat als de gemeente al één streep op
papier heeft gezet, dat er dan een argwanende
houding ontstaat van “de gemeente zal het wel
weer bedenken”. Deze houding voorkomen we
dus door aan de bewoners te vragen wat ze nu
precies willen en wat er moet gaan gebeuren.
Het is wel even wennen om op die manier aan de
gang te gaan, maar we hebben er wel vertrouwen
in dat het gaat werken. En er zullen ongetwijfeld
dingen gebeuren die we niet verwacht hadden,
maar we hebben onszelf dan ook de tijd gegeven
om dit proces te monitoren en evalueren.
21
2. Interview met Antoinette Soede
Ik las in het ambitiedocument dat jullie 3 doelstellingen hebben: het (gedeeltelijke)
behoud van het kloostercomplex, het toevoegen van een groene ontmoetingsplek in
het centrum en de versterking van de woonfunctie. Kennen de overige betrokkenen
eenzelfde soort doelstellingen?
Ja dat denk ik wel, ze staan er ook achter. Het gaat erom hoe deze doelstellingen worden ingevuld,
want het is voor interpretatie vatbaar. Je kan het altijd wel met de doelstellingen eens zijn, maar
hoe deze worden ingevuld is belangrijker. En deze invulling gaan we met iedereen bespreken. Kan
iedereen zich vinden in het plan, en zo nee, waarom dan niet? Dus we zullen met elkaar om de tafel
moeten.
Het kan voorkomen dat de samenwerkende partijen andere belangen kennen?
Op welke wijze zullen deze worden verenigd?
Gaandeweg zal inderdaad bekend worden wat
de onderlinge verschillen zijn en dan is het een
kwestie van een goede dialoog met elkaar aangaan. Dat kunnen we zien wat die achterliggende
belangen en redenen zijn en waarom iemand
iets wel of niet wil. Op een gegeven moment heb
je dat inzichtelijk en kom je wel of niet bij elkaar.
Dan zal de gemeenteraad, met al die overwegingen een besluit moeten nemen.
22
Maar we gaan een nieuw soort overlegfunctie
invoeren, het centrummanagement, en hier zitten dan alle partijen aan tafel. Dus je probeert
het eerst binnen de stuurgroep van het centrummanagement te regelen en als dat niet lukt zal
het naar de gemeenteraad gaan. Al hoop ik niet
dat het zover komt, want we delen van te voren
zoveel informatie met elkaar, dat we al snel met
elkaar op één lijn zitten.
2. Interview met Antoinette Soede
Vindt u het belangrijk om met de burgers samen te werken?
Daar doen we het voor, zij maken Bussum. Je moet alles afstemmen. We willen bijvoorbeeld geen
extra winkels, omdat we dan de ondernemers te kort doen. En de burgers zijn misschien wel eindgebruikers van de woonfunctie dus dan hebben zij er ook wat over te zeggen. Je zit uiteindelijk aan
een bestemmingsplanprocedure vast en dan heb je ook de ruimtelijke ordeningsprocedures, waar
ook een formeel traject van inspraak en zienswijze mogelijk is. Dus als je van te voren de zorgen
kunt wegnemen, dan heb je het goed gedaan. We willen niet bij de Raad van State terecht komen.
Wat zijn volgens u de belangrijkste valkuilen waar ambtenaren voor op moeten
passen bij soortgelijke GONS-projecten?
Je moet niet proberen om gelijk de leiding te
nemen, je moet echt luisteren en doorvragen
naar de belangen. Je moet precies weten wat
alle partijen willen en je moet echt proberen
om het gezamenlijk te doen. En natuurlijk heb
je je collega’s nodig om bijvoorbeeld bepaalde uitgangspunten van beleid goed vorm te
geven, maar je moet met z’n allen het proces
bewaken. Projectleiders zijn nogal van strakke
processen en planningen, dus ik denk dat
je dat ook een beetje moet loslaten. Het gaat
erom dat je de risico’s kan beoordelen en kijken
waar je moet sturen.
23
24
3. Interview met Ron van Vliet
Projectmanager bij de gemeente Delft
Op welke wijze bent u betrokken geweest bij
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl?
Zelf ben ik projectmanager bij de gemeente Delft en
heb ik een aantal vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten onder mijn hoede. De gemeente Delft is nu
bezig met het invullen van een nieuwe rol dat passende
is bij de nieuwe verhoudingen tussen de burgers en de
overheid. Hierbij zoek je bijvoorbeeld voortdurend
naar de wijze waarop je met burgers omgaat.
Onze plannen zullen voortdurend de belangen van
de stakeholders raken, dus je hebt veel te maken met
deze mensen. Je kunt niet ouderwets alles zelf bepalen,
waardoor je er andere mensen bij moet betrekken.
25
3. Interview met Ron van Vliet
Kunt u uw case nog even beschrijven die u inbracht tijdens de VPNG-bijeenkomst?
Dat ging over de woonlocatie Harnaschpolder.
Dit is een nieuwbouwwijk van ongeveer 1300
woningen. Deze wijk wordt gebouwd op een
voormalig glastuinbouwgebied. De bouw was
precies gepland op het moment dat de vastgoedcrisis uitbrak, dus hier heeft een enorme
stagnatie plaatsgevonden. Dit heeft twee effecten gehad. Ten eerste ligt er nu een halve
wijk, er is wel wat gebouwd, maar het ligt voor
de helft braak. Dus de mensen die er wonen,
wonen in een soort bouwput. Ten tweede
heeft het een enorme vervelende financiële
consequentie voor de gemeente gehad, omdat
er gronden zijn gekocht, die vervolgens niet
worden afgezet via projectontwikkelaars aan
de kopers. Dus de gemeente blijft met de gronden zitten die verkocht moeten worden.
Om een wijk leefbaar te maken of te
houden zijn er veel partijen nodig, zoals
sociale diensten, bedrijven en bewoners.
Zijn deze partijen dan ook in een vroeg
stadium betrokken bij dit project?
Ja, de marktpartijen die deze ontwikkelingen
moeten trekken zijn bekend en daar hebben
we ook overeenkomsten mee gesloten. Maar
dat loopt niet, doordat de slechte markt ervoor
zorgt dat we de woningen niet kunnen verkopen.
En hier loop je dus ook weer tegen het belang
aan van de bewoners. Want er wonen dus al
mensen, in 2008 tot 2010 zijn er al woningen
gebouwd en voor deze mensen wil je dus ook
dat de wijk wordt afgemaakt. Want los van de
financiële consequentie is het nu niet zo prettig
wonen daar. Er zal nog van alles komen, maar
dat is er nu grotendeels niet.
26
3. Interview met Ron van Vliet
Waren bepaalde actoren betrokken bij de totstandkoming van het besluit rondom de
Harnaschpolder?
Dat besluit is lang geleden door de gemeenteraad genomen. Dat
is op een vrij reguliere manier gegaan. Ik denk dat in 2004 de
gemeenteraad besloten had om het gebied in ontwikkeling te
nemen. Dus de gemeenteraad heeft dit besluit op een normale
manier genomen, daar zit ook verder niks achter. De glastuinders
zijn netjes uitgekocht, dus dat is normaal verlopen.
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl gaat onder meer om een brede waardecreatie. Op welke
wijze hebben jullie getracht dit te realiseren?
Toen het mis ging met de gebiedontwikkeling
hebben we voortdurend het contact gezocht
met zowel de betrokken marktpartijen als de
potentiële kopers. Zo konden we zien wat er
nodig was om dit weer vlot te trekken. We hebben zowel aan de aanbodkant als de vraagkant
geprobeerd om de markt weer te herstellen.
We hebben dus naar middelen gezocht door
te kijken naar de aanbodkant in de zin van
“hoe kan je de risico verkleinen en de kosten
verlagen voor de marktpartijen”, en naar de
vraagkant in de zin van “wat kan je doen voor
potentiële kopers”. We hebben met de erfpacht
gewerkt, we hebben starterleningen afgekondigd, we zijn in gesprek gegaan met de mensen
die er wilden komen wonen, we hebben een
woonwinkel geopend om de drempel om iets
te kopen te verlagen. Maar op een gegeven
moment sta je als gemeente in een spel van
krachten dat plaatsvindt, zoals de banken die
niet meer investeren, dus dan sta je machteloos.
Het heeft uiteindelijk dus niet geholpen. Nu de
economie weer aantrekt zie je dat het allemaal
weer een beetje op gang begint te komen.
27
3. Interview met Ron van Vliet
Op welke wijze hebben jullie de bewoners bij het project betrokken?
Met de bewoners hebben we meer dan gebruikelijk veel contact gehouden. Via nieuwsbrieven, de website en algemene bewonersbijeenkomsten hebben we ze bijgepraat over hoe
de gemeente met de stagnatie omging. Maar
we hebben bij specifieke deelprojecten ook de
direct betrokkenen een paar avonden bijeen
geroepen om mee te denken over de verdere
plannen. Dus we hebben ze niet alleen geïnformeerd, maar ze mochten ook meedenken over
de inrichting van de plannen.
GONS vraagt een nieuwe stijl voor de overheid, waarbij meer ruimte voor maatschappelijke
initiatieven wordt gegeven. Denkt u dat het een goede ontwikkeling is als er meer in coalities
wordt gewerkt?
Ja zeker, je zag ook dat bij de marktpartijen
een soort gezamenlijkheid ontstond over de
vraag hoe we hieruit zouden komen. Daarbij
moest je als gemeente ook uitkijken dat je
correct bleef opereren naar het bedrijfsleven
toe. Dat hield in dat je geen al te innige banden
en open markt verhoudingen in stand moest
houden. Maar enerzijds hebben de marktpartijen ons zeker geholpen om uit de crisis te
komen en anderzijds hebben we geprobeerd
28
om contact met de bewoners te houden om het
gebied leefbaar te maken. Hierbij hebben we
ook een aantal initiatieven toegelaten of aangemoedigd. Zo zijn er tuinen en speelplekken
gekomen op de plekken waar er nog niks was.
Hier hebben de mensen zelf gezegd om er iets
van te maken. Dus je ziet dat er coalities in
de maatschappij ontstaan, zonder dat de gemeente daar tussen komt.
3. Interview met Ron van Vliet
Voor welke uitdagingen staan jullie nog als gemeente zijnde?
Waar de gemeente nu last van heeft is dat het
financiële aspect erg stagneert. Dus een grote
opgave voor de gemeente is om het project
financieel nu goed af te wikkelen. De woningbouw moet toch weer op gang worden gekregen,
in de wetenschap dat dat tegen lagere prijzen
gaat en minder grondopbrengsten zullen opleveren. Dus daar moeten we een weg in zien
te vinden en de financiële nadelen zo beperkt
mogelijk te houden.
Op welke valkuilen moeten andere projectmanagers op letten als ze ook aan de slag zullen gaan
met dit soort projecten?
Je moet een evenwicht zien te bewaren tussen
het positief en constructief met alle stakeholders bezig zijn en aan de andere kant moet je
de financiële druk om de dingen zo goed en
snel mogelijk af te ronden beperkt houden.
Deze twee aspecten staan vaak op gespannen
voet. Als je je niks aantrekt van wat er in de
wijk gebeurd en je gaat proberen om zo snel
mogelijk het financiële aspect te beperken, dan
sla je de bewoners snel over en ga je al snel
richting technocratische oplossingen toe. Dus
als de financiële druk hoog is, is het vaak lastig
om een mooie wijk te realiseren waar er gewerkt wordt in coalities met de stakeholders.
Dus dat is een grote valkuil.
29
30
4. Verslag expertgroep
Donderdagochtend 22 januari heeft de VPNG de expertgroepbijeenkomst gericht op
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl binnen gemeenten georganiseerd. Deze bijeenkomst
vond plaats in het Cerolfabriek gelegen in Utrecht. Ruim 30 projectmanagers, -leiders
en beleidsmedewerkers verzamelden zich die dag op dit voormalig fabrieksterrein. Het
doel van deze bijeenkomst was om de ambtenaren met elkaar in contact te laten komen
en kennis en ervaringen over Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl uit te wisselen.
4.1 Introductie
Om 11 uur ging de bijeenkomst van start en
heette Enrico Kraijo de deelnemers welkom.
Voordat Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling, aan zijn presentatie
begon werd nog even stil gestaan bij de locatie waar de deelnemers die dag aanwezig waren. Het Cereolfabriek is namelijk het levende
bewijs van een GONS-project, aangezien de
gemeente samen met de bewoners hebben nagedacht over de inrichting en het doel van de
fabriek. Dit heeft geleid tot een pand waar de
wijk ten alle tijden bij elkaar kan komen.
31
4. Verslag expertgroep
4.2 Presentatie Hans de Jonge
Na deze introductie kreeg Hans de Jonge het
woord, die vanuit zijn ervaring en betrokkenheid bij steden als Boston en New York de
deelnemers mee nam langs verschillende
oplossingen en dilemma’s. Zo bracht hij naar
voren dat de problemen omtrent huisvesting
in Nederland relatief niet groot zijn, wanneer
het vergeleken wordt met de problemen in
de andere delen van de wereld. In Nederland
groeit de bevolking namelijk in duizenden per
jaar, terwijl China over 10 jaar honderden
miljoenen mensen in steden moet huisvesten.
De Jonge betoogt daarom dat Nederland vrij
rijk is en dat er daarom een gedragsverandering
nodig is. Maar hoe kan je iets in korte tijd
veranderen, waar ambtenaren al aan gewend
zijn? Daarnaast is eenzaamheid een bijproduct
van rijkdom, aangezien veel dingen zelf wordt
gedaan. Is daarom het Nieuwe Werken wel een
goede ontwikkeling? Het levert een kostenbesparing op, maar de medewerkers zien elkaar
nauwelijks meer, waardoor het moeilijker
wordt om deel uit te maken van de groep. Als
boodschap wordt daarom meegegeven dat
32
bekend moet zijn wat er aan vraag is. Bedenk
jezelf bijvoorbeeld of mooie Rijksgebouwen
zinvol zijn als er voor de helft leegstaat. Na de
presentatie kregen de deelnemers de gelegenheid om vragen te stellen aan De Jonge. Op de
vraag welke houding de gemeenten aan moeten nemen stelde De Jonge dat de gemeenten
altijd de juiste vraag moeten formuleren. Alleen dan pas kan je een juiste antwoord geven.
Houdt ook goed de gevolgen van je acties in de
gaten. Mooie gebouwen kunnen elders voor
leegstand zorgen. Daarnaast werd gevraagd of
gemeenten de rol van financier moeten aannemen. De Jonge wees deze gedachte af en
stelde dat de gemeenten meer zouden moeten
regisseren, faciliteren en initiëren. Gemeenten
moeten pas geld gebruiken als iets niet uit de
markt of maatschappij ontstaat. Stel hierbij je
prioriteiten vast. Tot slot werd gevraagd naar
het ambitieniveau van de gemeenten. Hierop
werd geantwoord dat gemeenten geen dingen
moeten doen, waar ze later spijt van kunnen
krijgen. Bezuinig daarom alleen waar reparatie
nodig is.
4. Verslag expertgroep
4.3 Intervisiegroepen
Na deze presentatie was het tijd voor de lunch.
De bijeenkomst werd hervat door de intervisiegroepen. Hierbij werden de deelnemers in
drie groepen verdeeld, waarbij per groep één
case werd behandeld. Voorafgaand aan de bijeenkomst hadden de deelnemers namelijk de
kans gekregen om een case in te brengen die
tijdens de bijeenkomst verder besproken zou
worden. De drie cases hadden betrekking op
een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie
in de gemeente Bussum, de herontwikkeling
van de Dierenpark Emmen in de gemeente
Emmen en het bestemmingsplan omtrent de
Harnaschpolder in de gemeente Delft. Nadat de
inbrengers hun cases aan het groepje hadden
uitgelegd, kregen de deelnemers de kansen
om om de beurt vragen te stellen. Vervolgens
gaven de inbrengers antwoord op de vragen
en kregen ze tot slot nog advies van de deelnemers. Zo waren de adviezen over het algemeen
gericht op het onderzoeken van de mogelijkheden om economische activiteit te ontwikkelen, het aangaan van interne en bestuurlijke
discussies en het contractmanagement verder
vormgeven.
4.4 Afsluiting
Na deze intervisiegroepen werd de bijeenkomst afgesloten en werd iedereen bedankt
voor hun komst. De bijeenkomst was geslaagd
aangezien er veel ervaringen zijn uitgewisseld.
Ook zijn de deelnemers nu een paar waardevolle contacten rijker.
33
34
5. Relevante documenten / websites
Mocht de interesse zijn gewekt in het proces rond risicomanagement en wilt u hier meer over te weten
komen, dan zijn hieronder relevante documenten over dit onderwerp opgenomen. Gezocht is naar meer
inhoudelijke diepgang en de documenten zijn vervolgens op thema’s gesorteerd.
1.
Eerste iBook Rijksoverheid: Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl, Rijksoverheid.
http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2014/03/12/eerste-ibook-rijksoverheid-gebiedsontwikkeling-nieuwe-stijl.html
Wat is gebiedsontwikkeling nieuwe stijl en
welke lering kunnen we trekken uit actuele
projecten? Dat is te lezen en te zien in het
iBook ‘Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: Eerste stappen in de praktijk’ van het ministerie
van Infrastructuur en Milieu. De digitale publicatie beschrijft op interactieve wijze, via doorkliks en filmpjes, de praktijkervaringen uit 24
gebiedsontwikkelingsprojecten.
35
5. Relevante documenten / websites
2.
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk. Ministerie van I&M.
http://www.congresgons.nl/wp-content/uploads/Gebiedsontwikkeling-Nieuwe-Stijl-eerste-stappen-inde-praktijk.pdf
Het gedachtegoed in deze publicatie
komt er kort gezegd op neer dat een
bredere blik in gebiedsontwikkeling
wenselijk is.
36
•
•
•
Die blik kijkt over de vastgoedkolom heen naar
aanpalende sectoren zoals energie, data,faciliteiten
en diensten;
Richt zich niet alleen op de realisatiefase, maar
ook op de gebruiksfase (beheer en onderhoud);
En betrekt zo een breder speelveld van partijen.
De kern daarbij is om bestaande geldstromen en/
of –bronnen slimmer in te zetten, breder te kijken
dan de grondexploitatie, en nauwe samenwerking
te zoeken tussen overheid, private partijen en
gebruikers.
5. Relevante documenten / websites
3.
Investeren in Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: Handreikingen voor samenwerking en
Verdienmodellen, Ministerie van I&M.
http://www.bussum.nl/nc/gebiedsontwikkeling0/?cid=57576&did=23500&sechash=8cc6f805
‘Deze handreiking biedt innovatie in gebiedsontwikkeling. De kern is dat de vraag als uitgangspunt genomen wordt. Vanuit gebruik en
beheer wordt bepaald wat de ontwikkeling
moet zijn. Als het ware een omdraaiing van het
proces. Zo kunnen kosten worden bespaard en
de doelstellingen voor duurzaamheid worden
gehaald.
4.
Focus op ‘life cycle’ benadering. Hans de Jonge, Brink Groep.
http://www.brinkgroep.nl/management-advies/images/publicaties/publicatie%20focus%20op%20life%20
cycle%20benadering%20pro%20magazine.pdf
Jarenlang lag de focus in de vastgoedsector
op groei en nieuwbouw. Een stijgende vraag,
de beschikbaarheid van relatief goedkope
financiering, het uitgiftebeleid van grond bij
gemeenten en de behoefte aan beleggingsproducten in de vastgoedsector zorgden voor
hoge productiecijfers. De gewijzigde economische omstandigheden maakten een drastische
heroriëntatie noodzakelijk. Wat betekent dat
voor de projectontwikkelaar? In deze publicatie
gaat onder andere Hans de Jonge hier wat dieper
op in.
37
5. Relevante documenten / websites
5.
Hans de Jonge (TU Delft): “Aanzienlijk deel leegstaande kantoren kan gesloopt worden”, Platform
Duurzame Huisvesting.
http://www.platformduurzamehuisvesting.nl/2012/02/09/hans-de-jonge-tu-delft-maximaal-20-procent-leegstaande-kantoren-goed-voor-transformatie/
Hans de Jonge was een van de hoofdsprekers
op het symposium ‘Groen vastgoed, goed
verhuurd?’ van het Platform Duurzame Huisvesting. Als hoogleraar Real Estate Management
(TU Delft) en directievoorzitter van Brink
Groep vertelt hij over de ontwikkelingen
binnen de vastgoedwereld en weet hij deze te
plaatsen binnen grotere economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
6.
Prof.ir. Hans de Jonge over professioneel opdrachtgeverschap en ketensamenwerking,
ketensamenwerking.Utrecht.
https://ketensamenwerking.wordpress.com/2014/07/07/prof-ir-hans-de-jonge-over-professioneel-opdrachtgeverschap-en-ketensamenwerking/
Hans de Jonge heeft op de 2de bijeenkomst van
het Executive Platform Ketensamenwerking
Midden (Nyenrode) een lezing gegeven over
de relatie tussen professioneel opdrachtgeverschap en ketensamenwerking. Deze lezing
kunt u hier bekijken.
38
5. Relevante documenten / websites
7.
Een toekomst voor kloosters, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
http://cultureelerfgoed.nl/publicaties/een-toekomst-voor-kloosters
In deze brochure zijn uitgangspunten, voorbeelden en tips op een rij gezet die helpen
om de herbestemming van kloosters tot een
goed einde te brengen. De herbestemming
van kloosters is een opgave om rekening mee
te houden. Niet alleen door ontkerkelijking,
maar ook doordat veel functies zijn overgenomen door andere instanties. Denk aan hospice,
zorg en wonen voor ouderen of mensen met
8.
een beperking, gezondheidscentra, scholen en
opleidingen. Deze brochure geeft antwoord
op veelgestelde vragen over de herbestemming van kloostercomplexen. Wat maakt deze
gebouwen monumentaal? Welke partijen spelen een rol bij herbestemming? Welke stappen
moet een eigenaar zetten om tot een passend
verbouwingsplan te komen?
Een Acht voor Bussum-Centrum: Een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het centrum van Bussum. ECORYS Nederland BV
http://www.bussum.nl/nc/plannen-en-projecten/bouwplannen/scapino-nieuwe-brink/?cid=52925&did
=930&sechash=aada268a
Vóór de herontwikkeling had de gemeente
Bussum ECORYS opdracht verleend om een
integraal onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering van
het centrum van Bussum. De gemeente wilde
vooruitlopend op een mogelijke herontwikkeling een antwoord op de vraag waar het
centrum behoefte aan heeft, zowel op het terrein van (winkel-)voorzieningen, als wonen en
verkeer (bereikbaarheid en parkeren). In het
kader van ‘het in kaart hebben van de juiste
vraag’ (naar advies van De Jonge) is dit onderzoek het lezen waard.
39
5. Relevante documenten / websites
9.
Ambitiedocument Mariënburg, Gemeente Bussum.
http://www.bussum.nl/nc/plannen-en-projecten/visie-en-beleid/marienburg/?cid=53030&did=23634
&sechash=3e6c936d
Op 24 mei 2012 is de Gebiedsvisie Centrum
Bussum door de Raad vastgesteld. Vervolgens
is na een zeer levendig proces, waarbij veel
inwoners van Bussum betrokken waren, het
Centrumplan tot stand gekomen. De Gebiedsvisie en het Centrumplan vormen het kader
10.
voor de verdere vormgeving van onze ambities
in het centrum. Vanuit de ambities uit de gebiedsvisie voor het centrum en de uitwerking
hiervan in het centrumplan zijn doelstellingen
voor de herontwikkeling van Mariënburg benoemd in dit ambitiedocument.
Nota van inspraak ‘Ambitiedocument Mariënburg, Gemeente Bussum.
http://www.bussum.nl/uploads/tx_ncgovris/incoming/04b-3_RV2013-034_Nota_van_inspraak.pdf
Bent u benieuwd op welke wijze de samenwerking met de belanghebbenden is verlopen.
Lees het in deze nota.
40
5. Relevante documenten / websites
11.
Emmen verplaatst dierenpark; samen slimmer, Gemeente Bussum.
http://www.rwsleefomgeving.nl/publish/pages/91916/dgo_emmen_verplaatst_dierenpark__samen_slimmer.pdf
Een complete dagattractie verhuizen, dat doe
je niet zomaar. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor
dat een geheel vernieuwd concept, ontwikkeld
door Dierenpark Emmen, weer tientallen jaren
het uithangbord voor Emmen wordt? En wat
doe je met de plek die achterblijft? Kortom,
vele vraagstukken. Hét moment bij uitstek om
goed na te denken over de plannen, mogelijkheden en kansen die de verplaatsing met zich
meebrengt. Lees het in dit artikel.
12. Centrumvernieuwing Emmen, Gemeente Emmen.
http://gemeente.emmen.nl/centrumvernieuwing
Het centrum van Emmen ondergaat de komende jaren een enorme verandering. Het centrum
wordt nog aantrekkelijker voor de regio, als winkelstad, maar ook om te recreëren en uit te gaan.
Onder de naam ‘Centrumvernieuwing Emmen’ wordt de komende jaren samengewerkt aan een
groot aantal projecten. Meer weten over de verschillende projecten? Kijk dan op de website.
13.
Gebiedontwikkeling centrum/dierenpark/theater Emmen. Gemeenteraad Emmen.
https://www.gemeenteraademmen.nl/nc/vergaderingen/document/document/25232/via/theme%3A1449.html
In dit document wordt een aanzet gegeven in het creëren van inzicht in de verschillende risico’s
die aanwezig zijn bij een gebiedontwikkeling van deze complexiteit en omvang. Centraal staat
de gebiedsontwikkeling in zijn essentie.
41
5. Relevante documenten / websites
14. Bestemmingsplan Harnaschpolder, Gemeente Delft.
http://www.delft.nl/Inwoners/Wonen_en_leven/Bouwen/Bestemmingsplannen/Bestemmingsplannen_
Delft/Hof_van_Delft_Voordijkshoorn/Bestemmingsplan_Harnaschpolder
Op de website kunt u het bestemmingsplan
omtrent de Harnaschpolder vinden? Het bestemmingsplan heeft betrekking op de nieuwbouwwijk Harnaschpolder. Dit is het gebied
tussen: de Woudselaan (noordgrens) de uitbreiding van Den Hoorn en de wijken Hof van
Delft en de Kuiperwijk (oostgrens) het recreatieterrein met sportpark Hof van Delft en
tennispark DTB en de uitbreiding van Den
Hoorn (Lookwest-noord) (zuidgrens) het
bedrijventerrein Harnaschpolder (westgrens).
15. Beeldkwaliteitplan Harnaschpolder Delft, Gemeente Delft.
http://www.delft.nl/Inwoners/Wonen_en_leven/Bouwen/Bestemmingsplannen/Overige_Ruimtelijke_plannen/Beeldkwaliteitsplan
Een beeldkwaliteitplan regelt de ruimtelijke
kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin
ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitplan vormt een belangrijk instrument
voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke
42
plannen. Het beeldkwaliteitplan is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de
gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke
welstandsnota. Deze vindt u hier.
5. Relevante documenten / websites
16. Harnaschpolder 2015, Gemeente Delft.
http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0503.BP0037-1001/t_NL.IMRO.0503.BP0037-1001.html
De gemeente Delft herziet haar bestemmingsplannen, conform de wettelijke verplichting,
om de tien jaar. Voorliggend bestemmingsplan
heeft betrekking op het gebied Harnaschpolder.
43
44
45
De essentie van onze verening is de ontmoeting tussen projectprofesionals en hun leidinggevenden.
Ieder jaar organiseren wij tientallen bijeenkomsten, waarin het opdoen van nieuwe inspiratie en het
uitwisselen van kennis en ervaring centraal staan.
Deze publicatie is de spin-off van het uitwisselen van deze kennis en ervaring. Niet alleen vind u in
deze publicatie het verslag van een bijeenkomst, u kunt samenvattingen lezen van interessante achtergrond artikelen, die aansluiten op het thema en via een link naar ze ‘doorklikken’. De opgenomen
interviews met de sprekers verbinden de theorie met de weerbarstige praktijk.
Motor achter deze publicatiereeks zijn onze drie expertgroepen:
• Gebiedsontwikkeling
• Professionaliseren gemeentelijk projectmanagement
• Decentralisaties in het sociale domein
We hopen u met deze publicatie te inspireren om uw kerntaak nog beter in te vullen, namelijk vanuit
een krachtige project filosofie mensen en organisaties verbinden om de stad nog mooier te maken!
Francois van Doesburg,
Voorzitter VPNG
VPNG
Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten
46

Download Report