Wijzigingen voorstel startersleningen Alkmaar in notedop

Raadsvoorstel
Startersleningen: nieuwe verordening vaststellen
agendapunt
bijlage nr.
Raadsvergadering:
26 maart 2015
Commissie:
Ruimte
Portefeuillehouder:
mw. E.C. Konijn-Vermaas
:
: 2015-211
Samenvatting - bestuurlijke presentatie
In de nieuwe gemeente Alkmaar gelden nu nog drie verordeningen voor Starterleningen. Dat zijn de
verordeningen van de voormalige gemeenten Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer. De voorwaarden
in deze verordeningen zijn niet gelijk. Daardoor is er binnen de nieuwe gemeente Alkmaar
ongelijkheid voor kopers die gebruik willen maken van een Starterslening. Dat is ongewenst.
Eenduidigheid is belangrijk voor aanvragers en vereenvoudigt de werkzaamheden voor de gemeente.
Daarom wordt u voorgesteld de nu nog geldende verordeningen in te trekken en één nieuwe uniforme
verordening vast te stellen voor het grondgebied van de gehele gemeente Alkmaar. Daarmee wordt
de ongelijkheid weggenomen.
De financiële ondersteuning die de gemeente biedt met de verordening voor Startersleningen
ondersteunt de doelstelling in het coalitie-akkoord tot vraaggericht bouwen.
De verordeningen van de drie voormalige gemeenten hebben dezelfde uitgangspunten:
Doel van de regeling is om financiële ondersteuning te geven aan mensen die voor het eerst een
woning kopen maar de financiering zelf niet rond kunnen krijgen. De Starterslening vult de
mogelijkheden aan.
De opzet van de Starterslening zelf is ook gelijk in de drie gemeenten. De lening is mogelijk voor
de aankoop van bestaande woningen en voor nieuwbouwwoningen. De koper ontvangt te leen
het bedrag dat hij, volgens de normen van de NHG, mist om de financiering rond te krijgen. Het is
een 2e hypotheek naast de hypotheek die de kopers zelf kunnen afsluiten op grond van hun
inkomen. De koper hoeft drie jaar lang geen rente en aflossing te betalen. Vanaf het vierde jaar
worden die wel in rekening gebracht.
In de details zitten echter verschillen. Zo is bijvoorbeeld de maximale woningprijs en het bedrag dat
iemand als lening kan krijgen, niet gelijk. Om te komen tot een uniforme verordening voor de
fusiegemeente is het nodig de verschillen er uit te halen. De keuzes die daarvoor zijn gemaakt, zijn
verwerkt in de nu voorgelegde verordening. Daarbij is “het beste van de drie” bestaande regelingen
overgenomen. De keuzes zijn in een schema gezet. Zie het overzicht op de volgende pagina.
VERORDENING VOOR STARTERSLENINGEN
Overzicht van de voorwaarden in de huidige en de nieuwe verordening
Onderwerp
Huidige
regeling
Alkmaar
ZO IS HET NU
Huidige
regeling
Graft-De Rijp
Huidige
regeling
Schermer
ZO WORDT HET
Voorstel voor
fusiegemeente
Alkmaar
1. Leeftijd van de
koper
Max. 35 jaar
Max. 35 jaar
Geen leeftijdseis
Geen leeftijdseis
2. Maximale
verwervingskosten
€ 180.200
€ 178.500
€ 200.000
€ 185.500
(€ 170.000 + 6%
bijkomende
kosten)
(€ 168.396 + 6%
bijkomende
kosten)
(€ 188.679 + 6%
bijkomende
kosten)
(€ 175.000 + 6%
bijkomende kosten)
3. Koper is wel/geen
ingezetene
Alleen voor
ingezetenen
Alleen voor
ingezetenen
Voor
ingezetenen en
mensen met
binding
Voor ingezetenen
en mensen met
binding
4. Eigen bijdrage van
de verkoper
€ 1.500
€ 1.500
Geen
Geen
5. Hoogte van de
Starterslening
Max. € 35.000
Max. € 35.000
Max. € 30.000
Max. € 37.000
6. CPO woningen
apart benoemd
Ja
Nee
Nee
Ja
Waarom deze keuze ?
Een leeftijdseis is niet nodig. Door een vrij lage woningprijs te hanteren (zie
onder punt 2) zijn het voornamelijk jongeren die gebruik maken van de regeling.
Ook oudere koop-starters kunnen echter van de regeling gebruik maken. Voor
allen geldt: een Starterslening is alleen mogelijk voor de aankoop van iemands
eerste koopwoning zijn en alleen als hij zelf de financiering niet rond kan krijgen.
Voor de nieuwe verordening is het gemiddelde genomen van de drie bedragen
die nu nog gelden. Het bedrag dat in de verordening staat betreft de
“verwervingskosten”. Dat is prijs van de woning plus eventueel meerwerk of
verbeterkosten, verhoogd met de bijkomende kosten die NHG standaard telt
(nu 6%).
De instroom van nieuwe inwoners naar Alkmaar wordt bevorderd door de
Starterslening ook mogelijk te maken voor mensen die nu nog niet in de
gemeente wonen maar wel een binding hebben. Deze optie is ook interessant
voor de verkopende partijen. Want meer kopers komen in aanmerking voor de
lening, wat de verkoop kan bevorderen.
De eigen bijdrage voor de verkoper wordt als onterecht ervaren. Verkopers
hebben de afgelopen jaren moeite gehad hun woning te verkopen. Ze zijn vaak
met hun prijs gezakt. Als er dan een koper is, moet de verkoper ook nog € 1.500
aan de gemeente betalen. Bovendien blijkt dat verkopers proberen deze kosten
door te berekenen aan de kopers. Daardoor lopen juist de kosten voor de koper
op, die al extra financiële ondersteuning nodig heeft. Ook is er voldoende budget,
waardoor het niet nodig is om de kosten voor de gemeente te drukken via heffing
van deze bijdrage.
Dit bedrag is 20% van de maximale woningprijs genoemd onder 2. Het bedrag
van € 37.000 past bij de nieuwe woningprijs van € 185.500 .
In alledrie de huidige verordeningen is een Starterslening ook mogelijk voor
CPO-woningen. Alleen Alkmaar had hier een apart hoofdstuk voor. Dat biedt de
mogelijkheid om (indien gewenst) voor CPO projecten speciaal daarvoor
toegesneden criteria te hanteren. Daarom is ook nu voor CPO een apart
hoofdstuk opgenomen.
De restant-budgetten zijn samengevoegd per 01-01-2015. Er is voldoende
3
7. Restant budget per
31-12-2014
€ 750.000
€ 175.000
€ 64.500
€ 989.500
budget beschikbaar om ook de komende tijd aanvragen af te handelen. Er hoeft
nu geen extra budget beschikbaar te worden gesteld.
Raadsbesluit
Nr.
De Raad van de gemeente Alkmaar;
gelet op het voorstel van burgemeester en wethouders, bijlage nr. 2015-211;
gelet op het advies van de commissie Ruimte;
besluit
1. vast te stellen de “Verordening Startersleningen gemeente Alkmaar 2015” onder gelijktijdige
intrekking van de “Verordening VROM-startersleningen gemeente Alkmaar 2012” van de
voormalige gemeente Alkmaar, de “Verordening Starterslening gemeente Graft-De Rijp 2014” van
de voormalige gemeente Graft-De Rijp en de "Verordening VROM Starterslening 2009" van de
voormalige gemeente Schermer;
2. het besluit onder 1. gaat in op de dag volgend op bekendmaking zoals vermeld in artikel 13 van de
verordening.
Alkmaar, 26 maart 2015
De raad voornoemd,
P.M. Bruinooge, voorzitter
drs. A.P.A. Koolen, griffier
5
bijlage nr.
: 2015-211
Voorstel van burgemeester en wethouders
Vraagstelling - probleemstelling
In de nieuwe gemeente Alkmaar gelden nu nog drie verordeningen voor Starterleningen. Dat zijn de
verordeningen van de voormalige gemeenten Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer. De voorwaarden
in deze verordeningen zijn niet gelijk. Gevolg hiervan is dat er binnen de nieuwe gemeente Alkmaar
ongelijkheid geldt voor kopers die gebruik willen maken van een Starterslening. Dat is ongewenst.
Eenduidigheid is belangrijk voor aanvragers en vereenvoudigt de werkzaamheden voor de gemeente.
Daarom treft u hierbij aan een raadsvoorstel om de nu nog geldende verordeningen in te trekken en
één nieuwe uniforme verordening vast te stellen voor het grondgebied van de gehele gemeente
Alkmaar. Daarmee wordt de ongelijkheid weggenomen.
Politiek-bestuurlijke aspecten
De financiële ondersteuning die de gemeente biedt met de verordening voor Startersleningen
ondersteunt de doelstelling in het coalitie-akkoord tot vraaggericht bouwen.
De verordeningen van de drie voormalige gemeenten hebben dezelfde uitgangspunten:
- Doel van de regeling is om financiële ondersteuning te geven aan mensen die voor het eerst een
woning kopen maar de financiering zelf niet rond kunnen krijgen. De Starterslening vult de
mogelijkheden aan.
- De opzet van de Starterslening zelf is ook gelijk in de drie gemeenten. De lening is mogelijk voor
de aankoop van bestaande woningen en voor nieuwbouwwoningen. De koper ontvangt te leen het
bedrag dat hij, volgens de normen van de NHG, mist om de financiering rond te krijgen. Het is een
2e hypotheek naast de hypotheek die de kopers zelf kunnen afsluiten op grond van hun inkomen.
De koper hoeft drie jaar lang geen rente en aflossing te betalen. Vanaf het vierde jaar worden die
wel in rekening gebracht.
In de details zitten echter verschillen. Zo is bijvoorbeeld de maximale woningprijs en het bedrag dat
iemand als lening kan krijgen, niet gelijk. Om te komen tot een uniforme verordening voor de
fusiegemeente is het nodig de verschillen er uit te halen. De keuzes die daarvoor zijn gemaakt, zijn
verwerkt in de nu voorgelegde verordening. Daarbij is “het beste van de drie” bestaande regelingen
overgenomen. De keuzes zijn in een schema gezet. Zie het overzicht bij het raadsvoorstel.
Juridische aspecten
Vanwege de fusie van Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer moeten allerlei regelingen en nota’s op
elkaar worden afgestemd. Formeel is daarvoor twee jaar de tijd dus tot en met 31-12-2017. De nu
bestaande ongelijkheid van criteria moet echter worden weggenomen. Daarom is bijgevoegd
raadsvoorstel opgesteld om de bestaande verordeningen in te trekken en één nieuwe uniforme
verordening vast te stellen.
Tegelijkertijd met het vaststellen van de nieuwe verordening worden de nog bestaande verordeningen
van de voormalige gemeenten Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer ingetrokken. De nieuwe
verordening gaat in een dag na publicatie.
In de nieuwe verordening is opgenomen dat deze geldt voor aanvragen die binnenkomen vanaf de
ingangsdatum van de verordening. Aanvragen die eerder binnenkomen, worden dus afgehandeld op
grond van de huidige verordeningen. De nieuwe verordening noemt geen einddatum, maar het is
geen open einde regeling. Leningen worden alleen toegekend als er nog budget beschikbaar is.
6
Tevens wordt met SVn (de organisatie die o.a. adviezen geeft aan de gemeente over de hoogte van
de toe te kennen lening) een nieuwe deelnemingsovereenkomst afgesloten. Inhoudelijk wijzigt er niets
omdat de huidige drie overeenkomsten volledig identiek zijn en SVn nog steeds dezelfde voorwaarden
hanteert als enkele jaren terug. Het vernieuwen van de overeenkomst is alleen nodig vanwege de
fusie van de drie gemeenten. In de nieuwe overeenkomst is opgenomen dat de huidige
overeenkomsten van Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer vervallen (artikel 13.3).
Instemming van het college met de overeenkomst gebeurt onder voorwaarde dat de raad de nieuwe
verordening vaststelt. De ondertekening (door de burgemeester) vindt plaats nadat de raad de
verordening daadwerkelijk heeft vastgesteld.
Financiële aspecten
De restant-budgetten op 31-12-2014 van Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer zijn samengevoegd per
01-01-2015. Op deze datum is er totaal € 989.500 restant-budget aanwezig. Dit is voldoende voor
zo’n 140 leningen. Want elke lening kost de gemeente € 7.000 .
Het nog aanwezige restant-budget is (ruim) voldoende om de komende tijd aanvragen te kunnen
afhandelen. Er hoeft daarom nu geen extra budget beschikbaar te worden gesteld. Leningen worden
alleen toegekend voor zover er nog budget is. Uiteraard wordt de budget-uitputting goed in de gaten
gehouden. Indien nodig kan de raad later nog worden voorgesteld extra budget beschikbaar te stellen.
Personele aspecten
De omvang van de werkzaamheden en de daarvoor benodigde formatie wijzigt niet. De
werkzaamheden voor behandeling van aanvragen zijn binnen de gemeente alleen bij een ander
organisatie-onderdeel terecht gekomen. Sinds 1-1-2015 worden aanvragen niet meer behandeld door
het voormalige PDV2 (unit Wonen, Welzijn, Zorg en Leerplicht) maar door het huidige PDV (unit
Vergunningen & Subsidies). Daarom is in deze nota ook een besluit opgenomen over aanpassing van
het mandaatregister.
Uitvoeringsaspecten
Hierin wijzigt niets. De SVN (Stichting Volkshuisvestingsfonds Nederlandse gemeenten) blijft de
instantie die de gemeente adviseert over de toe te kennen lening. De nieuwe verordening is tot stand
gekomen met medewerking van SVN.
Aspecten informatie voorziening
De aanpassing van de Verordening Startersleningen wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt
na de besluitvorming in de raad. Uiteraard wordt aan de wijziging bekendheid gegeven via de website
van de gemeente. Daarnaast worden makelaars en hypotheekadviseurs in en rond Alkmaar nog
separaat per mail van de wijziging op de hoogte gebracht.
Communicatie
Om de wijziging van de verordeningen onder de aandacht te brengen is een persbericht uitgebracht.
Zie bijgevoegde tekst.
Burgemeester en wethouders van Alkmaar,
P.M. Bruinooge, burgemeester
mr. J.W.C. Aalders, secretaris
7
Collegevergadering :
Domein
:
Steller
:
17-02-2015
SMO
Frans van Vessem