Besluit Minister van Wonen

> Retouradres Postbus 16191 2500 BD DEN HAAG
Wooninvesteringsfonds
J.J.M. Thielen
Postbus 12
3700 AA ZEIST
Domein Wonen, water en
producten
Volkshuisvestelijk toezicht
corporaties
Graadt van Roggenweg 500
Utrecht
Postbus 16191
2500 BD DEN HAAG
www.ilent.nl
Contactpersoon
Ronald van der Lee
[email protected] /
[email protected]
Datum
5 februari 2015
Betreft
L2119 WIF verkoop 3817 woningen aan Round Hill
Kenmerk
2015-0000052739
Uw kenmerk
Geacht bestuur,
Bij de door mij op 10 december 2014 ontvangen aanvraag en een aanvullende
mail van 21 januari 2015 met de zienswijzen van huurders meldde u mij conform
artikel 11d Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) uw voornemen tot verkoop
van 3.817 woningen in 30 gemeenten, waarvan de 114 complexen gelegen zijn in
Aalburg, Alblasserdam, Apeldoorn, Breda, Delft, Delfzijl, Den Haag, Dordrecht,
Eindhoven, Groningen, Halderberge, Heerlen, Landgraaf, Maasdriel, Maastricht,
Moerdijk, Nieuwegein, Papendrecht, Purmerend, Rotterdam, Schiedam, SittardGeleen, Stadskanaal, Twenterand, Veendam, Veenendaal, Veere, Woensdrecht,
Zaltbommel, Zoetermeer en Zwijndrecht (zie bijlage) aan Round Hill Dutch
Residential Investment SCS, gevestigd te Luxemburg.
De voorgenomen verkoop komt voort uit de wens van het Wooninvesteringsfonds
(hierna: WIF) om een houdbare oplossing te vinden voor de thans ontstane
situatie waarin het WIF onvoldoende eigen vermogen c.q. garantievermogen heeft
voor het waarborgen van de financiële continuïteit i.c. de gevolgen van het niet
kunnen opbrengen van de huidige financiering die eind maart 2015 afloopt. Aan
het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), dat sinds november 2012 verscherpt
toezicht houdt, zijn herstelplannen voorgelegd om het herfinancieringsprobleem
op te lossen. U geeft aan dat u diverse alternatieven - saneringssteun,
herfinanciering op de kapitaalmarkt of borging - heeft onderzocht maar nadat die
niet haalbaar bleken u heeft besloten tot verkoop met het oog op de dringende
situatie. De variant van uw leden(vergadering) die recent onder mijn aandacht is
gebracht heeft evenmin geleid tot een andere conclusie.
U geeft voorts aan dat u met de verkoop beoogt de bankfinanciering uiterlijk eind
maart 2015 af te lossen, een zo hoog mogelijke waardering van de certificaten te
creëren en de gehele woningportefeuille voor eind maart 2015 over te dragen en
het personeel op die manier onder te brengen bij de koper.
Beoordeling van het meldingsplichtig besluit
Uw melding is door mij beoordeeld op grond van de voorwaarden uit het Besluit
beheer sociale-huursector (Bbsh) en MG2013-02. Ik acht de stukken die u mij
heeft toegestuurd voldoende om uw melding in het onderhavige geval te kunnen
Pagina 1 van 11
beoordelen.
Toetsing aan het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh)
Verkoop van woningen aan anderen dan aan natuurlijke personen voor eigen
bewoning is slechts toegestaan tegen een prijs van minimaal 90% van de
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (artikel 11c, lid 1 Bbsh).
De leegwaarde van bovengenoemde woningen (inclusief overige eenheden) is
vastgesteld op basis van gevalideerde taxaties en bedraagt €463.534.400,00. De
verkoopprijs van de betreffende woningen (inclusief overige eenheden) bedraagt
€355.032.887,00.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Het aandeel van de overige eenheden (parkeerplaatsen, garages, bergingen) in
het totale pakket is qua omvang minimaal. De verkoopprijs van de overige
eenheden is niet gespecificeerd in de verkoopovereenkomst. Ik acht het redelijk
om aan te nemen dat het percentage van de verkoopprijs van die eenheden in
dezelfde verhouding staat tot de getaxeerde leegwaarde van die eenheden, als de
verhouding van de verkoopprijs van de woningen ten opzichte van de getaxeerde
leegwaarde van de woningen. Op basis van die aanname stel ik vast dat de
woongelegenheden zijn verkocht voor minder dan 90% van de waarde vrij van
huur en gebruik (85,1%). Ontheffing op basis van artikel 11c van het Besluit
beheer sociale-huursector is derhalve vereist.
Toetsing aan MG2013-02
Inzake de voorkeursvolgorde moeten sociale huurwoningen worden aangeboden
aan de zittende huurders, aan een andere toegelaten instelling en daarna aan een
derde op basis van een openbare aanbieding. Hiervan mag slechts gemotiveerd
worden afgeweken. Daarnaast dienen de zienswijzen van de gemeenten in
beginsel positief te zijn. In MG 2013-02 is opgenomen dat een melding in
behandeling wordt genomen zonder dat bovengenoemde aanbiedingsvolgorde is
gehanteerd, als in het kader van een (pre)sanering of in het kader van een
herstelplan inzake verscherpt toezicht met het CFV algemene afspraken zijn
gemaakt over verkoop. Ik stel vast dat aan laatstgenoemde voorwaarde is voldaan
en dat de eis van de voorkeursvolgorde achterwege kan blijven. Overigens heb ik
tevens geconstateerd dat het WIF andere corporaties expliciet heeft geattendeerd
op de te koop aangeboden woningen in de desbetreffende werkgebieden.
Ik constateer dat u de woningen openbaar hebt aangeboden.
Ik stel vast dat het niet mogelijk is geweest om een Verklaring Omtrent Gedrag RP
ten aanzien van de koper in te dienen, omdat het gaat om een buitenlandse
rechtspersoon. Dat betekent dat er op een andere manier vastgesteld diende te
worden dat er sprake was van een bonafide koper. In dit kader is een uittreksel
van het strafregister (Casier Judiciaire) van het Groothertogdom Luxemburg
overlegd, aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de koper in dit
register niet voorkomt. Daarnaast heb ik vastgesteld dat u een onderzoek heeft
laten uitvoeren naar de organisatie Round Hill middels een screening door een
extern bureau. Uit de door u overlegde stukken en voor het overige is mij niet
gebleken van bezwaren tegen de beoogde koper.
De betrokken gemeenten en enkele huurders(organisaties) hebben hun
zienswijzen ingediend.
Pagina 2 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
Het naleven van de IVBN gedragscodes Verkoop (complexen) huurwoningen 2007
en Zorgvuldig, ethisch en integer handelen 2008 is in het koopcontract aan Round
Hill opgelegd en door de koper met de ondertekening daarvan aanvaard.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Zienswijze CFV
In MG 2013-02 is opgenomen dat ik ten aanzien van verkoopmeldingen een
zienswijze aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) kan vragen met
betrekking tot de financiële gevolgen van het voornemen tot verkoop. Gezien de
omvang van de verkoop en het feit dat het hier gaat om een corporatie onder
verscherpt toezicht heb ik van die mogelijkheid gebruik gemaakt. In reactie
daarop heeft het CFV mij op 23 januari 2015 een positieve zienswijze verstrekt
over de voorgenomen verkoop.
Het WIF is een vereniging met de status van toegelaten instelling die in 2005 is
opgericht met als doel om woningen van corporaties aan te kopen en vervolgens
later te verkopen om daarmee corporaties te voorzien van liquiditeiten voor
herstructurerings- en nieuwbouwopgaven. Het WIF heeft een garantievermogen
dat is verstrekt door 77 corporaties door middel van achtergestelde leningen
(certificaten). Daarnaast beschikt het WIF over een (ongeborgde) kredietfaciliteit
die eindigt per 31 maart 2015.
Het WIF heeft door heel Nederland woningcomplexen overgenomen van
woningcorporaties. Alle verworven woningen zijn direct geoormerkt voor de
verkoop, verkoop aan huurders of leegstaande woningen aan particulieren. Het
WIF heeft inmiddels een aanzienlijk deel (30%) van zijn bezit verkocht aan
huurders, particulieren en corporaties. Als gevolg van marktomstandigheden en
niet gerealiseerde verwachtingen is de financiële continuïteit van het WIF onder
druk komen te staan. Voor het oplossen van de (her)financieringsproblematiek
heeft het WIF sinds eind 2012 diverse herstelplannen en medio 2014 een
saneringsaanvraag ingediend. De herstelplannen zijn door het CFV niet
goedgekeurd omdat die onvoldoende uitzicht boden op het oplossen van de
(her)financieringsproblematiek. Eind maart 2015 loopt het bestaande
financieringsarrangement af. Tot op heden is niet mogelijk gebleken om tot een
adequate herfinanciering te komen.
Resumerend stel ik vast dat de voorgenomen verkoop voortvloeit uit een ernstig
en urgent probleem inzake de herfinanciering van het WIF, er tot op heden geen
andere, sluitende herfinanciering mogelijk is gebleken en verkoop daarmee de
enige manier vormt om een sanering te voorkomen. De verkoopopbrengst wordt
volgens het CFV voldoende geacht om de banklening en naar verwachting een
deel van de leningen aan certificaathouders af te lossen.
Zienswijze huurders
In MG2013-02 is opgenomen dat een melding van een voorgenomen verkoop
voorzien moet zijn van een zienswijze van de huurders(organisatie). Deze
zienswijze moet in beginsel positief zijn en minimaal betrekking hebben op de te
verkopen adressen en de koper.
Het WIF heeft de ca. 2.500 huurders van de blijvend gereguleerde complexen om
een zienswijze gevraagd over de voorgenomen verkoop. Een zeer beperkt aantal
huurders en enkele huurdersorganisaties hebben gereageerd met opmerkingen
over de mogelijkheid tot koop, het beheer, het recht op informatie van
Pagina 3 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
bewonersorganisaties en het behoud van de woningen voor de corporatiesector.
Ik heb geconstateerd dat het WIF steeds actief is geweest met het aanbieden van
individuele huurwoningen aan de huurders en aan de markt. Periodiek heeft het
WIF huurders aangeschreven en op haar website geïnformeerd over een concreet
koopaanbod dan wel de mogelijkheid te kopen. Ik stel voorts vast dat Round Hill
zich heeft gecommiteerd aan de IVBN gedragscode sociaal verhuurgedrag en dat
de huurwetgeving en de Wet Overleg huurders en verhuurder ook gelden voor
niet-toegelaten instellingen en rechten van huurders worden beschermd. Voor
sociale huurwoningen geldt dat ook na verkoop aan Round Hill de normale
regulering van de huur(verhoging) van toepassing blijft en dat geldt voor
voorliggend pakket voor bijna 60% van de woningen.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Zienswijzen gemeenten
In de MG 2013-02 is opgenomen dat een melding van verkoop gepaard dient te
gaan met een zienswijze van de gemeente. Tevens is opgenomen dat er een
zwaarwegend belang aan deze gemeentelijke zienswijze wordt gehecht en dat er
slechts tot een ander oordeel zal worden gekomen dan de gemeente in bijzondere
situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze naar het oordeel van de
minister oordeel evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de
volkshuisvesting is te achten.
Vastgesteld kan worden dat er hier sprake is van een bijzondere situatie. De
financiële problemen waarin het WIF terecht is gekomen zijn urgent. Alle
alternatieven tot herfinanciering van de kredietfaciliteit uiterlijk eind maart zijn
niet haalbaar gebleken, behalve de verkoop van de vastgoedportefeuille. Vanaf de
oprichting in 2005 is het WIF gericht geweest op verkoop van woningcomplexen
van woningcorporaties. Het WIF had daarmee geen doel tot behoud van de sociale
woningvoorraad. Tegen die achtergrond zijn de zienswijzen van de gemeenten
gewogen.
Ik heb zowel een categorale weging gedaan op die zienswijzen die door meer
gemeenten zijn genoemd als een specifieke weging per gemeente met een
negatieve of voorwaardelijk positieve zienswijze, waarna ik ben overgegaan tot
een beoordeling. Ik ga er vanuit dat de desbetreffende gemeenten hun zienswijze
terug zullen vinden en herkennen in de categorale beschrijvingen.
Om te beginnen stel ik vast dat er overwegend – ca. de helft van de 30
gemeenten - sprake is van gemeenten die (onvoorwaardelijk) een positieve
zienswijze geven. De gemeenten Aalburg , Alblasserdam, Delfzijl, Den Haag,
Dordrecht, Halderberge, Heerlen, Papendrecht, Schiedam, Stadskanaal,
Twenterand, Veendam, Veere, Woensdrecht en Zwijndrecht hebben een positieve
zienswijze afgegeven zonder voorwaarden.
Een aantal gemeenten wijst op de voorkeursvolgorde die van toepassing is bij de
verkoop van woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit
betreft de aanbieding aan zittende huurders en aan andere toegelaten
instellingen. Ik heb geconstateerd dat het WIF, ofschoon het daartoe niet strikt
verplicht was, voorafgaand aan de start van het verkoopproces alle corporaties op
20 februari jl. heeft aangeschreven ten einde complexverkopen aan corporaties te
realiseren. Hieruit is één transactie voortgekomen. Tijdens het verkoopproces
hebben corporaties simultaan met derden de mogelijkheid gekregen om een
bieding uit te brengen.
Pagina 4 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
Gelet op de urgentie van de hierboven beschreven (her)financieringsproblematiek
bij het WIF acht ik het redelijk om in die situatie voorrang te geven aan verkoop
aan Round Hill boven een verkoop aan een andere toegelaten instelling. Ik heb bij
die afweging meegewogen het feit dat het in alle gevallen gaat om een relatief
klein deel van het aantal corporatiewoningen in de desbetreffende gemeenten.
Tevens heb ik betrokken het vereiste dat ook een niet-toegelaten instelling zich
dient te houden aan de huurwetgeving en er dus beperkingen zijn aan het
huurbeleid dat na verkoop kan worden uitgeoefend. Voor sociale huurwoningen
geldt dus dat ongeacht de eigenaar de normale regulering van de huur(verhoging)
van toepassing blijft.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Zienswijze per gemeente
De gemeenten met een negatieve zienswijze, een positieve zienswijze met
voorwaarden of waar aanvullend op de positieve zienswijze een toelichting aan de
orde is worden onderstaand genoemd.
Aalburg
De gemeente Aalburg heeft een op 23 juni 2014 positieve zienswijze afgegeven,
waarbij op dat moment de naam van de koper nog niet bekend was. Deze
zienswijze is na de bekendmaking van de naam van de koper en ondanks het
opvragen van een nieuwe zienswijze op basis daarvan, niet meer gewijzigd of
bevestigd. Wel heeft de Stichting Woonlinie een bieding uitgebracht op de 38
woningen, waarvan 50 % te liberaliseren, van het WIF in de gemeente. Deze
woningen zijn eerder door Woonlinie aan het WIF verkocht met een
voorkeursrecht tot koop door Woonlinie bij verkoop door het WIF. Het WIF en
Woonlinie zijn overeengekomen dit voorkeursrecht waarmee de verkoop aan een
derde partij door Woonlinie is toegestaan. Woonlinie heeft haar bieding
ingetrokken.
Apeldoorn
De gemeente Apeldoorn geeft aan geen volkshuisvestelijke bezwaren te hebben
tegen de verkoop. Zij geeft aan dat zij zich kan voorstellen dat ook de optie
herfinanciering wordt onderzocht. Ik verwijs hiervoor naar de bovenstaande
algemene opmerkingen over de situatie van het WIF en de mogelijkheid tot
herfinanciering.
Breda
De gemeente Breda geeft aan in essentie geen bezwaar te hebben, maar noemt
een aantal randvoorwaarden. Deze betreffen de verkoop van woningen in de wijk
Blauwe Kei, die huurbescherming genieten en niet gesplitst en afzonderlijk als
koopwoning verkocht mogen worden. Verder wijst de gemeente op de
aanbiedingsplicht aan huurders van woningen met een maximale huurprijs onder
de liberalisatiegrens en aan een toegelaten instelling. Zij geven aan dat de
woningen onder de huurtoeslaggrens bij voorkeur niet geliberaliseerd worden en
dat participatie en inspraak van bewoners geborgd moet zijn.
Ik stel vast dat de bepalingen ten aanzien van niet-splitsen en geen afzonderlijke
verkoop van de woningen in de Blauwe Kei geen belemmering zijn voor deze
verkoop. Het gaat immers om complexgewijze verkoop, waarbij de koper op de
hoogte is van deze bepalingen en daar ook aan gehouden is. Zoals hierboven
aangegeven zijn de woningen aangeboden aan huurders en toegelaten
Pagina 5 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
instellingen. De desbetreffende woningen vallen op basis van hun WWS-puntental
blijvend onder de liberalisatiegrens. Met betrekking tot de opmerkingen over
participatie en inspraak van huurders verwijs ik naar bovenstaande tekst onder
het kopje Zienswijze huurders. Op basis van het bovenstaande stel ik vast dat aan
de voorwaarden van de gemeente Breda is voldaan en dat hun verklaring van
geen bezwaar daarmee van toepassing is.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Delft
De gemeente Delft heeft een negatieve zienswijze afgegeven. Zij achten het van
groot belang dat de complexen en met name de grote woningen behouden blijven
voor de sociale voorraad en geven aan dat woningzoekenden nu al in de knel
komen. Dit vanwege de beperkte beschikbaarheid van dit soort woningen op de
Delftse woningmarkt, het tekort aan sociale huurwoningen in de regio en de druk
op de betaalbare woningmarkt in het algemeen. Zij pleit voor een verkoop of
overdracht aan corporaties die Delft als statutair werkgebied hebben. Voorts
verwijst de gemeente naar afspraken die in 2012 zijn gemaakt met de corporaties
dat de opbrengst van verkoop moet bijdragen aan diverse volkshuisvestelijke
doelen en geeft aan dat bij de huidige verkoop niet aangegeven wordt welke
volkshuisvestelijke doelen worden gediend en of de baten weer terugvloeien naar
het maatschappelijk presteren in Delft. Tot slot constateert de gemeente dat
verkoop bij de huidige marktomstandigheden leidt tot zeer lage biedingen en dat
een deugdelijke motivering voor de verkoop ontbreekt, met name op het punt
waarom het WIF niet verkoopt aan een andere toegelaten instelling.
Ik constateer dat de verkoop van 302 woningen (waarvan ongeveer de helft
sociaal en de helft te liberaliseren/geliberaliseerd) in Delft 1,7 % van het aantal
corporatiewoningen in Delft betreft en daarmee 0,6 % van de totale
woningvoorraad in Delft (CBS 2013). De 156 woningen met een puntenaantal
onder de liberalisatiegrens vallen ook na de verkoop onder de sociale
huurvoorraad. Bovendien waren alle woningen al geoormerkt voor en door de
verkoop aan het WIF. De woningen zijn aangeboden aan de lokale corporaties,
wat niet heeft geleid tot een bieding. In het licht van de gemaakte afspraken zijn
bij verkoop van de woningen aan het WIF destijds al revenuen terechtgekomen bij
de verkopende corporatie(s) in Delft en daarmee beschikbaar voor
maatschappelijke prestaties. Ik wijs voorts op de noodzaak tot verkoop van het
WIF waarbij ik opmerk dat de geboden prijs voor deze woningen voldoet aan de
criteria zoals vastgesteld in de circulaire MG 2013-02.
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het
geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te
staan.
Eindhoven
De gemeente Eindhoven stelt dat Round Hill een private equity bedrijf is en geen
institutionele belegger die langere termijn rendementen nastreeft. Naar
verwachting zal dit bedrijf op korte termijn winst willen behalen door doorverkoop
naar de beste bieder. Zij vinden het niet wenselijk dat een deel van de sociale
woningvoorraad in handen komt van een private equity bedrijf. Daarnaast verwijst
de gemeente naar de mogelijkheid tot herfinanciering. Zij geven de voorkeur aan
dit alternatief. Gezien deze overwegingen, kan de gemeente Eindhoven niet
instemmen met de verkoop.
Ik constateer dat de 153 te verkopen woningen voor 99 % in de
Pagina 6 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
geliberaliseerde/te liberaliseren voorraad vallen. Ik verwijs ook naar de algemene
stelling dat bij de verkoop aan het WIF deze woningen al geen vast onderdeel
meer uitmaakten van de kernvoorraad huurwoningen, maar al bestemd waren
voor uitponding. Voor de opmerkingen ten aanzien van herfinanciering verwijs ik
naar de bovenstaande algemene opmerkingen over de situatie van het WIF en de
mogelijkheid tot herfinanciering.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Groningen
De gemeente Groningen pleit voor onderzoek naar andere mogelijkheden dan
verkoop aan een buitenlandse investeerder omdat dit naar hun mening betere
garanties biedt op betaalbare huren, goed onderhoud en goede dienstverlening.
Ook kan daarmee op langere termijn alsnog verkocht worden aan particuliere
eigenaren, wat goed is voor de Groningse woningmarkt. Bovendien noemt de
gemeente dat een lokale corporatie via WIF-certificaten een groot belang heeft bij
een alternatieve oplossing.
Ik stel vast dat de woningen zijn aangeboden aan de lokale corporaties, hetgeen
niet heeft geleid tot een bieding. Voor de urgentie van de situatie bij het WIF en
de mogelijkheid tot herfinanciering verwijs ik naar bovenstaande algemene
opmerkingen in dit besluit. De koper heeft de desbetreffende IVBN-gedragscode
ondertekend. De wettelijke bepalingen met betrekking tot verhuur zijn ook van
toepassing op de nieuwe eigenaar.
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het
geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te
staan.
Landgraaf
De gemeente Landgraaf stelt dat uitponden van dit versnipperde bezit en deze
incourante woningen ongewenst is in verband met de lokale en regionale
woningmarkt. De gemeente wil het complex onttrekken aan de woningmarkt in de
toekomst en de regie houden op transformatiemogelijkheden. De leegstand voor
de regio is nu 4,3 % en 3,6 % voor Landgraaf. Vanwege het tekort aan
huurwoningen opteert de gemeente voor behoud van dit complex voor de
woningvoorraad. Op dit moment vindt er planvorming plaats voor de wijk
Schaesberg, waarin dit complex Romeinenplein is gelegen.
De uitponding door het WIF van deze woningen liep al enkele jaren moeizaam. De
leeggekomen woningen zijn door het WIF weer verhuurd. De koper heeft aan de
gemeente aangegeven deze verhuur door te zetten en ook uitgesproken waarde
toe te kennen aan het op peil houden en verbeteren van het gebied. Ik constateer
dat het aantal woningen in deze verkoop (45) 0,9 % van de voorraad
corporatiewoningen in Landgraaf betreft.
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het
geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te
staan.
Maastricht
De gemeente Maastricht stelt dat bij de toenmalige verkoop door Woonpunt aan
het WIF de gemeente, volgens de geldende regelgeving, destijds niet in de
gelegenheid gesteld haar zienswijze te geven. Nu worden de woningen door het
WIF doorverkocht aan een commerciële belegger, die volgens het oordeel van de
Pagina 7 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
gemeente geen sociale doelstelling heeft. Daarmee bestaat de kans dat wederom
een aantal woningen aan de sociale huurvoorraad worden onttrokken. Het college
vindt dat ongewenst en stelt de voorwaarde dat deze woningen als betaalbare
huurwoning beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep van beleid. Ook vindt
zij het ongewenst dat deze woningen na aankoop door de nieuwe eigenaar
individueel worden uitgepond.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Ik heb geconstateerd dat de gemeente Maastricht in 2010 een verklaring heeft
afgegeven dat de verkoop aan het WIF geen belemmering vormde voor
herstructurering en dat de gemeente reeds eerder heeft meegewerkt aan splitsing
ten behoeve van uitponding. Verder betreft de verkoop 33 woningen (met een
maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens) in Maastricht en vormt daarmee
0,2% van de gemeentelijke woningvoorraad in eigendom van corporaties.
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het
geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te
staan.
Moerdijk
De gemeente Moerdijk staat positief tegenover de verkoop en stelt daar een
aantal voorwaarden bij. De huurwoningen moeten in het sociale huursegment
blijven en het WIF moet aan de koper opleggen om bij eventuele verkoop van de
huurwoningen in de kern Langeweg in overleg te treden met de gemeente over de
verhouding koop/huur in de gemeente. Ik stel vast dat de woningen van het WIF
al voor uitponding bedoeld waren. Verder zijn 7 van de 16 woningen blijvend
gereguleerd en vallen dus in het sociale huursegment. De overige 9 woningen
waren al geliberaliseerd/te liberaliseren. Deze 16 woningen vormen gezamenlijk
0,4 % van de gemeentelijke woningvoorraad in eigendom van corporaties.
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het belang van de volkshuisvesting niet in
het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe
te staan.
Nieuwegein
De gemeente Nieuwegein geeft aan dat de informatie over de koper hen
voldoende zekerheid geeft dat het onderhoud van de woningen de nodige
aandacht krijgt en dat de huurders niet de dupe worden van de verkoop.
Aanvullend geeft de gemeente aan dat zij er moeite mee heeft dat er naar hun
mening €129 miljoen uit de corporatiesector verdwijnt en dat zij dit geld liever
voor de sector wil behouden.
Voor de opmerkingen ten aanzien van herfinanciering verwijs ik naar de algemene
opmerkingen over de situatie van het WIF en de mogelijkheid tot herfinanciering.
Purmerend
De gemeente Purmerend geeft aan dat de verkoop in hun gemeente veel
woningen betreft op een kleine oppervlakte. Als voorwaarden noemt zij goed
beheer om te voorkomen dat de woningen in een negatieve spiraal terechtkomen.
Zij hoopt dat er voor huidige en toekomstige bewoners zo min mogelijk verandert.
Ook geeft zij aan dat de woningen beschikbaar dienen te blijven als sociale
huurwoningen.
Ik heb geconstateerd dat de koper een onderzoek heeft laten uitvoeren naar de
Pagina 8 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
technische staat van de complexen en een voorlopig onderhoudsplan heeft
opgesteld voor de komende 10 jaar. Voorts heeft de koper ruime ervaring in het
beheer van (sociale) huurwoningen en gaat het dagelijks beheer in Nederland
uitgevoerd worden door een aantal Nederlandse woningbeheerders die voor een
groot deel nu ook al werken voor het WIF. Van de 358 woningen vallen er 311 op
basis van het aantal WWS-punten blijvend onder de niet te liberaliseren, sociale
woningvoorraad. De woningen waren door het WIF al voor verkoop bestemd en
daarmee niet blijvend behorend tot de sociale huursector.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het belang van de volkshuisvesting niet in
het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe
te staan.
Rotterdam
De gemeente Rotterdam heeft aanvankelijk een positieve zienswijze afgegeven,
voorzien van enkele voorwaarden inzake het sociaal verhuurgedrag, de integriteit
van de koper en beheer-afspraken over complexen in Hoogvliet. Aanvullend wees
de gemeente op nadelige vermogensgevolgen voor Rotterdamse
certificaathouders en pleitte voor herfinanciering door middel van een door het
WSW geborgde lening.
Zoals hierboven bij de zienswijze CFV reeds is aangegeven zijn de alternatieven
voor het urgente (her)financieringsprobleem onderzocht en niet haalbaar
gebleken. Daarmee ligt de bepleite uitwerking van de borgingsvariant niet in de
rede. Volgens het CFV wordt de verkoopopbrengst voldoende geacht om naar
verwachting een deel van de leningen aan certificaathouders af te lossen.
Ik stel verder vast dat Round Hill zich heeft gecommitteerd aan de IVBN
gedragscode voor sociaal verhuurgedrag en dat de huurwetgeving en de Wet
Overleg huurders en verhuurder ook gelden voor niet-toegelaten instellingen en
rechten van huurders worden beschermd. Tevens heb ik geconstateerd dat koper
ter voorbereiding op de koop op basis van technisch onderzoek een 10-jarig
onderhoudsplan heeft opgesteld en het beheer van een groot deel van de WIFwoningen zal worden voortgezet.
Gezien het bovenstaande oordeel dat het belang van de volkshuisvesting niet in
het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe
te staan
Sittard-Geleen
De gemeente Sittard-Geleen geeft in haar brief aan geen bezwaar te hebben
tegen de voorgenomen verkoop van de woningen binnen haar gemeente aan
Round Hill, aangezien de woningen bestemd waren om uitgepond te worden en
niet langer ten dienste stonden van de sociale woningvoorraad. Aanvullend geeft
de gemeente aan graag een afschrift aan de huidige huurders van het complex
tegemoet te zien, waaruit blijkt dat alle bestaande verplichtingen door de nieuwe
verhuurder worden overgenomen. Ik heb geconstateerd dat dat alle huurders door
het WIF tijdig geïnformeerd worden zodra de woningen definitief overgaan naar de
nieuwe verhuurder. In de brief wordt onder meer informatie verstrekt over de
nieuwe beheersituatie en waar huurders terecht kunnen met vragen of meldingen
omtrent onderhoud en spoedreparaties.
Veenendaal
Pagina 9 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
De gemeente Veenendaal geeft aan dat het haar uitdrukkelijke wens is om te
verkopen aan een lokale corporatie omdat dit naar hun mening resulteert in een
veel grotere lokale binding. Omdat de woningen goed aansluiten bij de
toekomstige woonbehoeften van hun huurders op leeftijd en in het kader van de
vergrijzing in combinatie met het scheiden van wonen en zorg achten zij het dan
ook van belang dat deze woningen zo lang mogelijk worden behouden voor de
voorraad sociale huurwoningen in Veenendaal. In het geval van een toegelaten
instelling gaat de gemeente uit van een termijn van minimaal de eerste 10 jaren
na eigendomsoverdracht, bij overige partijen 15 jaar.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Ik stel vast dat lokale corporaties geen bieding hebben uitgebracht op de
woningen in Veenendaal. Voorts zijn 43 van de 44 woningen in Veenendaal te
liberaliseren zijn en vallen niet onder de aanbiedingsplicht. Het WIF kon deze
woningen ook al eerder uitponden.
Zaltbommel
De gemeente Zaltbommel heeft geen bezwaar tegen de verkoop, maar is van
mening dat alles in het werk gesteld moet worden om de woningen te verkopen
aan woningstichting Woonlinie. Dit in verband met de ligging van de woningen in
een aandachtswijk en de binnenstad. Woonlinie heeft een bieding ingediend ter
zake van het complex met 44 woningen, waarvan 43 te liberaliseren op basis van
het WWS-puntental, in de gemeente Zaltbommel. Woonlinie heeft bovendien op
grond van de aankomsttitel een voorkeursrecht. Na overleg tussen het WIF en
Woonlinie, heeft Woonlinie ervoor gekozen de bieding in te trekken en het
voorkeursrecht te laten vervallen. Ik constateer dat hiermee in voldoende mate
aan de voorwaarde van de gemeente Zaltbommel is voldaan.
Zoetermeer
De gemeente Zoetermeer acht het van groot belang dat de desbetreffende
complexen behouden blijven voor de betaalbare huurwoningenvoorraad van
Zoetermeer. De gemeente streeft er naar om verkoop- en
liberalisatieprogramma's om te buigen omdat de huurwoningenmarkt naar hun
mening onder een toenemend grote druk staat. Zij gaat uit van een tekort van
10.000 huurwoningen in de regio. Zij geven aan dat de motivering om niet aan
andere corporaties te verkopen ontbreekt. Ook wijst de gemeente erop dat
verkoopvoornemens moeten passen binnen een vooraf tussen gemeente en
corporatie(s) afgesproken kader.
Ik constateer dat corporaties de kans hebben gehad te bieden op de woningen van
het WIF en dat er geen bieding is uitgebracht door een corporatie op het bezit in
Zoetermeer. Verkoop van deze woningen door het WIF was nu ook al mogelijk en
daarmee behoorden deze woningen niet blijvend tot de sociale
huurwoningenvoorraad. De 135 woningen in Zoetermeer vormen 0,6% van het
gemeentelijke woningbezit in Zoetermeer. Van deze 135 woningen vallen er 80,
op basis van WWS-puntenaantal en zolang zij verhuurd worden, blijvend onder de
gereguleerde voorraad sociale huurwoningen.
Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het belang van de volkshuisvesting niet in
het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe
te staan
Het geheel van de gemeentelijke zienswijzen gewogen hebbend, constateer ik dat
Pagina 10 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)
de voorgenomen verkoop aan Round Hill in het belang van de volkshuisvesting is,
waarbij ik het belang van de verkoop voor het WIF zwaar heb meegewogen.
Beslissing
Gelet op artikel 11d Bbsh ga ik akkoord met de verkoop van 3.817 woningen in 30
gemeenten, waarvan de 114 complexen gelegen zijn in Aalburg, Alblasserdam,
Apeldoorn, Breda, Delft, Delfzijl, Den Haag, Dordrecht, Eindhoven, Groningen,
Halderberge, Heerlen, Landgraaf, Maasdriel, Maastricht, Moerdijk, Nieuwegein,
Papendrecht, Purmerend, Rotterdam, Schiedam, Sittard-Geleen, Stadskanaal,
Twenterand, Veendam, Veenendaal, Veere, Woensdrecht, Zaltbommel, Zoetermeer
en Zwijndrecht (zie bijlage) voor een bedrag van €355.032.887,00 aan Round Hill
Dutch Residential Investment SCS, gevestigd te Luxemburg.
Datum
5 februari 2015
Kenmerk
2015-0000052739
Omdat de woningen in verhuurde staat worden verkocht en omdat er sprake is
van een urgente financieringssituatie, verleen ik u ontheffing van het gestelde in
artikel 11c Bbsh. De woningen mogen worden verkocht tegen 85,1 % van de
getaxeerde leegwaarde.
Bezwaar
U kunt tegen dit besluit bezwaar maken door het indienen van een bezwaarschrift.
U dient zich daarbij te richten tot de minister voor Wonen en Rijksdienst, p/a
Inspectie Leefomgeving en Transport, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag. De
termijn waarbinnen het bezwaarschrift kan worden ingediend bedraagt zes weken
na de dag waarop het besluit is verzonden.
Het bezwaarschrift dient ten minste te bevatten:

ondertekening;

naam en adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van het besluit waartegen bezwaar wordt gemaakt;

de grond van het bezwaar.
Het niet voldoen aan deze eisen kan leiden tot niet-ontvankelijkheid van het
bezwaarschrift.
Hoogachtend,
De minister voor Wonen en Rijksdienst,
namens deze,
de inspecteur ILT/ Bouwen, Wonen, Ruimte
drs. R. van der Lee
senior inspecteur toezicht corporaties
Pagina 11 van 11
pagina’s (inclusief voorblad)

Download Report