Missie en
ambitie
Maatschappij
Klanten
Woningvoorraad
Werkorganisatie
Financiën
Missie en
ambitie
1
Begroting 2014
INHOUDSOPGAVE
1. ONZE MISSIE EN AMBITIE ....................................... 5
1.1.
1.2.
1.3.
Missie en ambitie .................................................................................... 5
Afwegingskader ...................................................................................... 6
Attentiepunten 2014: missie en ambitie ................................................. 7
2. ONZE MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING ................... 9
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
Omgeving ............................................................................................... 9
Leefbaarheid ........................................................................................ 10
Convenant met de gemeente ................................................................ 11
Duurzaam ondernemen ........................................................................ 11
Wonen en zorg ..................................................................................... 12
Attentiepunten 2014: maatschappelijke inbedding .............................. 13
3. ONZE KLANTEN .......................................................15
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Woningmarkt ........................................................................................ 15
Doelgroepenbeleid................................................................................ 20
Verhuur ................................................................................................ 22
Klantgerichtheid ................................................................................... 24
Actiepunten 2014: klanten ................................................................... 24
4. ONZE WONINGVOORRAAD ......................................27
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
Strategisch voorraadbeheer als uitgangspunt ...................................... 27
Onderhoud............................................................................................ 28
Investeringen ....................................................................................... 29
Verkoopbeleid ...................................................................................... 30
Attentiepunten 2014: woningvoorraad ................................................. 31
5. ONZE WERKORGANISATIE ......................................33
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
5.6.
5.7.
5.8.
5.9.
Strategisch beleidsplan ........................................................................ 33
Interne organisatie............................................................................... 34
Interne beheersing ............................................................................... 34
Informatisering .................................................................................... 35
Communicatie ....................................................................................... 35
Personeelsbeleid .................................................................................. 35
Ondersteunende woondiensten ............................................................ 36
Aedescode en Governancecode ............................................................. 36
Attentiepunten 2014: werkorganisatie ................................................. 37
6. FINANCIËN .............................................................39
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
6.7.
6.8.
Algemeen ............................................................................................. 39
Balans 31 december 2014 .................................................................... 40
Winst- en verliesrekening 2014 ............................................................ 41
Kosten werkapparaat ........................................................................... 42
Investeringen ....................................................................................... 42
Treasury jaarplan ................................................................................. 43
Specifieke verslaggevingsapecten ........................................................ 43
Financiële analyse en sturing ............................................................... 44
Inleiding
Voor u ligt de begroting 2014 en het financieel meerjarenperspectief voor de
jaren 2014-2023.
In het licht van ons ondernemingsplan “Ons Kompas”, kunnen we stellen dat
Patrimonium op dit moment in onzeker vaarwater verkeert. Regeringsbesluit
over heffingen, invoering van een de herziening van de woningwet, in gang
gezette sanering van het Vestia-debacle, de opgestarte parlementaire enquête
woningcorporaties, zijn zaken die zijn weerslag op de sector zullen krijgen.
Dit leidt er toe dat wij voorzichtig moeten zijn met nieuwe activiteiten met betrekking tot de omvang en kwaliteit van ons woningbezit. Onze visie en missie
blijft ongewijzigd. Patrimonium zal zich in blijven zetten in de huisvesting van
de primaire doelgroep.
De onzekere positie van de corporatiesector
De komende jaren zal als gevolg van de oplopende verhuurderheffing van het Rijk en
de verwachte saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting meer aandacht
zijn voor de beheersing van de operationele kasstromen.
Ook de herziening van de woningwet zal naar verwachting de komende periode van
invloed zijn op de corporatiesector. Nadere regels zullen worden uitgewerkt op het gebied van de (scheiding van) corporatie-activiteiten en de financiering, het toezicht op de
sector alsmede de waardering van het vastgoed.
Patrimonium in 2014
Ondanks alles wat er om ons heen gebeurt met de toenemende regeldruk en financiële
heffingen blijft Patrimonium zich inzetten voor de lokale volkshuisvesting. Door een
efficiënte bedrijfsvoering en een evenwichtig strategisch beleid, zijn de gevolgen voor
Patrimonium tot nu toe te overzien. Patrimonium richt zich hiermee op een goed evenwicht tussen de inkomende en uitgaande kasstromen, zodat de financiële continuïteit
blijft gewaarborgd.
In het kader van ons strategisch voorraadbeheer zullen we in 2014 starten met de
planvorming van de buurt Nieuwe Klif. Daarnaast richten we ons op de plannen met
betrekking tot de verbouwing van het gezinsvervangend tehuis aan Het Ruim, planvorming voor de nieuwbouw in de Oranjewijk en het in exploitatie nemen van de deelprojecten aan De Kotter.
De verhuizing naar ons nieuwe kantoor in december 2013 zullen we in februari 2014
vieren met een feestelijke opening voor relaties en een open dag voor belangstellenden.
In 2014 zal Patrimonium zich opnieuw laten visiteren. Onze vorige maatschappelijke
visitatie is in 2010 uitgevoerd. In de eerste helft van 2014 zal de volgende maatschappelijke visitatie plaatsvinden.
Daarnaast zal de gehele organisatie overgaan naar een nieuw geautomatiseerd en geintegreerd systeem.
3
Missie en
ambitie
Missie en
ambitie
4
Begroting 2014
1.
Onze missie en ambitie
1.1. Missie en ambitie
Patrimonium heeft een visie gedefinieerd op haar maatschappelijke positie en hanteert
deze visie als uitgangspunt bij de bepaling van haar beleid. De visie is vertaald in een
missie en beleidsdoelstellingen. Jaarlijks worden in onze begroting de doelstellingen
voor het komend jaar gedefinieerd. De samenvatting van de visie en ambitie zijn uiteengezet in dit hoofdstuk.
De missie van Patrimonium is gedefinieerd in haar ondernemingsplan “Ons Kompas” en
luidt als volgt:
Patrimonium is een maatschappelijk ondernemer, gericht op het huisvesten
van diegenen die niet kunnen voorzien in hun eigen woonbehoeften en bijzondere doelgroepen door het aanbieden van verschillende vormen van wonen en
daaraan gerelateerde diensten. Dit doet zij voor de woonconsumenten in haar
werkgebied op een naar mens en milieu maatschappelijk verantwoorde wijze.
Het ondernemingsplan bestrijkt de periode 2010-2014. Dit betekent dat in 2014 gestart gaat worden met het opstellen van een ondernemingsplan voor de periode vanaf
2015.
1.1.1.
Maatschappelijk ondernemer
Patrimonium is een maatschappelijk ondernemer, die haar sociale doelstelling centraal
stelt. De belangrijkste taak is het huisvesten van diegenen die niet zelfstandig in hun
woonbehoefte kunnen voorzien.
Gegeven de verwachte bevolkingsgroei en -opbouw is een toename van de sociale
huurvoorraad in het werkgebied van Patrimonium noodzakelijk. Patrimonium heeft de
ambitie om daadwerkelijk zorg te dragen dat er voldoende sociale huurwoningen voor
de doelgroep beschikbaar komen en blijven.
1.1.2.
Lokale verankering
Patrimonium is sterk verbonden met de Urker samenleving en daar ligt ook haar
kracht. Zij heeft lokaal een sterke positie, onder andere omdat het de enige werkzame
corporatie is in de gemeente Urk. Bovendien is het werkgebied van Patrimonium beperkt tot de gemeente Urk.
De ambitie van Patrimonium is om, voor zover dat mogelijk is vanuit haar rol en positie, te zorgen voor goede woningen en aantrekkelijke woonomgeving in de gemeente
Urk.
1.1.3.
Huisvesting van klanten
Patrimonium wil huisvesting aanbieden door het bouwen en beheren van goede woningen voor doelgroepen zoals starters, senioren, huishoudens met een laag inkomen en
kwetsbaren in onze samenleving (mensen met een beperking en statushouders). Patrimonium wil hierbij zorg dragen voor een aantrekkelijke woonomgeving. De woonstichting wil niet alleen klantvriendelijk maar ook klantgericht zijn. Zij wil samen met
de klanten kijken naar de kansen en mogelijkheden die de corporatie kan bieden. Hiervoor is meer inzicht nodig in de wensen en behoeften van de klanten op langere termijn.
1.1.4.
Keuzevrijheid
Patrimonium wil haar (toekomstige) klanten keuzevrijheid bieden. Door dynamisch met
het woningbezit om te gaan kan keuzevrijheid worden gerealiseerd. Door niet alleen
5
huurwoningen aan te bieden, maar ook koopwoningen en huur-koopvarianten biedt
Patrimonium vooral voor starters passende oplossingen op de woningmarkt. Voor senioren is de mogelijkheid van Patrimonium Verzilverd Wonen een aanvullende variant.
Ook het ZAV-beleid ondersteunt de keuzevrijheid in het wonen.
1.1.5.
Duurzaamheid
Het milieu staat volop in de belangstelling. We moeten spaarzaam en bewust omgaan
met materialen en hulpbronnen die schaars en uitputbaar zijn. Duurzaamheid is hierbij
het centrale thema. De duurzaamheid van een woning wordt het best gewaarborgd
indien wordt gekozen voor hoogwaardige materialen met een lange technische afschrijvingstermijn. Het milieu vraagt om zorgzaamheid. Het terugdringen van de CO2 uitstoot heeft ook invloed op het nieuwbouw- en onderhoudsbeleid. Woningen en installaties zullen in de toekomst energiezuiniger moeten worden dan nu het geval is.
Energielasten zijn een belangrijk onderdeel van de totale woonlasten. De verplichte
energielabeling van woningen is een maatregel waarmee de overheid de energielasten
en derhalve de woonlasten als geheel meer inzichtelijk wil maken voor de woonconsumenten.
1.1.6.
Financiële continuïteit en zelfstandigheid
Bij een gezond maatschappelijk ondernemerschap hoort ook een financieel rendement.
Teneinde de primaire doelgroep te kunnen blijven huisvesten tegen betaalbare huurprijzen is financiële continuïteit een belangrijke randvoorwaarde. Patrimonium wil dit
doen vanuit een zelfstandige positie, maar zal daar waar zich mogelijkheden voordoen
samenwerken met derden.
1.1.7.
Kernwaarden
Patrimonium werkt op basis van haar missie vanuit enkele kernwaarden. Wij willen
herkenbaar zijn en ons extern onderscheiden door de volgende kernwaarden:
lokaal verankerd;
sociaal betrokken;
betrouwbaar en transparant;
oplossingsgericht.
Om ons te kunnen onderscheiden vraagt dit iets van de organisatie. Hierbij zijn de volgende waarden richtinggevend:
klantgericht;
heldere doelstellingen;
flexibel en efficiënt;
financiële continuïteit.
1.2. Afwegingskader
Patrimonium hanteert enkele criteria bij de beoordeling van voorgenomen activiteiten
en investeringen, zowel op het gebied van fysieke als sociale maatregelen.
Deze criteria betreffen:
het moet passen binnen het werkgebied van Patrimonium;
er moet sprake zijn van maatschappelijke relevantie;
er dient een relatie te zijn met de primaire doelgroepen van sociale huisvesting;
de hoogte van de individuele investering moet in relatie staan tot de toekomstige
exploitatie-opbrengsten en derhalve de onrendabele top;
de invloed op de totale financiële positie, met een minimum solvabiliteitseis van
10%.
De hoogte van de onrendabele top bij fysieke investeringen wordt per project beoordeeld door directie en managementteam en besproken met de Raad van Toezicht. Ingeval van planvorming in het kader van maatschappelijk vastgoed, dient er altijd een
Missie en
ambitie
6
Begroting 2014
directe relatie te zijn met een woonfunctie ten behoeve van de primaire doelgroepen.
Samengevat kan worden geconcludeerd dat Patrimonium alleen investeert in de Urker
samenleving ten behoeve van huisvesting van huishoudens, uitgaande van financiële
continuïteit.
Patrimonium maakt een begroting waarin de voorgenomen activiteiten voor het eerstkomend jaar zijn opgenomen. Omdat vraagstukken en onze omgeving veranderen
doen we dit ieder jaar opnieuw. Jaarlijks beoordeelt Patrimonium welke opgaven er zijn
en welke prioriteiten gemaakt moeten worden. Zo ontstaat er een beleidscyclus die
zichtbaar maakt wat de doelstelling en resultaten zijn.
Met betrekking tot investeringen in vastgoed heeft Patrimonium een (concept) investeringsstatuut opgesteld. Deze wordt eind 2013 in de Raad van Toezicht behandeld. In
dit investeringsstatuut is het toetsingskader voor investeringen in nieuwbouw nader
omschreven. Dit investeringsstatuut geeft randvoorwaarden voor de volgende onderdelen:
- Organisatorisch kader
- Strategisch kader
- Financieel kader op projectniveau
- Financieel kader op organisatieniveau
- Risico’s
1.3. Attentiepunten 2014: missie en ambitie
Opstarten proces om te komen tot een nieuw ondernemingsplan.
Concretisering van strategische doelstellingen in de jaarbegroting.
Periodieke monitoring van de voortgang van behaalde resultaten.
Jaarlijkse verantwoording in het jaarverslag van de doelstellingen en behaalde resultaten.
7
Maatschappij
Maatschappij
8
Begroting 2014
2.
Onze maatschappelijke inbedding
Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen met voornamelijk bezit in
onroerend goed. Corporaties zijn echter maar gedeeltelijk te vergelijken met commerciële vastgoedbeleggers. Naast financieel rendement teneinde de continuïteit te
waarborgen, heeft de corporatie nadrukkelijk maatschappelijke doelstellingen.
Iedereen moet een woning kunnen vinden zonder daarvoor jaren te moeten wachten. We
streven naar een ontspannen woningmarkt waar iedereen een woning vindt die past bij de
eigen woonwensen en financiële situatie. Een goede mix van woningen voor jongeren en ouderen; voor gezinnen en één- en tweepersoons huishoudens; voor wie financieel of anderszins ondersteuning nodig heeft en voor wie zich prima redden kan zodra er iets te kiezen valt.
Het beschikbaar stellen van voldoende betaalbare woonruimte is derhalve de meest herkenbare doelstelling. Investeringen in leefbaarheid van wijken en buurten, aandacht voor duurzaam bouwen en het formuleren van beleid ten aanzien van wonen en zorg zijn eveneens
voorbeelden van maatschappelijke doelen.
De strategische doelstellingen luiden:
Patrimonium wil onderzoeken of in samenwerking met zorginstellingen mensen met een
verslavingsprobleem gehuisvest kunnen worden inclusief een verplicht zorgpakket.
Patrimonium wil als een betrokken, betrouwbaar en deskundige maatschappelijk ondernemer herkenbaar zijn.
Patrimonium zal belanghouders betrekken bij totstandkoming van haar beleid.
Patrimonium actualiseert jaarlijks de prestatieafspraken met de gemeente.
2.1. Omgeving
De omgeving van Patrimonium is continu in beweging. Zowel op nationaal niveau als lokaal is
de woningmarkt en alles wat daarmee samenhangt regelmatig onderwerp van gesprek.
Daar waar de corporatie in het verleden een relatief eenvoudige beheerorganisatie was, is het
takenpakket in toenemende mate uitgebreid en is samenwerking met derden meer dan voorheen gebruikelijk geworden. Op landelijk niveau worden de belangen van corporaties behartigd door de branchevereniging Aedes. Lokaal heeft Patrimonium contacten met diverse organisaties in het maatschappelijk werkveld.
2.1.1.
Maatschappelijke inbedding
Het vertrouwen en de integriteit van de corporatiebranche staan in de aandacht. Patrimonium
acht het van belang dat in dit kader heldere prestatieafspraken met de gemeente worden
vastgelegd. Daarnaast is de relatie met lokale stakeholders zoals huurdervereniging, bewonerscommissies en instellingen op het gebied van zorg en welzijn eveneens relevant. Van
corporaties en dus ook van Patrimonium mag een transparante en eerlijke werkwijze worden
verwacht. Dat betekent niet alleen inzicht geven in de prestaties maar ook in de mogelijkheden om prestaties te realiseren. Meerjarenplannen moeten worden afgestemd op de vragen
vanuit de maatschappelijke omgeving, inclusief de afwegingen die daarbij gemaakt worden.
2.1.2.
Samenwerking
Patrimonium zal in toenemende mate te maken krijgen met derden bij de realisering van haar
plannen. Met name bij de activiteiten van projectontwikkeling zal veelal sprake zijn van samenwerking. Te denken valt ondermeer aan samenwerking met gemeente, zorginstellingen,
aannemers en projectontwikkelaars. De samenwerking beoogt niet de zelfstandigheid van
Patrimonium in het geding te brengen, maar veel meer de realisatie van projecten die anders
niet tot stand zouden kunnen komen. Op deze wijze werkt Patrimonium in 2014 ondermeer
samen met een projectontwikkelaar en een zorginstelling met betrekking tot het realiseren
9
van twee appartementengebouwen. Één ten behoeve van mensen met een verstandelijke
beperking en één ten behoeve van seniorenhuisvesting. Medio 2014 zullen we de nieuwe appartementen in exploitatie nemen.
Ten aanzien van het gebouw aan Het Ruim (De Thuishaven) dat tot eind 2013 is verhuurd
aan een zorginstelling, is Patrimonium met gemeente, Centrum Jeugd en Gezin en een zorginstelling in gesprek over een nieuwe maatschappelijke invulling. Hierbij wordt gedacht aan
de woonvoorziening waar jongeren en jongvolwassenen met een autisme en een normaal of
hoge begaafdheid met begeleiding kunnen wonen. In 2014 zal de invulling van deze locatie
nader worden uitgewerkt.
2.1.3.
In gesprek met belanghouders
Als maatschappelijke organisatie heeft Patrimonium overleg met diverse organisaties en instellingen. Veelal is hierbij sprake van een raakvlak met wonen, zorg en welzijn, al dan niet in
relatie tot concrete projecten of samenwerkingsvormen.
Met de huurdervereniging De Bult heeft Patrimonium structureel overleg over het te voeren
en gevoerde corporatiebeleid. Met de gemeente Urk wordt op ambtelijk en bestuurlijk niveau
regelmatig overleg gevoerd. Veelal gaat het ambtelijk overleg over zaken zoals de voortgang
van nieuwbouwprojecten, aspecten omtrent medische urgenties en huisvesting van statushouders. Op bestuurlijk niveau betreft het onderwerpen die in de woonvisie tot uitdrukking
komen zoals grondverwerving en volkshuisvestingsbeleid.
Patrimonium neemt deel aan het Eerstelijnsoverleg Urk, waarin ook andere maatschappelijke
organisaties en eerstelijnszorg zijn vertegenwoordigd. In het Hulpteam waarin eveneens
maatschappelijke organisaties en de eerstelijnszorg zijn vertegenwoordigd worden meer
praktische ervaringen met elkaar gedeeld.
Op regionaal niveau neemt Patrimonium deel aan de stuurgroep Hennepprotocol Flevoland.
Hierin zijn corporaties, lokale overheden, politie, commerciële verhuurders en nutsbedrijven
vertegenwoordigd, teneinde gezamenlijk op te treden tegen illegale hennepkwekerijen. Eveneens op regionaal niveau is Patrimonium vertegenwoordigd in de stuurgroep Convenant
Bouwopleidingen Flevoland. Naast de Flevolandse corporaties nemen de georganiseerde
bouwpartners, Flevolandse gemeenten, Provincie Flevoland en de bouwopleidingen deel aan
deze stuurgroep. Het doel is stageplaatsen en leerlingbouwplaatsen te creëren voor jongeren
die een bouwopleiding volgen.
Patrimonium is eveneens lid van het MKW, een afdeling binnen Aedes voor kleine en middelgrote corporaties.
In het kader van medische en maatschappelijke urgenties wordt regelmatig overleg gevoerd
met respectievelijk de afdeling WMO van de Gemeente en het Maatschappelijk Werk. Jaarlijks
evalueren wij het urgentiebeleid en stellen het zonodig bij. Met gehandicaptenorganisaties
hebben we specifieke huisvesting gerealiseerd en periodiek hebben we contact over de onderlinge samenwerking. In dat kader houden we overleg met Stichting Philadelphia Zorg, Stichting De Parel en ’s Heeren Loo Zorg. Naast gestructureerd overleg vindt ook op adhoc basis
overleg plaats met diverse (zorg)instanties.
2.1.4.
Visitatie
Patrimonium laat zich eens per vier jaar door een onafhankelijke organisatie visiteren. Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording aan de belanghouders over de maatschappelijke prestaties van de corporatie. Daarnaast geeft de uitkomst van een visitatie inzicht in verbeterpunten. Patrimonium heeft zich in 2010 laten visiteren. In 2014 vindt opnieuw een visitatietraject plaats. Patrimonium wil het visitatietraject in het eerste halfjaar van
2014 afronden.
2.2. Leefbaarheid
Het leefbaarheidsfonds van Patrimonium ondersteunt initiatieven van haar huurders op sociaal cultureel en maatschappelijk terrein. Voorwaarde is dat deze initiatieven een meerwaarde
leveren aan (een deel van) de bevolking in de gemeente Urk. De initiatieven moeten een
Maatschappij
10
Begroting 2014
duurzame bijdrage leveren aan de gemeenschap. Het leefbaarheidsfonds is bedoeld om initiatieven te stimuleren en om concrete activiteiten ter bevordering van de leefbaarheid mogelijk
te maken.
Beoordeling van de aanvragen vindt plaats op de volgende gronden:
Het initiatief moet gericht zijn op duurzame ontwikkeling van een wijk of een buurt. Dit
moet bij de aanvraag door de indieners aannemelijk worden gemaakt.
Het initiatief dient een bijdrage te leveren aan de verbetering van de onderlinge verhoudingen van de buurtbewoners.
Het project moet kunnen beschikken over een aantoonbaar draagvlak in de buurt waar
het verzoek vandaan komt. Dit draagvlak moet bij de aanvraag door de indieners worden
aangetoond.
Het gaat om een particulier initiatief.
Het initiatief dient aantoonbaar te voorzien in een behoefte op sociaal, cultureel en/of
maatschappelijk terrein. Het is aan de aanvragers om dit aannemelijk te maken.
Het gaat om een concreet, afgebakend initiatief of project. Het gaat om een concrete
vraag ter dekking van kosten voor het realiseren van een initiatief.
Per jaar kan aan een initiatief of een project vanuit het leefbaarheidsfonds één bijdrage
worden toegekend.
De vaststelling van de hoogte van de maximale bijdrage is ter beoordeling aan het MT van
Patrimonium.
Patrimonium stelt jaarlijks tweemaal maximaal € 2.000 beschikbaar voor initiatieven.
Naast het leefbaarheidsfonds heeft het sociale aspect van de leefbaarheid voortdurende aandacht. Door Patrimonium wordt aandacht besteed aan de leefomgeving van buurten waarin
haar bezit is gelegen.
In bredere zin krijgt de leefbaarheid aandacht in de complexgerichte onderhoudsactiviteiten
en wijkgerichte plannen in het kader van renovaties.
2.3. Convenant met de gemeente
Nadat Patrimonium samen met de gemeente Urk de lokale woonvisie heeft opgesteld, is in
2009 het meerjarig convenant met wederzijdse prestatieafspraken opgesteld. Hierin zijn afspraken vastgelegd met betrekking tot volkshuisvestelijke onderwerpen, zoals:
de huisvesting van de primaire doelgroep;
de omvang van de kernvoorraad;
de aandacht voor specifieke doelgroepen;
leefbaarheid in wijken en buurten;
het aandeel van Patrimonium in de nieuwbouw en de verdeling tussen koop- en huurwoningen;
grondprijsproblematiek;
samenwerking en communicatie.
De afgelopen jaren heeft de gemeente niet willen spreken over jaarlijkse afspraken. Patrimonium wenst dat na de actualisatie van de gemeentelijke woonvisie, opnieuw ruimte ontstaat
voor nieuwe prestatie-afspraken tussen Patrimonium en de gemeente.
2.4. Duurzaam ondernemen
Duurzaam ondernemen ofwel maatschappelijk verantwoord ondernemen is regelmatig in het
nieuws. Men verstaat hieronder zodanig ondernemen dat de aandacht voor milieu, maatschappij en winst gebalanceerd is en afgestemd is op de verwachtingen van de stakeholders
(belanghebbenden) van de instelling.
Als maatschappelijk ondernemer houdt Patrimonium rekening met de effecten van haar beleid
voor de mensen, de samenleving en het milieu. Daarbij houdt zij de financiële continuïteit als
11
randvoorwaarde. Maatregelen die worden genomen in het kader van duurzaamheid zijn ondermeer:
Het vervangen van oudere CV-ketels door HR ketels.
Onderzoek naar energieprestaties op complexniveau. Op basis hiervan worden energiepakketten aangeboden aan bewoners, teneinde de betaalbaarheid van de totale woonlasten voor de bewoners te waarborgen.
Het aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk bij nieuwbouw en renovatieprojecten, dat
voldoet aan het politiekeurmerk veilig wonen.
Aandacht bij onderhoud voor energiebesparing en woonlastenontwikkeling, duurzame onderhoudsmaterialen, consumentenwensen en verlenging van de levensduur.
De zorg voor de omgevingskwaliteit en de leefbaarheid.
Deelname aan convenant bouwopleidingen in Flevoland.
Aandacht voor communicatie met (toekomstige) bewoners met betrekking tot duurzaamheid.
2.4.1.
Energielabel
percentage
In het kader van de Europese richtlijn EPBD (Energy Performance Building Directive) heeft Patrimonium alle woningen
voorzien van een energielabel.
In de richtlijn is opgenomen dat verhuurders en verkopers bij
elke verhuizing een energiecertificaat moeten afgeven waarin
de energieprestatie van het gebouw en de installaties zijn
vastgelegd. Hiervan afgeleid kan elke woning een energielabel
A t/m G krijgen naar mate van energiezuinigheid, vergelijkbaar met de labels voor bijvoorbeeld witgoed en auto's.
Met de EPBD heeft Patrimonium een strategisch handvat om structureel beleid te maken op
energiegebied, dat aansluit bij het strategisch voorraadbeheer.
Door de energielabeling kunnen
energiebesparingmogelijkheden
Energielabeling woningbezit
zichtbaar
worden gemaakt. In
100%
afgelopen jaren heeft Patrimoni90%
um energiemaatregelen in de
80%
Label G
bestaande woningvoorraad uit70%
gevoerd. Nevenstaande verdeLabel F
ling van de energielabels binnen
60%
Label E
het woningbezit van Patrimoni50%
Label D
um geeft de ontwikkeling in af40%
gelopen jaren weer (de nieuwLabel C
30%
bouw is hierbij op basis van de
Label B
20%
EPC-waarde aangemerkt als een
Label A
A-label).
10%
In 2014 wordt in twee com0%
plexen (tezamen 66 woningen)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
tijdens een grote schilderbeurt
op de verdieping dubbel glas (HR++) aangebracht. Daarnaast vindt er in een drietal complexen (totaal 44 woningen) vervanging van CV-ketels plaats.
2.5. Wonen en zorg
Het prestatieveld wonen en zorg zoals opgenomen in het BBSH heeft de afgelopen jaren veel
aandacht gekregen van Patrimonium. Ook in toekomstige projecten zal dit beleidsterrein een
rol van betekenis spelen. Met name de ontwikkelingen in het kader van de vergrijzing en verdergaande extramuralisering zijn hierop van invloed.
In het kader van de WMO vindt met betrekking tot woningaanpassingen in voorkomende situatie overleg plaats met de gemeente Urk.
Maatschappij
12
Begroting 2014
In 2014 speelt het in exploitatie nemen van 16 nieuwe seniorenappartementen en 16 appartementen ten behoeve van begeleid wonen een belangrijke rol op het gebied van wonen en
zorg. Teneinde de middencategorie qua inkomen binnen de doelgroep senioren de mogelijk te
bieden om een appartement te huren, worden 4 eenheden aangeboden voor de senioren met
een jaarinkomen boven € 34.229. De huurprijs en de keuzemogelijkheden van de appartementen worden hierop aangepast. De huurprijs blijft echter binnen de huurtoeslaggrens,
waardoor het als DAEB-bezit aangemerkt kan blijven.
Bij wijze van experiment willen wij op deze wijze onderzoeken in hoeverre er een leemte in
het aanbod bestaat voor deze middengroep, alsmede behoefte aanwezig is voor dit type woningaanbod.
Daarnaast wil Patrimonium in 2014 een nieuwe (zorg)bestemming vinden voor de woonvoorziening aan Het Ruim. Zoals eerder opgemerkt vindt hierover overleg plaats om te komen tot
huisvesting van jongeren en jongvolwassenen met autisme.
2.5.1.
Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning
De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) regelt dat mensen met een beperking de
voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Het kan gaan om ouderen,
gehandicapten of mensen met psychische problemen. De Wmo zorgt ervoor dat iedereen kan
meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Gemeenten
voeren de Wmo uit en iedere gemeente kan andere accenten leggen.
Er is een voornemen dat meer taken vanuit de AWBZ naar de Wmo worden overgeheveld.
Het gaat hierbij om mensen die in aanmerking komen voor begeleiding. Het gaat hier om begeleiding van mensen met een verstandelijke, of lichamelijke beperking, ouderen met somatische of psychogeriatrische problemen, volwassenen met psychiatrische problemen en jongeren met psychiatrische problemen in combinatie met opvoed- en opgroeiproblemen. Daarmee
komt de uitvoering van deze taken bij de gemeente te liggen. Gemeenten staan namelijk
dicht bij de burger en kunnen beter oplossingen op maat regelen.
Aangezien de WMO betrekking heeft op een doelgroep waarbij ook Patrimonium zeer betrokken is, zal de uitwerking van deze wet zowel Patrimonium als ook haar bewoners raken. Te
denken valt ondermeer aan:
Welzijnvoorzieningen bij ouderenhuisvesting. Patrimonium is van mening dat welzijnvoorzieningen dicht bij de woonvoorzieningen van senioren behoren te worden gebracht.
De gehandicaptenaanpassingen. Veel ouderen doen een beroep op een aanpassing in hun
woning om zodoende zelfstandig te kunnen blijven wonen.
Woonzorgvoorzieningen. Ouderen geven er de voorkeur aan om zelfstandig te blijven wonen, waarbij zonodig zorg op maat kan worden geboden. Deze groep zal een steeds groter
deel vormen van de bevolking.
Welzijnswerk voor jongeren. Voor jongeren dienen er voldoende mogelijkheden van ontspanning te worden gerealiseerd, teneinde hangjongeren en verveling door jongeren tegen te gaan.
Ook in wijken met dreigende achteruitgang is het van belang dat welzijn een punt van
aandacht is voor opbouwwerk.
2.6. Attentiepunten 2014: maatschappelijke inbedding
Overleg voeren met de gemeente Urk over nieuwe prestatieafspraken.
Periodiek overleg voeren met huurdervereniging.
Uitvoering van het visitatietraject in 2014.
Aandacht voor de samenstelling van bezit, met name op nieuwbouw- en herstructureringslokaties.
Stimuleren van leefbaarheid door middel van het leefbaarheidsfonds.
Nieuwe maatschappelijke bestemming realiseren voor de woonvoorziening aan Het Ruim.
13
Klanten
14
Begroting 2014
3.
Onze klanten
Het betaalbaar huisvesten van de primaire doelgroepen vraagt om steeds
meer aandacht. Patrimonium wil het mogelijk maken dat de mensen met een
laag inkomen kunnen blijven wonen in een woning van Patrimonium. Daarnaast heeft Patrimonium als doel dat de klanten tevreden zijn over de dienstverlening van de corporatie. Hierbij wil zij niet alleen klantvriendelijk zijn
maar ook klantgericht.
De strategische doelstellingen luiden als volgt:
Patrimonium wil meer inzicht in de wensen en behoeften van de klant verkrijgen en
blijvend hierop inspelen door middel van enquêtes en klanttevredenheidsonderzoeken.
Patrimonium legt de nadruk op de primaire doelgroep, waaraan de corporatie betaalbare woonruimte biedt.
Patrimonium wil actuele informatie aanbieden via de website.
3.1. Woningmarkt
Ontwikkeling bevolking
3.1.1.
De Gemeente Urk kent de afgelopen decennia een gestage groei van de bevolking. Deze groei betreft een autonome groei die ook de komende jaren zal doorgaan.
De bevolking van de gemeente Urk is vanaf 1990 met ruim 6.000 personen toegenomen.
In onderstaande grafiek is duidelijk zichtbaar dat het aandeel jongeren zeer groot is.
Dit heeft tot gevolg dat de autonome groei van de gemeente ook de komende decennia
zal blijven bestaan. Ondanks de jonge bevolkingsopbouw is er ook sprake van vergrijzing binnen de gemeente Urk. De oudere leeftijdscategorieën groeien relatief het
meest.
Ontw ikkeling bevolkingsopbouw
gem eente Urk (per 1 januari)
Relatieve ontw ikkeling bevolkingsopbouw
Gem eente Urk (per 1 januari)
1990 is 100
220
aantal inwoners
25000
200
20000
180
15000
160
10000
140
5000
0
120
1990
2000
2013
65 jaar eo
818
1034
1575
40-64 jaar
2312
3114
4673
20-39 jaar
3997
4690
0-19 jaar
5887
6881
100
1990
2000
2013
0-19 jaar
100
117
128
20-39 jaar
100
117
136
5432
40-64 jaar
100
135
202
7545
65 jaar eo
100
126
193
15
De
samenstelling van de Urker
bevolking
12%
per 1 januari
2013 ten opzich10%
te van de cijfers
van
provincie
8%
Flevoland
en
landelijke cijfers
6%
geeft het navolgende beeld.
4%
Ongeveer tweederde deel van
2%
de Urker bevolking is jonger
0%
dan 35 jaar. In
vergelijking met
de regionale en
landelijke cijfers blijkt dat de bevolking van Urk gemiddeld een stuk jonger is.
In de ontwikkeling van de huismeerpers huish. met kinderen
Ontw ikkeling huishoudens Nederland
meerpers huish. zonder kinderen
bron: cbs, statline
houdens naar grootte is een
eenpersoonshuishoudens
duidelijk verschil zichtbaar tus< 40 jaar
40 - 65 jaar
> 65 jaar
100%
sen het landelijke, provinciale
80%
en gemeentelijke beeld. Het
aantal eenpersoonshuishoudens
60%
in de gemeente Urk is substan40%
tieel lager in de leeftijdscatego20%
rieën tot 65 jaar. In de categorie 65-plussers is het relatieve
0%
2008 2009 2010 2011 2012
2008 2009 2010 2011 2012
2008 2009 2010 2011 2012
aandeel
eenpersoonshuishoudens in de gemeente Urk in
meerpers huish. met kinderen
Ontw ikkeling huishoudens Flevoland
geringe mate lager ten opzichte
meerpers huish. zonder kinderen
bron: cbs, statline
eenpersoonshuishoudens
van het landelijke en provinciale
< 40 jaar
40 - 65 jaar
> 65 jaar
100%
beeld.
Ondanks dat het aantal eenper80%
soonshuishoudens in de provin60%
cie en de rest van Nederland de
40%
afgelopen periode is toegenomen, is op Urk nauwelijks spra20%
ke van groei.
95->
90-95
80-85
75-80
70-75
65-70
60-65
55-60
50-55
45-50
40-45
35-40
30-35
25-30
20-25
15-20
10-15
5-10
0-5
85-90
Urk
Flevoland
Nederland
leeftijdsopbouw Urk, Flevoland, Nederland
per 1-1-2013
0%
Het aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen is op
Urk eveneens lager dan in de
regio en de rest van ons land.
2008 2009 2010 2011 2012
2008 2009 2010 2011 2012
meerpers huish. met kinderen
meerpers huish. zonder kinderen
eenpersoonshuishoudens
Ontw ikkeling huishoudens Urk
bron: cbs, statline
100%
< 40 jaar
2008 2009 2010 2011 2012
40 - 65 jaar
> 65 jaar
80%
Duidelijk is dan ook dat het
aandeel meerpersoonshuishou60%
dens met kinderen het grootst
40%
is ten opzichte van provinciale
20%
en landelijke beeld. In 2012
bestaat bijna 70% van de huis0%
2008 2009 2010 2011 2012
2008 2009 2010 2011 2012
2008 2009 2010 2011
houdens tot 40 jaar op Urk uit
meerpersoonshuishoudens met
kinderen. Landelijk bedraagt dit percentage circa 35. In de categorie huishoudens 4065 jaar bedragen deze percentages respectievelijk 75 en 50.
16
2012
Begroting 2014
Indien de ontwikkeling van het aantal inwoners wordt gerelateerd aan de groei van het
aantal huishoudens, ontstaat het hieronder weergegeven beeld. Hieruit blijkt dat in de
afgelopen jaren het aantal huishoudens gemiddeld met 100 per jaar toeneemt. In de
jaren 2010 en 2012 is de groei van het aantal huishoudens relatief groot. Eveneens is
er in die jaren een sterkere afname van de gemiddelde huishoudengrootte waarneembaar. Dit duidt op een toename van kleinere en eenpersoonshuishoudens.
groei huishoudens
Ontwikkeling groei inwoners, groei huishoudens en
gemiddelde huishoudengrootte gemeente Urk
groei inwoners
gemid hh grootte
400
3,80
350
3,70
huishoudengrootte
300
groei
250
3,60
200
150
100
3,50
50
0
3,40
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Dit aantal lijkt mede afhankelijk te zijn van de oplevering van nieuwbouwwoningen in
2009 en 2010 op de in- en uitbreidingslocaties van de gemeente Urk. De gemiddelde
huishoudengrootte is in de afgelopen periode gedaald van 3,70 naar circa 3,45 ultimo
2012. Dit betekent dat de groei van de huishoudens naar verwachting bestaat uit relatief veel één- en tweepersoonshuishoudens.
Indien de bevolkingsontwikkeling wordt gerelateerd aan de nieuwbouwproductie dan
lijkt er een verband te zijn tussen de omvang van de nieuwbouw en migratie.
Het geboorteoverschot schommelt jaarlijks rond de 300 personen. Door een gering
negatief migratiesaldo de laatste jaren is de toename van de bevolking gemiddeld 250
personen in de afgelopen jaren.
nieuwbouw
bevolkingsgroei
migratiesaldo
geboorteoverschot
ontw ikkeling bevolking en nieuw bouw productie gem eente Urk
bron: cbs, statline
3-jaars voortschrijdend gemiddelde
van nieuwbouw en migratie
400
200
300
150
migratiesaldo
nieuwbouw
100
aantallen
100
50
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
-100
100150-
-200
17
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
50-
2001
0
2000
-
2000
aantallen
200
De vraag naar huurwoningen
3.1.2.
De prognoses van de Provincie Flevoland voor de bevolkingsopbouw in de periode tot
2040 geeft het onderstaande beeld. Hieruit blijkt dat de bevolking ook de komende 25
jaar naar verwachting met circa 5.000 personen groeit. Dit is een groei van ruim 25%.
De laatste jaren is er echter ook een deel van de bevolking dat Urk verlaat door studie
of vertrek naar andere gemeenten. De vraag is in hoeverre deze tendens de komende
jaren invloed zal hebben op de geprognotiseerde bevolkingsopbouw. Het aandeel jongeren blijft ook de komende jaren groot ten opzichte van de totale bevolkingsomvang,
hoewel er de komende decennia wel een relatieve afname wordt verwacht.
65 jaar of ouder
40 tot 65 jaar
20 tot 40 jaar
0 tot 20 jaar
bevolkingsontwikkeling Gemeente Urk
bron: CBS statline
65 jaar of ouder
40 tot 65 jaar
20 tot 40 jaar
0 tot 20 jaar
bevolkingsontwikkeling Gemeente Urk
bron: CBS statline
100%
30000
25000
80%
inwoners
inwoners
20000
15000
60%
40%
10000
20%
5000
0
0%
2013
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2013
2015
2020
2025
2030
2035
2040
De vergrijzing is zichtbaar in de sterke stijging van de leeftijdscategorie 65-plussers.
Deze groep verdubbelt de komende 20 jaar. Deze stijging zet zich ook na 2030 voort.
De relatieve stijging van de 65-plussers is veruit de grootste stijging van alle leeftijdscategorieën.
De groei van de doelgroep senioren in combinatie met het steeds langer zelfstandig
willen blijven wonen vraagt om voldoende passende seniorenhuisvesting.
65 jaar of ouder
40 tot 65 jaar
20 tot 40 jaar
0 tot 20 jaar
bevolkingsontwikkeling Gemeente Urk
bron: CBS statline
30.000
werkelijk
prognose
25.000
15.000
10.000
5.000
20
15
20
20
20
25
20
30
20
35
20
40
19
90
19
95
20
00
20
05
20
10
inwoners
20.000
18
Begroting 2014
3.1.3.
Woningzoekenden
Het aantal woningzoekenden dat per 1 september 2013 actief een huurwoning zoekt is
167.
Het aandeel jongeren (tot 30 jaar) is bijna 34% van alle woningzoekenden en bestaat
voor ruim de helft
opbouw woningzoekenden naar leeftijd
uit
alleenstaanden
40%
en 35% uit tweepersoonshuishou35%
dens. Dit betreffen
30%
voornamelijk huis25%
houdens die thans
aan het begin van
20%
hun
wooncarrière
15%
staan.
10%
5%
0%
tot 30 jaar
30-55 jaar
> 55 jaar
woningzoekenden naar huishoudencategorie
meer dan vierpers.
100%
vierpersoons
driepersoons
90%
80%
tweepersoons
eenpersoons
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
tot 30 jaar
30-55 jaar
> 55 jaar
woningzoekenden naar inkomenscategorie
27.500-34.000
100%
22.500-27.500
90%
17.500-22.500
80%
12.500-17.500
70%
<= 12.500
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
tot 30 jaar
30-55 jaar
> 55 jaar
19
Het aandeel woningzoekenden van
55 jaar en ouder is
relatief hoog. Nagenoeg alle seniore
woningzoekenden
bestaan uit één- en
tweepersoonshuishoudens.
Het aandeel woningzoekenden in de
categorie 30-55 jaar
is iets hoger dan
30%. Ruim de helft
hiervan bestaat uit
één- en tweepersoonshuishoudens.
De
woningzoekenden worden vanaf
2011
alleen
nog
maar geregistreerd
indien zij voldoen
aan de inkomenscriteria, zoals door de
rijksoverheid
zijn
vastgesteld. Alleen
op grond van een
bijzondere
situatie
kan
Patrimonium
afwijken van de inkomensgrenzen. Het
betreft dan een bijzondere en urgente
situatie.
3.2. Doelgroepenbeleid
3.2.1.
Primaire doelgroep
De primaire doelgroep wordt gedefinieerd aan de hand van inkomenscategorieën. Voor
2013 is deze doelgroep te onderscheiden in de vier volgende groepen:
Eenpersoonshuishouden (< 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten bedrage
van € 21.025.
Meerpersoonshuishouden (< 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten bedrage
van € 28.550.
Eenpersoonsouderenhuishouden (> 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten
bedrage van € 21.100.
Meerpersoonsouderenhuishouden (> 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten
bedrage van € 28.725.
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) schrijft voor dat de corporatie haar
goedkope voorraad bij voorrang moet verhuren aan mensen met een smalle beurs en
dat er tegelijkertijd gestreefd moet worden naar een zo gering mogelijk beslag op het
budget van de individuele huurtoeslag.
De uitgevaardigde Europese beschikking geeft aan dat corporaties tenminste 90% van
de vrijkomende woningen moet toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal € 34.229. De 10% beleidsruimte wordt door Patrimonium gereserveerd voor bijzondere situaties op grond van het urgentiebeleid. Bij wijze van experiment gaat Patrimonium in 2014 een viertal nieuwe seniorenappartementen verhuren
aan senioren die een hoger inkomen hebben dan de inkomensgrens. Dit aantal valt
binnen het 10%-criterium.
De groep inwoners met een laag inkomen is één van de belangrijkste doelgroepen voor
de corporatie.
Indien alleen wordt gekeken naar de hoogte van het inkomen per huishouden, dan zijn
er op Urk minder lage inkomens. Dit houdt verband met het feit dat er landelijk en
provinciaal veel meer eenoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens zijn die over het
algemeen een lager inkomen hebben. Urk wordt gekenmerkt door het grote aantal
huishoudens dat bestaat uit paren met kinderen.
inkomensverdeling o.b.v. percentielen
Nederland
Flevoland
Urk
10e 10%-groep besteedbaar inkomen
9e 10%-groep besteedbaar inkomen
8e 10%-groep besteedbaar inkomen
7e 10%-groep besteedbaar inkomen
6e 10%-groep besteedbaar inkomen
5e 10%-groep besteedbaar inkomen
4e 10%-groep besteedbaar inkomen
3e 10%-groep besteedbaar inkomen
2e 10%-groep besteedbaar inkomen
1e 10%-groep besteedbaar inkomen
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15
percentages
20
Begroting 2014
Uit onderstaande grafiek kan worden afgelezen dat paren zonder kinderen (veelal senioren en starters) en de eenpersoonshuishoudens op Urk een lager besteedbaar inkomen hebben ten opzichte van het gemiddelde van de provincie en de rest van het land.
Gemiddeld is het besteedbaar inkomen voor alle huishoudens op Urk echter iets hoger
dan het gemiddelde van Flevoland en Nederland. Ook hier is het derhalve zichtbaar dat
Urk relatief veel paren met kinderen heeft ten opzichte van het regionale en landelijke
beeld.
Urk
Flevoland
Nederland
Besteedbaar jaarinkomen particuliere huishoudens
bron: cbs, statline
Totaal eenoudergezin
Totaal paar zonder kinderen
Totaal paar
Totaal meerpersoonshuishouden
Totaal eenpersoonshuishouden
Totaal particuliere huishoudens
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
besteedbaar jaarinkomen
Concreet betekent dit dat Patrimonium ook in 2014 de woonruimteverdeling stuurt op
basis van de relatie tussen huurprijs, leeftijd en inkomen.
Binnen de geregistreerde woningzoekenden zijn de groepen jonge starters en senioren
in omvang relevante doelgroepen. Dit sluit aan bij de bevolkingsontwikkeling van de
gemeente Urk, waarin een duidelijke groei zichtbaar is van zowel jongeren als senioren.
Patrimonium wil in haar woningtoewijzing extra aandacht schenken aan deze groepen.
Daarnaast blijven de bijzondere doelgroepen onder de aandacht. Ook deze groep van
kwetsbaren in de samenleving moeten zoveel mogelijk kunnen profiteren van de kwaliteitsgroei in het wonen.
Senioren
Senioren maken in toenemende mate deel uit van onze klantenkring. De vergrijzing
neemt zowel landelijk als ook binnen de gemeente Urk toe. Daarnaast is er een tendens
dat senioren steeds langer zelfstandig willen blijven wonen. Deze extramuralisering in
de zorg vraagt ook van Patrimonium inspanningen op het gebied van huisvesting.
Daar ouder worden en het fysiek beperkter raken vaak samen gaan, zijn de laatste jaren veel nieuwbouwwoningen van Patrimonium als multifunctionele verhuureenheden
gebouwd. Deze woningen zijn daardoor levensloopbestendig.
Jongeren
Lange tijd ging de aandacht meer uit naar ouderen dan naar jongeren. Ontwikkelingen
op de woningmarkt, alsmede economische ontwikkelingen leiden er toe dat jongeren
steeds vaker op de huurmarkt zijn aangewezen om in aanmerking te komen voor een
woning.
Geschikte woningen voor startende jongeren op de woningmarkt zijn dan ook een aandachtspunt van Patrimonium. Van belang is dat er locaties beschikbaar worden gesteld
waar voor deze doelgroep kan worden gebouwd.
21
In de nieuwbouwwijk De Zeewijk is voor een belangrijk deel aan deze groep aandacht
besteed, met de ontwikkelde huur-, koop- en huur-koop-woningen.
Gehandicapten
Patrimonium wil mensen met een fysieke of verstandelijke beperking met voorrang
huisvesten. Zij vormen een belangrijk deel van onze primaire doelgroep. Met de gemeente wordt regelmatig overleg gevoerd over woningaanpassingen in het kader van
de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.
Patrimonium werkt met organisaties samen op het gebied van de huisvesting van mensen met een verstandelijke beperking. Dit zijn de zorginstellingen Philadelphia, Siloah
en ’s Heeren Loo. Patrimonium heeft een viertal woongebouwen voor deze doelgroep in
haar woningbezit.
In 2014 zal een nieuw gebouw met 16 appartementen ten behoeve van begeleid wonen
voor jongeren in exploitatie worden genomen.
Statushouders
Met de gemeente wordt regelmatig overleg gevoerd over de invulling van de huisvesting van statushouders. De gemeente Urk kent een achterstand met betrekking tot de
huisvesting van deze doelgroep. Patrimonium heeft als beleid dat 10% van de woningmutaties op jaarbasis aangeboden kunnen worden aan statushouders.
Met ingang van 2013 worden statushouders door het COA (Centraal Orgaan Asielzoekers) aan een gemeente “verbonden”. De corporatie dient vervolgens binnen een termijn van 12 weken in de huisvesting te voorzien.
De invulling hiervan wordt echter bemoeilijkt aangezien de vrijkomende woningen veelal eengezinswoningen betreffen en het aanbod van statushouders over het algemeen uit
alleenstaanden bestaat.
Per september 2013 heeft Patrimonium een voorstand van 4 personen ten opzichte van
de taakstelling.
Vanwege het geringe aandeel corporatiebezit en de afwijkende gemiddelde huishoudengrootte van de gemeente Urk is er sprake van een scheefheid in de verdeling van de
taakstelling over de gemeenten. Alleen indien wij gezinnen toegewezen krijgen om te
huisvesten kunnen we de taakstelling invullen. Omdat de regie in de huisvesting bij het
COA ligt, hebben wij als corporatie nog nauwelijks invloed op de invulling van de taakstelling.
3.3. Verhuur
3.3.1.
Huurbeleid overheid
Het huurbeleid vormt de kern van de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Gezien de
belangrijke consequenties van het huurbeleid voor de overheid, bijvoorbeeld het effect
op huurtoeslag-uitgaven, de inkomensverdeling en discussies over de armoedeval, is
het huurbeleid jaarlijks onderwerp van politieke discussie en besluitvorming.
Het huurbeleid stond de afgelopen jaren vaak in de schijnwerpers.
Na jarenlange inflatievolgende huurprijsaanpassing is de corporatiesector de ruimte
ontnomen om bij de huurverhoging huurprijzen te differentiëren om zodoende een betere prijs-kwaliteitverhouding tot uitdrukking te brengen.
Vanaf 2013 is het rijksbeleid gericht op een inkomensafhankelijke huurverhoging. De
minister heeft voorts aangekondigd uiterlijk eind 2014 met een voorstel voor toepassing van de huursombenadering te komen.
De ruimte in het huurbeleid wordt corporaties gegeven om inkomsten te genereren
teneinde een deel van verhuurderheffing te kunnen betalen.
22
Begroting 2014
Vanaf 1 januari 2014 zal de huurtoeslag niet langer als geclusterde betaling naar corporaties worden gestort. De individuele huurder ontvangt de huurtoeslag zelf rechtstreeks van de belastingdienst. Dit zal gevolgen hebben op de hoogte van onze huurachterstanden.
3.3.2.
Huurbeleid Patrimonium
Patrimonium werkt in haar huurbeleid met streefhuren. De streefhuur wordt uitgedrukt
in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. In het kader van het strategisch voorraadbeleid is de streefhuur per (deel)complex vastgesteld op grond van de
volgende criteria:
prijs-kwaliteitverhouding;
locatie en woonomgeving;
verhuurbaarheidsgegevens;
absolute huurniveau in relatie tot voor specifieke doelgroepen relevante huurtoeslaggrenzen.
De huurverhoging per 1 juli 2014 zal worden uitgevoerd op het dan geldende huurbeleid. De ruimte die we van de overheid krijgen voor extra huurverhoging zullen we benutten teneinde de extra lasten van heffingen financieel te kunnen dragen.
Bij een huurdermutatie geldt dat bij een huurprijs die onder de streefhuur ligt de huurprijs direct wordt opgetrokken tot het niveau van de streefhuur (huurharmonisatie).
3.3.3.
Woningtoewijzing
Het woonruimteverdelingbeleid van Patrimonium is gebaseerd op een aanbodmodel.
Het aanbodmodel houdt in dat alle vrijkomende huurwoningen worden doorgegeven
aan de geregistreerde woningzoekenden van Patrimonium, met uitzondering van de
woningen die beschikbaar worden gesteld aan statushouders.
Bij het woningaanbod wordt tevens aangegeven wie op de woningen kan reageren.
Afhankelijk van de soort woning en de huurprijs worden de criteria opgesteld. Bij het
woningaanbod wordt onder andere vermeld:
de samenstelling van het huishouden;
een leeftijd dan wel leeftijdsgroep;
welk inkomen behoort bij de geadverteerde huurprijs.
Alleen geregistreerde woningzoekenden kunnen op de aangeboden woningen reageren
met behulp van een woonkeuzebon, danwel direct via het internet.
Woningzoekenden dienen vooraf bij Patrimonium geregistreerd te staan. In verband
met de door de overheid gestelde inkomensgrenzen is er voor gekozen om alleen diegenen die voldoen aan de inkomenscriteria te registreren als woningzoekenden.
Uit de ingezonden reacties, die voldoen aan de in de advertentie gestelde criteria wordt
een kandidaat geselecteerd. De selectie vindt plaats op basis van de lengte van de inschrijvingsduur van een woningzoekende. In iedere advertentie leggen we verantwoording af over de woonruimteverdeling.
Soms komt iemand in een situatie dat acuut een (andere) woning nodig is. Dat kan
worden veroorzaakt door een overmachtsituatie, door medische omstandigheden of
door sociale omstandigheden. Een urgentieverklaring kan worden verkregen bij afdeling Publiekszaken (WMO) van de gemeente of Maatschappelijk Werk.
Periodiek wordt door Patrimonium overleg gevoerd met de betrokken maatschappelijke
instanties over het urgentiebeleid.
23
3.4. Klantgerichtheid
Patrimonium besteedt veel aandacht aan de individuele wensen van de klant. Bewoners
hebben een eigen inbreng in de samenstelling van de keukens indien deze worden vervangen.
Daarnaast is het ZAV-beleid van Patrimonium geformaliseerd.
Patrimonium wil haar huurder ondersteunen bij het indienen van een verzoek voor
huurtoeslag bij de belastingdienst. Patrimonium is hiervoor aangemerkt als een toeslagendienstverlener voor de huurtoeslag. Een toeslagendienstverlener heeft een verbinding met de belastingdienst en kan inzage verkrijgen in de gegevens.
Patrimonium hecht waarde aan de kwaliteit van de dienstverlening. Ook in 2014 wil
Patrimonium werken aan haar kwaliteit teneinde de woonconsumenten blijvend goede
dienstverlening aan te kunnen bieden.
3.5. Actiepunten 2014: klanten
Aandacht bij woningaanbieding en woningtoewijziging voor de primaire doelgroep
door 90%-criterium bij toewijzing als uitgangspunt te nemen.
In 2014 4 nieuwe seniorenappartementen aanbieden aan senioren met een inkomen boven de inkomensgrens (vallen binnen de 10% beleidsruimte).
Aandacht voor kwetsbare groepen en onze bijzondere doelgroepen.
Woningen tijdig aanbieden ten behoeve van huisvesting van statushouders na verzoek van het COA.
Vaststelling huurbeleid 2014.
Patrimonium blijft toeslagendienstverlener voor de huurtoeslag.
Overleg maatschappelijke instanties in het kader van urgentieverklaringen.
24
Begroting 2014
25
Woningvoorraad
26
Begroting 2014
4.
Onze woningvoorraad
In de woonvisie 2008+ die wij samen met de gemeente Urk hebben opgesteld
is geconcludeerd dat de primaire doelgroep de komende jaren nog groeit.
Naast de primaire doelgroep van minder draagkrachtige huishoudens waarop
de corporatie zich richt, is er aandacht voor het huisvesten van mensen die
een vorm van zorg of professionele hulp nodig hebben. De aandacht voor
energie en milieu staat hierbij volop in de belangstelling. Patrimonium wil
bewust en spaarzaam omgaan met schaarse materialen en uitputbare energiebronnen.
De strategische doelstellingen luiden als volgt:
Patrimonium bouwt primair sociale huurwoningen; (sociale) koopwoningen worden
alleen gerealiseerd ter dekking van de onrendabele top van sociale huurprojecten.
Patrimonium maakt zich sterk voor de primaire en bijzondere doelgroepen op de
lokale woningmarkt.
Patrimonium zorgt voor duurzame kwaliteit en architectuur in nieuwbouw- en onderhoudsprojecten.
Patrimonium wil haar strategisch voorraadbeleid herijken waarbij rekening wordt
gehouden met de energieprestaties van de woningen.
Ultimo september 2013 heeft Patrimonium 839 woningen in haar bezit en 2 overige
eenheden. De overige eenheden betreffen aanwezige ruimten die verhuurd worden ten
behoeve van eerstelijns zorgverlening. Het gehele bezit is gelegen in de gemeente Urk.
De huidige samenstelling van de portefeuille luidt als volgt:
Prijsklasse
Doelgroep
Gezinnen
Senioren
Jongeren
Speciale doelgroepen
Totaal
goedkoop
< € 366
23
39
29
0
91
Huurklasse
betaalbaar
betaalbaar
€ 366-524
€ 524-562
310
175
7
17
509
112
63
0
18
193
duur
> € 562
25
14
0
2
41
overige
0
0
0
2
2
4.1. Strategisch voorraadbeheer als uitgangspunt
De basis van de gewenste kwaliteit van het woningbezit is vastgelegd in het beleidsplan strategisch voorraad beheer. Dit heeft een relatie met het huurbeleid, onderhoudsbeleid en investeringsbeleid. In 2010 heeft Patrimonium het strategische voorraad beheerplan geactualiseerd. Ten opzichte van het eerdere beheerplan is hierbij
aandacht besteed aan de energieprestatie van het woningbezit. In 2011 is een planning
gemaakt van de complexen waarin energiemaatregelen zullen plaatsvinden. Hierbij
richten we ons op een betere energieprestatie van de woningen in combinatie met het
beheersbaar houden van de woonlasten voor de bewoners. Patrimonium gaat hierbij
energiepakketten aan bewoners aanbieden. In 2011, 2012 en 2013 hebben energieprojecten plaatsgevonden waarbij bewoners konden kiezen uit drie energiepakketten.
Voor 2014 staan binnen het onderhoudsbudget maatregelen benoemd voor het vervangen van CV-ketels en het plaatsen van HR++ glas op de verdieping tijdens een grote schilderbeurt.
27
totaal
470
291
36
39
836
Binnen het strategisch voorraadbeheer is het bezit voor de technische elementen in
kaart gebracht en is de woontechnische kwaliteit geïnventariseerd. Hieruit is een omvangrijke complexinformatie voortgekomen. Per complex is vastgelegd welke strategie
er gevoerd moet worden met betrekking tot de onderscheiden beleidsgebieden, huur,
onderhoud, investeringen, doelgroepen en energiemaatregelen.
Investeringen in de kwaliteit van het bezit worden afgezet tegen het maatschappelijk
rendement en de dekkingsmogelijkheden vanuit de huuropbrengsten. Bij het kwaliteitsniveau wordt veel aandacht gegeven aan het afwerkingniveau, installaties, veiligheid en duurzaamheid.
Daarnaast wordt de kwaliteit beoordeeld vanuit de speciale doelgroepen van senioren
en personen met een beperking.
4.2. Onderhoud
Het technisch beheer is gericht op het in stand houden van de kwaliteit van de woningvoorraad. Bij het bepalen van die kwaliteit spelen de wensen van onze klanten een belangrijke rol. Patrimonium heeft beleid geformuleerd op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV). Hierin staat de keuzevrijheid van onze klanten om de
woning naar eigen wens in te richten centraal.
Basis voor de onderhoudsbegroting 2014 is de woninginventarisatie. Naast planmatig
onderhoud is hierin opgenomen de noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen vanwege de
staat van onderhoud van het bezit en de verbeteringen in verband met de eisen van
deze tijd.
De onderhoudsbegroting voor 2014 is als volgt nader te specificeren:
klachtenonderhoud
€ 127.340
mutatieonderhoud
75.448
individueel niet planmatig onderhoud
87.400
totaal begroot individueel onderhoud
290.188
contractenonderhoud
planmatig (seriematig) onderhoud
totaal begroot onderhoud
114.314
374.703
€ 779.205
Het klachtenonderhoud betreft reparatieverzoeken van huurders. Mutatieonderhoud
zijn de kosten die gepaard gaan met huurderwisselingen. Het contractenonderhoud zijn
die kostencomponenten die vastliggen in contracten, zoals CV-onderhoud, tuinonderhoud en onderhoud aan liften, brandmeldinstallaties en rookwarmteafvoer van een
atrium.
Het individueel planmatig onderhoud betreft voornamelijk onderhoud dat op verzoek
van bewoners plaatsvindt met betrekking tot de binnenkant van de woning, zoals douchevernieuwing, keukenvervanging en plafonds.
Het planmatig onderhoud zijn de werkzaamheden die seriematig plaatsvinden, zoals
CV-ketelvervanging, schilderwerk, gevelwerkzaamheden.
In het planmatig (seriematig) onderhoud zijn voor het jaar 2014 ondermeer de volgende werkzaamheden opgenomen:
Schilderwerk en plaatsen dubbele beglazing (€ 128.000).
Vervanging kozijnen en ramen tijdens schilderbeurten (€ 52.000).
Onderhoud aan daken, goten en gevels (€ 64.000).
Vervanging CV-ketels (€ 75.000).
28
Begroting 2014
4.3. Investeringen
Urk is een gemeente waar mensen graag willen wonen en werken. Over het algemeen
willen Urkers wonen binnen de eigen gemeente. Het is derhalve belangrijk om de huisvesting in de gemeente Urk aantrekkelijk te houden en het liefst te versterken, zowel
in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Patrimonium heeft daarbij vanuit haar maatschappelijke doelstellingen een belangrijke rol. Dit is een rol die we alleen kunnen invullen in samenspraak en samenwerking met de gemeente. De opgave voor de komende decennia is immers groot (bevolkingsgroei en vergrijzing), want de huidige samenstelling en omvang van het bezit sluit onvoldoende aan op de verwachte vraag en de
ambitie van Patrimonium. De druk op de huurmarkt blijft aanwezig vanwege factoren
als economische ontwikkelingen (met name in de visserijsector), demografische ontwikkelingen, de prijsontwikkeling in de koopsector en een daling van de gemiddelde
huishoudengrootte.
4.3.1.
Projecten
Samengevat zal Patrimonium aan de volgende projecten werken:
omschrijving
Ophoogproject
verzakkingsgebied
Nieuwbouw
Locatie
Geer/Heerenkamp
Aantal eenheden
81 woningen
Fase
Uitvoering
Zeewijk/Oranjewijk
Uitvoering
Nieuwbouw
Zeewijk/Oranjewijk
Herstructurering
Nieuwe Klif
16 huurappartementen
begeleid wonen
16 huurappartementen
senioren
37 woningen
Nieuwbouw
Oranjewijk
50 wooneenheden
Verbouwing
Het Ruim
8 wooneenheden
Uitvoering
Voorbereiding
planvorming
Voorbereiding
planvorming
Voorbereiding
Ophoogproject Geer/Heerenkamp
In 2013 heeft Patrimonium samen met Gemeente Urk, ingenieursbureau RoyalhaskoningDHV en buurtbewoners plannen uitgewerkt voor de herinrichting van het verzakkingsgebied Geer/Heerenkamp.
Gemeente Urk gaat het rioleringsstelsel vervangen en het openbaar gebied opnieuw
inrichten. Patrimonium verzorgd de ophoging van tuinen. Bij circa 40 woningen zullen
gelijktijdig met de ophoging de bergingen worden vervangen.
De werkzaamheden zijn in september 2013 gestart en zullen eind februari 2014 worden
afgerond.
Gezien de samenhang van ophoogwerkzaamheden op het grondgebied van gemeente
en Patrimonium, hebben wij met de gemeente specifieke afspraken voor dit project
vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.
Nieuwbouw Zeewijk/Oranjewijk
In samenwerking met projectontwikkelaar en bouwer Van der Steeg, alsmede zorginstelling ‘s Heeren Loo worden 16 appartementen voor mensen met een verstandelijke
beperking gebouwd aan De Kotter te Urk.
Dit appartementengebouw wordt gelijktijdig ontwikkeld met een appartementengebouw
met 16 seniorenappartementen. Alle 32 appartementen worden door Patrimonium verhuurd.
De verhuur van de zorgappartementen vindt plaats aan de lokale ouderstichting Midscheeps die de belangen van de toekomstige bewoners behartigd.
29
De seniorenappartementen zullen voor driekwart (12 eenheden) worden verhuurd aan
geregistreerde woningzoekenden. De overige 4 eenheden zullen worden aangeboden
aan niet geregistreerde woningzoekende senioren die boven de inkomensgrens zitten.
In 2014 zal Patrimonium zich richten op de realisatie en verhuurbegeleiding van deze
16 seniorenappartementen en 16 begeleid wonen appartementen aan De Kotter te Urk.
Medio 2014 zullen deze appartementen in exploitatie worden genomen.
Herstructurering Nieuwe Klif
In het kader van ons strategisch voorraad beheer hebben wij vastgelegd dat wij in 2014
starten met de planvorming van de 37 woningen aan Nieuwe Klif.
Planvorming zal worden uitgewerkt, waarbij wij bewoners en huurdervereniging De Bult
zullen betrekken.
Zonder in te gaan op een uitwerkingsrichting zullen wij hierbij kijken naar de huidige
situatie, staat van het bezit, de locatie in combinatie met doelgroepenbeleid en uitgangspunten van de woonvisie. In de begroting zijn we vooralsnog uitgegaan van een
situatie waarin 30 nieuwe huureenheden als vervangende nieuwbouw gerealiseerd worden.
Nieuwbouw Oranjewijk
De Oranjewijk omvat circa 600 nieuw te bouwen wooneenheden uit te geven in verschillende fasen.
Patrimonium is met de gemeente Urk in overleg over de nieuw te bouwen woningen in
de Oranjewijk. In het kader van het bovengenoemde herstructureringsproject, de door
het rijk opgelegde verhuurderheffing en de saneringsheffingen van het CFV, betracht
Patrimonium voorzichtigheid ten aanzien van de omvang.
Voorlopig zijn we in deze begroting uitgegaan van nieuwbouw van 50 wooneenheden in
het eerste deel van de Oranjewijk.
We gaan er hierbij vanuit dat de grond van de eerste deelfase eind 2014 zal worden
uitgegeven, zodat in 2015 gestart kan worden met de bouw.
Verbouwing Het Ruim
Siloah heeft per 31-12-2013 de huurovereenkomst van het woonzorggebouw De Thuishaven opgezegd. Dit gebouw is in 2002 gebouwd als gezinsvervangend tehuis en voldoet nu niet meer aan de huidige wensen van een woon-zorgvoorziening.
Patrimonium zal een invulling zoeken voor het gebruik van dit gebouw, waarbij we in
eerste instantie uitgaan van een nieuwe maatschappelijke invulling op het gebied van
(begeleid) wonen. Vanaf de zomerperiode 2013 zijn er gesprekken gevoerd met gemeente Urk en een zorginstelling over een nieuwe invulling van deze locatie.
Renovatie/groot onderhoud in de toekomst
In het strategisch voorraadbeheer zijn maatregelen gedefinieerd voor een aantal complexen. Voor een deel is dit in de afgelopen jaren uitgevoerd, zoals de gerealiseerde
energieprojecten en de dakrenovatie van Rotholm/Topshoofd in 2013.
De herstructurering van Nieuwe Klif is hierboven beschreven evenals het ophoogproject
Geer/Heerenkamp.
In de meerjarenprognose is eveneens rekening gehouden met groot onderhoud in 2016
in complex 11.3 (52 woningen Heerenkamp, Geer en Pyramideweg), alsmede groot
onderhoud van complex 17 (16 woningen Akkers, Holkenkamp, Lange Dam) in 2016.
4.4. Verkoopbeleid
Om de woningvoorraad af te kunnen stemmen op de huidige en toekomstige vraag
moet Patrimonium haar bezit vernieuwen door nieuwe woningen te bouwen. Door middel van het verkopen van woningen wordt verdiencapaciteit gegenereerd om (onrendabele) investeringen mogelijk te maken. Het verkoopbeleid hangt dus samen met het
30
Begroting 2014
investeringsbeleid. Het aantal verkochte woningen is niet door Patrimonium te beïnvloeden. Het is afhankelijk van huuropzeggingen of de wens van de zittende huurder.
Geoormerkte
huurwoningen
Koppeling aan investeringsproject
Versnipperd bezit
Nieuw
Guineastraat
Herstructurering Nieuw
Guineastraat
Noorderzand
Gedeeltelijk herstructurering
Nieuw Guineastraat
Totaal
Verkocht
t/m
2012
Verkopen
2013
Te verkopen
27
14
9
10
0
0
18
4
13
5
0
8
Breezand/Richel
Nieuwbouw Het Ankerlicht
13
6
0
7
Zeewijk
Huurkoopwoningen
20
4
5
11
Patrimonium voert geen actief verkoopbeleid. Het huidig aandeel huurwoningen binnen
de Gemeente Urk bedraagt circa 15% en kan daarmee als gering worden gekwalificeerd. In het verleden zijn enkele complexen verkocht. Dit betreft de woningen aan De
Noord, Lijkant, Akkers, Holkenkamp en De Nink. Hiervan resteren thans 18 woningen.
Dit versnipperd bezit is in het kader van het beheer bewerkelijk. Tevens kan dit versnipperd bezit in de toekomst bij groot onderhoud leiden tot (technische) problemen.
Patrimonium zal deze woningen bij mutatie ter verkoop aanbieden.
In het strategisch voorraadbeleid is aangegeven om een deel van de multifunctionele
woningen in het verzakkingsgebied Richel/Breezand te oormerken voor verkoop. Dit
blijft een moeizaam gebied vanwege de grondstructuur, met name voor senioren. Totaal betreffen het hier 13 woningen. De verkoop van deze woningen is gekoppeld aan
de realisatie van het Ankerlicht, zodat er voldoende aanbod voor de doelgroep senioren
behouden blijft.
Met betrekking tot de renovatie en de nieuwbouw in de Nieuw Guineastraat is ervan
uitgegaan dat een aantal woningen in de Nieuw Guineastraat en omgeving dienen te
worden verkocht ter dekking van de onrendabele top.
In de toekomst zal bij nieuwe projecten het rendement per project worden beoordeeld
waarbij een afweging zal worden gemaakt of nieuwbouwwoningen worden verkocht of
dat er mogelijkheden zijn om door verkoop in het bestaande bezit de onrendabele top
te kunnen beperken.
De in 2009 en 2013 gerealiseerde huurkoop-woningen zullen na een huurperiode van 5
jaar aan de zittende huurders worden aangeboden, overeenkomstig de koopoptie in de
huurovereenkomsten van deze woningen. Het betreffen 20 en 10 huurkoop-woningen.
Vroegtijdige huuropzeggingen binnen 5 jaar leiden tot het eerder aanbieden van deze
woningen voor vrije verkoop.
4.5. Attentiepunten 2014: woningvoorraad
Ophoogproject verzakkingsgebied 81 woningen realiseren.
Realisatie 16 appartementen begeleid wonen.
Realisatie 16 seniorenappartementen.
Planvorming opstarten Nieuwe Klif.
Planvorming opstarten bouwproductie in Oranjewijk.
Herbestemming van Het Ruim uitwerken.
31
Werkorganisatie
32
Begroting 2014
5.
Onze werkorganisatie
Medewerkers van Patrimonium denken mee over het beleid, hetgeen resulteert in kwalitatief goede dienstverlening die efficiënt en effectief tot stand komt. Patrimonium is
een organisatie van beperkte omvang waardoor de communicatielijnen erg kort zijn.
Dit wordt als een groot goed ervaren.
De dienstverlening aan de klant staat centraal bij de organisatie van Patrimonium. De
doelstellingen die Patrimonium heeft voor de komende jaren wil zij op basis van zelfstandigheid invulling geven onder voorwaarde van financiële continuïteit.
De strategische doelstellingen luiden:
Patrimonium wil een goed werkgever zijn voor de medewerkers.
Patrimonium wil goed bereikbaar zijn voor haar klanten.
Patrimonium wil als zelfstandige woningcorporatie haar ambities waarmaken.
Iedere medewerker dient in de eigen functie zorg te dragen voor kwalitatief hoogwaardige dienstverlening, die effectief en efficiënt tot stand komt. Patrimonium kent voorts
korte communicatie- en besluitvormingslijnen. Dit wordt als een groot goed ervaren en
zorgvuldig bewaakt. Deze organisatiestructuur werkt reeds enkele jaren naar volle tevredenheid.
Vanwege de kleine organisatie is de kwetsbaarheid van personeel een inherent risico.
Zoveel als mogelijk worden werkzaamheden zodanig beschreven dat meerdere personen de uitvoering kunnen overnemen.
Patrimonium volgt de landelijke discussies rond maatschappelijke verantwoording en
governance op de voet en plaatst deze onderwerpen op de agenda met de Raad van
Toezicht.
De organisatie is “in control” en operationele processen verlopen goed. Dit resulteert in
een adequate en tijdige managementinformatie.
5.1. Strategisch beleidsplan
Het strategische beleid van Patrimonium voor de periode tot en met 2014 is vastgelegd
in haar ondernemingsplan “Ons Kompas”. Dit strategisch plan is opgesteld in samenspraak met interne en externe stakeholders. Het plan geeft de visie voor de komende
jaren weer en de rol die Patrimonium op het gebied van wonen op Urk in het algemeen
en de sociale huisvesting in het bijzonder kan vervullen.
Het ondernemingplan geldt als basis voor de uitwerking van het beleid zoals in deze
jaarbegroting is weergegeven.
33
5.2. Interne organisatie
De hoofdstructuur van Patrimonium is onderstaand weergegeven.
Raad van Toezicht
MT
Directeur-bestuurder
Hoofd Verhuur en
Hoofd Technische Dienst
Administratie
Verhuurmedewerker
Mutatie-opzichter
Administratief
medewerker
Technisch medewerker
De werkorganisatie van Patrimonium omvat 7 medewerkers met een vast dienstverband. In totaal betreft dit 5,9 formatieplaatsen. Het MT wordt gevormd door de directeur-bestuurder, het hoofd administratie en verhuurzaken en het hoofd technische
dienst.
5.3. Interne beheersing
Door de afbakening van functies en taken zoals is vastgelegd in de functiebeschrijvingen, is een goede basis gevormd om de Administratieve Organisatie en Interne Controle (AO/IC) te optimaliseren.
De omvang van onze organisatie leidt snel tot een informele organisatie.
Patrimonium probeert binnen de AO en de daarin verankerde IC een goede balans te
vinden tussen de nodige procedurebeschrijvingen en de gewenste flexibiliteit. Daar
waar nodig zullen procedures worden aangepast aan de ontwikkelingen die op ons afkomen. Het blijft daarmee een dynamisch proces. Patrimonium hecht echter aan de
waarde van de informele (korte) communicatielijnen en snelle besluitvorming.
Naast de organisatorische invulling aan de hand van procedures en gedefinieerd beleid
wordt aan de interne beheersing invulling gegeven door periodieke verantwoordingsrapportages in de vorm van kwartaalrapportages, rapportages in het kader van het
BBSH, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening.
Daarnaast zullen de geformuleerde plannen periodiek geëvalueerd dienen te worden.
Dit zal in 2014 wederom aandacht krijgen.
In het kader van een verdergaande optimalisering van de interne beheersing heeft Patrimonium de formalisering van aanbestedingsprocessen bij planmatig onderhoud in
2013 verbeterd. Met name het documenteren van de verantwoording van het aanbestedingproces is verbeterd. In 2014 zullen wij de werkwijze evalueren en zonodig optimaliseren.
34
Begroting 2014
5.4. Informatisering
Teneinde de organisatie “in control” te laten zijn is een adequate informatievoorziening
noodzakelijk. Het primaire automatiseringssysteem betreft het pakket van SG automatisering. Ook de nevenstructuur wordt binnen het SG-systeem geadministreerd.
Het huidige primaire systeem SG|Tobias is gedateerd. Enkele jaren geleden is SG automatisering gestart om het primaire systeem om te zetten naar een platform van Microsoft Dynamics AX, SG|tobiasAX. Hierdoor is een betere integratie en communicatie
mogelijk met andere windows toepassingen.
Patrimonium heeft gekozen om in 2014 over te gaan naar dit nieuwe SG|Tobias AX.
Met behulp van het primaire informatiesysteem zal informatie gegenereerd dienen te
worden teneinde voldoende sturing te kunnen geven aan de organisatie. Tevens dient
het primaire systeem voor de input van de verantwoordingsrapportages ten behoeve
van de overheid en toezichthoudende organen.
De kwartaalrapportages ten behoeve van de interne sturing alsmede het interne toezicht wordt periodiek beoordeeld op inhoud.
5.5. Communicatie
Doelstelling van de communicatie naar bewoners, woningzoekenden en overige belanghouders is het bieden van inzicht in de activiteiten en de resultaten van Patrimonium.
De website is voor Patrimonium een belangrijk middel om haar beleid en verantwoording te communiceren. Indien nodig zal via de media aandacht worden gevraagd voor
activiteiten of belangrijke gebeurtenissen.
De volgende activiteiten vinden ondermeer plaats in het kader van het beleid inzake PR
en communicatie:
publicatie van het jaarverslag en jaarrekening alsmede de plannen voor het komend jaar;
tenminste twee maal per jaar uitbrengen van ons bewonersblad “deurpost”.
informatiebijeenkomsten en nieuwsbrieven voor bewoners en omwonenden van
betreffende energie-, renovatie- of grote onderhoudsprojecten;
persberichten bij belangrijke activiteiten en gebeurtenissen rond Patrimonium;
advertenties/brochures voor onder andere nieuwe verhuur- en verkoopprojecten.
Daarnaast zal Patrimonium in het kader van haar nieuwe kantoor en het feit dat de
organisatie in 2014 haar 60-jarig bestaan viert een nieuwe corporate brochure uitbrengen.
5.6. Personeelsbeleid
De medewerkers van Patrimonium zijn een belangrijk onderdeel van de organisatie.
Het is van belang dat zij zich kunnen ontwikkelen in lijn met de geformuleerde doelstellingen van Patrimonium voor de komende jaren. We streven naar medewerkers met
een ambitieniveau wat betreft kwaliteit en klantgerichtheid enerzijds en betrokkenheid
en plezier in het werk anderzijds. Patrimonium wil daartoe investeren in opleidingen en
het scheppen van een prettig werkklimaat, een beoordelingsbeleid en marktvolgende
arbeidsomstandigheden en een cultuur van vertrouwen, samenwerking en ondernemerschap.
35
Jaarlijks worden de mogelijkheden en wensen van opleidingen voor het personeel besproken met de individuele medewerkers.
Evenals in afgelopen jaren stelt Patrimonium zich ook in 2014 beschikbaar als stagebedrijf voor MBO-studenten van een administratieve opleiding. Patrimonium is hiertoe
een erkend leerbedrijf.
Daarnaast zal Patrimonium zich inzetten om daar waar zich mogelijkheden voordoen
stageplaatsen te creëren op bouwplaatsen. Jongeren die in de bouw willen gaan werken
kunnen op deze wijze ervaring opdoen tijdens een praktijkopleiding.
5.7. Ondersteunende woondiensten
Om goed in te kunnen spelen op ontwikkelingen is het noodzakelijk dat voldoende kennis en inzicht in de organisatie aanwezig is met betrekking tot de ontwikkelingen in de
sector. Op basis van ontwikkelingen in de maatschappij en ontwikkelingen binnen de
sociale woningbouw zal Patrimonium onderzoeken welke producten kans van slagen
hebben. Een aspect dat daarbij in ogenschouw zal worden genomen is de impact op de
rest van de organisatie. Gestreefd wordt naar producten die een belangrijke impuls
kunnen geven aan de plaatselijke situatie op het gebied van sociale huisvesting.
Patrimonium kent de volgende aanvullende woondiensten:
ZAV-Beleid
Patrimonium Verzilverd Wonen
Huur-koop woningen
Leefbaarheidsfonds
Woonenergie
VvE-beheer
Patrimonium zal het komend jaar bovengenoemde woondiensten aandacht blijven geven.
In de Zeewijk heeft Patrimonium 20 (2009) en 10 (2013) woningen met een huurkoop-variant ontwikkeld. Huurders kunnen de woningen nadat zij deze tenminste vijf
jaar hebben gehuurd van Patrimonium kopen tegen een prijs van 90% van de marktwaarde. Deze variant op het snijvlak van huren en kopen is bedoeld voor starters op de
woningmarkt. De vraag naar deze variant is in de huidige markt groot.
5.8. Aedescode en Governancecode
De branchevereniging van woningcorporaties, Aedes, staat voor de collectieve belangenbehartiging van de woningcorporaties en werkt samen met de leden aan de verdere
professionalisering van de bedrijfstak.
Patrimonium is lid van Aedes en daarmee verplicht om zich te houden aan de Aedescode. In de Aedescode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van
wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de Aedescode laten corporaties zien dat zij kwaliteit bieden en dat zij verantwoording afleggen aan elkaar en aan
de omgeving waarin zij werken.
De Governancecode woningcorporaties bevat normen voor goed bestuur en toezicht,
transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties.
Hoofdstuk V van de Governancecode behandelt het thema maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. Patrimonium zal haar relevante belanghouders blijven betrekken bij haar beleid.
36
Begroting 2014
5.9. Attentiepunten 2014: werkorganisatie
Stakeholders betrekken bij het beleid.
Optimaliseren informatievoorziening.
Overgang naar SG|TobiasAX.
Actueel houden website.
Bewonersblad twee maal per jaar uitbrengen.
Corporate brochure uitgeven.
Per kwartaal (interne) verantwoordingsrapportage opstellen.
Periodieke beoordeling van het functioneren van medewerkers.
37
Financiën
38
Begroting 2014
6.
Financiën
6.1. Algemeen
De sector van woningcorporaties wordt in financiële zin zwaar op de proef gesteld. De
kredietcrisis laat diepe sporen na in onze economie. Het kabinet bezuinigt fors en heeft
een verhuurderheffing afgekondigd die oploopt tot een heffing van € 1,7 miljard in
2017 voor de sector. Deze heffing wordt gerelateerd aan de WOZ-waarde van het woningbezit. Dat betekent voor Patrimonium dat de heffing oploopt tot circa € 825 per
woning per jaar. Het is inmiddels duidelijk geworden dat de verhuurderheffing voor
deze kabinetsperiode als een voldongen feit moet worden beschouwd. De heffing is
geld dat aan de volkshuisvesting wordt onttrokken en direct naar de schatkist van het
rijk vloeit.
Daarnaast worden corporaties de komende jaren geconfronteerd met een saneringsheffing die door het CFV wordt opgelegd. Hiermee worden de te saneren corporaties,
waaronder Vestia en WSG, financieel gesteund.
De verhuurderheffing en saneringsheffing hebben een grote invloed op de liquiditeiten
van corporaties. De investeringscapaciteit staat hierdoor stevig onder druk. Dit leidt tot
minder investeringen in nieuwbouw en renovatie.
De financiële continuïteit van Patrimonium is een belangrijke randvoorwaarde. Alleen in
de situatie van financiële continuïteit kan Patrimonium haar doelstellingen waarmaken.
Ons financieel beleid is er op gericht om deze continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd
willen we presteren naar vermogen. We willen onze middelen primair inzetten voor
onze missie: een bijdrage leveren aan een prettig woon- en leefklimaat voor de inwoners van Urk en in het bijzonder voor diegenen die niet kunnen voorzien in hun eigen
huisvesting.
Patrimonium streeft er naar om te allen tijde toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Daarom hebben we normen gesteld voor onze kasstroomontwikkeling, solvabiliteit, bedrijfswaardeontwikkeling en risicoprofiel. Patrimonium wil een betrouwbare
en solide partner zijn voor haar stakeholders. De planning, beheersing en verantwoording van de primaire processen heeft daarom ruime aandacht binnen de organisatie.
Uit de berichtgeving in het kader van de herziening van de woningwet blijkt dat het
Ministerie naar een situatie wil, waarin de corporatie wordt verplicht haar woningbezit
op marktwaarde te waarderen. Hoewel dit niet overeenkomt met het sociale corporatiebeleid, wil de overheid de maximale (maar niet-realiseerbare) waarde van het woningbezit in de verslaggeving van corporaties laten tonen. Door deze hogere waarde
denkt de overheid te kunnen rechtvaardigen een verhuurderheffing te continueren. De
overheid gaat hierbij voorbij aan het feit dat deze hogere waarde, vanwege het sociale
huurkarakter van het bezit, nimmer realiseerbaar is voor de corporatie. De heffing
werkt daardoor averechts op de doelstellingen, ambitie en bijbehorende investeringen
van Patrimonium. Patrimonium heeft te maken met een groeiende lokale behoefte aan
sociale huisvesting, ontstaan door een sterke autonome bevolkingsgroei en optredende
vergrijzing.
Vooralsnog houdt Patrimonium vast aan een waardering tegen historische kostprijs in
haar externe verantwoording. De interne sturing vindt vooral plaats op basis van kasstromen. Dit is verder uitgewerkt in hoofdstuk 6.8.
39
6.2. Balans 31 december 2014
In de balans per 31 december 2014 is rekening gehouden met de in deze begroting
voorgenomen activiteiten. Dit betekent dat rekening is gehouden met investeringen en
onderhoudsprojecten, voor zover deze van betekenis zijn op 31 december 2014. Onderstaand treft u de geprognotiseerde verkorte balans per 31 december 2014 aan.
Balans per 31 demcember 2014
bedragen x 1.000 euro
PASSIVA
ACTIVA
Materiele vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten
dienste van de exploitatie
49.470 Eigen vermogen
Egalisatierekening
-
11.857
36
1.497 Voorzieningen
139
Financiele vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Overige vorderingen
Vlottende activa
Voorraden
Vorderingen
Huurdebiteuren
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
21 Langlopende schulden
684
Kortlopende schulden
Schulden aan Kredietinstellingen
29 Schulden aan Leveranciers
Schulden aan Groepsmaatschappijen
Belastingen en premies sociale
21 verzekeringen
5 Overlopende Passiva
2.468
12
38.579
3.313
139
26
70
548
500
54.706
54.706
De verhuurderheffing is in deze begroting als kasstromen ingerekend in de bedrijfswaarde voor de periode tot en met 2017 en maakt derhalve onderdeel uit van de minimumwaarderingsregel. Voor de periode na 2017 is in de begroting wel rekening gehouden met een verhuurderheffing, echter de heffing na 2017 is niet in de bedrijfswaarde ingerekend. In de bedrijfswaarde is eveneens rekening gehouden met een saneringsheffing tot 2017.
De historische kostprijs is gebaseerd op een afschrijvingsmethodiek van de lineaire
methode.
40
Begroting 2014
6.3. Winst- en verliesrekening 2014
Onderstaand is de geprognotiseerde winst- en verliesrekening voor het verslagjaar
2014 weergegeven.
Winst- en verliesrekening over 2014
bedragen x 1.000 euro
Huuropbrengsten
Opbrengsten Servicecontracten
Vrijval egalisatierekening
Netto Verkoopresultaat Vastgoedportefeuille
Overige Bedrijfsopbrengsten
Totaal bedrijfsopbrengsten
5.202
40
1
310
36
5.589
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen (Im)mat. vaste activa
Overige Waardeveranderingen (Im)mat. Vaste Activa
Lonen en Salarissen
Sociale Lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Totaal bedrijfslasten
1.584
644345
47
73
779
40
1.282
3.506
BEDRIJFSRESULTAAT
2.083
FINANCIELE BATEN EN LASTEN
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Totaal financiele baten en lasten
30
1.704
1.674-
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN
409
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN
195
214
De huuropbrengst is gebaseerd op het actuele bezit.
De verkoopresultaten op woningen ten bedrage van € 310.000 hebben betrekking op
verkoop van voor verkoop geoormerkte huurwoningen.
De overige waardeveranderingen ad € 644.000 betreft het effect van de minimumwaarderingregel. Dit bedrag betekent een terugname van eerder verantwoorde afwaarderingen.
De lasten van onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting.
De personeelskosten zijn gebaseerd op het huidige personeelsbestand, de verwachte
kosten voor sociale lasten en pensioenkosten.
De overige bedrijfskosten worden in de volgende paragraaf toegelicht.
41
6.4. Kosten werkapparaat
De kosten van beheer en de werkorganisatie zijn nader onder te verdelen in de volgende onderdelen:
Beheerkosten en zakelijke lasten
bedrag x 1 euro
zakelijke lasten
onroerend zaakbelasting
heffing CFV
verhuurderheffing
waterschapslasten
verzekeringen
184.000
174.000
480.000
68.000
13.500
919.500
kosten van algemeen beheer
- huisvestingskosten
- kantoorkosten
- overige algemene kosten
- overige personeelskosten
- automatisering incl. overgang Tobias AX
- accountant en advieskosten, incl visitatie
- kosten verhuur
- vergoeding en kosten RvT
- incassokosten en oninbare vorderingen
- overige algemene kosten
21.400
30.700
25.450
177.000
42.000
5.000
29.500
11.500
20.184
362.734
1.282.234
TOTAAL
De huisvestingskosten betreffen de kosten voor nutsvoorzieningen, verzekeringen/belastingen, schoonmaak en planten/tuin. De kantoorkosten hebben betrekking op
contributies, kantoorbenodigdheden en porti- en telefoonkosten.
Onder de overige personeelskosten zijn de kosten voor ziekteverzuimverzekering, personeelsadministratie, kilometervergoeding en opleidingen verantwoord.
De overige algemene kosten hebben ondermeer betrekking op het leefbaarheidsfonds,
kosten bedrijfsauto’s, PR-kosten en diverse algemene kosten. De zakelijke lasten en
heffingen zijn bijna 75% van de totale beheerkosten.
6.5. Investeringen
In 2013 is gestart met de bouw van 32 appartementen aan De Kotter. Deze worden in
2014 in exploitatie genomen. In 2014 wordt rekening gehouden met de verbouwing
van het huidig gezinsvervangend tehuis aan het Ruim tot 8 appartementen.
In de jaren vanaf 2014 wordt in de meerjarenbegroting rekening gehouden met de
volgende investeringen (uit het oogpunt van marktinformatie worden hier geen bedragen genoemd):
Herstructurering Nieuwe Klif
Nieuwbouw Oranjewijk (50 wooneenheden)
Groot onderhoud/energiemaatregelen (52 en 16 woningen) in 2016
42
Begroting 2014
6.6. Treasury jaarplan
De treasury-activiteiten in het komend jaar zullen betrekking hebben op het afsluiten
van additionele financiering ten behoeve van de projecten. Voorafgaand aan het afsluiten van nieuwe financiering zal een voorstel worden besproken met de RvT.
De herfinanciering in 2014/2015 is in 2011 reeds vastgelegd.
De ontwikkeling van de huidige leningenportefeuille en het renterisico is in de volgende
grafiek weergegeven.
Ontwikkeling leningenportefeuille en risico
8.000
50.000
Nieuwe lening (reeds
vastgelegd)
45.000
7.000
Eindaflossingen (EA)
40.000
35.000
5.000
30.000
4.000
25.000
20.000
3.000
15.000
bedragen x 1.000 euro
bedragen x 1.000 euro
6.000
Reguliere afloss.
bestaande leningen
Rente-aanpassingen, incl
spreadaanpassing
Totaal saldo leningen
(incl herfin. EA)
Huidige leningen (primo)
2.000
10.000
1.000
5.000
0
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
jaren
6.7. Specifieke verslaggevingsaspecten
Met ingang van het boekjaar is RJ645 geïmplementeerd in onze jaarverslaggeving. Deze begroting sluit aan op de jaarverslaggeving.
Omdat onze waarderingsgrondslag gebaseerd is op historische kostprijzen, wordt jaarlijks de minimumwaarderingregel toegepast. Jaarlijks wordt op PMC-niveau de boekwaarde gerelateerd aan de bedrijfswaarde. Zonodig wordt een waardeverandering (afwaardering of terugname van eerdere afwaarderingen) verantwoord.
Voor de minimumwaarderingregel is de bepaling van de bedrijfswaarde derhalve van
groot belang. Bij de berekening van de bedrijfswaarde die gebruikt is voor deze begroting zijn we uitgegaan van een verhuurderheffing tot en met 2017. Dit op basis van de
afspraken tussen de sector en het ministerie van BZK hierover. Voor de jaren na 2017
is er geen wettelijk kader aanwezig en uit hoofde daarvan is de heffing niet na 2017
ingerekend in de bedrijfswaarde.
Voor de meerjaren winst- en verliesrekening is echter op basis van het voorzichtigheidbeginsel wel rekening gehouden met een heffing die doorloopt na 2017.
43
6.8. Financiële analyse en sturing
Financiële sturing bij woningcorporaties hangt in belangrijke mate samen met vastgoedsturing. In toenemende mate wordt hierbij het accent gelegd op de ontwikkeling
van de kasstromen. Daarnaast is ook de liquiditeit van de corporaties van belang. De
kasstromen vormen de basis van de financiële sturing van de corporatie.
6.8.1.
Uitgangspunten financiële meerjarenprognose
Patrimonium heeft in haar financiële meerjarenprognose de volgende uitgangspunten
en parameters gehanteerd:
Jaarlijkse huurverhogingen van 1,5% boven inflatie in de jaren 2014 tot en met
2017, daarna inflatievolgend;
Jaarlijkse huurderving van 1,0%;
Inflatie van 2,0% per jaar, voor kostenstijging wordt uitgegaan van 3% per jaar
(inflatie plus 1%);
Kosten van onderhoud voor de eerste tien planjaren op basis van de meerjaren onderhoudsbegroting en daarna op basis van een bedrijfseconomische norm gebaseerd op de kenmerken per complex, zoals CV, lift en materiaal van kozijnen. Deze
norm varieert van € 910 tot € 1.380 per jaar per verhuureenheid;
Dagelijks onderhoud is opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting gebaseerd op interne norm.
Zakelijke lasten op basis van de werkelijke lasten van het afgelopen jaar.
Lasten van algemeen beheer op basis van de begrote genormaliseerde lasten.
Levensduur op basis van de geschatte restant economische levensduur per complex.
Complexindeling op basis van onderkende product-marktcombinaties (pmc´s), welke aansluit op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering wordt
vormgegeven.
Investeringen op basis van feitelijke verplichtingen en juridische verplichtingen.
Eveneens zijn de lopende plannen in initiatieffase in de meerjarenprognose verwerkt, alsmede de geformuleerde renovatieprojecten overeenkomstig het strategisch voorraadbeleid.
Desinvesteringen uit hoofde van verkoop van bestaande huurwoningen zijn ingerekend op basis van de verwachte mutatiegraad voor wat betreft de geoormerkte
verkopen.
Verhuurdersheffing door de overheid op basis van de wettelijke regeling invoering
verhuurderheffing (2013-2017) en geïndexeerd na 2017.
Saneringsheffing door het CFV voor de periode tot en met 2017 op basis van een
bedrag per verhuureenheid (2014: € 204; 2015: € 172; 2016: € 112 en 2017: € 60
per verhuureenheid).
Een rente over de financieringsbehoefte van 5,25%.
6.8.2.
Sturen op exploitatie
De kasstromen uit exploitatie zijn de basis van de corporatie. De verhuur en beheer
van het woningbezit vormt de core business van de organisatie. Het verloop van de
vrije kasstroom bepaalt de mate waarin aflossingen kunnen plaatsvinden. Het verloop
van de kasstromen (excl. aflossingen) van Patrimonium voor de komende jaren geven
het volgende beeld.
44
Begroting 2014
6.000.000
cashflow verloop
cashflow uit rente
en belastingen
cashflow uit
(des)investeringen
cashflow uit
exploitatie
saldo cashflow
4.000.000
bedrag in euro
2.000.000
0
-2.000.000
-4.000.000
-6.000.000
-8.000.000
De per saldo negatieve kasstromen tot en met 2016 worden veroorzaakt door geprognotiseerde investeringen. Dit zal worden gedekt uit nieuwe financiering. Het saldo van
de cashflow uit exploitatie en rente/belastingen laat een positief beeld zijn.
Kapitaalintensieve organisaties als corporaties moeten beoordelen in welke mate zij in
staat zijn om de rentelasten te voldoen uit de operationele kasstromen. De rentedekkingsgraad ofwel interest coverage ratio (ICR) is daar een goede graadmeter voor. De
verwachte ontwikkeling van de ICR luidt als volgt.
2,50
ICR=rentedekkingsgraad
rentedekkingsgraad
rentedekkingsgraad
2,00
1,50
norm
1,00
0,50
6.8.3.
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
-
Sturen op rendement
Een andere wijze om te kijken naar financiële sturing is de beoordeling van het rendement op de vastgoedexploitatie. Wij maken hierbij onderscheid tussen het rendement
op het totaal vermogen (RTV) en het rendement op het eigen vermogen (REV). In onderstaande grafiek is de rentabiliteit weergegeven. Met betrekking tot het rendement
op het eigen vermogen is zowel het rendement voor belastingen (REV vb) als na belastingen (REV nb) weergegeven. Hieruit blijkt hoe groot het effect van de belastingplicht
is. Eveneens is duidelijk zichtbaar dat de onrendabele toppen van nieuwbouw (20152016) zwaar drukken op de rentabiliteit van het (eigen) vermogen.
45
10,0%
rentabiliteit
RTV (winst voor interest
en belastingen/ TV)
REV (winst voor
belasting/EV 1-1)
REV (winst na
belasting/EV 1-1)
8,0%
4,0%
2,0%
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
-2,0%
2015
0,0%
2014
rentabiliteit in %
6,0%
-4,0%
-6,0%
-8,0%
Indien wordt gekeken naar het direct rendement (huuropbrengsten minus exploitatiekosten t.o.v. de bedrijfswaarde) op de vastgoedexploitatie, dan levert dit het navolgende beeld op. De eerste jaren staat er extra druk op het rendement vanwege de heffingen. De extra huuropbrengsten uit hoofde van inkomensafhankelijke huurverhoging
is in de eerste jaren nog slechts beperkt in relatie tot de hoogte van de heffingen.
6,00%
direct rendement
direct rendement
norm
rendement in %
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
6.8.4.
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0,00%
Sturen op waarde-ontwikkeling
Ten aanzien van de ontwikkeling van de vastgoedwaarde kan het waardeverloop op
verschillende grondslagen worden weergegeven. Het gaat daarbij om de waarderingsgrondslag van het woningbezit.
De navolgende grafiek geeft het waardeverloop van het bezit weer bij zowel waardering tegen historische kostprijs als waardering tegen bedrijfswaarde.
46
Begroting 2014
boekwaarde versus bedrijfswaarde
90.000.000
30.000.000
80.000.000
60.000.000
20.000.000
50.000.000
15.000.000
40.000.000
30.000.000
10.000.000
20.000.000
bedrag in euro
25.000.000
70.000.000
bedrag in euro
boekwaarde
bedrijfswaarde
overwaarde
5.000.000
10.000.000
2023
2022
2021
jaren
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
2014
0
Door jaarlijkse lineaire afschrijvingen daalt de boekwaarde van het woningbezit. De
bedrijfswaarde kent vooralsnog een nagenoeg gelijkblijvend niveau in de eerstkomende
jaren. De bedrijfswaarde van het bezit blijft te allen tijde boven de boekwaarde. Zowel
bij de boekwaarde als bij de bedrijfswaarde is het effect van de geprognotiseerde investeringen in de jaren tot en met 2017 zichtbaar in het waardeverloop.
6.8.5.
Sturen op vermogensontwikkeling
De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan
teneinde tegenvallers te kunnen opvangen. De solvabiliteit wordt weergegeven als
kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal.
De gewenste hoogte van de solvabiliteit hangt in sterke mate af van de toekomstige
activiteiten en de daarmee samenhangende risico´s. Zijn de activiteiten beperkt qua
omvang en risico, dan kan worden volstaan met een lagere solvabiliteit. Zijn de ambities voor de toekomst hoog, dan zal ook de financiële buffer van voldoende omvang
moeten zijn om de risico´s het hoofd te kunnen bieden.
Gestreefd wordt naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van tenminste 10% op lange termijn (ondergrens).
Een andere indicator om de financiële positie van Patrimonium te beoordelen is de bedrijfswaarde van het woningbezit, alsmede de ontwikkeling daarvan. De bedrijfswaarde
geeft de toekomstige verdiencapaciteit weer van het corporatiebezit. Daar waar de
waardering tegen historische kostprijzen terugkijkt naar de in het verleden betaalde
investeringsbedragen, gaat de bedrijfswaarde uit van de toekomstige kasstromen.
Het laatste geeft daarom een beter beeld van de waarde van het bezit. Stakeholders
van de sector zoals het WSW en CFV beoordelen corporaties in toenemende mate op
basis van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde.
Het risicoprofiel van Patrimonium, volgens de uitgangspunten van het CFV, bedraagt
16,9. Dit betekent dat het gecorrigeerde weerstandsvermogen (eigen vermogen op
basis van waardering tegen bedrijfswaarde) minimaal 16,9% van het balanstotaal dient
te zijn. Patrimonium voldoet aan dit criterium.
Vooralsnog hanteert Patrimonium de historische kostprijzen als basis voor haar externe
verslaggeving. Voor de interne sturing wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van
de ontwikkeling van de bedrijfswaarde.
47
Behalve de gewenste solvabiliteit op basis van historische kostprijzen wordt de gewenste solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde door Patrimonium gesteld op tenminste
30%.
60,0%
solvabiliteit
solvabiliteit obv hist
kp
solvabiliteit obv
bedrijfswaarde
minimumeis obv
hist kp
minimumeis obv
bedrijfswaarde
solvabiliteit in %
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de solvabiliteit zowel op basis van waardering tegen
historische kostprijzen als op basis van waardering tegen bedrijfswaarde boven de intern gestelde minimumgrenzen blijft.
Een andere manier om te kijken naar de ontwikkeling van het vermogen is de beoordeling van de financieringsverhouding. De mate waarin het woningbezit is gefinancierd
met vreemd vermogen wordt uitgedrukt in de loan-to-value ratio. Hierna wordt dit
weergegeven.
financieringsverhouding
100,0%
loan to value (obv hist
kp)
finaniceringsverhouding in %
90,0%
80,0%
loan to value (obv
bedrijfswaarde)
70,0%
loan to value (obv
huidige WOZ waarde)
60,0%
50,0%
norm loan to value (obv
hist kp)
40,0%
30,0%
norm loan to value (obv
bedrijfswaarde)
20,0%
10,0%
norm loan to value (obv
huidige WOZ waarde)
0,0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de financieringsverhouding in 2014 op basis van de
historische kostprijsbenadering circa 87% bedraagt. Door de gewijzigde afschrijvingsmethodiek vanaf verslagjaar 2012 (lineaire afschrijvingen) daalt de boekwaarde sneller
dan in voorgaande begrotingsoverzichten. De financieringsverhouding op basis van
historische kostprijs staat hierdoor onder druk.
48
Begroting 2014
Op basis van de bedrijfswaarde bedraagt de financieringsverhouding in 2014 circa
65%. In de komende jaren verbetert de verhouding zich.
In deze begroting is ook de relatie met de WOZ-waarde in de grafiek opgenomen. Ultimo 2014 is circa 33% van de WOZ-waarde extern gefinancierd. Het WSW hanteert in
haar methodiek een maximum van 50%.
Geconcludeerd kan worden dat de financiële continuïteit op basis van de uitgangspunten van deze begroting is gewaarborgd.
49

VOORZITTER RAAD VAN TOEZICHT m/v

6 november 2014 Gezondewijkflyer

2014-01-22 Nr 155 Scholenbouw

Patrimonium Barendrecht Antwoordnummer 569 2980 VE

Deurpost december 2014

Pad voor nieuwe sociale woningbouw naar bijna

BRANDWEER FLEVOLAND

Draaiboek 06-09-2014 - Stichting Urker Truckersdag

UITNODIGING GEMEENTERAAD DAGORDE

AANGEVULDE EN GEWIJZIGDE DAGORDE