Sociale huursector Haaglanden
> Aanbodrapportage 2013
>
AANBODRAPPORTAGE 2013
Aanbodrapportage 2013
Uitgevoerd in opdracht van
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Auteurs
Roelf-Jan van Til
Jacolien Vogelzang
6 april 2014 > rapport 2014-03
Analyse
Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam
www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820
AANBODRAPPORTAGE 2013
Inhoudsopgave
1
Inleiding
7
2
Samenvatting
9
3
3 .1
3 .2
3 .3
3 .4
De sociale huurmarkt
13
Inleiding
13
Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden
14
Reagerende woningzoekenden en zoekrichting
26
Weigeringen
35
4
4.1
4 .2
Druk op de sociale huurmarkt
41
Reële slaagkans
41
Woon-/inschrijfduur
44
5
5.1
5 .2
5 .3
Betaalbaarheid
47
De prijs van het huuraanbod
47
Nibud-normen
48
Betaalbaarheid volgens de Nibud basisnorm
50
A
Begrippenlijst
53
AANBODRAPPORTAGE 2013
HOOFDSTUK
1
Inleiding
In opdracht van SVH heeft Explica de aanbodrapportage over 2013 over de sociale woningmarkt in
Haaglanden gemaakt. De nadruk in het voorliggende analysedeel van de aanbodrapportage ligt op de
beschrijving van de huidige staat van de sociale woningmarkt in Haaglanden, soms vergeleken met de
situatie in voorgaande jaren. Bij het analysedeel van de aanbodrapportage hoort een apart
tabellenboek, waarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen zijn
opgenomen. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de jaarmonitor), waarin de
prestatieafspraken worden behandeld.
Hoofdstuk 2 bevat de samenvatting van dit rapport. In het derde hoofdstuk wordt de sociale huurmarkt
in Haaglanden beschreven. Daartoe worden een aantal groepen in samenhang besproken. Het gaat
daarbij
>
>
>
om:
Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden;
Reagerende woningzoekenden en zoekrichting;
Weigeringen.
In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de spanning op de sociale huurmarkt, waarbij aandacht is voor de
slaagkans van woningzoekenden. Ook wordt ingegaan op de gemiddelde wachttijd die in 2013 nodig is
om te slagen.
In december 2012 zijn de corporaties overgestapt op een nieuw automatiseringssysteem (WBS) voor het
verhuurproces. Daarnaast is DWEX het nieuwe systeem voor het vastleggen van de
managementinformatie. Bij de overstap naar het nieuwe systeem is ook de berekening van de woon/inschrijfduur veranderd. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers
berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de
inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3).
Naamswijzigingen en de omzettingen van tijdelijke contracten naar reguliere contracten worden sinds
2011 niet meer meegeteld als verhuringen. De prestatieafspraken hebben betrekking op zelfstandige
woningen. Vanaf 2012 zijn de onzelfstandige woningen buiten beschouwing gelaten bij het berekenen
van de percentages met betrekking tot de prestatieafspraken. Waar de onzelfstandige woningen buiten
beschouwing zijn gelaten is dit in de voetnoot van de tabel of figuur vermeld.
In het kader van de Europa-regeling wordt in WBS nu ook de CIZ-indicatie vastgelegd. In 2013 gaat het
om 11 gevallen die op basis van de CIZ-indicatie tot de Europa-doelgroep gerekend worden (bij
verhuringen tot de huurprijsgrens).
Vanaf 2013 registreert Woonbron de verkopen Te Woon niet meer in WBS. In 2013 gaat het om 104
verkopen. Deze verkopen werden tot nu toe meegeteld bij de verhuringen.
07
AANBODRAPPORTAGE 2013
08
HOOFDSTUK
2
Samenvatting
In 2013 iets meer verhuringen dan in 2012
In 2013 zijn 12.269 woningen verhuurd (incl. verhuringen via rechtspersonen en nieuwbouwverhuringen).
Het gaat om 1.241 nieuwbouwverhuringen en 11.028 verhuringen in de bestaande bouw. Vergeleken met
2012 is er sprake van een toename van het aantal verhuringen met bijna 4% (11.809 verhuringen in
2012). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2013 iets afgenomen vergeleken met 2012. De toename in
het aantal verhuringen ten opzichte van 2012 wordt volledig veroorzaakt door meer verhuringen in de
bestaande bouw.
Afname verhuringen aan minima
Ongeveer 47% van de verhuurde woningen is terecht gekomen bij huishoudens met een
minimuminkomen. Dit aandeel ligt in 2013 iets onder het niveau van 2012. In 2012 is ruim 50% van de
woningen verhuurd aan minima. Ongeveer 70% van alle geslaagde woningzoekenden kan gerekend
worden tot de BBSH-doelgroep. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen
boven de huurprijsgrens, dan ligt het percentage op ongeveer 95%. Van alle verhuringen is 87% terecht
gekomen bij huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (ofwel de EU-doelgroep).
Relatief meer doorstromers geslaagd: bewust beleid
Er is een verschuiving te zien in de verhuringen aan doorstromers ten opzichte van starters. Waar in 2012
nog ongeveer de helft van de verhuringen terecht is gekomen bij doorstromers, ligt dat aandeel in 2013
op bijna 53%. De aangepaste berekeningswijze van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers is hier
debet aan. Dit is bewust beleid om de doorstroming te bevorderen. Het aandeel geslaagden starters en
doorstromers verschilt van gemeente tot gemeente. Het aandeel starters is lager in de gemeenten
Rijswijk, Wassenaar, Westland met een percentage tussen de 35% en 40%, terwijl in Midden-Delfland en
Pijnacker-Nootdorp meer dan de helft van de geslaagde woningzoekenden uit starters bestaat.
De samenstelling van de geslaagden huishoudens naar leeftijd en huishoudgrootte is in 2013 nauwelijks
verandert ten opzichte van de voorgaande jaren. Bijna 30% van de geslaagde woningzoekenden in 2013
is jong, met een leeftijd tot 27 jaar. Het aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring op
grond van urgentie is wel afgenomen van 12% in 2012 naar 7% in 2013.
Ook is er een verschuiving te zien in de herkomst gemeente van de geslaagden. In 2013 is 53% van de
geslaagde woningzoekenden afkomstig uit Den Haag, in 2012 was dat 47%.
Dalende trend in verhuringen goedkopere huurwoningen
In de bestaande bouw is een verschuiving te zien in het huuraanbod naar prijs. Het aandeel woningen
met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoogste aftoppingsgrens neemt af ten gunste van het
aanbod tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. Van de in 2013 verhuurde
09
AANBODRAPPORTAGE 2013
woningen heeft bijna 60% een huur onder de hoge aftoppingsgrens. 18% van alle verhuurde woningen
heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. In 2012 was dat 20%.
Op het niveau van de gemeenten zijn er grote verschillen te zien. In de gemeente Pijnacker-Nootdorp is
in 2013 ongeveer 25% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens,
terwijl het gemiddelde voor de gehele regio op ongeveer 60% ligt. In Rijswijk en Delft lag dit aandeel op
bijna 70%.
Geringe toename reagerende woningzoekenden
Op de in 2013 verhuurde woningen hebben totaal 68.000 woningzoekenden gereageerd, iets meer dan
in 2012. Een aanzienlijk deel (68%) van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de
BBSH-doelgroep. Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de EU-doelgroep kan worden
gerekend, lijkt in 2013 iets te zijn gedaald ten opzichte van 2012. Daar moet wel bij worden opgemerkt
dat van 7% van de reagerende woningzoekenden het inkomen onbekend is, waardoor indelen in een
inkomensklasse niet mogelijk is.
Flinke afname van het gemiddeld aantal reacties per advertentie
De ruim 68.000 woningzoekenden in 2013 hebben ruim 1 miljoen maal gereageerd op het huuraanbod
(exclusief reacties op nieuwbouwadvertenties). Voor deze woningen zijn 10.345 advertenties geplaatst.
Het gemiddeld aantal reacties per advertentie komt uit op 101. Ten opzichte van 2011 en 2012 is er
sprake van een flinke daling van het gemiddeld aantal reacties op een woning (139 en 128). Wat hiervan
precies de reden is, is niet uitgezocht. Het toepassen en toevoegen van onder andere inkomenscriteria
(labels), kunnen de mogelijkheden voor woningzoekenden beperken om op een woning te kunnen
reageren. In 2013 zijn meer woningen voorzien van een label. Het woningtype waar het meest op
gereageerd wordt, is al jaren de eengezinswoning. Maar ook voor dit woningtype geldt dat het
gemiddeld aantal reacties de laatste jaren is afgenomen.
Flinke toename van het aantal weigeringen
Het totaal aantal weigeringen op advertenties in 2013 bedraagt ruim 84.000. Deze weigeringen zijn voor
40% afkomstig van de corporaties en voor 60% van de kandidaten. Het aantal weigeringen is de laatste
jaren flink toegenomen van ruim 55.000 in 2010 naar ruim 84.000 in 2013. Het gemiddeld aantal
weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 naar 8,2 in 2013. De meest genoemde
weigeringsreden van de kandidaten hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige
redenen (59%). Ruim 30% van de weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel
van de redenen is terug te voeren op de buurt. De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die
betrekking hebben op de woning iets toe.
Het huuraanbod wordt duurder
Bijna 60% van de verhuurde woningen heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. De laatste
jaren is er een afname te zien in het huuraanbod in dit segment. De afname doet zich voor in het
huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens, maar ook in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens
en de hoge aftoppingsgrens. 34% van de verhuurde woningen in 2013 heeft een huurprijs tussen de
hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit huursegment is in 2013 toegenomen.
10
Prestatie toewijzing BBSH-doelgroep gehaald
In de Prestatieafspraken tussen SVH en het Stadsgewest Haaglanden zijn afspraken opgenomen over de
toewijzing van verschillende doelgroepen, waarbij de BBSH-doelgroep een belangrijke doelgroep is. De
corporaties moeten minimaal 70% van de vrijkomende huurwoningen tot de maximale huurprijsgrens
toewijzen aan de BBSH-doelgroep. Het nieuwbouwaanbod telt echter niet mee bij deze berekening.
Regionaal gezien is deze afspraak ruimschoots gehaald, ruim 74% van de woningen tot de
huurprijsgrens is in 2013 toegewezen aan deze doelgroep.
Het aandeel geslaagde huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens is ten opzichte van 2012 niet
echt veranderd. Wel is het huuraanbod ook voor deze doelgroep duurder geworden. Het huuraanbod in
het segment tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens is afgenomen. Ten opzichte van
voorgaande jaren is een groter deel van de BBSH-doelgroep geslaagd in het segment tussen de hoge
aftoppingsgrens en de huurprijsgrens.
Methodiek slaagkansen aangepast
De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. Sinds
2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal
woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod,
aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen.
Deze slaagkans wordt in het vervolg reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële
slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de
verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.
Eén op de zes zoekers slaagt in Haaglanden
Uitgaande van 11.358 verhuurde woningen in 2013 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief
de vrije sector) en 69.062 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in 2013 uit op 16,4%. Dit
betekent dat in 2013 ongeveer één op de zes zoekers een woning heeft gevonden. Ongeveer de helft
van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. De slaagkans (exclusief verhuur via
rechtspersonen en vrije sector woningen) voor doorstromers (17,9%) is hogere dan die voor starters
(15,3%). Starters zijn in mindere mate geslaagd in 2013.
De reële slaagkans voor minima komt in 2013 uit op 18,1%. De reële slaagkans van de hele BBSHdoelgroep ligt ruim een procent onder het niveau van de niet-doelgroep (17,5% versus 18,3%).
Gemiddelde woon- inschrijfduur neemt toe
Naast de reële slaagkans is de benodigde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een
indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. Voor woningen die in 2013 in Haaglanden zijn verhuurd,
was gemiddeld een woon-/inschrijfduur benodigd van 56 maanden, ofwel 4 jaar en 8 maanden. Ten
opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur.
Het verschil laat zich voor een belangrijk deel verklaren door een gewijzigde methodiek bij de
berekening van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers. Deze beleidsmatige aanpassing om de
doorstroming te stimuleren, heeft er ook toe geleid dat de gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur in
Haaglanden in 2013 is toegenomen. De benodigde inschrijfduur (zuivere wachtduur) is in 2013
gemiddeld 32 maanden, oftewel 2 jaar en 8 maanden. Voor starters ligt de inschrijfduur (37 maanden)
iets hoger dan voor doorstromers (29 maanden).
11
AANBODRAPPORTAGE 2013
12
HOOFDSTUK
3
De sociale woningmarkt
3.1
Inleiding
Deze rapportage gaat over de verhuringen van de corporaties in 2013 in Stadsgewest Haaglanden.
Daarbij is onder andere aandacht voor het beschikbare huuraanbod in 2013, de kenmerken van de
woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Ook wordt er ingegaan op de kansen van
woningzoekenden. Naast een regionaal beeld, wordt ook ingezoomd op de verschillen tussen de
gemeenten.
Figuur 1
13
Gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden
AANBODRAPPORTAGE 2013
3.2
Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden
Algemene kenmerken
Eind 2013 stonden in Haaglanden ongeveer 114.000 woningzoekenden ingeschreven. Het aantal
ingeschreven woningzoekenden is aan het einde 2013 een fractie lager dan aan het einde van 2012. In
2013 hebben bijna 69.000 woningzoekenden gereageerd op een woning. Ten opzichte van 2012 zien we
een kleine toename in het aantal reagerende woningzoekenden.
Het aantal verhuringen in 2013 bedraagt 12.269 woningen en is daarmee licht toegenomen ten opzichte
van 2012 (met ongeveer 3%). Het aantal verhuringen over 2010, 2011 en 2012 is exclusief ‘Te Woon’ en de
campuscontracten.
In 2013 zijn 10.345 advertenties geplaatst. Dit is een toename ten opzichte van voorgaande jaren.
Figuur 2
Enkele kengetallen voor de periode 2010-2013
ingeschreven woningzoekenden (einde periode)
2010
2011
2012
2013
108.000
113.625
115.759
114.740
reagerende woningzoekenden (met goede reactie)
77.353
68.256
67.597
68.732
geslaagde woningzoekenden
13.272
11.292
11.809
12.269
9.491
8.783
9.263
10.345
1.398.491
1.229.896
1.195.082
1.045.381
advertenties*
reacties*
* exclusief nieuwbouwadvertenties
Van de 12.269 verhuringen in 2013 betreft het 1.241 nieuwbouwwoningen en 11.028 bestaande woningen
(bestaande bouw). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2013 iets afgenomen vergeleken met 2012.
De toename in het aantal verhuringen ten opzichte van 2012 wordt volledig veroorzaakt door meer
verhuringen in de bestaande bouw.
Figuur 3
Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw, 2010 - 2013
2013
2012
bestaande bouw
nieuwbouw
2011
2010
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
1
Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze periode is even groot als het aantal verhuringen . Een
beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via ‘rechtspersonen’, in 2013 gaat het 173 verhuringen. Van
de verhuringen die via rechtspersonen lopen, zijn gegevens die betrekking hebben op het huishouden
1
14
Daarbij de opmerking dat een klein aantal woningen twee maal is verhuurd en een klein aantal woningzoekenden
twee maal een woning huurt.
van de huurder buiten beschouwing gelaten. Wel zijn van de 173 verhuringen enkele woningkenmerken
bekend. Van de overige 12.096 verhuringen zijn zowel woningkenmerken als kenmerken van de nieuwe
huurder bekend. In het vervolg van deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken van de geslaagde
woningzoekenden en de kenmerken van de verhuurde woningen.
Kenmerken geslaagde woningzoekenden
Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep kunnen worden gerekend, ligt in
2013 op 89%. In 2012 was dit 87%. Dit percentage is overigens berekend over alle verhuringen, inclusief
de vrije sector. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de
huurprijsgrens, dan ligt het percentage op ongeveer 95%. Ook huishoudens met een CIZ-indicatie, maar
met een inkomen boven de EU-grens, worden tot de EU-doelgroep gerekend. In 2013 gaat het om 11
verhuringen met een huur tot de huurprijsgrens.
Figuur 4
Verdeling geslaagde woningzoekenden naar doelgroep EU, 2011, 2012 en 2013 (exclusief onbekende
inkomens)
100%
95%
90%
aan doelgroep EU
85%
80%
75%
70%
2010
2011
2012
2013
De geslaagde woningzoekenden die gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep, maken 70% van
het totaal aantal geslaagde woningzoekenden uit in 2013 (figuur 7). Ongeveer 47% van alle verhuringen
in 2013 heeft plaatsgevonden aan huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel is in 2013 iets
lager dan in 2012. In 2012 werd ruim 50% van de woningen verhuurd aan huishoudens met een
minimuminkomen.
Bijna 53% van de verhuringen in Haaglanden in 2013 is terecht gekomen bij doorstromers. Ongeveer
46% van de geslaagde woningzoekenden is een starter (figuur 7). Het resterende procent verhuringen
betreft verhuringen via rechtspersonen. Vergeleken met 2012 zien we in 2013 een lichte verschuiving
richting doorstromers. Deze verschuiving kan worden verklaard door een wijziging in de berekening van
de inschrijfduur bij doorstromers vanaf 2013. Bij de doorstromers wordt sinds januari 2013 maximaal 5
jaar van de woonduur opgeteld bij de inschrijfduur, zonder de woonduur eerst te delen door 3. De
woon- inschrijfduur van doorstromers neemt hierdoor toe. Daarmee verandert de positie van de
doorstromers en zijn zij er in 2013 iets vaker in geslaagd om een woning te vinden dan starters. Zie de
bijlage voor een nadere toelichting.
Bijna 29% van de geslaagde woningzoekenden in 2013 valt in de leeftijdsklasse tot 27 jaar. In 2012 lag
dat percentage op bijna 32%. Deze afname kan verklaart worden door het feit dat in 2013 relatief meer
doorstromers zijn geslaagd dan starters. Starters zijn veelal jonge huishoudens.
De voorrangskandidaten (op grond van urgentie) vormen ongeveer 7% van alle geslaagde
woningzoekenden. Dit is een flinke afname in vergelijking met voorgaande jaren (12% in 2012).
15
AANBODRAPPORTAGE 2013
Als we kijken naar de omvang van het huishouden van de geslaagde woningzoekenden, dan zien we
dat in 2013 meer dan de helft van de woningen is verhuurd aan eenpersoonshuishoudens (57%). Een
klein kwart van de woningen (23%) is verhuurd aan tweepersoonshuishoudens. De overige 20% van de
woningen is verhuurd aan huishoudens met drie en meer personen.
Figuur 5
Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2013 (inclusief vrije sector)
starters
doorstromers
rechtspersonen
totaal
doelgroep
BBSH-doelgroep
4.262
4.144
173
8.579
middeninkomens
995
1.749
0
2.744
hogere inkomens
358
588
0
946
3.825
2.832
0
6.657
142
137
0
279
EU-doelgroep
1 persoon, EU-doelgroep
1 persoon, hoger inkomen
meerpersoons, EU-doelgroep
1.329
2.803
0
4.132
meerpersoons, middeninkomen
177
384
0
561
meerpersoons, hoger inkomen
142
325
0
467
0
0
173
173
525
371
0
896
5.090
6.110
0
11.200
0
0
173
173
1 persoon
3.967
2.969
0
6.936
2 personen
1.098
1.747
0
2.845
3 personen
365
976
0
1.341
4 personen
123
493
0
616
5 personen
44
205
0
249
6 en meer personen
18
91
0
109
niet van toepassing
0
0
173
173
t/m 22 jaar
1.399
148
0
1.547
23-26 jaar
1.475
527
0
2.002
27-34 jaar
1.165
1.240
0
2.405
35-44 jaar
572
1.380
0
1.952
45-54 jaar
440
1.208
0
1.648
55-64 jaar
308
848
0
1.156
65-74 jaar
136
644
0
780
75 jaar of ouder
120
486
0
606
0
0
173
173
5.615
6.481
173
12.269
niet van toepassing
voorrangsverklaring
met voorrang
zonder voorrang
niet van toepassing
huishoudenomvang
leeftijd
niet van toepassing
totaal
Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen. De EU-regeling is niet van toepassing bij vrije sector
woningen. Voor een overzicht exclusief de vrije sector wordt verwezen naar tabel 5.20 uit de
halfjaarmonitor.
16
Figuur 6
Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2013 (inclusief vrije sector
herkomstgemeente
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
starter
doorstromer
rechtspersoon
totaal
617
647
0
1.264
3.075
3.380
0
6.455
216
276
0
492
43
40
0
83
Pijnacker-Nootdorp
148
130
0
278
Rijswijk
154
243
0
397
38
73
0
111
Wassenaar
Westland
219
387
0
606
Zoetermeer
540
754
0
1.294
buiten Haaglanden
565
551
0
1.116
0
0
173
173
5.615
6.481
173
12.269
rechtspersoon
totaal
Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen
Ruim de helft van de geslaagde woningzoekenden (53%) in de regio is afkomstig uit de gemeente Den
Haag (figuur 8). De gemeenten Zoetermeer en Delft volgen met respectievelijk 11% en 10% van de
geslaagde woningzoekenden. Eén op de elf geslaagde kandidaten in 2013 komt niet uit het Stadsgewest
Haaglanden maar uit de rest van Nederland of uit het buitenland. In 2012 kwam één op de tien
geslaagde kandidaten niet uit de regio zelf.
2
De verhouding doorstromers/starters ligt in Haaglanden op 53% versus 46% . Deze verhouding verschilt
sterk van gemeente tot gemeente. Zo is het aandeel starters lager in de gemeenten Rijswijk, Wassenaar,
Westland met een percentage tussen de 35% en 40%. Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp zijn de
gemeenten waar meer dan de helft van de geslaagde woningzoekenden uit starters bestaat
(respectievelijk 52% en 53%).
In figuur 7 is de ontwikkeling van de kenmerken van geslaagde woningzoekenden in de tijd
weergegeven. Het aandeel geslaagde woningzoekenden dat tot de BBSH-doelgroep behoort, bedraagt
70% in 2013 en is daarmee iets toegenomen ten opzichte van 2012. Ook het aandeel geslaagden met
een inkomen tot de EU-grens (de EU-doelgroep) is in 2013 toegenomen ten opzichte van 2012. Deze
toename is ten koste gegaan van de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen de EU-grens
en €42.825.
Het aandeel geslaagde eenpersoons- en tweepersoons huishoudens laat in de tijd weinig fluctuatie
zien. 80% van de geslaagde woningzoekenden in 2013 bestaat uit een- of tweepersoonshuishouden. 8%
van de in 2013 geslaagde woningzoekenden betreft een huishouden bestaande uit vier of meer
personen. Dit percentage is vergelijkbaar met voorgaande jaren.
2
17
Verhuringen via rechtspersonen maken in 2013 iets meer dan 1% van het totaal aantal verhuringen uit.
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 7
Kenmerken van geslaagde woningzoekenden (%), 2010 – 2013
doelgroep
2010
2011
2012
2013
minima
41%
50%
50%
47%
niet-minima
58%
50%
50%
53%
1%
0%
0%
0%
BBSH-doelgroep
64%
70%
69%
70%
lage middeninkomens
25%
22%
24%
22%
11%
7%
7%
8%
1%
0%
0%
0%
50%
54%
54%
54%
3%
2%
2%
2%
niet in te delen
doelgroep
overige inkomens
niet in te delen
doelgroep EU
1 persoon, EU-doelgroep
1 persoon, hoger inkomen
meerpersoons, EU-doelgroep
30%
31%
32%
34%
meerpersoons, middeninkomen
8%
6%
7%
5%
meerpersoons, hoger inkomen
7%
4%
4%
4%
onbekend/rechtspersoon
2%
3%
1%
1%
voorrang
met voorrangsverklaring (urgentie)
13%
14%
12%
7%
overige voorrangsvormen
33%
32%
32%
32%
via inschrijfduur
52%
52%
54%
59%
rechtspersonen
1%
3%
1%
1%
1 persoon
54%
57%
56%
57%
2 personen
26%
24%
25%
23%
3 personen
10%
10%
10%
11%
4 personen
6%
5%
5%
5%
5 personen
2%
2%
2%
2%
6 en meer personen
1%
1%
1%
1%
niet van toepassing
1%
3%
1%
1%
t/m 22 jaar
15%
14%
14%
13%
23-26 jaar
16%
18%
18%
16%
27-34 jaar
17%
17%
18%
20%
35-44 jaar
16%
15%
15%
16%
45-54 jaar
12%
11%
12%
13%
55-64 jaar
10%
10%
10%
9%
65-74 jaar
7%
7%
8%
6%
75 jaar of ouder
6%
6%
5%
5%
niet van toepassing
1%
3%
1%
1%
huishoudenomvang
leeftijd
categorie
starter
48%
50%
50%
46%
doorstromer
51%
47%
49%
53%
niet van toepassing
totaal
18
1%
3%
1%
1%
100%
100%
100%
100%
In figuur 8 staat de verdeling van de gemeente van herkomst van de geslaagde woningzoekenden in de
tijd weergegeven. Ruim de helft van de geslaagde woningzoekenden is afkomstig uit Den Haag. Dit
aandeel is in 2013 duidelijk toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Deze tabel zegt nog niets
over de gemeente waarin de woningzoekenden geslaagd zijn.
Figuur 8
Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2010 – 2013
herkomstgemeente
Delft
2010
2011
2012
2013
11%
12%
11%
10%
47%
47%
47%
53%
Leidschendam-Voorburg
5%
4%
4%
4%
Midden-Delfland
1%
1%
1%
1%
Pijnacker-Nootdorp
3%
2%
2%
2%
Rijswijk
3%
4%
4%
3%
Wassenaar
1%
1%
1%
1%
Den Haag
Westland
5%
5%
6%
5%
Zoetermeer
11%
12%
14%
11%
buitenland/rechtspersoon/onbekend
buiten Haaglanden
totaal
1%
3%
1%
1%
11%
10%
9%
9%
100%
100%
100%
100%
Kenmerken van de verhuurde woningen
Naast inzicht in de kenmerken van de geslaagde huishoudens, wordt in deze paragraaf ingegaan op de
kenmerken van de verhuurde woningen. In figuur 9 en 10 worden de belangrijkste woningkenmerken
van de verhuurde woningen nader toegelicht. In de figuren zijn niet alleen de kenmerken van de in 2013
verhuurde woningen opgenomen, maar ook de kenmerken van de verhuurde woningen in 2010, 2011 en
2012. Dit maakt een vergelijking in de tijd mogelijk.
Ongeveer 94% van de in 2013 verhuurde woningen in Stadsgewest Haaglanden heeft een huur onder de
huurprijsgrens (figuur 10). Bijna 60% van de verhuurde woningen heeft een huur onder de hoogste
aftoppingsgrens. De laatste jaren is er een afname te zien in het huuraanbod in dit huursegment. De
afname doet zich voor in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens (van 20% in 2012 naar 18% in
2013), maar ook in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens (van 44%
in 2012 naar 42% in 2013). 34% van de verhuurde woningen in 2013 heeft een huurprijs tussen de
aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit aandeel is toegenomen ten opzichte van 2012 (30%).
Een groot deel van de in 2013 verhuurde woningen heeft maximaal drie kamers (73%). De een- en
tweekamerwoningen maken 36% uit van de verhuurde woningen in 2013. Ten opzichte van de
verhuringen in 2010, 2011 en 2012 is er in 2013 relatief weinig veranderd als het gaat om de verhuurde
woningen naar aantal kamers. Ongeveer driekwart van de verhuurde woningen heeft een oppervlakte
tot 65 m 2 . Als we kijken naar het woningtype, dan zijn wederom de portiekwoning en de flatwoning met
lift het meest verhuurde woningtype met respectievelijk 28% en 25%.
19
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 9
Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 – 2013 (in aantallen)
huurindeling
onder kwaliteitskortingsgrens
2010
2011
2012
2013
3.245
2.583
2.417
2.190
onder aftoppingsgrens
6.110
5.671
5.224
5.124
onder huurprijsgrens
3.153
2.365
3.517
4.206
boven huurprijsgrens
764
659
651
749
2
5.209
4.781
4.590
4.818
2
4.555
4.002
4.094
4.308
2.595
1.881
2.308
2.135
913
628
817
1.008
1-2 kamers
4.381
4.163
4.015
4.427
3 kamers
4.943
4.036
4.539
4.501
4 kamers
3.043
2.461
2.576
2.553
905
632
679
788
3.461
2.861
3.151
3.418
flat met lift
2.991
2.393
2.706
3.107
eengezinswoning
1.693
1.228
1.291
1.296
seniorenwoning
1.267
1.129
1.358
1.199
benedenwoning
693
562
636
702
HAT-woning
739
776
610
628
maisonnette
610
513
518
570
bovenwoning
645
704
596
345
studentenwoning
259
216
218
331
flat zonder lift
369
318
325
291
onzelfstandige HAT
203
264
189
144
aanleunwoning
178
191
77
134
26
34
31
32
9
2
2
31
MIVA-woning
42
37
32
26
zorgwoning
47
35
53
12
4
5
8
2
36
24
8
1
11.257
10.379
10.489
11.028
2.015
913
1.320
1.241
13.272
11.292
11.809
12.269
oppervlakte
tot 50 m
50-65 m
2
65-80 m
2
vanaf 80 m
aantal kamers
5 kamers of meer
woningtype
portiekwoning
hofjeswoning
complexwoning
rolstoelwoning
onbepaald
nieuwbouw
bestaande bouw
nieuwbouw
totaal
Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen
20
Figuur 10
Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 – 2013 (in percentage)
huurindeling
2010
2011
2012
2013
onder kwaliteitskortingsgrens
24%
23%
20%
18%
onder aftoppingsgrens
46%
50%
44%
42%
onder huurprijsgrens
24%
21%
30%
34%
boven huurprijsgrens
6%
6%
6%
6%
tot 50 m2
39%
42%
39%
39%
50-65 m2
34%
35%
35%
35%
65-80 m2
20%
17%
20%
17%
7%
6%
7%
8%
1-2 kamers
33%
37%
34%
36%
3 kamers
37%
36%
38%
37%
4 kamers
23%
22%
22%
21%
7%
6%
6%
6%
portiekwoning
26%
25%
27%
28%
flat met lift
23%
21%
23%
25%
eengezinswoning
13%
11%
11%
11%
seniorenwoning
10%
10%
11%
10%
benedenwoning
5%
5%
5%
6%
HAT-woning
6%
7%
5%
5%
maisonnette
5%
5%
4%
5%
bovenwoning
5%
6%
5%
3%
studentenwoning
2%
2%
2%
3%
flat zonder lift
3%
3%
3%
2%
onzelfstandige HAT
2%
2%
2%
1%
aanleunwoning
1%
2%
1%
1%
hofjeswoning
0%
0%
0%
0%
complexwoning
0%
0%
0%
0%
MIVA-woning
0%
0%
0%
0%
oppervlakte
vanaf 80 m2
aantal kamers
5 kamers of meer
woningtype
zorgwoning
0%
0%
0%
0%
rolstoelwoning
0%
0%
0%
0%
onbepaald
0%
0%
0%
0%
bestaande bouw
85%
92%
89%
90%
nieuwbouw
15%
8%
11%
10%
100%
100%
100%
100%
nieuwbouw
totaal
Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen
Figuur 11 biedt inzicht in het huurprijsniveau van de in 2013 verhuurde woningen in zowel de bestaande
bouw als in de nieuwbouw. Ter vergelijking zijn hierbij eveneens de jaren 2010, 2011 en 2012
toegevoegd. In de bestaande bouw zien we door de jaren heen een duidelijke afname van het
huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoogste aftoppingsgrens. Het huuraanbod tussen de
21
AANBODRAPPORTAGE 2013
hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens is in aandeel de laatste jaren verder toegenomen. Er is in
2013 een geringe stijging te zien in het huuraanbod boven de huurprijsgrens ten opzichte van 2012.
Opvallend is wel dat in de nieuwbouwverhuringen het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens
is toegenomen in 2013 (88 verhuringen). Het gaat hierbij om kleine, eenkamerwoningen (tot 50m 2 ), die
voornamelijk verhuurd zijn aan jongeren tot 22 jaar. Het merendeel van de nieuwbouwverhuringen had
in 2013 een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit is vergelijkbaar met
2012.
Figuur 11
Kenmerken verhuurde woningen (nieuwbouw en bestaande bouw), 2010 – 2013
Bestaande bouw
2013
onder kwaliteitskortingsgrens
2012
onder aftoppingsgrens
2011
onder huurprijsgrens
2010
boven huurprijsgrens
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Nieuwbouw
2013
onder kwaliteitskortingsgrens
2012
onder aftoppingsgrens
2011
onder huurprijsgrens
2010
boven huurprijsgrens
0%
20%
40%
60%
80%
100%
In figuur 12 is het aandeel in 2013 naar huurprijs uitgesplitst per gemeente. Daarbij zijn
achtereenvolgens de kwaliteitskortingsgrens, de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens in beeld
gebracht. De figuur maakt duidelijk dat de sociale huurmarkt van gemeente tot gemeente verschillend is
samengesteld en daarmee ook het huuraanbod. In de gemeenten Rijswijk en Delft is in 2013 ongeveer
70% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoogste aftoppingsgrens. Het huuraanbod
in Pijnacker-Nootdorp wijkt het meeste af, gevolgd door Westland en Midden Delfland. Het huuraanbod
van de corporaties in de gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft een relatief hogere huur. Ongeveer 25%
van de verhuurde woningen in 2013 in deze gemeente heeft een huurprijs onder de hoge
aftoppingsgrens. Een relatief groot deel van de verhuurde woningen in de gemeente Pijnacker-Nootdorp
heeft een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Ook het aandeel verhuurde
woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens is in deze gemeente het hoogste met 16%. Een op
de twintig verhuurde woningen in de regio Haaglanden heeft een huurprijs boven de huurprijsgrens
(5%). In de gemeenten Midden-Delfland en Rijswijk is een beperkt deel van het huuraanbod verhuurd
met een huurprijs boven de huurprijsgrens, namelijk 1% en 3%.
22
Figuur 12
Verhuurde woningen per gemeente naar huurprijs in 2013, in percentage
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
onder kwaliteitskortingsgrens
Midden-Delfland
onder aftoppingsgrens
Pijnacker-Nootdorp
onder huurprijsgrens
Rijswijk
boven huurprijsgrens
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
Huurprijzen en inkomens
Een verschillende samenstelling van het huuraanbod in de gemeenten kan vanzelfsprekend gevolgen
hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Een goedkopere
huurwoning komt veelal terecht bij een huishouden met een lager inkomen vanwege de voorwaarden
die gesteld worden door de corporaties. Corporaties dienen 90% van de huurwoningen met een
huurprijs tot de huurprijsgrens toe te wijzen aan de EU-doelgroep.
Figuur 13
Verhuurde woningen naar BBSH-doelgroep en EU-doelgroep per huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden,
2013 ( excl. onbekende inkomens)
boven huurprijsgrens
onder huurprijsgrens
EU-doelgroep
BBSH-doelgroep
onder aftoppingsgrens
onder kwaliteitskortingsgrens
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
De huurwoningen die in 2013 zijn verhuurd met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder
de (hoogste) aftoppingsgrens, zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend
kunnen worden tot de BBSH-doelgroep (figuur 13). 94% van de verhuurde woningen met een huurprijs tot
de kwaliteitskortingsgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep en 84% van de woningen met een
huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens. Vrijwel alle in 2013 verhuurde woningen met een huurprijs tot de
hoge aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU-grens,
namelijk 99%.
Van de woningen met een huur onder de huurprijsgrens maar boven de hoogste aftoppingsgrens is in
2013 ongeveer 52% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ten opzichte van 2012 is er sprake van een flinke
toename. In 2012 is nog geen 40% van de woningen met een huur tussen de hoge aftoppingsgrens en
de maximale huurprijsgrens terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep (figuur 14).
23
AANBODRAPPORTAGE 2013
86% van de woningen met een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale
huurprijsgrens is in 2013 verhuurd aan de EU-doelgroep (figuur 13). Een beperkt deel van de woningen
met een huur boven de maximale huurprijsgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep. In 2013 is gaat het
om 7% van de verhuringen in dat prijssegment. Ongeveer 18% van de verhuurde woningen met een
huurprijs boven de huurprijsgrens is verhuurd aan de EU-doelgroep.
In 2013 is een groter deel van de verhuurde woningen terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep. Dit geldt
niet alleen voor de woningen met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens, maar ook voor de
woningen met een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens.
Figuur 14
Verhuurde woningen aan BBSH-doelgroep naar huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, 2010-2013 ( excl.
onbekende inkomens)
boven huurprijsgrens
onder huurprijsgrens
2013
2012
onder aftoppingsgrens
2011
2010
onder kwaliteitskortingsgrens
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden
Van de geslaagde kandidaten in 2013 is op gemeentelijk niveau bekend uit welke gemeente deze
kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 15 is per gemeente aangegeven welk deel van
de geslaagde woningzoekenden uit dezelfde gemeente afkomstig is (‘eigen inwoners’) en welk deel uit
een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel huurders dat niet uit de
regio Haaglanden afkomstig is weergegeven. Uitgangspunt hierbij is de gemeente waar de verhuring
heeft plaatsgevonden.
Figuur 15
Herkomst huurders verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), 2013
0%
Delft
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
eigen gemeente
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
24
Delft
Den Haag
Zoetermeer
Westland
buiten Haaglanden
overig
In voorgaande aanbodrapportages werd al geconstateerd dat de mate waarin de sociale huurmarkt op
gemeentelijk niveau voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, sterk verschillend is. Deze
constatering geldt ook voor 2013. In de gemeenten Den Haag, Zoetermeer en Delft is het aandeel eigen
inwoners in het totaal aantal verhuringen in 2013 minstens 65% en de instroom van buiten daarmee
naar verhouding beperkt. In Den Haag is in 2013 ongeveer acht op de tien woningen aan eigen
inwoners verhuurd.
In de gemeenten Rijswijk, Pijnacker-Nootdorp en Leidschendam-Voorburg is de situatie anders. Het
aandeel eigen inwoners in het totaal aantal verhuringen over 2013 loopt uiteen van ruim 37% in Rijswijk
tot 43% in Leidschendam-Voorburg. In deze gemeenten spelen uit andere gemeenten afkomstige
inwoners als vestiger dan ook een belangrijkere rol op de lokale huurmarkt dan in de eerste groep
gemeenten. In de gemeenten Midden-Delfland en Wassenaar is in 2013 ongeveer 50% van de woningen
verhuurd aan eigen inwoners en ongeveer 50% aan vestigers uit andere gemeenten binnen de regio, of
van buiten de regio.
In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden zijn in 2013 huishoudens geslaagd met als
herkomstgemeente Den Haag. Vooral in Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is een relatief groot deel
van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Pijnacker-Nootdorp en
Midden-Delfland is het aandeel huishoudens met een vorig adres in Delft in de verhuringen naar
verhouding groot. De categorie overig is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende
gemeenten binnen de regio Haaglanden. In vrijwel alle gemeenten binnen de regio zien we dat
ongeveer 10% van de geslaagde kandidaten afkomstig is van buiten de regio, dit is inclusief buitenland.
Bij Midden-Delfland is dit aandeel duidelijk lager.
In figuur 15 was de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in de
volgende figuur (figuur 16) nemen we de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende als
vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke
gemeente in 2013 een woning hebben gehuurd.
Figuur 16
Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente)(aandelen < 5% zijn
samengevat onder overig), 2013
0%
10%
20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
eigen gemeente
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Westland
Zoetermeer
overig
buiten Haaglanden
Een groot deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeenten Delft, Den Haag en Zoetermeer
huurt een woning in de gemeente waar ze al wonen. Ruim 80% van de in 2013 geslaagde
woningzoekenden in deze gemeenten is afkomstig uit deze gemeente (en blijft dus in de eigen
gemeente). In Westland en Wassenaar ligt dit percentage boven de 70%. De situatie is in Rijswijk,
Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland anders. In deze gemeenten blijft een
25
AANBODRAPPORTAGE 2013
kleinere groep geslaagde woningzoekenden in de eigen gemeente (tussen de 45% en 55%). De
geslaagde woningzoekenden uit deze gemeenten richten zich ook op bijvoorbeeld Delft en Den Haag.
Ook van de vestigers die van buiten de regio Haaglanden komen (ruim 1.100 huishoudens), is de
vestigingsgemeente bekend. Het grootste deel van deze groep vestigt zich in Den Haag (ongeveer 47%),
gevolgd door Delft met 16% en Zoetermeer met 14%.
In figuur 17 is het aandeel van de huishoudens van buiten Haaglanden in de gemeentelijke verhuringen
weergegeven. De instroom van buiten Haaglanden is in 2013 het hoogst in Wassenaar en Westland met
percentages rond de 15%. De gemeente met de laagste instroom van buiten Haaglanden in 2013 is
Leidschendam-Voorburg en dan Haag met ongeveer 8% van de gemeentelijke verhuringen. De overige
gemeenten liggen rond het regionale gemiddelde. De figuur maakt duidelijk dat er sprake kan zijn van
fluctuatie in de tijd als het gaat om de instroom van buiten Haaglanden. De fluctuaties zijn vooral groot
in Wassenaar, Pijnacker-Nootdorp en Den Haag.
Figuur 17
Aandeel van buiten de regio Haaglanden in de gemeentelijke verhuur, 2011 – 2013
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
2013
2012
2011
2010
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
3.3
Reagerende woningzoekenden en zoekrichting
In deze paragraaf gaan we nader in op de woningzoekenden die in 2013 gereageerd hebben op een
woning en de zoekrichting van deze woningzoekenden. De belangrijkste kenmerken van de reagerende
woningzoekenden in 2013 staan weergegeven in de figuren 18, 19 en 20. In de laatste twee figuren staat
een vergelijking met voorgaande jaren weergegeven.
In 2013 hebben totaal ruim 68.000 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en
verhuurd via Woonnet Haaglanden (figuur 18). Ten opzichte van 2012 is het aantal reagerende
woningzoekenden beperkt toegenomen.
Bijna 47.000 reagerende woningzoekenden in 2013 behoren tot de BBSH-doelgroep (68% van het totaal).
Bijna 59.000 reagerenden woningzoekenden in 2013 kunnen tot de EU-doelgroep worden gerekend. Dat
26
is 86% van alle woningzoekenden in 2013 (figuur 20). Van 7% van de reagerende woningzoekenden in
2013 is het inkomen niet bekend.
Ruim de helft van de reagerende woningzoekenden (51%) bestaat uit éénpersoonshuishoudens en bijna
75% uit een één- of tweepersoonshuishouden. Ongeveer 11% van de reagerende huishoudens bestaat
uit minimaal 4 personen. Het aandeel jongeren binnen de groep reagerende woningzoekenden is groot.
Bijna 35% van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar en ongeveer 60% een
leeftijd tot 35 jaar.
Meer dan de helft van de woningzoekende huishoudens in de regio Haaglanden in 2013 is op moment
van reageren woonachtig in Den Haag (ongeveer 55%). Woningzoekenden uit de andere gemeenten
binnen Haaglanden vormen een relatief klein aandeel. Ongeveer één op de negen reagerende
woningzoekenden in 2013 is afkomstig van buiten de regio Haaglanden.
Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de EU-doelgroep gerekend kan worden lijkt in 2013
iets te zijn gedaald ten opzichte van 2012, naar 86% (versus 90% in 2012). Daarbij moet wel worden
opgemerkt dat van 7% van de reagerende woningzoekenden het inkomen onbekend is, waardoor
indelen in een inkomenscategorie niet mogelijk is. Hierdoor is het niet mogelijk om een goed beeld te
krijgen van eventuele verschuivingen van reagerende woningzoekenden naar inkomenscategorieën in
de tijd.
27
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 18
Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, 2013
doelgroep
starters
doorstromers
totaal
BBSH-doelgroep
24.151
22.900
47.051
lage middeninkomens
5.322
8.762
14.084
overige inkomens
niet in te delen
750
1.885
2.635
3.724
1.239
4.962
19.539
11.833
31.372
193
350
543
9.449
18.126
27.575
780
2.174
2.954
doelgroep EU
1 persoon, EU-doelgroep
1 persoon, hoger inkomen
meerpersoons, EU-doelgroep
meerpersoons, middeninkomen
meerpersoons, hoger inkomen
263
1.064
1.326
3.724
1.239
4.962
22.542
12.744
35.286
2 personen
7.015
9.066
16.080
3 personen
2.723
6.647
9.370
4 personen
1.161
3.918
5.080
5 personen
360
1.743
2.103
6 en meer personen
146
667
813
9.549
1.202
10.750
niet in te delen
huishoudenomvang
1 persoon
leeftijd
t/m 22 jaar
23-26 jaar
8.720
3.916
12.636
27-34 jaar
7.630
8.738
16.367
35-44 jaar
4.194
8.278
12.472
45-54 jaar
2.605
6.243
8.847
55-64 jaar
895
3.435
4.330
65-74 jaar
295
1.914
2.210
59
1.054
1.113
2.708
3.096
5.804
19.005
19.055
38.060
1.235
1.515
2.750
207
155
361
75 jaar of ouder
herkomst
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
737
671
1.409
Rijswijk
983
1.335
2.318
Wassenaar
244
290
534
1.281
1.287
2.569
Zoetermeer
3.537
3.727
7.264
buiten Haaglanden
4.010
3.653
7.663
33.947
34.785
68.732
Westland
totaal
Noot: op basis van kansrijke reacties; Er zijn 68.732 reagerende woningzoekenden die (met een kansrijke reactie)
gereageerd hebben op aanbod via advertenties. Dit aantal wijkt af van het in de slaagkansen gehanteerde aantal
van 67.757. Bij de slaagkans tellen alleen degenen mee die gereageerd hebben op aanbod onder de huurprijsgrens.
Bovendien tellen bij die berekening ook degenen mee die geslaagd zijn zonder te reageren op advertentieaanbod.
Die laatste groep wordt niet meegeteld bij de reagerende woningzoekenden.
28
Figuur 19
Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 – 2013
doelgroep
2010
2011
2012
2013
BBSH-doelgroep
49.628
47.190
49.564
47.051
lage middeninkomens
20.295
16.632
15.145
14.084
7.129
4.306
2.725
2.635
271
66
59
4.962
37.690
59.800
61.004
58.947
1.989
4.613
4.116
2.952
overige inkomens
niet in te delen
doelgroep EU
1 persoon, EU-doelgroep
1 persoon, hoger inkomen
meerpersoons, EU-doelgroep
27.548
819
518
428
meerpersoons, middeninkomen
6.633
2.896
1.796
1.442
meerpersoons, hoger inkomen
5.035
66
59
4.962
297
68.194
67.493
68.732
1 persoon
38.648
34.632
34.254
35.286
2 personen
19.550
16.708
16.397
16.080
3 personen
9.879
8.797
8.861
9.370
4 personen
6.039
5.186
5.052
5.080
5 personen
2.412
2.103
2.099
2.103
794
769
831
813
13.909
11.657
10.984
10.750
23-26 jaar
13.926
12.448
12.238
12.636
27-34 jaar
16.427
15.070
15.487
16.367
35-44 jaar
14.057
12.283
12.063
12.472
45-54 jaar
9.329
8.344
8.542
8.847
55-64 jaar
5.303
4.612
4.541
4.330
65-74 jaar
2.748
2.323
2.404
2.210
75 jaar of ouder
1.623
1.458
1.234
1.113
7.612
6.380
5.693
5.804
40.885
36.986
37.259
38.060
3.394
2.869
2.696
2.750
487
398
363
361
niet in te delen
huishoudenomvang
6 en meer personen
leeftijd
t/m 22 jaar
herkomst
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
1.376
1.223
1.215
1.409
Rijswijk
2.535
2.235
2.205
2.318
Wassenaar
Westland
626
620
534
2.568
2.549
2.569
Zoetermeer
7.949
7.049
7.256
7.264
buiten Haaglanden
9.405
7.860
7.638
7.663
77.323
68.194
67.493
68.732
totaal
Noot: op basis van kansrijke reacties
29
802
2.878
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 20
Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 – 2013
doelgroep
2010
2011
2012
2013
BBSH-doelgroep
64%
69%
73%
68%
lage middeninkomens
26%
24%
22%
20%
overige inkomens
9%
6%
4%
4%
niet in te delen
0%
0%
0%
7%
49%
88%
90%
86%
3%
7%
6%
4%
doelgroep EU
1 persoon, EU-doelgroep
1 persoon, hoger inkomen
meerpersoons, EU-doelgroep
36%
1%
1%
1%
meerpersoons, middeninkomen
9%
4%
3%
2%
meerpersoons, hoger inkomen
7%
0%
0%
7%
niet in te delen
0%
100%
100%
100%
1 persoon
50%
51%
51%
51%
2 personen
25%
25%
24%
23%
3 personen
13%
13%
13%
14%
4 personen
8%
8%
7%
7%
5 personen
3%
3%
3%
3%
6 en meer personen
1%
1%
1%
1%
18%
17%
16%
16%
huishoudenomvang
leeftijd
t/m 22 jaar
23-26 jaar
18%
18%
18%
18%
27-34 jaar
21%
22%
23%
24%
35-44 jaar
18%
18%
18%
18%
45-54 jaar
12%
12%
13%
13%
55-64 jaar
7%
7%
7%
6%
65-74 jaar
4%
3%
4%
3%
75 jaar of ouder
2%
2%
2%
2%
Delft
10%
9%
8%
8%
Den Haag
herkomst
53%
54%
55%
55%
Leidschendam-Voorburg
4%
4%
4%
4%
Midden-Delfland
1%
1%
1%
1%
Pijnacker-Nootdorp
2%
2%
2%
2%
Rijswijk
3%
3%
3%
3%
Wassenaar
1%
1%
1%
1%
Westland
4%
4%
4%
4%
Zoetermeer
10%
10%
11%
11%
buiten Haaglanden
12%
12%
11%
11%
100%
100%
100%
100%
totaal
30
De verdeling van de reagerende woningzoekenden naar inkomen voor de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013
staat weergegeven in figuur 21. Deze verdeling is exclusief de onbekende inkomens. Uit de figuur is af te
lezen dat het aandeel reagerende woningzoekenden met een inkomen tot de EU-grens door de jaren
heen is toegenomen. Het aandeel reagerende huishoudens met een hoger inkomen neemt steeds meer
af.
Figuur 21
Verdeling reagerende woningzoekenden naar inkomensgroepen, 2010 – 2013 (excl. onbekende inkomens)
2013
doelgroep EU
2012
meerpersoon EU - €42.825
eenpersoons EU - €42.825
2011
inkomen vanaf €42.825
2010
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Door de ruim 68.000 reagerende woningzoekers is ruim 1 miljoen keer gereageerd op het huuraanbod
(exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers”) in 2013. Nagenoeg alle
reacties (99,5%) zijn ‘kansrijk’, ofwel passend. Bij 0,5% van de reacties is sprake van een foutindicatie
(figuur 22).
Figuur 22
Reacties op advertenties (exclusief nieuwbouwadvertenties), 2013
indicatie
goed/kansrijk
met foutindicatie
totaal
reacties
%
1.040.411
99,5%
4.970
0,5%
1.045.381
100,0%
Veel foutreacties worden veroorzaakt door het feit dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden die in de
advertentie zijn gesteld. Voorbeelden daarvan zijn het niet voldoen aan criteria wat betreft het inkomen,
de huishoudgrootte of de leeftijd van het huishouden. Daarnaast heeft een deel van de
woningzoekenden het inschrijfgeld niet betaald, waardoor de reactie niet geaccepteerd wordt.
Voor de in 2013 verhuurde woningen zijn 10.345 advertenties geplaatst. Het betreft hier alle advertenties
van de bestaande bouw. De nieuwbouwverhuringen zijn buiten beschouwing gelaten. Op deze 10.345
advertenties zijn ruim 1 miljoen ‘goede’ reacties binnengekomen. Dit betekent dat er gemiddeld 101
reacties op een advertentie zijn binnengekomen. Ten opzichte van 2012 is het gemiddeld aantal reacties
afgenomen van 128 (in 2012) naar 101. Wat hiervan precies de reden is, is niet uitgezocht. Het toepassen
en toevoegen van labels kan wel de mogelijkheden voor woningzoekenden beperken om op een woning
te kunnen reageren.
Op woningen in Rijswijk, Zoetermeer en Den Haag is in 2013 gemiddeld het meeste gereageerd. Ten
opzichte van 2012 is ook het aantal reacties op woningen in deze gemeenten flink afgenomen. Waar in
2012 nog gemiddeld 157 reacties waren op woningen in Zoetermeer, is dat afnomen naar gemiddeld 111
reacties in 2013.
31
AANBODRAPPORTAGE 2013
Op de woningen in Midden-Delfland is in 2013 naar verhouding het minst gereageerd (gemiddeld 51
maal). Voor de Midden-Delflandse woningen gold dat ook 2011 en 2012 al.
Figuur 23
Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2011 – 2013
reacties gemiddeld
advertenties
gemeente
Delft
2013
2011
2012
2013
1.419
123
102
77
5.295
143
141
111
653
142
102
85
77
76
64
51
Pijnacker-Nootdorp
194
102
97
68
Rijswijk
455
161
123
114
Wassenaar
143
73
96
62
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Westland
Zoetermeer
totaal
674
107
81
76
1.435
161
157
111
10.345
139
128
101
Het aantal reacties differentieert niet alleen sterk per gemeente, maar zeker ook per woningtype (zie
figuur 24). De woningtypen waarop in 2013 het meest gereageerd is, zijn gezinswoningen en
bovenwoningen (die onderling sterk verschillend van karakter zijn). Bij seniorenwoningen,
aanleunwoningen en zorgwoningen is het gemiddeld aantal reacties het laagst. Dit kan verklaard
worden uit het feit dat maar een klein deel van de zoekers voor deze woningen in aanmerking komt en
dus op deze woningtypen kan reageren.
Het gemiddeld aantal reacties op de verschillende woningtypen fluctueert wel. Er zijn woningtypen met
een flink lager gemiddeld aantal reacties in 2013 in vergelijking tot 2011 en 2012. De portiekwoning, flat
met lift, HAT-woning en maisonnette zijn daar een voorbeeld van. Bij de woningtypen die maar
sporadisch worden aangeboden of die voor een specifieke doelgroep zijn, kunnen de fluctuaties in het
aantal reacties ook groter zijn. Het aantal reacties op in 2013 verhuurde woningen loopt uiteen van 1
reactie tot bijna 1.200. De hoge aantallen reacties zijn vooral te vinden bij advertenties voor
eengezinswoningen met een huur tot de huurprijsgrens.
32
Figuur 24
Advertenties en aantal reacties naar woningtype van de aangeboden woning, 2011 – 2013
reacties gemiddeld
advertenties
woningtype
2013
2011
2012
2013
portiekwoning
3.010
170
167
140
flat met lift
2.632
124
107
68
866
219
197
185
eengezinswoning
seniorenwoning
1.347
16
12
9
benedenwoning
631
169
159
115
HAT-woning
544
110
105
69
maisonnette
560
158
163
134
bovenwoning
263
152
163
170
studentenwoning
flat zonder lift
onzelfstandige HAT
21
-
80
94
255
172
142
108
6
32
86
58
132
16
8
5
hofjeswoning
31
107
78
84
complexwoning
25
98
-
136
MIVA-woning
11
165
174
90
zorgwoning
9
10
9
5
rolstoelwoning
1
180
84
76
1
210
112
210
10.345
139
128
101
aanleunwoning
onbepaald
totaal
Ook naar prijsklasse van de woningen zijn grote verschillen te zien in het aantal reacties per advertentie.
De woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens en de woningen met een huur tussen de
lage en de hoge aftoppingsgrenzen krijgen de meeste reacties. Bij woningen met een huur boven de
huurprijsgrens is het aantal reacties veel kleiner. Daar leverde een advertentie gemiddeld slechts 20
reacties op.
Figuur 25
Advertenties en aantal reacties naar huurprijsklasse van de aangeboden woning, 2011 – 2013
reacties gemiddeld
advertenties
huurprijsklasse
2013
2011
onder kwaliteitskortingsgrens
1.216
onder lage aftoppingsgrens
4.598
onder hoge aftoppingsgrens
onder huurprijsgrens
boven huurprijsgrens
totaal
2012
2013
142
150
130
141
138
113
1.330
188
153
125
2.632
98
83
71
569
94
54
20
10.345
139
128
101
Bij kleinere woningen zien we in het algemeen minder reacties dan bij grote woningen. Een 1kamerwoning levert gemiddeld 54 reacties op, terwijl een woning met 4 of meer kamers gemiddeld rond
de 150 reacties oplevert.
33
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 26
Advertenties en aantal reacties naar aantal kamers van de aangeboden woning, 2011 – 2013
reacties gemiddeld
advertenties
aantal kamers
1 kamer
2013
2011
2012
2013
346
81
81
54
2 kamers
3.372
91
85
65
3 kamers
3.833
137
129
99
4 kamers
2.179
201
181
151
5 kamers
561
210
194
148
54
183
139
147
10.345
139
128
101
6 kamers of meer
totaal
Omdat gemiddeld een grote woning meer WWS-punten heeft dan een kleine woning en gemiddeld dan
ook met een hogere huur zal worden aangeboden lijkt er iets vreemds aan de hand te zijn. Grotere
woningen leveren meer reacties op; duurdere woningen juist minder. Als we het gemiddeld aantal
reacties per advertentie uitsplitsen naar zowel de prijs van de woning als het aantal kamers van de
woning, dan blijkt er duidelijk logica te zitten in het reactiegedrag. Binnen eenzelfde prijsklasse is het
aantal reacties bij grotere woningen duidelijk hoger. En binnen eenzelfde aantal kamers is het aantal
reacties duidelijk hoger bij de lagere huurprijsklassen.
Figuur 27
Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse van de aangeboden woning*, 2013
huurprijsklasse
1
2
3
4
onder kwaliteitskortingsgrens
56
120
259
onder lage aftoppingsgrens
51
58
138
onder hoge aftoppingsgrens
10
24
-
16
onder huurprijsgrens
boven huurprijsgrens
totaal
*
5
6+
totaal
240
-
-
130
209
262
-
113
90
213
292
-
125
37
108
133
186
71
-
13
8
21
35
34
20
54
65
99
151
148
147
101
Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een ‘-‘ weergegeven
Bijna 37% van de woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen die in de
eigen gemeente aangeboden zijn. Een iets grotere groep woningzoekenden (40%) heeft in 2013 zowel in
de eigen gemeente als in een andere gemeente gezocht. De resterende 23% heeft alleen in een andere
gemeente gezocht. Wanneer we de groep zoekers beperken tot hen die al in Haaglanden wonen en de
niet-Haaglanders dus buiten sluiten, dan wordt het deel dat alleen in een andere gemeente zoekt
vanzelfsprekend kleiner.
34
Figuur 28
Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente, 2013 3
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
alleen eigen gemeente
Midden-Delfland
deels eigen gemeente
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
alleen andere gemeente
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
Er bestaan flinke verschillen in het zoekgedrag van woningzoekenden uit verschillende gemeenten. Zo
loopt de mate waarin men in de eigen gemeente zoekt sterk uiteen. In de grotere gemeenten, Den
Haag, Delft en Zoetermeer, is het percentage zoekers in de eigen gemeente het hoogste met een
percentage tussen 45% en 50%. In de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Rijswijk ligt dit aandeel net iets
boven de 10%. Opvallend is dat in deze gemeenten het aandeel zoekers dat alleen in een andere
gemeente zoekt het hoogste is. Ruim 50% van de reagerende woningzoekenden die woonachtig zijn in
Pijnacker-Nootdorp zoekt in een andere gemeente binnen het Stadsgewest Haaglanden.
De woningzoekenden woonachtig in Den Haag, Zoetermeer en Delft zoeken relatief vaker ook buiten de
eigen gemeente.
3.4
Weigeringen
Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft,
maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de
woning. Woningzoekenden kunnen woningen weigeren, maar corporaties kunnen ook kandidaten
weigeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de weigeringen van de in 2013 verhuurde
woningen.
Weigeringen per advertentie
De 10.345 advertenties in 2013 hebben in totaal bijna 85.000 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op
gemiddeld 8,2 weigeringen per advertentie. Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen
voor een ‘weigering’. 60% van de weigeringen zijn afkomstig van de kandidaten, de overige weigeringen
komen voor rekening van de corporaties.
In figuur 29 staat een overzicht van het aantal advertenties, het aantal weigeringen en het gemiddeld
aantal weigeringen per advertentie naar gemeente. Niet alleen het aantal advertenties verschilt per
gemeente, maar ook het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie. In de gemeenten Den Haag en
Delft worden vaker woningen geweigerd dan gemiddeld in Haaglanden. Woningen in Midden-Delfland
worden echter gemiddeld maar 2,4 maal geweigerd.
3
35
De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren immers allen
alleen in een andere gemeente.
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 29
Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2013
gemeente
advertenties
weigeringen
corporatie
weigeringen
kandidaten
weigeringen
totaal
weigeringen
per advertentie
1.419
4.726
7.331
12.057
8,5
5.295
21.649
28.768
50.417
9,5
653
1.443
3.252
4.695
7,2
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
77
20
167
187
2,4
Pijnacker-Nootdorp
194
260
728
988
5,1
Rijswijk
455
1.103
2.446
3.549
7,8
Wassenaar
143
252
437
689
4,8
Westland
674
2.197
2.685
4.882
7,2
Zoetermeer
totaal
1.435
2.566
4.664
7.230
5,0
10.345
34.216
50.478
84.694
8,2
Weigeringen door de kandidaat en door de corporatie
In de volgende figuur is onder meer weergegeven hoe het aantal weigeringen per advertentie zich in de
loop van de jaren heeft ontwikkeld. Hieruit wordt duidelijk dat het aantal weigeringen de laatste jaren
flink is toegenomen. Dit geldt zowel voor de weigeringen door de corporaties als door de kandidaten.
Het aantal weigeringen is toegenomen van ruim 55.000 in 2010 naar ruim 84.000 in 2013. Het
gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 naar 8,2 in 2013.
Figuur 30
Verhuringen, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2010 -2013
indicator
2010
2011
2012
2013
verhuringen
13.272
11.292
11.809
12.269
weigeringen kandidaten
37.971
40.193
42.617
50.478
weigeringen corporatie
17.541
16.876
23.869
34.216
weigeringen totaal
55.512
57.069
66.486
84.694
5,9
6,5
7,2
8,2
weigeringen per advertentie
De toename van het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toe te schrijven aan een toename
van het gemiddeld aantal weigeringen door de kandidaten, maar ook door een toename van het aantal
weigeringen per advertentie door de corporatie (figuur 31).
Figuur 31
Gemiddeld aantal weigeringen door kandidaten en corporaties in Haaglanden, 2010 – 2013
6,0
5,0
weigeringen
kandidaten
4,0
3,0
weigeringen
corporatie
2,0
1,0
0,0
2010
36
2011
2012
2013
De weigeringsredenen van de woningzoekenden zijn samengevat in een drietal hoofdredenen
‘persoonlijke/overig’, ‘buurt’ en ‘woning’. De meest genoemde weigeringsreden in 2013 hebben
betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (59%). Ruim 30% van de
weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel van de redenen is terug te voeren
op de buurt. De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning iets
toe.
Figuur 32
Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, 2010 – 2013
2013
2012
woning
buurt
persoonlijk/overig
2011
2010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
In figuur 33 zijn de weigeringsredenen van de kandidaten verder uitgesplitst. Redenen betreffende de
‘woning’ gaan onder andere over de toestand van de woning, grootte van de woning en de prijs van de
woning.
Figuur 33
Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden in 2013
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
toestand van de woning
woning te klein
woning te duur
ov. redenen woning
buurt/wijk
persoonlijk
al voorzien
overig
De redenen waarom corporaties kandidaten weigeren, lopen eveneens uiteen (figuur 34). Het niet
reageren van de woningzoekende op een aanbieding vormt de belangrijkste weigeringsgrond (64% van
de weigeringen). De onder de noemer “andere reden” samengevatte redenen maakt in 2013 ruim 17%
van het totaal uit.
37
AANBODRAPPORTAGE 2013
Figuur 34
Weigeringsredenen door corporaties in Haaglanden, 2012 en 2013
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
huurschuld
overlast
foute gegevens verstrekt
te laat gereageerd
2012
foutieve labeling
2013
geen geldige verblijfsstatus
andere reden
nog geen vonnis
inkomen niet passend
geen reactie
38
39
AANBODRAPPORTAGE 2013
40
HOOFDSTUK
4
Druk op de sociale huurmarkt
De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Twee
belangrijke indicatoren om de situatie op de sociale huurmarkt weer te geven is de slaagkans en de
benodigde wachttijd. De slaagkans geeft inzicht in de kans die een woningzoekende heeft om te slagen.
Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar kenmerken van de woningzoekenden. De wachttijd geeft
aan hoeveel woon- en inschrijfduur de geslaagde woningzoekende gemiddeld nodig heeft gehad om
voor een woning in aanmerking te komen. Ook bij de gemiddelde woon-/inschrijfduur wordt
onderscheid gemaakt naar verschillende kenmerken van de woningzoekenden.
4.1
Reële slaagkans
De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. De
slaagkans wordt berekend door het aantal geslaagden te delen door het aantal woningzoekenden.
Sinds 2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal
woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod,
aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen.
Deze slaagkans wordt in het vervolg reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële
slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de
verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.
Uitgaande van 11.358 verhuurde woningen in 2013 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief
de vrije sector) en 69.062 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in 2013 uit op 16,4%. Dit
betekent dat in 2013 ongeveer één op de zes zoekers een woning heeft gevonden. Ongeveer de helft
van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. De slaagkans (exclusief verhuur via
rechtspersonen en vrije sector woningen) voor doorstromers (17,9%) is hogere dan die voor starters
(15,3%). Starters zijn in mindere mate geslaagd in 2013.
Figuur 35
Reële slaagkans, 2013 (excl. verhuringen via rechtspersonen en excl. vrije sector)
starter/doorstromer
starters
geslaagden
woningzoekenden
slaagkans
5.310
34.700
15,3%
doorstromers
6.048
34.362
17,6%
totaal
11.358
69.062
16,4%
Voor de sociale verhuurders is uiteraard vooral de slaagkans van de lagere-inkomensgroepen van
belang. In figuur 36 is de reële slaagkans voor een aantal inkomensgroepen weergegeven. De reële
slaagkans (exclusief vrije sector) van de minima ligt vrijwel op het niveau van de niet-BBSH-doelgroep
(18,1% versus 18,3%). De slaagkans van de hele BBSH-doelgroep ligt ruim een procent onder het niveau
van de niet-doelgroep (17,5% versus 18,3%). De totale reële slaagkans komt lager uit dan de reele
41
AANBODRAPPORTAGE 2013
slaagkans van de verschillende inkomensgroepen. Dit wordt veroorzaakt daar het feit dat van 5.011
woningzoekenden in 2013 het inkomen onbekend is. Deze woningzoekenden worden wel meegerekend
in de totale reële slaagkans, maar kunnen niet worden toegerekend aan een inkomensklasse.
Figuur 36
Reële slaagkans naar inkomen, 2013 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en vrije sector)
geslaagden
2013
woningzoekenden 2013
minima
5.522
30.486
18,1%
totale BBSH-doelgroep (incl. minima)
8.365
47.723
17,5%
lage middeninkomens
2.567
14.266
18,0%
426
2.063
20,7%
2.993
16.329
18,3%
0
5.011
-
11.358
69.062
16,4%
inkomensklasse
overige inkomens
totale niet-BBSH-doelgroep
inkomen onbekend
totaal relevante verhuringen
verhuringen via rechtspersonen
totaal verhuringen tot huurprijsgrens
verhuringen boven huurprijsgrens
totaal verhuringen
slaagkans
2013
162
-
-
11.520
-
-
749
-
-
12.269
-
-
Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen,
de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in
de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.
De reële slaagkans verschilt niet alleen naar inkomensklasse, maar ook naar leeftijd en
huishoudgrootte. In de figuren 34 en 35 staat de reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het
huishouden weergegeven.
Figuur 37
Reële slaagkans naar leeftijd, 2013
leeftijd
geslaagd
woningzoekend
slaagkans
tot en met 22 jaar
1.532
11.136
13,8%
23-26 jaar
1.920
12.727
15,1%
27-34 jaar
2.201
16.206
13,6%
35-44 jaar
1.784
12.319
14,5%
45-54 jaar
1.546
8.791
17,6%
55-64 jaar
1.078
4.333
24,9%
65-74 jaar
737
2.276
32,4%
75 jaar of ouder
560
1.269
44,1%
11.358
69.062
16,4%
totaal
Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen,
de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in
de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.
In het algemeen neemt de reële slaagkans toe bij een hogere leeftijd. Bijna één op de twee
woningzoekenden van 75 jaar en ouder is in 2013 geslaagd. De slaagkans van woningzoekenden in de
leeftijd van 27 tot en met 34 jaar is het laagste, gevolgd door woningzoekenden tot 22 jaar (13,8%). De
42
slaagkans voor de leeftijdsgroepen tot 45 jaar ligt onder de regionale reële slaagkans van 16,4%. Vanaf
55 jaar is er pas sprake van een flink hogere slaagkans, boven het regionale gemiddelde van 16,4%.
Als we kijken naar de omvang van het huishouden, zien we verschillen in de slaagkans. De laagste
slaagkans doet zich voor bij huishoudens bestaande uit vier personen, namelijk 10,6%.
Eenpersoonshuishoudens hebben met 18,5% de hoogste slaagkans in 2013. De slaagkans van de
tweepersoonshuishoudens ligt rond het regionale gemiddelde. De grotere huishoudens, al vanaf drie
personen, hebben een lagere slaagkans dan het regionale gemiddelde
Figuur 38
Reële slaagkans naar huishoudenomvang, 2013
omvang
geslaagd
woningzoekend
slaagkans
1 persoon
6.683
36.192
18,5%
2 personen
2.591
15.887
16,3%
3 personen
1.235
9.200
13,4%
4 personen
522
4.942
10,6%
5 personen
224
2.036
11,0%
6 en meer personen
103
805
12,8%
11.358
69.062
16,4%
totaal
Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen,
de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in
de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.
De reële slaagkans verschilt ook per gemeenten (figuur 39) en is het hoogste in de gemeente PijnackerNootdorp (25,2%), gevolgd door de gemeente Wassenaar (21,5%). In deze gemeenten slagen
respectievelijk één van de vier en één van de vijf woningzoekenden. De reële slaagkans is het laagste in
de gemeente Zoetermeer met 13,7%. In de figuur is ook een uitsplitsing gemaakt van de reële slaagkans
naar omvang van het huishouden per gemeente. Ook hier zien we duidelijk gemeentelijke verschillen.
Deze verschillen worden veroorzaakt door het aantal woningzoekenden dat in de gemeente heeft
gereageerd op een woning en het beschikbare huuraanbod.
Figuur 39
Reële slaagkans voor huishoudens reagerend in de gemeente, omvang – gemeentelijk niveau, 2013
gemeente
43
1
2
3
4
5
6+
totaal
Delft
18,4%
15,9%
15,1%
18,5%
22,5%
32,8%
17,6%
Den Haag
18,6%
15,9%
14,3%
9,9%
10,7%
13,7%
16,7%
Leidschendam-Voorburg
17,9%
18,2%
11,8%
10,6%
6,5%
44,6%
16,6%
Midden-Delfland
13,1%
20,0%
11,5%
11,4%
0,0%
100,0%
14,8%
Pijnacker-Nootdorp
30,1%
21,3%
22,0%
22,1%
16,7%
33,9%
25,2%
Rijswijk
16,3%
18,0%
10,3%
7,8%
13,5%
14,9%
14,8%
Wassenaar
23,0%
24,1%
16,8%
18,2%
0,0%
-
21,5%
Westland
20,2%
17,5%
14,3%
9,0%
12,9%
7,7%
16,7%
Zoetermeer
16,9%
14,5%
10,2%
9,4%
8,7%
3,5%
13,7%
Haaglanden
18,5%
16,3%
13,4%
10,6%
11,0%
12,8%
16,4%
AANBODRAPPORTAGE 2013
4.2
Woon-/inschrijfduur
Naast de reële slaagkans is de benodigde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een
indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. De inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden kan
worden onderscheiden naar doorstromers en starters. Voor starters vormt de datum van inschrijving de
basis voor de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers wordt de inschrijfduur berekend door, op het
moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur.
Voor woningen die in 2013 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon-/inschrijfduur
benodigd van 56 maanden, ofwel 4 jaar en 8 maanden (figuur 40). Ten opzichte van de voorgaande
jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. Het verschil laat zich voor
een belangrijk deel verklaren door een gewijzigde methodiek bij de berekening van de woon/inschrijfduur voor doorstromers. In de bijlage staat de gewijzigde methodiek beschreven.
4
Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een(veel) langere woon-/inschrijfduur dan geslaagde
starters. In 2013 bedroeg de gemiddelde benodigde inschrijfduur voor starters 37 maanden, een
wachttijd van gemiddeld 3 jaar en 1 maand. De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur voor
doorstromers is door de nieuwe methodiek in 2013 opgelopen naar 69 maanden, ofwel 5 jaar en 9
maanden.
Figuur 40
Woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (allen), 2010 – 2013, (exclusief
voorrangskandidaten)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
starter (allen)
2013
2012
doorstromer (allen)
2011
2010
alle geslaagden
5
Figuur 41 geeft de woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden nogmaals weer. Ditmaal is
ook de gemeente van verhuring in de figuur opgenomen, waarbij ook de ontwikkeling in de periode
2010 -2013 staat weergegeven.
De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Zo hebben geslaagde woningzoekenden in PijnackerNootdorp en Midden-Delfland een woon-/inschrijfduur die duidelijk boven het regionale gemiddelde ligt.
De gemiddelde woon-/inschrijfduur in 2013 voor een woning in Pijnacker-Nootdorp bedraagt 6 jaar en 3
maanden en voor Midden-Delfland 6 jaar. Maar ook voor andere gemeenten geldt dat de woon/inschrijfduur boven het gemiddelde voor de gehele regio ligt. Alleen voor woningen in Den Haag en
4
De woon-/inschrijfduur voor de periode 2010-2012 wordt berekend door de inschrijfduur bij doorstromers te vermeerderen
met maximaal 4 jaar, berekend via aantal jaren woonduur op moment van inschrijving gedeeld door 3. Ter bevordering van
de doorstroming is vanaf januari 2013 de berekening van de gemiddelde woon-/inschrijfduur bij verhuringen aangepast. Bij
het berekenen van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers wordt vanaf 2013 uitgegaan van maximaal 5 jaar, zonder
deling door 3.
5
Deze kandidaten zijn op basis van hun woon-/inschrijfduur aan een woning gekomen.
44
Delft hebben geslaagde woningzoekenden in 2013 een kortere woon-/inschrijfduur nodig gehad dan
gemiddeld voor de gehele regio. Voor alle gemeenten geldt dat de woon-/inschrijfduur in 2013 hoger is
dan in de jaren daarvoor vanwege een aanpassing in de methodiek.
Figuur 41
Gemiddelde woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (bemiddeld o.b.v. woon/inschrijfduur) voor een woning in een bepaalde gemeente, 2010 - 2013 (exclusief voorrangskandidaten)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
2013
Midden Delfland
2012
Pijnacker-Nootdorp
2011
Rijswijk
2010
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur is 56 maanden. Maar hoe lang heeft de
woningzoekende dan gemiddeld ingeschreven gestaan? In 2013 is dit 32 maanden. De inschrijfduur voor
doorstromers is met 29 maanden iets lager dan die voor starters (37 maanden). De gemeenten met de
hoogste woon-/inschrijfduur (Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland) laten ook de hoogste inschrijfduur
zien. Meer informatie over de woon-/inschrijfduur en de inschrijfduur is te vinden in het tabellenboek.
Figuur 42
Gemiddelde woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde kandidaten (op basis van woon-/inschrijfduur),
naar gemeente van verhuring, 2013
woon-/inschrijfduur*
doorstromers
starters
totaal
doorstromers
totaal
Delft
66
37
52
28
33
Den Haag
66
36
53
27
31
Leidschendam-Voorburg
74
42
62
31
35
Midden-Delfland
90
49
72
48
48
Pijnacker-Nootdorp
82
54
75
36
41
Rijswijk
74
44
64
31
35
Wassenaar
71
45
66
34
37
Westland
74
36
63
34
35
Zoetermeer
77
38
63
31
34
totaal
69
37
56
29
32
gemeente
* De woon-/inschrijfduur is voor starters gelijk aan de inschrijfduur
45
inschrijfduur
AANBODRAPPORTAGE 2013
46
HOOFDSTUK
5
Betaalbaarheid
De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen
van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van huishoudens juist onder druk is
komen te staan. In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan de betaalbaarheid van het huuraanbod in
Haaglanden, met name voor de minima. We kijken allereerst naar de ontwikkeling van de inkomens van
de geslaagde huishoudens en naar de huurprijs van de woning waarin deze huishoudens geslaagd zijn.
Een tweede aspect betreft de betaalbaarheid van de huurwoning. Daarbij kijken we of de te betalen
huurprijs verantwoord is volgens de basisnorm van het Nibud.
5.1
De prijs van het huuraanbod
Zoals al opgemerkt, is het sociale huuraanbod in Haaglanden de laatste jaren steeds duurder
geworden. Dit lijkt niet het gevolg te zijn van een kwalitatieve verandering in het huuraanbod, maar is in
belangrijke mate toe te schrijven aan het huurharmonisatiebeleid van de corporaties. Het huuraanbod in
de lagere huurklassen (tot de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens) is zowel in absolute
als in relatieve zin afgenomen. We zien een verschuiving naar het duurdere huursegment. Het
huuraanbod in het prijssegment boven de hoge aftoppingsgrens is toegenomen.
Figuur 43
Verhuurde woningen naar huurprijs, 2011 - 2013
2013
onder kwaliteitskortingsgrens
onder lage aftoppingsgrens
onder hoge aftoppingsgrens
onder huurprijsgrens
boven huurprijsgrens
2012
2011
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Ondanks deze prijsontwikkeling zien we geen grote verschuiving in de doelgroepen die geslaagd zijn in
deze woningen, al is er een lichte afname te zien in het aandeel geslaagde minima, van 49% in 2012
naar 46% in 2013. Het aandeel huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens bedraagt 70% en is
daarmee ongeveer gelijk gebleven.
Figuur 44
Geslaagde woningzoekenden naar inkomen, 2011 - 2013 (exclusief onbekend inkomen en verhuringen aan
rechtspersonen)
2013
minima
ov doelgroep
middeninkomen
hoger inkomen
2012
2011
0%
47
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
AANBODRAPPORTAGE 2013
Als er slechts kleine verschuivingen te zien zijn in de geslaagde woningzoekenden naar inkomen, dan
betekent dat dat een deel van deze huishoudens geslaagd is in een duurdere huurwoning. Van de
huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens slaagt nog steeds een relatief groot deel in een
huurwoning tot de hoge aftoppingsgrens (figuur 45). Maar dit aandeel is wel gedaald van 93% in 2011
naar 82% in 2013. Daarmee is een groter deel van de BBSH-doelgroep geslaagd in een woning met een
huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens (tot de huurprijsgrens). Voor deze huishoudens geldt dat zij
meer geld kwijt zijn aan de huur, zeker omdat het bedrag dat boven de hoge aftoppingsgrens uitkomt,
minder of niet gecompenseerd wordt door huurtoeslag.
Figuur 45
Geslaagde huishoudens behorend tot de BBSH-doelgroep naar huurprijs van de woning, 2011 - 2013
2013
onder kwaliteitskortingsgrens
onder lage aftoppingsgrens
onder hoge aftoppingsgrens
onder huurprijsgrens
boven huurprijsgrens
2012
2011
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
6
Voor de huishoudens met een minimum inkomen zien we een vergelijkbare ontwikkeling. Van deze
groep slaagt ongeveer een derde in een huurwoning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens.
Het merendeel van de minima slaagt in een huurwoning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens.
Opmerkelijk is dat in 2013 bijna 15% van de minima is geslaagd in een huurwoning met een huurprijs
boven de hoge aftoppingsgrens. Deze huishoudens zijn een flink deel van het inkomen kwijt aan
huurlasten. De vraag daarbij is in hoeverre deze huur betaalbaar is voor deze huishoudens. In de
volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de betaalbaarheid van het wonen voor deze doelgroep.
Daarbij maken we gebruik van de Nibud-normen.
Figuur 46
Geslaagden met minimum inkomen naar huurprijs van de woning, 2011 - 2013
2013
onder kwaliteitskortingsgrens
onder lage aftoppingsgrens
onder hoge aftoppingsgrens
onder huurprijsgrens
boven huurprijsgrens
2012
2011
0%
5.2
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Nibud-normen
Het huuraanbod voor woningzoekenden wordt duurder. We zien dat huishoudens met een minimum
inkomen in 2013 vaker geslaagd zijn in een duurdere huurwoning dan in 2011 en 2012. De vraag die dan
leeft is: levert een hogere huur voor deze huishoudens problemen op? Komt de betaalbaarheid van het
wonen voor deze huishoudens in het geding? Deze vraag is niet eenvoudig en generiek te
beantwoorden. Het hangt af van het individuele inkomen en eventueel vermogen van huishoudens.
Maar ook van andere relevante uitgaven. De vraag of iets wel of niet betaalbaar is, wordt veelal als een
6
48
Minimum inkomen voor huurtoeslag, Zie de bijlage voor de inkomensgrenzen
7
persoonlijke kwestie gezien. Toch zijn er volgens het Nibud indicaties te geven over betaalbaarheid. Het
Nibud berekent regelmatig voor corporaties wat huishoudens maximaal ‘verantwoord’ aan woonlasten
kunnen uitgeven.
Om de ‘maximaal verantwoorde’ huur te bepalen, kijkt het Nibud naar de andere uitgavenposten van
huishoudens. Een huishouden heeft naast woonlasten namelijk nog tal van andere uitgavenposten, die
volgens het Nibud ook betaalbaar moeten zijn. Het gaat dan onder andere om voeding, kleding,
verzekeringen, inventaris, vervoerskosten, etc. Deze andere uitgavenposten worden bij elkaar opgeteld
en gevat onder de noemer ‘overige uitgaven’. Het Nibud maakt voor het bepalen van de hoogte van
deze ‘overige uitgaven’ onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de
8
bedragen die minimaal voor deze uitgavenposten nodig zijn . De basisbedragen zijn afhankelijk van de
samenstelling van het huishouden, maar niet afhankelijk van het inkomen. Het bedrag dat dan voor
woonlasten beschikbaar is, is het verschil tussen het netto inkomen en een optelling van de
basisbedragen voor ‘overige uitgaven’. Er is nog een klein deel benodigd voor onderhoud van de
woning. Het restbedrag is beschikbaar voor de (netto) huur. De netto huur in combinatie met eventuele
huurtoeslag bepaalt de bruto huur, ofwel de ‘maximaal verantwoorde’ huur die de huurder volgens het
Nibud kan betalen.
De voorbeeldbedragen zijn uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen
gemiddeld uitgeeft aan de verschillende uitgavenposten. De voorbeeldbedragen komen onder andere
uit het Budgetonderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De voorbeeldbedragen geven
dus het gemiddelde feitelijke uitgavenpatroon weer. Hogere ‘overige uitgaven’ worden mede mogelijk
gemaakt door lage(re) woonlasten.
Het door het Nibud gehanteerde uitgangspunt voor de berekeningen van de ‘maximaal verantwoorde’
huurlast is dat bij de laagste inkomens voor de ‘overige uitgaven’ de basisbedragen beschikbaar
moeten zijn. Bij de hogere inkomens kiest het Nibud er voor dat de ‘overige uitgaven’ precies tussen de
basisuitgaven en de voorbeelduitgaven moeten uitkomen. Het Nibud kiest het midden, omdat zij van
mening is dat huishoudens iets moeten (c.q. kunnen) inleveren voor hogere woonlasten (ten opzichte
van het gemiddelde) maar niet terug hoeven naar de basisbedragen. In onderstaande figuur is de
relatie tussen inkomen en uitgaven (basisuitgaven, voorbeelduitgaven en normuitgaven) weergegeven.
Relatie tussen inkomen en uitgaven (basisuitgaven, voorbeelduitgaven en normuitgaven), bron: Nibud 2013
basisuitgaven
normuitgaven
voorbeelduitgaven
best. inkomen
uitgaven
Figuur 47
inkomen
7
Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert
over financiën van huishoudens.
8
De Prijzengids en het Budget Handboek zijn publicaties van het Nibud waarin de pakketten, inclusief de overige
uitgaven, uitgebreid staan beschreven. De hoogte van de overige uitgaven wordt berekend aan de hand van
referentiecijfers die het Nibud verkrijgt uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is het
Budgetonderzoek van het CBS en daarnaast instanties als het Voedingscentrum en Agentschap NL.
49
AANBODRAPPORTAGE 2013
In het vervolg van dit hoofdstuk gaan we vooral in op de betaalbaarheid voor huishoudens met een
minimum inkomen. Het Nibud gaat bij het bepalen van de ‘maximaal verantwoorde’ huur voor deze
groep uit van de basisuitgaven (basisnorm). In onderstaande figuur is voor verschillende huishoudens de
relatie tussen het inkomen en de maximale bruto huur op basis van de Nibud basisnorm weergegeven.
Figuur 48
Relatie inkomen, huishoudtype, leeftijd en maximale bruto huur uitgaande van de Nibud basisnorm 2013
€ 1.400
€ 1.200
1p <23
1p 23-65
1p 65+
2p < 23
2p 23-65
2p 65+
2p met kind
huurprijsgrens
€ 1.000
€ 800
€ 600
€ 400
€ 200
€0
€10.000
€15.000
€20.000
€25.000
€30.000
€35.000
Volgens de berekeningen van het Nibud zijn het met name de huishoudens met een minimum inkomen,
waarbij de ‘maximaal verantwoorde’ bruto huur ruim onder de huurprijsgrens ligt (zie figuur 48).
Wanneer wordt ingezoomd op deze doelgroep, zien we dat er een verschil is tussen
uitkeringsgerechtigden (bijstand of AOW) en overige huishoudens met een minimum inkomen voor
huurtoeslag. Vooral voor huishoudens die rond moeten komen van een uitkering ligt de ‘maximaal
verantwoorde’ bruto huur lager (zie figuur 49). Dit wetende, doet zich de vraag voor hoe zijn deze
huishoudens geslaagd zijn in Haaglanden in 2013. In de volgende paragraaf gaan we hier verder op in.
Figuur 49
Relatie inkomen, huishoudtype en maximale woonlasten (bruto huur) o.b.v. de Nibud basisnorm voor 2013
paar, 65 jaar en ouder
paar met kinderen
max. huur bij overig
minimum inkomen
paar, 23 tot 65 jaar
paar, jonger dan 23 jaar
max. huur bij
bijstand of AOW
alleenstaande, 65 jaar en ouder
alleenstaande, 23 tot 65 jaar
alleenstaande, jonger dan 23 jaar
0
5.3
200
400
600
800
Betaalbaarheid volgens de Nibud basisnorm
Wanneer we uitgaan van de maximale woonlasten volgens het Nibud op basis van de basisuitgaven,
kunnen we inzichtelijk maken welke van de in 2013 geslaagde huishoudens een hogere huurlast hebben
dan ‘maximaal verantwoord’ volgens Nibud. Voor deze analyse maken we gebruik van de Nibud9
normen voor 2013, zoals die zijn berekend door het Nibud in opdracht van De Goede Woning .
9
50
‘Betaalbare huren, berekeningen voor De Goede Woning’, Nibud 2013
Om de berekening te kunnen maken, is aan de gegevens van de geslaagde woningzoekenden in 2013
de maximale basishuur volgens het Nibud gekoppeld. Hierbij is rekening gehouden met het
huishoudinkomen en de huishoudsamenstelling.
Van alle huishoudens die in 2013 in Haaglanden zijn geslaagd, heeft 27% een huurprijs die volgens het
Nibud ‘niet verantwoord’ is uitgaande van de basisuitgaven. De huurprijs van de woningen ligt hoger
dan de ‘maximaal verantwoorde’ huurlast volgens het Nibud, uitgaande van de basisnorm voor deze
huishoudens. Een uitsplitsing naar inkomen laat zien dat het met name de minima betreft. Bij ruim 55%
van de toewijzingen aan minima ligt de huur hoger dan ‘maximaal verantwoord’ volgens het Nibud.
Figuur 50
‘Verantwoorde toewijzing’ inkomensgroepen volgens Nibud uitgaande van de Nibud basisuitgaven 2013
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
minima
ov doelgroep
middeninkomen
hoger inkomen
alle huishoudens
'niet verantwoord'
volgens Nibud
Bij de meerpersoonshuishoudens is het aandeel toewijzingen dat volgens de Nibud-normen ‘nietverantwoord’ is hoger dan bij eenpersoonshuishoudens. Bij bijna 80% van de toewijzingen aan
meerpersoons-minima-huishoudens ligt de huur boven de Nibud-basisnorm.
Figuur 51
‘Verantwoorde toewijzing’ inkomensgroepen volgens Nibud uitgaande van de Nibud basisuitgaven 2013
0%
minima, 1 persoon
ov doelgroep, 1 persoon
middeninkomen, 1 persoon
hoger inkomen, 1 persoon
alle 1-persoons huishoudens
minima, 2+ personen
ov doelgroep, 2+ personen
middeninkomen, 2+ personen
hoger inkomen, 2+ personen
alle meerpersoons huishoudens
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
'niet verantwoord'
volgens Nibud
alle huishoudens
Bij de groep minima maakt het uit of men een uitkering heeft, of een minimum inkomen uit arbeid. Met
een minimuminkomen uit arbeid is namelijk het besteedbare inkomen (door de arbeidskorting) bij een
gelijk bruto-inkomen hoger dan voor huishoudens met alleen een uitkering. In bovenstaande twee
figuren is uitgegaan van een inkomen uit arbeid. Of sprake is van een inkomen uit arbeid is niet bekend.
Zouden we aannemen dat alle minima een uitkering ontvangen, dan neemt het aandeel ‘nietverantwoorde’ huren bij minima toe tot 94%. Het aandeel ‘niet-verantwoorde’ huren bij minima ligt dus
ergens tussen de 55% en 94%.
51
AANBODRAPPORTAGE 2013
Wanneer we inzoomen op de groep minima en we rekening houden met de samenstelling van het
huishouden, dan zien we verschillen (figuur 51). Daarbij hebben we ook onderscheid gemaakt tussen de
situatie waarbij sprake is van een uitkering of inkomen uit arbeid.
Figuur 52
‘Verantwoorde’ of ‘niet-verantwoorde’ toewijzing minima volgens Nibud, uitgaande van de basisuitgaven2013
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1p <23
1p 23-64
1p 65+
2p <23
'niet verantwoord' volgens
Nibud
2p 23-64
2p 65+
'verantwoord' volgens
Nibud, geen WWB of AOW
3p
4p
5p
6+p
alle minima
Binnen de minima zijn duidelijke verschillen zichtbaar. De jongere huishoudens (tot 23 jaar) hebben een
lagere ‘maximaal verantwoorde’ huurlast volgens het Nibud, omdat deze huishoudens geen huurtoeslag
ontvangen voor een woning met een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens. Zij zijn daardoor
aangewezen op goedkopere huurwoningen. Bij een groot deel van de toewijzingen aan vooral 2persoonshuishoudens tot 23 jaar is de huurprijs hoger dan volgens Nibud ‘verantwoord’ is. Dit geldt voor
bijna 80% van deze groep, ongeacht of ze een uitkering ontvangen of een arbeidsinkomen hebben.
Naast de jonge huishoudens zijn het vooral de grotere huishoudens met een minimum inkomen voor
huurtoeslag die volgende de methodiek van het Nibud te maken hebben met een ‘niet verantwoorde’
huurlast. Grotere huishoudens slagen veelal in grotere huurwoningen. De huurprijs van deze woningen
is relatief hoger.
Bij het bepalen van de betaalbaarheid gaat het Nibud uit van gemiddelde benodigde bedragen per type
huishouden. Aangezien de uitgaven aan energie bij woningen met een goed energielabel lager zijn,
wordt door corporaties bij de toewijzing soms rekening gehouden met de energetische kwaliteit van de
woningen. Uit figuur 53 blijkt dat slechts bij een beperkt deel van de ‘niet-verantwoorde’ toewijzingen
sprake is van zowel een goed energielabel als een beperkte overschrijding van het budget voor wonen.
Figuur 53
Tekort aan budget voor wonen bij ‘niet-verantwoorde’ toewijzingen aan minima (o.b.v. Nibud
basisuitgaven2013), uitgesplitst naar energielabel van de woning
0
40
60
80
100
120
140
160
label A
€0-€10 tekort
label B
€10-€25 tekort
label C
€25-€50 tekort
label D
€50-€100 tekort
label E, F, G
onbekend
52
20
>€100 tekort
BIJLAGE
A
Begrippenlijst
Aanbiedingsgraad
Het gemiddeld aantal keren dat een woning wordt aangeboden, inclusief de geslaagde aanbieding.
BBSH-doelgroep
Indeling van huishoudens naar inkomen, leeftijd en huishoudomvang volgens de huurtoeslag-criteria.
Indien één van deze kenmerken ontbreekt wordt een woningzoekende ingedeeld als “niet in te delen”.
Voor de grenswaarden zie ‘Inkomensgrenzen’ in deze bijlage.
Doorstromers
Wanneer een geslaagde woningzoekende een zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de
groep doorstromers. Een zelfstandige woonruimte is een huur- of koopwoning met een eigen voordeur
en eigen voorzieningen. ‘Doorstromers na echtscheiding’ tellen ook als doorstromer, ook als ze van
buiten Haaglanden komen.
Geslaagde woningzoekenden
Woningzoekenden die daadwerkelijk in een jaar een woning huren worden gerekend tot de geslaagde
woningzoekenden. Het aantal geslaagde woningzoekenden is gelijk aan het aantal verhuringen.
Huurgrenzen
Indeling van huren volgens de criteria in de Huurtoeslagwet. De grenzen zijn in onderstaande tabel
weergegeven.
huurgrenzen
kwaliteitskortingsgrens
aftoppingsgrens (1-2 personen)
2010
2011
2012
2013
2014
€ 357,37
€ 361,66
€ 366,37
€ 374,44
€ 389,05
€ 511,50
€ 517,64
€ 524,37
€ 535,91
€ 556,82
aftoppingsgrens (3 en meer personen)
€ 548,18
€ 554,76
€ 561,98
€ 574,35
€ 596,75
liberaliseringsgrens
€ 647,53
€ 652,52
€ 664,66
€ 681,02
€ 699,48
Bij zogenaamde Te Woon woningen is uitgegaan van de markthuur in WBS, bij de overige huurwoningen
is de subsidiabele huur gebruikt.
Inkomensgrenzen
In de eerste tabel zijn de grenswaarden voor minima (uit de huurtoeslagtabel) opgenomen. De
inkomensgrenzen voor de doelgroep (BBSH-doelgroep) zijn in de tweede tabel weergegeven. De derde
tabel geeft de grenswaarden voor de (lage) middeninkomens. In de vierde tabel staat de inkomensgrens
voor de Europa-doelgroep. Vanaf 2011 wordt gewerkt met de fiscale jaarinkomens. In de rapportages
worden de inkomens gerelateerd aan de datum van huuringang, bij de toewijzing op basis van datum
van de reactie.
53
AANBODRAPPORTAGE 2013
Inkomensgrenzen minima
eenpersoons tot 65 jaar
2010
2011
2012
2013
2014
€ 15.250
€ 15.500
€ 15.650
€ 14.875
€ 15.025
eenpersoons vanaf 65 jaar
€ 15.700
€ 15.900
€ 16.075
€ 16.250
€ 16.425
meerpersoons tot 65 jaar
€ 19.675
€ 20.050
€ 20.225
€ 19.200
€ 19.400
meerpersoons vanaf 65 jaar
€ 21.125
€ 21.425
€ 21.625
€ 21.775
€ 22.025
Inkomensgrenzen BBSH-doelgroep
2010
2011
2012
2013
2014
eenpersoons tot 65 jaar
€ 21.450
€ 21.625
€ 22.025
€ 21.025
€ 21.600
eenpersoons vanaf 65 jaar
€ 20.200
€ 20.325
€ 20.675
€ 21.100
€ 21.600
meerpersoons tot 65 jaar
€ 29.125
€ 29.350
€ 29.900
€ 28.550
€ 29.325
meerpersoons vanaf 65 jaar
€ 27.575
€ 27.750
€ 28.225
€ 28.725
€ 29.400
2010
2011
2012
2013
2014
eenpersoons tot 65 jaar
€ 32.175
€ 32.438
€ 33.038
€ 31.538
€ 32.400
eenpersoons vanaf 65 jaar
€ 30.300
€ 30.488
€ 31.013
€ 31.650
€ 32.400
meerpersoons tot 65 jaar
€ 43.688
€ 44.025
€ 44.850
€ 42.825
€ 43.988
meerpersoons vanaf 65 jaar
€ 41.363
€ 41.625
€ 42.338
€ 43.088
€ 44.100
2010
2011
2012
2013
2014
€ 33.000
€ 33.614
€ 34.085
€ 34.229
€ 34.678
Inkomensgrenzen middeninkomens
Inkomensgrens Europa
Europagrens
Inkomensgrens labeling
labelingsgrens eenpersoons
2010
2011
2012
2013
2014
€ 25.000
€ 25.400
€ 25.800
€ 25.900
€ 26.600
Inschrijfduur of wachtduur
De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de
(zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.
Lokale beleidsruimte
In het kader van de 15% lokale beleidsruimte worden bij de reguliere (geadverteerde)
woonruimteverdeling de navolgende categorieën onderscheiden.
1.
Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die een eengezinswoning van een
aangesloten corporatie achterlaten met een huur lager dan de huurprijsgrens en verhuizen
naar een woning die geen een eengezinswoning met een huur lager dan de vrije sector grens
is.
2.
Voorrang voor doorstromers die in de gemeente een goedkope woning van een corporatie
achterlaten en reageren op een eengezinswoning in de vrije sector of op overige woningtypes
die niet goedkoop zijn.
In Zoetermeer wordt een woning met een kale huur lager dan € 358 (prijspeil 2013) beschouwd
als een goedkope woning
3.
Voorrang voor doorstromers en starters uit aangewezen wijken bij verhuizing binnen die wijk.
Dit betreft in Wassenaar de wijken Kerkehout en Zijlwatering/Nieuw Rijksdorp en in
Leidschendam betreft het Stompwijk en Duivenvoorde/Prinsenhof
4.
Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die bij verhuizing een corporatiewoning onder
de huurprijsgrens achterlaten.
5a. Jongeren onder 23 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning
tot 23 jaar.
5b. Jongeren onder 27 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot
27 jaar
5c.
55-plussers, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60of 65-plussers -en aan de betreffende minimale leeftijdseis voldoen.
54
5d. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde
woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een corporatiewoning achterlaten
5e. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde
woning voor 55-, 60- of 65-plussers (corporatiewoning achterlaten NIET verplicht).
5f.
65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde
woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een eengezinswoning van een corporatie achterlaten.
6.
Voorrang voor doorstromers met maximale huishoudgrootte van 3 en die een corporatie
woning van >=80m2 en minimaal 5 kamers onder de vrije sectorgrens binnen de gemeente
achterlaten en in die gemeente verhuizen naar een woning kleiner dan 80m2.
7.
Voorrang voor 65-plussers binnen de gemeente wanneer ze reageren op een nieteengezinswoning en een corporatiewoning achterlaten.
Of ze in een gemeente worden toegepast en in welke mate is te zien in diverse tabellen (zoals tabel 3.4).
In Den Haag heeft men afgesproken ook directiebesluiten tot de lokale beleidsruimte te rekenen. In
Zoetermeer geldt dat voor directiebesluiten, doorschuivingen en groepswonen.
Lijstwoningen
De ‘lijstwoningen’ zijn de voor 2005 gebouwde woningen door de corporaties Staedion SWY, Rondom
Wonen en WoonInvest in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens, die niet
meetellen bij de vaststelling van de 70% (zie Jaarmonitor tabel 2.1).
Middeninkomens
Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep. Tot deze groep behoren de
huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grenzen en anderhalf maal de BBSH-doelgroep.
Minima (huurtoeslagtabel)
Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep.
Niet-reguliere toewijzing
Een niet-reguliere verhuring is een verhuring waarbij er geen advertentie geplaatst is. Dit betekent dus
dat ‘direct te huur’, ‘leefstijlexperiment’ en ‘groepsadvertenties’ reguliere verhuringen zijn.
Reagerende woningzoekenden
Voor de telling van het aantal reagerende woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een (half)
jaar (op basis van datum van huuringang) als uitgangspunt genomen. Op basis van de goede reacties
op alle advertenties ten behoeve van de betreffende verhuring die woningzoekenden hebben
ingestuurd, wordt nagegaan hoeveel reagerende woningzoekenden op het verhuurde aanbod hebben
gereageerd.
Reacties
Het gemiddeld aantal reacties op een woningadvertentie dat op de sluitingsdatum van de editie voldoen
aan de in de advertentie gestelde eisen. De reacties met een foutindicatie worden buiten beschouwing
gelaten. Reacties op nieuwbouwadvertenties worden eveneens buiten beschouwing gelaten.
Slaagkans (reële)
De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden
dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de
woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Bij het berekenen
van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel
55
AANBODRAPPORTAGE 2013
meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal
meetellen.
Slaagkansberekening (reële slaagkans)
( geslaagde kandidaten / (reagerende woningzoekenden+bemiddelde woningzoekenden zonder
reactie ) x 100 = reële slaagkans
Starters
Indien een geslaagde woningzoekende geen zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de
groep starters. Het kan bijvoorbeeld gaan om iemand die bij zijn/haar ouders woont, bij iemand inwoont
of op kamers woont. Doorstromers na echtscheiding worden als doorstromers meegeteld, ook al laten
ze geen zelfstandige woonruimte achter.
Te Woon
Woonbron biedt een deel van haar woningen Te Woon aan. Dit betekent dat de kandidaat zelf kan
kiezen of hij wil huren of kopen. Daarbij zijn er twee verschillende huurvormen: ‘gewoon huren’ (waarbij
de hoogte van de huur afhankelijk is van het inkomen) en huurvast. Daarnaast zijn er twee koopvormen:
Koopgarant en Koopcomfort. In de advertentie staan richtprijzen voor Koopgarant en Koopcomfort en de
huurprijzen: de hoge huurprijs geldt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 per 1-1-2012) de
lage huurprijs voor huishoudens die kunnen aantonen over een lager inkomen te beschikken. De huren
voor huurvast staan niet vermeld. Te Woon woningen worden zonder passendheidseisen aangeboden,
dat betekent dat iedereen ongeacht inkomen en huishoudgrootte kan reageren. Tevens wordt de
volgorde van kandidaten bepaald door loting.
Urgentie (aan en via)
Bij regulier (dus via een advertentie) aangeboden woningen is de sluitingsdatum van de urgentie en de
geldigheidstermijn van de urgentie tezamen met het zoekprofiel maatgevend voor het al dan niet via
urgentie verkrijgen van een woning. Omdat bij bemiddelingen niet duidelijk is wat de reactiedatum is
wordt daar een verhuring met een huuringangsdatum die binnen een termijn van 90 dagen na de
afloopdatum van de urgentie nog als via urgentie toegewezen beschouwd. Ook hier wordt rekening
gehouden met het zoekprofiel.
Bij verhuringen aan urgenten wordt niet gelet op het zoekprofiel en worden verhuringen met huuringang
binnen de termijn van de urgentie ook meegenomen. Uiteraard vallen alle toewijzingen via urgentie ook
onder de categorie toewijzing “aan urgenten”.
Verhuringen
Betreft het aantal verhuurde woningen in de onderzochte periode, op basis van de datum van
huuringang. De verhuringen in de rapportage hebben betrekking op de verhuringen van de sociale
verhuurders die bij de SVH zijn aangesloten. Het aantal verhuringen is gelijk aan het aantal geslaagde
woningzoekenden. Naamswijzigingen en omzettingen van tijdelijke naar reguliere huurcontracten die
verantwoord zijn in WBS, worden niet meegeteld bij de verhuringen.
Voorrangskandidaten (zie ook urgentie)
Voorrangskandidaten zijn woningzoekenden die een voorrangspositie innemen om medische, sociale of
andere dringende redenen.
56
Wachtduur (=zuivere inschrijfduur)
De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de
(zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.
Wachtrij
Aantal zoekers gedeeld door het aantal geslaagde woningzoekers. Ook wel bekend als de “omgekeerde
slaagkans”.
Weigeringen
Woningzoekenden kunnen aangeboden woningen weigeren. Dit kan te maken hebben met bijvoorbeeld
kenmerken van de woning of van de buurt. Ook de verhuurder kan een woning bij nader inzien weigeren
te verhuren.
In de rapportage wordt uitgegaan van het netto aantal weigeringen, tenzij is vermeld dat het om de
bruto-weigeringen gaat. De netto-weigeringen worden op basis van de bruto-weigeringen berekend
met dien verstande dat weigeringen van mensen met een hoger rangnummer dan degene die de
woning heeft geaccepteerd buiten beschouwing worden gelaten. In de rapportages over 2009 en
voorgaande jaren is altijd van bruto-weigeringen gebruik gemaakt.
Woninglabeling
Bij advertenties kunnen voorwaarden worden toegevoegd. Woningen kunnen worden gelabeld naar
inkomen, aantal verhuizende personen en leeftijd.
Woonduur doorstromers
Het aantal jaren dat een doorstromer op het laatste woonadres heeft gewoond.
Woon-/inschrijfduur
Voor starters die zich inschrijven is de inschrijfdatum de start van de woon-/inschrijfduur. Bij
doorstromers die zich na 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – maximaal 4
jaar extra inschrijvingsduur op basis van het aantal jaren woonduur gedeeld door 3 meegeteld. Bij
doorstromers die zich vóór 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – de
inschrijvingsduur bepaald door bij de inschrijvingsdatum 1/3 van de totale woonduur (in de huidige
woning) op te tellen zonder maximum.
Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het
moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de
woonduur eerst te delen door 3).
57

WRV Schema - De Alliantie

Nieuw woonruimteverdeelsysteem op komst

Steven Kromhout

hoe kom ik aan een woning? - Woningbouwvereniging Hoek van

YouthStart certificatie CLW VTI Oostende 2014

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

Stagiaire Inkoop

Figurenlijst (74 kB, 10 januari 2013)

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Gewijzigde figuur quotumpad warmte