ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen 2e kwartaal 2014 De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2 Inhoudsopgave 1 2 Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 5 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 13 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 13 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 14 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14 4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16 4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17 4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 17 4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster........................................................................................... 19 3 1 Samenvatting Het aantal transacties is ook in het tweede kwartaal sterk toegenomen in vergelijking met dezelfde periode 2013. Er zijn meer dan 41% woningen meer verkocht. Hetzelfde percentage is gerealiseerd in het 1e kwartaal, zodat we in het eerste halfjaar 40% meer transacties hebben dan vorig jaar na een halfjaar. De markt beweegt dus duidelijk in opwaartse richting. In het tweede kwartaal van 2014 zijn door NVM-makelaars 29.216 woningen verkocht (naar schatting 39.000 in de totale markt). Het aantal transacties op jaarbasis bij NVM-makelaars is voor het eerst in jaren weer uitgekomen boven de 100.000 met 102.600 woningen. In de totale markt waren dat er naar schatting 137.500. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is voor het derde opeenvolgende kwartaal toegenomen, in vergelijking met een kwartaal eerder stegen de prijzen met 1,7%. In vergelijking met een jaar eerder liggen de prijzen nu 3,5% hoger. Ook de vierkante meterprijs is behoorlijk hoger dan een jaar eerder, namelijk 2,8%. De woningtypen profiteren niet allemaal in gelijke mate van het herstel. Het prijsherstel van vrijstaande woningen is vooralsnog minder sterk dan dat van appartementen. De looptijd van verkochte woningen is dit kwartaal sterk gedaald en bedraagt 135 dagen. Het aantal intrekkingen is sinds het begin van de crisis niet zo laag geweest. Iets minder dan 10.000 woningen. Dat is een afname van bijna 11% in vergelijking met vorig jaar. Het aantal intrekkingen op jaarbasis is dalende, hetgeen duidt op een toename van het vertrouwen van consumenten. De intrekquote is 5,1%. Bij de NVM stonden 156.647 woningen halverwege het tweede kwartaal 2014 in aanbod. Dat zijn er zo’n duizend meer dan een kwartaal eerder, maar bijna 8% minder dan een jaar geleden. In de totale markt stonden naar schatting 210.000 bestaande koopwoningen in aanbod. De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het tweede kwartaal 2014 met 0,6% gedaald in vergelijking met vorig kwartaal. De vraagprijs is 1,9% lager dan een jaar eerder. De vraagprijzen zijn nu al 5 jaren achtereenvolgend aan het dalen. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,1%. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 402 dagen te koop. Dat betekent voor het eerst in 3 jaar tijd een daling. 52% van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. Opvallend is de toename van het percentage kortlopend aanbod in het totale aanbod als gevolg van de instroom van veel nieuw aanbod. 55% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan. Nog maar een derde van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is verkocht na tenminste één prijswijziging. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs is opnieuw sterk gedaald, tot 6,2%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs daalde ook, tot 4,9%. Een potentiële koper kon in het tweede kwartaal 2014 kiezen uit ruim 16 woningen. De verkoopquote is opnieuw toegenomen, nu tot 13,2%. Zowel de verkoopquote van oud aanbod als die van nieuw aanbod, is behoorlijk toegenomen. Wel is de verkoopquote van nieuw aanbod flink hoger dan die van het oude aanbod. De instroomquote is met 26% hoger dan een jaar eerder. Er is een definitieve trendbreuk in de toestroom van het nieuwe aanbod. De dalende trend die sinds eind 2011 inzette is voorbij. 4 2 Transacties Aantal verkochte woningen (NVM) 20.666 30.000 24.336 35.000 25.000 29.216 2.1 Aantal Verkopen In het tweede kwartaal van 2014 zijn door NVM-makelaars 29.216 woningen verkocht. Dat is het hoogste aantal verkopen sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008. Toen werden er nog ruim 32 duizend woningen door NVM-makelaars verkocht. In de totale markt zijn het afgelopen kwartaal naar schatting 39 duizend woningen verkocht. Het appartement wordt naar verhouding het meest verkocht, 30,4%, gevolgd door het type tussenwoning met 27,8%. Hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen kennen een aandeel van respectievelijk 14,1%, 14,6% en 13,2%. Het definitieve aantal verkopen voor het 1e kwartaal 2014 is uitgekomen op 24.336. De NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van 24.360 verkochte woningen door NVM-makelaars. 20.000 15.000 10.000 5.000 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0 Bron: NVM 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het tweede kwartaal van 2014 laat een krachtige ontwikkeling van het aantal transacties zien. Er zijn 20,1% meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2014. Nu is het tweede kwartaal vrijwel altijd qua aantal verkopen een beter kwartaal dan het eerste, gemiddeld over de afgelopen tien jaar werden er in een tweede kwartaal ruim 14% meer woningen verkocht. Nu zijn dat er met 20,1% dus beduidend meer. De stijging in woningverkopen was het kleinst voor hoek- (18,6%) en tussenwoningen (19,6%) en het grootst voor 2-onder-1-kapwoningen (20,0%) en vrijstaande woningen (23,3%). 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een stijging van de verkoopaantallen van liefst 41,4%. Het eerste kwartaal van 2014 liet ook al een dergelijke stijging zien ten opzichte van een jaar eerder. Dat laat zien dat de woningverkopen snel uit het dal van begin 2013 klimmen, en van een eenmalige uitschieter geen sprake is. Voor alle woningtypen geldt deze enorme stijging in verkoopaantallen. Tussenwoningen en hoekwoningen stijgen met 34,4% en 37,3% nog het minst hard, terwijl van 2-onder-1-kapwoningen de aantallen met maar liefst 47,8% zijn toegenomen. 5 Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal (NVM) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Bron: NVM 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 0 Hoekwoning Vrijstaande woning Aantal transacties op jaarbasis (NVM) 94.027 105.000 100.000 82.090 95.000 102.577 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal transacties bij NVM-makelaars schiet op jaarbasis weer door de 100 duizend heen. Dat is in de afgelopen 5 jaar niet meer voorgekomen. Er zijn in de afgelopen 4 kwartalen tezamen 102.577 woningen verkocht. In de totale markt gaat het naar schatting om 137.500 verkochte woningen op jaarbasis. Onderstaande grafiek toont dat de stijging in de afgelopen twee kwartalen van 2014 harder was dan in de kwartalen ervoor. Tegelijkertijd dient vermeld te worden dat de verkoopaantallen van voor de crisis (150 duizend op jaarbasis bij NVM-makelaars, 200 duizend voor de totale woningmarkt) nog ver weg zijn. 90.000 85.000 80.000 75.000 70.000 Bron: NVM 6 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 60.000 2009-2 65.000 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat als verkocht onder voorbehoud wordt geregistreerd ligt in het eerste halfjaar van 2014 ruim boven het aantal dat op basis van de seizoenstrend over de afgelopen jaren verwacht zou mogen worden. Onderstaande grafiek laat zien dat het tweede kwartaal zelfs een stuk positiever was dan op basis van de bijgestelde voorspelling verwacht mocht worden. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 3000 Nieuwe hypotheekregels Woonakkoord 2500 2000 1500 Lenteakkoord Banken houden vast aan 106% Verkiezingen Woonakkoord door 1e kamer 1000 Aantreden kabinet Rutte II 2014-25 2014-21 2014-17 2014-13 2014-9 2014-5 2014-1 2013-49 2013-45 2013-41 2013-37 2013-33 2013-29 2013-25 2013-21 2013-17 2013-9 2013-13 2013-5 2013-1 2012-49 2012-45 2012-41 2012-37 2012-33 2012-29 2012-25 2012-21 2012-17 2012-9 2012-13 2012-1 2012-5 = NVM openhuizen dag 500 Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen ‘terugdraaien’. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het meest recente kwartaal is de trendlijn gebaseerd op de door het door NVM voorspelde aantal transacties in het 2e kwartaal en de seizoenstrend (hier is de trendlijn groen gekleurd). 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal uitgekomen op 215 duizend euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 334 duizend euro, een appartement voor 170 duizend euro. De definitieve prijs voor het 1e kwartaal 2014 is uitgekomen op 210 duizend euro, waar het voorlopige cijfer dat vorig kwartaal werd gepresenteerd nog 209 duizend euro vermeldde. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 14,9% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. De duurdere woningtypen, 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen zijn het hardst in prijs gedaald met 17,4% en 21,9%. Tussenwoningen (-14,3%) en vooral appartementen (-10,8%) daalden veel minder sterk in prijs. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijzen van verkochte woningen zijn in het tweede kwartaal van 2014 met 1,7% toegenomen in vergelijking met het eerste kwartaal. Het is het derde kwartaal op rij dat de kwartaal-op-kwartaal 7 prijsstijging een positief cijfer vertoont. De relatie tussen een stijging van het aantal transacties en een stijging van de transactieprijs is duidelijk aanwezig. De prijzen van hoekwoningen zijn met 0,3% nauwelijks gestegen, die van appartementen met 2,9% des te meer. 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder Na een periode van meer dan drie jaar is de prijsdaling ten einde. Voor het tweede kwartaal op rij is sprake van een stijging van de transactieprijs ten opzichte van een jaar eerder, en de stijging is ook weer groter dan het vorige kwartaal. De prijsontwikkeling van verkochte woningen komt uit op een stijging van 3,5%. Vrijstaande woningen is het enige type dat nog een prijsdaling laat zien (-0,4%). Vrijstaande woningen hebben ook de grootste daling laten zien en die is dus nog niet helemaal voorbij. Tussenwoningen, hoekwoningen en tweekappers stijgen met 3,1% tot 3,5%. Appartementen stijgen het snelst in prijs, met 5,7% ten opzichte van vorig jaar. Het appartementstype is het woningtype dat in de afgelopen jaren het minst hard in prijs is gedaald en laat nu dus ook weer het sterkste prijsherstel zien. Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% -1% -2% 2014-2 2013-4 2013-2 2012-4 2012-2 2011-4 2011-2 2010-4 2010-2 2009-4 2009-2 2008-4 2008-2 2007-4 2007-2 2006-4 2006-2 2005-4 2005-2 2004-4 -4% 2004-2 -3% Bron: NVM De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. De vierkante meterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 2e kwartaal van 2014 uit op 1.956 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen het laagst (1.730 euro) en die van appartementen het hoogst (2.205 euro). 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is in vergelijking met het 1e kwartaal 2014 met 1,8% toegenomen. Alle woningtypen laten een redelijk gelijke opwaartse trend zien: Vrijstaand scoort nog het minst (1,2%), appartementen het meest (2,4%). 8 M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% 2014-2 2013-4 2013-2 2012-4 2012-2 2011-4 2011-2 2010-4 2010-2 2009-4 2009-2 2008-4 2008-2 2007-4 2007-2 2006-4 2006-2 2005-4 2005-2 2004-4 -2% 2004-2 -1% -3% -4% Bron: NVM 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijsontwikkeling per vierkante meter is altijd iets minder volatiel dan de ‘gewone’ prijsontwikkeling. Dat komt omdat de vierkante meter prijsontwikkeling corrigeert voor de grootte van de verkochte woningen. Ook in het 2e kwartaal van 2014 is dit het geval. Waar de gewone prijsontwikkeling een plus van 3,5% noteert, laat de vierkante meterprijsontwikkeling een kleinere stijging van 2,8% zien. Voor de vierkante meterprijsontwikkeling geldt dat alle woningtypen een prijsstijging laten zien, waarbij de vrijstaande woning wel het meest achterblijft: 0,9% in de plus. Appartementen (3,4%) en hoekwoningen (3,5%) stijgen het hardst. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het tweede kwartaal hard omlaag gegaan en bedraagt gemiddeld 135 dagen (4,5 maand). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 86 dagen. Een gemiddelde verkooptijd van minder dan drie maanden is in de afgelopen vijf jaar voor tussenwoningen niet meer voorgekomen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 136 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 250 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder De verkooptijden zijn dit kwartaal zoals eerder vermeld hard omlaag gegaan. Gemiddeld bedraagt de daling 20,6% ten opzichte van vorig jaar. Er zijn opvallende verschillen te noteren tussen de verschillende woningtypen. Vrijstaande woningen worden niet sneller verkocht dan een jaar eerder, de verkooptijd loopt gecorrigeerd voor locatie zelfs nog iets op (0,6%). De verkooptijd van appartementen daalt wel, maar nog niet zo hard als die voor de overige typen. Hoekwoningen en tweekappers noteren een daling van 23,8% en 23,1%, terwijl voor tussenwoningen de verkooptijd zelfs met meer dan een derde gedaald is: 35,4%. 9 160 176 Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) 200 135 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0 Bron: NVM 2.5 Marktstemming(sindicator) In het 2e kwartaal 2014 is voor een totaal van 6,9 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Omdat zowel het aantal verkopen als de prijzen ten opzichte van het vorige kwartaal zijn gestegen, stijgt ook de marktstemmingsindicator. Het totale geldvolume ligt 22,8% hoger dan in het eerste kwartaal van 2014. Met de verkoop van appartementen is het meeste geld gemoeid, 1,7 miljard euro. Dat is 22,4%, ofwel ruim 300 miljoen euro meer dan vorig kwartaal. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder Vergeleken met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren van de verschillende woningtypen flink hoger. Wisselend van 41,7% stijging voor vrijstaande woningen tot een stijging van 54,6% voor appartementen. De totale som van de verkoopprijzen ligt 47,8% hoger dan in het 1e kwartaal van 2013. Het gaat dan om een totale som van 2,2 miljard euro. 2.6 Intrekkingen Het aantrekken van de markt vertaalt zich ook in een afname van het aantal intrekkingen. Verkopers krijgen meer vertrouwen in hun verkoopkansen. In het tweede kwartaal 2014 zijn net iets minder dan 10 duizend woningen ingetrokken, waarvan een deel verhuurd is. Dat is het laagste aantal sinds het vierde kwartaal van 2008, toen de crisis net begonnen was. Er zijn 11% minder woningen ingetrokken in vergelijking met het 2e kwartaal een jaar geleden. Opvallend is dat bij de vrijstaande woningen deze terugloop in het aantal intrekkingen nog niet zichtbaar is. Het aantal vrijstaande woningen, dat teruggetrokken is van de woningmarkt, is zelfs nog licht toegenomen in vergelijking met een jaar terug. Ook bij de 2-onder-1-kapwoningen is de daling van het aantal intrekkingen minder groot dan gemiddeld, slechts 4,5%. Verkopers in het duurdere segment hebben blijkbaar nog weinig gemerkt van het herstel op de woningmarkt. De andere woningtypen kennen dalingspercentages tussen de 14% en 17%. 10 De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) is in het tweede kwartaal 2014 met 5,1% een half procentpunt lager dan die van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De intrekquote van de duurdere woningtypen is in vergelijking met een jaar eerder nauwelijks gedaald, de daling komt vooral op het conto van de goedkopere woningtypen. Op jaarbasis zijn door NVM-makelaars nu 44.400 woningen van de markt genomen. Halverwege 2012 waren dat 53.800 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. Intrekquote naar woningtype 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Bron: NVM 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0% Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het tweede kwartaal 2014 (de peildatum voor het aanbod) stonden 156.647 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 210 duizend woningen in aanbod. Het appartement is nog steeds het meest in het aanbod voorkomende woningtype met 29,1%. Het aandeel van het appartement is echter wel dalende, terwijl dat van vrijstaande woningen toeneemt. Dat aandeel bedraagt inmiddels 26,8%. 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het aanbod is in het afgelopen kwartaal beperkt toegenomen met slechts 0,7%. De toename is vooral het gevolg van de instroom van nieuw aanbod, dat het hoogste niveau in 2 jaar bereikte. Er kwamen dit kwartaal ruim 40,5 duizend bestaande koopwoningen in het aanbod bij. Daar staat het herstel van het aantal transacties en het minder aantal intrekkingen tegenover. Per saldo is hierdoor sprake van een kleine toename. Wat opvalt, is dat het aanbod bij appartementen juist daalde (met 0,6%), bij tussenwoningen zo goed als gelijk bleef (+0,2%), maar bij de vrijstaande woningen juist met 2,5% steeg. Bij de overige woningtypen is de toename van het aanbod gemiddeld. Het is het zesde opeenvolgende kwartaal dat het aanbod van appartementen is gedaald. 11 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0 Hoekwoning Vrijstaande woning 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Er staan halverwege het tweede kwartaal 7,8% minder woningen in het aanbod dan een jaar geleden. Alle woningtypen kenden op jaarbasis een daling van 8% of meer qua aantal woningen in het aanbod. De vrijstaande woning is de enige dissonant in het geheel. Het aanbod van de vrijstaande woning daalde met 0,7% maar zeer beperkt. Het is een teken dat de markt nog niet in die mate herstelt, dat het aanbod in alle segmenten dalende is. Het aanbod van tussenwoningen is in een jaar tijd het sterkst gedaald met 11,9%. Theoretisch gezien duurt het nu iets meer dan anderhalf jaar om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het tweede kwartaal van 2014 272 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 173 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 433 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van het aanbod dalen al een aantal jaren vrij gelijkmatig. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,1%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De daling van de vraagprijs van woningen in het aanbod is met 0,6% opnieuw beperkt, maar blijft wel dalen. De vraagprijs daalt in vergelijking met een kwartaal eerder nu wel 5 jaar op rij. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. Met name de daling van de vraagprijs van appartementen, 1,1% eraf in een kwartaal tijd, is opvallend. Alle andere woningtypen daalden qua vraagprijs beperkt met percentages tussen 0,2% en 0,5%. Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 -1,5% 2009-2 -1,0% Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 1,9% gedaald. Dat is nog maar de helft van de daling die de vraagprijzen op het dieptepunt voor de kiezen kregen. Voor het vierde opeenvolgende kwartaal is de jaar-op-jaar ontwikkeling minder groot dan het kwartaal ervoor, maar dus nog wel steeds dalend. Het punt dat vraagprijzen weer toe gaan nemen is daarmee voorlopig nog niet bereikt. Ook op jaarbasis is de daling van de vraagprijzen van appartementen het sterkst (-2,9%). Die van de hoekwoning is met -0,8% het minst sterk. De andere woningtypen daalden tussen de 1,3% en 1,7% in vraagprijs in een jaar tijd. Met uitzondering van het appartement is bij alle woningtypen de daling van de vraagprijs op jaarbasis kleiner dan het kwartaal ervoor op jaarbasis is gemeten. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het tweede kwartaal 2014 staat een woning in het aanbod gemiddeld 402 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 502 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 306 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder Voor het eerst in drie jaar is de looptijd van het aanbod gedaald in vergelijking met een kwartaal eerder en wel met 37 dagen. De 402 dagen, die woningen gemiddeld te koop staan, zijn vergelijk13 baar met de 399 dagen, die in het 2e kwartaal van 2013 werden genoteerd. De daling van de looptijd van het aanbod is vooral te danken aan de toename van nieuwe instroom en dus woningen die nog maar kort op de markt staan. Bij alle woningtypen is in vergelijking met een kwartaal eerder de looptijd van het aanbod gedaald. Het sterkst was de daling bij de tussenwoningen (14,5%, gecorrigeerd voor regio). De afname van looptijd van het aanbod was bij de vrijstaande woningen het minst sterk, maar evenwel een afname. 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Voor het eerst sinds 2007 is het aandeel woningen in het aanbod, dat een jaar of langer te koop staat gedaald van 54% naar 52%. Dat is vooral ook het gevolg van de veel sterkere instroom, waardoor halverwege het 2e kwartaal ruim 21% van de woningen in het aanbod minder dan een kwartaal te koop staat. 12% 16% 17% 10% 2-3 jaar meer dan 3 jaar 8% 8% 7% 15% 11% 9% 9% 20% 16% 17% 25% 12% 13% 11% 21% 30% 14% 16% 15% 27% 23% 20% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM) 5% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen Bron: NVM Aanbod per 15 mei 2013 1 - 2 jaar Aanbod per 14 februari 2014 Aanbod per 15 mei 2014 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen Het aantal vraagprijsaanpassingen in het tweede kwartaal 2014 ligt duidelijk lager dan in de jaren ervoor. Naast het feit dat het aanbod daalt en er dus minder objecten zijn, waarvan de vraagprijs aangepast kan worden, zijn de lagere aantallen vooral het gevolg van de oplevende woningmarkt. Sinds het voorjaar van 2013 is deze opleving zichtbaar in het toenemende verschil tussen de vraagprijsaanpassingen in een bepaalde maand en die van dezelfde maand een jaar eerder. Het oplopende aantal vraagprijsaanpassingen in maart is het gevolg van de NVM Open Huizen Dag, die begin april plaatsvond. Door de opleving van de woningmarkt denken huishoudens in toenemende mate niet meer te hoeven zakken in prijs. Een deel van de verkopende huishoudens kan niet meer zakken met zijn vraagprijs. 14 Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 jan feb mrt Bron: NVM apr mei 2011 jun jul aug 2012 sep okt nov 2013 dec 2014 Meer dan de helft van de woningen in het aanbod heeft geen prijswijziging ondergaan (55%). Dit aandeel is sinds het vierde kwartaal van 2012 stijgende. Vlak voor de crisis had bijna 70% van het staande aanbod nog steeds de eerste vraagprijs (en dus nog geen aanpassing gehad). Het aandeel van de transacties dat een prijsaanpassing heeft gekend voor de verkoop, daalt inmiddels al meer dan een jaar. 34% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijsaanpassing gehad. Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing Bron: NVM 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 0% 2012-3 0 2012-2 5% 2012-1 10% 5.000 2011-4 10.000 2011-3 15% 2011-2 20% 15.000 2011-1 20.000 2010-4 25% 2010-3 30% 25.000 2010-2 30.000 2010-1 35% 2009-4 40% 35.000 2009-3 40.000 2009-2 45% 2009-1 50% 45.000 2008-4 50.000 Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. De oorzaak ligt hoogstwaarschijnlijk in het optredende herstel, waardoor huishoudens denken minder met de vraagprijs te hoeven dalen. De gemiddelde vraagprijsaanpassing voor een tussenwoning is met 4,2% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 6,4% het hoogst. 15 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is gedaald tot niveaus die doen denken aan het begin van de crisis. In iets meer dan een jaar tijd daalde het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil 10,7%, naar 6,2%. Een steeds groter deel van het woningaanbod komt tegen een scherpe vraagprijs in de markt en wordt uit de eerste vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is gedaald naar 4,9%. Het gat tussen de vraag-verkoopprijsverschillen van de oorspronkelijke en de laatste vraagprijs wordt steeds kleiner. Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 12% 10% 8% 6% 4% 2% verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs Bron: NVM 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0% verschil t.o.v. laatste vraagprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de transactieprijs is bij appartementen inmiddels gedaald tot 4,0%. Er is ook een toename zichtbaar van het aantal woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt. Landelijk wordt inmiddels 3,4% boven de vraagprijs verkocht, bij de appartementen is dit 5,2%. Verschil oorspronkelijke vraagprijs vs verkoopprijs 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Woningen totaal 16 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0% 4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3. Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 70 60 50 40 30 20 10 Bron: NVM 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0 Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal De krapte-indicator noteert in het tweede kwartaal zijn krapste waarde sinds 2010. De consument heeft gemiddeld keuze uit 16 woningen. Kopers, die in het tweede kwartaal van 2013 op zoek waren naar een woning hadden nog de keuze uit liefst 25 woningen. Het is het gevolg van zowel een dalend aanbod als een toename van het aantal transacties. De markt voor tussen- en hoekwoningen (respectievelijk keuze uit 11 en 13 woningen) behoort al enige tijd tot de krapste onder de woningtypen. Dat het met de vrijstaande woningen nog niet crescendo gaat, blijkt uit het feit dat de gemiddelde koper nog steeds de keuze heeft uit 33 woningen, wil hij een vrijstaande woning kopen. 4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd en wordt het verschil groter. Ook de verkoopquote is in het tweede kwartaal uitgekomen op het hoogste percentage sinds 2010 en bedraagt nu 14,2%. Zowel de verkoopquote van bestaand aanbod (13,2%) als van nieuw aanbod (18,3%) is toegenomen. De verkoopquotes van vrijstaande woningen zitten rond de 7 à 8%, terwijl die van tussenwoningen rond de 18% (bestaand) en 24% (nieuw aanbod) circuleren. Bij 17 alle woningtypen is sprake van herstel van verkoopquotes. De stijgende trend bij de verkoopquotes zijn een indicatie voor een oplevende woningmarkt. Duidelijk is dat nieuw aanbod veel populairder is dan het al aanwezige aanbod. Verkoopquotes 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Bron: NVM 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0% Verkoopquotes nieuw aanbod 4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 26%, een niveau dat we al meer dan 2 jaar niet gezien hebben. Het 2e kwartaal kende een grote instroom van nieuw aanbod van bestaande koopwoningen. Dit is ook positief nieuws voor de woningmarkt, want de grootste kans op verkoop hebben objecten in de eerste maanden op de markt. Er mag dus verwacht worden dat ook in het derde kwartaal het aantal transacties op niveau blijft. De dalende trend van het aantal woningen dat nieuw in aanbod komt, is nu wel definitief doorbroken. De consument lijkt het vertrouwen terug te winnen dat hij een goede kans heeft om te verkopen, wanneer hij nu zijn woning te koop zet. De instroomquote van tussenwoningen is in het 2e kwartaal uitgekomen op 35%. Instroomquote 40% 26% 35% 19% 19% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Bron: NVM 18 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 0% 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €) 300 250 200 150 100 50 mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 0 Bron: NVM, Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 19 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -10% 2006-1 2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 -8% Bron: NVM, CBS NVM CBS (2e kwartaal 2014 is geschat) NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal. 20
© Copyright 2024 ExpyDoc
