Collegebericht 2014-01 Juridische status van de 70

COLLEGEBERICHT AAN DE RAAD 2014-01
Van
Aan
Portefeuillehouder
: Burgemeester en Wethouders
: Gemeenteraad
: Wethouder B. Lubbinge
Reg. nr.
Datum
: 4580546
: 19-12-2013
ONDERWERP
Juridische status van de 70% draagvlakmeting
AANLEIDING
Vragen van SP over het project de Ganskuijl
BERICHT
Kernboodschap
De Alliantie handelt binnen de wettelijke kaders en conform de afspraken van het sociaal
statuut. Het burgerlijk wetboek is niet van toepassing omdat de huurovereenkomsten
worden beëindigd. In dit geval gelden de afspraken van het Sociaal Statuut, en dus is er
geen strijdigheid met een hogere regelgeving. De Alliantie hanteert hierbij de afspraak van
minimaal 70% draagvlak voor sloop en ingrijpende renovatie.
Toelichting
Formeel gelden de afspraken van het Sociaal Statuut voor alle sloop- en renovatie-ingrepen
in de gemeente Amersfoort voor de periode van 2006 tot 2011. De gemeente en de Alliantie
hebben afgesproken dat dit Sociaal Statuut van kracht blijft totdat er een nieuwe is
vastgesteld.
In het Sociaal Statuut is ten aanzien van het creëren van draagvlak onder huurders waarvan
de woning wordt gesloopt danwel wiens woning verdwijnt door samenvoeging van
woningen, het volgende opgenomen:
….Het gelijktijdig, en daardoor eenduidig, informeren van de betrokken
huurders(organisaties) is van groot belang voor de voortgang van het participatieproces.
Als er op deze wijze voldoende draagvlak is ontstaan, doen de verhuurder en gemeente
een principe-uitspraak sloop over de voorgenomen sloopplannen…. (hfst 2.1)
De vraag rijst wanneer is er voldoende draagvlak?
Bij de invulling van die vraag hanteert De Alliantie na overleg met de gemeente en VHB bij
sloop en ingrijpende renovatie 70% akkoord over woningen die een bouwkundige eenheid
vormen, zoals bedoeld in de wet met betrekking tot renovatie (in wettelijke zin). Dit is een
juridisch ruim begrip. Het gaat om een samenhang tussen woningen die voor de verhuurder
(redelijkerwijs) relevant is. Dat kan daadwerkelijk bouwkundig zijn, maar ook
administratief. Daarbij kan gedacht worden aan situaties waarin esthetische of financiële
voordelen behaald kunnen worden door een groep woningen als een geheel te zien.
Vanwege de samenhang van de investeringen van het sloop-nieuwbouw deel met het deel
van de ingrijpende renovatie bij het project de Ganskuijl is er sprake van een bouwkundige
eenheid.
Bij de verbeteraanpak van woningen aan de Ganskuijl-de Gasthuislaan gaat het deels om
sloop en vervanging door nieuwbouw en deels om ingrijpende renovatie. In beide gevallen
is het niet mogelijk om de huurder terug te laten keren in de bestaande woning. De
huurovereenkomsten worden beëindigd. De grondslag hiervoor is gelegen in de art. 7:271275 Burgerlijk Wetboek (BW). Met name artikel 7:274 BW is van belang omdat het de
limitatieve gronden voor opzegging bevat en in dit artikel in het derde lid, aanvullend op
de gronden genoemd in lid 1, is beschreven dat kort gezegd, de huur op grond van dringend
eigen gebruik mag worden beëindigd als renovatie van de woonruimte zonder beëindiging
van de huur niet mogelijk is.
Het Burgerlijk wetboek schrijft voor dat er in geval de verhuurder wil overgaan tot
renovatie met behoud van de huurovereenkomst, aan de huurder een redelijk
renovatievoorstel gedaan moet worden. Betreft het 10 of meer woningen die een
bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% van
de huurders daarmee instemt. Gevolg daarvan is dat het procesinitiatief wijzigt, in dat
geval zal de huurder die niet heeft ingestemd zich tot de rechter moeten wenden indien hij
wil proberen de renovatie voor hemzelf te voorkomen. Het burgerlijk wetboek voorziet niet
in een vergelijkbare regeling bij onderhoud en sloop zonder (vrijwel) identieke nieuwbouw,
zoals in bovengenoemd project aan de orde is. Dit hebben we daarom voor dergelijke
gevallen lokaal verankerd in het Sociaal Statuut.
VERVOLG
Op 17 december 2013 hebben wij een nieuw Sociaal Statuut (2014-2018) vastgesteld.
Daarin is de 70% akkoord bij sloopplannen expliciet opgenomen. Wij zullen u dit document
op na de officiële ondertekening doen toekomen.

Download Report