Collegebesluit - Gemeente Nijmegen

Collegevoorstel
Embargo tot week na besluitvorming
Onderwerp
Beslissing op bezwaar nav verzoek om planschade
Programma / Programmanummer
BW-nummer
Ruimte & Cultuurhistorie / 1031
D14.440851
Portefeuillehouder
J. van der Meer
Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Bij besluit van 14 oktober 2014 is besloten geen planschade uit keren
aan de bewoners van Zaligestraat 3. Zij hebben hiertegen bezwaar
gemaakt.
JZ20, Lonneke Vullings, 9326
Datum ambtelijk voorstel
10 maart 2014
Registratienummer
D14.440851
Ter besluitvorming door het college
1. De bezwaren ongegrond te verklaren,
2. Het besluit van 14 oktober 2013 (13.0012472) ongewijzigd in
stand te laten.
3. Brief aan bezwaarmaker vast te stellen.
Paraaf
akkoord
Datum
Paraaf
akkoord
Datum
L. Vullings JZ20
 Alleen ter besluitvorming door het College
Besluit B&W d.d. 25 maart 2014
 Conform advies
 Aanhouden
 Anders, nl.
nummer: 3.20
Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
zaligestraat 3 collegevoorstel.docx
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Door de bewoners van de Zaligestraat 3 is een verzoek om planschade ingediend als gevolg
van de vaststelling van het bestemmingsplan “Graaf Allardsingel”. Naar aanleiding van dit
verzoek is advies uitgebracht door een externe deskundige, TOG Nederland. Uit dit advies
blijkt dat er inderdaad sprake is van waardevermindering van de woning maar dat dit binnen
het eigen risico van 2% blijft. Er wordt dus niets uitgekeerd.
Door de bewoners is hiertegen bezwaar gemaakt.
2
Juridische aspecten
Bezwaarmaker kan in beroep tegen de beslissing op bezwaar.
3
Doelstelling
In het kader van de bezwarenprocedure dient een heroverwering van het besluit plaats te
vinden.
4
Argumenten
Door bezwaarmaker zijn , kort samengevat, de volgende bezwaren aangevoerd.
De WOZ-waarde staat niet in verhouding tot de waarde die de adviescommissie heeft
bepaald.
Bezwaarmaker is het niet eens met de stelling dat het sluiten van de aansluiting van de
Zaligestraat op de Graaf Allardsingel los staat van de planologische wijziging. De aansluiting
heeft altijd bestaan en na de bestemmingsplanwijziging niet meer. Men moet nu vele
kilometers omrijden via een route die daar niet geschikt voor is.
Er zijn op dit moment geen agrarische bedrijven aanwezig zodat daar ook geen overlast van
wordt ondervonden.
De schade is groter dan de adviescommissie stelt. Deze adviescommissie is niet
onafhankelijk. De gemeente zal voor een andere adviseur kiezen als deze veel
planschadeverzoeken honoreert. TOG Nederland heeft hiermee dus een tweeledige
opdracht.
Reactie op de bezwaren
Er is een verzoek om tegemoetkoming planschade gedaan als gevolg van de aanleg van het
wegenstelsel voor de Stadsbrug. Ter beoordeling van een verzoek om planschade dient een
externe adviseur te worden ingeschakeld. Voor dit verzoek was dat TOG Nederland.
Bezwaarmaker is van mening bent dat TOG Nederland niet onafhankelijk is nu de gemeente
hen niet meer als adviseur zal vragen als zij te veel planschadeverzoeken toewijzen.
Het is niet juist dat wij van een adviseur verwachten dat deze planschadeverzoeken afwijst.
Wij verwachten van een adviseur dat deze een objectief advies uitbrengt over de vraag of er
planschade vergoed dient te worden. Het bezwaar is op dit punt dan ook gegrond.
Bij een verzoek om planschade moet bekeken worden of er sprake is van een wijziging van
een planologisch regime waardoor de aanvrager in een nadeligere positie is komen te
verkeren en er schade is ontstaan. Indien er sprake is van schade moet er bekeken worden
of deze schade vergoed moet worden of dat de aanvrager deze schade zelf moet dragen.
Het bestemmingsplan “Buitengebied Dorp Lent” is vervangen door het bestemmingsplan
“Graaf Allardsingel”. Dit is een planologische wijziging. Er is een vergelijking gemaakt tussen
deze twee bestemmingsplannen. Bij deze vergelijking wordt gekeken wat er maximaal
mogelijk was onder het “oude” bestemmingsplan en wat er maximaal mogelijk is onder het”
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
nieuwe” bestemmingsplan. Daarbij is de feitelijke situatie niet van belang. Het kan namelijk zo
zijn dat het “oude “bestemmingsplan bepaalde ontwikkelingen mogelijk maakte die feitelijk
niet zijn gerealiseerd.
Als peildatum voor de schade wordt de datum dat het bestemmingsplan in werking treedt
gehanteerd, in dit geval 8 oktober 2009. Op deze datum kan er namelijk gebruik worden
gemaakt van het nieuwe bestemmingsplan en kan er schade ontstaan.
Door TOG Nederland is over deze vraag advies uitgebracht.
Het belangrijkste bezwaar voor bezwaarmaker is het feit dat er schade wordt geleden als
gevolg van de afsluiting van de aansluiting van de Zaligestraat op de Griftdijk Noord/Graaf
Allardsingel. Bezwaarmaker moet nu vele kilometers omrijden. De vraag is of deze afsluiting
het gevolg is van de regels die in het (oude en nieuwe) bestemmingsplan zijn opgenomen.
Beide bestemmingsplannen regelen niets over de vraag of de Zaligestraat wordt aangesloten
op de Griftdijk Noord/Graaf Allardsingel. De afsluiting had dus zowel onder het oude als het
nieuwe bestemmingsplan plaats kunnen vinden. De weg kan onder het nieuwe
bestemmingsplan ook weer open worden gesteld. Het betreft hier dus een verkeersmaatregel
die los van het bestemmingsplan is genomen. Op dit punt is het planologisch regime dan ook
niet ten nadele van bezwaarmaker gewijzigd. Voor zover er schade is als gevolg van de
afsluiting kan deze niet worden vergoed in het kader van planschade.
De WOZ-waarde komt niet overeen met de waarde die de adviseur heeft bepaald. Bij de
beoordeling van de waarde van een woning voor de WOZ of voor het bepalen van
planschade wordt gebruik gemaakt van andere criteria. Bij de beoordeling van de WOZwaarde wordt gekeken naar de feitelijke situatie ter plaatse. Op basis hiervan wordt de
waarde van de woning bepaald op dat moment. Bij een verzoek om planschade wordt
gekeken wat de waarde van een woning zou zijn geweest als er maximaal invulling was
gegeven aan het bestemmingsplan. Dit is vaak niet de feitelijke situatie. Het kan dus zo zijn
dat de WOZ waarde en de waarde genoemd in het planschadeadvies behoorlijk uit elkaar
liggen.
Er zijn geen andere redenen aangevoerd op grond waarvan de taxatie niet correct zou zijn.
In het bezwaarschrift wordt opgemerkt dat de motivering van de overlast onvoldoende is. Er
zijn nu geen agrarische bedrijven in de buurt en daar is dus ook geen overlast van.
In het advies is gekeken wat er maximaal mogelijk was op basis van het “oude”
bestemmingsplan “Buitengebied Dorp Lent”. Dit bestemmingsplan kende de o.a. bestemming
“Agrarische doeleinden” en “bedrijfsdoeleinden.” Uit de vergelijking blijkt dat er twee
agrarische bedrijven mogelijk waren, waarvan een intensieve veehouderij, bij een maximale
invulling van het oude bestemmingsplan. Dat deze bedrijven er feitelijk niet zitten doet niet ter
zake.
Uit het advies blijkt dat de waarde van de woning, als gevolg van de
bestemmingsplanwijziging, met €8000,- is afgenomen. Er is dus wel nadeel geleden van de
planologische wijziging. De wet geeft echter aan dat een waardedaling van 2% voor eigen
rekening moet blijven. Deze €8000,- blijft binnen deze 2%. Om deze reden wordt er geen
planschade uitgekeerd.
Wij zijn van mening dat het advies van TOG Nederland zorgvuldig tot stand is gekomen en
dat er een juiste afweging van feiten en omstandigheden heeft plaatsgevonden. De bezwaren
hebben ons geen reden gegeven om van dit advies af te wijken.
Wij verklaren de bezwaren dan ook ongegrond en laten het besluit van 14 oktober 2014 in
stand.
Collegevoorstel
Vervolgvel
3
5
Klimaat
Deze paragraaf is niet van toepassing
6
Financiën
Deze paragraaf is niet van toepassing
7
Participatie en Communicatie
Dit besluit dient een week na besluitdatum openbaar te worden gemaakt gelet op artikel 10
lid 2 onder f van de Wet openbaarheid van bestuur (het belang van bezwaarmaker om als
eerste kennis te kunnen nemen van het besluit)
8
Uitvoering en evaluatie
Deze paragraaf is niet van toepassing
9
Risico
Belanghebbenden kunnen in beroep gaan tegen dit besluit.
Bijlage(n):
Ter inzage:
beslissing op bezwaar gericht aan dhr/mevr. Aarns
advies TOG met diverse stukken

Download Report