ECONOMETRIE in ‘t kort, door Jacques THIEBAUT VAN ROYEN deze tekst is downloadbaar klik hier > http://www.fed-net.org/downloads/FED-net_Biblio_Econometrie_NL.pdf _____________________________________________________________________________________________ Of hoe de waarheid van één mens moet gecorrigeerd worden om tot de werke(n)lijkheid van meerderen te komen. … tot de realiteit herleid … door de ratio’s wat men “rationaliseren” noemt. 1 Laat-waarde ▼ de Later► A ZA B SE C IN the unique value de segmenten A = de ZAak D MA ◄de Nemer the ZERO-value B = in de SEctor C = INter-sectorieel D = MAcro-economie ▲ Neem-waarde ▼ Gezien met de ogen van de Later ► 2 P ◄ Gezien met de ogen van de Nemer3 ▲ Een object4 op zich, heeft geen enkele waarde … de waarde van een object is de waardering daarvan door een subject5 ___ de Prijs van een object is het snijpunt van de waarde(ring) van de later, met de waarde(ring) van de nemer. 1 Ratio = de reden, … door beredenering bekomen. De ratio’s dienen om achteraf mee te rekenen … en niet andersom. 2 De later-van-de-zaak, bijvoorbeeld de verkoper, die de zaak wil laten gaan … door verkoop, enz.. 3 De nemer-van-de-zaak, bijvoorbeeld de koper, die de zaak wil nemen … door koop, enz.. 4 Het object = de zaak. 5 Het subject = de mens … en zo zijn er minstens twee : de later en vooral de nemer. 1 Tussen droom en werkelijkheid liggen er vele wetten en andere ongemakken. Voor de geïnteresseerde in nog meer en dieper denken hierover, zie : http://www.fed-net.org/downloads/Waardering.pdf Gezien met de ogen van de later Eerst over het ene subject, zijnde de persoon van de later. Vergeet in geen enkele omstandigheid de natuurlijke drijfveren van de later (een subject) t.o.v. de zaak (het object) zijn : meer krijgen is beter dan minder krijgen minder moeten geven is beter dan meer moeten geven van een oud object uit het verleden, wil men altijd krijgen dat wat men nodig heeft voor een nieuw object in de toekomst. En daarna pas over het object, zijnde de zaak die men6 wil laten gaan. Gezien met de ogen van de nemer Eerst over het andere subject, zijnde de persoon van de nemer. Vergeet in geen enkele omstandigheid de natuurlijke drijfveren van de nemer (een subject) t.o.v. de zaak (het object) zijn : meer krijgen is beter dan minder krijgen minder moeten geven is beter dan meer moeten geven … ofte hoe de later en de nemer functioneren op een zelfde basis, maar net omgekeerd. als ik twee soortgelijke dingen kan krijgen (die deze als soortgelijk ervaart, percipieert) dan blijft er enkel de prijs die speelt … dus neem ik de goedkoopste van de twee. Vergist u in geen enkele omstandigheid : 1 EURO heeft niet dezelfde waarde voor iedereen Real riche people … They look after the pennies, because the pounds look after themselves En daarna pas over het object, zijnde de zaak die men wil nemen. 6 “Men” komt van “mens” … “men” is net zoals “de mens” de abstracte verzamelnaam naam van één of meerdere mens(en). 2 Eerst over de mens (subject), en daarna pas over de zaak (object) Het gaat er om, om een nemer tot reactie (reageren) te bewegen op het aanbod van de later. En dit op een correcte manier … er zijn ook andere manieren, maar daarvoor is hier geen plaats. Om een nemer voor de zaak te laten kiezen … om een mens te laten reageren : begint men met de AIDA-regel (de noemer) Attention (aandacht) > Interest (interesse) > Desire (verlangen) > Action (actie) respecteert men de VZW-regel (de teller) Vrijheid(sgevoel) > Zekerheid(sgevoel) > Waardering(sgevoel) en vooraleer men de mens tot een uitwendig reactie kan krijgen, moet men eerst de mens zichzelf kunnen laten overtuigen, om zelf tot een inwendige actie te willen overgaan, dus moet men eerst in die mens geraken = toegang krijgen tot die mens (dus ook tot de nemer) … en voor die toegang te krijgen zijn er slechts 5 toegangswegen, de 5 waarnemingszintuigen … hoe meer zintuigen men negeert, hoe minder toegang men krijgt … en hoe minder (re)actie Horen, Zien, Voelen, Ruiken en Smaken intern wetende dat iedere mens zichzelf activeert als reactie op een behoefte (om een pijn te stillen) Reële behoefte > Imaginaire behoefte > Opgedrongen behoefte > Drift wetende dat iedere mens zichzelf reageert op drie gedragslijnen Passief-Actief > Sentimenteel-Rationeel > Introvert-Extravert wetende dat ieder mens voor elke reactie (reageren) spontaan zoekt om de minste energie (tegenpijn) te moeten leveren Snel > Goed > Goedkoop ~ Snel > Gemakkelijk > Meer wetende dat ieder mens (subject) alzo zijn eigen waarde = zijn eigen waarheid intern opbouwt, de waarheid (intern) van een subject, de subjectieve waarheid die ver afwijkt van de object(ieve) werkelijkheid (wat echt werkt extern) … en als de waarheid niet werkt, dan komt men nooit tot de realiteit Waarheid > Werkelijkheid extern wetende dat ieder mens zijn eigen waarheid laat beïnvloeden door reactie op zijn waarneming van de waarheid van een andere mens … én de waarheid die de ene mens uitstraalt, wordt door de andere mens als een andere waarheid waargenomen én onthouden Projectie > Perceptie > Retentie Dus, een aanbod moet men eerst logisch beredeneren volgens de mens, alvorens men dit mathematisch kan berekenen. 3 Waarbij men uitsluitend moet trachten te denken zoals de nemer dit zou doen, en niet zoals men als later graag zelf denkt, en er daarbij vooral niet van uit gaan dat de nemer of wie anders dan ook, denkt en reageert zoals men zelf denkt of reageert. Om over na te denken : de hedendaagse mens heeft zijn instinct voor ruilwaarde verloren. Welk is het verschil tussen Waarden (O en I), Arabische Cijfers (0,1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), en Getallen (bijvoorbeeld 100.000) ? Waarom staat er op munten van vóór 1547 nooit een cijfer ? … en neen, toen waren er geen wisselkoersen voor het goud bekend, want er aren geen beursen en geen banken. 4 Er zijn altijd en overal 3 + 2 soorten kopers (nemers) Drie normale soorten 1. De substantie-koper … zoals ieder van ons die zijn eigen huis koopt Zijnde een subject dat een object nemen wil (koopt, enz.) als een bestaande entiteit, om die entiteit in natura zelf te bewonen/gebruiken … die voor geld … een rechtstreeks eigen genot wil verwerven. 2. De functionaliteit-koper … zoals de belegger Zijnde een subject dat een object nemen wil (koopt, enz.) als een bestaande entiteit, om die entiteit als kapitaal-belegging een rente te laten opbrengen om die entiteit niet in natura zelf te bewonen/gebruiken … die voor geld … een onrechtstreeks eigen genot wil verwerven. 3. De synergie-koper … zoals de bouwpromotor Zijnde een subject dat een object nemen wil (koopt, enz.) niet als een bestaande entiteit en niet voor eigen genot, maar als grondstof, om aan die grondstof eigen materiaal en eigen werk toe te voegen om alzo een andere, grotere, volgens hemzelf meer renderende, entiteit te fabriceren … die voor geld … een onderdeel van een andere eigen genot wil verwerven. Twee niet-normale soorten Ook Logica kent zijn grenzen, wat “onlogisch” genoemd wordt. Daar waar de menselijke “logica” haar grenzen bereikt, daar waar de O en de | waarden eindigen, daar begint het “onlogische” … Het onlogische waarvan bekend is dat dit zich veropenbaart in extremen : ofwel de opportunist, ofwel de witte merel. Dus nooit vergeten dat ook de “reden” zoals alles en iedereen (redenen, beredeneren, rekenen en berekenen) gepolariseerd is tussen twee extreme buitenkanten (daar waar het redelijke het onredelijke raakt) : aan de ene extreme kant : de opportunist en aan de andere extreme kant : de witte merel. 5 De opportunist : die wilt alles voor niets ~ De witte merel : die wilt iets voor alles. Beide extreme kanten hebben éénzelfde anti-WAARde, en dit is niet de waarde O of | van de eindigheid, maar dit is de anti-waarde van “de oneindigheid”. … van de ene soort de opportunist die “alles wilt voor niets” daarvan zijn er oneindig veel, maar die lossen meestal problemen met andere problemen op (dit noemt men gaten vullen met putten) … van de andere soort de witte merel die “iets wilt voor alles” daarvan zijn er oneindig weinig, maar die lossen uitzonderlijk problemen op (als regendruppels in een woestijn). Met andere woorden, op die manier onlogisch denken en hopen, lost niets op … of onredelijk zelden. 6 Eerst over de mens (subject), en daarna pas over de zaak (object) A. Er is de zaak op zich… stand-alone ZA De “zaak” op zich (het object) bestaat intern “én uit het materiële voorwerp én uit de immateriële voorwaarden”. ZA.1. Het materiële voorwerp 7 De zaak bestaat uit de materie waaruit het voorwerp zelf is opgebouwd , 8 … zijnde : de intrinsieke materialen + het werk. Waarbij men (de mens, het subject), begint met het in geld-bedrag uitdrukken, het berekenen, van de ruilwaarde van de aanwezige materiële componenten van het voorwerp, geld-bedrag welk de mens meteen én intuïtief gaat relativeren, corrigeren, herwaarderen, 9 met factoren van zijn intern aanvoelen van / de beweegredeneren, van dingen die dat geld-bedrag gaan verhogen of verlagen. ZA.2. De immateriële voorwaarden De zaak bestaat uit de immateriële voorwaarden, … zijnde de eisen en vereisten zoals aan het voorwerp zijn gekoppeld, naar aanleiding van een bepaalde (trans)actie vorm waartoe het voorwerp onder ogen wordt genomen. Gekoppeld, hetzij de “echte”, zoals door de wet, en/of de voorwaarden opgelegd door de later, en/of de vereisten verlangd door de nemer, ZA.3. hetzij de “onechte”, zoals de manier van voorstellen en/of waarnemen (de projectie > de perceptie). Waarbij men zijn waardering laat beïnvloeden, in meer(waarde) of in min(waarde), in verhouding van zijn nood/behoefte aan, of zijn verlangen/genot van, het object (de zaak), tot de (in)spanning die het subject daarvoor moet leveren, 10 de last die de mens daarvoor moet ondergaan, of die aan hem bespaard wordt . 7 De substantiële waarde van de materie [de materialen + het werk – de slijtage], verder bewerkt, gecorrigeerd, met de substantiële ratio van het immateriële. 8 De intrinsieke waarde. 9 Factoren waaraan men een factorwaarde tracht te geven. 10 De functionele ratio … soms verkeerdelijke de functionaliteitswaarde of functionele waarde genoemd. 7 De “zaak” bestaat extern “én in de ruimte én in de tijd”. ZA.4. In de ruimte Zoals de zaak er vandaag is. Zoals deze (on)middellijk op de markt verhandelbaar / behandelbaar is. Waarbij men zijn waardering laat beïnvloeden, in meer of in min, in verhouding van de impact op de mens, van de (on)zekerheid van de elementen van de zaak zoals deze er vandaag zijn en/of niet zijn. Beginnende van de materiële bereikbaarheid van de zaak zelf, de lokaliteit in het gebied, het gebied zelf, enz., en gaande tot de (im)materiële (on)gemakken die aan de zaak kleven. In de tijd ZA.5. In de verleden tijd Zoals de zaak er gisteren is geweest. De “waarheid” van gisteren . 11 En waardoor de historische rentabiliteit op de zaak op vandaag inwerkt. Waarbij men zijn waardering laat beïnvloeden, in meer of in min, in verhouding van de impact op de mens, van de (on)zekerheid van de elementen van de zaak die er gisteren zijn gewest of niet. Beginnende van de authenticiteit van het materiaal, enz. en gaande tot de opbrengst in geld. ZA.6. In de toekomstige tijd Zoals de zaak er morgen wellicht, hopelijk zal zijn. De “waar”schijnlijk”heid”, lees letterlijk “de schijn van de waarheid” van wat er morgen zal wezen of zou kunnen wezen. 12 En waardoor de hypothetische rendabiliteit op de zaak op vandaag inwerkt. Waarbij men zijn waardering laat beïnvloeden, in meer of in min, in verhouding van de impact op de mens, van de (on)zekerheid van de elementen van de zaak die er morgen zullen wezen. Beginnende van de soliditeit van de materie, enz. 13 en gaande tot de synergetische meer/minwaarde (horizontaal, verticaal). 11 Rentabiliteit is de “waarheid” uit het verleden, gebaseerd op historisch bewijzen. De Return On Investment. Uitgedrukt in %, zijnde de gemiddelde rente per jaar in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal. De rentabiliteitsfactor. 12 Rendabiliteit is de “waar-schijnlijk-heid” in de toekomst. De schijn van waarheid, gebaseerd op de hoop dat het verleden zich zal doortrekken naar de toekomst. De rendementsfactor. 13 Synergie = [substantie + functionaliteit] waarbij de factor tijd naar nul neigt. Bijvoorbeeld een bestaande constructie is de grondstof van een bouwpromotor. De synergetiefactor. … soms verkeerdelijke de synergetische waarde of synergiewaarde genoemd. 8 Een fout die hierbij dikwijls gebeurt is dat een verkoper denkt en inrekent : “dit en dat” kan de koper er (nog) mee doen. Dit is fout, want wat de koper er nog kan mee doen, dat gebeurt door zijn inspanning en op zijn kosten, en daarvoor wil die koper wel één keer betalen, maar daarvoor wil die koper geen twee keer betalen : aan de verkoper … wat er (nog) niet is en morgen mogelijks zal kunnen, dan kan men niet inrekeken in wat er vandaag nog niet is. Dit onverminderd “de evolutieve waarde(n) voor elementen die potentieel of potestatief in een zaak bewezen aanwezig zijn en die de koper nadien louter dan activeren, zonder hiervoor nog eens zelf noemenswaardige inspanningen en extra kosten te moeten betalen. Er zoals meestal, als er evolutieve elementen aanwezig zijn in een goed, dan zal de koper die graag overwaarderen, en de koper die graag onderwaarderen … de werkelijkheid ligt dan tussen die twee extreme waarden. En ook : als een koper een goed wil kopen waarin duidelijk en bewezen bepaalde evolutieve elementen aanwezig zijn, dan zal de koper hiervoor wel moeten betalen, ook al gebruikt hij deze nooit … hij zal dan voor zichzelf moeten uitmaken of het geheel tussen aanbod en zijn verlangen / zijn prijs “in evenwicht” is voor hemzelf. B. Er is deze zaak t.o.v. alle andere soortgelijke zaken binnen dezelfde sector SE Onder “soortgelijke aanbod” begrijpt zich enerzijds gelijke zaken (voorwerp en voorwaarden), in gelijke situatie in de ruimte, en in de tijd, anderzijds gelijke (trans)actie-vormen. De fout-uit-de-vorige-eeuw Een nog altijd veel voorkomend gebeuren, is een fout-uit-de-vorige-eeuw : men zoekt abstract naar zaken die mogelijks gelijken op de ene behandelde zaak, en dan nog meestal met een buiten beschouwing gelaten wir-war van situaties in ruimte en tijd, en met andere (trans)actie-vormen/doeleinden. … de zogenaamde “vergelijkingspunten” en hoe meer hoe liever … ofte hoe men met kwantiteit de uitleg onderbouwd van de kwaliteit. Dit is hoe dan ook “appelen met peren” vergelijken. Bewijs : een nog altijd niet voorkomend gebeuren, en een fout-uit-vorige-eeuw : men controleert achteraf nooit de prijsstelling die men vooraf via vergelijkingspunten heeft vooropgesteld. 9 Bij wijze van voorbeeld : Wat zegt u “de gemiddelde prijs van bouwgrond is x €/m² ?” Het antwoord is : dit zegt u niets, en indien u daarop voortgaat dan bent u voor 99% misleid ! Het heeft ook eeuwen geduurd vooraleer men besefte dat men de ronde vorm van de aarde niet moest berekenen als een platte schijf. Als men geen zaken heeft waarvan men én de materie én de voorwaarden concreet, element per element, met elkaar kan vergelijken, én dan nog binnen dezelfde ruimte- en tijd-area, dan vergelijkt men beter niets … anders komt men er letterlijk een koe boven of een koe onder uit. Tenzij dit de weinig correcte bedoeling is … ofte dat men zich goed voelt bij bijgeloof. Dixit : «Het zou kunnen verkeren … zei Bredero.» Als men in de vorige eeuw “appelen met peren” vergeleek … en als men “berekende” in plaats van te “beredeneren” … ligt de toekomst dan in ingewikkelde wiskundige schema’s ? Absoluut niet, want dan zal het inderdaad niet meer gaan over koeien, maar over katten die hun jongeren niet meer kunnen vinden … of bossen en bomen ? Neen, het is niet omdat men vroeger liever iets geloofde als het maar beloofde, dat men vandaag moet verwachten dat enkel ingewikkelde computermodellen de waarheid spuwen. De reden waarom het met vergelijkingspunten verkeerd gaat, is dat men een onroerend goed als één entiteit, één geheel beschouwde. Entiteit die men dan als één gehele massa met andere entiteiten vergeleek. De reden waarom het met ingewikkelde wiskunde ook verkeerd zal gaan, 14 is niet dat de wiskundige modellen niet OK zijn Maar zoals Einstein die ooit zei : «Er zijn op de wereld twee mensen die mijn modellen begrijpen, ik en af en toe eens iemand anders.» De kern waarom het met wiskunde ook verkeerd gaat, is … dat het ook begrijpbaar moet zijn voor de niet-wiskundige, die ze moet toepassen, en vooral voor de leek, de nemer, die er moet mee omgaan. Wiskunde is filosofie met cijfers in de plaats van met letteren … ’t leest alleen moeilijker. 15 14 Er bestaan ten andere prachtige wiskundig modellen, zie o.a. een boek van Academia Press, Handboek schatten van onroerende goederen, van J. en W. Avondstondt, en zie o.a. een even prachtig en ietwat ingewikkelder boek* van Kluwer over Financiële analyse van de onderneming van H. Ooghe en Ch. Van Wymeersch (*waaruit men met wat doorgedreven ijver een mutatis mutandis toepassing voor onroerende goederen kan halen). 10 Wiskunde is zoals muziek. Muziek dient om naar te luisteren en om daarbij gevoelens op te wekken. En om te zingen moet men toch ook geen noten kunnen lezen. Men moet maar alleen noten kennen om muziek te schrijven, niet om muziek te zingen, niet om muziek te beluisteren. 15 Niemand behoeft noten te kunnen lezen om te kunnen zingen. Noten schrijven heeft een andere bedoeling dan muziek maken. 11 SE.1. De « vraag en aanbod » regel Dit is de kortste regel, maar misschien wel dé belangrijkste. De vraag die een nemer zich hoe dan ook stelt is : “Ik heb zoveel geld ter beschikking, wat kan ik voor dat geld op de markt van vandaag (of van de dag van morgen) bekomen, om te voldoen aan mijn behoefte van vandaag, lees overmorgen ?” Dit brengt ons tot de volgende vraag : “Waarom zou ik deze zaak nemen en niet die andere ?” De “unique (selling) position” The unique selling position, dat betekent : “Wat maakt deze zaak uniek, of welke elementen van deze zaak zijn uniek … opdat die zaak beter of slechter in de markt zou liggen dan andere dergelijke zaken ? … en hoe beïnvloed dit de waarde van die zaak ?” De kern waarom het met vergelijkingspunten verkeerd ging, is dat men een onroerend goed als één entiteit, één geheel beschouwde. Entiteit die men dan als één gehele massa met andere entiteiten vergeleek. En daarbij nam men het niet te nauw bij de definiëring van zo’n entiteit … als het maar van dicht of ver klonk alsof het hetzelfde is. Wat men moet doen is veel eenvoudiger. Men moet geen zaak-in-haar-geheel met een andere zaak-in-haar-geheel vergelijken. Men moet geen prijs van de ene entiteit op een andere entiteit willen plakken, met knippen, plakken en bijschaven. Men moet gewoon oog hebben voor de substantiële waarde van de zaak, en die gaan rationaliseren met factorwaarden (Ratio’s) die eigen zijn aan de zaak zelf. Men moet gewoon bij de zaak zelf blijven, en gewoon de volgende eenvoudige vragen stellen, element per element van de zaak, bedoelend enkel bij de significante onderdelen van een zaak, stap-nà-stap en in volgorde, eerst de elementen van materiële aard, dan de elementen van immateriële aard, dan de elementen van ruimte, dan de elementen van de verleden tijd, en tot slot de elementen van de toekomstig tijd : Is dit of dat element # uniek bij deze zaak in vergelijk tot dit element bij andere zaken in het algemeen gekend (ongeacht de prijs van die andere zaak, weliswaar van dezelfde sector) : 16 ja of neen ? A. Indien “ja, dit element is uniek”, dan is de volgende vraag : Is het feit dat dit element uniek is bij deze zaak, belangrijk voor de verdere waardering van deze zaak : ja of neen ? 16 Ja = WAAR en Neen = ONWAAR … of zoals Shakespeare zegt : To be or not to be, that’s de question. 12 a) Indien “ja, dit uniek element is belangrijk voor de verdere waardering van deze zaak”, dan is de volgende vraag : Is dit een meerwaarde of omgekeerd een minwaarde voor deze zaak ? Indien dit element een meerwaarde is dan berekenen wij niet in geld hoeveel die zaak meer waard is, dan beredeneren wij de factorwaarde boven I voor dit ene element (dus ,x boven 1). Indien dit element een minwaarde is dan berekenen wij niet in geld hoeveel die zaak minder waard is, dan beredeneren wij de factorwaarde onder I, voor dit ene element (dus ,y boven 0) b) Indien “neen, dit uniek element is niet belangrijk voor de verdere waardering van deze zaak”, dan is dit element van deze zaak evenWAARd(ig) met deze van die andere zaken, dan is de factorwaarde of de ratio = I … of eenvoudiger nog : we spreken er niet meer over. B. Indien “neen, dit element is niet uniek”, dan is de volgende vraag : Is het feit dat dit element niet uniek is bij deze zaak, belangrijk voor de verdere waardering van deze zaak : ja of neen ? c) Indien “ja, dit niet-uniek element is belangrijk voor de verdere waardering van deze zaak”, dan is de volgende vraag : Is dit een meerwaarde of omgekeerd een minwaarde voor deze zaak ? Indien dit element een meerwaarde is dan berekenen wij niet in geld hoeveel die zaak meer waard is, dan beredeneren wij de factorwaarde boven I voor dit ene element (dus ,x boven 1). Indien dit element een minwaarde is dan berekenen wij niet in geld hoeveel die zaak minder waard is, dan beredeneren wij de factorwaarde onder I, voor dit ene element (dus ,y onder 1, of boven 0). d) Indien “neen, dit niet-uniek element is niet belangrijk voor de verdere waardering van deze zaak”, dan is dit element van deze zaak evenWAARd(ig) met deze van die andere zaken, dan is de factorwaarde of de ratio = I … of eenvoudiger nog : we spreken er niet meer over. Het grote voordeel hiervan is dat men meteen ook een lijst heeft van punten, waarover men op zinnige wijze kan gaan praten en verder gaan redeneren. 13 C. Er is de wisselwerking van de sector van die zaak (de vastgoedsector) t.o.v. alle andere sectoren (waarin o.a. de banksector bijvoorbeeld) Deze Ratio, dit denken, werd meestal niet gebruikt, of telkens vrij vlug van de hand gedaan met de 1factorwaarde. Dit is lang en nog steeds een “schemerzone” … man’s twilight … le crépuscule de l’homme. En inderdaad, zolang de vastgoedsector vrij monotoon was, en dat is deze geweest nà W.O.II tot eind vorige eeuw, dan is de misrekening met de 1-factor te begrijpen. Het verschil zal niet groot geweest zijn over het algemeen gesproken, en de uitzonderingen als één-dags-vliegen erbij nemende. En als men de gewone woonhuizen, op de gewone ruimte (plaatsen), bekijkt, dan valt de verandering of de invloed van andere sectoren om dat segment van de vastgoedsector niet direct op. Men ondervangt dit door hoeken-afronden. Als men ervaring heeft in de vastgoedmarkt van vandaag, dan ziet men dat de laatste tien jaar, er een ernstige beïnvloeding is van deze inter-sectorale wrijvingen. Bij wijze van voorbeelden gesproken : Erfpacht was tot eind vorige eeuw iets dat weggelegd was voor uitzonderingen. Vandaag is erfpacht gegeerd … om 101 reden. Lijfrente was tot vorige eeuw iets dat aan enkelen was besteed. Vandaag is het aanbod groot én de vraag wordt met de dag groter. De zelfstandige die wel geleefd heeft, en die nu met pensioen gaat (aan 1.000 EURO / maand), en die van de financiële wereld weinig soelaas verwacht, en die zijn riante woning wil behouden … juist die heeft interesse voor erfpacht, want het verhaal van “verkopen, huren en spaargelden” daar heeft deze geen boodschap meer. En aan de andere kant zijn er de beleggers die vroeger op de wisselkoers van munten en andere beurs-goktoestanden rekende, die rekent meer en meer op het feit dat 7 lijfrente-aankopen altijd winst genereert in verhouding tot de sterftetabellen. Diegene die een waarde van een zaak bepaalt op basis van de intrinsieke, substantiële waarde, met hier en daar een hoek afgeschaafd of omgeplooid … die zit hoe langer hoe verder verkeerd. Men moet beginnen met de onderlaag om schoon verfwerk te krijgen. Is de beoogde transactievorm wel de goede ? Bijvoorbeeld, de vraag van « Kan iemand in andere sectoren voor dezelfde investering, een betere of een slechtere return krijgen voor dezelfde zaak-waarde … ? » voor welke transactievorm over welke termijn … die vraag en soortgelijke, die moet men voor zichzelf zaak per zaak bekijken en beantwoorden. Deze en soortgelijke vragen moet men beredeneren. Zo moet men factor-waarden opbouwen, waarmee men zijn eigen substantiële waarde dient te corrigeren. 14 IN.1. De jojo der sectoren Bij de NBB vindt men : a) hoe de sector van onroerende goederen op zichzelf : http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/ b) hoe de sectoren onderling evolueren : http://www.nbb.be/pub/05_00_00_00_00/05_04_00_00_00/05_04_02_00_00.htm?l=nl. De informatie die men daar vindt, wordt echter door de gewone mens wel als irreële ONWAARschijnlijkHEID ervaren. Memo : ONWAAR = de mens wil er geen energie voor opbrengen. En al wat “irreëel onwaarschijnlijk” is, daar hecht men geloof of ongeloof aan. Bij de beredenering van deze factor(en) is er maar één goede houding : probeer als later, zoveel als mogelijk in het denken en het (on)geloven van de nemer in te leven en er alleszins oog én respect voor te hebben als je met de nemer communiceert, probeer als nemer, zoveel als mogelijk in het denken en het (on)geloven van de later in te leven en er alleszins oog én respect voor te hebben als je met de later communiceert, … want anders zal ieders waarheid nooit werkelijkheid worden. 15 D. Er is de inwerking van de macro-economische elementen op alle sectoren, op alle objecten, op alle subjecten De macro-economische elementen, zij die elementen “waartegen een mens alleen, zelfs een hele grote groep mensen samen handelend” niets kunnen veranderen (op directe en korte, middellange termijn). Het zijn die elementen die én sector, én zaak (object), én mens (later, nemer … subject) onomkeerbaar moeten ondergaan. De macro elementen kunnen worden ingedeeld in vier groepen : MA.1. Het geld, …waarvan er te veel is, of dat ontbreekt. MA.2. De tijd, …waarvan er geen is, of te traag verloopt. MA.3. Het recht, … waarvan er te veel is, of dat ontbreekt. MA.4. De normen, …zijnde ongeschreven en onuitgesproken … in ’t Latijn : babilonia … ofte normvermenging met waarden(-vervaging) en (de)stabilisering als gevolg. De regel hierbij is eenvoudig te begrijpen : als er twee mensen (twee subjecten) wederzijds iets absoluut willen, én de sectoren zijn positief, maar één van die vier groepen speelt parten op hun doel- en/of levens-area, dan mogen ze het vergeten. Met andere woorden, als er door één van die vier ratio’s, een factorwaarde bestaat voor een zaak of een persoon die de 0,0 benaderd of die de 2,0 overstijgt … dan dreigt er zich niets te zullen, te kunnen realiseren. Tenzij men zich aan de ene kant kan vergenoegen met een opportunist, of dat men aan de andere kant een witte merel ontmoeten kan. Of, tenzij er sprake is van de ZERO-value (the Fair value) … maar dat zou ons hier te ver afleiden. 16 “reden” wat Logica genoemd wordt Methodiek van beredeneren Bij het berekenen van een geldwaarde, zijn er maar 2 plaatsen waar men cijfer-bedragen gebruikt : 17 in het begin (de substantiële waarde) , en op het einde (de gecorrigeerde eindwaarde). Tussen die beginwaarde en die eindwaarde, gebruikt met de beredeneerde factoren. Bij het beredeneren gebruikt men dus factorwaarden. De eindwaarde is de recurrente uitdrukking van de beginwaarde. Less is more … … eerst waarderen, dan pas becijferen tot een getal : UITGANGSPUNT : er zijn maar 2 waarden : O en | O …de mens is uit of aan wat in de logica staat voor “ONWAAR (False)”, O = waardoor en waarvoor de mens geen energie wil leveren (energie = pijn en last doorstaan) de mens wil dan “nIETS” doen = uit en | (begrepen als één (1) ), wat in de logica staat voor “WAAR (True)” | = waardoor en waarvoor de mens een energie wil leveren (= pijn en last doorstaan) de mens wil dan “|ETS” doen = aan … zie : “het is iets WAARd”, “WAARderen”, “WAARde”, “WAARheid”, enz. INDIEN de mens nIETS wil doen … dan is de factorwaarde niet nul (0), maar dan houdt men er eenvoudig geen rekening mee INDIEN de mens IETS wil doen … dan weegt die zijn energie af, in min of in meer ten opzichte van zijn normale mogelijkheid, zo “IETS” heeft een factorWAARde 17 De intrinsieke en vervolgens de substantiële waarden kan men vrij eenvoudig berekenen door gebruik te maken van de alom gekende en aanvaarde ABEX-index waarden en de daarbij gaande ABEX-éénheidsprijzen (die kosten 50 EURO/jaar, en zijn verkrijgbaar op www.ABEX.be (http://www.abex.be/modules/documents/index.php?op=list&typ=1&sel_lang=nederlands). 17 zo’n factor is de beredeneerde WAARde-verhouding van | … wilt hij iets meer of iets minder doen dan normaal | zo’n factorwaarde kan variëren ten opzichte van die | (en als deze niet varieert is die 1) … ofwel wil een mens iets-meer dan I doen (uitgedrukt als 1,x … waarbij x staat als iets meer dan I) … ofwel wil een mens iets-minder dan I doen = neigend naar niets doen = O (uitgedrukt als 0,y, waarbij 0 staat als iets-meer dan O niets doen 18 … wat hetzelfde is als iets minder dan I doen) praktisch wordt die ,x en die ,y gevormd in de zin van de SWOT-analyse eenvoudig gezegd : 19 > 1,8 = onbegrijpelijk veel 1,8 1,6 1,4 1,2 minder dan 1 0,y een beetje minder = bedreigd minder = duidelijk minder = sterk minder = ↓ 1 = | = normaal = sterk meer = opportuun meer = duidelijk meer = een beetje meer ↑ 0,x meer dan 1 0,8 0,6 0,4 0,2 om niet over te spreken < 0,20 ~ O Dit is ook toepasselijk hieronder voor de (inter)sectoriële en de macro-economische appreciatie. ALS de mens IETS wil doen voor een of meerdere elementen van de ZAAK, … dan weegt die niet alleen het belang van zijn energie af per element, … én dan weegt die ook het belang af van dat element zelf én in verhouding tot alle andere elementen van de zaak én in verhouding “het geheel van de zaak,in functie van het beoogde doel” wat men “horizontaal relativeren” noemt … horizontaal, t.t.z. ons nog altijd bevindende in het ZA-segment van de ZAAK, en zo kan hij de geldwaarde alzo relativeren, in min of in meer ALS de mens de waarde van de ZAAK alzo horizontaal gerelativeerd heeft, dan weegt die de ZAAK af met andere zaken binnen de SECTOR van die zaken … wat men “verticaal relativeren” noemt … 18 Let wel : de ratio is die O is, is niet nul (0), want dat zou betekenen dat dit element totaal waardeloos zou zijn, daar wat O aangeeft dat dit element ONWAAR is … maar geef daar hier niet te veel aandacht aan. 19 Strengths (sterk), Weaknesses (zwak), Opportunities (neigend naar sterk) & Threats (neigend naar zwak) … het acroniem SWOT is gemakkelijk te onthouden, maar staat niet volgens de waarde-volgore 18 verticaal, t.t.z. waarderen hoe deze ene zaak in het SE-segment de zaak hoger of lager plaatsen dan andere zaken praktisch gebeurt dit aan de hand van statistisch materiaal en denken, zoals uitgewerkt 20 door het NIS Lees statistische cijfers (getallen) nooit als “absolute of concrete” prijzen. Dit is zoals bedragen (getallen) in boekhouding. Zolang de meeste van die bedragen niet in verhouding gebracht worden tot andere, waaruit o.a. ratio’s ontstaan, hebben die bedragen op zich eigenlijk geen waarde. Statistische cijfers (hoe men ze ook benoemd … getallen, bedragen, waarden) staan nooit voor juiste prijzen op vandaag. Zij drukken alleen maar gemiddelden uit, gebaseerd op prijzen-bedragen uit het verleden. Aan de hand van statistische bedragen kan men wel zinnige factorwaarden opbouwen. In statistiek gebruikt men de term P10, P90 en Q25, Q50 en Q75 zijn de berekeningen van zogenaamde "percentielen" en "kwartielen (of in 4 verdeeld)". Alle vastgoedprijzen worden eerst geordend van laagste prijs naar hoogste prijs. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is dus deze prijs waarbij 25% van de bouwgronden even duur of goedkoper zijn dan de prijs van het eerste kwartiel, terwijl logischerwijs 75% van de gronden even duur of duurder zijn. Het tweede kwartiel is gelijk aan de mediaan (Q50). 50% Van de bouwgronden zijn dus even duur of goedkoper dan deze mediaanprijs en 50% van de gronden zijn duurder. Een zelfde redenering geldt voor het derde kwartiel (Q75). 75% van de gronden zijn goedkoper of minstens even duur en slechts 25% van de gronden zijn duurder. Uiteraard kan men elk percentiel bereken. Bij de vastgoedprijzen worden zo ook het Percentiel 10 (P10) en Percentiel (P90) berekend. P10 is gelijk aan het eerste deciel en bij een dergelijke prijs zijn slechts 10% van de gronden goedkoper dan deze 1e decielprijs, terwijl 90% van de gronden duurder zijn. P90 is juist het omgekeerde: 90% van de gronden zijn goedkoper dan de vermelde prijs terwijl slechts 10% duurder is. Ten slotte drukken statistische cijfer geen kwaliteit uit ... er wordt geen rekening gehouden met een slecht onderhouden oud huis, of een nieuw, of een zeer goed onderhouden huis. Statistische cijfers moeten vakkundig door professionelen toegelicht worden, ander begrijpt men die verkeerd. Wat een normale mens er wel in kan lezen, is lager dan x, en hoger dan y is er geen prijs genoteerd ... de absolute grens van de officiële cijfers kan men dus men wel lezen. ALS men de waarde van de ZAAK alzo verticaal gerelativeerd heeft, dan moet er gekeken worden naar de positie van de sector van de zaak, binnen de 20 Nationaal Instituut voor de Statistiek, zie op http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/ 19 andere sectoren … wat men ”globaliseren” kan noemen en om deze factorwaarde op te bouwen kan men voldoende en onderbouwd materiaal 21 vinden bij de studiediensten van de NBB … en als men het niveau België bereikt, dan is dit ruim voldoende, want nadien is de stap tussen dit INTERSECTOREEL globaliseren en de MACROECONOMIE zeer klein. ALS men de waarde van de ZAAK alzo geglobaliseerd heeft, dan rest er hem enkel nog oog te hebben voor de MACRO-ECONOMISCHE elementen om finaal te kunnen “rationaliseren” … en “finaliseren” betekent dikwijls letterlijk “einde van het verhaal”* … en “finaliseren” betekent meestal de pijnlijke bevalling van de werkelijkheid. de macro-economische elementen, als die hun invloed geldt, zijn de ankers uit het verleden en/of uit het heden die op explosieve wijze de waarde van een zaak ofwel exponentieel versneld naar NUL (O), d.i. naar onder afbuigt (net alsof men door een achter liggende ankers naar omlaag tegengehouden wordt) 22 ofwel exponentieel versneld naar ONEINDIG (OO ), d.i. naar boven afbuigt (net alsof men door een naar voren gegooid anker naar omhoog gesleurd wordt … let wel op : naar voren gegooide ankers vallen hoe dan ook altijd terug naar beneden op de aarde) de macro-economische elementen zijn niet factoreerbaar op menselijke wijze, … dixit Einstein : «Ik kan alles berekenen, maar ik zal er alleen niet geraken met de tijd van een mensleven.» de macro-economische elementen houden geen rekening met de mens, maar de mens houdt wel best rekening met de macro-economische elementen de mens kan die alleen WAARnemen met gezond verstand, zonder ze te begrijpen de mens moet correct zijn met zichzelf en zijn waarde rationeel zelf corrigeren … maar daarmee hebben de meeste mensen de grootste moeite (de meeste pijn) 21 Nationale Bank van België : De Economische Indicatoren voor België, zie op http://www.nbb.be/pub/05_00_00_00_00/05_04_00_00_00/05_04_02_00_00.htm?l=nl 22 Het teken, het lemniscaat ∞, van oneindig is niet voor niets de ene nul achter de andere nul 20 Bij wijze van voorbeeld beredeneerd : « De Gouden Kraan van Napoleon » Als het zou bewezen zijn dat Napoleon een zuiver gouden badkraam van 10kg had, en als die gouden badkraam zou gemonteerd zijn in de villa die ik vandaag wil verkopen, welke invloed heeft dan de gouden badkraan van Napoleon op de verkoop/koopprijs van mijn villa ? … waarbij er krachtens een testament de verplichting bestaat om die kraan (als niet wettelijk monument) in de villa te laten én te beschermen. Waarbij de goudprijs 30.000 EURO / 1 kg bedraagt, en de substantiële waarde van het huis volgens opmeting en ABAX-cijfers 500.000 EURO bedraagt. Men leeft niet zoals men wil, maar zoals men kan. www.FED-net.org; www.TVR.be Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN Dr. Ir. & Pmd. TEW Ereadvocaat en vpv. Vrederechter [email protected] BE 1602 SPL Vlezenbeek Paul Veldekensstraat 3E bus 3 M +32(0)477 28 12 48 Ondernemingsanalist Gebreveteerd schatter onroerende goederen Ervaringsexpert bijzondere onroerende goederen 21
© Copyright 2024 ExpyDoc
