Kantorenmarkt Rotterdam 2014

Kantorenmarkt
Rotterdam 2014
Kantorenmarkt Rotterdam - 2014
Kantorenmarkt Rotterdam
Marktindicatoren
Aanbod 2013 t.o.v. 2012
Opname 2013 t.o.v. 2012
Ratio Aanbod/Opname 2013
Voorraad kantoorruimte in m²
Aanbod als % voorraad
Trend huurprijzen
Landelijk
+5%
-10%
8,1
49,5 mln.
17%
Rotterdam
+10%
-29%
9,3
3,6 mln.
20%
De vraag naar kantoorruimte in Rotterdamse kwam in 2013 veel lager uit dan in het voorgaande jaar.
Door de matige economische ontwikkeling van de laatste jaren (zowel het regionale BBP als het
aantal arbeidsplaatsen in Rotterdam is de laatste jaren gedaald) en trends als het nieuwe werken
kiezen kantoorgebruikers bij verhuizing of contractverlenging veelal voor een kleiner vloeroppervlak.
Het aanbod kantoorruimte is mede hierdoor sterk opgelopen. Daarnaast is er in Rotterdam de
afgelopen vijf jaar nog circa 350.000 m² nieuwe kantoorruimte bijgebouwd. De Rotterdamse
kantorenmarkt is van oudsher vooral een verplaatsingsmarkt, waardoor deze nieuwbouw heeft
geleid tot meer leegstand elders.
Hoewel er in Rotterdam volgens de gemeente sinds 2011 ruim 200.000 m² aan leegstaande
kantoorruimte een andere bestemming heeft gekregen, is de verhouding tussen aanbod en opname
verder verslechterd. Dit geldt zowel voor het centrumgebied van Rotterdam als voor overige locaties
zoals Brainpark en Knooppunt Alexander, waar aanbodpercentages gelden van meer dan 25%.
Positieve uitzondering hierop is de Kop van Zuid waar het aanbodpercentage is gedaald tot circa 11%.
Voor Rotterdam als geheel geldt echter dat door het ruime aanbod en de lage opname er nog altijd
sprake is van neerwaartse druk op de huurprijzen.
OPNAME
De opname van kantoorruimte in Rotterdam
laat de laatste jaren een dalende lijn zien. In
2013 werd in totaal 78.000 m² opgenomen (29%). Ook het totaal aantal transacties kwam
17% lager uit (89). Vooral het ontbreken van
grootschalige transacties drukte het
opnamecijfer. De grootste transactie kwam op
naam van UPC (4.500 m², Weena-Zuid).
Circa 43% van de opname had plaats in het
centrum van Rotterdam en 14% in het
Scheepvaartkwartier. Vooral op Brainpark en
bij Knooppunt Alexander werden nauwelijks
transacties geregistreerd. Van de opname in
2013 kwam 38% voor rekening van zakelijke en
overige commerciële dienstverleners en 24%
voor bedrijven in de sectoren handel en
industrie.
DO Research Vastgoedresearch
Opname kantoorruimte (in m² x 1.000)
140
120
100
80
60
40
20
2011
2012
Overig
Centrum
2013
1
Kantorenmarkt Rotterdam - 2014
Grootse transacties 2013:
Locatie
Weena-Zuid
Botersloot
Twentestraat
Westerslaan
Veerhaven
Kruisplein
Huurder
UPC
Luzac College
SAA
Vopak
Rederij Anthony Veder
Petrobas
AANBOD
Het aanbod kantoorruimte in Rotterdam is de
laatste jaren fors opgelopen. Aan het einde van
het eerste kwartaal van 2014 werd in totaal
788.000 m² aangeboden. Dat is 20% van de
totale voorraad in Rotterdam. Door
nieuwbouw, bedrijfsverplaatsingen en
inkrimping is vooral in het centrum van
Rotterdam het aanbod sterk toegenomen
(284.000 m²). Ook in Rotterdam Noord(west)
en Zuid nam het aanbod toe, terwijl onder
meer in Kralingen en de Kop van Zuid het
aanbod afnam. Circa 38% van het aanbod
wordt al langer dan 3 jaar voor
verhuur/verkoop aangeboden.
Metrage
4.500
3.000
2.780
2.600
2.500
1.850
Aanbod kantoorruimte per ultimo (in m² x 1.000)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
2011
2012
2013
Centrum
Overig
2014-KW1
Verdeling aanbod (per 1-4-2014) naar deellocaties
3%
4%
1%
Centrum
Prins Alexander
4%
Noordwest
Zuid
4%
37%
5%
Scheepvaartkwartier
Brainpark
6%
Wijnhaven
6%
Waalhaven
Kop van Zuid
9%
10%
11%
Kralingen overig
Delfshaven
Havengebied
DO Research Vastgoedresearch
2
Kantorenmarkt Rotterdam - 2014
HUURPRIJZEN
De huurprijzen voor kantoorruimte in de
gemeente Rotterdam liggen gemiddeld tussen
de € 85 en € 200 per m² per jaar. De
vraaghuurprijzen voor (ver)nieuwbouw in het
centrum/stationsgebied en op de Kop van Zuid
liggen momenteel veelal boven de €200 (van €
200 tot € 235 per m²).
De gemiddelde vraaghuurprijs voor
kantoorruimte in heel Rotterdam is in de
afgelopen twee jaar gedaald van € 140 per m²
naar € 130 per m². De mediane vraaghuurprijs
ligt momenteel op € 135 per m². Daarbij moet
worden opgemerkt dat de huren volgens
marktpartijen in ruime mate worden
ondersteund door incentives.
Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte in € per
m2/per jaar
Locatie
Huurprijs
van
Huurprijs
tot
Centrum/Stationsgb.
100
200
Knoopp. Alexander
105
150
Kop van Zuid
130
190
Brainpark/Kralingen
100
175
Noord/R’dam Airport
85
170
Rotterdam Zuid
80
140
Waalhaven
90
150
Scheepvaartkwartier
125
200
Overig Rotterdam
100
160
VOORUITZICHTEN
De markt voor kantoorruimte in Rotterdam ondervindt ook de komende jaren naar verwachting de
nadelen van het hoge aanbodniveau en de structureel lagere vraag naar kantoorruimte. De druk op
de huurprijzen houdt daardoor aan. Dit geldt zowel voor kantoorruimte op B-locaties als voor
kantoorruimte in het centrumgebied van Rotterdam. Dit laatste gebied, vooral in de omgeving van
het station (Central District), beschikt wel over het meeste potentieel. Zo is de vraag naar
kantoorruimte de laatste jaren voor een belangrijk deel geconcentreerd in dit gebied. Tegelijkertijd is
echter het aanbod ook hier sterk toegenomen. Recent is daar nog 40.000 m² in het gebouw Delftse
Poort aan toegevoegd doordat Nationale Nederlanden gaat inkrimpen en door de verhuizing van
LyondellBasell neemt ook in Groothandelsgebouwen de leegstand toe.
Nu het stationsgebied haar voltooiing nadert kan het Central District volgens marktpartijen verder
uitgroeien tot een aantrekkelijk vestigingsgebied voor nationale hoofdkantoren. Eigenaren in het
gebied maken ook vaker de keuze voor kwalitatieve verbetering van het gebouw om nieuwe
huurders aan te trekken. Daarbij wordt alvast voorgesorteerd met vraaghuurprijzen van ruim boven
de € 200 per m² voor nieuwe of vernieuwde kantoorruimte. Gezien de sterke concurrentie in het
gebied, het gegeven dat veel grote kantoorgebruikers in Rotterdam de laatste jaren al zijn verhuisd
en de concurrentie met Amsterdam bij het aantrekken van hoofdkantoren, moet nog wel worden
bezien in welke mate die hoge vraaghuurprijzen ook gerealiseerd worden.
DO Research Vastgoedresearch
3

Download Report