Toepassing ladder - Straatman Koster Advocaten

De meerwaarde van een
doeltreffende effectieve vraag
analyse bij toepassing van de
SER-ladder
Marinda de Smidt (SKA) & Rienk de Jong
(Fakton)
SER-ladder = ladder duurzame
verstedelijking
• Motiveringseis m.b.t. ‘nut en noodzaak’ en zorgvuldig
ruimtegebruik van nieuwe stedelijke ontwikkeling
Bijv. woningbouw, kantoren, bedrijventerreinen,
culturele voorzieningen en detailhandel
22 mei 2014
1
Toepassing ladder
• Toepassing van ladder verplicht bij
bestemmingsplan en provinciale verordening met
nieuwe stedelijke ontwikkeling (art. 3.1.6 Bro).
• Toepassing aan te bevelen bij overige plannen en
ruimtelijk beleid.
Bijv. structuurvisies en masterplannen
22 mei 2014
2
Drie Treden
22 mei 2014
3
Trede 1 Behoefte
Regionale vraag per functie:
 Wonen
 Werken
 Detailhandel
 Overige stedelijke voorzieningen
22 mei 2014
4
Trede 2 Bestaand stedelijk gebied
Aanbod kwantiteit
(Financieel) haalbaar
aanbod
Ruimteaanbod
22 mei 2014
in bestaand
stedelijk gebied
opgevangen
regionale vraag
Match
Resterende regionale
vraag
5
Trede 3 Bereikbaarheid
Aanbod multimodale
locaties buiten bestaand
stedelijk gebied
22 mei 2014
match
Buiten bestaand
stedelijk gebied
opgevangen vraag
6
De ladder en de bestuursrechter
• Highlights uit de jurisprudentie:
- Ten onrechte ladder niet toegepast -> bestuurlijke lus /
vernietiging;
- Marginale toets -> wijze van toepassing ladder is aan
bevoegd gezag;
- Relativiteitsvereiste niet snel een blokkade
(ECLI:NL:RVS:2014:1442);
22 mei 2014
7
De ladder en de bestuursrechter
• 1 – 6 woningen (meestal) geen stedelijke ontwikkeling
(ECLI:NL:RVS:2013:2471);
• Wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsplicht zijn ‘ladderplichtig’
(ECLI:NL:RVS 2013:1275, 2013:1038 en 2014:1398);
• Salderen beoogde uitbreiding bedrijventerrein met sluiting ander
bedrijventerrein mag niet (ECLI:NL:RVS:2014:570);
• Enkele verwijzing naar beleid (woonvisie; kostenraming) niet
voldoende (ECLI:NL:RVS 2013:1275);
• Bestaande inbreidingscapaciteit hoeft niet perse te worden benut 
motivering (ECLI:RVS:2014:307).
8
Trede 1: behoefte bepalen
• Nieuwe vorm van vraag analyse voor wonen
Regionale effectieve vraag:
• De meest waarschijnlijke toekomstige te effectueren vraag naar
nieuwbouw woningen.
• In een specifiek gebied.
• Gebaseerd op de feitelijke patronen van het verhuisgedrag van
consumenten tussen 2005 en 2013.
• Rekening houdend met woontrends.
9
Big Data biedt nieuwe kansen
• Veel: de hoeveelheid van data.
• Vaak: snelheid van data genereren
• Variatie: combineren van bronnen
Big Data geeft nieuwe inzichten die wij nu over het hoofd
zien?
22 mei 2014
10
Big Data voorspellen de woningvraag
• Combineren van big data en analytische skills om
weer grip te krijgen op de woonconsument.
• Huishoudenskenmerken: levensfase, koopkracht,
samenstelling, leefstijl.
• Woonproductkenmerken: prijssegmenten, eigendom
(huur/koop), grootte, waarde.
• Verhuisgedrag: Huishoudens die verhuizen van het
ene naar het andere woonproduct met behulp van
verhuisservice Post NL.
22 mei 2014
11
Dit geeft antwoord op
• Welke woonproducten is de komende jaren vraag?
• Sluit het programma dat ik aanbied binnen mijn
projecten goed aan bij de vraag? Is afzet kansrijk?
• Welke projecten moet ik wel doen en welke projecten
voorlopig niet?
• Hoe kan ik mijn projectenportefeuille hier zo goed
mogelijk op afstemmen?
• Waar zitten de potentiële kopers en huurders van mijn
project?
De bewoners: waardeoriëntatie
De bewoners: woonoriëntatie
Wij kennen de bewoners
22 mei 2014
15
Wij weten hoe zij wonen
Wij voorspellen van elk huishouden in een gemeente de verhuiskans
(gebaseerd op meer dan 2 mln verhuisbewegingen in Nederland).
Ter illustratie: de verhuiskans naar dure eengezinswoningen
22 mei 2014
16
Wij weten hoe zij verhuizen
• Wij weten tussen welke postcodes wordt verhuisd.
• Wij weten per productsegment over welke afstand verhuizingen
plaatsvinden.
project
22 mei 2014
Overige 50%
afkomstig van buiten
catchment area
Catchment area nieuwbouw (in km)
HUUR - Eengezins - goedkoop
HUUR - Eengezins - middelduur
HUUR - Eengezins - duur
HUUR - Meergezins - goedkoop
HUUR - Meergezins - middelduur
HUUR - Meergezins - duur
KOOP - Eengezins - goedkoop
KOOP - Eengezins - middelduur
KOOP - Eengezins - duur
KOOP - Meergezins - goedkoop
KOOP - Meergezins - middelduur
KOOP - Meergezins - duur
50%
2,4
2,5
2,7
2,0
1,7
3,1
3,2
2,7
2,4
2,2
2,3
2,8
75%
6,7
6,1
7,5
5,5
5,8
23,1
6,8
6,5
6,4
7,4
7,8
12,2
17
Waardoor wij kunnen voorspellen wat
Lucas gaat doen…
18
… en de buren van Lucas.
•
Wij weten niet precies wie verhuist, wel dat vanuit een groep met een
verhuiskans van 10 procent er één op de tien zal verhuizen.
Voorbeeld: vraagdruk in de omgeving van een willekeurig project inzichtelijk gemaakt. Welke vraag gaat op
het project landen?
22 mei 2014
19
Kaders bepalen
•
•
Vraag en aanbod confronteren, om aanbod te prioriteren en kwalificeren.
Invulling geven aan trede 2 en 3.
EFFECTIEVE VRAAGANALYSE
AANBOD ANALYSE
Welke effectieve vraag kan de
komende jaren verwacht worden
 voor hoeveel projecten is
ruimte?
Wat is de kwaliteit , potentie en
momentum van projecten bij
welke projecten komt de vraag
het beste tot zijn recht?
PRIORITERINGSAGENDA
REGIONALE DOELSTELLING
Financiële, strategische en
maatschappelijke doelstellingen 
Welke projecten komen ten goede
aan deze doelstellingen?
22 mei 2014
20
Ons advies
• Vooraf doorlopen van de ladder.
• Gericht op goed beleid als input voor woonvisie of
regionale woonagenda
• Met goed en betrouwbaar ‘Raad van State proof’
onderzoek.
• Waarbij regionale afstemming en draagvlak is geborgd.
22 mei 2014
21
Tot slot: Big Data, Big City, Big Money
Ladder gaat verder dan alleen wonen
Big Data om steden te versterken. Denk aan:
• Kantoorvraag
• Winkels
• Maatschappelijke Voorzieningen
• Veiligheid
Welke bronnen zou u koppelen als u beschikking had
over alle bronnen van Google?
22 mei 2014
22
De Ronde Tafel van Ska en Fakton
(Boven)regionaal kostenverhaal
bij gebiedsontwikkeling
Joost Hoekstra (Ska)
Jimmy Kools (Fakton)
Inleiding
• Vraagstelling: planologische medewerking aan
“stedelijke ontwikkeling”, in ruil voor financiële bijdrage –
wat mag wel en wat niet?
– Hoofdlijnen Grondexploitatiewet
– (Geen) baatafroming
– (Boven)regionaal kostenverhaal
• Jurisprudentie
• Praktijkvoorbeelden
22 mei 2014
24
Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (I)
• Grondexploitatiewet (Wro):
kostenverhaal via
– Anterieure overeenkomst of
– (Na vaststelling exploitatieplan:) omgevingsvergunning /
posterieure overeenkomst
– Verhaal van kosten van “ruimtelijke ontwikkelingen”
– Verhaal van bovenplanse kosten via fondsbijdrage
22 mei 2014
25
(Geen) baatafroming (I)
• Totstandkoming Grondexploitatiewet: “kopen” van
planologische medewerking niet toegestaan
• Brief Minister IenM maart 2014: baatafroming is in strijd
met de wet
• Brief NEPROM maart 2014: Rijk moet stelling nemen
tegen baatafroming
• Omgevingswet: (toch) introductie baatafroming?
22 mei 2014
26
(Geen) baatafroming (II)
• Jurisprudentie:
– Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden voor
weigering planologische medewerking
– Uitzondering:
• Publiekrechtelijk kostenverhaal niet mogelijk
• Financiële uitvoerbaarheid niet gewaarborgd
22 mei 2014
27
(Boven)regionaal kostenverhaal (I)
• Jurisprudentie:
– “Ruimte voor Ruimte” Noord-Brabant:
ABRvS 26 september 2012, BR 2013, 7
– “Ruimte voor Ruimte” Limburg
HR 14 juni 2013, BR 2013, 133
– Verordening Ruimte Zuid-Holland
ABRvS 29 januari 2014, AB 2014, 133
22 mei 2014
28
(Boven)regionaal kostenverhaal (II)
• Praktijkvoorbeelden:
– “Maatschappelijke tegenprestatie” (provincie Zuid-Holland)
– Omslagbijdrage (Stadsregio)
22 mei 2014
29
Hartelijk dank voor uw aandacht
Vragen?
Joost Hoekstra
06 – 302 16 572
[email protected]
22 mei 2014
30
Bovenregionaal kostenverhaal in de Praktijk
Hoe pak je het aan?
 Jimmy Kools, MSc
31
De omslagverordening 2011 aka de
regiobijdrage
1. De Stadsregio stelt een investeringsreserve in waarvoor de gemeenten
in de regio gaan betalen middels een omslag.
2. De Stadsregio heft van alle gemeenten een omslag van € 1.372,31 per in
aanvang genomen woning of woningequivalent.
3. Hierbij staat elke 100 m2 bedrijventerrein gelijk aan een woning
(woningequivalent).
4. Dit betekent dat de Stadsregio € 13,72 bij de gemeente heft per m2
uitgifte.
32
De casus
1. 90 m2 bruto terrein te bestemmen als bedrijventerrein
2. Circa 70% uitgeefbaar
3. 80% van het gebied is in handen van de gemeente en een investeerder
4. Van de 80% is 74% in handen van de investeerder en 26% in handen van
de gemeente
5. Gemeente en investeerder onderhandelen over SOK en bestemming en
kostenverhaal
33
Een snelle rekensom leert dat….
1. 90 ha. * 70% = 63 ha. Uitgeefbaar
2. Regiobijdrage bedraagt dan: 13,72 * 630.000 m2 = € 8,7 miljoen
Dit komt boven op:
1.
Kostenverhaal voor infra buiten plan van € 15 miljoen
2.
Hoge verwervingskosten plankosten
3.
Financieringsopgave
34
Stappenplan in de onderhandelingen
1. De regiobijdrage wordt geheven bij de gemeente niet bij de GREX
2. De regiobijdrage is niet te verhalen via EP dus wij willen daar ook geen
anterieure afspraken over maken
3. Waarvoor betalen we eigenlijk…….
35
Betalen voor het volgende:
• Teneinde realisering van het convenant inzake de uitvoering van de
Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra mogelijk te maken werd de
stadsregio voor een aantal aanzienlijke financiële opgaven gesteld met
betrekking tot het realiseren van regionale plannen voor infrastructuur
en groen. Omdat de kosten niet (uitsluitend) toe te rekenen zijn aan
specifieke locaties is besloten tot een omslagfonds
• Voor de werking van de Omslagverordening en de toekenning van gelden
uit de in te stellen investeringsreserve, wordt verwezen naar 3 belangrijke
documenten te weten:
• Ruimtelijk plan Regio Rotterdam 2020 (RR 2020);
• De Regionaal Strategische Agenda (RSA) -> uitwerking van RR 2020;
• Investeringsstrategie Regio Rotterdam 2010 – 2020 (ISRR 2010 – 2020)
36
Betalen voor het volgende:
A.) RR 2020:
• Noodzakelijke groei stelt hogere eisen aan de infrastructuur, het landschap en het milieu.
• De zuidflank – het deltalandschap tussen de maasvlakte en de Hoeksche Waard, landschapsontwikkeling
voor recreatie, water en natuur samengaan met groeimogelijkheden voor het haven- en
industriecomplex
• Offensieve aanpak van groen en water, Investeren in de versterking van infrastructuur en knooppunten
B.) ASR
• Economie: focus en differentiatie in economische programmering
• Verkeer en vervoer: robuust mobiliteitssysteem
• Groen: samenhangend metropolitaan landschap.
C.) ISRR 2010 – 2020
• De kern is dat de stadsregio zich richt op een duurzame ontwikkeling van ruimte en mobiliteit;
De doorontwikkeling van knooppunten;
• De opgave om de regio duurzaam bereikbaar te houden, de infrastructuur optimaal te benutten en de
netwerken voor OV en fiets uit te bouwen;
• Een duurzame economische groei bewerkstelligen door o.a. de aanpak van verouderde
bedrijventerreinen, realisatie van nieuwe bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling.
37
Gezamenlijk naar de provincie
• De kern is dat telkens de link wordt gelegd met infrastructuur,
economie/bedrijvigheid en milieu.
• Wij beargumenteren dan ook dat de omslag (te) veel vraagt van de
grondexploitatie omdat we reeds flink investeren in infrastructuur,
economie / bedrijvigheid en milieu.
• De omslagverordening is een te hoge stapeling omdat reeds € 18,4/m2
betaald extra betaald wordt infrastructuur, economie/bedrijvigheid en
milieu
Resultaat??????
38
DISCUSSIE
39

Download Report