april 2014 - De Koepel

jaargang 18 | nr. 2 | april 2014
Colofon
KoepelRond is het infoblad
van de vereniging Kerkraadse
Huurdersfederatie ‘De Koepel’
KoepelRond verschijnt 6 keer per
jaar en wordt verspreid onder de
kaderleden van het Kerkraadse
huurderswerk.
adres redactie
Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade
telefoon (045) 535 46 27
(tijdens spreekuren)
email [email protected]
site www.huurderswerkkerkrade.nl
De redactie beslist over plaatsing
van ingezonden stukken.
redactieleden
Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen •
Marianne Plag • Frans Tiggelman •
Jan van Weert • Ank van den Berg
vormgeving
oplage
Karin Veldkamp
280 stuks
In dit nummer o.a.
Waar op letten bij het kiezen van
een nieuw energiecontract?
3
Federatieberichten
4
Huurders praten mee over
beoordelen woningcorporaties
5
Woonbondreactie op de aanpassing
Woningwet
7
Meer huisuitzettingen door huurachterstand
8
Woonbond en FNV pleiten voor
huurmatiging
10
Maakt uw bezwaarschrift kans?
Doe de huurverhogingscheck
Deze maand krijgt u een brief over de huurverhoging per 1 juli. Met
de online check van de Woonbond kunt u nagaan of uw verhuurder
zich daarbij aan alle wettelijke regels houdt. Als dat niet zo is, kunt
u met succes bezwaar maken. Dat kan u veel geld schelen.
Dit jaar is er, net als vorig jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk. Daarmee zijn de wettelijke regels voor
de jaarlijkse huurverhoging zeer ingewikkeld gemaakt.
Verhuurders versturen nogal eens huurverhogingsvoorstellen die niet kloppen.
Soms omdat ze de regels niet goed kennen of aan hun laars lappen. Vaak ook
omdat zij niet weten dat de inkomensindicatie waar zij hun voorstel op baseren niet (meer) klopt. Uw huur mag met
een bepaald maximumpercentage worden
verhoogd. Welk percentage dat is, hangt
volgens de wet af van uw (belastbaar) inkomen uit 2012 én 2013. En van de samenstelling van uw huishouden per 1 juli
2014. Als uw verhuurder méér wil vragen
dan 4% huurverhoging, moet hij een inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Deze moet hij meesturen met
het huurverhogingsvoorstel. De Belastingdienst geeft verhuurders geen informatie over uw exacte inkomen, maar laat
alleen weten in welke inkomenscategorie
uw huishouden viel in 2012. Over 2013
kan de Belastingdienst nog geen gegevens
leveren. Wie er per komende juli tot uw
huishouden hoort weet de Belastingdienst
ook nog niet. Daardoor kunt u een huurverhogingsvoorstel krijgen dat gebaseerd
is op foutieve of achterhaalde inkomensgegevens.
Maak hoe dan ook bezwaar bij
fouten
Tegen een (inkomensafhankelijke) huurverhoging van 4.5 of 6.5% kunt u met
succes bezwaar maken als uw inkomen
in 2013 gedaald is of als de inkomensindicatie om andere redenen niet (meer)
klopt. Tegen een huurverhoging van 4%
(of minder) zal bezwaar op grond van uw
inkomen niet succesvol zijn. Maar er kan
wel iets anders aan de hand zijn waardoor
u met succes bezwaar kunt maken. Of dat
bij u zo is, kunt u controleren met de check
van de Woonbond.
Maak voor 1 juli bezwaar
Als u bezwaar maakt is het erg belangrijk dat u dat tijdig doet. Gaat het om een
huurverhoging per 1 juli dan moet uw bezwaarbrief vóór 1 juli door de verhuurder
zijn ontvangen. Als u ervoor kiest om bezwaar te maken door de oude huurprijs te
blijven betalen moet u ervoor zorgen dat u
een eventuele automatische incasso tijdig
laat aanpassen. Stuurt u geen bezwaarbrief én betaalt u de huurverhoging, dan
is er na 1 juli niets meer aan te doen. U zit
dan aan de huurverhoging vast, zelfs als
die wettelijk gezien onterecht was.
Huurderslijn helpt bij bezwaar maken
Hebt u vragen over bezwaar maken, naar
aanleiding van de huurverhogingscheck?
Neem dan contact op met uw huurdersvereniging of de Koepel of bezoek het
huurdersspreekuur van deze organisaties.
2 | Koepel rond
het spreekuur van
De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een
spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat
41a te Kerkrade-centrum.
Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel
gratis.
Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van
een Huurdersbelangenvereniging,
kunnen een individueel lidmaatschap
bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per
jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies
en ondersteuning.
Noot van de redactie: We vragen de
huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te
vermelden, zodat het breed bekend
wordt onder de huurders.
De Kerkraadse Huurdersverenigingen
houden spreekuren voor hun eigen
huurders.
Huurders van HEEMwonen
(v/h Hestia Woonmaatschappij):
kunnen terecht op de open spreekuren op de dinsdagen 4 maart, 20 mei,
29 juli, 7 oktober en 2 december
van 14.00 uur tot 15.30 uur. Op
die dagen is er ook op afspraak een
avondspreekuur van 19.00 tot 20.30
uur. Locatie Kampstraat 69, 6466 BR
Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 5113167
Huurders van HEEMwonen
(v/h WS Land van Rode)
kunnen iedere donderdag van 14.00
tot 16.00 uur terecht op locatie
Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade.
Tel. kantoor 045 – 8888042
Huurdersvereniging St. Pietersrade
(WS Wonen Zuid):
Op locatie Koestraat 64, 6463 XK
Kerkrade wordt geen spreekuur meer
gehouden. Desgewenst kan telefonisch een afspraak met de voorzitter
van de huurdersvereniging worden
gemaakt. Tel. 06-48945433
Buurtbemiddelaars gezocht
in Kerkrade
Buurtbemiddeling is een succesvolle methode om conflicten tussen
buurtbewoners op te lossen.
Getrainde bemiddelaars brengen
mensen weer met elkaar in gesprek.
Ze helpen om het onderlinge contact te herstellen en oplossingen
voor het conflict te bedenken.
Op zoek naar acht bemiddelaars
Impuls is op zoek naar acht enthousiaste buurtbemiddelaars die zich op vrijwillige basis willen inzetten. Buurtbemiddeling is afwisselend en interessant werk. En
het geeft voldoening. Het kost niet veel
tijd, gemiddeld vijf uur per bemiddeling en
twee uur voor de maandelijkse teambijeenkomst. Het aantal bemiddelingen en
de werktijden bepaalt u zelf.
Wat moet een bemiddelaar kunnen?
Er zijn geen opleidingseisen voor mensen
die buurtbemiddelaar willen worden. Het
is belangrijk dat u enthousiast bent, goed
kunt luisteren en een neutrale en onpartijdige houding heeft. U benadert mensen
op een open en positieve manier.
Eigen training
Alle bemiddelaars krijgen een training en
hebben maandelijks een teambijeenkomst.
Ook mediators zijn welkom om te reageren.
Meer info
Heeft u interesse? Neem contact op met
welzijnsorganisatie Impuls, met Sylvia
Kohlen, projectleider Buurtbemiddeling
Kerkrade voor een oriënterend gesprek,
T (045) 545 63 51 of buurtbemiddeling@
impulskerkrade.nl
Koepel r ond | 3
Waar op letten bij het kiezen van
een nieuw energiecontract?
Het is belangrijk om naast de leveringstarieven voor stroom en gas ook
naar het vastrecht te kijken bij het
vergelijken van energiecontracten.
Samen met een eventuele welkomstpremie bepalen deze kostenposten of een contract voordelig is of
niet. Sommige leveranciers stunten
weliswaar met lage leveringstarieven, maar vragen naar verhouding
een extra hoog vastrecht. Desondanks kan een gemiddeld huishouden daarmee het voordeligst uit zijn.
Weten hoe dat zit?
andere de facturen die je ontvangt en het
verwerken van je betalingen. Deze kosten
zijn niet afhankelijk van je verbruik. Het
vastrecht kan behoorlijk verschillen per leverancier én per contract. Voor mensen
die heel weinig stroom en gas verbruiken,
kan een hoog vastrecht nadelig zijn.
Welkomstpremie
Veel energieleveranciers bieden een zogeheten welkomstpremie als je overstapt via
een vergelijkingssite. Dit is een vooraf bepaald bedrag dat je over het algemeen na
afloop van het contract uitbetaald krijgt
door de leverancier. Veelal is het de welkomstpremie die een contract met hogere
tarieven toch aantrekkelijk maakt.
Leveringstarief
Het leveringstarief is het bedrag dat je betaalt per kWh elektriciteit of m³ gas. Daarnaast bestaat er een verschil tussen vaste
of variabele leveringstarieven. Bij vaste tarieven staan de tarieven vast, bij variabele
tarieven kan de leveringsprijs variëren gedurende de looptijd van het contract. Afhankelijk van het verbruik kan een paar
cent verschil op jaarbasis tientallen euro’s
schelen op de energierekening.
De voordeligste energiecontracten
Ter illustratie hebben wij de huidige voordeligste energiecontracten op een rijtje
gezet met de bijbehorende leveringstarieven per kilowattuur stroom en kubieke
meter gas, vastrecht bedragen (voor zowel stroom als gas) en welkomstpremies.
De energiecontracten zijn gerangschikt op
volgorde van totale jaarkosten bij een gemiddeld verbruik van 3500 kWh en 1800
m³.(zie tabel)
Vastrecht energielevering
Het vastrecht is een vast bedrag dat je
per maand, per kwartaal of per jaar aan
je energieleverancier betaalt voor onder
Zo kun je bijvoorbeeld zien dat Budget
Energie en Energiedirect het voordeligst
zijn. Dit komt vooral door de aantrekkelij-
ke welkomstpremie. De leveringstarieven
en het vastrecht zijn in vergelijking tot andere leveranciers echter relatief hoog. Bij
Budget Energie betaal je bijna 3x zoveel
vastrecht als bij het 3-jarig contract van de
Nederlandse Energie Maatschappij (NLE).
Let op: het 1-jarig contract van NLE spant
de kroon met bijna 170 euro voor vastrecht.
Greenchoice heeft aantrekkelijke tarieven
en een relatief laag vastrecht, maar doordat Greenchoice verder geen welkomstpremie biedt, eindigt het contract daardoor in de middenmoot. De Nederlandse
Energiemaatschappij, die een aantrekkelijke welkomstpremie biedt, eindigt met
het 1-jarig contract op de laagste plaats,
voornamelijk veroorzaakt door het extreem hoge vastrecht.
Zorgeloos overstappen
Om na te gaan welk energiecontract het
voordeligst is, moet je naar de totale jaarkosten kijken. Aan de hand van je postcode en je geschatte jaarverbruik berekenen
organisaties als de Consumentenbond,
Eigen Huis en de Energievergelijker welke leverancier voor jou de goedkoopste
is. Na invoer van je gegevens worden de
totale jaarkosten berekend op basis van
je verbruik in de opgegeven regio. Vervolgens kun je direct online overstappen
naar de energieleverancier van je keuze.
De gegevens worden doorgestuurd naar
de desbetreffende leverancier en je huidige energiecontract wordt opgezegd. Zodoende kun je zorgeloos overstappen en
honderden euro’s besparen.
Leverancier
ContractStroomtariefGastariefVastrecht
Budget Energie
1 jaar vast
€ 0,2188
€ 0,6287
€143,75
WelkomstpremieJaarkosten
€ 220,-
€ 1851,12
Energiedirect
1 jaar vast
€ 0,2151
€ 0,6356
€ 90,02
€ 155
€ 1862,17
Nuon
1 jaar variabel
€ 0,2000
€ 0,6153
€ 84,06
€ 50
€ 1871,68
E-on
1 jaar vast
€ 0,2120
€ 0,6188
€ 95,84
€ 100
€ 1881,70
Eneco
1 jaar vast
€ 0,2161
€ 0,6409
€ 55,32
€ 110
€ 1885,18
Energiedirect (Wind)
1 jaar vast
€ 0,2151
€ 0,6356
€ 114,02
€ 155
€ 1886,16
Qurrent energie
partners
1 jaar variabel
€ 0,2043
€ 0,6201
€ 145,20
€ 120
€ 1886,65
Nuon
1 jaar vast
€ 0,2134
€ 0,6045
€ 84,07
€ 50
Greenchoice
1 jaar vast
€ 0,2067
€ 0,6098
€ 48,50
€ 1899,61
Nederlandse Energie
Maatschappij
3 jaar vast
€ 0,2134
€ 0,6144
€ 44,44
€ 1927,41
Essent
1 jaar vast
€ 0,2115
€ 0,6305
€ 47,92
€ 10
€ 1943,21
Eneco
1 jaar variabel
€ 0,2223
€ 0,6357
€ 55,32
€ 60
€ 1947,50
E-on
3 jaar vast
€ 0,2081
€ 0,6102
€ 95,76
€ 1952,50
E-on
2 jaar vast
€ 0,2082
€ 0,6111
€ 95,76
€ 1954,45
Nederlandse Energie
Maatschappij
1 jaar vast
€ 0,2133
€ 0,6196
€167,86
€ 100
€ 1899,31
€ 1959,69
4 | Koepel rond
f
b e r i c h ten
e
d
e
In deze rubriek van KoepelRond
houden wij u op de hoogte van
belangrijke aanpassingen en
wijzigingen binnen de Federatie.
Wij informeren u verder over op
handen zijnde vergaderingen,
symposia, etcetera.
!
Deadline volgende
editie KoepelRond:
5 juni 2014
r
a
t
i
e
ALGEMENE LEDENVERGADERING
De eerste algemene ledenvergadering van 2014 werd op 2 april j.l. gehouden.
De secretaris deed verslag over het jaar 2013 en over het eerste kwartaal van 2014.
Het financieel verslag 2013 werd vastgesteld en de kascontroleurs deelden mede, dat
zij de boekhouding in orde hadden bevonden en verzochten de vergadering om decharge te verlenen aan het bestuur.
Bestuurslid Johanna Smeets was aftredend en herkiesbaar. Als nieuw bestuurslid stelde
zich Mia Hagen (HV Land van Rode) kandidaat. Beiden werden met een meerderheid
van stemmen her/gekozen in het algemeen bestuur. Verder werd een nieuw lid voor
de kascontrolecommissie gekozen, alsmede een reservelid.
Er werd aandacht gevraagd voor diverse symposia en cursussen, waarvan een deel
ook in Kerkrade wordt gegeven.
Voorts werd geattendeerd op het project buurtbemiddeling, dat in Kerkrade van start
gaat en waarvoor vrijwilligers gezocht worden, die opgeleid willen worden tot buurtbemiddelaar en op mogelijke acties in het kader van de jaarlijkse huurverhoging.
Kopij dient uiterlijk
op die datum in bezit
te zijn van de redactie.
AGENDA
Vergaderingen
maandag
2 juni
woensdag 9 juli
K OPI Ë REN B IJ
De Koepel
Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is
er een kantoorbezetting van 10.00 tot
12.30 uur.
Daarnaast bestaat donderdag tussen
14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot
kopiëren. Verder volgens telefonische
afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer
W. Pekel, telefoon (045) 5413280.
De kosten bedragen voor
enkelzijdig
A4 € 0,07
dubbelzijdig A4 € 0,13
enkelzijdig
A3 € 0,13
dubbelzijdig A3 € 0,18
Kopiëren op dikker papier en/of in
kleur is tegen meerprijs ook mogelijk.
Voor kopieerwerk in aantallen groter
dan 200 stuks kunnen over de kostprijs
afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.
Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond
te Roermond
Algemeen Bestuursvergadering van HF de Koepel
Cursussen
Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in
Utrecht gegeven:
woensdag
vrijdag
dinsdag
vrijdag
dinsdag
vrijdag
woensdag
donderdag
7 mei
9 mei
13 mei
23 mei
3 juni
6 juni
11 juni
19 juni
cursus ‘Wonen en zorg, een wereld apart’
cursus ‘Vaardig adviseren’
cursus ‘Effecten van de verhuurdersheffing’
cursus ‘BBSH klachtencommissies’
cursus ‘Organiseer je organisatie’
cursus ‘Lezen van de jaarrekening’
cursus ‘Gemengd beheer, huurders en de VvE’
cursus ‘Asbest, stof tot nadenken’
Ten kantore van de Huurdersfederatie worden in de loop van het jaar mogelijk nog
enkele Woonbondcursussen gegeven. De achterban wordt hierover persoonlijk geïnformeerd en men kan zich dan d.m.v. een formulier inschrijven.
Koepel r ond | 5
Huurders praten mee over beoordelen
woningcorporaties
De Stichting Visitatie Woningcorporaties heeft een vernieuwde methodiek ontwikkeld om de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties te beoordelen. Hoe huurders(organisaties) over deze prestaties
denken weegt mee in de rapportcijfers.
Begin april werd de vernieuwde methodiek aangeboden aan de oprichters van
de Stichting Visitatie Woningcorporaties
Nederland (SVWN).
Alle woningcorporaties die lid zijn van corporatiekoepel Aedes moeten zich eens in
de vier jaar door een visitatiebureau laten
beoordelen. Tijdens een visitatie worden
de maatschappelijke prestaties onder de
loep genomen. De afgelopen zes jaar zijn
er ruim 420 visitaties uitgevoerd, bij circa 90% van de woningcorporaties. De in
2009 opgerichte SVWN ziet toe op een
juiste en onafhankelijke uitvoering. De
Woonbond was één van de oprichters van
deze stichting. Ook in het gebruikersforum van SVWN zitten vertegenwoordi-
gers van huurdersorganisaties.
Beter luisteren naar oordeel
huurders
In de vernieuwde methodiek is expliciet
opgenomen dat visitatiebureaus met een
substantiële vertegenwoordiging van
huurders moeten spreken. Huurdersorganisaties kunnen in een afzonderlijk faceto-face gesprek rapportcijfers geven over
de corporatie en verbeterpunten aandragen. Voor huurdersorganisaties wordt het
dus nog belangrijker om actief deel te nemen aan het visitatieproces.
Prestaties langs de meetlat
Visitaties zijn waardevol omdat ze harde
uitspraken opleveren over het maatschap-
pelijk presteren van een corporatie. Maken
ze de eigen ambities en doelen waar? In
welke mate lossen ze de lokale volkshuisvestelijke problemen op? Hebben ze het
toezicht op hun eigen functioneren goed
geregeld? Besteden ze hun geld goed, of
potten ze het op? Hoe denken huurders
en gemeenten over hun prestaties? Die
vragen worden tijdens het visitatieproces
beantwoord. Van de uitkomst wordt een
rapport opgesteld.
Publiek openbare rapporten
Wilt u als huurder, bewonerscommissie of
huurdersorganisatie weten hoe uw woningcorporatie is beoordeeld door het visitatiebureau? Alle rapporten over visitaties,
uitgevoerd door geaccrediteerde visitatiebureaus, zijn publiek openbaar. U kunt ze
vinden op de website van SVWN. Op die
website vindt u ook meer informatie over
de begin april gepresenteerde, herziene visitatiemethodiek.
woonruimteverdeling in kerkrade
Corporatiewoningen in
Kerkrade worden
aangeboden via
de website
www.thuisinlimburg.nl
Wanneer u op zoek bent naar een
• Wonen Zuid
Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont
Alleen ’s morgens tussen 8.30 en
12.00 uur
telefoon (045) 573 74 75
Hoofdvestiging
Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen
www.wonen-zuid.nl
• Heemwonen (v/h Hestiagroep en WS
huurwoning kunt u zich gratis en vrij- Land van Rode
Markt 52, 6461 ED Kerkrade
blijvend inschrijven. Via de site kunt
u op maximaal 5 woningen tegelijk
reageren. Wanneer u niet beschikt
over een computer met internet kunt
u contact opnemen met of een
bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:
Postbus 135, 6460 AC Kerkrade
telefoon (045) 645 44 44
www.heemwonen.nl
• Wonen Limburg
Grasbroekerweg 16, Heerlen
telefoon (045) 550 66 66
www.wonenlimburg.nl
Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met:
>Meander Wonen
St. Pieterstraat 143, Kerkrade
telefoon (045) 567 98 38
In de particuliere huursector verhuren
enkele beleggers in Kerkrade woningen.
De kantooradressen:
• VB&T
Boschstraat 21d, 6211 AS Maastricht
telefoon (043) 350 34 34
Postbus 412, 5600 AK Eindhoven
[email protected]
• Vesteda
Plein 1992 1, Maastricht
Postbus 1211. 6201 BE Maastricht
telefoon (043) 329 66 66
www.vesteda.com
6 | Koepel rond
Brief van de belastingdienst
over inkomensindicaties
De Belastingdienst heeft huurders
geïnformeerd over het verstrekken
van inkomensindicaties aan hun verhuurder. Zie ook het artikel op de
voorpagina.
Ongeveer twee miljoen huurders
hebben de brief daarover ontvangen.
De belastingdienst verstrekt alleen inkomensindicaties aan verhuurders die daar
via het speciale portaal ‘inkomensafhankelijkehuurverhogingen.nl’ om verzocht hebben. Via de inkomensindicaties kan een
verhuurder aan de weet komen of hij per
1 juli 2014 een huurverhoging mag vragen die hoger ligt dan de zogenaamde basishuurverhoging van 4%. Aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085 mogen verhuurders niet meer vragen dan 4%.
Huishoudens met een inkomen tussen €
34.085 en € 43.602 kunnen een extra huurverhoging krijgen van 0,5%, waarmee hun
huurverhoging op 4,5% uit kan komen.
Huishoudens met een inkomen hoger dan
€ 43.602 kunnen te maken krijgen met
2,5% extra. Hun huurverhoging kan dus
maar liefst 6,5% zijn.
De belastingdienst mag verhuurders alleen
laten weten tot welke inkomenscategorie
de bewoners van een opgevraagd adres
horen. Exacte inkomensgegevens of namen van de betrokken bewoners worden
niet verstrekt.
Verhuurders mogen alleen inkomensindicaties opvragen voor adressen waar
verhuurd wordt tegen een gereguleerde
huurprijs. Van geliberaliseerde huurwoningen (met een huurprijs boven € 699,48 per
01-01-14) mogen zij geen inkomensindicatie opvragen. Dat dit niet mag wil helaas niet zeggen dat alle verhuurders deze
regels naleven. De belastingdienst weet
niet op welke adressen geliberaliseerd verhuurd wordt en kan dus ook niet controleren of het terecht is dat een verhuurder
inkomensindicaties opvraagt.
Klachten leidden tot brief
Vorig jaar zijn er door zowel verhuurders als de belastingdienst veel fouten
gemaakt. De Woonbond en het College
Bescherming Persoonsgegevens hebben
daarover geklaagd bij het rijk. Als gevolg
daarvan krijgen huurders dit jaar dus een
brief toegestuurd, waarmee zij in elk geval
geïnformeerd worden over het verstrek-
ken van inkomensindicaties aan hun verhuurder. Het is een beetje mosterd na de
maaltijd, want de inkomensindicatie is dan
al verstrekt en de huurder die bijvoorbeeld
principiële bezwaren heeft tegen privacyschending kan geen bezwaar meer maken
om te voorkomen dat zijn verhuurder de
indicatie opvraagt.
Wat de informerende brief van de belastingdienst wel mogelijk maakt, is dat
huurders van wie ten onrechte gegevens
zijn verstrekt, dit tijdig kunnen signaleren
en in kunnen grijpen. Dit gaat om huurders in geliberaliseerde huurwoningen en
in onzelfstandige huurwoningen (kamers,
woonwagens en standplaatsen). In deze
gevallen mogen verhuurders geen inkomensindicaties opvragen en mag de belastingdienst die niet verstrekken.
Bezwaar maken?
Als de inkomensindicatie ten onrechte is
verstrekt, kan een huurder schriftelijk bezwaar indienen bij de verhuurder en ook
een melding doen bij de belastingdienst.
De belastingdienst neemt maatregelen als
een verhuurder misbruik maakt van de
mogelijkheid om inkomensindicaties op
te vragen. De melding kan gestuurd worden naar: Belastingdienst / Centrale Administratie, t.a.v. UMT Unit Inwinnen &
Verstrekken van Gegevens, Postbus 1254,
7301 BM Apeldoorn.
Wat is en doet een huurdersvereniging of huurderscommissie?
Een huurdersvereniging (HBV) of huurderscommissie (HC) vertegenwoordigt
alle aangesloten huurders.
De HBV of HC neemt het op als problemen tussen huurder en verhuurder optreden, die een huurder niet zelf met de verhuurder oplossen kan. Zij gaat aan tafel
met de verhuurder om te praten over de
huurverhoging en/of verhoging van de
servicekosten, over de gevolgen die een
sloopbesluit voor de huurders zal hebben,
zoals de verhuizingen en de vergoeding
verhuiskosten en noem maar op.
Als de verhuurder een renovatie plant
wordt gesproken over wat erbij komt kijken: ongemak, huurverhoging, enz.
Wat de HBV of HC niet is, is een klachtenbureau of een activiteitencommissie om
de huurders op iets anders te trakteren
dan een kop koffie tijdens de jaarlijkse ledenvergadering.
De HBV-en en HC’s in Kerkrade zijn via
hun overkoepelende huurdersraad aangesloten bij de Koepel en worden uitgenodigd voor de algemene ledenvergaderingen van de Koepel, waardoor zij invloed
hebben op het beleid van de Koepel. Zij
kunnen daar ook altijd terecht met vragen
over het woningbouw- en huurbeleid
in Kerkrade.
Bij de Koepel worden ook cursussen gegeven om de leden bij te scholen, want het
huurdersrecht verandert soms.
Het huurderswerk is en blijft interessant, vooral als men bereikt wat men nastreeft.
Dus kom erbij! Het blijft boeiend!
Koepel r ond | 7
Woonbondreactie op de aanpassing
Woningwet
De Woonbond is het met minister Blok eens dat de werkzaamheden van
woningcorporaties zich moeten toespitsen op het huisvesten van lagere en
bescheiden middeninkomens. ‘Het kan immers niet de bedoeling zijn dat
volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar commerciële activiteiten’. Volgens
Woonbond wil daarom dat er geen sociale
huurwoningen overgeheveld worden naar
een commerciële tak en pleit voor een liberalisatieverbod.
de Woonbond moet in de novelle streng worden opgetreden tegen nevenac-
Geld mag niet weglekken
tiviteiten, maar moet het werkdomein ruimer worden omschreven door een
Naast het bezwaar tegen grootschalig liberaliseren van sociale huurwoningen
vindt de Woonbond ook zeer ongewenst
dat geld dat verdiend wordt aan de verhuur en verkoop van sociale huurwoningen overgeheveld kan worden naar een
commerciële tak. Als een corporatie op
commerciële basis woningen wil verhuren, vindt de Woonbond dat deze tak
van het bedrijf zichzelf moet bedruipen.
De Woonbond wil voorkomen dat volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar de
commerciële sector, zoals de afgelopen
jaren is gebeurd.
hogere liberalisatiegrens en een ruimere doelgroep van corporaties.
De Woonbond schrijft dit in een brief aan
minister Blok over de novelle over de herziening van de Woningwet, waarin de
plannen van de minister voor de corporatiesector staan beschreven.
sterke tendens naar liberalisatie en deze
tendens wordt versterkt onder druk van
de verhuurdersheffing. Over de geliberaliseerde woningen hoeven verhuurders namelijk geen heffing te betalen.
De bond is voorstander van een duidelijk
afgebakend werkterrein voor de woningcorporaties, maar ziet de kerntaken ruimer
dan de minister. Zowel de liberalisatiegrens
als de inkomensgrens om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen,
moeten wat de Woonbond betreft omhoog. Met betrekking tot de inkomensgrens verwijst de Woonbond naar de door
de Kamer aangenomen motie, waarin verhoging van €34.000,- naar €43.000,- als
wenselijk wordt genoemd. Door het verhogen van de liberalisatiegrens zouden
corporaties ook woningen hebben om aan
deze groep aan te bieden.
Als de corporaties gescheiden worden in
een sociale en een commerciële tak gaan
de geliberaliseerde woningen over naar de
commerciële tak. Maar de minister geeft
corporaties ook toestemming om sociale
huurwoningen, die op basis van het aantal punten in de toekomst geliberaliseerd
kunnen worden, over te hevelen naar de
commerciële tak. De Woonbond vreest
dat hiermee veel ‘te liberaliseren’ woningen worden overgeheveld en daarmee
verdwijnen uit de sociale huursector. ‘Omdat wij nu al zien dat de sociale huursector
door grootschalige verkoopprogramma’s
en liberalisatie uitgehold wordt, zetten
we in op een beleid dat voorkomt dat er
(per saldo) geliberaliseerd wordt.’ Dit is
tegen de afspraak in het regeerakkoord
dat de sociale huursector in stand blijft. De
De noodzaak voor bezinning op het functioneren van de corporatiesector is duidelijk. Hun commerciële activiteiten hebben
huurders de afgelopen jaren heel veel geld
gekost. In de periode 2008-2012 is alleen
al 800 miljoen euro verlies geleden op
grondposities, 1,3 miljard op ‘verbindingen’ (commerciële dochterbedrijven van
de corporaties) en rond € 1 miljard op projectontwikkeling. En de bedrijfslasten in de
corporatiesector zijn nog steeds onacceptabel hoog.
Het gevaar van grootschalige liberalisering
De Woonbond heeft ook kritiek op de
plannen van de minister, omdat deze kunnen leiden tot grootscheepse liberalisatie
van sociale huurwoningen. Er is nu al een
Huurdersinvloed
De Woonbond vindt dat de zeggenschap
van de huurders in de novelle er bekaaid
af komt. De fundamentele discussie hierover zal plaatsvinden bij de parlementaire
enquête. Vooruitlopend hierop zouden nu
ook al stappen gezet moeten worden om
de participatie van huurders op landelijk,
lokaal en individueel niveau te versterken,
bijvoorbeeld door het regelen van faciliteiten en instemmingsrechten voor huurdersorganisaties en invoering van het initiatiefrecht voor woningverbetering voor
individuele huur.
8 | Koepel rond
Meer huisuitzettingen door
huurachterstand
In 2013 werden 6.980 huishoudens
door de woningcorporatie het huis
uitgezet omdat ze een huurachterstand hadden. Dat is 8 procent meer
dan in 2012. Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder 170 woningcorporaties. Steeds meer huurders
komen in de financiële problemen,
waardoor huurachterstanden toenemen.
Het aantal huisuitzettingen lijkt samen te
hangen met de sterk stijgende woonlasten van de laatste jaren, gekoppeld aan
koopkrachtverlies. Ook in 2012 werden er
meer huurders hun huis uitgezet dan het
jaar ervoor. Het verschil tussen 2012 en
2011 bedroeg maar liefst 10 procent.
Volgens Woonbonddirecteur Ronald Paping hebben de woningcorporaties een
paar jaar kunnen voorkomen dat het
aantal huisuitzettingen sterk steeg, maar
is de rek eruit. ‘Met het huidige huurbeleid moet je vrezen dat het aantal huisuitzettingen volgend jaar nog weer ho-
De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel
gebruikt kan worden voor KoepelRond.
Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te
geven aan de redactie van KoepelRond.
Bij voorbaat dank
ger ligt.’ Hij wijst er daarbij op dat steeds
meer huurders in armoede leven en dat
onderzoek van het RIGO uitwijst dat als
de overheid het huidige huurbeleid doorzet er in 2017 900.000 hurende huishoudens in armoede leven.
Ook eenoudergezinnen
Het zijn vooral alleenstaande huurders
van 18 tot 60 jaar die op straat komen te
staan. Maar ook alleenstaande jongeren
tussen 18 en 30 jaar en eenoudergezinnen ondervinden dat een huurachterstand
tot huisuitzetting kan leiden. Een deel van
hen belandt in de opvang, maar heel veel
gedupeerden zoeken onderdak bij familie
of vrienden, ook al omdat opvanghuizen
de toestroom niet aankunnen.
Overigens houden niet alle woningcorporaties bij om welk type huishouden het
gaat.
Nibud geeft nieuwe woonlastrichtlijnen
Zo kijkt men ook naar het bedrag dat
huurders maximaal zouden mogen besteden aan woonlasten bij een bepaald inkomen.
Enkele voorbeelden:
• een gezin met 2 kinderen en een bruto inkomen van € 33.000 per jaar zou
maximaal € 420 per maand aan woonlasten mogen besteden
• een alleenstaande met een bruto inkomen van € 28.000 per jaar zou € 625
per maand aan woonlasten mogen besteden en bij € 22.000 per jaar nog
€ 525 per maand
• een bijstandsmoeder met een minderjarig kind en een bruto inkomen van
€18.000 per jaar zou € 480 per maand
mogen besteden
Aangezien veel huren al boven de hiervoor
genoemde bedragen liggen en daarbij dan
nog de kosten voor energie, servicekosten en gemeentelijke belastingen komen,
is het geen wonder dat veel huurders onder de armoedegrens komen.
Het Nibud is het instituut dat informeert
en adviseert over financiën van huishoudens.
Doordenkertje
‘Weet dat elke samenleving een samenwerking veronderstelt tussen de levenden, de
overledenen en de nog niet geborenen. Welke wereld mijn kind zal erven weet ik
niet. Wèl dat die zeker niet op de onze zal lijken. Een reden temeer om de sociaaldemocraten opnieuw te omarmen.
Onder de mogelijkheden waar wij vandaag de dag kunnen kiezen is er niets beters
voorhanden. Dit is niet het ideale systeem, maar toch het beste tot nu toe bekend.’
Arnaud Nilwik, freelance journalist
Koepel r ond | 9
Vragen
van huurders
aan de woonbond
Hoe controleer ik de servicekosten?
Hoe kan de huurder nagaan of de afrekening van de servicekosten door de verhuurder correct heeft plaatsgevonden?
‘Ook dit jaar kreeg ik in de zomer weer de afrekening van de servicekosten. De bedragen die worden genoemd en wat ik moet
terugbetalen zijn voor mij echter op geen enkele manier te checken. Moet ik maar aannemen dat het klopt? Wat kan ik doen
en waar moet ik op letten?’
Allereerst is van belang om na te gaan welke ‘service’ u met de
verhuurder overeen bent gekomen, in het huurcontract en eventueel daarna nog. Ook als u de woning al huurt, kunt u met de
verhuurder namelijk nog nieuwe service overeenkomen of oude
schrappen. Als beide partijen het daarover eens zijn, kan dat. Het
gaat er dus om welke service u met de verhuurder overeen was
gekomen in het jaar waarop de afrekening betrekking heeft. Alleen de kosten van in dat jaar overeengekomen service mogen
aan u worden doorberekend. De meest voorkomende servicekosten zijn individuele stookkosten, gemeenschappelijke elektra,
klein onderhoud dat wettelijk voor rekening van de huurder is
zoals ontstoppen binnenriolering, glazenwassen en vegen van
schoorstenen en ventilatiekanalen, glasverzekering of –fonds,
schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, de huismeester en
administratiekosten.
Bij de doorberekening van de overeengekomen service geldt
dat dit alleen de werkelijk door de verhuurder gemaakte kosten
mogen zijn. De hoogte ervan moet bovendien redelijk zijn. Aangezien de kosten meestal over meerdere huurwoningen worden
verdeeld, zal er ook een verdeelsleutel moeten zijn. Die kan in
het huurcontract staan of op een andere manier schriftelijk zijn
afgesproken. Is dat niet zo, dan dient er alsnog een redelijke
verdeelsleutel voor de kosten te komen.
Winst maken mag niet
Winst maken op de servicekosten mag de verhuurder niet. Om
dit te controleren kan de huurder inzage vragen in alle rekeningen, contracten en andere documenten (bijvoorbeeld de rekeningen van het energie- of het schoonmaakbedrijf) die ten
grondslag liggen aan de afrekening. Wettelijk is de verhuurder
tot het geven van die inzage verplicht. Als u over alle onderliggende stukken en de verdeelsleutel beschikt, kunt de afrekening
zelf controleren.
Geen duidelijkheid of geen inzage?
Geven de afrekening en de onderliggende documenten toch
niet de gewenste duidelijkheid of weigert de verhuurder inzage
te geven in de stukken en/of de verdeelsleutel, dan kan een
beroep worden gedaan op de huurcommissie en/of (zo nodig)
de rechter. Beide kunnen op verzoek van de huurder vaststellen wat de huurder aan servicekosten moet betalen. Daarnaast
kan de rechter de verhuurder verplichten inzage in de stukken
te geven of een afrekening te verstrekken.
Surf eens naar
www.meldpuntwarmtewet.nl
De Warmtewet is onduidelijk en jaagt een
grote groep huurders op hogere kosten.
Verhuurders en leveranciers kennen vaak
hun verplichtingen niet. Dat zijn in een
notendop de bezwaren die de Woonbond
te horen krijgt van huurders die te maken
hebben met de nieuwe wet.
De Woonbond heeft het Meldpunt Warmtewet (www.meldpuntwarmtewet.nl) gelanceerd en roept huurders op hun klachten hier te melden. Met de verzamelde
klachten gaat de Woonbond naar Den
Haag om te pleiten voor een verbeterde
Warmtewet.
De Warmtewet geldt voor honderdduizenden bewoners die warm (tap-)water
geleverd krijgen om hun huis te verwarmen. Vooral voor huurders met blokverwarming kan de wet nadeliger uitpakken
dan voorheen.
De Warmtewet beoogt de warmteontvangers te beschermen tegen onredelijke hoge tarieven van collectieve verwarmingssystemen, zoals stadsverwarming,
blokverwarming en collectieve duurzame
warmte (o.a. warmte/koudeopslag). Immers, mensen die warmte geleverd krijgen
kunnen niet zomaar een andere leverancier kiezen, zoals dat wel bij gaslevering
het geval is.
10 | Koepel rond
Woonbond en FNV pleiten voor
huurmatiging
FNV en Woonbond roepen de politiek en verhuurders op om meer oog
te hebben voor de koopkrachtaantasting door gigantische huurverhogingen en maatregelen te nemen om te
komen tot gematigde huurstijgingen.
Het CPB lichtte dinsdag 18 maart zijn
prognoses voor de Nederlandse economie
toe. Nederland komt langzaam uit het
diepe dal, na jaren van koopkrachtdaling.
Woonbond en FNV constateren echter
dat dit niet voor huurders geldt en bepleiten ervoor om de huren te matigen.
Huurders leveren de komende jaren fors
aan koopkracht in en steeds meer mensen dreigen hun huur niet meer te kunnen
betalen. De Woonbond en de FNV kaartten al eerder aan dat de huren gematigd
moeten worden. ‘In 2013 stegen de huren dankzij de jaarlijkse huurverhoging
met gemiddeld 4,7%. De huur van cor-
Beste mensen,
Huurdersfederatie de Koepel is bij de
tijd: Wij zijn nu ook op facebook te
vinden!
Het is de moeite waard om een kijkje
te nemen wie allemaal al bevriend is
met de Huurdersfederatie de Koepel.
Wees erbij en word ook onze vriend!
U blijft op die manier op de hoogte
van wat zo alles gedaan wordt op
de dag van vandaag in het huurderswerk.
Veel leesplezier!
https://www.facebook.com/
huurderswerkkerkrade?ref=hl
poratiewoningen steeg zelfs met 5% en
per 1 juli gaan de huren weer omhoog.
Dat betekent voor veel gezinnen dat zij
hun huis niet meer kunnen betalen. Er
zal dus een toenemende armoede ontstaan onder huurders, zij profiteren door
de huurstijgingen helemaal niet van de
koopkrachtvooruitzichten. De FNV en de
Woonbond willen daarom dat de inflatiecorrectie voor huurders wordt bijgesteld,
de huren worden gematigd en dat er op
korte termijn een woonlastenmonitor
komt’, aldus Heerts.
Onzekerheid over inkomen
Volgens het CPB daalt de werkgelegenheid dit jaar toch nog weer verder. Ton
Heerts, voorzitter FNV stelt dat teveel
mensen in onzekerheid leven over werk
en dus over hun inkomen. Wat betreft
de FNV moet de groei verder omhoog
door extra bestedingen en investeringen.
Samen met de Woonbond pleit de FNV
daarbij voor gematigde huurstijgingen.
Woonlastenmonitor
Woonbond en FNV vinden dat er op korte
termijn een woonlastenmonitor moet komen, zoals bepleit door de wethouders
van de G32 gemeenten. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Als daaruit blijkt dat
de koopkrachtontwikkeling van huurders
achter blijft, zou dat consequenties moeten hebben voor het huurbeleid voor dit
jaar zowel als de komende jaren.’
Woonlastenmonitor Kerkrade
In Kerkrade worden de woonlasten sinds
2010 gemonitord. Tot en met 2012 echter alleen de (gemiddelde) uitgaven van
de (gemiddelde) huurder. Inkomensgegevens zijn tot nu toe niet meegenomen in
de woonlastenmonitor, zodat ook niet gezien kan worden wat de stijgende woonlasten echt betekenen voor de huurders
in Kerkrade.
De Werkgroep Woonlastenmonitor onderzoekt nog hoe inkomensgegevens
verwerkt kunnen worden en of het überhaupt mogelijk is deze te achterhalen.

Download Report