juridische-aspecten-van-flexibel

Mlnirterle van Verkeer en Waterrtaat
Directoraat-Ceneraal Rijkswaterstaat
Directie Flevoland
Werkdocument
/
Juridische aspecten van flexibel
grondgebruik
door ir C. van der Houwen
I
Miniltcrie van Vcrkeer en Waterrtaat
Directoraat-Generaal Rijkswaterstaat
directie flevoland
Werkdocument
Juridische aspecten van flexibel
grondgebruik
door ir C. van der Houwen
Lelystad, augustus 1993
Werkdocurnenten zijn ais regel eerste versies van
te schrijven rapporten (uittypen geschreven tekst)
en daardoor uitsluitend besternd voor intern
gebruik; de verantwoordelijkheid voor de tekst
berust bij de auteur.
Postbus 600
8200 AP Lelystad
Smedinghuis
Zuldennragenpleln 2
Tel. (03200) 99111
Telex 40115
Telefax (03200) 34300
Her verschijnsel "grijzepacht "
vindt zijn oorsprong in her verschil tussen
gemiddelde opbrengsr en marginale opbrengsr van grond.
Inhoud
Voonvoord
....................................................
5
Samenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
1Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1 Achtergrond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2 Doelstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3 Opbouw van het rapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
9
9
9
2 Huidige Pachtwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
..
2.1 Inleldlng . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2 Pachtovereenkornst en toetsing door de grondkamer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3 De duur van de pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.4 Recht van verlenging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5 De toegestane tegenprestatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.6 Het verbod op ondewerpachting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.7 Het verbod op verandering van de aard van het gepachte. . . . . . . . . . . . . . . .
2.8 Zwarte en grijze pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
11
11
12
13
14
14
16
17
3Erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2 Wettelijke bepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3 Algemene voorwaarden van Domeinen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19
19
19
19
4 Relatie met andere wetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1 Superheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2 Mestwetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3 MacSharry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4 Waterschapswet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5 Fiscale wetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21
21
21
22
23
24
5 Voorgestelde wijziging van de Pachtwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
..
5.1 Inle~dlng . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2 Bijzondere kortdurende pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2.1 Teeltpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2.2 Eenmalige pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3 Verhoging 0ppe~lakteartikel58 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
27
27
28
28
28
29
6Discussie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1 Flexibel grondgebruik en de Pachtwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2 Relatie met andere wetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3 Situatie na wijziging van de Pachtwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
31
31
32
'
Literatuur
-;.
' ' '
.....................................................
31
-
Goed renderende agrarische bedrijven en een goede milieukwaliteit zijn zaken die voor de directie
Flevoland van Rijkswaterstaat, als domeinbeheerder van Zuidelijk Flevoland, van belang zijn.
Flexibel grondgebmik geefi de mogelijkheid om een mime vmchr#isseling te verenigen met een
groot aandeel hoog-salderende gewassen in het bouwplan.
Het voor U liggende rapport be005 inzicht te geven in de juridische aspecten van flexibel
grondgebruik.
Voor een econoom die zich in het juridisch labyrint begeefi zijn wegwijzers en gidsen onontbeerlijk. De wegwijzers waren een grwt aantal publikaties die voortvloeiden uit de discussie rond de
Pachtwet. De gidsen waren een aantal mensen (vaak echte juristen) die mij van informatie hebben
voorzien. Aan hen ben ik dan ook veel dank verschuldigd.
ir. C. van der Houwen
In de akkerbouwsector is het aandeel hoog-salderende gewassen in het bouwplan zeer bepalend
voor de inkomensvorming. Voor het milieu is daarentegen een mime rotatie van gewassen te
prefereren. Zowel het inkomensbelang als het milieubelang zijn gediend bij "flexibel grondgebmik". Hieronder wordt verstaan: het gedurende korte tijd grond van andere bedrijven gebruiken
om daarmee het bouwplan op het eigen bedrijf te kunnen vermimen zonder de omvang van hoogsalderende gewassen te moeten verminderen. Dit rapport gaat in op de juridische aspecten van
flexibel grondgebmik. Er wordt met name gekeken naar de situatie in de Usselmeerpolders. Er
wordt bestudeerd welke mogelijkheden boeren nu en in de toekomst hebben om flexibel grondgebmik toe te passen en wat daarbij de invloed is van Domeinen.
De huidige Pachtwet bevat een aantal regelingen die van belang zijn bij flexibel grondgebmik,
zoals de duur van de overeenkomst, het recht van verlenging, de toegestane tegenprestatie, het
verbod op onderverpachting en het verbod op verandering van de aard van het gepachte. Op basis
van de huidige Pachtwet is verpachting voor korte duur in principe mogelijk, zij het slechts na
goedkeuring door de grondkamer. Het beleid van de grondkamer is momenteel om verpachting
voor korte duur met het oog op de vmchtwisseling goed te keuren. De pachtprijs wordt echter we1
getoetst aan het Pachtnormenbesluit. In de praktijk komt echter toch uitwisseling van grond voor
buiten de Pachtwet om.
Voor erfpacht geldt dat indien in de voonvaarden geen beperkingen van dien aard zijn opgenomen, de erfpachter de grond geheel of gedeeltelijk aan anderen in gebmik kan geven. In de
alg;mene erfpachtsvoonvaarden van Domeinen wordt echter bepaald dat dit slechts toegestaan is
na schriftelijke toestemming van de Staat.
Het beleid van Domeinen is om grondmil in het kader van de vmchtwisseling we1 toe te staan.
Er verschijnen steeds meer regelingen die gebaseerd zijn op geregisaeerd grondgebmik. De
regelingen die in dit kader behandeld worden zijn: de Superheffing, de mestwetgeving, de
MacSharry maatregelen, de Waterschapswet en de fiscale wetgeving. Voor een juiste naleving van
deze regelingen (wat vaak ook financiele consequenties heeft) is het nodig te beschikken over een
goedgekeurd pachtcontract. Het wordt voor boeren dus steeds belangrijker om de uitwisseling van
grond correct te regelen.
Ten gevolge van de tmggang van het pachtareaal is de discussie over wijziging van de Pachtwet
op gang gekomen. De volgende wijzigingsvoorstellen zijn voor flexibel grondgebmik van belang:
* de inaoductie van een stelsel van bijzondere pacht (teeltpacht en eenmalige pacht).
* de verhoging van de oppewlakte in art 58 van 0.25 tot 1 hectare.
Er wordt nagegaan wat de gevolgen van deze wijzigingen zouden zijn voor flexibel grondgebmik.
De regeling van de teeltpacht geeft de grondkamer de mogelijkheid de pachter te machtigen grond
onder te verpachten zonder daarbij gebonden te zijn aan het Pachtnormenbesluit. De verhoging
van de oppervlakte in art.58 zal in beperkte mate kunnen bijdragen aan flexibel grondgebmik.
1 Inleiding
1.1 Achtergrond
In de akkerbouwsector wordt het inkomen in sterke mate bepaald door de oppervlakte hoogsalderende gewassen die jaarlijks wordt verbouwd. Vanuit milieu-oogpunt is het gewenst een
mime rotatie van gewassen te hanteren, omdat hierdoor de ziektedruk en dus het bestrijdingsmiddelengebruik kan worden beperkt. De belangen ten aanzien van inkomensvorming en milieu lijken
hier dus niet samen te gaan. Bedrijfsvergroting zou uitkomst k ~ M e nbieden, ware het niet dat de
gronddruk erg boog is, waardoor bedrijfsvergroting slecbts in enkele gevallen toegepast kan
worden. In Zuidelijk Flevoland zijn hiervoor zelfs helemaal geen mogelijkheden.
Een oplossing voor de verruiming van de vruchtwisseling met behoud van inkomen bij een
heperkte bedrijfsoppervlakte zou gevonden kunnen worden in "flexibel grondgebruik". Hieronder
wordt verstaan: het gedurende korte tijd grond van andere bedrijven gebruiken om daarmee het
bouwplan op het eigen bedrijf te kIIMen verruimen zonder de omvang van hoog-salderende
gewassen te moeten verminderen (NRLO, 1990: p.3). Het gaat dus om verruiming van vruchtwisseling tussen bedrijfstakken. Hierbij kan het gaan om akkerbouw en veehouderij, maar bijvoorbeeld ook om bollenteelt en akkerbouw.
Ook wordt we1 de term grondrui) of landrujl gebruikt. Hieronder wordt verstaan het uitwisselen
van grond tussen Wee agrariscbe bedrijven. De term flexibel grondgebmik is dus mimer dan de
term grondruil, omdat bij flexibel grondgebruik het aspect mil niet per se aanwezig hoefi te zijn.
1.2 Doelstelling
Het instrument flexibel grondgebmik, dat een bijdrage kan leveren aan zowel een verbetering van
het inkomen op agrarische bedrijven als aan het bereiken van milieudoelstellingen, kent verschillende aspecten die voor een goede uitvoering gezamenlijk beschouwd moeten worden. Hierbij kan
gedacht worden aan teelttechnische, bedrijfseconomiscbe, milieukundige en juridische aspecten.
Dit rapport beoogt inzicht te geven in de juridische aspecten van het flexibel grondgebruik. De
directie Flevoland van Rijkswaterstaat heeft als uitvoerder van het Domeinbeleid in Zuidelijk
Flevoland direct te maken met deze problematiek.
1.3 Opbouw van het rapport
In hoofdstuk 2 wordt aangegeven hoe de regelingen in de huidige Pachtwet werken t.a.v. flexibel
grondgebruik. Het zal blijken dat onder de huidige Pachtwet de mogelijkheden voor flexibel
grondgebruik beperkt zijn en dat daarom in de praktijk veel zwarte pacht voorkomt. Vewolgens
wordt in hoofdstuk 3 nagegaan wat de mogelijkheden voor erfpachters zijn ten aanzien van het
toepassen van flexibel grondgebmik. In hoofdstuk 4 worden enige wetten en regelingen behandeld
die gebaseerd zijn op geregistreerd grondgebruik en daarom goedgekeurde pachtcontracten
vereisen. In hoofdstuk 5 wordt uiteengezet hoe de voorstellen tot wijziging van de Pachtwet t.a.v.
flexibel grondgebmik emit zien. In hoofdstuk 6 volgt een discussie, waarna tenslotte enige
conclusies worden getrokken.
2 Huidige Pachtwet
2.1 Inleiding
In de polders kunnen drie situaties worden onderscheiden waarbij de Pachtwet de mogelijkheden
van flexibel grondgebmik be'invloedt:
1) Boer A is eigenaar. Hij is vrij de grond bimen de regels van de Pachtwet aan boer B in
gebmik te geven.
2) Boer A is erfpachter. Hoe de situatie voor erfpacht is wordt in hoofdstuk 3 behandeld.
3) Boer A is pachter (van Domeinen of van een andere grondeigenaar). Wil hij grond aan
boer B in gebmik geven dan is sprake van onderverpachting.
In onderstaand schema worden deze situaties weergegeven. Hiemit blijkt dat als boer A en boer B
gebmik willen maken van flexibel grondgebmik ze afiankelijk van de situatie de rol van pachter,
verpachter of onderpachter k u ~ e hebben.
n
eigenaar
erfpachter
pachter
boer A
*********
boer B
Domeinen
boer A
boer B
Domeinen
*********
boer A
onderpachter
boer B
De huidige Pachtwet bevat bepalingen die beperkingen stellen aan flexibel grondgebmik. In dit
hoofdstuk worden de betreffende elementen uit de Pachtwet nader beschouwd. De problemen die
de Pachtwet oproept tegen flexibel grondgebruik hebben te maken met:
a) de duur van de overeenkomst
b) het recht van verlenging
c) de toegestane tegenprestatie
d) het verbod op onderverpachting zonder toestemming van de eigenaar.
e) het verbod op verandering van de aard van het gepachte.
Deze aspecten zullen hieronder achtereenvolgens worden behandeld, waarbij voor de punten d) en
e) oak aandacht wordt geschonken aan de specifieke bepalingen die gelden voor Domeingronden
en aan het praktische beleid van Domeinen. Alvorens daartoe over te gaan zal kort worden
ingegaan op de pachtovereenkomst en de toetsing daarvan.
2.2 Pachtovereenkomst en toetsing door de grondkamer
De wet verstaat onder pachtovereenkomst:
Elke overeenkomst, in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij
zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of 10s land in
gebmik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw (art.1 lid id). Iedere overeenkomst hoe
ook genaamd, die aan de bovenstaande definitie voldoet, valt onder de werking van de Pachtwet.
De pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan en behoeft de goedkeuring van de
grondkarner (art.2 lid 1 en 2). Daartoe dient de pachtovereenkomst binnen twee maanden nadat zij
is aangegaan ter goedkeuring aan de grondkamer te worden gezonden (art.8 lid 1). De grondka-
mer toetst de overeenkomst aan de in a n 5 neergelegde maatstaven, zoals hoogte van de
pachtprijs, overige verplichtingen van de pachter en specifieke en algemene landbouwbelangen.
Voor de verrichtingen van de grondkamer worden toetsingskosten in rekening gebracht, welke bij
algemene maatregel van bestuur worden vastgesteld (art. 113).Voor de behandeling van een
verzoek tot goedkeuring van een pachtovereenkomst is een recht verschuldigd van 3 procent van
de jaarlijkse door de grondkamer goedgekeurde of gewijzigde tegenprestatie, met een minimum
van f 17.50 en een maximum van f350,-.
Voor de behandeling van een verzoek tot goedkeuring van een ontwerp-pachtovereenkomst (wat
bij veaachtingen voor korte duur in paragraaf 2.3 van belang zal blijken te zijn), geldt hetzelfde
tarief. Indien binnen twee maanden, nadat een ontwerp-pachtovereenkomst is goedgekeurd, een
overeenkomst wordt ingezonden die gelijk is aan de reeds goedgekeurde ontwerp-overeenkomst,
wordt f 17,50 in rekening gebracht (Tariefbesluit Pachtwet 1974, laatstelijk gewijzigd 25
november 1985,Stb. 726)
2.3 De duur van de pachtovereenkomst
De duur van de pachtovereenkomst wordt geregeld in art 12.')
De pachtovereenkomst geldt voor een bepaalde tijd. Deze tijd bedraagt twaalf jaren voor een
hoeve en zes jaren voor 10s land (art. 12 lid 1).
Een pachtovereenkomst kan voor langere duur dan 12 resp. 6 jaren worden aangegaan, mits een
bepaalde datum van beeindiging is overeengekomen (art. 12 lid 2).
Een pachtovereenkomst kan voor kortere duur worden aangegaan, mits een bepaalde datum van
beeindiging is vastgesteld. De korte duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer, welke hetzij
v66r het aangaan van de overeenkomst, hetzij bij de toetsing daarvan kan worden verleend (art. 12
lid 3).
De grondkamer verleent haar goedkeuring aan de korte duur alleen op grond van de bijzondere
omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet
worden geschaad (art. 12 lid 4).
(zie ook: Harbers, 1989)
Of in concrete gevallen een kortdurend pachtcontract zal worden toegestaan hangt dus af van het
beleid van de grondkamer. Wet lijkt erop dat de grondkamer zich we1 soepeler op gaat stellen. De
NRLO schreef in haar rapport van 1990 nog: "In een aantal gevallen keuren grondkamers
kortdurende pachtcontracten met het oog op flexibel grondgebmik goed. In &dere gevallen
gebeun dit weer niet. In ieder geval kan (nog) niet gesteld worden dat het afsluiten van kortlopende pachtcontracten met het oog op flexibel grondgebmik door de grondkamer onder alle
omstandigheden als een bijzondere omstandigheid wordt beschouwd, die zo'n korte duur
rechtvaardigt, laat staan dat de mogelijkheid tot het afsluiten van kortlopende contracten momentee1 als een algemeen landbouwbelang wordt gezien".
In recente uitspraken van de grondkamer zijn eenjarige pachtcontracten die afgesloten werden in
het kader van de vmchtwisseling goedgekeurd. Essentieel daarbij is dat in de motivatie wordt
Vwr openbare ticbarnen die p n d willen verpachten waarop cen andere dan een landbouwbe&mming Ligt,
staan hiemnust de mogelijkheden van an. 62 open.
12
2.5 De toegestane tegenprestatie
Als tegenprestatie kan slechts worden bedongen een pachtprijs met of zonder bijkomstige
verplichtingen (art. 13 lid 1). Als pachtprijs kan slechts worden bedongen een uitsluitend naar
tijdmimte bepaald en niet van de prijs van produkten of andere factoren afhankelijk gesteld bedrag
in Nederlands geld (art. 13 lid 2). De grondkamer kan echter een afwijkende tegenprestatie
goedkeuren (art. 13 lid 3).
Overeenkomsten waarbij land ten gebmike wordt afgestaan in mil voor gebmik van ander land,
voldoen niet aan de eisen die in art. 13 lid 1 en 2 aan de vorm van de tegenprestatie zijn gesteld.
Hoezeer ook in strijd met de wet, de Pachtwet verbindt daaraan niet het gevolg, dat het beding
over de tegenprestatie van rechtswege nietig is. In tegendeel is door de wetgever, blijkens art.13
lid 3 gekozen voor een stelsel waarin een dergelijke, in beginsel verboden tegenprestatie, toch
door de grondkamer kan worden goedgekeurd, indien partijen goede redenen hadden om de
afwijkende tegenprestatie overeen te komen. Daartoe moet een uitdmkkelijk en gemotiveerd
verzoek aan de grondkamer worden gedaan (art.90). (Bmnner, 1986: N 14).
Bij het bepalen van de hoogte van de te betalen pachtprijs wordt men gebonden door de bepalingen in het Pachtnormenbesluit (Besluit, 1992). Het schijnt dat momenteel bij niet getoetste
overeenkomsten veel hogere bedragen worden betaald. Dit zou er op wijzen dat boeren bereid zijn
voor korte termijn verpachtingen meer te betalen dan volgens het Pachtnormenbesluit is toegestaan.
In de wijziging van 1992 van het Pachtnormenbesluit wordt bepaald (art.2 lid 3) dat voor zover
het verpachte bouw- of grasland wordt gebruikt voor de teelt van klein fruit dan we1 siergewassen,
de basispachtwaarde wordt verhoogd met 60%. Als een pachter van bouwland of grasland dus
kleinfruit of siergewassen op zijn land heeft staan (nog even ongeacht de vraag of hij die zelf teelt
of die door een ander geteeld worden), moet hij 60% van de basispacht extra betalen".
2.6 Het verbod op onderverpachting
Naast het betalen van de pachtprijs heeft de pachter de verplichting dat hij het gepachte als een
goed pachter moet gebruiken en al datgene moet doen en nalaten, wat een goed pachter in gelijke
omstandigheden zou doen en nalaten (art.25 lid 1).
Deze verplichting houdt in dat de pachter het gepachte persoonlijk moet gebmiken en dat gebmik
niet aan derden mag afstaan of overlaten.
Attikel 32 bepaalt uitdmkkelijk dat de pachter zonder schriftelijke toestemming van de verpachter
niet bevoegd is tot onderverpachting.
Onderverpachten of de grond anderzins aan derden in g e b ~ i kgeven kan hem duur komen te
staan, want dit is doorgaans wanprestatie, hetgeen kan uitmonden in ontbinding van de pachtovereenkomst.
De verpachter moet de pachter het ongestoord genot van het verpachte doen hebben (art.22)
'
In h a Pachtnormenbeskit van 1990 gold d m bepaling ook al, m u tom was de basispachnvaarde f620:.
&jl
die nu f910,- is. Dit betekent dus een sfilnvijgende verhoging van 60%*620=f372naar 60%*910=f546. Dit is em verhoging van f174.-per ha.
Het kan zijn dat de onderpachter in zijn gebruiksrecht wordt gestoord door de hoofdverpachter.
Indien de onderpacht geoorloofd is, handelt de hoofdverpachter omechtmatig en kan de onderpachter in rechte - bij de gewone rechter, omdat tussen hen geen pachtverhouding bestaat- tegen
de hoofdverpachter optreden.
Is evenwel sprake van verboden onderpacht en de onderpachter heeft dat verbod niet gekend -hij
behoeft immers volgens het hieronder aangehaalde arrest van het Arnhemse Hof in het algemeen
niet te onderzoeken of de onderverpachter tot de onderverpachting bevoegd is, het is zelfs
mogelijk dat de onderpachter in de mening verkeert dat hij hoofdpachter is - dan is de onderverpachter, die door het optreden van de hoofdverpachter niet meer in staat is de onderpachter in het
ongestoorde genot van het verpachte te laten, jegens laatstgenoemde tot schadevergoeding
gehouden. Hof Arnhem 24 febr, P 1964, 2470. (Brunner, 1986: m.63)
In de praktijk zal het echter zeer moeilijk zijn tegen onderverpachting op te treden. Als boer A die
pachter is van Domeinen met boer B een contract opstelt om grond te verpachten en dit naar de
grondkamer stuurt, dat toetst de grondkamer alleen aan de in art.5 genoemde bepalingen en aan de
pachrnormen. De grondkamer gaat niet na of boer A we1 bevoegd is om te verpachten, dus of hij
eigenaar, erfpachter of vruchtgebruiker is. De grondkamer controleert dus niet of wordt gehandeld
in strijd met art.32.
Het archief van de grondkamer is niet openbaar. Inlichtingen worden alleen gegeven aan partijen
of hun gemachtigden. Aangezien Domeinen geen partij is in de overeenkomst tussen A en B, kan
ze hierover geen gegevens krijgen.
In de Algemene Pachtvoorwaarden Rentambten 1977 wordt in art.7 lid 3 nogmaals het verbod op
onderverpachting geformuleerd: "Het is de pachter niet geoorloofd zijn pacht aan een ander over
te dragen, het gepachte geheel of gedeeltelijk onder te verpachten of dit op enigerlei andere wijze
in volledig of gedeeltelijk gebruik of genot af te staan. Handelingen in strijd met het in dit lid
bepaalde zijn nietig ten aanzien van de Staat en worden als niet gedaan beschouwd".
Het beleid van Domeinen in deze blijkt uit enige aanschrijvingen van de Staatssecretaris aan de
domeinbeheerders. In de brief van 9 oktober 1984 wordt gesteld dat gezien art.7 lid 3 van de
Algemene Pachtvoonvaarden slechts bij hoge uitzondering toestemming voor onderverpachting kan
worden gegeven; In dat geval dient de onderverpachting uitdrukkelijk te geschieden voor de tijd
van ten hoogste 1 jaar. De hier bedoelde gevallen dienen altijd aan de Staatssecretaris te worden
voorgelegd. De onderpachtovereenkomst dient in ontwerp ter goedkeuring aan de Grondkamer te
worden voorgelegd. Van de zijde van Domeinen dient hierop contr6le te worden uitgeoefend.
dat in de landbouw gebruikeliike
samenwerkin~svormen.
zoals het
Verder wordt gesteld
gezamenlijk exploiteren door een maatschap van een in pacbt uitgegeven bedrijf, landruil tussen
akkerbouwers en veehouders en diverse vormen van teeltovereenkomsten, niet als onderverpachting in de hiervoor bedoelde zin kunnen worden aangemerkt. Ze worden bovendien niet in
strijd geacht met het bepaalde in art.7 lid 2, terzake van de verplichting van de pachter het
gepachte persoonlijk en voor eigen rekening te exploiteren. Toestemming behoeft in deze gevallen
dan ook niet door de pachters te worden gevraagd. Het vorenstaande is van overeenkomstige
toepassing op de in erfpacht uitgegeven cultuurgronden.
Als gevolg van de MacSharry regels (zie hoofdstuk 4) wordt Domeinen geconfionteerd met
boeren die in het kader van landruil behoefte hebben aan een goedgekeurd pachtcontract. In een
brief van 2 april 1993 schrijft de Staatssecretaris dat deze gevallen als uitzondering kunnen
worden beschouwd op het voornoemde beleid en dat in dergelijke gevallen toestemming kan
worden verleend voor ondewerpachting. De onderpacht dient beperkt te blijven tot maximaal I
jaar en de onderpachtovereenkomst (bedoeld wordt waarschijnlijk de toestemming voor verpachting voor korte duur C.v.d.H.) dient vooraf door de grondkamer te worden goedgekeurd. Er
wordt vanuit gegaan dat de ondewerpachting plaatsvindt tegen dezelfde pachtprijs als de
ondewerpachter zelf betaalt.
Het verbod op onderverpachting geldt ook voor gevallen waarin het gehele bedrijf of een gedeelte
van het bedrijf aan een loonwerker ter beschikking wordt gesteld. Deze constructie wordt soms
gebmikt in gevallen waarin de bedrijfsopvolger nog naar school gaat tenvijl de pachter niet meer
alle werkzaamheden kan verrichten, of in gevallen waarin een bedrijf in m a r e financiele
problemen verkeert. (Aantal, 1993)
2.7 Het verbod op verandering van de aard van het gepachte.
De pachter moet het gepachte naar zijn bestemming gebruiken. Hij mag volgens a1t.30 de
bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte zonder schriftelijke toestemming van de
verpachter of zonder machtiging van de grondkamer niet wijzigen.
Het onbevoegd scheuren van grasland heeft het Arnhemse Hof steeds als een ernstige wanprestatie
van de pachter beschouwd, die herhaaldelijk geleid heeft tot ontbinding van de pachtovereenkomst. Terecht, omdat door het scheuren van het grasland en het gebmik daarna als bouwland de
in het grasland aanwezige reserve aan voedingsstoffen door de pachter wordt verbruikt, tenvijl het
vele jaren kan duren, voordat weer een goede nieuwe grasmat is verkregen. Maar het scheuren
van grasland op hoge ontginningsgrond, die niet geschikt is voor blijvend grasland, is geen
wanprestatie.
Het scheuren van kunstweide is geen wijziging van bestemming of gedaante van het verpachte,
omdat een kunstweide naar zijn aard bij behoorlijke bedrijfsvoering om de drie of vier jaren
gescheurd behoort te worden. Kunstweide is daarom niet als normaal grasland te beschouwen,
doch als bouwland. Het inzaaien van bouwland met een graszaadmengsel voor kunstweide is geen
bestemmingsverandering. Het inzaaien met een mengsel voor blijvend grasland impliceert we1 een
zekere bestemmingsverandering, maar levert toch geen wanprestatie, althans geen ernstige
wanprestatie op, omdat dat blijvende grasland te allen tijde kan worden gescheurd. (hrunner,
1986: N 93).
In de Pachtwet zelf zijn in art.30 bepalingen opgenomen die regelen dat de pachter de bestemming
van het gepachte niet zonder toestemming van de verpachter of machtiging van de grondkamer
mag veranderen. In de algemene pachtvoonvaarden rentambten 1977 wordt dit nog eens bepaald.
Artikel 7 lid 1 luidt "De pachter is gehouden het gepachte naar de eisen van een goede bedrijfsvoering voor de uitoefening van het landbouwbedrijf te gebruiken overeenkomstig de bestemming,
welke daaraan bij de akte van verpachting is gegeven, en a1 datgene te doen en na te laten, wat
een goed pachter in gelijke omstandigheden zou doen en nalaten".
In de pachtcontracten van domeinen staat aangegeven of de percelen bestemd zijn voor een
weidebedrijf, of dat ze bestemd zijn om te worden gebmikt als bouwland.
2.8 Zwarte en grijze pacht
In de vorige paragrafen bleek dat de huidige Pachtwet de nodige helemmeringen opwerpt tegen
flexibel grondgebmik. Dat er behoefte is aan een flexibel grond-uitwisselings-systeemblijkt we1
uit het feit dat het in de praktijk vaak voorkomt dat overeenkomsten worden gesloten buiten de
Pachtwet om, dus zonder goedgekeurde pachtovereenkomst, ondanks de risico's die daaraan
kleven (Hoogland, 1992). Voor de verpachter bestaat het gevaar dat toch pachtvastlegging wordt
gevraagd. Voor de pachter geldt dat niet geregistreerde overeenkomsten niet in aanmerking komen
voor, respectievelijk ontduiking inhouden van een aantal wettelijke regelingen (Kapteijn, 1991;
p.331). Hoe groot het areaal is dat bij niet getoetste overeenkomsten in gebmik is gegeven, is niet
bekend. We spreken in dergelijke gevallen van zwarte of grijze pacht.
In het spraakgebruik worden de begrippen zwarte en grijze pacht niet altijd eenduidig gebmikt.
Overwater (1992) hanteert de volgende definities:
Zwarte pacht is het ter beschikking stellen van land waarvoor geen schriftelijke overeenkomst wordt opgesteld en voor prijzen a1 dan niet aanzienlijk hoger dan voorgeschreven
door de pachtnormen.
- Bij grijze pacht is wbl een schriftelijke overeenkomst opgesteld en zijn eveneens prijzen
overeengekomen hoger dan voorgeschreven door de pachtnormen, maar de overeenkomst
wordt niet naar de grondkamer gezonden.
Het verschil tussen man en grijs wordt echter ook we1 anders uitgelegd (Heisterkamp, 1988:
p.154): Van zwarte pacht is sprake indien de pachtovereenkomst niet wordt ingezonden naar de
grondkamer ter toetsing. Op niet inzenden staat een strafsanctie en een privaatrechtelijke sanctie.
Men is echter pas strafbaar indien men nalaat de overeenkomst ter toetsing aan te hieden binnen
een maand nadat het verzuim door een opsporingsambtenaar is geconstateerd. Dit is de reden dat
men zwarte pacht vaak als grijze pacht (een tintje minder ernstig) betitelt.
-
Er zijn verschillende redenen aan te voeren waarom zwarte en grijze pacht als ongewenst moeten
worden beschouwd (Heisterkamp, 1988). Anikel 2 lid 2 van de Pachtwet bepaalt dat de pachtovereenkomst goedkeuring behoeft en artikel 8 legt op ieder der partijen de verplichting de
overeenkomst ter toetsing in te zenden. Men zou'dus kunnen zeggen dat de Pachtwet de grijze
pacht verbiedt. Mondelinge pacht is ontduiking van de wet. Men kan zich echter afvragen waarom
de Pachtwet partijen verplicht tot inzenden ter toetsing. Ten eerste is met toetsen van pachtovereenkomsten een algemeen belang gemoeid. In de praktijk blijkt dit echter geen probleem te
vormen, dus kan deze verplichting tot inzenden ter toetsing als een dode letter van de wet worden
opgevat. Een tweede reden voor het verbod van grijze pacht is de bescherming van de zwakkere
partij in de pachtverhouding. Wanneer op grote schaal niet getoetste pachtovereenkomsten
voorkomen en iedereen dit als een onvermijdelijk verschijnsel aanvaardt, ontstaat al snel de indmk
dat dit normaal is. Als dan een incidentele pachter doet waartoe de wet hem eigenlijk verplicht,
stappen nemen om de overeenkomst te laten toetsen, wordt deze handelswijze onbehoorlijk geacht.
Er ontstaat een soort omkering van normen. Grijze pacht leidt dus inderdaad tot een ongewenste
situatie. Daar komt hij dat het moeilijk wordt om een belegger te overtuigen van de redelijkheid
van een pachtersbescherming, die tussen landbouwers onderling soms niet schijnt te gelden.
(Heisterkamp, 1988: p. 154-155)
3 Erfpacht
3.1 Inleiding
In de polders bestaat naast eigendom en pacht een derde vorm van grondgebruiksrechten. namelijk
de erfpacht. In Zuidelijk Flevoland is ongeveer 113 van de uitgegeven oppervlakte uitgegeven in
erfpacht (cijfer 1991). Met ingang van 1 november 1988 is de Staat afgestapt van uitgifte in
erfpacht. Institutionele beleggers maken in toenemende mate gebruik van erfpacht". Mogelijkerwijs wordt erfpacht in de komende jaren van groter belang in het kader van grondfinanciering.
Via erfpacht kan voor de belegger een hoger rendement gerealiseerd worden tenvijl de financieringslast voor de grondgebmiker toch duidelijk lager uitkomt dan bij hypothecaire financiering.
Erfpacht is daarmee een goed alternatief voor eigendom. Het is van belang na te gaan in hoeverre
grond in erfpacht ook voor flexibel grondgebmik kan worden ingezet.
3.2 Wettelijke bepalingen
Erfpacht is het genot hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder verplichting om jaarlijks aan de eigenaar een vergoeding (canon) te voldoen. Het erfpachtrecht is een
zakelijk recht, dat wil zeggen dat het recht overdraagbaar is; kan worden verkocht en kan
vererven; het recht kan een waarde hebben en is te benvaren met hypotheek. Erfpacht kent eigen
wettelijke regels, in het BW opgenomen in de art.85 tot en met 100 van boek 5, die voor het
grootste gedeelte regelend recht zijn. Dat betekent dat de partijen van de wetstekst kunnen
afwijken en er dus sprake is van een grote mate van contractvrijheid. De akte van vestiging dient
in de openbare registers te worden ingeschreven.
Wanneer een erfpachtrecht betrekking heeft op een hoeve of 10s land, dan dient de overeenkomst
voor bepaalde tijd en voor minimaal 26 jaar te worden aangegaan. Indien de overeenkomst
namelijk (ingevolge art.59 Pachtwet) voor een periode van 25 jaar of korter of voor onbepaalde
tijd wordt aangegaan, dan zijn de bepalingen van de Pachtwet van toepassing gedurende de eerste
25 jaar, respectievelijk de duur van de overeenkomst.
In paragraaf 2.6 zagen we dat het de pachter is verboden de grond onder te verpachten of anderzins aan derden in gebruik
te geven.
De erfpachter daarentegen
- mag- het recht vervreemden en
bemaren en hij mag de grond in ondererfpacht of vmchtgebmik uitgeven. Bovendien mag de
erfpachter het erfpachtobject geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik geven (bijvoorbeeld
verpachten), zulks afhankelijk van de voonvaarden.
3.3 Algemene voonvaarden van Domeinen
De algemene voonvaarden voor de uitgifte in erfpacht voor veertig jaren van cultuurgrond
bevatten enige bepalingen die van belang zijn voor het toepassen van flexibel grondgebruik.
In art. 13 lid 2 onder c wordt bepaald dat het de erfpachter uitsluitend na vooraf verkregen
schriftelijke toestemming van de Staat, is toegestaan het erfpachtsgoed en de daarop gestichte
"
Zo is bijvoorbeeld Fagoed een imteUing die zich bezighoudt met her in erfpacht uitgeven van landbouwgrond.
Landbouwers die de fwciering van grond niet rond h e n krijgen h e n bun p n d verkopen aan Fagoed
voor 70% van de waarde. Men krijgt de grond dan temg in erfpacht en moet 6% vergoeding over de
onwangen koopsom betalen.
opstallen, onder welke titel ook, geheel of gedeeltelijk aan derden in gebmik te geven. Verpachting voor korte duur in het kader van de vruchtwisseling is dus alleen mogelijk met toestemming
van de Staat.
Zoals we in paragraaf 2.6 reeds zagen worden in het beleid van Domeinen de in de landbouw
gebmikelijke samenwerkingsvormen zoals landmil en diverse vormen van teeltovereenkomsten
niet als onderpacht beschouwd.
4 Relatie met andere wetgeving
Er verschijnen steeds meer regelingen die gebaseerd zijn op geregistreerd grondgebruik. Voor een
juiste naleving van deze regelingen is het nodig te beschikken over een goedgekeurd pachtcontract.
De regelingen die in dit kader van belang zijn, worden hieronder besproken.
4.1 Superheffing
De Beschikking Superhefing 1988 heeft als uitgangspunt dat een melkquotum bedrijfsgebonden is.
Een melkquotum kan dan ook alleen overgaan met de overdracht van een bedrijf of een gedeelte
van een bedrijf (waaronder overgang van 10s land). Artikel 19 van de Beschikking Superhefing
1988 geeft aan hoe de overgang van melkquotum plaatsvindt in pachtsituaties. Op grond van dat
artikel gaat onder nader daarin gestelde voorwaarden bij het aangaan, ontbinden, eindigen of
beeindigen van een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst als bedoeld in art. I2
Pachtwet, welke is aangegaan voor de duur van meer dan 6611 jaar, een melkquotum over als
overeengekomen door betrokken partijen op basis van de voor de melkproduktie gebruikte oppervlakte, waarbij een maximum van 20.000 kg melk per hectare geldt.
Worden dus pachtovereenkomsten afgesloten voor de duur van ten hoogste 66n jaar, dan zal er
geen melkquotum overgaan.
Misschien zou naast de Superheffing naar produktierechten in het algemeen gekeken moeten
worden. Onderverpachting heeft er toe geleid dat op veel pachtgrond die nu vrijkomt geen
suikerquotum rust; dat staat op naam van de onderpachter (Overwater, 1992: p.318).
4.2 Mestwetgeving
De tot een bedrijf behorende oppervlakte landbouwgrond is op drie punten van belang in het kader
van de mestregelgeving (Walda, 1992: p.62):
a) voor de mogelijkheid tot uitbreiding van de mestproduktie;
b) voor de bepaling van de omvang van het mestoverschot;
c) voor het bedrag van de te betalen overschothefting.
ad a) Voor de mogelijkheden tot uitbreiding van de mestproduktie zoals bedoeld in art. 14 van de
Meststoffenwet, is de definitie van de 'tot het bedrijf behorende oppervlakte' uit art. 1 lid 1 van
belang. Het gaat daarbij om grond die tot het bedrijf in eigendom behoort dan we1 daartoe behoort
ingevolge een zakelijk gebruiksrecht of een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst, welke is aangegaan voor ten minste de duur als bedoeld in art. 12 eerte lid van de
Pachtwet (12 jaar voor een hoeve en zes jaar voor 10s land).
ad b) In art. 1 eerste lid van de Meststoffenwet blijkt uit de definitie van het begrip 'mestoverschot' dat hiervoor wordt gekeken naar de grond die tot het bedrijf in eigendom behoort dan we1
daartoe behoort ingevolge een zakelijk gebruiksrecht of een door de grondkamer goedgekeurde
pachtovereenkomst als bedoeld in art. 12 van de Pachtwet. Dit kunnen dus zowel overeenkomsten
voor lange als voor korte duur zijn.
ad C) Voor de berekening van de verschuldigde overschotheffing wordt ingevolge art. 1 lid 3 van
de Meststoffenwet bepaald dat de oppervlakte waarvoor de grondkamer kortdurende pacht heeft
goedgekeurd tevens tot de 'tot het bed~ijfbehorende oppervlakte' wordt gerekend.
Voor de mestproduktierechten wordt dus alleen gekeken naar pachtovereenkornsten voor 6 jaar of
langer, tenvijl voor het berekenen van de te betalen overschotheffmg de pachtovereenkomsten
voor korte duur we1 worden meegenomen. Voor een melkveehouder die een stuk grond voor kin
jaar verpacht aan zijn buurman akkerbouwer zullen de mestproduktierechten dus niet veranderen,
maar zijn mestproduktie per oppewlakte landbouwgrond zal we1 toenemen, en daarmee eventueel
de te betalen overschotheffing.
4.3 MacSharry
Bij de heworming van het Europese Landbouwbeleid (MacSharry) is de prijsondersteuning voor
een aantal marktordeningsprodukten verlaagd, tenvijl tegelijkertijd inkomenstoeslagen worden
gegeven. Er zijn regelingen opgesteld voor enige akkerbouwgewassen, mais, zoogkoeien,
vleesstieren en schapen. De relatie van de steunverlening met de grond verschilt per regeling.
Voor de akkerbouwgewassen gelden premies per hectare. Bij de veehouderij, waar de premies per
dier worden uitbetaald, wordt een koppeling met de grond gelegd door grenzen aan de veebezetting te stellen. Dit zal hieronder per regeling worden toegelicht.
Akkerbouwgewassen
In de Beschikking steunverlening producenten akkerbouwgewassen 1992 (Staatscourant 27-1 11992) wordt bepaald dat producenten van akkerbouwgewassen onder bepaalde voorwaarden voor
bepaalde gewassen een inkomenstoeslag per hectare kumen krijgen (art.4). Slechts die percelen
komen in aanmerking voor steun, die de producent zelf beheert en waarop de producent zelf een
recht van eigendom, van erfpacht of van pacht kan doen gelden. Als pacht geldt uitsluitend een
pachtrecht op grond van een door de grondkamer goedgekeurd pachtcontract. De achtergrond
hiewan is met name dat alleen een zodanig geregelde juridische relatie van de producent tot de
betreffende percelen een goede en eenvoudige contole mogelijk maakt op dubbele steunaanvragen
ten aanzien van een en hetzelfde perceel en op praktijken die erop gericht zijn door een fictieve
verkleining van het bedrijf de verplichting tot het uit produktie nemen van akkerland te ontgaan.
Tot het begrip akkerland wordt gerekend al het tot het bedrijf behorende land met uitzondering
van grond die gedurende de achtereenvolgende kalenderjaren 1987 tlm 1991 permanent als
weidegrond (...) in gebmik was (art 1 onder 0). Uit de toelichting wordt duidelijk dat deze
uitzondering beoogt uitbreiding van het areaal akkerland in de Gemeenschap tegen te gaan.
Zoogkoeien
Elk bedrijf dat in 1992 zoogkoeienpremie toegekend heeft gekregen, kan in aanmerking komen
voor een zoogkoeienquotum. De premies worden betaald per zoogkoe en zijn voor de jaren 1993,
'94 en '95 vastgesteld op resp. f 185.50, f251.75 en f318,-. Het aantal premies dat kan worden
aangevraagd, is begrensd door een veebezettingsgetal. Met de nieuwe premieregeling geldt een
maximale veebezetting per hectare voedergewassen.
Het veebezettingsgetal is het aantal grootveeeenheden (GVE) per ha voederareaal. Melkvee,
zoogkoeien en stieren ouder dan twee jaar tellen mee als 1 GVE, runderen, waaronder stieren,
van zes maanden tot twee jaar zijn 0,6 GVE en ooien 0,15 GVE.
Voederareaal is van toepassing op gronden in eigendom, erfpacht of goedgekeurde pacht die het
gehele jaar voor rundvee en schapen beschikbaar zijn. Welke gronden tot het voederareaal worden
gerekend, is nog niet vastgesteld.
Het maximaal toegestane aantal GVE's per hectare voor 1993 is 3.5. Voor de jaren 1994, 1995 en
1996 is het veebezettingsgetal vastgesteld op respectievelijk 3, 2,s en 2 GVE.
Als de veebezetting per bedrijf, gemeten in GVE, niet hoger is dan 15, speelt het veebezettingsgetal geen rol. Bij een veebezetting van minder dan 1,4 GVE per ha wordt de premie verhoogd met
0 9 . 5 0 per zoogkoe.
Vleesstieren
Er kan per jaar voor maximaal 90 vleesstieren premie worden aangevraagd. Voor stieren geldt een
maximale veebezetting per ha voederareaal
Als de veebezetting per bedrijf, gemeten in GVE, niet hoger is dan 15, speelt bet veebezettingsgetal geen rol. Bij een veebezetting van minder dan 1.4 GVE per ha wordt de premie verhoogd met
f79,50 per vleesstier.
Schapen
Het aantal ooien per ha doet voor de ooipremie niet ter zake. Er geldt namelijk geen veebezettingsgetal.
Mais
Telers van snijmais k u ~ e meedoen
n
met de akkerbouwregeling. Als de snijmaisteler ook
zoogkoeien enlof vleesstieren houdt, kan het areaal mais meetellen als voederareaal voor de
zoogkoeien enlof vleesstierenpremie. Het maisareaal dat wordt opgegeven voor de vleesveeregeling, telt mee bij de bepaling van de veebezetting op het bedrijf. Het areaal kan dan niet meer
worden gebruikt bij de aanvraag voor akkerhouwpremie.
Gevolgen voor flexibel grondgebmik
Een boer komt alleen in aanmerking voor de MacSharry premies als hij in het bezit is van een
geldig pachtcontract of als hij kan aantonen dat hij eigenaar of erfpachter is. Dat geldt zowel voor
percelen waarvoor hectare steun wordt aangevraagd, als voor percelen die als basis dienen voor de
aanvraag van zoogkoeien en stierenpremie. Om niet het risico te lopen de EG-steun mis te lopen,
moeten boeren die gebmik maken van flexibel grondgebmik dus eenjarige pachtconttacten
afsluiten. Zoals in paragraaf 2.3 reeds uiteengezet is, kan een akkerhouwer, in zijn hoedanigheid
van vetpachter, verzoeken om goedkeuring van de korte duur van het pachtcontract als hij de
vmchtwisseling als motivatie opgeeft. De veehouder zal echter in beginsel niet de vruchtwisseling
als argument kunnen gebruiken.
4.4 Waterschapswet
Door wijziging van de Waterschapswet en het Pachtnormenbesluit zal er een verandering optreden
in het betalen van de waterschapslasten.
Deze verandering
- staat in principe 10s van het flexibel
.grondgebmik, maar wordt hieronder toch vermeld, omdat het een interessante materie is. De
relatie met het flexibel grondgebmik bestaat slechts daarin dat het gevolgen heeft voor het
Waterschap dat moet vaststellen aan welke pachter de pachtersomslag wordt opgelegd.
Warerschapslasten
Vroeger werden de waterschapslasten voor wat betreft landbouwgronden aan de eigenaren en
erfpachters opgelegd. Met ingang van 1 januari 1992 is de Waterschapswet gewijzigd. Water-
schappen hebben nu de mogelijkheid een pachtersomslag in te voeren. Momenteel is hieraan in
Flevoland nog geen uitvoering gegeven. V66r 1995 moet duidelijk zijn of het Waterschap van
deze mogelijkheid gebmik zal maken. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat het Heemraadschap
Flevenvaard de pachtersomslag zal invoeren.
In de wijziging van 1992 van het Pachtnormenbesluit 1977 is de systematiek voor de berekening
van de pachtprijzen veranderd. In plaats van een basispacht die wordt gecombineerd met toeslagen
of aftrekken voor ontsluiting, waterhuishouding en verkaveling, wordt nu gewerkt met een
maximaal toelaatbare pachtprijs gecombineerd met een aftrek voor externe produktie-omstandigheden die aan een maximum is gebonden. De maximale pachtprijs voor bouwland of grasland op
zeekleigronden was v66r de wijziging van het pachtnormenbesluit 1992 620+65+ 115+ 110=910
gulden. Nu geldt als pachtnorm een maximum van 910 gulden met een maximale aftrek van 265
gulden.
Bij de wijziging van het Pachtnormenbesluit is een nieuw artikel 2a ingevoerd dat hepaalt dat
indien geen pachtersomslag is verschuldigd, de pachtprijs met maximaal 50% van de waterschapslasten, zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld, kan worden vermeerderd. Indien in de
situatie dat er geen pachtersomslag geldt en de pachtprijs met maximaal 50% van de waterschapslasten wordt verhoogd, betekent dit in feite een pachtprijsverhoging ten bate van de
verpachter.
Relarie merflexibel grondgebruik
Het Waterschap verkrijgt van de hetrokken grondkamer de gegevens, voor zover bij de grondkamer voorhanden, die nodig zijn voor het bijhouden van het register van belanghebbenden c.q.
omslagplicbtigen voor zover zij pachter zijn.
In het geval van onderpacht zijn er in feite twee pachters, de hoofdpachter en de onderpachter.
Als beide verpachtingen zijn gebaseerd op een goedgekeurd pachtcontract, bestaat dus kans op
dubbeltellingen.
Voor pacbtovereenkomsten die vallen onder art.58 Pachtwet (nu met een oppe~laktegren~
van
0,25 ha en na wijziging van de Pachtwet van 1 ha) is geen goedkeuring van de grondkamer
vereist, zodat deze gegevens niet automatisch in bovengenoemd register worden opgenomen. De
waterschappen zullen zich in deze gevallen dus richten op de eigenaar. Aangezien art. 14 van de
Pachtwet niet op dergelijke pachtovereenkomsten van toepassing is, kan de verpachter de hem
opgelegde waterschapsIasten in de pachtsom betrekken. Overigens hebben de partijen ingevolge de
Waterschapswet we1 de mogelijkheid om uit eigen beweging tot aanpassing van het register en de
oplegging van de waterschapslasten te verzoeken.
Voor het stelsel van de bijzondere pacht (art.700 geldt dat de in de Waterschapswet voorziene
regels zullen worden toegepast op de meerjarige pachtovereenkomsten. De grondkamer zal een
Waterschap immers de gegevens van een dergelijke pachtovereenkomst kunnen verstrekken. De
teeltpacht op grond van art. 70f lid 1 zal echter buiten het omslagstelsel vallen, omdat de
pachtovereenkomst in dit geval geen goedkeuring van de grondkamer behoeft. Ook hier geldt dat
de verpachter de waterschapslasten in de pachtsom kan betrekken.
4.5 Fiscale wetgeving
Door de werking van de Pachtwet is er een dubbele prijzenstructuur voor landbouwgrond
ontstaan. De verpachte waarde ligt veel lager dan de onverpachte waarde (pachtdmk). De
pachtnormen zijn op een zodanig niveau vastgesteld dat ze in een redelijke verhouding staan tot de
bedrijfsuitkomsten bij een behoorlijke bedrijfsvoering (art.3 lid 3). De vrije agrarische verkeerswaarde van onverpachte grond daarentegen, staat in geen verhouding tot het opbrengend
vermogen van de grond.
Voor verschillende belastingen dient waardering van de grond plaats te vinden. Hierbij kan
gedacht worden aan vermogensbelasting, inkomstenbelasting en successierecht.
In deze gevallen wordt bij waardering van grond die in gebruik is bij een landbouwbedrijf
uitgegaan van de verpachte waarde. Vermindering van de pachtdruk leidt tot een hogere
waardering van de grond, hetgeen hogere belastingafdrachten tot gevolg kan hebben. Ook voor
verpachters neemt hierdoor de hefingsgrondslag toe (Walda, 1992: p.67).
Voor de verpachters geldt verder dat bij vrije (lees hogere) pachtprijzen meer inkomstenbelasting
moet worden afgedragen.
5 Voorgestelde wijziging van de Pachtwet
5.1 Inleiding
Door de sterke bescheming die de Pachtwet biedt door middel van de pachtprijsbeheersing en het
geheel van verlengingsrechten, is de vermogenswaarde van verpachte grond lager dan die van
pachtvrije grond. Dit verschil noemt men het pachtsewituut of de pachtdmk (van den Noort,
1982). In Nederland is de pachtdruk momenteel circa 50%. Door de pachtprijsbescherming wordt
bet rendement van grond verpachten ook nog eens gedmkt. Het pachtareaal is in Nederland dan
ook sterk temggelopenn.
De primaire reden voor wijziging van de Pachhvet was dat men de teruggang van het pachtareaal
wilde tegengaan. Men wilde de pacht als financieringsinst~mentvoor de landbouw behouden.
In de discussie over de wijziging van de Pachtwet blijkt telkens dat er twee soorten pachters
kunnen worden onderscheiden die verschillende belangen hebben t.a.v. versoepeling van de
Pachtwet. Voor bestaande pachters van grotere objecten in de meer noodlijdende sectoren zal een
sterke versoepeling van de wet her voortbestaan van de bedrijven in gevaar kunnen brengen. Voor
anderen daarentegen, die graag kleinere objecten in pacht willen krijgen, zal zelfs een aanzienlijke
versoepeling niet tot bezwaren leiden (Heisterkamp, 1988). In economische termen komt dit neer
op het verschil tussen gemiddelde waarde en differentiele waarde. Een boer die zijn hele bedrijf
pacht kan een zodanige pachtprijs betalen als de rendabiliteir van het gehele bedrijf toelaat. Een
boer die een kleine 0ppe~laktewil pachten om extra aan zijn bedrijf toe te voegen, kan een
pachtprijs betalen die bepaald wordt door de extra opbrengst die het gepachte hem oplevert. De
differentiele waarde is veel hoger dan de gemiddelde waarde.
Dat er behoefte bestaat aan een flexibel grond-uitwisselings-systeemblijkt we1 uit het voorkomen
van grijze pacht; agrarische ondernemers blijken bereid met verpachters contracten af te sluiten
buiten de Pachtwet om tegen fors hogere prijzen. Zo schijnen voor eenjarige contracten voor de
huur van aardappelland bedragen van 3,s tot 4 duizend gulden per ha te worden betaald. Het
dilemma van de versoepeling van de Pachtwet scbuilt hierin, dat indien ten behoeve van het flexibe1 grondgebmik de pachtprijsbeheersing voor bepaalde vormen van pacht wordt losgelaten, moet
worden voorkomen dat deze bijzondere vormen van pacht de reguliere pacht gaan verdringen.
Het voorstel voor wijziging van de Pachtwet omvat een aantal punten die hier kort worden
genoemd:
1) De introductie van een stelsel van bijzondere pacht, waarbij het gaat om verpachtingen
van 10s land voor beperkte duur, waarop een groot aantal bepalingen van de Pachtwet niet
van toepassing is.
2) Verhoging van de oppervlakte in artikel 58 van 0,25 tot 1 hectare, waarvoor een groot
aantal bepalingen uit de Pachtwet niet van toepassing is.
3) Winstafrekening bij verkoop na gebruikmak'lng van het voorkeursrecht.
4) Directe doorwerking van wijziging pachtnormen.
5) Vervallen strafiaarstelling.
6) Uitbreiding van het begrip landbouw met houtteelt d.m.v. snelgroeiend bos.
"
Als andere w~zaakvan de teiugloop van het pachtveaal wordt genoemd:
afname van pacht in familieverband, doordat bij bednjfsovemame vaker geb~uik g&
maatschapsvom.
wordt van de
Voor flexibel grondgebmik zijn de eerste twee punten van belang. Hierop zal in de volgende
paragrafen verder worden ingegaan.
5.2 Bijzondere kortdurende pacht
In art.70f wordt de mogelijkheid geschapen van bijzondere kortdurende pacht. Daarbij worden
twee vormen onderscheiden die (hoewel ze in de wet niet als zodanig worden benoemd) zouden
kunnen worden aangeduid met de termen "teeltpacht" en "eenmalige pacht". Op deze vormen van
pacht zijn een aantal belangrijke bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing.
5.2.1 Teeltpacht
De eerste vorm van bijzondere kortdurende pacht wordt geregeld in art.70f lid 1 tlm 4. Het gaat
hier om pachtovereenkomsten betreffende 10s land:
a) waarvan partijen dat in de overeenkomst hebben bepaald;
b) die zijn aangegaan voor de duur van ten hoogste e n jaar;
c) die zijn aangegaan voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is;
Deze pachtovereenkomst dient door een der partijen binnen twee maanden nadat de pachtovereenkomst is aangegaan ter registratie aan de grondkamer te worden gezonden.
Indien de verpachter ten behoeve van een onderverpachting overeenkomstig het bepaalde in het
eerste lid de in art.32 bedoelde toestemming niet verleent, kan de pachter de grondkamer
machtiging vragen tot de gewenste onderverpachting over te gaan. De grondkamer verleent deze
machtiging, wanneer door de onderverpachting het algemeen landbouwbelang gediend wordt en
geen redelijk belang van de verpachter zich daartegen verzet. De grondkamer kan aan de
machtiging voonvaarden verbinden of daarbij een last opleggen en kan daarbij op verzoek van de
verpachter de tegenprestatie in afwijking van de regelen als bedoeld in art.3 lid 1, herzien, indien
de bij de onderverpachting overeengekomen tegenprestatie daartoe aanleiding geeft.
Deze vorm van pacht is dus bedoeld voor contracten van maximaal CCn jaar met het oog op de
vmchtwisseling. Daarom zijn de bepalingen t.a.v. het recht van verlenging en het voorkeursrecht
ook niet van toepassing. Ook zijn de pachtnormen niet van toepassing. De overeenkomst moet we1
ter registratie aan de pachtkamer worden aangeboden, maar behoeft niet te worden'goedgekeurd.
Deze registratie kan voor de pachter van belang zijn in verband met andere regelgeving die
relaties legt met grond of bedrijfsoppervlakte. Voor de verpachter is registratie van belang om het
risico op reguliere pachtvastlegging te voorkomen.
5.2.2 Eenmalige pacht
De tweede vorm van bijzondere kottdurende pacht wordt geregeld in art.70f lid 5 tlm 9. Het gaat
hier om pachtovereenkomsten betreffende 10s land:
a) waatvan partijen dat in de pachtovereenkomst hebben bepaald;
b) die zijn aangegaan voor een langere duur dan ken jaw, doch voor ten hoogste een duur
van twaalf jaren.
Dergelijke overeenkomsten betreffende hetzelfde 10s land dienen een aaneengesloten periode te
betreffen, waarbij de totale duur van die overeenkomsten ten hoogste twaalf jaren mag bedragen.
Ook hier geldt dat het voorkeursrecht en het recht van verlenging niet van toepassing zijn. Ook
vervalt de pachtprijsbeheersing. In tegenstelling tot de "teeltpacht" moet bij de "eenmalige pacht
de overeenkomst we1 door de grondkamer worden goedgekeurd.
6 Discussie
6.1 Flexibel grondgebmik en de Pachtwet
Het flexibel gebmik van grond moet positief worden beoordeeld, omdat het boeren de mogelijkheid geeft hun inkomen te vergroten en tegelijkertijd de milieubelasting te beperken.
Indien boeren van dit instument gebmik willen maken, of Domeinen zijn pachters of erfpachters
in de gelegenheid wil stellen dit te doen, dan moet daarbij rekening worden gehouden met de
Pachtwet. De Pachtwet verstaat namelijk onder een pachtovereenkomst: "Elke overeenkomst, in
welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de
andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of 10s land in gebmik te
verstrekken ter uitoefening van de landbouw". Bij flexibel grondgebruik, het gedurende korte tijd
grond van andere bedrijven gebruiken, zal men ,omdat in de praktijk ook sprake zal zijn van een
tegenprestatie, formeel dus met de Pachtwet te maken hebben. Dit heeft als consequentie dat men
verplicht is de overeenkomst ter toetsing aan de grondkamer te zenden en dus gebonden is aan de
pachtnormen. Maar ook indien men de overeenkomst niet zou inenden naar de grondkamer, dient
men toch met de Pachtwet rekening te houden, omdat deze de 'pachter' de mogelijkheid biedt
pachtvastlegging te vragen.
Het feit dat Domeinen landmil tussen veehouders en akkerbouwers niet als pacht beschouwt wil
nog niet zeggen dat de Pachtwet dit ook zo ziet.
6.2 Relatie met andere wetgeving
Uit hoofdstuk 4 blijkt dat er steeds meer regelingen verschijnen die gebaseerd zijn op geregistreerd grondgebmik. Hierover valt allereerst op te merken dat dit een sluitend systeem van
registratie vereist. De gondkamer controleert bij de toetsing van een pachtovereenkomst niet of er
voor bet betreffende stuk grond al een pachtovereenkomst bestaat. Het is dus mogelijk dat er voor
hetzelfde perceel meerdere goedgekeurde pachtovereenkomsten zijn.
Zo wordt voor het feit dat de MacSharry regels uitgaan van goedgekeurde pachtcontracten, het
argument aangevoerd dat het een goede en eenvoudige controle mogelijk maakt op dubbele
steunaanvragen ten aanzien van CCn en hetzelfde perceel. M a x kennelijk is het eisen van een
goedgekeurd pachtcontract geen garantie tegen het optreden van dubbele steunaanvragen.
Ook moet het Waterschap bij het heffen van de pachtersomslag ervoor zorgdragen dat in geval
van onderverpachting niet zowel de pachter als de onderpachter voor de pachtersomslag worden
aangeslagen. Voor hetzelfde stuk grond waarvoor twee pachtovereenkomsten hestaan hoeft
namelijk maar eenmaal waterschapslasten te worden afgedragen.
Verder vergroten deze regelingen het belang van boeren die flexibel grondgebmik willen
toepassen, om dit via pachtovereenkomsten vast te leggen. Artikel 7 lid 3 van de algemene
Pachtvoonvaarden rentambten zou dus zodanig veranderd kunnen warden, dat onderverpachting
met toestemming van de Staat we1 mogelijk is. De algemene voonvaarden voor uitgifte in erfpacht
voorzien hier reeds in.
Als boeren pachtovereenkomsten afsluiten voor korte duur, dan moeten zij hiervoor toetsingskosten betalen aan de grondkamer. De toetsingskosten warden berekend als percentage van de
pachtsom. Relatief gezien zijn de toetsingskosten voor een contract van korte duur hoger dan voor
een contract van lange duur. Hierin zou een reden kunnen worden gezien om het Tariefbesluit
Pachtwet 1974 aan te passen.
Indien de Pachhvet gewijzigd wordt, zal dit zowiezo noodzakelijk zijn, omdat bij vrije pachtprijZen bepaling van bet tarief als percentage van de prijs niet voldoet. Ook zullen voor de registratie
van teeltpachtcontracten kosten moeten worden berekend.
6.3 Situatie na wijziging van de Pachtwet
Indien de aangekondigde wijziging van de Pachtwet doorgang vindt, ontstaat een nieuwe
mogelijkheid voor teeltpacht. Het gaat om contracten voor een duur van ten hoogste &n jaar en
voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Als een akkerbouwer en een veehouder
land ruilen moeten ze hiervoor hvee teeltpachtcontracten aangaan. Onduidelijk is of voor het gras
dat de veehouder wil inzaaien vruchtwisseling noodzakelijk is.
Bij de teeltpacht krijgen de boeren de gelegenheid hogere pachtprijzen overeen te komen.
De grondkamer kan een pachter machtigen grond onder te verpachten, indien de verpachter geen
toestemming geeft. We zagen dat in het nieuwe art.70f lid 4 wordt geregeld dat de grondkamer
aan de machtiging voorwaarden kan verbinden of daarbij een last opleggen en daarbij op verzoek
van de verpachter de tegenprestatie kan herzien, als de bij de onderverpachting overeengekomen
tegenprestatie daartoe aanleiding geeft.
Voor Domeinen heefi dit als consequentie dat indien de pachter en onderpachter een hoge
pachtprijs overeenkomen in principe de mogelijkheid open staat een gedeelte van die pachtopbrengst op te eisen. In hoeverre dit in de praktijk mogelijk zal zijn, valt nader te bezien.
Indien Domeinen namelijk een verhoging van een bepaald percentage van de basispacht vraagt,
zoals dat nu bij de teelt van klein fruit en siergewassen gebeurt, is het de vraag of deze constructie
onder de nieuwe regels aanvaard zal worden. In het wetsvoorstel wordt namelijk de fonnulering
"indien de bij de ondewerpachting overeengekomen tegenprestatie daartoe aanleiding geeft"
gebruikt. Dit geeft aan dat de verhoging van de tegenprestatie die Domeinen kan vragen afiankelijk is van het bedrag dat de onderverpachter ontvangt en dat er geen standaard verhoging door
Domeinen kan worden gevraagd.
Indien Domeinen daarentegen een vast percentage vraagt van de som die de ondewerpacbter
ontvangt, dan kumen de onderpachter en de onderverpachter echter in de overeenkomst een lager
bedrag opgeven dan werkelijk wordt betaald, zodat Domeinen geen hogere pacht ontvangt.
Voor domeinen is het van belang dat teeltpacht, indien het smktureel zou worden toegepast, b.v.
door afbouwende ondernemers, een belemmering kan vormen voor het stmktuurbeleid, dat zich
richt op vergroting van te kleine bedrijven. Het Landbouwschap wijst erop dat om deze reden de
grondkamertcetsing voor teeltpacht moet blijven bestaan.
Anderzijds staat voor Domeinen zelf ook de mogelijkheid open om pond die vrij komt van pacht
via eenmalige pacht of via teeltpacht te verpachten, betgeen een hoger rendement oplevert dan
reguliere pacht.
Melse wijst erop dat naar zijn mening de teeltpacht alleen toegepast zou moeten worden door
bedrijfsgenoten, dus tussen boeren in het kader van de normale bedrijfsuitoefening. Eigenarenniet-boeren, zouden geen grond in teeltpacht mogen uitgeven, omdat dit een nieuwe aanslag op de
pachtbeschenning en de reguliere pacht zou vormen (Melse, 1991: p.496). De huidige praktijk
van Domeinen is dat vrij van pacht komende grond wordt gebmikt voor verkoop in het kader van
de financiele taakstelling of voor struktuurbeleid.
In paragraaf 4.5 werd aangegeven dat ten gevolge van de pachtprijsbeheersing een Wee-prijzen
systeem voor landbouwgrond is ontstaan. De vrije prijsvorming voor eenmalige pacht en teeltpacht
betekent dat voor deze vormen van pacht de verpachte waarde hoger ligt dan voor de reguliere
pacht. Er ontstaat als het ware een derde variant in het Wee prijzensysteem voor landbouwgrond.
Wat dit voor fiscale consequenties zal hebben voor gronden met bijzondere pacht en voor gronden
met reguliere pacht is onduidelijk.
7 Conclusies
Flexibel grondgebruik kan een bijdrage leveren aan een verbetering van het inkomen en een
vermindering van de milieubelasting op agrarische bedrijven. Er werd nagegaan welke mogelijkheden de huidige pachtwet biedt voor flexibel grondgebruik, wat de invloed is van andere
wenelijke regelingen en welke mogelijkheden de gewijzigde Pachtwet zou bieden.
Op basis van de huidige Pachtwet is verpachting voor korte duur in principe mogelijk, zij'het
slechts na goedkeuring door de grondkamer. Net beleid van de grondkarner is momenteel om
verpachting voor korte duur met het oog op de vmchtwisseling goed te keuren. De pachtprijs
wordt echter we1 getoetst aan het Pachtnormenbesluit. Flexibel grondgebruik is onder de buidige
Pachtwet dus a1 we1 mogelijk.
Door de invoering van maatregelen die zijn gebaseerd op geregistreerd grondgebmik, kan de
behoefte bij boeren toenemen om het flexibel grondgebmik via pachtcontracten vast te leggen. Zo
zal het door de invoering van de MacShxry maatregelen in sornmige gevallen, waarin gebruik
gemaakt wordt van flexibel grondgebruik, nodig zijn om een goedgekeurd pachtcontract te
hebben, om de MacSharry-premie te kunnen ontvangen.
Als de voorgestelde wijziging van de Pachtwet wordt doorgevoerd, waardoor teeltpacht mogelijk
wordt, kan de grondkarner een pachter machtigen grond onder te verpachten en krijgen de boeren
de gelegenheid hogere pachtprijzen overeen te komen.
Of Domeinen hierdoor een hogere pacht zal kunnen ontvangen is nog onduidelijk.
Literatuur
Aantal pachters Flevoland stelt bedrijf in handen loonwerker. Agrarisch Dagblad, 10 april 1993.
Besluit van 8 oktober 1992 houdende wijziging Pachtnormenbesluit 1977. Sraatsblad 1992 542.
Bmmer, C.J.H., De pachtovereenkomst. uit: Asser, bijzondere overeenkomten I1 (huur en pacht)
zesde dmk, Zwolle 1986.
Discussienota teeltpacht en eenmalige pachr rer regulering van jlexibel grondgebruik d .d. 23-1 11990 Landbouwschap N. 10\1210b. 10.
Flexibel grondgebtuik, mogelijkheden en knelpunten voor vtuchrwisseling tussen bedrijfakten in
vollegrondsreelren. Den Haag: Nationale Raad voor Landbouwkundig Onderzoek, 1990, NRLO
rapport 10190.
Harbers, E.H.M., Goedkeuring van pacbtovereenkomsten voor korte duur. Agrarisch recht 49
(1989) 11, p.530-539.
.
Heisterkamp, A.H.T., Her dilemma van depacht, Gouda Quint BV Arnhem 1988.
Hoog, P.A. de, Ontwikkelingen in het pachtrecht: een laveren tussen Skylla en Charybdis?
Agrarisch recht 52 (1992) 5, p.270-311.
Hoog, P.A. de, Verpachting voor korte duur en wijziging van de Pachtwet. Agrarisch recht 50
(1990) 10, p.445-453.
Hoog, P.A. de, Het wetsvoorstel tot liberalisering van de Pachtwet. Agrarisch rechr 51 (1991) 7 ,
p:3 14-330.
Hoogland, M., Nieuwe pachtwet moet eind maken aan grijs circuit. Oogsr 18-12-92. p. 26-27.
I
i
Kapteijn, J.L.M., De nieuwe Pachtwet: redding van de pacht?, Agrarisch recht, 51 (1991) 7 p.
331-337.
Melse, L.S., De nieuwe Pachtwet: de zorg om het pachtareaal of het einde van de reguliere
pacht? Agrarisch recht 5 1 (1991) 10, p.491-497.
Noort, P.C. van den, Pachtnormen, pachtservituut en de teruggang van de pacht in Nederland,
Economisch Stdsrische Berichten 29-9-82.
Oever, P. van der, Toch steun door korte pacht. Boerderij 78 (1993) 23, p.22.
Oostveen, W.F., Pachtdmk als kernoorzaak van de terugloop van het pachtareaal, De Lundeigenaar 37 (1991) 3 p. 6-9.
Overwater, P.S.A., Thema: 'De pacht', Agrarisch recht, 52 (1992) 5 p. 312-327.
Schuurman en Jordens, Pachtwet, Nederlandse Staatswetten nr 123, 7' dmk, Zwolle: Tjeenk
Willink. 1990.
Walda, H.C.A., Naar liheralisering van de Pachtwet? Agrarisch rechr 52 (1992) 1 p.60-68.
Wijziging van depachrwer, Tweede Karner, vergaderjaar 1991-1992, 22705.

Download Report