NAAM TOEGELATEN INSTELLING
Woonservice Meander
GEMEENTE
Werkendam
BEZOEKADRES
Klaproos 2
4251 JD Werkendam
POSTADRES
Postbus 7
4250 DA Werkendam
TELEFOONNUMMER
0183-508788
FAXNUMMER
0183-505190
WEBSITE
www.woonserviecemeander.nl
E-MAIL
[email protected]
DATUM OPRICHTING
1 januari 2004
DATUM EN NUMMER INSCHRIJVING
HANDELSREGISTER
Kamer van Koophandel en Fabrieken te Waalwijk
4 november 2003
Nummer 18115871
ANBI REGISTRATIE
Per 1 januari 2013
INHOUDSOPGAVE
WOORD VOORAF .......................................................................................................................................................... 1
1. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR .............................................................................................................. 3
1.1
Strategische Visie 2010-2015 ................................................................................................................. 3
1.2
Financieel economische crisis en de gevolgen voor de bedrijfsvoering vanaf 2013 .............................. 3
1.3
Belangenhouders .................................................................................................................................... 4
1.4
Woonwensenonderzoek......................................................................................................................... 6
1.5
Enkele Andere besluiten en/of ontwikkelingen ..................................................................................... 6
2. DE ORGANISATIE .................................................................................................................................................. 8
2.1
Interne ontwikkelingen........................................................................................................................... 8
2.2
Personeelsbeleid .................................................................................................................................... 8
2.3
Personele opbouw .................................................................................................................................. 9
2.4
Vereniging van Eigenaren (VvE) ............................................................................................................ 11
2.5
Arbobeleid ............................................................................................................................................ 11
2.6
Ondernemingsraad ............................................................................................................................... 11
3. WONINGBEZIT .................................................................................................................................................... 12
4. KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD ......................................................................................................... 15
4.1
Onderhoudsbeleid ................................................................................................................................ 15
4.2
Duurzaamheid ...................................................................................................................................... 17
4.3
Energie .................................................................................................................................................. 18
5. PROJECTEN ......................................................................................................................................................... 19
5.1
Beleidskeuzes 2013 .............................................................................................................................. 19
5.2
Duurzaamheid in onze nieuwbouw woningen ..................................................................................... 19
5.3
opgeleverde Projecten ......................................................................................................................... 20
5.4
Projecten in uitvoering ......................................................................................................................... 22
6. HUURBELEID ....................................................................................................................................................... 25
6.1
Huur, huurverhoging en huurderving ................................................................................................... 25
6.2
Incassobeleid ........................................................................................................................................ 26
6.3
Servicekosten........................................................................................................................................ 27
7. BETREKKEN BEWONERS BIJ BELEID ................................................................................................................... 28
7.1
KWH ...................................................................................................................................................... 28
7.2
Huurdersbelangenvereniging ............................................................................................................... 29
7.3
Communicatie ...................................................................................................................................... 29
8. LEEFBAARHEID ................................................................................................................................................... 33
9. WONEN EN ZORG ............................................................................................................................................... 35
9.1
Samenwerkingsverbanden ................................................................................................................... 35
9.2
Bijzondere doelgroepen ....................................................................................................................... 36
10. FINANCIËN .......................................................................................................................................................... 39
10.1
Treasury ................................................................................................................................................ 39
10.2
Meerjarenbegroting 2014-2018 ........................................................................................................... 40
10.3
Woningverkoop .................................................................................................................................... 41
10.4
Risicoprofiel .......................................................................................................................................... 41
10.5
Overige ................................................................................................................................................. 42
10.6
Jaarresultaat afgezet tegen de begroting 2013 .................................................................................... 43
11. CORPORATE GOVERNANCE ............................................................................................................................... 45
11.1
Raad van Bestuur .................................................................................................................................. 45
11.2
Raad van Commissarissen .................................................................................................................... 45
11.3
Speerpunten ......................................................................................................................................... 52
11.4
Conclusie en verklaringen ..................................................................................................................... 55
12. SPEERPUNTEN .................................................................................................................................................... 56
12.1
Terugblik speerpunten 2013 ................................................................................................................ 56
12.2
Speerpunten 2014 ................................................................................................................................ 59
13. JAARREKENING .................................................................................................................................................. 62
13.1
Balans Woonservice Meander .............................................................................................................. 62
13.2
Winst en verliesrtekening Woonservice Meander over boekjaar 2013 ............................................... 64
13.3
Waarderings- en resultaatbepalinggrondslagen .................................................................................. 65
13.4
Balanswaardering ................................................................................................................................. 65
13.5
Resultaatbepaling ................................................................................................................................. 69
13.6
Toelichting op de balans per 31 december 2013 ................................................................................. 71
13.7
Toelichting op de winst- / verliesrekening ........................................................................................... 79
13.8
Kasstroomoverzicht .............................................................................................................................. 83
13.9
Mutatie bedrijfswaarde ........................................................................................................................ 84
13.10 Fiscale positie ....................................................................................................................................... 85
13.11 Controleverklaring ................................................................................................................................ 86
13.12 Bijlage renteoverzicht ........................................................................................................................... 88
13.13 Kengetallen ........................................................................................................................................... 89
WOORD VOORAF
Het jaar 2013 was een jaar met hoogte- en dieptepunten. Het was ook ons jubileumjaar. Woonservice
Meander stond stil bij haar 100 jarig bestaan (1913-2013). Een jaar waarin de economie zich niet herstelde.
Er is veel te doen geweest over het Woonakkoord met de daarin opgenomen ingrijpende maatregelen voor
corporatieland. Verder is het parlementaire onderzoek opgestart, de verhuurdersheffing geformaliseerd en
de domeindiscussie een prominente plaats kreeg. Dat was het jaar 2013 in vogelvlucht.
Om weer rust en evenwicht te creëren in de sector, is het nodig dat we gewoon weer gaan doen waarvoor we
opgericht zijn. In ieder geval is dat zorgen voor goede en betaalbare woningen voor diegenen die niet op eigen
kracht in eigen woonbehoefte kan voorzien.
Deze doelstelling is niet gewijzigd, wel breder gemaakt. Van woningbouwvereniging naar maatschappelijk
ondernemer. Op deze manier staat Woonservice Meander nog steeds midden in de samenleving: 100 jaar
huisvester in het Land van Heusden en Altena.
100-JARIG BESTAAN
Daar hebben we op verschillende manieren aandacht aan besteed. Geen uitbundig feest voor genodigden,
maar wel extra aandacht voor de huurders en andere doelgroepen. Even een aantal activiteiten op een rijtje.
 Voor de huurders was er een kookboek en een cadeaubon. Dat dit presentje in goede aarde viel hebben
we gemerkt. Veel schriftelijke en mondelinge bedankjes bereikten ons.
 Voor onze zorgcomplexen, begeleid wonen eenheden, scholen, kinderdagverblijven en peuterspeelzalen
wilden we iets anders doen. Deze organisaties hebben tijdens een aparte bijeenkomst december 2013, een
donatie ontvangen. Iedere organisatie moest een eigen besteding vinden voor het bedrag. Voor ons was
het een feestelijk moment om juist voor deze organisaties iets extra’s te doen.
 Namens de bedrijven is er nog aan een ander goed doel een donatie gegeven. Woonservice Meander heeft
ervoor gekozen om stichting de Regenboogboom een bedrag te schenken. Stichting de Regenboogboom
zet zich in voor kinderen (0 tot 12 jaar) met een ziekte, trauma of handicap.
HONDERD JAAR VOLKSHUISVESTING IN WERKENDAM, WOUDRICHEM EN AALBURG:
Elk jaar bouwen is onze kracht. De laatste tien jaar hebben we relatief gezien veel nieuwbouwprojecten
gerealiseerd. Gelijktijdig hebben we in die jaren een omslag gemaakt van kwantiteit naar kwaliteit. Dat is te
zien aan de diversiteit van ons woningbezit. We gingen van bejaardenwoningen, rijtjeswoningen en woningen
voor één- of twee persoonshuishouden naar woon-zorgcombinaties, (medische) dienstencentra, scholen,
duurzaam bouwen, (starter)koopwoningen en energie neutrale woningen.
We zijn niet stil blijven staan. We houden vast aan de leerzame 100 jaar die we hebben gehad, als voorbeeld
voor de toekomst. Ons voornemen is om met een blijvend verfrissende kijk 2014 in te gaan.
We hebben dit met ons allen mogen doen. Met ons allen hebben we het succes van onze organisatie mede
bepaald door een open insteek naar onze klanten. De wil om te werken aan een nog beter werkklimaat en aan
een nieuwe balans. Dit vormt de sleutel tot het succes van Woonservice Meander. Betrokkenheid en het
werken voor de klant, is werken aan goede huisvesting in een prettig Land van Heusden en Altena.
Ap van Toor
Directeur bestuurder
JAARVERSLAG 2013
Willem Bijl
Adjunct-directeur / bestuurder
1
FOTO-IMPRESSIE VAN ONS 100-JARIG BESTAAN
2
JAARVERSLAG 2013
1. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Aandacht voor doelmatigheid en doeltreffendheid, vernieuwend zijn en het maken van prestatieafspraken.
Woonservice Meander wil als maatschappelijke ondernemer haar maatschappelijke bestemming en
vermogen waarborgen. Met extra aandacht voor de inrichting van de organisatie en daaraan gekoppeld, het
aanscherpen van het interne toezicht. Veelvuldige gesprekken voeren met onze belangenhouders én een
zorgvuldige omgang hebben met onze klanten is voor ons belangrijk.
1.1
STRATEGISCHE VISIE 2010-2015
De Strategische Visie 2010-2015 is opgebouwd rond vijf kernthema’s:
 maatschappelijk opereren;
 dienstverlenend opereren;
 flexibiliseren in bestemming, beheer en inrichting van ons woningbestand;
 het voeren van een financieel gezond beleid;
 organisatorisch gestructureerd opereren.
Besloten is om de strategische thema’s 2010-2015 te herijken en de doelen bij te stellen. De toen
geformuleerde uitgangspunten worden opnieuw getoetst en waar nodig, bijgesteld aan de
marktomstandigheden. Een ogenschijnlijk statisch document is veranderd in een dynamisch document. Tijdig
bijsturen en inspelen op de economische ontwikkelingen is nodig, om de continuïteit van Woonservice
Meander te kunnen waarborgen. Eind 2013 waren de eerste uitkomsten gereed. Medio 2014 zal de aanpassing
van de strategische visie 2010-2015 afgerond zijn.
De financiële gevolgen van het bijstellen van de strategische plannen, zijn meegenomen in meerjarenbegroting
2014-2018.
Speerpunten 2014
 Investeren in gerichte opleidingen voor onze medewerkers.
 Communiceren richting de samenleving.
 Belangenhouders nog meer betrekken bij onze visie.
 Woonbehoefteonderzoek afronden en conclusies formuleren.
 Strategisch voorraadbeleid afronden en conclusies formuleren.
 Duurzaamheid en energiebeleid doorzetten, ondanks de slechte economie.
 Financieel solide bedrijf met een transparante uitstraling.
1.2
FINANCIEEL ECONOMISCHE CRISIS EN DE GEVOLGEN VOOR DE BEDRIJFSVOERING
VANAF 2013
Wij krijgen steeds meer last van de gevolgen van de economische crisis, met het daaraan gekoppelde
kabinetsbeleid. Ook de jaren 2014 t/m 2016 worden financieel gezien lastige jaren. De cijfers vertonen een
opwaartse lijn. We hebben goede hoop dat na 2016 de te verwachten verbetering inzet.
Om haar bestaansrecht te kunnen behouden, heeft Woonservice Meander in 2013 stevig bijgestuurd. De
meest opvallende punten zijn:
a. de financiële positie is fors aangetast door de verhuurdersheffingen. Dit is de bijdrage in het tekort van de
overheid en de verplichte saneringsheffingen (financiële voorziening voor corporaties). In 2013 was de
bijdrage nog zeer gering namelijk €54.000. Over de periode 2014-2018 moet echter een gemiddeld bedrag
van €2 miljoen per jaar afgedragen worden. Dit bedrag moet betaald worden uit de jaarlijkse kasstromen
van de corporatie;
b. voor de gehele sector geldt dat we moeten voldoen aan het nieuwe risicobeoordelingsmodel. Ons
uitgangspunt is ‘finance is leading’. Concreet betekent dit het optimaliseren van de kasstromen. Dat wil
zeggen: meer inkomsten genereren of minder uitgeven.
JAARVERSLAG 2013
3
c.
speerpunt van ons beleid is de ambitie om te blijven bouwen. De projecten die uitgesteld zijn willen we
alsnog realiseren. Gedurende het jaar 2013 zijn voor alle projecten planwijzigingen doorgevoerd. Meer
hierover kunt u lezen in hoofdstuk 5;
d. in 2013 is veel energie gestoken in contacten met beleggers. Met één belegger was een overeenkomst
e
afgesloten om een deel van een groot project te verkopen. In het 4 kwartaal 2013 zouden we tot
afronding komen. Helaas is dit niet gelukt. Een direct gevolg was dat het woonzorgcomplex Transvaal in
Sleeuwijk, door ons niet gebouwd wordt. We zijn in gesprek met de gemeente en een corporatie om dit
project over te nemen.
1.3
BELANGENHOUDERS
Belangenhouders management
Om meer duidelijk te krijgen in de relaties met onze belangenhouders, hebben we een spelregelnotitie
opgesteld met als kernvragen:
a. wat verwachten we van elkaar;
b. op welke manier en wanneer willen we de doelen bereiken;
c. op welke manier stellen we vast, dat het resultaat voldoet aan de verwachtingen.
Behalve het in kaart brengen van alle belangenhouders, hebben we per belangenhouder de vorm, de
uitgangspunten, de frequentie en de manier waarop we met elkaar in gesprek gaan vastgesteld.
Doelen voor 2014
a. Het verbeteren van de inhoudelijke contacten.
b. Het meer begrip krijgen voor elkaars visie.
c. Het bevorderen van de onderlinge samenwerking.
Verantwoording van de eerste belangenhouders bijeenkomst nieuwe stijl gericht op projecten
De eerste bijeenkomst met belangenhouders was ten behoeve van de planvorming van Zuidrand Eethen. Doel
was om nieuwe ideeën te krijgen voor de plannen Eethen fase 3 en 4.
a. Op 4 februari 2013 is er een breed overleg geweest. Verschillende partijen waren uitgenodigd zoals de
dorpsraad, de gemeente Aalburg, zorgpartijen, makelaars, huurdersbelangenverenigingen en
welzijnsorganisaties.
b. Uit enkele diepte-interviews zijn ruim zestig ideeën naar voren gekomen. Deze waren enkel gericht op de
kern Eethen.
c. Op 1 juli zijn er twee groepen samengesteld te weten een ouderen- en jongeren groep. Deze hebben een
top vijf samengesteld van alle ideeën.
d. Hierna zijn er nog verschillende persoonlijke gesprekken gevoerd met verschillende belangenhouders over
de uitvoering van deze ideeën.
e. Hoewel enkele onderdelen in 2013 opgestart zijn, is het uiteindelijke resultaat medio 2014 bekend.
Regionale- en lokale prestatieafspraken drie woningbouwcorporaties gemeenten
De regionale prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties zijn een feit. Een uniek resultaat om als
gezamenlijke woningcorporaties én drie gemeenten tot regionale afspraken te komen. De volgende
onderwerpen zijn in 2013 op regionaal niveau behandeld.
a. De opzet voor één regionaal Woningmarkt Monitor Land van Heusden en Altena. Het doel is één
cijfermatig overzicht voor de hele regio met dezelfde definities. De eerste opzet is besproken. Verfijning
vindt plaats in 2014.
b. Een update van maatregelen voor het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt. Dit gebeurt in
combinatie met de verschillende startersregelingen die worden gehanteerd.
c. Het woningmarktonderzoek dat onder verantwoordelijkheid van het Zorgnetwerk wordt uitgevoerd, zal
leidend zijn voor het woningbouwprogramma in de gehele regio. Presentatie van het rapport is medio
februari 2014.
d. Het opstellen van een beleidsnotie ‘Huisvesting arbeidsmigranten’, toegespitst op onze regio. Gereed in
2014.
e. Eindevaluatie maatschappelijk investeren via het Jongerenbestuur en het Maatschappelijk
Investeringsfonds. Afgerond november 2013.
4
JAARVERSLAG 2013
f.
In 2013 is er een bijenkomst belegd met het WSW, de corporaties en gemeenten. Doel was om het
risicoprofiel per gemeente wat betreft de financiële achtervang bij het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw vast te stellen om zo doorloopsnelheid van de garantie door gemeenten sneller te laten
verlopen.
g. Nadat alle landelijke politieke ontwikkelingen bekend zijn, gaan gemeenten en corporaties hun agenda
opnieuw bepalen. Aan de orde moeten komen de veranderde onderlinge rollen en de taken tussen beide
partijen in combinatie met het preferred partnerschap. Het lijkt er op dat woningcorporaties in de
toekomst méér prefered partner gaat worden.
h. Herijking Nieuw Altena’s Peil (kwaliteitsniveau van woningen voor ouderen) zal besproken worden in het
najaarsoverleg in 2014.
Stand van zaken plan van aanpak, aandachtspunten en interactie Colleges B&W in het werkgebied
 Met de gemeenteraden van de drie gemeenten willen we twee keer per bestuursperiode gesprekken
voeren. Vanwege de gemeenteraadsverkiezingen in 2014, is hier in 2013 geen actie op ondernomen. Na de
verkiezingen zal dit weer opgepakt worden.
 Er zijn meerdere afspraken geweest met portefeuillewethouders om elkaar te informeren over de stand
van zaken rondom de lokale prestatieafspraken.
Huurdersbelangenvereniging (HBV)
Doel is om minimaal vier keer per jaar regulier overleg te hebben en één keer met de directie van Woonservice
Meander afzonderlijk. Enkele onderwerpen die in 2013 aan de orde zijn geweest:
 de continuïteit van het bestuur van de HBV: er zijn drie nieuwe bestuursleden waaronder een nieuwe
voorzitter;
 het jaarverslag 2012 en de meerjarenbegroting 2013-2017;
 het huurbeleid 2013;
 het verkoopbeleid 2013;
 bespreking resultaten van de door HBV uitgevoerde enquête onder huurders van Woonservice Meander;
 voordracht kwaliteitszetel RvC;
 Woonservice Meander en haar beleid rondom vastgoedbeleggers.
Meer informatie over de HBV kunt u terugvinden in hoofdstuk 7.
Welzijnsorganisatie Trema
Doel is om minimaal een keer per twee jaar een overleg te hebben op strategisch niveau. In 2013 hebben we
een overleg gehad waar de toekomst van de kinderdagverblijven aan de orde is geweest. De bestuurder van
Trema heeft aangekondigd zijn organisatie te verlaten. De overige welzijnsonderwerpen worden via het
Zorgnetwerk ingebracht.
Zorgaanbieder Prisma
Doel is minimaal een keer per drie jaar met elkaar in gesprek te gaan.
In het kader van de nieuwe regelgeving rondom scheiden wonen en zorg zijn er in 2013 drie gesprekken
geweest over de volgende onderwerpen:
a. de gehuurde vastgoedportefeuille van Woonservice Meander;
b. de wijziging van wet- en regelgeving en financiering van het zorgvastgoed. Bij Prisma heeft dit geleid tot
een herijking van haar eigen beleid en een beoordeling van haar vastgoedportefeuille;
c. de belangrijke rol die de landelijke ontwikkelingen rondom scheiden wonen-zorg heeft bij zowel de
zorgpartners als bij onze corporatie;
Zorgaanbieder Zorgplein Maaswaarden
Doel is twee keer per jaar met de directie van Zorgplein Maaswaarden in gesprek te gaan. In 2013 zijn er vier
gesprekken geweest. Gesproken is over de planwijzigingen rondom het nieuw te bouwen complex De
Notenhoff in Andel. Daarnaast zijn de wetswijziging scheiden wonen en zorg in fase 3 van zorgplein
Maaswaarden aan de orde geweest. In 2014 komen er vervolggesprekken.
JAARVERSLAG 2013
5
Zorgnetwerk
 Jaarlijks zijn er vier bijeenkomsten onder voorzitterschap van Woonservice Meander.
 Twee werkgroepen zijn actief namelijk de groep ‘denken in nieuwe concepten’ en de groep digitalisering.
 Naar aanleiding van de regelgeving scheiden wonen en zorg is er in 2013 een woningmarktonderzoek Land
van Heusden en Altena uitgevoerd. Het resultaat is in concept gereed. Een grote meerwaarde van dit
rapport is de differentiatie per kern én het feit dat de quickscan over de kwaliteit van het woningbezit, ook
over de particuliere sector is uitgevoerd.
 De verwachting is dat het definitieve rapport in het bestuurlijk overleg met de drie gemeenten in februari
2014 gepresenteerd gaat worden.
Maatschappelijke investering in het Jongerenbestuur AlteNu
Doelstelling was niet ‘het uitbreiden van het netwerk van organisaties’ om meer input te krijgen uit de
samenleving, maar het verkrijgen van ideeën en inbreng vanuit de jongeren. Daarvoor is AlteNu opgericht.
Speerpunten zijn:
a. een investeringsprogramma ontwikkelen op basis van initiatieven uit de samenleving. Dit zou gericht zijn
op het verbeteren van het leefklimaat voor mensen die aan het begin van hun carrière staan op de
gebieden wonen, werken en recreëren in het Land van Heusden en Altena;
b. de investeringen moeten onderbouwd zijn met een deugdelijk bedrijfsplan;
c. er moet draagvlak zijn voor de investeringen en het moet het ‘sociaal kapitaal’ van de regio versterken;
d. het jongerenbestuur is ‘verantwoordelijk’ voor het uitrollen van het programma.
Evaluatie en bijsturing gedurende 2013
a. Een positief element was de profilering van AlteNU. Er was veel aandacht vanuit de pers, bij andere
maatschappelijke organisaties en op provinciaal niveau.
b. Het jongeren bestuur had een (te) hoog ambitieniveau. Hierop is ingegrepen en het bestuur is in een
afgeslankte versie doorgegaan met maatwerkafspraken. Daarnaast wordt het bestuur, afhankelijk van het
project of onderwerp, omringd door een netwerk van jongeren.
c. Eén doelstelling wordt wel gerealiseerd namelijk, bestaande seniorenwoningen in Andel ombouwen naar
een passende en betaalbare starterswoning. Indien dit een positief effect heeft wordt overwogen dit ook
in Eethen te doen.
Opdracht voor 2014
a. Onderzoek of er vraag is naar studenten- en/of eenpersoonshuisvesting.
b. Wie of wat moet er gefaciliteerd worden in een verzamelgebouw voor beginnende ondernemers.
c. De jongeren betrekken bij projecten in kernen waardoor hun inbreng een meerwaarde kan opleveren.
1.4
WOONWENSENONDERZOEK
Sinds de economische crisis is niet alleen de woningmarkt sterk veranderd, maar ook de woonwensen van de
consument. Voor het succesvol ontwikkelen van woningen, en om aan te sluiten bij hun wensen, is het nodig
om de woonbehoeften in ons werkgebied beter in kaart te brengen. Gelijktijdig met het onderzoek van het
Zorgnetwerk, is Woonservice Meander in 2013 gestart met aanvullend onderzoek. Doel is om in 2014 dit
onderzoek af te ronden.
1.5

ENKELE ANDERE BESLUITEN EN/OF ONTWIKKELINGEN
Het regionale samenwerkingsverband (de woonruimteverdeling) met drie woningcorporaties in de eigen
regio, is uitgebreid naar zeventien woningcorporaties. Op een eenduidige manier kan er in een grote regio,
meer service worden verleend. Door deze samenwerking ontstaat er niet alleen een financieel voordeel,
maar zijn er efficiency voordelen. Zie hiervoor foto 1 en 2 op pagina 7.
Met alle zorgaanbieders zijn we in gesprek om de gevolgen van de nieuwe regelgeving bij zorgaanbieders
en kinderdagverblijven in kaart te brengen.
Vaststelling jaarverslag 2012.
Het Treasurystatuut is aangepast aan de laatste ontwikkelingen. De definitieve vaststelling door de RvC
volgt in maart 2014.
Veel tijd is besteed om een structuur te ontwikkelen waar beleggers een rol in krijgen. De doelstelling is
om in 2014 tot afronding te komen.




6
JAARVERSLAG 2013





Verhuizing naar het aangekochte kantoor pand (v/h Rabobank) in 2013, is niet gerealiseerd. De
transportdatum is eind februari 2014. Zoals bekend is het huidige kantoorpand verkocht.
De meerjarenbegroting 2014-2018 is in concept vastgesteld.
De projectportefeuille is fors aangepast. Nieuwe doelstellingen zijn bepaald om deelplannen af te ronden.
Het aanbestedingsbeleid is in 2013 geoptimaliseerd echter nog niet formeel afgerond.
Het interne controleplan is verder geïmplementeerd.
Foto 1 en 2 ondertekening regionale samenwerkingsovereenkomst.
JAARVERSLAG 2013
7
2. DE ORGANISATIE
Een jaar van meebewegen, dat is 2013 voor ons geweest. De landelijke ontwikkelingen zorgden ervoor dat
we als organisatie mee moesten bewegen met wat er op ons afkwam. Dit gold zowel voor het bijstellen van
ons beleid, als de druk die dit voor onze medewerkers gaf. Doel bleef om er te zijn voor de klant en
stakeholders met alle vragen die zij hadden. Daarnaast speelde het ingezette traject ‘Nieuwe Balans’ een
belangrijke rol. Een aantal interne en externe ontwikkelingen willen we in dit verslag zichtbaar maken.
2.1
INTERNE ONTWIKKELINGEN
Verdere versteviging interne communicatie
a. Het werken met teams heeft geleidt tot een betere onderlinge communicatie en met meer inzicht in elkaars
werk.
b. Als directie hebben we in 2013:
 nieuwsbrieven, nieuwsflitsen en interactieve bijeenkomsten als communicatiemiddelen gebruikt om de
organisatie te informeren;
 na iedere vergadering van het managementteam (MT) één integraal verkort verslag aan alle collega’s
toegestuurd;
2.2
PERSONEELSBELEID
Intern is toegezegd dat er een duidelijker personeelsbeleid zou komen. We zijn begonnen met het oppakken van
de eerste doelen en die zijn uitgewerkt in een plan van aanpak. De volgende doelen zijn in 2013 gerealiseerd:

het formuleren van het personeelsbeleid binnen Woonservice Meander. Mede naar aanleiding van de
gevolgen van de economische crisis zijn uitgangspunten voor een krimpscenario voor 2013 en 2014
vastgelegd en toegelicht aan de collega’s;

het beheren en uitvoeren van ons personeelsbeleid. Het doel was om een HRM-medewerker aan te
trekken. In het licht van de economische omstandigheden is hiervan afgezien. Gezien de noodzaak hebben
we een alternatief gevonden in een HRM-functionaris. Deze is op afroepbasis per november 2013
beschikbaar;

de ontwikkelrichting van de organisatie opnieuw vaststellen. Te denken valt aan het samenwerken en of
kennis delen met andere corporaties;

de competentieprofielen toetsen aan de ontwikkelrichting van de organisatie.
Speerpunten ‘Nieuwe Balans’
c. De scheiding tussen Raad van Bestuur (RvB) en MT, met de daarbij behorende bezinning over de
verantwoordelijkheden, is afgerond.
d. Afdelingsplannen en jaardoelen monitoren.
e. De interne controle is aangescherpt. De verantwoordelijkheden zijn lager in de organisatie gelegd.
f. Organisatie breed met teams werken. We hebben vijf teams:
a. mutatie team;
b. financieel team;
c. VVE-team;
d. nieuwbouw-aankoop-en verkoop team;
e. Strategisch Voorraad Beheer (SVB).
Opleiding, scholing, training en PLP
Kwaliteit van onze dienstverlening betekent ook kwaliteit leveren door onze medewerkers. Als werkgever
vinden wij daarom het volgen van opleidingen en cursussen een voorwaarde om goede kennis en vaardigheden
op te doen. Dit is goed voor de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers én dus goed voor de klant.
8
JAARVERSLAG 2013
Vanuit het Persoonlijk Loopbaan Plan (PLP) en individuele afspraken bevorderen we deze groei, zeker bij die
medewerkers die al langer bij ons werkzaam zijn
2.3
PERSONELE OPBOUW
Woonservice Meander kende per 31 december 2013 de in tabel 1 weergegeven personele opbouw in functies. In
2013 zijn vier mutaties in het personele bestand geweest.
Tabel 1: personele opbouw in functies.
Afdeling
Aantal fte’s
Directie/adjunct
direstuurders
Managementondersteuning
2
1,9
5,8
3,9
4,4
0,4
Technische dienst
Wonen
Financiële zaken
Automatisering (*)
Huismeesters (**)
Nieuwbouwprojecten
FrontOffice
Totaal
2,3
1,5
22,2 fte (***)
* Betreft ook één gedetacheerde medewerker.
** Dit zijn gedetacheerde medewerkers via !Go.
*** Het aantal fte’s betreft enkel de medewerkers met een contract.
Leeftijdsopbouw
Figuur 1 personeelsopbouw in aantal dienstjaren per 31
december 2013.
Ten opzicht van 2013, is de leeftijdsopbouw in dienstjaren niet significant gewijzigd.
Figuur 2: personele opbouw naar leeftijd op contractuele basis
per 31 december 2013.
Een lichte verjonging van de leeftijdsopbouw is waar te nemen.
JAARVERSLAG 2013
9
Ziekteverzuim
Woonservice Meander had in 2013 een vrij hoog verzuimpercentage. Opvallend is dat het verzuim per juli 2013
nihil was. Twee langdurige zieken vanuit 2012 waren hersteld. Helaas zijn er na de zomervakantie twee andere
collega’s langdurig ziek geworden. Eén collega is zeer ernstig ziek. De andere is herstellende van een
hartoperatie.
Maatregelen verlaging ziekteverzuim
Intern monitoren we het verzuim. We stimuleren daar waar mogelijk om werkzaamheden op te pakken.
Aandachtspunt hierbij is dat we de onderliggende problematiek die gesignaleerd wordt, tijdig bespreekbaar
maken. Naar aanleiding van ons gesprek met de Arbo en de ziektekostenverzekeraar, zijn de tips en adviezen
overgenomen. De signalering komt als volgt aan de orde:
a. via de managementrapportage komt het verzuim periodiek aan de orde door het plaatsen van een overzicht
met de daarbij behorende analyse;
b. door in de voortgangsgesprekken met de medewerkers aandacht te besteden aan het persoonlijke
ziekteverzuim.
In de figuren 3 en 4 en in tabel 2 wordt een nadere uitleg gegeven over het ziekteverzuim 2013 bij Woonservice
Meander.
Figuur 3: ziekteverloop in percentages.
Figuur 4: ziekmeldingspercentage man/vrouw.
Toelichting op de grafieken 3 en 4:
 Het kort ziekteverzuim is gedaald naar 0.8%.
 Het ziekteverzuim percentage bedroeg 9.6%. Hiervan is 8.8% langdurig verzuim.
Tabel 2: aantal ziekmeldingen 2013.
Man
Vrouw
Totaal
2010
13
14
27
2011
12
15
27
2012
25
16
41
2013
19
9
28
Toelichting op tabel 2: het aantal ziekmeldingen is in 2013 gedaald van 41 naar 28.
10
JAARVERSLAG 2013
2.4
VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)
Woonservice Meander heeft zeven VvE’s in beheer. In enkele hiervan heeft de corporatie een substantieel
eigendomsaandeel. In het kader van de efficiency-slag zijn er nieuwe werkprocedures ingevoerd. Door
wisseling van functies binnen de organisatie, zijn er andere collega’s verantwoordelijk voor de aansturing en
uitvoering van het VVE-beheer. Hier zien we nu een betere afbakening van werkprocessen waardoor efficiënter
gewerkt wordt.
2.5





2.6
ARBOBELEID
De overeenkomst met MKbasics (Arbodienst) is aangepast. Er zijn met de arbodienst nieuwe afspraken
gemaakt over het ziekteverzuim. Vanuit de Arbo wordt er met een verzuimcoördinator gewerkt.
Er is een jaargesprek geweest met de arbodienst en de ziektekostenverzekeraar. Dit om extra aandacht te
besteden aan het verzuimpercentage.
Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn op ons kantoor drie gecertificeerde bedrijfshulpverleners
(BHV-ers) en één gecertificeerde preventiemedewerker actief.
We zijn in het bezit van een Risico-Inventarisatie en -Evaluatie (RIE). Omdat de verhuizing naar het nieuwe
kantoor nog niet heeft plaatsgevonden, zal het plan van aanpak in 2014 stap voor stap worden uitgewerkt.
Het agressiebeleid is aangepast.
ONDERNEMINGSRAAD
De ondernemingsraad (OR) van Woonservice Meander bestaat uit drie functionarissen waarvan één vacant. De
relatie tussen de bestuurder en de OR is constructief te noemen. De houding van beide partijen is proactief. De
overleggen vinden plaats in een open sfeer en de onderlinge samenwerking verloopt soepel. In 2013 is vier
keer overleg gevoerd tussen de bestuurder en de OR.
De volgende onderwerpen zijn behandeld:
a. meerjarenbegroting 2013-2017;
b. rapport visitatie en actiepunten;
c. personeelsbeleid;
d. loopbaanontwikkelingsbudget;
e. Wet Arbeid en Zorg;
f. interne controle;
g. werkkostenregeling en mobiliteitsscan;
JAARVERSLAG 2013
h.
i.
j.
k.
l.
Arbobeleid;
plan van aanpak Arbo;
digitaliseren personeelsinformatiemap;
invulling HRM functionaris;
agressiebeleid.
11
3. WONINGBEZIT
Woonservice Meander streeft naar kernen en wijken waar het volgens de bewoners prettig en goed leven is.
Dat vraagt om een woonomgeving die fysiek op orde en veilig is, maar waar ook weinig overlast is. Ons
woningbezit is divers en bestaat uit verschillende typen woningen die bestemd zijn voor verschillende
doelgroepen. De afgelopen jaren kenmerken zich door een vastzittende woningmarkt, de economische crisis
en de veranderende wetgeving. Woonservice Meander wil hier zoveel mogelijk rekening mee houden en
inspelen op deze ontwikkelingen. Belangrijk is te kunnen voldoen aan de wensen en behoeften van onze
klant.
Strategisch voorraadbeleid (SVB)
Het SVB is de rode draad bij het beheren van onze woningen. Hierin moet de aansluiting zichtbaar zijn van de
financiële en technische onderdelen als de woonwensen. Mede daarom hebben we in 2013 het team SVB
samengesteld. Dit team heeft samen met NCCW een plan van aanpak opgesteld. Als laatste willen we noemen
het door ontwikkelen naar een SVB-portaal.
Het jaar 2013 hebben we gebruikt om de kaders vast te stellen en gegevens te verzamelen. Ook is er een start
gemaakt met de data voor de geoviewer. Met geoviewer kan een diversiteit aan informatie inzichtelijk worden
gemaakt.
Kernvoorraad
De gemeenten en Woonservice Meander zetten zich in voor het in stand houden van de kernvoorraad. Voor
2013 betekende dit, dat alle woningen met een huurprijs onder de maximale huurgrens €681,02 bleven. In
onderzoek is hoeveel procent van het woningbezit er onder de huurtoeslaggrens blijft. Als we woningen
verkopen of slopen houden wij rekening met een evenwichtige verdeling in nieuw te bouwen huur- en
koopwoningen in de kernen.
Toewijzen woning
Conform wet- en regelgeving hebben we in 2013 onze doelstelling gerealiseerd. Wij hebben ten minste 90%
van onze sociale huurwoningen met een huurprijs van maximaal €681,02 per maand verhuurd aan mensen met
een huishoudinkomen dat lager is dan €34.299.
Van het totale aanbod is 96.2% op grond van de richtlijnen toegewezen en 3.8% niet. Deze 3,8% waren
woningen die vanuit een zorgindicatie of vanuit gemeentelijke of regionale regelgeving zijn verhuurd.
Ons doel is om minimaal 50% van onze woningen via het aanbodmodel aan te bieden. Van dit percentage
wordt weer 30% aangeboden aan sociaal urgenten.
Toewijzingen in 2013 naar huurprijsklasse.
 Goedkope huurprijsklasse tot € 374,44
 Betaalbare woningen van € 374,45 t/m € 535,91
 Midden prijsklasse van € 535,92 t/m € 681,02
12
: 8%
: 30%
: 62%
JAARVERSLAG 2013
Urgent woningzoekenden
In 2013 hebben wij twee woningen met een urgentielabel aangeboden. Deze woningen worden met voorrang
toegewezen aan woningzoekenden met een urgentiestatus. Er is sprake van urgentie als iemand buiten zijn
eigen verantwoordelijkheid om in een noodsituatie verkeert, waardoor verhuizen op korte termijn noodzakelijk
is. Krijgt een urgent woningzoekende een woning aangeboden, dan mag hij deze niet weigeren anders verliest
hij zijn urgentiestatus.
Herstructureringskanidaten
Herstructurering kandidaten zijn huurders, die vanwege sloop, noodgedwongen hun woningen moeten
verlaten. Zij krijgen voorrang bij het toewijzen van een woning. In 2013 hebben wij één herstructurering
kandidaat gehuisvest. Dit zijn er twee minder dan in 2012. Toen waren er drie herstructureringskandidaten die
met voorrang een woning hebben gekregen.
Overig
In 2013 hebben wij vier woningen aangeboden met de label loting en bij één woningen bemiddeld.
Tabel 2: kengetallen toewijzen woning.
Kengetallen per jaar
Aanbod totaal via media en bemiddeling
Waarvan via aanbodmodel
2010
377
366
2011
355
349
2012
329
304
2013
342
282
Ten opzichte van 2012 (79 woningen) had Woonservice Meander in 2013 (52 woningen) tot haar beschikking
om aan te bieden. Deze daling wordt veroorzaakt doordat bij een mutatie, meer woningen een
verkoopbestemming hebben. De daling die in 2010 was ingezet, lijkt in 2013 te leiden tot stijging.
Statushouders (mede-landgenoten)
De huisvesting van statushouders loopt via bemiddeling en gebeurt in overleg met de gemeenten. In 2013
hebben wij in totaal zes huurwoningen beschikbaar gesteld voor huisvesting van deze doelgroep. Woonservice
Meander voldoet niet aan de taakstelling die is opgelegd. De reden hiervan is het gewijzigde beleid vanuit de
overheid en de beschikbaarheid van statushouders uit de opvangcentra. Na een lichte daling van het aantal
statushouders de afgelopen jaren, verwachten de overheid en het COA een stijging voor de komende twee
jaar.
Tabel 3: kengetallen toewijzen woningen aan statushouders.
Gemeente
Werkendam
Woudrichem
Aalburg
2010
4
2011
5
2012
4
2013
5
1
1
De taakstelling voor Woudrichem en Aalburg wordt eerst gerealiseerd door Woonlinie en Land van Altena.
Woningzoekenden in het Land van Heusden en Altena bij de 3 woningcorporaties
Op peildatum 31 december 2013 stonden er in totaal 6957 woningzoekenden ingeschreven. Dit zijn er
vijfendertig meer dan in 2012. Maar 15% van de woningzoekenden is daadwerkelijk actief en reageert op het
woningaanbod.
Tabel 4: totaal woningzoekenden.
Woningzoekenden
Totaal woningzoekenden (per 31 december)
2010
6.624
2011
6.705
2012
6.922
2013
6.957
In totaal hebben de drie corporaties 4.563 reacties ontvangen op het aanbod- en lotingmodel. Dit zijn 1.892
reacties minder ten opzichte van 2012. Vanaf 2011 is er een daling te zien. De onzekere economische
ontwikkeling, gekoppeld met een inkomensafhankelijk huurbeleid, zijn de voornaamste oorzaken van de
daling. Voor 2014 verwachten we wederom een daling.
JAARVERSLAG 2013
13
Tabel 5: aantal reacties aanbod/loting.
Kengetallen per jaar
Aantal reacties aanbod en loting
Gemiddeld aantal reacties per woning
Aanbodmodel
Lotingmodel
14
2010
10.801
2010
29
38
2011
7.804
2011
22
30
2012
6.455
2012
20
33
2013
4.563
2013
16
28
JAARVERSLAG 2013
4. KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD
Woonservice Meander wil vanuit verschillende invalshoeken haar bijdrage leveren aan een betere kwaliteit
van haar woningbezit. Duurzaam bouwen, levensloopbestendigheid, domotica en een leefbare
woonomgeving zijn onze speerpunten. Van kwantiteit naar kwaliteit.
4.1
ONDERHOUDSBELEID
Onderhoud
Uit de analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting 2013 (CFV) geeft Woonservice Meander ten opzichte
van andere corporaties (landelijke gemiddelde) circa 20% minder uit aan onderhoud. Onderverdeeld per soort
onderhoud wordt:
 circa 44% minder uitgegeven aan reparatieverzoeken;
 circa 20% minder uitgegeven aan planmatig onderhoud;
Wel geeft Woonservice Meander ten op zicht van de andere corporaties circa 20% meer uit aan
mutatieonderhoud. Tijdens mutaties worden planmatig onderhoudswerkzaamheden aan de woning
meegenomen. Te denken aan keuken- en badkamerrenovaties.
Bezuinigen op het onderhoud zijn al enkele jaren aan de orde. De opgelegde overheidsheffingen zijn de oorzaak
dat we de komende jaren heel kritisch naar de budgetten kijken. Zowel in 2013 en 2014 als voor de komende
jaren zijn een aantal geplande onderhoudswerkzaamheden uitgesteld. We zijn van mening, dat dit kan omdat we
de afgelopen jaren grootschalig renovaties hebben uitgevoerd. Vooralsnog verwachten we dat deze keuze geen
consequenties heeft voor de kwaliteit van ons woningbezit.
Woonverbetering en investering in kwaliteit
Uit de analyse van het CFV 2013 geeft Woonservice Meander ten opzichte van andere corporaties (landelijke
gemiddelde) ook minder uit aan woningverbetering. In tegenstelling tot de gemiddelde corporatie, brengen wij
woningverbeteringen aan tijdens mutaties en planmatige onderhoudswerkzaamheden. In ons huidige
Strategisch Voorraad Beheer (SVB) en duurzaamheidsbeleid zijn maatregelen en verbeteringen opgenomen.
Deze worden gerealiseerd tijdens het reguliere onderhoud. In het nieuwe SVB worden woonverbetering meer
complexmatig bepaald en afgestemd op de gekozen (portefeuille) strategie van het complex.
Overzicht uitgaven - begroting onderhoudskosten 2013
Tabel 6: overzicht uitgaven en begroting 2013 x €1000.
Onderdeel
Reparatieverzoeken
Mutatieonderhoud
Planmatig onderhoud
Totaal
Exploitatie
322
660
1.996*
2.978*
Begroting 2013
Investering
0
194
700
894
Bedrag €
322
854
2.696
3.872
Exploitatie
421
527
1.871
2.819
Uitgaven 2013
Investering
0
192
601
793
Bedrag €
421
719
2.472**
3.612**
* Begroting (planmatig) onderhoud inclusief € 400.000,- planmatig onderhoud 2012 ten lasten van 2013.
** Uitgave (planmatig) onderhoud exclusief € 410.000,- planmatig onderhoud 2013 ten lasten van 2014.
JAARVERSLAG 2013
15
Reparatieverzoeken / klachtenonderhoud
Wij hebben de reparatieverzoeken van onze klanten onder controle. Sturen op de kosten van werkzaamheden
is noodzakelijk, en ingebed in het dagelijks proces. Uitgangspunt hierbij is, dat de klant niet hoeft in te leveren.
We hebben in 2013 circa 30% meer uitgegeven dan begroot. Al meerdere jaren wordt het budget verlaagd.
Gezien dat uitgavenpatroon kan worden gesteld, dat de uitgaven van dit jaar wel in de lijn van de
verwachtingen ligt.
Figuur 5: kosten soorten klachtenonderhoud in € inclusief
BTW.
Mutatieonderhoud
In 2013 hebben we ca. 10% minder mutaties gehad ten opzichte van 2012. Desondanks is ten opzichte van
2012 circa 37% meer uitgegeven aan mutatieonderhoud. Oorzaak, verschillende mutaties van oude
(senioren)woningen met hoge mutatiekosten zoals badkamer- en keukenrenovaties en het vervangen van
houten vloeren.
Figuur 6: kosten soorten mutatieonderhoud in € inclusief
BTW.
Planmatig onderhoud
We hebben dit jaar bijna €2,5 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud, (exploitatie en
investeringskosten). Nemen we deze kosten mee dan zijn de uitgave in 2013 ca. € 186.000,- hoger als begroot.
De overschrijding wordt veroorzaakt door werkzaamheden die (nog) niet begroot waren zoals:
 vervangen en/of herstellen van dakbedekking
platte daken naar aanleiding van lekkages (€
48.000;)
 het vervangen van asbestgolfplaten
(€11.000;)
 herstel van fundering ( €11.500;)
 inbraakpreventie € 52.000;
 onvoorziene kosten aan liften voor25.000.
Figuur 7: kosten soorten planmatig onderhoud in € inclusief
BTW.
16
JAARVERSLAG 2013
4.2
DUURZAAMHEID
Ons duurzaamheidsbeleid is afgestemd op het Convenant Energiebesparing Huursector van 28 juni 2012. De
woningen zijn voorzien van een energielabel. De energiedoelstellingen voldoen aan het convenant om ten
opzichte van 2008, in 2021 33% vermindering van de CO 2 uitstoot te hebben. De komende jaren blijft onze
doelstelling overeind staan door:
 vanaf 2015 nieuwbouwwoningen energieneutraal te bouwen;
 vanaf 2020 woningen met een exploitatieduur langer dan twintig jaar een A- of B-label realiseren.
 de woningen met een exploitatieduur tussen de tien en twintig jaar opplussen tot minimaal het C-label.
In 2013 zijn in de bestaande woningvoorraad (extra) energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Deze
besparingen maatregelen zijn volgens de uitwerking van ons duurzaam bouwbeleid (dubo-beleid) gerealiseerd.
Hierin zijn de (extra) energiemaatregelen omschreven om deze doelstelling te halen. De maatregelen zijn
tijdens mutaties en planmatig onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.
Een van de meest efficiënte besparende maatregelen is het aanbrengen van spouwmuurisolatie. Tegen geringe
kosten is het aanbrengen van spouwmuurisolatie een eenvoudige ingreep. Het geeft minimale overlast en zorgt
voor een hoge besparing en dus een labelverbetering. De woningen worden voorzien van spouwmuurisolatie in
het jaar dat het buitenschilderwerk wordt uitgevoerd. Dit gebeurt zonder een huurprijsverhoging. Door deze
maatregel uit te voeren is onze gehele woningvoorraad in 2018 voorzien van spouwmuurisolatie.
Zonnepanelen
In 2013 hebben wij tijdens het renoveren van daken bij dertig woningen zonnepanelen aangebracht. Dit is
tegen een geringe huurprijsverhoging uitgevoerd. Deze huurprijs is gebaseerd op circa 50% van de
energiekostenreductie voor de bewoner. Het deelnamepercentage was 61%.
Foto 2: dak vervanging Werkendam.
JAARVERSLAG 2013
Foto 3: zonnepanelen Werkendam.
17
Energiebesparende maatregelen bestaand bezit
In 2013 zijn de volgende energiebesparende maatregelen uitgevoerd.
Tabel 8: energiebesparende maatregelen in aantallen en kosten X €1.000.
Mutaties
aantallen
Isoleren dak buitenzijde
0
52
0
Totaal in
aantallen
52
Isoleren dak binnenzijde
2
3
0
5
18
Onderdeel
PO/verbeter
Individueel
Totaal in
€
445
Zonnepanelen dak woning
0
30
0
30
133
Nieuwe vloer incl. isolatie
7
0
5
12
36
Bestaande vloer isoleren
0
35
0
35
68
Spouwmuur isolatie
18
80
9
107
34
Isolatieglas
12
1
0
12
11
HR ketel
3
5
6
14
20
Totalen
42
205
20
267
765
4.3
ENERGIE
Energielabels
In onderstaande tabel en grafieken staat een overzicht van het aantal woningen per energielabel. Dit is de
stand ten opzichte van 2008 en landelijke aantallen / percentages (bron: Gijsbers energieadvisering). De
energiedoelstelling uit het duurzaamheidsbeleid worden, aan de hand van onderstaand overzicht, jaarlijks
gevolgd. We kunnen concluderen dat we ten opzichte van landelijke aantallen meer A- en B-labels hebben, en
minder F- en G-labels.. Dit komt vooral omdat de laatste jaren behoorlijk wat nieuwbouw is opgeleverd.
Tabel 9: aantal woningen per energielabel.
Overzicht energielabels Woonservice Meander
A
Aantal
01-012008
67
Aantal
31-122012
381
B
253
C
Landelijk
16%
Aantal
31-122013
417
In %
31-12-2013
(*)
18%
In %
3%
407
18%
425
19%
12%
793
713
31%
744
33%
30%
D
541
574
25%
506
22%
27%
E
393
201
9%
146
6%
15%
F
47
36
2%
31
1%
9%
Label
In %
31-12-2012
0
4%
G
4
0%
0
0%
2.312
Totaal
2.098
2.269
(*) Bij het opstellen van het jaarwerk 2013, waren er nog geen landelijke gegevens beschikbaar.
18
JAARVERSLAG 2013
5. PROJECTEN
Er verandert veel op het gebied van projectontwikkeling in de maatschappelijke sector. Woonservice
Meander wil blijven investeren, maar moet ook keuzes maken op de gebieden vastgoedportefeuille,
nieuwbouw, duurzaamheid, onderhoud en onze organisatie. Bij het maken van de keuzes zijn tevreden
klanten, kwalitatief goede woningen en een gezond financieel beleid onze uitgangspunten.
12.1 BELEIDSKEUZES 2013
Nieuwe mogelijkheden en ontwikkelingen worden gevolgd om in een gematigd tempo de ontwikkeling van
onze project door te kunnen laten gaan. We zijn bezig met het maken een plan van aanpak voor het realiseren
van toekomstige projecten door:
 het doorvoeren van aanpassingen van de plannen om daardoor totale projecten te kunnen afronden;
 delen van projecten te (ver)kopen;
 geen sloop en vervangende nieuwbouw. Andere oplossingen hebben de voorkeur waaronder renovatie en
verkoop;
 beleggers of andere investeerders betrekken bij de financiering van projecten;
 het toepassen van andere huurvormen, bijvoorbeeld huurvormen die een relatie hebben met de
bedrijfsvoering van de huurder/participant.
12.2 DUURZAAMHEID IN ONZE NIEUWBOUW WONINGEN
Bij nieuwbouw besteden we veel aandacht aan duurzaamheid. Duurzaamheid is vanzelfsprekend een belangrijk
onderdeel in de nieuwbouw. Het opgeleverde project planontwikkeling Zuidrand Eethen fase 1, ‘de
boerenerven’, hebben we duurzaamheid optimaal toegepast. Eethen is ons eerste project dat volledig
energieneutraal is.
Het resultaat tot heden is, dat er een terug levering aan het energienet van bijna 10% van het totaalverbruik is.
Dit totaal is opgebouwd uit het verbruik van elektriciteit van de woningen en de gemeenschappelijke ruimten,
warmwater- en warmteverbruik van de woningen.
Dit energie-neutraalconcept is bereikt door het gebruik van zonnecollectoren en een zonneboiler, pvcollectoren (photovoltech), een hoge isolatiewaarde van de wooneenheid en een collectief gesloten systeem
met warmtepompen.
Voor de verwarming en koeling van de woning is een centrale warmtepompinstallatie geplaatst, die het gehele
blok woningen verwarmt. Dit gebeurt door middel van vloerverwarming. Het naregelen van de temperatuur is
per ruimte mogelijk. Verder is er veel isolatie toegepast om de woning energiezuinig te maken zoals extra
gevel-, vloer- en dakisolatie, isolatieglas en tochtwering.
Voor de warm tapwaterbereiding van de woning is een zonneboilerinstallatie geplaatst. Mocht er niet
voldoende zonne-energie beschikbaar zijn, dan wordt de boiler elektrisch na verwarmd zodat er altijd
voldoende warm water beschikbaar is.
We volgen het project om de ervaringen te kunnen gebruiken voor toekomstige projecten.
JAARVERSLAG 2013
19
12.3 OPGELEVERDE PROJECTEN
Bloklandhof (Bloklandterrein fase 1) te Wijk en Aalburg
Start bouw:
november 2011
Realisatie:
oplevering in januari 2013
Aantal huur/koop: 8 koopwoningen waarvan 4
voor starters in de vrije
sector.
Over het project
Alle woningen zijn verkocht en opgeleverd. Van de acht woningen zijn vijf woningen met het product
KoopVoordeel verkocht
Foto 4: Bloklandhof te Wijk en Aalburg.
Nieuwe Banne te Sleeuwijk
Start bouw:
Realisatie:
Aantal koop:
november 2011
oplevering januari 2013
9 starterswoningen
2 hoekwoningen in de vrije
sector.
Over het project
Van de elf woningen zijn tien woningen verkocht met het product KoopVoordeel.
Foto 5: Nieuwe Banne te Sleeuwijk.
20
JAARVERSLAG 2013
Nieuwe Notenhoff te Andel
Start bouw:
Aantal:
Huurder:
maart 2012
36 wooneenheden en gemeenschappelijke ruimten.
Zorgplein Maaswaarden.
Over het project
De Nieuwe Notenhoff is een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met een somatische of psychogeriatrische indicatie. Een huiselijke omgeving voor mensen die zware zorg nodig hebben. Het gebouw is
centraal gelegen in de kern Andel, op een prominente plaats in het dorp. De bouw van de Nieuwe Notenhoff is
de eerste fase van de totale planontwikkeling Notenhoff in Andel. De Nieuwe Notenhoff is officieel en feestelijk
geopend in september door onze wereldberoemde wielerkampioene, afkomstig uit het gebied, Marianne Vos.
De herstructurering krijgt zijn vervolg met de sloop van de oude Notenhoff, evenals een aantal huurwoningen
in de directe omgeving. De oude Notenhoff en de woningen maken plaats voor:
a. een woon-zorgcomplex (met dienstencentrum);
b. 22 huurappartementen voor senioren met een lichte of toekomstige zorgvraag;
c. een woonlocatie voor circa 20 personen met een verstandelijke beperking
Vanwege de huidige marktontwikkelingen zijn we bezig de plannen aan te passen. Een aantal woningen die
eerst voor sloop waren aangewezen, zullen aan de buitenzijde gerenoveerd worden. Dit houdt onder andere in
een nieuw dak en het schilderen van de gevel. Daarna worden deze woningen verkocht voor een aantrekkelijke
prijs.
Foto 6: hoofdingang De Nieuwe Notenhoff te Andel.
Foto 7: binnenplein De Nieuwe Notenhoff te Andel.
Foto 8: achterkant De Nieuwe Notenhoff te Andel.
JAARVERSLAG 2013
21
Restauratie Romboutskapel te Andel
Start restauratie: november 2012
Oplevering:
maart 2013
Over het project
Als onderdeel van planontwikkeling de Notenhoff heeft Woonservice Meander de Romboutskapel laten
restaureren. Het eigendom en het beheer van de kapel blijven bij de gemeente Woudrichem. De kapel zal naar
verwachting een publieke functie met een historisch karakter krijgen.
De gemeente zorgt voor de restauratie van de historische muur. Woonservice Meander heeft opdracht
gegeven voor restauratie.
Foto 9: kapel te Andel.
Starterswoningen Dr Tjalmastraat fase 4 te Veen
Plaats:
Start bouw:
Aantal koop:
Veen
juli 2012
10 starterswoningen en 2 kavels vrije sector
Over het project
Als afsluiting van het project Tjalmastraat in Veen zijn de 12 starterswoningen opgeleverd en verkocht onder
KoopVoordeel.
Foto 10: Dr. Tjalmastraat fase 4 te Veen.
12.4 PROJECTEN IN UITVOERING
Kindcentrum De Bogert te Eethen
Plaats:
Start bouw:
Aantal huur:
Eethen
november 2012
huur
Over het project
Kindcentrum De Bogert is een multifunctioneel gebouw dat diverse gebruikers huisvesting biedt. Het betreft
een ‘brede school’ principe met een basisschool, een peuterspeelzaal, een kinderdagopvang, een bibliotheek
en een gymzaal in één gebouw waar diverse verenigingen gebruik van zullen maken.
22
JAARVERSLAG 2013
Met de onthulling van het bouwbord door de kinderen van de Prins Willem Alexanderschool is de bouw in
november 2012 gestart. Het kindcentrum De Bogert moet maart 2014 gebruiksklaar zijn.
Foto 11: kindcentrum De Bogert in Eethen.
Foto 12: centrale hal kindcentrum De Bogert in Eethen.
Foto 13: gymzaal kindcentrum De Bogert in Eethen.
Foto 14: overloop kindcentrum De Bogert in Eethen.
JAARVERSLAG 2013
23
PROJECTEN IN VOORBEREIDING
Kantoor Woonservice Meander te Werkendam
Foto 15: nieuwe kantoor aan de lijnbaan en impressie nieuwe
gevel.
Over het project
Woonservice Meander heeft het pand van de Rabobank in Werkendam aangekocht. In juni 2012 is de
Rabobank, locatie Werkendam, verhuisd naar een nieuw pand in Almkerk. Het transport van het pand is
vertraagd en zal in februari 2014 plaatsvinden. Van maart tot en met begin juli zal de verbouwing plaatsvinden.
Er komt onder andere een entree aan de zijde van de Lijnbaan. Gezien de huidige crisis is besloten om een
aantal werkzaamheden te laten vervallen of uit te stellen. Een aantal ruimten is aangewezen voor de verhuur
aan derden. De Rabobank zal een deel van het pand huren. In juli 2014 is de verwachte verhuizing van
Woonservice Meander van de Klaproos naar de Lijnbaan.
Woon-zorgcomplex Transvaal te Sleeuwijk
Over het project
In december 2013 heeft Woonservice Meander definitief de keuze gemaakt om zich terug te trekken uit het
project woon-zorgcomplex Transvaal te Sleeuwijk. Het project lag al gereed voor aanbesteding toen de
faciliteringsruimte geblokkeerd werd. De financiering kon niet gerealiseerd worden. We hebben diverse
mogelijkheden onderzocht om het project toch door te laten gaan.
 Onderzoek of we met beleggers het project konden uitvoeren.
 Er zijn gesprekken gevoerd met de gemeente om een deel van de appartementen in de koopsector te
brengen en er zijn goedkopere ontwerpen gepresenteerd.
Uiteindelijk gaf dit alles niet het gewenste resultaat binnen een acceptabele termijn.
Uitstel van het project tot 2016/2017 was nog de enige optie. Echter dat vonden we niet aanvaardbaar in het
maatschappelijke belang. Alles afwegende hebben we het besluit genomen om dit project niet te realiseren.
24
JAARVERSLAG 2013
6. HUURBELEID
De betaalbaarheid van het woningbezit is een speerpunt van het huurbeleid van Woonservice Meander. Dit
beleid heeft geleid tot een gematigde huurontwikkeling de afgelopen jaren. Het huurprijsbeleid staat echter
fors onder druk. De nieuwe overheidsheffing moet jaarlijks uit de lopende kasstroom betaald worden. Dat
heeft consequenties voor onze bedrijfsvoering.
6.1
HUUR, HUURVERHOGING EN HUURDERVING
Voor 2013 is in overleg met de Huurdersbelangenvereniging(HBV) besloten, een huurverhoging door te voeren
van gemiddeld 4% over het hele bezit. Bij complexen die binnen vijf jaar gesloopt worden is echter de huurprijs
van deze woningen bevroren. Deze huurders zijn hier schriftelijk over geïnformeerd.
Daarnaast hebben wij als beleid om de gemiddelde streefhuur van de woningen te verhogen van 70% naar
80% van de maximaalredelijk huurprijs. Dit gebeurt alleen bij mutatie.
Inkomensafhankelijk Huurverhoging
De minister heeft de huur- en inkomensgrens voor 2013 vastgesteld. De inkomensgrens voor sociale
huurwoningen was in 2012 €34.085 en voor 2013 bijgesteld naar €34.229. De huurgrens is hiermee van
€ 664,66 in 2012 gestegen naar € 681,02 in 2013.
Bezwaarschriften en Huurcommissiezaken
Jaarlijks kunnen bewoners bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging. In 2013 hebben wij twaalf
bezwaarschriften ontvangen die door de huurcommissie zijn beoordeeld. Hiervan zijn zeven bezwaarschriften
ingediend op grond van inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurcommissie heeft deze zeven
bezwaarschriften afgewezen, omdat wij geen inkomensafhankelijke huurverhoging hebben toegepast in dat
jaar. De overige bezwaarschriften hadden betrekking op de prijs- / kwaliteitverhouding en de huur bij aanvang.
Die bezwaarschriften zijn ongegrond verklaard door de huurcommissie.
Huurtoeslag
We informeren en helpen onze huurders bij de aanvraag van huurtoeslag. De toeslag wordt niet door de
corporatie berekend en aangevraagd. Dit loopt via de Belastingdienst. Huurders die dat willen, kunnen hun
huurtoeslag rechtstreeks door de Belastingdienst bij Woonservice Meander laten storten. Dit wordt dan
automatisch met hun huur verrekend. In 2013 maakten gemiddeld 330 huurders gebruik van deze service.
Door een wetswijziging is dit vanaf 2014 komen te vervallen.
Figuur 10: huuraanvragen en gemiddeld bedrag huurtoeslag per maand.
JAARVERSLAG 2013
25
Huurderving
In 2013 hadden wij een aantal moeilijk verhuurbare woningen. De reden hiervoor is een toenemende kritische
houding van nieuwe huurders. Hierdoor moest voor een aantal woningen vaker geadverteerd worden.
Daarnaast is er ook sprake van leegstand van woningen in Andel, Eethen en Werkendam. Deze staan namelijk
op de nominatie om gesloopt te worden vanwege herstructureringsplannen. Omdat we de nieuwbouwplannen
voor de komende jaren stil hebben gelegd, zal in 2014 beoordeeld worden wat we met de leegstaande
woningen gaan doen.
Figuur 11: huurderving 2013 naar reden.
6.2
INCASSOBELEID
Schuldhulpverlening
Woonservice Meander werkt proactief aan het huur incassobeleid. Door de maatschappelijke ontwikkelingen
dreigt een grote groep mensen in de problemen te komen.
Daarom worden dreigende betalingsachterstanden op tijd gesignaleerd. We benaderen onze huurders
persoonlijk over hun huurachterstand. We nemen dan telefonisch contact op om eventuele (financiële)
problemen bespreekbaar te maken en/of om de oorzaak van de betalingsachterstand te achterhalen.
De huurincasso vergt steeds meer onze aandacht. Deze lopen geleidelijk op. In 2014 willen we dit als volgt
aanpakken door:
 de schuldhulpverlening te optimaliseren en meer bekendheid te geven over begeleiding bij schulden;
 meer aandacht te hebben aan de vroeg signalering (sneller achter de voordeur);
 meer samenwerking met sociaal maatschappelijke diensten;
 geleidelijk aan over te gaan tot het invoeren van de Woonladder;
 de huurincasso en de samenhang met de sociaal maatschappelijke problemen, op de agenda te plaatsten
van de regionale prestatieafspraken.
Ontruimingen
In 2013 zijn er 34 zaken van zittende huurders met betalingsachterstand in behandeling genomen. Hiervan
hebben wij met veertien huurders een betalingsregeling getroffen. Daarvan zijn drie huishoudens ontruimd. Dit
is één ontruiming minder dan in 2012. De overige betalingsachterstanden zijn ondergebracht bij
schuldhulpverlening en/of maatschappelijk werk.
26
JAARVERSLAG 2013
Tabel 7: aantal ontruimingen.
Jaar
2009
2010
2011
2012
2013
6.3
Aantal ontruimingen
2
3
1
4
3
SERVICEKOSTEN
Op grond van de huurovereenkomst hebben sommige klanten te maken met servicekosten. Dit zijn kosten die
de klant bovenop de kale huurprijs van een woning krijgt. Hieronder vallen kosten voor water en energie, maar
ook bijvoorbeeld schoonmaakdienst en glasbewassing.
Met terugwerkende kracht ontvangen onze huurders elk jaar een afrekening. Op basis van de werkelijke kosten
beoordelen we of het voorschot dan moet worden aangepast of niet.
JAARVERSLAG 2013
27
7. BETREKKEN BEWONERS BIJ BELEID
Wij zijn al sinds 2006 in het bezit van het KWH-huurlabel. Op dit moment is dit het KWH-huurlabel 2.0. Met
deze certificering van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector(KWH), wordt de kwaliteit van
onze dienstverlening uitgedrukt.
7.1
KWH
Het KWH-huurlabel 2.0 is een instrument om de kwaliteit van onze dienstverlening inzichtelijk te maken. We
krijgen hiermee meer inzicht in de waardering van onze klanten op onze dienstverlening. Hiermee kunnen we
dan ook sturen op verbeteringen. Het hele jaar worden we gemeten op klantcontacten, verhuizingen,
onderhoud en klachten be- en afhandeling. Tot op heden maken we gebruik van de standaard
metingsonderdelen en niet van de aanvullende optionele onderdelen.
Figuur 12: schematisch overzicht vier onderdelen.
De cijfers over 2013 laten een positief beeld zien. Of we het resultaat van 2012 zullen evenaren weten we pas
in maart 2014. Het ziet er wel naar uit dat we over 2013 meer dan voldoende hebben gescoord om ons label te
mogen behouden. Het oppakken van klachten en onze communicatie blijft een aandachtspunt. Deze klachten
zijn géén reparatieverzoeken. Voor het communicatieonderdeel telefonisch contact en afhandeling klachten
moet organisatie breed onder de aandacht blijven. Dit geldt ook voor de kwaliteit van onze teksten.
Signaleringen van verbeterpunten worden door het jaar heen regelmatig aangeleverd. Intern uitzetten gebeurt
door de afdeling Wonen. Als de meting in maart afgesloten is, ontvangen we een eindrapportage voor 2013.
Doelstelling voor 2014 is een score van gemiddeld een acht. Dit willen we bereiken op ons kwaliteit voor
dienstverlening.
Tabel 8: score op diverse onderdelen per december 2013.
Onderdeel
Bereikbaarheid
Communicatie en informatie
Woning zoeken
Nieuwe woning
28
Cijfer
7,8
7,1
8,2
8,1
Onderdeel
Huur opzeggen
Reparaties
Onderhoud
Klachten behandelen
Cijfer
8,2
7,8
7,9
6,9
JAARVERSLAG 2013
7.2
HUURDERSBELANGENVERENIGING
Als Woonservice Meander willen we betrokken bij zijn onze huurders. Onze formele belangenbehartiger,
namens de huurders, is de HuurdersBelangenVereniging (HBV). Deze bestond begin 2013 uit acht
bestuursleden en is aangesloten bij de Nederlandse Woonbond.
In 2013 zijn er drie nieuwe bestuursleden toegetreden. Voorzitter de heer R. Buurma heeft op 31 oktober 2013
na 25 jaar, waarvan 22 jaar als voorzitter, afscheid genomen. De nieuwe voorzitter is mevrouw H. Visser.
Enquête
Door de HBV is in 2013 een enquête uitgezet bij haar leden, huurders van Woonservice Meander. Voornaamste
doel was werving van bestuurders en interesse peilen om lid te worden van de HBV. Beide doelen zijn naar
tevredenheid bereikt. Daarnaast waren er diverse vragen ingebouwd die te maken hadden met Woonservice
Meander. Vragen zoals hoe:
 verloopt de communicatie;
 worden de klachten- en reparatieverzoeken ervaren;
 ervaart men de sociale veiligheid en leefbaarheid.
Openstaande aandachtspunten uit deze enquête zijn op verzoek van de HBV door Woonservice Meander
opgepakt om verder af te handelen.
Kwaliteitszetel in de RvC
Door het terugtreden van het RvC-lid namens de HBV in 2014, zijn er afspraken gemaakt voor de voordracht
van een nieuw lid voor deze kwaliteitszetel.
Samenwerking
Er wordt actief samengewerkt op basis van een participatieovereenkomst. De doelstelling voor 2014 is om met
de directie twee maal per jaar in gesprek te gaan over zaken op strategisch niveau. Verder zijn we in 2013 als
corporatie vijf keer met de huurdersbelangenvereniging in gesprek geweest. De gesprekken waren open en er
is een soepele samenwerking tussen ons en de HBV. De volgende onderwerpen zijn aan de orde geweest:
 meerjarenbegroting 2013 -2017;
 urgenties en indicaties;
 verkoop woningen;
 veiligheidscertificaten;
 ontwikkelingen op de woningmarkt;
 nieuwe huurverhoging en opbouw van de
 jaarverslag 2012;
huurprijzen;
 bestuur en ledenwerving;
 stand van zaken zoals isolatie, EPA en EPC;
 wijkmarkten;
 ontwikkelingen van lopende projecten;
 woonruimteverdeelsysteem;
 resultaten en verbeterpunten KWH;
 communicatie tussen Woonservice Meander
 inkomensafhankelijk toewijzen van
en de HBV;
huurwoningen;
 zonnepanelen als duurzame investering;
 leegstand van woningen;
 ledenactie / enquête HBV;
 prestatieafspraken;
 kwaliteitszetel HBV in RVC;
 website HBV;
 klantportaal;
 strategisch voorraadbeheer.
 planmachtig onderhoud dak vervanging;
7.3
COMMUNICATIE
Eind 2012 - begin 2013 is bekeken welke onderdelen uit het strategisch communicatieplan nog open stonden
en welke in 2013 nog opgepakt moesten worden. Inmiddels zijn nagenoeg alle onderdelen uit het plan
afgerond of op een andere manier opgepakt. Wel staan de nieuwe huisstijl en de nieuwe website nog open. Dit
is gekoppeld aan de verhuizing naar het nieuwe kantoor. Deze acties zullen in 2014 worden afgerond.
De volgende projecten zijn in 2013 geïmplementeerd en afgerond:
 huurdersportaal;
 verbeterpunten Bewonersmagazine;
 KWH-eisen omtrent communicatie (doorlopend);
 telefonische bereikbaarheid geoptimaliseerd;
 schrijfwijze.
Wij kunnen concluderen dat we goed op schema lopen.
JAARVERSLAG 2013
29
Huisstijl
In 2012 hebben wij besloten een nieuwe huisstijl te laten ontwerpen. We wilden een professionelere uitstraling
krijgen. Bij het ontwerpen is uitgegaan van de communicatiekapstok ‘aandacht’.
Besloten is om het invoeren van de nieuwe huisstijl te koppelen aan de verhuizing naar het nieuwe kantoor. De
ontwerpen zijn gekozen en de belangrijkste richtlijnen voor de opmaak van de briefsjablonen en formulieren,
hebben we ontvangen. Een deel van de standaardbrieven is al omgezet en alle informatiefolders zijn klaar om
gedrukt te worden.
In het kader van het 100-jarig jubileum hebben we wel al op de kookboeken, het cadeau voor de huurders,
stickers geplakt met het nieuwe logo.
Huurdersportaal
In 2012 is het traject om een huurdersportaal aan te schaffen gestart. Gekozen is om het huurdersportaal in
twee fases te introduceren. Als eerste ontvingen 10% willekeurig gekozen huurders in maart 2013
inloggegevens. De overige huurders ontvingen deze inloggegevens in juni 2013.
Er zijn geen grote problemen geconstateerd bij de ingebruikname. Uit de eerste fasebleek dat we de
introductiebrief niet hoefden aan te passen. In september zijn alle huurders nog een keer geïnformeerd over
het huurdersportaal. Daar kwamen wel veel vragen uit voort, maar het leverde ook veel nieuwe gebruikers op.
Huurders werden met de verloting van VVV-bonnen en artikelen in ons bewonersmagazine Meanderen
gemotiveerd om het huurdersportaal te gaan gebruiken. Inmiddels heeft 27,1% van onze huurders een
werkend account. Een veel hoger aantal dan het gemiddelde percentages van 10%. Belangrijk wordt nu dat we
onze huurders aan het portaal gaan binden. Dit willen we doen door het portaal blijvend onder de aandacht te
brengen en deze inhoudelijk te blijven vernieuwen.
Er is met behulp van screenshots een filmpje gemaakt waarin het hele portaal uitgelegd wordt. Dat filmpje
wordt als promotie van het portaal ingezet.
In figuur 9 zien we de statistieken van het portaal. Dit is bijgehouden sinds maart 2013. Omdat het portaal in de
eerste helft van 2013 nog in de opstartfase zat, kunnen deze statistieken niet vergeleken kunnen worden met
die van 2012.
Figuur 13: geregistreerde gebruikers en bezoekers huurdersportaal per maand.
We zien dat er pieken zijn bij het bezoeken van het huurdersportaal in de maanden juni en september. Dat
komt omdat we in die maanden fase 2 - 90% van onze huurders - en de herinneringsbrief - 100% van onze
huurders- verstuurd hebben. Sinds oktober is het bezoekersaantal stabiel en zien we het aantal geregistreerde
huurders nog steeds geleidelijk stijgen. Wel zijn ze relatief laag, zeker als we dit vergelijken met de website. Dit
komt waarschijnlijk omdat er op dit moment nog weinig vernieuwing in het portaal zit.
Nagedacht wordt hoe we het portaal blijvend kunnen vernieuwen zodat men daar dan ook voor meer
informatie terecht kan en niet alleen voor de eigenpersoonsgegevens.
30
JAARVERSLAG 2013
Bewonersmagazine
In 2013 hebben we drie Magazines Meanderen uitgegeven. In maart was de eerste reguliere uitgave. De
tweede uitgave in september was een jubileumeditie. De derde reguliere editie was in december. De uitgaves
zijn allemaal weer positief ontvangen. Zeker op de jubileumeditie hebben we positieve reacties gehad. Ook in
2014 zullen er weer drie edities van Meanderen uitgegeven worden.
Uit de reacties op de puzzels bleek, dat mensen een woordzoeker beter waarderen dan een sudoku. Daarom
gaan we in 2014 in plaats van woordzoekers, meer andere type puzzels plaatsen.
Nieuwsbrieven
Door het stilleggen van de nieuwbouw in 2013, zijn ook de nieuwsbrieven over projecten nagenoeg stil komen
te liggen. Er zijn nog wel een paar nieuwsbrieven verstuurd, maar de planning is niet meer opnieuw aangevuld.
Soms is er op een alternatieve manier geïnformeerd.
Op het moment dat er weer nieuwbouw plaatsvindt, wordt de bewaking en het maken van de nieuwsbrieven
projecten weer opgepakt.
Website
Maandelijks zijn de statistieken van de website www.woonservicemeander.nl bijgehouden. We weten dat er
werk aan de winkel is voor onze website. In 2013 is besloten geen grote veranderingen meer door te voeren.
Alleen het hoognodige wordt gedaan totdat de nieuwe website gebruikt gaat worden. Dit is gekoppeld aan de
nieuwe huisstijl én dus aan de verhuizing naar het nieuwe kantoor.
Figuur 14: verloop bezoeken www.woonservicemeander.nl per maand.
In figuur 10 zien we dat het aantal bezoeken en het aantal unieke bezoekers gedurende het jaar relatief stabiel
blijft. Dit zwakt gedurende het jaar wel wat af. Het aantal paginaweergaves laat een ander verloop zien. Hierin
zit meer verschil. In januari, maart en september zien we pieken. We weten niet waar dit door veroorzaakt
wordt. De dip in de zomer is logisch verklaarbaar door de vakantieperiode
Figuur 15: verloop bezoekers www.woonservicemeander.nl per maand.
JAARVERSLAG 2013
31
Als we in figuur 11 naar het bouncepercentage vanaf 2011 kijken , zien we dat dit geleidelijk stijgt. Het
bouncepercentage geeft het percentage bezoekers aan dat na slechts één pagina bekeken te hebben, de
website weer verlaat. Over het algemeen is een bouncepercentage tussen 40% en 60% normaal voor een
website. Ondanks de stijgende lijn zitten we nog steeds op de goede weg. Wel moeten we ervoor waken dat
het percentage niet te hoog oploopt.
Het percentage nieuwe versus terugkerende bezoekers zweeft voor www.woonservicemeander.nl altijd rond
de 50%. Het beeld dat 2013 laat zien is dus niet vreemd. Voor 2014 is het doel dat de statistieken van de
website in 2014 vergelijkbaar blijven met die van 2013. We hopen zelfs dat ze verbeteren op het moment dat
de nieuwe website geïntroduceerd wordt.
Social media
In 2012 zijn we begonnen met het actiever oppakken van social media. We zien dat Twitter redelijk loopt. We
kunnen achterhalen wie onze volgers precies zijn. Facebook daarentegen blijft moeilijk. We hebben na
anderhalf jaar namelijk pas eenendertig likes verzameld. Daarvan zijn een aanzienlijk gedeelte de collega’s van
Woonservice Meander. Facebook heeft een aanzienlijk minder bereik dan Twitter.
Tabel 9: statistieken Twitter en Facebook over 2013.
Volgers Twitter
Volgens Twitter
Tweets
Likes Facebook
Januari 2013
341
102
221
12
Februari 2013
355
102
230
14
Maart 2013
391
102
259
15
April 2013
424
102
283
20
Mei 2013
450
102
292
21
Juni 2013
478
90
306
23
Juli 2013
487
91
328
24
Augustus 2013
493
92
329
24
September 2013
524
92
341
28
Oktober 2013
544
92
345
29
November 2013
569
92
351
30
December 2013
579
93
359
31
Het aantal volgers op Twitter is in 2013 met 69,8% toegenomen. Het aantal tweets is met 62,4% toegenomen.
Met Twitter gaat het dus goed, al weten we niet zeker of we ook daadwerkelijk de mensen bereiken die we
willen bereiken.
Facebook lijkt het met een toename van 158,3% likes ook goed te doen, maar het aantal blijft nog steeds sterk
achter op het doel wat we voor ogen hadden. Misschien moeten we concluderen dat Facebook voor onze
organisatie, branche of in ons gebied niet de goede manier is om mensen te bereiken.
Daarom moeten we ons afvragen of het bijhouden van Facebook nog wel zinvol is. Oproepen in Meanderen en
op de wijkavonden in september hebben namelijk ook niet tot een grotere toename van het aantal likes geleid.
32
JAARVERSLAG 2013
8. LEEFBAARHEID
Het lijkt zo vanzelf sprekend en dat is het ook. Voor de huurders Woonservice Meander is een prettige
woonomgeving belangrijk. Dat houdt niet op bij het aanbieden van een woning. Onze grootste uitdaging is
het behouden en realiseren van vitale buurten met goede voorzieningen, waar de bewoners elkaar kennen
en waar zij bijdragen aan de leefbaarheid in hun buurt.
Overlast
Overlastmeldingen behandelen wij volgens onze procedure. De wet- en regelgeving is hier leidend in. Het
melden van overlast moet heel belangrijk zijn willen wij deze in behandeling nemen. In 2013 hebben we de de
volgende meldingen gehad:
 tien nieuwe meldingen van overlast. Daarnaast waren er nog vier langlopende dossiers uit 2012. Drie zijn
inmiddels opgelost. In samenwerking met partners zoals gemeente, (wijk)politie, maatschappelijke- en
geestelijke gezondheidszorg zijn enkele meldingen opgepakt;
 om straten een verzorgde indruk te laten behouden, controleert Woonservice Meander op het onderhoud
van tuinen en brandgangen;
 wij hebben zevenendertig huurders aangesproken op hun tuinonderhoud.
Woonfraude
In 2013 hebben wij geen woonfraude gesignaleerd.
Sponsoring
Woonservice Meander sponsort instellingen en organisaties die belangenhouders van ons zijn. Verder is het
voor ons ook van belang dat de aanvraag in het belang van lokale en regionale maatschappelijke functies is.
Foto 16: actie Join for Energy / challenge Mont Ventoux 2013.
Leefbaarheid
We hebben in 2013 aan de volgende (leefbaarheid)projecten met een financiële bijdrage gegeven of gesteund:
 het plaatsen van een schutting in Veen;
 samen met de Verankeringsgroep voor de
 de herinrichting van tuintjes aan de Spijksweer,
kernen Werkendam, Sleeuwijk, Dussen, Hank en
Wierinxwal, Tuinstraat en Kappenwaard in
Nieuwendijk sponsoring van de klussendienst;
Werkendam;
 sponsoring projecten voor ouderen zoals
 nieuwe ingang voor het zaaltje complex De
ouderengym in De Erker in Werkendam en De
Vlaeshoff in Veen;
Nijenburcht in Giessen;
 realisatie van de recreatieruimte Munnikenstate
in Wijk en Aalburg;
JAARVERSLAG 2013
33

Sponsoring dag van de ouderen georganiseerd
door Stichting De Vleet (voormalig WOW) in
Woudrichem;
extra buurtpreventie rondom de te slopen
woningen in Andel, Eethen en Vervoornepolder;
vrijwilligersactie NL Doet bij Zonnestraal in
Werkendam;
we doen mee aan de klankbordgroep van het
project Demografische Ontwikkelingen West
Brabant;
we doen mee aan de website
zorgenwoneninaltena.nl;
we doen mee aan detentie en woonruimte PI
Breda;
we zorgen voor inbraakpreventies bij mutatiewoningen.






34
Foto 17: leefbaarheid: speeltoestel Werkendam.
JAARVERSLAG 2013
9. WONEN EN ZORG
Wonen, zorg, welzijn en onderwijs heeft onze bijzondere aandacht. We bouwen levensloopbestendige
woningen met domotica voor ouderen, en woningen voor mensen met een beperking zodat ze zelfstandig
kunnen wonen.
Maatschappelijke organisaties van welzijns- en zorgvoorzieningen ondersteunen wij bij het coördineren en
realiseren van huisvesting voor deze doelgroep. Plezierig wonen en leven met de zorg op maat die gewenst is.
De levering van zorg doen onze partners zelf. Onze aanpak is een waardevolle bijdrage leveren aan de
leefbaarheid in het Land van Heusden en Altena. In figuur 12 is in een oogopslag te zien met wie we
samenwerken.
Figuur 16: samenwerkingsverbanden.
9.1
SAMENWERKINGSVERBANDEN
Met de volgende partijen werken we samen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs:
 Gemeente Aalburg;
 Maatschappelijk werk Trema;
 Gemeente Werkendam;
 Novadic-Kentron;
 Gemeente Woudrichem;
 Rivas;
 Woonstichting Land van Altena;
 Thebe;
 Woonlinie;
 De Riethorst-Stromenland;
 Philadelphia;
 NSWAC;
 Siloah;
 MASS;
 Zorgplein Maaswaarden;
 Syndion;
 GGZ-regio Breda;
 Prisma.
 GGD;
JAARVERSLAG 2013
35
9.2
BIJZONDERE DOELGROEPEN
Regionaal Zorgnetwerk
Gemeenten en woningcorporaties, dus ook Woonservice Meander, werken samen in een Regionaal
Zorgnetwerk met zorgaanbieders. Doel van dit netwerk is het opzetten, uitzetten en onderhouden van een
gezamenlijke visie en een samenhangende zorginfrastructuur, waarbij de integratie van wonen en zorg
centraal staat. Woonservice Meander levert voorzitter van dit netwerk.
Het beleid van het Zorgnetwerk kent de volgende stappen:
a. als eerste willen we de zelfredzaamheid van zorgvragers vergroten;
b. vervolgens krijgen de sociale netwerken van de zorgvragers de aandacht;
c. daarna komen de collectieve voorzieningen in beeld;
d. tot slot worden individuele voorzieningen beoordeeld.
Het Regionaal Zorgnetwerk is in 2013 vier keer bij elkaar geweest. De volgende aandachtpunten zijn aan de
orde gekomen.
a. De brainstormnotitie en vervolgopdracht werkgroep ‘denken in concepten’. Deze is vastgesteld. Hierin zijn
de kansen en bedreigingen van vergrijzing in kaart gebracht, inclusief een aanbevelingsplan op lokaal niveau.
Dit is afgerond. In 2013 zijn enkele ideeën uitgewerkt tot (werkbare) concepten. In 2014 zal de planning en
de daaruit voortkomende acties verder opgepakt worden.
b. Werkgroep digitalisering zal in 2014 weer actief aan de slag gaan met het actualiseren van de informatie op
de website. Deze gegevens moeten gehaald worden uit het onderzoek kengetallen.
c. Werkgroep scheiden wonen-zorg heeft veel aandacht geschonken aan de ontwikkelingen in de zorgsector en
de acties die hieruit opgepakt moeten worden. De vier aandachtsvelden zullen in 2014 opgepakt worden
door werkgroepen.
d. Werkgroep wijkgericht werken heeft kaders geformuleerd en verder uitgezet. Voor het wijknetwerk zijn
meerdere partners betrokken die meedoen aan deze pilot.
e. De ontwikkeling en gevolgen invoering Participatiewet is gezamenlijk breed besproken met als doel,
beoordelen hoe we als partners hier op in kunnen spelen.
f. Het volgen van de AWBZ transitie in relatie tot het WMO beleidsplan (Wet werken naar vermogen;
Jeugdzorg en AWBZ). Ook hier hebben we als gezamenlijke partners besproken hoe hier mee omgegaan kon
worden.
g. Aan een extern bureau opdracht gegeven om op kernniveau vraag en aanbod van de (ouderen) huisvesting
te analyseren in relatie tot de bevolkingsprognose. Hierin wordt ook meegenomen een doorsteek naar de
particuliere sector.
h. Ook de structuur van het Zorgnetwerk is aan de orde gekomen. Doel is een brede groep van gekwalificeerde
belanghouders bij elkaar te hebben en te houden om gezamenlijke beleidskeuzes te kunnen maken voor het
werkgebied.
Eenzaamheid in samenwerking met de gemeenten
In maart 2013 is er een vervolgbijeenkomst geweest over eenzaamheid van oudere bewoners in de gemeente
Werkendam. De uitkomst uit deze bijeenkomst heeft handvaten opgeleverd. Via de projectkaarten zijn verdere
acties uitgezet die de eenzaamheid van bewoners kan verminderen onder andere door:
a. het netwerk en de vraag van de bewoner rondom eenzaamheid in een digitale sociale kaart te plaatsen;
b. van daaruit een systeem uit te zetten van activiteiten en begeleidings- of trainingsaanbod;
c. het vooral kleinschalig te houden.
Leefbaarheid in samenwerking met Provincie Brabant
Om de leefbaarheidsvoorzieningen op peil te houden, stimuleert de provincie samenwerkingsverbanden.
Gezien de grote hoeveelheid wijzigingen in de wet- en regelgeving voor zowel de gemeenten als de
corporaties, zal de aanpak meegenomen worden in de gezamenlijke regionale overleggen met de gemeenten
in 2014 over de prestatieafspraken.
36
JAARVERSLAG 2013
Ouderenbeleid
De komende tien tot vijftien jaar zal de vergrijzing ook in ons gebied haar hoogtepunt bereiken. De afgelopen
jaren hebben we flink geïnvesteerd in levensloopbestendig bouwen, zodat ouderen langer zelfstandig konden
blijven wonen. Het woonwensenonderzoek zal ons echter voor de komende jaren meer ook meer inzicht
moeten geven over vraag en aanbod van ouderen. Met andere woorden, moet het levensloopbestendig
bouwen een andere richting opgaan of niet. We hopen hier in 2014 meer richting aan te kunnen geven.
Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO)
Samen met de gemeenten Werkendam en Woudrichem voeren we één beleid op het gebied van de Wet
maatschappelijke ondersteuning (WMO). Jaarlijks werken we vanuit de prestatievelden die partijen in een
convenant hebben vastgelegd. Deze zijn:
 het bevorderen van de sociale samenhang in en de leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten;
 preventieve ondersteuning van jeugdigen in de relatie met de ouders;
 het verstrekken van informatie, advies en cliëntenondersteuning;
 het ondersteunen van mantelzorgers en vrijwilligers;
 het bevorderen van deelname aan het maatschappelijk verkeer voor mensen met een beperking;
 het verlenen van woonvoorziening aan mensen met een beperking;
 het bieden van voorzieningen voor maatschappelijke opvang;
 het bevorderen van de geestelijke gezondheidszorg.
Door de gewijzigde wet- en regelgeving is er sprake van veranderingen. Afgesproken is om dit in 2014 in de
gezamenlijke regionale overleggen, tussen de gemeenten en corporaties over de prestatieafspraken, op de
agenda te plaatsen.
Onderwijs
Project Zuidrand Eethen nadert zijn afronding. Oplevering van de basisschool, een kinderdagverblijf, een
gymzaal en een bibliotheek in één pand zal opgeleverd worden in 2014. Meer hierover kunt u lezen in
hoofdstuk 5.
Kwetsbare groepen
Maatschappelijke Steunsystemen (MASS) is een netwerk waarin corporaties zorginstellingen, gemeente en
politie uit het werkgebied in vertegenwoordigd zijn. Armoede, psychische problematiek, verslavingsproblemen,
huiselijk geweld of problemen met de opvoeding worden hier gezamenlijk besproken. om zo tot een gerichte
aanpak te komen. Vaak blijkt dat er geen duidelijke zorgvraag komt uit deze doelgroep en een gezamenlijke
gerichte aanpak is daarom belangrijk.
In 2013 heeft Woonservice Meander één dossier aangemeld. Dit was een aanmelding van een huurder die
drugs- en geluidsoverlast veroorzaakte. Vanuit het MASS is dit dossier gecoördineerd en de GDD en Novadic
Kentron waren hier bij betrokken.
Klussendienst
Wij werken mee aan een lokaal initiatief van de Verankeringsgroep van de gemeente Werkendam en Stichting
Trema. Dit betreft de klussendienst. Deze dienst pakt op verzoek van mensen met een beperking, ouderen en
langdurig zieken, klussen in en om hun woning op.
NL Doet 2013
In 2013 heeft Woonservice Meander voor de tweede keer meegedaan aan de landelijke actie NL DOET. De
medewerkers werden ingezet bij ondersteuning van activiteiten van bewoners op een woonlocatie in
Werkendam. Het enthousiasme van de medewerkers en de bewoners was groot.
JAARVERSLAG 2013
37
Foto 18 en 19: vrijwilligersactie actie NL DOET bij begeleid wonen complex De Zonnestraal in Werkendam.
38
JAARVERSLAG 2013
10. FINANCIËN
Woonservice Meander is een financieel gezonde woningcorporatie. Wel is door het regeerakkoord van Rutte
II de onzekerheid over onze (financiële) toekomst toegenomen. De effecten van de verhuurdersheffing zijn
fors. Bedrijfseconomisch gezien maken we een pas op de plaats.
Doelstelling
a. Meer vet op de botten’ krijgen. De corporaties worden gedwongen om hun financiële doelstelling boven
het maatschappelijke te plaatsen.
b. Voldoen aan alle normen vanuit het risicobeoordelingsmodel externe toezichthouders WSW/CFV.
Ondanks deze omstandigheden blijven wij ons inzetten om onze missie te realiseren. Uiteraard willen we dit
samen met de partners op de gebieden van wonen, zorg, welzijn en onderwijs doen. We willen ons aandeel
blijven leveren waar het gaat om investeringen in de volkshuisvesting.
10.1 TREASURY
Met betrekking tot het financiële beheer werken we als corporatie conform het Treasurystatuut. Een nieuwe
versie is opgesteld en beoordeeld door de interne auditcommissie. In 2014 zal het Treasurystatuut officieel
worden vastgesteld en goedgekeurd. Wat zijn de belangrijkste onderdelen?
a. Het Treasurystatuut kenmerkt zich als defensief. Voor zowel beleggingen als financiering.
b. Een complete analyse van de leningportefeuille.
c. Overzicht verantwoordelijkheden en bevoegdheden.
In het team financiën beleid is treasury standaard geagendeerd zodat het de volle aandacht krijgt.
Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft met peildatum 31 december 2013, onderzocht, of corporaties met
een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan de
onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 als 2 %. De uitkomst van deze test is, dat
onze liquiditeitsbuffer als voldoende wordt beoordeeld.
Liquiditeitspositie
Per einde 2013 bedroeg de omvang van onze liquiditeit ruim € 6 miljoen. In dit bedrag zit de financiering t.b.v.
de aankoop eigen pand.
Omvang Lening portefeuille ultimo 2013
Tabel 10: specificatie van de leningsportefeuille.
Soort lening
Annuïteit
Lineair
Basisrente
Fixe lening
Swap
Extentbel
Totaal
JAARVERSLAG 2013
Aantal leningen
9
9
5
6
3
4
36
Totaal bedrag
13.612
13.748
23.467
29.500
2.969
31.000
114.296
39
Derivaten
Woonservice Meander heeft een drietal roll-over leningen met als geldgever de Rabobank waarin een cap is
opgenomen. Deze heeft een looptijd tot 31 december 2014. Eveneens is hierop in 2002 een payerswap
afgesloten. Deze loopt ook af per 31 december 2014. Op de afloopdatum is er geen bijstorting vereist. Het is de
enige payerswap die Meander heeft. Zij beschouwt het afsluiten van deze derivaat als niet passend binnen het
renterisicobeheer van de bestaande leningportefeuille.
Met de Rabobank zijn we in overleg of het mogelijke is om de cap in te trekken.
Deelneming
Woonservice Meander heeft een 100% deelneming in Meander Holding B.V. In deze B.V. zit ook een 100%
deelneming genaamd Meander Vastgoed B.V. In deze werkmaatschappij is 1 project opgenomen. We beraden
ons of dit complex naar de Stichting wordt overgedragen.
CFV
In 2012 hebben wij, op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-20176 van het CFV, een positief oordeel
toegekend gekregen. Dit houdt in, dat zij van mening zijn dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht
passen bij onze vermogenspositie. Daarnaast is het CFV van mening dat, op basis van de ingediende
verantwoordingsgegevens over 2012, onze corporatie solvabel is. Dat wil zeggen dat Woonservice Meander aan
haar verplichtingen kan voldoen.
WSW
 Het solvabiliteitsoordeel 2012 is positief.
 In het kader van artikel 28-30 van het reglement van deelneming is in 2013 voldaan aan de eisen van de
richtlijn vrijgave onderpand.
10.2 MEERJARENBEGROTING 2014-2018
De meerjarenbegroting 2014-2018 is zo reëel mogelijk opgesteld en is taakstellend en richtinggevend voor 2014.
Een strakke sturing blijft noodzakelijk. In tabel 12 wordt deze meerjarenbegroting weergegeven.
KENGETALLEN
Tabel 11: aantallen kengetallen algemeen.
Aantallen volgens CIP berekening per 1 januari 2013
Verkoop
Leegkomende vhe
Aankoop
Sloop
Nieuwbouw
Huur
Totaal aantal woningen
2013
2.298
-29
-1
5
2.273
2014
2015
2016
2017
2018
-49
1
-14
6
2.217
-39
-48
-23
-22
2.178
31
2.161
2.138
45
2.161
Tabel 12: ratio's op basis van bedrijfswaarde.
2012
Bedrijfswaarde
Eigen vermogen
Balanstotaal
2013
2014
2015
2016
2017
2018
152.772 159.421 163.026 161.988 164.804 165.547 175.099
56.000
61.471
67.522
74.153
79.096
85.934
91.575
192.914 206.540 208.672 205.227 207.717 210.644 213.858
Solvabiliteit
29%
30%
32%
36%
38%
41%
43%
Loan to value
74%
72%
69%
63%
60%
58%
53%
40
JAARVERSLAG 2013
Tabel 13: financiële kengetallen balans.
Financiële kengetallen balans
Schuld per vhe
2012
50.690
2013
52.511
2014
52.160
2015
48.386
2016
47.577
2017
46.188
2018
44.479
Financiële ratio’s worden bepaald op basis van realisatie (drie jaar dVi) én op basis van prognose (vijf jaar dPi).
Het is een integraal stelsel van ratio’s waardoor er meer én beter zicht is op de risico’s op de korte en lange
termijn.
10.3 WONINGVERKOOP
Het verkopen van woningen is een wezenlijk onderdeel van ons beleid geworden. Ondanks de economische
crisis zijn we tevreden met de verkoopaantallen zoals in tabel 11 beschreven:
Tabel 14: verkoopaantallen 2013.
Verkocht
KoopVoordeel
Zandsteeg
Regulier
Totaal
Begroot
11
0
15
26
2012
Realisatie
1
28
23
52
Begroot
7
12
19
2013
Realisatie
5
28
33
Het aantal woningverkopen is dit jaar sterk gestegen ten opzichte van voorgaande jaren. Hierdoor zijn de liquide
middelen gedurende 2013 sterk toegenomen en dit gaf het resultaat ook een positieve invloed. De uitgaven aan
nieuwbouwprojecten waren dit jaar aanzienlijk minder dan in voorgaande jaren.
Door een solide financieel beleid kan Woonservice Meander haar maatschappelijke kerntaak blijven uitvoeren.
10.4 RISICOPROFIEL
Risicomanagement
Het in beeld brengen van de risico’s is een speerpunt van ons beleid. We werken aan het ‘in control’zijn van
de organisatie.
Welke onderdelen heb de aandacht ?
 Interne controle systeem organisatie breed invoeren;
 Toetsing van alle governance documenten, (formele kant van de organisatie);
 Tax- control framework verder implementeren;
 Opstellen investeringsstatuut;
 Meer aandacht aan de informatiebeveiliging.
JAARVERSLAG 2013
41
Tabel 15: korte termijn risico’s 2014.
Nr.
10
8
Risico’s
6
5
4
1
Verkoopopbrengsten worden niet
gerealiseerd.
2
Rentestijging van meer dan 1%.
3
4
5
6
7
8
Een dalende WOZ waarde van meer dan
4% in 2014.
Extra huurverhoging van 1,5% boven
inflatie wordt niet gerealiseerd .
Verhoging saneringsheffing en/of
verhuurdersheffing.
Aanscherping van de normen vanuit
risicobeoordelingsmodel.
Het niet voldoen aan de Business Risk van
WSW (24 kwaliteitsvragen).
Begrotingsoverschrijding op
kostensoorten.
Gevolgen
Minder liquide middelen om heffingen te betalen,
verlaging schuld per vhe vertraagd, financiering
nieuwbouw wordt moeilijker.
Operationele kasstroom wordt lager waardoor we niet
kunnen voldoen aan de WSW ratio’s waardoor
toekenning borgingsruimte beperkt wordt.
Voldoen mogelijk niet meer aan de dekkingsratio en
Loan to value.
Zwaarte
Idem als hierboven.
Idem als hierboven.
Voldoen mogelijk niet meer aan de dekkingsratio en
Loan to value.
Bij negatieve uitkomst heeft dit directe effect op het
afnemen of schrappen van de borgingsruimte.
Voldoen niet aan de ons opgelegde ratio’s WSW,
waardoor toekenning borgingsruimte beperkt wordt.
Opdracht intern is overschrijding binnen de begroting
te compenseren.
10.5 OVERIGE
Vennootschapsbelasting
In de jaarrekening is geen te betalen vennootschapsbelasting opgenomen. Door daling van de WOZ waarde zijn er
grote fiscale verliezen ontstaan. De definitieve berekening 2013 vindt in 2014 plaats waarna gelijk de aangifte voor de
VPB 2013 wordt gedaan. De aangifte 2013 is in concept gereed.
Algemenen nut beogende instelling
Ook aan Woonservice Meander is een ANBI status toegekend. Een doel was om dan gebruik te kunnen maken van de
herbestedingsreserve. Helaas is door wijzigende regelgeving bepaald dat er geen beroep meer mogelijk op de
herbestedingsreserve.
VSO-2
De looptijd van de VSO-2 regeling was van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012. Vooral de geboden
rechtszekerheden (o.a. gemengde projectenregeling, vorming voorziening groot-onderhoud) heeft voor ons de
doorslag gegeven om gebruik te maken van de regeling. Inmiddels is bekend dat de belastingdienst heeft besloten om
te overeenkomst te verlengen.
Werkkostenregeling
Is ingevoerd. Het jaar 2013 en 2014 worden als proefjaren gebruikt. Zodra deinvoering verplicht wordt, gaan
we over tot definitieve invoering.
42
JAARVERSLAG 2013
10.6 JAARRESULTAAT AFGEZET TEGEN DE BEGROTING 2013
Tabel 16: jaarresultaat 2013 afgezet tegen de begroting 2013.
Bedragen x € 1.000
Begroot 2013
Werkelijk
2013
Werkelijk 2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Vergoedingen
13.583
12.979
12.629
1.060
832
784
0
1
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
1.357
3.413
5.226 1)
87
445
177 2)
16.087
17.669
18.817
4.452
4.519
4.330
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
-800
2.411
853 3)
1.296
957
637 4)
Sociale lasten
194
169
177
Pensioenlasten
281
254
265
2.578
2.914
2.256 5)
1.937
466 6)
3.071
4.079
3.360 7)
11.072
17.240
12.344
5.015
429
6.473
-45
-366
98
232
325
762
Rentelasten en soortgelijke kosten
-4.823
-4.988
-4.871
Som der financiële baten en lasten
-4.591
-4.663
-4.109
379
-4.600
2.462
Lonen en salarissen
Lasten onderhoud
Afboeking projecten
Overige bedrijfslasten inclusief sectorheffingen
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastinglatentie
Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
0
0
-87
-71
379
-4.687
2.391
Aandeel derden
Nettoresultaat na belastingen
JAARVERSLAG 2013
0
379
-4.687
2.391
43
Toelichting begroting 2013 ten opzichte van het resultaat 2013
1.) Het resultaat op de verkoopopbrengsten in 2013 is veel hoger dan in de begroting 2013, maar lager ten
opzichte van 2012. Mede door de huidige economische crisis is het aantal te verkopen woningen in de
begroting 2013 voorzichtig ingeschat. De realisatie viel echter hoger uit. Het verschil tussen 2012 en 2013
valt te verklaren doordat in 2012 relatief oudere woningen verkocht zijn, tegen nieuwere woningen in
2013.
2.) Betreft voornamelijk servicekosten/energie-reservering/afrekening pro-rata.
3.) Overige waardeveranderingen: betreft een afboeking van (lagere) boekwaarden ten opzichte van (hogere)
bedrijfswaarden. Totaal € 2.411.
4.) De personeelskosten zijn gestegen ten opzichte van zowel de begroting 2013 als de werkelijk kosten in
2012. Dit komt doordat in de werkelijke cijfers 2012 een doorbelasting van uren (€ 600) aan nieuwbouw
zit. In 2013 waren er minder projecten en dus werd er minder (€300) doorbelast aan de
nieuwbouwprojecten.
5.) Er is € 400 meer uitgegeven dan begroot. Voornamelijk overloop uit 2012.
6.) Afboeking projecten na planwijziging en nieuwe invulling van projecten: Totaal € 1.937.

Eethen fase 3 en 4
€ 430

Notenhoff fase 4 4n 5
€ 343

Transvaal
€ 505

Herwaardering grondpositie € 311

Vervoornepolder
€ 197
7.) De overige bedrijfslasten zijn fors gestegen ten opzichte van zowel de begroting 2013 als de werkelijk
lasten in 2012. Dit komt voor een groot deel (€500,-) door de saneringsheffing (heffing om andere
corporaties te redden) en verhuurdersheffing en door de overige lasten (€300-). Deze bestaan uit diverse
posten zoals BTW correctie pro rata.
Samenvatting analyse begroting – werkelijkheid
Dit is in totaal 5.000 en dat bestaat uit (-4.687 + 379).
Waardeverandering
€ 2.400
Afboeking projecten
€ 1.900
Minder doorbelast in uren nieuwbouw €
300
Extra onderhoud
€
400
Totaal
€ 5.000
44
JAARVERSLAG 2013
11. CORPORATE GOVERNANCE
We zijn als maatschappelijk ondernemer aan onze klanten en stakeholders verplicht om zorgvuldig te
handelen. Transparantie in bestuur en toezicht is daarom erg belangrijk. Het was een jaar waarin we als
Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen grote aandacht gaven aan het bijstellen van onze ambities en
doelstellingen. De financieringspositie, regelingen rondom de gouvernance en de aanbevelingen uit de
tussentijdse visitatie waren speerpunten van beleid.
11.1
RAAD VAN BESTUUR
De Raad van Bestuur (RvB) van Woonservice Meander is belast met het besturen van Woonservice Meander.
Zij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving die hoort bij het besturen van de
organisatie. De statutaire verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor de leden van de RvB zijn vastgelegd in
reglement Toezicht en Bestuur. De operationele verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd in
het Directiestatuut.
De RvB bestaat uit twee directieleden, een algemeen directeur en een adjunct-directeur. Beide zijn ook
bestuurder. De directie heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De algemeen directeur is
voornamelijk actief op het gebied van projectontwikkeling en nieuwbouw. Hij geeft leiding aan de afdeling
Projectontwikkeling en aan de afdelingshoofden Wonen en Beheer & Onderhoud.
De adjunct-directeur is voornamelijk belast met financiële zaken, Governance en personeelszaken. Daarnaast
heeft hij de contacten met de sector en is hij voorzitter van het Regionaal Zorgnetwerk. Hij geeft leiding aan het
hoofd van de afdeling Financiële administratie
De RvB is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering en het beleid.
van de corporatie. De RvB legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De raad heeft in
2013 tien keer vergaderd.
11.2
RAAD VAN COMMISSARISSEN
Taak Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft als belangrijkste taak toezicht te houden op het beleid van de
bestuurders én de algemene gang van zaken van Woonservice Meander. Gezien de toenemende complexiteit
heeft zij ook een rol als klankbord en adviseur voor de directie. Het toezicht strekt zich ook uit over de aan
Woonservice Meander verbonden ondernemingen.
Aandachtsgebieden op hoofdlijnen zijn:
 de vaststelling en realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
 het bewaken van de financiële continuïteit en de daaraan verbonden risicobeheersing;
 het kwaliteitsbeleid in relatie tot de maatschappelijke verantwoording;
 de naleving en toepassen van wet- en regelgeving;
 het risicoprofiel van de organisatie.
Toezicht kaders
De belangrijkste punten waarop de RvC de ontwikkelingen van en voor Woonservice Meander beoordeeld zijn:
 de uitgangspunten uit het BBSH;
 het Treasurystatuut;
 de kaders vanuit het concept van de Nieuwe
 de managementletter van de accountant;
Huisvestingswet inclusief Novelle;
 de interne managementrapportages;
 de Strategische Visie 2010-2015;
 de met belanghebbenden gemaakte
 de meerjarenprognose 2013-2017
prestatieafspraken.
 het jaarplan 2013;
JAARVERSLAG 2013
45
Informatievoorziening voor de werk- en taakvelden 2013
Naast de vergaderingen baseert de RvC haar oordeel op een breed vlak en aan de hand van de volgende
informatiebronnen:
 informatie en rapportages van de Raad van Bestuur (RvB);
 de rapportages van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting;
 jaargesprek met de externe accountant;
 informatie van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW);
 jaarlijks overleg met de ondernemingsraad (OR);
 jaarlijks overleg met de huurders belangenvereniging (HBV);
 het bijwonen van de vergaderingen van de Adviesraad Wonen;
 het bijwonen van diverse bijeenkomsten en seminars die gericht zijn op de manier van toezichthouden en
eventueel verbetering daarvan.
Aedescode en de Governancecode
Woonservice Meander volgt de Aedescode en de Governancecode. Hiermee onderschrijft Woonservice haar
handelen en normen voor goed bestuur, toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële
beheersing. Als corporatie voldoen wij aan de landelijke afspraken.
Wij vinden een goede en gezonde cultuur binnen de eigen organisatie belangrijk. Daarom hebben we een
aantal interne codes waarin wordt weergegeven welke waarden, normen en regels wij intern hanteren. Deze
zijn terug te vinden in de Integriteitscode, de Klokkenluidersregeling en de Regeling vertrouwenspersoon. Deze
regelingen zijn in 2013 door de auditcommissie getoetst.
Als vertrouwenspersoon is een extern persoon aangesteld die geen enkele binding heeft met Woonservice
Meander. De directie heeft jaarlijks een evaluatiegesprek met de vertrouwenspersoon. In 2013 zijn er geen
acties uit voortgekomen.
Onafhankelijkheid van de raad, herbenoeming en aftreden
De leden van de RvC oefenen hun functie, zowel ten opzichte van elkaar als ten opzichte van de bestuurders,
onafhankelijk uit. Geen van de leden was in het verleden in dienst van Woonservice Meander. Er is geen
directe of indirecte binding met leveranciers of afnemers van Woonservice Meander.
Statutair is bepaald dat leden van de RvC voor vier jaar worden benoemd. Om de continuïteit van het toezicht
en de relatie tot de aanwezige deskundigheid te waarborgen, is voor de toekomst gekozen om mutatie van de
RvC-leden gefaseerd door te voeren. Dit is vastgelegd in een nieuw rooster van aftreden.
Voor nieuwe benoemingen gelden de uitgangspunten uit de Governancecode, het BBSH en de
competentieprofiel. Een zittingstermijn van vier jaar kan éénmalig verlengd worden voor een zelfde periode.
Verdere uitgangspunten zijn:
 minimaal vijf en maximaal zeven commissarissen;
 maximaal twee kwaliteitszetels namens de Huurders Belangenvereniging;
 de in 2013 opgestelde wervings-en selectieprocedure.
Conform het aftreedrooster heeft de heer B. Bouman zich in 2013 teruggetrokken als lid. Toegetreden is
mevrouw L.C.J. Lijmbach - Schneider. Benoeming heeft plaatsgevonden volgens voordracht en gesprekken en
op grond van het plan van aanpak werving commissarissen.
46
JAARVERSLAG 2013
Samenstelling
Tabel 17: samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2013.
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
de heer drs. W. Visser
econoom aannemersbedrijf
financieel/fiscaal
voorzitter Raad van Commissarissen
voorzitter Meander Holding BV
voorzitter bouwend Nederland afdeling grondwerken
14 augustus 1951
2004 en herbenoemd 2011
tot en met 2016 (niet herbenoembaar).
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
de heer G. van Tilborg
voormalig ondernemer installatiebedrijf
bouwtechnisch/commercieel
lid Raad van Commissarissen op voordracht van de HBV
vicevoorzitter WM Vastgoed BV
vicevoorzitter Meander Holding BV
lid remuneratiecommissie
lid auditcommissie
geen
31 juli 1950
2005 en herbenoemd in 2009
tot en met 2017 (niet herbenoembaar).
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
mevrouw A. Reemst - Kurpershoek
directiesecretaresse scholengemeenschap
wonen/zorg/maatschappelijk
lid Raad van Commissarissen
lid toezichthoudend bestuur PCBS De Morgenster te Sleeuwijk.
23 januari 1969
2004 en herbenoemd in 2011
2011-2015 (niet herbenoembaar)
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
de heer C.D. van Gammeren
docent-ondernemer
financieel/organisatie/maatschappelijk
lid Raad van Commissarissen op voordracht van de HBV
lid auditcommissie
lid van de Raad van Advies van ReggeVastgoed BV te Amersfoort
10 februari 1944
2006 en herbenoemd in 2010
2010-2014 (niet herbenoembaar).
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
mevrouw L.C.J. Lijmbach Schneider
landschapsarchitect
volkshuisvesting- ruimtelijke ordening
lid Raad van Commissarissen
lid remuneratiecommissie
lid auditcommissie
secretaris Streekfonds Biesbosch Delta
2 juli 1952
2013
2013-2017 (hernoembaar).
JAARVERSLAG 2013
47
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
Naam
Beroep
Deskundigheid
Functie
Nevenfunctie
Geboortedatum
Benoemd sinds
Lopende termijn
(*)
de heer B.R. Bouman
ondernemer
organisatieontwikkeling
lid Raad van Commissarissen
lid remuneratiecommissie
lid auditcommissie
geen
25 november 1952
2004 en herbenoemd in 2009
2009-2013 (niet hernoembaar)
de heer B.M. van den Heuvel (*)
programmamanager bij intergemeentelijk samenwerkingsverband Regio West-Brabant
managen van integrale regionale projecten en processen vanuit het oogpunt van
duurzame ontwikkeling
lid Raad van Commissarissen
voorzitter PvdA-afdeling Aalburg, Werkendam en Woudrichem
20 januari 1955
23-06-2014
2014-2018 (hernoembaar)
De heer B.M. van den Heuvel is, op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging, in 2014 benoemd als
lid van de Raad van Commissarissen.
Goedkeuring besluiten
In 2013 is de RvC tien keer bijeengekomen waarvan één keer zonder de directie. De volgende besluiten zijn
goedgekeurd:
 meerjarenbegroting 2013-2017
 jaarrekening en jaarverslag 2012;
 verkoop zes woningen Zuidrand Eethen fase 1 te Eethen;
 verkoop van de grond en projectplan Andel aan projectontwikkelaar;
 projectbesluit Zuidrand Eethen/Kindcentrum De Bogert;
 benoeming nieuw RvC-lid mw. Lijmbach-Schneider;
 doorrekening en uitkomst beleggersvoorstel Maaswaarden fase 1 en 3;
 statutenwijziging Stichting Woonservice Meander te Werkendam;
 besluit volmacht lastgeving WSW / Stichting Woonservice Meander;
 stopzetten bouwplannen project woonzorgcomplex Sleeuwijk.
Tijdens de vergaderingen was de aanwezigheid van de leden van dien aard, dat de geldigheid van de
goedkeuring van besluiten gewaarborgd is.
Daarnaast kwamen in 2013 de volgende belangrijke onderwerpen aan de orde:
 bespreking accountantscontrole 2012 in aanwezigheid accountant;
 evaluatie en functie-eisen van de RvC-leden;
 rapportages over interne-, maatschappelijke-, regionale- en landelijke ontwikkelingen;
 organisatieontwikkelingen aan de hand van het efficiency- en effectiviteitsrapport;
 ontwikkeling vastgoedportefeuille in het licht van de economische crisis.
Strategische doelstellingen
Een update van de strategische doelstelling 2010-2015 is eind 2013 opgestart. Aanleiding hiertoe was:
 de uitgangspunten zoals verwoord in de (concept) Nieuwe Huisvestingswet met de novelle van minister Blok;
 het nieuwe risicobeoordelingsmodel WSW;
 de aangepaste eisen van de extern toezichthouder (CFV).
Het doel is om het resultaat te presenteren in de RvC vergadering april 2014.
48
JAARVERSLAG 2013
Financiële continuïteit
De RvC heeft kennis genomen van:
 de oordeelsbrief 2013 van het CFV met als inhoud, het oordeel van de minister over de prestaties in 2012;
 het overzicht Corporatie in Perspectief 2012 dat dient als sturing en verantwoording van corporatieactiviteiten;
 het solvabiliteitsoordeel 2013 waarin het CFV het oordeel als voldoende rapporteert;
 het continuïteitsoordeel 2013 waarin het CFV een positief oordeel afgeeft;
 het oordeel van de WSW over de kredietwaardigheid jaarverslag 2012 en begroting 2013-2015.
Woonservice Meander voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid.
 overzicht faciliteringsvolume per 20 januari 2014 wat door het WSW is afgegeven. Dit oordeel is
overeenkomstig de ingediende Dpi-gegevens.
Interne auditcommissie
In 2013 heeft de auditcommissie een start gemaakt met het doorlopen van alle voor Woonservice Meander
formele governance documenten. Doel was kritisch te beoordelen of de documenten nog aansluiten bij de
huidige eisen en de ontwikkelingen die op ons afkomen vanuit de nieuwe huisvestingswet. Vijftien documenten
zijn door de auditcommissie eind 2013 afgerond. In 2014 zullen deze ter goedkeuring voorgelegd worden aan
de RvC. Dit zijn:
 Aedescode;
 uittreksels Kamer van Koophandel Stichting
 Governancecode;
Woonservice Meander;
 Treasurystatuut;
 uittreksel Kamer van Koophandel Meander
 Klokkenluidersregeling;
Holding BV;
 regeling vertrouwenspersoon;
 uittreksel WM Vastgoed BV;
 Integriteitscode;
 organigram organisatiestructuur Woonservice
 statuten Stichting Woonservice Meander
Meander;
 statuten Meander Holding BV;
 organigram Meander Holding BV.
 statuten WM Vastgoed BV;
De nog openstaande documenten worden in 2014 afgerond.
Verbindingen
Het toezicht van de RvC omvat ook de verbindingen binnen Woonservice Meander. De fiscale jaarrekening
2012 van de verbindingen zijn vastgesteld en goedgekeurd.
Bezoldiging commissarissen in 2013
De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal
5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de
bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT
aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van
overgangsrecht.
De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 (6 personen) in totaal € 44.000,-. In 2012
(5 personen) € 35.000,-. Deze stijging wordt verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 over de vergoeding van
commissarissen BTW in rekening wordt gebracht
Reis- en onkosten
De leden van de raad van commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De
reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0.40 per kilometer.
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie bestond in 2013 uit de heer B. Bouman, de heer G. van Tilborg en mevrouw
L.C.J. Lijmbach-Schneider. Zij hebben in 2013, na de vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag 2012, een
beoordelingsgesprek gevoerd met de bestuurders. Het functioneren en de beloning van de bestuurders zijn
beoordeeld en de bevindingen zijn als voorstel ter bespreking ingebracht in de gehele RvC.
JAARVERSLAG 2013
49
Basiscriteria voor deze beoordeling zijn het beoordelingsreglement inclusief de beloningscode van de
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporatie (NVBW). Deze documenten gelden voor de gehele
sector en worden door de vereniging NVBW, na overleg met de minister, vastgesteld.
Beloning bestuurders
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) publieke en semipublieke sector
in werking getreden. Het bestuur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de
WNT worden de volgende gegevens gemeld.
Woonservice Meander werkt met de beloningscode Bestuurders Woningcorporaties zoals vastgesteld door de
NVBW en eind 2013 aangepast door de minister. De RvC volgt deze code bij het vaststellen van de
arbeidsvoorwaarden van de bestuurders. De beloning voor de bestuurders is, behoudens indexering over 2012,
niet aangepast. Opgemerkt wordt dat:
 er voor de bestuurders een vaste beloning is en zij een fulltime dienstbetrekking hebben;
 de pensioenregeling is vastgesteld conform de CAO-Woondiensten en er geen aanvullende
pensioenafspraken gemaakt zijn;
 er geen (financiële) voorzieningen getroffen zijn voor betaling op termijn of voor het vroegtijdig
beëindigen van de arbeidsovereenkomst;
 er naast de beloning geen specifieke financiële (onkosten)vergoedingen of leningen verstrekt zijn;
Tabel 18: beloning bestuurders
Omschrijving
Bedragen x € 1000,-
Functie bestuurder(s)
Directeur
Brutosalaris 2103
Vakantiegeld 8 %
Pensioenafdracht
(WG + WN last) conform CAO
Fiscale bijtelling bedrijfsauto
Adjunct-directeur
€ 118
9
€ 113
9
30
28
9
6
Het bestuur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim)
voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling
in zeven jaar zal worden aangepast.
Beoordeling accountant
De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de externe accountant. Als accountant en adviseur is
werkzaam BDO Audit & Assurance B.V. De inbreng van deze accountant is naar tevredenheid beoordeeld.
Contractueel is een looptijd van drie jaar overeengekomen. In 2014 wordt de accountantskeuze opnieuw
beoordeeld.
Regionale Geschillencommissie
De Regionale Geschillencommissie (RGC) lost geschillen op tussen huurders en verhuurder. Zij wordt
ingeschakeld bij mogelijke geschillen die voortvloeien uit het regionale woonruimteverdelingssysteem en de
reguliere klachten die de eigen corporatie betreffen.
In 2013 is er één klacht in behandeling genomen. Het betrof een klacht over het niet actief maken van een
verlopen inschrijving. Deze is door de directie afgehandeld. De RvC constateert dat Woonservice Meander haar
werk in dit opzicht naar behoren uitvoert.
Transacties met tegenstrijdige belangen
In 2013 hebben geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden.
50
JAARVERSLAG 2013
Belangenhouders
Het is de taak van de RvC er op toe te zien, dat Woonservice Meander regelmatig en goed contact onderhoudt
met haar belangenhouders. Woonservice Meander benadert proactief verschillende partners zoals gemeenten,
zorg- en welzijnsinstellingen en collega-corporaties in en buiten het werkgebied. In 2013 is een document
‘belangenhouders management’ samengesteld.
Zelfbeeld en zelfevaluatie
De RvC toetst en beoordeelt jaarlijks haar eigen functioneren. In 2013 is afgesproken een verdiepingsslag te
maken en de evaluatie breder aan te pakken. Naast een vragenlijst dient een digitale tool als leidraad voor de
zelfevaluatie. De volgende criteria zijn maatgevend.
 Voldoende zicht op het borgen van de continuïteit.
 Inspelen op de verdieping en versterking van het interne toezicht.
 De gevolgen vanuit de economische crisis in relatie tot het risicoprofiel van de organisatie.
 De organisatorische verbeteringsslag vanuit de visitatie.
 De individuele kwaliteiten ten opzichte van de gehele RvC.
In 2013 is aan de hand van individuele gesprekken tussen de voorzitter en de leden het functioneren van de
RvC aan de orde geweest.
a. De RvC heeft haar taken in 2013 naar behoren uitgevoerd.
b. De governance heeft voldoende aandacht gekregen.
c. De stand van zaken rondom de speerpunten 2013 en doelen 2014 zijn verantwoord op pagina 42 van dit
jaarverslag.
d. In 2014 ook een evaluatie opgenomen wordt over de ontwikkeling van de organisatie.
Website
De volgende codes en rapporten zijn op onze website terug te vinden:
a. de Aedescode;
b. de Governancecode;
c. het Reglement(en) voor Toezicht en Bestuur;
d. integriteitscode, klokkenluidersregeling; regeling vertrouwenspersoon;
e. het remuneratierapport.
JAARVERSLAG 2013
51
11.3
SPEERPUNTEN
EVALUATIE SPEERPUNTEN 2013
Doelstelling 2013
Strategisch Voorraad Beheer (SVB): inzicht in
kwantiteit en kwaliteit van het woningbezit en
een analyse hiervan bij:

sloop- en vervangende nieuwbouw;

herstructurering;

(ver)koop;

duurzaamheidsbeleid.
De volkshuisvestelijke opgaven in beeld
brengen.

Woonwensenonderzoek opstarten bij
voorkeur in samenwerking met de drie
gemeenten.

Regionale-en lokale

prestatieafspraken met de drie
gemeenten en drie woningcorporaties
afronden.
Ontwikkelingen vaststellen voor de
optimalisering van de organisatiestructuur en
cultuur.
Zelfreflectie en eigen beoordeling in beeld
brengen en volgen ten behoeve van
kwaliteitsverbetering toezichthoudende taken.
Toetsing van de Governance documenten door
auditcommissie
52
Uitvoering doelstelling 2013

De software voor het SVB is aangepast. Gestart is met
het vullen van gegevens.

De planontwikkelingen zijn per project beoordeeld,
aangepast op vervallen / tijdelijk vooruitschuiven en
daar waar mogelijk verkoop of sloop met renovatie.

In de meerjarenbegroting 2014-2018 zijn nieuwe kaders
vastgelegd voor de ontwikkeling van het vastgoed.

Analyse SVB is niet gerealiseerd.

Verkoop van de begrootte woningen is gehaald.

Duurzaamheid is bij twee projecten gerealiseerd.

Met de gemeenten Woudrichem, Werkendam en
Aalburg zijn regionale afspraken gemaakt. Deze zijn
vastgelegd in de ‘Prestatieovereenkomst Wonen’.

Rapportage update vraag- en aanbodgegevens wonen
en zorg vanuit het Zorgnetwerk is in concept gereed.
Definitief gereed voorjaar 2014..

WM heeft opdracht verstrekt voor aanvullend
onderzoek Rapportage is gelijktijdig met de rapport van
het Zorgnetwerk voorjaar 2014 gereed.

Organisatie is in de verankeringsfase en omslag in
structuur is doorgevoerd.

Tussentijdse visitatiescan is inzichtelijk gemaakt en een
plan van aanpak is opgesteld. Gestart is met het
doorvoeren van verbeterpunten. Met name de
vastlegging.

Door de maatschappelijke / economische
ontwikkelingen is er een krimpscenario opgesteld en
doorgevoerd.

Een HRM-functionaris is op oproepbasis aangetrokken
voor het uitzetten van de ontwikkelmogelijkheden van
de medewerkers.

Voortgangssjabloon is opgesteld voor het monitoren
van het veranderingsproces via de
managementrapportages.

Zelfevaluatie is mondeling uitgevoerd. Afronding
schriftelijk begin 2014. In 2014 zal op andere wijze
geëvalueerd worden.

Rooster van aftreden vanaf 2013 doorgevoerd.

Een mutatie procedure RvC-leden is opgesteld.

Een deel van de governance documenten is gereed.
Besluitvorming is in de 1e vergadering van 2014.

Statutenwijziging van de stichting is afgerond. De akte
passeert begin 2014.

De Holdingstructuur is geparkeerd vanwege
wisselende en onduidelijke regelgeving.
JAARVERSLAG 2013
SPEERPUNTEN 2014
Strategisch
Op strategisch niveau vaststelling realisatie
volkshuisvestelijke opgaven.
Financieel

Financiële continuïteit en
risicobeheersing.

De kaders monitoring risicoprofiel
organisatie.

Toekomstig risico’s toetsen aan de
strategische visie.

Interne controle (IC)
Omschrijving

Strategisch voorraadbeheer en analyse.

Beoordeling Strategische Visie en de daaruit volgende
acties.

Verkoopbeleid en stand van zaken verkopen.

Evaluatie woonwensenonderzoek(en).
Omschrijving

Treasurystatuut gereed.

Investeringsstatuut gereed.

Per kwartaal via de managementrapportage.

Halfjaarlijks evalueren

Borging interne organisatie halfjaarlijks evalueren


Wet - en regelgeving
Klantgericht
De in- en externe communicatie op beleid en
activiteiten met belanghebbenden.
Belangenhouders
Beleid, acties en resultaten periodiek aan de
orde stellen.
Organisatie
Ontwikkelingen organisatiestructuur en
-cultuur.
Volgen en analyses beoordeling Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV).

Volgen analyses beoordeling Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW)
Omschrijving

Profilering in de media.

Informatie verstrekking medewerkers.

Informatieverstrekking belangenhouders.
Omschrijving

Hoofdlijnen en prioritering lokale en regionale
prestatieafspraken

Ontwikkeling zorgpartners i.r.t. de ontwikkelingen in de
zorg en vastgoed WM.

Samenwerking met beleggers.
Omschrijving

Halfjaarlijks de veranderingsprocessen beoordelen op:
o
ontwikkelingen effectiviteit en efficiency interne
organisatie i.r.t. krimpscenario.
o
ontwikkeling gedrag en cultuur.
o
ontwikkeling opleidingsniveau en
organisatiestructuur
Governance

Auditcommissie
JAARVERSLAG 2013

Toetsing van reglementen, profielen en
beloningsstructuur en onderliggers Holding.
Volgen van het rooster van aftreden conform het
mutatieproces.
53
Zelfevaluatie
Zelfreflectie
54
Omschrijving

Evaluatie RvC met externe.

Concretisering reflectieonderdelen t.b.v. evaluatie 2014
met externe:
o
borgen rol toezichthouders i.r.t. de
maatschappelijke agenda en de rol van de
corporatie.
o
bewaking en toetsing besluitvorming en adviezen
op volledigheid en missie.
o
knelpunten bij bestuurders in de verantwoording
van hun beleid.
o
kwaliteit en cultuur van de raad op hoofdlijnen.
o
feedback functioneren.
o
aandachtspunten transparantie in toezicht.
o
inbreng stakeholders, personeel, huurders,
leveranciers en partners in het beleid.
o
communicatie met belangenhouders.
o
kaders op effecten handelen bestuur.
JAARVERSLAG 2013
11.4
CONCLUSIE EN VERKLARINGEN
Verklaring van de Raad van Bestuur
De RvB van Woonservice Meander verklaart dat de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de
bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, evenals de voorschriften van de Minister voor Wonen,
Wijken en Integratie. Onder verwijzing naar artikel 2, lid 2 sub N van ‘Het Besluit Beheer Sociale Huursector’
verklaren wij dat de middelen van Woonservice Meander in 2013 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de
volkshuisvesting.
Origineel getekend door de Raad van Bestuur te Werkendam d.d. 23 juni 2014
dhr. C.A. van Toor
dhr. W. Bijl
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De RvC heeft kennis genomen van het verslag van de RvB over het boekjaar 2013. De door de RvB opgemaakte
jaarstukken 2013 omvatten de jaarrekening en het daarbij behorende jaarverslag, welke door BDO Audit &
Assurance BV zijn gecontroleerd en van een verklaring zijn voorzien.
Na kennisneming van de bevindingen van de accountant heeft de RvC de jaarrekening en het jaarverslag over
2013 goedgekeurd. De genoemde documenten geven een helder inzicht in de inspanningen en activiteiten.
Met de vaststelling van de jaarrekening, en de in de jaarrekening verwerkte resultaatbestemming, zal het
resultaat over het verslagjaar -€ 4.687.000 bedragen.
De RvC heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit aan
bestuurders en alle medewerkers.
Origineel getekend door de Raad van Commissarissen te Werkendam d.d. 23 juni 2014
dhr. drs. W. Visser
dhr. G. van Tilborg
mw. A. Reemst-Kurpershoek
mw. L. C. J. Lijmbach-Schneider
dhr. drs. C.D. van Gammeren
dhr. B.M. van den Heuvel
JAARVERSLAG 2013
55
12. SPEERPUNTEN
In 2013 hebben we de volgende speerpunten opgestart, uitgewerkt en/of al doorgevoerd. Speerpunten waar
een  voor staat zijn afgerond, speerpunten waar een  voor staat zijn geherformuleerd in een nieuw
speerpunt voor 2014.
12.1
TERUGBLIK SPEERPUNTEN 2013
COMMUNICATIE

Verbeterpunt van het KWH was de schrijfkwaliteit.
Medewerkers hebben een praktische training gehad in het
correct formuleren van o.a. correspondentie en mailtjes,
gericht voor een brede doelgroep.

Een agressietraining wordt meegenomen in 2014.

De frequentie van nieuwsbrieven en bijeenkomsten zijn
verhoogd. Deze waren voornamelijk gericht op de
ontwikkelingen en consequenties van de recessie voor het
interne beleid.
Na iedere MT-vergadering ontvangen de medewerkers één
samenvatting van belangrijke besluiten en informatie.
Het tijdig en volledig aanleveren van memo’s,
vergaderstukken, en mededelingen moet nog verder
aangescherpt worden.
Het personeelshandboek is verder geoptimaliseerd en
uitgebreid met documenten rondom agressie en opname
onbetaald verlof.
Tekstkwaliteit verbeteren
Klantgerichter communiceren

Interne informatievoorziening optimaliseren


PR



Imagoverbetering door het sterker uitstralen
van onze identiteit.




56
De nieuwe huisstijl is ontwikkeld. Alle nieuwe documenten
staan gereed om doorgevoerd te worden na de verhuizing
in 2014.
De nieuwe website staat gereed voor het implementeren
van de nieuwe huisstijl.
Het huurdersportaal is gerealiseerd en alle huurders zijn
benaderd om dit actief te gebruiken.
Social media is actief ingezet voor nieuwbouw, speciale
activiteiten en promotie van het huurdersportaal en de
woningadvertenties. Twitteraccount doet het goed,
facebook accountant loopt minder.
Het huurdersportaal is gerealiseerd. Doel digitaal de
interactiviteit en zelfredzaamheid te verbeteren.
Het bewonersmagazine Meanderen is drie keer verspreidt.
Ook voor 2014 zal dit weer gebeuren.
We hebben nadrukkelijk in de pers laten zien hoe we
verder gaan met onze projecten.
JAARVERSLAG 2013
RISICOMANAGEMENT



Financiële continuïteit en stabiliteit
bewerkstelligen voor de toekomst.


Risicoanalyses, varianten en nieuwe ratio’s WSW zijn
opgenomen in de MJB 2014-2018.
Geïntegreerde liquiditeitsplanning wordt structureel
gevolgd in team financieel (FB) beleid.
Treasurystatuut is opgesteld, getoetst door een externe en
beoordeeld door de auditcommissie. Vaststelling en
goedkeuring volgt in 2014.
Het investering statuut moet nog opgestart worden.
Realisatie in 2014.
Interne controle IO/AC:
 is doorontwikkeld en integraal intern uitgezet.
 Managementrapportage nieuwe stijl is opgezet en zal
verder geprofessionaliseerd worden in 2014.
WONINGVOORRAAD
Toekomstige ambitie
Kwalitatieve en kwantitatieve opgave in beeld
brengen.

Woonwensenonderzoek: opdracht is vertrekt vanuit het
Zorgnetwerk. En een aanvullend onderzoek vanuit
Woonservice. Volledige rapportages zijn in concept gereed.
Afronding in 2014.

Procedure projectontwikkeling nieuwbouw is afgerond en
wordt doorgevoerd bij nieuwe projecten
Investeren in nieuwbouw is stopgezet. In overleg met
belangenhouders worden een tweetal scenario’s
onderzocht om een doorstart te kunnen maken bij een
aantal projecten
Ontwikkelingen scheiden wonen en zorg zijn in beeld
gebracht en besproken met partijen.
Verkoop van woningen is in 2013 behaald.
Portfolio vastgoedportefeuille is voor 60% gereed. Verdere
implementatie in 2014.

Vastgoed en vastgoedontwikkeling
Bestaande vastgoedstrategie beleidsmatig en
financieel toetsen en herijken.




Onderhoud
Blijven investeren in onderhoud en
duurzaamheid.


In plaats van sloop is een nieuwe bestemming voor
seniorenwoningen in Eethen/Andel is in samenwerking met
belangenhouders gerealiseerd dat deze te renoveren.
Opwaardering energielabel A of B past in
meerjarenperspectief. In 2013 zijn energielabelsprongen
gerealiseerd welke bijdragen aan het gestelde doel op het
gebied van energiebesparing.
Bij dakrenovatie in Werkendam is bij één project
zonnepanelen geplaatst.
ORGANISATIE EN KWALITEITSVERBETERING
Efficiency- en effectiviteitonderzoek

Afdeling overstijgend werken in teamverband.
Organisatorisch en kwalitatief evenwicht in
relatie tot krimp.



Meten medewerkerstevredenheid.

JAARVERSLAG 2013
Behalve het mutatieteam zijn er zijn meerdere disciplines
in teams ondergebracht te weten team VvE (Vereniging van
Eigenaren), team NAV (nieuwbouw- aan- en verkoop),
team SVB (Strategisch Voorraadbeleid), team FB (financieel
beleid).
De uitgangspunten om dit te realiseren zijn bepaald.
De omvang van het aantal FTE’S is vastgesteld in relatie tot
de grootte van de organisatie.
Koffiegesprekken hebben plaatsgevonden en knelpunten
zijn besproken.
Er is geen medewerkers tevredenheidsonderzoek gestart
57
Kwaliteits- en kennisverbeteringen
KWH-onderzoek naar kwaliteit van
dienstverlening.
Communicatieoptimalisatie.
Kennis optimaliseren / HRM-beleid.

Gemiddelde KWH- score van 8 is behaald.

Openstaande acties uit het communicatieplan zijn
uitgevoerd (zie onderdelen communicatie en PR).
Opleidingsplannen zijn niet doorgevoerd.
Op oproepbasis een HRM-functionaris aangetrokken.
Er is geen HRM-beleid opgesteld en een aanspreekpunt
aangesteld.
Er is gestart met het inventariseren van de ontwikkel
noodzaak van de organisatie.




BELANGENHOUDERS
Algemeen
Opbouw en relatie samenspel eigen belangen
en de belangen van de belangenhouder.
Wonen, zorg en welzijnspartijen
Vraag- en aanbodanalyse in relatie tot de
nieuwe zorgregels in het Land van Heusden en
Altena.
Huurdersbelangvereniging
Continuïteit HBV waarborgen.
Adviesraad Wonen
Inhoudelijke opdracht verstrekken.
Startersbestuur AlteNu
Gekregen opdracht concretiseren.







Jaaroverleg bestuur HBV heeft plaatsgevonden. Is
structureel opgenomen in de jaarplanning.
Nieuwe leden en bestuursleden zijn geworven.

Discussie over kernwaarden is geweest

Vanuit de eindevaluatie is de structuur en betrokkenheid
aangepast. Zij worden op projectbasis betrokken bij
planontwikkelingen.
Realisatie van één project heeft als pilot plaatsgevonden
door de verbouwing van een bestaande woning naar een
starterswoning.


Gemeenten
Lokale en regionale prestatieafspraken.

58
Een belangenhoudersbeleid is opgesteld.
Projectplan Eethen is als pilot gebruikt om het samenspel
met belangenhouders te toetsen op werkbaarheid en
resultaat in de uitvoering.
Overleg met zorgpartijen heeft gezien de gewijzigde
regelgeving, intensief plaatsgevonden
Portfolioanalyse van seniorenwoningen per kern is niet
opgesteld.
Realisatie en implementatie van de doelstellingen vindt
plaats in 2014 vanuit het woonwensen onderzoek.
Individuele lokale prestatieafspraken hebben
plaatsgevonden, gericht op de projectontwikkelingen en de
consequenties van de gewijzigde regelgeving.
Één regionaal monitoringssjabloon is opgesteld.
JAARVERSLAG 2013
12.2
SPEERPUNTEN 2014
Voor 2014 willen we de volgende speerpunten realiseren.
COMMUNICATIE




Communicatie optimaliseren vanuit afdeling Wonen.



Verbeterpunten communicatieplan 2012 afronden
en nieuwe strategie en doelen bepalen voor 2015.

Twee personeelsbijeenkomsten gerelateerd aan de
ontwikkelingen binnen de organisatie in relatie tot
de ontwikkelingen in de sector.
Acties en belangrijke informatie bespreken op
afdelings- en teamniveau na iedere MTvergadering.
Het tijdig en volledig aanleveren van memo’s,
vergaderstukken, en mededelingen.
Medewerkers betrekken bij de informatie en
wijzigingen vanuit het nieuwe
woonruimteverdeelsyteem Woongaard.

Interne informatie voorziening


Huisstijl
PR
Tekstverwerking wordt steekproefsgewijs gevolgd.
Onderzoeken of sociale media voor Woonservice
Meander een meerwaarde heeft.
Realiseren van een agressietraining.
Huurdersportaal uitbreiden met aanvullende klantinformatie uit de website.
Huurders frequenter naar het huurdersportaal
verwijzen.
Huurdersportaal de bezoekersstatistieken en het
gebruik inzichtelijk maken door het plaatsen van
een vragenlijst.

Nieuw logo introduceren.

Nieuwe opmaak uit de huisstijl implementeren.

Nieuwe website implementeren en interactief
maken.


Medio 2014 enquête uitzetten over de meerwaarde
van de informatie in het Magazine.
Planning aangepast beleid kenbaar maken via
website, pers en aan belangenhouders.
Imagoverbetering

BEHEERSING INTERNE ORGANISATIE




Treasurystatuut gereed.
Investeringsstatuut gereed.
Voldoen aan de ratio’s WSW en CFV.

Drie volledig kwalitatieve management-rapportages.



Optimaliseren van bevoegdheden.
Optimaliseren van factuurproces.
Fiscale planning opstellen.
Financieel beleid
JAARVERSLAG 2013
59
WONINGVOORRAAD
Toekomstige ambitie
Kwalitatieve en kwantitatieve opgave in beeld brengen.

Woonwensenonderzoek gereed.

Nieuw beleid en uitgangspunten voor toekomstige
projecten gereed maken.

SVB gereed.
Vastgoed en vastgoed ontwikkeling

Woonwensenonderzoek

Integreren in beleid.

Afronding deelplannen fase 3 en 4 met
belangenhouders uit de kernen.

Revitaliseringplan opstellen voor Eethen en Andel.

Voorwaarden notitie belangenhouders afronden.

Beleggers of andere investeerders betrekken bij
deelprojecten.

Voor- en nadelen tijdelijke huurcontracten
onderzoeken.




Inkomensafhankelijk huurbeleid realiseren.

De strategische visie aanpassen voor de komende
twee jaar.
Jaarplan 2014 uitrollen
Herzien organisatiestructuur en uitrollen.
Planaanpassingen Andel en Eethen
Sloop en vervangende nieuwbouw
Verkopen
Huurvormen
Onderhoud
Duurzaamheid
Realiseren van 149 verbeteringen in energielabels.
Minimaal één project zonnepanelen.
ORGANISATIE EN KWALITEITSVERBETERING
Efficiency- en effectiviteitonderzoek
Toekomstige inrichting organisatie
Kwaliteits- en kennisverbeteringen
Kennisverbetering








KWH



60
Opleidingsplan en -traject uitrollen.
Werken in teams versterken door meer afstemming
op de uitvoering.
Bereikbaarheid: s ’ochtend inloop, in de middag op
afspraak.
Informatie snel en gemakkelijk kunnen vinden op de
website voor huurders en belangenhouders.
Via de website huurders zelf huurderszaken laten
regelen zoals reparatieverzoeken.
Gemakkelijk kunnen downloaden van folders en
formulieren.
Gepland, ongepland of gewijzigd onderhoud en
renovatie tijdig bekend maken naar huurder en
belanghouder(s).
KWH-label halen met een gemiddelde score van 8.
JAARVERSLAG 2013
BELANGENHOUDERS

Herijking woningbezit en vastgoed per kern
bespreken.
Samenwerking zoeken met collega corporaties.
Gewijzigde Strategische visie 2014-2015 bespreken.
Wonen, zorg en welzijnspartijen


Huurdersbelangvereniging

Participatieovereenkomst

Randvoorwaarden evalueren.

Frequenter tussentijds overleg inplannen.



Inventarisatie informatiebehoefte.
Inrichting van de raad herzien.
Deelname belangenhouders verfrissen en
verbreden.







Betrekken bij deelname aan twee projecten.
Informatie en betrokkenheid nieuwe leden bevorderen.
Adviesraad Wonen
Startersbestuur AlteNu
Gemeenten
Lokale prestatieafspraken
Regionale prestatieafspraken

JAARVERSLAG 2013
Woningtoewijzing statushouders
Voortgang / stagnatie projecten
Onderlinge verhoudingen en samenwerking.
Woningmarktonderzoek
Één regionaal Woningmarkt Monitor verder vullen
en verfijnen.
Doorvoeren Woonladder
61
13. JAARREKENING
13.1
BALANS WOONSERVICE MEANDER
ACTIVA
Bedragen x € 1000,-
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
Totaal
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Verkopen onder voorwaarden
Totaal
Financiële vaste activa
Leningen u/g
Deelnemingen
Totaal
118.692
6.807
120.278
11.836
752
863
126.251
132.977
10.643
20.165
30.808
10.569
18.317
28.886
1.986
0
1.986
2.039
0
2.039
Totaal vaste activa
159.045
163.902
Vlottende activa
Voorraden
Voorraad verkoopwoningen
Voorraad verkoopwoningen in ontwikkeling
Totaal
688
915
1.603
151
-477
-326
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeenten
Belastinglatentie
Leningen u/g kortlopend
Overige vorderingen
Overlopende activa
Totaal
Liquide middelen
31
0
11
173
1.939
46
2.200
6.367
57
31
11
173
2.278
50
2.600
4.813
Totaal vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
62
10.170
169.215
7.087
170.989
JAARVERSLAG 2013
BALANS WOONSERVICE MEANDER 31 DECEMBER 2013
PASSIVA
Bedragen x € 1000,-
31-12-2013
31-12-2012
Eigen vermogen
Overige reserves
Verkoop onder voorwaarden
Totaal
21.615
7.772
25.606
8.468
29.387
34.074
Voorzieningen
Voorziening huur
Voorziening negatieve deelneming
Totaal
27
100
34
13
127
47
Langlopende schulden
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder
voorwaarden
Totaal
0
114.296
2
80
112.605
2
20.434
18.219
134.732
130.906
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
Totaal
TOTAAL PASSIVA
JAARVERSLAG 2013
2.411
174
703
1.681
2.594
573
936
1.859
4.969
5.962
169.215
170.989
63
13.2
WINST EN VERLIESREKENING WOONSERVICE MEANDER OVER BOEKJAAR 2013
Bedragen x € 1000,-
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Vergoedingen
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
12.979
832
0
3.413
445
17.669
12.629
784
1
5.226
177
18.817
4.519
2.411
957
169
254
2.914
1.937
4.079
17.240
4.330
853
637
177
265
2.256
466
3.360
12.344
429
6.473
-366
98
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Som der financiële baten en lasten
325
-4.988
-4.663
762
-4.871
-4.109
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-4.600
2.462
0
-87
0
-71
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-4.687
2.391
Aandeel derden
0
-4.687
0
2.391
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Afboeking projecten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
Belastinglatentie
Resultaat deelnemingen
Nettoresultaat na belastingen
64
JAARVERSLAG 2013
13.3
WAARDERINGS- EN RESULTAATBEPALINGGRONDSLAGEN
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
De jaarrekening van Woonservice Meander is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele
uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de
Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011
herzien. Meander past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische
kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de
activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts
opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun
oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van
de jaarrekening bekend zijn geworden.
Woonservice Meander is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “kleine” organisatie, derhalve
heeft de woningcorporatie vrijstelling van artikel 407 lid 2a BW voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening.
Stelselwijzigingen
Woonservice Meander past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke
wijzigingen opgenomen.
Zo heeft Woonservice Meander haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal
vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt.
Als waarderingsgrondslag kiest Woonservice Meander voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat
het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het commerciële vastgoed tegen
historische kostprijs. Hiervoor zijn de vergelijkende cijfers in de balans aangepast.
13.4
BALANSWAARDERING
Materiële vaste activa
Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel:
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt
vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,01 (2012: € 664,66).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Woonservice kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woonservice Meander een beleid
heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij
centraal.
Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs:
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van
een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam
overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige
waardeverminderingen van materiële vaste activa.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis
van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
JAARVERSLAG 2013
65
Het bezit is voor de bepaling van de bedrijfswaarde ingedeeld in Product-Markt-Combinatie’s (PMC’s). Er zijn 5
PMC’s die bepaald zijn op grond van de geografische spreiding van de kernen in ons werkgebied. Het betreft
de volgende PMC’s:
 Werkendam centrum;
 Werkendam overig bezit waaronder Sleeuwijk;
 Nieuwendijk en Sleeuwijk;
 Wijk en Aalburg;
 Woudrichem (Andel, Giessen en Rijswijk).
Met een eventuele hogere bedrijfswaarde wordt in de balans geen rekening gehouden. Bij een eventuele
duurzaam lagere bedrijfswaarde vindt afwaardering plaats op PMC-niveau.
Bedrijfswaardeberekeningen
De bedrijfswaarde wordt bepaald het salderen van de contante waarde van de in- en uitgaande kasstromen.
Hiervoor worden de onderstaande parameters gebruikt.
Interne parameters:
 exploitatieduur van de woningen ligt tussen de 40-50 jaar;
 grond op basis van historische kostprijs, of bij opgeleverde nieuwbouw tegen taxatiewaarde;
 geen rentabiliteitswaardecorrectie;
 inflatie variabele lasten 2 %;
 inflatie onderhoud 3 %;
 huurverhoging in het 1e jaar 3%, het 2e 3%, het 3e en verder 2 %;
 discontovoet 5,25%.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van
toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt
een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen
volgens het lineaire systeem. De investeringen worden als volgt afgeschreven:
 telefooninstallatie 5 jaar
 kantoorinventaris
10 jaar
 kantoorpand50 jaar
Er vindt geen rentetoerekening plaats. Gezien de voortschrijdende technische ontwikkelingen in de
automatisering is de afschrijvingstermijn van computerapparatuur en software bepaald op 5 jaar.
Op grond wordt niet afgeschreven.
Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om
huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het
bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
66
JAARVERSLAG 2013
Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd
met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen.
Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus
actuele waarde.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde
duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige
waardeverminderingen van materiële vaste activa.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis
van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden
gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante
prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich
voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast
wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve
betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
Deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid
wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze
nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woonservice Meander.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
Woonservice Meander geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming,
respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden
in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt
rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor
oninbaarheid.
Overige financiële vaste activa
De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder
aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Voorraden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht
in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt
gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde
wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan
de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte
verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
JAARVERSLAG 2013
67
Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd
tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale
waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht.
Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa is een actieve belastinglatentie opgenomen, indien en voor zover het
waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties
zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op de aanwezige
compensabele verliezen.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de
kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking
staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
Eigen Vermogen
 Het Eigen Vermogen dient ter dekking van onvoorziene risico’s en/of verliezen. Het Eigen Vermogen
muteert door gerealiseerde jaarresultaten en staat permanent ter beschikking.
 Naast de dekkingsfunctie van de overige reserves dient dit als waarborg voor de financiering met vreemd
vermogen.
 Ook kunnen de overige reserves aangewend worden voor interne financiering. Dit is afhankelijk van de
marktomstandigheden.
Voorziening Pensioenen
In de balans is geen voorziening pensioenen opgenomen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting
Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde-pensioenregeling. De
corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende
bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Langlopende schulden
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten
die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste
verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van
transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de
verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden
in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is tekstueel toegelicht.
Woonservice Meander heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een
terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen
één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is
dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke
gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
68
JAARVERSLAG 2013
13.5
RESULTAATBEPALING
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten
worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij
ontstaan of voorzienbaar zijn.
Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege aan regels gebonden. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg de
inflatoire huurverhoging 2,5%. Dit percentage is verhoogd met een opslag ten gevolge van de
inkomensafhankelijk huurverhoging over het gehele woningbezit zijnde 1.5%. De opbrengsten uit hoofde van
huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging
van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Vergoedingen
Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering,
huismeester, schoonmaakkosten etc. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op
basis van werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats.
Overheidsbijdragen
De bijdragen hebben betrekking op de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS).
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst
minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten
worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw
koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige
dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte
economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door
gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot
investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
Onderhoudslasten
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden
verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
JAARVERSLAG 2013
69
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken
bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden.
Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het
verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die
ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van
de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren
(voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na
bijtelling van niet-aftrekbare kosten.
Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële
beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze
deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Vallei wonen geldende grondslagen voor
waardering en resultaatbepaling.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit
operationele activiteiten.
70
JAARVERSLAG 2013
13.6
TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
ACTIVA
VASTE ACTIVA
MATERIËLE VASTE ACTIVA
Bedragen x € 1000,-
Sociaal
vastgoed
in
exploitatie
31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 1 januari 2013
Mutaties 2013
Investeringen
Desinvesteringen (sloop / verkoop)
Afschrijvingen (incl. afboeking projecten)
Afschrijving desinvesteringen en correctie volledig
afgeschreven
Waardeverminderingen
Terugneming van waardeverminderingen
Overboekingen
Totaal mutaties
31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 31 december 2013
Onroerende
en roerende
zaken in
ontwikkeling
Onroerende
en roerende
zaken t.d.v.
exploitatie
Totaal
144.449
-24.171
120.278
12.196
-360
11.836
515
348
863
157.160
-24.183
132.977
816
-2.471
-4.042
4.270
99
-9
-210
5.185
-2.480
-7.209
9
687
-2.957
678
-2.896
6.329
-1.586
-6.342
-5.029
-111
-2.896
0
-13
-6.726
149.123
-30.431
118.692
10.124
-3.317
6.807
605
147
752
159.852
-33.601
126.251
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Specificatie mutaties
Aankoop bezit
Woningverbetering (waaronder bv vloeren en badkamers)
Dakvervanging
Aanleg installaties en zonneboilers
Na-investering nieuwbouwprojecten 2011 en 2012
Isolatiewerkzaamheden
Leefbaarheid
Overige
Totaal Investeringen
JAARVERSLAG 2013
326
429
45
-4
12
4
4
816
71
Afschrijvingsmethode en –termijnen
Grond
Zorg onroerend goed
Woningen
CV- en warmwaterinstallatie
Lift, woningverbetering, woningaanpassing, isolatie, dakraam, vaste trap
geen afschrijving
lineair 40 jaar
lineair 50 jaar
lineair 15 jaar
lineair 20 jaar
Verzekerde waarde
Voor alle verhuureenheden is een opstalverzekering afgesloten, voor een groot deel gebaseerd op een vast
bedrag per verzekerde eenheid en voor bijzondere complexen op basis van herbouwwaarde. Voor bouwrisico's
is er een doorlopende CAR-verzekering afgesloten.
Zekerheden materiële vaste activa
Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op
de langlopende schulden.
Wet Onroerende Zaakbelasting
Het bezit van Woonservice Meander is op grond van de WOZ als volgt gewaardeerd (geldend voor belastingjaar
2013):
Gemeente Aalburg
€ 65 miljoen
Gemeente Werkendam
€ 302 miljoen
Gemeente Woudrichem
€ 25 miljoen
Specificatie verloop bedrijfswaarde
31-12-2013
Bedrijfswaarde
Restwaarde
Ongecorrigeerde bedrijfswaarde 31 december
Mutaties boekjaar
Ongecorrigeerde bedrijfswaarde 1 januari
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Cpl. 029 De Burcht Werkendam fase 2 en 3
Cpl. 152 Eethen fase 2
Cpl. 153 Eethen fase 3
Cpl. 154 Eethen fase 4
Cpl. 283 Drie Zalmen Rijswijk fase 3
Cpl. 340 Notenhoff Andel fase 1
Cpl. 341 Notenhoff Andel fase 2
Cpl. 342 Notenhoff Andel fase 3
Cpl. 343 Notenhoff Andel fase 4
Cpl. 344 Notenhoff Andel fase 5
Cpl. 345 Knekelhuisje Andel
Cpl. 416 Wozoco Transvaal Sleeuwijk
Cpl. 803 De Kroon Wijk en Aalburg
Cpl. 808 Vervoornepolder Werkendam
Cpl. 905 Hoogstraat 59 Werkendam t.b.v. plan De Burcht
Totaal onroerende zaken in ontwikkeling
72
31-12-2012
164,8
23,9
140,9
8,0
132,9
Saldo
31-12-2012
665
933
54
300
427
5.845
386
509
177
152
37
995
1.011
196
149
11.836
Mutaties
bij
153,2
20,3
132,9
-14,6
118,3
Mutaties
af
2
2.042
43
35
21
497
695
486
8
7
19
414
Saldo
31-12-2013
-97
-335
-6.342
1
-208
-185
-159
-56
-1.409
-311
-197
4.270
-9.299
JAARVERSLAG 2013
667
2.975
0
0
448
0
1.081
787
0
0
0
0
700
0
149
6.807
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel
vastgoed
in
exploitatie
31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Afwaardering
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 1 januari 2013
Mutaties 2013
Investeringen
Desinvesteringen (sloop / verkoop)
Waardering naar actuele waarde
Afschrijvingen
Afschrijving desinvesteringen en correctie volledig
afgeschreven
Terugneming van waardeverminderingen
Overboekingen
Totaal mutaties
31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Afwaardering
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 31 december 2013
Verkopen onder voorwaarden
Boekwaarde per 1 januari
11.973
-853
-551
10.569
1
-12
-302
374
13
74
11.975
-479
-853
10.643
31-12-2013
31-12-2012
18.317
16.058
Correctie 2011
385,0
Waardeverandering door toevoeging
3.848
Waardeverandering door onttrekking
-944
2.466,0
Waardeverandering door prijsontwikkeling
-1.056
-592,0
Boekwaarde per 31 december
20.165
18.317
JAARVERSLAG 2013
73
Financiële vaste activa
Meander
Holding B.V.
Deelnemingen
Woningnet
N.V.
Totaal
Boekwaarden per 1 januari 2013
-15
2
-13
Mutaties 2013
Correcties voorgaande jaren
Toevoegingen
Afschrijvingen / aflossingen
Waardeverminderingen
Terugneming van waardeverminderingen
Resultaat deelneming Meander Holding BV
Dividend deelnemingen
Totaal mutaties 2013
0
0
0
0
0
-87
0
-87
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-87
0
-87
-102
0
2
0
-100
0
Naar voorziening negatieve deelneming
Boekwaarden per 31 december 2013
Deelnemingen
Aandeel in kapitaal:
Meander Holding B.V.
Woningnet N.V.
100%
0,0001%
Langlopende leningen u/g
31-12-2013
Saldo WM vastgoed B.V.
Aflossingen
Saldo per 31 december
2.039
-53
1.986
31-12-2012
2.091
-52
2.039
De lening is verstrekt tegen 5% rente. In 2014 wordt € 53.000 afgelost.
Vlottende activa
Voorraden
Voorraad verkoopwoningen
Koopprojecten in ontwikkeling
Cpl. 141 Bloklandterrein Wijk en Aalburg fase 1
Cpl. 142 Bloklandterrein Wijk en Aalburg fase 2
Cpl. 416 Wozoco Transvaal Sleeuwijk
Cpl. 805 Starterskoopwoningen Nieuwe Banne Sleeuwijk
Cpl. 806 Tjalmastraat Veen fase 4
74
Saldo
31-12-2012
26
10
0
-68
-445
-477
31-12-2013
31-12-2012
688
151
Mutaties
bij
Mutaties
af
255
-281
1.409
211
955
2.830
-504
-143
-510
-1.438
Saldo
31-12-2013
JAARVERSLAG 2013
0
10
905
0
0
915
Vorderingen
Huurdebiteuren
31-12-2013
Bedragen
Tot 2 maanden achterstand
Betalingsregeling
WSNP (Wet Sanering Natuurlijke Personen)
Deurwaarder
Deurwaarder (uitzetting)
Huurachterstand
Huurvoorstand
Totaal
22
35
5
13
11
86
-55
31
31-12-2012
Bedragen
Aantallen
34
5
8
5
Aantallen
27
39
6
11
6
89
-32
57
40
5
7
4
De huurachterstand is beheersbaar. Slechts € 4.000,00 is in 2013 afgeboekt als oninbaar.
31-12-2013
Gemeenten
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Belastinglatentie
Saldo per 1 januari
Mutatie in het boekjaar
Saldo per 31 december
31-12-2012
0
31
11
0
11
11
11
Inzake de pro rata regeling zal nog BTW worden teruggevorderd over de jaren 2008 tot en met 2013. De
omvang is nog niet exact bepaald, derhalve is deze terug te vorderen BTW voorzichtigheidshalve niet
opgenomen in de jaarrekening. Over 2007 bedroeg het te vorderen bedrag € 57.000.
Leningen u/g kortlopend
Saldo WM vastgoed B.V.
Aflossingen
Saldo per 31 december
31-12-2013
31-12-2012
173
0
173
1195
-1.022
173
220
22
61
14
461
4
230
6
57
14
433
11
12
7
847
7
864
2
De lening is verstrekt tegen 5% rente.
Overige vorderingen
Uitgeleend geld
Te ontvangen creditnota's
Afrekening servicekosten
Rekening Courant Meander Holding
Rekening Courant VvE's
Te ontvangen schadeuitkeringen verzekering
Advertentiekst. Wonen in Altena te ontv. van Woonlinie en St. Land van
Altena
Vooruitbetaalde kosten
Vorderingen mutatie-/verhuiskosten
JAARVERSLAG 2013
75
31-12-2013
Te ontvangen inzake verkoop woningen
Overige debiteuren
Voorziening dubieuze vorderingen
Totaal
138
168
1.954
-15
1.939
31-12-2012
312
357
2.293
-15
2.278
Per 31 december is de stand van de voorziening dubieuze vorderingen € 15.000. In 2013 zijn vorderingen
afgeboekt met een totaal van € 4.000,00.
31-12-2013
Overlopende activa
Rente deposito valutadatum 31 december
Totaal
Liquide middelen
Kas
Banken
Spaarrekening
Totaal
31-12-2012
46
46
50
50
2
1.101
5.264
6.367
2
932
3.879
4.813
25.606
-4.321
330
21.615
23.313
2.293
25.606
8.468
-366
-330
7.772
8.370
98
0
8.468
27
100
127
34
13
47
De liquide middelen zijn vrij opneembaar.
PASSIVA
Eigen Vermogen
Overige reserves
Saldo 1 januari overige reserve
Resultaat boekjaar
Resultaat definitief verkochte woningen van verkoop onder voorwaarden
Saldo 31 december
Verkoop onder voorwaarden
Saldo 1 januari herwaarderingsreserve
Waardeverandering verkoop onder voorwaarden
Resultaat definitief verkochte woningen naar overige reserves
Saldo 31 december
Voorzieningen
Voorziening huur
Deelname Holding
Totaal
De voorziening huur betreft huur welke t/m 2017 vooruit betaald is. Jaarlijks wordt hiervan rente verrekend en
de huur ten gunste van de rekening courant van de betreffende huurder gebracht.
76
JAARVERSLAG 2013
31-12-2013
Langlopende schulden
Leningen overheid
Saldo 1 januari
Aflossingen
Saldo 31 december
31-12-2012
80
-80
0
83
-3
80
0
80
Leningen kredietinstellingen
Saldo 1 januari
Nieuwe leningen
Aflossing
Vervroegde en totale aflossingen
Saldo 31 december
112.605
7.500
-2.286
-3.523
114.296
116.037
0
-2.247
-1.185
112.605
Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar.
102.961
97.920
4,4%
4,2%
8,6
7,5
Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar.
Rentevoet en aflossingssysteem
Gewogen gemiddelde rentevoet van uitstaande leningen van
kredietinstellingen.
Gewogen gemiddelde rentevast periode van leningen van
kredietinstellingen.
De leningen van overheid en kredietinstellingen worden op basis van het annuïteiten-, dan wel het lineaire
aflossingssysteem of ineens (fixe-leningen) afgelost.
In 2014 bedraagt de reguliere aflossing circa € 2,3 miljoen.
In 2014 vinden een vervroegde aflossing met een totaal van € 1,2 miljoen en vier renteherzieningen plaats.
De leningen zijn gegarandeerd door de Gemeente en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Behoudens zes kapitaalmarktleningen zijn de garanties overgedragen aan het WSW. Ten behoeve van de lening
van de BNG met betrekking tot project Vlijmen ad € 1,2 miljoen, is recht van hypotheek gevestigd op het
betreffende pand.
31-12-2013
Waarborgsommen
Waarborgsom pand Hoogstraat 21 te Werkendam
31-12-2012
2
2
18.219
0
3.848
-832
-801
20.434
16.058
266
2.466
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Boekwaarde per 1 januari
Correctie 2011
Waardeverandering door toevoeging
Waardeverandering door onttrekking
Waardeverandering door prijsontwikkeling
Boekwaarde per 31 december
57118.219
Ultimo 2013 is het aantal woningen verkocht onder voorwaarden 142 (2012: 126).
JAARVERSLAG 2013
77
31-12-2013
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciers
BTW
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
Afrekening servicekosten
Reservering kosten warmtepompen / onderhoud
Rekening Courant WM Vastgoed B.V.
Rekening Courant Zorgnetwerk
Diversen
31-12-2012
2.411
2.594
124
50
174
517
56
573
0
692
0
1
10
703
200
576
148
2
10
936
1.533
11
0
90
47
1.681
1.639
36
59
99
26
1.859
Overlopende passiva
Transitorische rente *
Transitorisch onderhoud
Huurtoeslag
Nog te ontvangen facturen
Diversen
Totaal overlopende passiva
* Dit betreft de verschuldigde rente van de leningen over de periode tussen vervaldatum leningen en 31-122013 .
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
31-12-2013
Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting inzake
nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten aan derden zijn verstrekt
en die nog niet, of gedeeltelijk, zijn afgewikkeld. Het bedrag van de
aangegane verplichtingen heeft betrekking op de volgende projecten:
Cpl. 152 Eethen fase 2
Cpl. 340 Notenhof Andel fase 1
Kantoor Woonservice Meander
Totaal aangegane verplichtingen nieuwbouw
Daarnaast is sprake van een restant verplichting van onderhoudsprojecten
die overlopen in het nieuwe jaar en nog niet geheel zijn afgerond.
Leaseverplichtingen
Bedrijfsauto's
Per 31 december 2012 bestaat er, als gevolg van de lopende
operationele leasecontracten, een niet uit de balans blijkende
verplichting van de resterende looptijd van de leasecontracten varieert
van 16 tot 40 maanden.
78
31-12-2012
492
0
3.100
3.592
2.802
643
3.100
6.545
408
367
146
199
JAARVERSLAG 2013
31-12-2013
Kopieer- en printerapparatuur
afgesloten met een oorspronkelijk looptijd van 72 maanden.
Per 31 december 2013 loopt deze overeenkomst nog 32 maanden
door.
31-12-2012
72
101
4.242
4.165
Obligoverplichting
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een obigoverplichting, deze is voorwaardelijk. Zolang het
risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te
nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De verplichting is 3,85% van de door het WSW
geborgde leningen.
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 392,0 miljoen aan WOZ-waarde als
onderpand ingezet (peildatum WOZ-waarde 01-01-2012). € 1,9 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als
onderpand ingezet.
In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op
het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW-reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele nietnakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder
dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.
Derivaten
Woonservice Meander heeft een drietal roll-over leningen met als geldgever de Rabobank waarin een cap is
opgenomen. Deze heeft een looptijd tot 31 december 2014. Eveneens is hierop in 2002 een payerswap
afgesloten. Deze loopt ook af per 31 december 2014. Op de afloopdatum is er geen bijstorting vereist. Het is
de enige payerswap die Meander heeft. Zij beschouwt het afsluiten van deze derivaat als niet passend binnen
het renterisicobeheer van de bestaande leningportefeuille. Met de Rabobank zijn we in overleg of het
mogelijke is om de cap in te trekken.
13.7
TOELICHTING OP DE WINST- / VERLIESREKENING
Bedrijfsopbrengsten
2013
Huren
Woningen en woongebouwen
Woningen en woongebouwen niet-daeb
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-daeb
Subtotaal
Huurderving wegens leegstand
Huurderving wegens oninbaarheid
Totaal
Specificatie huren
De huurontvangsten in 2013 zijn ten opzichte van 2012
toegenomen met
Dit bedrag is als volgt te specificeren:
Huur nieuwbouw / aankoop / tijdelijke verhuur
JAARVERSLAG 2013
2012
12.487
140
134
518
13.279
300
0
12.979
11.232
130
186
1.357
12.905
275
1
12.629
374
798
343
631
79
2013
Huurverhoging per 1 juli
Huurverhoging t.g.v. individuele woningverbetering en mutatie
Huur sloopwoningen
Huur verkochte woningen
305
19
-57
-236
374
326
26
-38
-147
798
770
875
62
832
-91
784
0
0
1
1
4.476
-1.407
73
271
3.413
6.107
-693
179
-367
5.226
Vergoedingen
Vergoedingen (servicekosten, worden gesaldeerd met overige
bedrijfslasten)
Te verrekenen
Totaal
Overheidsbijdragen
Overige rijksbijdragen
Totaal
Verkoop onroerende zaken
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Af: Boekwaarde
Opbrengst verkopen overig bezit
Resultaat verkoop nieuwbouw
Totaal
2012
In totaal zijn 35 woningen verkocht in 2013, hiervan was 1 woning in 2012 met MGE-constructie aangekocht.
Conform verkoopbeleidsplan zijn 31 woningen uit het bestaande bezit verkocht, allen zonder MGE-constructie.
In 2013 zijn 7 MGE-woningen aangekocht. Per 31 december zijn hiervan nog 4 woningen in portefeuille. Van de
in 2013 opgeleverde nieuwbouwwoningen, zijn 23 woningen met MGE-constructie verkocht.
2013
2012
Overige bedrijfsopbrengsten
Opbrengsten voorgaande jaren
Opbrengsten huidig boekjaar (voornamelijk servicekosten/energie)
BTW voorgaande jaren
BTW pro rata bedrijfskosten
Opbrengsten geleverde diensten (via facturering)
Totaal
114
214
49
68
0
445
12
89
44
32
177
4.344
175
4.519
4.179
151
4.330
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
De toename wordt veroorzaakt door de wijziging van de methodiek.
80
JAARVERSLAG 2013
2013
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Waardeverandering materiële activa
Totaal
2012
2.411
2.411
853
853
1.226
-269
957
1.239
-602
637
22,2
23,8
Sociale lasten
169
177
Pensioenlasten
254
265
2.145
311
425
33
2.914
1.488
388
380
0
2.256
Afboeking projecten ten gevolge van planwijziging
Waaronder:
Eethen fase 3 en 4
430
Notenhof Andel fase 4 en 5
343
Transvaal Sleeuwijk
505
De Kroon Wijk en Aalburg
311
Vervoornepolder Werkendam
197
1.937
466
Totaal overige bedrijfslasten
4.079
3.360
330
115
122
188
27
28
304
48
117
201
23
1
Dit betreft de afboeking naar lagere bedrijfswaarde.
Lonen en salarissen
Bruto salarissen (incl. bezoldiging bestuurders)
Doorbelast naar nieuwbouwprojecten en onderhoud
Totaal
Gemiddelde personeelsbezetting (fte)
In het jaarverslag is een toelichting opgenomen m.b.t. de bezoldiging
van bestuurders en toezichthouders.
Lasten onderhoud
Planmatig
Mutatie
Reparatieverzoeken
WMO
Totaal
Voor analyse zie 4.1 van het jaarverslag.
Specificatie:
 Beheerkosten
Algemeen beheer
Voorlichting / PR / advertenties
Advies
Automatisering
Detachering GO-personeel
Detachering Front Office
JAARVERSLAG 2013
81
2013
Detachering Verhuur & Bewonerszaken
Detachering Financiële administratie
Detachering Technische Dienst
Overige personeelskosten *
RvC
Jongerenbestuur
Totaal
0
50
117
160
52
9
1.198
9
4
46
195
48
104
1.100
536
91
22
649
547
56
23
626
* Waaronder ziekteverzuim 70 en opleidingen 33
 Heffingen
Belastingen
Verzekeringen (nieuwe polissen afgesloten)
Contributie landelijke federatie
Totaal
BDO Audit & Assurance B.V.

Toelichting accountantskosten 2013
2013
2012
Controle van de jaarrekening
33
28
Andere controle opdrachten
Fiscale adviesdiensten
Bedrijfseconomische adviesdiensten
Andere niet-controle diensten
Totaal
10
6
5
0
0
39
1
44
2012
BDO Accountants &
Belastingadviseurs B.V.
2013
2012
17
4
42
4
0
50
19
1
37
2013

0
2012
Overige bedrijfslasten
Vergoedingen (inclusief servicekosten)
Huisvesting
Afboeking dubieuze vorderingen
Overige exploitatielasten gehele bezit
Leefbaarheid en sponsoring
Verhuurdersheffing en saneringssteun CFV
Overige lasten (vrnl. voorgaande jaren)
Totaal *
832
86
4
359
69
545
337
2.232
783
79
1
525
121
45
80
1.634
*
Het verschil in overige bedrijfslasten wordt voornamelijk
veroorzaakt door projectsteun wijken en saneringssteun
CFV.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen verkoop onder voorwaarden
Waardeveranderingen terugkoopverplichting
Totaal
82
-1.167
801
-366
-207
305
98
JAARVERSLAG 2013
2013
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente tijdens de bouw
Rente op overige vorderingen
Rente liquide en uitgezette middelen
Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Totaal rentelasten (zie hst. 13.12)
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
Resultaat deelnemingen
Resultaat deelneming Meander Holding BV
Belastinglatentie
VPB
Correctie
2012
157
109
59
325
501
148
113
762
4.988
4.871
0
0
0
0
-87
-71
0
0
0
0
0
0
Belastingen
De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening
houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet
opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente
belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk
wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal
vrijgestelde winstbestanddelen.
13.8
KASSTROOMOVERZICHT
2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
-4.600
2.462
VPB
Resultaat deelneming
Afschrijvingen
Waardeverandering materiële activa
Afboeking projecten
Mutatie voorziening
Mutatie waarborgsom
Mutatie voorraad verkoopwoningen
Mutatie kortlopende schulden excl. aflossingsplicht
Mutatie debiteuren en overige vorderingen
Kasstroom uit operationele activiteiten (A)
0
-87
4.519
2.411
3.102
80
0
-1.929
-993
390
2.893
0
71
4.330
853
360
-17
0
587
-520
-315
7.811
JAARVERSLAG 2013
83
2013
2012
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Desinvesteringen
Investeringen in materiële vaste activa
Investeringen in materiële vaste activa in aanbouw
Mutatie verkoop onder voorwaarden
Mutatie terugkoopverplichting
Investeringen in zaken t.d.v. exploitatie
Overdracht materiële vaste activa
Toe- / afname financiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (B)
1.805
-817
-4.269
-1.848
2.215
-99
0
0
-3.013
1.270
-1.673
-4.569
-2.259
2.161
-199
0
-58
-5.327
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangen nieuwe geldleningen
Aflossing geldlening
Langlopende leningen u/g
Leningen u/g kortlopend
Verstrekte kasgeldlening
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (C )
7.500
-5.889
53
0
10
1.674
0
-3.435
52
1.022
10
-2.351
4.813
1.554
6.367
4.680
133
4.813
Stand liquide middelen begin boekjaar
Resultaat kasstroomoverzicht (A+B+C)
Stand liquide middelen einde boekjaar
13.9
MUTATIE BEDRIJFSWAARDE
Bedragen X € 1.000.000
2013
Bedrijfswaarde per ultimo 2013
Bedrijfswaarde per ultimo 2012
Mutatie bedrijfswaarde
164,8
153,2
11,6
De mutatie van de bedrijfswaarde in het verslagjaar ten opzichte van de
bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar laat zich als volgt verklaren:
Autonome ontwikkeling
 Vrijval kasstromen
 Effect een jaar opschuiven
 Correcties voorgaand jaar
Subtotaal
84
-7,7
9,0
1,3
JAARVERSLAG 2013
2013
Voorraadmutaties verslagjaar
 Verkoop (realisatie vs prognose)
 Nieuwbouw
 Sloop
 Grond
 Aankoop
 Overige mutaties woninggegevens
 Verbetering
 Herschikking Daeb-niet Daeb
Subtotaal
Nieuw beleid en niveauwijzigingen
 Huurbeleid
 Huurderving
 Onderhoudsuitgaven
 Verhuurdersheffing
 Overige exploitatielasten
 Sloop
 Verbeteringen
 Verkoop
 Servicekosten
Subtotaal
Parameter- en modelwijzigingen
 Indexaties
 Verkoopprijzen
 Levensduur
 Mutatiegraad
Subtotaal
Totale mutatie bedrijfswaarde
-1,6
0,9
0,1
11,3
10,7
3,8
-1,6
1,6
9,2
-34,1
0,4
2,7
10,3
4,6
-3,1
0,8
1,8
1,0
-0,9
2,7
11,6
13.10 FISCALE POSITIE
Het fiscale verlies over 2013 leidt tot een latente belastingvordering. Omdat het onzeker is dat in de komende
jaren fiscale winsten behaald worden, is besloten deze latentie niet te waarderen en op te nemen in de
jaarrekening.
De acute vpb-positie voor het jaar 2013 is bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat Meander vanuit het
verleden beschikt over fiscaal compensabele verliezen. De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende
wet- en regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. Op dit moment is een
aantal bepalingen uit deze vaststellingsovereenkomst voorwerp van landelijk overleg binnen de
Belastingdienst. De uitkomsten van dit overleg zijn op dit moment nog onzeker en derhalve niet te
kwantificeren. Op basis van de omvang van het fiscale compensabele verlies uit het verleden verwacht
Meander echter dat het fiscaal resultaat in het jaar 2013, ongeacht de uitkomsten van het overleg bij de
Belastingdienst, maximaal nihil zal bedragen.
JAARVERSLAG 2013
85
13.11 CONTROLEVERKLARING
86
JAARVERSLAG 2013
JAARVERSLAG 2013
87
13.12 BIJLAGE RENTEOVERZICHT
2013
2012
Rentelasten
Rente langlopende schulden:
 Leningen overheid
 Leningen kredietinstellingen
3
4.974
3
4.868
Rente kortlopende schulden
 Overige schulden
Totaal
11
4.988
0
4.871
Rentebaten
Materiële vaste activa
Geactiveerde rente roerende en onroerende zaken in ontwikkeling.
157
760
Financiële vaste activa
Rente op overige vorderingen
109
27
Liquide middelen
Rente op uitgezette middelen
Totaal
59
325
39
826
Saldo rentelasten en rentebaten
4.663
4.045
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten
Materiële vaste activa
7.249
6.666
Renteresultaat
2.586
2.621
88
JAARVERSLAG 2013
13.13 KENGETALLEN
Kengetallen
Aantal verhuureenheden in exploitatie
Woningen en woongebouwen in exploitatie
Woningen en woongebouwen in aanbouw
Verzorgings- en verpleeghuis Wijkestein
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
Mutaties bezit vhe's in exploitatie
Opgeleverd
Verkocht
Gekocht voor verhuur
Gekocht voor sloop
Sloop
Aantal woningen naar huurprijs klasse
Goedkoop
Betaalbaar
Duur
Prijs- / kwaliteitsverhouding
Gemiddeld aantal wws punten
Gemiddelde netto huurprijs per woning (mnd)
Het verhuren van woningen
Mutatiegraad
Huurachterstand in % jaarhuur (netto)
Huurderving in % vd jaarhuur
Financiële continuïteit
Solvabiliteit (na toepassing RJ 645 2011)
Solvabiliteit na stelselwijziging in %
Current ratio
Rentabiliteit totaal vermogen (in %)
Cashflow per woning
Balans en winst- en verliesrekening
Eigen vermogen per woning (na toepassing RJ)
Totaal opbrengsten per woning
Kapitaalslasten per woning
Overige bedrijfslasten per woning
Resultaat per woning
Gemiddelde personeelsbezetting
JAARVERSLAG 2013
2013
2012
2011
2010
2009
2.124
127
78
2.329
2.180
36
91
79
2.386
2.197
91
78
2.366
2.139
120
91
75
2.425
2.152
38
91
74
2.355
36
31
0
0
26
34
48
1
0
4
0
0
0
0
22
32
8
0
0
37
23
5
6
0
14
439
1.530
122
521
1.644
15
563
1.619
15
631
1.494
14
681
1.464
7
143
458
142
431
141
412
133
401
132
394
3,7
0,7
2,3
3,5
0,7
2,2
6,3
0,6
0,4
5,3
0,7
0,4
5,3
0,7
0,4
19,9
1,2
4,3
3.083
20,5
18,6
1,7
5,9
3.139
18,8
17,1
2,4
4,5
1.629
20,0
17,4
2,0
-5,7
-79
2,1
5,2
1.936
16.042
8.319
4.323
1.920
2.20722,2
15.630
8.632
3.871
1.755
1.097
23,8
14.429
7.629
2.950
1.217
2.396
23,3
12.360
6.170
2.777
1.317
909
22,9
11.381
5.483
2.239
1.120
1.428
20,9
89

machtigingsformulier doorlopende S€PA incasso

Wonen met zorg - Woonservice Meander

aandacht - Woonservice Meander

folder film versie A5

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

Kronkels 26-06-2014

Download de projectkaart. - Meander Medisch Centrum

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Meanderen- zomer - Woonservice Meander