april 2014 - VvE Belang

ACTUEEL | Woningonderhoud
vinger aan de pols bij
achterstallig onderhoud
Problematiek particuliere woningvoorraad
wordt alleen maar groter
“Met het overgrote deel van de particuliere woningvoorraad in Nederland gaat het gelukkig goed. Het zijn de ‘probleemplukken’ die ons zorgen baren. Daar zijn woningen – door allerlei oorzaken – slecht onderhouden. Daarnaast hebben sommige eigenaren de pech dat ze in een gebied wonen waar de ondergrond slecht is. De fundering van die woningen vertoont
daardoor veel problemen. Zoiets ‘overkomt’ je gewoon. Wij hebben onderzocht hoe het staat met de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad in Nederland. Ofwel: hoe is de onderhoudstoestand en wat valt er te verbeteren als het gaat om de
energetische kwaliteit van de woningen? En welke rol spelen gemeenten daarbij?”
S
enior-onderzoeker Frits Meijer (OTB Onderzoek voor
de Gebouwde Omgeving van de TU Delft) leidde – in
samenwerking met Platform31 – het onderzoek in
het kader van het project Kwaliteitsimpuls Particuliere
Woningvoorraad, dat startte in 2010. Eind 2013 verscheen
de notitie ‘Verbetering van particuliere woningen; ook in
de toekomst een gemeentelijk belang’.
Zeven gemeenten (Den Haag, Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad) namen deel aan
het onderzoek, evenals het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Overigens: ook andere
gemeenten houden zich – in meer of mindere mate – bezig
met de problematiek in de particuliere woningvoorraad.
Integrale aanpak
Dat is ook wel nodig, zegt Frits Meijer: “In de toekomst
zal die problematiek alleen maar groter worden, en de
problemen lossen zich echt niet vanzelf op. Gemeentelijk
beleid op dit terrein blijft nodig, maar daarbij zullen ook
andere partijen hun verantwoordelijkheid moeten nemen.
Dat gebeurt ook al: sommige gemeenten proberen bijvoorbeeld funderingsproblemen op te lossen en tegelijk
energiebesparende maatregelen te nemen. Je ziet hier
heel duidelijk het belang van maatwerk: dat heeft er in
een aantal gemeenten toe geleid dat de doelstellingen zijn
gehaald. Maar de opgave blijft groot.”
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
a pr i l 2 0 1 4
V.l.n.r.: de heren dr. F.M. Meijer, mr. C.J.C.M. Oomen en J.D. Kardol
De onderzoekers pleiten voor een integrale aanpak: “Het
noemd van achterstallig onderhoud: geldverstrekkers
het opheffen van onderhoudsachterstanden, want er zijn
wingen en het plegen van onderhoud. Dat alles zal dus
zal in het toekomstig beleid niet alléén moeten gaan om
sterke relaties met zaken als duurzaamheid, levensloopgerichtheid etc. Bovendien krijg je bij gemeentebesturen
steeds moeilijker de handen op elkaar voor het steken van
(gemeente)geld in particulier woningonderhoud.”
‘Probleemplukken’
Meijer stelt vast dat er veel tijd en geld is gestoken in de
‘probleemplukken’ in de onderzochte gemeenten. Hij zegt:
“Met informeren, begeleiden en adviseren, kom je als gemeente al een heel eind, maar dat is niet voldoende: sub-
staan niet te popelen om leningen te geven voor verbou-
uit eigen middelen gefinancierd moeten worden. Zo komt
de eigenaar in een onderhoudsval terecht: er is geen geld
voor onderhoud; een lening wordt niet verstrekt; de woning raakt in een nóg slechtere toestand, en wordt onver-
koopbaar. Immers: een nieuwe eigenaar krijgt ook geen
lening die toereikend is voor een ingrijpende verbouwing.
De kosten worden hoger; de kans op financiering wordt
steeds kleiner. Sommige eigenaren zoeken een oplossing
in de vorm van een consumptief krediet. En dat was nu
sidies, laagrentende leningen en eventueel een stok achter
Meijer: “Een actieve en integrale aanpak is nodig om de
ook noodzakelijk. Ze zullen actief moeten werken aan het
problemen van achterstallig onderhoud op te lossen”
de deur (in de vorm van bijvoorbeeld een aanschrijving) zijn
smeden van coalities met andere stedelijke partijen, zoals
banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven, welzijnsorganisaties,
net niet de bedoeling van de Gedragscode Hypothecaire
oud, veroudert verder en neemt in omvang toe. Forse
niet te veel geld leent.
zorgverzekeraars enz. De particuliere woningvoorraad is
delen van die voorraad zijn in een kort tijdsbestek (10 à
15 jaar) gebouwd, en die complexen verouderen dus allemaal tegelijk. Energiebesparende maatregelen zijn vaak
ook noodzakelijk. De ambities zijn hoog, maar om die te
halen, moet het tempo van de ingrepen worden versneld
en de maatregelen zullen veel ingrijpender moeten zijn. En
dan hebben we nog het probleem van de snel groeiende
groep oudere woningbezitters. Zij zijn over het algemeen
nauwelijks geïnteresseerd in het plegen van onderhoud,
en ze passen de woning ook niet aan. Dat is wel nodig,
Financieringen: die was erop gericht dat de consument
Meijer: “Een heel actieve aanpak is nodig om de problemen
op te lossen. Die start bij bewustwording van eigenaren,
maar we zullen hen ook ‘bij de hand moeten nemen’. Dat
blijkt wel uit het succes van de VvE-balie in Den Haag. Ma-
kelaars kunnen wat mij betreft ook een rol spelen als het
gaat om het informeren van eigenaren. Een soort ‘onderhoudskaart’ verstrekken, bijvoorbeeld. Op die manier zien
eigenaren wat voor onderhoud nodig is – en wanneer dat
uitgevoerd moet worden.”
gezien hun veranderende behoeften en wensen. Ook in het
“Méér lenen!”
rijke opgave voor de toekomst.”
Makelaars in Rotterdam-Zuid. Hij ziet een duidelijk verschil
levensloopbestendig maken van woningen ligt een belang-
Financiering van verbouwing
In het rapport wordt nog een belangrijke oorzaak ge-
Daan Kardol is makelaar/taxateur bij VBO-kantoor Zuidstad
met de situatie van tien jaar geleden als het gaat om onderhoud. “Dat heeft ook te maken met het feit dat hier in Zuid
veel woningen ‘onder water’ staan. Er zijn leuke wijken uit
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
de jaren ’90, die er vóór de crisis heel aardig bij stonden.
ook een pleidooi willen houden in de richting van geldver-
onderhouden, en het schilderwerk ziet er ook slecht uit.
te lenen, zodat het achterstallig onderhoud kan worden
Nu is dat soms compleet veranderd: de tuinen worden niet
Dat geeft de hele wijk een negatieve uitstraling. De koper
ziet dat ook, en aangezien die zich oriënteert op een totaal-
beeld, heeft het gebrek aan onderhoud negatieve gevolgen
voor alle woningen in die buurt. Zeker nu de leenmogelijk-
heden beperkt zijn, geven aspirant-kopers de voorkeur aan
een woning waar ze weinig aan hoeven te doen. Ik zou dan
Oomen: “Banken zouden een VvE niet moeten zien als een
partij zonder onderpand, maar als een debiteur die een prima
betalingsgedrag vertoont”
strekkers: maak het de woningeigenaar mogelijk om méér
weggewerkt.”
Over de oorzaak van het achterstallig onderhoud heeft
Kardol zijn eigen mening: “Het gemiddelde inkomen ligt in
Rotterdam al wat lager dan in andere delen van Nederland.
Door de crisis houden de mensen nóg minder over. Uitgaven voor onderhoud worden daarom uitgesteld.”
‘Weinig interesse’
“Ik vraag me ook af in hoeverre mensen nog geïnteresseerd
zijn in hun woonomgeving. Je ziet dat veel bewoners zich
‘terugtrekken’ in hun eigen woning. Ze hebben weinig inte-
resse in de waardeontwikkeling van hun buurt. En vroeger
waren mensen meer geneigd om dingen samen te doen;
dat speelt ook een rol.” Kardol somt nog een paar elemen-
dit vinden vbo-leden
ten op die invloed hebben op de waardevermindering van
Uit de Enquête Woningonderhoud die VBO Makelaar naar
achterstallig onderhoud. Woningen waar mensen heel
aanleiding van het rapport hield, blijkt dat:
• Meer dan de helft van de respondenten ziet bij aan- of verkoop
dat er minder onderhoud wordt gepleegd;
• De grootste problemen doen zich voor in het segment tot
250.000 euro;
• Slecht schilderwerk, rotte kozijnen en enkel glas vormen het
grootste probleem;
de woning: “De tuin, maar ook de wijze waarop de woning
bewoond is. Ook in woningen van recente datum zie je
lang wonen, staan er vaak een stuk beter bij. Die bewoners
hebben altijd veel aandacht aan hun woning besteed, en
dat zie je. Degenen die snel dachten te verkassen (en de
winst in een volgende woning wilden stoppen), hebben
veel minder de neiging gehad om onderhoud te plegen.
Kennelijk was de woning niet echt ‘hun’ huis.”
• Goedkope flats uit de jaren ’50 en ’60 scoren het slechtst, maar
De rol van de makelaar
• 85% stelt dat de problemen leiden tot waardedaling; 75% ziet dat
makkelijk. Als de leencapaciteit niet wordt vergroot, zet dat
met woningen uit de jaren ’80 is het ook niet goed gesteld;
ze leiden tot vertraging van het verkoopproces;
Kardol: “De btw permanent op 6% houden is me net iets te
• De meeste makelaars zijn van mening dat daling van de
koopkracht de belangrijkste oorzaak is voor het gebrek aan
onderhoud;
•De oplossing zien de respondenten vooral in handhaving van het
lage btw-tarief op renovatie en onderhoud én in versoepeling
van de leencapaciteit. Ook de combinatie van onderhoud en het
nemen van energiebesparende maatregelen scoort hoog.
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
a pr i l 2 0 1 4
geen zoden aan de dijk. De financiële middelen zijn ook dan
Wat zijn de grootste problemen?
veelal niet toereikend.
Natuurlijk is er ook een belangrijke taak weggelegd voor
onze beroepsgroep. Wij kunnen de woningeigenaar uit-
1.
Slecht schilderwerk
aantrekkelijker te maken. Je ziet nogal eens dat de ver-
2.
Rotte kozijnen
maar geen dubbel glas of nieuwe kozijnen. Maatregelen
3.
Enkel glas in sponning
4.
Slechte energieprestaties
5.
Vervanging daklood
6
Scheuren in muur/balkon
7.
Dak lek
stekend adviseren omtrent de maatregelen om de woning
keerde keuzes worden gemaakt: wél een nieuwe keuken,
die waardebevorderend zijn, moeten de voorkeur krijgen.”
‘Onderhoud in hypotheek meenemen’
Kardol heeft een idee dat hij graag onderzocht zou zien:
“Als iemand een hypotheek afsluit, kun je in de maandlast
een stukje opbouw voor toekomstig onderhoud meenemen. Na vijf jaar is dan een deel van de hypotheeksom
afgelost, en er is meteen een bedrag opgebouwd voor onderhoud. De bank heeft op die manier ook de zekerheid dat
er geld is voor dat onderhoud. Dat moet toch interessant
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Bron: VBO Makelaar
zijn voor geldverstrekkers.”
De Rotterdamse makelaar zou ook graag zien dat verenigingen van eigenaars meer mogelijkheden krijgen om te
Wat ziet u als de belangrijkste oorzaak van het gebrek aan onderhoud?
lenen voor onderhoudsinvesteringen. Juist in appartementencomplexen zijn de problemen door achterstallig onder-
houd groot. Hij zegt: “De beheerder heeft op dat gebied
1.
Daling koopkracht door
werkloosheid, scheiding,
recessie in algemeenheid etc.
uitvoeren van onderhoud fungeren. Dat kan prima worden
2.
Investering wordt niet meer
terugverdiend omdat woning
onder water staat
3.
Vergrijzing
Mr. Kees Oomen, directeur Organisatie en Public Affairs
4.
Waardedaling door prijsdaling
in zijn algemeenheid
VvE Belang pleit al lang voor meer financieringsmogelijk-
5.
In krimpgebieden zijn huizen moeilijker
verkoopbaar waardoor investering niet
meer wordt terugverdiend en dus
niet meer moeite waard is
6
Verhuurdersheffing leidt tot hoger
kostenplaatje woningeigenaar met minder
ruimte voor investeringen voor onderhoud
en renovatie, m.n. bij corporaties
7.
Opknapsubsidies gemeenten lijken nu niet
te werken omdat ze niet bij eigenaren
met weinig geld terechtkomen
ook een belangrijke taak. Hij/zij kan als aanjager voor het
gecombineerd met energiebesparende maatregelen.”
Lening voor de VvE
bij Stichting VvE Belang, is het daar helemaal mee eens.
heden voor VvE’s. Oomen: “Banken denken dat het risico
van een lening aan een VvE erg hoog is. Daarom schrikken
ze ervoor terug om een VvE een lening te geven. Die vrees
is onterecht: alle 191 leningen die door de SVn aan VvE’s
zijn verstrekt, zijn keurig afbetaald. Banken zouden een
VvE niet moeten zien als een partij zonder onderpand,
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Bron: VBO Makelaar
maar als een debiteur die een prima betalingsgedrag ver-
toont. VvE’s die een lening nodig hebben (liefst natuurlijk
een laagrentende lening), kunnen nog steeds een beroep
VBO-makelaar Kardol: “Als iemand een hypotheek afsluit,
aangesloten bij die stichting. Echter: door bezuinigingen
kun je in de maandlast een stukje opbouw voor toekomstig
doen op een SVn-lening; tenminste als hun gemeente is
kunnen gemeenten en SVn steeds minder doen.”
Splitsingsreglementen
onderhoud meenemen”
Daar komt nog bij dat oude model-splitsingsreglementen
komst door een VvE betreft. Onmogelijk is het niet, maar er
langlopende verplichtingen mag aangaan. In het regle-
haalbaarheid is. Daarbij is van belang wat is opgenomen in
voor VvE’s nog de regel kennen dat de vereniging geen
ment van 2006 is die beperking verdwenen. VvE Belang
pleit er daarom voor dat de splitsingsreglementen worden
geüniformeerd, zodat alle VvE’s over dezelfde mogelijkheden beschikken.
Oomen: “Er zijn vanuit wet- en regelgeving wel wat haken
en ogen wat het aangaan van een financieringsovereen-
zal in elk individueel geval bezien moeten worden wat de
de splitsingsakte en het reglement, maar ook wat de concrete onderhoudsstatus van het desbetreffende complex is,
hoe en hoelang er gereserveerd wordt in het reservefonds
en hoe het staat met de financieringsbehoefte van de individuele eigenaren. Wij lobbyen daar al een tijd voor, en we
gaan ermee door.” ■
Tekst: Carola Peters
Beeld: VVG Middelkoop,
OTB TU Delft, VvE Belang
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Download Report