Retail Estates

Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
Naamloze vennootschap,
openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht,
met maatschappelijke zetel te Industrielaan 6, 1740 Ternat (België),
RPR Brussel: 0434.797.847
‘the art of creating value in retail estate’
TUSSENTIJDSE MEDEDELING VAN DE RAAD VAN BESTUUR
EERSTE KWARTAAL 2014 – 20151 (afgesloten per 30.06.2014)
Uitbreiding van de vastgoedportefeuille door de verwerving van winkelparken te
Wetteren (14 winkelpanden) en Oudenaarde (10 winkelpanden)
met een reële waarde2 van 26,94 mio EUR
Netto courant resultaat3 van het eerste kwartaal van het boekjaar 2014-2015 stijgt met
21,74 % tot 6,60 mio EUR op 30 juni 2014
Hoge bezettingsgraad4 98,33 % bevestigt kwaliteit van de vastgoedportefeuille
1.
VERWERVING WINKELPARKEN TE WETTEREN EN OUDENAARDE
Retail Estates nv heeft in juli 2014 (2e kwartaal) de exclusieve controle verworven over de nv
Frunpark Wetteren en de nv Gentpoort, die eigenaar zijn van de winkelparken die respectievelijk
gelegen zijn te Wetteren en Oudenaarde.
De in dit persbericht vermelde cijfers zijn de geconsolideerde, niet-geauditeerde cijfers en zijn conform IFRS.
Reële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten
zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 22 in het jaarverslag 2013-2014).
3 Netto courant resultaat of operationeel resultaat: nettoresultaat exclusief resultaat op vastgoedportefeuille (code XV, XVI, XVII van de
resultatenrekening).
4 De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
1
2
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com
Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
Het winkelpark te Wetteren is sinds zijn opening in 2008 een vaste waarde in de regio tussen Gent
en Aalst door zijn strategische ligging op de kruising van de Gentsesteenweg met de
Oosterzelesteenweg in de onmiddellijke nabijheid van de afrit Wetteren van de E40. Het
winkelpark bestaat uit 14 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 10.423 m² en levert
een bruto huurincasso op van 1,30 mio EUR. Alle winkelpanden zijn verhuurd. Het betreft een
typische “out-of-town”-locatie bestaande uit non-food retailers met een ruim verzorgingsgebied.
Het winkelpark te Oudenaarde is gelegen in de buitenwijken van de stad Oudenaarde op een
voormalige industriële site. Het is een voorbeeld van een “edge-of-town”-locatie die afgestemd is
op een lokaal stedelijk verzorgingsgebied. De aanwezige winkelformules richten zich op de
dagelijkse noden van de consument. De belangrijkste huurders zijn Albert Heijn, Kruidvat,
Blokker en C&A. Het winkelpark bestaat uit 10 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte
van 7.963 m² en levert een bruto huurincasso op van 0,56 mio EUR. Het winkelpark is volledig
verhuurd, met uitzondering van een ruimte van 300 m² waarvoor onderhandelingen lopende zijn.
2.
VASTGOEDACTIVITEITEN IN HET EERSTE KWARTAAL 2014-2015
2.1.
Huurinkomsten en bezettingsgraad
Het nettohuurresultaat bedraagt in het eerste kwartaal van het boekjaar 12,56 mio EUR, wat een
stijging van 13,93 % inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare kwartaal in het boekjaar 2013-2014.
Deze stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de groei van de vastgoedportefeuille en de
(beperkte) positieve indexatie van de huren.
De bezettingsgraad op 30 juni 2014, 98,33 %, handhaaft zich op een hoog niveau. Op 31 maart 2014
bedroeg deze 98,17 %.
2.2.
Reële waarde vastgoedportefeuille
De reële waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief projectontwikkelingen) op 30 juni 2014
bedraagt 742,52 mio EUR, wat een daling inhoudt van 3,39 mio EUR (-0,46 %) ten opzichte van de
waarde op 31 maart 2014 (745,92 mio EUR). Deze daling is toe te schrijven aan verkopen ten
belope van 8,22 mio EUR gecompenseerd door investeringen in projectontwikkelingen en de
meerwaarde op de portefeuille.
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com
Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
Per 30 juni 2014 bestaat de vastgoedportefeuille uit 540 panden met een verhuurbare oppervlakte
van 574.570 m².
2.3.
Investeringen en desinvesteringen
Investeringen
Beringen
Op 10 april 2014 sloten Retail Estates nv en be-MINE nv een samenwerkingsovereenkomst met het
oog op de realisatie van een winkelpark met een verkoopsoppervlakte van 15.000 m² waarvoor op
14 augustus 2013 een socio-economische machtiging werd verleend door de stad Beringen. De
partners hebben op 27 mei 2014 een projectvennootschap “Mijn Retail nv” opgericht. Voor zover
tijdig een bouwvergunning afgeleverd wordt, kan het winkelpark opgeleverd worden voor 30
september 2015.
Brugge
Op 6 mei 2014 werd de onderhandse verkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot de
aankoop van de grond van het winkelpark Brugge V-Mart voor 3,32 mio EUR (excl.
registratierechten). Retail Estates nv heeft met betrekking tot dit perceel sinds 2012 een
opstalovereenkomst afgesloten en heeft er het winkelpark V-Mart opgericht.
Erembodegem
Op 1 juni 2014 werd de uitbreiding en verbouwing van het distributiecentrum van Brantano nv te
Erembodegem opgeleverd. De bijkomende investering die door Retail Estates nv gerealiseerd
werd, bedraagt 5,08 mio EUR. Voor de vernieuwde site werd een huurovereenkomst afgesloten
voor een nieuwe onopzegbare periode van 10 jaar aan een huurprijs van 1,12 mio EUR.
Desinvesteringen
Op 4 april 2014 werd de Luxemburgse vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht
voor een bedrag van 8,22 mio EUR. Op de gebouwen in deze vennootschap werd een netto
meerwaarde (na aftrek van de makelaarskosten) van 0,25 mio EUR gerealiseerd.
Op 29 april 2014 werd een pand van 420 m² te Genval, verhuurd aan Délitraiteur, verkocht voor
een nettoverkoopopbrengst van 465.000 EUR. Tevens werd op 26 juni 2014 het winkelpand van
1.000 m² te Wanze, verhuurd aan Action, verkocht voor een verkoopopbrengst van 0,80 mio EUR.
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com
Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
Deze desinvesteringen kaderen in de regelmatige arbitrage waartoe Retail Estates nv overgaat. Het
betreft solitaire locaties of locaties waar Retail Estates nv niet de intentie heeft zijn investeringen
uit te breiden.
2.4.
Private plaatsing van obligaties
Op 2 april 2014 is Retail Estates nv overgegaan tot een private plaatsing van obligaties met een
looptijd van 7 jaar, voor een totaalbedrag van 30 mio EUR, met vervaldag in 2021. Deze obligaties
genereren een vast jaarlijks brutorendement van 3,566 %. Ze werden geplaatst bij institutionele
investeerders. De netto-opbrengst van deze uitgifte zal aangewend worden om de verdere groei
van de portefeuille te ondersteunen en bij te dragen tot de diversificatie van de
financieringsbronnen. De obligaties zorgen bovendien voor een verlenging van de gemiddelde
looptijd van de totale schuld en een daling van de gemiddelde interestvoet.
2.5.
Fusie door overname van dochtervennootschappen
Op 11 juni 2014 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overname van de
vennootschappen SDW Invest bvba en Ducova bvba. De fusie werd vastgesteld door de raad van
bestuur per notariële akte op 26 september 2014.
3.
KERNCIJFERS PER 30 JUNI 2014
3.1.
Netto courant resultaat
Het netto courant resultaat evolueerde per 30 juni 2014 tot 6,60 mio EUR tegenover 5,42 mio EUR
in de vergelijkbare periode in 2013-2014. Voor de berekening van het netto courant resultaat per
aandeel wordt rekening gehouden met het gewogen gemiddelde aantal aandelen op 30 juni 2014,
zijnde 7.290.411. Het netto courant resultaat per aandeel (op basis van het gewogen gemiddelde
aantal aandelen) bedraagt 0,90 EUR op 30 juni 2014.
3.2.
Nettoresultaat
Het nettoresultaat, dat tevens rekening houdt met de resultaten op verkoop van
vastgoedbeleggingen (0,34 mio EUR) en de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(0,65 mio EUR), bedraagt per 30 juni 2014 7,58 mio EUR.
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com
Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
3.3.
Gegevens per aandeel
infin
30.06.2014
31.03.2014
Aantal aandelen in omloop
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
Nettoactief per aandeel (reële waarde) incl. dividend (IFRS)
Nettoactief per aandeel (reële waarde) ex. dividend
7.290.411
7.290.411
49,83
49,06
7.290.411
6.930.195
48,90
45,90
Nettoactief per aandeel (reële waarde) ex. dividend ex. IAS 39
Nettoactief per aandeel (investeringswaarde) ex. dividend ex. IAS 39
52,45
54,97
49,18
51,70
30.06.2014
30.06.2013
0,90
0,93
0,90
0,74
Netto courant resultaat (IFRS, op basis van gewogen gemiddelde aantal
aandelen)
Netto courant resultaat (op basis van dividendgerechtigde aantal
aandelen)
3.4.
Schuldgraad
Per 30 juni 2014 bedraagt de schuldgraad 49,39 %5 ten opzichte van 49,10 % op 31 maart 2014. De
balans werd vanaf 31 december 2012 opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle
minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in
de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale
schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten.
4.
VOORUITZICHTEN
De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de
evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen noch inzake de variaties in de reële
waarde van de rente-indekkingsinstrumenten6. De evolutie van de intrinsieke waarde van het
aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker.
De schuldgraad werd conform het K.B. van 7 december 2010 berekend.
Alle rente-indekkingsinstrumenten die op vandaag zijn afgesloten, zijn effectieve kasstroomafdekkingen. Bijgevolg werden de waardevariaties
hiervan in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen.
5
6
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com
Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
De dividendverwachting7 wordt gehandhaafd op 3,10 EUR bruto per aandeel. Ten opzichte van
het boekjaar 2013-2014 houdt dit een stijging in van het dividend met 3,33 %. Deze verwachtingen
werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een beperkte doch
positieve evolutie van de huurprijzen.
5.
FINANCIËLE KALENDER
Bekendmaking halfjaarresultaten boekjaar 2014-2015
Bekendmaking resultaten 3e kwartaal 2014-2015
Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2014-2015
28 november 2014
13 februari 2015
22 mei 2015
OVER RETAIL ESTATES NV
De vastgoedbevak Retail Estates nv is een nichebevak, die rechtstreeks investeert in perifeer
winkelvastgoed gelegen aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra.
Retail Estates nv verwerft deze onroerende goederen van derden of bouwt en commercialiseert
winkelpanden voor eigen rekening. De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen 500m²
en 3.000m². Een typisch winkelpand heeft een gemiddelde oppervlakte van 1.000m².
Per 30 juni 2014 heeft Retail Estates nv 540 panden in portefeuille met een winkeloppervlakte van
574.570 m². De bezettingsgraad van deze panden, gemeten in verhuurde m², bedraagt 98,33 %.
De reële waarde van de geconsolideerde vastgoedportefeuille (inclusief activa aangehouden voor
verkoop) van Retail Estates nv per 30 juni 2014 wordt door de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen geschat op 742,52 mio EUR.
Retail Estates nv is genoteerd op Euronext Brussels en heeft het statuut van openbare
vastgoedbevak. Op 30 juni 2014 bedraagt de beurskapitalisatie van de aandelen 468,55 mio EUR.
Conform artikel 7 van het K.B. van 7 december 2010 wordt de dividenduitkering bepaald in functie van de enkelvoudige statutaire jaarrekening van
Retail Estates nv.
7
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com
Tussentijdse mededeling – gereglementeerde informatie
Ternat, 26 september 2014
TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN
Deze persmededeling omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen
zijn onderhevig aan risico’s en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke
resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte
verklaringen in dit bericht kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke
resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie,
commerciële, fiscale en omgevingsfactoren.
Ternat, 26 september 2014,
Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder van Retail Estates nv.
Voor bijkomende inlichtingen:
RETAIL ESTATES NV, Jan De Nys - CEO, tel. 02/568 10 20 - 0475/27 84 12
RETAIL ESTATES NV, Paul Borghgraef - Voorzitter, tel. 02/568 10 20 - 0475/42 98 03
Retail Estates nv - Openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht - Industrielaan 6, 1740 Ternat
RPR Brussel - BTW BE 0434.797.847.
*
*
*
Industrielaan 6  B-1740 Ternat  T: +32 2 568 10 20  F: +32 2 581 09 42  [email protected]  www.retailestates.com