Blijven of verhuizen?

Voordt, Theo van der, Remoy, Hilde, Hendrikx, Tim (2012), Blijven of verhuizen? Minder leegstand
door binding van de gebruiker. Real Estate Magazine nr. 83, 28-31. ISSN 1388-3887. Uitgebreide
versie inclusief tabellen zie www.realestatemagazine.nl.
Blijven of verhuizen?
Minder leegstand door binding van de gebruiker.
Theo van der Voordt, Hilde Remøy en Tim Hendrikx.
Waarom besluit een deel van de gebruikers bij een discrepantie tussen vraag en
aanbod tot ingrijpende renovatie en verhuizen andere gebruikers naar een
bestaand of nieuw gebouw? Deze vraag is al decennia lang onderwerp van
onderzoek, maar met de hoge leegstand van nu extra actueel. Dit artikel
bespreekt de belangrijkste push- en pull-factoren.
Onlangs verloren twee bedrijven de Slag om Nederland voor het predicaat duurzaam
ondernemen. Beiden betrokken een nieuw gebouw en voegden daarmee enkele
tienduizenden vierkante meters leegstaande kantoorruimte toe aan de toch al zo hoge
leegstand van bijna 15%. Belangrijkste argumenten van de betrokken organisaties waren
een betere bereikbaarheid, een beter en duurzamer gebouw voor een lagere prijs, en beter
geschikt voor het Nieuwe Werken. Een schoolvoorbeeld van een spanningsveld tussen
individuele en algemene belangen. Dit soort voorbeelden roept de vraag op, of het mogelijk
is om huurders langer te binden en zo ja, wat hiervoor nodig is. Aanleiding genoeg voor een
onderzoek naar motieven van bedrijven om te blijven of te verhuizen naar een ander,
bestaand of nieuw gebouw (Hendrikx, 2012). Voor dit onderzoek is een literatuurstudie
uitgevoerd naar verhuismotieven en zijn dertien gebruikers en acht kantooreigenaren
geïnterviewd. In de gesprekken met de gebruikers lag de nadruk op push- en pullfactoren en
de argumenten om te blijven , te verhuizen naar een bestaand pand of te verhuizen naar
nieuwbouw. Verder is gevraagd naar de zwaarte van de motieven, variërend van niet
belangrijk tot belangrijk en spontaan genoemd. Aan de eigenaren is onder meer gevraagd
wat zij doen om hun huurders aan zich te binden.
Verhuismotieven in de literatuur
In de literatuur worden vier soorten factoren genoemd die de huisvestingskeuze
beïnvloeden: push-, pull-, keep- en objection factoren. Van push-factoren is sprake als het
huidige gebouw niet langer voldoet. Pullfactoren duiden op een hoge aantrekkingskracht van
alternatieve opties. Keep-factoren zijn redenen om in het huidige gebouw te blijven,
objection-factoren redenen die een organisatie weerhouden om zich in een gebouw te
vestigen. Verreweg de meeste migratiestudies beperken zich tot de push- en pullfactoren.
Als de keep-factoren (veel) sterker zijn dan de pull- of pushfactoren is de kans groot dat er
geen verhuizing plaatsvindt. Tabel 1 en 2 geeft de belangrijkste uitkomsten uit vier decennia
migratieonderzoek in Nederland op basis van diepte-interviews met recent verhuisde
bedrijven. Ruimtegebrek, bereikbaarheid en representativiteit van het gebouw zijn al
decennialang zwaarwegende motieven om te verhuizen.
1977
1988
1999
2008
Gebrek uitbreidingsruimte
Gebrek
uitbreidingsruimte
Gebrek
uitbreidingsruimte
Gebrek
uitbreidingsruimte
Organisatorische
overwegingen
Organisatorische
overwegingen
Organisatorische
overwegingen
Organisatorische
overwegingen
Slechte toestand
bedrijfsruimte
Moeilijke plaatselijke
verkeerssituatie
Optimistische
toekomstverwachting
Optimistische
toekomstverwachting
Dreiging
onteigening/huuropzegging
Slechte toestand
bedrijfsruimte
Geen representatief
gebouw
Geen representatief
gebouw
Geen representatieve
omgeving
Geen representatief
gebouw
Slechte toestand
bedrijfsruimte
Slechte toestand
bedrijfsruimte
Tabel 1, Pushfactoren in 1977-1988-1999-2008
1977
1988
1999
2008
Mogelijkheid uitbreiding
Gunstige verkeersligging
Gunstige verkeersligging
Gunstige verkeersligging
Organisatorische
overwegingen
Mogelijkheid uitbreiding
Representatief gebouw
Representatief gebouw
Aanwezigheid
bedrijfsruimte
Gunstige plaatselijke
verkeerssituatie
Mogelijkheid uitbreiding
Aanwezigheid
bedrijfsruimte
Gunstige
verkeersligging
Lage prijs grond en
gebouwen
Aanwezigheid
bedrijfsruimte
Lage prijs grond en
gebouwen
Gunstige plaatselijke
verkeerssituatie
Betere bereikbaarheid voor
afnemers
Meer
parkeergelegenheid
Representatief
omgeving
Tabel 2, Pullfactoren in 1977-1988-1999-2008
Motieven van de geïnterviewde gebruikers
Tabel 3 geeft de pushfactoren in 2011. Vermeld is het aantal keren dat een argument is
genoemd voor blijven of verhuizen plus de gewogen score met gewicht 0 = niet belangrijk, 1
= enigszins belangrijk, 2 = belangrijk, 3 = heel belangrijk, en 4 = spontaan genoemd
(Hendrikx, 2012).
Verhuizers
Blijvers
Nieuwbouw
Bestaande bouw
Renovatie
Totaal
Score
Aantal x
genoemd
Organisatorische overwegingen
2
11
4
17
6
Overige motieven
8
6
0
14
4
Milieutechnische redenen
0
6
6
12
4
Slechte staat van het bedrijfspand
4
4
2
10
4
Gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden
0
10
0
10
3
Slechte bereikbaarheid openbaar vervoer
4
4
0
8
2
Geen representatief gebouw
5
2
1
8
4
Geen representatieve omgeving
4
4
0
8
2
Geen prettig woon- en leefklimaat
2
3
2
7
4
Afwezigheid flexibele huurruimte
0
3
2
5
3
Optimistische toekomstverwachting
0
3
2
5
3
Gebrek aan parkeergelegenheid
1
1
2
4
3
Moeilijke plaatselijke verkeerssituatie
0
1
2
3
2
Slecht contact officiële / gemeentelijke
instanties
0
2
0
2
1
Verandering productie
0
0
2
2
1
Ongeschikt arbeidsklimaat
0
2
0
2
1
Slechte bereikbaarheid
0
2
0
2
1
Afwezigheid kenniscentra
0
1
0
1
1
Overlast in of van de omgeving
0
0
1
1
1
Slechte ligging ten opzichte van
leveranciers/ afnemers
1
0
0
1
1
Tabel 3, Huidige motieven om te blijven of te verhuizen
Ook nu zijn groei, bereikbaarheid (ook en vooral per openbaar vervoer) en representativiteit
belangrijke motieven. Opvallend is het toegenomen belang van milieutechnische factoren en
nieuwe manieren van (samen)werken met een toenemende behoefte aan sociale interactie.
Een enkele keer is “cultuurverandering” genoemd c.q. het samensmelten van drie
verschillende culturen na een fusie, of is de aanleiding een aflopend huurcontract. Op de
vraag naar pull-factoren zijn vergelijkbare argumenten genoemd, aangevuld met “centrale
ligging in Nederland” en “lage grondprijs”. Belangrijkstee keep-factoren zijn een positief
imago van de plek, “emotionele binding” en traditie (“het bedrijf is hier van oudsher
gevestigd”),. Belangrijkste bezwaren om te verhuizen zijn de hoge investeringskosten en
verhuiskosten, personele overwegingen (verder van huis, nieuwe huisvesting vinden), het in
eigendom hebben van het gebouw, of opzien tegen een minder productieve periode.
Opvallend is dat 11 van de 13 ondervraagde gebruikers een serieuze afweging heeft
gemaakt tussen blijven of verhuizen. Doorslaggevende motieven in deze afweging zijn vaak
de kenmerken van de huidige locatie, de uitkomsten van de business case, jaarlijkse
huisvestingskosten bij verschillende scenario’s, en duurzaamheid. Andere motieven zoals
“medewerking huidige eigenaar” en “emotionele binding” spelen eveneens een rol. Ook de
keuze tussen verhuizen naar nieuwbouw of bestaande bouw wordt doorgaans serieus tegen
het licht gehouden. De keuze voor nieuwbouw wordt vaak ingegeven door de mismatch
tussen de vraag en het aanbod aan bestaande bouw, beperkte aanpasbaarheid van
bestaande gebouwen, en financiële overwegingen. De argumenten om te kiezen voor
bestaande bouw variëren van een snel verhuistraject, flexibiliteit en korte huurcontracten tot
behoefte aan identiteit en duurzaamheid.
Reacties van gebouweigenaren
Volgens de eigenaren is de hoge leegstand vooral te verklaren vanuit een te groot aanbod in
verhouding tot de vraag naar kantoorruimte. De vraag zal naar verwachting verder dalen
onder invloed van de slechte economie en een lagere ruimtebehoefte door Het Nieuwe
Werken. Ook kwalitatief is er een mismatch. Veel leegstaande gebouwen zijn te oud, van
onvoldoende kwaliteit, of staan op de verkeerde plek. Dat nieuwe kantoren nog steeds
worden afgenomen is dus geen gevolg van een kwantitatieve vraag maar van een
vervangingsmarkt. Verhuizen wordt in deze markt vaak extra aantrekkelijk gemaakt door
incentives zoals verbetering van het gebouw, kortere huurcontracten, of huurvrije periodes.
Dit soort incentives wordt bij nieuwbouw deels gefinancierd uit kortingen op de grondprijs na
hard en slim onderhandelen met de gemeente. Ondanks prijsdalingen is beleggen in
kantoorgebouwen volgens de geïnterviewde beleggers nog steeds interessant. Veel
genoemde maatregelen om huurders aan zich te binden zijn: goed contact houden met de
huurder en een band opbouwen, 1,5 – 2 jaar voor het aflopen van het huurcontract vaker
langsgaan bij de huurder, zorgvuldig technisch beheer van het pand, kwaliteitsverbetering,
bestaande gebouwen verduurzamen, contracten openbreken en aanpassen en verlengen
(bijvoorbeeld in ruil voor minder m2 afname) en – opnieuw - inzetten van incentives. Als het
gebouw eenmaal leeg staat zijn ook schoonmaken voor bezichtiging van het gebouw, een
“showvloer” inrichten, investeren in verbetering en/of concepten ontwikkelen voor
transformatie naar nieuwe functies veel toegepaste maatregelen. Met promotiecampagnes
en Artist Impressions proberen kantooreigenaren duidelijk te maken wat er allemaal mogelijk
is met het gebouw.
Duurzaamheid van blijven of verhuizen
Uit de argumentatie voor blijven of verhuizen blijkt dat duurzaamheid in toenemende mate
een rol speelt in de besluitvorming. Dit bevestigt de uitkomsten uit eerder onderzoek onder
huurders en eigenaar-gebruikers (o.a. Hartog, 2010; Jones Lang Lasalle, 2010; Bezemer,
2012). Voor deze partijen zijn maatschappelijk verantwoord ondernemen, lagere
energielasten en extra comfort zwaarwegende argumenten. Uit eerder onderzoek onder
beleggers van o.a. Eichholtz e.a. (2010) en Hanf (2010) blijkt dat ook zij duurzaamheid hoog
op de agenda hebben staan. De implementatie van duurzame ingrepen komt echter zeer
beperkt van de grond als gevolg van een onduidelijke visie, onvoldoende inzicht in kritische
succesfactoren, te krappe investeringsbudgetten en onvoldoende draagvlak bij de betrokken
partijen. Op het eerste gezicht lijkt nieuwbouw technisch en bedrijfseconomisch relatief
eenvoudiger aan de hoogste duurzaamheidseisen te kunnen voldoen dan renovatie van
bestaande bouw. Daar staat tegenover dat de vraag naar duurzame kantoren veel groter is
dan door de geringe jaarlijkse toevoeging aan nieuwe kantoren kan worden beantwoord
(Buck, 2011; Bosman, 2012). Bovendien zorgt hergebruik of herbestemming van bestaande
gebouwen in vergelijking met sloop en nieuwbouw voor grote besparingen op
bouwmaterialen, bouw- en sloopafval en bouwtransport. In de interviews zijn geen business
cases op tafel gekomen waarin de duurzaamheid van bestaand- en nieuwbouw grondig met
elkaar zijn vergeleken. Uit onderzoek in opdracht van AgentschapNL naar Kiezen voor
nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor (2010) komt een genuanceerd beeld
naar voren. In deze studie zijn door middel van Life Cycle Assessment alle milieueffecten
voor energie- en materiaalgebruik gekwantificeerd. Voor verschillende referentieprojecten
zijn vijf scenario’s onderzocht: in ongewijzigde vorm doorhuren, lichte renovatie, ingrijpende
renovatie, sloop en nieuwbouw, en sloop en nieuwbouw na een periode van leegstand. De
milieubelasting is omgerekend naar € per m2 BVO per jaar. Om de milieubelasting te
beperken blijkt een energielabel van minimaal D en bij voorkeur minimaal C nodig. Licht
renoveren is hiervoor vaak niet voldoende. Bij varianten met een groen label A, B of C blijken
de varianten ingrijpend renoveren en sloop en nieuwbouw elkaar weinig te ontlopen. Deze
bevindingen komen gedeeltelijk overeen met de conclusies van Jansz (2012). Afhankelijk van
de ingrepen wordt in dit onderzoek uitgegaan van een andere levensduur (Estimated Service
Life) van het gebouw, wat grote invloed heeft op de totale milieubelasting. Dit komt vooral
doordat de kosten van materialen bij een langere levensduur over een lange periode kunnen
worden afgeschreven. Nul-energie gebouwen lijken beter te realiseren in nieuwbouw dan in
de bestaande voorraad. Langdurige leegstand is zeer ongunstig, doordat energieverbruik en
onderhoud gedeeltelijk doorlopen zonder nuttig gebruik van het gebouw. Welke optie het
meest duurzaam is hangt mede af van het bouwjaar, de gebouweigenschappen (gevel,
flexibiliteit en toekomstbestendigheid van het casco), de beoogde eindkwaliteit en de
verwachte (rest)levensduur.
Lessen voor leegstand
Op basis van de resultaten kunnen we concluderen dat verhuizen met achterlating van een
leeg pand niet altijd te voorkomen is. Dit geldt vooral als de locatie niet (meer) voldoet aan
de behoefte. Tegelijkertijd tekent zich een aantal maatregelen af die eigenaren kunnen
treffen om zittende huurders langer aan zich te binden: investeren in verduurzaming en
representativiteit van het gebouw, explicieter sturen op tevreden huurders, toepassing van
flexibeler huurcontracten in omvang en tijd en toepassing van (financiële) incentives. Dat
ook andere maatregelen mogelijk zijn laat TCN zien met haar “Atoomclub”. Hier zijn
soortgelijke bedrijfstypen gehuisvest, waardoor gemakkelijk een “clubgevoel” ontstaat. Dit
versterkt het verantwoordelijkheidsgevoel van de gebruikers. Bovendien worden
vergoedingen verstrekt aan huurders die nieuw huurders aanbrengen.
Voor gemeenten liggen er mogelijkheden op het gebied van de grondpolitiek. In plaats van
elkaar te blijven concurreren is het verstandig om na te gaan of regionale samenwerking,
gezamenlijke verdienmodellen met realistische grondprijzen en/of het oprichten van een
compensatiefonds tot win-win situaties kunnen leiden.
Literatuur
Bezemer. A.P. (2012), Overweging waarom de eindgebruiker kiest voor duurzaam vastgoed.
Delft: Afstudeerscriptie faculteit Bouwkunde TU Delft.
Bosman, D. (2012), Op weg naar een verduurzaamde kantorenvoorraad. MRE-scriptie.
Tilburg: TiasNimbas Business School.
Buck Consultants (2011), Doelgroepenonderzoek segmentatie duurzaamheid Nederlandse
kantorenmarkt. Nijmegen: Agentschap NL: 99.
Eichholtz, P., Kok, N., Bauer, R. (2010), De duurzaamheid van de vastgoedsector.
Economische Statistische Berichten (95) nummer 4584.
Hendrikx, T.P.A.H. (2012), Blijven of verhuizen? Afstudeerscriptie. Delft: Faculteit
Bouwkunde TU Delft.
Hanff, P. (2010), Negen op tien vastgoedpartijen investeert in duurzaamheid.
Vastgoedmarkt, Thema Duurzaamheid, (30-31).
Hartog, B. (2010), De rol van energiebesparing bij huisvesting van kantoorgebruikers.
KennisKring Amsterdam.
Jansz, S.N. (2012), The effect of the Estimated Service Life on the sustainability of vacancy
strategies. Afstudeerscriptie. Delft: Faculteit Bouwkunde TU Delft.
Jones Lang LaSalle (2010), Gebruikersvisie op duurzame huisvesting. Amsterdam.
Auteurs
Theo van der Voordt en Hilde Remøy zijn als docent en onderzoeker verbonden aan de
afdeling Real Estate & Housing Faculteit Bouwkunde TU Delft. Tim Hendrikx is oprichter van
het bureau MOOI lost op, dat creëert oplossingen voor de tussentijd waar de maatschappij
en eigenaren van leegstaande gebouwen en braakliggende gronden bij elkaar komen.

Download Report