voorlopige rapport is hier te vinden

NOTITIE
Toets varianten gemeentelijke huisvesting
Tilburg
Aan:
T.a.v.
Gemeente Tilburg en de initiatiefnemers
Het College van B&W van de gemeente Tilburg
De heren F. Landmeter en M. Schep
Fakton, Mark Kuijpers, Anne van Eldonk en Wouter van den
Wildenberg
27 januari 2014
Van:
Datum:
Onderwerp: Eerste bevindingen “Toets varianten gemeentelijke huisvesting Tilburg”
Kenmerk:
101639/N8/0.1
Leeswijzer
De opbouw van deze notitie is als volgt. Wij presenteren allereerst onze eerste bevindingen van de
vergelijkingstoets die wij uitvoerden op de huisvestingsvarianten. Daarna gaan wij achtereenvolgens in op de
inleiding, onze aanpak, de beschrijving van de varianten en de resultaten.
In de inleiding verwoorden wij de achtergrond van voorliggende toets en de vraagstelling aan Fakton. In de
aanpak beschrijven wij de gehanteerde methodiek en de wijze waarop wij onze informatie verkregen en
valideerden. Vervolgens beschrijven wij de 8 te vergelijken varianten. Daarna lichten wij achtereenvolgens de
financiële en kwalitatieve vergelijking toe, waarna wij afsluiten met een aantal kansen en risico’s.
Bevindingen
De vergelijking van de verschillende varianten voor de huisvesting van de gemeentelijke organisatie van
Tilburg, is drieledig:
1. De financiële vergelijking op Netto Contante Waarde, aanvangsinvesteringen en jaarlijkse
huisvestingslasten;
2. De kwalitatieve vergelijking op de belangrijkste criteria;
3. Risico’s en kansen bij de specifieke varianten.
101639/N8/0.1
Pagina 1 van 18
Beurs-WTC | 21st Floor | Beursplein 37 | PO Box 30188 | 3001 DD Rotterdam | The Netherlands
E [email protected] | P +31(0)10 300 6000 | F +31(0)10 205 5373 | K.v.K. Rotterdam 24309047 | BTW nr. 8091.339.21.B01
Daarnaast formuleren wij een aantal algemene bevindingen.
Financiële vergelijking
De vergelijking op Netto Contante Waarde (NCW), aanvangsinvesteringen en jaarlijkse huisvestingslasten
geven wij in tabel 1 weer voor de varianten waarbij de gemeente eigendom houdt. In tabel 2 zijn de
resultaten van de varianten ‘sale & leaseback’ opgenomen.
Vergelijking varianten eigendom
SK1 + SK2
SK2 + VGZ
Verwervingskosten k.k.
SK1 + VGZ
Haestrecht
11.693.003
11.693.003
27.500.000
Afschrijvingskosten SK1 + paleis
6.890.380
6.890.380
6.890.380
6.890.380
Afschrijvingskosten SK2
8.361.912
8.361.912
8.361.912
8.361.912
56.633.046
38.179.755
49.116.354
42.443.927
Stichtingskosten
Sloopkosten
niet-verrekenbare BTW renovatie
Totaal investeringen
636.500
-
-
636.500
-
-
71.885.338
65.761.551
76.061.649
85.832.720
9.300.000
9.300.000
14.000.000
14.000.000
Saldo investeringen - marktwaarde
62.585.338
56.461.551
62.061.649
71.832.720
jaarlijkse huisvestingslasten jaar 1
-4.545.356
-4.620.046
-4.001.629
-4.517.603
-125.507.536
-129.452.176
-114.833.864
-131.788.953
-2.300.000
-2.000.000
-2.000.000
-600.000
-127.807.536
-131.452.176
-116.833.864
-132.388.953
Marktwaarde gebouwen (opbrengst)
NCW kasstroom gemeente
Verhuiskosten
Totaal NCW gemeente
Tabel 1: Financiële vergelijking varianten eigendom
De netto contante waarde van de kasstroom voor de gemeente is voor variant 3 (SK1 en VGZ) het laagst, €116,8 mln. Het verschil tussen variant 3 met de laagste netto contante waarde en de door de gemeente
voorgestelde variant 1 (SK1 en SK2) is met €10,9 mln substantieel kleiner dan eerder door de initiatiefnemers
met €60 mln is geraamd. Dit verschil komt met name voort uit het herstellen van een dubbeltelling: in de
eigendomsvarianten zoals voorgerekend door de initiatiefnemers werden per abuis de investeringen en de
contant gemaakte kapitaalslastenkasstroom opgeteld. Daarnaast komt in beperktere mate het verschil voort
uit verschillen in aannames en uitgangspunten.
In de paragraaf ‘Financiële vergelijking’ lichten wij bovenstaande tabel nader toe.
101639/N8/0.1
Pagina 2 van 18
Vergelijking varianten sale & leaseback
SK1 + SK2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Verwervingskosten k.k.
SK2 + VGZ
SK1 + VGZ
Haestrecht
11.693.003
11.693.003
27.500.000
Afschrijvingskosten SK1 + paleis
6.890.380
6.890.380
6.890.380
6.890.380
Afschrijvingskosten SK2
8.361.912
8.361.912
8.361.912
8.361.912
56.633.046
38.179.755
49.116.354
42.443.927
Stichtingskosten
Sloopkosten
-
636.500
-
636.500
niet-verrekenbare BTW renovatie
11.892.940
7.147.005
10.314.434
8.042.481
Totaal investeringen
83.778.278
72.908.556
86.376.084
93.875.201
Marktwaarde gebouwen (opbrengst)
47.300.000
56.100.000
59.500.000
65.900.000
Saldo investeringen - marktwaarde
131.078.278
129.008.556
145.876.084
159.775.201
10
jaarlijkse huisvestingslasten jaar 1
-4.189.194
-4.847.456
-4.239.972
-4.845.929
11
12
13
NCW kasstroom gemeente
-159.576.961
-156.570.080
-153.913.606
-168.023.088
-2.300.000
-2.000.000
-2.000.000
-600.000
-161.876.961
-158.570.080
-155.913.606
-168.623.088
Verhuiskosten
Totaal NCW gemeente
Tabel 2: Financiële vergelijking varianten sale & leaseback
Alle varianten ‘sale & leaseback’ blijken uit te komen op een fors negatievere netto contante waarde dan de
varianten ‘eigendom’. De belangrijkste oorzaak hiervoor ligt in het feit dat het verschil tussen de
renovatiekosten en de marktwaarde van de objecten na renovatie waartegen de objecten aan een belegger
verkocht worden, significant is. Dit verlies valt direct in het eerste jaar van de exploitatie. Dit moet direct uit
de jaarbegroting van de gemeente van dat jaar betaald worden. De jaarlijkse huisvestingslasten wijken
daarbij voor de gemeente niet substantieel af.
Gezien de aanmerkelijk lagere netto contante waarden van deze sale & leaseback-varianten, worden deze
navolgend minder uitgebreid beschouwd.
Kwalitatieve vergelijking
In tabel 3 is de vergelijking op de kwalitatieve criteria weergegeven: aangezien het hier gaat om nietfinanciële criteria is er geen onderscheid tussen de situaties eigendom en sale & lease back.
101639/N8/0.1
Pagina 3 van 18
Criterium
subcriterium
Variant 1: SK1
en SK2
Variant 2: SK2
en VGZ
Variant 3: SK1
en VGZ
Variant 4:
Haestrecht
Organisatie
Functionele relaties
+
-
-
+(+)
Het Nieuwe Werken
0
0
0
0
Ruimtegebruik
Omvang irt PvE
+
0
0
+
Duurzaamheid
Energie
++
+
+
+
Bereikbaarheid
0
+
+
++
Locatiekwaliteit
+
0
0
-
Financiële
flexibiliteit
-
+
+
+
Kernwinkelgebied
++
+
+
0
Reductie
kantorenleegstand
0
+
0
0
Tabel 3: vergelijking kwalitatieve criteria
Het beeld dat uit tabel 3 ontstaat is dat geen van de varianten op alle aspecten het best scoort, dan wel het
slechtst scoort; alle varianten kennen hun plussen en minnen. Afhankelijk van de weging die de gemeente
geeft aan de diverse criteria, ontstaat mogelijk een meer uitgesproken beeld met grotere verschillen. In de
paragraaf ‘Kwalitatieve vergelijking’ lichten wij de scores nader toe.
Kansen en risico’s
In de diverse varianten zien wij zowel kansen als risico’s die wij hier beknopt beschrijven. In de paragraaf
‘Kansen en risico’s’ aan het einde van deze notitie worden deze nader toegelicht:
 Voor de geraamde renovatiekosten van SK1 en SK2 zien wij een kans dat deze kosten lager uitvallen
tot een maximum van circa €6 mln. Gezien de duurzaamheidsambities, het stadium van de
ontwikkeling en de gemeentelijke context waarin de renovatie plaatsvindt, beschouwen wij
genoemde mogelijke besparing als een kans en hanteren deze niet als uitgangspunt.
 Wij constateren een aantal uitwerkingspunten in het kernwinkelgebied in de varianten waarbij
wordt uitgegaan van renovatie van SK1 (windhinder, hoogteverschillen en bevoorrading).
 Variant 3 biedt in relatie tot het benodigde aantal meters conform PvE onvoldoende ruimte. Nader
moet worden verkend of er mogelijkheden zijn de gebouwen efficiënter te gebruiken, dan wel
aanvullende ruimte aan te kopen/te huren.
101639/N8/0.1
Pagina 4 van 18





In de diverse varianten raamden wij opbrengstpotenties op basis van best mogelijke Inschattingen.
Het moge duidelijk zijn dat de feitelijke realisatie van deze opbrengsten afhangt van de vraag en
opbrengst/risicoperceptie in de markt. Hier schuilt dus zowel een risico als een kans.
In de varianten 2, 3 en 4 rekenden wij met aankoopbedragen voor respectievelijk VGZ en
Haestrecht. Ook hiervoor hanteerden wij best mogelijke inschattingen redenerend vanuit de
verkoopbereidheid van de huidige eigenaren. Er bestaat zowel een risico als kans dat deze bedragen
respectievelijk hoger dan wel lager uitvallen.
Op dit moment maken medewerkers en bezoekers gebruik van openbare parkeergarages. In variant
4 en gedeeltelijk in de varianten 2 en 3 komen inkomsten van de gemeentelijke garages te vervallen.
In variant 4 (Haestrecht) wordt uitgegaan van verbouw en uitbouw/aanbouw. Uit onderzoek moet
nog blijken of deze variant stedenbouwkundig en planologisch inpasbaar is. Een dergelijke studie en
vergt tijd met risico’s van vertraging en extra kosten.
Zoals in de kwalitatieve beoordeling benoemd, is variant 1 het minst flexibel qua matching van de
ruimtevraag op het ruimteaanbod. Gemeente committeert zich voor 40 jaar aan het aanbod van SK1
en SK2. Dit is een risico, omdat ongewis is wat de ruimtebehoefte van de gemeentelijke organisatie
in de tijd is, gegeven de dynamische omgeving van de gemeente.
Algemene bevindingen
Gedurende de uitvoering van deze toetsing deden wij enkele algemene bevindingen:
 Wij toetsten het ambitieniveau van het Programma van Eisen. Bij het nalezen ervan, zien wij dat de
ambitie voor representatieve ruimte redelijk hoog is. Dat uit zich in het inbouwpakket. Voor de
overige kantoorvoorzieningen lijkt het op een standaard flexkantoor en voldoet het daarmee aan de
ambitie sober en doelmatig.
 Het ambitieniveau voor wat betreft duurzaamheid is met de beoogde ‘Breeam excellent’certificering hoog. Deze ambitie lijkt echter passend. De Europese richtlijn energieprestatie
gebouwen, afgekort als EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) is de richtlijn 2002/91/EC
(EPBD, 2003) van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie van 16 december 2002
betreffende de energieprestatie van gebouwen. Deze richtlijn schrijft voor dat overheden vanaf 2018
hun nieuwe gebouwen volledig energieneutraal moeten laten zijn. Deze ingrijpende renovatie kan
als nieuwbouw worden gekwalificeerd.
 De kostenraming van de renovatie lijkt een goede vertaling van het Programma van Eisen. Gezien de
duurzaamheidsambitie, het stadium van de ontwikkeling en de gemeentelijke context waarbinnen
de renovatie plaatsvindt, zien wij geen aanleiding de raming op dit moment naar beneden bij te
stellen. Zoals hiervoor genoemd, zien wij wel een kans voor mogelijke besparingen tot €6 mln. Deze
besparingspotentie verdient bij de nadere uitwerking aandacht.
 De efficiëntie van de voorgestelde renovatie van SK1 en SK2 beoordelen wij voor wat betreft de
flexfactor als gemiddeld. Met 1.560 medewerkers en 1.170 te realiseren werkplekken bedraagt de
flexfactor 75%. De bandbreedte van de flexfactor voor gemeentekantoren ligt tussen circa 67% en
85%. In de zakelijke dienstverlening zijn er (uitzonderlijke) uitschieters naar 55%.
101639/N8/0.1
Pagina 5 van 18
Voor wat betreft de verhouding VVO/BVO (verhuurbare vloeroppervlakte/bruto voeroppervlakte)
kunnen wij de efficiëntie nog niet beoordelen. De VVO na renovatie is nog niet bepaald.
Inleiding
Achtergrond
De Gemeenteraad van Tilburg heeft zich in eerdere besluitvorming uitgesproken voor een
huisvestingsvariant van haar gemeentelijke organisatie die uitgaat van renovatie van de panden
Stadskantoor 1, Stadskantoor 2 en het Paleis. In haar besluit van 19 maart 2013 heeft zij voor de concrete
uitwerking van deze variant een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld. De gemeente Tilburg staat
thans aan de vooravond van besluitvorming over het uitvoeringskrediet.
Een aantal initiatiefnemers (de heren F. Landmeter en M. Schep) ziet mogelijk een voor de gemeente
kostenefficiënter alternatief voor de gemeentelijke huisvesting. Op 14 januari jl. presenteerden zij op basis
van hun eigen berekeningen de volgende varianten aan de gemeenteraad:
 Renovatie Stadskantoor 1 (SK1) en renovatie Stadskantoor 2 (SK2)
 Renovatie Stadskantoor 2 (SK2) en upgrading VGZ-gebouw (VGZ)
 Renovatie Stadskantoor 1 (SK1) en upgrading VGZ
 Upgrading Haestrecht
Alle 4 de varianten werden gepresenteerd in zowel een eigendoms- als sale & leaseback-situatie.
101639/N8/0.1
Pagina 6 van 18
In onderstaand figuur zijn de 4 locaties weergegeven.
VGZ/Haestrecht
SK1
SK2
Figuur 1. Locaties in beschouwing
Vraagstelling
Het College van B&W van de gemeente Tilburg vroeg Fakton de voorgenomen gemeentelijke variant
vergelijkbaar te maken met de alternatieve varianten van de initiatiefnemers. Dit op basis van de volgende
criteria:
 Financiële effecten:
o Netto contante waarde (NCW) van de relevante kasstromen
o Aanvangsinvestering
o Jaarlijkse gemeentelijke huisvestingslasten
 Kwalitatieve effecten:
o Organisatieprincipes
o Ruimtegebruik
o Duurzaamheid
o Locatiekwaliteit
o Financiële flexibiliteit
o Kernwinkelgebied
 Risico’s en kansen
101639/N8/0.1
Pagina 7 van 18
Aanpak
Methodiek
Financiële vergelijking
Om de varianten te kunnen vergelijken, gaan wij uit van de kasstromen (daadwerkelijke cash-out en cash-in)
die de gemeente heeft bij een specifieke variant. Deze kasstroom maken wij vervolgens netto contant met
een netto contante waarde berekening om deze onderling financieel vergelijkbaar te kunnen maken.
Het belangrijkste bij het vergelijken van de varianten is te zorgen dat de varianten daadwerkelijk
vergelijkbaar zijn (“appels met appels”). De belangrijkste keuzes die wij daartoe maakten zijn:
 De exploitatieperiode is voor alle varianten gesteld op 40 jaar. De verschillende objecten hebben een
verschillende leeftijd en dus een verschillende restlevensduur:
o SK1 heeft na de ingrijpende renovatie een restlevensduur van 40 jaar;
o SK2 20 jaar;
o VGZ en Haestrecht 30 jaar.
 We hebben de varianten vergelijkbaar gemaakt door voor de objecten met een restlevensduur van
minder dan 40 jaar bedragen op te nemen voor groot onderhoud en voor levensduurverlengende
investeringen aan het einde van de theoretische levensduur.
 Het Programma van Eisen van de gemeente is als uitgangspunt genomen voor de kwaliteit die de
gebouwen moeten hebben. Tussen de gerenoveerde SK1 en SK2 en VGZ/Haestrecht is sprake van
een kwaliteitsverschil. De gemeente gaat in haar programma van eisen uit van het
duurzaamheidsniveau ‘Breeam-Excellent’ (o.a. energielabel A++ of hoger), terwijl VGZ/Haestrecht
voldoen aan de RGD-norm en een energielabel A. Wij zijn voor de vergelijkbaarheid praktisch
uitgegaan van een benodigde investering in VGZ/Haestrecht om het energielabel op A++ te krijgen.
Dit is concreet te ramen. Daarmee is VGZ nog geen volledig Breeam Excellent, maar deze komt wel in
de buurt. Dit betekent dat de duurzaamheid van SK1 nog steeds hoger is (meer waarde), maar dat de
beide scenario’s financieel gezien op deze manier beter te vergelijken zijn. Een kanttekening hierbij is
dat in de praktijk de genoemde investering in VGZ, een 10 jaar oud object, gezien de bijbehorende
kapitaalvernietiging niet snel aan de orde zal zijn. Het betreft hiermee vooral een theoretisch
financiële vergelijking.
 Om de objecten vergelijkbaar te maken voor het aantal parkeerplaatsen dat bij de objecten hoort, is
uitgegaan van de 80 parkeerplaatsen die nu bij SK1 horen. In VGZ en Haestrecht zorgt het surplus
aan parkeerplaatsen (215 respectievelijk 500 parkeerplaatsen) voor een meerwaarde van deze
objecten. Ze kunnen per slot verhuurd worden aan derden. Deze waarde is voor VGZ en Haestrecht
opgeteld.
 De gemeente heeft, indien zij eigenaar van het vastgoed is, twee rollen: eigenaar en huurder. De
eigenaar renoveert en verhuurt aan de huurder. De huurder huurt het object. Aangezien de
renovatie als kapitaalslasten in de kostprijsdekkende huur is opgenomen, bestaat de feitelijke
kasstroom voor de gemeente in de varianten waarin zij eigenaar van het vastgoed is, alleen uit de
kostprijsdekkende huur, de exploitatielasten voor de gebruiker én de restwaarde van de grond aan
101639/N8/0.1
Pagina 8 van 18



het eind. Deze laatste heeft de gemeente immers na afloop van 40 jaar nog steeds in handen.
Conform de BBV mag de gemeente niet uitgaan van de marktwaarde van deze grond na 40 jaar. Voor
de vergelijkbaarheid van de varianten hebben wij deze echter wel meegenomen, gezien de
verschillen per variant. SK1 heeft na 40 jaar een lagere grondwaarde gezien de inflexibiliteit van de
grond, omdat de gemeente te maken heeft met de belegger van de winkelplint. In de andere
objecten is de gemeente de enige volledige eigenaar.
De discontovoet hebben wij voor alle varianten aangenomen op het niveau van de rekenrente voor
de gemeente, 3,5%.
De investeringskosten bestudeerden wij nauwkeurig. In dit stadium zien wij gezien de ambities met
betrekking tot duurzaamheid geen reden tot aanpassing van de raming. Wel actualiseerden wij de
investeringen in de renovatie van SK1 en SK2 op de volgende punten:
o De geraamde honoraria voor architecten en adviseurs actualiseerden wij naar de resultaten
uit de recent doorlopen aanbestedingen;
o De post onvoorziene kosten pasten wij aan naar een percentage dat beter past bij het
huidige stadium van ontwikkeling;
De raming van de verhuiskosten actualiseerden wij naar de daadwerkelijke bewegingen die gaan
plaatsvinden in de verschillende varianten. Van dubbele huurkosten door tijdelijke huisvesting is
daarbij geen of beperkt sprake: In de ene variant verhuist de gemeente tijdelijk naar VGZ en betaalt
huur voor dit object terwijl SK1 wordt gerenoveerd. In de andere variant blijft de gemeente
gedurende de upgrading van VGZ of Haestrecht in SK1 en SK2 zitten en betaalt hiervoor de huidige
huur door. Er van uitgaande dat deze huren elkaar niet veel ontlopen, is het geen onderscheidende
kostenpost.
Voor de overige uitgangspunten verwijzen wij naar bijlage 1, ‘uitgangspunten varianten’.
Om de cijfers in tabel 1 goed te kunnen duiden, lichten wij onderstaand de verschillende regels toe:
 In de regels 1 tot en met 6 zijn alle investeringen in de objecten voor de gemeente opgenomen. In
regel 7 tellen wij deze bij elkaar op.
 Regel 8 geeft de opbrengsten uit verkoop van de verschillende objecten (opstellen en/of grond)
weer.
 In regel 9 salderen wij deze met de investeringen. Deze bedragen vormen de aanvangsinvesteringen1
van de kasstroom voor de gemeente2.
 In regel 10 zijn de huisvestingslasten voor jaar 1 opgenomen. Dit zijn de huur en de exploitatielasten
voor de gebruiker.
 In regel 11 is de netto contante waarde van de kasstroom voor de gemeente voor de varianten
opgenomen.
1
Deze betreffen zowel aanvangsinvesteringen die bij aanvang direct moeten worden betaald (afschrijvingskosten SK1)
als aanvangsinvesteringen die in de exploitatieperiode kunnen worden afgeschreven zodat de kosten over 40 jaar
worden verdeeld (overige investeringen).
2
In de varianten waarbij gemeente eigenaar wordt, maken deze geen deel uit van de kasstroom voor de gemeente,
aangezien deze als kapitaalslasten in de kostprijsdekkende huur zijn opgenomen.
101639/N8/0.1
Pagina 9 van 18


Regel 12 geeft de verhuiskosten voor de verschillende varianten weer. Deze vallen aan het begin van
de kasstroom. Het is geen aanvangsinvestering voor de berekening van de kostprijsdekkende huur,
aangezien het niet een investering in één van de objecten betreft. We hebben ze daarom hier apart
inzichtelijk gemaakt.
In regel 13 is vervolgens de feitelijke netto contante waarde voor de gemeente per variant
opgenomen als som van de netto contante waarde van de kasstroom voor de gemeente en de
verhuiskosten.
Kwalitatieve vergelijking
Om naast het financiële beeld ook een gevoel te krijgen bij de kwalitatieve impact van de varianten
verkenden wij op hoofdlijnen de effecten op de volgende aspecten:
 In welke mate scoort de variant op de gestelde Organisatieprincipes: vereisten in het PvE ten
aanzien van Functionele relaties (streven om organisatiedisciplines op zo kort mogelijke afstand van
elkaar te huisvesten) en de implementatie van Het Nieuwe Werken
 In welke mate scoort de variant op Ruimtegebruik: matcht het aantal beschikbare meters met het
aantal benodigde meters uit het PvE?
 In welke mate scoort de variant op Duurzaamheid: wat is de Energieprestatie na de beoogde
ingrepen en hoe scoren de varianten op Bereikbaarheid (voor medewerkers en bezoekers,
multimodaliteit)
 In welke mate scoort de variant op Locatiekwaliteit: wat is de kwaliteit van de locatie in termen van
uitstraling en voorzieningen in de omgeving voor medewerkers en bezoekers?
 In welke mate scoort de variant op Financiële flexibiliteit: in hoeverre is het mogelijk om in te
kunnen spelen op wijzigingen in ruimtebehoefte door bijvoorbeeld het kunnen afstoten van meters?
 In welke mate scoort de variant op Kernwinkelgebied: in hoeverre dragen de varianten bij aan
versterking van het kernwinkelgebied in termen van traffic/reuring, uitstraling, routing en
bevoorrading.
 In welke mate scoort de variant op Reductie van kantorenleegstand in de stad?
In deze indicatieve vergelijking hanteerden wij een 5 puntschaal:
 -- : scoort zeer slecht
 - : scoort slecht
 0 : scoort neutraal
 + : scoort goed
 ++ : scoort zeer goed
Wij hebben geen weging van de verschillende criteria opgenomen.
101639/N8/0.1
Pagina 10 van 18
Proces van Informatievoorziening en validatie
In afzonderlijke gesprekken met de ambtelijke organisatie enerzijds en de initiatiefnemers anderzijds kregen
wij een toelichting op de achtergronden van de varianten (financieel en kwalitatief). In een open proces
werden ons alle relevante stukken verstrekt. Wij analyseerden en valideerden deze informatie met diverse
specialisten (bouwkostendeskundigheid, marktkennis, fiscale kennis, etc.).
Naast diverse telefonische en mailcontacten bespraken wij in een tweede gesprek afzonderlijk met zowel
gemeente als initiatiefnemers onduidelijkheden en aanvullende vragen.
Beschrijving varianten
In deze paragraaf beschrijven wij kort de 4 varianten:
 welke panden/locaties maken onderdeel van de variant uit?
 welke ingrepen zijn voorzien?
 hoe ziet het kasstroomschema er uit?
Variant 1: Renovatie SK1 en SK2, gemeente eigenaar
In deze variant renoveert de gemeente SK1 en SK2 en gebruikt deze voor de komende 40 jaar als
gemeentelijke huisvesting. Zij verkoopt de winkelplint bij SK1 aan een winkelbelegger. De resulterende
kasstroom voor de gemeente van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
Restwaarde grond
Verkoop grond
winkelplint SK1
Kostprijsdekkende huur
gebouw voor gemeente
Figuur 2: schematische weergave kasstroom gemeente variant 1
Variant 1a: Renovatie SK1 en SK2, sale & leaseback
In deze variant renoveert de gemeente SK1 en SK2 en verkoopt deze aan een belegger. Vervolgens huurt de
gemeente het object voor de komende 40 jaar als gemeentelijke huisvesting. Zij verkoopt de winkelplint aan
een winkelbelegger. De resulterende kasstroom voor de gemeente van deze variant ziet er schematisch als
volgt uit:
Verkoop grond
winkelplint SK1
Verkoop SK1 en SK2
Huur SK1 en SK2 voor
gemeente
Renovatie SK1 en SK2
Restant boekwaarde SK1 en SK2
101639/N8/0.1
Pagina 11 van 18
Variant 2: Renovatie SK2 en upgrading VGZ, gemeente eigenaar
In deze variant renoveert de gemeente SK2, koopt VGZ, sloopt SK1 en verkoopt de grond onder SK1 ten
behoeve van een herontwikkeling aldaar. Zij gebruikt SK2 en VGZ voor de komende 40 jaar als gemeentelijke
huisvesting. De resulterende kasstroom voor de gemeente van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
Sloop en verkoop
grond SK1
Restwaarde grond
Kostprijsdekkende huur SK2
en VGZ voor gemeente
Variant 2a: Renovatie SK2 en upgrading VGZ, sale & leaseback
In deze variant renoveert de gemeente SK2, koopt VGZ, sloopt SK1 en verkoopt de grond onder SK1 ten
behoeve van een herontwikkeling aldaar. Vervolgens verkoopt zij SK2 en VGZ aan een belegger en huurt
deze objecten voor de komende 40 jaar als gemeentelijke huisvesting. De resulterende kasstroom voor de
gemeente van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
Sloop en verkoop
grond SK1
Verkoop SK2 en VGZ
Huur SK2 en VGZ voor
gemeente
Renovatie SK2 en VGZ
Restant boekwaarde SK1 en SK2
Variant 3: Renovatie SK1 en upgrading VGZ, gemeente eigenaar
In deze variant renoveert de gemeente SK1, koopt VGZ, verkoopt SK2 en verkoopt de winkelplint bij SK1 aan
een winkelbelegger. Zij gebruikt SK1 en VGZ voor de komende 40 jaar als gemeentelijke huisvesting. De
resulterende kasstroom voor de gemeente van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
Verkoop SK2
Restwaarde grond
Verkoop grond
winkelplint SK1
Kostprijsdekkende huur SK1
en VGZ voor gemeente
Variant 3a: Renovatie SK1 en upgrading VGZ, sale & leaseback
In deze variant renoveert de gemeente SK1, koopt VGZ, verkoopt SK2 en verkoopt de winkelplint bij SK1 aan
een winkelbelegger. Vervolgens verkoopt zij SK1 en VGZ aan een belegger en huurt deze terug en gebruikt
deze voor de komende 40 jaar als gemeentelijke huisvesting. De resulterende kasstroom voor de gemeente
van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
101639/N8/0.1
Pagina 12 van 18
Verkoop grond
winkelplint SK1
Verkoop SK1 en VGZ
Huur SK1 en VGZ voor
gemeente
Renovatie SK1 en VGZ
Restant boekwaarde SK1 en SK2
Variant 4: Upgrading Haestrecht, gemeente eigenaar
In deze variant koopt de gemeente Haestrecht, verkoopt SK2, sloopt SK1 en verkoopt deze grond ten
behoeve van herontwikkeling. Zij gebruikt Haestrecht voor de komende 40 jaar als gemeentelijke
huisvesting. Uitgegaan wordt van aanvullende nieuwbouw van ca. 7.000 m2 bvo. De resulterende kasstroom
voor de gemeente van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
Verkoop SK2
Restwaarde grond
Sloop en verkoop
grond SK1
Kostprijsdekkende huur
Haestrecht voor gemeente
Variant 4a: Upgrading Haestrecht, sale & leaseback
In deze variant koopt de gemeente Haestrecht, verkoopt SK2, sloopt SK1 en verkoopt deze grond ten
behoeve van herontwikkeling. Na upgrading van Haestrecht, verkoopt de gemeente het gebouw aan een
belegger. Vervolgens huurt de gemeente het object voor de komende 40 jaar als gemeentelijke huisvesting.
De resulterende kasstroom voor de gemeente van deze variant ziet er schematisch als volgt uit:
Sloop en verkoop grond
SK1 en verkoop SK2
Verkoop Haestrecht
Huur Haestrecht voor
gemeente
Upgrading Haestrecht
Restant boekwaarde SK1 en SK2
Financiële vergelijking varianten
Het verschil tussen de door de gemeente voorgestelde variant waarbij SK1 en SK2 gerenoveerd worden en
de variant met de laagste netto contante waarde voor de gemeente is €10,9 mln. Dit verschil is daarmee
substantieel kleiner dan eerder door initiatiefnemers voorgespiegeld met €60 mln. Dit verschil komt met
name voort uit het herstellen van een dubbeltelling: in de eigendomsvarianten zoals voorgespiegeld door
initiatiefnemers werden per abuis de investeringen en de contant gemaakte kapitaalslastenkasstroom bij
elkaar opgeteld. Daarnaast komt in beperktere mate het verschil voort uit verschillen in aannames en
uitgangspunten.
101639/N8/0.1
Pagina 13 van 18
De netto contante waarde van de kasstroom voor de gemeente is voor variant 3 (SK1 en VGZ) het laagst, €116,8 mln. De netto aanvangsinvestering is in deze variant (€62,1 mln) weliswaar nagenoeg gelijk aan de
aanvangsinvestering in variant 1 (€62,6 mln), maar het verschil wordt veroorzaakt door de lagere jaarlijkse
gemeentelijke huisvestingslasten in de kasstroom. Dit verschil wordt voor het grootste deel verklaard door
het feit dat in variant 1 de boekwaarde van SK2 (€8,4 mln) ‘uitgesmeerd’ wordt over de 40 exploitatiejaren,
terwijl deze in variant 3 direct aan de voorkant in het jaar van verkoop van SK2 vallen.
Alle varianten ‘sale & leaseback’ blijken uit te komen op een fors negatievere netto contante waarde dan de
varianten ‘eigendom’. De belangrijkste oorzaak hiervoor ligt in het feit dat het verschil tussen de
renovatiekosten en de marktwaarde van de objecten na renovatie waartegen de objecten aan een belegger
verkocht worden, significant is. Dit verlies valt direct in het eerste jaar van de exploitatie. Dit moet direct uit
de jaarbegroting van de gemeente van dat jaar betaald worden. De jaarlijkse huisvestingslasten wijken
daarbij voor de gemeente niet substantieel af.
De berekende jaarlijkse huisvestinglasten voor de gemeente wijken licht af van de gemeentelijke berekening.
Methodisch is de bepaling van de kostprijsdekkende huur exact gelijk. De afwijking wordt puur veroorzaakt
door andere aannames voor exploitatiekosten ten opzichte van het gemeentelijk beleid hierin. Wij hebben
voor de exploitatiekosten eigen inschattingen gemaakt die op basis van de staat van de objecten in
verhouding staan tot de aannames voor de exploitatiekosten voor VGZ en Haestrecht. Dit ten behoeve van
de vergelijkbaarheid van de objecten.
Kwalitatieve vergelijking varianten
Wij beschouwden op hoofdlijnen de impact van de varianten op de aspecten Organisatieprincipes,
Ruimtegebruik, Duurzaamheid, Locatiekwaliteit, Financiële flexibiliteit, Kernwinkelgebied en Reductie van de
kantorenleegstand.
Het beeld dat ontstaat (zie tabel 3) is dat geen van de varianten op alle aspecten het best scoort, dan wel het
slechtst scoort; alle varianten kennen hun plussen en minnen. Afhankelijk van de weging die de gemeente
geeft aan de diverse criteria, ontstaat mogelijk een meer uitgesproken beeld met grotere verschillen.
Onderstaand een korte toelichting op de scores:
 Organisatieprincipes
o Functionele relaties: de varianten 1 (SK1 en SK2) en 4 (Haestrecht) scoren het beste op
organisatieprincipes/functionele relaties (alles op korte afstand bij elkaar). Mogelijk scoort
Haestrecht (incl. uitbreiding) iets beter, indien een totaalhuisvesting met aaneengesloten
(interne) routing ook daadwerkelijk inpasbaar is. Dit vergt een nadere studie. De varianten 2
(SK2 en VGZ) en 3 (SK1 en VGZ) scoren negatiever op organisatieprincipes/functionele
relaties, gezien de fysieke en wellicht ook mentale afstand tussen de kantoren.
o Het Nieuwe Werken: in alle varianten kan, na de beoogde ingrepen, Het Nieuwe Werken
worden geïmplementeerd. Dit criterium is derhalve niet onderscheidend
101639/N8/0.1
Pagina 14 van 18





Ruimtegebruik: zoals uit tabel 4 blijkt, verschillen de varianten in ruimteaanbod. Varianten 1 (SK1 en
SK2) en 4 (Haestrecht, incl. uitbreiding) matchen het best met de ruimtebehoefte zoals gesteld in
het PvE. Bij variant 2 is sprake van een grotere overmaat; variant 3 biedt onvoldoende meters.
Ruimtegebruik
(in m2 bvo)
Variant 1: SK1
en VGZ
Variant 2:
SK2 en VGZ
Variant 3: SK1
en VGZ
Ruimtebehoefte
(cf. PvE)
Ruimteaanbod
31.811
31.811
31.811
Variant 4:
Haestrecht (incl.
uitbreiding)
31.811
32.435
35.884
30.529
33.999
Verschil
+ 624
+ 4.073
- 1.282
+ 2.188
Duurzaamheid:
o Energieprestatie: Voor de beoordeling gaan wij er van uit dat SK1 na de renovatie
daadwerkelijk de certificering ‘Breeam excellent’ krijgt. Dat wil zeggen dat SK1 op de 9
thema’s (Management, gezondheid, Energie, transport, water, materialen, afval,
landgebruik en ecologie en vervuiling) als zeer duurzaam wordt bestempeld. Qua
energiegebruik zal SK1 minimaal het label A++ hebben. VGZ/Haestrecht heeft momenteel
het energielabel A, waarbij wij een investering voor VGZ en Haestrecht hebben ingerekend
om deze ook te brengen tot energielabel A++. Daarmee voldoet VGZ/Haestrecht voor de
belangrijkste onderdelen ook aan ‘Breeam Excellent’, maar waarschijnlijk niet voor alle. Wij
gaan er daarom van uit dat SK1 na de voorgenomen renovatie de meest duurzame is.
o Bereikbaarheid: gezien de ligging van VGZ/Haestrecht op een multimodaal knooppunt is de
bereikbaarheid van deze panden voor medewerkers en bezoekers optimaal. Daarmee scoort
variant 4 (Haestrecht) het beste, daarna de varianten 2 (SK2 en VGZ) en 3 (SK1 en VGZ).
Locatiekwaliteit: wij achten de locatiekwaliteit van variant 1 het grootst voor gemeentelijke
huisvesting, vooral bezien vanuit de voorzieningen van een centrumlocatie voor medewerkers en
bezoekers. Daarnaast blijft in deze variant de historische en functionele relatie met het Paleis in tact.
Financiële flexibiliteit: variant 1 scoort het minst goed op financiële flexibiliteit; het is minder
makkelijk bij gewijzigde ruimtebehoefte in de tijd om meters af te stoten. Fysiek is het wel mogelijk
(compartimenteren), maar de aantrekkelijkheid voor gebruikers/investeerders is minder (geen eigen
identiteit, potentiële doelgroep is kleiner).
Kernwinkelgebied: Wij kwalificeren variant 1 als meest gunstig, gezien de traffic/reuring die
ontstaat met huisvesting van de gemeentelijke organisatie en bijgevolg aankopen van medewerkers
en bezoekers in het kernwinkelgebied. In de varianten 2 en 3 wordt een deel en in variant 4 de
gehele organisatie verplaatst. Hier tegenover staat het feit dat in de varianten 2 en 4 waarbij SK1
wordt gesloopt mogelijkheden ontstaan om een nieuw winkelgebied vorm te geven waarbij routing,
hoogteverschillen en bevoorrading wellicht beter kan worden ingepast. Deze zaken lijken echter ook
oplosbaar bij de varianten 1 en 3 en wegen naar onze mening minder zwaar dan de gewenste traffic
in het gebied.
101639/N8/0.1
Pagina 15 van 18

Reductie van leegstaande kantoren: variant 2 scoort het meest positief, aangezien SK1 gesloopt
wordt en hiermee daadwerkelijk kantoormeters uit de markt worden gehaald. In variant 4 is dat ook
het geval, maar worden ook weer (zij het minder) meters toegevoegd om te voldoen aan de
ruimtebehoefte. In de andere varianten is er sprake van het ‘verplaatsen’ van leegstand.
Aangezien het in deze kwalitatieve beoordeling gaat om niet-financiële criteria is er geen onderscheid tussen
de situaties eigendom en sale & lease back. Wel scoort het criterium Financiële flexibiliteit in een sale &
leaseback situatie in alle varianten beter (mede afhankelijk van de looptijd van het huurcontract).
Kansen en risico’s





Voor de geraamde renovatiekosten van SK1 en SK2 zien wij een kans dat deze kosten lager uitvallen
tot een maximum van circa €6 mln. Gezien het ambitieniveau van de gemeente met betrekking tot
duurzaamheid, het stadium van de ontwikkeling en de gemeentelijke context bij een
renovatieopgave, nemen wij deze mogelijke besparing niet als uitgangspunt, maar benoemen hem
als een kans. Deze potentie verdient in de nadere uitwerking aandacht.
In de varianten 1 en 3 waarbij uitgegaan wordt van renovatie van SK1 zien wij een aantal belangrijke
aandachtspunten in de uitwerking van het kernwinkelgebied: dit zijn windhinder, hoogteverschillen
en de eisen die vandaag de dag aan bevoorrading worden gesteld. Op basis van de gesprekken met
de projectorganisatie en de ontwikkelaar van de winkels, lijken ons deze punten opgelost of
oplosbaar. Sommige brengen mogelijk nog wel een prijskaartje met zich mee. Indien bijvoorbeeld de
beoogde uitkraging van SK1 onvoldoende blijkt om de windhinder te reduceren, ramen wij de
benodigde maatregelen om de windhinder op te lossen op zo’n €0,5 tot €1 mln. De
besparingspotentie die wij zien in de geraamde renovatiekosten zouden hiervoor mogelijk
gedeeltelijk kunnen worden ingezet.
Variant 3 biedt in relatie tot het benodigde aantal meters conform PvE onvoldoende ruimte. Nader
moet worden verkend of er mogelijkheden zijn de gebouwen efficiënter te gebruiken, dan wel
aanvullende ruimte aan te kopen/te huren.
De komst van Primark is op dit moment nog niet zeker. Het is een keten die zich kenmerkt door
hoge omloopsnelheden en derhalve veel waarde hecht aan een efficiënte en flexibele (liefst 24/7)
bevoorrading. Op de beoogde plek in het oude SK3 is dit lastig te realiseren. Wij begrepen van de
projectorganisatie kernwinkelgebied en gemeentelijke huisvesting dat hierover concrete gesprekken
met Primark zijn geweest en de bevoorrading oplosbaar lijkt. Gezien de dynamiek in de winkelmarkt
adviseren wij strak te blijven sturen op een match in de fysieke mogelijkheden en verwachtingen
van de retailer.
In de diverse varianten raamden wij opbrengstpotenties op basis van best mogelijke Inschattingen.
Het moge duidelijk zijn dat de feitelijke realisatie van deze opbrengsten afhangt van de vraag en
opbrengst/risicoperceptie in de markt:
o Variant 3 en 4: wij hebben de opbrengstpotentie van SK2 conservatief geraamd. Toch
bestaat het risico dat er geen of beperkte vraag is naar dit pand, dan wel dat de
opbrengstpotentie door de markt lager wordt gewaardeerd
101639/N8/0.1
Pagina 16 van 18
o




Variant 2 en 4: in deze varianten wordt SK1 gesloopt. Wij raamden de potentie van de
herontwikkeling op deze plek eveneens behoudend. Ook hier bestaat desalniettemin het
risico van een lagere marktwaardering.
o Variant 1 en 3: wij rekenden gezien de inflexibiliteit voor andere gebruiksdoeleinden met de
grond aan het einde van de 40-jarige levensduur door de combinatie van het stadskantoor
van de gemeente met de winkelplint van een belegger met een rest grondwaarde voor SK1
van 50%. Het is echter lastig een inschatting te maken van de marktsituatie in jaar 40; het
risico van een afwijking bestaat. Daarbij merken wij wel op dat het gaat om een bedrag in
jaar 40 dat weinig effect heeft op de Netto contante waarde.
NB. daar waar wij hiervoor het risico van lagere opbrengsten benoemen, is er uiteraard evenzo een
kans dat deze hoger uitvallen.
In de varianten 2, 3 en 4 rekenden wij met aankoopbedragen voor respectievelijk VGZ en
Haestrecht. Ook hiervoor hanteerden wij best mogelijke inschattingen redenerend vanuit de
verkoopbereidheid van de huidige eigenaren. Er bestaat zowel een risico als kans dat deze bedragen
respectievelijk hoger dan wel lager uitvallen.
Op dit moment maken medewerkers (abonnementen) en bezoekers (uurtarieven) gebruik van een
drietal openbare parkeergarages (Koningsplein, Emmapassage en Louis Bouwmeesterplein). In
variant 4 en gedeeltelijk in de varianten 2 en 3 komen de inkomsten voor de gemeentelijke garages
te vervallen. Ze voegen voor de gemeente derhalve waarde toe aan variant 1 (SK1 en SK2). In het
kader van deze toetsing hebben wij hier geen nader onderzoek naar verricht; dit verdient een
nadere uitwerking.
In variant 4 (Haestrecht) wordt uitgegaan van verbouw en uitbouw/aanbouw. Uit onderzoek moet
nog blijken of deze variant stedenbouwkundig en planologisch inpasbaar is. Een dergelijke studie
vergt tijd met risico’s van vertraging en extra kosten.
Zoals in de kwalitatieve beoordeling benoemd, is variant 1 het minst flexibel (markttechnisch); dit is
een risico, omdat ongewis is wat de ruimtebehoefte van de gemeentelijke organisatie in de tijd is.
101639/N8/0.1
Pagina 17 van 18
Bijlage 1: Uitgangspunten varianten
Stadskantoor 1
Scenario's
Scenario 1 - Eigendom
Scenario 1 - S&L
Scenario 2 - Eigendom
Scenario 2 - S&L
Scenario 3 - Eigendom
Scenario 3 - S&L
Scenario 4 - Eigendom
Scenario 4 - S&L
Objecten
Boekwaarde (af te schrijven jaar 0)
Boekwaarde (in investering)
Investering aankoop (tbv eigendom)
Investering (renovatie en/of bouw t=0)
Investering levensduurverlenging
Restwaarde grond (marktwaarde)
Restwaarde grond (boekwaarde)
Levensduur
Markthuur
Exploitatielasten eigenaar
Exploitatielasten gebruiker
Groot onderhoud
Jaar groot onderhoud
Eigendom
Sale & lease back
Sloop & verkoop
Sloop & verkoop
Eigendom
Sale & lease back
Sloop & verkoop
Sloop & verkoop
Stadskantoor 1
Het Paleis SK1 Commerciele
plint
Eigendom
verkoop grond
Sale & lease back verkoop grond
Eigendom
Eigendom
Eigendom
verkoop grond
Sale & lease back verkoop grond
Eigendom
Eigendom
Het Paleis SK1 Commerciele
plint
SK1 Vastgoed
herontwikkeling
Stadskantoor 2
Eigendom
Sale & lease back
Eigendom
Sale & lease back
Sloop & verkoop
Sloop & verkoop
Sloop & verkoop
Sloop & verkoop
verkoop grond
verkoop grond
verkoop grond
verkoop grond
SK1 Vastgoed
herontwikkeling
Stadskantoor 2
VGZ
Haestrecht
Raadszaal bij
Haestrecht
Eigendom
Sale & lease back
Eigendom
Sale & lease back
Eigendom
Sale & lease back
VGZ
Haestrecht
Eigendom
Sale & lease back
Raadszaal bij
Haestrecht
4.235.421
1.992.957
662.001
8.361.912
11.693.003
27.500.000
31.711.623
4.146.397
20.775.025
13.258.333
20.797.530
10.851.000
8.089.500
12.689.500
5.425.500
4.853.700
7.613.700
2.100.000
4.853.700
7.613.700
2.100.000
1.909.500
486.000
-
1.992.957
17.500.000
40
40
20
30
30
40
1.323.920
168.480
1.736.160
1.807.390
2.835.141
728.000
334.000
42.000
548.000
501.000
741.000
177.000
377.000
47.976
535.658
515.206
807.462
222.282
6.365.000
810.000
9.042.500
8.089.500
12.689.500
3.500.000
20
20
10
10
20
101639/N8/0.1
Pagina 18 van 18

Download Report