Masterclass aanloopstraten Stec Groep op congres detailhandel BZK Den Haag Frans Wittenberg 24 april 2014 Masterclasses aanloopstraten 50000 Klagen en jubelen over aanloopstraten Veel voorkomende “missers” 1. alleen ruimtelijke aanpak 2. geen keuzes maken 3. aanloopstraat als eiland? 4. geen contact met eigenaren 5. niet kiezen 6. papieren tijgers, weinig actie 7. geen kansen, geen perspectief 8. te rigide 9. wensdenken, géén marktdenken 10. het gaat niet over geld! Transitie: nieuwe realiteit retail Gevolg: toenemende leegstand en overaanbod Minder draagvlak voor winkels door krimp en toenemend aanbod Heden Verhouding: 6 staat tot 3 2025 Verhouding: 5 staat tot 4 Aanloopstraten onder druk Leegstand Marginaal winkelaanbod Verloedering Teruglopende omzetten Minder passanten Waar is de beleving? Gereedschapskist aanpak aanloopstraten 1.Bewustwording 2.Kiezen 3.Verbreding & verbinding 4.Timing & urgentie 5.Stedelijke herverkaveling 6.Financiële arrangementen 7.Herstructureringsfonds 8.RO instrumenten 1. Bewustwording Bron: NRC Handelsblad, 10-02-14 Trends Shopping2020: • Shoppen via digitale winkelruit • Boodschappen via digitale supermarkt • Digitale passpiegels Bron: succesvol veranderen, Stec Groep • Ambitieuze plannen = bouwen voor leegstand • Inrichting winkelcentra moet avontuurlijker • De winkel moet naar de klant i.p.v. andersom Negatieve effecten van overaanbod Partij Effecten Winkelier • minder bezoekers • minder omzet • huur lastiger op te brengen • hogere kosten marketing/ reclame Eigenaar/ belegger • dalende huurinkomsten • dalende vastgoedwaarde • oplopende beleggingsrisico’s • hogere financieringskosten • oplopende leegstand Financier/ bank • meer betalingsachterstanden • oplopende afschrijvingen op winkelvastgoed • oplopende financieringsrisico’s Negatieve effecten van overaanbod Partij Effecten Gemeente • minder OZB inkomsten • leegstand • minder aantrekkelijk winkelgebied • minder aantrekkelijk woon/ leefklimaat en investeringsklimaat • dalende werkgelegenheid / stageplaatsen • meer concurrentie in regio Inwoner • minder winkels -> minder keus • onaantrekkelijke winkelgebieden • minder aantrekkelijk woon- en leefklimaat • sociale cohesie onder druk: voor ouderen zijn winkels een ontmoetingsplek. Maar ook door lagere OZB inkomsten kunnen minder voorzieningen in stand worden gehouden of wordt door belastingverhoging afgewenteld op winkeliers en inwoners. Vicieuze cirkel van leegstand Leegstand Meer faillissementen Minder omzet Minder aantrekkelijk winkelgebied Minder bezoekers / passanten 2. Kiezen Beleidsmatig Inhoudelijk • Bepaal de urgentie en het belang • Versterk de bewustwording • Geef richting in de detailhandelvisie • Kies welke straten worden versterkt • Kies heldere reële doelstellingen • Kies welke straten gaan verkleuren • Creëer marktschaarste • Bepaal welke nieuwe functies kunnen Proces & planning • Benoem de rol gemeente en markt • Kies voor top-down / .?. / bottom-up • Kies voor korte of lange doorlooptijd • Benoem mijlpalen & “tussenstations” Aanpak & instrumenten • Bepaal wat de gemeente bijdraagt in beleid, proces en/of financiën • Kies instrumenten die worden ingezet 2: Inspiratie kiezen in West-Brabant Zand gemeenten Huidige situatie Op huidige voet doorgaan Beetje kiezen Maximaal kiezen 104.000 109.000 108.000 103.000 Bezettingsgraad 97% 93% 93% 98% BAR 7,0% 8,5% 7,75% 6,5% 225 200 210 230 0,32 mrd 0,24 mrd 0,27 mrd 0,36 mrd -/- 27% -/- 16% + 10% Wvo in m² Huuropbrengst per m² Vastgoedwaarde afwijking Flinke stappen nodig 3. Verbreding & verbinding Verbreden Kijk op verschillende niveaus naar de opgave zoek in buurt, wijk en gemeente naar kansen sluit aan op nabij gelegen sterke plekken Verbinden Zoek ‘nieuwe’ partijen voor eigendom & gebruik koppel nieuwbouw elders aan aanpak leegstand verbind verschillende opgaven en belangen Afweging Pas Ladder van Duurzame Verstedelijking toe 3. Verbreding & verbinding Ladder voor Duurzame Verstedelijking • Goede ruimtelijke ordening • Alleen nieuwe stedelijke ontwikkeling met toegevoegde waarde • Kwaliteit handen en voeten geven 3. Verbreding & verbinding Zorg Onderwijs Wonen nieuwbouw verbreding & verbinding aanloopstraat herontwikkeling Duurzaamheid Sociaal Leisure 3. Verbreding & verbinding Voorbeeld: De Bekkerie in Boekend (Limburg) • Leegstaande bakkerij door nieuwe functies ‘middelpunt’ in dorp • Samenwerking zorginstellingen, lokale ondernemers, publieke organisaties en bewoners • Bottom-up voorstellen om voorzieningenniveau op peil te brengen • Integrale dagvoorziening, steunpunt bewoners met hulpvraag • Functies o.a.: bibliotheek, galerie, lunchroom, ijssalon, kookstudio, VVV, vergaderruimte, copyshop en afgiftepunt stomerij 4. Timing & urgentie 4. Timing & urgentie INTEGRATIE Volledige verandering STABIEL Belangrijke verandering wordt aangekondigd ADOPTEREN Het verleden loslaten Eigenaar B VERSTARRING Gevoel van onwerkelijkheid ACCEPTEREN Onderzoeken van mogelijkheden ONTKENNING Eigenaar A Relativeren en ontkennen Eigenaar C BERUSTEN Het verleden loslaten AGRESSIE Woede of marchanderen Eigenaar C DE PUT Depressie PUSH PULL retail levert het meeste op Wonen creëert grote waardesprong • Winkelpand bgg 150m2 VVO, verdiepingen 2x 50m2 • Bandbreedte huur winkels € 90 tot € 175 / m2 VVO jaar • Bandbreedte huur wonen € 7 tot € 11 / m2 GBO maand • BAR C-locatie buiten randstad ≥ 9,4% Scenario’s minimaal maximaal Huurinkomsten € 13.500 € 26.250 Beleggingswaarde (C-locatie) € 144.000 € 280.000 1. winkel 150m2 verhuurd, verdiepingen leeg 2. Winkel 150m2 verhuurd, verdiepingen bewoond Huurinkomsten € 21.900 € 39.450 Beleggingswaarde (C-locatie) € 233.000 € 420.000 Huurinkomsten € 21.000 € 33.000 Beleggingswaarde (C-locatie) € 223.000 € 351.000 3. Pand geheel bewoond 5. Stedelijke herverkaveling • Wettelijke regeling voor stedelijk gebied is in voorbereiding • Herverkaveling is nu wel mogelijk op vrijwillige basis • Patstellingen bij versnippert eigendom doorbreken • Verplaatsing eigendomsposities voorkomt schadeloosstelling • Versnelling aanpak kansloze aanloopstraten 5. Stedelijke herverkaveling Investeringen Inbreng eigendom o.b.v. % huurinkomsten Kosten herverkaveling & proces Nieuwe huur inkomsten 5. Stedelijke herverkaveling gewenste situatie huidige situatie beoogde situatie na herverkaveling gegevens • oppervlakte vvo • bezettingsgraad • BAR 1.250m² 100% 8,5% huuropbrengsten • individueel • totaal verschil tov huidig 260.000 210.000 470.000 / jr + 267.000 (+131%) 135.000 68.000 203.000 / jr 260.000 170.000 430.000 / jr + 227.000 (+112%) beleggingswaarde • individueel • totaal verschil tov huidig 3,1 mio 2,5 mio 5,6 mio + 3,4 mio (+155%) 1,5 mio 0,7 mio 2,2 mio 3,1 mio 1,7 mio 4,8 mio + 2,6 mio (+118%) 1.000m² 100% 8,5% 1.250m² 60% 9,0% 1.000m² 40% 9,5% 1.250m² 100% 8,5% 1.000m² 100% 10% 5. Stedelijke herverkaveling gewenste situatie gegevens • oppervlakte vvo • bezettingsgraad • BAR huuropbrengsten • individueel • totaal verschil tov huidig 1.250m² 100% 8,5% 1.000m² 100% 8,5% 260.000 210.000 470.000 / jr + 267.000 (+131%) beleggingswaarde 3,1 mio 2,5 mio • individueel 5,6 mio + 3,4 mio • totaal (+155%) verschil tov huidig huidige situatie 1.250m² 60% 9,0% 1.000m² 40% 9,5% beoogde situatie na herverkaveling 1.250m² 100% 8,5% 1.000m² 100% 10% 135.000 68.000 203.000 / jr 260.000 170.000 430.000 / jr + 227.000 (+112%) 1,5 mio 0,7 mio 2,2 mio 3,1 mio 1,7 mio 4,8 mio + 2,6 mio (+118%) Inspiratie: Rotterdam, Noorderboulevard Inspiratie: Rotterdam, Noorderboulevard Inspiratie: Dordrecht leren van parkstad Financiele arrangementen financiële arrangementen Leidende principes: 1. Marktspanning is essentieel 2. Verminder plancapaciteit maximaal 3. Investeer alleen in toekomstbestendige locaties 4. Handel zoveel mogelijk marktconform 5. Groot denken, klein handelen 6. Denk in kasstromen voor gebieden 7. Ontwikkel liefde voor bestaand vastgoed Stellingen Gemeenten grijpen veel te snel in Webwinkels vormen de doodsteek voor de aanloopstraten Liever 1 succesvolle aanloopstraat dan drie mislukte Vastgoedeigenaren snappen niets van aanloopstraten Versnipperd eigendom blokkeert elke aanpak Kiezen tussen aanloopstraten kunnen gemeenten niet Hou op met zeuren, ga ondernemen Stop met aanloopstraatmanagers Winst van bestemmingswijziging is voor gemeente Vragen? Frans Wittenberg [email protected] telefoon 026 751 41 00 www.stec.nl
© Copyright 2024 ExpyDoc
