Adviesaanvraag Koepel MAS huurverhoging 2014

Koepel Mooiland Allen Samen
t.a.v. Secretaris de heer A. Tuparia
Betreft: toelichting bij Adviesaanvraag
Grave/ Amersfoort, 27 februari 2014
Geachte heer Tuparia, beste Augustinus,
Met deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen
huurverhoging per 1 juli 2014. Aanvullend het volgende.
Algemeen
Afgelopen periode hebben wij met leden van de beide Mooiland Koepels, mede naar aanleiding van
het adviestraject Warmtewet, aanvullend gesproken over de wijze waarop de samenwerking
rondom adviesaanvragen wordt ervaren. Er is vastgesteld dat zowel de Koepels als Mooiland vanuit
hun eigen rol en verantwoordelijkheid de intentie hebben om de meerwaarde in hun samenwerking
op te zoeken en te benutten. Het met elkaar communiceren en zoveel als mogelijk en haalbaar
tijdig over de essentiële onderwerpen elkaar op te zoeken, wordt als een belangrijk uitgangspunt
gezien binnen de samenwerking.
Adviesaanvraag Huurverhoging
Bijgaand is gevoegd een adviesaanvraag met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging 2014.
Die spreekt voor zich. Daarnaast is afgelopen week vanuit de Koepel MAS een schrijven ontvangen
waarin nader wordt ingegaan op het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging in
relatie tot de privacybescherming van de huurders. De kern van de opmerking betreft het gegeven
of het principieel juist is om voor álle huurders de inkomensgegevens op te vragen, nu voor het
merendeel een verhoging van 4% geldt (≤ 43.000,--), terwijl bovendien naar verwachting slechts
50% à 70% door de Belastingdienst verstrekt zal worden. Een korte reactie hierop.
Om de groep te kunnen vaststellen van huurders met een inkomen >43.000,-- moeten we van álle
huurders van sociale huurwoningen de inkomensklassen opvragen. Hoewel wij ons bewust zijn van
de breedte van deze actie, wensen wij evenwel om moverende redenen vast te houden aan deze
beleidskeuze (zie toelichting bijgevoegde adviesaanvraag). Voor de volledigheid merken wij op dat
overigens geen exacte inkomens worden vrijgegeven, maar een verdeling in (3)
inkomenscategorieën. De groep geliberaliseerde woningen wordt zonder meer buiten de opvraag
gehouden. Tenslotte; tussen het Ministerie en de Belastingdienst zijn de afspraken tot bescherming
van de privacy voor dit jaar extra opnieuw beoordeeld en vastgelegd.*
*Wij proberen via onze contacten bij de Belastingdienst duidelijk te krijgen of de Belastingdienst in staat is ons slechts de
gegevens van ‘de J-klasse’ (inkomens > € 43.000) te doen toekomen. We hebben daarover op dit moment nog geen
duidelijkheid.
Afsluiting
Onderhavige adviesaanvraag wordt tegelijkertijd uitgezonden aan beide Koepels. In het al dan niet
tot een gezamenlijk advies komen wordt vanuit Mooiland geen dwingende richtlijn gehanteerd.
Wij realiseren ons dat met betrekking tot onderhavig verzoek enige snelheid en slagvaardigheid
van de Koepels wordt gevraagd in het komen tot een advies. Wij vertrouwen erop dat een
dergelijke opstelling zeker aansluit bij de uitgesproken intentie om op basis van een constructieve
samenwerkingsrelatie op te trekken.
Met vriendelijke groet,
Mooiland
M. Dijsselbloem
Hoofd Verhuur en Woonservice
Bijlagen:
1. Adviesaanvraag
2. Brief KMAS d.d. 24-02-2014
ADVIESAANVRAAG
februari 2014
Met dit document worden de Koepels van woonbedrijf Grave en van woonbedrijf Amersfoort
geïnformeerd over de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2014 die Mooiland haar huurders wil
voorstellen en hierover vervolgens gevraagd een advies te verstrekken.
Het overheidsbeleid
Mooiland mag de huren verhogen binnen de ruimte die het ministerie van Binnenlandse zaken biedt
in de circulaire ‘Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 t/m 30 juni 2015’. Deze circulaire geeft
evenals vorig jaar de mogelijkheid de huren van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk te
verhogen (de sociale huurprijsgrens in 2014 is €699,48). De huurverhogingspercentages zijn gelijk
aan die van vorig jaar.
Inkomen van huishouden
t/m € 34.085,-hoger dan € 34.085,-- t/m € 43.602,-hoger dan € 43.602,--
Verhoging per 1-7-2014
4% (inflatie 2,5% plus 1,5%)
4,5% (inflatie 2,5% plus 2%
6,5% (inflatie 2,5% plus 4%)
Voorgenomen besluit huurverhoging 2014
Woningcorporaties zijn geconfronteerd met de zogenaamde Verhuurdersheffing. Het gaat voor
Mooiland om vele miljoenen euro’s. Naast efficiënter werken, een scherpere focus op de kerntaken
en verkoop van bezit wil Mooiland gebruik maken van de ruimte die de overheid biedt in het kader
van de huurverhoging. Dit is noodzakelijk om te zorgen voor een bestendige toekomst. Op
meerdere momenten is het afgelopen jaar met de Koepels gesproken over het belang voor
Mooiland als het gaat om de toekomstige financiële continuïteit.
Voor wat betreft de huurverhoging 2014 is het volgende besluit voorgenomen:
De basis huurverhoging voor alle huurders van sociale huurwoningen met een
huishoudensinkomen t/m €43.602,- is 4%.
De huurverhoging voor alle huurders van sociale huurwoningen met een
huishoudensinkomen hoger dan €43.602,-, is 6,5%, dit voor zover de Belastingdienst de
inkomensgegevens aan Mooiland verstrekt. Huurders van deze inkomensgroep waarvan
géén inkomensgegevens -tijdig- beschikbaar komen, krijgen de basis huurverhoging ad.
4%.
De huren van geliberaliseerde huurwoningen worden verhoogd met 4 %, behalve in die
gevallen waar in de Algemene Voorwaarden de huurverhoging beperkt wordt tot het inflatie
percentage (2,5%).
Onzelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen zijn niet onderhevig aan de
methodiek van inkomensafhankelijke huurverhoging.
Samengevat:
Inkomen
t/m €34.085
Sociale huurwoningen
Inkomen hoger
Inkomen
dan €34.085 t/m
hoger dan
€43.602
€43.602
4%
4%
Geliberaliseerde huurwoningen
2,5% / 4%**
6,5%/ 4%*
*Indien inkomensgegevens beschikbaar van de Belastingdienst: 6,5%; indien géén gegevens
beschikbaar van de Belastingdienst: 4%
** op basis van Algemene vooraarden 2,5%; overige 4%.
De maximaal redelijke huurgrens zoals bepaald door het WWS-puntensysteem geldt als
bovengrens. De huurverhoging mag er niet voor zorgen dat de huur boven deze grens komt te
liggen. Het huurverhogingspercentage wordt hierop afgestemd.
Tenslotte; op bovengenoemd huurverhogingsvoorstel geldt een tweetal uitzonderingen in welke
situaties géén verhoging wordt doorgevoerd:
1. Woningen binnen een herstructureringsproject waarvoor een sociaal plan is vastgesteld.
2. Woningen waarop een uitspraak van de Huurcommissie van toepassing is.
Toelichting
Mooiland kiest er dus voor geen gebruik te maken van de huurverhogingsmogelijkheid bij de
middeninkomenscategorie. Zo behandelen wij alle huurders tot €43.602,- gelijk, ongeacht hun
inkomen. Het betreft hier een ruimere, meer gematigde opstelling van Mooiland ten opzichte van
2013 waarin het voorgenomen beleid wél een extra verhoging (4,5%) voor de middeninkomens
betekende. Omdat de inkomensafhankelijke huurverhoging mede bedoeld is om de sociale
woningvoorraad voor de lage en middeninkomens beschikbaar te laten zijn, maakt Mooiland de
keuze om de huishoudens met hoge inkomens vanaf €43.602 wel een extra huurverhoging op te
leggen. Dit zal alleen in die gevallen zijn waar Mooiland tijdig van de Belastingdienst de
inkomensgegevens ontvangt. In het andere geval geldt een huurverhoging van 4%.
Mooiland heeft de volgende redenen om hiervoor te kiezen.
Er zijn door ons de afgelopen periode , onder meer richting gemeenten, veel inspanningen
verricht om de oorzaken van de hoge opvraaguitval bij de Belastingdienst ten aanzien van de
inkomensgegevens, te achterhalen. Daarom verwachten wij betere resultaten dan vorig jaar.
Mooiland laat het belang van het bestrijden van scheef wonen zwaarder wegen dan het
gegeven dat er mogelijk huurders zullen zijn die ‘geluk’ hebben omdat geen inkomensgegevens
worden verkregen van de Belastingdienst.
Mooiland wil de geboden mogelijkheid van inkomensafhankelijke huurverhoging gebruiken,
mede bezien vanuit de noodzaak deze opbrengstmogelijkheid te benutten (zie hierboven
toegelicht).
Veronderstelde ongelijkheid in klantbenadering is acceptabel omdat de groep met hoge
inkomens relatief klein is en daardoor mede ook het aantal huurders dat mogelijk een voordeel
zal hebben.
Ontwikkelingen
Middels deze adviesaanvraag maken wij van de gelegenheid gebruik kort in te gaan op
ontwikkelingen, zoals de start aangaande het formuleren van een nieuw huurbeleid. Hierbij zijn de
koepels aan de voorkant betrokken, zoals tijdens de zogenaamde expertmeeting Huurbeleid medio
november 2013. Het nieuwe huurbeleid zal zich vooral richten op de periode ná 2014. De overheid
wil vanaf dat moment de methodiek van inkomensafhankelijke huurverhoging beëindigen en het
principe van de huursombenadering introduceren. Uiteraard kent het nieuwe huurbeleid een
bredere impact dan enkel de huurverhogingsmethodiek. Zo zal het beleid vooral in samenhang met
andere werkvelden tot stand komen, zoals het beleid op bijvoorbeeld financiën, onderhoud en
energie. Uiteraard zullen wij de koepels informeren omtrent de voortgang.
Tijdspad
De aanzegging tot huurverhoging-2014 moet uiterlijk vóór 1 mei door de huurders ontvangen zijn.
Uiteraard kent een en ander binnen onze organisatie de nodige voorbereidingstijd om hiertoe te
komen. Uw formele reactietermijn is 6 weken na ontvangst van onderhavige voorgenomen besluit,
derhalve uiterlijk 11 april 2014.
Wij zouden het bijzonder op prijs stellen om al op een eerder moment uw advies te mogen
ontvangen om zodoende het aanzeggingsproces richting onze huurder zorgvuldig, tijdig te kunnen
inzetten. Daartoe nemen we op korte termijn contact op met uw voorzitter.
Advies
Mooiland stelt middels deze brief de Koepel van woonbedrijf Grave als mede de Koepel van
woonbedrijf Amersfoort graag in de gelegenheid ter zake het voorgenomen besluit tot uitvoering
van de huurverhoging per 1 juli 2014 advies uit te brengen.
Bij voorbaat dank voor uw reactie.

Download Report