een onverbindende conceptovereenkomst

OVEREENKOMST
*
*
TUSSEN
*
EN
BELVÉDÈRE WOM B.V.
belvédère maastricht
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 1
onverbindende concept-overeenkomst
Versie 25 maart 2014
Partijen
1. De
besloten
vennootschap
met
beperkte
aansprakelijkheid
BELVÉDÈRE
WIJKONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BV, gevestigd te Maastricht, Boschstraat 24 6211 AX
(postadres: Postbus 68 6200 AB Maastricht), ingeschreven in het handelsregister onder
nummer 14082417, krachtens haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer
G.E.M.M. Bartholomée, handelend onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van
deze overeenkomst door haar algemene vergadering van aandeelhouders, hierna te
noemen: WOM of verkoper;
2. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [NAAM ADRES PLAATS]
ingeschreven in het handelsregister onder nummer ……….., krachtens haar statuten
rechtsgeldig vertegenwoordigd door [NAAM] , hierna te noemen: [NAAM] of koper;
OVERWEGENDE DAT:
A. In het Noord-Westelijk deel van Maastricht in het plan Belvédère een combinatie van
2 majeure projecten is voorzien, te weten de integrale gebiedsontwikkeling
Belvédère en het Ruimtelijk Mobiliteitsproject Maastricht Noord met als
belangrijkste onderdeel de verlegging van de aanlanding en capaciteitsvergroting van
de Noorderbrug;
B.
WOM binnen de gebiedsontwikkeling Belvédère in totaal 50.000 vierkante-meter
winkelvloeroppervlakte PDV locatie gefaseerd wenst te ontwikkelen met maximaal
20.000 m2 winkelvloeroppervlakte tuin- en sfeercentra en bouwmarkten in fase 1 en
30.000
m2
winkelvloeroppervlakte
wonen
en
woninginrichting
bestemmingsplan Noorderbrug e.o.) in fase 2, waarvan nu
(conform
15.000 m2
winkelvloeroppervlakte wordt verkocht in fase 1 bestemd voor tuin- en sfeercentra
en bouwmarkten;
C.
De gemiddelde verhouding waarin vierkante-meters bouwrijpe grond en
ontwikkelrechten in de vorm van vierkante-meters winkelvloeroppervlakte verkocht
worden circa 2,46 m2 bouwgrond: 1 m2 winkelvloeroppervlakte is;
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 2
D. De verlegging van de aanlanding en capaciteitsvergroting van de Noorderbrug en de
ontwikkeling van de PDV-locatie zijn begrepen in het bestemmingsplan Noorderbrug
e.o. welke op 26 juni 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 20 maart 2013
onherroepelijk is geworden;
E.
WOM met de gemeente in relatie tot voornoemd bestemmingsplan Noorderbrug
e.o. op 31 mei 2012 een exploitatieovereenkomst heeft gesloten waarin de
gemeente de inspanningsverplichting op zich heeft genomen haar publiekrechtelijke
bevoegdheden in te zetten om de ontwikkeling van de PDV-locatie planologisch
mogelijk te maken, en de WOM als eigenaar van de gronden binnen het
exploitatiegebied de benodigde infrastructuur aanlegt en gronden bouwrijp maakt;
F.
[ROL PARTIJ 2];
G. WOM de realisatie van de Bosscherlaan Zuid en de verbindende weg tussen de
Bosscherlaan Zuid en de Sandersweg als bouwwegen (van menggranulaat)
vooralsnog gereed heeft in maart 2014 en daarop volgend de ontwikkeling en
realisatie van de infrastructurele werken (de definitieve inrichting van de
Bosscherlaan Zuid de verbreding van de Noorderbrug, de aanlanding op de
westoever van de Maas en de Bosscherlaan Noord) gepland heeft in de periode
2014-2018;
H.
WOM zich zal inspannen voor een zo optimaal mogelijke afstemming met en
bereikbaarheid van de PDV-locatie fase 1 gedurende de realisatie van de
infrastructuur;
I.
Voorliggende overeenkomst de voorwaarden bevat waaronder verkoper WOM aan
koper [NAAM] de grond wil verkopen en leveren en koper bereid is de grond te
kopen en geleverd te krijgen;
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1 - Definities
Algemene verkoopvoorwaardenDe algemene voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende
zaken
door
de
gemeente
Maastricht
2013.
(zie
http://www.maastricht.nl/web/Beleid/Stadsontwikkeling/B_e_l_e_i
_d_s_t_a_d_s_o_n_t_w-tonenop/Kadernota-Grond-envastgoedbeleid.htm)
Daar
waar
in
de
Algemene
verkoopvoorwaarden “de gemeente” staat dient “WOM” gelezen te
worden.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 3
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan Noorderbrug e.o., vastgesteld op 26 juni 2012,
onherroepelijk geworden op 20 maart 2013.
Bouwterrein
De door verkoper aan koper verkochte Bouwrijpe grond als nader
gespecificeerd in artikel 5A.
Bouwweg
Weg gemaakt van menggranulaat, welke op het moment van
oplevering van het Plan ten minste zal zijn voorzien van een laag
asfaltverharding (exclusief deklaag, definitieve afwerking en
inrichting).
Bouwrijpe grond
Onbebouwde grond waaraan bewerkingen hebben plaatsgevonden
met het oog op de bebouwing van de grond, zodat deze kwalificeert
als bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 Wet op de
omzetbelasting 1968.
Onherroepelijke omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning die niet vatbaar meer is voor
bezwaar of beroep.
Bruto vloer oppervlak
De totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met
inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige
dienstruimten gemeten volgens NEN 2580.
Plan
Een door koper opgesteld ontwerp van minimaal 2.000 en maximaal
……. vierkante-meter Winkelvloeroppervlak tuin- en sfeercentrum en
bouwmarkten (gesitueerd op het Bouwterrein zoals door koper
aangegeven op de situatie-tekening d.d. ..-..- 2014 (bijlage 1) en
parkeren op eigen terrein, welk ontwerp in overeenstemming dient
te zijn met het bestemmingsplan Noorderbrug e.o. en de
stedenbouwkundige randvoorwaarden d.d. 22 oktober 2013.
Parkeernormen
De parkeernormen zoals in artikel 5.5.6 van het bestemmingsplan
Noorderbrug e.o. opgenomen (3 parkeerplaatsen per 100 m2
brutovloeroppervlakte).
PDV
Perifere Detailhandel Vestiging, een vorm van detailhandel met een
assortiment van goederen die qua aard en omvang niet in een buurtof wijkwinkelcentrum thuishoort en door omvang/schaalgrootte
moeilijk in (historische) binnensteden inpasbaar is. Het gaat in fase 1
om de branches tuin- en sfeercentra en bouwmarkten met een
assortiment passend binnen de in artikel 1, onderdeel 1.60 tot en
met
1.62
van
het
bestemmingsplan
opgenomen
begripsomschrijvingen voor tuin- en sfeercentra en bouwmarkten.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 4
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
De stedenbouwkundige randvoorwaarden die zijn
vastgesteld door het college van burgemeester en
wethouders op 22 oktober 2013 en als bijlage 3 bij deze
overeenkomst zijn gevoegd.
Winkelvloeroppervlak
De voor het publiek toegankelijke, zichtbare overdekte en
ommuurde winkelruimte, inclusief buitenverkoop, exclusief
(drive-in) magazijnen, kantoren etalages opslagruimten en
dergelijke. De in deze overeenkomst genoemde aantallen m2
Winkelvloeroppervlak zijn inclusief winkelondersteunende
horeca en ambulante handel zoals bedoeld in het
Bestemmingsplan.
Artikel 2 - Doel overeenkomst
Deze overeenkomst bevat de voorwaarden waaronder verkoop en levering door verkoper aan koper
plaats zal vinden van circa ……….. m2 Bouwrijpe grond ten behoeve van de realisatie van ……
Winkelvloeroppervlak tuin- en sfeercentrum en bouwmarkten in één gebouw op de locatie door
koper aangegeven op de situatie-tekening d.d. .. -..-2014 (bijlage 1) alsmede parkeren op eigen
terrein.
Artikel 3 - Plangebied
Het Plangebied is gelegen in het Maastrichtse herstructureringsgebied Belvédère en wordt globaal
begrensd door Fort Willemweg, Sandersweg en de Cabergerweg. Het Plangebied is op de
bijgevoegde tekening (bijlage 2) indicatief in rode kleur weergegeven.
Artikel 4 - Planologisch kader
Het Bestemmingsplan Noorderbrug e.o. is vastgesteld op 26 juni 2012, in werking getreden op 18
september 2012 en onherroepelijk geworden op 20 maart 2013. Het Bestemmingsplan is te
raadplegen bij het Gemeenteloket (analoog) of digitaal via onze website (Gemeenteloket/ruimtelijke
plannen, in pdf-vorm) of via de link
http://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0935.bpNoorderbrugeo-vg01.
Ontwerp, realisatie en exploitatie van het Plan dient binnen de planologische kaders van het
Bestemmingsplan Noorderbrug e.o. en krachtens artikel 3 lid 3 van het bestemmingsplan op 22
oktober 2013 door het College van Burgemeester en Wethouders vastgestelde stedenbouwkundige
randvoorwaarden (bijlage 3) plaats te vinden.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 5
Artikel 5 - Eigendomsoverdrachten door verkoper aan koper
A.
Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt …… vierkante-meter Bouwrijpe grond
kadastraal bekend als gemeente Maastricht sectie .. nummers ……….., plaatselijk bekend als
gelegen aan/nabij de Bosscherlaan Zuid op de situatie-tekening met nummer LDA ….. d.d. ....-2014 (bijlage 4) in grijze kleur weergegeven. De verkoop vindt plaats ten behoeve van de
realisatie van maximaal ………. vierkante-meter Winkelvloeroppervlak tuin- en sfeercentrum
en bouwmarkten op de locatie door koper aangegeven op de situatie-tekening d.d. ..-..-2014
(bijlage 1), en parkeren op eigen terrein (in deze overeenkomst tevens aangeduid als “het
Bouwterrein” of “het verkochte”) .
B.
De koopsom bedraagt overeenkomstig de taxatie door een onafhankelijk taxateur € 119,- per
vierkante-meter Bouwrijpe grond, te verhogen met BTW. De koopsom is gebaseerd op de in
artikel 5A aangegeven bestemming.
C.
Betaling van de koopsom vindt plaats bij juridische levering, via het kantoor van
notaris……………………………………………………….[notaris te kiezen door koper]. Kosten en
belastingen ter zake van de levering en verkrijging komen ten laste van de koper.
D.
Juridische levering vindt plaats binnen 4 weken nadat de omgevingsvergunning
onherroepelijk is geworden.
E.
Wettelijke rente (handelstransacties) over de koopsom is verschuldigd, vanaf 4 weken nadat
de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden het, tot het moment waarop de akte
van levering als bedoeld in het voorgaande lid passeert.
F.
Het verkochte wordt als Bouwrijpe grond geleverd, ontdaan van kabels en leidingen, en voor
het overige in de staat waarin het terrein zich op het moment van ondertekening van deze
overeenkomst bevindt.
G.
Op de verkoop zijn de hoofdstukken 1, 2, 3, 7, 8 en 9 van de Algemene verkoopvoorwaarden
(bijlage 5) van toepassing; voor gemeente Maastricht dient WOM gelezen te worden. Daarbij
wordt bijzondere aandacht gevraagd voor het recht van de WOM de koopovereenkomst te
ontbinden indien de koper niet start met de bouw binnen de aangegeven termijnen. In geval
van een (schijnbare) tegenstrijdigheid tussen de Algemene verkoopvoorwaarden en de
bijzondere verkoopvoorwaarden als opgenomen in de voorliggende overeenkomst,
prevaleren de bijzondere voorwaarden.
Artikel 6 - Bodem
A. WOM verplicht zich er toe dat op het moment van juridische levering de milieuhygiënische
kwaliteit van het Bouwterrein zich volgens het gemeentelijk bodembeleid (nota
bodembeheer 2012) niet verzet tegen het Plan. Koper aanvaardt de onroerende zaak in de
staat waarin deze zich bevindt op het moment van levering.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 6
Een voldoende recent en representatief verkennend/indicatief bodemonderzoek (bijlage 6)
dat voldoet aan de NEN 5725, 5740 en 5707, een verkennend/indicatief geotechnisch
onderzoek (bijlage 7), een nader asbestonderzoek (bijlage 8) en een saneringsplan inclusief
beschikking (bijlage 9a en b) worden bij deze overeenkomst gevoegd. De koper wordt na
tijdige opgave van datum, tijdstip en onderzoekende instantie aan verkoper, door de
verkoper in de gelegenheid gesteld zelf desgewenst voor ondertekening van de
koopovereenkomst voor eigen rekening en risico aanvullend nader onderzoek naar
bijvoorbeeld milieukundige, bouwkundige of fysische aspecten van de grond uit te (doen)
voeren. Door het verlenen van medewerking aan het passeren van de akte van levering,
verklaren partijen over en weer dat de onroerende zaak wordt geacht geschikt te zijn voor de
beoogde bestemming.
B.
Aan het door verkoper uitgevoerde verkennend/indicatief bodemonderzoek en geotechnisch
onderzoek kunnen geen conclusies t.a.v. de draagkracht van de grond, de toe te passen
fundering of bouwmethode of hoogte van stortkosten worden verbonden. Eventuele
bodemverdichtingen, grondaanvullingen of grondafgravingen zijn voor rekening en risico van
de koper.
C.
Eventueel aanwezige hoogteverschillen dienen op eigen perceel te worden ondervangen;
gewenste of noodzakelijke ophogingen van het verkochte vinden voor eigen rekening en
risico plaats.
D.
De voor ontgraven, afvoer en storten van de grond benodigde onderzoeken dient koper voor
eigen rekening en risico uit te laten voeren. Aan -, afvoer- , transport- en stortkosten van
grond die voldoet aan de normen die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan
industriegrond of een betere kwaliteit, komen voor rekening en risico van koper. Indien uit
de onderzoeken blijkt dat de milieuhygiënische kwaliteit van de grond niet voldoet aan de
normen die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan industriegrond, meldt
koper dat onverwijld schriftelijk aan WOM. Met deze schriftelijke melding van koper aan
WOM wordt het rapport van het onderzoek meegezonden.
E.
De meerkosten van ontgraven, afvoer- , transport- en storten van grond waarvan de kwaliteit
de normen overschrijdt die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan
industriegrond, komen voor rekening van de WOM. De meerkosten van storten van de grond
worden bepaald door een offerte van een erkend acceptant. WOM heeft het recht bij een
andere erkende acceptant een tegen offerte te vragen waarbij het laagst geoffreerde bedrag
wordt gebruikt voor de berekening van de meerkosten. WOM heeft het recht de uitbetaling
van meerkosten van storten van de grond naar haar keuze rechtstreeks aan de koper of de
acceptant te laten plaatsvinden. In geen geval zal uitbetaling van meerkosten van storten van
grond of andere kostenvergoedingen aan een (onder) aannemer van koper plaatsvinden.
F.
Naast de meerkosten als bedoeld in artikel 6E komen overige directe meerkosten als gevolg
van de bodemkwaliteit waarvan de milieuhygiënische kwaliteit de normen overschrijdt die
krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan industriegrond , zoals kosten van
noodzakelijke milieukundige begeleiding bij ontgravingen en de noodzakelijke kosten van
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 7
extra arbo-eisen in verband met de bodemkwaliteit, voor rekening van WOM. Een en ander
uitsluitend voor zover deze kosten en meerkosten het direct gevolg zijn van de realisatie van
het Plan van koper op het Bouwterrein. WOM vergoedt geen andere kosten dan die kosten
welke expliciet in deze overeenkomst benoemd zijn zodat WOM voor overige kosten zoals
algemene kosten en winst en risico die kunnen voortvloeien uit het contract tussen koper en
zijn aannemer niet aansprakelijk is. In geen geval zal de uitbetaling kostenvergoedingen aan
een (onder) aannemer van koper plaatsvinden.
Artikel 7 - Archeologie
A.
Wanneer bij uitvoering van de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen
dient op grond van artikel 53 Monumentenwet 1988 onmiddellijk de gemeente geïnformeerd
te worden en in de gelegenheid gesteld te worden onderzoek te verrichten. De gemeente is
niet aansprakelijk voor geleden schade (waaronder vertragingsschade) als gevolg van dit
onderzoek.
B.
Archeologische vondsten als in artikel 7B bedoeld zijn eigendom van de gemeente.
Artikel 8 – Ontbindende voorwaarden.
A. Indien koper niet conform de planning als in artikel 9 opgenomen, een ontvankelijke
aanvraag omgevingsvergunning heeft ingediend en/of het verkochte in eigendom heeft
aanvaardt, en/of is overgegaan tot realisatie van het Plan, heeft WOM het recht deze
overeenkomst met de koper zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden door middel
van een schriftelijke verklaring aan koper gericht, zonder dat daartoe een voorafgaande
ingebrekestelling is vereist, en zonder tot schadevergoeding aan koper verplicht te zijn. Voor
zover de levering van het bouwterrein en betaling van de koopsom hebben plaatsgevonden,
zullen deze levering en betaling ongedaan gemaakt worden. Na ontbinding van de
overeenkomst is WOM vrij het perceel aan een derde partij te verkopen.
B. Indien planrealisatie conform de in artikel 9 opgenomen planning niet mogelijk is omdat
ondanks maximale inspanningen van de koper de omgevingsvergunning niet tijdig
onherroepelijk geworden is (als gevolg van bezwaar- beroepsprocedures) voor het Plan als
bedoeld in artikel 5A, heeft koper het recht de uitvoering van deze overeenkomst voor een
redelijke termijn, doch voor maximaal 6 maanden op te schorten. Na ommekomst van deze
opschortingstermijn hebben beide partijen het recht deze overeenkomst binnen 4 weken
zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring
aan de andere partij gericht.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 8
Artikel 9: Planning
-
Ondertekening overeenkomst
PM
-
Ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning
PM
-
Verlening omgevingsvergunning naar verwachting
PM
-
Juridische levering verkochte
PM
-
Start Planrealisatie/bouw casco
PM
-
Oplevering casco en terreininrichting
PM
Artikel 10- Planning aanleg infrastructuur (indicatief en onder voorbehoud)
De Bosscherlaan Zuid zal aansluiten op de nieuwe aanlanding van de Noorderbrug. De Bosscherlaan
Zuid wordt verbonden met de Sandersweg. De aanleg van de Bosscherlaan Zuid en de verbindende
weg naar de Sandersweg zijn als bouwwegen (van menggranulaat) vooralsnog gereed in maart
2014. Op het moment van oplevering van het Plan zullen bouwwegen ten minste in asfaltverharding
zijn uitgevoerd (exclusief deklaag, definitieve afwerking en inrichting).
Artikel 11: Overdracht rechten en verplichtingen/eindigen overeenkomst
A. Overdracht van rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst gedurende de looptijd van
deze overeenkomst aan derden is niet toegestaan, behoudens vooraf verkregen schriftelijke
toestemming van de andere partij.
B. Deze overeenkomst eindigt nadat partijen aan alle verplichtingen voortvloeiend uit deze
overeenkomst hebben voldaan of de overeenkomst door een der partijen wordt ontbonden
of uiterlijk na tijdsverloop van 5 jaar na ondertekening van deze overeenkomst.
Artikel 12: Geschillen & bevoegde rechter
A.
Indien een geschil rijst met betrekking tot de uitleg of de uitvoering van deze overeenkomst,
zijn partijen verplicht in goed overleg met elkaar te treden en te trachten tot een reële
oplossing voor het gerezen geschil te komen, dat wil zeggen een oplossing die recht doet aan
de belangen van de bij het geschil betrokken partijen. Indien overleg tussen partijen niet leidt
tot een oplossing voor het gerezen geschil, dan zal ieder der partijen een adviseur benoemen
welke adviseurs gezamenlijk een voorstel voor een oplossing aan partijen zullen doen.
B.
Leidt het bindend voorstel als in artikel 12 A bedoeld niet tot een reële partijen
conveniërende oplossing voor het gerezen geschil dan zal dit geschil aanhangig worden
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 9
gemaakt bij de bevoegde rechter te Maastricht. Deze overeenkomst is onderworpen aan
Nederlands recht.
Artikel 13- Considerans en bijlagen
De considerans en de bijlagen bij deze overeenkomst maken integraal deel uit van deze
overeenkomst. Bij een (schijnbare) tegenstrijdigheid tussen de bijlagen en de tekst van de
overeenkomst prevaleert de tekst van de overeenkomst.
Van deze overeenkomst maken de volgende bijlagen deel uit:
Bijlage 1-
Situatie-tekening; (volgt bij verkoop);
Bijlage 2-
Plangebied indicatie 1e fase PDV
Bijlage 3-
Stedenbouwkundige randvoorwaarden, Collegebesluit d.d. 22 oktober 2013;
Bijlage 4-
Situatie-tekening gronduitgifte LDA … d.d. ..-..-2014; (volgt bij verkoop);
Bijlage 5-
Algemene verkoopvoorwaarden 2013 (hoofdstukken 1, 2, 3, 7, 8 en 9);
Bijlage 6-
Verkennend-, actualiserend en nader bodemonderzoek “Perifere Detailhandel
Voorziening “ (PDV) te Maastricht, rapportnummer 9X4469.A0, d.d. 4-2-2013;
Bijlage 7-
Verkennend geotechnisch onderzoek van de PDV locatie opdrachttnummer 72120096-000 d.d. 10-9-2012.
Bijlage 8-
Nader onderzoek asbest Fort Willemsweg 38-40 (resterende vakken) in de gemeente
Maastricht, projectnummer 9X4469-103-100, d.d. 22.11.2013.
Bijlage 9a-
Gefaseerd saneringsplan PDV Maastricht, projectnummer 9X4469-003-100,18072013
Bijlage 9b-
Beschikking d.d. 18.07.13 + beschikking referentie 2013-51406.
Aldus overeengekomen te Maastricht, op ……………….. 2014
(koper)
(verkoper)
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden.
Versie 25-03-2014
Pagina 10

Download Report