Jaarstukken 2012
ALGEMEEN
Naam toegelaten instelling
Gevestigd te
Adres
Postadres
Telefoon
Telefax
E-mail
Website
Oprichtingsdatum
Koninklijk Besluit, waarmee de instelling is toegelaten
Laatste statutenwijziging
Datum en nummer van de inschrijving in Handelsregister
In het Stichtingsregister
Aangesloten bij
Bedrijfstakcode Woningcorporaties
: Woningstichting Samenwerking Vlaardingen
: Vlaardingen
: Stadhouderslaan 181, 3136 BM
: Postbus 206, 3130 AE
: 010 - 4759666
: 010 - 4759665
: [email protected]
: www.samenwerking.nl
: 15 mei 1914
: 24 september 1914, nr. 57
: 21 februari 2003
: 25 februari 1970, nr. H217811
: 27 augustus 1993, nr. S133811
: Aedes, De Maaskoepel
: N.R.V. nr. 2760
INHOUDSOPGAVE JAARSTUKKEN 2012
.
Jaarverslag/Volkshuisvestingsverslag
• Voorwoord
• Hoofdstuk 1 - Bestuursverslag
• Hoofdstuk 2 - Strategie, missie, visie en doelen
• Hoofdstuk 3 - Maatschappelijke inbedding
• Hoofdstuk 4 - Maatschappelijke verantwoording / volkshuisvestelijk verslag
• Hoofdstuk 5 - Over output, outcome en maatschappelijk verantwoord ondernemen
• Hoofdstuk 6 - Organisatie, nevenstructuren en samenwerkingsverbanden
• Hoofdstuk 7 - Financiële resultaten en risicomanagement
• Hoofdstuk 8 - De toekomst
• Bericht van de Raad van Commissarissen
.
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening 2012
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2012
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening 2012
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012
Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Ondertekening van de jaarrekening door Bestuur en RvC
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012
Gebeurtenissen na balansdatum
Bijlagen
Bijlage 1 Interne risicobeheersing- en controlesystemen
Bijlage 2 Toelichting onderhoud en nieuwbouw
Bijlage 3 Kengetallen woonruimteverdeling
Bijlage 4 Kengetallen
.
-1-
VOORWOORD
TERUGBLIK OP 2012
Ik ben trots op mijn organisatie! Ondanks alle prikkels van buitenaf zijn wij redelijk ongestoord ons werk blijven doen.
Het planmatig onderhoud heeft gezorgd dat onze complexen er pico bello bijstaan. De onrust over een dreigende
"verhuurderheffing" heeft ertoe geleid dat ons meerjaren investeringsprogramma in beperkte mate moest worden
bijgesteld. De hoogniveau renovatie van 270 woningen is nagenoeg afgerond, ondanks de aanhoudende berichten
over collega-corporaties die niet meer kunnen investeren. De soms panische reacties van externe toezichthoudende
organen hebben niet kunnen voorkomen dat wij verder hebben gewerkt aan de professionalisering van de organisatie
in ons eigen verantwoorde tempo. De economische recessie dreigde even roet in het eten te gooien bij onze
nieuwbouw aan de Marnixlaan, omdat de aannemer bij de bouw van 90 appartementen in de sociale huursfeer en 30
duurdere eengezinswoningen ineens failliet ging. Gelukkig waren wij als organisatie snel in staat via de curator met
een andere aannemer de klus binnen korte termijn alsnog te klaren. Nu staat er een juweel van een complex, waar de
stad en wij uiteraard, trots op mogen zijn.
Dat zijn we ook, maar dan op een andere manier, op het hospice dat wij samen met onze collega-corporatie in
Vlaardingen 100% onrendabel hebben gebouwd en onlangs is opgeleverd aan de stichting Margriet die het hospice
met 5 gastenkamers, gaat runnen.
De genoemde professionalisering van de organisatie heeft met name vorm gekregen in het opzetten en
implementeren van HRM beleid. Een breed gedragen beleid dat ertoe moet leiden dat alle medewerkers zich steeds
meer bewust worden van de veranderende samenleving en eisen die aan ons werk worden gesteld. Dit moet leiden
tot optimalisering van de prestaties van medewerkers via opleidingen en waar nodig gedragsverandering, die aansluit
op klantwensen en mores van deze tijd.
De waargenomen cash flow problemen in onze branche, maar zeker ook bij ons, hebben wij in zekere mate kunnen
remmen door de verkoop van nieuwe 30 eengezinswoningen aan een particuliere belegger. Omdat wij de verkoop via
een sale leaseback constructie hebben vorm gegeven, verhuren wij de woningen zelf en behouden op deze wijze een
deel van de voorraad voor huurders, die voor een sociale huurwoning niet in aanmerking komen; overigens ligt het
risico voor leegstand bij ons.
Kennis genomen hebbend van de nadere afspraken die in ons nationale parlement zijn gemaakt tussen minister en
Kamers over de toekomst van de volkshuisvesting in Nederland, ga ik er zonder meer vanuit dat wij als corporatie in
staat blijven onze voorgenomen ambities om te zetten in investeringen, die onze doelgroepen ten goede komen.
Ik hoop dat u ons jaarverslag met aandacht en plezier leest.
Ton van der Steen
Directeur-bestuurder
-2-
HOOFDSTUK 1
BESTUURSVERSLAG OVER 2012
Algemeen
Samenwerking werkt uitsluitend in de gemeente Vlaardingen, hoewel de toelating ook activiteiten in de rest van de
regio Rotterdam-Rijnmond toestaat.
Samenwerking kent een tweelagen model met één directeur, die tevens de functie van bestuurder vervult. Het
toezicht op het functioneren van de directeur-bestuurder wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen, die in
dit jaarverslag zelf verslag doet.
De organisatieopbouw kent een managementteam dat, naast de directeur-bestuurder, bestaat uit de managers
Middelen, Vastgoed en Woondiensten. Daarnaast heeft Samenwerking twee staforganen die geleid worden door de
afdelingshoofden Facilitair en Beleid en Communicatie.
De structuur van de organisatie is er op ingericht om het beleid, dat samenhangt met het bedrijfsplan "Werken aan
wonen", te kunnen waarmaken. Naast de implementatie van het bedrijfsplan, is uitvoering gegeven aan het
cultuurtraject geënt op het gewenste gedrag behorend bij de implementatie van het bedrijfsplan. Dit heeft de vereiste
cultuuromslag naar "maatschappijgedreven corporatie" handen en voeten gegeven. Wij luisteren meer en beter naar
onze belanghouders, wij verwachten meer eigen initiatief van medewerkers, wij willen optimaal extern en intern
communiceren en elkaar op de juiste wijze aanspreken op fouten en gezamenlijk de missie uitvoeren.
Samenwerking onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen.
De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie.
Gegevens directeur-bestuurder:
Naam:
Leeftijd:
In dienst sinds:
Duur benoeming:
Vast inkomen:
Fiscale bijtelling:
Pensioenkosten:
Vergoeding en werkgeverslasten:
Nevenfunctie:
De heer Mr T.W. van der Steen
58 jaar
15 april 2004
onbepaalde tijd
€ 121.600,-, inclusief vakantietoeslag en eindejaarsuitkering
€ 9.100,-, gebruik auto van de zaak
€ 21.600,€ 14.600,bestuurslid stichting "molen Aeolus" te Vlaardingen
bestuurslid stichting Stadsherstel te Vlaardingen
Toelichting: De arbeidsovereenkomst is conform de aanbevelingen van de Sectorbrede beloningscode bestuurders
woningcorporaties tot stand gekomen, echter de benoeming van de directeur-bestuurder heeft plaatsgevonden voor
onbepaalde tijd, zoals overeengekomen tussen de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. Doorgroei
van het inkomen vindt plaats op basis van een functioneringsgesprek, dat in mei 2012 heeft plaatsgevonden. Buiten
aanwezigheid van de directeur-bestuurder heeft de Raad het functioneren van de directeur-bestuurder besproken en
vervolgens teruggekoppeld.
Taak en werkwijze
De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat hij
verantwoordelijk is voor:
• De realisatie van de doelstellingen
• De te voeren strategie
• De financiering
• Het beleid
• De resultatenontwikkeling
• Het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder
richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar
volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de
corporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die
nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen.
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van de risico's verbonden aan de activiteiten van de
-3-
corporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en
controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie.
De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn afdoende beschreven in de vigerende statuten.
Horizontale dialoog
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft de volgende belanghebbenden in 2012 tot de maatschappelijke en
volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:
• Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Vlaardingen
• Ambtelijke staf van de gemeente Vlaardingen
• De Huurdersraad van onze stichting
• Collega-corporatie Waterweg Wonen
• Zonnehuisgroep Vlaardingen
• Aedes
• Geschillencommissie van onze corporatie
• De Federatie van woningbouwcorporaties regio Rotterdam
• Stichting Welzijn
• Stichting Ouderenwelzijn Nieuwe Waterweg Noord
• Stichting Hospice Margriet.
De communicatie met deze belanghebbenden heeft in het najaar van 2012 plaats gevonden door middel van een
diner pensant. De stakeholders hebben gereageerd op hetgeen tot nu toe door Samenwerking is verwezenlijkt van het
vigerende bedrijfsplan, ze hebben aanbevelingen gedaan voor de toekomst en er is met de directeur van Aedes
kritisch gekeken naar actuele ontwikkelingen in de branche op basis van de beleidsvoornemens van het kabinet Rutte
II. Alle deelnemers hebben een verslag van de avond gekregen met aanbevelingen die door de stakeholders zijn
geformuleerd.
Risicobeheersing en controle
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief
managen van de strategische, financiële en operationele risico's en voor het beperken van de impact van mogelijke
incidenten. Dit beleid heeft een nieuwe impuls gekregen. De grootste risico's die de corporatie loopt zijn in beeld
gebracht en worden inmiddels goeddeels via de kwartaalrapportage gecommuniceerd richting directeur-bestuurder
en Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft onze controller het beleid verder tot uitvoering gebracht. Zo zijn
inmiddels vele processen opnieuw beschreven, waarbij vooral extra aandacht is gegeven aan de risico's die zich daarbij
kunnen voordoen.
De balance scorecard is verschenen in de vorm van een rapportage. Daarvoor hadden wij een strategiekaart
ontwikkeld die zich richt op de strategische thema's "verbeteren klanttevredenheid" en "professionele organisatie".
Daarin is de tendens te zien tot minder operationele handelingen als gevolg van de kwalitatieve verbetering van ons
automatiseringssysteem en meer analyses van de uitkomsten van die handelingen. Deze "opbrengsten" moeten ten
gunste komen van de processen, die de klanttevredenheid bevorderen. Dit alles binnen de randvoorwaarden van een
verantwoord bedrijfseconomisch beleid.
Externe accountant
Deze wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder en de auditcommissie maken in
overleg een beoordeling van het functioneren van de accountant. Eind 2011 heeft de aanbesteding plaats gevonden
voor de accountantskeuze. Samenwerking is in 2012 met een andere accountant gestart, te weten Baker Tilly Berk.
De externe accountant woont in ieder geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij
waarin het verslag van de externe accountant wordt besproken over het onderzoek naar de jaarrekening. Hij kan
worden ondervraagd over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen.
ONTWIKKELINGEN IN 2012
-4-
Uitwerking bedrijfsplan
Door de maatschappelijke en economische ontwikkelingen moeten we alert blijven op de wijze van uitvoering van de
opgaven in ons bedrijfsplan. De prestatieafspraken met de gemeente Vlaardingen zijn herijkt en hebben tot
bijstellingen geleid, met name in de categorieën nieuwbouw voor de komende jaren. De markt is duidelijk veranderd.
Wij laten ons meer in ons beleid leiden door onze stakeholders. Wij willen een maatschappijgedreven corporatie zijn.
Nieuwbouw/ Renovatie
De oplevering van de nieuwbouw aan de Marnixlaan was één van de hoogtepunten van 2012. 90 luxe appartementen
in de sociale huursector zijn opgeleverd en 30 duurdere eengezinswoningen. In een mum van tijd zijn alle
appartementen verhuurd, ondanks het tussentijdse faillissement van de oorspronkelijke aannemer. De 30
eengezinswoningen hebben wij via een sales lease back constructie verkocht aan een particuliere belegger, zodat wij
de eengezinswoningen in beheer houden en aldus de voorraad voor bovenmodale huurders hebben kunnen
vergroten. In 2011 is de eerste officiële handeling verricht voor de bouw van een hospice, die wij samen met onze
collega-corporatie onrendabel zullen opleveren aan de stichting Hospice die de zorg gaat verlenen. Begin 2013 is het
gebouw opgeleverd.
Eind 2011 is ook gestart met de renovatie en Co2reducerende activiteiten van ons complex van 270 woningen aan de
Louise de Colignylaan. Dit complex krijgt een stevige opknapbeurt en tal van isolaties en is inmiddels voorzien van
meer dan 300 zonnecollectoren. Begin 2013 zal de renovatie klaar zijn.
Geschillencommissie
Over 2012 zijn weinig klachten ingediend en heeft de geschillencommissie niet één keer bij elkaar behoeven te komen
voor een hoorzitting. Wel zijn plaatsvervangers benoemd voor de leden.
Inzet
De verzakelijking binnen de organisatie heeft verder handen en voeten gekregen. Niet iedereen is daar even blij mee,
maar het komt wel overeen met hetgeen na het uitvoerige cultuurtraject van 2011 als wenselijk werd beschouwd. De
uitvoering van het bedrijfsplan, de voorbereiding en uitvoering van de nieuwbouw en de verdere professionalisering
van de organisatie hebben een grote impact op onze organisatie gehad. De bedreigingen van buiten (nieuwe regering)
die met name de financiële draagkracht van corporaties aantasten, heeft onrust en ergernis veroorzaakt. Zowel
huurders als personeel vragen zich af of wij gestraft moeten worden voor iets wat buiten ons (vermogen) ligt; ze
begrijpen het vaak niet. Desondanks hebben medewerkers een grote inzet getoond. Ik ben hen veel dank
verschuldigd.
Integriteit
Wij hebben in 2010 het integriteitbeleid vernieuwd en aangepast aan de hedendaagse eisen. Het is tot stand gekomen
in de vorm van een code die door alle medewerkers, leidinggevenden, directeur-bestuurder en Raad van
Commissarissen is ondertekend. Zowel op afdelingsniveau als door mij is aandacht gevraagd voor integriteit, onder
andere door het stimuleren van de discussie aan de hand van prikkelende casussen. Er worden tevens nieuwe
dilemmatrainingen voorbereid. Overigens zijn er geen overtredingen van het beschreven beleid waargenomen. De
informatiebeveiliging is verbeterd door het uitbesteden en buiten de deur onderbrengen van de servers bij een
rekencentrum.
Er bestaat een klokkenluidersregeling binnen onze corporatie met vertrouwenspersonen (in en buiten de organisatie).
Hiervan is door 2 medewerkers gebruik gemaakt in 2012. Deze zijn doorverwezen naar de externe
vertrouwenspersoon. Dit heeft niet geleid tot verdere actie.
Investeringscriteria
In 2012 hebben wij ons financieel toetsingskader bijgesteld dat normen weergeeft van rendementen die wij minimaal
nastreven. Deze zijn afhankelijk van de aard en categorie van bijvoorbeeld nieuwbouw. Voor sociale huurwoningen ligt
dit op 3,6/4 % en voor dure huur bijvoorbeeld op 5,25%. Op basis van de nieuwe rendementeisen van het WSW zullen
deze worden aangepast.
Huurdervertegenwoordiging
Wij hechten aan een goede samenwerking en communicatie met onze bewoners. De contacten met de Huurdersraad
en de bewonerscommissies/huurdersverenigingen stellen wij zeer op prijs. In goed overleg met vertegenwoordigers
van de Huurdersraad is een nieuwe overeenkomst getekend op basis van de nieuwe Overlegwet. Er heeft enige
verjonging plaats gevonden bij de leden van de Huurdersraad. Zij hebben inmiddels hun draai gevonden. De zoektocht
naar nieuwe leden levert nog steeds maar weinig nieuwe leden op.
Jaarresultaat
Het jaar 2012 wordt afgesloten met een positief financieel resultaat voor niet-gerealiseerde waardeverandering.
-5-
Gezien enerzijds onze ambities, die tot uitdrukking komen in het bedrijfsplan en anderzijds de afdrachten aan het Rijk
zullen we de komende jaren veel financieringsmiddelen nodig hebben om onze kasstroom op peil te houden.
2013 en verder
De economische crisis is nu wel heel erg voelbaar. Het aantal huurders dat niet op tijd de huur betaalt dan wel
helemaal niet meer betaalt, stijgt tot grote hoogte. De koopwoningmarkt zit nog steeds op slot. De nieuwbouw van
woningen zakt steeds verder in. De corporaties, die tot voor kort nog voor een fors deel opdrachtgevers waren voor
nieuwbouw haken nu ook af onder dreiging van de "verhuurderheffing" en (in mindere mate) de saneringsheffing. De
woningmarkt verstijft helemaal en de werkloosheid in de bouwsector neemt dramatische vormen aan.
Ik hoop dat de corporaties de volledige zeggenschap houden over het eigen vermogen en in grote mate de zelfde
werkzaamheden kunnen blijven uitoefenen. Zuiver commerciële activiteiten zouden wij als sector niet meer moeten
willen. Dat brengt te veel risico's met zich mee en ligt meer op de weg van de projectontwikkelaars. Die zouden wij als
corporaties moeten inschakelen bij ingewikkelde projecten waarbij ook niet- DAEB-activiteiten aan de orde zijn naast
sociale nieuwbouw.
Gelukkig heeft de wetgever aangegeven dat oude niet-DAEB-activiteiten tot einde exploitatieperiode, vanwege de
verwachte exploitatie-uitkomsten waarop corporaties mochten rekenen, kunnen worden behandeld en ge(her)
financierd als waren het DAEB-activiteiten.
Tenslotte constateer ik dat politiek Nederland worstelt met de voorgenomen bezuinigingen. De voorgenomen
"verhuurderheffing" van 1,7 miljard leidt tot een flink aantal financiële problemen bij corporaties, onvoldoende
nieuwbouw, te gering onderhoud en renovatie en een toenemende werkloosheid in de bouw. Dit kan toch nooit de
opzet geweest zijn! Ter compensatie van de "verhuurderheffing" wordt de corporaties de mogelijkheid geboden
stevige huurverhogingen door te voeren. De uitvoering van deze plannen vraagt veel extra administratieve
werkzaamheden van de corporaties. De huurders betalen het gelag.
Verklaring besteding gelden
Tot slot verklaar ik als directeur-bestuurder van Samenwerking dat alle middelen uitsluitend zijn aangewend in het
belang van de volkshuisvesting.
Vlaardingen, 10 juni 2013
Mr. T.W. van der Steen,
Directeur-bestuurder
-6-
HOOFDSTUK 2
STRATEGIE, MISSIE, VISIE EN DOELEN
Strategie
Samenwerking heeft een eigen duidelijke plaats in Vlaardingen. Ondanks het feit dat wij een regionale toelating
hebben, fixeren wij ons alleen op Vlaardingen. Met de regio Rotterdam-Rijnmond onderhoudt ons gemeentebestuur
de bestuurlijke contacten die ook voor de corporaties in Vlaardingen van belang zijn. Wij zijn al heel lang aangesloten
bij het regionale woonruimte verdeelsysteem. Daarnaast wordt via de Maaskoepel, de koepelorganisatie van
corporaties in de regio, afgestemd over aantallen nieuw te bouwen woningen, in welke categorieën, en dergelijke.
Sinds de totstandkoming van het Actieplan Wonen is er de afgelopen en komende jaren volop activiteit in de stad. Dit
was voor ons mede aanleiding ons beleid daarop aan te passen.
Ons bedrijfsplan, 'Werken aan Wonen', is geënt op deze tijd en actuele ontwikkelingen. Vooral de omslag naar een
'maatschappijgedreven' corporatie leidt tot nieuw beleid. De investeringsopgaven die daaruit voortvloeien hebben
een stevige relatie met het Actieplan Wonen.
Onze missie
Samenwerking maakt individuele woonwensen van haar huidige en toekomstige klanten mogelijk en levert maatwerk.
Onze visie
Op basis van de actuele ontwikkelingen, onze inschatting van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen waarmee
wij te maken hebben, en onze missie, komen wij tot de volgende visie voor de komende jaren:
1)
Samenwerking stelt alles in het werk om mensen die om wat voor reden dan ook niet zelfstandig in hun
huisvesting kunnen voorzien, aan een dak boven hun hoofd te helpen.
2)
Senioren en mensen met een beperking krijgen extra aandacht.
3)
Het Actieplan Wonen is van groot belang voor de ontwikkeling van de stad Vlaardingen.
4)
Dit plan is tevens de leidraad voor ons nieuwe bedrijfsplan.
5)
Ongeveer tweederde deel van onze voorraad zal altijd toegankelijk zijn voor de sociale doelgroepen. De rest
van ons bezit verhuren we in principe meer marktconform.
6)
Wij willen ons onderscheiden van andere corporaties door steeds meer met maatwerk tegemoet te komen
aan de vragen en wensen van onze huurders.
7)
Transparantie van ons optreden krijgt steeds nadruk, waarbij wij de adviezen van onze belanghouders
serieus in onze beleidsafwegingen meewegen.
8)
Ecologisch duurzaam werken moet onze kinderen een schonere aarde opleveren.
9)
Onze ambities leiden tot grote investeringen in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van de bestaande
voorraad. Onrendabele toppen in de sociale huur horen daarbij.
10) Investeren doen wij binnen bedrijfseconomisch verantwoorde kaders.
Onze doelen
Doel 1: Tevreden klanten
Onze klanten vormen ons bestaansrecht. Daarom willen we ze goed bedienen. Wij willen dat onze klanten tevreden
zijn over onze diensten en zullen deze tevredenheid ook monitoren.
Doel 2: Passend woningaanbod
Een passend woningaanbod is in onze ogen één van de belangrijkste middelen om tevreden klanten te krijgen en te
houden. 'Passend' betekent in de eerste plaats dat onze klanten zich thuis voelen in hun buurt of complex. 'Passend'
betekent ook dat wij voldoende woonruimte bieden voor mensen met een krappere beurs. 'Passend' betekent in de
derde plaats dat we met onze voorraad willen inspelen op de verschillende gezinssamenstellingen en levensfasen in
Vlaardingen. In de vierde plaats betekent 'passend' dat ons woningaanbod duurzaam en energiezuinig is.
Doel 3: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt
Samenwerking realiseert zich dat voor leefbare buurten meer nodig is dan een passend woningaanbod. Onze klanten
zijn gebaat bij een veilige en schone leefomgeving. Wij willen niet dat onze klanten het gevoel hebben dat ze er alleen
voor staan als er problemen zijn in de wijk. Wij ondernemen actie als er aan deze punten iets schort. Dat betekent
signaleren, doorverwijzen en de regie nemen om oplossingen te realiseren. Zowel voor complexen en buurten als voor
individuele bewoners.
-7-
Doel 4: Participatie belanghebbenden met adviesrecht
Wij willen verantwoording over onze activiteiten afleggen aan onze belanghouders en hen invloed geven op ons
beleid. Dat gaat niet zo ver dat ze mee mogen beslissen. Dat doen we nog altijd zelf. Maar we willen bepaalde
belanghouders over specifieke onderwerpen om advies vragen. We zullen met hen communiceren of we het advies
overnemen of niet, en waarom. Achteraf zullen we aangeven wat er van onze voornemens terecht is gekomen en
waarom iets wel of niet is gelukt. Daarnaast zullen we onze belanghouders zo goed mogelijk informeren over wat we
doen.
Doel 5: Financieel verantwoord beleid
We streven naar een gezonde financiële positie, willen voldoen aan de eisen van toezichthouder Centraal Fonds voor
de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, gebruiken financiële sturing als
managementinstrument en willen zoveel mogelijk effectief aanbesteden. Daarnaast sturen we op lage beheerkosten.
Doel 6: Professionele organisatie
We koersen op een doelmatige bedrijfsvoering, goede interne communicatie en het opzetten van Human Resource
Management.
-8-
HOOFDSTUK 3
MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING
Als sociaal-maatschappelijk ondernemer staat Samenwerking midden in de maatschappij. Om onze doelen te kunnen
behalen opereren we in interactie met de maatschappij. We vinden het belangrijk om de dialoog aan te gaan met
onze omgeving. Dialoog staat voor communiceren en samenwerken met partners om onze gezamenlijke
doelstellingen te bereiken. Daarbij geeft de dialoog ons input voor de ontwikkeling van beleid en gebruiken we het als
een instrument om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren.
IMAGO
Samenwerking bestaat in mei 2014 100 jaar en heeft een eigen gezicht en cultuur ontwikkeld, die te omschrijven valt
als betrouwbaar, maatschappelijk betrokken, proactief en sociaal. Onze corporatie heeft relatief een wat luxer bezit.
Dit laatste heeft vooral te maken met het feit dat wij heel weinig bezit hebben uit de vijftiger en zestiger jaren van de
vorige eeuw. Het grootste deel van ons bezit stamt uit de zeventiger en tachtiger jaren en is groter en luxer dan de
bekende sobere naoorlogse flatwoningen. Wij willen dat deel van ons imago graag in stand houden. Dat komt vooral
tot uitdrukking in de soort en aard van onze nieuwbouwplannen in de komende jaren. Naast de sociale doelgroep
komen ook de middeninkomens bij ons aan hun trekken.
PRESTATIEAFSPRAKEN
In maart 2010 zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor de komende vijf jaar op basis van het Actieplan Wonen.
Naast de raamovereenkomst zijn in 4 deelovereenkomsten opgenomen de nieuwbouwproductie, de investeringen in
toename van kwaliteit in de bestaande voorraad, de doelgroepen, duurzaamheid en kwaliteit en de stedelijke
investeringen om dit alles mogelijk te maken. In februari 2012 is er een evaluatie opgesteld en voorgelegd aan de
gemeenteraad en de raden van toezicht van de corporaties. In diverse gremiums waar ook Samenwerking in
participeert worden de genoemde aanbevelingen verder uitgewerkt zoals de bijzondere doelgroepen, de
Citymarketing, de monitoring van het woningbouwprogamma en de maatschappelijke investeringen.Een belangrijke
basis voor het toekomstige woningbouwprogamma was de deelname aan WoON 2012 en de Grote Woontest. Begin
2013 zullen de rapportages gereed zijn.
SAMENWERKEN
Onze corporatie heeft goed en intensief contact met de Huurdersraad en de bewonerscommissies. Bij de
totstandkoming en bij de uitvoering van het nieuwe bedrijfsplan speelt de Huurdersraad een belangrijke rol. Onze
stakeholders zijn de partijen met wie wij veel contacten onderhouden, zoals de gemeente Vlaardingen, collegacorporatie Waterweg Wonen en een aantal zorg- en welzijnsinstellingen.
In dit kader passen natuurlijk ook leefbaarheidsprojecten, de deelname aan de dag van de dialoog, de dag van de
burgerparticipatie, de gemeentebrede leefbaarheidsplatforms, de klankbordgroepen van het Aktie Plan Wonen en de
deelname aan de lokale woonbeurzen en de landelijke Provada samen met de gemeente en Waterweg Wonen.
STAKEHOLDERSBIJEENKOMST
In november 2012 hebben wij een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd in de vorm van een diner-pensant. Het doel
was om verantwoording over onze activiteiten af te leggen en onze belanghouders invloed te geven op ons beleid.
Centraal stond ons bedrijfsplan 2010-2014 'Werken aan Wonen' . Aan de hand van 5 thema's participatie
belanghouders,professionele organisatie, duurzaamheid, het komende nieuwe bedrijfsplan en Wonen 4.0 zijn de
gestelde doelen geëvalueerd. De directeur van Aedes was eveneens aanwezig om de actuele ontwikkelingen aan de
orde te stellen. Een aantal door de belanghouders aangegeven aanbevelingen nemen wij mee in ons toekomstig
beleid.
Daarnaast zijn er op meer individuele- en projectbasis gerichte contacten met de verschillende stakeholders.
-9-
HOOFDSTUK 4
MAATSCHAPPELIJKE VERANTWOORDING / VOLKSHUISVESTING
De prestatievelden zoals deze zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vervullen een belangrijke
rol bij het achteraf toetsen van het functioneren van een corporatie.
In ons bedrijfsplan worden per jaar een aantal doelen gesteld. Deze doelen zijn als volgt gekoppeld aan de BBSH
prestatievelden.
BBSH prestatieveld
Het verhuren van woningen
De kwaliteit van het woningbezit
Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid
Activiteiten op het gebied van leefbaarheid
Wonen en zorg
Het waarborgen van de financiële continuïteit
Strategisch doel
1 2 3 4
X
X
X X X X
X
X
X
5
6
X
X
X
X
In dit hoofdstuk verantwoorden wij de voorgenomen doelen voor 2012. Voor de voortdurende doelen is alleen een
verantwoording opgenomen als dit buiten de reguliere activiteiten valt.
DOEL 1: TEVREDEN KLANTEN
Tevredenheid monitoren:
• De verbeterpunten uit het Woonbench onderhoud zijn uitgevoerd. De procedure voor overlastklachten is
herzien.
• Het klant tevredenheidsonderzoek na planmatig onderzoek is gestart. Uit de onderzoeken komt naar voren
dat onze klanten tevreden tot zeer tevreden zijn over de uitvoer van het werk, de communicatie en de
kwaliteit.
• De monitor voor de aannemers van dagelijks onderhoud wordt maandelijks uitgezet onder klanten die in de
maand daarvoor een reparatieverzoek hebben ingediend. Hieruit komen de onderstaande resultaten.
Percentage tevreden klanten
Kw aliteit van rol Sam enw erking in totale afhandeling verzoek
Kwaliteit totale afhandeling reparatieverzoek
Kw aliteit achterlaten van woning na uitvoering van
rep aratieverzoek
Kw aliteit vakmensen
Tijdsduur tussen melding en u itvoering
Communicatie tussen klant en Samen w erking
65
70
75
80
85
90
Verhogen klantgerichtheid:
• In oktober van dit verslagjaar is onze nieuwe, interactieve website gelanceerd. Klanten hebben hun eigen
inlogcode gekregen zodat zij op hun persoonlijke pagina gegevens kunnen inzien over de woning, de huurprijs
en de woningwaardering. Ook kunnen direct reparatieverzoeken worden ingediend en kan er ingeschreven
worden voor een andere woning of garage.
• Er zijn verschillende nieuwsbrieven uitgebracht over de projecten. Dit geldt bijvoorbeeld voor een groot
renovatieproject in het centrum van Vlaardingen.
•
In het verslagjaar is veel aandacht besteed aan communicatie naar onze klant. Naast het lanceren van de
- 10 -
nieuwe website zijn er veel nieuwsbrieven geschreven voor lopende projecten en is er een intensieve
persoonlijke begeleiding geweest voor huurders van een renovatiecomplex en van een sloopcomplex in het
centrum. Er zijn bewonersavonden georganiseerd, huisbezoeken afgelegd en er hebben inloopspreekuren
plaats gevonden.
Verbeteren en uitbreiden woonserviceverlening:
• De bestaande service voor onze klanten is voortgezet en verder uitgebreid. Zo wordt er meer aandacht
besteed aan het begeleiden van klanten bij onderhoudswerkzaamheden, huuropzegging e.d.
• Het beter bekend maken van de service die door ons verleend wordt is een voortschrijdend proces. Zo wordt
in ons bewonersblad regelmatig aandacht besteed aan de mogelijkheden. Het principe alles kan mits…. staat
hoog in het vaandel.
• Er is veel aandacht besteed aan de complexere vragen van klanten. Zo wordt er ingegaan op individuele
vragen bij onderhoud, bij het betrekken van een nieuwe woning en bij het zoeken naar een woning. Daar
waar mogelijk zijn de vragen beantwoord en wensen ingewilligd.
• Veel medewerkers zijn om de kennis te vergroten in het verslag jaar op cursus geweest. Naast de individuele
cursussen zijn er onder andere trainingen gevolgd in klantgerichtheid en communicatie.
Geschillencommissie:
Vanuit de doelstellingen 'Tevreden Klanten' en 'Professionele Organisatie' is er binnen onze organisatie een
Geschillencommisie werkzaam, waar huurders en potentiële huurders terecht kunnen bij geschillen over het doen en
laten van onze corporatie of over door onze corporatie ingeschakelde personen.
In 2009 is het bestaande Reglement Geschillencommissie aangepast en wordt het regelmatig onder de aandacht
gebracht in ons bewonersblad, op onze website, en het ligt ter inzage in de hal van ons kantoor.
Het doel is om huurders laagdrempelig de mogelijkheid te geven hun geschil met Samenwerking met hoor en
wederhoor aan de orde te stellen en hieruit lering te trekken voor onze interne procedures en
communicatieprocessen.
Per 31 december 2012 is de samenstelling van de Geschillencommissie als volgt:
• Een huurder, de heer D.Coenradi.
• Een onafhankelijk voorzitter, de heer A.Kool
• Een medewerker van Samenwerking, de heer J.Bergenhenegouwen
• Een ambtelijk secretaresse, mevr M.Brouwer.
In 2012 zijn in totaal 9 geschillen binnengekomen gericht aan de Geschillencommissie. Na behandeling via de interne
procedure zijn 7 geschillen zonder hoorzitting afgehandeld door de betreffende managers van Samenwerking. Voor
één geschil is de geplande hoorzitting vervallen wegens overlijden van betrokkene. Het laatste geschil loopt nog door
in 2013. De belangrijkste thema's waren de communicatie tussen de huurders en Samenwerking en interpretaties over
bepaalde beleidsaspecten bij renovaties. Het officiële jaarverslag van de Geschillencommissie staat op onze website.
DOEL 2: PASSEND WONINGAANBOD
Voldoende ruimte voor mensen met een krappe beurs:
• In het verslagjaar is ruim 91% van onze vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een
bruto jaarinkomen onder de € 33.614.
Mensen voelen zich thuis in de buurt en het complex waar ze wonen:
Er is gestart met het ontwikkelen van wijkvisies. Voor de Oostwijk en Holy is de visie afgerond. Deze zijn in 2012
besproken met diverse stakeholders en daarna geïmplementeerd.
Aandacht voor andere doelgroepen:
Naast de primaire doelgroep heeft Samenwerking extra aandacht voor senioren, maar ook voor probleemjongeren,
ex-gedetineerden, mishandelde vrouwen, asielzoekers e.d. Dit is een continu proces.
Ontwikkelen verkoopbeleid:
Er is een verkoopbeleid opgesteld. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen het verkopen per complex (dit valt onder
de verantwoordelijkheid van de manager Middelen) en het verkopen per woning (dit valt onder de
verantwoordelijkheid van de manager Woondiensten). Voor het uitponden van woningen is voorlopig gekozen voor
het verkopen tegen marktwaarde op de vrije markt.
Duurzame en energiezuinige woningvoorraad:
- 11 -
In het verslag jaar is veel aandacht besteed aan het energiebesparend onderhoud in woningen. Zo zijn er daken
geïsoleerd, hr-ketels en dubbel glas geplaatst.
In een groot renovatieproject in het centrum wordt voor het eerst gewerkt met de woonlastenwaarborg van de
Woonbond. Op een bewonersavond is uitgelegd wat deze waarborg inhoudt. Dit heeft geresulteerd in een deelname
van 100%. Bewoners betalen na uitvoering van de energiemaatregelen een maandelijkse huurverhoging van € 18. Na
een jaar wordt het energieverbruik geëvalueerd. Blijkt dan dat bewoners gemiddeld minder dan € 18 per maand
bespaard hebben dan wordt de huurverhoging met terugwerkende kracht bijgesteld naar beneden. 100% deelname is
landelijk uniek te noemen.
DOEL 3: LEEFBARE BUURTEN WAAR MEN ZICH DOOR ONS GESTEUND VOELT
Aandacht leefbare woonomgeving:
De aanwezigheid van wijkbeheerders in onze wijken beperkt en bestrijdt leefbaarheidproblemen en uitingen van
vandalisme.
In onze parkeergarages zijn acties geweest om deze weer op orde te krijgen. Ook zijn veel bewoners aangesproken op
het niet onderhouden van hun tuin.
Sociale cohesie vergroten:
In het verslagjaar is, vaak op initiatief van bewoners, weer een aantal Opzoomeractiviteiten, een buurtfeest en een
aantal kerstvieringen georganiseerd.
Overlast verminderen in complexen en buurten:
In het verslagjaar is door de medewerkster Leefbaarheid van de afdeling Woondiensten extra aandacht besteed aan
het verminderen van overlast. De procedure is doorgelicht en waar nodig aangescherpt. Ook is er veel contact gelegd
met hulpverleningsinstanties. Er wordt maandelijks overleg met de diverse hulpverleners in het netwerk.
DOEL 4: PARTICIPATIE BELANGHEBBENDEN MET ADVIESRECHT
Invloed geven aan belanghouders:
Het bedrijfsplan is in overleg met en na consultatie van onze belanghouders tot stand gekomen. Samenwerking heeft
al jarenlang een goede relatie met haar Huurdersraad en bewonerscommissies. Omdat het enthousiasme van onze
huurders om zitting te nemen in een van beide organen afneemt zijn we als aanvulling op zoek naar een andere vorm
van participatie. Het klantenpanel is hier een voorbeeld van.
Huurdersparticipatie vernieuwen:
In het verslagjaar is geen klantenpanel georganiseerd. De animo onder klanten is hiervoor te beperkt aanwezig. Er
wordt gezocht naar nieuwe (digitale) vormen van participatie.
Samenwerking met Waterweg Wonen verstevigen:
De samenwerking met Waterweg Wonen is meer dan goed te noemen. Onze belangen lopen voor een groot deel
gelijk op, zeker in onze relatie richting gemeente op basis van het Actieplan Wonen.
Er vindt al samenwerking plaats op concrete gebieden zoals projectontwikkeling, informatie-uitwisseling, laatste kans
project e.d.
In 2012 heeft meerdere malen gezamenlijk overleg plaats gevonden tussen MT's van Samenwerking en Waterweg
Wonen. Ook op andere niveaus is de samenwerking uitgebreid, dit geldt onder andere voor leefbaarheidsactiviteiten,
het Actieplan Wonen en de doorstroomregeling voor senioren.
DOEL 5: FINANCIEEL VERANTWOORD BELEID
Voldoen aan eisen CFV en WSW:
Ook dit afgelopen jaar hebben wij aan de eisen gesteld door CFV en WSW voldaan. Dit komt tot uitdrukking in de
goede beoordeling van het CFV en het feit dat het WSW ons zonder problemen van een kredietfaciliteit heeft
voorzien.
Financieel toetsingskader:
- 12 -
Begin 2010 hebben wij verschillende normeringen vastgesteld voor het financieel toetsingskader. Alle nieuwe
investeringen in 2012 zijn daaraan getoetst. Conform de planning & controlcyclus worden de rendementen jaarlijks
geëvalueerd en indien noodzakelijk bijgesteld.
DOEL 6: PROFESSIONELE ORGANISATIE
Doelmatige bedrijfsvoering:
In 2012 is verder invulling gegeven aan het ontwikkelen van een Management Control Systeem. De belangrijkste
elementen die zijn ontwikkeld in 2012, zijn:
• Directie- en managementreglement
• Het investeringsstatuut
• Het verbindingenstatuut
• Aanbesteding- en inkoopbeleid
• De interne beheersing
• De informatievoorziening, waaronder de Balanced Scorecard
• Risicobeheersing
- 13 -
VOORUITBLIK PRESTATIEDOELEN VOOR 2013
DOEL 1: TEVREDEN KLANTEN
Verhogen klantgerichtheid:
Tweede meting klanttevredenheid via Woonbench
Interactief maken website
Nieuwsbrieven over projecten uitbrengen
2012
2011 en verder
Voortdurend
Verbeteren en uitbreiden woonserviceverlening:
50% van de problemen van klanten zelf oplossen zonder door te verwijzen
Voortzetten bestaande service
Inspelen op complexere klantvragen
Vergroten van kennis medewerkers
2011 en verder
2011 en verder
2011 en verder
2011 en verder
Verbeteren en uitbreiden van maatschappelijke dienstverlening:
Versterking positie wijkmeesters en flatbeheersters
Sneller ingrijpen bij dreigende huurachterstand om huisuitzetting te voorkomen
Op verzoek Stichting Arosa (tegen huiselijk geweld) woningen snel voorzien van
Politie Keurmerk Veilig Wonen
2011 en verder
2011 en verder
Voordurend
DOEL 2: PASSEND WONINGAANBOD
Voldoende woonruimte voor mensen met een krappere beurs:
Kernvoorraad van 2.800 sociale huurwoningen
90% toewijzing woningen aan mensen met gezinsinkomen tot € 33.614,Ontwikkelen woonlastenbeleid met veel aandacht voor energielasten
Voortdurend
Voortdurend
2012
Doelgroepen:
Goed beschrijven buurt of complex zodat mensen een passend buurt/complex
kunnen kiezen
Toepassen toegankelijkheidslabels
2012
Voortdurend
Samenwerking met instellingen voor lichamelijk- en/of verstandelijk
gehandicapten in projecten
Voldoen aan taakstelling huisvesten statushouders
Aantal eengezinswoningen in stand houden of uitbreiden
55+ers met een huureengezinswoning voorrang verlenen bij huisvesten
in seniorenwoningen
Vrijgekomen woningen vanuit de voorrangsregeling voor 55+ers labelen voor
Vlaardingse jonge gezinnen
Duurzame en energiezuinige woningvoorraad:
Energiebesparend onderhoud in woningen
met F- en G-labels (bijv. HR ketels, dubbel glas, gevelisolatie)
Woonlastengarantie bij energiebesparende maatregelen met een huurverhoging
Waar mogelijk alleen gebruik van FSC-hout
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
2011 en verder
2011 en verder
Voortdurend
DOEL 3: LEEFBARE BUURTEN WAAR MEN ZICH DOOR ONS GESTEUND VOELT
Leefbare woonomgeving:
Bewoners betrekken bij de buurt
Bestaande procedures voor overlast handhaven
Maandelijks overleg met diverse instellingen over probleemhuurders
Individueel overleg met buurtagenten
Samenwerking met andere partijen versterken
Actief signaleren en doorverwijzen als er problemen zijn in de woonomgeving
Initiatief nemen om oplossingen te realiseren
Voorzieningen rond en aan de woning aanbrengen om sociale veiligheid
te verbeteren
- 14 -
2011 en verder
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
2011 en verder
Voortdurend
Sociale cohesie vergroten:
Opzoomerprojecten organiseren
Financieren van bewonersinitiatieven voor buurtfeesten, opfleuren e.d.
Investeren in maatschappelijk vastgoed:
Bouwen op vraag van instellingen zonder rendement
Voortdurend
Voortdurend
Op vraag
DOEL 4: PARTICIPATIE BELANGHEBBENDEN MET ADVIESRECHT
Invloed geven aan belanghouders:
Structureel overleggen met individuele belanghouders over
specifieke beleidsthema's.
Proactief benaderen van belanghouders waar minder contact mee is.
Voortdurend
Voortdurend
Huurderparticipatie vernieuwen:
Opstarten klantenpanels
Uitbreiden bewonerscommissies
Voortdurend
2011-2014
Samenwerking met Waterweg Wonen verstevigen:
Structureel overleggen met Waterweg Wonen over diverse onderwerpen
Voortdurend
DOEL 5: FINANCIEEL VERANTWOORD BELEID
Voldoen aan eisen CFV en WSW
Voortdurend
Financieel toetsingskader:
Normen WSW
Exploitatiewaarden CFV
Ontwikkeling kasstroom
Direct rendement op verhuur
Indirect rendement ontwikkeling waarde activa
Minimaal geëist rendement nieuwbouw/investering per doelgroep
Jaarlijks
Jaarlijks
Jaarlijks
Jaarlijks
Jaarlijks
Jaarlijks
Effectief aanbesteden:
Opstellen nieuwe aanbestedingsprocedure voor meervoudig aanbesteden
2011 en verder
DOEL 6: PROFESSIONELE ORGANISATIE
Personeelsbeleid:
Maken van loopbaanafspraken
Opstellen Persoonlijke opleidingsplannen
Invoeren flexibele beloningsstructuur
2010-2014
2011-2012
2011-2012
Klantgerichtheid organisatie verstevigen:
De klant is "koning" uitdragen
Goede communicatie intern en extern
Plenaire bijeenkomsten op thema
Voortdurend
Voortdurend
Voortdurend
- 15 -
HOOFDSTUK 5
MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
Als moderne woningcorporatie zijn wij ons bewust van onze maatschappelijke taak. Daarom investeren wij in
maatschappelijke betekenisvolle activiteiten zonder dat deze op termijn economisch rendement hoeft op te leveren.
Als het gaat om het meetbaar maken van het maatschappelijk rendement zijn naast de 'input' ook de 'output' en de
'outcome' van groot belang. De input is het inzichtelijk maken van de middelen die worden ingezet voor
maatschappelijke doeleinden, de output maakt de maatschappelijke prestaties inzichtelijk en uiteindelijk is het de
outcome die weergeeft wat het voor de samenleving oplevert. In hoofdstuk 4 is terug te vinden op welke wijze wij
hieraan invulling hebben gegeven vooral over de input en de output.
Op meerdere fronten nemen we maatschappelijk onze verantwoordelijkheid. Hieronder volgt een aantal activiteiten:
•
•
•
•
•
•
Samenwerking participeert in buurtpreventie en heeft een tweetal woningen gratis in gebruik gegeven als
onderkomen voor het uit vrijwilligers bestaande buurtpreventieteam.
Met onze collega-corporatie Waterweg Wonen hebben wij eind 2009 aan de stichting Hospice Nieuwe
Waterweg Noord toegezegd dat wij samen bereid zijn op onze kosten het onroerend goed voor het Hospice
te realiseren. De start van de bouw heeft eind 2011 plaatsgevonden. Begin 2013 is het Hospice 'De Margriet'
opgeleverd. Het onderhoudsbeheer zal door ons worden uitgevoerd.
Samenwerking past het FSC-convenant toe, niet alleen bij nieuwbouw maar ook in het dagelijks (kantoor)
leven. Daarnaast gebruiken wij steeds meer Max Havelaar/Fair Trade producten, waarmee wij een bijdrage
leveren aan eerlijke beloning van de producenten.
Samenwerking heeft een inkoopovereenkomst afgesloten voor duurzame energie. In het kader van milieu en
duurzaamheid hebben wij op ons kantoor en op een aantal complexen zonnepanelen geplaatst om te
voorzien in de collectieve stroom.
We hebben met de gemeente Vlaardingen, collega-corporatie Waterweg Wonen en diverse uitzendbureaus
een convenant gesloten voor het huisvesten van zogeheten MOE-landers (mensen uit Midden- en OostEuropa). In de praktijk betekent dit dat wij in één van onze sloopcomplexen Poolse werknemers van de
uitzendbureaus tijdelijk huisvesten. Dit voorkomt dat ze in de illegaliteit verdwijnen.
De inzet van twee wijkmeesters levert een constructieve bijdrage aan het wonen in prettige en leefbare
buurten.
- 16 -
HOOFDSTUK 6
ORGANISATIE, NEVENSTRUCTUREN EN SAMENWERKINGSVERBANDEN
PERSONEEL EN ORGANISATIE
Samenwerking is een maatschappelijke onderneming waarin de mens een centrale rol speelt. In dit hoofdstuk wordt
de organisatieopzet en -ontwikkeling verantwoord.
ORGANISATIE
Organisatiestructuur en schema
Samenwerking kent als bestuursmodel de zogenaamde tweelagen structuur. Het bestuur wordt gevormd door een
eenhoofdige directie. De Raad van Commissarissen bestond per 31 december 2012 uit vijf leden. Het bestuursverslag
en dat van de Raad van Commissarissen zijn separaat in dit jaarverslag opgenomen.
PERSONEEL
Arbeidsomstandigheden
Wij hechten veel waarde aan goede arbeidsomstandigheden. In 2012 is de ontwikkeling van het HRM beleid afgerond.
Dit HRM beleid wordt met ingang van 2013 ten uitvoer gebracht. Conform de CAO Woondiensten zal 2013 als pilot
jaar fungeren voor het HRM beleid. De belangrijkste elementen uit het HRM beleid zijn competentiemanagement,
scholing en ontwikkeling en beloningsdifferentiatie.
Ziekteverzuim
In tegenstelling tot voorgaande jaren kent 2012 een hoger verzuimpercentage. Vooral door langdurig ziekteverzuim is
het percentage over 2012 uitgekomen op 6,5% (2% kortverzuim, en 4,5% lang verzuim). Wij voeren een actief beleid
om het ziekteverzuim zoveel mogelijk te beperken.
Onderdeel van dit beleid is het actief benaderen van zieke medewerkers en periodiek overleg met de Arbo-Unie.
Ontwikkeling medewerkers
Het beleid van Samenwerking is erop gericht dat medewerkers zich verder ontwikkelen met behulp van opleiding,
trainingen en coaching. Enkele medewerkers volgen een persoonlijk ontwikkelingstraject.
- 17 -
Onderwerp
totaal
mannen
Vrouwen
Aantal medewerkers
49
16
33
1
7,9
2
1
Personeelsbezetting interne organisatie (fte’s) 32,9
Personeelsbezetting Flatbeheersters (fte’s)
8,9
Totaal Personeelsbezetting
41,8
Instroom
Uitstroom
Gemiddelde leeftijd
3
45,3
Ziekteverzuimpe rcentage
6,5
Meldingsfrequentie
1,8
Gemiddelde verzuimduur in dagen
Opleidingskosten
6,4
€ 74.883
Opleidingskosten per fte
€ 1.720
Opleidingskosten in % van de loonsom
2,72
ONDERNEMINGSRAAD
Samenwerking heeft een Ondernemingsraad bestaande uit drie leden:
Edwin Mak, voorzitter OR
Elisa Lopes, lid OR
Pim Visser, lid OR
Maandelijks vindt er overleg plaats met de directeur-bestuurder. Daarbij worden actualiteiten doorgenomen en de
eventuele hieruit voortvloeiende activiteiten in gang gezet. Er hebben zich tot op heden geen dringende en/of
dreigende veranderingen/situaties voorgedaan die direct van invloed zijn geweest op het personeel van
Samenwerking.
NEVENSTRUCTUREN
Samenwerking heeft in 2012 een beperkte nevenstructuur. In 2008 is in het kader van de toen nog gedeeltelijke
vennootschapsbelasting (vso1) één B.V. opgericht. Deze B.V., Comact Samenwerking B.V., is 100% dochter van onze
stichting. In Comact B.V. is vooralsnog één bedrijfspand ondergebracht, dat in 2008 is aangekocht.
Verder heeft Samenwerking een verbinding met de Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen. In deze
stichting is het beheer en de exploitatie van het kantoorpand van Samenwerking ondergebracht. Samenwerking heeft
100% zeggenschap in de stichting. Samenwerking heeft geen vermogen in gebracht in Comact Samenwerking B.V. en
Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen en vormt het bestuur. Het risicoprofiel van de
nevenstructuren in ondergebracht in een Verbindingenstatuut. Dit statuut is gepubliceerd op onze website. De
activiteiten van Comact Samenwerking B.V. en Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen zijn volledig
geïntegreerd (geconsolideerd) in het onderliggend jaarverslag.
Onderwerp
Comact Samenwerking B.V.
Stichting Beheer Kantoorpand
Samenwerking Vlaardingen
Stand op 31 december 2012
Eigen Vermogen
- € 62.419
Rekening Courant
€ 321.748
Schuldrestant lening
Omzet over 2012
€ 122.507
€ 1.437.915
€ 10.651
€ 206.451
Samenwerkingsverbanden
Samenwerking neemt deel in Woonnet Rijnmond, dat de uitvoering van de woonruimteverdeling voor de meeste
corporaties in de regio Rijnmond regelt. Wij zien in de deelname aan Woonnet Rijnmond een meerwaarde omdat
woningtoewijzing één van onze kerntaken is. In Woonnet Rijnmond hebben wij bestuurlijke zeggenschap. De
financiële risico's zijn beperkt.
Verder hebben wij geen verbindingen in de zin van het BBSH. Wel werken wij nauw samen met allerlei andere
partijen.
- 18 -
HOOFDSTUK 7
FINANCIËLE RESULTATEN EN RISICOMANAGEMENT
Algemeen
Winstoptimalisatie is voor een maatschappelijke onderneming als Samenwerking geen doel op zich. Wel is de
financiële continuïteit een belangrijke randvoorwaarde om op lange termijn verantwoord te kunnen deelnemen in de
volkshuisvesting binnen Vlaardingen. Als gevolg van allerlei politieke maatregelen en de voorgenomen investeringen
staan de financiële resultaten en kasstromen de komende jaren onder druk. In dit hoofdstuk worden zowel de
resultaten als het risicomanagement verantwoord.
In het verslagjaar 2012 is de aangifte vennootschapsbelasting over 2010 ingediend. Hierbij is ondersteuning verleend
door Deloitte Belastingadvies. De belastingdienst heeft met de vier grote accountants- en belastingadvieskantoren van
Nederland een nadere afspraak gemaakt over de aangiftes van de vennootschapsbelasting in de corporatiebranche.
Samenwerking heeft deze nadere afspraak ondertekend. Een veertigtal dossiers staat model voor alle aangiftes over
2008 binnen de branche. Samenwerking Vlaardingen behoort tot een van de dossiers. In 2012 is nog geen definitieve
uitkomst geformuleerd worden. Deze formulering zal dan als basis gelden voor de aangiftes over het verslagjaar 2009
en volgend.
In januari 2012 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan waarin is beslist dat een woningcorporatie gekwalificeerd
kan worden als een algemeen nut beogende instelling (ANBI). Op basis van dit arrest kan beroep worden op de
herbestedingsreserve en wordt daarmee de fiscale winst over 2008 tot en met 2011 tot nihil teruggebracht. Met
ingang van 2012 zijn de corporaties uitgesloten van de ANBI status.
De voorgenomen investeringen voor de periode 2013-2017 vragen om adequaat toezicht op de financieringsmiddelen
en risico's. In 2009 hebben wij een 'Financieel Toetsingkader' opgesteld om verantwoord te investeren. Binnen dit
kader worden de randvoorwaarden per doelgroep geformuleerd voor rendementen en de waardeontwikkeling van
het vastgoed; dit alles gezien vanuit onze maatschappelijk gedreven taakopvatting met als doel financiële continuïteit
op de lange duur. Conform de standaard procedure zijn de rendementseisen in januari 2012 herijkt.
De ontwikkeling van de solvabiliteit laat in 2012 een dalende lijn zien. Dit is echter nog binnen de kaders van het
'Financieel Toetsingskader' en de toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De liquiditeitspositie is
door de investeringskalender in 2012 ten opzichte van 2011 gelijk gebleven. De rentedekkingsgraad kent ten opzichte
van 2011 een stabiel karakter. Ook hier geldt dat de ontwikkeling van de kasstromen over 2012 binnen de kaders valt
van de toezichthouder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Richtlijn jaarverslaglegging
Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen
volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste
wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:
• Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie.
• Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed
• De methode van afschrijvingen.
• De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V.).
• Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening.
• De verwerking van de vennootschapsbelasting.
• Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting.
• Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwproducten.
• Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de
leningenportefeuille toe te passen.
In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen stelselwijzigingen doorgevoerd. Tot en met 2011 werd
het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, de bedrijfswaarde. Vanaf
2012 vindt waardering tegen actuele waarde, de marktwaarde in verhuurde staat plaats. Voor het sociaal vastgoed
betreft dit actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten
en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen
in het BBSH, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat.
Samenwerking heeft gekozen voor het actuele waardemodel omdat het actuele waardebegrip een beter inzicht in
het financiële rendement op de vastgoedportefeuille geeft en sluit ook beter aan bij het onderbouwen van
- 19 -
strategische beslissingen (het versterken en verjongen van de portefeuille). Daarnaast wordt het eenvoudiger te
benchmarken met andere woningcorporaties en commercieel vastgoedbeheerders.
Waardeontwikkeling van het bezit
Het waarderen van het vastgoed geschiedt op basis van actuele waarde, de marktwaarde in verhuurde staat en is een
vast onderdeel van de planning en controlcyclus. Zowel bij het vaststellen van de begroting als bij opstellen van de
jaarrekening wordt de ontwikkeling van de marktwaarde geanalyseerd. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD
systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol,
de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de
marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal
opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft
aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende
huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde
staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. De
marktwaarde heeft zich ten opzichte van ultimo 2011 met -1% ontwikkeld.
Financiële instrumenten
In 2009 is het treasury statuut geactualiseerd. Met ingang van 2010 wordt jaarlijks gewerkt met een treasury jaarplan.
Ondanks maatregelen van de overheid om het renteniveau omlaag te brengen blijven de door de banken gehanteerde
risico opslagen voor leningen op (middel)lange termijn hoog. Om de rentekosten in de toekomst niet te veel op te
laten lopen richt onze financieringsstrategie zich op leningen met een korte rente looptijd, en het afdekken van
renterisico's door middel van rente swaps. De afgesloten rente swaps passen binnen de kaders van het treasury
statuut, de verslagleggingregels en de beoordelingskaders van het WSW.
Het Ministerie van BZK heeft in september 2012 nieuw beleid ontwikkeld voor het aangaan van rente derivaten. In dit
nieuwe beleid zijn twee belangrijke toetsingen opgenomen:
1. De afgesloten derivaten mogen het toezicht van het Ministerie niet belemmeren;
2. De maximale duur van een rente derivaat mag maximaal 10 jaar zijn.
Deze beleidsregels kennen hun werking met ingang van 1 oktober 2012. De door Samenwerking afgesloten rente
derivaten passen niet binnen de gestelde kaders van het Ministerie. Hiervan is opgave gedaan aan het Centraal Fonds
Volkshuisvesting. Het is de planning van BZK om de modelovereenkomsten begin mei 2013 te publiceren met
betrekking tot het belemmerend toezicht. BZK heeft verder laten weten dat er geen centrale aanpak zal komen,
gericht op het doorhalen van de toezichtbelemmerende bepalingen in de derivatencontracten. Dit betekent dat
Samenwerking zelfstandig met de Nomura Bank zal moeten onderhandelen over het doorhalen van
toezichtbelemmerende bepalingen. Nadat de modelovereenkomsten zijn gepubliceerd en daarmee de afgrenzing van
het begrip 'toezichtbelemmerend' is gedefinieerd, zal het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de corporaties die het
aangaat, verzoeken een plan van aanpak van de beleidsregels derivaten op te stellen. Conform de beleidsregels
derivaten kan het CFV nadere eisen stellen aan het plan van aanpak en de te hanteren termijn van afbouw.
Financieel overzicht 2012
Het geconsolideerd jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ná belasting is uitgekomen op € 16,9 miljoen negatief.
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bedraagt over 2012 € 20,1 miljoen negatief.
Het weerstandsvermogen bedraagt per ultimo 2012, na toevoeging van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
en waardevermindering van de vastgoedbeleggingen, € 201,3 miljoen. Per ultimo 2012 bedraagt de solvabiliteit 55,1%.
Meerjarenprognose
De begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2017 staan in het teken van de voorgenomen heffingen van
kabinet Rutte II en de investeringen van de nadere invulling van het Actieplan Wonen. Dit plan, opgesteld door de
gemeente en de twee corporaties in Vlaardingen, is voor Samenwerking in feite vertaald in het bedrijfsplan "Werken
aan Wonen". De nieuwe opgaven in het kader van de kwalitatieve opwaardering van de bestaande voorraad, de
investeringen in sloop/nieuwbouw en in milieubesparende maatregelen verhogen de druk op de financiële middelen.
De investeringen in de nieuwbouw vinden zowel plaats in eengezinswoningen als in appartementen. Het gaat om
sociale huurwoningen en in beperkte mate dure huurwoningen. In de koopsector zijn wij niet actief. Wel zullen wij
participeren in projecten waarin zowel koop- als huurwoningen worden gebouwd, maar het risico voor de verkoop ligt
niet bij ons.
- 20 -
Vooralsnog zien wij nog geen grote beperkingen om de gewenste investeringen te laten plaatsvinden. Uiteraard
houden wij de 'markt' wel goed in de gaten. Omdat de twee corporaties in Vlaardingen te veel woningen in de
goedkope huurvoorraad bezitten (voor de sociale doelgroep), zullen wij de komende jaren een deel van onze voorraad
meer marktconform verhuren, indien dat mogelijk is. Uiteraard houden wij een slag om de arm, omdat het
investeringsvolume afhankelijk is van de financieringsruimte die het WSW afgeeft.
De saneringsbijdrage en de verhuurderheffing leggen de komende jaren een enorme druk op de operationele
kasstromen. Op basis van het huidige beleid kan voor 2013 een redelijk goede voorspelling gemaakt worden voor de
inkomsten en uitgaven. De jaren 2014 en volgende kennen een grotere onzekerheidsfactor. Veel van het
voorgenomen beleid is nog niet uitgewerkt. Noodzakelijkerwijs zijn dan ook redelijk veel aannames verwerkt om toch
inzicht te krijgen in toekomstige gevolgen.
Het grootste nadeel van kasstroom denken is dat de focus wordt gelegd op korte termijn. Investeren in vastgoed is
echter kapitaalsintensief. Hierdoor ontstaat een tegengestelde werking in de bedrijfsvoering. Verversen van het
bedrijfsmiddel, ons vastgoed, blijft noodzakelijk om te kunnen overleven. Maar sterker sturen op kasstromen is ook
noodzakelijk om voldoende financiering te verkrijgen. 2013 zal dan ook in het teken staan van het zoeken naar
evenwicht tussen waardecreatie en kasstroom- denken. Om dit te bereiken zullen de volgende beleidsvelden moeten
worden herijkt:
• Huurbeleid
• Onderhoudsbeleid
• Beleid bedrijfslasten
• Rente en financieringsbeleid
Prognose 2013-2017
De operationele kasstroomontwikkeling laat de komende jaren een licht positief beeld zien. Op basis van deze
kasstroom wordt aan de normering van de rentedekkingsgraad van het WSW voldaan. De operationele kasstroom is in
2014 en 2015 net voldoende om ook aan de WSW normering van 2% aflossingsfictie te kunnen voldoen. Bij het
samenstellen van de prognosecijfers is het geformuleerde beleid vanuit het bedrijfsplan 2010-2014 als leidraad
aangehouden. In de exploitatieprognose is rekening gehouden met de toekomstige investeringen, winstbelasting, een
bijdrage aan het sectorfonds, de verhuurderheffing, en met herfinanciering van leningen.
Rentedekkingsgraad (ICR)
3,50
3,00
2,50
2,00
ICR
1,50
Norm WSW
1,00
0,50
-
- 21 -
Aflossingsfictie (DSCR)
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
-
DSCR
Norm W SW
De gepresenteerde solvabiliteit is gebaseerd op waardering van het vastgoed tegen marktwaarde. Hierbij dient
opgemerkt te worden dat de marktwaarde in de meerjarenprognose gebaseerd is op 70% van de (op dat moment
bekende) WOZ-waarde. Het Eigen Vermogen in de meerjarenprognose voor de jaren 2013 en verder is derhalve veel
hoger ingeschat dan nu op basis van de getaxeerde marktwaarde het geval is. Zowel de WOZ-waarde als de
getaxeerde marktwaarde zijn inmiddels aanzienlijk gedaald.
Indien al het vastgoed gewaardeerd zou worden tegen bedrijfswaarde dan wordt in 2014 en 2015 niet voldaan aan de
normering van het CFV. De verhuurderheffing en de saneringsheffing beïnvloeden de bedrijfswaarde nadelig. Wordt
het sociaal vastgoed gewaardeerd tegen bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed tegen marktwaarde dan wordt
weer wel voldaan aan de minimale eis van het CFV.
Solvabilit e it
80
70
60
50
M arktw aa rde
40
B edrijfsw aa rde
30
B edrw ./M arktw .
20
N orm CF V
10
0
Kengetallen
Financiële sturing op basis van kengetallen wordt steeds belangrijker. In onderstaand overzicht worden de in de
branche gehanteerde kengetallen weergegeven. De vier belangrijkste ratio's waarop gestuurd wordt zijn de
solvabiliteit, de rente dekkingsgraad (ICR), de rente/aflossingsgraad (DSCR) en de Loan to Value (LTV).
- 22 -
Financiële kengetallen
2013
2014
2015
2016
2017
SOLVABILITEIT:
Ja arres ul ta a t
2.758-
3.590-
3.712-
2.198-
1.331-
Ei gen vermogen
297.795
309.144
315.856
339.844
356.966
Bal a ns tota a l
455.372
479.561
502.557
533.278
543.613
65,40
64,50
62,80
63,70
65,70
150.488
162.893
178.540
185.194
178.407
4.565
4.563
4.561
4.810
4.808
Nomi na l e s chul d l eni ngen o/g per VHE
33,0
35,7
39,1
38,5
37,1
Gemi ddel de rentel a s t l eni ngen o/g (%)
Sol va bi l i tei t (%)
LENINGEN:
Nomi na l e s chul d l eni ngen o/g
Aanta l VHE's i n expl oi ta ti e
4,08
4,07
4,37
4,37
4,45
Durati on l eni ngen o/g
8,9
9,4
9,8
10,2
10,9
Durati on l eni ngen u/g
8,1
7,8
7,5
7,2
6,8
33,7
35,8
38,4
35,4
33,4
Opera ti onel e ka s s troom excl VPB
3.290
3.179
3.527
4.581
6.538
Opera ti onel e ka s s troom
3.290
3.179
3.527
4.581
6.538
Afl os s i ngs fi cti e l eni ngen (2%)
2.958
3.010
3.258
3.571
3.704
332
169
269
1.010
2.834
10.270
9.623
10.578
13.021
15.147
Loa n to Va l ue (%) (l eni ngen/ma rktwaa rde)
KASSTROMEN:
Opera ti onel e ka s s troom - 2% a fl os s i ngs fi cti e
Opera ti onel e ka s s troom excl rente
Rentel a s ten (netto)
6.980
6.444
7.051
8.441
8.609
Rentedekki ngs graa d (ICR)
1,47
1,49
1,50
1,54
1,76
Debt s ervi ce covera ge ra ti o (DSCR)
1,03
1,02
1,03
1,08
1,23
Di rect rendement (%)
2,3
2,1
2,2
2,6
2,9
Indi rect rendement (%)
1,3-
1,9
0,8
3,9
2,0
Tota a l rendement (%)
0,9
4,0
3,0
6,4
4,9
Sol va bi l i tei t BW%
33,40
19,50
17,50
21,90
25,50
Sol va bi l i tei t Soc. BW en Com MKW%
41,50
30,40
29,10
33,90
36,80
RENDEMENTEN:
Solvabiliteit:
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gaat uit van een minimale solvabiliteitseis van 20%. Conform
verslagleggingregels wordt het Niet-DAEB bezit gewaardeerd tegen marktwaarde. Als het DAEB bezit wordt
gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde dan wordt de komende jaren ruimschoots aan de eis voldaan. Op basis van
dit kengetal kan worden geconcludeerd dat er voldoende reserves aanwezig zijn om het voorgenomen beleid uit te
voeren.
Rentedekkingsgraad (ICR):
Een normstelling voor de ICR op niveau van 1,25 - 1,35 wordt binnen de corporatiebranche acceptabel gevonden. Aan
deze eis wordt de komende jaren ruimschoots voldaan. Op basis van het voorgenomen beleid worden voldoende
kasstromen gegenereerd om de projecten volledig uit te voeren.
- 23 -
DSCR:
De aflossingsruimte binnen kasstromen wordt met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR) beoordeeld: een
kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe
hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2%
aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50
jaar. Dit in plaats van de kortere terugbetaaltermijn bij werkelijke afloop van leningen. Op basis van dit kengetal kan
worden geconcludeerd dat in 2014 en 2015 net aan de norm wordt voldaan.
Loan to Value (LTV):
De Loan to Value laat zien welk gedeelte van het bezit is gefinancierd. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling
binnen de corporatiebranche wordt een norm(plafond) aangehouden van 50% op basis van WOZ-waarde. Het
kengetal schommelt de komende jaren tussen de 30% en 40%. Er is dus sprake van een gezonde
vermogensontwikkeling.
Direct rendement
Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de waarde van
het onderliggende bezit.
- 24 -
HOOFDSTUK 8
DE TOEKOMST
Maatschappelijke legitimiteit
De legitimatie van ons bestaan wordt gevormd door de rol die wij als corporatie spelen voor de vele Vlaardingers die
zijn aangewezen op woningen in de sociale huursector. Dat Samenwerking meer nadruk legt op het bedienen van de
senioren heeft direct te maken met de vraag vanuit de stad, die steeds meer vergrijst. Ook voor de beter
gefortuneerde senior trachten wij het aanbod van woningen aantrekkelijk te maken. Wij hopen hiermee de
doorstroming van senioren te bevorderen naar voor hen geschikte woningen, opdat de schaarse eengezinswoningen
kunnen worden toegewezen aan jonge gezinnen met kinderen. Samenwerking speelt een belangrijke rol bij de
realisering van de doelen die zijn opgenomen in het Actieplan Wonen.
In 2012 hebben wij met onze stakeholders de voortgang van ons bedrijfsplan plenair besproken. In 2010 zijn met de
gemeente Vlaardingen zeer uitgebreide nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor een langere periode. Deze hangen
samen met de afspraken in het kader van het Actieplan Wonen. Begin 2012 zijn deze afspraken geëvalueerd en
bijgesteld.
Onze strategie
Begin 2010 is ons bedrijfsplan in werking getreden. De strekking daarvan sluit bijna naadloos aan bij het Actieplan
Wonen. Samenwerking kiest voor een zelfstandige koers, die in goed overleg en met respect voor de belanghouders
wordt aangehouden. Steeds meer zal er moeten worden samengewerkt om de idealen van het Actieplan Wonen de
komende twintig jaar te kunnen verwezenlijken. Medio 2013 zullen we starten met het maken van een nieuw
beleidsplan, dat in 2014 klaar moet zijn. Dat is ook het jaar dat Samenwerking 100 jaar bestaat.
Volkshuisvestelijke continuïteit
Op grond van onze ambities voor de komende jaren zullen wij een groot deel van ons bestaande bezit kwalitatief
verbeteren. Onze nieuwbouwplannen voor de komende jaren worden afgestemd op de vraag. In tegenstelling tot
andere gebieden in Nederland is krimp hier nog niet aan de orde. Vooralsnog overtreft de vraag naar onze
huurwoningen nog steeds in ruime mate het aanbod. Wij hebben geen plannen om te bouwen voor de verkoop.
Hiermee willen wij de verkooprisico's beperken. Wel is het afgelopen jaar een complex van 30 eengezinswoningen
verkocht. Dit als middel om de liquiditeitspositie op peil te houden. Elke twee jaar wordt in overleg met onze collegacorporatie en de gemeente een woningbehoeftenonderzoek verricht. Op basis van die uitkomsten kunnen wij ons
beleid eventueel aanpassen.
Samenwerken
Onze corporatie bestaat in 2014 een eeuw. De Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is een fusiestichting uit de
jaren 70 van de vorige eeuw, die een herkenbaar en eigen gezicht heeft met een eigen cultuur. Altijd hebben wij
samengewerkt met de gemeente en andere maatschappelijke instellingen. Wij zijn ons bewust van onze plaats in de
Vlaardingse samenleving. Samenwerken blijft ook in de toekomst hoogst noodzakelijk. Al bijna honderd jaar bieden wij
kansen aan de sociale doelgroep en de wijze waarop wij werken wordt steeds professioneler. In het lustrumjaar willen
wij met een nieuw bedrijfsplan komen, dat aansluit bij de veranderende samenleving. Kortom: bijna een eeuw oud,
maar toekomstgericht.
- 25 -
Bericht van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder van de stichting en op de
algemene gang van zaken. In dit verslag zijn het toezichtkader en het inhoudelijk toezicht van de Raad van
Commissarissen beschreven, evenals de wijze waarop door de Raad van Commissarissen hieraan in 2012 invulling is
gegeven. De Raad van Commissarissen heeft zowel een toezichthoudende als een raadgevende rol ten opzichte van de
directeur-bestuurder, de heer mr. T.W. van der Steen. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 zes maal vergaderd.
In één van de bijeenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken evenals dat van de
individuele leden. Tevens is het functioneren van de directeur-bestuurder besproken. In de besloten vergadering
buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen inrichting en
functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. De Raad van Commissarissen heeft
hierbij het oordeel van de directeur-bestuurder gevraagd en deze betrokken in de bespreking. Er is geen gebruik
gemaakt van een extern deskundige.
Personalia leden Raad van Commissarissen
Naam
Functie
Aftredend in
Leeftijd
Beroep
Honorering
Nevenfuncties
all-in
De heer mr.
ing. J. Brinkman
Voorzitter
2016
58
Gemeentesecretaris
Zuidplas
€ 8.120
Consulent Van
Ede en Partners
Mevr.
Lid
2013
51
Interim financieel
€ 7.105
Geen
drs.
M.
Boeren-Snel
RA
manager
De heer B.
Knoop *
Vice
voorzitter
2014
Niet
herbenoembaar
55
Medewerker
financieel
economische zaken
Vestia Rotterdam
€ 7.612
Parttime docent
Hogeschool
Rotterdam
De heer
Lid
2015
49
Manager VVE beheer
€ 6.090
Geen
52
Advocaat
€ 6.090
Geen
ir. M.E.
Verbokkem *
De heer mr.
Niet
herbenoembaar
Lid
2016
D.J. van de
Weerdt
*op voordracht van de Huurdersraad.
De heren Brinkman en Van de Weerdt zijn eind 2012 herbenoemd. Hun ervaring en kennis hebben sterk bijgedragen
aan hun herbenoeming. Eind 2013 loopt de termijn van mevrouw Boeren- Snel af en kan zij in principe worden
herbenoemd. Herbenoeming is één maal mogelijk volgens de vigerende wetgeving.
De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is twee jaar geleden aangepast aan de adviesregeling
van de Adviesgroep Honorering Toezichthouders. Bovenop de honorering vinden verdere verrekeningen niet plaats.
De profielen voor de functies van de leden zijn in de loop van 2010 aangepast aan de snelle veranderingen in de
volkshuisvestingswereld. Dit betekent dat wij bij de vacatures binnen de Raad van Commissarissen de profielen
hebben aangepast op basis van de gewenste en noodzakelijke kennis en ervaring.
Bij de samenstelling van de Raad van Commissarissen worden de onderstaande disciplines van belang geacht:
• openbaar bestuur/ volkshuisvesting/ ruimtelijke ordening
• financieel- economisch
• juridisch
• governance
• projectontwikkeling
• betrokkenheid bij de lokale gemeenschap; minimaal één lid moet woonachtig zijn in het werkgebied van
Samenwerking.
Medio 2010 hebben wij besloten tot de oprichting van een (financiële) auditcommissie met een bijbehorend
Reglement, waarin de taken en bevoegdheden van de commissie zijn beschreven. De leden mevrouw drs. M. BoerenSnel (voorzitter) en de heer B. Knoop (lid), zijn benoemd in de auditcommissie door de Raad van Commissarissen. De
auditcommissie is namens de Raad van Commissarissen onder andere belast met het toezicht op de werking van de
interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, bespreking van de
managementletter en de relatie met de externe accountant. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de
auditcommissie in 2012 vier maal vergaderd samen met de directeur-bestuurder en de manager Middelen, waarvan
- 26 -
één keer in aanwezigheid van de extern accountant. De directeur-bestuurder en de auditcommissie maken in overleg
een grondige beoordeling van het functioneren van de extern accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten
waarin de extern accountant functioneert.
Het bestuur
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur
verantwoordelijk is voor:
• de realisatie van de doelstellingen van de corporatie
• de strategie
• de financiering
• het beleid
• de resultatenontwikkeling
• het beleid t.a.v. deelnemingen.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling
van zijn taak naar het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke
doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het
bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de
risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie. De taken en bevoegdheden van het bestuur zijn in de
statuten afdoende beschreven. Zo zijn geplande investeringen buiten de begroting boven een bedrag van € 250.000,onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. In 2012 is geen sprake geweest van
tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de
Governancecode Woningcorporaties.
Onze visie *
1.
Samenwerking richt zich primair op de sociale doelgroep.
2.
Senioren en mensen met een beperking krijgen extra aandacht.
3.
Actieplan Wonen is van groot belang voor volkshuisvesting in Vlaardingen.
4.
Actieplan Wonen is leidraad nieuw bedrijfsplan.
5.
Tweederde deel voorraad zal altijd toegankelijk zijn voor de sociale doelgroepen.
6.
Samenwerking onderscheidt zich door steeds meer maatwerk.
7.
Transparantie en adviezen van onze belanghouders zijn van groot belang.
8.
Ecologisch duurzaam werken.
9.
Ambities leiden tot grote investeringen met onrendabele toppen in de sociale huur.
10.
Investeren doen wij binnen bedrijfseconomisch verantwoorde kaders.
Onze doelen *
Doel 1: Tevreden klanten
Doel 2: Passend woningaanbod
Doel 3: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt
Doel 4: Participatie belanghebbenden met adviesrecht
Doel 5: Financieel verantwoord beleid
Doel 6: Professionele organisatie
* Uitwerking treft u aan in hoofdstuk 4.
- 27 -
Toezichtkader
Wij hebben bovenstaande en tal van andere zaken volgens bijgaande toezichtkader beoordeeld. Concreet betekent dit
dat de Raad van Commissarissen naar eigen inzicht heeft bepaald wat de relevante prestaties en risico's waren uit de
veelheid aan informatie die wordt aangeleverd door de directeur-bestuurder.
Handvatten hiervoor zijn:
•
de wijze waarop de doelstellingen uit de Aedes en Governancecode worden nagekomen;
•
de financiële continuïteit;
•
de vraag-aanbod relatie van de woningen;
•
de innovatieve veranderingen;
•
het imago van de corporatie;
•
het BBSH;
•
invulling functie "controller";
•
de risico's die we lopen, worden onderverdeeld in interne en externe
procesrisico's
middelenrisico's
besturingsrisico's
marktrisico's
maatschappelijke risico's
overige omgevingsrisico's;
•
de beheersmaatregelen om de risico's te laten verdwijnen of te beperken.
Risicobeheersing
Het bestuur van onze corporatie is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het
actief managen van de strategische, financiële en operationele risico's, en voor het beperken van de impact van
mogelijke incidenten.
In overleg met de directeur-bestuurder wilden wij de risico's nog beter in beeld krijgen en hebben wij ingestemd met
de invulling van de controlfunctie. Daarvoor heeft de Raad van Commissarissen enige tijd terug, samen met het
managementteam, onder leiding van de externe deskundige, een dag lang over de impact, de omvang en de invulling
van de controlfunctie gediscussieerd. Dit heeft geleid tot een programma met prioriteiten en een keus voor de
controller in de lijn.
Concreet hebben wij ons gericht op de nieuwbouw voor de gewenste doelgroepen en de marktrisico's die
daarbij gelopen worden. Op het gebied van verslaglegging en treasury hebben wij de directeur-bestuurder
geadviseerd over de indeling van de kwartaalrapportage en het gebruik van "swaps" bij (her)financiering. Wij hebben
ons laten informeren over de herziene afspraken met de gemeente betreffende het Actieplan Wonen. Dit leidt ertoe
dat er de komende twintig jaar circa 7.000 woningen worden gesloopt en er circa 8.500 woningen worden
teruggebouwd. Door de economische recessie wordt het tempo van invulling vertraagd. De voornaamste opgave ligt in
het vervangen van goedkope meergezinswoningen in de huursector door vooral eengezins-, koop-, en huurwoningen
door onze collega-corporatie en door Samenwerking. Ook hebben wij ons laten informeren over de gevolgen van de
bezuinigingen door de gemeente Vlaardingen op de wederzijdse prestatieafspraken.
Daarnaast zijn wij op de hoogte gehouden over tal van activiteiten via kwartaalrapportages, de afspraken met de
Belastingdienst, de consequenties van het betalen van verhuurderheffing en de saneringsheffing, de risicoscenario's,
het jaarverslag en de begroting. Tevens hebben wij het aangepaste normenkader voor investeringen vastgesteld.
Wij concluderen dat de invulling van de ambities van het bedrijfsplan op koers ligt en dat de financiële continuïteit,
ondanks forse investeringen vooralsnog geen gevaar loopt, maar wel onder druk komt te staan.
De directeur-bestuurder heeft ons het afgelopen jaar voorzien van adequate informatie. Daaruit volgt hier een greep
die te maken heeft met de voortgang van de verschillende nieuwbouwprojecten, inclusief de risicoparagraaf, de
invulling van de controlfunctie, de voortgang van de professionalisering van de organisatie, de verschillende
geschriften van Aedes, het Centraal Fonds e.a. over de Governance Code, benchmark-gegevens en de gevolgen
daarvan. Wij zijn (in februari 2012) akkoord gegaan met de voorstellen uit het treasury jaarplan. Daarnaast hebben
wij op grond van de kwartaalrapportages en de verplichte financiële stukken de stand van zaken van tal van processen
kunnen beoordelen.
Eind 2011 hebben wij de accountantwerkzaamheden aanbesteed en een keuze gemaakt voor een nieuwe accountant
met ingang van het boekjaar 2012, te weten Baker Tilly Berk.
- 28 -
Controlesystemen
Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere
aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten,
verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.
Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het
realiseren van de bedrijfsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van
wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd
en geëvalueerd, evenals risico's waaraan onze corporatie is blootgesteld. De belangrijkste componenten van ons
risicobeheersing- en controlesysteem van het verslagjaar waren:
• regelmatige risicoanalyse van de operationele en financiële doelstellingen van de corporatie
• integriteitsbeleid en implementatie daarvan d.m.v. dilemmatrainingen en bespreking tijdens werkoverleggen
• er is een integriteitscode ingesteld die op de website van onze corporatie is geplaatst. Deze code is door alle
medewerkers, directie en leden van de Raad van Commissarissen ondertekend
• kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op evaluatie
• handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaglegging
• toetsingskader waarin is vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen
• toetsingskader waarin is vastgelegd welke criteria gelden bij het aangaan en beëindigen van verbindingen
• implementeren van een klachten- en klokkenluidersregeling en instellen van vertrouwenspersonen; in 2012
zijn 2 meldingen gedaan, die niet tot verdere acties hebben geleid.
Daarnaast zijn wij in 2012 gestart met een intern controller, die een belangrijke rol moet gaan spelen in het
beoordelen en toetsen van interne risicobeheersing- en controlesystemen.
Inhoudelijk toezicht
De Raad van Commissarissen heeft op een aantal momenten met de directeur-bestuurder gesproken over de
toekomst van onze branche en van onze corporatie in het bijzonder. Daarbij zijn tal van facetten de revue gepasseerd,
zoals de gevolgen van de Europese beschikking, de invloed van het beleid van het kabinet Rutte II, de gewenste
verdere professionalisering van de organisatie en de kosten die dit met zich meebrengt, en het in de hand houden van
de bedrijfskostenontwikkeling. De Raad van Commissarissen maakt zich ernstig zorgen over de financiële gevolgen van
de saneringsheffing en met name over de verhuurderheffing. Wij hebben ook moeten constateren dat dit
voorgenomen overheidshandelen en met name de gevolgen daarvan voor onze huurders, de maatschappij, maar ook
voor onze organisatie grote gevolgen (kunnen) hebben. Een steeds groter deel van onze (tijds)inzet werd het
afgelopen jaar besteed aan de mogelijke gevolgen van het voorgenomen overheidsbeleid.
Om MOE-landers legaal te huisvesten heeft Samenwerking onder andere een convenant gesloten met de gemeente
Vlaardingen en een aantal uitzendorganisaties over het tijdelijk huisvesten van MOE-landers in complexen die over
enige tijd door de sloophamer worden geveld.
Wij zijn ons ook bewust van het feit dat de moderne corporatie samen met haar partners, zoals onze collegacorporatie, de politie, Eneco en anderen, in de wijk aanwezig moet zijn. Wij investeren in huisvesting en leefbaarheid
en zullen steeds meer bemoeienis krijgen met wat zich achter de voordeuren afspeelt. Daarvoor zijn thans de eerste
twee wijkvisies gereed en zullen er meer volgen.
Met betrekking tot de financiële risicobeheersing is de Raad van Commissarissen van mening dat (onrendabel)
investeren voor de doelgroepen onvermijdelijk is. Samenwerking is in staat alle noodzakelijke maatschappelijke
investeringen te doen zonder dat onze bedrijfsrisico's te groot worden. Wij hebben voor de solvabiliteit de ondergrens
gesteld op 5%. Daar blijft Samenwerking boven. Wij hebben daarover gesproken met de accountant tijdens de
bespreking van het jaarverslag. De liquiditeitspositie wordt de komende jaren minder sterk; dit hangt direct samen
met de forse investeringen in de uitvoering van de portefeuillestrategie, de nieuwbouw en de verplichtingen die het
Rijk ons oplegt. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat aan de minimale eisen van het WSW en het CFV wordt
voldaan.
De Raad van Commissarissen heeft met name aandacht besteed aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke
functie van onze corporatie. Wij hebben geconstateerd dat de organisatie inspeelt op de dubbele vergrijzing van de
inwoners van Vlaardingen door meer voor de seniorendoelgroep te ondernemen, vooral in de transformatie van
bestaande complexen naar het niveau van seniorenproof en aanwijzing van een deel van de nieuwbouw voor de
huisvesting van de oudere medemens. Wij zijn ook op de hoogte gesteld van het feit dat het betaalgedrag van onze
huurders slechter wordt en hebben aangedrongen op passende maatregelen. Ook hebben wij waargenomen dat er
steeds meer contacten zijn met zorginstellingen waarmee de samenwerking toeneemt en/of die we de komende jaren
zullen huisvesten. Onlangs is een overeenkomst gesloten met een zorgstichting voor het huisvesten van jongeren met
- 29 -
een verstandelijke beperking in 2 eengezinswoningen in de wijk Holy met 24 uurs-begeleiding.
De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar de volgende van belang zijnde besluiten genomen:
Datum
6 februari 2012
26 april 2012
6 juli 2012
Onderwerpen
•
•
•
•
•
•
•
13 september
2012
5 november
2012
17 december
2012
•
•
•
•
•
•
•
RvC gaat akkoord met herbenoeming van het lid Verbokkem
RvC gaat akkoord met treasury jaarplan 2012
RvC stelt directie- en managementreglement vast
RvC besluit tot vaststelling jaarrekening en –verslag 2011
e
RvC gaat akkoord met voorstel directie en auditcommissie tot het afsluiten van 2 tranche
swaps met Nomura Bank
RvC gaat akkoord met renovatie complex “Louise” en met de extra investering van
€ 1.350.000
RvC gaat akkoord met verkoop eengezinswoningen Marnixlaan, onder voorbehoud van
positief uitkomst risico inventarisatie
RvC gaat akkoord met verbindingenstatuut, tenzij de afwezige RvC specialist Van de Weerdt
nog bezwaren heeft
RvC gaat definitief akkoord verkoop 30 eengezinswoningen Westerparc aan de Marnixlaan
RvC staat onderzoek mogelijke verkoop Heren van Ambacht toe
RvC gaat akkoord met waardering bezit tegen “marktwaarde”
RvC gaat akkoord met invoering en inhoud investeringsstatuut
RvC keurt begroting 2013 goed en neemt kennis van de meerjarenbegroting
RvC gaat akkoord met herbenoeming leden Brinkman en Van de Weerdt
Professionalisering governance
Sinds enige jaren beschikt onze branche over een Governance Code. Wij onderschrijven de Code. Wij zijn ons bewust
van het feit dat wij op een punt een afwijking kennen: de directeur-bestuurder heeft een arbeidscontract voor
onbepaalde tijd. Dit zijn wij met hem overeengekomen bij zijn aanstelling. De arbeidsovereenkomst is opgesteld
conform de uitkomsten en aanbevelingen van de Commissie Beloning Bestuurders Woningcorporaties.
Wij zijn van mening dat de relevante disciplines die het toezicht op de corporatie vergt in de Raad van Commissarissen
vertegenwoordigd zijn. Daarom zijn wij voldoende in staat is een adequaat toezicht uit te oefenen.
In het visitatierapport van 2011 hebben wij reflectie gekregen over ons functioneren. Ecorys heeft de visitatie
uitgevoerd. Wij konden ons daar goed in vinden en zagen geen aanleiding ons functioneren aan te passen. Het
visitatierapport was door de directeur-bestuurder verspreid onder de participerende partijen. Het rapport was
voorzien van een begeleidende brief, waarin stond aangegeven dat hij bereid was over de uitkomsten van gedachten
te wisselen. Niemand heeft hiervan gebruik gemaakt.
De bevoegdheden van de directeur-bestuurder en van de Raad van Commissarissen zijn afdoende beschreven in onze
statuten en wijken niet af van de wettelijke voorschriften hieromtrent. De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat
de leden van de Raad onafhankelijk zijn, conform de in de Governance Code bepaling III 2.2 aangeduide criteria.
- 30 -
Integriteit
Onze corporatie had een integriteitbeleid dat wij als leden van de Raad van Commissarissen ook hadden
onderschreven. In 2010 is dit vervangen door een nieuwe integriteitcode, die meer aansluit bij de maatschappelijke
ontwikkelingen. Deze code is door alle medewerkers, de directeur-bestuurder en ook door ons letterlijk
onderschreven. Van onze directeur-bestuurder hebben wij begrepen dat de regels ook in 2012 goed zijn nageleefd. Er
hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad van Commissarissen
of de directeur-bestuurder zijn opgetreden.
Er bestaat een klokkenluiderregeling binnen onze corporatie met interne en externe vertrouwenspersonen. Hier is in
2012 door twee medewerkers gebruik van gemaakt; via de interne vertrouwenspersoon zijn zij doorverwezen naar de
externe vertrouwenspersoon. Dit heeft niet geleid tot verdere actie.
De Raad van Commissarissen verklaart dat al haar leden geheel onafhankelijk zijn van de activiteiten die onze
woningstichting verricht en dat er geen andere voordelen voor hen voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van
Commissarissen dan zoals geregeld in de statuten.
De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit in de richting van de directeur-bestuurder, het
managementteam en de medewerkers voor de inzet en de wijze van uitvoering van de taken door hen verricht voor
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen.
- 31 -
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012
- 32 -
Geconsolideerde balans
(na resultaat bestemming)
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
489
505
ACTIVA
Vaste activa
Immateriële vaste activa
Computersoftware
1
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2
1.919
1.860
1.860
Vastgoedbeleggingen
3
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
70.719
284.083
192
1.919
70.652
287.649
7.083
354.994
365.385
4
Financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen
Overige vorderingen
576
0
464
1
576
465
257
3.710
Vlottende activa
Voorraden
5
Vorderingen
Huurdebiteuren
Latente belastingvorderingen
Gemeenten
Overige vorderingen
Overlopende activa
6
193
5
4
0
181
7
Liquide middelen
Totaal
- 33 -
138
34
3
2
319
383
496
7.200
1.811
365.759
374.291
Geconsolideerde balans
(na resultaat bestemming)
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
201.332
218.209
PASSIVA
Groepsvermogen
Aandeel v.d. rechtspersoon in het groepsvermogen
8
Voorzieningen
Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen
Overige voorzieningen
9
425
82
425
87
507
Langlopende schulden
Schulden/ Leningen kredietinstellingen
Overige schulden
512
10
140.282
462
135.896
465
140.745
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Overlopende passiva
136.361
11
15.157
2.481
397
746
4.394
Totaal
- 34 -
11.883
1.614
334
874
4.504
23.175
19.209
365.759
374.291
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
12
13
14
23.013
1.998
290
22.288
1.845
0
25.301
Som der bedrijfsopbrengsten
24.132
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
303
0
112
1.746
290
364
7.027
147
2.019
3.157
Bedrijfsresultaat
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
25
319
425
113
1.833
264
370
6.360
182
1.852
3.325
15.166
15.043
10.136
9.089
20.066
-7.414
Financiële baten en lasten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
26
27
Financiële baten en lasten
15
7.044
24
7.221
-7.029
-7.197
-16.960
9.306
-82
-332
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-16.877
9.638
Resultaat na belastingen
-16.877
9.638
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen
Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
28
- 35 -
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (directe methode)
2012
2011
25.172
25.172
24.130
24.130
-2.749
-7.085
-3.686
-1.633
-15.153
-2.815
-7.039
-3.647
-1.455
-14.956
10.019
9.174
90
-7.176
2.933
21
-7.216
1.979
Investeringen in immateriële vaste activa
Desinvesteringen in immateriële vaste activa
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vaste activa
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen in financiële vaste activa
Totaal kasstroom investeringsactiviteiten
-193
-11.521
6.078
-5.636
-114
-11.678
293
-11.499
Ontvangsten uit langlopende schulden
Aflossing langlopende schulden
Betaalde dividenden
Totaal kasstroom financieringsactiviteiten
18.000
-7.528
10.472
10.000
-4.443
5.557
Mutatie liq.middelen
7.769
-3.963
Beginstand liq.middelen per 1-1
Eindstand liq.middelen 31-12
Mutatie liq.middelen
-569
7.200
7.769
3.395
-569
-3.963
(X € 1.000)
Ontvangsten van huurders
Ontvangsten van subsidiegevers
Overige ontvangsten
Ontvangsten
Betalingen aan werknemers
Betalingen aan leveranciers onderhoud
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
Betalingen aan overige leveranciers en werknemers
Lasten
Totaal kasstroom bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
Ontvangen dividenden
Betaalde interest
Betaalde winstbelasting
Kasstroom uit operationele activiteiten
De beginstand van liquide middelen is gecorrigeerd met het negatieve saldo van de rekening-courant bij de BNG. Dit
negatieve saldo is in 2012 afgelost en verantwoord onder de post 'aflossing langlopende schulden'.
- 36 -
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012.
Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld.
Activiteiten
De activiteiten van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen, statutair gevestigd en kantoor houdende aan de
Stadhouderslaan 181 in Vlaardingen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en steden.
Groepsverhoudingen
Woningcorporatie Samenwerking Vlaardingen te Vlaardingen staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen.
Geconsolideerde maatschappijen:
Na am
Sta tuta i re zetel Deel nemi ngs percenta ge
Hoofdacti vi tei t
Sti chti ng Beheer Ka ntoorpa nd
Vl aa rdi ngen
100% Beheer ka ntoorpa nd
Vl aa rdi ngen
100% Commerci ël e verhuur
Sa menwerki ng Vl a a rdi ngen
Comact BV
Niet-geconsolideerde maatschappijen:
Na am
Sti chti ng Woonnet Ri jnmond
Sta tuta i re zetel Deel nemi ngs percenta ge
Rotterda m
Hoofdacti vi tei t
5,3% Woni ngtoewi jzi ng
Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen wordt geconsolideerd, omdat er sprake is van
overheersende zeggenschap.
Stichting Woonnet Rijnmond (5,3%) te Rotterdam wordt niet geconsolideerd, omdat geen sprake is van
overheersende zeggenschap.
GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE
In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zijn de financiële gegevens
verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende
zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde
jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen.
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en
vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge
verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn
afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht.
De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen
rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de
activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden.
ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
De geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is opgesteld volgens de bepalingen
van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen,
behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens
de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze
richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige
verslagjaar toe.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten.
Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en
- 37 -
passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen
voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor
het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn
geworden.
Stelselwijzigingen
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de
jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal
belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningstichting Samenwerking Vlaardingen haar vastgoed in exploitatie
geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als
vastgoedbelegging wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningstichting Samenwerking Vlaardingen
voor de actuele waarde - marktwaarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de
actuele waarde - marktwaarde.
Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe
waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn
retrospectief verwerkt in het beginvermogen.
Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 152.923.555 en het effect op het
resultaat bedraagt € 14.910.807 en is als volgt weer te geven.
Bedra gen x € 1.000
Ei gen vermogen per 31 december 2011, voor s tel s el wi jzi gi ng
Materiële vaste activa
– Onroerende za ken i n expl oi tati e
65.286
205.378-
– Onroerende za ken i n ontwi kkel i ng
7.083212.461-
Vastgoedbeleggingen
– Commerci eel vas tgoed i n expl oi ta ti e
70.652
– Soci aa l va s tgoed i n expl oi tati e
– Va s tgoed i n ontwi kkel i ng
287.649
7.083
365.384
Financiële vaste activa
Voorzi eni ngen
Ei gen vermogen per 31 december 2011, na s tel s el wi jzi gi ng
218.209
Bedragen x € 1.000
Res ul taa t over 2011, voor s tel s el wi jzi gi ng
5.272-
Ni et-gereal i s eerde wa arde veranderi ngen vas tgoedportefeui l l e (ma rktwa arde)
Terugnemi ng mutati e a ctuel e wa a rde ma teri ël e vas t acti va (bedri jfs wa a rde)
7.414
7.496
Res ul taa t over 2011, na s tel s el wi jzi gi ng
9.638
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als
financiële derivaten verstaan.
In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument
toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt
de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de 'Niet in de geconsolideerde balans opgenomen
rechten en verplichtingen'.
Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen kostprijs opgenomen.
- 38 -
Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van
de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt
toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt rekening gehouden met het effect van de lopende rente.
De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk in de winst-enverliesrekening verwerkt. Indien financiële derivaten echter voor hedge-accounting in aanmerking komen en hedgeaccounting wordt toegepast, is de verwerking van deze winst of dit verlies afhankelijk van de aard van de afdekking.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per
individuele hedge-relatie.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de
doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past hedge-accounting toe:
Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs
gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winsten-verliesrekening verwerkt.
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE GECONSOLIDEERDE ACTIVA EN PASSIVA
1. Immateriële vaste activa
1.1 Computersoftware
Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse
afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is
gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar
opnieuw beoordeeld.
Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste
activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de
kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma's
en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
2. Materiële vaste activa
2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de
verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van
ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
Lease
De materiële vaste activa waarvan de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen, krachtens een financiële
leaseovereenkomst de economische eigendom heeft, worden geactiveerd. De uit de financiële leaseovereenkomst
voortkomende verplichting wordt als schuld verantwoord.
De in de toekomstige leasetermijnen begrepen interest wordt gedurende de looptijd van de financiële
leaseovereenkomst ten laste van het resultaat gebracht.
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de
woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease
worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-enverliesrekening over de looptijd van het contract.
Onderhoud
Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven
toegewezen aan de samenstellende delen.
- 39 -
3. Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of
beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze
beschikbaar zijn voor verhuur.
3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele
waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en
samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Woningstichting Samenwerking Vlaardingen 33 1/3% van haar
bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.
3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli
door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is
bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en
culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking
van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Het beleid van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille te
verversen. Voor het merendeel van het sociaal vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Het
huurbeleid van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is er op gericht om de huren te maximaliseren bij mutatie.
Daarnaast heeft Woningstichting Samenwerking Vlaardingen een deel van haar bezit gelabeld voor verkoop. Van de
'verkoopvijver' is een deel aangemerkt voor de vrije verkoop bij mutatie. Het andere deel van de 'verkoopvijver' is op
basis van de portefeuillestrategie geoormerkt voor transformatie van het bezit. Investeringen in het kader van
renovatie en herstructurering zijn gericht op waardecreatie, en vinden plaats binnen de gestelde rendementseisen.
Daarmee kwalificeert Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in
verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten
instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering.
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van
de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen
zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de
contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode
in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten
instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot
stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals
door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het
complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste
voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak
aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en
plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op
3% overdrachtskosten voor woningen en 7% voor overig vastgoed) in mindering gebracht.
Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening
(NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk
de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet "contant" worden
gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het
inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario's; doorexploiteren en uitponden.
Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode.
Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij
beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en
dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario's.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in
het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF
berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend
naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip
"marktwaarde".
- 40 -
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van
de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico's tot uiting komen die onder
andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico's en
segmentspecifieke risico's. Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,51% en de risico-opslag 5,5% hetgeen resulteert in een
gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 8,01%.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft
aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:
1) locatieveroudering;
2) economische / markttechnische veroudering en
3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van
de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode.
Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is
gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate
waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door
Samenwerking gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,15% en 25,6%. De eindwaarde wordt berekend door de
jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield.
Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een
aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
De overige gehanteerde parameters zijn:
Prijsinflatie
Bouwkostenstijging
Looninflatie
IRS (basis disconteringsvoet)
Mutatiegraad
Onderhoudsnorm per vhe
Beheersnorm/vhe
2012
2011
20-jaars gemiddelde CBS
20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging
20-jaars gemiddelde regelingslonen
CBS
24-jaars gemiddelde 10 jaars EURO
IRS
3 jaars gemiddelde
Vastgoed exploitatiewijzer
€ 300
20-jaars gemiddelde CBS
20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging
20-jaars gemiddelde regelingslonen
CBS
24-jaars gemiddelde 10 jaars EURO
IRS
3 jaars gemiddelde
Vastgoed exploitatiewijzer
€ 293
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde
duurzaam overschrijdt.
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige
verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten
van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere
waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen
de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering
is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere
waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op
nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
4. Financiële vaste activa
4.1 Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is
dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd
tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend
karakter. De nettorente bestaat uit de voor Woningstichting Samenwerking Vlaardingen geldende rente voor
langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De actieve
belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale
waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende
- 41 -
schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is
niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil
gewaardeerd.
4.2 Overige vorderingen
De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van
noodzakelijk geachte voorzieningen.
5. Voorraden
5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd
voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de
vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs,
onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in
aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen
vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door
individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de
vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs,
onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
5.3 Overige voorraden
De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere
netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige
voorraden komt tot stand op basis van fifo prijzen.
6. Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde.
Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze
voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een
looptijd korter dan één jaar.
7. Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende
schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan
wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
9. Voorzieningen
9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die
kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd".
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom
projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de
verplichting heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan
behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt
- 42 -
voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto
contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele
waarde.
9.2 Overige voorzieningen
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die
naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
10. Langlopende schulden
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die
direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking
opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het
ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde
rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te
dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Samenwerking Vlaardingen met
betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
11. Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de
verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn
aan de nominale waarde. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET GECONSOLIDEERDE RESULTAAT
12. Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit
maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar
van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
13. Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde
gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van
daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten
servicecontracten.
14. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden
verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten
worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
14. Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige
dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
15. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.
Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
16. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het
verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en
- 43 -
herstructurering.
17. Erfpacht
Erfpacht wordt jaarlijks door de gemeente in rekening gebracht voor het gebruik van de grond onder de
verhuureenheden. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken deel uit van de vervaardigingsprijs
van het sociaal vastgoed in exploitatie en/of het commercieel vastgoed in exploitatie.
18/19. Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
20. Pensioenlasten
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het
pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor de pensioenregelingen betaalt Woningstichting Samenwerking
Vlaardingen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van
premies heeft Woningstichting Samenwerking Vlaardingen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze
pensioenregelingen.
21. Onderhoudslasten
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden
verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten
van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de
kostensoort salarissen en sociale lasten.
22. Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van
toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
23. Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar
waarop de servicekosten betrekking hebben.
24. Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
24. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan
door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
25/26. Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de
betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde
transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief,
indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente
wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van
de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in
verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
27. Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening,
rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet
opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare
kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er
- 44 -
overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De
VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft de
VSO 1 en VSO 2 getekend.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale
positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en
VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de
in de jaarrekening opgenomen schatting.
28. Buitengewone baten en lasten
Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of
transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en
derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de
kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit
financieringsactiviteiten.
- 45 -
Toelichting op de geconsolideerde balans
Vaste activa
1. Immateriële vaste activa
Computersoftware
31-12-2012
€
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
909.182
403.941
Boekwaarde 1 januari 2012
505.241
Mutaties in het boekjaar
Investeringen
Afschrijvingen
152.514
168.350
Saldo
-15.836
Saldo per 31 december 2012
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
1.061.696
572.291
Boekwaarde 31 dember 2012
489.405
De afschrijvingsmethode is lineair en de afschrijvingsperiode is 5 jaar.
- 46 -
2. Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Overige
Totaal
€
Vervoermiddelen
€
€
€
3.100.632
159.546
287.942
87.366
3.635.486
1.273.793
128.421
259.713
56.728
1.718.655
1.826.839
31.125
28.229
30.638
1.916.831
35.754
88.196
8.102
15.993
0
13.207
31.571
14.771
75.427
132.167
-52.442
-7.891
-13.207
16.800
-56.740
3.136.386
167.648
287.942
118.937
3.710.913
1.361.989
144.414
272.920
71.499
1.850.822
Boekwaarde per 31 december 2012
1.774.397
23.234
15.022
47.438
1.860.091
Afschrijvingsmethode en -termijnen:
Kantoor
Inventaris
Vervoermiddelen
Automatiseringsapparatuur
Lineair
50
5/10
5
4/6
Saldo per 1 januari 2012
aanschaffingswaarde
cumulatieve afschrijvingen incl.
waardeveranderingen
Boekwaarde 1 januari 2012
Mutaties in het boekjaar:
investeringen
afschrijvingen
Saldo mutaties
Saldo per 31 december 2012
aanschaffingswaarde
cumulatieve afschrijvingen incl.
waardeveranderingen
Kantoorpand
met magazijn
€
Inventaris
De WOZ waarde van het kantoorpand aan de Stadhouderslaan 181 te Vlaardingen bedraagt voor het belastingjaar
2012 € 2.161.000
- 47 -
3. Vastgoedbeleggingen
Commercieel
Sociaal
Vastgoed in
vastgoed in
vastgoed in
ontwikkeling
exploitatie
exploitatie
bestemd voor
eigen exploitatie
Totaal
€
€
€
€
Verkrijgingsprijzen
41.323.003
151.844.606
7.082.936
200.250.545
Herwaarderingen
12.151.309
58.406.336
0
70.557.645
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2012
-7.732.176
45.742.136
-50.615.064
159.635.879
0
7.082.936
-58.591.799
212.460.951
Effecten stelselwijziging
24.910.254
128.013.301
Boekwaarde per 1 januari 2012
70.652.390
287.649.180
7.082.936
365.384.506
390.915
5.249.716
4.035.251
9.675.882
Overboeking gereed gekomen activa
364.213
10.562.185
-10.926.398
0
Herclassificatie/herkwalificatie
-33.427
33.427
0
0
-654.674
-19.411.249
0
-20.065.923
67.027
-3.565.922
-6.891.147
-10.390.042
Verkrijgingsprijzen
42.078.130
167.656.507
191.789
209.926.426
Herwaarderingen
38.145.215
172.801.374
0
210.946.589
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december 2012
-9.503.928
70.719.417
-56.374.623
284.083.258
0
191.789
-65.878.552
354.994.464
1 januari 2012
152.923.555
Mutaties:
Investeringen
Desinvesteringen
Mutatie actuele waarde
Overige waardeverminderingen en
terugnemingen daarvan
Totaal mutaties 2012
31 december 2012
De Overboeking gereed gekomen activa heeft betrekking op het Complex West 90 Marnixlaan. Op dit project was reeds
een voorziening geboekt van € 497.000, welke direct in mindering is gebracht op de stichtingskosten. De huidige
marktwaarde is € 10.160.684. In de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille is daarom een
extra afwaardering van dit complex opgenomen ter grootte van € 765.714. Na de stelselwijziging per 1-1-2011 is met
terugwerkende kracht tevens de marktwaarde per 31-12-2010 en 31-12-2011 bepaald. Hieruit is gebleken dat er geen
significante verschillen met de, op dat moment, geprognosticeerde stichtingskosten zijn. Derhalve is er zowel op 31-122010 als op 31-12-2011 geen extra voorziening opgenomen.
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal
vastgoed in exploitatie bedraagt per 31.12.2012 € 55.588.958 (31.12.2011 € 45.347.949).
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten bedraagt per
31.12.2012 € 175.656.045 (31.12.2011 € 158.916.681).
Voor deze uitgangspunten verwijzen wij u naar bladzijde 82 en 83.
- 48 -
De herclassificatie van wooneenheden van commercieel naar sociaal vastgoed en vice versa, heeft betrekking op de
toewijzing van wooneenheden op basis van de huurtoeslaggrens. Door de wijziging in de huur ten opzichte van de
huurtoeslaggrens kan de toewijzing aan commercieel of sociaal vastgoed wijzigen. De herclassificatie van eenheden heeft
geen effect op vermogen of resultaat, aangezien beide type activa worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde
staat.
Er heeft ter zake van het zogenaamde woonakkoord politieke besluitvorming plaatsgevonden over de verhuurdersheffing.
Er is sprake van grote onzekerheid omtrent de invoering van de verhuurdersheffing na 2013. In de reguliere
bedrijfswaarde hebben wij derhalve 2 jaar verhuurdersheffing ingerekend. Indien de verhuurdersheffing, conform de
huidige plannen, voor 5 jaar wordt ingerekend in de bedrijfswaarde zal het effect -/- €5.325.540 zijn. Indien de
verhuurdersheffing over de gehele restant levensduur wordt ingerekend, is het effect op de bedrijfswaarde -/- €
28.191.810.
4. Financiële vaste activa
Belastinglatenties
Actieve latentie
Leningen
€
Saldo begin boekjaar
Bij: dotatie
Af: onttrekking
Saldo einde boekjaar
48.238
71.314
119.552
Compensabele
verliezen
€
415.655
415.655
-
Afschrijvingen
Verkopen
Totaal
€
€
€
411.851
44.195
411.851
44.195
463.893
527.360
415.655
575.598
De resterende looptijd van de latentie bedraagt voor de Leningen 21 jaar, voor afschrijvingen 46 jaar en voor verkopen 5
jaar. De latentie is tegen contante waarde opgenomen. De contante waarde van de latentie is berekend door de jaarlijkse
nominale vrijval, het waarderingsverschil per jaar, te vermenigvuldigen met het percentage van de VPB en contant te
maken tegen 3,94% (gewogen gemiddelde rentevoet rekening houdend met VPB-tarief).
Overige vorderingen
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
Af: betaalde aflossingen
Saldo einde boekjaar
- 49 -
31-12-2012
€
31-12-2011
€
1.226
4.386
-1.250
-3.160
-24
1.226
Vlottende activa
5. Voorraden
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Overige voorraden
198.000
0
59.122
249.000
3.409.354
51.388
Waarde einde boekjaar
257.122
3.709.742
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Huurdebiteuren
Gemeenten
Overige vorderingen
Overlopende activa
Latente belastingvorderingen
192.687
4.037
0
181.338
4.710
138.307
3.028
1.989
318.818
33.949
Waarde einde boekjaar
382.771
496.092
31-12-2012
€
31-12-2011
€
146.873
299.723
-253.910
153.099
182.480
-197.271
192.687
138.307
6. Vorderingen
Huurdebiteuren
zittende huurders
vertrokken huurders
voorziening dubieuze debiteuren
Subtotaal
Er is een voorziening dubieuze debiteuren gevormd voor een bedrag van € 253.910 voor bedragen van huurders die
langer dan 6 maanden open.
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Gemeenten
Te ontvangen bijdragen
4.037
3.028
Subtotaal
4.037
3.028
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Overige vorderingen
Overige debiteuren
0
1.989
Subtotaal
0
1.989
- 50 -
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Overlopende activa
Nog te ontvangen interest
Vooruitbetaalde overige kosten
Overig
0
0
181.284
8.992
55.339
254.487
Subtotaal
181.338
318.818
Gewaardeerd is tegen nominale waarde na aftrek van nodig geachte afwaardering wegens oninbaarheid.
De invordering van de debiteuren heeft een normaal verloop.
7. Liquide middelen
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Kas
ING
Rabobank
Bank Nederlandse Gemeenten
830
6.574.881
144.716
354.628
4.132
511.230
423.009
204.804
Direct opvraagbaar
Deposito's
7.075.055
124.708
1.143.174
668.303
Totaal liquide middelen
7.199.763
1.811.477
- 51 -
8. Groepsvermogen
De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het aandeel van de rechtspersoon in het
groepsvermogen is als volgt weer te geven.
Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening vorig
boekjaar
Effect stelselwijziging(en)
Resultaat boekjaar
31-12-2012
31-12-2011
€
€
218.209.302
65.285.747
-
143.285.748
16.877.144-
Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening
201.332.158
9.637.807
218.209.302
Voor de ongerealiseerde herwaarderingen ad € 210.946.589 (2011: € 223.481.200) met betrekking tot
vastgoedbeleggingen is conform de verslaggevingseisen geen herwaarderingsreserve gevormd, maar verantwoording
heeft plaatsgevonden onder de overige reserves.
Bij de herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat.
9. Voorzieningen
Voorziening belastinglatenties
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Belastinglatentie aanvang boekjaar
Bij: Dotaties
0
0
27.384
-27.384
Belastinglatentie ultimo boekjaar
0
0
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Stand begin boekjaar
Bij: Dotaties
425.000
0
0
425.000
Stand einde boekjaar
425.000
425.000
Mutatie dotatie:
Verwachte stichtingskosten Hospice
0
425.000
Totaal dotatie
0
425.000
Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen
Het project Hospice vindt plaats in samenwerking met collega corporatie Waterweg Wonen. Samenwerking neemt 2/9
deel van de stichtingskosten voor haar rekening, te weten € 425.000.
- 52 -
Overige voorzieningen
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Stand begin boekjaar
Bij: Dotaties
86.707
-4.338
102.199
-15.492
Stand einde boekjaar
82.369
86.707
De overige voorzieningen hebben betrekking op de kosten voor jubilea € 62.243 en voor kosten opleidingen € 20.126.
Alle voorzieningen hebben hoofdzakelijk een looptijd langer dan één jaar.
10. Langlopende schulden
Schulden/ Leningen kredietinstellingen
31-12-2012
€
31-12-2011
€
135.896.168
9.565.705
135.461.873
4.443.363
145.461.873
139.905.236
18.000.000
10.000.000
2.011.584
7.554.121
1.947.572
2.495.791
9.565.705
4.443.363
Leningen overheid/kredietinstellingen saldo einde boekjaar
Af: aflossingen komend jaar
153.896.168
13.613.756
145.461.873
9.565.705
Leningen overheid/kredietinstellingen
140.282.412
135.896.168
4,54 %
4,90 %
Aantal leningen
Totaal saldo
(x € 1.000)
Percentage
Actueel
17
4
125.896
28.000
81,80 %
18,20 %
21
153.896
100,00 %
8
10
2
1
27.252
101.644
23.000
2.000
17,70 %
66,00 %
14,90 %
1,40 %
21
153.896
100,00 %
Saldo begin boekjaar
Bij: aflossingen komend jaar
Bij: nieuwe leningen
Af: aflossingen
Af: extra/vervroegde aflossingen
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt:
Naam geldgever:
NV Bank Nederlandse Gemeenten
Nederlandse Waterschapsbank N.V.
Annuitaïr
Fixe
Flex RollOver
Lineair
- 53 -
Overzicht leningen naar rente-klasse (x € 1.000)
Aantal leningen
Schuldrest
Aandeel
Totaal
Rente
< 4%
Rente
4 - 5%
Rente
5 - 6%
21
153.896
100 %
7
54.000
35 %
10
71.655
47 %
4
28.241
18 %
Het schuldrestant van de leningen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:
Aantal leningen
Schuldrestant
(x € 1.000)
Percentage
Actueel
Looptijd < 1 jaar
Looptijd > 1 - 5 jaar
Looptijd > 5 jaar
2
3
16
12.120
20.500
121.276
7,84 %
4,24 %
4,26 %
Zekerheden:
21
153.896
4,54 %
Er zijn geen leningen onder hypothecair verband afgesloten. Alle leningen zijn geborgd, waarvan 19 bij het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw en 2 bij de Gemeente Vlaardingen.
Overige schulden
Waarborgsommen
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Saldo begin boekjaar
Toevoeging rente
Af-/toename waarborgsommen
464.957
3.392
-6.186
455.077
8.849
1.031
Saldo einde boekjaar
462.163
464.957
31-12-2012
€
31-12-2011
€
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Overlopende passiva
15.157.224
2.480.874
396.793
746.489
4.393.708
11.883.183
1.613.658
334.368
874.439
4.503.653
Totaal
23.175.087
19.209.301
11. Kortlopende schulden
- 54 -
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
12. Huuropbrengsten
Te ontvangen netto huren
Woningen woongebouwen DAEB
Woningen woongebouwen niet DAEB
Garages en overdekte parkeerplaatsen
Kantoren en winkels niet DAEB
GSM-installaties
Huurderving
Af: Huurderving wegens leegstand
2012
€
2011
€
18.741.933
4.215.800
244.049
133.541
37.158
18.104.096
4.218.013
235.992
131.399
30.911
23.372.481
22.720.411
-359.283
-432.878
23.013.198
22.287.533
De huurprijzen zijn bij aanvang van de exploitatie door de overheid vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan de
overheidsvoorschriften, te weten:
- de jaarlijkse huurverhoging;
- huurverhoging bij woningverbetering.
13. Opbrengsten servicecontracten
Vergoedingen
2012
€
2011
€
Ontvangen vergoedingen overige goederen, levering en diensten
Correcties voorgaande jaren
Te verrekenen met huurders
2.373.443
7.589
-383.260
2.338.740
22.860
-517.040
Totaal
1.997.772
1.844.560
De derving van vergoedingen wordt volledig ten laste gebracht van de huurderving. De vergoedingen betreffen
bijdragen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor stookkosten, servicekosten, electra, enz.. De
maandelijks te betalen vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk,
aangepast. De opbrengsten worden gerealiseerd in de gemeente Vlaardingen.
14. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Bruto verkoopopbrengst
Af: ingerekend in bedrijfswaarde jaarrekening 2010
Af: stichtingskosten verkoop
Af: verkoopkosten
Totaal
- 55 -
2012
€
2011
€
5.123.967
0
-4.685.487
307.000
-293.019
0
438.480
-148.428
13.981
-13.649
290.052
332
Bedrijfslasten
15. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2012
€
2011
€
Immateriële vaste activa ten dienste van exploitatie
Materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
168.350
134.591
172.109
146.847
Totaal
302.941
318.957
2012
€
2011
€
Toevoeging onrendabele top nieuwbouw
0
425.000
Totaal
0
425.000
2012
€
2011
€
2.965
21.097
54.105
17.433
12.749
1.436
1.166
1.541
2.965
21.097
54.105
17.433
12.750
1.436
1.226
1.541
112.492
112.552
16. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
17. Erfpacht
Complex
Centrum 72
Holy Zuid 139
Holy Zuid 271
Holy Centrum 100
Holy Zuid 184
Van Heutz 42
Oost 3
Oost 48
Totaal
- 56 -
18/19/20. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenpremies
2012
€
2011
€
Brutolonen personeel
Af: doorberekening personeelslasten
2.095.239
-349.502
2.180.006
-347.434
Sociale werkgeverslasten personeel
Pensioenpremies personeel
1.745.737
290.287
363.532
1.832.572
264.271
370.431
Totaal
2.399.556
2.467.274
Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Samenwerking Vlaardingen werkzame werknemers, berekend op fulltime
basis en en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg:
2012
2011
Directie
Woondiensten
Middelen
Vastgoed
Staf functies
Flatbeheersters (doorberekend)
1,9
13,7
8,1
6,4
3,3
8,9
1,9
13,7
8,1
6,9
3,8
9,2
Totaal
42,3
43,6
2012
€
2011
€
Niet-cyclisch onderhoud
Verhuur-technisch onderhoud
Planmatig onderhoud
Duurzaamheid / Energiemaatregelen
1.191.549
1.347.605
4.487.459
0
1.141.421
1.235.968
3.975.232
7.507
Totaal
7.026.613
6.360.128
2012
€
2011
€
69.229
78.257
102.142
80.053
147.486
182.195
21. Lasten onderhoud
22. Leefbaarheid
Leefbaarheid (niet cyclisch)
Leefbaarheid (cyclisch)
Totaal
- 57 -
23. Lasten servicecontracten
2012
€
2011
€
Energiekosten
Onderhoudskosten
Schoonmaakkosten
Correcties voorgaande jaren
1.489.721
20.954
479.508
29.071
1.340.315
19.347
462.038
30.161
Totaal
2.019.254
1.851.861
2012
€
2011
€
Overige kostensoorten
Zakelijke bedrijfslasten
Overige lasten
1.294.609
1.610.932
251.635
1.222.044
1.571.640
531.656
Saldo
3.157.176
3.325.340
2012
€
2011
€
362.483
122.435
29.893
779.798
231.395
120.082
54.946
815.621
1.294.609
1.222.044
2012
€
2011
€
Onderzoek van de jaarrekening
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
16.244
34.235
447
53.359
32.211
2.231
Totaal
50.926
87.801
2012
€
2011
€
24. Overige bedrijfslasten
Overige kostensoorten
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Bestuurskosten
Algemene kosten
Totaal
Honoraria externe accountant en de accountantsorganisatie Deloitte Accountants B.V.
Honoraria externe accountant en de accountantsorganisatie Baker Tilly Berk
Onderzoek van de jaarrekening
12.100
0
Totaal
12.100
0
De kosten betreffen werkelijk gefactureerde bedragen.
- 58 -
Zakelijke bedrijfslasten
2012
€
2011
€
Kosten woonruimteverdeling
Belastingen
Verzekeringen
76.551
1.512.999
21.382
78.087
1.460.210
33.343
Totaal
1.610.932
1.571.640
2012
€
2011
€
23.250
18.722
20.449
56.639
74.135
58.440
52.233
48.826
19.106
68.241
233.242
110.008
251.635
531.656
2012
€
2011
€
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
20.066.332
-7.413.596
Totaal
20.066.332
-7.413.596
De woonruimteverdeling wordt verzorgd door de Stichting WoonNet Rijnmond.
Overige lasten
Niet te verhalen vervolgingskosten en overige juridische kosten
Bijdrage huurbeleid
Disagio WSW lening
Voorziening dubieuze debiteuren
Sector specifieke heffing
Overige lasten
Totaal
25. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- 59 -
Financiële baten en lasten
26. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2012
€
2011
€
Vorderingen
Rente op overige vorderingen
Rente liquide middelen
4.438
10.657
8.607
14.350
Totaal
15.095
24.091
2012
€
2011
€
7.025.003
3.392
7.159.087
8.849
14.512
49.643
7.043.878
7.220.766
27. Rentelasten en soortgelijke kosten
Langlopende schulden
Rente leningen kredietinstelllingen
Rente waarborgsommen
Kortlopende schulden
Rente schulden kredietinstelllingen
Totaal
- 60 -
Belastingen
28. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Acute vennootschapsbelasting (lasten)
2011
€
€
2009
-
-
2010
-
33.949-
2011
-
-
2012
Latente vennootschapsbelasting (baten)
2012
2009
2010
29.229
-
29.229
33.949-
-
-
-
2011
415.665-
2012
527.361
111.696
Totaal vennootschapsbelasting
82.467-
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting
3.073.438
297.821
297.821
331.7701.892.441
Af:
Fiscale afschrijving nieuwbouw
109.344-
157.653-
Fiscale afschrijving mva ten dienste van
221.210-
298.113-
1.455.902-
1.093.021-
290.052-
331-
Verbeteringen als fiscaal onderhoud
Correctie opbrengst verkopen
Bij:
Commerciele afschrijving mva ten dienste van
230.695
319.000
Fiscale vrijval disagio leningen
339.291
346.115
8.118
8.559
Gemengde kostenaftrek
Correctie waardeveranderingen
Sector specifieke heffingen
Toegerekende rente en algemene kosten aan mva
Fiscaal resultaat
-
425.000
74.135
233.242
525.741
266.626
2.174.909
1.941.865
Herbestedingsreserve
1.941.865-
Compensabele verliezen
Belastbaarbedrag
2.028.766-
-
146.143
-
De effectieve belastingdruk bedraagt in 2012 1% (2011: nihil) en het toepasselijke belastingtarief is 20% (2011: nihil).
- 61 -
FINANCIELE INSTRUMENTEN
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te
dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Samenwerking Vlaardingen met
betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten
is per 31.12.2012 € 7.888.597 negatief.
Doelstellingen risicobeheer
In het treasurystatuut van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen staan de kaders benoemd omtrent het
beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasurystatuut. In het
statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere
kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard.
Hedge-strategie
De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten.
Type hedge
Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van
de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te
vinden in de originele contracten.
Afgedekte positie
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige
rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de
afgesloten leningen afgedekt.
Accounting
Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs
op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Algemeen risico's
De belangrijkste financiële risico's waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico,
het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is erop
gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op
lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen maakt
gebruik van financiële derivaten om de financiële risico's die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in.
Marktrisico
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de
portefeuille en limieten te stellen.
Valutarisico
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen voert alleen transacties in euro's (€) uit en loopt geen valutarisico.
Renterisico
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder
financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met
variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking
tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Samenwerking Vlaardingen risico's over de
marktwaarde.
Kredietrisico
Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen.
Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken.
Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het
treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente
op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten.
- 62 -
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te
kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen en haar
tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting Samenwerking
Vlaardingen heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.
Reële waarde per categorie financiële derivaten:
De afgesloten derivaten zijn ultimo 2012 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde.
31-12-2012
actuele
waarde
€
rente swap
rente swap
rente swap
rente swap
rente swap
rente swap
1.775.4211.589.4132.112.6701.553.106384.144473.8437.888.597-
31-12-2011
boekwaarde
€
actuele
waarde
€
boekwaarde
€
-
-
-
nominale
waarde
€
startdatum
einddatum
rente
rente
fix
forward
rente
ultimo
10.000.000
8.000.000
11.300.000
12.500.000
4.000.000
4.000.000
49.800.000
15-03-2012
02-07-2012
01-02-2013
03-11-2014
15-01-2016
15-01-2016
15-09-2061
02-07-2032
01-02-2033
01-11-2058
15-01-2060
15-01-2036
6-mnds
6-mnds
6-mnds
6-mnds
6-mnds
6-mnds
2,925%
3,240%
3,240%
2,925%
2,925%
3,240%
2,357%
2,120%
2,139%
2,470%
2,563%
2,492%
De afgesloten renteswaps dienen ter afdekking van de benodige herfinanciering in de komende jaren. Voor een 3-tal
renteswaps is nog geen lening afgesloten. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen acht het zeer waarschijnlijk dat
dit zal plaatsvinden in verband met de benodigde herfinanciering. Alle renteswaps kennen een onderliggende CSA.
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft geen contracten met banken afgesloten waarin is opgenomen dat
bij daling van de swaprente de negatieve waarde als zekerheid in een depot moet worden gestort (margin calls). Voor
een 3-tal renteswaps is een breakclause opgenomen. De breakclauses zijn gestaffeld ingevoerd en vervallen voor de
1ste swap in jaar 7, voor de 2de swap in jaar 8 en voor de laatste swap in jaar 9.
De genoemde breakclauses houden in dat zowel Woningstichting Samenwerking Vlaardingen als de tegenpartij voor
de swap transactie de transactie op genoemde data (en iedere 5 jaar daarna) mag beëindigen, waarbij tegen de dan
geldende waarde wordt afgerekend.
Er is tevens sprake van diverse reguliere termination events, waarbij de tegenpartij van de swaps het contract kan
beëindigen. Gerelateerd aan de regelgeving voor toegelaten instellingen zijn de termination events alleen het gevolg
van de financiële positie, namelijk in het geval dat Woningstichting Samenwerking Vlaardingen:
- onder bewind wordt gesteld (artikel 70 woningwet);
- aanwijzingen ontvangt (artikel 41 BBSH);
- financiële steun ontvangt van het CFV cf artikel 71a van de woningwet;
- toestemming nodig heeft voor bepaalde handelingen op grond van artikel 43 BBSH.
Ook is sprake van een termination event als Woningstichting Samenwerking Vlaardingen niet meer voldoet aan de
eisen van kredietwaardigheid van het WSW cq geen deelnemer meer is.
Zowel termination events als breakclausules brengen het risico met zich mee dat de transactie vervroegd wordt
afgewikkeld tegen de dan geldende marktwaarde.
- 63 -
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN
Huurverplichtingen
Het jaarlijks bedrag van aangegane huurverplichtingen tussen Woningstichting Samenwerking en Stichting Beheer
Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen bedraagt € 212.000 (2011: € 210.000).
Leaseverplichtingen
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft voor 30 woningen een sale-leaseback overeenkomst afgesloten. De
overeenkomst heeft het kenmerk van triple-net. De looptijd van de overeenkomst bedraagt 20 jaar. De totale
leaseverplichting bedraagt netto € 5,7 miljoen, waarvan € 6,7 miljoen als huurverplichting en € 1 miljoen als vergoeding
voor exploitatielasten. Het restant van de leasverplichting kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000): niet
langer dan 1 jaar €285; langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar € 1.425; langer dan 5 jaar € 3.990.
Erfpachtverplichtingen
Ten aanzien van de onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 113.000 tot einde
exploitatie.
Obligo WSW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw deelnemers hebben naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten
obligo verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van Waarborgfonds Sociale Woningbouw-deelnemers
over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeits prognose geen beroep te doen op deze
obligoverplichting. De hoogte van de verplichting bedraagt € 4.937.702.
Woonnet Rijnmond en Urgentiestichting
In samenwerking met 19 woningcorporaties in het Rijnmond gebied draagt de Stichting Woonnet Rijnmond een bijdrage
aan een rechtvaardige woonruimteverdeling. Voor geleverde prestaties wordt een bedrag per verhuureenheid in
rekening gebracht. In 2012 was dat € 20,-. Indien de Stichting Woonnet Rijnmond, of de Urgentiestichting niet aan haar
financiële verplichtingen kan voldoen, draagt Samenwerking Vlaardingen een exploitatierisico dat in verhouding staat tot
de participatiegraad.
Wet Keten Aansprakelijkheid
Als gevolg van de Wet Keten Aansprakelijkheid is Samenwerking hoofdelijk aansprakelijk voor loonheffing en
premieheffing sociale verzekeringen bij uitbesteding van werk aan (onder)aannemers. Het risico van deze
aansprakelijkheid wordt grotendeels beperkt door een percentage van de opdracht voor loon- en premieheffing direct af
te dragen aan de belastingdienst.
Voorzieningen voor pensioenen
Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens aan te leveren die zouden leiden tot een juiste weergave van
de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden
opgenomen.
Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is
geen voorziening in de jaarrekening 2012 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan
invloed hebben op te betalen premies.
De voorlopige dekkingsgraad op 31 december 2012 is vastgesteld op 106%. Als gevolg van de kredietcrisis is in april 2009
een herstelplan gemaakt. Conform de wettelijke bepalingen moet een fonds binnen drie jaar weer ten minste op een
dekkingsgraad van 105% komen. Vervolgens moet het fonds weer op het vereiste niveau komen (bij SPW is dat 116%) om
weer nieuwe tegenvallers op de financiële markten op te vangen. Op grond van de dekkingsgraad worden de komende
jaren, naast de reguliere premies, geen additionele premies verwacht.
Een dekkingsgraad per werkgever is niet aan te geven. Het fonds is een collectief instituut waarin alle
pensioenaanspraken van alle deelnemers, gewezen deelnemers en gepensioneerden zijn ondergebracht. Dit kan niet
worden uitgesplitst naar werkgever.
Vennootschapsbelasting
Als gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad over de ANBI status van woningcorporaties wordt de uitstroom van
geldmiddelen tot en met 2011 geschat op nihil.
Projecten
Ingevolge het ontwikkelen van het nieuwbouwproject Drieënhuysen is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Het
risico dat Samenwerking loopt bedraagt 1/3 van de totale kosten, ook al mocht het project geen doorgang vinden. De
lopende verplichting die voortvloeit uit de samenwerkingsovereenkomst bedraagt per ultimo 2012 € 631.300.
- 64 -
Onderhoudsverplichtingen
In 2012 is een verplichting aangegaan met betrekking tot de renovatie van complex Holy Zuid 271. Voor 2013 is er per
saldo nog een aangegane verplichting van € 2.125.000.
BEZOLDIGING RAAD VAN BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN
Voor de bezoldiging van bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 166.900 (2011: € 161.100)
ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Lasten als gevolg van de crisisheffing zijn
op basis van het loon van de bestuurder niet van toepassing.
Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 35.017 (2011: €
34.500) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen.
De bezoldiging van bestuurder omvat:
• periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld,
terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden);
• beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen,
arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT
en prepensioen);
• uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;
• winstdelingen en bonusbetalingen;
• crisisheffing (16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker hebben
betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000).
WET OPENBAARMAKING UIT PUBLIEKE MIDDELEN GEFINANCIERDE TOPINKOMENS
Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel
van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de
functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister ad € 193.000 (in 2011: € 193.000). Er zijn
geen functionarissen waarvan de beloning dit grensbedrag overschrijdt.
- 65 -
ENKELVOUDIGE JAARREKENING
- 66 -
Enkelvoudige balans
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
489
505
ACTIVA
Vaste activa
Immateriële vaste activa
Computersoftware
29
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
434
411
411
Vastgoedbeleggingen
30
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
70.586
284.083
192
434
70.511
287.649
7.083
354.861
365.243
31
Financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen
Overige vorderingen
576
1.927
464
1.938
2.503
2.401
257
3.710
Vlottende activa
Voorraden
Vorderingen
Huurdebiteuren
Latente belastingvorderingen
Gemeenten
Overige vorderingen
Overlopende activa
193
5
4
0
341
Liquide middelen
Totaal
- 67 -
138
34
3
4
362
542
541
6.845
1.607
365.908
374.441
Enkelvoudige balans
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
201.332
218.209
PASSIVA
Groepsvermogen
Eigen vermogen
32
Voorzieningen
Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen
Voorzieningen deelnemingen
Overige voorzieningen
425
151
82
425
151
87
658
Langlopende schulden
Schulden/ Leningen kredietinstellingen
Overige schulden
140.282
462
662
135.896
465
140.745
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Overlopende passiva
15.157
2.480
396
746
4.394
Totaal
- 68 -
136.361
11.883
1.614
334
874
4.504
23.173
19.209
365.908
374.441
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
23.003
1.998
290
22.277
1.845
0
25.290
Som der bedrijfsopbrengsten
24.122
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
231
0
112
1.746
290
364
7.027
147
2.019
3.336
257
425
113
1.833
264
370
6.360
182
1.852
3.502
15.272
15.158
Bedrijfsresultaat
10.018
8.964
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
20.059
-7.415
Financiële baten en lasten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
90
7.043
Financiële baten en lasten
100
7.216
-6.953
-7.116
-16.993
9.263
-82
33
-332
43
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-16.877
9.638
Resultaat na belastingen
-16.877
9.638
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen
Vennootschapsbelasting
Resultaat deelnemingen
- 69 -
Enkelvoudig kasstroomoverzicht (directe methode)
(x € 1.000)
2012
Ontvangsten van huurders
2011
25.172
24.122
Ontvangsten van subsidiegevers
-
-
Overige ontvangsten
-
-
25.172
24.122
Ontvangsten
Betalingen aan werknemers
2.749-
2.815-
Betalingen aan leveranciers onderhoud
7.085-
7.003-
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
3.686-
3.912-
Betalingen aan overige leveranciers en werknemers
Lasten
1.428-
1.455-
14.948-
15.185-
Totaal kasstroom bedrijfsoperaties
10.224
8.937
90
100
Ontvangen interest
Ontvangen dividenden
-
Betaalde interest
7.176-
Betaalde winstbelasting
7.216-
Kasstroom uit operationele activiteiten
3.138
7.116-
Investeringen in immateriële vaste activa
193-
114-
Desinvesteringen in immateriële vaste activa
-
-
11.521-
11.678-
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vaste activa
6.078
293
Investeringen in financiële vaste activa
-
-
Desinvesteringen in financiële vaste activa
-
-
5.636-
11.499-
Totaal kasstroom investeringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
18.000
Aflossing langlopende schulden
7.883-
Betaalde dividenden
Totaal kasstroom financieringsactiviteiten
10.000
4.443-
-
-
10.117
5.557
7.619
4.121-
Mutatie liq.middelen
Beginstand liq.middelen per 1-1
774-
3.233
Eindstand liq.middelen 31-12
6.845
774-
Mutatie liq.middelen
7.619
4.007-
De beginstand van liquide middelen is gecorrigeerd met het negatieve saldo van de rekening-courant bij de BNG. Dit
negatieve saldo is in 2012 afgelost en verantwoord onder de post 'aflossing langlopende schulden'.
- 70 -
Toelichting op de enkelvoudige balans
Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening
De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is opgesteld volgens de bepalingen van
het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen,
behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de
door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze
richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige
verslagjaar toe.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa
en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de
resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders
wordt vermeld.
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt
uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze
nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningstichting Samenwerking
Vlaardingen.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap
geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting
heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening
gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op
de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.
In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening
weergegeven.
29/30. Materiële vaste activa
31-12-2012
31-12-2011
€
€
354.669.342
358.160.558
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
191.789
7.082.936
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
410.924
433.597
355.272.055
365.677.091
Vastgoedbeleggingen in exploitatie
- 71 -
Verschillen in materiële vast activa tussen enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
31-12-2012
€
31-12-2011
€
1.860.092
1.449.168
410.924
1.919.257
1.485.660
433.597
Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Geconsolideerde vastgoedbeleggingen in exploitatie voor stelselwijziging
Effect stelselwijziging
Geconsolideerde vastgoedbeleggingen in exploitatie
Enkelvoudige vastgoedbeleggingen in exploitatie
0
0
354.802.675
354.669.342
205.378.015
152.923.555
358.301.570
358.160.558
Onderverdeling:
Geconsolideerd Sociaal Vastgoed in exploitatie
Enkelvoudig Sociaal Vastgoed in exploitatie
284.083.258
284.083.258
287.649.180
287.649.180
70.719.417
133.333
70.586.084
70.652.390
141.012
70.511.378
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Geconsolideerde onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Af: onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie deelneming S.B.K.S.V.
Enkelvoudige onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Geconsolideerd Commercieel Vastgoed in exploitatie
Af: Commercieel Vastgoed in exploitatie deelneming Comact
Enkelvoudig Commercieel Vastgoed in exploitatie
31. Financiële vaste activa
Een belangrijke afwijking tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening betreft de post Financiële vaste
activa. Onder deze post is een lening opgenomen aan de deelneming SBKSV van € 1,8 miljoen. De aflossing van de
lening kent een lineair karakter.
32. Eigen vermogen
Overige Reserve
Overige reserve
31-12-2012
31-12-2011
x € 1.000
x € 1.000
218.209
Effect stelselwijziging
65.286
143.285
Resultaat boekjaar
16.877-
9.638
201.332
218.209
Voor ongerealiseerde herwaarderingen in de enkelvoudige balans ad € 211.112.395 (2011 € 223.584.748) is conform
de verslagleggingseisen geen herwaarderingsreserve gevormd, maar verantwoording heeft plaatsgevonden onder de
overige reserves. Bij de herwaardering is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en
resultaat.
- 72 -
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN
Huurverplichtingen
Het jaarlijks bedrag van aangegane huurverplichtingen tussen Woningstichting Samenwerking en Stichting Beheer
Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen bedraagt € 212.000 (2011: € 210.000).
Leaseverplichtingen
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft voor 30 woningen een sale-leaseback overeenkomst afgesloten. De
overeenkomst heeft het kenmerk van triple-net. De looptijd van de overeenkomst bedraagt 20 jaar. De totale
leaseverplichting bedraagt € 5,7 miljoen, waarvan € 6,7 miljoen als huurverplichting en € 1 miljoen als vergoeding voor
exploitatielasten. Het restant van de leasverplichting kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000): niet
langer dan 1 jaar €285; langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar € 1.425; langer dan 5 jaar € 3.990.
Erfpachtverplichtingen
Ten aanzien van de onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 113.000 tot einde
exploitatie.
Obligo WSW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw deelnemers hebben naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten
obligo verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van Waarborgfonds Sociale Woningbouw-deelnemers
over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeits prognose geen beroep te doen op deze
obligoverplichting. De hoogte van de verplichting bedraagt € 4.937.702.
Woonnet Rijnmond en Urgentiestichting
In samenwerking met 19 woningcorporaties in het Rijnmond gebied draagt de Stichting Woonnet Rijnmond een bijdrage
aan een rechtvaardige woonruimteverdeling. Voor geleverde prestaties wordt een bedrag per verhuureenheid in
rekening gebracht. In 2012 was dat € 20,-. Indien de Stichting Woonnet Rijnmond, of de Urgentiestichting niet aan haar
financiële verplichtingen kan voldoen, draagt Samenwerking Vlaardingen een exploitatierisico dat in verhouding staat tot
de participatiegraad.
Wet Keten Aansprakelijkheid
Als gevolg van de Wet Keten Aansprakelijkheid is Samenwerking hoofdelijk aansprakelijk voor loonheffing en
premieheffing sociale verzekeringen bij uitbesteding van werk aan (onder)aannemers. Het risico van deze
aansprakelijkheid wordt grotendeels beperkt door een percentage van de opdracht voor loon- en premieheffing direct af
te dragen aan de belastingdienst.
Voorzieningen voor pensioenen
Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens aan te leveren die zouden leiden tot een juiste weergaven van
de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden
opgenomen.
Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is
geen voorziening in de jaarrekening 2012 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan
invloed hebben op te betalen premies.
De voorlopige dekkingsgraad op 31 december 2012 is vastgesteld op 106%. Als gevolg van de kredietcrisis is in april 2009
een herstelplan gemaakt. Conform de wettelijke bepalingen moet een fonds binnen drie jaar weer ten minste op een
dekkingsgraad van 105% komen. Vervolgens moet het fonds weer op het vereiste niveau komen (bij SPW is dat 116%) om
weer nieuwe tegenvallers op de financiële markten op te vangen. Op grond van de dekkingsgraad worden de komende
jaren, naast de reguliere premies, geen additionele premies verwacht.
Een dekkingsgraad per werkgever is niet aan te geven. Het fonds is een collectief instituut waarin alle
pensioenaanspraken van alle deelnemers, gewezen deelnemers en gepensioneerden zijn ondergebracht. Dit kan niet
worden uitgesplitst naar werkgever.
Vennootschapsbelasting
Als gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad over de ANBI status van woningcorporaties wordt de uitstroom van
geldmiddelen tot en met 2011 geschat op nihil.
Projecten
Ingevolge het ontwikkelen van het nieuwbouwproject Drieënhuysen is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Het
risico dat Samenwerking loopt bedraagt 1/3 van de totale kosten, ook al mocht het project geen doorgang vinden. De
lopende verplichting die voortvloeit uit de samenwerkingsovereenkomst bedraagt per ultimo 2012 € 631.300.
- 73 -
Onderhoudsverplichtingen
In 2012 is een verplichting aangegaan met betrekking tot de renovatie van complex Holy Zuid 271. Voor 2013 is er per
saldo nog een aangegane verplichting van € 2.125.000.
BEZOLDIGING RAAD VAN BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN
Voor de bezoldiging van bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 166.900 (2011: € 161.100)
ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Lasten als gevolg van de crisisheffing zijn
op basis van het loon van de bestuurder niet van toepassing.
Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 35.017 (2011: €
34.500) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen.
De bezoldiging van bestuurder omvat:
• periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld,
terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden);
• beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen,
arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT
en prepensioen);
• uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;
• winstdelingen en bonusbetalingen;
• crisisheffing (16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker hebben
betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000).
WET OPENBAARMAKING UIT PUBLIEKE MIDDELEN GEFINANCIERDE TOPINKOMENS
Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel
van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de
functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister ad € 193.000 (in 2011: € 193.000). Er zijn
geen functionarissen waarvan de beloning dit grensbedrag overschrijdt.
- 74 -
Ondertekening jaarrekening door bestuur en RVC
Verklaring van de directeur-bestuurderbesteding gelden
Hierbij verklaar ik als directeur-bestuurder van Samenwerking dat alle middelen uitsluitend zijn aangewend in het
belang van de volkshuisvesting.
Vlaardingen, 10 juni 2013
Mr. T.W. van der Steen,
Directeur-bestuurder
- 75 -
Verklaring van de raad van commissarissen
Hierbij verklaren wij goedkeuring te verlenen conform het bepaalde in artikel 23 lid 4 van de statuten aan de
volgende, door de directeur-bestuurder van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen, vastgestelde documenten:
•
Een jaarrekening
•
Een jaarverslag
•
Een volkshuisvestingsverslag
•
Een overzicht met cijfermatige kerngegevens en prognoses
Wij hebben de goedkeuring verleend, nadat wij kennis hebben genomen van de bevindingen van de externe
accountant.
De Raad van Commissarissen heeft aan de directeur-bestuurder decharge verleend voor het in de verslagperiode
gevoerde beleid.
Vlaardingen, 10 juni 2013
De Raad van Commissarissen
De heer mr. ing. J. Brinkman
Voorzitter Raad van Commissarissen
De heer B. Knoop
Plaatsvervangend voorzitter Raad van Commissarissen
De heer ir. M.E. Verbokkem
Lid van de Raad van Commissarissen
De heer mr. D.J. van de Weerdt
Lid van de Raad van Commissarissen
Mevrouw drs. M. Boeren-Snel RA
Lid van de Raad van Commissarissen
- 76 -
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
In de statuten staat vermeld dat de Raad van Commissarissen de bestemming van het resultaat bepaalt. In
overeenstemming met de statutaire bepalingen en met goedkeuring van de Raad van Commissarissen is het
bedrijfsresultaat over 2012 ad € -16.877.144 ten laste gebracht van de reserve.
Gebeurtenissen na balansdatum
Na balansdatum heeft ter zake van het zogenaamde woonakkoord politieke besluitvorming plaatsgevonden over de
verhuurdersheffing en huurverhogingen.
Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale huurwoningen in exploitatie deels
inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook vastgelegd. In de
gepresenteerde bedrijfswaarde van het Sociaal Vastgoed is geen rekening houden met inkomensafhankelijke
huurverhogingen en is de verhuurdersheffing slechts voor twee jaar ingerekend.
De effecten van de waardering op het Sociaal Vastgoed in exploitatie zijn nog niet bekend. Er is echter wel een
doorrekening gemaakt op basis van de meerjarenprognose 2013 tot en met 2017, waaruit blijkt dat het effect op de
bedrijfswaarde van extra huurverhogingen (gemiddeld 1,5% boven inflatie) € 10.417.603 is en dat het effect op de
bedrijfswaarde van de verhuurdersheffing -/- € 5.325.540 is. Aandachtspunt is het gegeven dat om uiteenlopende
redenen de extra huurverhoging niet bij alle woningen gerealiseerd kan worden. Bijvoorbeeld omdat woningen
daarmee boven de huurtoeslaggrens kunnen uitkomen waardoor zittende huurders met een laag inkomen hun
huurtoeslag zouden verliezen.
Bij de doorrekening is uitgegaan van de volgende parameters: Huurverhoging: 2013: 4,25%, 2014: 3,5%, 2015: 3,75%,
2016 en 2017: 3,5%. Verhuurdersheffing: naast 2013 en 2014 is ook ingerekend voor 2015: € 1.744.121,2016: €
1.956.505 en 2017: € 2.188.197. De verhuurdersheffing wordt geïndexeerd aan de verwachte prijsinflatie
- 77 -
- 78 -
- 79 -
- 80 -
BIJLAGE 1
VERLOOP BEDRIJFSWAARDE 2012
€
Bedrijfswaarde 2011
205.378.015
RW Correctie in saldo BW
-6.263.088
199.114.927
Mutatie post --> medio numerando
5.149.703
Herziene bedrijfswaarde per 31.12.2011
204.264.630
Autonome ontwikkeling
Vrijval kasstromen
-5.255.592
Effect een jaar opschuiven
10.134.885
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
211.000
Subtotaal autonome ontwikkeling
5.090.293
Voorraadmutaties
Toevoegen nieuwbouw
9.613.900
Overige voorraadmutaties
-184.999
Subtotaal voorraadmutaties
9.428.901
Parameterwijzigingen
Indexaties
3.968.331
Disconteringsvoet
0
Levensduur
4.999.113
Mutatiegraad
-4.235.013
Kostenfactoren
-2.873.600
Overige parameterwijzigingen
4.196.062
Subtotaal parameterwijzigingen
6.054.893
Wijzigingen exploitatiebeleid
Huren
5.374.383
Huurderving
-1.360.375
Verhuurdersheffing
-1.440.902
Onderhoud
-4.004.567
Exploitatielasten
4.092.222
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
2.660.761
Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Verkoop
-11.977
Sloop
511.067
Verbeteringen
3.246.435
Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
3.745.525
Bedrijfswaarde 2012 (kasstromen)
231.245.003
- 81 -
Bedrijfswaarde 2012 (per categorie)
€
Bedrijfswaarde Sociaal vastgoed
175.656.045
Bedrijfswaarde Commercieel vastgoed
55.588.958
231.245.003
De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde berekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de
directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende
levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting
en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige
contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op
de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus.
Clustering van kasstroomgenererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bepaling van
de minimumwaarde is voor dit verslagjaar conform voorgaand jaar gekozen voor een clustering op regio.
Peri ode Huurs ti jgi ng Pri js i nfl a ti e Sti jgi ng l oon- Sti jgi ng kos ten Sti jgi ng overi ge Di s conto %
in %
in %
kos ten i n % onderhoud i n% va r. l a s ten i n %
2013
4,00
2,75
2,75
3,00
2,75
5.25
2014
4,25
2,00
2,00
3,00
2,00
5,25
2015
2,00
2,25
2,25
3,25
2,25
5,25
2016
2,25
2,00
2,00
3,00
2,00
5,25
2017
2,00
2,00
2,00
3,00
2,00
5,25
>2018
2,00
2,00
2,00
3,00
2,00
5,25
Het verwachte formatieverloop en stijging van de bedrijfslasten ontwikkelen zich vanaf 2018 onder de voorgestelde
norm van het WSW. Daarom wordt voor de stijging van de overige variabele lasten een stijgingspercentage van 2%
aangehouden voor de jaren 2018 en volgende.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
De levensduur is gebaseerd op de restant levensduur, echter wel rekening houdend met een minimale levensduur
van 15 jaar;
De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de
complexen/investeringen;
Investeringen nieuwbouw en investeringen betreffende herstructurering worden ingerekend op basis van
feitelijke verplichtingen, in casu voorgenomen en goedgekeurde en extern gecommuniceerd beleid;
Een restwaarde is ingerekend op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of
verwachte opbrengstwaarde bij verkoop;
De restwaarde aan het einde van de ingerekende theoretische exploitatieperiode is gebaseerd op een exitprijs
van € 5.000 voor woningen, gebaseerd op een grondwaarde van € 20.000 minus € 15.000 bijkomende kosten;
De verhuurderheffing is ingerekend conform het beleid dat op moment van samenstellen van de jaarrekening
bekend is. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt derhalve een totale heffing ingerekend van € 59.000 in
2013 en € 1.499.558 in 2014. Door de onzekerheid over de verhuurderheffing vanaf 2015, is deze niet opgenomen
in de bedrijfswaarde berekening;
Er is, parallel aan de verhuurderheffing, een extra huurverhoging van 1,5% per eenheid boven inflatie ingerekend
voor 2013 en 2014. Door problemen bij de aanlevering van inkomensgegevens vanuit de Belastingdienst, is op het
moment van het berekenen van de bedrijfswaarde geen helder beeld van de huurverhoging die Woningstichting
Samenwerking Vlaardingen kan doorvoeren in 2013. Daarnaast is er tevens veel onzekerheid over het huurbeleid
vanaf 2015;
Bij de toerekening van de indirecte exploitatielasten wordt een verdeelsleutel gehanteerd, op basis van het aantal
verhuureenheden;
De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapbelasting worden niet
- 82 -
•
•
•
ingerekend in de bedrijfswaarde;
Er wordt, conform RJ 645 (2011), geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de
bestaande leningportefeuille en beleggingen;
De kasstromen worden medio-numerando contant gemaakt;
Er is rekening gehouden met huurharmonisatie;
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt
gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit
bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende
zaken als referentie gehanteerd.
De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.
Ja ar
Aanta l verkopen
Opbrengs twa arde
Oors pronkel i jke boekwa a rde
2013
2014
2015
2016
2017
2
2
2
2
2
292.842
282.747
303.858
292.842
292.596
5.292
5.266
5.240
5.214
5.188
- 83 -
BIJLAGE 2
1.1 Risicobeheersing
Risico's zijn soms in te schatten, soms ontstaan ze redelijk onverwachts. Door het verzekeren van eventueel op te lopen schade
kunnen we bepaalde risico's afdekken, maar geheel uitsluiten is niet mogelijk. Wij moeten (meerdere) scenarioanalyses maken bij
de opzet van een proces. De inschatting van de kwetsbaarheid, gevoeligheid, realiteitszin en draagvlak is vaak het halve werk.
Binnen de organisatie van onze stichting zijn diverse risicobeheersings- en controlesystemen aanwezig. Onderstaand zijn enkele
voorbeelden beschreven en uitgewerkt. Dit is echter geen uitputtende opsomming van alle risico's waarmee wij mee van doen
hebben.
In 2012 heeft het management van Samenwerking een risicoscan ingevuld. Op basis van de ingevulde scan is het volgende beeld te
geven.
Interne risico's
Procesrisico's
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
-
Besturingsrisico´s
Middelenrisico's
Financieel
ICT
Norm
Samenwerking
Externe risico's
Marktrisico's
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
-
O ve rige
omge vingsrisico's
Maatschappe lijke
risico's
Norm
Same nwe rking
1.2 Externe risico's
Het management van Samenwerking acht de volgende externe risico's het belangrijkst:
•
Ontwikkelingen Landelijke en lokale politiek
•
Calamiteiten
•
Arbeidsmarkt
•
Nieuwe wet en regelgeving.
Aangezien externe risico's moeilijk te beïnvloeden zijn, blijft het management die zich voordoen op dit gebied nauwlettend volgen,
- 84 -
zodat tijdig actie kan worden ondernomen.
1.2.1 Interne risico's
Op basis van de scan heeft het management de volgende interne risico's benoemd:
Risico groep
Risico
Procesrisico’s
Financiële risico’s
Middelen risico’s
IT risico’s
Planning & control
Maatregel
Leegstand
Actief verhuurbeleid
Technische kwaliteit
Conditiemeting
Onderhoud
Uniformering vastgoedbegroting
Bedrijfstakcode
Opstellen statuten
Liquiditeiten
Sturen op kasstromen
Fiscaliteiten
Tax control framework
Kwaliteit personeel
Ontwikkelplannen
Motivatie
HRM Beleid
Infrastructuur
Update hardware
Beveiliging
Ontwikkelen wachtwoordbeleid
Aansluiten doelstellingen
Implementatie BSC in 2013
Verslaglegging
Starten Interne Controle in 2013
Verbeteren management informatie
Structuur en cultuur
Leiderschapsstijl
Invoeren competentiemanagement
Toelichting:
1.2.2 Onderhoudsuitgaven
De huidige meerjaren onderhoudsbegroting is opgesteld aan de hand van historische gegevens en te verwachten onderhoudskosten
in de komende exploitatiejaren van de betreffende complexen. In 2012 heeft technische inventarisatie op basis van conditiemeting
plaatsgevonden. Conditiemeting leidt ertoe dat de prognosecijfers voor 2013 en de daarop volgende jaren uitgegaan kan worden
van de werkelijke onderhoudsopgave.
1.2.3 Bedrijfstakcode
In 2012 is een tweetal statuten opgesteld, te weten het investeringsstatuut en een verbindingenstatuut. Deze statuten zullen in
2013 opgenomen worden in de planning & control cyclus.
1.2.4 (Her)-financiering en rente
Middels een goed werkend treasury-systeem blijven wij binnen de gestelde grens van maximaal 15% per jaar (her-)
financieringsbehoefte en/of renteconversie gerekend over het rentedragend vreemd vermogen. Met tijdelijke middelen wordt,
indien nodig, in de vaste financieringsbehoefte voorzien. Hierbij blijven wij ruimschoots binnen het gestelde maximum van 7,5% van
het lang vreemd vermogen. Tot slot wordt in de meerjarenprognose en projectdoorberekening uitgegaan van 4% rente voor nieuwe
geldleningen en/of renteconversies.
Renterisico's leningportefeuille
16%
14%
e
agt
n
ce
r
e
p
o
ci
isr
12%
10%
8%
risico
6%
norm
4%
2%
0%
- 85 -
1.2.5 Liquiditeit
Gelet op het investeringsprogramma van de komende jaren zal van overliquiditeit geen sprake zijn. Het normenkader van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt aangehouden ten aanzien van de sturing op kasstromen. Naast het normenkader van
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt ook rekening gehouden met de ICR, de Loan to Value en het Investerings- en
financieringsratio.
1.2.6 In control
Om aan het uiteindelijke doel van het afgeven van een 'In control statement' te kunnen voldoen zal in 2013 een tax control
framework worden opgezet. In dit framework zal het fiscale risico worden benoemd. In 2014 zal het framework onderdeel uit
maken van de regulier P&C cyclus.
Daarnaast zal in 2013 veel aandacht besteed gaan worden aan het uitvoeren van de Interne Controle.
- 86 -
BIJLAGE 3
TOELICHTING ONDERHOUD EN NIEUWBOUW
Werkzaamheden planmatig onderhoud
Per maart 2011 is de afdeling Techniek samengevoegd met het Projectbureau en is de afdeling Vastgoed ontstaan. De
werkzaamheden op het gebied van planmatig onderhoud zijn uitgevoerd in overeenstemming met de
onderhoudsbegroting 2011.
Begroot
Realisatie
Resultaat
Gemiddeld
2009
€ 8.119.268
€ 7.784.774
€ 334.494
€ 1.249
2010
€ 6.837.000
€ 5.664.052
€ 1.172.948
€ 1.020
2011
€ 8.056.000
€ 5.465.968
€ 2.590.032
€ 1.411
2012
€ 8.991.000
€ 5.835.065
€ 3.155.935
€ 1.472
Naast de geplande onderhoudswerkzaamheden, is in 2012 ook een aantal langlopende problemen opgepakt. Zo is
ondermeer met de gemeente overeenstemming bereikt met de aanpak voor het oplossen van de hoge
grondwaterstand in de Hoevenbuurt. De uitvoering van dit project is begin 2012 gereed gekomen. Daarnaast is er een
tweetal grootschalige renovatie trajecten gestart in 2012. Het renovatieproject van het complex Louise de Coligny zal
in 2013 volledig worden afgerond. Hierbij zijn energielabels van de woningen door duurzaamheidsingrepen 2 labelstappen verhoogd. De gemiddelde labelwaarde van dit complex ligt nu op label D. In het centrum van Vlaardingen is in
2012 gestart met renovatie van 72 oudere eengezinswoningen. Dit project zal in 2013 worden opgeleverd. Na
renovatie zal het energielabel uitkomen op niveau B.
Nieuwbouw
In 2012 is het nieuwbouwproject Westerparc opgeleverd. Daarnaast is gewerkt aan de voorbereidingen van de
herontwikkeling van de centrumlocatie Centrum 96. Dit project is samen met WaterwegWonen gestart. Eind 2011 is
afgesproken dat WSV een deel van de locatie van WaterwegWonen over neemt en zelfstandig de gehele locatie gaat
herontwikkelen. Een laatste te noemen nieuwbouwproject is Parc Drieën Huysen. Wat betreft dit project is nog geen
overeenstemming bereikt met de gemeente omtrent de grondafname.
Duurzaamheid
Zoals blijkt uit onderstaande grafiek heeft in 2012 het thema duurzaamheid veel aandacht gekregen. Door
grootschalige renovatietrajecten is een labelverbetering geraliseerd van 6% van ons bezit.
Zoals bekend wordt de mate van duurzaamheid van een gebouw geduid in het zogenaamde Energie Prestatie Advies,
ofwel EPA-label. Label A betekent energiezuinige woning, Label G betekent zeer energie-onzuinige woning. Het
gemiddelde energielabel van ons gehele woningbezit is vooralsnog D. In navolgend overzicht is het aantal woningen
per EPA-label weergegeven. Hierbij moet echter worden opgemerkt dat alleen 'afgemelde' woningen mee zijn
genomen in dit overzicht. Complex Oranjehof (38 A-label woningen) is niet meegenomen.
In navolgend overzicht is per complex de gemiddelde EPA weergegeven.
- 87 -
Ontwikkeling energielabels
G
Energielabele
F
E
2012
D
2011
2010
C
B
A
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Aantal woningen
Dagelijks onderhoud
De budgetten Klachtenonderhoud en Mutatieonderhoud zijn samengevoegd tot één budget genaamd Dagelijks
onderhoud. In overeenstemming met de richtlijnen zijn in de uitgaven geen salariskosten van het technische
personeel verantwoord. Afhankelijk van de uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid wordt de
standaardkwaliteit bepaald. In hoeverre dit van invloed zal zijn op de kosten voor mutatieonderhoud is nu niet
bekend.
Totaal bedrag Aantal verzoeken
2009
2010
2011
2012
€ 1.541.163
€ 1.584.557
€ 1.168.509
€ 1.191.549
5.879
8.285
5.105
5.509
Gem. bedrag
€ 262
€ 191
€ 229
€ 216
- 88 -
BIJLAGE 4
Huis houde ntype
Ink om e n
Goedkoop
Betaalbaar
Duur
Totaal
KENGETALLEN WOONRUIMTEVERDELING
1 persoonshuishoudens, jonger dan 65 jaar
onder huurtoeslaggrens
25
26
22
73
boven huurtoeslaggrens
6
17
26
49
onder huurtoeslaggrens
5
16
3
24
boven huurtoeslaggrens
3
5
11
19
onder huurtoeslaggrens
4
9
30
43
boven huurtoeslaggrens
-
2
23
25
onder huurtoeslaggrens
-
6
12
18
boven huurtoeslaggrens
-
3
15
18
onder huurtoeslaggrens
2
7
12
21
boven huurtoeslaggrens
-
-
12
12
onder huurtoeslaggrens
-
-
-
-
1 persoonshuishoudens, ouder dan 65 jaar
2 persoonshuishoudens, jonger dan 65 jaar
2 persoonshuishoudens, ouder dan 65 jaar
3 persoonshuishoudens, jonger dan 65 jaar
3 persoonshuishoudens, ouder dan 65 jaar
boven huurtoeslaggrens
Totaal
-
-
-
-
45
91
166
302
01-01-2012
31-12-2012
Ink om e ns gre nze n
1 persoonhuishoudens
Meer persoonhuishoudens
< 65 jaar
€ 22.025
> 65 jaar
€ 20.675
< 65 jaar
€ 29.900
> 65 jaar
€ 28.225
Huurprijs gre nze n
Goedkoop
€ 366,37
Betaalbaar
€ 561,98
- 89 -
BIJLAGE 5
KENGETALLEN
2012
2011
2010
2009
Gegevens bezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
1. Woningen - sociale verhuur
2. Woningen - commerciele verhuur
3.496
3.432
3.527
3.724
468
442
311
144
-
-
-
3. Woningen in beheer derden
30
4. Garages en parkeerplaatsen
712
586
547
467
5. Parkeerplaatsen gehuurd van derden
48
48
48
48
5. Overige verhuureenheden
28
28
28
26
4.782
4.536
4.461
4.409
Totaal
Mutaties in het w oningbezit
1. Aantal opgeleverd
120
38
30
2
66
8
2. Aantal aangekocht
3. Aantal verkocht
4. Aantal gesloopt
1
96
5. Samenvoegen objecten
6. Nieuw e verhuurobjecten
1
Mutaties in het overig bezit
1. Aantal opgeleverd
156
37
66
2
16
2. Aantal aangekocht
3. Aantal verkocht
30
4. Aantal gesloopt
5. Samenvoegen objecten
6. Nieuw e verhuurobjecten
Aantal w oningen naar huurprijsklasse
1. Goedkoop
627
610
676
785
2. Betaalbaar
2.305
2.264
2.200
2.302
3. Duur tot HTG
564
558
651
637
3. Duur boven HTG
468
442
311
144
1,39
1,31
2,16
1,50
Kw aliteit
1. Aantal reparatieverzoeken per w oning
2. Percentage w oningen groot-onderhoud en w oonverbetering
8%
3. Kosten niet-planmatig onderhoud per w oning
12%
9%
17%
273
295
191
356
4. Kosten planmatig onderhoud per w oning
1.459
1.411
1.020
1.006
5. Woonverbetering per w oning
8.517
3.018
4.840
4.373
- 90 -
2012
2011
2010
2009
1. Mutatiegraad
7,7%
7,5%
6,7%
8,2%
2. Acceptatiegraad
16%
13%
18%
22%
3. Huurachterstand in % jaarhuur
1,6%
1,5%
1,3%
0,7%
4. Huurderving in % jaarhuur
1,5%
1,9%
0,9%
0,3%
1. Gemiddeld aantal punten WWS
129
126
126
125
2. Gemiddelde nettohuurprijs
502
487
472
461
1. Solvabiliteit
55,1
58,3
32,3
31,6
2. Current ratio
0,33
0,31
0,37
0,68
3. Direct rendement verhuur
4,9%
4,6%
4,3%
7,9%
-1,0%
0,6%
9,9%
8,1%
Totaal rendement
3,9%
5,2%
14,2%
16,0%
5. Rentedekkingsration (ICR)
1,39
1,33
1,39
0,99
4. Investerings- en financieringsratio
0,68
0,43
0,39
0,77
7. Loan to Value (LTV)
0,40
0,62
0,62
0,66
50.816
56.353
18.229
16.895
2. Totaal opbrengsten per w oning
6.380
6.229
6.187
6.172
3. Kapitaalslasten per w oning
1.777
1.864
2.031
2.054
Het verhuren van w oningen
Prijs-kw aliteitverhouding
Financiële continuïteit
4. Indirect rendement verhuur
Balans en Winst- en Verliesrekening
1. Eigen vermogen per w oning
4. Dotatie voorzieningen onrendabel nieuw bouw per w oning
-
110
-
434
5. Overige bedrijfslasten per w oning
842
904
1.332
1.239
6. Jaarresultaat per w oning
807
574
771
194
1. Directie & Secretariaat
0,48
0,49
0,49
0,49
2. Woondiensten
3,43
3,54
3,18
3,18
3. Middelen
2,03
2,08
2,11
1,76
4. Vastgoed
1,60
1,78
2,06
2,07
5. Stafafdeling
0,83
0,98
0,99
0,98
Personeelsbezetting
Form atie Intern per 1.000 w oningen
8,36
8,87
8,83
8,48
2,23
2,38
2,4
2,28
Totaal form atieplaatsen per 1.000 w oningen
10,59
11,25
11,23
10,75
8. Werkelijk aantal personeelsleden per 1.000 w oningen
12,27
13,42
13,55
12,15
6. Flatbeheersters
- 91 -
De jaren 2012 en 2011 hebben de marktwaarde als waarderingsgrondslag. In 2010 en eerder was de bedrijfswaarde de
waarderingsgrondslag.
- 92 -

TEL TOT TIEN! - CJG Vlaardingen

Motie Provincie doet mee! - ChristenUnie / SGP Vlaardingen

27 augustus 2014 pagina 21

Omnivera is een woningcorporatie met een bezit van ruim

1.49 1.49 3.89 0.79 0.49 1.99 WEEKEND

SALE-AKTIE Uw (reclame)drukwerk verder dan de deurmat!

Wie gaat er mee naar ?

30 km vrouwen, rev 19-11-2014

Veteranen Ranglijst Rating DD70+ - pdf 35,1 KB

Kom in beweging met