Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Discussienotitie kamerbewoning
Programma / Programmanummer
BW-nummer
Wonen / 1021
Portefeuillehouder
J. van der Meer
Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
In de raadskamer van 15 januari 2014 is een discussienotitie over
kamerbewoning toegezegd aan de raad. In de afgelopen periode zijn
diverse beleidsvarianten op het gebied van kamerverhuur nader
verkend. Bij dit traject zijn naast Kamerbreed, de organisatie van
bewoners die het huidige beleid aan de orde stellen, ook
studentenvakbond AKKU, de SSHN en twee particuliere verhuurders
betrokken. Dat heeft geleid tot de discussienotitie Kamerbewoning, die
we nu aan de raad ter bespreking willen aanbieden.
ML40, Bas Böhm, 3436
Datum ambtelijk voorstel
6 maart 2014
Registratienummer
14.0003358
Ter besluitvorming door het college
1. Bijgaande discussienotitie Kamerbewoning in Nijmegen vast te
stellen;
2. Bijgaande brief aan de raad met als onderwerp Discussienotitie
kamerbewoning vast te stellen.
Paraaf
akkoord
Datum
Paraaf
akkoord
Datum
Leidinggevende
K. Donné
Programmamanager
K. Donné
Programmadirecteur
J. Sprangers
 Alleen ter besluitvorming door het College
 Actief informeren van de Raad
Besluit B&W d.d. 25 maart 2014 nummer: 3.5
 Conform advies
 Aanhouden
 Anders, nl.
Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel
Milieu
Bureau Wonen
Korte Nieuwstraat 6
6511 PP Nijmegen
Telefoon 14024
Telefax
(024) 329 95 81
E-mail
[email protected]
Aan de gemeenteraad van Nijmegen
Postbus 9105
6500 HG Nijmegen
Datum
Ons kenmerk
Contactpersoon
25 maart 2014
ML40/14.0003360
Bas Böhm
Onderwerp
Datum uw brief
Doorkiesnummer
Discussienotitie kamerbewoning
(024) 3293436
Geachte leden van de raad,
Hierbij sturen wij u een discussienotitie over kamerbewoning in Nijmegen. In de kamerbespreking
op 15 januari 2014 inzake “Beleid i.v.m. omzettingsvergunning t.b.v. kamerverhuur” heeft
wethouder Van der Meer u toegezegd een notitie met diverse varianten rondom de omzetting van
panden naar kamergewijze bewoning te sturen. Deze varianten worden in bijgaande notitie
omschreven, voorafgegaan door ontwikkelingen rondom kamerbewoning.
Aanleiding
Het onderwerp kamerbewoning heeft afgelopen periode vaker politieke aandacht gehad. Zo heeft
een raadsmeerderheid in mei 2013 ervoor gekozen geen maatregelen te treffen om een sterke
verkamering in aangewezen straten tegen te gaan. Ook bij bewoners van Nijmegen leeft het
onderwerp: eind 2013 is Kamerbreed Nijmegen opgericht, een platform waarin verschillende
bewonersorganisaties, wijkraden en particulieren zich hebben verenigd. Zij zien dat de
leefbaarheid op een aantal plekken in de stad wordt verstoord door verkamering en stellen het
huidige kamerverhuur- en handhavingsbeleid aan de orde. Met dit platform hebben we
afgesproken om een verkenning van verschillende beleidsvarianten op het gebied van
kamerverhuur te maken. Bij dit traject zijn naast Kamerbreed Nijmegen, ook studentenvakbond
AKKU, de SSHN en twee particuliere verhuurders betrokken.
Bijgaande discussienotitie is het resultaat van onze afspraak met Kamerbreed Nijmegen. Doel
van deze notitie is om de problematiek nader in beeld te brengen en inzicht te verkrijgen in
instrumenten en mogelijke effecten. Hiermee willen we een goede basis voor discussie creëren
op basis waarvan een nieuw bestuur weloverwogen een richting voor de toekomst kan bepalen.
Samenvatting ontwikkelingen
Nijmegen groeit. Niet alleen het aantal zelfstandige woningen, ook het aantal onzelfstandige
woonruimten. In de afgelopen 10 jaar is er een flinke groei aan kamerbewoning geweest, in
absolute zin met name in en om het centrum. In de wijken Altrade, Galgenveld, Bottendaal en
Stadscentrum is het percentage verkamerde woningen hoog, boven de 10%. Op straat en
buurtniveau ligt dit vaak nog hoger. Zowel absoluut als relatief was er een grote stijging in Hatert,
www.nijmegen.nl
Gemeente Nijmegen
Milieu
Bureau Wonen
Vervolgvel
1
Biezen en Wolfskuil. Deze groei blijkt uit gegevens van de bevolkingsadministratie. De adressen
met een omzettingsvergunning geven geen volledig beeld van de verkamering in Nijmegen, mede
doordat niet voor alle vormen van verkamering een omzettingsvergunning is vereist.
Momenteel wordt ruim twee derde van de 20.500 kamers in Nijmegen bewoond door studenten.
Uit prognoses blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting zeker tot 2020 stijgt. Deze vraag
wordt grotendeels beantwoord door (toekomstig) aanbod van de SSHN. De kamermarkt wordt
ook door afgestudeerden, niet-studerende jongeren, mensen met een zorgbehoefte en tijdelijke
arbeidsmigranten gebruikt. Met name in en om het centrum is de vraag van jongeren naar
goedkope huurwoningen groot. Hier heeft de kamermarkt ook een belangrijke functie. Hoe de
vraag naar kamers van mensen met een lichte zorgbehoefte zich ontwikkelt is nog onduidelijk.
Een goed beeld van overlast bij kamerbewoning is lastig te verkrijgen. Op basis van signalen van
bewoners en professionals ontstaat het beeld dat het aantal klachten over overlast bij
verkamering stijgt. De meningen zijn verdeeld over de stijging van werkelijke overlastsituaties.
Door toezichthouders wordt aangegeven dat er een spanningsveld is tussen het aantal klachten
en de handhavingscapaciteit. Uit inventarisatie van geregistreerde klachten blijkt geen stijgende
lijn, waarbij opgemerkt dat klachten veelvormig zijn en veelal (administratief) niet te herleiden
naar een klacht inzake kamerbewoning. Bezwaren tegen verlening van vergunningen zijn in 2013
wel fors toegenomen.
In de notitie is de trend van een terugtredende overheid en meer verantwoordelijkheid voor
eigenaar/verhuurders benoemd. Ook bij sturing op kamerbewoning dient deze trend in
ogenschouw genomen te worden: waar dient de overheid werkelijk op te sturen en wat pakt de
(kamer)markt zelf op c.q. waar zijn verhuurders en huurders zelf verantwoordelijk voor? Deze, en
andere in de notitie benoemde ontwikkelingen, zijn van belang bij eventuele inzet van
instrumenten. Deze instrumenten staan in de notitie vermeld.
Advies voor kamerbespreking
Op basis van de geschetste ontwikkelingen achten wij inzet van een aantal instrumenten van
belang. Het gaat om de volgende instrumenten:
1.
2.
3.
4.
5.
Omzetting van een zelfstandige woning in drie of meer onzelfstandige woonruimten
vergunningplichtig maken;
Instellen van een prijsgrens voor goedkope (eengezins- én meergezins)woningen van
€ 175.000 (WOZ-waarde) waaronder géén omzettingsvergunningen worden verleend;
Bij vergunningverlening de eigenaar verzoeken zich in de buurt kenbaar te maken;
Tekst op de gemeentelijke website: wat te doen bij woonoverlast?
Onderzoeken waar melding van overlast niet goed gaat.
De eerste twee instrumenten vereisen aanpassing van de beleidsregels onttrekking, omzetting en
samenvoeging 2013. Afhankelijk van de uitkomst van de bespreking in de raadskamer is inzet
van meer beleidsaanpassingen mogelijk gewenst. Zo achten wij het instellen van een uitgebreide
leefbaarheidstoets per vergunning wenselijk. De rechter heeft onlangs aangegeven dat de wijze
waarop dat gebeurt een keuze van de gemeente is. Daarnaast is het wenselijk dat, indien nieuwe
vergunningsvoorwaarden worden ingesteld, dat gebeurt in combinatie met een
legaliseringstraject. Inzet van dergelijke instrumenten kan op meerdere manieren en vereist ook
www.nijmegen.nl
Gemeente Nijmegen
Milieu
Bureau Wonen
Vervolgvel
2
een financiële afweging, omdat veelal sprake zal zijn van meer capaciteit voor implementatie en
handhaving. Een afweging die wij, evenals eventuele inzet van andere instrumenten, graag met u
bespreken.
Voor de inzet van de instrumenten drie tot en met vijf is aanpassing van bestaande regelgeving
niet vereist. Implementatie hiervan gebeurt op korte termijn.
Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
Hoogachtend,
college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen,
De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
Aantal Bijlagen: Discussienotitie kamerbewoning
www.nijmegen.nl
Kamerbewoning in Nijmegen
Discussienotitie voor de gemeenteraad
maart 2014
Bureau Wonen, Gemeente Nijmegen
Inhoudsopgave
1.
Aanleiding ........................................................................................................................................ 2
2.
Huidig beleidskader ......................................................................................................................... 4
2.1 Huisvestingswet en Regionale Huisvestingsverordening .............................................................. 4
2.2 Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 ..................................................... 4
2.3 Overige instrumenten ................................................................................................................... 6
2.4 Trend: meer verantwoordelijkheid voor verhuurders .................................................................. 7
3.
Kamerbewoning in Nijmegen: ontwikkelingen ............................................................................... 8
3.1 Cijfers kamerbewoning 2003 – 2013 ............................................................................................. 8
3.2 Doelgroepen en prognoses ......................................................................................................... 16
3.3 Meldingen, klachten en overlast ................................................................................................. 17
3.4 Bevolkingsadministratie vs. omzettingsvergunningen ................................................................ 18
4.
Beleid andere steden..................................................................................................................... 20
5.
Sturing, instrumenten en effecten ................................................................................................ 23
5.1 Probleemschets: feiten en percepties over kamerbewoning ..................................................... 23
5.2 Instrumenten en effecten ........................................................................................................... 23
1
1. Aanleiding
Nijmegen is een studentenstad. Sinds de oprichting van de Radboud Universiteit Nijmegen in 1923
zijn studenten onlosmakelijk aan de stad verbonden. Ze zorgen voor een levendige sfeer en de
diverse onderwijsinstellingen zorgen mede voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven.
Dit blijkt ook uit cijfers: elke student draagt € 25.000,- per jaar bij aan de regionale economie 1 en de
kennissector vormt meer dan 20% van de Nijmeegse werkgelegenheid. Voor Nijmegen als kennisstad
zijn studenten van groot belang.
Al 90 jaar studeren én wonen studenten in Nijmegen. De verwachting is dat het aantal studenten
zeker tot 2020 nog groeit en daarna stabiliseert. De gemeente zet zich in voor voldoende goede en
betaalbare huisvesting. Dit gebeurt in goede samenwerking met de SSHN en door kamerbewoning op
de particuliere markt mogelijk te maken. Ruim eenderde van deze studenten heeft een kamer bij de
SSHN, bijna tweederde van de in Nijmegen wonende studenten maakt gebruik van de particuliere
markt of huurt bij een andere woningcorporatie. Naast studenten maken verschillende andere
doelgroepen gebruik van de kamermarkt: net-afgestudeerden, werkende jongeren of tijdelijke
arbeidsmigranten. Daarnaast worden onzelfstandige woonruimten in Nijmegen ook door ouderen
met een zorgbehoefte of mensen met een beperking gebruikt.
Het aantal woningen in Nijmegen groeit flink en het aantal verkamerde panden groeit nog harder. In
de laatste 10 jaar is het aantal verkamerde particuliere panden met circa 25% gegroeid. Met name in
het centrum en de wijken rondom het centrum (zowel ten oosten als ten westen) is er een
behoorlijke toename te zien en in sommige buurten en straten is er een hoge concentratie van
kamerverhuurbedrijven. Op de meeste plekken gaat kamerbewoning goed samen met andere
woonvormen in de wijk. Maar niet overal gaat het goed, op sommige plekken zorgt kamerbewoning
voor (veel) overlast.
Kamerbreed Nijmegen, een platform waarin verschillende bewonersorganisaties, wijkraden en
particulieren zich hebben verenigd, is eind 2013 opgericht. Zij zien dat de leefbaarheid op een aantal
plekken in de stad wordt verstoord door verkamering en stellen het huidige kamerverhuur- en
handhavingsbeleid aan de orde. Met dit platform heeft de gemeente afgesproken om een
verkenning van verschillende beleidsvarianten op het gebied van kamerverhuur te maken. Bij dit
traject zijn naast Kamerbreed Nijmegen, ook studentenvakbond AKKU, de SSHN en twee particuliere
verhuurders betrokken. Met deze partijen is een aantal keren overleg gevoerd, in deze notitie wordt
hier onder de noemer “werkgroep kamerbewoning” naar gerefereerd.
Deze discussienotitie is het resultaat van de afspraak met Kamerbreed Nijmegen. Doel van deze
notitie is om de problematiek nader in beeld te brengen en instrumenten en mogelijke effecten in
beeld te brengen. Hiermee willen we een goede basis voor discussie creëren op basis waarvan een
nieuw bestuur een richting voor de toekomst kan bepalen.
1
Kences/TNO (2009), Kennis als economische motor, onderzoek naar het ruimtelijk-economisch
effect van hoger onderwijs
2
Leeswijzer
Allereerst wordt in deze notitie ingegaan op het wettelijk kader en het huidig kamerverhuurbeleid.
Ook worden andere instrumenten benoemd die van invloed kunnen zijn op (beperking van overlast
en) verkamering. Vervolgens worden feiten en cijfers over verkamering in Nijmegen gegeven en
wordt informatie over overlast in Nijmegen verstrekt om een beeld te krijgen van de problematiek.
Om meer inzicht in beleidsinstrumenten en effecten te krijgen wordt het kamerverhuurbeleid in
vergelijkbare steden geschetst en tot slot volgt een overzicht van instrumenten en verwachte
effecten.
3
2. Huidig beleidskader
2.1 Huisvestingswet en Regionale Huisvestingsverordening
Het wettelijk kader voor kamerverhuurbeleid is vastgelegd in de Huisvestingswet. In artikel 2 staat
dat indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met
betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad de gemeenteraad een
huisvestingsverordening vaststelt. Vervolgens wordt gemeld dat in afwijking op (o.a.) dit artikel het
algemeen bestuur van een plusregio optreedt in de plaats van de gemeenteraad. In Nijmegen is dit
het algemeen bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen.
In artikel 30 van de Huisvestingswet is bepaald dat het verboden is een woonruimte die behoort tot
een door de gemeenteraad (in Nijmegen dus: algemeen bestuur van de Stadsregio Arnhem
Nijmegen) in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling
van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en
wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Op stadsregionaal niveau zijn regels ten aanzien van wijzigingen in de woonruimtevoorraad
vastgelegd in de appendix van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen
2013. Hierin is bepaald dat het verboden is zonder onttrekkingsvergunning van burgemeester en
wethouders een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Dit is van
toepassing verklaard op alle woonruimten in Nijmegen.
Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning, tenzij het belang van het behoud of de
samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het met het onttrekken gediende belang en het
belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van
voorwaarden en voorschriften kan worden gediend. Bij deze belangenafweging kan, blijkens de
wetsgeschiedenis, leefbaarheid ook een rol spelen. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders
voor het omzetten als voorwaarde bij de vergunningverlening reële of financiële compensatie
opleggen. Nadere eisen voor de vergunningverlening, aan de wijze van vergunningverlening en voor
de wijze van compensatie zijn door burgemeester en wethouders uitgewerkt.
Voor alle duidelijkheid: er is dus géén omzettingsvergunning vereist indien er bijvoorbeeld een
kantoor wordt verbouwd ten behoeve van kamerbewoning. In dergelijke gevallen is er door een
functieverandering en/of bouwtechnische aanpassingen doorgaans wel een omgevingsvergunning
vereist en dient een ruimtelijke procedure gestart te worden.
NB: de begrippen onttrekkingsvergunning en omzettingsvergunning worden in de praktijk beide
gehanteerd voor hetzelfde: een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woning in
onzelfstandige woonruimten. In deze notitie hanteren we het begrip omzettingsvergunning.
2.2 Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013
Het college van B&W heeft in de beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 het
“kamerverhuurbeleid” verder uitgewerkt. Een vergunning is in principe vereist voor omzetting van
zelfstandige woonruimte ten behoeve van de realisatie van vijf of meer wooneenheden
4
(onzelfstandige woonruimten), danwel ten behoeve van bewoning door vijf of meer personen.
Hiermee is een link gelegd met de landelijke brandveiligheidsrichtlijnen bij kamerbewoning. Deze
regels gelden ook vanaf vijf eenheden. Bij elke vergunningaanvraag wordt getoetst of de omzetting
past binnen het geldende bestemmingsplan. Indien dit niet het geval is dient er een ruimtelijke
procedure gestart te worden om kamerbewoning mogelijk te maken.
Indien een omzettingsvergunning wordt aangevraagd voor een goedkope grondgebonden
eengezinswoning gelden er strengere eisen dan hierboven genoemd. In dit geval wordt slechts
vergunning verleend voor realisatie van maximaal drie wooneenheden danwel drie personen. Een
goedkope woning is in dit geval een woning met een WOZ-waarde ónder de door de Stadsregio
Arnhem Nijmegen vastgestelde grens van een goedkope koopwoning (2013: € 172.000). De gedachte
achter deze prijsgrens is dat er op deze manier minder goedkope eengezinswoningen worden
omgezet en beschikbaar blijven voor gezinnen.
Naast deze volkshuisvestelijke toets kan leefbaarheid ook een reden zijn om aanvullende
voorwaarden aan een vergunning te stellen of om geen vergunning te verlenen. Leefbaarheid wordt
als volgt getoetst: elke vergunningaanvraag wordt doorgestuurd naar de afdeling Wijkmanagement.
Indien de wijkmanager van oordeel is dat er sprake is van een kwetsbare leefbaarheidssituatie en/of
vergunningverlening mogelijk kan leiden tot een kwetsbare leefbaarheidssituatie dan vindt er een
uitgebreide leefbaarheidstoets plaats. In 2013 heeft deze toets drie keer plaatsgevonden. Deze toets
bestaat uit de volgende onderdelen:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Hoe is de staat van het onderhoud van het pand?
Is er sprake van een bouwplan en zo ja, wat is de verwachte staat van onderhoud na de
bouwwerkzaamheden?
Hoe is het straatbeeld (uitstraling, verloedering) binnen een straal van 50 meter of in het
betreffende woningcomplex?
Hoeveel omzettingsvergunningen zijn er verleend binnen een straal van 50 meter?
Hoeveel panden zijn er mogelijk zonder omzettingsvergunning verkamerd binnen een straal
van 50 meter?
Wat is de score van de straat/wijk in de stads- en wijkmonitor?
Wat weet de politie, zijn er meldingen/processen-verbaal over woonoverlast van het
betreffende pand of binnen een straal van 50 meter?
Wat weten andere vergunningverleners?
Wat is het klachtenpatroon uit de buurt (aantal en type klachten)?
Wat zijn de reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning?
Op basis van de antwoorden op deze vragen wordt zoveel mogelijk geobjectiveerd of
vergunningverlening al dan niet tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid leidt. Deze
methodiek is vergelijkbaar met het beleid in Utrecht, met dat verschil dat daar bij elke
vergunningaanvraag een dergelijke uitgebreide leefbaarheidstoets plaatsvindt (zie ook hoofdstuk 4).
In een beroepsprocedure heeft de rechtbank onlangs aangegeven dat het een beleidsmatige keuze
van de gemeente is om de leefbaarheid via een quotum of op een andere wijze te beoordelen.
Tot slot: aanvraag en verlening van een omzettingsvergunning wordt sinds 18 juli 2013 gepubliceerd.
5
Omzettingsvergunningen
Het aantal woningen in Nijmegen met een omzettingsvergunning is circa 1.500. De laatste jaren
worden er een kleine 50 omzettingsvergunningen per jaar verleend. Sinds 2011 zijn dit (m.u.v. de
woningen met een WOZ-waarde onder de € 172.000) omzettingsvergunningen voor bewoning vanaf
5 personen. Woningen met 3 of 4 kamers vallen buiten het vergunningstelsel. Oudere vergunningen
kunnen wel betrekking hebben op woningen met 3 of 4 kamers.
2.3 Overige instrumenten
Bij instrumenten om te sturen op kamerbewoning is onderscheid te maken tussen instrumenten
“aan de voorkant” en instrumenten “aan de achterkant”. De beleidsregels zijn te kenmerken als
instrument aan de voorkant; vooraf worden regels opgesteld over de mogelijkheden voor
kamerbewoning. Een ander instrument dat aan de voorkant stuurt is het bestemmingsplan. Via
toezicht en handhaving kan “aan de achterkant” gestuurd worden op kamerbewoning. Tot slot
kunnen communicatiemiddelen worden ingezet om huurders en verhuurders bewust te maken van
regelgeving en om eventuele overlast tegen te gaan. Deze middelen sturen zowel “aan de voorkant”
als “aan de achterkant”.
Bestemmingsplan
Zoals gemeld zijn de beleidsregels onttrekking kamerverhuurbeleid alleen van toepassing indien er
sprake is van omzetting van een zelfstandige woonruimte. Indien sprake is van functieverandering
dan is het bestemmingsplan leidend en zijn de beleidsregels niet van toepassing. Het
bestemmingsplan is dan bepalend voor de mogelijkheden voor kamerbewoning. Voor de
mogelijkheden voor kamerbewoning is vooral bepalend of er een ruim woonbegrip wordt
gehanteerd in een bestemmingsplan. Binnen een ruim woonbegrip is kamerbewoning mogelijk.
Indien in een bestemmingsplan onderscheid wordt gemaakt in de woonvorm dan kan
kamerbewoning worden beperkt.
In de bestemmingsplannen van de gemeente Nijmegen wordt een ruim woonbegrip gehanteerd. Er
wordt geen onderscheid gemaakt in de vorm van bewoning zoals eengezinswoningen,
meergezinswoningen of kamerbewoning. Alleen voor de Kwakkenberg wordt een uitzondering
gemaakt in verband met de te beschermen natuurwaarden en de ruime (nog onbenutte)
bouwmogelijkheden in het gebied. In Nijmegen West heeft de Raad van State (RvSt) voor het hele
plangebied bepaald dat de (ruimtelijke) gevolgen van een ruime woonbestemming onvoldoende zijn
onderzocht. Als gevolg hiervan is de woonbestemming in het bestemmingsplan (door de RvSt)
aangepast. In dit plangebied zijn geen (nieuwe) woningsplitsingen en kamerbewoningen mogelijk; op
basis hiervan worden dan ook geen omzettingsvergunningen meer verleend.
Toezicht en handhaving
De invloed van toezicht en handhaving is afhankelijk van een aantal factoren:
1) Het vigerend beleid: welke regels worden gehandhaafd?
2) Is er gekozen voor actieve of passieve handhaving, met andere woorden: wordt er actief
gecontroleerd of wordt er enkel op basis van klachten toezicht gehouden / gehandhaafd?
3) De beschikbare capaciteit.
Het kamerverhuurbeleid in Nijmegen is al geruime tijd liberaal. Tegelijkertijd is er jarenlang een actief
handhavingsbeleid geweest van met name de brandveiligheid van studentenkamers. Onder de
6
noemer “Gerust op kamers” werden kamerverhuurbedrijven actief benaderd en geïnspecteerd.
Hiervoor was ook afdoende capaciteit beschikbaar. Op dit moment is de handhaving (door de ODRN)
op basis van klachten en steekproefgewijs (ca. 50 panden per jaar). Er is geen sprake van
grootschalige controle van kamerverhuurpanden.
Om verloedering van voortuinen tegen te gaan is voorjaar 2013 het traject “Pimp je voortuin”
ingezet. Sindsdien hanteert Toezicht de lijn: aanbellen, vragen en overtuigen, verleiden, handhaven.
Bij verloedering van voortuinen speelt mee dat het handhavingsinstrumentarium beperkt is.
Overtuiging en verleiding is daarmee nadrukkelijker aan de orde. Meer over Toezicht en handhaving
is te vinden onder klachten en overlast in hoofdstuk 3.
Communicatiemiddelen
Communicatiemiddelen kunnen op meerdere manieren behulpzaam zijn bij het voorkomen of
tegengaan van overlast. Door goed te informeren kunnen huurders en verhuurders bewust(er)
worden gemaakt van de spelregels bij kamerbewoning. Nijmeegse voorbeelden van actieve
communicatietraject om huurders en/of verhuurders bewust te maken en te stimuleren verloedering
tegen te gaan te nemen zijn het in 2011 gestarte traject “Pimp je voortuin” of het onlangs opgestarte
“Ennuweg” ten behoeve van het verbeteren van de brandveiligheid.
Bij klachten over woonoverlast kan een meldpunt hiervoor helpen. In Nijmegen is dit meldpunt er in
de vorm van het KCC (Klant Contact Centrum). Bij het KCC kunnen inwoners van Nijmegen melding
maken van overlast. Meer hierover is te vinden onder klachten en overlast in hoofdstuk 3.
2.4 Trend: meer verantwoordelijkheid voor verhuurders
Naast instrumenten die de gemeente in kan zetten ligt er ook een zorgplicht bij verhuurders. In een
huurcontract worden afspraken tussen verhuurder en huurder vastgelegd o.a. over de kale huurprijs
en servicekosten. Daarnaast zijn bij onzelfstandige woningen aanvullende afspraken over
bijvoorbeeld privacy, coöptatierecht (kan de huurder bij vertrek een opvolger aandragen?), overlast
en gebruik en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen van belang.
Wetgeving dwingt verhuurders meer en meer zelf verantwoordelijkheid te nemen. Tegelijkertijd is er
een (landelijke) trend van een terugtrekkende controlerende overheid. Door deze trends ontstaan
initiatieven uit de markt die bijvoorbeeld brandveiligheid bij kamerverhuur op een andere manier
regelen dan voorheen. Om hiervan een beeld te krijgen schetsen we een voorbeeld van een
Nijmeegs marktinitiatief.
Dit voorjaar is er regionaal een particulier initiatief gestart met als doel om een substantiële bijdrage
te leveren aan de brandveiligheid in met name kamerverhuurpanden en woongebouwen met
meerdere zelfstandige bewoners. De voorlopige werknaam is stichting ”Keurmerk Veilig Wonen”
(KVW).
Door deel te nemen aan deze registratie toont de verhuurder aan invulling te geven aan zijn
zorgplicht. De bedoeling is dat dit keurmerk dit voorjaar wordt uitgerold in de regio NijmegenArnhem.
7
3. Kamerbewoning in Nijmegen: ontwikkelingen
3.1 Cijfers kamerbewoning 2003 – 2013
Nijmegen groeit. In de afgelopen 10 jaar zijn er ongeveer 9.000 zelfstandige nieuwe woningen
gebouwd. Het totaal aantal zelfstandige woningen is ongeveer 73.000, een toename van ongeveer
14%. De zelfstandige woningvoorraad groeit flink, maar de onzelfstandige woningvoorraad (kamers)
groeit nog harder. Op basis van de bevolkingsadministratie kan hier een inschatting van worden
gemaakt. Het aantal woningen waar drie of meer alleenstaanden staan ingeschreven (excl. panden
van de SSHN) is in de afgelopen tien jaar gegroeid van 2.400 naar 3.000. Een toename van ongeveer
25%. Hieronder vallen ook de woonverenigingen in Nijmegen. Dit zijn er bijna 150, verdeeld over zo’n
200 adressen. Het totaal aantal verkamerde woningen (excl. SSHN) schatten we op 2.800. Het aantal
bewoners in deze panden is zo’n 15.000.
Het aantal wooneenheden van de SSHN groeide in deze periode relatief het snelst, van ongeveer
4.000 naar 5.500 eenheden in 2013. Een toename van liefst 40%. Het merendeel van deze eenheden
bevindt zich in studentencomplexen. De SSHN verhuurt ongeveer 80 stadspanden.
Het totaal aantal onzelfstandige woonruimten in Nijmegen schatten we op zo’n 20.500. Uitgaande
van één kamer per bewoner wordt de som 15.000 + 5.500 (eenheden SSHN) = 20.500 eenheden.
Het aandeel verkamerde panden (excl. SSHN) op de totale woningvoorraad is de afgelopen tien jaar
stabiel gebleven, zo’n 4%. Op wijkniveau zijn er echter grote verschillen in dit aandeel en in de
ontwikkeling. In tabel 1 is per wijk te zien wat het aandeel verkamerde panden is en hoe dit zich
heeft ontwikkeld in de afgelopen tien jaar. In de tabel zijn de wijken met een aandeel boven de 5%
en/of met een grote absolute of relatieve stijging gemarkeerd.
In vier wijken is er sprake van een aandeel van 10% of hoger: Altrade, Galgenveld, Bottendaal en
Stadscentrum. De stijging van het aantal verkamerde panden is hoog in deze wijken en binnen deze
wijken is op buurtniveau vaak sprake van verdere concentratie. In drie wijken (Hatert, Biezen en
Wolfskuil) is zowel absoluut als relatief een grote stijging te zien. In zeven wijken scoort het
kamerverhuurpercentage tussen de 5 en 10%, waarbij opgemerkt dat in het Ooyse Schependom het
totaal aantal woningen zeer gering is.
In figuren 1 t/m 3 is weergegeven waar de verkamerde panden zich bevinden. Hierbij is onderscheid
gemaakt tussen panden met 3 of meer alleenstaanden, 4 of meer alleenstaanden en 5 of meer
alleenstaanden. Dit onderscheid is gemaakt om in de eerste plaats beter inzicht te krijgen in de mate
van verkamering per pand en in de tweede plaats om het aandeel in beeld te krijgen waarvoor op
basis van het huidig vergunningstelsel geen omzettingsvergunning vereist is. In tabel 2 is het aandeel
van woningen met 3 alleenstaanden, 4 alleenstaanden óf met 5 of meer alleenstaanden terug te
vinden. Hieruit blijkt dat ongeveer een derde deel van de verkamerde panden wordt bewoond door 3
alleenstaanden en dat een toename vooral te zien is bij panden met 4, 5 of meer alleenstaanden.
In de wijken waar het aantal verkamerde woningen het meest is toegenomen is dit redelijk verdeeld
over panden met 3, 4 of 5 of meer alleenstaanden. In de wijken Hatert en Wolfskuil gaat het vooral
8
om toename van het aantal panden met 5 of meer alleenstaanden.
9
Tabel 1: Woningen met 3 of meer alleenstaanden per wijk (excl. SSHN, incl. woonverenigingen)
Bron: GBA 2013, bewerking afdeling O&S
10
Tabel 2: ontwikkeling aantal woningen met 3, 4 óf 5 of meer alleenstaanden van 2003 tot 2013
11
NB. Bovenste deel tabel: aantal woningen, onderste deel tabel: index (2003 = 100)
3 alleenst.
4 alleenst.
5+ alleenst.
2003
960
522
948
2008
978
613
1143
2013
1018
758
1290
totaal
2430
2734
3066
3 alleenst.
4 alleenst.
5+ alleenst.
100
100
100
102
117
121
106
145
136
totaal
100
113
126
Bron: GBA 2013
12
Figuur 1: Woningen met 3 of meer alleenstaanden (excl. SSHN, incl. woonverenigingen)
Bron: GBA 2013
13
Figuur 2: woningen met 4 of meer alleenstaanden (excl. SSHN, incl. woonverenigingen)
Bron: GBA 2013
14
Figuur 3: woningen met 5 of meer alleenstaanden (excl. SSHN, incl. woonverenigingen)
Bron: GBA 2013
15
3.2 Doelgroepen en prognoses
Wie maken er gebruik van de kamermarkt? Van de 20.500 onzelfstandige woonruimten in Nijmegen
wordt ruim twee derde bewoond door studenten die aan de RUN of HAN studeren (14.500, waarvan
ruim 4.000 HAN-studenten). Dit heeft ABF berekend 2. Bijna een derde van de kamermarkt wordt dus
door andere doelgroepen bewoond: net-afgestudeerde of (werkende) jongeren, tijdelijke
arbeidsmigranten uit een Midden of Oost Europees (MOE)land of mensen die beschermd of begeleid
wonen.
In Nijmegen wonen per 2014 ruim 900 “MOE-landers”. Deze 900 mensen staan ingeschreven in de
bevolkingsadministratie en zijn geboren in een Midden of Oost Europees land. 130 tot 140 MOElanders wonen in één van de 2.800 verkamerde panden (verdeeld over een kleine 100 panden) en
ruim 150 staan geregistreerd op een adres op naam van de SSHN. Bij de SSHN gaat het om studenten
afkomstig uit Midden en Oost Europa.
Het aantal wooneenheden voor begeleid of beschermd wonen (excl. grote zorginstellingen) is zo’n
1.000. De overige 5.000 tot 6.000 eenheden zullen vooral worden bewoond door jongeren (werkend,
net-afgestudeerd en/of werkzoekend of elders studerend, bijvoorbeeld in Arnhem).
Prognoses
Uit recent onderzoek 3 blijkt dat het aandeel studenten in Nijmegen zeker tot 2020 groeit, maar dat
deze groei over ongeveer 10 jaar stopt. Er wordt momenteel uitgegaan van een uitbreidingsbehoefte
van ca. 1.100 tot 1.300 studenteneenheden. De SSHN heeft hiervan bijna 1.000 eenheden in de
pijplijn. De beleidslijn die in de nota De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020 is uitgezet is dat
eventuele nieuwe toevoegingen van studenteneenheden een positieve bijdrage moeten leveren aan
de leefbaarheid en de kwaliteit van de wijk, dat toevoegingen in studentenhuisvesting alleen
mogelijk zijn in en rond het centrum van de stad en tussen het centrum en de universiteit en dat de
voorkeur uitgaat naar herbestemming van bestaande (kantoor)panden. De SSHN ondersteunt deze
beleidslijn.
Over de ontwikkeling van de overige doelgroepen die gebruik maken van de kamermarkt zijn geen
exacte cijfers bekend. Het beeld in de werkgroep kamerbewoning is dat het aandeel niet-studenten
op de kamermarkt toeneemt. Door een veranderde arbeidsmarkt met veel tijdelijke contracten en
strengere hypotheekvoorwaarden in de koopsector is er veel vraag naar huurwoningen in de buurt
van het station. Huren is flexibel en met het station nabij wordt de bereikbaarheid van banen
vergroot. Het beeld is dat jongeren door deze ontwikkelingen langer in een kamer blijven wonen. Uit
De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020 blijkt, en dit wordt bevestigd door de particuliere
verhuurders in de werkgroep kamerbewoning, dat vooral de vraag naar zelfstandige goedkope
huurwoningen in en om het centrum toeneemt. Aan de toevoeging van dit type woningen wordt
volop gewerkt (zie de Castella- en Nimbustoren, Handelskade), maar het volledig beantwoorden van
deze vraag is in een al dichtbebouwd centrum haast onmogelijk. Voor mensen die wel in (de buurt
van) het centrum willen wonen, maar (nog) niet in een zelfstandige woning terecht kunnen biedt de
kamermarkt uitkomst.
2
3
ABF, Min. BZK, Kences (sept. 2013), Wonen als student, Landelijke Monitor Studentenhuisvesting; Nijmegen
Gemeente Nijmegen (feb. 2013), De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020
16
Ook mensen met een zorgbehoefte maken gebruik van de kamermarkt. Deze doelgroep groeit de
komende jaren, zodoende is er ook een stijgende vraag naar woningen. Onduidelijk is welk effect de
scheiding van wonen en zorg heeft op de vraag naar onzelfstandige woonruimte. Het is zaak deze
ontwikkelingen nauwlettend te volgen, waarbij begeleiding en overlastrisico’s bij deze doelgroep
aandachtspunten zijn.
Bovenstaande ontwikkelingen geven het belang van de kamermarkt weer voor verschillende
doelgroepen. Op korte termijn is groei van het aantal onzelfstandige woonruimten wenselijk om aan
de vraag van verschillende doelgroepen te kunnen voldoen. Voor studenten wordt deze vraag voor
een groot deel door de SSHN beantwoord. De functie van de kamermarkt lijkt voor jongeren (nietstudenten) aan belang toe te nemen. De functie voor mensen met een zorgbehoefte is nog niet
zeker.
Deze ontwikkelingen kunnen (volkshuisvestelijk) reden zijn om de beleidslijn om
omzettingsvergunningen in principe overal toe te staan te heroverwegen. Hierbij spelen echter meer
aandachtspunten die verder in deze notitie aan de orde komen. Het gaat dan met name over nut en
noodzaak van meer regels en effecten hiervan vs. het kameraanbod door de markt laten bepalen.
3.3 Meldingen, klachten en overlast
Eén van de redenen van deze notitie is dat Kamerbreed Nijmegen aangeeft dat kamerbewoning
vaker overlast met zich meebrengt. Overlast bij kamerbewoning kan er in allerlei soorten en maten
zijn en bovendien hoeven meldingen of klachten niet altijd betrekking te hebben op overlast. Deze
gaan ook over verwachte waardedaling van de woningen of twijfel over de brandveiligheid van een
pand. En overlast varieert van geluidsoverlast tot een gebrekkige visuele uitstraling door bijvoorbeeld
vuilnis en fietswrakken in voortuinen. Doordat er sprake is van meervoudige problematiek waarbij
diverse partijen betrokken zijn, zal een eventuele oplossingsrichting niet enkelvoudig van aard zijn. In
deze paragraaf brengen we meldingen, klachten en overlast die relatie hebben met kamerbewoning
zo goed mogelijk in beeld. Eventuele oplossingsrichtingen, ook in relatie tot de vraag naar kamers,
volgen in hoofdstuk 5.
Waar kan je een klacht en/of overlast melden?
Bij het Klant Contact Centrum (KCC) kunnen bewoners via 14024 terecht met een klacht over overlast
in de woonomgeving. Meldingen worden doorgezet naar bureau Toezicht en worden daar geboekt
binnen de hoofdthema’s: fietsen, geluid, personen en voertuigen. Binnen de hoofdthema’s zijn
overlastonderwerpen aangemaakt, waarin men de melding kan plaatsen zoals bijvoorbeeld bij
“personen” de subthema’s jongeren, geluid, gebruik en spuiten, dealen, portiek/tuinen, bedelen,
prostitutie en diversen.
Klachten over de woning kunnen ook bij het KCC worden gemeld en worden opgepakt door de
Omgevingsdienst Regio Nijmegen (ODRN), eventueel in samenwerking met de brandweer. Het gaat
dan om de bouwkundige staat, overbewoning of bijvoorbeeld controle van de brandveiligheid.
In de werkgroep kamerbewoning is door Kamerbreed Nijmegen aangegeven dat hun ervaring is dat
bij het melden van een klacht van de ene naar de andere instantie werd doorverwezen en dat het
niet vanzelfsprekend is dat klachten goed worden opgepakt.
17
Klachten en overlast
Doordat overlast bij kamerbewoning er in veel verschillende vormen kan zijn en er (op basis van de
huidige categorisering) niet kan worden opgemaakt of er sprake is van overlast bij kamerbewoning is
het moeilijk om hiervan een volledig beeld te creëren. Het beeld dat ontstaat, op basis van
gesprekken met Kamerbreed Nijmegen, adviseurs, handhavers en toezichthouders, is dat het aantal
klachten stijgt. Het gaat hierbij niet alleen om ervaren overlast, ook meldingen/bezwaren van
verwachte overlast nemen toe. Overigens is overlast niet alleen veelvorming van karakter, het is ook
een relatief begrip. Niet alle bewoners ervaren overlast op dezelfde manier en reageren er ook niet
op dezelfde wijze op. Maar dat het een belangrijke “dissatisfier” kan zijn is duidelijk.
Om de problematiek beter in beeld te krijgen wordt er binnen de gemeente sinds 2011 bij de
afdelingen Wijkmanagement, Veiligheid, Wonen en de ODRN jaarlijks geïnventariseerd op welke
adressen klachten bekend zijn die gerelateerd zijn aan kamerbewoning en waar sprake is van
langdurigere en/of ernstigere vormen van overlast. De afgelopen drie jaar komt dit neer op ongeveer
tien (per jaar verschillende) adressen. Klachten hebben betrekking op een gebrekkige uitstraling van
het pand, geluidsoverlast, stank, slecht verhuurderschap, overbewoning, verloedering voortuin en/of
waardedaling van de eigen woning.
Bij deze tien adressen zijn de meldingen die via het KCC bij bureau Toezicht komen niet inbegrepen
(tenzij er op basis van een melding een handhavingstraject is gestart samen met of door één van de
eerder genoemde afdelingen). Door bureau Toezicht wordt aangegeven dat het aantal adressen
waar melding is gedaan van verloedering van voortuinen bij kamerbewoning de afgelopen drie jaar
vrij constant is; circa vijftien per jaar. Dit is slechts één type klacht in relatie tot kamerbewoning. De
inschatting is dat het totaal aantal meldingen en klachten vele malen hoger ligt.
Uit gesprekken met handhavers en toezichthouders ontstaat het beeld dat er een spanningsveld is
tussen het aantal klachten en de capaciteit voor handhaving en toezicht. Het beeld bij de ODRN is dat
de vraag om handhaving bij overlast bij kamerbewoning stijgt en dat de handhavingscapaciteit hier
niet op berekend is. Ook vanuit bureau Toezicht wordt aangegeven dat zij met dit spanningsveld te
maken hebben.
Tot slot: genoemde aantallen hebben geen betrekking op klachten over verwachte overlast door
kamerbewoning. Voorheen kwam hier slechts incidenteel een klacht (of bezwaar tegen verlening van
een omzettingsvergunning) over binnen bij de gemeente. Sinds augustus 2013 worden
omzettingsvergunningen gepubliceerd. Het aantal bezwaren tegen vergunningverlening is in dit jaar,
waarschijnlijk niet toevallig, ook flink gestegen. In 2013 zijn er 41 bezwaren ingediend tegen de
verlening van zeven omzettingsvergunningen. De bezwaren hebben tot op heden niet geleid tot
intrekking van een vergunning. Het totaal aantal verleende omzettingsvergunningen was in 2013 47.
3.4 Bevolkingsadministratie vs. omzettingsvergunningen
Het aantal panden met een omzettingsvergunning is circa 1.500. Het aantal verkamerde panden met
drie of meer alleenstaanden is ongeveer 2.800. Een groot deel van deze panden heeft dus geen
omzettingsvergunning. In veel gevallen hoeft dat op basis van het huidig vergunningstelsel ook niet,
een vergunning is vereist vanaf 5 kamers (behoudens omzetting van goedkope eengezinswoningen).
Ook panden die voor de omzetting geen woonfunctie hadden vallen buiten de scope van de
Huisvestingswet. Precieze cijfers over dit aandeel zijn niet bekend.
18
In 2011 is, mede vanwege de aansluiting op landelijke brandveiligheidsvoorschriften, gekozen voor
een vergunningvereiste (in principe) vanaf 5 bewoners. Gezien het aantal verkamerde panden met 3
of 4 bewoners is het de vraag of instandhouding hiervan wenselijk is. Volkshuisvestelijke sturing en
aanpak van overlast kan beter bij een vergunningvereiste vanaf 3 kamers.
19
4. Beleid andere steden
In dit hoofdstuk wordt het omzettingsbeleid in vergelijkbare studentensteden puntsgewijs
weergegeven. Ook wordt kort aangegeven wat de ervaring van beleidskeuzes in deze steden is. Deze
ervaring is gebaseerd op gesprekken met één of meerdere beleidsadviseurs van de betreffende
gemeente.
Utrecht
In Utrecht geldt een regionale huisvestingsverordening. Aanvragen voor omzettingsvergunningen
worden als volgt getoetst:
•
•
•
•
Vergunning voor omzetting vanaf twee kamers
Leefbaarheids- en woningvoorraadtoets (prijsgrens) door woningomzettingscommissie
Woningen tot € 280.000 beschermd voor starters
Woning onder € 280.000? Financiële compensatie t.b.v. starterswoningen
Elke vergunningaanvraag wordt door een woningomzettingscommissie volkshuisvestelijk getoetst.
Daarnaast bestaat de leefbaarheidstoets uit de volgende onderdelen (ook bij elke aanvraag):
1. Staat van het onderhoud?
2. Straatbeeld (uitstraling, verloedering) ?
3. Score van de straat/wijk in de wijkwijzer) ?
4. Hoeveel kamerverhuurbedrijven zijn er al in de straat ?
5. Wat weet de politie, zijn er meldingen ?
6. Wat weten andere vergunningverlenende afdelingen ?
7. Klachtenpatroon uit de buurt?
8. Reacties op de publicatie van de aanvraag?
De gemeente Utrecht geeft aan dat deze leefbaarheidstoets de juridische toets doorstaat, waarbij de
rechter enkel aantoonbare (geregistreerde) klachten meeweegt om tot een zo objectief oordeel te
komen. De gemeente is ook positief over de financiële compensatieregeling, omdat dit de
doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Een evaluatie van dit beleid volgt later dit jaar.
Maastricht
Maastricht heeft geen huisvestingsverordening waarin een vergunningvereiste voor omzetting van
zelfstandige naar onzelfstandige woonruimten is opgenomen. Recent zijn eisen voor kamerbewoning
en splitsing door de gemeenteraad in bestemmingsplannen vastgesteld. Er gelden wisselende eisen
per gebied, waarbij kamerbewoning vooral in en om het centrum wordt beperkt. De gemeente geeft
aan dat kamerverhuur en woningsplitsing door deze eisen in en om het centrum vrijwel onmogelijk is
20
gemaakt. In sommige wijken is in bestemmingsplannen een volkshuisvestelijke toets opgenomen,
verkamering is daar mogelijk indien er voldoende eengezinswoningen zijn.
In Maastricht wordt momenteel onderzoek gedaan naar de integratie tussen studenten en overige
Maastrichtenaren. O.a. de sterke stijging van buitenlandse studenten zorgt voor meer (ervaren)
overlast. Maastricht zet vooral in om deze integratie te verbeteren. Voor het opstellen van een
huisvestingsverordening is vooralsnog niet gekozen.
Tilburg
In Tilburg geldt sinds vorig jaar een nieuwe huisvestingsverordening met de volgende
vergunningvereisten voor een omzettingsvergunning.
•
•
•
Er is een vergunning nodig voor kamerverhuur en logies
Vergunning is vereist vanaf drie personen, bij zoon/dochter van een eigenaar: + drie
personen
Elke vergunningaanvraag wordt getoetst op:
A. Afstandscriterium van 25 meter bij eengezinswoningen (m.u.v. het centrum)
B. Appartement: max. 2 woningen boven, naast of onder (m.u.v. complexen waar al meer
dan 50% is verkamerd)
De gemeente geeft aan dat een eerdere onderscheid tussen kwetsbare (gesloten) en niet kwetsbare
gebieden (toegankelijk voor nieuwe kamerverhuur) juridisch niet houdbaar was. Nu geldt bij
eengezinswoningen een afstandscriterium waarbinnen geen sprake mag zijn van verkamering. Het
beleid is goed toetsbaar. Aandachtspunt is het invoerings- en legalisatietraject. Uiteindelijk heeft dit
geleid tot een goed beeld van verkamering in de stad. Het nieuwe beleid heeft niet geleid tot reacties
van wijkraden en verhuurders.
Groningen
Groningen is de jongste stad van Nederland met ongeveer 55.000 jongeren op 195.000 inwoners.
Van de 55.000 jongeren zijn ongeveer 35.000 student. In Groningen geldt een
huisvestingsverordening met de volgende vereisten voor een onttrekkingsvergunning:
•
•
Vergunning vanaf vier kamers of drie bewoners
Max. 15% per straat in de hele stad, m.u.v. de binnenstad en wonen boven winkels
Het beleid is door de jaren heen met enige regelmaat aangepast. Van 1995 tot 2003 zijn geen nieuwe
onttrekkingsvergunningen verleend, van 2003 tot 2005 gold een quotum van 9% per wijk, van 2005
tot 2007 was er geen beperking maar wel flankerend beleid en in 2007-2008 gold een quotum van
25% per straat. Vanaf 2009 geldt de norm van 15% per straat. De gemeente geeft aan dat het
onderwerp met enige regelmaat op de politieke agenda staat. Uit deze discussies komt naar voren
dat dé oplossing niet bestaat, de 15%-norm wordt ook wel ervaren als het minst slechte instrument.
Effect van de 15% norm is dat kamerbewoning zich spreidt over de stad. Met name in naoorlogse
wijken met veel gezinnen zorgt dit voor botsing van leefstijlen. De gemeente geeft ook aan dat
verhuurders de 15%-norm “omzeilen” door woningen te splitsen. Als gevolg hiervan heeft de
gemeente zeer recent een facetbestemmingsplan over woningsplitsing vastgesteld: alleen panden
21
groter dan 140m2 mogen nog worden gesplitst en een appartement dient een minimaal oppervlak
van 50 m2 te hebben.
Afgelopen twee jaar liep een legaliseringtraject waar één medewerker fulltime voor controle van
woningen is ingezet (náást reguliere vergunningverleners). Op basis van de bevolkingsadministratie
dienden 1.800 adressen zonder onttrekkingsvergunning gecontroleerd te worden. Na
administratieve controle bleek het om 1.500 adressen te gaan. De meeste woningen bleken geen
onttrekkingsvergunning nodig te hebben vanwege een lager werkelijk aantal bewoners. Uiteindelijk
konden 90 woningen alleen gelegaliseerd worden als het aantal bewoners werd verminderd.
Flankerend beleid in Groningen om overlast tegen te gaan: twee politieagenten houden zich enkel
bezig met studentenoverlast.
22
5. Sturing, instrumenten en effecten
In dit hoofdstuk geven we een overzicht van mogelijke sturingsinstrumenten. We beginnen hieronder
met de probleemschets: wat zijn de belangrijkste feiten over kamerbewoning, welke percepties zijn
er hierover en waar willen we op sturen?
5.1 Probleemschets: feiten en percepties over kamerbewoning
Er is in de afgelopen 10 jaar een flinke groei aan kamerbewoning geweest, in absolute zin met name
in en om centrum. In de wijken Altrade, Galgenveld, Bottendaal en Stadscentrum is het percentage
verkamerde woningen hoog, boven de 10%. Op straat en buurtniveau ligt dit vaak nog hoger. Zowel
absoluut als relatief was er een grote stijging in Hatert, Biezen en Wolfskuil. Deze groei blijkt uit
gegevens van de bevolkingsadministratie. De adressen met een omzettingsvergunning geven geen
volledig beeld van de verkamering in Nijmegen.
Momenteel wordt ruim twee derde van de 20.500 kamers in Nijmegen bewoond door studenten. Uit
prognoses blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting zeker tot 2020 stijgt. Deze vraag wordt
grotendeels beantwoord door (toekomstig) aanbod van de SSHN. De kamermarkt wordt ook door
afgestudeerden, niet-studerende jongeren, mensen met een zorgbehoefte en tijdelijke
arbeidsmigranten gebruikt. Met name in en om het centrum is de vraag van jongeren naar goedkope
huurwoningen groot. Hier heeft de kamermarkt ook een belangrijke functie. Op korte termijn is groei
van het aantal onzelfstandige woonruimten wenselijk om aan de vraag van verschillende
doelgroepen te kunnen voldoen.
Kamerbreed Nijmegen vindt dat een evenwichtige opbouw van de wijk van belang is voor de mate
van sociale cohesie. Een te hoge concentratie van kamerbewoning kan hier afbreuk aan doen, aldus
dit platform. Een goed beeld van overlast bij kamerbewoning is lastig te verkrijgen. Op basis van
signalen van bewoners en professionals ontstaat het beeld dat het aantal klachten over overlast bij
verkamering stijgt. De meningen zijn verdeeld over de stijging van werkelijke overlastsituaties. Door
toezichthouders wordt aangegeven dat er een spanningsveld is tussen het aantal klachten en de
handhavingscapaciteit.
Uit inventarisatie van geregistreerde klachten blijkt geen stijgende lijn, waarbij opgemerkt dat
klachten veelvormig zijn en veelal (administratief) niet te herleiden naar een klacht inzake
kamerbewoning. Bezwaren tegen verlening van vergunningen zijn in 2013 wel fors toegenomen.
Kamerbreed Nijmegen geeft aan dat overlastsituaties zich veel vaker (dan de cijfers) voordoen en dat
melding en afhandeling van klachten voor verbetering vatbaar zijn.
In deze notitie is de trend van een terugtredende overheid en meer verantwoordelijkheid voor
eigenaar/verhuurders benoemd. Ook bij sturing op kamerbewoning dient deze trend in ogenschouw
genomen te worden: waar dient de overheid werkelijk op te sturen en wat pakt de (kamer)markt zelf
op? Deze, en andere benoemde ontwikkelingen, zijn van belang bij inzet van instrumenten.
5.2 Instrumenten en effecten
Hieronder volgen mogelijke instrumenten en worden verwachte effecten hiervan benoemd. We
verdelen de instrumenten onder in de volgende categorieën:
23
1)
2)
3)
4)
Instrumenten ten behoeve van verbetering van de leefbaarheid c.q. van aanpak van overlast
Instrumenten ten behoeve van meer spreiding van kamerbewoning over de stad
Overige volkshuisvestelijke instrumenten
Flankerend ruimtelijk beleid
De meeste instrumenten zijn eerder aan de orde gekomen, een aantal instrumenten zijn toegevoegd
op basis van de overleggen in de werkgroep kamerbewoning. Als er in de werkgroep kamerbewoning
draagvlak is voor inzet van een instrument dan wordt dit vermeld.
Instrumenten t.b.v. verbetering leefbaarheid /of aanpak overlast
Inzet van onderstaande instrumenten heeft tot doel de leefbaarheid te verbeteren en/of om aanpak
van overlast te verbeteren. We verwachten dat inzet van elk instrument een positief effect heeft op
aanpak van overlast. Per instrument wordt (indien nodig) aangegeven wat het inhoudt en wat nodig
is voor invoering (financieel, organisatorisch of verandering van regelgeving).
1. Klachtafhandeling en communicatie verbeteren
De ervaring van Kamerbreed Nijmegen is dat klachtafhandeling voor verbetering vatbaar is. Ook
geven zij aan dat dit meldpunt ’s avonds en ’s nachts niet bereikbaar is. In geval van overlast wordt,
door zowel Kamerbreed Nijmegen als verhuurders, aangegeven dat veel klachten onderling tussen
huurder en verhuurder kunnen worden opgelost. Bewoners weten de verhuurder echter niet altijd te
vinden.
Instrumenten die voor deze punten ingezet kunnen worden zijn:
a. Tekst op de gemeentelijke website / folder over: Wat te doen bij woonoverlast?
Door beter te informeren weten mensen beter welke stappen ze kunnen nemen in geval van
woonoverlast. Een eerste stap is het gesprek aangaan met bewoners en/of verhuurder. Ook kan via
bijvoorbeeld buurtbemiddeling veel (ervaren) overlast worden voorkomen. Als dergelijke stappen
niet tot verbetering leiden kan een folder uitleg geven over vervolgstappen en welke instanties
daarvoor ingeschakeld kunnen worden. We verwachten dat de klachtafhandeling hiermee ook
verbeterd.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
Dit instrument vereist geen aanpassing van regelgeving. Financieel/organisatorische consequenties
zijn beperkt.
b. Onderzoeken waar de afhandeling van klachten niet goed gaat en hierin verbetering
aanbrengen.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
Nog niet bekend.
c. Bij vergunningverlening de verhuurder verzoeken zich kenbaar te maken in de buurt.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
24
Dit heeft geen financiële of organisatorische consequenties. Regelgeving hoeft niet te worden
aangepast, kan direct worden geïmplementeerd door de ODRN.
d. Keurmerk met communicatieplatform tussen huurder en verhuurder.
Zie omschrijving onder 2.4. Verwacht wordt dat dit instrument, naast een positief effect op
communicatie en leefbaarheid, ook een positief effect heeft op de brandveiligheid.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
Voor de gemeente heeft dit geen directe consequenties, dit is een marktinitiatief. Wel kan de
gemeente hier een ondersteunende rol in spelen, bijvoorbeeld door publicatie van verhuurders met
keurmerk, en is de ontwikkeling van een dergelijk keurmerk van invloed op keuzes aangaande een
controlerende rol van de gemeente.
Door de werkgroep kamerbewoning worden alle bovenstaande punten als kans gezien.
e. Bij vijf gegronde klachten overgaan tot beperking van een vergunning
Om overlast tegen te gaan is een optie om bij vijf gegronde klachten binnen een bepaalde
tijdsperiode over te gaan tot beperking van een vergunning.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
Dit is in principe een bruikbare optie. Maar aan de concrete uitwerking zitten nog wel wat haken en
ogen. Er moet bepaald worden wat een gegronde klacht is en wie dat vaststelt. Bepaald moet
worden hoe klachten, die naar hun aard verschillend zijn (geluidsoverlast, fietsen aan het hek,
verloederde voortuin), gewogen worden. En een belangrijk punt is dat er ook bij bijvoorbeeld 3
gegronde klachten al sprake kan zijn van ernstige aantasting van de leefbaarheid. Dat zijn allemaal
zaken die juridisch/technisch goed moeten worden geregeld om een instrument te maken dat ook
juridisch houdbaar is.
2. Gerichte aanpassingen in beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging
Onderstaande instrumenten vereisen alle actie door de gemeente en/of ODRN en aanpassing van het
huidig beleid.
a. Vergunningvereiste naar 3 kamers
Er is in 2011 gekozen voor een vergunningvereiste vanaf 5 bewoners, mede omdat dit goed aansluit
op landelijke brandveiligheidsvoorschriften. Een vergunningstelsel waarbij omzetting vanaf 3 kamers
vergunningplichtig is, is voor volkshuisvestelijke sturing en aanpak van overlast wenselijk.
Volkshuisvestelijk omdat er nu zelfstandige woningen onttrokken worden zonder dat er een afweging
wordt gemaakt of dit op basis van de samenstelling van de woningvoorraad gewenst is. Ook
verbetert deze aanpassing de handhavingsmogelijkheden bij eventuele overlast.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
De beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 dienen door het college van B&W te
worden aangepast. Voor de ODRN betekent het dat er naar verwachting meer vergunningen worden
25
aangevraagd, waarvoor uitbreiding in de capaciteit voor vergunningverlening en handhaving nodig is.
Zie hiervoor meer onder “nulsituatie creëren”.
b. Fietsparkeernorm bij omzettingsvergunning
Dit instrument is aangedragen door Kamerbreed Nijmegen. Doel hiervan is het voorkomen van het
hinderlijk parkeren van fietsen op de stoep, danwel het voorkomen van het (ongeordend) plaatsen
van fietsen in de voortuin. Met name in en om het centrum is er vaak geen (voor- of achter)tuin waar
fietsen gestald kunnen worden. In veel gevallen betekent hantering van een fietsparkeernorm dat in
de woning een fietsenberging gerealiseerd dient te worden.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning is, bij het omzetten van een bestaand gebouw,
een fietsparkeernorm geen vereiste. Een wettelijke grondslag ontbreekt.
Een optie zou zijn om bij een omzettingsvergunning een fietsparkeernorm op te nemen, met
eventuele financiële compensatiemogelijkheid. Hiervoor ontbreekt echter een basis in het
parkeerbeleid. In de huidige nota parkeernormen zijn geen fietsparkeernormen opgenomen.
Bovendien is op dit punt een bredere (ruimtelijke) afweging wenselijk, aangezien dit o.a. ook raakt
aan (tijdelijk) anders bestemmen van leegstaande winkel- of kantoorpanden, fietsparkeernormen bij
andere (woon)functies en een afweging over het plaatsen van fietsenstallingen in de openbare
ruimte.
c. Uitgebreide leefbaarheidstoets bij elke vergunningaanvraag
De uitgebreide leefbaarheidstoets zou bij elke vergunningaanvraag kunnen worden uitgevoerd (zoals
in Utrecht). Om de toets verder te objectiveren is aan te bevelen om een weging aan de verschillende
criteria te koppelen. Hiermee wordt duidelijk op welke manier de leefbaarheid wordt getoetst.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
De huidige beleidsregels schrijven niet voor op welke manier de leefbaarheid wordt getoetst.
Aanpassing van de beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 is derhalve gewenst,
maar niet noodzakelijk. Voor zowel de gemeente als ODRN vereist dit meer capaciteitsinzet.
3. Nulsituatie creëren (legaliseringstraject inzetten)
Indien gekozen wordt voor aanpassing van de vereisten voor een omzettingsvergunning dan is het
creëren van een “nulsituatie” gewenst. Een overgangssituatie kan nodig zijn om al verkamerde
woningen met 3 of 4 kamers, zónder omzettingsvergunning, in de mogelijkheid te stellen alsnog een
vergunning aan te vragen. Bovendien is het wenselijk om ook op oude vergunde adressen te
controleren of er nog steeds sprake is van een verkamering. Voor het “omzetten” van onzelfstandige
woonruimten naar een zelfstandige woning is namelijk geen vergunning o.b.v. huisvestingsbeleid
vereist. Een nieuw vergunningstelsel is een goed moment om reeds vergunde adressen te
controleren.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
26
Deze maatregel vereist vooral bij de ODRN uitbreiding van de capaciteit. Afhankelijk van nieuwe
regelgeving zal het ook voor de gemeente inzet van meer capaciteit betekenen. Hierbij wordt
opgemerkt dat een dergelijke klus erg tijdrovend kan zijn. Dit leert de ervaring in Tilburg en
Groningen en wordt ook beschreven in een Utrechtse nota (zie verder onder quotum). Een eerste
inschatting is dat voor legalisatie, bij voortzetting van huidig beleid, een jaar lang inzet van ca. 5 fte
(ODRN en gemeente) nodig is. Hierin zijn voorlichting, administratieve afhandeling van aanvragen,
huisbezoeken en juridische procedures inbegrepen. Niet inbegrepen is handhavend optreden indien
bij een huisbezoek geconstateerd wordt dat niet voldaan wordt aan bouwkundige of
brandveiligheidsvoorschriften. Dit vereist extra capaciteitsinzet.
In de werkgroep kamerbewoning is er tussen de partijen overeenstemming dat een
legaliseringstraject zinvol is ten behoeve van 1) verbetering van de (brand)veiligheid en 2) om
eventuele overlast beter tegen te kunnen gaan. Door de verhuurders is hierbij opgemerkt dat meer
regels ook grotere kans op illegale situaties tot gevolg heeft.
4. Handhavingscapaciteit vergroten
Een algemeen punt dat is benoemd in de werkgroep kamerbewoning is om de handhavingscapaciteit
te vergroten. Dit kan bij zowel Bureau Toezicht als bij de ODRN. Het spanningsveld dat er is bij de
aanpak van klachten kan hiermee worden opgelost. Bij de ODRN is de mate van vergroting van de
capaciteit ook afhankelijk van een eventuele keuze voor een aanpassing van het vergunningstelsel.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
In een tijd van bezuinigingen zal meer capaciteit voor dit onderwerp in principe een
prioriteringskeuze zijn. Meer capaciteit is mogelijk, maar vereist een bredere handhavingsafweging.
Door verhoging van de leges voor omzettingsvergunningen kan (deels) voorkomen worden dat meer
handhaving bij kamerbewoning ten koste gaat van iets anders.
Instrumenten t.b.v. meer spreiding kamerbewoning
Een quotum of een afstandscriterium zorgt voor meer spreiding van kamerbewoning. Op plekken
waar nu hoge concentraties kamerbewoning zijn wordt de huidige situatie bevroren. Hiermee wordt
beoogd de sociale cohesie in buurten door vergaande concentratie van kamerbewoning te
beschermen en leefbaarheidsproblemen vooraf tegen te gaan. Voor alle duidelijkheid: reeds
bestaande verkamering wordt hierdoor niet tegengegaan. Bij een quotum is het een keuze om met
straat-, buurt- of wijkniveau te werken. Bij elke keuze kan er nog steeds sprake zijn van een hoge
concentratie kamerbedrijven, maar niet meer in de hele straat, buurt of wijk. Volkshuisvestelijk heeft
straat-, of buurtniveau de voorkeur, omdat op wijkniveau (afhankelijk van de hoogte van het
percentage) een hele wijk “op slot” wordt gezet. Hiermee kan de vraag naar kamers in en om het
centrum niet meer worden beantwoord.
Het bevriezen van de mogelijkheden voor kamerbewoning in de wijken met een hoog percentage
kamerbewoning kan tot meer verkamering in andere, met name direct aangrenzende, wijken leiden.
Dit is afhankelijk van de vraag naar kamers en eventuele inzet van andere volkshuisvestelijke
instrumenten (zie hieronder). Aangezien er buiten het centrum en de stadsbuurten veel traditionele
gezinswijken zijn verwachten we in deze wijken bij toenemende verkamering eerder botsing van
leefstijlen. De woonmilieus in het centrum en de omliggende stadsbuurten zijn dynamischer en
27
veelzijdiger dan de veelal gezinswijken in de overige delen van Nijmegen. Bovendien hebben
studenten en jongeren vooral in en om het centrum een huisvestingsvraag.
1. Quotum
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
De beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 dienen door het college van B&W te
worden aangepast. Daarnaast vereist deze optie ook het creëren van een nulsituatie en zodoende
hoe dan ook meer capaciteit bij de ODRN. Voor vergunningverlening is het cruciaal om continu een
goed beeld te hebben van de verkamering in de stad. Uitbreiding van de capaciteit bij de ODRN is bij
deze optie structureel nodig. Anders dan bij een uitgebreide leefbaarheidstoets is uitbreiding van
gemeentelijke diensten niet structureel aan de orde. Er wordt getoetst aan “harde” getallen.
Maatwerk per vergunning is in die zin niet mogelijk, tenzij zeer goed gemotiveerd.
De gemeente Utrecht heeft eind 2011 onderzoek gedaan naar de eventuele invoering van een
quotum. Onderstaande passage komt uit de Utrechtse nota “Splitsen reguleren?”. Dit geeft goed
weer wat er komt kijken bij het invoeren van een quotum:
De gemeente Groningen werkt wel met een quotum; per straat wordt een maximum gehanteerd
van15% kamerverhuur, m.u.v. de Binnenstad (daar is het vrijgelaten). Bij de toets worden alleen
geregistreerde kamerverhuurpanden meegenomen en wordt dus geen rekening gehouden met
illegale situaties van kamerbewoning. Deze methode, waarbij illegale situaties niet worden
meegeteld, roept wel vragen op. Het kan er immers ertoe leiden dat bepaalde straten (en daarmee
haar bewoners) worden geconfronteerd met meer kamerverhuur dan op basis van het quotum is
toegestaan. In dat kader moet de gemeente Groningen nu de illegale situaties in beeld brengen. Dat
is een grote administratieve opgave en heeft gevolgen voor handhaving (die op dit moment nog niet
in tijd en bedragen kunnen worden uitgedrukt).
Het vraagstuk over hoe om te gaan met illegale situaties van kamerbewoning, is een belangrijke
belemmering voor het invoeren van quota in Utrecht. In een grote stad als Utrecht zal daarvoor een
systeem moeten worden gemaakt waarin per straat de legale kamerverhuursituatie is vastgelegd.
Een dergelijk systeem moet worden ontwikkeld en beheerd. Voor zeer oude situaties (>35 jaar) is het
vaak niet meer goed na te gaan of er in het verleden toestemming is verleend voor kamerverhuur
(via een bouwvergunning of logeervergunning). Het opzetten van een enigszins juridisch
betrouwbaar systeem is dus zeer complex. Aangezien de gemeente op basis van dit systeem
aanvragen gaat weigeren en illegale situaties ongedaan worden gemaakt, is zorgvuldigheid daarbij
zeer belangrijk en zal dit een tijdrovende klus zijn. Het kan immers stevige financiële en persoonlijke
consequenties voor betrokkenen hebben en kan bij achteraf geconstateerde onjuistheden, tot een
stroom van schadeclaims leiden. Ook kunnen derden op basis van dit systeem de gemeente dwingen
om bestaande kamerverhuursituaties, waarvan niet kan worden aangetoond dat ze legaal zijn, te
beëindigen. Dit legt een groter beslag op de beschikbare handhavingscapaciteit.
2. Afstandscriterium
Dit instrument lijkt op een quotum met dat verschil dat deze optie concentratie werkelijk tegengaat.
In Tilburg hanteert men, met uitzondering van het centrum, 25 meter afstand bij eengezinswoningen
28
en bij meergezinswoningen (appartementen) maximaal twee verkamerde woningen boven, naast of
onder een woning.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
De beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 dienen door het college van B&W te
worden aangepast. Consequenties zijn vergelijkbaar met het vorige instrument. De toetsing is
eenvoudiger dan bij een quotum, omdat alleen de verkamering in de directe omgeving meeweegt bij
beoordeling van een vergunningaanvraag. Voor aanvragers en omwonenden is het ook duidelijker of
een vergunning eventueel wordt verleend.
Overige volkshuisvestelijke instrumenten
1. Verbod op omzetting goedkope woningen
Een gehele stop op omzettingsvergunningen is strikt genomen een optie, maar vanwege de vraag
naar kamers, zeker tot 2020, volkshuisvestelijk niet gewenst. Bescherming van goedkope woningen
daarentegen is volkshuisvestelijk wel gewenst. Woningmarktonderzoek geeft aan dat hier meer
vraag naar dan aanbod voor is. Een optie is dan ook om woningomzetting bij dit type woningen te
verbieden.
Bij dit instrument zijn een paar variabelen: 1) het type woning, 2) de hoogte van WOZ-waarde, 3)
omzetting mogelijk maken indien financieel wordt gecompenseerd t.b.v. de realisatie van goedkope
woningen.
Er is volkshuisvestelijk reden om omzetting van zowel goedkope eengezins- als meergezinswoningen
te verbieden. Bij beide woningtypen is de vraag groter dan het (toekomstig) aanbod. In de Nijmeegse
Woningmarkt 2013-2020 is goedkoop onder de € 175.000. Aansluiting bij deze grens, d.m.v. een
WOZ-waarde van € 175.000, is logisch. Een keuze hierbij is om een financiële compensatieregeling in
te stellen. Omzetting is bij dit type woningen dan alleen mogelijk indien financieel wordt
gecompenseerd t.b.v. de realisatie van goedkope woningen. Een dergelijke regeling vereist ook
nieuwe regels voor de inzet van deze middelen.
Doordat lagere WOZ-waarden vaker verder buiten het centrum te vinden zijn, is een verwacht effect
van een prijsgrens meer druk op kamers in en om het centrum. Een eventuele combinatie met een
quotum, afstandscriterium of leefbaarheidstoets ligt voor de hand om een grotere groei van kamers
in en om het centrum te voorkomen.
Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving):
De beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 dienen door het college van B&W te
worden aangepast. Implementatie van dit instrument is relatief eenvoudig. WOZ-waardes zijn goed
te toetsen. Uitbreiding van de capaciteit is bij inzet van (alleen) dit instrument niet nodig.
Flankerend ruimtelijk beleid
Omzetting van een niet-woonfunctie in onzelfstandige woonruimten valt niet onder de scope van de
Huisvestingswet. Dit type “omzetting” heeft echter ook ruimtelijke effecten. In Nijmeegse
bestemmingsplannen wordt dit in principe mogelijk gemaakt door een ruime woonbestemming. Een
dergelijke omzetting kan gewenst zijn om bijvoorbeeld leegstand tegen te gaan. Er kunnen echter
29
ook ruimtelijk redenen zijn om niet mee te werken aan een dergelijke omzetting. Bijvoorbeeld bij de
bebouwing van binnenterreinen.
Bij een eventuele inzet een quotum of afstandscriterium is aansluiting hiervan in
bestemmingsplannen gewenst. Afhankelijk van deze keuze is een discussie over eventuele andere
(ongewenste) ruimtelijke effecten van een ruime woonbestemming ook nog mogelijk.
30
Studentenvakbond AKKU
Heyendaalseweg 141 N -1.380
6525 AJ Nijmegen
Tel. 024-3615477
E-mail [email protected]
Gemeente Nijmegen
T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders
Postbus 9105
6500 HG Nijmegen
Nijmegen, 12 maart 2014
Betreft: reactie op discussienotitie ‘kamerbewoning in Nijmegen’
Geacht College,
Met interesse namen wij kennis van de discussienotitie ‘kamerbewoning in Nijmegen’.
Middels dit schrijven wil Studentenvakbond AKKU reageren op de mogelijke
beleidsinstrumenten die ingezet zouden kunnen worden op dit beleidsterrein.
Essentie
Allereerst zijn wij van mening dat het van belang is te onderstrepen dat er de afgelopen drie
jaar geen stijging te zien is geweest in het aantal geregistreerde klachten, gerelateerd aan
verkamering. Zoals in de beleidsnotitie te lezen valt, wordt geschat dat het daadwerkelijke
aantal vele malen hoger ligt. Al zou men er desondanks vanuit gaan dat het hier jaarlijks
niet 15, maar 150 klachten betreft, dan nog zijn wij van mening dat dit op 20.500
wooneenheden nog behoorlijk meevalt, zeker wanneer men er rekening mee houdt dat niet
duidelijk is in hoeveel van de gevallen het om verschillende wooneenheden gaat waarover
geklaagd wordt.
Daarnaast zouden wij als Studentenvakbond AKKU willen benadrukken dat wij ervan
overtuigd zijn dat buurtbewoners – of dit nu studenten zijn of niet – over het algemeen
redelijke mensen zullen zijn die problemen in eerste instantie in samenwerking met elkaar
dienen te lossen. Zoals men zijn buren aan zou spreken op bijvoorbeeld de voortuin of het
niet-tijdig van de straat halen van een vuilcontainer, is Studentenvakbond AKKU evenwel
van mening dat men bij ervaren overlast eerst de veroorzakers zelf op hun gedrag aan dient
te spreken om zo gezamenlijk tot een oplossing te komen; studenten vormen hier geen
uitzondering op. Zeker wanneer het een studentenwoning betreft, kan indien dit contact niet
tot het gewenste resultaat heeft geleid, contact op worden genomen met de verhuurder in
een poging de studenten alsnog ertoe te bewegen hun gedrag aan te passen op de wensen
uit de buurt. Indien ook dit niet het gewenste effect heeft, kan altijd alsnog worden
overgegaan tot het inschakelen van de autoriteiten, zoals de gemeente bij vervuiling, de
politie (en de wijkagent in het bijzonder) bij geluidsoverlast of de rechter om te vorderen dat
de veroorzaakte overlast wordt beëindigd en eventueel gesanctioneerd.
Hoe dan ook, Studentenvakbond AKKU is ervan overtuigd dat de verantwoordelijkheid tot
het beëindigen van ervaren overlast primair bij buurtbewoners zelf ligt; zowel bij de
veroorzakende partij als de partij die de overlast ervaart.
Wanneer het op het voorkomen van overlast aankomt, is Studentenvakbond AKKU ervan
overtuigd dat het inperken van de zogenaamde verkamering nooit het geschikte middel kan
zijn. Een dergelijke inperking zou weliswaar de ervaren overlast niet verder toe doen laten
nemen, maar dit zou te vergelijken zijn met het verbieden van al het verkeer in straten waar
doorgaans te hard gereden wordt; geen verkeer, geen hardrijders; geen verkamering, geen
verkameringsoverlast.
Studentenvakbond AKKU is dan ook van mening dat eventuele door verkamering ontstane
overlast voorkomen dient te worden door bewoners goed te informeren en wanneer
bewoners er samen niet uitkomen, over dient te worden gegaan tot het sanctioneren van de
individuele bewoners die deze overlast veroorzaken.
Om voor de afzonderlijke voorgestelde instrumenten duidelijk naar voren te brengen wat
het standpunt van Studentenvakbond AKKU hieromtrent is, hebben wij per instrument
uiteen gezet wat onze opvatting van dat voorgestelde instrument is. Bij voorbaat zouden wij
aan willen geven dat de volgende vijf punten voor ons het zwaarst wegen:
- Instrumenten t.b.v. meer spreiding kamerbewoning (p. 5);
- Vergunningsvereiste naar 3 kamers (p. 3);
- Bij vijf gegronde klachten overgaan tot beperking van een vergunning (p. 3);
- Keurmerk communicatieplatform tussen huurder en verhuurder (p. 3);
- Nulsituatie creëren (p. 4);
Instrumenten t.b.v. verbetering leefbaarheid en / of aanpak overlast
1. Klachtafhandeling en communicatie verbeteren
a. Tekst op de gemeentelijke website / folder over: Wat te doen bij woonoverlast?
Studentenvakbond AKKU ziet dit als een prettig middel; indien er duidelijkheid bestaat
welke middelen er tot ieders beschikking staan om eventuele overlast te beperken, zal dit
naar verwachting frustraties beperken, omdat buurtbewoners niet het gevoel zullen hebben
met lege handen te staan als gevolg van een gebrek aan informatie.
b. Onderzoeken waar de afhandeling van klachten niet goed gaat en hierin verbetering aanbrengen.
Wanneer er klachten zijn, dienen deze vanzelfsprekend op de juiste manier in behandeling,
afgehandeld, doorverwezen en/of geregistreerd te worden. Hoewel Studentenvakbond
AKKU hier als studentenbelangenorganisatie geen direct belang heeft, zijn we er in principe
voor dat het klachtentraject duidelijk is en gestroomlijnd verloopt.
c. Bij vergunningverlening de verhuurder verzoeken zich kenbaar te maken in de buurt.
Dit punt sluit aan op het eerder besproken standpunt van Studentenvakbond AKKU dat
buurtbewoners bij ervaren overlast vanuit verkamerde panden na de bewoners van het
pand ook aan kunnen kloppen bij de verhuurder van het pand. Uiteindelijk zal het uiteraard
aan de verhuurder zelf blijven of hij daadwerkelijk bereid is zich kenbaar te maken in de
buurt, maar het is een kleine moeite voor de gemeente het punt mee te geven bij een
vergunningverlening, zeker gezien de toegevoegde waarde die het binnen een buurt kan
hebben indien overlast zich inderdaad voor mocht doen.
d. Keurmerk communicatieplatform tussen huurder en verhuurder.
Studentenvakbond AKKU ziet zowel de (brand)veiligheid van studentenwoningen als een
goede communicatie tussen huurder en verhuurder als een groot goed. Huurders hebben
met de onder punt 2.4 van de beleidsnotitie besproken applicatie een extra middel in handen
om verhuurders aan te spreken op hun verantwoordelijkheden en bevorderen door het
gebruikmaken van de applicatie hun eigen veiligheid; daarnaast is de kans groot dat het
contact tussen huurder en verhuurder soepeler verloopt. Hierdoor wordt ook de veiligheid
van naburige panden (vooral met het oog op brandveiligheid) verhoogd en wordt de
drempel voor verhuurders verlaagd huurders aan te spreken op overlastveroorzakend
gedrag wanneer zij door buurtbewoners hierop zijn aangesproken.
e. Bij vijf gegronde klachten overgaan tot beperking van een vergunning.
Hoewel Studentenvakbond AKKU voor een betere communicatie tussen huurder en
verhuurder is en de verhuurder aanspreken op het gedrag van zijn huurders positief kan
bijdragen aan het beëindigen van gevallen waarin overlast wordt ervaren, blijft het toch echt
de individuele overlastveroorzaker die de consequenties zou moeten ervaren indien hij voor
overlast zorgt.
Door vergunningverlening na klachten te beperken, worden partijen getroffen wiens
verantwoordelijkheid het niet primair is een einde te maken aan de overlast. Uiteindelijk is
er maar zoveel wat een verhuurder kan doen om zijn huurders ertoe te bewegen
overlastveroorzakend gedrag te stoppen; mocht een huurder overlast veroorzaken en dit ondanks aanmanend toegesproken te zijn door buurtbewoners of de verhuurder - blijven
veroorzaken, dient hij daarvoor gesanctioneerd te worden, bijvoorbeeld door middel van
een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom. In het uiterste geval kan een verhuurder
wellicht zelfs de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder beëindigen.
Wanneer een verhuurder geen vergunning meer krijgt omdat één van zijn vele huurders
voor de zoveelste keer overlast heeft veroorzaakt, worden daarmee slechts de verhuurder en
potentiële nieuwe verhuurders afgestraft.
2. Gerichte aanpassingen in beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging
a. Vergunningsvereiste naar 3 kamers
Studentenvakbond AKKU bepleit met klem het aanhouden van de huidige normen omtrent
het vergunningsvereiste. Om te beginnen, daar het huidige stelsel aansluit op de normen
omtrent brandveiligheid en er ingeval het vergunningsvereiste zou worden bijgeschroefd
naar een lager aantal wooneenheden per pand een gat zou vallen tussen het punt waarop
vergunningen worden verleend en brandveiligheidsnormen dienen te worden nageleefd.
Daarnaast werpt de plicht ook bij lagere aantallen wooneenheden in een pand een
vergunning aan te vragen een hogere drempel op voor verhuurders hun pand ter
beschikking te stellen voor particuliere verhuur. Als studentenvakbond is AKKU
vanzelfsprekend voor een zo laagdrempelig en liberaal mogelijk systeem, waarbij het voor
zowel huurder als verhuurder zo eenvoudig mogelijk wordt gehouden.
Ten slotte blijkt dat in steden waar een vergunningsvereiste bij een lager aantal
wooneenheden ligt, zoals in Utrecht en Amsterdam, sprake is van een grote mate van
illegale verhuur; huurders wordt in veel van deze gevallen verboden zich in te schrijven in
de gemeentelijke basisadministratie (GBA), waardoor de student in zulke gevallen niet de
uitwonende beurs aan kan vragen waar hij eigenlijk wel recht op heeft.
b. Fietsparkeernorm bij omzettingsvergunning
Studentenvakbond AKKU ziet fietsen in de buurt van studentenwoningen in beginsel niet
als een probleem, zeker niet wanneer deze in de voortuin voor de woning staan. Voor het
voorkomen van hinderlijk parkeren van fietsen op de stoep zijn ook andere oplossingen
denkbaar, die onze voorkeur eerder verdienen. Zo kan worden gedacht aan het plaatsen van
extra fietsenrekken in de buurt van plekken waar de meeste echte overlast zich voordoet, of
het opleggen van een last onder dwangsom wanneer er daadwerkelijk sprake is van het
hinderlijk plaatsen van fietsen op de stoep. Voor Studentenvakbond AKKU biedt dit
voldoende soelaas voor iets wat eigenlijk toch al niet echt als een wereldschokkend
probleem kan worden ervaren.
c. Uitgebreide leefbaarheidstoets bij elke vergunningaanvraag
Zoals te lezen valt onder punt 2.2 van de beleidsnotitie, wordt momenteel bij elke
vergunningverlening reeds getoetst aan een aantal criteria om te voorkomen dat de
leefbaarheid van de woonomgeving verslechterd. Daarbij wordt ook de wijkagent gehoord
en eventuele meldingen en/of klachten.
Studentenvakbond AKKU ziet de huidige leefbaarheidstoets als afdoende middel om de
leefbaarheid van de woonomgeving te garanderen en ziet geen aanleiding deze
leefbaarheidstoets verder uit te breiden. Wanneer er een poging zou worden gedaan de
leefbaarheidstoets in zoverre uit te breiden dat er een criterium wordt opgenomen om in
elke mogelijke voorzienbare situatie te voorzien, maakt dit de toets alleen maar onnodig
ingewikkeld en wordt er te weinig ruimte geboden om het totaalbeeld te worden laten
getoetst.
3. Nulsituatie creëren (legaliseringstraject inzetten)
Zoals te lezen viel bij onze toelichting op het idee van een vergunningsvereiste voor drie of
vier kamers (onder 2.a), is Studentenvakbond AKKU tegen een verlaging.
Desondanks ziet Studentenvakbond AKKU wel heil in het creëren van een nulsituatie voor
de panden waar momenteel vijf of meer wooneenheden worden verhuurd, maar tot nog toe
geen vergunning is aangevraagd. Met het oog op brandveiligheid is het dan voor
bijvoorbeeld de brandweer eenvoudiger om
brandveiligheidsvoorschriften worden nageleefd.
te
controleren
of
de
geldende
4. Handhavingscapaciteit vergroten
Aansluitend op hetgeen al meerdere malen is genoemd, is Studentenvakbond AKKU voor
het vergroten van de handhavingscapaciteit wanneer het op toezicht van de daadwerkelijke
naleving van de geldende regels en voorschriften aankomt. In onze ogen kan hiermee
worden volstaan met “passief toezicht”; wanneer een situatie als overlastveroorzakend
wordt ervaren, kan een toezichthouder controleren of hier daadwerkelijk sprake is van
overlast. Wel is hiervoor van belang dat het duidelijk is voor omwonenden waar ze hiervoor
terecht kunnen en dat hun klacht ook daadwerkelijk in behandeling wordt genomen en
geregistreerd.
Het uitgangspunt blijft voor Studentenvakbond AKKU dat buurtbewoners eerst onderling
tot een oplossing proberen te komen, maar indien dit niet mocht lukken slechts de
veroorzakers van daadwerkelijke overlast de nadelige gevolgen ondervinden van hun
gedrag.
Instrumenten t.b.v. meer spreiding kamerbewoning
Studentenvakbond AKKU verzet zich met klem tegen de invoering van instrumenten die
een kunstmatige spreiding van kamerbewoning door Nijmegen zouden moeten
bewerkstelligen. Weliswaar zouden deze instrumenten eventuele ervaren overlast
voorkomen, maar zoals eerder aangegeven is dit enkel het geval omdat niet de overlast ten
gevolge van verkamering wordt voorkomen, maar de verkamering zelf. Studentenvakbond
AKKU ziet de eventuele toepassing van dergelijke instrumenten dan ook niet als een
oplossingsgerichte handelswijze.
Daarbij komt, dat zoals in de beleidsnotitie te lezen valt, het eventueel beperken van verdere
verkamering binnen de ene woonomgeving naar alle waarschijnlijkheid zal leiden tot een
toename van verkamering binnen de andere (het zogenaamde “waterbedeffect”). We
denken dan ook dat we het er allemaal over eens kunnen zijn dat dit tot negatieve effecten
zal leiden; huurders zullen zich niet langer in de meer dynamische woonomgevingen
rondom het centrum kunnen vestigen en zullen zich noodgedwongen verplaatsen naar de
rustigere gezinswijken. De verkamering zal binnen deze woonomgevingen waarschijnlijk
veel ingrijpender zijn, daar wat binnen het centrum als normaal wordt gezien in een rustige
gezinswijk eerder als overlast zal worden ervaren – ook al wordt er geen inbreuk gemaakt
op geldende regels en voorschriften. De toepassing van dergelijke spreidingsinstrumenten
zal dan ook naar alle waarschijnlijkheid meer schade aanrichten dan deze voorkomt.
Verder zal de toepassing van spreidingsinstrumenten naar verwachting illegaliteit in de
hand werken; verhuurders zullen slechts zoveel studenten toestaan zich voor een bepaald
adres in te laten schrijven bij de gemeentelijke basisadministratie om zo te voorkomen dat
duidelijk wordt dat er voor de woning eigenlijk een omzettingsvergunning dient te worden
aangevraagd.
AKKU
Studentenvakbond AKKU komt op voor de belangen van studerend Nijmegen
Overiee volkshuisvesteliike instrumenten
1. Verbod op omzetting goedkope woningen
Met het oog op de voorraad beschlkbare wooneenheden die door studenten zouden kunnen
warden bewoond, is Studentenvakbond AKKU in beginsel uiteraard tegen enige vorm van
begrenzmg van het aantal omzettmgsvergunningen dat wordt verleend. Desondanks zal een
doorsh-oom van personen die klaar zijn met hun studie naar starterswonmgen er op zijn
beurt voor zorgen dat de studentenwoningen die zij bewoonden weer vrijkomen voor
nieuwe shidenten. Mede gelet op het feit dat een woning met een waarde van mmder dan
175.000 doorgaans niet rendabel zijn voor verhuurders om te verkameren, ziet
Studentenvakbond AKKU een verbod op omzetting naar goedkopere woningen dan ook
niet als bezwaarlijk.
Tot slot
Resumerend is Studentenvakbond AKKU overhiigd dat buurtbewoners uitstekend in staat
zijn in onderling overleg te treden om zo samen tot een prettige oplossing te komen. Mocht
dit desondanks alsnog niet tot het gewenste resultaat leiden, zijn er genoeg instrumenten om
ervoor te zorgen dat daadwerkelijke overlast wordt beeindigd. Het voorkomen van
(verdere) verkamering is daarentegen geen oplossing voor het tegengaan van de overlast die
verkamering slechts in enkele gevallen met zich brengt.
Shidentenvakbond AKKU hoopt u middels deze reactie afdoende inzicht te hebben
verschaft m wat onze standpunten zijn omtrent eventuele overlast bij verkamermg. Mocht u
desondanks alsnog verdere toelichting wensen, dan kunt u gerust mailen naar
[email protected].
Hoogachtend,
^gy^
M.R. Fokkmk
Bestuurslid ]uridische zaken
J.C. Bakker
Coordinator Studentenhuisvesting
ILSVbi
RechtSWinkel Ijuridiadi adviesl AKKUraatd/LiJStAKKUlmedezeggenscIiapl TrainingsbureaU llniningni) DuS'AKKU Iduurzaamheidl OVlvcrvoerl
[wjwww.shidentenvakbondakku.nl [a] Heyendaalseweg 141 6525 AJ Nijmcgen [e] infoestudenlenvakbondakku.nl [t] 024 3615477
KAMkiKBKEED
NIJMEGEN
5«"Jjsl icIuHIl
Beste Bas en koos,
Allereerst willen wij jullie danken voor het feit dat wij als Kamerbreed Nijmegen hebben mee
mogen werken aan de totstandkoming van het document.
Door het feit dat wij als Kamerbreed Nijmegen vanaf het begin gekozen hebben voor een
brede afvaardiging van partijen die te maken hebben met, of betrokken zijn bij het, kamer
gewijs verhuren van panden binnen Nijmegen is het uiteindelijke resultaat zoals door jullie
verwoord tot stqnd gekomen. Kamerbreed Nijmegen voegt onderstaande toe;
Aanbevelingen:
1. Vigerend beleid:
Constatering; Het huidig beleid is te subjectief, te onduidelijk en biedt veel ruimte
voor eigen interpretatie. Het vigerende beleid is hierdoor niet te handhaven en te
persoonsafhankelijk.
Ten tweede: het beleid dat beschreven wordt, wordt onvoldoende gehandhaafd ( bv.
Pimp je voortuin/voortuinen, afval).
Begrippen als 'kan' i.p.v. 'moet' dragen hiertoe bij.
Aanbeveling:
Neem een conclusie op in de discussienota waarin het huidig beleid wordt
geevalueerd.
2.
Instrumenten/Leefbaarheidstoets:
In Nijmegen wordt niet elke omgevingsvergunning getoetst, in tegenstelling tot
andere steden, zoals Utrecht.
Aanbeveling: Elke omgevingsvergunning toetsen a.d.h.v. leefbaarheidscriteria (zie
ook Houten, checklist).
Wij adviseren de uitspraak van de Raad van State over het begrip leefbaarheid te
hanteren als leidraad.
Zo heeft de Raad van State in een zaak in Leeuwarden in 2006 al de hier onder
conclusie laten meewegen.
"Bestuursrechtspraak
november
van de Raad van State (gemeente
2006) wordt geconcludeerd
ten behoeve van kamerverhuur
geordend
dat verlening
Leeuwarden
van een
kan leiden tot een ontoelaatbare
woon- en leef milieu. Een dergelijke
vs. appellant,
omzettingsvergunning
inbreuk op een
inbreuk op een geordend
leef milieu wordt volgens de Raad van State in ieder geval aanwezig
meer dan 10% van de tot bewoning
bestemde
gebouwen
dezelfde postcode worden gebruikt
voor kamers gewijze
22
woon- en
geacht
in de betreffende
indien
straat
met
verhuur."
1
www.facebook.com/kamerbreednijmegen
KAMEKbKEED
NIJMEGEN
a-m^.
*sum
W
Deze conclusie heeft de Raad van State en Rechtbanken in verschillende recente
uitspraken wel laten meewegen in haar beoordelingen in zaken en is ook terug te
vinden in de recente uitspraak van de Raad van State in zake het bestemmingsplan
Nijmegen - West.
3. Publicatie:
Nijmegen voert pas sinds augustus 2013 publicatie in. In de periode november januari functioneerde het systeem niet. Vergunningen waren in deze periode voor de
burger niet /moeilijk traceerbaar.
Aanbeveling: Elke aanvraag voor een omzettingsvergunning moet gepubliceerd
worden. De publicatie moet transparant zijn en eenvoudig te vinden. Publicatie in
krant en op website Gemeente onder. Voorkomen moet worden dat de burger door
'de bomen het bos niet ziet' en verstrikt raakt in het computernetwerk.
4. Het begrip leefbaarheid:
Aanbeveling: Kamerbreed pleit voor een leefbaarheidstoets bij elke
vergunningaanvraag. De leefbaarheidscriteria moeten gespecificeerd en transparant
zijn.
Om de leefbaarheid zo objectief mogelijk te kunnen toetsen is een eenduidige en
concrete omschrijving en definiering van het begrip leefbaarheid noodzakelijk. Wij
adviseren de gemeente Nijmegen zich uit de spreken over wat zij onder leefbaarheid
verstaat in concrete en zo objectief mogelijke woorden. Het begrip sociale cohesie
moet hierin een extreem belangrijke plaats krijgen.
5. Visie op het begrip 'wonen'
Nijmegen kent geen differentiatie in de uitleg van het begrip wonen.
Aanbeveling: Kamerbreed pleit voor een bredere visie op het begrip wonen zoals
andere grote steden dit doen. In de definitie moet differentiatie plaatsvinden naar
woonvormen.
Er is verschil in kamerbewoning, eens- of meergezinsbewoning, ouderenbewoning
etc. Door een bredere en genuanceerdere visie op het begrip wonen kan de
leefbaarheid in wijken beter getoetst en bewaakt worden op leefbaarheid en
diversiteit.
Door zicht te krijgen op de diverse woonvormen in wijken en straten In de
leefbaarheidstoets kan in percentages aangegeven worden of er voldoende
diversiteit ( woonvormen) in wijken/straten is en de sociale cohesie gewaarborgd is.
6. Legalisering:
Kamerbreed kan zich vinden in legalisering van de huidige illegale
kamerverhuurpanden mits voldaan wordt aan de leefbaarheidscriteria die gesteld
worden voor het toekomstig beleid. Een kamerverhuurpand moet dus voldoen aan
de eisen van veiligheid, bouwkundig in orde zijn, onderhoud plegen, afdoende
opiossingen aantonen voor parkeren van fietsen (inpandig), het aanbieden en
verzamelen van afval/vuilnis, geluidsoverlast etc. Indien deze garanties er niet zijn,
intrekken van vergunning.
De mogelijkheid van een overgangssituatie onderzoeken.
2
www.facebook.com/kamerbreednijmegen
KAMERBREED
NIJMEGEN
7. Sociale cohesie:
Aanbeveling: het begrip sociale cohesie definieren en meenemen in de criteria
leefbaarheidstoets. Als gemeente uitspreken dat sociale cohesie prioriteit heeft (
visie) en uitgangspunt bij afgifte vergunningen.
Kamerbreed pleit voor nadruk op en veel meer aandacht voor sociale cohesie oftewel
'samenhang' in wijken en straten.
Kamerbreed verstaat onder sociale cohesie wijken en straten die divers zijn in
bevolkingsopbouw (leeftijd, achtergrond, jong/oud, gezinnen, allengaanden,
studenten, gehandicapten etc.) en woonvormen. Met het oog op de toekomst waarin
de vergrijzing een belangrijke rol speelt, de samenleving sterk gei'ndividualiseerd is,
de behoefte aan zelfstandige wooneenheden groter wordt, ouderen- en
gehandicapten zorg steeds meer buiten de zorginstellingen plaats vindt en naar
wijken verplaatst, burenhulp en mantelzorg een steeds grotere plaats gaat innemen
is diversiteit in wonen (woonvormen) en bevolkingsopbouw in de wijken en straten
noodzaak om leefbare wijken en straten te houden. Sociale cohesie is onmogelijk
waar wijken en straten eenzijdig door kamerbewoners bewoond worden.
Kamerbewoners blijken immers per definitie minder verbonden/betrokken te zijn
met een straat, wijk door de relatief korte bewoning, leefwijze, de doorstroom.
8. Meldpunt klachten, overleg en aanbevelingen:
Kamerbreed constateert dat 'handhaving' t.a.v. klachten onvoldoende effectief is.
Kamerbreed constateert dat klachten moeilijk bespreekbaar zijn met bewoners van
kamerbewonings-panden. Kamerverhuurders zijn veeial anoniem en onbereikbaar.
Kamerbreed denkt dat dit beter kan. Kamerbreed is voor gezamenlijk overleg en het
aanspreken van bewoners en verhuurders op eigen verantwoordelijkheid. Hiertoe
zijn afspraken over bereikbaarheid en heldere communicatielijnen noodzakelijk.
Aanbeveling:
Kamerbreed pleit voor korte en directere communicatielijnen tussen
kamerverhuurders en buurtbewoners/omwonenden.
Dit kan door een tweesporenbeleid:
- elk verkamerd pand dient als zodanig geregistreerd te zijn bij de gemeente. Via
gemeente moet een functionaris/loket zijn waar diverse soorten klachten of
behoefte aan overleg gemeld kunnen worden. Tevens dient er de mogelijkheid te
zijn om de eigenaar (telefonisch, mail) te bereiken en te benaderen. De
gemeente kan als bemiddelaar optreden bij klachten en ondersteunen bij het
vinden van een opiossing (instrumenten!)
Voorkomen moet worden dat klachten, zoals nu het geval is, in veel
verschillende categorieen verdwijnen en daardoor onzichtbaaren onwerkbaar
worden. De burger ( omwonende ) voelt zich hierdoor niet gehoord en in de kou
staan. Klachten blijven langdurig bestaan of worden niet meer gemeld ('heeft
geen zin...'). Meldpunt dient helder gecommuniceerd te worden op de website
en krant/wijkblad.
3
www.facebook.com/kamerbreednijmegen
s-ir-Jwd KhiMH r
-
Elk verkamerd pand dient 'een bordje' op de gevel/naast de voordeur te
bevestigen waarop contactgegevens staan van de eigenaar dan wel het meldpunt
kamerverhuurders. Eigenaar/verhuurder dient bekend te zijn met
contactgegevens via meldpunt kamerverhuurders. Meldpunt dient dag en nacht
bereikbaar te zijn (onderiinge ondernemersafspraken bereikbaarheid).
Verhuurders zijn vertegenwoordigd in het meldpunt. Klachten of verzoek om
overleg moeten maandelijks gemonitord worden bij het meldpunt. Hieruit volgen
acties. Bijvoorbeeld overleg met bewoners etc. om gezamenlijk opiossingen te
zoeken.
Aanvullend is meer controle nodig door klachten onder 1 meldpunt te brengen. De
betreffende meldfunctionaris is verantwoordelijk voor het adequaat afwerken van de
klacht/melding inclusief terugkoppeling burger, binnen een gestelde termijn.
9. Keurmerk: 'Verantwoordelijke betrokken verhuurders beloneni'
Aanbeveling:
Kamerbreed pleit voor een zichtbaar, visueel keurmerk waaraan kamerbewoningspanden moeten voldoen. Een verhuurder maakt zich middels een keurmerk ( plaatje
naast de voordeur) kenbaar als een deugdelijk en verantwoordelijk verhuurbedrijf.
Het keurmerk ontvangt de verhuurder als deze voldoet aan de criteria die gekoppeld
zijn aan de leefbaarheidstoets. Het keurmerk geeft aan dat het pand brand- en
milieuveilig is, afdoende opiossingen heeft voor huisvuil en parkeermogelijkheden,
voldoet aan onderhoudseisen ( deugdelijke bouw en onderhoud).
Voor omwonenden en potentiele huurders zijn de criteria inzichtelijk en het
keurmerk zichtbaar. Het wederzijds vertrouwen vergroot.
De aanvraag en uitreiking van keurmerken ( evt. met 1-2-3 sterren) heeft een
stimulerende werking op andere verhuurders en werkt als beloningssysteem.
Verhuurders krijgen b.v. een bonus als ze het keurmerk hebben en betalen b.v.
minder
( korting)
Via publiciteit op website, kranten, wijkorganisaties, studentebladen keurmerk onder
de aandacht brengen en promoten ('verhuurder van het jaar'...etc.) Kortom positief
gedrag belonen en stimulerenlll
4
www.facebook.com/kamerbreednijmegen
10. Spelregels in kamerverhuurpanden:
Aanbeveling:
Kamerbreed adviseert kamerverhuurders in hun panden bij de voordeur spelregels te
hangen ( Bord A3).
De gemeente kan een voorzet nemen en unanieme spelregels ontwerpen en
verstrekken bij aanvraag vergunningen keurmerk.
Kamerbewoners worden hierdoor op positieve wijze gestimuleerd zich
verantwoordelijk op te stellen. Spelregels geven duidelijkheid over wat er van de
bewoner verwacht wordt. Hierdoor maakt het de bewoners mogelijk elkaar aan te
spreken en te overleggen over opiossingen. Dit stimuleert betrokkenheid en
communicatie.
Uiteindelijk streven: Elke wijk/straat een keurmerk: 'Leefbare betrokken straat' (zichtbaar
bordje!)
Wijkbewoners oproepen tot positief en verantwoordelijk gedrag. Belonen met
bloembakken, verfraaiing straatbeeld
( stimuleringsprijs jaarlijks door gemeente) en
straatfeest bewoners, huiseigenaren en verhuurders!
Met vriendelijke groeten.
Namens
Ralf Nieuwenhuijsen
Voorzitter
5
www.facebook.com/kamerbreednijmegen
I

Gezien het initiatiefvoorstel van het lid Holla

meer….. - Schijndel

REGIONAAL VAKANTIEROOSTER NIJMEGEN E.O. 2015

Hallo allemaal, Op zondag 17 mei vind de Marikenloop in

Mitchell Slager

Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed mw. J. Schreurs Postbus 1600

Actieplan aanpak woonoverlast in Eindhoven Een dak boven je

Nvw Lg 1 - KNBB District Nijmegen

Onderwerp: Elektrifikatie Maaslijn (Nijmegen

UITNO DIGIN G - LEC Regio Nijmegen