! Uw pand ondergaat een bouwkundige keuring ? ! Aandachtspunten en enkele tips ! van Jip aan Janneke Aandachtspunten bouwkundige keuring 1 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 ! ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 2 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Inhoudsopgave Inleiding 1 Shaken but not stirred 4 Aardbeving 5 Aardbevingsbestendigheid 6 Nulpunt 9 Meten is weten 11 Waarnemen 13 Bijgebouwen, ornamenten, vijvers 14 Leidingen voor aanvoer en afvoer 14 Fundering 15 Bouwwijze 16 Gevels 16 Kozijnen en beglazing (exterieur) 17 Kruipruimte en kelders 18 Vloeren 19 Wanden 19 Kozijnen en deuren (interieur) 19 Plafonds 20 Verbindingen 20 Overige constructies en trappen 21 Daken 21 Aandachtspunten bouwkundige keuring 3 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Schoorstenen en ventilatiekanalen 21 Goten en hemelwaterafvoeren 22 Aanbouwingen 22 Metselwerk 23 Betonwerk 23 Houtwerk 23 Metalen constructiedelen 24 Ventilatie en kieren 25 Schilderwerk 25 Stucwerk 26 Isolatie 26 Scheuren en verwering 26 Ongedierte, zwammen en schimmels 27 Brandveiligheid 27 Klimaatinstallaties 28 Vaste objecten 28 Losse objecten 29 Uw extra tijd en onkosten 29 Taxeer de taxateur 30 Neem niets zomaar aan van een aannemer 31 De procedure 32 Doe het zelven 33 Verkoop 35 Nieuwbouw 36 Aandachtspunten bouwkundige keuring 4 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Aandachtspunten bouwkundige keuring 5 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Inleiding ! Deze reader is vervaardigd om mensen zonder deskundigheid die te maken hebben met aardbevingsschade te helpen bij het laten beoordelen van die schade. Experts zullen deze uitleg van Jip aan Janneke waarschijnlijk erg simplistisch vinden maar voor leken is dit een redelijk begrijpelijk verhaal. Deze reader vervangt uitdrukkelijk NIET een taxatie door een deskundige. ! ! ! ! ! ! eerste beweging tweede beweging derde beweging grondbewegingen en waarschijnlijke schadepunten Aandachtspunten bouwkundige keuring 1 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 In de laatste jaren zijn er steeds meer aardbevingen voorgekomen in Groningen en inmiddels ook in Drenthe. Het is niet duidelijk hoelang die bevingen zullen blijven voorkomen nadat de gaswinning volledig is gestopt. Dat volledig stoppen zal waarschijnlijk alleen gebeuren als de gasvoorraad in de grond zo goed als op is. Het is immers heel goed voor onze schatkist. ! Zoals gebruikelijk in ons land wordt er langdurig gepraat en veel onderzocht en vooral veel uitgesteld. Allereerst wordt gedacht aan reparatie of aan het verbeteren van de aardbevingsbestendigheid van de bestaande bouwwerken. Als dat lukt wordt in dat gebied iets gepresteerd dat overal ter wereld al eeuwen is mislukt: steen en beton schokbestendig maken zonder bunkers te bouwen. ! De bodem in Groningen wijkt volgens de deskundigen nogal af van de ondergrond in andere aardbevingsgebieden en daarom zou de ervaring die elders is opgedaan niet zonder meer in dit gebied kunnen worden toegepast. De kracht en de richting van de bewegingen zou anders zijn dan elders. Op dit moment lijkt het erop dat dit argument wordt gebruikt om nu nog niets te doen. ! In andere aardbevingsgebieden is in de loop van enkele eeuwen de ervaring opgedaan dat bouwwerken met veel massatraagheid zoals steen en beton kwetsbaarder zijn dan lichtere systemen. Helemaal wanneer die bouwmaterialen niet of nauwelijks flexibel zijn en dus niet meegeven. Aandachtspunten bouwkundige keuring 2 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Tot slot is het -zeker in de buitenlucht- zeer moeilijk om een goede lijmverbinding te maken met dezelfde flexibiliteit als het te verlijmen materiaal. Metselen is feitelijk het lijmen van stenen en scheuren lopen vaak langs voegen. ! Wie in een aardbevingsgebied nieuwbouw wil uitvoeren of moet uitvoeren omdat het pand feitelijk vrijwel onverkoopbaar is kan dat beter niet op de traditionele manier doen. Wachten tot er nieuwe normen zijn vastgesteld betekent misschien het bouwproject overdragen aan een kleinkind en daar zelf dus geen plezier meer van hebben. Geen geweldige oplossing, lijkt me. ! Bouwen volgens zwaardere eisen is niet verboden dus wie niet wil wachten tot alle deskundigen klaar zijn met discussiëren kan dat overwegen. Lichtere bouwsystemen met enige flexibiliteit op een aangepaste fundering kunnen heel goed aardbevingsbestendig, comfortabel en betaalbaar zijn. Veilige en gasloze gebouwen van houtskelet of van staalframe zijn al decennia geleden ontworpen. ! Voorwaarde is wel dat het ontwerp en de uitvoering heel goed zijn en dat is helaas niet bij iedere aanbieder het geval. De iets hogere bouwkosten vanwege de aardbevingsbestendigheid kunnen worden terugverdiend door de lage of zelfs afwezige energierekening. Wilt u daar vrijblijvend meer van weten neem dan contact met mij op: [email protected] ! Veel succes gewenst met uw taxatie ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 3 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Shaken but not stirred ! U wilt een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Als u anderen hoort over bouwkundige keuringen is dit een beetje een gokspel. Met name als de keuring wordt uitgevoerd naar aanleiding van een schade of een verborgen gebrek. De kwaliteit van de keuring is vaak onzeker en de kans op verspilling van uw tijd en geld is aanwezig. U kunt het als leek onvoldoende beoordelen. ! „Wiens brood men eet, diens woord men spreekt.” Dit gezegde geldt voor veel taxateurs en dat is iets om rekening mee te houden. Om die reden zijn taxaties die worden uitgevoerd vanwege schade vaak geregeld in de vorm van een expertise, contra-expertise en bij meningsverschillen een bindend oordeel door een aangewezen derde partij. ! Veel mensen nemen aan dat die methode verplicht is maar dat is niet per definitie het geval. Grote organisaties die een schade moeten vergoeden hebben de neiging hun ”spelregels” tamelijk dwingend op te leggen aan de slachtoffers. Vaak ”spelen die mee” omdat de procedure op zich wordt betaald door die grote organisatie. Zo’n ”gemakkelijke” procedure kan duur uitpakken. ! Wanneer u feitelijk door omstandigheden wordt gedwongen om een taxatie te laten uitvoeren schat dan in hoe (on)verstandig het is om ”het spel” volledig door de tegenpartij te laten bepalen. Wat u altijd volledig zelf in de hand hebt is uw eigen voorbereiding. Aandachtspunten bouwkundige keuring 4 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Aardbeving ! Wat gebeurt er bij een aardbeving? De grond schudt heen en weer, als bij een pudding. De grond kan ook op en neer bewegen of openscheuren. De zijkanten van zo’n scheur kunnen ten opzichte van elkaar verschuiven. Verzakkingen en oprijzingen zijn ook mogelijk. Iedere combinatie van deze bewegingen is mogelijk. Dit is erg afhankelijk van de grondsoort en de oorzaak. ! Zeer zwakke bevingen zijn alleen te detecteren met gevoelige instrumenten. Zeer sterke bevingen richten massale verwoestingen aan. De kracht van een beving wordt vaak uitgedrukt in de schaal van Richter en dat komt bij bevingen op grote diepte in harde grondsoorten ongeveer hier op neer: ! 1-2 Mensen voelen dit niet 2-3 Mensen voelen dit enigszins 3-4 Hanglampen gaan slingeren 4-5 Gemetselde muren gaan scheuren 5-6 Meubilair gaat schuiven 6-7 Sommige gebouwen storten in 7-8 Veel gebouwen storten in 8-9 Grootschalige verwoesting ! Het bovenstaande gaat lang niet altijd op want er wordt geen rekening gehouden met de afstand, de soort bewegingen en de wijze waarop gebouwen zijn gefundeerd en gebouwd. Aandachtspunten bouwkundige keuring 5 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Aardbevingsbestendigheid ! Uit het voorgaande blijkt dat een beving van bijvoorbeeld 2 op de schaal van Richter grotere schade kan veroorzaken dan een beving uit categorie 4. De afstand, richting en de wijze waarop is het gebouw is gebouwd zijn van grote invloed op het effect van een beving. Daarom is het beter om na te gaan welke krachten er feitelijk optreden en in welke richting. ! Die krachten worden vaak uitgedrukt als ”G-kracht”. ”G” van ”gravity” ofwel zwaartekracht. Waar het ruwweg op neer komt is dat 1 G eenmaal het gewicht is. Bijvoorbeeld als u 80 kilo weegt en in een achtbaan met 2 G in uw stoel wordt geduwd ondervindt u een kracht van 160 kilo. Uw kind van 50 kilo ”weegt” tijdelijk 100 kilo. Hoe zwaarder het lichaam hoe groter de kracht in kilo’s. ! Uit het voorgaande blijkt ook dat aardbevingsbestendige funderingen en gebouwen diverse bewegingen moeten kunnen ”opvangen”. Het is daarom zinvol om na te gaan welke bodembewegingen het meest voorkomen en dat is vaak af te leiden uit eerdere schades. Op die manier kan worden bepaald of een reparatiemethode zinvol en effectief kan zijn. ! Zeer simplistisch gesteld wijzen horizontale scheuren of ”flauwe trappetjes” of ”verschuivingen” in metselwerk op verticale bodembewegingen en verticale scheuren of ”steile trappetjes” of ”verschuivingen” op horizontale bodembewegingen. Aandachtspunten bouwkundige keuring 6 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Scheuren die aan het ene uiteinde wijder zijn dan aan het andere uiteinde wijzen vaak op een bodemdaling of bodemrijzing. ! Wat al tientallen eeuwen bekend is maar kennelijk niet bij iedereen is het feit dat flexibele bouwwerken -of bouwmethodes) meer kunnen hebben dan de ”buigen of barsten”-systemen. Een stenen muur die is gemetseld met een specie die enigszins kan meegeven zal minder snel scheuren dan een muur van dezelfde dikte die ”veel steviger” is gemetseld. ! Hoe zwaarder het bouwmateriaal hoe groter de massatraagheid en daarmee de kwetsbaarheid voor plotselinge bewegingen. Dat geldt sterker naarmate het gebouw -of deel daarvan- hoger is gebouwd met hetzelfde materiaal. Een hoge en slanke stenen schoorsteen bijvoorbeeld is kwetsbaar voor bodembewegingen. Dezelfde schoorsteen in steenstrips kan al veel meer incasseren. ! Dit probleem is op te lossen door veel meer van het bouwmateriaal toe te passen, met name onderin het gebouw. Maar dat geeft op een gegeven moment een kostenprobleem omdat bijvoorbeeld de fundering veel sterker moet zijn en omdat er steeds minder licht naar binnen komt bij dikke muren. Bij kastelen of bunkers is dat misschien geen punt, bij woningen wel. ! Het aardbevingsbestendig maken van een stenen of betonnen bouwwerk is dus tot op zekere hoogte (letterlijk en figuurlijk) mogelijk maar kan tot een kosten/baten vraagstuk leiden. Aandachtspunten bouwkundige keuring 7 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Met name als er een kans is op nieuwe bevingen en de schade dus niet door een eenmalig voorval met weinig kans op herhaling is ontstaan. Maar reparatie lijkt vaak goedkoper dan vervangen. ! Cosmetisch herstel is niet hetzelfde als een goede reparatie! Er zijn een aantal punten van belang, onder andere deze: - de fundering is een van de belangrijkste onderdelen van een bouwwerk, met name als de bodem beweegt. Idealiter geeft een fundering niet alle bewegingen door aan het gebouw erboven. - het sterk vervormen van een raamwerk kan worden tegengegaan door verbindingen die driehoeken vormen. Bijvoorbeeld denk aan de constructie van een torenkraan. - verbindingen die bij een niet - bewegend bouwwerk sterk genoeg zijn zijn mogelijk te zwak bij bewegingen. Wat ”overdreven” lijkt in ons referentiekader kan noodzakelijk zijn bij bevingen. - hoe zwaarder het bouwwerk hoe groter de massatraagheid en daarmee de kwetsbaarheid bij bodembewegingen. Idealiter wordt een gebouw naarmate de hoogte ervan toeneemt lichter gebouwd. - bij sommige aardbevingen kan een gebouw gaan resoneren, dat wil zeggen meetrillen met de bewegingen waardoor de schade erger wordt. Dit kan met goed ontwerpen worden verminderd, onder andere door bouwdelen in ongelijke lengtes te gebruiken. - Glas dat bij de hoeken iets is afgeschuind blijkt veel meer te kunnen hebben. Helaas wordt dat niet veel gemaakt. Een transparante folie op het glas geplakt kan de schade beperken. Aandachtspunten bouwkundige keuring 8 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 - Leidingwerk kan het beste zo worden aangelegd dat het enigszins kan meegeven, ook in de aansluitingen naar het openbare net. Denk aan flexibele koppelingen, lussen, etcetera. ! ! Nulpunt ! Veel mensen laten pas een keuring of taxatie uitvoeren als daar een reden op korte termijn voor is. Dat is niet altijd verstandig, met name niet als het gaat om situaties waarbij schade kan ontstaan of toenemen in de loop van de tijd. Als een keuring wordt uitgevoerd als er al schade is kan er een discussie ontstaan over het moment van ontstaan of verergeren van die schade. ! Bij kans op schade is het verstandig om zo snel en goed mogelijk de huidige situatie uitgebreid vast te leggen. Liever 100 foto’s te veel dan 1 te weinig. Dat geldt ook als er al schade is en in dat geval is het verstandig om ook die schade heel goed te documenteren. Bijvoorbeeld is een scheur in het metselwerk nog helemaal schoon of is er al enige vervuiling door stof of mosgroei? ! Zo’n zogenoemde nulpuntmeting is dus bedoeld om een soort ijkpunt te hebben om toekomstige veranderingen te kunnen vastleggen. Metingen door taxateurs zijn meestal niet invasief, dat wil zeggen dat er geen gaten worden geboord om bijvoorbeeld onder een vloer te kijken. Sommige taxateurs hebben handige spullen bij zich, anderen maken het zich gemakkelijker. Aandachtspunten bouwkundige keuring 9 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Met name als er geen hulpmiddelen worden gebruikt is het gevolg dat een aantal zaken wordt aangenomen zonder dat het helemaal zeker is. En dat is bijna een garantie voor discussies achteraf. Als het gebouw uw eigendom is kunt u toestemming geven voor het boren van gaatjes of het graven naast een fundering zodat de kwaliteit en betrouwbaarheid van de keuring groter wordt. ! Overleg dit tijdens de eerste kennismaking met de taxateur, dus voordat u een overeenkomst hebt gesloten. Wellicht neemt de taxateur met beroepstrots dan nog wat extra spullen mee omdat hij of zij het werk nu eens echt grondig en goed kan doen. Of het tegenovergestelde blijkt: u merkt dat de taxateur nog meer te doen heeft en liever niet te veel tijd en moeite aan u kwijt is. ! Vraag ook naar de ervaring van de taxateur met het bouwsysteem. Ieder bouwsysteem heeft z’n eigen sterke en zwakke plekken en een certificering is geen garantie voor een goed resultaat. Dat laatste geldt trouwens niet alleen voor taxateurs; er zijn in heel veel branches gecertificeerde ”grappenmakers” omdat Nederlanders gek zijn op ”papiertjes”. ! U kunt (laten) meten en keuren hoe u wilt maar een ”systeem” in de aanpak werkt het best. Uw taxateur heeft ongetwijfeld een bepaalde route of voorkeur en vaak werkt men met een soort invulrapport waarmee de werkwijze vast ligt. Aandachtspunten bouwkundige keuring 10 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Door mijn persoonlijke achtergrond werk ik op de plaats des onheils ”van buiten naar binnen” maar een andere aanpak kan ook prima werken. Als er maar een goed systeem in zit. ! ! Meten is weten ! Meten is weten maar alleen als je weet wat je meet. Gissen is missen en dat kan een bewuste gok zijn. Raar maar waar: soms wordt een onderzoek alvast gericht op de uitkomst die de opdrachtgever het beste past. En in die situaties kun je sommige dingen misschien beter aannemen dan echt vaststellen. Wat altijd kan is iets zo goed mogelijk waarnemen en documenteren. ! Dat laatste kunt u in veel gevallen zelf doen of eisen van degene die dat komt doen. Hier zie je vaak de valkuil van gebrek aan deskundigheid: ”U bent niet deskundig dus u kunt niet taxeren of de schade ernstig is.” Taxeren niet, maar waarnemen vaak wel. Je hoeft geen metselaar te zijn om te zien of een muur scheef staat. Anderzijds maakt wonen in een bos je geen houthakker. ! Wat ik wil zeggen is: ken je mogelijkheden en beperkingen. Bijvoorbeeld een verpleegkundige kan een aantal metingen uitvoeren die een arts kan gebruiken om een diagnose of therapie te bepalen. Die metingen kunnen heel nauwkeurig en daardoor waardevol zijn. Dat de verpleegkundige ze niet zelf kan gebruiken om als een arts op te treden maakt hun waarde niet minder. Aandachtspunten bouwkundige keuring 11 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Een tweede valkuil is de waarde van ”geijkte” apparatuur. Heel vaak is niet een exacte waarde van belang maar juist een wijziging ten opzichte van een eerdere situatie. Eenvoudige metingen met spullen uit een bouwmarkt zullen waarschijnlijk grotere afwijkingen hebben dan precisie-meetinstrumenten maar ”trends” zijn er vaak heel goed mee vast te leggen. ! Uitgangspunt is dat u een meting zo goed mogelijk moet kunnen herhalen. U gaat bijvoorbeeld muren, kozijnstijlen, balkons of dakgoten beoordelen op scheefstand door verzakking met een laserwaterpas uit een bouwmarkt. Mogelijk moet u dan in het donker gaan werken. Geef op een plattegrond van uw kavel exact aan waar u die waterpas heeft geplaatst voor de volgende keer. ! Bent u toch met dat ding in de weer en hebt u in de tuin voorwerpen die niet zouden moeten bewegen meet die dan ook op. Stel dat u een stenen muurtje met een hekje erop als tuinafscheiding hebt en de bodem zou verzakken dan registreert u wellicht een wijziging in positie ten opzichte van uw woning. Uiteraard is zeer nauwkeurig werken hier van groot belang. ! Moet u ”om de bocht” meten, bijvoorbeeld binnenshuis, dan is een slangwaterpas bruikbaar. Het werken hiermee vereist wel enige oefening en geduld maar in combinatie met een rolmaat kunt u ook nu een nulpunt vaststellen voor relatieve bewegingen in de toekomst. Wilt u het echt goed doen regel dan professionele apparatuur en eventueel iemand die er ook mee kan werken. Aandachtspunten bouwkundige keuring 12 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Wat kunt u opmeten? Hoogte in relatie tot andere delen van het gebouw en in relatie tot belendende percelen. Hoeken ten opzichte van horizontaal en verticaal. Lengte, breedte en hoogte van ruimtes, ook diagonaal gemeten. Afmetingen en vorm van kieren en scheuren. Eventueel kunt u daarvan op vastgelegde ”ijkpunten” gipsafdrukken maken. ! ! Waarnemen ! Exact opmeten is vrijwel altijd het beste maar niet altijd mogelijk. ! De omgeving van een pand geeft soms een indicatie waar u op moet letten. Stel dat uw pand geen scheuren in het metselwerk heeft maar bij gebouwen in uw omgeving ziet u veel verticale scheuren of ”steile trappetjes.” De bodembeweging is dan horizontaal geweest en u kunt dus extra aandacht schenken aan mogelijk onzichtbare soortgelijke schades in uw gebouw. ! Zijn er geen gebouwen in de buurt omdat u afgelegen woont maak dan bij mooi weer foto’s vroeg in de ochtend of laat in de avond zodat geulen in het terrein goed opvallen door schaduw. Meet de hoek van de zon op het moment van de foto en noteer dat. Herhaal dat als u vermoedt dat er een verzakking is geweest en u hebt een redelijke kans dat u het kunt aantonen. ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 13 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Bijgebouwen, ornamenten, vijvers ! Maak goede foto’s van alle objecten die beschadigd kunnen raken zodat hun huidige toestand goed gedocumenteerd is. Hebt u betonnen vijvers of betonnen ornamenten? Fotografeer ze zo (liefst met een meetlint in beeld) dat hun (water)stand heel duidelijk is. Fotograferen met meetlinten in beeld is een snelle en effectieve methode in combinatie met een plattegrond. ! ! Leidingen voor aanvoer en afvoer ! Een bodembeweging kan de oorzaak zijn van problemen in uw aansluitingen op bijvoorbeeld de riolering. Ik zeg uitdrukkelijk bodembeweging want een door verzakking gescheurde riolering is geen aardbevingsschade maar je zit wel in de shit. En het is onwaarschijnlijk dat de bodemdaling niet wordt veroorzaakt door de gaswinning. Zo’n probleem heeft vaak ”een aankondiging”. ! Die aankondiging bestaat uit het geleidelijk langzamer leeglopen van met name toiletten en badkuipen. Het zal het meest opvallen als er veel water in korte tijd moet worden afgevoerd. Met enkele emmers 50 liter water zo snel mogelijk door het toilet spoelen en de tijd opmeten kan u een nulpunt geven voor toekomstige problemen. Hoe meer liters water hoe nauwkeuriger de meting. ! ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 14 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Fundering ! De fundering wordt vaak niet meegenomen in een keuring en dat is in een aardbevingsgebied een teken van ondeskundigheid of ongemotiveerdheid. Een taxateur die dit deel overslaat maakt van de rest van de taxatie waarschijnlijk ook een potje. Dat geldt ook voor iemand die ”uit ervaring weet” dat de fundering in orde is. Mensen die dat echt kunnen zeggen bestaan waarschijnlijk niet. ! Probeer uzelf de meest waarschijnlijk plaatsen met schade in de fundering voor te stellen en graaf daar inspectiegaten. Misschien hebt u een vuilwaterpomp en een tuinslang met sproeier nodig om de situatie goed te kunnen fotograferen. U wilt immers een goede documentatie maar ook het gat weer vlot dicht hebben. Bereid deze activiteit dus goed voor anders is het bijna zinloos. ! Ontdekt u schade dan wilt u waarschijnlijk op meer plaatsen de fundering controleren. Iemand die handig is met een minikraantje kan dat snel doen. Hebt u daar zelf geen ervaring mee en wilt u toch eens met zo’n ding gaan spelen begin dan in een open veld aan een vijver of zo. Ga niet met zo’n ding vlak langs een gevel graven zonder ervaring en gevoel voor de machine. ! ! ! ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 15 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Bouwwijze ! De bouwwijze is van grote invloed op de kwetsbaarheid voor aardbevingen. Zoals eerder aangegeven zijn flexibele materialen minder kwetsbaar maar veel hangt natuurlijk af van de ontwerper en de bouwer. Een goede stenen woning kan meer hebben dan een slechte houtskelet of staalskelet woning terwijl skeletbouw in principe beter tegen bevingen kan dan steen of beton. ! Problemen ontstaan vaak op plaatsen waar verschillende materialen aan elkaar worden verbonden of met elkaar in contact komen. Er zijn vaak verschillen in elasticiteit en in krimp en rek. Een gescheurde stenen muur voor een houtskelet kan tot schades leiden zoals vochtproblemen en isolatieproblemen. Dit soort gevolgschades kan pas na jaren merkbaar worden en wordt lang niet altijd meegenomen in een taxatie. ! ! Gevels ! Gevels cosmetisch verfraaien met kit of constructief verbeteren met wokkels of specie zijn vormen van repareren die vooral geschikt zijn als er daarna geen bodembewegingen meer komen. Grote kans dat de oorspronkelijke waarde van uw pand door deze werkzaamheden niet is hersteld. Als de wokkels of specie het houden is er wel ergens anders een nieuwe ”zwakke plek”. ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 16 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Kortom bij de volgende bodembeweging kan men waarschijnlijk weer aan de gang en wanneer u ooit uw pand verkoopt zal een slimme koper vragen naar gebreken en zijn bod aanpassen. Een vraag omtrent de constructie of andere onvolkomenheden dwingt u tot een eerlijk antwoord. Komt dat antwoord niet en heeft men deze reader of een andere handleiding gelezen dan gaat u nat. ! ! Kozijnen en beglazing (exterieur) ! Kunststof kozijnen kunnen een zeer lange levensduur hebben, erg onderhoudsarm zijn en er bijzonder fraai uitzien. Hetzelfde geldt voor aluminium kozijnen. Hout en staal hebben wat meer onderhoud nodig maar kunnen ook erg lang meegaan. Maar geen van allen kan goed tegen drukbelasting en als ze heel blijven komen er vaak lekkages of problemen zoals klemmen. ! De bevestiging van de kozijnen in de gevel kan zijn beschadigd en bij luchtlekkage erlangs zal uw stookrekening omhoog gaan. Ook zal de vochtigheid in de muur kunnen veranderen met kans op schimmel of rot. Dus ook hier is er een grote kans dat de schade op het moment dat de taxatie plaatsvindt mee lijkt te vallen. Een deskundige taxateur zal u uiteraard hiervoor waarschuwen. ! Het voegwerk en raamdorpelstenen kunnen zijn losgeraakt en dat kan een punt van discussie zijn. Dit soort gebreken komt namelijk vrij vaak voor, ook in aardbevingsvrije gebieden. Aandachtspunten bouwkundige keuring 17 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Maak als ze zijn losgeschud zo snel mogelijk een goede foto van de specie want dan is vaak nog goed te zien dat het losraken nog ”recent” is. Dit geldt ook voor andere openingen in de gevel. Zijn er andere openingen in de gevel, bijvoorbeeld de afvoer van een keukengeiser of een airco, controleer deze dan ook. ! ! Kruipruimte en kelders ! Kruipruimtes en kelders worden vaak niet grondig gecontroleerd omdat ze slecht toegankelijk zijn. Controleer tijdig zelf of die ruimtes goed geïnspecteerd kunnen worden. Ik mocht een keer ”kijken” naar ”wat water en stank” onder een luik en had die kruipruimte pas na vier dagen pompen droog. De riolering was kapot, kortom een real ”shit - situation”. ! Er zijn handige inspectiecameraatjes in de handel waarmee je door een kleine opening kunt kijken. Te vinden onder namen als borescoop, endoscoop en tube camera. Er zijn grote prijsverschillen dus met enig zoeken kunt u voor enkele tientjes een prima beeld verkrijgen onder een vloer door bijvoorbeeld een ventilatierooster of andere kleine opening. ! Apparaatjes met een opname - mogelijkheid en verlichting verdienen sterk de voorkeur. ! ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 18 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Vloeren ! Betonnen vloeren kunnen scheuren, met name bij aansluitingen op gevels en wanden en bij drempels. Afhankelijk van de constructie kan dit wel of niet riskant zijn. Hebt u de tekeningen? Dunne betonnen vloeren in bijvoorbeeld stallen kunnen enigszins buigen en het kan zijn dat door verzakking een boerderij een soort ”zeeg” (gebogen vorm in een constructie) krijgt. ! ! Wanden ! Bij wanden is het belangrijk om te bepalen of ze dragend zijn of niet, dus of ze een vloer of wand erboven ondersteunen of niet. Bij dragende wanden is het van belang of hun constructieve stevigheid afhangt van de wandbekleding. Bij stenen of betonnen wanden is dat vrijwel nooit het geval, bij skeletwanden vrijwel altijd. In dat laatste geval zijn de bevestigingen heel belangrijk. ! ! Kozijnen en deuren (interieur) ! Klemt een deur sinds een bodembeweging? Waarschijnlijk is het kozijn vervormd. Dit is vooral belangrijk als dat kozijn in een dragende wand zit. Klemt er niets en wilt u een nulpuntmeting doen? Aandachtspunten bouwkundige keuring 19 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Meet de kieren tussen kozijnen en deuren op en noteer deze. Ga ook na of de kozijnen echt verticaal staan en zo niet noteer de hoek van de scheefstand. ! ! Plafonds ! Plafonds hangen vaak aan de verdiepingsvloer en verbergen deze. In ons land zit er vrijwel nooit een versteviging tegen vervorming in. Als er scheuren zijn opgetreden of delen losgeraakt is het raadzaam om de balken erboven te controleren. Wellicht steunen deze niet meer goed op de dragende wanden. Zorg bij reparatie voor versteviging door schuine verbindingen. ! ! Verbindingen ! In ons land worden verbindingen vaak gerealiseerd door oplegging (bijvoorbeeld houten balk op stenen muur), door niet flexibel ”lijmen” (bijvoorbeeld metselspecie tussen stenen) en door metalen verbindingsstukken (bijvoorbeeld balkverbinders of dragers voor balken en spijkers). Veel van die verbindingen zijn niet flexibel en dan is het buigen of barsten, letterlijk. ! Als u de bewegingen van een gebouw door de bodembeweging in gedachten houdt kunt u bedenken op welke verbindingen in uw pand een taxateur moet letten. Aandachtspunten bouwkundige keuring 20 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Er is een kans op onzichtbare schade, bijvoorbeeld waar een aansluiting tussen wand en plafond verborgen is achter een gipswand of stuclaag. Bij bouwsystemen die enigszins kunnen meegeven is het risico kleiner. ! ! Overige constructies en trappen ! Ga na of balustrades en trappen nog steeds goed verankerd zijn en of er geen vervorming is opgetreden. ! ! Daken ! Net als plafonds hebben de meeste daken in ons land ook geen versteviging tegen vervorming. Meestal worden ze gedragen door de wanden of -bij boerderijen- staan ze op palen. Bij gebouwen die aardbevingsbestendig zijn ontworpen dragen ze meestal bij aan de constructieve sterkte. In andere gevallen is dat vrijwel nooit het geval. ! ! Schoorstenen en ventilatiekanalen ! Schoorstenen en ventilatiekanalen zijn ook vaak zwaar en niet flexibel. Hierdoor kan er schade ontstaan aan deze constructies maar ook aan de aansluitingen en doorvoeren. Aandachtspunten bouwkundige keuring 21 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Controleer dus niet allen op mechanische stevigheid maar ook op lekkage. In tegenstelling tot wat velen denken stijgt koolmonoxide meestal op en een lekke schoorsteen kan dus een verdieping ”vergiftigen”. ! ! Goten en hemelwaterafvoeren ! Meestal is bovengrondse schade goed waarneembaar maar ondergronds kan er ook schade zijn. Dit is vaak alleen door een gespecialiseerd bedrijf vast te stellen. Rioolontstoppingsbedrijven beschikken vaak over een inspectiecamera met een zeer lange kabel. Dit soort schades treedt meestal pas na enige tijd geleidelijk op, als de leiding vol raakt met zand of modder. ! ! Aanbouwingen ! Vaak zijn serre’s en dat soort aanbouwingen onvoldoende gefundeerd en verankerd aan het gebouw. Een beving laat vaak zien dat het geen eenheid is. Een discussie over de matige kwaliteit van het ontwerp en de uitvoering kan het gevolg zijn maar is eigenlijk niet relevant. Waar het om gaat is wat of wie de schade heeft veroorzaakt. Die zal dat moeten herstellen. Aandachtspunten bouwkundige keuring 22 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Metselwerk ! Metselen is eigenlijk lijmen in de open lucht. Om dat echt goed te doen is veel kennis en ervaring nodig. Gebrek aan vakmanschap is maar voor een klein deel te compenseren door kant en klare species te gebruiken. Idealiter is de specie net zo sterk als de stenen maar de vaklieden die dat kunnen maken worden zeldzaam. Specie vervangen door afdichtkit is niet slim. ! ! Betonwerk ! Steen en beton kunnen meestal veel druk hebben maar weinig trekkracht of schokken. Dit was al bij de Romeinen bekend en bouwers kregen al snel door dat een wapening in beton die zwakheid kan verminderen. Omdat deze bouwmaterialen veel massatraagheid hebben is wapening zoals in ons land toegepast meestal onvoldoende voor het weerstaan van een aardbeving. ! ! Houtwerk ! Bij houtwerk dat moet bijdragen aan constructieve sterkte zijn de verbindingen en de gebruikte houtsoort van belang. De tip om bij een aardbeving onder een trap of deurkozijn te gaan staan klopt vaak bij stenen bouwwerken. Aandachtspunten bouwkundige keuring 23 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 ”Ouderwetse” houtverbindingen zijn vaak sterker dan moderne maar kosten meer tijd en dus geld om te maken. De oorspronkelijke staat herstellen is vaak zinloos. ! Immers dan zal bij een volgende beving hetzelfde probleem weer kunnen optreden. Meerdere dunne latten naast of zelfs tegen elkaar kunnen meestal meer bewegingen incasseren dan een balk met in totaal dezelfde dikte. De verbindingen met andere materialen moeten ook worden aangepast aan bevingen. Zorg indien mogelijk voor enige ”bewegingsvrijheid”. ! ! Metalen constructiedelen ! Bij de in ons land gangbare bouwmethode worden metalen delen vaak gebruikt voor houtverbindingen en voor verbindingen tussen hout en steen. Bijvoorbeeld het bevestigen van een balk aan een muur. De toegepaste ”standaard” delen zijn prima geschikt voor een statische belasting, dus zonder bewegingen. Maar bij een dynamische belasting zijn de krachten al gauw een stuk groter. ! Er kan dus scheurvorming of breuk zijn opgetreden in dit soort verbinders en de moeilijkheid is dat ze vaak uit het zicht zijn toegepast. Bij een inspectie wordt dit vaak niet gezien omdat er nogal wat hak- en breekwerk nodig zou zijn voor de inspectie. Maar niet geconstateerd wil niet zeggen dat er niets mis is dus er is een mogelijkheid dat er zwakke verbindingen zijn ontstaan. Aandachtspunten bouwkundige keuring 24 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Ventilatie en kieren ! Een moderne en goed gebouwde woning behoort kierdicht te zijn. Bij oudere gebouwen is er ook vaak ventilatie op plaatsen waar dat eigenlijk niet de bedoeling is. In ons klimaat met wisselende temperaturen en vochtigheidsgehaltes kan dat leiden tot problemen in de wanden zelf. In principe moet een wat oudere constructie van binnen naar buiten steeds meer ”dampopen” zijn. ! Het ”klimaat” binnen in de wanden kan veranderen als er extra kieren ontstaan door kiervorming en scheuren. Dit is vrijwel nooit op korte termijn merkbaar maar kan in de loop van de tijd gezondheidsproblemen geven. Ook bouwkundig kan er ongemerkt schade ontstaan waarbij door de lange tijd die verstrijkt de schade door de beving niet meer als oorzaak wordt gezien. ! ! Schilderwerk ! Schilderwerk dat beschadigd is of raakt kan een aanwijzing zijn voor een onderliggende constructieve schade of gevolgschade. Bijvoorbeeld een wijziging in het vochtgehalte van het onderliggende materiaal. Aandachtspunten bouwkundige keuring 25 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Stucwerk ! Voor stucwerk geldt hetzelfde als voor schilderwerk. Kijk niet alleen naar de schade die meteen na de beving zichtbaar werd. Let ook op de plaatsen waar na enige tijd stucwerk los begint te raken of barstjes gaat vertonen. Bij houtskeletbouw is dit ook zonder bevingen mogelijk omdat hout een levend materiaal is. ! ! Isolatie ! Isoleren is een vak apart en er zijn reeds woningen letterlijk onbewoonbaar gemaakt door bedrijven die zonder vakkennis spouwmuren compleet hebben volgeschuimd. Is er in uw pand vrij hard isolatiemateriaal gebruikt dan bestaat de kans dat daar scheuren in zijn gekomen. De isolatiewaarde kan daardoor verminderd zijn en u krijgt misschien vocht waar u dat niet wil. ! ! Scheuren en verwering ! Probeer alle scheuren in uw pand te vinden en goed te registreren. Soms zijn scheuren niet zichtbaar maar wel hoorbaar via kloppen of met een infrarood scanner te vinden. Maak goede foto’s en zorg dat daar een datum op staat. Een ”verse” scheur is schoon op de scheurvlakken. Na enige tijd kan er mosgroen ontstaan en zitten er misschien ook kleine insecten in. Aandachtspunten bouwkundige keuring 26 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Als uw taxateur zich vergist en denkt dat een verse scheur al jaren aanwezig is kan het bovenstaande wellicht helpen om de waarheid aan te tonen. ! ! Ongedierte, zwammen en schimmels ! Uw pand kan door schade toegankelijk zijn geworden voor dieren en planten die u liever niet wilt hebben. Wellicht wordt uw kostbare isolatie niet langzaam maar zeker maar eigenlijk vrij vlot en zeker geconsumeerd door uw nieuwe huisdieren. Of uw binnenklimaat wordt een stuk ongezonder waardoor u klachten gaat krijgen die u voor de schade nooit had. ! ! Brandveiligheid ! Wanneer er aan leidingen is getrokken kunnen aansluitingen zijn losgeraakt of bijna zijn losgeraakt. Dat geldt ook voor elektrische leidingen en hun verbindingen in aansluitdozen. Een goede installateur zorgt voor voldoende speling door bijvoorbeeld een lus te maken in zo’n aansluitdoos. Maar dat is niet altijd het geval, ook niet bij hoofdleidingen. Controleer dit dus grondig. Aandachtspunten bouwkundige keuring 27 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Klimaatinstallaties ! Die extra trekbelasting van leidingen kan ook hebben plaatsgevonden bij leidingen voor een centrale verwarming met radiatoren of vloerverwarming en bij leidingen voor airco’s. Hebt u midden in de zomer een beving gehad dan vergeet u misschien om bij het zoeken naar schade de verwarming te controleren. Maar controleer echt alles in uw pand op hun goede werking. ! ! Vaste objecten ! Met vaste objecten bedoel ik meubelen en andere voorwerpen die u ergens neerzet of ophangt en daarna waarschijnlijk geen millimeter meer gaat verplaatsen. Denk aan kasten, een staande klok, misschien een grote tafel, keukeninrichting en sanitair. Afhankelijk van de bouwwijze kunt u deze voorwerpen aan muur of wand vastmaken of ze zelf enige bewegingsvrijheid geven. ! Indien het gebouw zelf opzettelijk enigszins beweegbaar is gemaakt ten opzichte van de grond is bevestigen waarschijnlijk de beste optie. Indien het gebouw alle grondbewegingen gaat ”doorgeven” kunt u overwegen om stabiele voorwerpen met eigen massa zelf op glijders te laten bewegen in de ruimte of ze toch vast te zetten met beugels en schroeven of lijm. Aandachtspunten bouwkundige keuring 28 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Losse objecten ! Voorwerpen die u wel eens verplaatst of draait kunt u enigszins beveiligen met bijvoorbeeld klittenband of, zodra het op de markt komt, Geckskin. Hoe minder stabiel het voorwerp hoe moeilijker dat wordt. Planken in kasten kunt u voorzien van opstaande randen of een touwtje boven de voorzijde van een plank. Denk eens aan de inrichting van een zeegaand schip als voorbeeld. ! ! Uw extra tijd en onkosten ! Veel gedupeerden en veroorzakers richten zich alleen op de materiële kosten die zijn ontstaan door een schade. Maar vaak zijn er bijkomende kosten die in feite ”gevolgschade” zijn. U besteed waarschijnlijk veel tijd aan het registreren van schade’s, het communiceren met de veroorzaker en het (laten) uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Uw leven is behoorlijk gewijzigd. ! Menselijk leed en tijd zijn zaken die lang niet altijd met geld vergoed kunnen worden. Maar dat hoeft geen reden te zijn om dan maar helemaal niets te vragen of uit te betalen. Probeer een (uur)vergoeding vast te stellen die redelijk is en claim dat ook. Registreer dus ook wat u hebt gedaan op welke datum en tijd. Houdt een dagboek bij of noteer het in Google Agenda of zo. ! ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 29 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Taxeer de taxateur ! Een echte deskundige zal zich bewust zijn van zijn (of haar) beperkingen. Wanneer de taxateur bijvoorbeeld niet goed bekend is met het toegepaste bouwsysteem wordt het lastig om goed in te schatten wat er nodig is voor herstel of vervanging. Wanneer de taxateur niet zelf aangeeft dat de deskundigheid wel of juist niet voldoende aanwezig is, vraag daar dan naar. ! Sommige taxaties kunnen anders verlopen bij een assertieve houding van de gedupeerde. Kennelijk taxeren sommige taxateurs niet alleen het pand maar ook de gebruikers van dat pand. Een vriendelijke maar duidelijke houding kan bijdragen aan een grondiger taxatie. Dat geldt ook voor filmen, fotograferen, geluid opnemen en anderszins vastleggen van de gang van zaken. ! Zolang u daar zelf bij betrokken bent als deelnemer in het gesprek of de ”rondleiding” door het pand kunt u dat rustig doen. U hebt daarvoor geen expliciete toestemming nodig van andere personen. Het kan enorm helpen om te voorkomen dat mensen zich later afspraken, toezeggingen of andere uitspraken ”anders herinneren” dan wat er feitelijk is gebeurd. ! Begrijpt u niet alle bouwtermen in het rapport of de bijlagen? Voor een online bouwencyclopedie: www.joostdevree.nl/index.shtml ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 30 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Neem niets zomaar aan van een aannemer ! Aannemers, installateurs en klusbedrijven bestaan in verschillende ”kwaliteiten”. Sommigen hebben een grote groep van zeer tevreden opdrachtgevers, anderen krijgen nationale bekendheid in sommige tv - programma’s. Probeer vooraf heel goed in te schatten met wie u zaken doet want uiteindelijk laat de aannemer u achter, helemaal tevreden of juist niet. ! Een ”we doen het altijd zo” - mentaliteit is meestal niet handig als de situatie vraagt om een geheel andere aanpak. Een opmerking zoals: ”het kan ook wel zo” als dit wordt gezegd bij het afwijken van bijvoorbeeld een compleet bevestigingssysteem kan wijzen op een besparing op materiaalkosten. En daarmee wordt meestal ook bespaard op de kwaliteit van het werk. ! Er zijn allerlei ”puzzeltjes” in de bouw en bijna iedere dag verzint iemand ergens wel een oplossing voor zo’n puzzeltje. Het is feitelijk onmogelijk om goed op de hoogte te blijven van alle nieuwigheden en die zijn trouwens niet altijd beter. Sommige aannemers besteden toch tijd en geld aan bijscholingen, beurzen, en dergelijke. Anderen blijven op een bepaald niveau ”hangen”. ! Veel opdrachtgevers laten hun keuze vooral bepalen door de prijs van de offerte. Het Amerikaanse gezegde: ”If you pay peanuts you will get monkeys” blijkt heel vaak waar te zijn! Kies uw team met grote zorg! Aandachtspunten bouwkundige keuring 31 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 De procedure ! Procedures kunnen soms erg veel tijd in beslag nemen en het is de vraag of dat redelijk is. Dit is een grijs gebied en dat maakt het lastig om hiermee om te gaan. Echter dat betekent niet dat u alles hoeft te accepteren. Leg een dossier aan waarin u alle belangrijke zaken in een soort tijdbalk noteert. Vraag bij een gesprek altijd naar welk alternatief er beschikbaar is. ! Bijvoorbeeld als iemand is aangesteld als uw persoonlijke contactpersoon vraag dan hoe u contact kunt opnemen als die persoon niet bereikbaar is. Iedereen kan pech hebben dus ook uw persoonlijke contactpersoon kan een tijd onbereikbaar zijn. Stel dat uw contactpersoon u bezoekt en zo schrikt van uw situatie dat hij vanwege een hartinfarct weken moet herstellen . . . . . . . . . . . ! Ook dit is een onderdeel waarbij u uw verstand goed moet gebruiken en voor veel mensen is dat moeilijk als er emoties bij komen. Het kan daarom de moeite waard zijn om hiervoor iemand in te schakelen die er emotioneel minder bij betrokken is en juist daardoor uw zaak beter kan behartigen dan uzelf. Of dit voor u van toepassing is moet u voor uzelf bepalen. ! Wellicht is het verstandig om, bijvoorbeeld via een actiegroep, collectief uw zaken te laten behartigen door mensen die misschien handiger zijn dan u in het voeren van een procedure. Aandachtspunten bouwkundige keuring 32 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Doe het zelven ! Doe het zelven kan een methode zijn om de kwaliteit te verhogen of de kosten te verlagen want het bereiken van een uitstekend resultaat is zeker mogelijk. Er zijn steeds meer materialen en hulpmiddelen die een bepaalde klus gemakkelijker maken en er zijn steeds meer klusfolders, boeken, forums, cursussen, video’s en andere informatiebronnen met soms gouden tips. ! Misschien wilt u zelf schades gaan repareren, een ”safe-house” plaatsen of een ”nieuwbouwpakket” voor een complete woning in elkaar gaan zetten. Als u overweegt om zelf dingen te gaan doen is het raadzaam om voor uzelf even de volgende vragen te beantwoorden, liefst voordat u aan uw klus gaat beginnen: ! 1 Waarom gaat u dingen zelf doen? a Voor een beter resultaat? Uitstekende reden! Kennelijk hebt u de kennis, vaardigheden en waarschijnlijk ook de gereedschappen om een beter resultaat te bereiken. b Omdat het een leuke hobby is? Goede reden! Ga wel zorgvuldig na hoeveel tijd en geld u moet investeren om een gelijkwaardig resultaat te behalen in relatie tot ”laten doen”. c Omdat u eigenlijk uw budget gaat overschrijden? Bedenkelijke reden. Dit kan uiteindelijk goed aflopen maar vaak wordt er dan onverstandig ”bezuinigd”. ! ! Aandachtspunten bouwkundige keuring 33 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 2 Hoeveel (onbetaalde) tijd is beschikbaar voor het zelf doen? a Ruim de tijd en de klus(sen) ook realistisch ingeschat? Geen probleem dus! Veel plezier gewenst met het klussen! b Het is te doen maar dan moet er niets ”tegen zitten”. Uitvoerbaar maar goed plannen is noodzakelijk. Overdenk de consequenties voor uzelf als er een tegenvaller zou komen. c Eigenlijk is er te weinig tijd maar het kan niet anders? Dit soort situaties kunnen leiden tot een stresstest en in sommige situaties tot een relatietest. Kunt u uw plan wijzigen? ! 3 Hoe staan de gezinsleden tegenover het doe het zelven? a Ze doen mee of bieden u op andere wijze ondersteuning? Gefeliciteerd! U behoort waarschijnlijk tot de relatief kleine groep die veel voor elkaar kan krijgen. b Ze laten u uw gang gaan maar daar blijft het bij? Dat kan prima aflopen als voor iedereen acceptabel is hoeveel tijd, geld en moeite het doe het zelven gaat kosten. c Zijn ze helemaal niet gelukkig met het feit dat niet alles meteen ”af” is? Riskant want dit kan een recept worden voor een relationele ramp. Kunt u uw plan wijzigen? ! Stel dat u op vraag 1 ”A” en op vraag 3 ”C” antwoordt dan is het waarschijnlijk raadzaam om te bekijken of er alternatieve mogelijkheden zijn. Misschien de hoofdrol spelen in een tv programma? Kunt u de klus veilig doen, is uw doe het zelf arbeid verzekerd en is de verbouwing op zich verzekerd? Aandachtspunten bouwkundige keuring 34 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Klussen is in veel gevallen niet verzekerd. Hoeveel tijd en geld kunt u verliezen als het resultaat zou tegenvallen? ! Verkoop ! Welke waarde heeft uw pand, met of zonder schade? Waarde is eigenlijk een beleving in iemands geest. Een pand dat zo goed gerepareerd is dat het niet zo goed als nieuw maar zelfs beter dan nieuw is kan toch slecht verkoopbaar blijken. Sommige mensen zullen afhaken als er een schade is geweest. Ook de algehele indruk van de omgeving kan de waarde laten stijgen of dalen. ! Waar het feitelijk om draait is de indruk op de koper, niet om wat u er zelf van vindt. Ook de waardedaling door ”imagoschade” is feitelijk een gevolgschade maar dat is lastig vast te stellen. Helemaal als u er zelf nog niet zo lang woont en dus redelijkerwijs voor uw eigen koop kon weten dat er bevingen in dit gebied voorkomen. Hetzelfde geldt trouwens voor de koper. ! Dus afdingen op de prijs met een soort ”aardbevingskorting” is mijns inziens niet redelijk maar op dit moment is het een kopersmarkt. En kopers kopen vaak een inrichting, niet een pand. Maak gebruik van die kortzichtigheid want een uitstekende presentatie van uw pand doet de verkoopkans zeker stijgen. Een goede makelaar verdient zichzelf terug. ! Hebt u vragen, suggesties of aanvullingen op deze reader? Aandachtspunten bouwkundige keuring 35 ! © Gijs Terlaak Poot 2014 Laat het me weten, bij voorkeur via email: [email protected] Bij voorbaat dank! ! Nieuwbouw ! Gaat u voor het eerst van uw leven nieuwbouw uitvoeren en wilt u dan tijd, geld en ergernis besparen? Overweeg dan eens dit boekje met tips, rechtstreeks via gijs@altfel te bestellen: ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! Binnen Nederland € 18,95 inclusief BTW en verzendkosten. Aandachtspunten bouwkundige keuring 36 ! © Gijs Terlaak Poot 2014
© Copyright 2024 ExpyDoc
