Cooptatie - prinsesselaan.org

Coöptatie
Tips voor coöptatie bij Karakterpanden
Inleiding
Waarom coöptatie bij Karakterpanden?
Voordelen
Gevaren
Oplossingen
Mythe rond coöptatie
Voorbeelden van coöptatievormen
Selectieprocedures
Conclusie
Bijlagen
Inleiding
Bij coöptatie bepalen zittende bewoners of buren aan wie een vrijkomende woonruimte wordt toegewezen.
Dit document verkent de voor- en nadelen van coöptatie bij huurders, en biedt mogelijke oplossingen tegen
de nadelen. Tevens wordt er getracht een mythe rond coöptatie te ontkrachten, en bevat het een aantal
voorbeelden uit de praktijk.
Het stuk is toegespitst op coöptatie binnen Karakterpanden. Zoals de meeste documenten van
Karakterpanden heeft het de structuur van een webpagina, met links naar verdere informatie, en is het zowel
voor woningbouwcorporaties als voor bewonersgroepen geschreven. Door voor twee doelgroepen tegelijk te
schijven hopen we bij te dragen aan meer begrip voor elkaars leefwerelden.
Waarom coöptatie bij karakterpanden?
Elke woning komt ooit weer vrij. Er zijn vele systemen om op dat moment een nieuwe bewoner te vinden.
Vaak wordt daarbij alleen gekeken naar wat een rechtvaardige manier is om (schaarse) woonruimte te
verdelen. Bij gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer spelen ook andere overwegingen een rol. Je deelt
immers meer met je buren dan een stoep waar je voordeur aan grenst: je zult het samen moeten rooien in
gezamenlijke ruimtes en voorzieningen, en je zult in het zelfbeheer samen beslissingen moeten maken.
Karakterpanden kenmerken zich door gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer. Hoeveel er precies
gemeenschappelijk is en hoe ver het zelfbeheer gaat is per Karakterpand verschillend, maar de basis van het
zelfbeheer is coöptatie. In hoeverre kun je immers nog spreken over een bewonersgroep met zelfbeheer, als
deze groep zelfs niet haar eigen samenstelling zou mogen bepalen?
Gemeenschappelijk wonen (waaronder Karakterpanden) is in feite een derde woonvorm naast die van de
alleenstaande en het gezin, en heeft van beide een aantal kenmerken. Veel mensen denken bij de term
gemeenschappelijk wonen direct aan jaren ’60 communes. Gemeenschappelijk wonen is echter niet pas
uitgevonden in de jaren ’60, maar al zo oud als de mensheid, denk alleen al aan het stamverband uit de
prehistorie. Hoewel een commune ook een vorm van gemeenschappelijk wonen is, is gemeenschappelijk
wonen veel breder. Ook zelfstandige woonruimtes die enkele gemeenschappelijke voorzieningen of ruimtes
met elkaar delen kunnen er onder vallen.
Het is logisch dat je als bewoner invloed wilt hebben op woningtoewijzing: je wilt al die zaken niet zomaar
met iedereen delen. Daarbij gaat het vaak niet alleen om de vraag of je het persoonlijk goed kan vinden met
de ander, maar ook om de identiteit van je pand. Denk bijvoorbeeld aan een pand voor oudere homo’s en
lesbo’s, of aan een woongroep voor vegetariërs. Die zitten niet te wachten op een jonge heteroseksuele
carnivoor.
Voordelen
-Het belangrijkste voordeel van coöptatie is dat het de sociale cohesie vergroot. Bijvoorbeeld in het geval van
een studentenhuis is dit zowel in belang van huurders als verhuurder, want de verhuurder wil een stabiele
groep.
-Coöptatie vermindert het ervaren van overlast door buren / medebewoners sterk. Deels doordat een
populatie door coöptatie een homogenere leefstijl krijgt, deels is dit effect psychologisch: ik heb minder last
van de piano van mijn buurman als ik hem erg aardig vind en ik zelf heb gezegd dat hij naast mij mag komen
wonen, dan wanneer ik hem niet ken en hij me opgedrongen is.
-In het geval van woongroepen is coöptatie zo ongeveer een must. Je moet immers wel met elkaar overweg
kunnen als je allerlei voorzieningen deelt, zoals bijvoorbeeld een woonkamer.
-Coöptatie wordt ook ingezet om de sfeer en doelstelling van een pand te behouden. Zeker panden in
zelfbeheer moeten altijd moeite doen om jaren na ontstaan een voldoende actieve bewonersgroep te
hebben om dit zelfbeheer vorm te kunnen blijven geven. De oprichtingsgroep bestaat uit mensen die bewust
kiezen om veel moeite en energie in een gezamenlijk doel te steken, maar bewoners die jaren later instromen
kunnen er een heel andere instelling op na houden. Coöptatie is niet genoeg om betrokkenheid bij
zelfbeheer en gezamenlijkheid vast te houden (zie ook
http://www.karakterpanden.nl/downloads/Betrokkenheid.pdf), maar zonder coöptatie is het haast
onmogelijk.
-Coöptatie vergroot het gevoel van zelfbepaling bij bewoners. In het geval van Karakterpanden willen
bewoners in meerdere of mindere mate invloed hebben op hun woonomgeving, zoeken ze een groter gevoel
van vrijheid en zelfbepaling als dat ze die kunnen ervaren in een “normaal” rijtjeshuis of kamer. Bij
Karakterpanden zien we daarom coöptatie als de kleinst mogelijke vorm van zelfbeheer door bewoners.
-In verband met bijvoorbeeld het vergroten van de leefbaarheid in een buurt kan door de verhuurder bewust
gekozen worden om een bepaalde groep voorrang te verlenen bij huisvesting in bepaalde panden binnen de
buurt. Coöptatie kan daarbij voordelen hebben. De verhuurder bepaalt aan welke startgroep een pand wordt
toegewezen. Door coöptatie is de kans groot dat deze groep bij natuurlijk verloop ongeveer dezelfde sociale
samenstelling blijft behouden, zonder dat de verhuurder actief op zoek hoeft te gaan naar nieuwe potentiële
huurders uit een bepaalde doelgroep.
Gevaren
Aan dit stuk is een kort onderzoekje vooraf gegaan; er is gekeken welke nadelen van coöptatie er door
bewoners en op internet het meest genoemd worden.
1.
2.
3.
-Coöptatie en huurderving
Er kan een situatie ontstaan waarbij zittende bewoners niet met een nieuwe bewoner komen, of zelfs
elke potentiële bewoner afkeuren die door de verhuurder aangedragen wordt. Het gevolg zou
huurderving zijn.
-Coöptatie en vriendjespolitiek.
Coöptatie in haar negatieve variant kan de sfeer en doelstelling van een pand juist om zeep helpen.
Uit de praktijk: In Burgers (woon-werkpand te Eindhoven) was het de bedoeling dat bewoners
zelfwerkzaamheid zoals onderhoudswerkzaamheden verrichtten. Het grote pand was daarbij
verdeeld in verschillende woongroepen en zelfstandige eenheden. Woongroepen kenden op een
gegeven moment zelfstandige coöptatie. Vanaf het begin af aan waren er daarbij individuen die zich
onvoldoende inzetten voor het geheel. Tijdens de start was dit probleem handelbaar, maar de
coöptatie leidde er bij één van de woongroepen toe dat mensen die alleen binding met hun
woongroep hadden, en niet met het pand als geheel of met de ideeën daarachter (zoals
zelfwerkzaamheid), vriendjes binnenhaalden met dezelfde instelling. Het gevolg was dat een
complete woongroep weigerde om nog iets aan zelfwerkzaamheid te doen, waardoor de financiële
situatie van het gehele pand op een gegeven moment zelfs in gevaar kwam. Uiteindelijk heeft
Burgers daardoor het idee van zelfwerkzaamheid grotendeels moeten verlaten.
-Coöptatie en schaarste op de woningmarkt
Een veel gehoorde klacht rond coöptatie is dat het spreekwoordelijke neefje uit de achterhoek
zonder enige inschrijvingstijd wel direct in centrum Amsterdam terecht kan, terwijl iemand die al
jaren wacht op een kamer maar die toevallig niet over het juiste netwerk beschikt, het nakijken heeft.
Oplossingen
Onderstaande oplossingen voor de potentiële nadelen van coöptatie zijn grotendeels gebaseerd op
mengvormen (van coöptatie met andere toewijzingssystemen) uit de praktijk. Natuurlijk is het slim om deze
oplossingen te combineren. Welke combinatie gekozen wordt is aan de verhuurder en huurdersgroep van
een specifiek Karakterpand.
1.
2.
3.
-Coöptatie en huurderving
a. -Huren als bewonersvereniging
De bewonersgroep richt een bewonersvereniging op, die het pand als geheel huurt van de
corporatie, en de ruimtes vervolgens doorverhuurd aan haar leden. In dit model zijn de
verantwoordelijkheden helder gescheiden, bepaalt de bewonersvereniging zelf aan wie ze
verhuurt en is huurderving bij leegstaande ruimtes voor risico en rekening van de
bewonersvereniging. De bewoners hebben er dus zelf belang bij om tijdig een nieuwe
bewoner te vinden en geen huurderving te laten ontstaan.
(Bij kopers kunnen andere mechanismen ingebouwd worden, bijvoorbeeld collectief kopen.
Een groep die collectief koopt en een nieuwe inkoper/mede-eigenaar zoekt, heeft zelf
belang bij snelheid en heeft geen extra stok achter de deur nodig. Dat voert echter te ver
voor dit document, wat zich richt op huurders.)
b. -Coöptatie van individuele huurders: in tijd begrensd
Als het bij coöptatie om individuele huurders in een pand zonder bewonersvereniging gaat,
worden er meestal grenzen aan deze keuzevrijheid gesteld, onder andere om te voorkomen
dat een situatie ontstaat waarbij elke potentiële nieuwe bewoner wordt afgewezen en er
huurderving ontstaat. Als de huurders na bijvoorbeeld anderhalve maand nog geen keuze
hebben kunnen maken, zoekt de verhuurder een nieuwe huurder.
-Coöptatie en vriendjespolitiek.
In een kleine woongroep is vriendjespolitiek eigenlijk geen probleem. Het probleem kan wel
ontstaan in een situatie waarbij meerdere woongroepen een groot pand delen. Het gevaar werd
beschreven aan de hand van het woon-werkpand Burgers, de oplossing komt uit dezelfde hoek. Lees
er meer over onder de kop Voorbeelden – Poortwachter.
-Coöptatie en schaarste op de woningmarkt
StudentenWoningWeb (De Key, Duwo en Ymere in Amsterdam) kent voor een deel van haar
aanbod een coöptatievorm, waarbij studentenhuizen wel coöptatie hebben, maar daarbij moeten
kiezen uit een lijst met een aantal kandidaten met de langste inschrijfdatum. Zodoende worden de
voordelen van twee systemen gecombineerd.
Let wel: deze laatste oplossing werkt prima voor de meeste studentenhuizen, maar veel
Karakterpanden kennen een te specifiek karakter om zomaar iemand in te passen, zoals we
hierboven in de tweede paragraaf al stelden. Lees verder onder Voorbeelden – Kiezen uit
corporatielijst, en in de bijlage Passeren Aanbodmodel.
Mythe rond coöptatie
Als men op internet zoekt naar meningen over coöptatie, stuit men al snel op het idee dat coöptatie tot
uitsluiting, discriminatie en segregatie kan leiden op het moment dat bewoners op basis van vooroordelen
beslissen over nieuwe bewoners, of een homogene populatie gaan nastreven.
Wij zien dit idee als theoretisch misschien interessant, maar in de praktijk onjuist, en willen het hier graag
bestrijden.
In de praktijk blijkt dat groepen vaak juist actief een heterogene samenstelling nastreven. Veel woonwerkpanden zoeken namelijk naar synergie die men niet kan bereiken in een té homogene groep.
Woongroep.net staat bijvoorbeeld vol met advertenties van woongroepen die een vrouw zoeken omdat er
anders teveel mannen wonen, of die willen voorkomen dat de leeftijdsopbouw te eenzijdig wordt. Sommige
groepen hebben daarbij een idealistische inslag. Zo bestaan er bijvoorbeeld redelijk veel (al dan niet
gelegaliseerde) kraakpanden waarbij bewust een woonruimte wordt gereserveerd voor de opvang van
daklozen of illegalen.
Daarnaast is het de vraag of woongroepen die wél op basis van vooroordelen coöpteren eigenlijk wel een
probleem vormen, tenminste zolang we spreken over coöptatie op de schaal van Karakterpanden in plaats
van op de schaal van een complete wijk of stad. We verwijzen graag naar bijlage 2.
Voorbeelden van coöptatievormen
-Bewonersinitiatief
De bewoners van een karakterpand zoeken zelf een nieuwe bewoner. Deze bewoner wordt
voorgesteld aan de corporatie. De corporatie geeft in principe toestemming, behalve als de
potentiële bewoner op een zwarte lijst blijkt te staan. Eventueel kunnen ook andere
randvoorwaarden gesteld worden, bijvoorbeeld economische binding aan de stad of zelfs een
minimale inschrijvingsduur. Het is wel belangrijk om te beseffen dat hoe meer voorwaarden gesteld
worden, hoe lastiger het voor het Karakterpand wordt om een geschikte bewoner te vinden, zeker
waar we het hebben over een pand met een specifieke identiteit.
Bewonersinitiatief is geschikt voor alle temperamenten van Karakterpanden.
-Kiezen uit corporatielijst
De coporatie stelt een lijst samen voor de vrijkomende woning met bijvoorbeeld 20 kandidaten met
de langste inschrijvingsduur; de zittende bewoners kiezen hier uit.
Deze vorm is gevaarlijk voor Karakterpanden, omdat een Karakterpand vaak een sterke identiteit
heeft die zich niet zomaar met iedereen verdraagt. Door bewoners te plaatsen die niet speciaal iets
hebben met het Karakterpand maar die slechts woonruimte zoeken, is de kans groot dat deze
identiteit verloren gaat. Indien er toch voor gekozen wordt, is deze vorm vooral geschikt voor het
temperament de Kazerne en absoluut af te raden bij het Bolwerk.
-Poortwachterfunctie
Bij de poortwachter hebben we het per definitie over grotere panden met bijvoorbeeld meerdere
woongroepen. Een poortwachterfunctie kan handig zijn op het moment dat je niet alleen wilt
bereiken dat een bewoner past in een specifieke (sub-)woongroep, maar je bovendien het karakter
van het pand als geheel wilt behouden. De procedure is als volgt: Een toewijzingscommissie (die
bijvoorbeeld uit drie bewoners bestaat of zelfs uit mensen die zich wel verbonden voelen met de
identiteit van het pand maar er niet wonen) houdt gesprekken met potentiële bewoners, die na
goedkeuring op een lijst terecht komen, waar een woongroep vervolgens uit kan kiezen. Je vindt hier
meer over dit systeem: http://www.karakterpanden.nl/downloads/toewijzing.htm
De poortwachterfunctie is geschikt voor grote panden, vooral voor het Bolwerk, maar soms ook voor
de Kazerne of het Dorp.
-Pseudocoöptatie
Het Claraklooster in Den Bosch kent een speciale vorm van toewijzing. Het Claraklooster kent geen
echt zelfbeheer, maar wel gezamenlijk wonen. Men heeft geen coöptatie, maar wel een eigen
wachtlijst en een minimale poortwachtersfunctie. Potentiële bewoners kunnen zich slechts op één
vaste open dag per jaar inschrijven, na een rondleiding en een praatje. Het Claraklooster kan
inschrijving en toewijzing op basis van inschrijfduur niet tegenhouden, maar door deze vorm wordt
in de praktijk toch bereikt dat alleen mensen inschrijven die zich verwant voelen aan de identiteit
van het klooster.
Een poortwachter zonder coöptatie is alleen geschikt bij panden zonder zelfwerkzaamheid, waar het
zelfbeheer minimaal is en er weinig voorzieningen gedeeld worden; kortom minder geschikt voor
Karakterpanden. Voor de volledigheid toch toegevoegd, en het minst ongeschikt voor het Dorp.
-Drempels opwerpen
Veel panden werpen expres drempels op voor potentiële bewoners. Ze willen betrokken bewoners,
en willen voorkomen dat iemand alleen maar in een karakterpand wil wonen omdat dit goedkoop of
gemakkelijk is. Bijvoorbeeld veel panden die het onderhoud in zelfwerkzaamheid doen, hebben de
ervaring dat sommige potentiële bewoners wel sociaal vaardig genoeg zijn om zich tijdens een
aannamegesprek voor te doen als zeer betrokken en actief, maar dat dit later soms maar een praatje
voor de vaak blijkt te zijn. Door ook drempels op te werpen houd je een zuiverder bestand over van
mensen die werkelijk geïnteresseerd zijn.
Voorbeelden van drempels:
-Slechts eens per jaar een inschrijvingsmogelijkheid bieden (Claraklooster Den Bosch)
-Proefbewoners: potentiële bewoners komen eerst 2 weken op proef logeren en meedraaien. (Casa
de Pauw Arnhem)
-Potentiële bewoners dienen niet alleen een brief te schrijven en een gesprek met een subwoongroep te hebben, maar daarna met alle bewoners apart een persoonlijk gesprek te voeren.
(Papenhulst Den Bosch)
-Potentiële bewoners dienen hun inschrijving elke drie weken te verlengen. Weigering van
toegewezen ruimte of vergeten te verlengen leidt tot definitieve uitschrijving. (ORKZ Groningen)
Selectieprocedures
-Rondleiding, brief, gesprek
Gewoonlijk krijgt een potentiële bewoner een rondleiding en een praatje over wat er anders is aan
het Karakterpand dan aan een standaardwoning. De meeste woongroepen vragen potentiële
bewoners om daarna een soort sollicitatiebrief te schrijven over hun motivatie om in het pand te
komen wonen. Uit deze brieven wordt een aantal kandidaten gekozen voor een gesprek of een
etentje, waarna de woongroep zijn keuze maakt.
-De proefbewoner
Onder andere Casa de Pauw in Arnhem en ouderenwoongroep de Vijverhof in Ermelo gaan verder
dan een brief en een gesprek om te beslissen over toewijzing. Potentiële bewoners die door de eerste
gespreksronde zijn gekomen, dienen in de weken daarna mee te draaien met de woongroep,
bijvoorbeeld door vergaderingen bij te wonen, mee te klussen bij zelfwerkzaamheid of zelfs twee
weken te komen logeren. Pas daarna wordt een definitieve keus gemaakt.
-Beslismodellen
Het kan natuurlijk goed gebeuren dat niet iedereen het eens is over de keuze voor een bepaalde
bewoner. Hoe ga je daar mee om?
Aangezien het delen van je Karakterpand met een ander een vergaande beslissing is, kan het handig
zijn om hogere eisen te stellen aan het democratische karakter van de besluitvorming rond
toewijzing dan gewoonlijk. Veel panden beslissen normaliter bij meerderheid van stemmen waar het
gaat om dagelijkse besluitvorming, maar werken bij het toewijzen van woonruimte met consent of
zelfs consensus. Lees er hier meer over:
http://www.karakterpanden.nl/downloads/beslismodellen.htm
Conclusies
Gezamenlijk wonen is een derde woonvorm naast die van de alleenstaande en het gezin, en is daadwerkelijk
anders dan wonen zoals we dat normaliter zien, namelijk afzonderlijke zelfstandige huishoudens in een flat of
straat.
Zonder coöptatie is gezamenlijk wonen in zelfbeheer niet goed mogelijk.
De nadelen van coöptatie die vaak genoemd worden, zijn over het algemeen makkelijk oplosbaar, of bestaan
zelfs feitelijk niet in de praktijk.
Er is één uitzondering: coöptatie is soms deels strijdig met een rechtvaardige verdeling van schaarse
woonruimte. Daarbij speelt echter the eye of the beholder een grote rol. Met evenveel recht kan gesteld
worden dat coöptatie juist de enige rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte binnen woongroepen
vormt, die praktisch haalbaar is.
Bijlagen:
1. Juridisch
Indien in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurders een coöptatierecht hebben, dan blijft
in principe wel het laatste woord aan de verhuurder. Dit houdt in dat degene die is voorgedragen
geweigerd kan worden door de verhuurder. Als er een coöptatierecht is opgenomen in de
huurovereenkomst kan dit niet eenzijdig worden beëindigd door de verhuurder. Een contractueel
beding kan immers alleen met instemming van beide partijen gewijzigd worden. (bron: landelijk
studenten rechtsbureau)
2. Discussie over coöptatie en vooroordelen / segregatie
Onder andere tijdens de zomerdebatten 2007 van Woonbron
(http://www.zomerdebatten.nl/downloads/Zomerdebat%20co%C3%B6ptatie%20DEF.pdf) is
veel gediscussieerd over coöptatie en het gevaar van vooroordelen. Hieronder een reactie vanuit
Karakterpanden.
In ons denken zijn wij gewend om een strikte scheiding te maken tussen de privésfeer en de
openbare sfeer. Bij de privésfeer denken we automatisch aan het kerngezin.
De openbare sfeer betreft in ons denken al snel al het andere: of het nu over een stad, buurt of straat
gaat. Bij de openbare sfeer start ons politieke denken. We willen invloed hebben op de openbare
sfeer. We willen bijvoorbeeld een pluriforme samenleving, waarbij iedereen toegang tot de
woningmarkt heeft, en waarbij we het liefst mensen willen opvoeden om goed om te kunnen gaan
met verschillen in leefstijlen. Segregatie willen we tegengaan.
In de privésfeer hebben we met al die zaken ineens geen moeite meer. Wij vinden het volstrekt
normaal dat de overheid of corporaties geen invloed hebben op bijvoorbeeld partnerkeuze.
Het is de vraag of we andere woonvormen als het gezin niet te snel indelen bij de openbare sfeer.
Waarom zou je wel zelf je partner mogen kiezen, en niet mogen bepalen met wie je je huiskamer of
keuken deelt?
De angst voor vooroordelen bij coöptatie is op zich terecht, maar hangt samen met de schaal waarop
deze plaatsvindt. Het lijkt vooralsnog een slecht idee om een complete wijk coöptatierecht te geven.
Dat leidt inderdaad snel tot segregatie. Waar we het echter over gezamenlijk wonen hebben (of dat
nu gaat over een enkel groot pand, of bijvoorbeeld over gestippeld wonen in de vorm van meerdere
kleine panden met een gezamenlijke ruimte), blijven we eigenlijk binnen de privésfeer. Een
gezinswoning met een homogene sociale samenstelling van bewoners baart ons geen zorgen,
waarom zou dat bij gezamenlijk wonen in een andere vorm dan het kerngezin anders zijn?
3.
Passeren aanbodmodel
Om te beginnen vraagt schaarse woonruimte om een rechtvaardige verdeling. Tegelijkertijd is het zo
dat de beschikbare ruimte voor “speciale” doelgroepen (zoals bijvoorbeeld mensen die
gemeenschappelijk willen wonen) helaas nog schaarser is. Door onverkort vast te houden aan het
gebruikelijke systeem zouden speciale doelgroepen feitelijk geen kans meer maken op de gewenste
woonruimte, omdat ze ondergesneeuwd zouden raken door de reguliere woningzoekenden. Het
maken van uitzonderingen voor gemeenschappelijk wonen lijkt daarmee geen vreemde gedachte,
juist vanuit de wens naar een rechtvaardige verdeling. Zeker waar het panden met een specifiek
karakter betreft. (Bv vegetarische woongroepen, transition towns, woningen voor oudere
homosexuelen of allochtone ouderen, enz)
Hoe om te gaan met het passeren van het aanbodmodel bij de toewijzing van woningen aan speciale
doelgroepen? In een studie van het SEV uit 2000 staan hier al wat oplossingen voor. Het bleek dat
van vier onderzochte steden in Amsterdam, Den Haag en Dordrecht woongroepen volledig buiten
het aanbodmodel toegewezen werden. Op
http://www.iwz.nl/tekstbijlagen/allochtoneouderen.html kunt u, los van coöptatie, enkele ideeën
lezen omtrent het toewijzen van woningen.
In bijvoorbeeld Eindhoven kennen een aantal corporaties geen gewicht meer toe aan
inschrijvingsduur, en wordt “normale” woonruimte verloot. Coöptatie is weliswaar een ander
systeem, maar wijkt in zoverre niet af dat ook daar niet naar inschrijvingsduur gekeken wordt, wat de
stap naar een uitzondering op de normale toewijzing bij Karakterpanden minder groot zou maken.

Download Report