De zandbak die burgers miljoenen kost

wonenetc.
18 eigen huis magazine maart 2014
Inwoners draaien op voor grond-debacle gemeenten
De zandbak
die burgers
miljoenen
kost
Gemeenten kochten tot enkele jaren geleden
massaal grond. Voor bedrijfsterreinen en
woonwijken die nooit werden gebouwd. Gevolg:
miljardenverliezen. Waarvoor de woningbezitter
deels opdraaide via de ozb, blijkt nu uit onderzoek
dat Vereniging Eigen Huis heeft laten verrichten.
TEKST SANDER VAN DER PLOEG ILLUSTRATIE AKIMOTO
eigen huis magazine maart 2014 19
Boekwaarde per
huishouden*
H
eeft uw gemeente een
mooi, nieuw gemeentehuis, parkeergarage of
theater? Grote kans dat dit
bouwwerk is gefinancierd
met de opbrengsten van het gemeentelijke grondbeleid. In de goede jaren
verdienden Nederlandse gemeenten
ongeveer 600 miljoen euro per jaar
met de aankoop, verkoop en exploitatie van grond. Onder meer dankzij
de hoge kavelprijzen die bedrijven en
particulieren betaalden als ze een
nieuw pand lieten bouwen. Die kavelprijzen maakten zo’n 30 procent
uit van de koopsom van een nieuwbouwwoning. Tot de crisis uitbrak en
veel gemeenten met miljoenenverliezen geconfronteerd werden. Iemand
moet die betalen. Iemand zoals u.
10 tot 18 procent van de stijgingen
van de onroerendezaakbelasting (ozb)
tussen 2008 en 2013 was te wijten aan
de verliezen op de gemeentelijke
grondportefeuille, ontdekte onderzoeksbureau RIGO, dat daar in opdracht van Vereniging Eigen Huis
indook. Huiseigenaren betaalden in
die periode 15 tot 40 miljoen euro
extra aan ozb om de verliezen van het
gemeentelijke grondbedrijf deels te
compenseren.
De rekening wordt nog hoger
‘We kruisten de jaarrekeningen van
de gemeenten met de ozb-ontwikkeling van de laatste jaren. Een analyse
die nog niet eerder is gedaan’, zegt
RIGO-onderzoeker en sociaal geograaf Geurt Keers. Hij onderzoekt al
jaren de financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven en was
in 1988 als onderzoeker betrokken bij
de parlementaire enquête bouwsubsidies. ‘Voor het eerst is het sterke
vermoeden bevestigd dat de verliezen
20 eigen huis magazine maart 2014
deels op woningbezitters worden afgewenteld. En dat is niet alles: de
rekening wordt de komende jaren
waarschijnlijk alleen maar hoger.’
Dat veel gemeenten grote grondbelangen hebben, is al jaren bekend.
Vooral in de jaren negentig voerden
veel gemeenten een zeer actieve
grondpolitiek. De grond- en huizenprijzen liepen toen flink op en
gemeenten wilden daar ook aan verdienen. Niet langer wilden ze met lede
ogen toezien hoe projectontwikkelaars en bouwers de winsten onderling
verdeelden. Naar schatting investeerden Nederlandse gemeenten voor zo’n
11 miljard euro in grond.
Het Financieele Dagblad rangschikte vorige maand de vijftig grootste
gemeentelijke grootgrondbezitters.
Koploper is de gemeente Almere die
voor 477 miljoen euro aan onverkochte grond bezit. Omgerekend zit
ieder huishouden in de polderstad
voor ruim 6.000 euro in de grond.
Dat is niet nog niet per se een groot
probleem. Als de gemeente de grond
weer weet te verkopen voor de prijs
waarvoor het in de boeken staat, de
boekwaarde dus, is er niets aan de
hand. Maar door de crisis blijven veel
gemeenten zitten met hectaren aan
onverkochte grond, en ook op de exploitatie ervan – bijvoorbeeld de ontwikkeling van een groot bedrijventerrein – kampen ze met forse verliezen.
Veel gemeenten kiezen ervoor af te
wachten in de hoop de grond bij beter
economisch tij alsnog voor de boekwaarde te verkopen. Hetzelfde geldt
voor de grondexploitatie. Grondpolitiek is een beleid van de lange adem
– vaak kan pas na tien tot vijftien jaar
de balans worden opgemaakt. Maar
als de resultaten van het grondbeleid
blijven tegenvallen, moet er wat ge-
< 0 euro
0 - 500 euro
500 - 1.000 euro
1.000 - 1.500 euro
1.500 - 2.000 euro
2.000 - 3.000 euro
> 3.000 euro
Almere
Waarde grond: € 477 mln
Boekwaarde als percentage
vermogen: 104% (2012)
Inwoners: 195.710
Boekwaarde grond per
huishouden: € 6.709
Lansingerland
Waarde grond: € 189 mln
Boekwaarde als percentages
van vermogen: 208% (2012)
Inwoners: 57.006
Boekwaarde grond per
huishouden: € 8.775
*Boekwaarde is de som van niet in
exploitatie genomen gronden en
lopende grondexploitaties. Het
vermogen is de som van algemene
en bestemmingsreserves, het
exploitatieresultaat in het afgelopen jaar, en voorzieningen.
Leeuwarden
Waarde grond: € 127 mln
Boekwaarde als percentage
vermogen: 114% (2012)
Inwoners: 96.372
Boekwaarde grond per
huishouden: € 2.457
Almelo
Waarde grond: € 172 mln
Boekwaarde als percentage
vermogen: 242% (2012)
Inwoners: 72.409
Boekwaarde grond per
huishouden: € 5.446
Nijmegen
Waarde grond: € 352 mln
Boekwaarde als percentage
vermogen: 265% (2012)
Inwoners: 168.195
Boekwaarde grond per
huishouden: € 3.885
BRON: RIGO
CIJFERS TOT 2012.
beuren. Grondpolitiek wordt meestal gefinancierd met geleend geld. De
rente daarop loopt gewoon door.
Sinds de uitbraak van de crisis in
2008 is de vraag naar bouwgrond
meer dan gehalveerd. Het ziet er niet
naar uit dat de vraag zich snel zal
herstellen. En mocht dat toch gebeuren, dan zal de grond waarschijnlijk
niet voor de boekwaarde kunnen
worden verkocht, terwijl de lopende
exploitatie in veel gemeenten al jaren
verliesgevend is. Gemeenten zagen
zo de afgelopen jaren 2,6 miljard euro
eigen huis magazine maart 2014 21
'Alleen al vorig jaar leden
gemeenten naar schatting
1 miljard euro verlies
op hun grondbedrijf'
verdampen, blijkt uit een rapport dat
Deloitte in december 2013 schreef
voor de Rijksoverheid. Ieder Nederlands huishouden deelt al voor gemiddeld 350 euro in het verlies. Volgens
Deloitte kunnen de toekomstige verliezen nog met 2,7 miljard euro oplopen. En dat is nog een optimistische
schatting, meent Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Ruimtelijke Ontwikkeling aan de TU Delft. ‘Ik denk eerder aan 3 tot 4 miljard euro. 2013 is
niet meegenomen in de analyse van
Deloitte. Dat was een bijzonder slecht
jaar voor de woningmarkt en de bouw.
Alleen al vorig jaar leden gemeenten
naar schatting voor 1 miljard euro
verlies op hun grondbedrijf.’
Boekhoudkundige trucs
Ook blijken gemeenten flink te moeten afschrijven op samenwerkingsverbanden met projectontwikkelaars
– een factor waarmee Deloitte geen
rekening hield. ‘Gemeenten kwamen
erachter dat projectontwikkelaars
geen realisatieverplichtingen hebben
als het even tegenzit’, zegt Priemus.
‘Ze kunnen zo uit een project stappen,
waarna gemeenten met de grond blijven zitten. Het financiële leed wordt
zo alleen maar groter.’
Hoe hoog de uiteindelijke rekening
wordt, is nog niet eens duidelijk, want
ook Priemus baseert zich op schattingen. ‘Laat staan dat gemeenteraden
het weten’, zegt de hoogleraar. ‘Omdat
gemeenten speculeren met grond en
zich als marktpartij gedragen, hebben
zij geen belang bij volledige openheid.
Het gaat om marktgevoelige informatie. Daarbij zit niet iedere gemeente
diep in de problemen – sommige hebben nog ruime reserves. Alles hangt
af van hoe reëel de lokale plannen met
de bouwgrond zijn. Is er geen afnemer
Dit vindt de vereniging
‘Ozb-verhogingen alleen maar om de verliezen op grond te dekken, zijn
onacceptabel’, zegt woningmarktspecialist Bob Maas van Vereniging
Eigen Huis. ‘Gemeenten moeten duidelijkheid geven over de werkelijke
waarde van hun bouwgrond. Ze konden daarmee lang sjoemelen, maar
strakke regelgeving moet dat voorkomen. Burgers hebben recht op
duidelijkheid en de woningbouw moet een kans krijgen op basis van een
reële grondprijs. Het gebrek aan transparantie heeft in een aantal gevallen
geleid tot excessen. Door creatief boekhouden wordt de werkelijkheid
onttrokken aan de democratische controle door de gemeenteraad. Dat
moet echt anders’, zegt Maas.
In veel gemeenten moet volgens deskundigen nog veel op grondposities
worden afgeboekt. Het is voor Vereniging Eigen Huis onaanvaardbaar dat
dit in de komende jaren één op één voor rekening komt van huiseigenaren. ‘Zij moeten door de waardedaling van hun huis al genoeg afboeken.
Wat ons betreft is het uitgesloten dat alleen de ozb wordt gebruikt om
het gat in de gemeentelijke begroting te dichten. Daar zal een andere
oplossing voor gevonden moeten worden.’
en staat de grond in de boeken voor
een te hoge prijs, ja, dan heb je een
probleem.’
Afschrijven dus – wat neerkomt op
accepteren dat je je geld kwijt bent
– en dat gebeurt ook. Maar lang niet
altijd merkt de burger daar wat van.
Omdat sommige verliezen opzettelijk
buiten het zicht van de burger en de
gemeenteraad worden gehouden met
boekhoudkundige trucs, weet Keers.
‘10 tot 15 procent van de kosten van
het grondbedrijf bestaat uit rente. Veel
gemeenten hanteerden de gemeentelijke rekenrente van 5 procent, maar
de marktrente ligt al enige tijd op 3
procent. Als je die toepast, scheelt dat
aanzienlijk.’ De gemeente Ede bijvoorbeeld, verbeterde zo het resultaat in
een keer met 21 miljoen euro, blijkt
uit berekeningen van het Financieele Dagblad. Ook kunnen investeringen in het grondbeleid op een andere
post in de balans worden gezet, waardoor het overzicht verloren gaat.
‘Gemeenten zijn zeer schimmig over
hun grondbeleid’, zegt Keers. ‘De
overheid doet hier weinig aan, terwijl
het al decennialang bekend is. Pas als
het fout gaat worden vragen gesteld.’
Keers merkte dat bij het onderzoek
dat hij voor Vereniging Eigen Huis
verrichtte. ‘Wij kunnen ons alleen
baseren op beschikbare gegevens,
zoals de jaarrekeningen van gemeenten. Maar het is duidelijk dat ze daarin lang niet altijd het achterste van
hun tong laten zien.’
Apeldoorn geeft wel openheid van
zaken. Daar ging in 2011 een diepgaande crisis aan vooraf die bijna het
faillissement betekende van de Veluwse gemeente. Apeldoorn kocht
grond voor ruim 14 duizend woningen.
Uiteindelijk bleef de helft daarvan
eigen huis magazine maart 2014 23
Gemeenten waar eind 2012
de boekwaarde op grond
meer dan 80% was van de
som van het eigen vermogen
en voorzieningen.
onverkocht. Ook lag ruim honderd
hectare grond met een bedrijvenbestemming braak. Het gevolg was een
tegenvaller die het gemeentelijke
reservepotje van 13 miljoen euro ver
te boven ging. Apeldoorn ging voor
bijna 200 miljoen euro het schip in.
In 2012 stapte het college op en
werd de gemeente onder financieel
toezicht gesteld van de provincie Gelderland. Het nieuwe college moet
puinruimen: Apeldoorn bezuinigt voor
10 miljoen euro op onder andere de
groenvoorziening, onderwijshuisvesting en jeugdwerk. Ook wordt de ozb
stapsgewijs verhoogd naar 3,5 procent
bovenop de inflatie. Deze maatregel
levert de gemeente zo’n 3 miljoen euro
aan extra ozb-inkomsten op, zo blijkt
uit het meerjarenbegroting 2014-2017
die het motto ‘Apeldoorn herstelt!’
meekrijgt.
Meer ozb, minder voorzieningen
Naast Apeldoorn staan ook de gemeenten Lansingerland, GemertBakel, Nuenen, Beuningen en Ten
Boer onder toezicht van de provincie
wegens verliezen op het grondbedrijf.
Dat deze gemeenten net als Apeldoorn
flink gaan snijden in de voorzieningen,
staat wel vast. Zo vroeg de Groningse
gemeente Ten Boer de Artikel 12-status aan, waarmee zij financiële steun
van het Rijk krijgt en onder curatele
komt te staan van de overheid.
Niet in iedere gemeente bestaat
duidelijkheid over de verliezen op het
grondbedrijf. Bij sommige gemeenten
is niets aan de hand. Andere moeten
wel afschrijven, maar het is vaak niet
bekend voor hoeveel. ‘Soms boeken
gemeenten enorm af op hun grondexploitatie, terwijl de noodzaak ervan
24 eigen huis magazine maart 2014
nog niet vaststaat’, zegt Keers. ‘Grondexploitatie is een meerjarenplan. Als
het nu tegenzit, wil dat niet zeggen
dat dit over twintig jaar nog steeds
zo is. Maar gemeenten moeten van
het Rijk de verwachte verliezen op
de exploitatie nu in één keer afboeken,
terwijl geraamde winsten niet mogen
worden verrekend. Dan gaat het hard.
Nu is er voor 1,3 miljard aan verwacht
verlies genomen, terwijl er nog steeds
een winst van 3,3 miljard wordt verwacht.’ Daar komen de verliezen op
de grondposities nog bij, waarschuwt
Keers. ‘Dit zijn de onbebouwde lappen
grond waar zeker geen koper voor
komt. Die grond wordt in één klap
afgewaardeerd naar de oorspronkelijke, vaak agrarische waarde.’
Een combinatie van beide overkwam
Heerenveen. Vorig jaar boekte de
Friese gemeente in één keer bijna 80
miljoen euro af op het grondbedrijf
op een begroting van 125 miljoen euro.
De gemeente verslikte zich rond de
eeuwwisseling in de ontwikkeling van
een bedrijventerrein dat buitenlandse multinationals naar Friesland
'De warme douche die de
gemeentelijke grondexploitatie
voor 2008 was, is
een ijskoude geworden'
Boekwaarde in verhouding
tot eigen vermogen
80%
> 2000%
DISCLAIMER RIGO: AFHANKELIJK VAN DE LOKALE
SITUATIE KAN ER SPRAKE ZIJN VAN EEN
VERANTWOORD BELEID ALS DE INVESTERINGEN
RENDEREN EN DE EXPLOITATIE WORDT GEDEKT
DOOR VRIJ ZEKERE INKOMSTEN. MAAR GEZIEN
DE SCHEVE VERHOUDING TUSSEN BOEKWAARDEN EN VERMOGEN IS WAAKZAAMHEID
GEBODEN. CIJFERS TOT 2012.
moest lokken – maar die kwamen niet.
Een geplande woonwijk even verderop kwam door de crisis niet van
de grond. Heerenveen bezuinigt nu
flink op onder meer welzijn en cultuur
en de ozb steeg de afgelopen jaren
met 12 procent.
Falend beleid
Volgens Priemus staat nog meer gemeenten het lot van Apeldoorn en
Heerenveen te wachten. ‘Gemeenten
met een forse grondportefeuille en
kleine reserves vangen eventuele ver-
liezen op met ozb-verhogingen of door
voorzieningen te versoberen’, zegt
Priemus. ‘Zij hebben weinig andere
mogelijkheden. En beide maatregelen
pakken slecht uit voor de woningwaarde. De warme douche die de
gemeentelijke grondexploitatie voor
2008 was, is een ijskoude geworden.’
Priemus verwacht dat de gevolgen
van het falend grondbeleid in verschillende gemeenten pas na de gemeenteraadsverkiezingen van 19 maart aan
het licht zullen komen. ‘Veel colleges
beseffen al lang dat er ingegrepen
moet worden. Zij lieten dat na uit
angst straks te worden afgestraft door
de kiezer. Maar veel gemeenten zullen na de verkiezingen een boel impopulaire maatregelen nemen.’
Inwoners van aangeslagen gemeenten kunnen met een beetje geluk het
lot van onder meer de Apeldoorners
nog ontlopen. ‘Als de provincie bijspringt’, zegt Priemus. ‘Overijssel is
bereid voor ongeveer 130 miljoen euro
aan gemeentegronden over te nemen.
Daarmee worden de verliezen in een
keer gedekt. Gemeenten moeten dat
binnen tien jaar terugbetalen, waardoor de schuld over langere tijd wordt
uitgesmeerd.’ Veel provincies, waaronder Overijssel, verdienden in 2009
aan de verkoop van hun aandelen in
de energiebedrijven Essent en Nuon
aan respectievelijk het Duitse RWE en
het Zweedse Vattenfall. Deze verkoop
leverde de provincie 1,2 miljard euro
op. De overname van de problematische grondportefeuilles wordt waarschijnlijk uit deze pot gefinancierd.
Gelderland hield aan de verkoop
van Nuon 4,4 miljard euro over,
Noord-Brabant verdiende bijna 3 miljard aan de verkoop van het aande-
lenpakket Essent en Limburg schreef
om dezelfde reden ongeveer 2 miljard
euro bij. Dat betekent nog niet dat die
provincies ervoor voelen de route van
Overijssel te volgen. Noord-Brabant
gaf vorige maand al aan er niets in te
zien om onverkoopbare gemeentegronden over te nemen. De provincie
beschouwt dit als de verantwoordelijkheid van de gemeenten.
Toch zou het provinciegeld een
goede oplossing zijn om de verliezen
van het gemeentelijke grondbedrijf
te beperken, denken Priemus en
Keers. ‘Natuurlijk moeten gemeenten
die overmoedig waren zelf op de blaren zitten’, zegt Priemus. ‘Maar de
provincie moet wel ingrijpen. Ja, ook
met geld, daarnaast kunnen zij als
toezichthouder de kans verkleinen
dat burgers opdraaien voor de schade.’
Volgens Keers mogen de Overijsselse gemeenten zich in de handen
knijpen met het provinciegeld. ‘Ze
steggelen nu nog over de voorwaarden, maar deze zijn een stuk gunstiger
dan die van een Artikel 12-constructie waarmee je onder curatele van het
Rijk komt te staan.’
Snelle financiële redding uit welke
hoek dan ook is geen oplossing voor
de lange termijn. ‘De overheid moet
duidelijke regels gaan stellen’, zegt
Keers. ‘Want zolang gemeenten niet
transparant zijn over de resultaten
van hun grondbedrijf, kan de burger
nooit, via de gekozen gemeenteraad,
op tijd aan de rem trekken om erger
te voorkomen.’
Het gehele rapport en een toelichting
daarop zijn te vinden op
eigenhuismagazine.nl/grond
eigen huis magazine maart 2014 25

Download Report