EXPLOITATIEPLAN DORP REEVE,
BESTEMMINGSPLAN IJSSELDELTA-ZUID
GEMEENTE KAMPEN
NL.IMRO.0166.00991150-VB01
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan IJsseldeltaZuid
Opdrachtgever:
Gemeente Kampen
Auteurs:
J. van den Brand (VD2 Advies)
S.B. Hafkenscheid (-2NAP)
G.J. Hellinga (HzA)
H. Kuiper (Kuiper & Van Tilborg)
A. Hofman (Bureau SAB)
P.J. Willemse (gemeente Kampen)
Datum:
Kenmerk:
12 december 2013 (definitief)
NL.IMRO.0166.00991150-VB01
12 december 2013
definitief
III
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING ................................................................................................ 5
1.1. Wettelijke plicht exploitatieplan ............................................................................. 5
1.2. Relatie exploitatieplan gebied Dorp Reeve met bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid ...... 15
1.3. Doel en functie van het exploitatieplan ................................................................. 19
1.4. Begrenzing exploitatieplangebied ........................................................................ 26
1.5. Jaarlijkse herziening en eindafrekening ................................................................ 29
1.6. Leeswijzer ....................................................................................................... 30
2.
TOELICHTING OP DE GEBIEDSONTWIKKELING DORP REEVE ......................... 32
2.1. Beoogd ruimtegebruik bestemmingsplangebied ..................................................... 32
2.2. De relatie tussen de aanleg van de bypass en de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve 34
2.3. Beoogd ruimtegebruik exploitatieplangebied ......................................................... 50
3.
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN ............................ 58
4.
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .......................................... 65
4.1. Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken ........................................................ 65
4.2. Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ........................................... 68
4.3. Toelichting werkzaamheden inrichting openbare ruimte .......................................... 69
4.4. Aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied ..................................... 70
5.
DE EXPLOITATIEOPZET ............................................................................. 72
5.1. Inleiding .......................................................................................................... 72
5.2. Rekenmethodiek en parameters........................................................................... 737
5.3. Ruimtegebruik ................................................................................................. 758
5.4. Programma en fasering ..................................................................................... 759
5.5. Kosten ............................................................................................................ 83
5.6. Opbrengsten ................................................................................................... 100
5.7. Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten ................................................. 104
5.8. Omslagmethode .............................................................................................. 105
5.9. Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom ................................................. 106
6.
DE REGELS .............................................................................................109
7.
GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN ...................................................114
8.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ........................................................116
bijlage 1
kaart exploitatieplangebied
12 december 2013
definitief
IV
bijlage 2
faseringskaarten
bijlage 3
ruimtegebruikskaart
bijlage 4
kaart uitgiftecategorieën
bijlage 5
eigendommenkaart met eigendommenoverzicht
bijlage 6
kaart bestaande situatie
bijlage 7
verwervingskaart
bijlage 8
plankostenscan
bijlage 9
kwalitatieve beschrijving bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte
bijlage 10
aanduiding zone geluidhinder Gebied 1- Haven en Gebied 2 - Kreek
bijlage 11
detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet
bijlage 12
detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet
bijlage 13
overzicht ruimtegebruik per eigendom
bijlage 14
taxatierapport inbrengwaarden
bijlage 15
planschaderisicoanalyse
bijlage 16
specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen
bijlage 17
resultaten marktanalyse gronduitgifte
bijlage 18
jaarschijven exploitatieopzet kosten en opbrengsten
bijlage 19
overzicht macroaftopping
bijlage 20
overzicht gewogen eenheden totaal uitgeefbaar gebied
bijlage 21
gewogen eenheden per eigendom
bijlage 22
specificatie exploitatiebijdrage per eigendom
12 december 2013
eindconcept
pagina 5 van 222
1.
INLEIDING
1.1.
Wettelijke plicht exploitatieplan
1.1.1.
Inleiding
In de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier (hierna: PKB) is door het Rijk een
samenhangend pakket van rivierverruimende maatregelen vastgesteld, met het doel het
stroomgebied van de Rijn en de Maas in de toekomst beter te beschermen tegen overstromingen.
Het stroomgebied van de rivier de IJssel wordt daarin gezien als onderdeel van het stroomgebied
van de Rijn. Het PKB heeft niet alleen tot doel veiligheidsmaatregelen vast te leggen; ook is een
belangrijk doel dat die veiligheidsmaatregelen op zodanig wijze worden ingericht en vormgegeven,
dat een bijdrage wordt geleverd aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het
rivierengebied.
Wat betreft het stroomgebied van de IJssel bij Kampen voorziet de PKB in een verlaging van het
zomerbed (de zogeheten lange zomerbedverlaging). Inmiddels is een wijziging van de PKB in
procedure gebracht en vastgesteld (mei 2013) waarbij er sprake is van een korte
zomerbedverlaging (tussen Molenbrug tot net voorbij de Eilandbrug in Kampen) gecombineerd met
de aanleg van een hoogwatergeul (hierna: bypass). In de eerste fase wordt de bypass deels ingezet
(circa 220m3/sec) en in fase twee wordt de bypass geheel ingezet (circa 700 m3/sec). De
zomerbedverlaging houdt in dat de bodem van het zomerbed van de rivier verlaagd wordt,
waardoor de waterstand lager blijft. De bypass bestaat uit de aanleg van een aftakking van de
IJssel ten zuiden van Kampen richting het Drontermeer / Vossemeer /Ketelmeer die bij hoogwater
in de IJssel extra water kan afvoeren. Deze bypass krijgt naast een waterafvoerende functie tevens
een functie voor natuur en recreatie, waardoor een aantrekkelijk en bijzonder landschap ontstaat.
De aanleg van de bypass biedt ook de mogelijkheid om een uniek watergebonden woongebied te
realiseren dat voorziet in de regionale en lokale woningbehoefte. Daarnaast worden gemengde
functies gerealiseerd ten westen van de N50 nabij het nieuwe station Kampen-Zuid.
In het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid is de planologische regeling vastgelegd voor deze
verschillende functies en ontwikkelingen. Kort samengevat gaat het om de volgende doelstellingen:
Veiligheid: het uitvoeren van de zomerbedverlaging in de IJssel (gelegen buiten het
bestemmingsplangebied) en het aanleggen van de bypass van de IJssel naar het Drontermeer/
Vossemeer / Ketelmeer. De uitvoering van deze maatregelen geschiedt in het kader van de
Planologische Kern Beslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier, waarin de zomerbedverlaging reeds
is opgenomen en de korte termijndoelstelling van de bypass via een zojuist vastgestelde
wijziging van de PKB daarin is opgenomen.
Ruimtelijke kwaliteit: naast de veiligheid dient de ruimtelijke kwaliteit van IJsseldelta te worden
behouden en waar mogelijk te worden versterkt.
12 december 2013
eindconcept
pagina 6 van 222
Woningbouw: in het deelgebied Dorp Reeve wordt voorzien in de bouw van maximaal 1300
woningen, waarvan 1100 woningen voor de regionale opgave. De woningen moeten worden
gerealiseerd in een bijzondere water-woonomgeving. Daarnaast worden er diverse rood-voorroodkavels gerealiseerd als vervanging van te slopen woningen/opstallen in het gebied.
Infrastructuur: de huidige verkeersproblematiek tussen Dronten en Kampen (N307) maakt het
noodzakelijk dat de (situatie rond de) Hanzeweg (inclusief de verbinding over de
Roggebotsluis) en de Flevoweg op korte termijn worden aangepakt. Het bestemmingsplan
faciliteert, samen met het bestemmingsplan van de gemeente Dronten het verbeteren van de
doorstroming van de N307 op korte termijn door het verplaatsen van de rotonde die de N306
et de N307 verbindt en met het realiseren van een nieuwe oeververbinding voor doorgaand
verkeer van de N307, die zodanig wordt gepositioneerd dat deze als schakel kan dienen in de
toekomstige N23 bij Roggebot. De huidige sluis met brug dient voor de tweede fase van de
aanleg van de bypass te worden vervangen door een nieuwe brug met een doorstroomopening
van tenminste 100 meter breed.
Economische versterking nabij station Kampen-Zuid: de aanleg van de Hanzelijn met het
station Kampen-Zuid vormt een grote infrastructurele ingreep. De stationsomgeving vormt de
nieuwe entree van het stedelijke gebied en daarmee ook de grens tussen het stedelijke en
landelijke gebied. Dit vraagt om een zorgvuldige ruimtelijke inrichting. Het bestemmingsplan
voorziet in een gemengde bestemming die ruimte biedt voor functies als een
hotel/congrescentrum, leisure, horeca, detailhandel en dienstverlening.
Recreatie: doelstelling van de IJsseldelta-Zuid is het versterken van de droge en natte
recreatie. Dit gebeurt door de vergroting van het buitendijks gelegen recreatiegebied Roggebot
en met de realisatie van 125 extra ligplaatsen ter hoogte van de huidige Roggebotsluis, de
recreatieve spin-off ten gevolge van de extra vaargeulverbinding tussen het randmeer en de
IJssel, de circa 700 ligplaatsen in het nieuw te ontwikkelen dorp Reeve (dit aantal mag conform
het MER nog oplopen tot 1100 stuks), aanlegsteigers en met struin- fiets- en wandelpaden.
Natuurontwikkeling: de bypass wordt aangegrepen voor de ontwikkeling van areaal nieuwe
natte natuur. De bypass is een schakel in de Ecologische Hoofdstructuur tussen de
IJsseluiterwaarden en de Veluwerandmeren. De nieuwe natuur kan een uitbreiding betekenen
van het leefgebied van riet- en moerasvogels, waaronder de beschermde roerdomp en de grote
karekiet in de zone grenzend aan het Drontermeer/ Vossemeer. Tevens vindt buiten het
plangebied natuurontwikkeling plaats in de vorm van een weidevogelgebied.
Agrarische structuurversterking: door middel van kavelruil wordt ernaar gestreefd de
verkaveling te verbeteren en de doorsnijding als gevolg van de Hanzelijn en de bypass op te
heffen. De verbetering van de agrarische structuur binnen de IJsseldelta-Zuid wordt uitgevoerd
in een apart traject buiten het plangebied in opdracht van de provincie Overijssel in de vorm
van vrijwillige kavelruil.
Hieronder is de verbeelding van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid opgenomen, waaruit de
veelheid en diversiteit van functies en ontwikkelingen blijkt.
12 december 2013
eindconcept
pagina 7 van 222
Figuur 1: afdruk verbeelding bestemmingsplan
12 december 2013
eindconcept
pagina 8 van 222
Figuur 1 legenda bestemmingsplan
12 december 2013
eindconcept
pagina 9 van 222
Figuur 1 legenda bestemmingsplan
12 december 2013
eindconcept
pagina 10 van 222
Figuur 1 legenda bestemmingsplan
12 december 2013
eindconcept
pagina 11 van 222
De veelheid, maar ook diversiteit van functies en ontwikkelingen in het bestemmingsplangebied
heeft tot gevolg dat bij de voorgenomen uitvoering van de bestemmingen sprake is van
verschillende overheidsactoren:
Rijk: in de hoedanigheid van opdrachtgever in het kader van de PKB Ruimte voor de Rivier,
belast met het, in gezamenlijk opdrachtgeverschap met de provincie Overijssel, de
uitvoeringsfase van de waterveiligheidsopgave, waarbij het Rijk de aanbestedende partij is;
provincie Overijssel: belast met het, in gezamenlijk opdrachtgeverschap met het Rijk. de
uitvoeringsfase van de waterveiligheidsopgave en de integrale gebiedsontwikkeling. (De
uitwerking van een aantal doelen van de integrale gebiedsontwikkeling, zoals realisatie van de
regionale woningbouwopgave in het Dorp Reeve ligt in handen van de gemeente Kampen);
gemeente Kampen: belast met het faciliteren van de planologische maatregel ten behoeve van
de waterveiligheidsopgave en de integrale gebiedsontwikkeling en belast met de
gebiedsontwikkeling van het gebied Dorp Reeve. en met de deelgebieden Zwartendijk, Zone
N50 (bestemming Gemengd-2) en de locatie met de bestemming Gemengd-1.
Een ander bijzonder kenmerk van het project IJsseldelta-Zuid is de technische en functionele
verwevenheid van enerzijds de in het kader van de gestelde veiligheidsdoelen aan te leggen bypass
en anderzijds de ruimtelijke ontwikkeling die zowel in technische als volgtijdelijke zin afhankelijk is
van de aanleg van de bypass. De aanleg van de bypass gaat gepaard met de aanleg van dijken,
waaronder een klimaatdijk aan de zuidzijde van het gebied Dorp Reeve. De met de aanleg van de
zomerbedverlaging en de bypass vrijkomende gronden zijn voor een belangrijk deel nodig voor de
aanleg van de dijken en deels voor de ophoging van het toekomstige woongebied Dorp Reeve.
Bijzonder karakter van het toekomstige woongebied is dat woningen ook zullen worden gebouwd op
de aan te leggen klimaatdijk. Dorp Reeve kan worden gezien als een water-woonomgeving, waarbij
binnen het Dorp Reeve voorzien is in een binnenhaven, voorzien van ligplaatsen voor de bewoners
van het woongebied, en met een waterverbinding met de bypass en de hier gelegen buitenhaven
via een sluis.
Het aan te leggen water in het deelgebied Dorp Reeve kent op zijn beurt ook meerdere functies.
Naast de functie van verbinding voor boten en schepen van/naar de te bouwen woningen
(ligplaatsen) binnendijks biedt het water ook de functie van kwelwateropvang en voor recreatieve
doeleinden.
1.1.2.
Toepassing afdeling 6.4 Wro
Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid kent een omvangrijk aantal mogelijkheden tot het
ontwikkelen van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro. Onder een ‘bouwplan’
wordt ingevolge artikel 6.2.1 Bro verstaan:
a.
de bouw van een of meer woningen;
b.
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
c.
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte of met een of
meer woningen;
12 december 2013
eindconcept
pagina 12 van 222
d.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in
gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste tien woningen worden
gerealiseerd;
e.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in
gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden,
mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt;
f.
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte.
Zo kent het deelgebied Dorp Reeve een bouwopgave van maximaal 1300 woningen en ruimte voor
functies, zoals een (brede) school, een hotel, winkelvoorzieningen, etc. Maar ook biedt het
bestemmingsplan bouwplanmogelijkheden buiten Dorp Reeve in de zone gelegen tussen de
Zwartendijk en de N50 nabij het station Kampen-Zuid, in de (uitbreiding van de)
recreatiebestemming bij de Roggebotsluis en verder is verspreid in het totale
bestemmingsplangebied is planologische ruimte gecreëerd voor individuele woningen in het kader
van de rood-voor-roodregeling. Er is daarmee sprake van bouwplanmogelijkheden zoals bedoeld in
artikel 6.12 Wro.
Ingevolge artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan
IJsseldelta-Zuid een exploitatieplan vast te stellen. Ingevolge artikel 6.12, tweede lid Wro kan de
gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer:
a.
het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen
gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd;
b.
er geen noodzaak is tot het bepalen van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden
zal plaatsvinden of van een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden en/of
maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen daartussen;
c.
er geen noodzaak is tot het stellen van eisen en/of regels aan het uitvoeren van werken inzake
het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare
ruimte;
d.
er geen noodzaak is tot het stellen van een uitwerking van regels met betrekking tot
woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en/of particulier opdrachtgeverschap.
Voor de toepassing van de criteria a tot en met d zijn twee zaken van belang:
1.
Kent het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid één exploitatieplangebied of omvat het meerdere
exploitatieplangebieden?
2.
Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat er sprake is van meerdere exploitatieplangebieden,
wat is dan de uitkomst van de criteria a tot en met d per te onderscheiden
exploitatieplangebied?
Ad 1. Is er sprake van één of van meerdere exploitatieplangebieden?
Een exploitatieplangebied dient zodanig te worden begrensd, dat alle onderdelen van de
desbetreffende grondexploitatie, bovenwijkse voorzieningen daarvan uitgezonderd, daarbinnen
12 december 2013
eindconcept
pagina 13 van 222
vallen. Daarbij geldt dat een exploitatieplangebied nimmer groter kan zijn dan het gebied zoals dat
is opgenomen in het bijbehorende bestemmingsplan. Een uitzondering geldt voor
intergemeentelijke exploitatieplanontwikkelingen, zoals bedoeld in artikel 6.12, vijfde lid Wro. In de
onderhavige situatie is hiervan evenwel geen sprake.
In beginsel zal een exploitatieplangebied bestaan uit één aaneengesloten gebied. Uit de
parlementaire geschiedenis volgt dat een exploitatieplangebied ook uit verschillende nietaaneengesloten delen kan bestaan, mits er planologisch of functioneel sprake is van een duidelijke
samenhang tussen die delen (MvT Grondexploitatiewet, Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p.
16-17).
Voor de toepassing van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid betekent dit dat er sprake is van acht
verschillende exploitatieplangebieden. Op de hieronder opgenomen kaart zijn deze gebieden
aangeduid.
Figuur 2: overzichtskaart exploitatieplangebieden bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid
12 december 2013
eindconcept
pagina 14 van 222
Tussen de verschillende onderscheiden exploitatieplangebieden is geen sprake van ruimtelijke of
functionele samenhang. Zo staat de mogelijke bouwplanontwikkeling in het recreatiecomplex bij de
Roggebotsluis geheel los van de mogelijke ontwikkeling van Dorp Reeve, van de ontwikkeling langs
de N50, nabij het station Kampen-Zuid, en van de verspreid in het bestemmingsplangebied
opgenomen individuele bouwplanmogelijkheden. Het omgekeerde is eveneens het geval.
Een en ander heeft tot gevolg dat voor elk van de negen onderscheiden exploitatieplangebieden de
toepassing van de criteria a tot en met d dient te worden beantwoord. Dit leidt tot de volgende
uitkomst:
Aanduiding exploitatie-
Is kostenverhaal
Is er een noodzaak
plangebied
anderszins
tot het stellen van
(letteraanduiding is
verzekerd?
eisen en regels?
opgenomen in figuur 2)
(criterium a)
(criterium b tot en
Resultaat
met d)
Exploitatieplangebied A
ja, via een anterieure
geen noodzaak aanwezig
(bouwplanontwikkeling
overeenkomst
vaststellen van een
recreatiecomplex
gesloten met de
exploitatieplan voor
Roggebotsluis)
provincie
dit gebied
Exploitatieplangebied B
ja, via een anterieure
(Cluster van 5 rood-voor-
overeenkomst
vaststellen van een
roodkavels aan de
gesloten met de
exploitatieplan voor
Buitendijksweg)
provincie
dit gebied
Exploitatieplangebieden C1
ja, via een anterieure
en C2
overeenkomst
vaststellen van een
(Twee rood-voor-
gesloten met de
exploitatieplan voor
roodkavels zuidzijde
provincie
dit gebied
geen noodzaak aanwezig
geen noodzaak aanwezig
raadsbesluit tot niet-
raadsbesluit tot niet-
raadsbesluit tot niet-
bypass aan de VenendijkZuid, per code 1 kavel)
Exploitatieplangebied D
nee, betreft een
(Horecakavel noordzijde
wijzigingsbevoegdheid
geen noodzaak aanwezig
raadsbesluit op
moment van inzet
bypass op de IJsseldijk)
wijzigingsbevoegdheid
Exploitatieplangebied E
ja, via tijdige
(kavel Gemengd 1)
verkrijging van het
vaststellen
eigendom door de
exploitatieplan
gemeente van de
wegens tijdige
provincie (anders
verkrijging eigendom
verzekerd via
grond
gronduitgifte)
geen noodzaak aanwezig
raadsbesluit tot niet-
12 december 2013
eindconcept
pagina 15 van 222
Exploitatieplangebied F
ja, via tijdige
(kavel Gemengd 2)
verkrijging van het
vaststellen
eigendom door de
exploitatieplan
gemeente van de
wegens tijdige
provincie (anders
verkrijging eigendom
verzekerd via
grond
geen noodzaak aanwezig
raadsbesluit tot niet-
gronduitgifte)
Exploitatieplangebied G
(Uitbreiding bedrijfskavel op
de hoek
Slaper/Zwartendijk)
ja, via een anterieure
geen noodzaak aanwezig
raadsbesluit tot niet-
overeenkomst
vaststellen van een
gesloten met de
exploitatieplan voor
eigenaar
dit gebied
Exploitatieplangebied H
ja, via tijdige
geen noodzaak aanwezig
raadsbesluit tot niet-
(Twee kavels Gemengd-3
verkrijging van het
vaststellen
aan de Zwartendijk)
eigendom door de
exploitatieplan
gemeente van de
wegens tijdige
provincie (anders
verkrijging eigendom
verzekerd via
grond
gronduitgifte)
Exploitatieplangebied I
nee
ja
(Dorp Reeve)
raadsbesluit tot het
vaststellen van een
exploitatieplan voor
dit gebied
Uit het overzicht volgt dat voor het exploitatieplangebied Dorp Reeve een exploitatieplan moet
worden vastgesteld. Het hier voorliggende exploitatieplan beperkt zich tot het gebied Dorp Reeve.
Het is goed om de toepassing van de criteria a tot en met d voor het exploitatieplangebied Dorp
Reeve nader toe te lichten. Deze toelichting wordt verstrekt in de paragraaf 1.2.
1.2.
Relatie exploitatieplan gebied Dorp Reeve met bestemmingsplan IJsseldelta-
Zuid
In paragraaf 1.1.2 is vastgelegd dat als gevolg van de toetsing aan de daar genoemde criteria a tot
en met d, er voor het gebied Dorp Reeve een verplichting bestaat een exploitatieplan vast te
stellen. Dit vraagt om een nadere toelichting.
In het gebied Dorp Reeve is sprake van drie bestemmingen:
a.
De bestemming Woongebied (WG)
Binnen deze bestemming is onder meer de bouw van maximaal 1300 woningen mogelijk.
Daarnaast biedt het bestemmingsplan de ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 22.000 m²
12 december 2013
eindconcept
pagina 16 van 222
bvo voor maatschappelijke functies, bedrijven, detailhandel, etc (botenhuizen niet
meegerekend).
b.
De bestemming Recreatie-2 (R-2)
Binnen deze bestemming is de bouw mogelijk van gebouwen voor dagrecreatie,
watersportactiviteiten en horeca tot maximaal 200 m². Ter plaatse van de aanduiding
‘jachthaven’ is een jachthaven mogelijk.
c.
De bestemming Water (WA) ter plaatse van de aanduiding “wa”.
Binnen deze bestemming is de oprichting van gebouwen niet mogelijk.
Een en ander maakt dat het bestemmingsplan in dit gebied aangewezen bouwplannen zoals bedoeld
in artikel 6.12, eerste lid Wro juncto artikel 6.2.1 Bro, bevat.
Het exploitatieplangebied kent een oppervlakte van circa 105,6 ha, waarbij de eigendomssituatie als
volgt is verdeeld:
Een gedeelte van circa 48,8 ha is in eigendom van de gemeente Kampen.
Een gedeelte van circa 44,2 ha is via een anterieure overeenkomst door de gemeente Kampen
aangekocht van de provincie Overijssel (Bureau Beheer Landbouwgronden). De juridische
levering van deze gronden is beoogd uiterlijk op 1 juli 2018. De te sluiten koopovereenkomst is
gesloten voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan.
Een gedeelte van circa 1,7 ha is via een anterieure overeenkomst door de gemeente Kampen
aangekocht van Waterschap Groot Salland. De juridische levering van deze gronden wordt
beoogd uiterlijk 1 januari 2014. De te sluiten koopovereenkomst is gesloten voorafgaand aan
de vaststelling van het bestemmingsplan.
Een gedeelte van circa 10,95 ha is in handen van verschillende particuliere eigenaren.
De eigendomssituatie is aangeduid op de eigendommenkaart, zoals deze als bijlage 5 bij dit
exploitatieplan is gevoegd.
Is het kostenverhaal anderszins verzekerd (criterium a paragraaf 1.1)?
Voor de gronden die in eigendom zijn van de gemeente is het kostenverhaal anderszins verzekerd.
Als gevolg van de aankoop van de gronden door de gemeente van de provincie Overijssel en van de
aankoop van de gronden van het Waterschap Groot Salland in dit exploitatieplangebied is het
kostenverhaal voor de op die gronden voorziene bouwkavels waarop aangewezen bouwplannen
kunnen worden gerealiseerd, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan eveneens
verzekerd.
Anders ligt dit voor de eigendommen die in handen zijn van particuliere eigenaren. Met geen van
deze eigenaren zijn anterieure overeenkomsten zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro gesloten,
waardoor het kostenverhaal voor die gronden niet is verzekerd. Deze vaststelling leidt ertoe dat
reeds om deze reden de gemeenteraad gehouden is een exploitatieplan vast te stellen.
12 december 2013
eindconcept
pagina 17 van 222
Is er een noodzaak tot het stellen van eisen en regels (criterium b tot en met d paragraaf 1.1)?
Het is goed de criteria sub b tot en met d, zoals deze zijn omschreven in paragraaf 1.1, nader toe te
lichten. We duiden het geheel van de eisen en regels hierna in dit exploitatieplan aan als ‘locatieeisen’.
Criterium b. Noodzaak bepalen van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal
plaatsvinden of van een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden en/of
maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen daartussen.
Er is een noodzaak tot het opnemen van regels en eisen inzake het tijdvak van exploitatie, de
fasering, en van de bedoelde koppelingen tussen de aanleg van werken en het verlenen van
omgevingsvergunningen voor het bouwen.
De bestemming Woongebied kan worden getypeerd als een globale bestemming, waar sprake
is van een directe bouwtitel. Vanuit de samenhang met de aan te leggen bypass en de
noodzaak om voor delen van het exploitatieplangebied een geluidwerende voorziening langs de
spoorlijn gereed te hebben is de daadwerkelijke gebiedsontwikkeling binnen Dorp Reeve,
gericht op het creëren van een woonwijk met bijbehorende woon- en andersoortige bebouwing,
echter grotendeels pas mogelijk als de bypass is gerealiseerd en daarmee de aan de zuid/westzijde geplande klimaatdijk geheel is aangelegd c.q. de geluidwerende voorziening aan de
noordzijde is gerealiseerd. Verder worden eisen gesteld ten aanzien van de hoogte van het
maaiveld in Gebied 2-Kreek, waar een glooiend landschap van woonterpen wordt vereist die
aansluiten op de klimaatdijk. Dit betekent dat, gegeven de bestemmingsregeling met een
directe bouwtitel, eisen en regels inzake fasering maar ook inzake de koppeling tussen de
voltooiing van werken en het kunnen verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen
niet kunnen worden gemist.
Criterium c. Noodzaak tot het stellen van eisen en/of regels aan het uitvoeren van werken
inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de
openbare ruimte.
Zoals aangegeven in paragraaf 1.1.1 hebben Rijk, provincie en gemeente ieder een eigen taak
bij de uitvoering van de in het bestemmingsplan voorziene bestemmingsregeling. De
taakstelling van Rijk en provincie brengt met zich mee dat de aanleg van de werken die
verband houden met de zomerbedverlaging en de aanleg van de bypass in de ruimste zin van
het woord in handen zijn van Rijk en provincie. Voor de samenwerking tussen partijen
zijn/worden drie overeenkomsten aangegaan, te weten de realisatieovereenkomst tussen Rijk
en provincie, de samenwerkingsovereenkomst tussen alle betrokken partijen in de regio met
het Rijk en een realisatiebrief tussen provincie, Rijk en gemeente Kampen. Alle
overeenkomsten zijn reeds ondertekend.
Die taakstelling brengt met zich mee dat, hoewel de zomerbedverlaging en de bypass niet
binnen het exploitatieplangebied zijn gelegen, de uitvoering van die werkzaamheden directe
invloed heeft op de werkzaamheden van het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en
inrichting van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve. Vanuit de
uitvoering van de zomerbedverlaging/bypass worden binnen het Dorp Reeve de klimaatdijk
aangelegd, aanvullende grondstromen bouwgrond geleverd, een gronddepot ingericht, een
12 december 2013
eindconcept
pagina 18 van 222
tijdelijke wegverlegging aangelegd en kwelvoorzieningen getroffen. Verder wordt de
buitenhaven gegraven, waarbij de uitkomende grond voor de dijken wordt gebruikt. Deze grote
werken vanuit de waterveiligheidsuitvoering binnen het exploitatieplangebied betreffen
daarmee de eerste werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken van het gebied Dorp
Reeve. Het bouwrijp maken van het Dorp Reeve wordt vervolgens voortgezet, waarbij tijdens
de eerste fase van de aanleg van de bypass sprake is van een technische samenhang tussen de
voortgang van de aanleg van de bypass (in de ruimste zin van het woord) en de verdere
voortgang van het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied. Een nadere uitwerking van
deze samenhang en fasering is opgenomen in paragraaf 2.2.
De samenhang in de uitvoering van de grootschalige waterstaatkundige werkzaamheden buiten
(en deels overlappend binnen) het exploitatieplangebied en de uitvoering van het bouwrijp
maken binnen het exploitatieplangebied brengt met zich mee dat hierover duidelijke afspraken
zijn gemaakt tussen Rijk/provincie (als uitvoerende instantie met betrekking tot de aanleg van
de bypass) enerzijds en de gemeente (als uitvoerende instantie van de gebiedsontwikkeling
Dorp Reeve) anderzijds. Die afspraken zijn vastgelegd in een tweetal documenten: de
samenwerkingsovereenkomst (tussen alle betrokken regionale partijen en het Rijk) en de
realisatiebrief (tussen provincie/Rijk en gemeente).
Knelpunt hierbij is dat, zoals hiervoor is omschreven, niet alle gronden binnen het
exploitatieplangebied in handen zijn van de gemeente. Het wettelijke beginsel van zelfrealisatie
brengt met zich mee dat particuliere eigenaren de gelegenheid krijgen de op hun gronden
toegedachte bestemming zelf te realiseren, mits voldaan wordt aan de door de gemeente in het
kader van het publieke belang vast te stellen meest aangewezen vorm van uitvoering. De
globale bestemmingsregeling is daartoe onvoldoende concreet en taakstellend. Om die reden is
in dit exploitatieplan ook het toekomstige ruimtegebruik van het woongebied Dorp Reeve
vastgelegd. De ruimtegebruikskaart is opgenomen als bijlage 3 bij dit exploitatieplan. In dat
kader ontstaat de noodzaak om eisen en regels inzake de uitvoering van het bouwrijp maken,
de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatieplan
op te nemen.
Criterium d. Noodzaak tot het stellen van een uitwerking van regels met betrekking tot
woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en/of particulier opdrachtgeverschap.
In de Woonvisie 2010-2020 zijn beleidsdoelen vastgelegd wat betreft de kwantitatieve maar
ook kwalitatieve invulling van de behoefte uit de lokale woningmarkt. Vertaald naar het
bestemmingsplan betekent dit, dat gestreefd wordt naar een woningbouwprogramma met een
variatie in de verhouding 30:40:30 (goedkoop:middelduur:duur) voor zover de
woningbouwtaakstelling voorziet in de lokale behoefte (totaal 200 woningen). Ook ligt daarbij
een belangrijke doelstelling voor de stimulering van het (collectieve) particuliere
opdrachtgeverschap zoals bedoeld in artikel 1.1.1 Bro.
In artikel 33.1 van de regels van het bestemmingsplan is daartoe bepaald dat minimaal 4,7%
van het aantal in het bestemmingsplangebied te bouwen woningen dient te worden
gerealiseerd in de categorie ‘sociale koop’ (zoals bedoeld in artikel 1.1.1 Bro) en minimaal
12 december 2013
eindconcept
pagina 19 van 222
31,8% van het aantal te bouwen woningen in het bestemmingsplangebied dient te worden
gerealiseerd in de categorie ‘particulier opdrachtgeverschap’ (zoals bedoeld in artikel 1.1.1
Bro). Onder de kavels voor particulier opdrachtgeverschap vallen ook de buiten het
exploitatieplangebied Reeve gelegen kavels voor de toepassing van de rood-voor-roodregeling.
Deze taakstelling in het bestemmingsplan, in relatie met het gegeven dat niet alle gronden
waarop woningbouwplannen kunnen worden gerealiseerd in handen zijn van de gemeente,
maakt dat er een noodzaak bestaat in het exploitatieplan de taakstelling voor sociale
koopwoningbouw en particulier opdrachtgeverschap nader uit te werken in regels.
Slotsom
Uit het vorenstaande volgt dat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan voor
deelgebied Dorp Reeve zowel is gestoeld op het element van kostenverhaal (het kostenverhaal over
alle gronden in dit deelgebied waarop bouwplannen zijn voorzien, is niet anderszins verzekerd) als
op het element van de noodzaak tot het vaststellen van locatie-eisen. Die noodzaak bestaat er
vanuit de optiek van fasering, tijdvakken en koppelingen tussen werken en bouwen (dit in relatie
tot de juridische bestemmingsplanfiguur van een globaal eindplan en de technische en functionele
verbinding tussen de ontwikkeling van Dorp Reeve en de aanleg van de bypass), vanuit de optiek
van de eisen/regels voor de aan te leggen werken inzake bouwrijp maken, aanleg
nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte en vanuit het belang om regels te kunnen stellen
voor de woningcategorieën sociale koop en particulier opdrachtgeverschap.
Procedure totstandkoming exploitatieplan
Ingevolge artikel 6.14 Wro is op de voorbereiding van een exploitatieplan afdeling 3.4 Awb van
toepassing, wat betekent dat een ontwerpexploitatieplan ter visie wordt gelegd voor zienswijzen
(uniforme openbare voorbereidingsprocedure). Nu ook een zienswijzenfase geldt voor het
bestemmingsplan, ligt het in de rede de tervisielegging van de beide planfiguren zo veel mogelijk op
elkaar af te stemmen.
De vaststelling van het exploitatieplan is voorzien in de raadsvergadering waarin ook het
bestemmingsplan wordt vastgesteld. Vervolgens dienen, ingevolge artikel 6.12, vierde lid Wro, het
besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het besluit tot vaststelling van het
exploitatieplan gelijktijdig te worden bekendgemaakt.
Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan staat beroep open bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor het instellen van beroep, de behandeling van het
beroep en de uitspraak op het beroep worden het bestemmingsplanbesluit en het
exploitatieplanbesluit aangemerkt als één besluit (artikel 8.3, derde lid Wro).
1.3.
Doel en functie van het exploitatieplan
Werken, werkzaamheden en maatregelen inzake de grondexploitatie
Binnen het exploitatieplangebied geldt voor het gedeelte van de buitendijkse haven de bestemming
Recreatie-2 respectievelijk Water (met aanduiding “jh” (jachthaven)). Voor het binnendijkse
12 december 2013
eindconcept
pagina 20 van 222
gedeelte geldt de bestemming Woongebied. Laatstgenoemde bestemming voorziet, waar het gaat
om de toepassing van afdeling 6.4 Wro, erin dat qua ruimtegebruik uiteindelijk twee delen gaan
ontstaan:
a.
de openbare ruimte, bestaande uit aangelegde wegen, fietspaden, voetpaden, water,
groenvoorzieningen etc.;
b.
de uitgeefbare ruimte, bestaande uit kavels (met inbegrip van uitgeefbaar water) voor de bouw
van maximaal 1300 woningen en maximaal 22.000 m² bvo voor andere functies (botenhuizen
niet meegerekend).
Het beoogde ruimtegebruik is vastgelegd op de ruimtegebruikskaart, zoals deze als bijlage 3 bij dit
exploitatieplan is gevoegd.
Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbaar gebied te komen, zijn werken en
werkzaamheden nodig die, indachtig de begripsbepaling in artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro, als
volgt kunnen worden onderverdeeld:
a.
Het bouwrijp maken
Het bouwrijp maken omvat het geheel van werken en werkzaamheden die nodig zijn om het
gebied in technische zin ‘rijp’ te maken voor het kunnen oprichten van de beoogde bebouwing
voor woon- en andere functies.
In een standaarduitleglocatie voor een toekomstig woongebied komt dit neer op het doen van
de nodige grondwerken (bijvoorbeeld egaliseren ophogen) en (indien van toepassing) drainage
in het gebied voor zowel de ondergrond van de toekomstige bouwkavels als de openbare
ruimte, en binnen de openbare ruimte de aanleg van voor de bouwontwikkeling benodigde
hoofdinfrastructuur (zoals de hoofdontsluiting), bouwstraten en riolering.
De ontwikkeling van het Dorp Reeve kan vanuit dit oogpunt geenszins worden aangemerkt als
een standaarduitleglocatie. Wat betreft het bouwrijp maken dient voor het
exploitatieplangebied Reeve onderscheid te worden gemaakt tussen twee hoofdgroepen van
werken/werkzaamheden:
1.
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste
fase van de bypass;
2.
bouwwijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste fase
van de bypass.
De beide hoofdgroepen worden nader omschreven en toegelicht in hoofdstuk 4 van dit
exploitatieplan. We volstaan in dit stadium met een korte beschrijving.
Ad 1.
De aanleg van de bypass met bijbehorende dijklichamen en verdere waterstaatkundige
voorzieningen vindt voor een belangrijk deel plaats buiten het exploitatieplangebied. De met de
aanleg van de zomerbedverlaging/bypass vrijkomende grond wordt benut voor de te realiseren
dijklichamen, waaronder de klimaatdijk die gelegen is in het zuidelijke deel van het
exploitatieplangebied, maar ten dele ook voor de ophoging van de overige gronden binnen het
12 december 2013
eindconcept
pagina 21 van 222
exploitatieplangebied. Het unieke concept van Dorp Reeve als water-woonlocatie brengt met
zich mee dat woningen zullen worden gebouwd op de landzijde van de te realiseren klimaatdijk.
De aanleg van de bypass met dijklichamen heeft tot gevolg dat ook dat kwelvoorzieningen in
het exploitatieplangebied dienen te worden aangelegd met een gemaal naar de bypass. Het
exploitatiegebied vormt namelijk, samen met de westzijde van de Zwartendijk ten zuiden van
de Hanzelijn een separate polder, die wordt losgekoppeld van het gemaal bij Roggebot (waar
het gebied momenteel onder valt).
De aanleg van de dijken langs de bypass heeft tot gevolg dat de bestaande verbindingsweg “De
Slaper” tussen Flevoland (N307) en Kampen/N50 en Kamperveen (via de Nieuwendijk) komt te
vervallen en vooruitlopend op het definitieve verlegde tracé van De Slaper op de (klimaat)dijk
en op de woonterp in Dorp Reeve wordt voorzien in een tijdelijke weg voor het doorgaande
verkeer. Ten behoeve van de nieuwe verbinding is veel grondverzet nodig met zettingstijd.
In relatie tot de bypass vindt ook het uitgraven van gronden bestemd voor de aan te leggen
buitenhaven binnen het exploitatiegebied en de wateraansluiting tussen het exploitatiegebied
en de vaargeul in de bypass plaats.
Ad 2.
Na voltooiing van de eerste fase van de bypass met de daaraan verbonden dijklichamen en
verdere waterstaatkundige werken en de bouwrijpmaakwerkzaamheden zoals bedoeld onder ad
1, zijn de gronden in het exploitatieplangebied nog geenszins bouwrijp te noemen. Het Dorp
Reeve wordt ingedeeld in drie verschillende woongebieden, aangeduid als Gebied 1-Haven,
Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk. Op de ruimtegebruikskaart in bijlage 3 zijn deze drie
woongebieden aangeduid.
De verdere uitvoering van het bouwrijp maken omvat de werken en werkzaamheden die
verband houden met het ontgraven van water (buiten de reeds aangelegde
kwelvoorzieningen), het ophogen en voorbelasten van uitgeefbaar terrein en gronden voor de
openbare ruimte(N.B. dat is in delen van Gebied 2-Kreek tot 6,5 meter hoogte), de aanleg van
een (tijdelijk) hoofdriool en (tijdelijke) hoofdontsluitingswegen, waarna vervolgens binnen de
respectievelijke Gebieden 1-Haven, 3-Dijk en 2-Kreek wordt begonnen met het aanleggen van
riolering, rioolgemalen, kades, beschoeiingen, kunstwerken en bouwstraten.
b.
De aanleg van nutsvoorzieningen
Het gaat hier om de aanleg van kabels en leidingen en bijkomende werken en werkzaamheden
inzake gas, water, elektra, telefoon en datacommunicatie.
c.
De inrichting van de openbare ruimte
De inrichting van de openbare ruimte ziet op het geheel van werken en werkzaamheden in de
openbare ruimte, nadat (per gedeelte van een woongebied) de woon- en andersoortige
bebouwing is voltooid. In de praktijk worden deze werkzaamheden ook wel aangeduid als
‘inrichting openbare ruimte ’ van het gebied. Het gaat hier om werkzaamheden en werken,
zoals:
1.
aanleg van de definitieve woonstraten en fiets/voetpaden ;
2.
aanleg van openbare parkeerplaatsen, openbare verlichting, brandkranen ; en
speelplekken/straatmeubilair;
12 december 2013
eindconcept
pagina 22 van 222
3.
aanleg van openbaar groen;
4.
aanplant riet in water;
5.
aanleg wadi’s en helofytenfilters.
Toepassing van kostenverhaal
De kosten van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de
openbare ruimte worden, vanuit de in artikel 6.13, vierde lid Wro opgenomen fictie dat de
gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Deze werken en
werkzaamheden liggen voor een deel binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4, sub c Bro) en
voor een ander deel buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4, sub e Bro).
Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken
met:
inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro);
de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4, sub a Bro);
de kosten van bodemsanering (artikel 6.2.4, sub b Bro);
de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot
gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het
beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4, sub d
Bro);
de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het bestemmingsplangebied verloren
gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (artikel 6.2.4, sub e Bro);
de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen,
alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc.,
alsmede van sloop, verwijdering van opstallen, etc. (artikel 6.2.4, sub g Bro);
de kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel
6.2.4, sub h Bro);
de kosten van andere door het gemeentelijke apparaat of in opdracht van de gemeente te
verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met
de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4, sub j Bro);
de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden,
verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4, sub k
Bro);
de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel
6.2.4, sub l Bro);
de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere nietterugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4, sub m Bro);
de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten
(artikel 6.2.4, sub n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zullen, conform de regels zoals opgenomen in
afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het
12 december 2013
eindconcept
pagina 23 van 222
bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn
voorzien.
De ontwikkeltaakstelling voor het Dorp Reeve ligt bij de gemeente Kampen. Door de gemeente
wordt een actieve grondpolitiek gevoerd, gericht op verwerving van alle binnen het
exploitatieplangebied gelegen benodigde gronden. Voor zover die actieve grondverwerving van de
uitgeefbare gronden succes heeft, vindt het kostenverhaal plaats door uitgifte van de in opdracht
van de gemeente vervaardigde bouwkavels. De ten tijde van de vaststelling van dit exploitatieplan
door of namens de gemeente nog te verwerven gronden zijn aangegeven op de als bijlage 7 bij dit
exploitatieplan behorende verwervingskaart. In hoofdstuk 7 wordt het verwervingsbeleid nader
toegelicht.
Doelstelling exploitatieplan
Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies.
Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente toepassen
van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op particuliere eigendommen waarop
aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie
ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren:
a. door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in
artikel 6.24 Wro;
b. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning
voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten.
Er wordt een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als
ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de
vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die
gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat indien een anterieure overeenkomst
(d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) of een posterieure overeenkomst
(d.w.z. na de vaststelling doch voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een
omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwkavels door
de gemeente, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt
verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of
namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig
gesloten posterieure overeenkomst).
Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die
noodzakelijk zijn, nu er sprake is van een omvang van circa 10,95 ha aan particuliere
eigendommen. Ingeval door deze eigenaren een succesvol beroep zou kunnen worden gedaan op
zelfrealisatie, is het van belang dat vooraf duidelijk is welke publiekrechtelijke regels en eisen
gelden om te komen tot de vanuit het publieke belang meest aangewezen vorm van uitvoering van
het bestemmingsplan. Het gaat hier om regels en eisen voor:
12 december 2013
eindconcept
pagina 24 van 222
a.
het tijdvak van realisatie;
b.
de fasering van de ontwikkeling in Dorp Reeve;
c.
het vastleggen van koppelingen tussen werken/werkzaamheden enerzijds en het verlenen van
omgevingsvergunningen voor het bouwen anderzijds;
d.
ruimtegebruik;
e.
de uitwerking van de ontwikkelopgave voor de aangewezen woningbouwcategorieën sociale
koop en particulier opdrachtgeverschap.
Deze eisen en regels zijn vastgelegd in hoofdstuk 6 van dit exploitatieplan.
Ingevolge artikel 2.1 Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren,
voor zover dat bestaat uit het gebruiken van gronden in strijd met een exploitatieplan (artikel 2.1,
eerste lid, sub c Wabo). Voorts is voor het bouwen van daartoe aangewezen bouwwerken een
omgevingsvergunning voor het bouwen vereist (artikel 2.1, eerste lid, sub a Wabo). Ingevolge
artikel 2.10, eerste lid, sub c Wabo dient een omgevingsvergunning voor het bouwen te worden
geweigerd bij strijd met de regels van een exploitatieplan.
Na de vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend voor met particuliere eigenaren te
maken afspraken over kostenverhaal (posterieure overeenkomst). Voorts bevat het exploitatieplan
bindende regels, die in acht moeten worden genomen bij de aanleg van werken en
werkzaammheden maar ook bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning voor het
bouwen.
Karakter exploitatieplan
Uit de beschrijving van de juridische en technische samenhang tussen de aanleg van de bypass
(met bijbehorende werken) en de gebiedsontwikkeling van het Dorp Reeve volgt dat, in de
wetenschap dat er sprake is van een globale bestemmingsregeling met een directe bouwtitel voor
woningbouw etc., het noodzakelijk is in het exploitatieplan een faseringsregeling op te nemen. De
faseringsregeling heeft tot doel te voorkomen dat op grond van het eerst vastgestelde
exploitatieplan een omgevingsvergunning voor het bouwen van bijvoorbeeld een woning zou
moeten worden verleend.
Bij de aanvang van de uitvoering van het project IJsseldelta (= start aanleg bypass met de dijken)
is verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen etc. in het Dorp Reeve
reeds vanuit techniek en vanuit veiligheidsoogpunt niet aan de orde. Zwaar verkeer voor groot
grondwerk rijdt door het volledige gebied, zetting van aardlichamen moet nog plaatsvinden,
tijdelijke infrastructuur is nog niet aangelegd (verlegde Slaper). Het oprichten van woonbebouwing
kan pas plaatsvinden nadat aan de volgende eisen is voldaan:
a.
De bypass met inbegrip van de daarbij behorende dijklichamen en waterstaatkundige werken is
gerealiseerd (beoogde oplevering met maximaal 15 centimeter nazetting op 1-1-2018).Deze eis
geldt alleen voor de op de klimaatdijk gelegen delen van het Gebied 1- Haven en voor de
gehele Gebieden3- Dijk en 2-Kreek, én
12 december 2013
eindconcept
pagina 25 van 222
b.
de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase
van de bypass (zie omschrijving hiervoor in deze paragraaf alsmede in hoofdstuk 4) voor het
betreffende woongebied binnen Reeve is voltooid, én
c.
de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste fase
van de bypass is voltooid (zie omschrijving hiervoor in deze paragraaf alsmede in hoofdstuk 4),
van het betreffende woongebied in Dorp Reeve waarin de bouwplannen zijn voorzien
(onderscheiden worden de woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek),
zijn voltooid, én
d.
voor zover het betreft het noordelijke deel van Gebied-1 Haven en de noordrand van Gebied 2Kreek geldt dat, als onderdeel van de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op
de realisatie van de eerste fase van de bypass, de aanleg van de geluidwerende voorzieningen
langs het noordelijk gelegen spoor (Hanzelijn) is voltooid. Dit woongebied is aangeduid op de
kaart Aanduiding zone geluidhinder woongebied Haven, zoals opgenomen als bijlage 10.
Deze faseringsregeling, aangevuld met een regeling voor de koppeling tussen de hiervoor
beschreven werken en de verlening van omgevingsvergunningen, is opgenomen in de regels van dit
exploitatieplan (zie hoofdstuk 6). Een nadere beschrijving van het proces, en daarmee van de
faseringsregeling, is opgenomen in paragraaf 2.2. Daaruit volgt dat de eerste
omgevingsvergunningen voor woningen respectievelijk hoofdgebouwen voor andere functies zijn
voorzien in 2017.
Een en ander betekent dat, als gevolg van deze fasering, in de periode die gelegen is tussen de
vaststelling van het exploitatieplan en, op basis van de huidige planning, 1 januari 2017, ingevolge
de regels van dit exploitatieplan geen omgevingsvergunning voor het bouwen zal worden verleend
in het deelgebied Dorp Reeve.
In artikel 6.13, derde lid Wro is bepaald dat voor gronden in een exploitatieplangebied waarvoor
ingevolge de fasering van het exploitatieplan geen omgevingsvergunning voor het bouwen kan
worden verleend, de onderdelen zoals omschreven in artikel 6.13, eerste en tweede lid Wro, een
globale inhoud kunnen hebben.
In het voorliggende (eerste) exploitatieplan komt deze globale inhoud als volgt tot uitdrukking:
a.
Als eindbeeld voor het ruimtegebruik in Dorp Reeve wordt uitgegaan van de
ruimtegebruikskaart die als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is gevoegd.
b.
Wat betreft de na te streven kwaliteit van de aan te leggen openbare ruimte in het
exploitatieplangebied is uitgegaan van de uitgangspunten zoals beschreven in het document
‘De kwaliteit van de openbare ruimte’, alsmede de maaiveldhoogtekaart die tezamen als 0 bij
dit exploitatieplan is gevoegd.
c.
De te onderscheiden fasen in de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve zijn beschreven in
paragraaf 2.2.
d.
Voor het programma woningbouw en andere functies, te realiseren in Dorp Reeve, is uitgegaan
van maximaal 1300 woningen en 22.000 m2 bvo voor overige functies, zoals opgenomen in de
12 december 2013
eindconcept
pagina 26 van 222
planregels van het bestemmingsplan waar dit exploitatieplan aan is verbonden (botenhuizen
niet meegerekend).
e.
De inhoud van de onderdelen a tot en met d is vervolgens gehanteerd voor:
1.
de beschrijving van de werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken, aanleg van
nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (zie hoofdstuk 4);
2.
de ruimtegebruiksindeling, de raming van de kosten alsmede de raming van de
opbrengsten uit gronduitgifte, zoals opgenomen in de exploitatieopzet (zie hoofdstuk 5);
3.
de regels voor de fasering, zoals deze zijn opgenomen in de regels van hoofdstuk 6;
4.
de raming van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie in de tijd gespreid, zoals
opgenomen in de exploitatieopzet (zie hoofdstuk 5).
Bij de toekomstige verplicht jaarlijks vast te stellen herzieningen van het exploitatieplan zal, op
basis van de gehanteerde fasering, worden gekomen tot nadere detaillering van de kaders en
uitgangspunten zoals die nu in de documenten onder a tot en met d zijn vastgelegd. Deze
toekomstige herzieningen zullen in de fasering steeds op een zodanig moment worden vastgesteld,
dat steeds tijdig – dat wil zeggen voordat een betreffende volgende fase aanbreekt – wordt beschikt
over een stelsel van regels, afgestemd op de uitvoering van de op dat moment nog aan te vangen
fase, alsmede over een exploitatieopzet waarin de mate van detaillering van de ramingen is
afgestemd op de dan aanwezige inzichten.
1.4.
Begrenzing exploitatieplangebied
De begrenzing van het exploitatieplangebied Dorp Reeve is aangeduid op de als bijlage 1
opgenomen kaart.
Gezien de schaalverhouding tussen het exploitatieplangebied en het bestemmingsplangebied is het
voor de leesbaarheid niet goed mogelijk de bestemmingsplangrens in bijlage 1 ook af te drukken.
Hieronder is de verhouding tussen het bestemmings- en exploitatieplangebied zichtbaar gemaakt.
12 december 2013
eindconcept
pagina 27 van 222
Figuur 3A.
exploitatieplangrens
12 december 2013
eindconcept
pagina 28 van 222
Figuur 3B.
exploitatieplangrens en bestemmingsplangrens
Aan de noordzijde wordt het exploitatieplangebied Dorp Reeve begrensd door de Hanzelijn. In het
noorden (midden) wordt de begrenzing gevormd door het aansluitpunt van de bestaande aan te
passen weg De Slaper met het bestaande Slaperviaduct over de Hanzelijn naar de nieuw aan te
leggen weg binnen Dorp Reeve, die uiteindelijk aan de zuidoostzijde verbonden wordt aan de reeds
aanwezige aansluiting op de N50 en aan de nieuw aan te leggen Nieuwendijksbrug over de bypass
naar Kamperveen. Aan de noordoostzijde wordt het exploitatieplangebied begrensd door de
bestemmingsplangrens.
Aan de oostzijde wordt de begrenzing gevormd door de grens van de bestemming Woongebied,
waarmee de overgang naar het agrarische landelijke gebied (Zwartendijk) wordt gemarkeerd.
Aan de zuidoostzijde wordt de begrenzing gevormd door de bestemming Verkeer, waar het gaat om
het nieuw aan te leggen tracé van De Slaper op de N50 en de Nieuwendijksbrug naar Kamperveen.
Aan de zuid- en zuidwestzijde wordt de begrenzing van Dorp Reeve gevormd door de
bestemmingsgrens Agrarisch met de (dubbel)bestemming Waterstaat-Waterkering.
Aan de westzijde ligt het deel van het exploitatiegebied met de bestemmingen Recreatie2 en Water
(met de aanduiding “jachthaven”). Dit deel van het exploitatiegebied wordt begrensd door de
bestemming Natuur aan de zuid- en westzijde met aan de zuidzijde deels de bestemming Water en
12 december 2013
eindconcept
pagina 29 van 222
aan de noordzijde door de bestemming Verkeer-railverkeer. Tussen deze twee exploitatieplandelen
ligt een strook met de bestemming Agrarisch met een dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering.
Buiten het exploitatieplangebied liggen daarmee de kruin en het buitendijkse deel van de aan te
leggen (klimaat)dijk. Het binnendijkse deel van de klimaatdijk behoort tot de bestemming
Woongebied, waarop de bouw van woningen is toegestaan. Op dit deel ligt tevens de
dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering. Dit binnendijkse deel behoort daarmee wel tot het
exploitatieplangebied.
De buitendijkse jachthaven maakt onderdeel uit van het woongebied Gebied 1-Haven, in hoofdzaak
bestemd voor de bewoners van het Dorp Reeve.
Binnen dit als zodanig aangeduide gebied is sprake van nieuwe bestemmingen, waarbij de gronden
worden aangewend voor de aanleg van werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken,
aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, alsmede voor de vervaardiging van
bouwkavels bestemd voor op te richten bouwplannen voor woningen en andere functies.
De woongebieden binnen Dorp Reeve, te onderscheiden in Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en
Gebied 2-Kreek, kennen een onderlinge ruimtelijke en functionele samenhang, samen met de
buitendijkse jachthaven, nu er sprake is van een integrale ontwikkelopgave van een waterwoonwijk met bijbehorende functies.
1.5.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
Ingevolge artikel 6.15 dient een exploitatieplan jaarlijks door de gemeenteraad te worden herzien.
De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de
exploitatieopzet als op de regels.
De herzieningsplicht is inherent aan het dynamische karakter van de ontwikkeling van het project
IJsseldelta-Zuid als geheel en daarbinnen, de ontwikkeling van Dorp Reeve in het bijzonder. Die
dynamiek richt zich zowel op het proces op weg naar het eindresultaat in de vorm van de definitieve
stedenbouwkundige inrichting van Dorp Reeve als op de tijdvakken die in dit proces kunnen worden
onderscheiden.
Dit vraagt om een bestemmingsregeling met een enigszins globaal karakter, zodat er binnen vooraf
bepaalde ruimtelijke kaders voldoende flexibiliteit is om in te spelen op veranderende
ontwikkelingen. Die flexibiliteitseis werkt daarmee ook door naar het exploitatieplan. Ingevolge
artikel 6.13, derde lid Wro heeft het exploitatieplan op onderdelen om die reden een globaal
karakter.
De indeling in de drie Gebieden 1-Haven, 3-Dijk en 2-Kreek met het bijbehorende bouwprogramma
en de hoofdverkeersstructuur (50 kilometerwegen) zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Met
inachtname van de geluidseffecten van het spoor loopt op basis hiervan een
geluidsontheffingsaanvraag. Verder is in het bestemmingsplan de minimale hoeveelheid
oppervlaktewater (kwel vanuit de bypass en minimale waterberging ten behoeve van het Dorp
12 december 2013
eindconcept
pagina 30 van 222
Reeve) met de noodzakelijke ligging door het gebied, aansluitend op het te realiseren gemaal in de
dijk aan de zuidoostzijde vastgelegd. Tenslotte gelden voor delen van het exploitatieplangebied de
dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering en de archeologische dubbelbestemming.
Afhankelijk van de omvang van de in de toekomst door te voeren herzieningen van het
exploitatieplan is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen.
Als er sprake is van een herziening van niet-structurele onderdelen, behoeft voor de
totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4
Awb te worden gevolgd. Voorts is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld
herzieningsbesluit. Voor zover het herzieningsbesluit ziet op structurele onderdelen, is de uniforme
openbare voorbereidingsprocedure wel van toepassing. Voorts is dan beroep mogelijk tegen het
herzieningsbesluit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt
verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de
exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een
omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot
gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een
omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd.
Op grond van artikel 6.20 wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van in dit
exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders
een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle
exploitatiebijdragen voor het exploitatieplangebied worden herberekend. De herberekening vindt
plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat, wat betreft
de verleende omgevingsvergunning met een financieel voorschrift, als uit de herberekening volgt
dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan
een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is
dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens
rechtsopvolger.
1.6.
Leeswijzer
Het voorliggende exploitatieplan kent de volgende indeling:
Hoofdstuk 1. Inleiding. Hierin wordt ingegaan op de wettelijke verplichting dat een
exploitatieplan wordt vastgesteld, de relatie met het bestemmingsplan, het doel en de functie
van het exploitatieplan alsmede op de begrenzing van het exploitatieplangebied. Ook wordt
ingegaan op de verplichting het exploitatieplan jaarlijks te herzien en uiteindelijk een
eindafrekening vast te stellen.
12 december 2013
eindconcept
pagina 31 van 222
Hoofdstuk 2. Toelichting op de voorgenomen planontwikkeling, waarbij ook wordt ingegaan op
de relatie tussen het project IJsseldelta-Zuid als geheel en het daarvan onderdeel uitmakende
Dorp Reeve.
Hoofdstuk 3. Toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zelf zijn in hoofdstuk 6
van het exploitatieplan opgenomen.
Hoofdstuk 4. Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13, eerste
lid, onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden
inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare
ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in hoofdstuk 4 vastgelegd.
Hoofdstuk 5. Tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. De inhoud van de
exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, is opgenomen in hoofdstuk 5.
Hoofdstuk 6. De regels. De voorschriften van het exploitatieplan zijn hier opgenomen.
Hoofdstuk 7. Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13, tweede lid, sub a Wro
kan een exploitatieplan een kaart bevatten waarop wordt vastgelegd welke grondpercelen het
bevoegd gezag voornemens is te verwerven. Deze kaart is opgenomen als bijlage 7 bij het
exploitatieplan. In hoofdstuk 7 vindt een korte beschrijving plaats van het gevoerde
verwervingsbeleid.
Hoofdstuk 8. Bijlagenoverzicht. Tot slot bevat het exploitatieplan 23 bijlagen. In hoofdstuk 8 is
het overzicht van bijlagen opgenomen. Ook wordt daar de status van elke bijlage toegelicht.
12 december 2013
eindconcept
pagina 32 van 222
2.
TOELICHTING OP DE GEBIEDSONTWIKKELING DORP REEVE
Hoewel het exploitatieplangebied kleiner is dan het bestemmingsplangebied, is de toekomstige
inrichting van het bestemmingsplangebied wel relevant voor het exploitatieplan. Deze relevantie is
zichtbaar in drie facetten:
a.
Er is vanuit een oogpunt van veiligheid, ruimtelijke kwaliteit sprake van één integrale en
samenhangende ontwikkeling;
b.
Verschillende kwaliteiten die terugkomen in de opzet en inrichting van Dorp Reeve worden
ontleend aan de specifieke omgeving die met binnen het bestemmingsplan mogelijk worden
gemaakt, zoals het natte deltagebied met de nieuwe IJsselarm (bypass);
c.
Buiten het exploitatieplangebied worden voorzieningen gerealiseerd, waarvan duidelijk is dat
het exploitatieplangebied daar (mede) profijt van heeft. De kosten van deze voorzieningen
worden naar rato van proportionaliteit aan het exploitatieplangebied toegerekend.
In dit hoofdstuk worden deze drie onderscheiden facetten nader toegelicht.
2.1.
Beoogd ruimtegebruik bestemmingsplangebied
Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid heeft verschillende doelstellingen:
Veiligheid: de doelstelling van de bypass is het, samen met de apart uit te voeren
zomerbedverlaging van de IJssel, garanderen van de veiligheid tegen overstromen op de korte
en middellange termijn bij een Boven-Rijnafvoer van circa 17.000 m³/s, waardoor wordt
voldaan aan de vereiste veiligheid voor de middellange termijn. De ontwikkeling moet leiden
tot een verlaging van de Maatgevende Hoogwaterstand van de IJssel. Voor de lange termijn
doelstelling van 18.000 m3/sec dienen op termijn aanvullende maatregelen buiten dit
bestemmingsplangebied plaats te vinden. Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid faciliteert de
eerste fase (korte termijn, 220 m3/sec door de bypass) en tweede fase (middellange termijn,
730 m3/sec door de bypass) van de waterveiligheidsopgave;
Ruimtelijke kwaliteit: naast de veiligheid dient de ruimtelijke kwaliteit van de IJsseldelta te
worden behouden en waar mogelijk te worden versterkt, inclusief de ontwikkeling van
watergerelateerde woonfuncties. Voor de ruimtelijke kwaliteit zijn er doelen vastgelegd in de
handreiking Ruimtelijke Kwaliteit IJssel en de PKB Ruimte voor de Rivier.
Woningbouw: in Dorp Reeve worden maximaal 1300 woningen gerealiseerd, waarvan 1100
woningen voor de regionale vraag. Door deze woningen in IJsseldelta-Zuid te realiseren, kan
het Nationaal Landschap IJsseldelta worden ontzien. De woningen moeten worden gerealiseerd
in een bijzonder water-woonmilieu, wat bijdraagt aan het versterken van het vestigingsmilieu
in de regio. Daarnaast worden er binnen het bestemmingsplangebied rood-voor-roodkavels
gerealiseerd ter vervanging van te slopen woningen door de aanleg van de bypass.
Infrastructuur: de aanleg van de dijken (deels in de eerste en deels in de tweede fase
waterveiligheid) en de vervanging van de Roggebotsluis door een nieuwe brug met een vrije
doorstroombreedte van 100 meter in de tweede fase leiden tot aanpassing van de
12 december 2013
eindconcept
pagina 33 van 222
oeververbinding Roggebot met behoud van de 2x1 rijstrook met ruimte voor een parallelroute
voor langzaam verkeer. De huidige verkeersproblematiek tussen Dronten en Kampen (N307)
maakt het echter noodzakelijk dat de (situatie rond de) Hanzeweg en de Flevoweg op korte
termijn wordt aangepakt. Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid Kampen faciliteert daarom,
samen met het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid Dronten niet alleen het realiseren van een
nieuwe oeververbinding met 2x1 rijstroken voor doorgaand verkeer met 80 kilometer/uur (met
een parallelroute voor langzaam verkeer), maar tevens de verlegging van de huidige rotonde in
Flevoland (knoop N306/N307) met een opwaardering naar een turborotonde. De positionering
van de diverse ingrepen is zodanig dat deze als schakels kunnen dienen in een toekomstige
N23 bij Roggebot.
Recreatie: een van de doelstellingen van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid is het
versterken van de droge en natte recreatie. Dit gebeurt door de realisatie van de bypass met
een recreatieve vaargeul die zorgt voor een goede verbinding voor de recreatievaart tussen
randmeer en IJssel, hetgeen zorgt voor extra vaarbewegingen in de regio. Verder komen er
125 extra ligplaatsen ter hoogte van het huidige recreatiegebied Roggebot, met uitbreiding van
verblijfsrecreatie en daarnaast komen er maximaal 1.100 ligplaatsen voor de bewoners in het
Dorp Reeve. De dijken langs de bypass en de noordelijke uiterwaarden van de bypass worden
voorzien van recreatieve routes, fietspaden, wandelpaden, slenterroutes, speelvelden. In het
bestemmingsplan worden op een aantal plaatsen mogelijkheden geboden voor de realisatie van
een hotelacommodatie, bijvoorbeeld binnen het exploitatieplangebied.
Natuurontwikkeling: de bypass wordt aangegrepen voor de ontwikkeling van areaal nieuwe
natte natuur (circa 350 ha). De bypass is een schakel in de Ecologische Hoofdstructuur tussen
de IJsseluiterwaarden en de Veluwerandmeren. De nieuwe natuur kan een uitbreiding
betekenen van het leefgebied van riet- en moerasvogels, waaronder de beschermde roerdomp
en de grote karekiet in de zone grenzend aan het Drontermeer. Ook vindt buiten het
plangebied natuurontwikkeling plaats in de vorm van een weidevogelgebied.
Agrarische structuurversterking: door middel van kavelruil wordt ernaar gestreefd de
verkaveling te verbeteren en de doorsnijding als gevolg van de Hanzelijn en de bypass op te
heffen. De verbetering van de agrarische structuur binnen de IJsseldelta-Zuid wordt uitgevoerd
in een apart traject buiten het plangebied in opdracht van de provincie Overijssel in de vorm
van vrijwillige kavelruil.
Om tegemoet te komen aan bovenstaande doelstellingen, worden in het bestemmingsplan de
volgende planonderdelen onderscheiden:
de aanleg van de bypass met bijbehorende waterstaatkundige werken (inclusief natuur- en
landschapsontwikkeling);
versterking van de recreatieve structuur;
aanleg van nieuwe infrastructuur;
het realiseren van gemengde functies nabij het station Kampen–Zuid;
functionele versterking in de zone Zwartendijk;
realisatie van nieuwe erven ter vervanging van gesloopte erven;
de ontwikkeling van het woongebied Dorp Reeve.
12 december 2013
eindconcept
pagina 34 van 222
Op onderstaande afbeelding zijn bovengenoemde doelstellingen aangegeven. Daarnaast is de
begrenzing van het exploitatieplangebied Dorp Reeve hierop aangegeven.
Figuur 4. Weergave samenhangende doelstellingen bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid
2.2.
De relatie tussen de aanleg van de bypass en de gebiedsontwikkeling van
Dorp Reeve
De bypass als kernelement van het project IJsseldelta-Zuid
In de IJsseldelta bij Kampen gaat zich ook een stuk waterbouwkundig vernuft voltrekken. De IJssel
krijgt haar meerarmigheid terug, er wordt een bypass ten zuiden van Kampen aangelegd, een uniek
project voor Nederland maar ook ver daarbuiten. Dit project, IJsseldelta-Zuid, is vervolgens
uitgebreid tot een unieke integrale gebiedsontwikkeling, waarbij de doelstellingen zoals toegelicht in
paragraaf 2.1 bijeen worden gebracht.
Hierbij is wat ooit begonnen is als een hoogwatergeul voor de waterveiligheid voor de middellange
termijn, uitgegroeid tot een gebiedsontwikkeling van circa 1000 hectare groot met hierbinnen een
hoogwatergeul die al een deeltaakstelling in de waterveiligheidsopgave voor de korte termijn krijgt
(fase 1), tezamen met de zogeheten korte zomerbedverlaging in de IJssel. IJsseldelta-Zuid is voor
circa 80% gelegen in de gemeente Kampen en voor circa 20% in de gemeente Dronten en heet
gezamenlijk het project IJsseldelta-Zuid. Het bestemmingsplan voor het grondgebied van Dronten
wordt separaat in procedure gebracht, maart valt wel onder dezelfde coördinatieregeling.
12 december 2013
eindconcept
pagina 35 van 222
Figuur 5. Overzicht bypass in bestemmingsplan Kampen en Dronten samen.
Het bestemmingsplangebied loopt vanaf de IJsseluiterwaard ‘Onderdijkse Waard’ tot en met de
huidige Roggebotsluis die op de huidige scheiding van Vossemeer en Drontermeer gelegen is. De
gemeentegrens door het randmeer is de bestemmingsplangrens. Het tracébesluit van de Hanzelijn/
N50 is deels hierbinnen opgenomen. Het gebied van de zomerbedverlaging van de IJssel valt buiten
het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid.
Essentie van de aanleg van de bypass1 is dat deze de IJssel een nieuwe verbinding geeft met het
randmeer tussen Flevoland en Overijssel (Vossemeer / Drontermeer), zodat in geval van opstuwing
bij hoogwater in de IJssel, de bypass kan voorzien in een extra waterafvoer via de bypass en via
het randmeer (Drontermeer en Vossemeer) naar het Ketelmeer.
Op grond van de scope (kleine zomerbedverlaging met een ten dele functionerende bypass) is in
september 2012 het SNIP3-besluit (projectbeslissing) voor de bypass door de staatssecretaris
genomen. Op grond van dit SNIP3-besluit is een procedure opgestart worden om de
kortetermijntaakstelling van de bypass op te nemen in de PKB Ruimte voor de Rivier. Deze
procedure is in mei 2013 afgerond.
Voor de middellange termijn (beoogde aanleg circa 2021-2025) zal de capaciteit van de bypass
opgevoerd worden, zodat de bypass volledig gaat functioneren. Hiervoor zijn in de bypass op
termijn additionele ingrepen nodig. Deze ingrepen vallen binnen de scope van het
bestemmingsplan.
1
De bypass wordt ook wel aangeduid in de stukken als ‘Reevediep’.
12 december 2013
eindconcept
pagina 36 van 222
De integrale gebiedsdoelstellingen van het project IJsseldelta-Zuid, bovenop de
waterveiligheidsdoelstelling, zijn toegelicht in paragraaf 2.1.
Samenhang en afstemming tussen aanleg bypass en gebiedsontwikkeling Dorp Reeve
De uitvoering van de eerste fase van de bypass geschiedt gezamenlijk met de zomerbedverlaging.
Rijkswaterstaat en de provincie Overijssel zijn voor de realisatie hiervan gezamenlijk
verantwoordelijk. Deze uitvoering start, uitgaande van tijdige onherroepelijkheid van het
bestemmingsplan, eind 2014/begin 2015 en zal in 2018 worden opgeleverd met nabewerkingen aan
de dijken in 2019. In navolging hiervan zal binnen dit tijdvak ook worden aangevangen met de
realisatie van enkele in het bestemmingsplan opgenomen belendende gebiedsontwikkelingen. Dit
betreft de uitbreiding van het recreatiegebied Roggebot (bestemming Recreatie-1), de aanleg van
Dorp Reeve (bestemming Woongebied) met de bijbehorende buitenhaven (bestemming Recreatie-2
en de belendende aanduiding ‘jh’ in de bestemming Water), en de twee locaties met gemengde
bestemmingen (bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2). De taakstelling voor de
gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve en de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 ligt bij de
gemeente.
Het valt bij een grootschalige integrale gebiedsontwikkeling zoals in het project IJsseldelta-Zuid te
begrijpen, dat vanuit techniek en grondstromen onderdelen van de gebiedsontwikkeling
samenhangen en in elkaar grijpen. Er wordt onder andere ruim tien strekkende kilometer aan
nieuwe dijken aangelegd en een nieuwe vaargeul gegraven, waarmee met de af te graven gronden
uit de vaargeul en uit de zomerbedverlaging het toekomstige woongebied in Dorp Reeve ten dele
wordt opgehoogd. Daarbij is in dit project een bijzonder kenmerk dat in Dorp Reeve, als eerste in
Nederland, voor een deel de woningbouwontwikkeling op de nieuw aan te leggen bypassdijk (een
zogeheten klimaatdijk) zal plaatsvinden. Reeds hierdoor is sprake van een sterke onderlinge
samenhang zowel in proces als in techniek tussen de aanleg van de bypass met bijbehorende
waterstaatkundige werken en de gebiedsontwikkeling Dorp Reeve.
De looptijd van de eerste fase van aanleg van de bypass en de uitvoering van de
gebiedsontwikkeling in Dorp Reeve loopt, als gevolg van deze afhankelijkheid, deels parallel. Voor
de bypass beslaat dit globaal de uitvoeringsperiode van eind 2014 tot begin 2018 en voor het Dorp
Reeve globaal de periode 2015 tot 2032.
Vanuit de uitvoering van de zomerbedverlaging/bypass worden binnen het Dorp Reeve de
klimaatdijk aangelegd, aanvullende grondstromen bouwgrond geleverd en een wegverlegging (de
Slaper) met kwelvoorzieningen aangelegd. Verder wordt de buitenhaven van Dorp Reeve gegraven,
waarbij de uitkomende grond voor de dijken wordt gebruikt. Met deze grote werken vanuit de
waterveiligheidsuitvoering binnen de grondexploitatiegrenzen van Dorp Reeve wordt een aanvang
genomen met het bouwrijp maken van Dorp Reeve; dit middels de eerste ophoog-/ontsluitings/afwateringswerkzaamheden.
In deze periode worden, vanuit de gebiedsontwikkeling van het Dorp Reeve, deels overlappend/
aansluitend vanaf begin 2016 verdere bouwrijpmaakwerkzaamheden uitgevoerd. Hierbij gaat het
12 december 2013
eindconcept
pagina 37 van 222
om een aanvullende tijdelijke weg en tijdelijke nutsaansluitingen en aanvullende
ophoogwerkzaamheden en bouwrijpwerkzaamheden. Het beleid is erop gericht om vanaf 2017 in
het Dorp Reeve de eerste bouwkavels te verkopen waarna de woningbouw zal starten. Er is sprake
van een woningbouwopgave van maximaal 1300 woningen, wat neerkomt op 85 woningen per jaar,
waarbij wordt uitgegaan van een gefaseerde gronduitgifte tot 2032.
In onderstaande tabel is een beschrijving van de gefaseerde ontwikkeling van de bypass en de
relatie met de gefaseerde gebiedsontwikkeling binnen het Dorp Reeve opgenomen.
Uit de in onderstaande tabel opgenomen beschrijving van de fasering blijkt dat als gevolg van het
bijzondere karakter van het Dorp Reeve, in het gehele exploitatieplangebied in 2017 is begonnen
met de realisatie van de bestemming Woongebied.
De feitelijke woningbouwopgave is voorzien in de periode 2017-2032. Daarbij zal worden
aangevangen in het woongebied Gebied 1-Haven (zuidzijde). De gewenste vervolgfasering loopt
door de woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek parallel aan elkaar. In
bijlage 2 is deze fasering op basis van de huidige inzichten vastgelegd. Tijdens de uitvoering zal
worden bezien of deze fasering ook daadwerkelijk kan worden bereikt. Zo geldt voor de klimaatdijk
en voor de aanvullende op te richten aardlichamen met een hoogte van circa 6 meter, dat zij overal
goed gezet moeten zijn. Vanuit de op de gemeente rustende wettelijke verplichting tot periodieke
herziening van het exploitatieplan kan jaarlijks worden nagegaan of de gehanteerde fasering
aangepast dient te worden.
Samenvattend kan de gefaseerde ontwikkeling van het exploitatieplangebied als volgt worden
weergegeven:
12 december 2013
eindconcept
pagina 38 van 222
Tabel fasering ontwikkeling Dorp Reeve
Jaar
Fase
Bouwrijpmaakwerk-
Bouwrijpmaakwerkzaam
Aanleg
Inrichting
zaamheden Reeve
heden Reeve
nutsvoorzieningen
openbare
als onderdeel van
aansluitend op realisatie
realisatie van de
van de eerste fase van de
eerste fase van
bypass
ruimte Reeve
bypass
2014
1
1.Voorbereiding
2.Opstart werken
2015
2
1.Sloopwerk
1. Aanleg tijdelijke
2.Aanleg tijdelijke
nutsvoorzieningen
ontsluiting
naar Gebied 1-Haven
3.Aanleg kwelgeul
zuidelijke eilanden
4.Start graven
buitendijkse jachthaven
5.Eerste laag dijk
6.Begin gronddepot
Gebied 2-Kreek
oostelijke lob
2016
3
1.Ontgraven bypass
1. Ontgraven binnendijks
(Reevediep)
water (Reeveplas) westelijk
2.Ophogen dijk
van de Slaper rondom
3.Aanleg gemaal ten
westelijke lob Gebied 2-
zuidoosten van Dorp
Kreek
Reeve
2. Ontgraven binnendijks
4.Gronddepot Gebied 2-
water eerste fase (grof)
Kreek oostelijke lob
oostzijde van de Slaper in
uitbreiden
Gebied 2-Kreek
5.Aanvullen klimaatdijk
3. Ontgraven binnendijks
met 360.000 m3
water (Reeveplas) westelijk
woongrond
van Slaper in Gebied 1Haven
4. Ophogen Gebied 1-Haven
zuidwestelijke zijde
5. Tijdelijke ontsluiting/riool
Gebied 1-Haven zuidelijke
eilanden
12 december 2013
eindconcept
pagina 39 van 222
2017
4
1.Dijk is voltooid eind
1. Ophogen Gebied 1-Haven
1. Aanleg
2017
oostelijke zijde
nutsleidingen Gebied
2.Ontgraven bypass
2. Ophogen/oxidatie Gebied
1-Haven zuidelijke
voltooid
2-Kreek westelijke lob
eilanden
3.Ontgraven buitendijkse
3.Bouwrijpmaken Gebied 1-
2. Aanleg
jachthaven voltooid
Haven zuidelijke eilanden
nutsleidingen in
4. Gronddepot Gebied 2-
inclusief riool met
Recreatie-2
Kreek oostelijke lob
huisaansluitingen tot
uitbreiden
erfgrens uitgeefbaar gebied
4. Aanleg kades Gebied 1Haven zuidelijke eilanden
5. Bouwrijp maken
Recreatie-2 inclusief riool
met huisaansluitingen tot
erfgrens uitgeefbaar gebied
en technische kade
2018
5
1.Afwerking wateraanleg
1. Aanleg autobruggen
1. Aanleg
1. Inrichting
2.Aanleg voet- en
zuidelijke eiland Gebied 1-
huisaansluitingen
westelijk deel
fietspaden
Haven
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
3.Aanleg natuur
westelijk deel
Gebied 1-Haven
4. Gronddepot Gebied 2-
openbare ruimte
zuidelijke
Kreek oostelijke lob
Gebied 1-Haven
eilanden
uitbreiden
zuidelijke eilanden
inclusief groen
2. Aanleg
2. Inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Recreatie-2
Recreatie-2
inclusief groen
12 december 2013
eindconcept
pagina 40 van 222
2019
6
1.Aanleg hoofdweg in
.1. Aanleg
1. inrichting
Gebied 3-Dijk tot en met
hoofdnutsleidingenne
oostelijk deel
Gebied 1-Haven inclusief
t in Gebied 3-Dijk tot
openbare ruimte
hoofdriool (klimaatdijk)
en met Gebied 1-
Gebied 1-Haven
2. Bouwrijp maken
Haven (klimaatdijk)
zuidelijke
klimaatdijk Gebied 1-Haven
2. Aanleg
eilanden
zuidelijk deel inclusief riool
nutsleidingen Gebied
inclusief groen
met huisaansluitingen tot
1-Haven zuidelijk
erfgrens uitgeefbaar gebied
gedeelte op
3. Bouwrijp maken Gebied
klimaatdijk
2-Kreek westelijke lob
3. Aanleg
inclusief riool met
nutsleidingen Gebied
huisaansluitingen tot
2-Kreek westelijke
erfgrens uitgeefbaar gebied
lob
4. Ophogen Gebied 1-Haven
4. Aanleg
rest noordwestelijke zijde
huisaansluitingen
5. Aanleg beschoeiingen
nutsvoorzieningen
Gebied 2-Kreek westelijke
oostelijk deel
lob
openbare ruimte
Gebied 1-Haven
zuidelijke eilanden
12 december 2013
eindconcept
pagina 41 van 222
2020
7
1.Aanleg hoofdweg door
1. Aanleg
1. inrichting
Gebied 2-Kreek middelste
hoofdnutsleidingenne
openbare ruimte
lob vanaf Gebied 3-Dijk naar
t in Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
Slaperviaduct over Hanzelijn
middelste lob vanaf
westelijke lob
inclusief hoofdriool
Gebied 3-Dijk naar
westrand en
2. Aanleg tijdelijke duiker
Slaperviaduct over
ringweg
door Reeveplas tussen
Hanzelijn
2. Aanleg groen
viaduct over Hanzelijn en
2. aanleg
gehele
Gebied 2-Kreek middelste
nutsleidingen
westelijke lob
lob
klimaatdijk Gebied 3-
Gebied 2-Kreek
3. Ophogen Gebied 2-Kreek
Dijk westelijk deel
3.inrichting
top westelijke lob
3. Aanleg
openbare ruimte
4. Bouwrijp maken
huisaansluitingen
Gebied 1-Haven
klimaatdijk Gebied 3-Dijk
nutsvoorzieningen
zuidelijk deel
westelijk deel inclusief riool
Gebied 2-Kreek
klimaatdijk
met huisaansluitingen tot
westelijke lob
inclusief groen
erfgrens uitgeefbaar gebied
westrand en ringweg
4. Aanleg
huisaansluitingen
nutsvoorzieningen
Gebied 1-Haven
zuidelijk deel
klimaatdijk
2021
8
1.Aanleg sluis Reeve door
1. aanleg
1. inrichting
klimaatdijk Gebied 1-Haven
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
met brug
1-Haven noordelijk
Gebied 2-Kreek
2.Aanleg geluidwerende
deel van de
westelijke lob
voorzieningen langs
klimaatdijk
noordrand
Hanzelijn bij Gebied 1-
2. Aanleg
inclusief groen
Haven noordelijke eilanden
huisaansluitingen
2. inrichting
3. Bouwrijp maken Gebied
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
1-Haven noordelijk deel
Gebied 2-Kreek
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk inclusief riool
westelijke lob
westrand
met huisaansluitingen tot
lnoordrand
3. Aanleg groen
erfgrens uitgeefbaar gebied
3. Aanleg
gehele westzijde
4. Aanleg geluidswand
huisaansluitingen
Gebied 3-Dijk
Hanzelijn langs Gebied 1-
nutsvoorzieningen
Haven noordzijde
Gebied 3-Dijk
westrand
12 december 2013
eindconcept
pagina 42 van 222
2022
9
1. Bouwrijp maken Gebied
1. aanleg
1. inrichting
1-Haven noordwestelijk deel
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
inclusief riool met
1-Haven
Gebied 1-Haven
huisaansluitingen tot
noordwestelijk deel
klimaatdijk
erfgrens uitgeefbaar gebied
2. Aanleg
noordzijde deels
2. aanleg kades Gebied 1-
huisaansluitingen
inclusief groen
Haven noordwestelijk deel
nutsvoorzieningen
2. inrichting
inclusief riool met
Gebied 1-Haven
openbare ruimte
huisaansluitingen tot
klimaatdijk
Gebied 3-Dijk
erfgrens uitgeefbaar gebied
noordzijde deels
zuidwestpunt
3. Ontgraven binnendijks
3. Aanleg
3. inrichting
water tweede fase (fijn)
huisaansluitingen
openbare ruimte
oostzijde van de Slaper in
nutsvoorzieningen
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
Gebied 3-Dijk
westelijke lob
zuidwestpunt
oostzijde
4. Aanleg
huisaansluitingen
nutsvoorzieningen
Gebied 2-Kreek
westelijke lob
oostzijde
2023
10
1. Ophogen/oxidatie Kreek
1. Aanleg
1. inrichting
Gebied 2-Kreek middelste
huisaansluitingen
openbare ruimte
lob
nutsvoorzieningen
Gebied 1-Haven
Gebied
noordelijk eiland
1-Haven noordelijk
westrand en
eiland westrand en
deels
deels noordelijke
noordelijke
klimaatdijk
klimaatdijk
2. Aanleg
inclusief groen
huisaansluitingen
2. inrichting
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
westelijke lob top
westelijke lob
west
top west
3. Aanleg
3. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk
klimaatdijk deels
deels westzijde
westzijde
12 december 2013
eindconcept
pagina 43 van 222
2024
11
1. Aanleg eerste brug
1. Aanleg
1. inrichting
Gebied 1-Haven
huisaansluitingen
openbare ruimte
noordwestelijk eiland
nutsvoorzieningen
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
westelijke lob
westelijke lob top
top oost
oost
2. inrichting
2. Aanleg
openbare ruimte
huisaansluitingen
Gebied 1-Haven
nutsvoorzieningen
noordelijke
Gebied 1-Haven
eilanden deels
noordelijke eilanden
en klimaatdijk
deels en klimaatdijk
noord deels
noord deels
inclusief groen
3. Aanleg
3. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk
klimaatdijk deels
deels westzijde
westzijde
12 december 2013
eindconcept
pagina 44 van 222
2025
12
1. Bouwrijp maken Gebied
1.Aanleg
1. inrichting
1-Haven noordrand tegen
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
Hanzelijn en middengebied
1-Haven noordrand
Gebied 1-Haven
van de noordelijke eilanden
tegen de Hanzelijn en
noordelijke
inclusief riool met
middengebied van de
eilanden
huisaansluitingen tot
noordelijke eilanden
westzijde deels
erfgrens uitgeefbaar gebied
2. Aanleg
en klimaatdijk
2. Bouwrijp maken Gebied
nutsleidingen Gebied
noordzijde
2-Kreek middelste lob
2-Kreek middelste
laatste deel
inclusief riool met
lob
inclusief groen
huisaansluitingen tot
3. Aanleg
2. inrichting
erfgrens uitgeefbaar gebied
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
3. Bouwrijp maken Gebied
3-Dijk middelste
Gebied 3-Dijk
3-Dijk middelste deel
deel klimaatdijk
klimaatdijk
klimaatdijk inclusief riool
4. Aanleg
deels westzijde
met huisaansluitingen tot
huisaansluitingen
erfgrens uitgeefbaar gebied
nutsvoorzieningen
4. Aanleg beschoeiingen
Gebied1-Haven
westelijk deel van de
noordelijke eilanden
middelste lob
westzijde deels en
5. Aanleg kades Gebied 1-
klimaatdijk
Haven middelste gebied van
noordzijde laatste
de noordelijke eilanden en
deel
aanleg Gebied 1-Haven
5. Aanleg
beschoeiingen noordrand
huisaansluitingen
langs de Hanzelijn
nutsvoorzieningen
6. Aanleg 1 brug en 1 duiker
Gebied 3-Dijk
Gebied 1-Haven noordelijke
klimaatdijk deels
eilanden
westzijde
12 december 2013
eindconcept
pagina 45 van 222
2026
13
1. Ontgraven binnendijks
1.Aanleg
1. inrichting
water derde fase (fijn)
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
oostzijde van de Slaper in
1-Haven noordelijke
Gebied 1-Haven
Gebied 2-Kreek
eilanden oostzijde
noordelijke
2. Bouwrijp maken Gebied
2. Aanleg
eilanden
1-Haven noordelijke
huisaansluitingen
middendeel
eilanden oostzijde inclusief
nutsvoorzieningen
deels inclusief
riool met huisaansluitingen
Gebied 1-Haven
groen
tot erfgrens uitgeefbaar
noordelijke eilanden
2. inrichting
gebied
middendeel deels
openbare ruimte
3. Aanleg 2 bruggen Gebied
inclusief groen
Gebied 2-Kreek
1-Haven noordelijke
3. Aanleg
middelste lob
eilanden oostzijde
huisaansluitingen
westzijde deels
4. Aanleg kades Gebied 1-
nutsvoorzieningen
3. inrichting
Haven noordelijke eilanden
Gebied 2-Kreek
openbare ruimte
oostelijk deel
middelste lob
Gebied 3-Dijk
westzijde deels
middengebied
4. Aanleg
klimaatdijk
huisaansluitingen
inclusief groen
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
middengebied
klimaatdijk
2027
14
1. Aanleg brug over
1. Aanleg
1. inrichting
Reeveplas tussen viaduct
huisaansluitingen
openbare ruimte
over Hanzelijn en Gebied 2-
nutsvoorzieningen
Gebied 1-Haven
Kreek middelste lob
Gebied 1-Haven
noordelijke
2. Aanleg langzaam
noordelijke eilanden
eilanden
verkeersbrug in Gebied 1-
middendeel rest
middendeel rest
Haven tussen noordelijke
2. Aanleg
inclusief groen
en zuidelijke eilanden
huisaansluitingen
2. inrichting
3. Ophogen/oxidatie Gebied
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
2-Kreek oostelijke lob
Gebied
Gebied 2-Kreek
4. Aanleg beschoeiingen
middelste lob
Gebied 2-Kreek middelste
westzijde
lob oostelijke zijde
laatste deel
3. Aanleg groen
gehele
middelste lob
Gebied 2-Kreek
12 december 2013
eindconcept
pagina 46 van 222
2028
15
1.Bouwrijp maken Gebied 1-
1.Aanleg
1. inrichting
Haven noordelijke eilanden
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
oostelijk deel inclusief riool
1-Haven noordelijke
Gebied 1-Haven
met huisaansluitingen tot
eilanden oostelijk
noordelijke
erfgrens uitgeefbaar gebied
deel
eilanden eerste
2. Slopen en uitgraven
2. Aanleg
deel oostzijde
tijdelijk tracé Slaper.
huisaansluitingen
inclusief groen
nutsvoorzieningen
2. inrichting
Gebied 1-Haven
openbare ruimte
noordelijke eilanden
Gebied 2-Kreek
eerste deel oostzijde
middelste lob
3. Aanleg
westzijde
huisaansluitingen
noordrand
nutsvoorzieningen
3. inrichting
Gebied 2-Kreek
openbare ruimte
middelste lob
Gebied 3-Dijk
westzijde noordrand
klimaatdijk
4. Aanleg
oostzijde eerste
huisaansluitingen
deel
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk oostzijde
eerste deel
12 december 2013
eindconcept
pagina 47 van 222
2029
16
1. Bouwrijp maken Gebied
1. Aanleg
1. inrichting
3-Dijk oostelijk deel inclusief
nutsleidingen Gebied
openbare ruimte
riool met huisaansluitingen
3-Dijk oostelijk deel
Gebied 1-Haven
tot erfgrens uitgeefbaar
2. Aanleg
noordelijke
gebied
nutsleidingen Gebied
eilanden tweede
2. Bouwrijp maken Gebied
2-Kreek oostelijke lob
deel oostzijde
2-Kreek oostelijke lob
3. Aanleg
inclusief groen
inclusief riool met
huisaansluitingen
2. inrichting
huisaansluitingen tot
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
erfgrens uitgeefbaar gebied
Gebied 1-Haven
Gebied 2-Kreek
3. Aanleg beschoeiingen
noordelijke eilanden
middelste lob
Gebied 2-Kreek oostelijke
tweede deel oostzijde
oostzijde
lob
4. Aanleg
oostrand en
huisaansluitingen
westrand
nutsvoorzieningen
3. inrichting
Gebied 2-Kreek
openbare ruimte
middelste lob
Gebied 3-Dijk
oostzijde oostrand en
klimaatdijk
westrand
oostzijde
5. Aanleg
tweede deel
huisaansluitingen
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk oostzijde
tweede deel
12 december 2013
eindconcept
pagina 48 van 222
2030
17
1. Aanleg
1. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 1-Haven
Gebied 1-Haven
noordelijke
noordelijke eilanden
eilanden derde
derde deel oostzijde
deel oostzijde
2. Aanleg
inclusief groen
huisaansluitingen
2. inrichting
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
middelste lob
middelste lob
westzijde top
westzijde top
3. Aanleg
3. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
oostelijke lob
oostelijke lob
westrand
westrand
4. inrichting
4. Aanleg
openbare ruimte
huisaansluitingen
Gebied 3-Dijk
nutsvoorzieningen
klimaatdijk
Gebied 3-Dijk
oostzijde derde
klimaatdijk oostzijde
deel
derde deel
5. Aanleg groen
gehele
oostelijke lob
Gebied 2-Kreek
6. Aanleg groen
gehele oostzijde
klimaatdijk
Gebied 3-Dijk
12 december 2013
eindconcept
pagina 49 van 222
2031
2032
18
19
1. Aanleg
1. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 1-Haven
Gebied 1-Haven
noordelijke
noordelijke eilanden
eilanden vierde
vierde deel oostzijde
deel oostzijde
2. Aanleg
inclusief groen
huisaansluitingen
2. inrichting
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
oostelijke lob
oostelijke lob
noordoostrand
noordoostrand
3. Aanleg
3. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk
klimaatdijk oostzijde
oostzijde vierde
vierde deel
deel
1. Aanleg
1. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 1-Haven
Gebied 1-Haven
noordelijke
noordelijke eilanden
eilanden laatste
laatste deel oostzijde
deel oostzijde
2. Aanleg
inclusief groen
huisaansluitingen
2. inrichting
nutsvoorzieningen
openbare ruimte
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek
oostelijke lob top en
oostelijke lob
oostzijde
top en oostzijde
3. Aanleg
3. inrichting
huisaansluitingen
openbare ruimte
nutsvoorzieningen
Gebied 3-Dijk
Gebied 3-Dijk
klimaatdijk
klimaatdijk oostzijde
oostzijde laatste
laatste deel
deel
12 december 2013
eindconcept
pagina 50 van 222
2.3.
2.3.1.
Beoogd ruimtegebruik exploitatieplangebied
De hoofdlijn
De visie voor de ontwikkeling van Dorp Reeve gaat uit van een zelfstandig dorp in de IJsseldelta
met een eigen haven. Dorp Reeve heeft mede door de ligging aan het water in het landschap van
de IJsseldelta een eigen identiteit en vervult samen met de bypass een belangrijke functie als
recreatief uitloopgebied voor inwoners van Kampen. Het watergebonden dorp beschikt niet alleen
over een directe aansluiting op de vaargeul van de bypass, maar beschikt tevens over een
binnendijkse en buitendijkse haven en een bevaarbaar binnenmeer dat naast een
waterhuishoudkundige functie (in verband met de kweldruk) ook functioneert als retentiewater voor
het Dorp Reeve en als recreatieplas. Voor de vaartuigen van de bewoners wordt voorzien in
verschillende aanlegvoorzieningen, botenhuizen en een scheepswerf.
Figuur7. De ruimtegebruikskaart.
12 december 2013
eindconcept
pagina 51 van 222
Figuur 7. Ruimtegebruikskaart legenda
Om te kunnen functioneren als een zelfstandig dorp worden, naast woningbouw, binnen het
exploitatieplangebied verscheidene maatschappelijke en verzorgende functies mogelijk gemaakt,
zoals een hotel, een kroeg, een brede school, een buurthuis, een geloofscentrum, medische
voorzieningen, een buurtsuper en horeca. Tevens kunnen verschillende recreatieve functies in het
gebied een plaats krijgen. Naast de al genoemde voorzieningen voor de waterrecreatie kan hierbij
gedacht worden aan een tennisbaan, een sportschool, maar ook een speelterrein, tevens te
gebruiken voor manifestaties. Tenslotte wordt ook beperkt bedrijvigheid toegestaan.
2.3.2.
De drie woongebieden in Dorp Reeve
De invulling van Dorp Reeve is op hoofdlijnen bepaald en nog niet in detail uitgewerkt. Om die
reden betreft het bestemmingsplan een globaal eindplan, op grond waarvan de visie binnen
vastgelegde ruimtelijke kaders kan worden verwezenlijkt. Het bestemmingsplan gaat binnen Dorp
Reeve uit van drie onderscheidende woongebieden, die ieder op een eigen manier op en aan de
klimaatdijk gepositioneerd zijn: Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk. De opzet van de
woongebieden is gebaseerd op de typische landschapselementen van de delta: geulen, dijken,
rivierduinen en oeverwallen. De indeling van de woongebieden is aangegeven in figuur 7 (zie ook
bijlage 3).
Wat de woongebieden gemeen hebben, is de nabijheid van het water. Deze nabijheid wordt
mogelijk gemaakt door de aanleg van zogenaamde lobben (schiereilanden van Gebied 2-Kreek), die
de waterlijn zo groot mogelijk maken. Op die manier kan de bebouwing zo dicht mogelijk bij het
water worden gebracht, waardoor unieke woon-watercombinaties mogelijk zijn.
Gebied 1-Haven
In het westelijke deel wordt het dorp middels een vaargeul met schutsluis verbonden met de
bypass. De buitendijkse landschappelijke geulenstructuur wordt binnendijks voortgezet, waardoor
verschillende (schier)eilanden ontstaan. Het gebied vormt vanaf het water de entree en het hart
van het dorp. Aan de buitendijkse zijde wordt, als onderdeel van dit woongebied, een jachthaven
aangelegd. In totaal worden in de buiten- en binnenhaven tezamen circa 700 ligplaatsen voor
12 december 2013
eindconcept
pagina 52 van 222
recreatievaartuigen van bewoners in het Dorp gerealiseerd. Aan de binnendijkse zijde van de sluis
kunnen de maatschappelijke,en verzorgende functies en bedrijvigheid worden gerealiseerd,
waardoor een levendig centrumgebied ontstaat.
Het stedenbouwkundig concept voor Gebied 1-Haven is geïnspireerd op de oude Zuiderzeestadjes.
Op de (schier)eilanden wordt relatief compacte bebouwing gerealiseerd. Deze bebouwing staat
direct aan het water of aan smalle informele straatjes en pleintjes. Het bebouwingsbeeld is
gevarieerd en natuurlijk.
Gebied 2-Kreek
Gebied 2-Kreek, gelegen tussen de klimaatdijk en de Reeveplas, kent lichte glooiingen en een
groene setting met volop speel- en struingelegenheid. Een groot deel van de woningen in dit
gedeelte van Dorp Reeve ligt aan de inhammen die ontstaan door de lobbenstructuur, de kreken,
en hebben zodoende een directe verbinding met de binnen het exploitatieplan gelegen Reeveplas.
Op de hoger gelegen delen bevinden zich woningen tussen de bomenweiden en hagen. Gebied 2Kreek is uitsluitend bedoeld voor woningbouw; andere functies (uitgezonderd: huis-aanhuisberoepen) worden op grond van het bestemmingsplan in dit deel van Dorp Reeve niet
toegelaten.
Gebied 3-Dijk
Het deel van de klimaatdijk direct langs de bypass is duidelijk herkenbaar als dijk. In dit
woongebied wordt voorzien in zogenaamde woonclusters. Hierbij wordt bebouwing geclusterd in een
verder groene omgeving. Door de hoogte van de dijk biedt het gebied een uniek en weids uitzicht
over de bypass. In Gebied 3-Dijk zijn eveneens voorzieningen toegestaan, te weten bedrijven en
maatschappelijke voorzieningen, gecombineerd met wonen.
2.3.3.
Verkeer, groen en water in Dorp Reeve
Verkeer, ontsluiting en parkeren
De hoofdontsluiting voor Reeve dorp loopt van de aansluiting bij de N50 in het oosten, via de
toekomstige dijk van de bypass, naar het viaduct over de Hanzelijn bij de Slaper in het noorden van
Dorp Reeve. Gekoppeld aan de hoofdontsluiting is de verbindingsweg naar woongebied Gebied 1Haven, die uiteindelijk weer leidt naar dat viaduct, deze wegen hebben vrijliggende langzaam
verkeerspaden, behalve in Gebied 1-Haven in de omgeving van de sluis. De ontsluiting over de
klimaatdijk vormt de verbinding tussen de delen Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek.
Deze route is belangrijk in de beleving van de structuur en samenhang van het gebied: de route
verbindt de verschillende delen in het plan en legt tevens (visueel) de relatie met het omliggende
landschap; een panoramaweg. De maximumsnelheid hier is 50 km/uur, behalve in Gebied 1-Haven
daar geldt een snelheid van 30 km/uur.
Vanaf de hoofdontsluiting worden door Gebied 1-Haven en Gebied 2-Kreek ontsluitingslussen
aangelegd, waar de woongebieden weer op aansluiten. De woonensembles in Gebied 3-Dijk sluiten
12 december 2013
eindconcept
pagina 53 van 222
direct aan op de hoofdontsluiting. In deze gebieden gelden maximum snelheden van 30 km/uur, en
is shared space het uitgangspunt; de auto is te gast.
De (schier)eilanden in Gebied 1-Haven zijn steeds met twee bruggen met elkaar verbonden.
Hierdoor is de bereikbaar voor hulpdiensten gegarandeerd en is de toegankelijkheid voor langzaam
verkeer goed. Doodlopende straten worden voorzien van een keerpunt.
Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein en bij appartementen
ondergronds/onderpands, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de hoogteverschillen van de
dijk. Bezoekersparkeren wordt overwegend aan de straat gesitueerd, binnen de groene kernen van
de eilanden van Gebied 1-Haven en tussen de bomen in de Gebieden 3-Dijk en 2-Kreek.
De gemeentelijke parkeernormen (parkeernorm vlgns CROW) worden aangehouden in het plan.
Figuur 8. Ontsluiting Dorp Reeve autoverkeer en bereikbaarheid per spoor
Voor het langzaam verkeer is er een hoofdverbinding parallel aan de auto-ontsluitingsroute. Deze
sluit, via de Zwartendijk, aan op routes naar het station en het centrum van Kampen. Daarnaast ligt
er aan de bypasszijde van de dijk een recreatief fietspad. De afstand vanuit Reeve tot het nieuwe
station is maximaal 2500 meter.
Figuur 9. Fietsroutes in woongebied Reeve
12 december 2013
eindconcept
pagina 54 van 222
Groen; bomenweide en groene ruimtes
Dorp Reeve is een gemaakt landschap en nederzettingenvorm met een knipoog naar het
karakteristieke landschap rond Kampen met de kunstmatige hoogtes in de vorm van terpen,
oeverwallen, rivierduinen en dijken. De landschappelijke identiteit van Gebied 1-Haven, Gebied 2Kreek en Gebied 3-Dijk komt in de groenstructuur en de toepassing van het groen terug.
In het Gebied 3-Dijk is de dijk aan de bypasszijde strak, en binnendijks is het maaiveld glooiend,
met groene intermezzo’s tussen de woonensembles, vanaf de dijk verlopend van grasweiden naar
bomenweiden, soms met onderbegroeiing.
In het Gebied 2-Kreek zet het glooiende landschap zich voort, verrijkt met de bomenweide die in
Gebied 2-Kreek de landschappelijke samenhang vormt. De woonclusters zijn aan de bomenweide
gesitueerd. De bomenweide is in Gebied 2-Kreek, naast het water van Reeveplas, altijd voelbaar.
In Gebied 1- Haven verloopt het maaiveld vanaf de dijk gelijkmatig naar de overwegend vlakke
(schier)eilanden. Door Gebied 1-Haven wordt de “dorpsstraat”, begeleidt met bomen, verder is het
groen in Gebied 1-Haven vooral geconcentreerd in pocketparkjes of staan solitair bomen op
markante punten.
In Gebied 3-Dijk zijn enkele markante groene ruimten met uitzicht op Reevediep, en tevens uitzicht
op Reeveplas. De sluis e.o. is een markant ontmoetingspunt voor Reeve.
Overal in Reeve is ,in de bomenweide, op de dijk, buitendijks, in de pocketparkjes, ruimte voor
spelen en verblijven.
Water; watersysteem en waterranden
De waterspiegel is in het Reevediep onderhevig aan flinke fluctuaties, zowel opstuwing door de wind
als de kans op extreem hoge waterpeilen.
Dorp Reeve wordt door een sluis verbonden met Reevediep. In Dorp Reeve wordt een robuust
watersysteem aangelegd, deels fungerend als kwelwateropvang vanuit de bypass. Dorp Reeve is
recreatief wonen in een waterrijke omgeving. De structuur van het watersysteem refereert aan
krekenstructuren in delta’s. Zowel in Gebied 2-Kreek als in Gebied 1-Haven kan volop gewoond
worden direct aan het water, of er is uitzicht op het water en natuur in de bypass en op de
Reeveplas.
De Reeveplas is bevaarbaar, een deel van de bruggen is beweegbaar, waardoor in een deel van
Dorp Reeve met staande mast gevaren kan worden. Een groot deel van de woningen heeft een
ligplaats direct bij de woning. Ook zijn er havens gesitueerd in Dorp Reeve. Eén aan de buitenzijde
van de dijk bij de sluis en één ten noorden van Gebied 1-Haven in combinatie met botenhuizen.
Daarnaast heeft het brede waterplein bij de binnenzijde van de sluis aanlegplekken.
De waterranden worden afhankelijk van de ligging natuurlijk (rietkragen, kleine zandstrandjes) of
juist cultuurlijk (steigers, aanlegplaatsen, en kades) vorm gegeven. In Gebied 1- Haven zijn het
kades, met op verschillende plaatsen rietkragen (plas/dras zones) daarvoor, dit heeft een
waterzuiverende functie. In Gebied 2-Kreek zijn de buitenranden zacht (riet) en de binnenkanten
harder met aanlegplaatsen. De pleintjes in de clusters maken het water ook publiek toegankelijk.
In Dorp Reeve wordt het regenwater afgekoppeld en oppervlakkig via wadi’s afgevoerd en
geïnfiltreerd of geborgen in het binnenmeer.
12 december 2013
eindconcept
pagina 55 van 222
2.3.4.
Het ontwikkelprogramma voor Dorp Reeve
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid voorziet binnen het exploitatieplangebied in een directe
bouwtitel voor maximaal 1300 woningen (waarvan maximaal 208 gestapelde woningen) en
maximaal 22.000 m² bvo voor diverse andere functies (botenhuizen niet meegerekend).
De woningbouwopgave voorziet in zowel een regionale als lokale behoefte. Uitgaande van het
benutten van de volledige bestemmingsplancapaciteit, zijn in totaal 1100 woningen bedoeld voor de
regionale woningmarkt en 200 woningen voor de woningbehoefte van Kampen zelf. Samen met de
andere woningbouwlocaties in Kampen (waaronder de Stationslocatie, Hanzewijk, Het Onderdijks en
Margaretha) bedraagt de totale capaciteit op dit moment tot 2030, 4452 woningen. Dit komt neer
op een plancapaciteit van ongeveer 240 woningen per jaar. Gelet op de prognoses die gedaan zijn
in het kader van de evaluatie van de woonvisie, is deze plancapaciteit voor de genoemde periode
evenwichtig te noemen.
In deze plancapaciteit is echter nog geen rekening gehouden met het uitvallen van
woningbouwplannen of met toekomstige sloop van woningen, terwijl inmiddels wel duidelijk is
geworden dat met name in de Flevowijk na 2015 een forse opgave met sloop aan de orde is,
waarbij aanzienlijk minder woningen terug zullen komen. Uitgaande van de prognoses op lokaal en
regionaal niveau, is de plancapaciteit door Dorp Reeve (gezien de verwachte sloop en de mogelijk
planuitval) eerder te krap dan te ruim. Dit wordt versterkt door het feit dat ter plaatse van Dorp
Reeve wordt voorzien in een bijzonder watergebonden woonmilieu, waar blijkens
behoefteonderzoek veel vraag naar is in de regio en mogelijk boven-regionaal.
In de regels van het bestemmingsplan is de woningbouwtaakstelling per woongebied als volgt
vastgelegd:
12 december 2013
eindconcept
pagina 56 van 222
Woongebied
Uitwerking taakstelling woningbouw in bestemmingsplan
Gebied 1-Haven
maximumaantal woningen
700
waarvan maximaal gestapeld
125
maximumaantal woningen
250
waarvan maximaal gestapeld
125
maximumaantal woningen
435
waarvan maximaal gestapeld
0
Gebied 3-Dijk
Gebied 2-Kreek
Voor zowel het maximale totale aantal woningen per woongebied als het maximale totale aantal
gestapelde woningen per woongebied geldt dat in geen geval de totale taakstelling van maximaal
1300 woningen voor alle woongebieden tezamen respectievelijk maximaal 208 gestapelde woningen
voor alle woongebieden tezamen mag worden overschreden. Ten behoeve van programmatische
flexibiliteit tussen de Gebieden is er programmamarge per Gebied opgenomen.
Voorts is in artikel 33 van de regels van het bestemmingsplan bepaald, dat van het totaalaantal te
bouwen woningen in het bestemmingsplan minimaal 4,7% dient te worden gerealiseerd als ‘sociale
koop’ en minimaal 31,8% dient te worden gerealiseerd in ‘particulier opdrachtgeverschap’.
Ingevolge artikel 3.1, eerste lid Wro zijn de beide laatstgenoemde percentages gerelateerd aan de
woningbouwmogelijkheden op de schaal van het bestemmingsplan.
In de ruimtegebruikskaart van dit exploitatieplan is de taakstelling inzake sociale koop en particulier
opdrachtgeverschap als volgt uitgewerkt:
Woongebied
Woningbouwcategorie
Aantal
Gebied 1-Haven
sociale koop
61
particulier opdrachtgeverschap
0
sociale koop
0
particulier opdrachtgeverschap
409
sociale koop
0
particulier opdrachtgeverschap
0
Gebied 2-Kreek
Gebied 3-Dijk
Hiermee wordt aan de taakstelling vanuit het bestemmingsplan voldaan.
Het bestemmingsplan biedt voor Dorp Reeve voorts een bouwtitel voor maximaal 22.000 m²
brutovloeroppervlakte voor diverse andere functies (botenhuizen niet meegerekend) In de regels
van het bestemmingsplan is dit als volgt vastgelegd:
12 december 2013
eindconcept
pagina 57 van 222
Functie
Maximaal mogelijk op grond van
bestemmingsplan in m² bvo
Gebied 1-Haven en Gebied 3-Dijk
gezamenlijk
maatschappelijke voorzieningen
9.000
bedrijven
2.300
Kantoren
1.500
Alleen in Gebied 1-Haven
horeca tot en met categorie 2, alsmede
500
voor cafés
hotel
6.000
detailhandel
1.000
Werf
1.500
Botenhuizen
Geen maximum, zone aangeduid op
verbeelding
Alleen in Recreatie-2
Horeca t/m categorie 2 / gebouwen
200
ten behoeve van
watersportactiviteiten
De beoogde inrichting van Dorp Reeve is aangegeven op de ruimtegebruikskaart, zoals deze in
bijlage 3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Hoewel het een voorlopige inrichtings- en
verkavelingsopzet betreft, die in de komende jaren per fase wordt gedetailleerd, heeft de kaart een
bindend karakter. De ruimtegebruikskaart vormt voorts ook de basis voor de exploitatieopzet zoals
deze in hoofdstuk 5 is opgenomen.
12 december 2013
eindconcept
pagina 58 van 222
3.
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN
3.1 Inleiding en begrippen
De realisatie van Dorp Reeve is een grootschalig en complex project omdat vele werken en
werkzaamheden moeten worden verricht in enerzijds een bepaalde volgorde en anderzijds in
functionele zin sprake is van een verbinding tussen onderdelen van werken en werkzaamheden.
Gelet op deze situatie alsmede op de aanwezigheid van particuliere eigendommen in het
exploitatieplangebied is het noodzakelijk eisen en regels te stellen, zoals bedoeld in artikel 6.12
respectievelijk 6.13 Wro, ten aanzien van de volgende onderwerpen:
a. De fasering van de werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg
nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte;
b. Koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken,
aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte enerzijds en de verlening van
omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen en niet-woningbouwfuncties
anderzijds;
c.
Eisen ten aanzien van de kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden inzake
bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte;
d. Regels ten aanzien van ruimtegebruik;
e. Uitwerking van regels inzake de uitvoerbaarheid, meer bijzonder regels inzake de
aangewezen woningbouwcategorieën sociale koop en particulier opdrachtgeverschap;
f.
Verbodsbepalingen omtrent de onderwerpen a tot en met e;
g. Regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het
exploitatieplan.
De regels en eisen zijn opgenomen in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 3 is de toelichting bij deze regels
opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer
(bijvoorbeeld par 3.2. betreft de toelichting bij artikel 2 en zo verder).
In artikel 1 zijn de relevante begrippen vastgelegd. De begrippen zoals gehanteerd in de regels van
het gekoppeld bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de regels van het
exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken. Dit voorkomt dat regels dubbel moeten worden
opgenomen.
In lid 2 is daarnaast een aantal nieuwe begrippen opgenomen, die van belang zijn voor de inhoud
en toepassing van de regels van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar
bijlagen of onderdelen van de toelichting van het exploitatieplan, hebben die bijlagen respectievelijk
die onderdelen van de toelichting een bindende status.
3.2.
Toelichting bij de regels inzake fasering
In hoofdstuk 4 is een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake de in artikel 6.13
eerste lid sub b Wro opgenomen hoofdgroepen opgenomen:
12 december 2013
eindconcept
pagina 59 van 222
a. Bouwrijpmaken.
Dit is op zijn beurt weer onderverdeeld in:
1.
Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de
eerste fase van de bypass;
2.
Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase
van de bypass;
b. Aanleg nutsvoorzieningen;
c.
Inrichting openbare ruimte.
In paragraaf 2.2. is uitvoerig stilgestaan bij de relatie tussen de aanleg van de bypass (buiten het
exploitatiegebied) en de gebiedsontwikkeling van het exploitatieplangebied. Die relatie leidt ertoe
dat de aanvang van het onderdeel “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op
realisatie van de eerste fase van de bypass” eerst kan plaatsvinden nadat de
“Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van
de bypass” in een zodanig vergevorderd stadium is gekomen dat dit verantwoord is, zowel vanuit
een oogpunt van veiligheid als vanuit een oogpunt van functionele en fysieke verbondenheid.
De functionele, maar ook technische verbondenheid tussen de onderdelen
“Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van
de bypass”, “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase
van de bypass”, “aanleg nutsvoorzieningen” en “inrichting openbare ruimte” noodzaakt dan ook tot
het opstellen van een bindende faseringsregeling.
Die faseringsregeling is vastgelegd in de faseringstabel, zoals die is opgenomen in paragraaf 2.2.
van de toelichting.
Ten aanzien van het onderdeel “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de
realisatie van de eerste fase van de bypass” kan worden gesteld dat dit werken en werkzaamheden
betreffen die niet specifiek zijn gekoppeld aan één van de woongebieden, maar het
exploitatieplangebied als geheel betreffen. Gronden moeten worden opgehoogd en worden
voorbelast, er dient water te worden gegraven etc. Cruciaal in deze is de realisatie van het
dijklichaam langs de bypass.
Zodra de werken en werkzaamheden van het onderdeel Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve
als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass zodanig vergevorderd zijn dat
veilig en functioneel en technisch verantwoord kan worden verdergegaan met het bouwrijpmaken
van het exploitatieplangebied ten behoeve van het toekomstige Dorp Reeve, is in de faseringstabel
voorzien van de start van het onderdeel Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op
realisatie van de eerste fase van de bypass.
Zoals in de lid 1 is aangegeven heeft de tabel een bindende werking, met dien verstande dat de in
de tabel genoemde jaartallen niet bindend zijn maar een indicatief karakter hebben. Met de duiding
van de jaartallen ontstaat inzicht in het tijdsverloop. Echter de complexiteit van de werken en
12 december 2013
eindconcept
pagina 60 van 222
werkzaamheden brengt met zich mee dat, in dit stadium van de planvoorbereiding, het hanteren
van bindende jaartallen voor uitvoering niet gewenst is.
Wat evenwel wel een bindende werking heeft in de tabel zijn de zogenaamde verticale en
horizontale verbindingen.
Onder een verticale verbinding wordt verstaan de volgtijdelijke afstemming van de volgorde van
werken en werkzaamheden binnen elk van de vier onderscheiden onderdelen:
a. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase
van de bypass;
b. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van
de bypass;
c.
Aanleg nutsvoorzieningen;
d. Inrichting openbare ruimte.
Om die reden zijn de groepen van werken en werkzaamheden binnen de onderdelen steeds
voorzien van een fase-aanduiding. De verticale verbinding betekent dat de uitvoering van werken in
bijvoorbeeld fase x+1 pas mogelijk is indien de werken in de daaraan voorafgaande fase (x) zijn
gerealiseerd.
Onder de horizontale verbinding wordt verstaan de functionele afstemming van de werken en
werkzaamheden tussen de onderdelen a tot en met d in dezelfde fase. Zo kunnen de
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Dorp Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de
bypass pas worden gestart nadat de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Dorp Reeve als onderdeel
van de realisatie van de eerste fase van de bypass in het stadium van uitvoering zijn gekomen dat,
zowel vanuit veiligheidsoogpunt als vanuit een oogpunt van functionele en doelmatige integrale
uitvoering, de start van de werkzaamheden van het eerstgenoemde onderdeel ook verantwoord is
te noemen.
De horizontale verbinding doet zich niet alleen voor bij de startfase, maar raakt alle opvolgende
fasen van uitvoering.
De faseringstabel biedt het inzicht in de overall-fasering van de totale werken en werkzaamheden
inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte. Het onderdeel
Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de
bypass ziet daarmee op werken/werkzaamheden die betrekking hebben op het
exploitatieplangebied als geheel. We zouden kunnen spreken van werken inzake de hoofdstructuur
van de toekomstige woonwijk Dorp Reeve en de bovenwijkse voorzieningen.
De andere onderdelen (hiervoor aangeduid als de onderdelen b tot en met d) betreffen werken en
werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied, waarbij, naast de factor tijd, een indeling kan
worden gemaakt in de territoriale fasering over de woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied2-Kreek
en Gebied3-Dijk, en vervolgens binnen die woongebieden. De visualisatie van die werkzaamheden
over de woongebieden is vastgelegd in de faseringskaart (bijlage 2 bij het exploitatieplan). Ook
12 december 2013
eindconcept
pagina 61 van 222
voor de faseringskaart geldt dat de daarin opgenomen jaartallen geen bindende werking hebben
maar een indicatief toelichtend karakter.
3.3. Toelichting bij de regels inzake koppelingen
Ingevolge artikel 6.13 eerste lid sub c onder 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten aan te
brengen koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen en de
realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). In de
onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor tot het opnemen van regels inzake een tweetal
koppelingen.
In het eerste lid is vastgelegd dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen of
niet-woningbouwfuncties binnen het uitgeefbaar gebied, zoals dat op de ruimtegebruikskaart
(bijlage 3 exploitatieplan) is vastgelegd, niet eerder wordt verleend dan nadat de
Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de
bypass, bezien naar het woongebied waarbinnen de gronden zijn gelegen waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, geheel zijn voltooid.
Het bestemmingsplan kent met de bestemming Woongebied een directe bouwtitel waardoor de
situatie kan ontstaan dat direct na inwerkingtreding van het bestemmingsplan een aanvraag voor
een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen zou kunnen worden ingediend. Dit is zeer
ongewenst en moet worden voorkomen. Het bouwen van woningen en van niet-woningbouwfuncties
is eerst aan de orde indien de “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de
realisatie van de eerste fase van de bypass” in een dusdanig vergevorderd stadium zijn gekomen
dat uit een oogpunt van veiligheid maar ook vanuit functioneel en technisch oogpunt met het
verdere bouwrijpmaken binnen Reeve kan worden begonnen en vervolgens de
“Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de
bypass” voor het woongebied Dorp Reeve waar de vergunningaanvraag op betrekking heeft, geheel
zijn voltooid.
In het tweede lid is een aanvullende koppeling opgenomen in verband met de te treffen
geluidwerende voorzieningen langs de Hanzespoorlijn. Op de als bijlage 10 bij dit exploitatieplan
opgenomen geluidzoneringskaart is het gebied aangeduid waarvoor het nodig is dat eerst de
geluidwerende voorziening is gerealiseerd en pas daarna omgevingsvergunningen voor het bouwen
van woningen zullen worden verleend.
3.4. Toelichting bij regels met betrekking tot eisen voor de werken en werkzaamheden
inzake het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte.
Op grond van artikel 6.13, tweede lid onder b Wro kan een exploitatieplan eisen bevatten ten
aanzien van de uit te voeren werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg
nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
Dergelijke eisen kunnen betrekking hebben op de gewenste kwaliteit van de uit te voeren werken
en werkzaamheden.
12 december 2013
eindconcept
pagina 62 van 222
In artikel 4 is vastgelegd dat wat betreft de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als
onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass moet worden voldaan aan maatstaven
zoals die op de als bijlage 9 (deelbijlage B) opgenomen hoogtekaart zijn opgenomen. Op de
hoogtekaart zijn de maatstaven opgenomen voor zowel het (aan te leggen) land (ophogen en
voorbelasten) als het aan te leggen water (dieptemaat).
Wat betreft de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste
fase van de bypass, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting openbare ruimte zijn de
kwaliteitseisen opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (zie bijlage 9 (deelbijlage A) van het
exploitatieplan).
3.5.
Toelichting bij regels inzake ruimtegebruik
Ingevolge artikel 6.13 lid 2 sub a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten.
Op die kaart is het voorgenomen ruimtegebruik vastgelegd. Met de in het bestemmingsplan
opgenomen globale eindbestemming Woongebied kan een ruimtegebruikskaart niet worden gemist.
Deze ruimtegebruikskaart is als bijlage 3 bij dit exploitatieplan opgenomen.
In lid 1 is bepaald dat de oprichting van de woonbebouwing dient plaats te vinden binnen de op de
ruimtegebruikskaart als uitgeefbaar gebied aangeduide delen voor woningbouw. Voorkomen moet
worden dat woonbebouwing plaatsvindt op het deel wat is beoogd als toekomstige openbare ruimte
respectievelijk op het uitgeefbaar gebied dat is bedoeld voor de realisatie van nietwoningbouwfuncties.
In lid 2 is een vergelijkbare regeling opgenomen voor de oprichting van bebouwing van nietwoningbouwfuncties.
3.6.Toelichting bij uitwerking regels uitvoerbaarheid: aangewezen
woningbouwcategorieen
Ingevolge artikel 3.1. eerste lid Wro kan een bestemmingsplan regels bevatten over zogenaamde
aangewezen woningbouwcategorieën. Het gaat hierbij om de categorieën sociale huur, sociale koop
en particulier opdrachtgeverschap. In de bestemmingsplan kunnen die regels uitsluitend betrekking
hebben op percentages van aantallen woningen, gerelateerd aan het totale
bestemmingsplangebied.
Op grond van artikel 6.13 tweede lid onder d kan in een exploitatieplan een uitwerking worden
opgenomen van de regels inzake de uitvoerbaarheid (i.c. deze aangewezen
woningbouwcategorieën). In artikel 6.2.10 sub a Bro is bepaald dat die regels dan onder meer
kunnen zien op de vastlegging van de uiteindelijke aantallen en de situering van de kavels voor
deze aangewezen woningbouwcategorieën.
In artikel 33 van de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat in het exploitatieplangebied een
minimumtaakstelling is opgenomen voor de aangewezen woningbouwcategorieën sociale koop en
12 december 2013
eindconcept
pagina 63 van 222
particulier opdrachtgeverschap. Vastgelegd is dat minimaal 4,7% van het aantal in het
bestemmingsplan te bouwen woningen dient te worden gerealiseerd als sociale koopwoning en
minimaal 31,8% van het aantal te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap dient te
worden gerealiseerd.
De uitwerking hiervan is opgenomen in het exploitatieplan. Ingevolge het exploitatieplan wordt
voorzien in:
a.
61 sociale koopwoningen, wat neerkomt op 4,7% van het totaal aantal in het
bestemmingsplan voorziene woningen;
b.
409 woningen in particulier opdrachtgeverschap, wat neerkomt op 31,3% van het totaal aantal
in het bestemmingsplan voorziene woningen.
Hiermee wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan opgenomen taakstelling.
De aantallen en situering van de sociale koopwoningen en kavels voor particulier
opdrachtgeverschap is vastgelegd op de kaart aangewezen woningbouwcategorieen (bijlage 4,
deelkaart b van dit exploitatieplan).
3.7. Toelichting bij verbodsbepalingen
Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men
zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen
instrumenten hebben inzake handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals
het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 sub b Wro).
De toepassing van artikel 7.2 sub b Wro brengt met zich mee dat een gebruiksverbod alleen
rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een
strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen.
3.8. Toelichting bij regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij
het exploitatieplan aangegeven regels.
Ingevolge artikel 6.13 lid 2 sub e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming
waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit
afwijken gebeurt daarmee niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm
van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo.
Zo is in artikel 2.12 eerste lid, sub b Wabo bepaald dat, voorzover de aanvraag van een
omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met een exploitatieplan, de
vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan
opgenomen afwijkingsregels.
Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede.
Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan indien
de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter
visie gelegd ontwerp-besluit tot herziening van het exploitatieplan.
12 december 2013
eindconcept
pagina 64 van 222
Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen t.o.v. de in de
ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van openbare ruimte, uitgeefbaar gebied en
voorzieningen mogelijk te maken.
3.9. Toelichting bij de slotbepalingen
Opgenomen is de citeertitel van de regels van het exploitatieplan.
12 december 2013
eindconcept
pagina 65 van 222
4.
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
De werken en werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie bestaan, ingevolge artikel
6.13 eerste lid sub b Wro uit drie hoofdgroepen:
a. Bouwrijp maken;
b. Aanleg nutsvoorzieningen;
c.
Inrichting openbare ruimte.
In paragraaf 1.3 is een beknopte omschrijving opgenomen van deze drie hoofdgroepen. In
paragraaf 2.2 worden deze hoofdgroepen eveneens beschreven, maar dan vanuit de technische en
functionele samenhang die deze werken/werkzaamheden hebben met de buiten het
exploitatiegebied aan te leggen bypass met bijbehorende waterstaatkundige werken.
De drie onderscheiden hoofdgroepen worden in dit hoofdstuk nader toegelicht en beschreven.
4.1.
Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken
Het bouwrijp maken omvat het geheel van werken en werkzaamheden die nodig zijn om het
exploitatieplangebied in technische zin “rijp” te maken voor het kunnen oprichten van de beoogde
bebouwing voor woon- en andere functies.
Het bouwrijp maken heeft betrekking op zowel het toekomstige uitgeefbare gebied als de
toekomstige openbare ruimte. Het onderscheid tussen het uitgeefbare gebied en het openbare
gebied is aangegeven in de ruimtegebruikskaart zoals opgenomen in bijlage 3.
Uit de beschrijving, zoals opgenomen in paragraaf 1.3 volgt dat er binnen de hoofdgroep “bouwrijp
maken” onderscheid kan worden gemaakt in twee groepen:
Groep A:
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de
eerste fase van de bypass;
Groep B:
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste
fase van de bypass.
De beide groepen worden hierna afzonderlijk beschreven.
4.1.1.
Groep A: Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de
realisatie van de eerste fase van de bypass
Het gaat hier om de volgende werken en werkzaamheden:
Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn
De Slaper vormt voor het agrarisch verkeer de verbinding tussen Flevoland (via de N307 ten
noorden van Dorp Reeve) en Kamperveen (ten zuiden van Dorp Reeve). Daarnaast vormt de Slaper
een verbinding voor het lokale verkeer naar de N50 en de N307. Bij de aanleg van de Hanzelijn is
deze route doorsneden en in ere hersteld door de aanleg van een viaduct over de Hanzelijn. Door
12 december 2013
eindconcept
pagina 66 van 222
de aanleg van de bypass en de dijken komt de Slaper via zijn huidige tracé grotendeels te
vervallen. Deze wordt opnieuw aangelegd via een definitief tracé op de dijk/klimaatdijk/door Dorp
Reeve. Door de aanleg en zetting van de dijken en de lobben (woonterpen) in Dorp Reeve dient
gedurende enkele jaren in de verbinding te worden voorzien door de aanleg van een tijdelijk
Slapertracé.
Realisatie kwelvoorzieningen
In plaats van de realisatie van een kwelsloot direct achter de klimaatdijk worden er
kwelvoorzieningen aangelegd binnen het gebied van de toekomstige Reeveplas. Door de aanleg van
de bypass wordt het Dorp Reeve, samen met het agrarische gebied aan de westzijde van de
Zwartendijk een separate polder die niet meer aansluit op het Roggebotgemaal bij de Roggebotsluis
(bij de N307). De kwelgeul sluit aan op een separaat aan te leggen gemaal buiten Dorp Reeve aan
de zuidoostzijde van Dorp Reeve (nabij Zwartendijk).
Ontgraven van de buitenhaven (bestemming Water met aanduiding “jh”)
De buitenhaven met 220 uitgeefbare ligplaatsen wordt tijdens de aanleg van de bypass met de
dijken ontgraven.
Aanleg van de klimaatdijk
Tijdens de aanleg van de bypass wordt tevens het zomerbed van de IJssel verdiept vanaf de
Molenbrug tot even voorbij de Eilandbrug in Kampen. De hiervoor geschikte uitkomende
grondstromen worden benut om de nieuwe dijken langs de bypass aan te leggen. Zo ook de
bebouwbare klimaatdijk in Dorp Reeve. De klimaatdijk is zodanig overgedimensioneerd
(binnentalud 1:18) dat deze bebouwbaar wordt. De klimaatdijk vormt onderdeel van Dorp Reeve
vanaf de binnenkruinlijn.
Aanleg gronddepot Gebied 2- Kreek oostelijke lob
De oostelijke lob van Gebied 2-Kreek is door de gemeente aan de provincie/Rijk beschikbaar
gesteld als gronddepot voor geschikte woningbouwgrond. Het betreft grond met een lange
oxidatie/zettingstijd.
Aanvullend grondwerk 360.000 m3 op klimaatdijk
De gemeente neemt van de provincie/Rijk 360.000 m3 geschikte bouwgrond af die door
provincie/Rijk op de klimaatdijk wordt gedeponeerd. De gemeente zorgt voor de juiste afwerking
hiervan.
4.1.2.
Groep B: Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie
van de eerste fase van de bypass
Het gaat hier om de volgende werken en werkzaamheden:
12 december 2013
eindconcept
pagina 67 van 222
Aanleg tijdelijk hoofdriool
Langs de tijdelijke Slaper (tijdelijke verbindingsweg, aan te leggen door provincie/Rijk) wordt ten
behoeve van de eerste bouwrijp-/vastgoedwerkzaamheden een tijdelijk hoofdriool aangelegd vanaf
Gebied 1-Haven naar de Zwartendijk.
Ontgraven gebied ten behoeve van aan te leggen water
Het gaat om de ontgraving van de Reeveplas en alle hierop aansluitende watergangen binnen Dorp
Reeve. De reeds door de provincie/Rijk aangelegde kwelgeul wordt met de omringende
ontgravingen opgenomen in de Reeveplas. De vrijkomende grond (gemengde grond) wordt
gebruikt voor ophogen van delen van Gebied 2-Kreek en Gebied 1-Haven. Het vrijkomende zand
wordt gebruikt voor de aanleg van cunetten binnen Dorp Reeve.
Ophogen en voorbelasten gronden uitgeefbaar terrein en openbare ruimte (m.u.v. water) en
grondwerken, graven cunetten
Aansluitend op de aanleg van de klimaatdijk door provincie/Rijk en de extra ophooggrond die door
provincie/Rijk geleverd wordt (360.000 m3 gemengde grond en het gronddepot in de oostelijke lob
van Gebied 2-Kreek) worden door de gemeente Kampen de 360.000 m3 grond en het gronddepot
gemodelleerd (op de juiste hoogte afgewerkt) en wordt de uitkomende grond uit de Reeveplas en
de aansluitende waterpartijen benut voor de noodzakelijke aanvullende ophogingen en de aanleg
van zandcunetten. Daarnaast zal ten dele inkoop van extra grond en zand noodzakelijk zijn voor het
bereiken van de gewenste toekomstige maaiveldhoogten. Wegens de forse ophogingen die binnen
het gebied gewenst zijn (tot 6,5 meter hoogte) is de nodige overhoogte en zettingstijd hiervoor
benodigd.
Aanleg hoofdwegenstructuur en aanleg woonstraten
Deze bestaat in de bouwrijpfase uit het aanbrengen van de tijdelijke verharding door
puinverharding of in het aanbrengen van de onderste verhardings/asfaltlagen (ingeval van
asfaltwegen). Voor de afwatering wordt voorzien in tijdelijke greppels e.d. De hoofdwegen betreft
de hoofdverkeerslus door Reeve die aansluit op de Zwartendijk en het Slaperviaduct (vooral 50
kilometer/uurwegen en ten dele 30 kilometer/uurweg). Alle overige wegen vallen onder de term
“woonstraten” en worden op dezelfde wijze aangelegd in de bouwrijpfase.
Onderdeel van deze werkzaamheden is tevens het aanbrengen van tijdelijke afzettingen en
verkeersregelinstallaties om het bouwverkeer goed te scheiden van bewonersverkeer. Verder wordt
in deze fase reeds 30% van de openbare verlichting geplaatst, de overige 70% geschiedt bij de
inrichting van het openbaar gebied. Alle straten worden in de bouwrijpfase benut voor
bouwverkeer. Getracht wordt om extra tijdelijke bouwwegen zoveel mogelijk te voorkomen.
Aanleg kades eilanden Gebied 1-Haven en beschoeiingen Gebied 2-Kreek
Het gaat hierbij om kades in Gebied 1-Haven en de oeverbeschoeiingen in Gebied 2-Kreek. Deze
vallen onder de bouwrijpfase. Afwerking geschiedt vlak voor start inrichting openbare ruimte.
Aanleg hoofdriool en riolering woonstraten inclusief huisaansluitingen riool
12 december 2013
eindconcept
pagina 68 van 222
Het gaat bij het hoofdriool om het hoofdriool bij/onder de hoofdverkeersroute door Reeve die
aansluit op de Zwartendijk en het Slaperviaduct (vooral 50 kilometer/uurwegen en ten dele 30
kilometer/uurweg) en de noodzakelijke hoofdaansluitingen per woongebied binnen de Gebieden 1Haven, 2-Kreek, 3-Dijk.
De riolering in de woonstraten wordt aangelegd in de wegcunetten in de bouwrijpfase. De
huisaansluitingen worden in de bouwrijpfase reeds aangelegd tot aan de erfgrens van de kavels. De
vastgoedontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aansluiting van het riool tussen de erfgrens en
het vastgoed.
Aanleg sluis Reeve
Dit betreft de sluis door de klimaatdijk die de vaargeul van de bypass/buitenhaven verbindt met de
Reeveplas en de binnendijks gelegen botenligplaatsen. Deze sluis is gepositioneerd in Gebied 1Haven. Samenhangend met de aanleg van deze sluis dient een deel van de vaargeul buitendijks te
worden verbreed en wordt een deel van het buitentalud van de klimaatdijk afgegraven en voorzien
van een damwandconstructie. Ook binnendijks zullen aansluitend constructieve kades/damwanden
moeten worden gerealiseerd. De sluis wordt tevens voorzien van een beweegbare autobrug. Deze
vormt onderdeel van de hoofdverkeerslus door Dorp Reeve.
Aanleg bruggen/duikerbruggen en aanleg Slaperbrug tussen Gebied 2-Kreek middelste lob en het
Slaperviaduct over de Hanzelijn
De Slaperbrug betreft een grote, vaste brug die de middelste lob van Gebied 2-Kreek verbindt met
het Slaperviaduct over de Hanzelijn. De Slaperbrug maakt onderdeel uit van de hoofdverkeerslus
door Dorp Reeve en vormt tevens de onderdeel van de doorgaande (agrarische) route vanuit
Flevoland naar Kamperveen. Deze brug is ondervaarbaar ten behoeve van de boten van de
bewoners van Dorp Reeve in de oostelijke helft van de middelste lob en de gehele oostelijke lob van
Gebied 2-Kreek. Het betreft geen staande mastroute.
De overige bruggen zijn allen gepositioneerd in Gebied 1-Haven. Het betreffen allen vaste
autobruggen die de diverse eilanden/schiereilanden met elkaar verbinden. Elk eiland moet
tenminste via twee autobruggen bereikbaar zijn. Alle bruggen dienen ondervaarbaar te zijn door
kleine sloepen. De bruggen mogen ook worden uitgevoerd als duikerbrug.
De verbindende brug tussen de meest oostelijk gelegen eilanden aan de noord- en zuidzijde betreft
een langzaam verkeersbrug die ten behoeve van staande mastboten geopend moet kunnen worden.
4.2.
Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen
Het gaat hier om de volgende werken/werkzaamheden:
Aanleg kabels en leidingen inclusief bijbehorende werken t.b.v. gas, watervoorziening, electra,
telefoon en datacommunicatie
De aanleg van nutsvoorzieningen geschiedt in fasen. Eerst worden bij de tijdelijke Slaperweg,
samen met de tijdelijke hoofdriolering, de tijdelijke nutsvoorzieningen aangelegd. Daarna vindt
gefaseerd de aanleg van het hoofdnutstracé plaats onder/bij de hoofdverkeerslus plaats. Hierop
12 december 2013
eindconcept
pagina 69 van 222
aansluitend worden bij het bouwrijp maken per fase binnen de Gebieden 1-Haven, 2-Kreek en 3Dijk de nutstracés in de woonstraten aangelegd. In de fase “inrichting openbare ruimte” worden in
de woonstraten de huisaansluitingen aangelegd tot en met de meter in de meterkast.
4.3.
Toelichting werkzaamheden inrichting openbare ruimte
De inrichting van de openbare ruimte ziet op het geheel van werken en werkzaamheden in de
openbare ruimte, die dienen te worden uitgevoerd nadat (per gedeelte van een woongebied binnen
Dorp Reeve) de woon- en/of andersoortige bebouwing is voltooid. In de praktijk wordt deze
hoofdgroep van werken ook wel aangeduid als “inrichting openbare ruimte”. Het gaat hier om de
volgende werken en werkzaamheden:
Aanleg van definitieve woonstraten, fiets- en voetpaden/ afwerking kades
In goede onderlinge afstemming met de oplevering van de woningen worden woonstraten met
bijbehorende trottoirs en/of fietspaden en/of openbare parkeerplaatsen definitief bestraat inclusief
de benodigde grijsgoten voor de oppervlakkige afstroming van hemelwater naar de wadi’s en/of
helofytenfilters. Ten behoeve van de inrichting van het openbaar gebied dienen 13 weken
voorafgaand aan de oplevering van de woningen de straten en het bijbehorende openbaar groen
vrij te zijn van opslagmateriaal, keten, loodsen, steigers en mag er niet meer met zwaar
bouwverkeer, shovels, kranen e.d. meer gereden worden.
Op het moment van oplevering van de woningen worden het straatmeubilair en de openbare
verlichting en brandkranen geplaatst en worden de speelplaatsen ingericht.
Aanleg van openbare parkeerplaatsen
Geschiedt op het moment van aanleg van definitieve woonstraten, fiets- en voetpaden. Zie
hierboven.
Aanleg van openbare verlichting en brandkranen
Aanleg van de brandkranen geschiedt op het moment van aanleg definitieve woonstraten, fiets- en
voetpaden. Zie hierboven. Een deel van de openbare verlichting (30%) is reeds aangelegd tijdens
de bouwrijpfase. De overige 70% geschiedt op moment van aanleg definitieve woonstraten, fietsen voetpaden.
Aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair
Aanleg op moment van definitieve woonstraten, fiets- en voetpaden. Zie hierboven.
Aanleg van openbaar groen/aanplant riet in water/ aanleg wadi’s en helofytenfilters
Aanleg van openbaar groen in Dorp Reeve geschiedt in een vijftal fasen, startend in 2017 en
eindigend in 2029. Hiermee wordt getracht een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren op
het moment van oplevering van de woningen in de diverse fasen in de diverse Gebieden. Uiteraard
wordt het groen op woonstraatniveau pas aangelegd in het eerste plantseizoen aansluitend op de
12 december 2013
eindconcept
pagina 70 van 222
oplevering van het vastgoed in de betreffende fase binnen een Gebied. Aanleg wadi’s geschiedt
aansluitend op de aanleg van de definitieve woonstraten, zie hierboven. De helofytenfilters worden
aangelegd in het eerste plantseizoen aansluitend op de oplevering van vastgoed in en bepaalde fase
van een Gebied
Aanleg zinkers
Er zijn zinkers benodigd in Gebied 1-Haven t.b.v. de diverse technische ondergrondse
infrastructuurverbindingen.
4.4.
Aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied en aanleg
voorzieningen binnen het exploitatieplangebied die niet volledig ten laste gebracht
kunnen worden aan het exploitatieplangebied
De beschrijving van de in de paragrafen 4.1 tot en met 4.3 opgenomen werken en werkzaamheden
hebben betrekking op zaken binnen het exploitatieplangebied. Voor een verdere beschrijving met
calculatie wordt verwezen naar bijlage 11. Er zijn een tweetal voorzieningen binnen het
exploitatieplangebied die niet volledig ten laste gebracht kunnen worden aan het
exploitatieplangebied en staan beschreven in bijlage 16. Deze voorzieningen zijn:
Nummer 1: Verbindingsweg “De Slaper”vanaf Slaperviaduct over de Hanzelijn naar de N50 door het
exploitatieplangebied
Deze weg wordt aangelegd ten laste van de gemeente Kampen en sluit aan op voorziening nummer
3 die verderop beschreven staat. Deze route wordt voor 89% gebruikt door verkeer binnen het
exploitatieplangebied Dorp Reeve.
Nummer 2:Vaste brug in verbindingsweg “De Slaper” over het binnenmeer in het
exploitatieplangebied
Deze weg wordt aangelegd ten laste van de gemeente Kampen vormt onderdeel van de
verbindingsweg nummer 1. Deze sluit aan op voorziening nummer 3 die verderop beschreven staat.
Deze route wordt voor 89% gebruikt door verkeer binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve.
Buiten het exploitatieplangebied wordt de volgende voorzieningen getroffen. Deze dienen deels ten
laste te worden gebracht aan het exploitatieplangebied en staan beschreven in bijlage 16. Deze
voorzieningen zijn:
Nummer 3: Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de
rotonde naar de N50
Deze verbinding wordt aangelegd door Rijk/provincie buiten het exploitatieplangebied Dorp Reeve
en deze start bij de rotonde naar de N50. De route sluit aan op de binnen het exploitatieplan
aangelegde verbinding De Slaper naar het Slaperviaduct over de Hanzelijn. Deze route wordt voor
89% gebruikt door verkeer binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve.
12 december 2013
eindconcept
pagina 71 van 222
Nummer 4: Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de
Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug
Het betreft een verlicht voet/fietpad ter verzorging van een sociaal veilige voet/fietsverbinding, ook
in de avonduren, naar de aansluiting met de Nieuwendijksbrug. Dit voet/fietspad wordt aangelegd
door Rijk/Provincie in het kader van de realisatie van de bypass. Dit voet/fietspad kan voor 89%
worden toegerekend aan het exploitatieplangebied Dorp Reeve.
Nummer 5: Nieuwendijksbrug over de bypass
De aan te leggen Nieuwendijksbrug over de bypass wordt voor 13% benut door verkeer van het
exploitatieplangebied Dorp Reeve. De Nieuwendijksbrug wordt aangelegd door Rijk/provincie.
Nummer 6: Voet/fietstunnel onder de N50/Hanzelijn naar de Stationslocatie
Deze voet/fietstunnel is aangelegd ten laste van de gemeente Kampen bij de aanleg van de
Hanzelijn ten behoeve van de langzaam verkeersverbinding tussen de Stationslocatie en Dorp
Reeve. Deze tunnel komt voor 25% ten laste van het exploitatieplangebied Dorp Reeve.
Nummer 7: Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve
Dit voet/fietspad wordt aangelegd door de gemeente ter verbinding van de voet/fietstunnel tussen
de Stationslocatie en Dorp Reeve. Dit voet/fietspad komt voor 75% ten laste van
exploitatieplangebied Dorp Reeve.
Nummer 8: Het stationsplein/busstation in de Stationslocatie
Dit stationsplein/busstation wordt aangelegd ten laste van de grondexploitatie van de
Stationslocatie. De kosten van de aanleg kunnen voor 1% ten laste gebracht worden aan het
exploitatieplangebied Dorp Reeve.
Nummer 9: Aanleg geluidwerende voorzieningen
Dit betreft de aanleg van een geluidswand langs de Hanzelijn voor zone tussen de Hanzetunnel
onder het randmeer en het Slaperviaduct. Op basis van deze geluidswand kan gebouwd worden in
het noordelijke eilanden van Gebied 1-Haven. Deze geluidswand is gelegen op grond buiten het
exploitatieplangebied. De geluidswand komt 100% ten laste van het Dorp Reeve.
12 december 2013
eindconcept
pagina 72 van 222
5.
DE EXPLOITATIEOPZET
5.1.
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet van het exploitatieplan.
De verschillende onderdelen van de exploitatieopzet worden hierbij voorts voorzien van een
toelichting.
5.1.1. Schaalniveau en situering investeringen
Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 en 2 maakt het te ontwikkelen woongebied Dorp Reeve
onderdeel uit van de grotere en omliggende ontwikkeling van het project IJsseldelta-Zuid.
Deze relatie brengt met zich mee dat wat betreft het niveau van de maatregelen, werken en
werkzaamheden er verschillende schaalniveaus kunnen worden onderscheiden. Deze niveaus
worden hierna samengevat met het oog op de toepassing van de criteria profijt,
toerekenbaarheid en proportionaliteit, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 6 Wro.
Het gaat om de volgende schaalniveaus:
a. Werken, werkzaamheden en maatregelen die alleen profijt opleveren voor het
exploitatieplangebied.
b. Werken, werkzaamheden en maatregelen die profijt opleveren voor zowel het
exploitatieplangebied als voor andere gebieden. Deze groep van werken,
werkzaamheden wordt hierna aangeduid als “bovenwijkse voorzieningen”. Hierbij gaat
het om de volgende investeringen:
Gelegen binnen het exploitatieplangebied:
1.
De weg vanaf het Slaperviaduct richting aansluiting N50 tot de grens van Dorp
Reeve;
2.
De (vaste) brug (kunstwerk 1) in de weg vanaf het Slaperviaduct richting N50
over de Reeveplas in Dorp Reeve.
Gelegen buiten het exploitatieplangebied:
3.
Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve
en de rotonde naar de N50;
4.
Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de
Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug;
5.
De Nieuwendijksbrug over de bypass;
6.
Voet/fietstunnel onder de N50/Hanzelijn naar de Stationslocatie;
7.
Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve;
8.
Het busstation/stationsplein in de Stationslocatie;
9.
De geluidwerende voorzieningen.
De laatste, punt 9, ligt buiten het exploitatieplangebied, maar komt voor 100% ten laste van
het exploitatieplangebied.
De onder b omschreven werken zijn aangeduid op de als bijlage 16 bij dit exploitatieplan
opgenomen kaart met omschrijving van de bovenwijkse voorzieningen.
12 december 2013
eindconcept
pagina 73 van 222
Naast het schaalniveau dient te worden gewezen op de situering van de aan te leggen werken
en werkzaamheden. De onder a en en deels onder b bedoelde werken en werkzaamheden zijn
gelegen binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 sub c Bro). Een groot deel van de onder
b bedoelde werken en werkzaamheden is gelegen buiten het exploitatieplangebied (artikel
6.2.4 sub e Bro), met uitzondering van b1 en b2. Daarnaast zijn er voorzieningen buiten het
exploitatieplangebied die volledig toerekenbaar zijn aan het exploitatieplangebied (par 5.6.2).
5.1.2 Leeswijzer hoofdstuk 5
Er wordt achtereenvolgens ingegaan op;
5.2 Rekenmethodiek en parameters
5.3 Ruimtegebruik
5.4 Programma en fasering
5.5 Kosten
5.6 Opbrengsten
5.7 Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten
5.8 Omslagmethode
5.9 Bruto- en netto exploitatiebijdrage per eigendom
Gelet op de inhoud van dit hoofdstuk zal regelmatig gebruik worden gemaakt van specificaties
en onderbouwingen, die zijn opgenomen in bijlagen van dit exploitatieplan.
5.2.
Rekenmethodiek en parameters
5.2.1. Rekenmethodiek
De exploitatie-opzet is opgesteld conform de zogenaamde dynamische eindwaarde methodiek.
Dit betekent dat alle in de toekomst voorziene verhaalbare kosten en opbrengsten, vanaf de
startdatum van de grondexploitatie (1 januari 2013) tot de investeringsdatum, met
kostenstijging respectievelijk opbrengstenstijging worden verhoogd. Vanaf de investeringsc.q. opbrengstendatum worden de, ten aanzien van prijspeil gecorrigeerde, investeringen c.q.
opbrengsten tot de einddatum van de exploitatieperiode met rentekosten respectievelijk
renteopbrengsten belast. Vervolgens worden de eindwaarden van zowel de kosten als van de
opbrengsten gesaldeerd. Hiermee is het saldo van alle kosten en opbrengsten, inclusief
prijspeilcorrecties en rente-toerekeningen op eindwaarde bepaald.
Om inzichtelijk te maken wat de ontwikkeling op de in de berekening aangehouden startdatum
kost of oplevert is de gesaldeerde eindwaarde met het in de berekening aangehouden
rentepercentage (opbrengstrente) contant gemaakt naar 1 januari 2013. De hieruit berekende
zogenaamde netto contante waarde is daarmee te zien als het financieel resultaat van de
ontwikkeling, uitgedrukt in euro’s op startdatum.
5.2.2. Gehanteerde parameters
12 december 2013
eindconcept
pagina 74 van 222
Bij de eindwaardeberekening zijn ten aanzien van looptijd, indices en rente de volgende
uitgangspunten gehanteerd:
o Prijspeildatum:
o Rekenrente:
o Kostenstijging:
o Opbrengstenstijging kavels woningbouw:
o Opbrengstenstijging kavels woningbouw:
o Opbrengststijging kavels overige functies:
o Startdatum grondexploitatie:
o Einddatum grondexploitatie:
o Looptijd grondexploitatie:
1 januari 2013
4,5 % per jaar
2,0 % per jaar
0,0 % per jaar t/m 2016
2,0 % per jaar vanaf 2017
2,0% per jaar
1 januari 2013
1 januari 2035
22 jaar
Ten aanzien van de hiervoor vermelde uitgangspunten voor de rekenparameters wordt het
volgende opgemerkt;
Rekenrente; De rekenrente is gebaseerd op de in de gemeente Kampen gehanteerde intern te
berekenen rente. Deze rente komt voort uit het gemiddelde van alle lopende leningen van de
gemeente. Deze rente is door het college van Burgemeester en Wethouders voor het project
Reeve vastgelegd voor de gehele looptijd van de grondexploitatie. Dit om het renterisico van
dit project te kunnen beheersen.
Kostenstijging; De kostenstijging is vastgesteld op 2% per jaar. Dit percentage is gebaseerd
op de binnen de gemeente Kampen gehanteerde kostenstijgingparameter voor alle projecten
binnen het Grondbedrijf en vormt de afspiegeling van de algemeen verwachte kostenstijging in
de komende jaren. Indien de (markt-) situatie in de toekomst daartoe aanleiding geeft kan het
nu gehanteerde percentage jaarlijks (bij herziening van het exploitatieplan) worden bijgesteld.
Opbrengstenstijging; Reeve voorziet in een regionale woningbouwopgave en bedient deze
woningbouwopgave met een unieke woonlocatie dat z’n eigen dynamiek kent. De regionale vraag
stelt andere eisen aan een woongebied, qua kwaliteit van de woonomgeving en hiermee
samenhangend het kosten- en opbrengstenniveau. Deze uniciteit (dus hiermee afwijkend van de
overige grondexploitaties) is in de indexering als volgt verwerkt. De eerste vier jaar is er voor
Reeve
gekozen
voor
geen
opbrengstenstijging.
Vanaf
1-1-2017
worden
de
opbrengsten
geïndexeerd met 2% (het gemiddelde inflatieniveau in de twintigste eeuw is 3,2 % volgens het
CBS). Dit betekent dat de gekozen 2% opbrengstenstijging voorzichtig is ingestoken. Jaarlijks
worden de parameters weer tegen het licht gehouden en financieel verwerkt in de actualisatie van
het exploitatieplan.
Opgemerkt wordt dat, gezien de huidige marktsituatie voor de uitgifte van kavels voor
woningbouw, er voor de uit te geven kavels woningbouw er in de komende 4 jaar (2013 t/m
2016) geen opbrengstenstijging in de berekening is toegepast omdat deze stijging gezien de
marktsituatie voor deze periode niet reëel wordt geacht. Ook hiervoor geldt dat indien de
(markt-) situatie daartoe aanleiding geeft het nu gehanteerde percentage jaarlijks kan worden
bijgesteld.
12 december 2013
eindconcept
pagina 75 van 222
5.3.
Ruimtegebruik
5.3.1. Inleiding
In
dit
hoofdstuk
volgt
een
overzicht
en
beschrijving
van
het
ruimtegebruik
exploitatieplangebied, zoals dat geldt als input voor de exploitatieopzet. De
van
genoemde
oppervlaktes vormen de basis voor de berekeningen van de kosten en de opbrengsten.
5.3.2. Ruimtegebruik
In de navolgende tabel is het ruimtegebruik opgenomen.
Tabel Ruimtegebruik exploitatieplangebied Reeve (in hectares)
Het hierboven beschreven ruimtegebruik is afgeleid van de ruimtegebruikskaart, zoals die is
opgenomen als bijlage 3 bij dit exploitatieplan. De verdere onderverdeling van het uitgeefbare
gebied naar uitgifteprijscategorieën is zichtbaar in de kaart uitgiftecategorieën, zoals deze als
bijlage 4 bij dit exploitatieplan is opgenomen.
Het netto exploitatieplangebied Reeve meet ca. 105,6 hectare. Binnen de openbare ruimte is
de aanleg van de hoofdontsluitingswegen (de hoofdontsluitingsweg vanaf de entree van Dorp
Reeve vanaf de N50 naar het Slaperviaduct en de hoofdontsluitingsweg naar/door Gebied 1Haven, totaal ca. 1,8 hectare) opgenomen.
De rest van het gebied is ca. 37, 1 hectare groot (ca. 35 %) en bestaat uit uitgeefbaar gebied.
De reden van het hoge percentage openbaar gebied vindt zijn oorzaak in de waterrijkheid van
het exploitatieplangebied (o.a. tengevolge van de kwelfunctie) en de groene ambiance. Dit
leidt tot een uniek karakter van het woongebied.
5.4.
Programma en fasering
5.4.1. Inleiding
In deze paragraaf
grondexploitatie
worden de verschillende programma-onderdelen en de fasering van de
beschreven.
Hierbij
wordt
onderscheid
in
de
programma-onderdelen
“woningbouw” (met de bijbehorende uitgeefbare ligplaatsen als onderdeel van de kavel) en
12 december 2013
eindconcept
pagina 76 van 222
niet-woningbouwfuncties (zoals commerciële en maatschappelijke functies en de separaat
uitgegeven botenhuizen) gemaakt. De separaat uit te geven botenhuizen worden verkocht aan
bewoners van het Dorp Reeve, maar dit geschiedt niet in de vorm van koppelverkoop met een
bepaalde kavel/woning.
Figuur 10 locatie separaat uit te geven botenhuizen(noordzijde Gebied 1-Haven)
5.4.2. Woningbouw
Het netto exploitatie gebied is ca. 105,6 hectare groot en telt in totaal 1.300 woningen.
Dit programma is mede bepaald op basis van de regionale woningbouwopgave (1100
woningen) en het type woonmilieu; waterrijk en lommerrijk. Dit betekent in dit kader een
sterk
accent
op
het
programma
voor
middeldure
en
dure
woningen.
Uitgevoerd
marktonderzoek toont aan dat dit gehanteerde woningbouwprogramma marktconform is, zie
bijlage 17 (Resultaten marktanalyse gronduitgifte). Voorts wordt verwezen naar de paragrafen
2.4 en 4.6 van de toelichting op het bestemmingsplan.
De verdeling over de woningbouwcategorieën naar de drie woongebieden Gebied 1-Haven,
Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk is in onderstaande tabel weergegeven.
Tabel verdeling woningbouwprogramma woongebieden naar woningbouwcategorieën
12 december 2013
eindconcept
pagina 77 van 222
N.B. Onder “goedkoop” wordt verstaan het programma woningbouw sociale koop (61 kavels).
Dit is 4,7% van het totale aantal woningen in het bestemmingsplan. In het Gebied 2-Kreek is
het volledige programma particulier opdrachtgeverschap (409 kavels) gesitueerd. Het overig
programma, te weten 272 kavels middelduur in Gebied 1-Haven, 349 kavels Duur in Gebied 1Haven en 209 kavels Duur in Gebied 3-Dijk) vallen niet onder de categorieën sociale koop en
particulier opdrachtgeverschap. Verder wordt verwezen naar bijlage 4 waar op kaart de ligging
van de betreffende uitgiftecategorieën is aangegeven.
In paragraaf 2.3.4. is het ontwikkelprogramma van het dorp Reeve in algemene zin
beschreven. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de verdere detaillering van dit
ontwikkelprogramma.
Tabel verdeling grondgebonden, gestapeld en kavels voor Particulier Opdrachtgeverschap
In paragraaf 2.3.4. is het ontwikkelprogramma van het dorp Reeve in algemene zin
beschreven.
Hieronder
wordt
nader
ingegaan
op
de
verdere
detaillering
van
dit
ontwikkelprogramma.
Het stapelingspercentage voor het gehele programma is ca. 14,2%, waarmee het aantal
gestapelde (meergezins) woningen uitkomt op 185. Hiermee wordt gebleven onder het
maximum van 208 zoals dat in
het bestemmingsplan is vastgelegd. Deze bevinden zich
voornamelijk in het dure segment en in mindere mate in het middeldure segment. Binnen het
woningsegment duur, zijn 409 particulier opdrachtgeverschap - kavels opgenomen. Dit is
31,3%
van
het
totale
aantal
woningen
in
het
bestemmingsplan.
De
particulier
opdrachtgeverschapkavels zijn aangeduid in bijlage 4 Kaart uitgiftecategorieën (deelkaart 2).
Het percentage grondgebonden (eengezins-)woningen komt hiermee op ca. 54%.
Daarnaast zijn per uitgiftecategorie verschillende woningtypes gedefinieerd met ieder een
eigen (gemiddeld) kaveloppervlak. Het gemiddelde kaveloppervlak per type is bepaald door
het totale uitgeefbare oppervlak per type te delen door het aantal woningen van dat type.
In onderstaande tabel is een overzicht van het woningbouwprogramma opgenomen met de
verschillende woningtypes per woongebied en de bijbehorende gemiddelde kavelgroottes.
12 december 2013
eindconcept
pagina 78 van 222
Tabel woningtypen per woongebied en bijbehorende gemiddelde kavelgroottes
Programma
A
Exploitatieplan Reeve
Gebied 1- Haven
kavel grootte m2 aantal woningen
Haven
Appartementen
Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven
44,8
Appartementen duur incl. P-garage Gebied 1- Haven
70,2
32
52
Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven
44,9
32
Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven
171,6
35
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven
337,8
4
Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven
247,1
14
Grondgebonden
Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven
215,8
4
Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven
175,2
147
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven
365,5
39
Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven
265,6
48
Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven
211,5
22
Marina Groot Gebied 1- Haven
212,6
82
45,5
82
Marina Groot uitgeefbaar water Gebied 1- Haven
Marina Klein Gebied 1- Haven
Marina Klein uitgeefbaar water Gebied 1- Haven
Rijwoning Sociaal Gebied 1- Haven
B
164,4
110
42,8
110
138,9
61
Totaal Gebied 1- Haven
682
Totaal Gebied 1- Haven
682
Gebied 3- Dijk
kavel grootte m2 aantal woningen
Appartementen
Appartementen duur incl. P-garage Gebied 3- Dijk
71,1
69
Grondgebonden
Vrijstaand Herenhuis inpandige garage Gebied 3- Dijk
164,0
0
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 3- Dijk
320,4
82
Twee onder één kap met garage Gebied 3- Dijk
270,1
58
Uitgeefbaar Verharding Gebied 3- Dijk
Uitgeefbaar Parkeerplaatsen Gebied 3- Dijk
Uitgeefbaar Groen Gebied 3- Dijk
39,6
5,4
44,6
Totaal Gebied 3- Dijk
C
209
Gebied 2- Kreek
kavel grootte m2 aantal woningen
Grondgebonden
Kavel P.O. Bos type 1 (lobben) Gebied 2- Kreek
498,6
80
Kavel P.O. Bos type 2 (verspreid) Gebied 2- Kreek
410,1
12
Kavel P.O. Losse Garage Gebied 2- Kreek
420,5
28
Kavel P.O. Vaste Garage Gebied 2- Kreek
430,0
50
Kavel P.O.Marina Gebied 2- Kreek
364,8
80
Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek
Totaal Gebied 2- Kreek
Totaal woningen
61,7
80
353,0
159
60,4
159
409
1.300
12 december 2013
eindconcept
pagina 79 van 222
Opgemerkt wordt dat voor de kavels van het type ’Marina’ in Gebied 1-Haven en Gebied 2Kreek, naast het uitgeefbare kaveloppervlak, nog sprake is van uitgeefbaar water in de vorm
van bij de kavel mee te verkopen ligplaatsen die een aaneengesloten geheel vormen met de
kavel. De overige uitgeefbare botenligplaatsen voor bewoners worden losgelegen van de
kavels verkocht aan de bewoners.
5.4.3. Niet-woningbouwfuncties
Hier wordt onderscheid gemaakt in commerciële, maatschappelijke en overige functies. Tenzij
anders is aangegeven geldt voor alle hieronder genoemde vierkante meters dat het hierbij om
de vierkante meters uitgeefbaar terrein gaat.
De niet-woningbouwfuncties zijn als zodanig ook aangegeven op de ruimtegebruikskaart
(bijlage 3) en de kaart van uitgiftecategorieën (bijlage 4, deelkaart 1).
Voor verdeling van de niet-woningbouwfuncties over de woongebieden, zie paragraaf 2.3.4. In
Gebied 2-Kreek zijn geen niet-woningbouwfuncties toegestaan (met uitzondering van beroepaan-huis).
Commerciële functies
Onder de commerciële functies zijn verschillende programmaonderdelen opgenomen en deze
staan weergegeven in onderstaande tabel.
Tabel Functies commercieel
D Programma Commercieel
aantal m2
uitgeefbaar
Hotel bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven
3.635
Buurtwinkel bebouwd Gebied 1 - Haven
600
Horeca bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven
392
Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1 - Haven
4.215
Havengerelateerde bedrijvigheid Gebied 1 - Haven
3.948
Werfgebouw (binnenhaven) Gebied 1 - Haven
Totaal Programma Commercieel
552
13.342
Maatschappelijke functies
Als maatschappelijke functies in Gebied 1-Haven zijn een school, kerk en een (bestaande te
verbouwen) boerderij met een maatschappelijk programma opgenomen. Deze functies staan
weergegeven in onderstaande tabel.
12 december 2013
eindconcept
pagina 80 van 222
Tabel Maatschappelijke functies
F Programma Maatschappelijk
aantal m2
uitgeefbaar
School bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven
2.541
Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven
2.922
Buurtcentrum Gebied 1- Haven
Totaal Programma Maatschappelijk
576
6.039
De functies commercieel en maatschappelijk kennen een grondgebruik van circa 19.400 m2
(uitgeefbaar terrein) inclusief de uitgeefbare botenhuizen. Indien de uitgeefbare botenhuizen
niet worden meegerekend (zie tevens tabel in paragraaf 2.3.4. dan is sprake van circa 15.100
m2 (uitgeefbaar terrein). Er is uitgegaan van een gemiddelde Floor Space Index van 1
(verhouding bruto vloeroppervlak met terreinoppervlak) zodat met het huidig voorzien
programma ook ca. 19.400 m2 aan bruto vloer oppervlak wordt bereikt. Uitzondering hierop
vormt het hotel, deze heeft een ondergrondse parkeervoorziening en kent dus dubbel
grondgebruik
Dit programma past binnen het bestemmingsplan gemaximeerde bruto vloer oppervlak van
22.000 m2.
5.4.4. Ligplaatsen
Gezien de waterrijke omgeving waarin het plangebied is gelegen, worden er in verschillende
vormen ook ligplaatsen voor de bewoners gerealiseerd. Zo worden ten eerste aansluitend aan
diverse woningbouwkavels aan het water ligplaatsen gerealiseerd. Deze maken onderdeel uit
van de te verkopen bouwkavels Het betreft 431 ligplaatsen voor de woningen van het type
Marina. Hiervan bevinden zich 192 ligplaatsen in het Gebied 1-Haven en 239 stuks in het
Gebied 2-Kreek Daarnaast worden er 220 ligplaatsen gerealiseerd in de buitenhaven en 39
binnendijkse ligplaatsen in de vorm van boothuizen. De boothuizen en de ligplaatsen in de
buitenhaven vallen onder het programma niet-woningbouwfuncties.
De ligplaatsen in de buitenhaven dienen naar gelang de behoefte nader gedimensioneerd te
worden. Er is nu uitgegaan van een gemiddelde opbrengst per ligplaats.
5.4.5. Fasering
Algemeen
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de gewenste fasering van de uitgeefbare kavels voor
woningbouw maatgevend is voor de uitvoerende werkzaamheden voor het bouwrijpmaken etc.
Gezien de aanwezige aanzienlijke ophogingen in het gebied en de daarbij behorende benodigde
zettingstijd van deze ophogingen wordt met de uitgifte begonnen in een deel van het
exploitatieplangebied waar in verhouding weinig ophogingen benodigd zijn. De fasering van de
gebiedsontwikkeling in het exploitatieplangebied, is in hoofdstuk 2, de tabel in paragraaf 2.2.
opgenomen. Tevens wordt verwezen naar de faseringskaarten in bijlage 2.
12 december 2013
eindconcept
pagina 81 van 222
Fasering kosten bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte
In de exploitatieopzet is onderscheid gemaakt in een aantal verschillende categorieën aan
werkzaamheden en werken.
De werken en werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie bestaan, ingevolge artikel
6.13 eerste lid sub b Wro uit drie hoofdgroepen:
a. Bouwrijp maken;
b. Aanleg nutsvoorzieningen;
c.
Inrichting openbare ruimte.
In de paragrafen 4.1.1 en 4.1.2 staan de werkzaamheden van groep a uitgewerkt.
De toelichting op de werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen staat in paragraaf 4.2 (groep b).
De toelichting op de werkzaamheden inrichting openbare ruimte staat in paragraaf 4.3. (groep c).
Daarnaast is sprake van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied en aanleg van
voorzieningen binnen het exploitatieplangebied die niet volledig ten laste gebracht kunnen worden
aan het exploitatieplangebied. Deze staan toegelicht in paragraaf 4.4.
Het bouwrijp maken kent een hoofdindeling in twee groepen:
Groep A:
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van
de eerste fase van de bypass;
Groep B:
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de
eerste fase van de bypass.
De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A zijn:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn
Aanleg kwelvoorzieningen
Ontgraven van de buitenhaven (bestemming Water met aanduiding “jh”)
Aanleg van de klimaatdijk
Aanleg gronddepot Gebied 2- Kreek oostelijke lob
Aanvullend grondwerk 360.000 m3 op klimaatdijk
De fasering van deze bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van
de eerste fase van de bypass zijn staan aangegeven in de onderstaande faseringskaart.
12 december 2013
eindconcept
pagina 82 van 222
Figuur 11 bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van
de eerste fase van de bypass (tevens bijlage 2.1)
Hierna wordt aan de hand van faseringskaartjes aangegeven welke werkzaamheden op welk tijdstip
in de exploitatieopzet zijn opgenomen voor groep B van de bouwrijpmaakwerkzaamheden en de
inrichting van de openbare ruimte. De aanleg nutsvoorzieningen volgen deze beide groepen
12 december 2013
eindconcept
pagina 83 van 222
werkzaamheden, zie hiervoor de tabel in paragraaf 2.2. . Er is in de kaartjes c.q. de fasering
onderscheid gemaakt naar de volgende werkzaamheden;
Ontgraven (Zie 5.5.3 Kosten grondwerken BRM art.6.2.4.b)
Ophogen (Zie 5.5.3 Kosten grondwerken BRM art.6.2.4.b)
Bouwrijpmaakwerkzaamheden (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen BRM art.6.2.4.c)
Beschoeiingen (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen BRM art.6.2.4.c)
Kunstwerken (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen BRM art.6.2.4.c)
Verharding inrichting openbare ruimte (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen WRM art.6.2.4.c)
Groen inrichting openbare ruimte (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen WRM art.6.2.4.c)
In bijlage 2 wordt per onderdeel het faseringskaartje getoon.
Fasering opbrengsten
De fasering van de opbrengsten is gebaseerd op een in aantal gelijkmatige verdeling van de
opbrengsten van uitgifte voor woningbouwkavels in de tijd. Bij een aantal van 1.300 woningen en
een uitgifteperiode van 15 jaar komt dit rekenkundig neer op een uitgifte per jaar van tussen ca. 85
en 90 woningen. Er is een marktonderzoek uitgevoerd door bureau USP (bijlage 17) dat aangeeft
dat deze uitgiftesnelheid haalbaar is. De marktanalyse van bijlage 17 geeft aan dat er mogelijk
sprake kan zijn van een aanpassing van deze huidige uitgifteverdeling (kans op versnelling). Bij de
toekomstige herzieningen van dit exploitatieplan is dit een aandachtspunt.
De opbrengsten van de niet-woningbouwfuncties is afgestemd op een inschatting waarbij
aansluiting is gezocht op de uitgiftefasering woningbouw in relatie tot het hebben van voldoende
draagvlak (i.c. de aanwezigheid van een voldoende aantal bewoners) voor het functioneren van
deze functies.
12 december 2013
eindconcept
pagina 84 van 222
Figuur 12 Fasering uitgiften (tevens bijlage 2.7)
In navolgende tabel is een overzicht opgenomen met de uitgiftedata van de diverse niet
woningbouw functies.
Tabel Uitgiftedata niet woningbouw functies
Uitgiftedata Niet Woningbouwfuncties
Programma maatschappelijk
School bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Buurtcentrum Gebied 1- Haven
Programma commercieel
Hotel bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Buurtwinkel bebouwd Gebied 1- Haven
Horeca bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1- Haven
Te verkopen ligplaatsen collectief in buitenhaven
Havengerelateerde bedrijvigheid Gebied 1- Haven
Werfgebouw (binnenhaven) Gebied 1- Haven
Uitgifte
2025
2025
2020
Uitgifte
2023
2025
2025
2025
2017-2031
2025-2027
2025-2027
12 december 2013
eindconcept
pagina 85 van 222
5.5.
Kosten
5.5.1. Algemeen
Voor het bepalen van de kosten is het in paragraaf 5.3. beschreven ruimtegebruik als
uitgangspunt genomen. In deze paragraaf , worden de aan de verschillende verhaalbare
kostensoorten ten grondslag liggende uitgangspunten benoemd en toegelicht. Er wordt
afgesloten met een totaal overzicht van alle in het exploitatieplan opgenomen verhaalbare
kosten.
De gehanteerde prijspeildatum is 1 januari 2013 en alle genoemde bedragen zijn exclusief
BTW.
We maken in de exploitatieopzet, wat betreft de verhaalbare kosten, onderscheid in drie
hoofdgroepen:
a.
Inbrengwaarden (par 5.5.2);
b.
kosten van werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg
nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (par 5.5.3);
c.
overige kosten (par 5.5.4)
5.5.2. Inbrengwaarden (Inbrengwaarde art. 6.2.3 Bro)
De inbrengwaarden van de binnen het exploitatieplangebied gelegen gronden behoort,
ingevolge artikel 6.13 eerste lid onder c sub 1 Wro tot de verhaalbare kosten.
De kosten van inbrengwaarden worden in deze paragraaf behandeld. De inbrengwaarden zijn
per eigendom benoemd. Onder een eigendom wordt verstaan een samenstel van aan elkaar
grenzende kadastrale percelen, voor zover die behoren tot dezelfde zakelijke gerechtigde
krachtens eigendom. Indien een eigenaar op verschillende plaatsen in het
exploitatieplangebied kadastrale percelen heeft liggen die uit elkaar zijn gelegen, is sprake van
meerdere eigendommen voor deze eigenaar.
In het exploitatieplangebied worden verschillende eigendommen onderscheiden, zie hiervoor
onderstaande tabel:
12 december 2013
eindconcept
pagina 86 van 222
Eigendom 1
Gemeente Kampen
Perceelnummer (KPN 01)
P3286,P3223,P162,P167,P168,P169,
P170,P2365,P2366,P1697,P2364,
P2363,P186,P3215,P195,P197,P198,
P4921,P5133,P223,P189,P158,P2359,
P4140,P4141,P67,P3,P3220,P3221,
P207,P159,P156,P157,P161,P163,P164,
P2020,P166,P158,P160,P162,P186,P189,
P1697,P192,P2360,P2361,P2025,P2026,
P153,P15,P63,P65,P4513,P4514,P11,P2359,
P66/P5630,P2,P69/5632,P151/P5605,P154,
P155,P204,P205,P12.
aantal m2
931.953
Eigendom 2
Perceelnummer (KPN 01)
aantal m2
Gemeente Kampen
P63,P65,P4513,P11,P2
Eigendom 3
Stichting
Vermogensbeheer
De Verenigde
Gasthuizen
Perceelnummer (KPN 01)
P5596,P149
aantal m2
49.370
Eigendom 4
Bouwfonds
Ontwikkeling BV
Perceelnummer (KPN 01)
P2019
aantal m2
19.155
Eigendom 5
Bouwfonds
Ontwikkeling BV
Perceelnummer (KPN 01)
P160
aantal m2
17.072
Eigendom 6
Perceelnummer (KPN 01)
aantal m2
J. van der Stouwe
P190,P3213
Eigendom 7
Perceelnummer (KPN 01)
J. van der Stouwe
P3214
14.998
21.107
aantal m2
2.791
12 december 2013
eindconcept
pagina 87 van 222
Voor een nadere specificatie van de eigendommen wordt verwezen naar de
eigendommenkaart, zoals die is opgenomen in bijlage 5 bij dit exploitatieplan.
De in het exploitatieplan opgenomen kosten ten behoeve van de inbrengwaarden zijn
gebaseerd op de taxatie van bureau Overwater te Strijen d.d. 25-03-2013.
De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in:
a. De waarde van de gronden in het exploitatieplangebied;
b. De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten
worden gesloopt;
c. De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van
persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
d. De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels,
funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied.
Ad a. en b.
De inbrengwaarde van de voor de gebiedsontwikkeling benodigde gronden en opstallen is
gebaseerd op een taxatie van externe en onafhankelijke deskundigen, in dienst van Bureau
Overwater te Strijen. De taxatie per eigendom is gedateerd 25-03-2013 en is opgenomen als
bijlage 14 bij dit exploitatieplan.
Zoals in hoofdstuk 7 is aangegeven heeft de gemeente op basis van haar actieve grondpolitiek
het voornemen om de gronden van derden te verwerven. Voor de taxatie is ten aanzien van de
gronden van derden een taxatiegrondslag gehanteerd op basis van het uitgangspunt dat
momenteel geen sprake is van onteigening. De inbrengwaarden zijn om die reden, conform de
eerste volzin van artikel 6.13 vijfde lid Wro, geraamd met toepassing van de artikelen 40b tot
en met 40f van de onteigeningswet. Voor de gronden in bezit van de provincie Overijssel en
Bureau Beheer Landbouwgronden is sprake van een aterieure overeenkomst met de provincie /
Bureau Beheer Landbouwgronden. Het aankoopbedrag hiervoor bedraagt €14.980.778,--.
Ad c.
De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke
rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten bedragen €0,= (zie
bijlage 11) De pachtontbinding etc is opgenomen op basis van de huidige stand van zaken.
Ad d.
Ten aanzien van de onder deze kostensoort op te nemen kosten voor sloop etc. en
opruimwerkzaamheden wordt opgemerkt dat in dit gebied een raming opgenomen voor
sloopwerkzaamheden van €255.665,=.en voor opruimwerkzaamheden, een bedrag van
€ 264.112,=. In bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet) is het bedrag
opgenomen onder inbrengwaarde per eigendom.
12 december 2013
eindconcept
pagina 88 van 222
5.5.3. Kosten van bouwrijpmaakwerkzaamheden, inrichting openbare ruimte
(Bouwrijpmaken c.a. art. 6.2.4.a t/m e Bro)
5.5.3.1. Inleiding
In de exploitatieopzet is onderscheid gemaakt in een aantal verschillende categorieën aan
werkzaamheden en werken.
De werken en werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie bestaan, ingevolge
artikel 6.13 eerste lid sub b Wro uit drie hoofdgroepen:
a. Bouwrijp maken;
b. Aanleg nutsvoorzieningen;
c. Inrichting openbare ruimte.
In de paragrafen 4.1.1 en 4.1.2 staan de bouwrijpwerkzaamheden (a.) van deze groepen
uitgewerkt.
De toelichting op de werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen (b.) staat in paragraaf 4.2.
De toelichting op de werkzaamheden inrichting openbare ruimte (c.) staat in paragraaf 4.3.
Daarnaast is sprake van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied. Deze
staan toegelicht in paragraaf 4.4.
Het bouwrijp maken kent een hoofdindeling in twee groepen:
Groep A:
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van
de eerste fase van de bypass;
Groep B:
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de
eerste fase van de bypass.
De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A zijn:
1. Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn
2. Aanleg kwelgeul
3. Ontgraven van de buitenhaven (bestemming Water met aanduiding “jh”)
4. Aanleg gronddepot Gebied 2- Kreek oostelijke lob
5. Aanleg van de klimaatdijk
6. Aanvullend grondwerk 360.000 m3 op klimaatdijk
De bouwrijpwerkzaamheden van groep B zijn:
1. Aanleg tijdelijk hoofdriool
2. Ontgraven gebied ten behoeve van aan te leggen water
3. Ophogen en voorbelasten gronden uitgeefbaar terrein en openbare ruimte (m.u.v. water) en
grondwerken, graven cunetten
4. Aanleg hoofdwegenstructuur en aanleg woonstraten
12 december 2013
eindconcept
pagina 89 van 222
5. Aanleg kades eilanden Gebied 1-Haven en beschoeiingen Gebied 2-Kreek
6. Aanleg hoofdriool en riolering woonstraten inclusief huisaansluitingen riool
7. Aanleg sluis Reeve
8. Aanleg bruggen/duikerbruggen en aanleg Slaperbrug tussen Gebied 2-Kreek middelste lob
en het Slaperviaduct over de Hanzelijn
De werkzaamheden inrichting openbare ruimte zijn:
1. Aanleg van definitieve woonstraten, fiets- en voetpaden/afwerking kades
2. Aanleg van openbare parkeerplaatsen
3. Aanleg van openbare verlichting en brandkranen
4. Aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair
5. Aanleg van openbaar groen/ aanplant riet in water/aanleg wadi’s en helofytenfilters
6. Aanleg zinkers
De kosten zijn in de navolgende subparagrafen uitgewerkt.
.5.5.3.2. Kosten van bouwrijpmaakwerkzaamheden (Kosten voorzieningen BRM art
6.2.4. b Bro
Vooraf
De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A zoals eerder zijn aangegeven worden door Rijk
/ provincie Overijssel uitgevoerd.
Hierbij wordt ten aanzien van grondwerken opgemerkt dat de kosten van de aanleg van de
klimaatdijk (nr 5, ophogen) en aanvullend grondwerk van 360.000 m3 op de klimaatdijk (nr 6,
ophogen) door Rijk/ provincie tegen vooraf bepaalde condities bij de gemeente Kampen
worden gedeclareerd. De overige werkzaamheden te weten;
1. Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn
2. Aanleg kwelvoorzieningen
3. Ontgraven van de buitenhaven
4. Aanleg gronddepot Gebied 2- kreek, oostelijke lob
welke ook vallen onder bouwrijpmaakwerkzaamheden groep A, worden in het kader van de
aanleg van de bypass uitgevoerd en komen voor rekening van Rijk/ provincie Overijssel. Deze
kosten blijven in deze exploitatieplanopzet buiten beschouwing.
De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep B zoals eerder zijn aangegeven worden volledig
door de gemeente Kampen uitgevoerd.
Ten aanzien van de resterende grondwerken geldt dat het ontgraven ten behoeve van aan te
leggen water tegelijk een deel van het ophogen impliceert. Naast de intern verkregen gronden
zijn verdere ophogingen noodzakelijk waarbij de grond en/of zand van buiten het gebied moet
12 december 2013
eindconcept
pagina 90 van 222
worden aangekocht en verwerkt. Ook het benodigd zand voor cunetten van wegen zijn
begrepen in de grondwerken vallend onder grondwerk bouwrijpmaakwerkzaamheden groep B.
Saneringen
Onder saneringen zijn de gerealiseerde en verwachte kosten opgenomen voor sanering.
Hierbij is onderscheid gemaakt in een boekwaarde van reeds uitgevoerde kleine
deelsaneringen van € 64.251,= en een stelpost voor toekomstige kleine saneringen van
€55.000,=. De uitgevoerde c.q. nog uit te voeren saneringen hebben betrekking op het
saneren van kleine locale vervuilingen zoals ontstaan door het verharden van dammen met
vervuild materiaal als toegang tot de graslanden. In totaal is voor saneringen daarom een
bedrag opgenomen van ca. € 119.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11
(detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Ontgraven water
Het te ontwikkelen woongebied wordt geaccidenteerd aangelegd. Voor een deel wordt dit
bereikt door de aanleg van de bypassdijken maar daarnaast wordt er een aanzienlijke
hoeveelheid grond in het exploitatieplangebied verwerkt welke voor een deel, vanwege het
ontgraven van waterpartijen, afkomstig is uit het gebied zelf.
Opgemerkt wordt dat de te ontgraven hoeveelheden voor een deel, vanwege het hoge
veengehalte, nagenoeg niet als ophoogmateriaal gebruikt kan worden. Deze veenachtige te
ontgraven gronden zullen in het gebied moeten worden uitgespreid om te kunnen oxideren. Er
is gerekend met het voor 90% oxideren van de veenachtige gronden. Derhalve resteert slechts
10% van het veenachtig materiaal als te gebruiken te gebruiken voor ophoging. De overige te
ontgraven grondsoorten zijn zand en klei. Deze materialen zijn volledig bruikbaar. In de
berekening van het ontgraven is verder rekening gehouden met het intern transport en
verwerking van de vrijkomende materialen binnen het exploitatieplangebied. In de verdere
uitwerking zal het grondwerk van ontgraven nader worden gespecificeerd. Het ontgraven van
het water valt voornamelijk onder de bouwrijpmaakwerkzaamheden zoals ingedeeld onder
groep B. Uitzondering vormt het ontgraven van de kwelgeul welke als eerste in combinatie met
de aanleg van de bypass wordt uitgevoerd en derhalve is ingedeeld onder de
bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A
In totaal is voor ontgraven water een bedrag opgenomen van ca. € 6.076.504,--. . Zie voor de
onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Ophogen
Naast de vrijkomende en overblijvende grond uit de ontgravingen is ook verder nog veel grond
benodigd om de ontworpen accenten in hoogte in het gebied te bereiken. Deze grond dient van
buiten het exploitatieplangebied te worden aangevoerd. Het ophogen is daarbij onderscheiden
naar een aantal onderdelen. Opgemerkt wordt dat de ophoging van de zogenaamde
klimaatdijk (bouwrijpmaakwerkzaamheden groep A) door Rijk/ provincie, voor rekening van de
gemeente, wordt verzorgd (N.B. dit betreft vergoeding voor het aan te leggen extra
aardlichaam ten gevolge van de omzetting van een regulier dijkprofiel met een binnentalud
12 december 2013
eindconcept
pagina 91 van 222
van 1:3 naar een klimaatdijkprofiel met een binnentalud van 1:18). Daarnaast zal de provincie
ook zorg dragen voor het leveren van nog eens 360.000 m3 (bouwrijpmaakwerkzaamheden
groep A) aan te voeren gronden op de klimaatdijk. Voor beide provinciale leveringen zijn
financiële afspraken vastgelegd. De overige ophoogwerkzaamheden maken onderdeel uit van
bouwrijpmaakwerkzaamheden groep B en worden door de gemeente zelf opgepakt. In de
verdere uitwerking zal het grondwerk van ophogen nader worden gespecificeerd. In totaal is
voor ophogen een bedrag opgenomen van ca. € 9.283.090,-- Zie voor de onderbouwing
bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Afwerken onderwater taluds
Teneinde na de eerste (grove) ontgraving van het water de taluds onder water met het goede
profiel af te werken zijn verdere werkzaamheden noodzakelijk. Om de kosten hiervan te
dekken is een budget in de grondexploitatie opgenomen van ca. € 275.000,=. Zie voor de
onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Tijdelijke riool en persleiding en tijdelijke weg
Rekening is gehouden met extra investeringen als gevolg van tijdelijke maatregelen voor de
ontsluiting van de eerst in ontwikkeling te nemen delen van het Dorp Reeve (Gebied 1-Haven
zuidelijke eilanden) met riolering en een aansluitende tijdelijke weg op de tijdelijke verlegde
Slaper.
Dit omdat het de verwachting is dat het definitieve riool met definitieve weg niet direct kan
worden aangelegd in verband met de te grote zettingen in de klimaatdijk op het moment van
realisatie van de eerste delen van Dorp Reeve.De hoofdontsluitingsweg met het definitieve
hoofdriool zijn namelijk gepland op de klimaatdijk. Eerdere aanleg op de klimaatdijk zou de
eerste jaren hoogstwaarschijnlijk teveel zetting in de riolering opleveren hetgeen tot forse
herstelkosten zou gaan leiden. Er is daarom gekozen om de eerste woongebieden via een
tijdelijk riool en persleiding met een tijdelijke weg , te leggen in een zettingsongevoelig gebied,
te ontsluiten. Nadat het gebied voldoende is gezet kunnen de riolering en de weg op de
definitieve plek worden aangelegd.
In totaal is voor tijdelijk riool en persleiding een bedrag opgenomen van ca. € 537.000,=. Zie
voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Verhardingen (inclusief riolering)
Onder verhardingen zijn de kosten opgenomen voor het aanleggen van de verhardingen van
de hoofdwegenstructuur en woonstraten inclusief de bijbehorende rioleringen. Hierbij zijn
uitsplitsingen gemaakt naar kosten voor de verhardingen in Planstructuur, Gebied 1-Haven,
Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk. Verder is onderscheid gemaakt in de kosten voor
hoofdwegen, en wegverkeern.Ook de voornoemde tijdelijke weg is hierin opgenomen.
De toegepaste eenheidsprijzen voor de diverse profielen (verharding) bestaan uit de kosten
voor de cunetten, exclusief riolering en verharding. Van de verlichting wordt reeds 30%
aangelegd. De kosten van riolering zijn per onderscheiden woongebied separaat uitgerekend
12 december 2013
eindconcept
pagina 92 van 222
en opgenomen. Hierbij wordt opgemerkt dat de riolering voor Dijk en Kreek onder de noemer
Kreek gecombineerd zijn berekend.
Opgemerkt wordt dat het gebruik van de weg vanaf het Slaperviaduct richting aansluiting N50
tot de knik in de dijk (grens Woongebied), op basis van de verkeersintensiteit, voor 11% door
andere gebieden dan het exploitatieplangebied Reeve wordt gebruikt. Daarom is als opbrengst
11% van de kosten opgenomen. Zie hiervoor opbrengsten 5.7.4. subsidies/bijdragen derden.
Zie verder ook bijlage 16 waar e.e.a. nader is gespecificeerd.
In totaal is voor verhardingen, inclusief rioleringen een bedrag opgenomen van ca. €
7.747.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten
exploitatieopzet).
Kades en beschoeiingen binnendijks (inclusief aanleg ligplaatsen)
Voor de aanleg van de kades en beschoeiingen, inclusief de ligplaatsen, zijn de volgende
uitgangspunten gehanteerd.
Voor de kades en beschoeiingen in Gebied 1-Haven en Gebied 2-Kreek is onderscheid
gemaakt in beschoeiingen langs openbaar water en beschoeiingen langs de kavels. Voor
de beschoeiingen langs de kavels geldt dat deze tegen kostprijs worden verkocht aan
de betreffende woningen. Per onderscheiden toepassingsgebied voor de diverse kades
en beschoeiingen zijn de lengtes en bijbehorende eenheidsprijzen geïnventariseerd.
Voor de ligplaatsen geldt het onderstaande.
Gerekend is met in totaal 470 binnendijkse ligplaatsen.
Van deze binnendijkse ligplaatsen worden de volgende uitgangspunten gekozen;
o 431 ligplaatsen zijn direct ‘gekoppeld’ aan de woningen (marina-woningen). De
aanlegkosten maken deel uit van de kosten van de beschoeiingen langs de
kavels.
39 ligplaatsen in de binnenhaven worden aangelegd in de vorm van
botenhuizen. Uitgangspunt is dat de aanlegkosten hiervan niet in de
grondexploitatie zijn opgenomen maar dat een ontwikkelaar deze ligplaatsen
gaat realiseren. Deze botenhuizen worden niet gerekend tot de woningbouw.
In totaal is voor beschoeiingen Reeve een bedrag opgenomen van ca. € 10.979.000,=. Zie
voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Buitenhaven/Buitendijks
Onder deze noemer zijn de kosten opgenomen welke in relatie met de aanleg van de
buitenhaven worden verwacht. Het gaat hier om diverse beschoeiingen maar ook verhardingen
en steigers in de havenkom. Daarnaast zijn nog enige posten opgenomen voor inrichting van
de havenkom en het parkeerplateau.
Voor de 220 buitendijkse (buitenhaven/buitendijks) ligplaatsen geldt:
o 220 ligplaatsen worden collectief aangelegd.
o Uitgangspunt is een volledige aanleg van zowel casco als inrichting
In totaal is voor buitenhaven/buitendijks een bedrag opgenomen van ca. € 2.037.000,=. Zie
voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Huisaansluitingen
12 december 2013
eindconcept
pagina 93 van 222
Per woning is een bedrag opgenomen teneinde de aansluiting vanaf het perceel op de riolering
te kunnen maken. Het gaat hierbij om de te realiseren aansluiting tussen de perceelgrens en
de hoofdriolering. In totaal is voor huisaansluitingen een bedrag opgenomen van ca.
€365.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten
exploitatieopzet).
Aansluiting bovenwijkse infrastructuur
Onder deze noemer zijn kosten opgenomen om de benodigde aansluitingen van het gebied op
de omliggende (bovenwijkse) infrastructuur te kunnen maken.
Om civieltechnische aansluitingen te kunnen maken op het omliggende wegen-, fietspaden-,
voetpaden-
en rioleringnet zullen diverse aanpassingswerkzaamheden moeten worden
verricht. Hierbij worden de volgende aansluitingen verstaan: aansluiting (en) op het bestaande
talud van de slaperviaduct, de aansluiting (en) op het onderhoudspad langs de Hanzelijn, de
aansluiting (en) op de Zwartendijk, de aansluiting op de rotondes nabij de N50 en de tijdelijke
ontsluitingsweg naar de verlegde Slaper vanaf Gebied 1-Haven en nog verdere aansluitingen
op het omliggende wegennet. Om deze voorziene kosten te kunnen bestrijden is een stelpost
ter grootte van € 110.000,= opgenomen. Er is ook een algemene stelpost opgenomen
teneinde kosten te kunnen bestrijden voor benodigde bijdragen aan het aansluiten op de
omgeving c.q. het verleggen van kabels en leidingen in het gebied. Gezien de lange
uitvoeringsperiode wordt verwacht dat op enig moment er sprake zal zijn van verder
benodigde aansluitingen, verleggingen en bijbehorende tijdelijke maatregelen. Om deze kosten
te bestrijden is een stelpost van € 275.000,= in de exploitatie opgenomen..
.
In totaal is voor aansluiting bovenwijkse infrastructuur
een bedrag opgenomen van
€385.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen
Kunstwerken, onderdeel sluis
Onder de noemer kunstwerken is ondermeer rekening gehouden met een sluis in Gebied 1Haven die nodig is om het water in het exploitatieplangebied te verbinden met het water uit de
voor geul van de bypass. Deze sluis is gelegen aan de westzijde van het plangebied. Gerekend
is met een sluis van 8 meter bij 50 meter. Hierdoor is het voor de bewoners van Reeve
mogelijk om vanaf de botenligplaatsen binnendijks de vaargeul buitendijks te bereiken en viceversa. Zie verder ook de omschrijving onder 4.1.2.
In totaal is voor de sluis een bedrag opgenomen van ca. € 4.829.000,=. Zie voor de
onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Kunstwerken, onderdeel bruggen en duikers
Ter plaatse van de sluis moet een ophaalbrug komen, zodat ook de boten met staande masten
vanuit het exploitatieplangebied naar de bypass kunnen varen en vice-versa. Daarnaast zijn de
kosten voor de Slaperbrug (zie ook de omschrijving van werken in 4.1.2) en verder nog
diverse kleinere verkeersbruggen en duikers opgenomen. Opgemerkt wordt dat het gebruik
van de Slaperbrug, op basis van de verkeersintensiteit, voor 11% door andere gebieden dan
12 december 2013
eindconcept
pagina 94 van 222
het exploitatieplangebied Reeve wordt gebruikt. Daarom is als opbrengst 11% van de kosten
opgenomen. Zie hiervoor opbrengsten 5.7.4. subsidies/bijdragen derden. Zie verder ook
bijlage 16 waar e.e.a. nader is gespecificeerd.
In totaal is voor bruggen en duikers een bedrag opgenomen van ca. € 4.234.000,=. Zie voor
de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Totaal kosten bouwrijp maken
In totaliteit zijn ca. € 46,85 miljoen nominaal aan kosten bouwrijp maken opgenomen. Zie
voor verdere details bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
5.5.3.3. Inrichting openbare ruimte (Kosten voorzieningen WRM art 6.2.4. c Bro)
De
kosten
ten
behoeve
van
de
inrichting
van
de
openbare
ruimte
na
de
bouwrijpmaakwerkzaamheden en de bouw van de woningen en voorzieningen worden besteed
aan een aantal hierna beschreven werkzaamheden.
Aanleg van definitieve woonstraten, fiets- en voetpaden/afwerking kades
Onder de noemer inrichting openbare ruimte wordt onder meer de definitieve aanleg van de
woonstraten, fiets- en voetpaden verstaan. De in de fase van de
bouwrijpmaakwerkzaamheden (deels) aangelegde verhardingen worden vervangen door een
definitieve afwerklaag c.q. worden geheel nieuw aangelegd. Ook wordt de definitieve
verhardingslaag van fiets- en voetpaden aangebracht. Op deze manier worden de opgeleverd
woningen goed ontsloten en bereikbaar voor de bewoners. De kwaliteit van inrichting is
afgestemd op het beoogde gebruik.
Aanleg van openbare parkeerplaatsen
In deze fase worden ook de openbare parkeerplaatsen aangelegd teneinde de
parkeerbehoefte van de bewoners te kunnen oplossen.
Aanleg van openbare verlichting en brandkranen
Tegelijk met de uitvoering van de definitieve bestratingen wordt ook 70% van de openbare
verlichting bijgeplaatst. De aanleg van brandkranen wordt ook in deze fase ter hand genomen.
De kosten van verlichting en brandkranen maken onderdeel uit van de gebruikte profielprijzen
van de verhardingen woonstraten.
In totaal is voor voornoemde werkzaamheden een bedrag opgenomen van ca. € 9.666.000,=.
Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair
12 december 2013
eindconcept
pagina 95 van 222
Voor de aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair in de openbare ruimte is
gerekend met een norm bedrag per woning.
In totaal is voor de aanleg hiervan een bedrag opgenomen van ca. € 583.000,=. Zie voor de
onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Aanleg van openbaar groen/aanplant riet / aanleg wadi’s en helofytenfilters
Onder de noemer openbaar groen zijn de kosten opgenomen voor de aanleg van het openbare
groen inclusief de bomen. De opgenomen kosten voor het groen zijn gebaseerd op de diverse
soorten groen en de diverse boomsoorten zoals met de stedenbouwkundige is afgestemd aan
de hand van de visie op de inrichting van het gebied.. Als gevolg van de gekozen specifieke
eisen en aangehouden normen per woongebied is gerekend met verschillende eenheidsprijzen
per woongebied voor het groen.
In totaal is voor groen een bedrag opgenomen van ca. € 5.720.000,=. Zie voor de
onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Aanleg zinkers
Verder is onder de noemer zinkers gerekend met een stelpost voor zinkers t.b.v. de diverse
technische verbindingen in het gebied Haven. Om de diverse eilanden met elkaar en met het
land te kunnen verbinden zijn diverse extra maatregelen nodig. Om de kosten daarvan te
kunnen bestrijden is een stelpost in de begroting opgenomen.
In totaal is voor zinkers een bedrag opgenomen van ca. € 281.000,=.
Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
Totaal kosten inrichting openbare ruimte
In totaliteit zijn ca. € 16,3 miljoen aan kosten inrichting openbare ruimte opgenomen. Zie voor
verdere details bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
5.5.4. Maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot
gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede
begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe
veiligheidscontouren. (art. 6.2.4. d Bro)
Flora/Fauna
Onder deze noemer zijn de (overeengekomen) kosten voor maatregelen ter bescherming en
verplaatsing van gruttoparen opgenomen.
In totaal is voor flora/fauna een bedrag opgenomen van ca. € 325.000,=. Dit bedrag is
noodzakelijk om maatregelen te treffen om het fourageergebied en leefgebied gruttoparen in
Reeve naar elders te verplaatsen. Ten aanzien van de maatregelen is overeenstemming
bereikt met (nader aan te vullen). Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen
ramingen kosten exploitatieopzet).
12 december 2013
eindconcept
pagina 96 van 222
5.5.5. Onderzoek (Kosten Onderzoek art 6.2.4. a Bro)
Onder de noemer onderzoek zijn een drietal kostenposten opgenomen welke als volgt worden
toegelicht. Op basis van een normbedrag per m2 gebied zijn de kosten van nog uit te voeren
archeologisch onderzoek ingeschat. Dit normbedrag is gebaseerd op ervaringscijfers en dient
er voor om het totale gebied op het gebied van archeologie basaal te kunnen onderzoeken. In
het normbedrag zijn niet de kosten van eventueel benodigd vervolgonderzoek of maatregelen
opgenomen. Omdat het een groot gebied betreft en dus veel onderzocht moet worden is een
totaalbedrag van ca. € 529.000,= aan archeologisch onderzoek in de begroting opgenomen.
Daarnaast is een post opgenomen voor door de gemeente uit te voeren milieukundig
onderzoek. Het betreft hier onderzoek op een aantal plaatsen in het terrein waar zich mogelijk
een vervuiling zou kunnen voordoen zoals ter plaatse bij de verharde toegangspaden tot het
achterliggend grasland. Onder deze noemer is een bedrag van € 66.000,= opgenomen
hetgeen is gebaseerd op extrapolatie van kosten van eerder uitgevoerd onderzoek.
Ook is een post opgenomen van € 110.000,= hetgeen betrekking heeft op nog te verrekenen
kosten met de provincie Overijssel voor door de provincie uitgevoerd milieukundig onderzoek
op de door de provincie c.q. Bureau Beheer Landbouwgronden nog aan de gemeente Kampen
te leveren gronden.
In totaal is ca. € 705.000,= aan budget opgenomen. Zie voor de onderbouwing bijlage 11
(detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
5.5.6. Plankosten (art. 6.2.4. g t/m j Bro)
De plankosten zijn bepaald op basis van de ontwerp regeling plankosten exploitatieplan 2010.
Op 18 januari 2010 is de concept regeling plankosten door het Ministerie vastgesteld voor
internetconsultatie. Voor voorliggend exploitatieplan is gewerkt met deze versie. In bijlage 8 is
een afdruk opgenomen van de vragen- en produktenlijst alsmede de resultatenlijst van de
toepassing van deze concept-regeling.
Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van gebruikte versie zal bij
de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming van plankosten zo nodig
aangepast. Invoer van de gegevens van het voorliggend plan in de gebruikte regeling
plankosten leidt tot samengevat de hierna genoemde resultaten.
Tabel Resultaten plankostenscan art. 6.2.4. g t/m j Bro
12 december 2013
eindconcept
pagina 97 van 222
Resultaten plankostenscan 2010 Reeve
Produkt/activiteit
Uren
Euro's
Verwerving
270 €
32.400
Stedenbouw
10.454 € 1.254.432
Ruimtelijke Ordening
483 €
57.912
Civiele en cultuur techniek
3.262 € 7.962.648
Landmeten/vastgoedinformatie
2.240 € 203.856
Communicatie
1.305 € 597.798
Gronduitgifte
31.740 € 3.872.280
Management
31.362 € 3.714.206
Planeconomie
8.961 € 1.093.204
Totaal
90.076 € 18.788.737
Opgemerkt wordt dat de plankosten in de ontwerp regeling plankostenscan worden berekend
inclusief de kosten van voorbereiding en toezicht. Dit geldt overigens niet voor de kosten van
voorbereiding en toezicht over de bovenwijkse voorzieningen welke niet voor 100% volgens de
drie criteria worden toegerekend. De VTU betrekking hebbend op de wel toerekenbare kosten
per bovenwijkse voorziening zijn separaat in de betreffende kostenopstelling verantwoord.
Voor de onderbouwing daarvan wordt verwezen naar bijlage 16.
5.5.7. Planschade (art. 6.2.4. l Bro)
Door bureau SAB is een planschaderisicoanalyse opgesteld d.d. 21 maart 2013. Hieruit blijkt
dat er een zeer gering risico bestaat op planschadeclaims. In de exploitatieopzet is er voor
gekozen om vooralsnog geen raming voor planschade op te nemen.
5.5.8.
Bovenwijkse voorzieningen
5.5.8.1. Voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die deels aan het
exploitatieplangebied worden toegerekend
Onder deze post zijn de kosten van (bovenwijkse) voorzieningen, voorzover gelegen buiten het
exploitatieplangebied, opgenomen. Ook buiten het exploitatieplangebied is sprake van werken
en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, nutsvoorzieningen en inrichting van openbare
ruimte, waarvoor geldt dat het (een gedeelte van het) exploitatieplangebied daarvan profijt
heeft. Ook zijn deze voorzieningen aan te merken als toerekenbaar, in de zin van artikel 6.13
lid 6 Wro. De kosten worden toegerekend aan de uitgeefbare gronden in het
exploitatieplangebied naar rato van proportionaliteit.
Het gaat hierbij om de volgende bovenwijkse voorzieningen;
1) Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de
rotonde naar de N50
12 december 2013
eindconcept
pagina 98 van 222
2) Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de
Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug
3) De Nieuwendijksbrug over de bypass
4) Voet-Fietstunnel onder Hanzespoorlijn en N50 naar de Stationslocatie
5) Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve
6) Stationsplein en busstation in de Stationslocatie
De werken worden hierna toegelicht:
1) Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de
rotonde naar de N50 .
Op basis van het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV. wordt de verkeersintensiteit op
deze weg voor een groot (89%) veroorzaakt door het exploitatieplangebied Reeve. De kosten
van deze weg zijn daarom voor 89% in de begroting opgenomen.
Voor de verdere
rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van
profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16.
2) Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de
Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug
.Op basis van het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV wordt de verkeersintensiteit op dit
fietspad voor een groot (89%) veroorzaakt door het exploitatieplangebied Reeve. De kosten
van dit fietspad zijn daarom voor 89% in de begroting opgenomen.
Voor de verdere
rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van
profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16.
3) De Nieuwendijksbrug over de bypass
De verkeersintensiteit op deze brug wordt op basis van het verkeersmodel van Royal
Haskoning DHV voor 13% veroorzaakt door Reeve. De provincie zal de brug aanleggen en op
basis van de door de provincie aangeleverde kostenraming dient 13% van deze kosten
opgenomen te worden in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige
onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt,
toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16.
4) Voet-Fietstunnel onder Hanzespoorlijn en N50 naar de Stationslocatie
12 december 2013
eindconcept
pagina 99 van 222
In de Nota Kostenverhaal van de gemeente Kampen is onderbouwd dat 75% van het verkeer
welke gebruikmaakt van deze (tunnel-) verbinding afkomstig is uit Reeve. Daarom worden
75% van de kosten opgenomen in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige
onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt,
toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16.
5) Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve
Dit fietspad is, conform de kostentoedeling van de (tunnel-) verbinding tussen spoorstation en
Woongebied Reeve, voor 75% toe te rekenen aan het exploitatieplan Reeve. De gemeente zal
het fietspad aanleggen en op basis van de kostenraming in de deelexploitatie Zwartendijk
wordt 75% van deze kosten opgenomen in de begroting van Reeve. Voor de verdere
rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van
profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16.
6) Stationsplein en busstation in de Stationslocatie
In de Nota Kostenverhaal van de gemeente Kampen is onderbouwd dat 1% van het verkeer
welke gebruikmaakt van dit stationsplein en busstation afkomstig is uit Reeve. Daarom wordt
1% van de kosten opgenomen in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige
onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt,
toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16.
In zijn totaliteit is ca. € 6.656.000,= als kosten m.b.t. bovenwijkse voorzieningen opgevoerd.
Zie
voor
verdere
details
bijlage
16
(Specificaties
en
onderbouwingen
bovenwijkse
voorzieningen) waar genoemde bovenwijkse voorzieningen uitgebreid zijn beschreven.
5.5.8.2. Voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die volledig aan het
exploitatieplangebied worden toegerekend
Naast de hiervoor omschreven voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die voor een
gedeelte profijt opleveren voor het exploitatieplangebied is sprake van voorzieningen buiten
het exploitatieplangebied die volledig profijt voor het exploitatieplangebied opleveren.
Buiten de grens van het exploitatieplan is een aantal werken ten dienste van uitsluitend het
exploitatieplangebied opgenomen. De kosten daarvan worden in de exploitatiebegroting
verantwoord. De kosten hebben betrekking op de inrichting van openbaar gebied, waaronder
kadevoorzieningen, verhardingen en trappartijen, om het woninggebied met de buitenhaven te
12 december 2013
eindconcept
pagina 100 van 222
verbinden en het realiseren van een noodzakelijke geluidsvoorziening ten behoeve van het
woongebied.
In totaal is voor kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied een bedrag
opgenomen van ca. € 2.183.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen
ramingen kosten exploitatieopzet).
Totaal kosten werken en werkzaamheden m.b.t. gronden buiten het
exploitatiegebied
In totaliteit zijn ca. € 8,8 miljoen aan kosten voor werken en werkzaamheden m.b.t. gronden
buiten
het
exploitatiegebied
opgenomen.
Zie
voor
verdere
details
bijlage
11
(detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).
5.5.9. Samenvatting kosten grondexploitatie
In onderstaande tabel is op basis van voorgaande een totaaloverzicht opgenomen van de
verschillende hier boven genoemde kostensoorten. Het totale nominale investeringsbedrag per
prijspeil 1-1-2013 wordt excl. BTW becijferd op ca. € 116,7 miljoen. Een uitsplitsing van dit
bedrag naar de diverse kostensoorten is opgenomen in onderstaande tabel. Dit is ook
weergegeven in onderstaande grafiek.
12 december 2013
eindconcept
pagina 101 van 222
Tabel Totaaloverzicht kosten exploitatieopzet (nominaal)
+RRIGNRVWHQVRRUW
. RVWHQ
,QEUHQJZDDUGH
D.RVWHQRQGHU]RHN
E.RVWHQJURQGZHUNHQ%50
F.RVWHQYRRU]LHQLQJHQ%50
F.RVWHQYRRU]LHQLQJHQ:50
G.RVWHQPDDWUHJHOHQSODQQHQEHVOXLWHQHQUHFKWVKDQGHOLQJHQ
H.RVWHQPEWJURQGHQEXLWHQKHWH[SORLWDWLHJHELHG
JWPM3ODQNRVWHQ
೼
೼
೼
೼
೼
೼
೼
೼
7RWDDONRVWHQ
೼
Grafiek totaaloverzicht kosten exploitatieopzet (nominaal)
Kosten Reeve
6.2.3 Inbrengwaarde
6.2.4.a Kosten onderzoek
6.2.4.b Kosten grondwerken BRM
6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM
6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM
6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen,
besluiten en rechtshandelingen
6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten
het exploitatiegebied
6.2.6 g t/m j Plankosten
12 december 2013
eindconcept
pagina 102 van 222
Netto contante waardebepaling van de kosten en toelichting op kostenstijging en
rentekosten.
Tabel (netto) contante waardebepaling van de kosten.
Kosten
prijspeil
1 6.2.3 Inbrengwaarde
kosten-
prijspeil
rente
stijging
incl/ stijging
kosten
eindwaarde
contante
waarde
24.977.265
0
24.977.265
40.642.090
65.619.355
705.100
11.505
716.605
1.104.507
1.821.112
691.478
3 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM
15.753.845
2.512.299
18.266.144
16.620.582
34.886.726
13.246.521
4 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM
31.112.107
6.923.118
38.035.225
26.576.293
64.611.518
24.533.051
5 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM
16.250.207
4.697.182
20.947.389
10.711.299
31.658.688
12.020.832
324.500
16.469
340.969
463.450
804.419
305.439
8.838.530
553.122
9.391.652
12.297.701
21.689.353
8.235.467
18.788.737
116.750.291
0
14.713.695
18.788.737
131.463.986
30.694.257
139.110.179
49.482.994
270.574.165
18.788.736
102.737.251
2 6.2.4.a Kosten onderzoek
6 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen
7 6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied
9 6.2.6 g t/m j Plankosten
Totaal
24.915.727
In bovenstaande tabel is de ontwikkeling van de kosten uit het exploitatieplan te zien wanneer deze
in de tijd zijn gefaseerd. Zie voor de fasering van bijlage 18 A jaarschijven kosten.
Gebruikmakend van de in 5.2. omschreven rekenmethodiek en parameters leidt de berekening met
ca. € 116,7 miljoen aan nominale kosten tot een eindwaarde van ca. € 270,5 miljoen.
Het verschil tussen nominaal en eindwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de tussentijdse
kostenstijgingen als gevolg van de fasering van de kosten in de tijd. Vanaf startdatum tot de
daadwerkelijk
gefaseerde
investeringsdatum
wordt
de
(nominale)
investering
belast
met
kostenstijging. Daarnaast wordt het verschil bepaald door de berekende rentekosten welke vanaf
investeringsdatum tot aan de einddatum van de exploitatieperiode wordt toegerekend.
Contant gemaakt naar de datum van 01-01-2013 is de netto contante waarde berekend op ca.
€ 102,7 miljoen totale kosten.
5.6.
Opbrengsten
5.6.1. Algemeen
De opbrengsten uit de grondexploitatie bestaan uit de uitgifte van bouwkavels.
Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen:
a. Uitgifte van bouwkavels voor woningbouw;
b. Uitgifte van bouwkavels voor niet-woningbouwfuncties;
c.
Subsidies en bijdragen derden
Ter bepaling van de opbrengsten is het in hoofdstuk 5.3 beschreven ruimtegebruik en het in
hoofdstuk 5.4. beschreven programma als uitgangspunt genomen.
In het vervolg van dit hoofdstuk, worden de aan de verschillende hoofdopbrengstensoorten ten
grondslag liggende uitgangspunten toegelicht. Er wordt afgesloten met een totaaloverzicht van
alle in de grondexploitatie opgenomen opbrengsten.
12 december 2013
eindconcept
pagina 103 van 222
De gehanteerde prijspeildatum is 1 januari 2013 en alle genoemde bedragen zijn exclusief
BTW.
5.6.2. Uitgifteopbrengsten woningbouw
Uitgangspunt is dat in totaal 1.300 woningen van verschillende woningtypen gerealiseerd gaan
worden. De verdeling van de diverse bouwkavels voor woningen staan weergegeven in
onderstaande tabel.
Tabel verdeling van bouwkavels voor grondgebonden en gestapelde woningen en bouwkavels
voor particulier opdrachtgeverschap
: RQLQJW\SH
*URQGJHERQGHQ
*HELHG+DYHQ
:RQ
P
*HELHG'LMN
*HELHG.UHHN
:RQ
:RQ
P
P
7RWDDO
:RQ
3 HUFHQWDJH
P
32
7 RWDDO
*HVWDSHOG
3HUFHQWDJH
:RQ
Voor de kavelgroottes, behorend bij de tabel, zie bijlage 12.
De opbrengsten voor de kavels voor woningbouw zijn ten aanzien van de grondgebonden en
gestapelde
woningen
in
Gebied
1-Haven
en
Gebied
3-Dijk
gebaseerd
op
residuele
waardebepalingen waarvan de teruggerekende m2-prijzen zijn vastgelegd in de nota
grondprijzen 2013 van de gemeente Kampen. Een uitzondering geldt voor de kavels voor
particulier opdrachtgeverschap. Voor deze kavels in Gebied 2-Kreek (categorie duur) is
gerekend met vierkante met prijzen van € 360,= exclusief BTW per vierkante meter
uitgeefbaar terrein. Deze grondprijs is opgenomen in de nota grondprijzen 2013 van de
gemeente Kampen.
Tabel verdeling van de bouwkavels uit het woningbouwprogramma in de woongebieden over
de diverse prijssegmenten
7 KHPDJHELHG
*HELHG+DYHQ
* RHGNRRS
:RQ
P
0LGGHOGXXU
:RQ
P
' XXU
:RQ
7 RWDDO
P
:RQ
3 HUFHQWDJH
P
:RQ
*HELHG.UHHN
7 RWDDO
*HEHLG'LMN
3HUFHQWDJH
De verdeling van de prijssegmenten van de woningen is als volgt gemaakt:
Goedkope woningen, in dit geval de sociale koopwoningen, hebben een vrij op naam
prijs van maximaal € 182.000,=.
Middeldure woningen hebben een vrij op naam prijs van € 182.000,= tot € 300.000,=
12 december 2013
eindconcept
pagina 104 van 222
Dure woningen hebben een vrij op naam prijs van € 300.000,= en hoger.
De aan de ligplaatsen van de woningen gerelateerde opbrengsten zijn gebaseerd op de
kostprijs van realisatie van de daaraan ten grondslag liggende beschoeiingen. Voor de
ligplaatsen in Gebied 1-Haven en Gebied 2-Kreek is een gemiddelde prijs vastgesteld. Deze
ligplaatsen zijn onder de noemer woningbouw als bijkomende opbrengsten verantwoord.
De totale opbrengsten uit woningbouw zijn becijferd op ca. € 129,1 miljoen nominaal.
Zie
voor
verdere
details
bijlage
12
(detailuitwerkingen
ramingen
opbrengsten
exploitatieopzet).
5.6.3. Uitgifteopbrengsten niet-woningbouwfuncties
Functies commercieel
Vanuit de inleiding eerst de hoofdgroep benoemen: “uitgifteopbrengsten nietwoningbouwfuncties” dan vervolgens onderdelen naar subfuncties commercieel etc.
Voor de commerciële voorzieningen is voor de onderdelen hotel, buurtwinkel en horeca
gerekend met een kavelprijs van € 280,= (exclusief BTW) per vierkante meter uitgeefbaar
terrein. Voor de 39 boothuizen is gerekend met € 10.000,= aan grondkosten per stuk. De
havengerelateerde bedrijvigheid (o.m. een mogelijk werfgebouw) heeft als opbrengstenniveau
€ 150,= (exclusief BTW) per vierkante meter uitgeefbaar terrein. De 220 ligplaatsen in de
buitenhaven worden verkocht voor € 13.000,= (exclusief BTW) per ligplaats.
De totale opbrengsten uit commerciële functies worden becijferd op ca. € 5,2 miljoen
nominaal. Zie voor verdere details bijlage 12 (detailuitwerkingen ramingen opbrengsten
exploitatieopzet: €4.396.660 + €823.900,-).
Functies maatschappelijk
Voor de maatschappelijke functies (school, kerk) is gerekend met een uitgifteprijs van
€ 168,= (exclusief BTW) per m2 uitgeefbaar. Daarnaast is onder de noemer maatschappelijke
functies ook het buurtcentrum verantwoord. Dit buurtcentrum kent een oppervlak van 576 m2
met een prijs van €168,= per m2. De totale opbrengsten uit maatschappelijke functies worden
becijferd op € 1.014.552,= miljoen. Zie voor verdere details bijlage 12 (detailuitwerkingen
ramingen opbrengsten exploitatieopzet: €700.392,= + €314.160,=).
5.6.4. Subsidies/Bijdragen derden
Bijdragen Waterschap (Bro 6.2.7 b)
Onder de noemer subsidies en bijdragen derden zijn de bijdragen van het waterschap voor het
benodigd retentieoppervlak aan water en de bijdragen van de voorzieningen binnen het
plangebied welke ten gunste komen van andere exploitatiegebieden c.q. derden. (zie bijlage
16 specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen) opgenomen.
12 december 2013
eindconcept
pagina 105 van 222
Het betreft hier de bijdrage van het waterschap voor het benodigd retentieoppervlak aan
water. De vergoeding betreft de overeengekomen bijdrage voor 40.000 m2 retentieoppervlak
en een bijdrage voor het grondwerk dienaangaande. In totaliteit betreft het hier een bijdrage
van € 212.000,=.
Voorzieningen binnen het plangebied welke ten gunste komen van andere
exploitatieplangebieden c.q. derden (Bro 6.2.7.b)
Binnen het exploitatieplangebied zijn een aantal bovenwijkse voorzieningen te onderscheiden
welke in de kostenbegroting volledig zijn opgenomen. Het deel van de binnen het
exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse voorzieningen dat niet toe te rekenen valt aan het
exploitatieplangebied is in de exploitatiebegroting als (fictieve) opbrengst opgenomen.
Het gaat hierbij om de volgende voorzieningen en kosten;
1) De weg vanaf het Slaperviaduct richting aansluiting N50 tot de knik in de dijk
(grens Woongebied).
Deze weg is volledig in de kosten van de exploitatiebegroting verantwoord maar is deels
bedoeld om het doorgaand verkeer de gelegenheid te geven het gebied te doorkruisen. Vanuit
het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV is afgeleid dat 11% van de aanlegkosten
(gekoppeld aan verkeersbewegingen) niet ten laste van het exploitatieplangebied kan worden
gebracht. In de exploitatiebegroting zijn derhalve 11% van de kosten als opbrengsten
opgenomen. 89% van de (netto) kosten zijn daarmee toegerekend aan het
exploitatieplangebied. De kosten worden onderscheiden naar verwerving, bouwrijp maken,
cunetten (grondwerk), inrichting openbare ruimte en de toe te rekenen kosten voor
voorbereiding en toezicht. In totaliteit betreft de opbrengst ca. € 105.000,=.
2) De (vaste) brug (kunstwerk 1) in de weg vanaf het Slaperviaduct richting N50
Dit viaduct wordt, op basis van het verkeersmodel, conform de weg (1) voor 11% niet ten
laste van het exploitatieplangebied gebracht. In de exploitatiebegroting zijn derhalve 11% van
de kosten als opbrengsten opgenomen. 89% van de (netto) kosten zijn daarmee toegerekend
aan het exploitatieplangebied. De kosten worden onderscheiden naar, in dit geval, de civiele
kosten en de toe te rekenen kosten voor voorbereiding en toezicht. In totaliteit betreft de
opbrengst ca. € 134.000,=.
De totale opbrengsten uit subsidies en bijdragen derden worden becijferd op ca. € 0,45
miljoen. Zie voor verdere details bijlage 12 (detailuitwerkingen ramingen opbrengsten
exploitatieopzet).
5.6.5. Samenvatting opbrengsten grondexploitatie
Op basis van bovenstaande worden de totaal opgenomen nominale opbrengsten per prijspeil
1-1-2013 excl. BTW becijferd op ca. € 136,1 miljoen. Een totaal overzicht is opgenomen in
navolgende tabel Dit is ook weergegeven in onderstaande grafiek.
12 december 2013
eindconcept
pagina 106 van 222
Tabel totaaloverzicht opbrengsten exploitatieopzet (nominaal)
+ RRIGRSEUHQJVWHQVRRUW
2SEUHQJVWHQ
:RQLQJERXZJHELHG+DYHQ
:RQLQJERXZJHELHG'LMN
:RQLQJERXZJHELHG.UHHN
3URJUDPPD0DDWVFKDSSHOLMN
3URJUDPPD&RPPHUFLHHO
6XEVLGLHVELMGUDJHQGHUGHQ
೼
೼
೼
೼
೼
೼
7 RWDDORSEUHQJVWHQ
೼
Tabel (netto) contante waardebepaling van de Opbrengsten
Opbrengsten
prijspeil
opbrengsten
prijspeil
rente
stijging
incl/ stijging
opbrengsten
eindwaarde
contante
waarde
A
Woningbouw gebied 1- Haven
46.683.100
6.498.655
53.181.755
35.577.179
88.758.934
B
Woningbouw gebied 3- Dijk
21.288.000
3.725.006
25.013.006
13.849.094
38.862.100
33.701.846
14.755.974
C
Woningbouw gebied 2- Kreek
61.115.520
13.183.908
74.299.428
32.922.825
107.222.253
40.712.385
F
Programma Maatschappelijk
1.014.552
273.264
1.287.816
710.573
1.998.389
758.790
G
Programma Commercieel
5.220.560
1.374.369
6.594.929
3.798.194
10.393.123
3.946.278
H
Subsidies/bijdragen derden
Totaal
450.643
65.142
515.785
491.301
1.007.086
382.391
135.772.375
25.120.344
160.892.719
87.349.166
248.241.885
94.257.664
Grafiek totaaloverzicht opbrengsten exploitatieopzet (nominaal)
Opbrengsten Reeve
Woningbouw gebied 1- Haven
Woningbouw gebied 3- Dijk
Woningbouw gebied 2- Kreek
Programma Maatschappelijk
Programma Commercieel
Subsidies/bijdragen derden
Zie voor verdere details van de opbrengsten per onderdeel bijlage 12 (detailuitwerkingen
ramingen opbrengsten exploitatieopzet).
12 december 2013
eindconcept
pagina 107 van 222
5.7.
Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten
5.7.1. Algemeen
In het kader van de toerekening van kosten aan particuliere grondeigenaren in het
exploitatieplangebied is het nodig om de maximaal verhaalbare kosten vast te stellen. Daarbij
wordt toepassing gegeven aan de macro - aftoppingsregeling van artikel 6.16 Wro.
5.7.2. Macroaftopping
Ingevolge artikel 6.16 Wro wordt de omvang van de ingevolge het exploitatieplan verplicht te
verhalen netto te verhalen kosten (alles op Netto Contante Waarde per 01-01-2013) als volgt
bepaald:
Totale bruto te verhalen kosten;
Minus: aftrek bijdragen en subsidies;
Minus: aftrek opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling;
Saldo totaal netto te verhalen kosten.
In dit exploitatieplan is sprake van € 102.698.050,= aan bruto te verhalen kosten, er zijn
€ 382.391,= aan bijdragen en subsidies en geen opbrengsten verkregen of toegekend uit
naaste ontwikkeling. Dit betekent dat er € 102.315.659,= aan netto te verhalen kosten
resteren.
Het totaal van de opbrengsten uit uitgifte bedraagt € 94.128.147,= (Netto Contante Waarde
per 01-01-2013).
Een en ander leidt ertoe dat de totale verhaalbare kosten het bedrag van de
uitgifteopbrengsten overstijgen. Dit heeft tot gevolg dat de omvang van de verhaalbare kosten
wordt beperkt tot het niveau van de opbrengsten uit uitgifte, dus exclusief subsidies en/of
bijdragen van derden, zijnde € 94.128.147,= (Netto Contante Waarde per 01-01-2013). Voor
verdere details en een overzichtelijke weergave van de berekening wordt verwezen naar
bijlage 19 (overzicht macroaftopping).
5.8.
Omslagmethode
5.8.1. Algemeen
In navolgende tabel is het resultaat van de eerste stap van de uitwerking weergegeven. In
deze tabel zijn de opbrengsten voor zowel gemeente als de particuliere eigenaren uitgedrukt in
basiseenheden waarbij een basiseenheid de opbrengst van een uitgeefbare kavel voor sociale
koop ( € 25.000,= per kavel) bedraagt. Alle andere opbrengstencategorieën, zowel deze welke
12 december 2013
eindconcept
pagina 108 van 222
als kavelprijzen zijn opgenomen als ook deze welke als m2 prijzen zijn opgenomen, zijn
uitgedrukt in deze basiseenheden.
Tabel overzicht basis eenheden per eigendom (N.B. aanduidingen “a” en “b”van zelfde
eigenaar (hier particulier genoemd) betreffen separate eigendommen van dezelfde eigenaar).
Aantal basis
eenheden
Exploitatiebijdrage
Eigendom
Gemeente
Eigendom 3
Eigendom 5
Eigendom 4
Eigendom 6
Eigendom 7
Totaal
Verdeling basis
eenheden
4.990,61
280,00
9,43
132,83
0,00
0,00
5.412,87
92,20%
5,17%
0,17%
2,45%
0,00%
0,00%
100,00%
Zie tevens bijlage 20.
De vervolgstap is de bepaling van de gewogen eenheden. Het aantal gewogen eenheden wordt
bepaald door rekening te houden met de fasering en dus met de gevolgen van rente en
inflatie.. De basiseenheden worden aldus in Netto Contante Waarde uitgedrukt. Daarmee is
dan de basis bepaald op grond waarvan het tarief per eenheid (maximale te verhalen kosten
per gewogen eenheid).
In navolgende tabel is het resultaat van de tweede stap van de uitwerking weergegeven.
Tabel overzicht gewogen eenheden per eigendom
Exploitatiebijdrage
Eigendom
Gemeente
Eigendom 3
Eigendom 5
Eigendom 4
Eigendom 6
Eigendom 7
Totaal
Aantal gewogen
eenheden
3.446,33
199,24
7,27
100,84
0,00
0,00
3.753,68
Tarief per
Bruto
Verdeling
gewogen eenheid exploitatiebijdrage exploitatiebijdrage
€ 25.008,87
€ 25.008,87
€ 25.008,87
€ 25.008,87
€ 25.008,87
€ 25.008,87
€ 86.188.912
€ 4.982.829
€ 181.727
€ 2.521.806
€0
€0
€ 93.875.273
91,81%
5,31%
0,19%
2,69%
0,00%
0,00%
100,00%
Teneinde de gewogen eenheden te bepalen moet rekening worden gehouden met de fasering en
dus met de gevolgen van rente en inflatie. De basiseenheden worden aldus op Netto Contante
Waarde uitgedrukt. Daarmee is de basis bepaald op grond waarvan het tarief per eenheid
12 december 2013
eindconcept
pagina 109 van 222
(maximale te verhalen kosten gedeeld door het aantal gewogen eenheden = tarief per gewogen
eenheid) wordt bepaald.
In bijlage 21. is de onderbouwing van de hierboven getoonde samenvatting van de bepaling
van de gewogen eenheden gegeven.
5.9.
Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom
5.9.1. Algemeen
Per eigendom wordt de exploitatiebijdrage in twee stappen berekend.
Eerst wordt via de in paragraaf 5.9 beschreven omslagmethode de bruto - exploitatiebijdrage
per eigendom bepaald. Vervolgens wordt daarop in mindering gebracht de getaxeerde
inbrengwaarde van het eigendom, voor zover het gaat om het uitgeefbaar gebied van dat
eigendom. Aldus resteert de netto - exploitatiebijdrage (saldo) per eigendom.
De uitwerking hiervan is in de navolgende tabel uitgewerkt.
Tabel Exploitatiebijdrage per eigendom (N.B. aanduidingen “a” en “b”van zelfde eigenaar
betreffen separate eigendommen van dezelfde eigenaar).
Exploitatiebijdrage
Eigendom
Gemeente
Eigendom 3
Eigendom 5
Eigendom 4
Eigendom 6
Eigendom 7
Totaal
*)
Bruto
exploitatiebijdrage
€ 4.982.829
€ 181.727
€ 2.521.806
€0
€0
€ 7.686.361
Inbrengwaarde
(uitgeefbaar) *)
€ 531.999
€ 14.905
€ 217.571
€0
€0
€ 764.474
Inbrengwaarde
(openbaar) **)
€ 589.708
€ 372.978
€ 217.639
€ 479.560
€ 63.413
€ 1.723.299
Saldo
per eigendom
€ 3.861.122
-€ 206.156
€ 2.086.596
-€ 479.560
-€ 63.413
€ 5.198.588
Betreft de inbrengwaarde van het uitgeefbare gebied conform de ruimtegebruikskaart.
**) Betreft de inbrengwaarde van het openbare gebied conform de ruimtegebruikskaart
Deze tabel is opgenomen in bijlage 22.
5.9.2. Resultaat van het exploitatieplan Reeve van de gemeente Kampen.
Op basis van voorgaand toegelichte kosten, opbrengsten en fasering alsmede de toegelichte
methodiek van netto contante waardeberekening is het resultaat van het exploitatieplan
berekend.
12 december 2013
eindconcept
pagina 110 van 222
Voor de goede orde wordt opgemerkt dat deze berekening is gebaseerd op de (fictieve)
aanname dat alle gronden door de gemeente worden aangekocht en dat de gemeente ook alle
uitgiften zal doen.
Van het resultaat van deze berekening is de volgende tabel opgesteld;
12 december 2013
eindconcept
pagina 111 van 222
Tabel (netto) contante waardebepaling van het exploitatieplan.
RESULTATEN
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
Kosten
prijspeil
1 6.2.3 Inbrengwaarde
kosten-
prijspeil
rente
stijging
incl/ stijging
kosten
eindwaarde
contante
waarde
24.977.265
0
24.977.265
40.642.090
65.619.355
705.100
11.505
716.605
1.104.507
1.821.112
691.478
3 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM
15.753.845
2.512.299
18.266.144
16.620.582
34.886.726
13.246.521
4 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM
31.112.107
6.923.118
38.035.225
26.576.293
64.611.518
24.533.051
5 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM
16.250.207
4.697.182
20.947.389
10.711.299
31.658.688
12.020.832
324.500
16.469
340.969
463.450
804.419
305.439
8.838.530
553.122
9.391.652
12.297.701
21.689.353
8.235.467
18.788.737
116.750.291
0
14.713.695
18.788.737
131.463.986
30.694.257
139.110.179
49.482.994
270.574.165
18.788.736
102.737.251
2 6.2.4.a Kosten onderzoek
6 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen
7 6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied
9 6.2.6 g t/m j Plankosten
Totaal
24.915.727
Opbrengsten
prijspeil
opbrengsten
prijspeil
rente
stijging
incl/ stijging
opbrengsten
eindwaarde
contante
waarde
A
Woningbouw gebied 1- Haven
46.683.100
6.498.655
53.181.755
35.577.179
88.758.934
B
Woningbouw gebied 3- Dijk
21.288.000
3.725.006
25.013.006
13.849.094
38.862.100
14.755.974
C
Woningbouw gebied 2- Kreek
61.115.520
13.183.908
74.299.428
32.922.825
107.222.253
40.712.385
F
Programma Maatschappelijk
1.014.552
273.264
1.287.816
710.573
1.998.389
758.790
G
Programma Commercieel
5.220.560
1.374.369
6.594.929
3.798.194
10.393.123
3.946.278
H
Subsidies/bijdragen derden
Totaal
Saldo (opbr.-inv.)
33.701.846
450.643
65.142
515.785
491.301
1.007.086
382.391
135.772.375
25.120.344
160.892.719
87.349.166
248.241.885
94.257.664
19.022.085
10.406.649
29.428.734
-51.761.013
-22.332.279
-8.479.587
In bovenstaande tabel is de ontwikkeling van zowel de kosten als de opbrengsten uit het
exploitatieplan te zien wanneer deze in de tijd zijn gefaseerd. Zie voor de fasering van kosten
de bijlage 18 A jaarschijven kosten en voor de fasering van opbrengsten bijlage 18 B
jaarschijven opbrengsten.
Kostenzijde.
Gebruikmakend van de in 5.2. omschreven rekenmethodiek en parameters leidt de berekening
met ca. € 116,7 miljoen aan nominale kosten tot een eindwaarde van ca. € 270,5 miljoen.
Het verschil tussen nominaal en eindwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de tussentijdse
kostenstijgingen als gevolg van de fasering van de kosten in de tijd. Vanaf startdatum tot de
daadwerkelijk gefaseerde investeringsdatum wordt de (nominale) investering belast met
kostenstijging. Daarnaast wordt het verschil bepaald door de berekende rentekosten welke
vanaf investeringsdatum tot aan de einddatum van de exploitatieperiode wordt toegerekend.
Contant gemaakt naar de datum van 01-01-2013 is de netto contante waarde berekend op ca.
€ 102,7 miljoen totale kosten.
Opbrengstenzijde.
Gebruikmakend van de in 5.2. omschreven rekenmethodiek en parameters leidt de berekening
met ca. € 136,1 miljoen aan nominale opbrengsten tot een eindwaarde van ca. € 248,9
miljoen. Het verschil tussen nominaal en eindwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de
12 december 2013
eindconcept
pagina 112 van 222
tussentijdse opbrengstenstijgingen als gevolg van de fasering van de opbrengsten in de tijd.
Vanaf startdatum tot de daadwerkelijk gefaseerde opbrengstendatum wordt de (nominale)
opbrengst belast met opbrengstenstijging. Daarnaast wordt het verschil bepaald door de
berekende renteopbrengsten welke vanaf opbrengstendatum tot aan de einddatum van de
exploitatieperiode wordt toegerekend.
Contant gemaakt naar de datum van 01-01-2013 is de netto contante waarde berekend op ca.
€ 94,5 miljoen totale opbrengsten.
Saldo.
Zoals uit voorgaande blijkt sluit de (fictieve) berekening met een tekort van ca. € 8,5 miljoen
netto contant.
.
Ingevolge artikel 6.2.11 sub m Bro wordt bijgaand toegelicht hoe met dit tekort wordt
omgegaan:
- Het exploitatieplan betreft een fictieve grondexploitatie;
- De interne grondexploitatie van de gemeente sluit niet met een tekort, onder andere wegens
de samenhang met grondexploitatiedeelgebieden die buiten onderhavig exploitatieplangebied
Reeve vallen;
-Het effect van het tekort van het exploitatieplan beperkt zich tot het aandeel van de
oppervlakte van de derde-eigenaren in relatie tot het totaal. Het gaat hier om een netto-effect
van ca. €466.000,--, dit komt ten laste van de interne gemeentelijke grondexploitatie als te
derven opbrengsten.
12 december 2013
eindconcept
pagina 113 van 222
6.
DE REGELS
Artikel 1 Begrippen
1. De begrippen, die zijn opgenomen in de “Regels van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid
van de gemeente Kampen”, zijn van overeenkomstige toepassing op de hier opgenomen
Regels Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid, tenzij in deze Regels
anders is aangegeven.
2. Daarnaast wordt in deze Regels verstaan onder:
a. Aanleg nutsvoorzieningen: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals
omschreven in paragraaf 4.2.
b. Bestemmingsplan:het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid
c. Bouwrijp maken: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven
in paragraaf 4.1.
d. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de
eerste fase van de bypass: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, als
onderdeel van het bouwrijpmaken, zoals omschreven in paragraaf 4.1.1.
e. Bouwrijpmaakwerzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie bypass: het
uitvoeren van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijpmaken,
zoals omschreven in paragraaf 4.1.2.
f. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente Kampen
g. Eigendom: een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen van eenzelfde
eigenaar.
h. Exploitatiegebied: het gebied waarop dit Exploitatieplan betrekking heeft, zoals dat als
zodanig is aangeduid in bijlage 1;
i. Fase: een tijdvak waarbinnen een afgebakend geheel van werken en werkzaamheden
inzake bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van
de eerste fase van de bypass , Bouwrijpmaakwerzaamheden voor Reeve aansluitend
op realisatie bypass, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte is
voorzien, als zodanig aangeduid in de faseringstabel.;
j. Faseringstabel: de tabel, opgenomen in paragraaf 2.2. waarin een beschrijving is
opgenomen van de fasegewijze uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake
het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte;
k. Faseringskaarten: de als bijlage 2 bij dit exploitatieplan opgenomen kaarten, waarin
een visualisatie is opgenomen van onder meer de gefaseerde uitvoering van de
onderdelen bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte,
onderverdeeld naar woongebied zoals opgenomen in de faseringstabel;
l. Geluidzoneringskaart: de kaart, opgenomen als bijlage 10 bij dit exploitatieplan,
waarin het gebied is aangeduid ten behoeve van waarvan het treffen van
geluidwerende voorzieningen noodzakelijk (Gebied1-Haven) en gesloten
positionering van de eerste lijn woonbebouwing noodzakelijk is ter afscherming van
de achtergelegen woonbebouwing (Gebied 2-Kreek) is;
12 december 2013
eindconcept
pagina 114 van 222
m. Hoogtekaart: kaart, waarop het hoogte- en dieptepeil is aangegeven van het (op te
hogen en/of voor te belasten) land en het te graven water, zoals deze is opgenomen
als bijlage 9.1 bij dit exploitatieplan;
n. Horizontale verbinding: de functionele afstemming van de werken en werkzaamheden
per fase, tussen de onderdelen bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als
onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass,
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste
fase van de bypass, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, welke
fasering is opgenomen in de faseringstabel;
o. Inrichting openbare ruimte: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals
omschreven in paragraaf 4.3.
p. Kaart aangewezen woningbouwcategorieen: de als bijlage 4 (deelkaart b) bij dit
exploitatieplan behorende kaart, waarop de aanwijzing van de gronden voor de
realisatie van sociale koopwoningen en woningen voor particulier
opdrachtgeverschap is aangegeven;
q. Kwaliteitsomschrijving openbare ruimte: omschrijving van de beoogde kwaliteit van de
aan te leggen openbare ruimte, zoals deze is opgenomen als bijlage 9.2 bij dit
exploitatieplan.
r. Niet-woningbouwfuncties: het ontwikkelprogramma voor maatschappelijke functies,
bedrijven, kantoren, horeca, detailhandel en andere niet tot als woningbouw te
typeren functies, waarvan het uitgeefbaar gebied als zodanig is aangeduid op de
ruimtegebruikskaart;
s. Openbare ruimte: gebied dat wordt ingericht en aangewend als de toekomstige
openbare ruimte, zoals dat als openbaar is aangeduid op de ruimtegebruikskaart;
t. Particulier opdrachtgeverschap: de situationele vorm van woningbouw, zoals
omschreven in artikel 1.1.1. lid 1 sub f Besluit ruimtelijke ordening;
u. Regels: de onderhavige “Regels Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan
IJsseldelta-Zuid”;
v. Ruimtegebruikskaart: de als bijlage 3 bij dit exploitatieplan behorende kaart;
w. Uitgeefbaar gebied: gebied dat wordt aangewend voor gronduitgifte voor
woningbouw en niet-woningbouwfuncties, zoals dat als uitgeefbaar is aangeduid op
de ruimtegebruikskaart;
x. Sociale koopwoning: woning, zoals bedoeld in artikel 1.1.1. lid 1 sub e Besluit
ruimtelijke ordening, met een koopprijs vrij op naam van maximaal € 182.000,-(prijspeil 1-1-2013).
y. Verticale verbinding: de volgtijdelijke afstemming in fasen van de werken en
werkzaamheden binnen respectievelijk de onderdelen bouwrijpmaakwerkzaamheden
voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass,
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste
fase van de bypass, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, welke
fasering is opgenomen in de faseringstabel.
12 december 2013
eindconcept
pagina 115 van 222
z. Voorzieningen: de werken zoals bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening,
zoals die in kader van het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting
openbare ruimte binnen danwel buiten het exploitatiegebied worden gerealiseerd;
aa. Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;
bb. Woongebied: een als zodanig in de ruimtegebruikskaart aangeduid gedeelte van het
exploitatiegebied, onderscheiden naar Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3Dijk;
3. Begrippen kunnen in de Regels zowel met als zonder hoofdletter zijn aangeduid.
Artikel 2 Fasering
1. Op de uitvoering van de werken en werkzaamheden met betrekking tot de onderdelen:
a. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de
eerste fase van de bypass;en
b. Bouwrijpmaakwerzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase
van de bypass; en
c. Aanleg nutsvoorzieningen, en
d. Inrichting openbare ruimte;
is de fasering, zoals opgenomen in de faseringstabel, van toepassing, met dien verstande
dat de in de faseringstabel genoemde jaartallen geen bindende maar een indicatieve
werking hebben.
2. De uitvoering van de werken en werkzaamheden van elk van de in lid 1 onder a tot en met
d genoemde onderdelen geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met
inachtneming van de voor elk onderdeel opgenomen verticale verbinding.
3. De uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het onderdeel
bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van
de bypass geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met inachtneming
van de voor de betreffende fase geldende horizontale verbinding met de werken en
werkzaamheden van het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel
van de realisatie van de eerste fase van de bypass.
4. De uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het onderdeel aanleg
nutsvoorzieningen geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met
inachtneming van de voor de betreffende fase geldende horizontale verbinding met de
werken en werkzaamheden van het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve
aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass.
5. De uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het onderdeel inrichting openbare
ruimte geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met inachtneming
van de voor de betreffende fase geldende horizontale verbinding met de werken en
werkzaamheden van het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend
op realisatie van de eerste fase van de bypass en het onderdeel aanleg nutsvoorzieningen.
6. In navolging op het bepaalde in lid 1 hebben de op de faseringskaart aangeduide jaartallen
geen bindende maar een indicatieve werking.
12 december 2013
eindconcept
pagina 116 van 222
Artikel 3.
Koppelingen
1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen voor de oprichting van een woning of een
gebouw voor niet-woningbouwfuncties voor gronden gelegen binnen het als zodanig in de
ruimtegebruikskaart aangeduide “uitgeefbaar gebied” in een woongebied wordt niet verleend
voordat de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de
eerste fase van de bypass voor het betreffende woongebied geheel zijn voltooid.
2. Onverminderd het bepaalde in lid 1 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van
een woning voor gronden, gelegen binnen het als zodanig op de geluidzoneringskaart in
Gebied 1-Haven, niet verleend voordat de geluidwerende voorziening, als onderdeel van de
Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van
de bypass, geheel is voltooid.
3. Onverminderd het bepaalde in lid 1 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van
een woning voor gronden, gelegen binnen het als zodanig op de geluidzoneringskaart in
Gebied 2-Kreek, niet verleend indien de eerste lijnswoonbebouwing niet zodanig wordt
geposiotioneerd ten opzichte van de geluidsbron Hanzellijn dat deze de achtergelegen
woonbebouwing afschermt van de geluidsbron.
Artikel 4
Eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, aanleg
nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte
1. De uitvoering van de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de
realisatie van de eerste fase van de bypass vindt plaats overeenkomstig de “Hoogtekaart” .
De gemeente is bevoegd dienaangaande (tussentijdse) inspecties te verrichten.
2. De uitvoering van de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie
van de eerste fase van de bypass, voorzover betrekking hebbende op de openbare ruimte;
de inrichting openbare ruimte vindt plaats overeenkomstig de Kwaliteitsomschrijving
openbare ruimte.
Artikel 5.
Ruimtegebruik
1. De oprichting van gebouwen en bouwwerken voor woningbouw dient plaats te vinden binnen
het in de ruimtegebruikskaart als “uitgeefbaar gebied woningbouw” aangeduide gronden.
2. De oprichting van gebouwen en bouwwerken niet-woningbouwfuncties dient plaats te vinden
binnen het in de ruimtegebruikskaart als “uitgeefbaar gebied niet-woningbouwfuncties”
aangeduide gronden.
Artikel 6
Uitwerking regels uitvoerbaarheid: aangewezen woningbouwcategorieën
1. Voor de ontwikkeling van de te realiseren sociale koopwoningen worden aangewezen de
gronden met de aanduiding “sociale koop (sk)”, zoals aangegeven op de Kaart aangewezen
woningbouwcategorieën;
2. Voor de ontwikkeling van de te realiseren woningen in particulier opdrachtgeverschap
worden aangewezen de gronden met de aanduiding “particulier opdrachtgeverschap (po)”,
zoals aangegeven op de Kaart aangewezen woningbouwcategorieën.
12 december 2013
eindconcept
pagina 117 van 222
Artikel 7 Verbodsbepaling
1. Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 2 tot en met 6 opgenomen regels en
eisen.
2. Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 7.1. wordt aangemerkt als een
strafbaar feit.
Artikel 8 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan
aangegeven regels.
1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het
bepaalde in artikel 2 tot en met 6, mits de afwijking past in een voorgenomen herziening
van dit exploitatieplan. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de
voorgenomen afwijking past in een ontwerp-besluit tot herziening van het exploitatieplan,
zoals dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van
afdeling 3.4. Awb, ter inzage is gelegd.
2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de
regels van dit exploitatieplan die betrekking hebben op de situering van voorzieningen,
openbare ruimte en uitgeefbaar gebied, wanneer uit inmeting van of andere feitelijke
oorzaken in het exploitatiegebied geringe maatverschillen zouden blijken ten opzichte van
de in de ruimtegebruikskaart opgenomen maatvoering. De omgevingsvergunning wordt
alleen verleend indien de voorgenomen afwijking ten hoogste 10 meter verschilt van de
situering zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart en voor het overige aan de regels van
dit exploitatieplan wordt voldaan.
Artikel 9 Slotbepalingen
1. Deze regels kunnen worden aangehaald als “Regels Exploitatieplan Dorp Reeve,
bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid”.
12 december 2013
eindconcept
pagina 118 van 222
7.
GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN
7.1.
Beschrijving verwervingsbeleid
De gemeente Kampen voert voor de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve een actieve grondpolitiek.
Het exploitatieplangebied kent een bruto-oppervlakte van 105,6 ha. Daarvan is op dit moment
44,2 ha in juridisch eigendom van de provincie Overijssel en is 1, 7 ha in juridisch eigendom van
het Waterschap Groot Salland. Door de gemeente Kampen zijn overeenkomsten gesloten met de
provincie en het waterschap, waarbij de gronden zijn aangekocht door de gemeente. Levering zal
plaatsvinden voordat wordt gestart met het onderdeel ‘bouwrijpmaakwerkzaamheden Reeve
aansluitend realisatie van de eerste fase van de bypass’. De omschrijving van de werken en
werkzaamheden van dit onderdeel van het bouwrijp maken is opgenomen in hoofdstuk 4.
De resterende gronden in het gebied kennen een bruto-oppervlakte van 10,95 ha en kennen de
volgende eigendomssituatie:
Code eigendom2
Naam eigenaar
Oppervlakte in ha
3
Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen
4,94
4
Bouwfonds Ontwikkeling B.V.
1,91
5
Bouwfonds Ontwikkeling B.V.
1,71
6
J. van der Stouwe
2,11
7
J. van der Stouwe
0,28
10,95
De gemeente wenst de eigendommen van de genoemde derden te verwerven om zodoende de
integrale gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve op zich te kunnen nemen. Op de verwervingskaart
zoals deze als bijlage 7 bij dit exploitatieplan is opgenomen, is de ligging van de te verwerven
percelen nader aangeduid.
Integrale gebiedsontwikkeling door de gemeente is nodig vanwege de afhankelijkheid van de
gebiedsontwikkeling van de aanleg van de bypass, maar ook vanwege de technische en
volgtijdelijke samenhang tussen de werkzaamheden die verband houden met de aanleg van de
bypass inclusief de daarbij behorende waterstaatkundige werken en het binnen het
exploitatieplangebied aan te leggen water, de ophoogwerkzaamheden en verdere grondwerken. De
toevallige eigendomsposities doorsnijden het aan te leggen binnendijkse water (Reeveplas) en de
uit te voeren grondwerken inzake het ophogen. Indien niet voor alle eigendommen in het
2
De eigendomssituatie in het exploitatieplangebied is onderverdeeld in eigendommen. In bijlage 5 is een kaart met
het eigendommenoverzicht voorzien van een eigendommenlijst opgenomen. De hier gehanteerde codering stemt
overeen met de indeling in bijlage 5.
12 december 2013
eindconcept
pagina 119 van 222
exploitatieplangebied gelijktijdig deze werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, is er sprake van
een zeer aanzienlijk kosten- en efficiencyverlies. Voorts staat het de meest doelmatige wijze van
uitvoering in de weg.
De specifieke technische samenhang van werken, in combinatie met de bijzondere kenmerken van
het aan te leggen waterrijke Dorp Reeve, maken dat niet alleen het openbaar gebied maar ook het
uitgeefbaar gebied nog moeten worden gevormd. Bebouwing op de thans aanwezige gronden is niet
aan de orde.
Om die reden geldt ook voor de ontwikkeling van het aan te leggen uitgeefbaar gebied in Dorp
Reeve de noodzaak dat gekomen wordt tot integrale uitvoering door de gemeente Kampen. Ook
hier is sprake van een sterk versnipperde eigendomssituatie.
Niet uitgesloten kan worden dat voor de tijdige realisatie van werken en werkzaamheden inzake de
realisatie van het bestemmingsplan voor de resterende te verwerven gronden het instrument van
onteigening zal moeten worden ingezet. Bij de vaststelling van dit exploitatieplan heeft dit moment
zich nog niet aangediend (zie paragraaf 5.5.2 Raming inbrengwaarde in exploitatieopzet).
12 december 2013
eindconcept
pagina 120 van 222
8.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN
Zoals aangegeven in paragraaf 1.6, bevat het exploitatieplan in totaal 22 bijlagen. Sommige
bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende
(informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status hiervan toegelicht.
Bijlage 1. Kaart exploitatieplangebied
Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het
exploitatieplangebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter.
Bijlage 2. Faseringskaarten 2.1 t/m 2.9
Deze kaarten hebben een bindend karakter.
Kaart 2.1
Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de
eerste fase van de bypass
Kaart 2.2
Fasering ophogen
Kaart 2.3
Fasering ontgraven
Kaart 2.4
Fasering bouwrijp maken, onderdeel aanleg bouwwegen en ondergrondse
Kaart 2.5
Fasering bouwrijp maken, onderdeel beschoeiingen / kades
Kaart 2.6
Fasering bouwrijp maken, onderdeel kunstwerken (bruggen en duikers)
Kaart 2.7
Fasering uitgiften
infrastructuur
Kaart 2.8
Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel verharding openbare ruimte
Kaart 2.9
Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel aanleg groen/wadi’s/aanplant riet
openbare ruimte
Bijlage 3. Ruimtegebruikskaart
Op de kaart is de indeling aangegeven tussen de toekomstige openbare ruimte en het uitgeefbaar
gebied. Binnen de openbare ruimte vindt indeling plaats naar de functies van openbare wegen,
openbaar water en openbaar groen. Voor de indeling in het ruimtegebruik heeft de kaart een
bindende werking, zowel waar het gaat om het grondgebruik als voor de toetsing van
omgevingsvergunningen voor het bouwen.
Bijlage 4. Kaarten uitgiftecategorieën
Deze bijlage bestaat uit twee deelkaarten.
Deelkaart A: Uitgiftecategorieën
In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het
uitgeefbare gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën. De
op deze kaart vermelde prijzen voor de uitgiftecategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van
bouwkavels. De prijzen van de uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de
uitgiftewaarde van de te vervaardigen bouwkavels, dit in verband met de wettelijke systematiek
van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar
12 december 2013
eindconcept
pagina 121 van 222
uitgiftecategorieën is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart
heeft wat betreft de status van de uitgiftecategorieën en -prijzen een toelichtende functie.
Deelkaart B: aanduiding aantallen en situering sociale koop en particulier opdrachtgeverschap
Op deze deelkaart is uitwerking gegeven van de opgave inzake sociale koop en particulier
opdrachtgeverschap, zoals deze is vastgelegd in artikel 33 van de regels van het bestemmingsplan.
Deze kaart heeft een bindende status.
Bijlage 5. Eigendommenkaartmet eigendommenoverzicht
Op deze kaart is de eigendomsituatie per 12 maart 2013 aangegeven. Deze kaart heeft een
toelichtende functie.
Bijlage 6. Kaart bestaande situatie
Deze kaart heeft een toelichtende functie en heeft tot doel de bestaande situatie van gebruik van
grond zichtbaar te maken. Gebruik is gemaakt van een luchtfoto d.d. 12 maart 2013.
Bijlage 7. Verwervingskaart
Deze kaart heeft een toelichtende functie en beoogt inzicht te bieden in welke gronden ten tijde van
de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan nog niet in handen zijn van de gemeente,en voor
welke gronden geldt dat de gemeente deze voornemens is te verwerven.
Bijlage 8. Invulling ontwerpregeling plankosten
Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te
verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële
regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vrijgegeven voor
inspraak in januari 2010. Van de ontwerpregeling maakt deel uit een digitale plankostenscan,
waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad is opgenomen. Deze drie elementen zijn in
bijlage 8 vastgelegd. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Bijlage 9. Beschrijving bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en
inrichting openbare ruimte
Deze bijlage bestaat uit twee onderdelen.
9.1 hoogtekaart
Met betrekking tot het onderdeel “bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de
realisatie van de eerste fase van de bypass” (zie de beschrijving in hoofdstuk 4) is de tot deze
bijlage behorende hoogtekaart van toepassing. Op deze kaart zijn aangegeven de verplicht aan te
leggen toekomstige maaiveldhoogten c.q. ontgravingsdiepten van het binnenwater van de
Reeveplas.
9.2 “de kwaliteit van de openbare ruimte”
12 december 2013
eindconcept
pagina 122 van 222
Ter onderbouwing van de ramingen van het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aan te
leggen nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van het
document ‘De kwaliteit van de openbare ruimte’. Hierin is een kwalitatieve onderbouwing van de
aan te leggen werken en werkzaamheden met betrekking tot de aan te leggen openbare ruimte in
het exploitatieplangebied vastgelegd.
Deze bijlage heeft bindende werking.
Bijlage 10. Aanduiding zone geluidhinder Gebied 1- Haven en Gebied 2-Kreek
Een gedeelte van het Gebied 1- Haven en Gebied 2-Kreek ligt qua geluidbelasting in de invloedsfeer
van de Hanzespoorlijn. Ten behoeve van de in deze woongebieden geplande woningbouw is het
treffen van geluidwerende voorzieningen noodzakelijk in Gebied 1-Haven en is een gesloten
positionering van de eerste lijnswoonbebouwing noodzakelijk ter afscherming van de achtergelegen
woonbebouwing (Gebied 2-Kreek). De kaart heeft een bindende status.
Bijlage 11. Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet
In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de volgende kostensoorten:
1. inbrengwaarden gronden
2. kosten onderzoek
3. kosten grondwerken bouwrijpmaken
4. kosten voorzieningen bouwrijpmaken
5. kosten voorzieningen inrichting openbare ruimte
6. kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen
7. kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied
8. kosten toekomstige grondexploitaties
9. plankosten
10. kosten tijdelijk beheer 6.2.4.I Planschade
11. niet terugvorderbare of niet gecompenseerde BTW
Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Bijlage 12. Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet
In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de opbrengstsoorten:
1. woningbouw grondgebonden
2. woningbouw appartementen
3. programma maatschappelijk
4. programma commercieel
5. subsidies/bijdragen derden
Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
12 december 2013
eindconcept
pagina 123 van 222
Bijlage 13. Overzicht ruimtegebruik per eigendom
Het exploitatieplangebied is opgedeeld in verschillende eigendommen (zie kaart bijlage 5). Het
ruimtegebruik per eigendom is verschillend. In deze bijlage wordt per eigendom de indeling van het
ruimtegebruik (afgeleid van de ruimtegebruikskaart) zichtbaar gemaakt. Deze bijlage bestaat uit
meerdere subbijlagen 13.1 t/m 13.15.Deze bijlage heeft een bindende werking.
Bijlage 14. Taxatierapporten inbrengwaarden
Deze bijlage bevat een overzicht van de getaxeerde inbrengwaarden per eigendom (14A). Deze
bijlage heeft een toelichtende functie voor de financiële onderbouwing van de in de exploitatieopzet
opgenomen raming van de inbrengwaarden. De taxatie is na ter visielegging herbevestigd ter
overbrugging van de periode tussen ontwerpexploitatieplan en vaststelling expoitatieplan (14B).
Bijlage 15. Planschaderisicoanalyse
Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de kosten van planschade zoals bedoeld
in artikel 6.1 Wro. In opdracht van de gemeente is een risicoanalyse uitgevoerd, waarvan de
resultaten zijn opgenomen in bijlage 15. De bijlage heeft een toelichtende functie voor de
onderbouwing van de raming van de te verwachten kosten van planschade, als onderdeel van de
exploitatieopzet.
Bijlage 16. Specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen
Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de volgende bovenwijkse
voorzieningen:
1. Aanleg recreatieve fietspaden/wandelpaden op de kruin van de dijk en op het buitentalud
van de dijk
2. Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de rotonde
naar de N50
3. Nieuwendijksbrug over de bypass
4. Voet/fietstunnel onder de N50/Hanzelijn naar de Stationslocatie
5. Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve
6. Het stationsplein/busstation in de Stationslocatie
De totale kosten in verband met de aanleg van die voorzieningen, alsmede de toelichting op de
onderbouwing van het aan het exploitatieplangebied toe te rekenen aandeel in deze kosten, is
opgenomen in deze bijlage. De bijlage bestaat uit vier subbijlagen, te weten:
A. specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen
B1. Overzichtskaart bovenwijkse voorzieningen
B2 Overzichtskaart buitenplanse voorzieningen.
C. Nota kostenverhaal gemeente Kampen 2010, gewijzigde versie juli 2011
D. Verkeersmodel t.b.v. toerekening bovenwijkse infrastructuur.
De bijlage heeft een toelichtende functie.
12 december 2013
eindconcept
pagina 124 van 222
Bijlage 17. Resultaten marktanalyse gronduitgifte
Door bureau USP is een marktanalyse uitgevoerd naar de regionale marktvraag op basis van het
planconcept Dorp Reeve met de huidige proefverkaveling met woningcategorieën en
woningtypologieën. Het onderzoeksrapport is als bijlage opgenomen. De resultaten van deze
analyse zijn in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de raming
van de gronduitgifteopbrengsten in de exploitatieopzet.
Bijlage 18. Jaarschijven exploitatieopzet
De exploitatieopzet kent een looptijd van meerdere jaren. Kosten en opbrengsten zijn daarmee
gespreid in de tijd. De totale verhaalbare kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet zijn
zichtbaar gemaakt in de tijd conform de te hanteren fasering. Deze bijlage bestaat uit twee
subbijlagen:
A. Jaarschijven kosten
B. Jaarschijven opbrengsten
Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Bijlage 19. Overzicht macroaftopping
Voor de wijze van bepaling van de omvang van de uiteindelijk te verhalen kosten van de
grondexploitatie zijn nadere regels gesteld in artikel 6.16 Wro. Het gaat hier om de toepassing van
de zogenaamde macroaftopping. De uitwerking van deze regels is opgenomen in deze bijlage. De
bijlage heeft een toelichtende functie.
Bijlage 20. Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied
Vanuit de totale te verhalen kosten (bijlage 19) zijn in artikel 6.18 Wro regels gesteld op welke
wijze de omslag per eigendom dient plaats te vinden. Daarbij dient rekening te worden gehouden
met uitgiftecategorieën in gronduitgifteprijzen op basis waarvan gewogen eenheden dienen te
worden vastgesteld. Het overzicht van gewogen eenheden voor het totale exploitatieplangebied is in
deze bijlage opgenomen. Deze bijlage bestaat uit twee subbijlagen:
A.
basiseenheden totaal uitgeefbaar gebied (kort)
B.
basiseenheden totaal uitgeefbaar gebied (uitgebreid)
Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Bijlage 21. Overzicht gewogen eenheden per eigendom netto contant
Van belang voor het kunnen berekenen van een exploitatiebijdrage per eigendom is het inzicht in
het aantal aan een eigendom toe te rekenen gewogen eenheden. Daarbij speelt ook een rol in welke
jaarschijf de uitgifte is voorzien. In deze bijlage is het totaalaantal gewogen eenheden uitgesplitst
per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Deze bijlage bestaat uit twee
subbijlagen:
A.
Kort overzicht gewogen eenheden
B.
Overzicht gewogen eenheden
12 december 2013
eindconcept
pagina 125 van 222
Bijlage 22. Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom
Op basis van het aantal gewogen eenheden kan de bruto-exploitatiebijdrage per eigendom worden
bepaald. De netto-exploitatiebijdrage wordt bepaald door in beginsel de inbrengwaarde van het
uitgeefbare gedeelte van het eigendom daarop in mindering te brengen. In deze bijlage is de brutoen netto-exploitatiebijdrage per eigendom inzichtelijk gemaakt. Deze bijlage heeft een toelichtende
functie.
12 december 2013
eindconcept
pagina 126 van 222
BIJLAGE 1
KAART EXPLOITATIEPLANGEBIED
12 december 2013
eindconcept
pagina 127 van 222
BIJLAGE 2 FASERINGSKAARTEN
KAART 2.1 BOUWRIJPMAAKWERKZAAMHEDEN VOOR REEVE ALS ONDERDEEL VAN
DE REALISATIE VAN DE EERSTE FASE VAN DE BYPASS
12 december 2013
eindconcept
pagina 128 van 222
Kaart 2.2 Fasering ophogen
12 december 2013
eindconcept
pagina 129 van 222
Kaart 2.3 Fasering ontgraven
12 december 2013
eindconcept
pagina 130 van 222
Kaart 2.4 Fasering Bouwrijp maken, onderdeel aanleg bouwwegen en ondergrondse
infrastructuur
12 december 2013
eindconcept
pagina 131 van 222
Kaart 2.5 Fasering bouwrijp maken, onderdeel beschoeiingen / kades
12 december 2013
eindconcept
pagina 132 van 222
Kaart 2.6 Fasering bouwrijp maken, onderdeel kunstwerken (bruggen en duikers)
12 december 2013
eindconcept
pagina 133 van 222
Kaart 2.7 Fasering uitgiften
12 december 2013
eindconcept
pagina 134 van 222
Kaart 2.8 Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel verharding openbare ruimte
12 december 2013
eindconcept
pagina 135 van 222
Kaart 2.9 Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel aanleg
groen/wadi’s/aanplant riet openbare ruimte
12 december 2013
eindconcept
pagina 136 van 222
BIJLAGE 3
RUIMTEGEBRUIKSKAART
12 december 2013
eindconcept
pagina 137 van 222
BIJLAGE 4
KAARTEN UITGIFTECATEGORIEËN
4A: Deelkaart uitgiftecategorieën
12 december 2013
eindconcept
pagina 138 van 222
12 december 2013
eindconcept
pagina 139 van 222
4B Deelkaart locatie particulier opdrachtgeverschap en sociale koop
12 december 2013
eindconcept
pagina 140 van 222
BIJLAGE 5
EIGENDOMMENKAART MET EIGENDOMMENOVERZICHT
legenda
Bijlage 5
12 december 2013
eindconcept
pagina 141 van 222
12 december 2013
eindconcept
pagina 142 van 222
BIJLAGE 6
KAART BESTAANDE SITUATIE
12 december 2013
eindconcept
pagina 143 van 222
BIJLAGE 7
VERWERVINGSKAART
Vragenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan
Datum
Gemeente
Projectnaam
Projectnummer
Datum prijspeil
Looptijd project in jaren
Aantal werkweken per jaar
6-11-2013
Kampen
Reeve
IJDK01
1-1-2010
24
42
Eigendomsituatie
B
Betreft het een herstructureringsopgave ?
4
?
Waar ligt het exploitatiegebied ?
3
?
Wat is de grootte van het exploitatiegebied (netto) ?
2
?
Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ?
1
Algemeen
A
?
7 Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) ?
a zo ja voor hoeveel onroerende zaken ?
b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?
?
6
?
5
?
a
b
c
d
?
Beoogde programma
Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?
8
Onderzoeken
D
print
22
106
jaren
ha
historisch gebied
binnenstedelijke locatie
inbreidingslocatie
uitleglocatie
Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden ?
waarvan percelen (onbebouwd)
waarvan woningen
waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren
waarvan bijzondere objecten
5
5
0
0
0
Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?
Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ?
9
C
Is
Is
Is
Is
10 a
b
c
d
E
?
2
0
0
woningen
bedrijvigheid
commercieel/retail
maatschappelijk
recreatie
1.300
4.500
8.842
6.039
0
totaal
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
aantal
m2 uitgeefbaar
m2 bvo
m2 bvo
m2
een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ?
nader onderzoek nodig naar luchtkwaliteit ?
aanvullend archeologisch onderzoek nodig ?
saneringsonderzoek nodig naar bodemverontreiniging ?
Ruimtelijke ordeningsprocedures
11 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld:
a middels een globaal uit te werken plan of projectbesluit of projectafwijkingsbesluit ?
Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u?
?
?
?
Aantal
0
b of middels een gedetailleerd bestemmingsplan ?
12 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het bestemmingsplan ?
13
Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter bestemmingsplan ?
zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit bestemmingsplan ?
Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten?
15
?
Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?
14
?
Civiele en cultuurtechniek
F
16
0,12
Slecht
Normaal
Goed
€
519.777
Is sprake van ophoging danwel voorbelasting?
Indien er opgehoogd/voorbelast wordt, de volgende vragen invullen:
a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?
integraal
partieel
b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast?
c Wat is de te verwachten zettingstijd?
d Wat is de hoogte van de voorbelasting?
?
?
17
6
2
3
Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ?
hoeveel
hoeveel
hoeveel
hoeveel
hoeveel
hoeveel
18 a
b
c
d
e
f
Gronduitgifte
G
€
vrije kavels worden uitgegeven ?
uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ?
uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ?
uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ?
uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u ?
uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ?
deelplan/fase
jaar
m1
47.167.428
409
45
5
3
3
40
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
BIJLAGE 8 PLA
NKOSTENSCAN
12 december 2013
eindconcept
pagina 144 van 222
invullen!
Produkten/activiteitenlijst
ontwerp regeling plankosten exploitatieplan
1-1-2010
Datum prijspeil
6-11-2013
Kampen
Reeve
IJDK01
Datum
Gemeente
Projectnaam
Projectnummer
Looptijd project in jaren
Produkt/activiteit
print
24
Verwerving
1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak
uur per onbebouwde perceel
uur per woning (ook huur/pachtontbinding)
uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor
uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering
uur per byzonder object
uur per byzonder object in herstructurering
1.2 Onteigenen van onroerende zaken
uur per administratieve procedure
uur per gerechtelijke procedure
vast bedrag advocaatkosten per onteigening
1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente
uur voor vestiging voorkeursrecht
Stedenbouw
2.1 Programma van Eisen
uur voor opstellen pve
uur bij maatschappelijk programa
2.2 Prijsvraag
uur voor organiseren
2.3 Masterplan
uur per woning
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
2.4 Beeldkwaliteitsplan
uur per woning
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
2.5 Stedenbouwkundig plan
uur per woning
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
uur bij maatschappelijk programa
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte
uur per woning
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
Ruimtelijke ordening
3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit
uur per globaal uit te werken plan of project (afwijkings)besluit
uur per uitwerkingsplan
uur per gedetailleerd bestemmingsplan
3.2 Opstellen en procedure wijziging
uur per wijziging
3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan uur per plan
Civiele en cultuur techniek
4.1 Planontwikkeling
uur per week
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering
% over sloopkosten
uren en bedragen per activiteit ophogen/voorbelasten
% over bouw en woonrijpmaken
Landmeten/vastgoedinformatie
5.1 Kaartmateriaal
uur per week
Communicatie
6.1 Omgevingsmanagement
Uur per week
kosten gemid per jaar woningbouw
kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel
Gronduitgifte
7.1 Gronduitgiftecontracten
uur per contract
uur per contract
uur per contract
uur per contract
uur per contract
uur per contract
vrije kavel
overige woningbouw
bedrijvigheid
commercieel vastgoed
maatschappelijke voorzieningen
gemengde uitgiften
Management
uur per week
8.1 Projectmanagement
12 december 2013
eindconcept
pagina 145 van 222
uur per week
8.2 Projectmanagementassistentie
Planeconomie
9.1 Planeconomie
uur per week
Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplan
Datum
Gemeente
Projectnaam
Projectnummer
Datum prijspeil
Looptijd project in jaren
Produkt/activiteit
6-11-2013
Kampen
Reeve
IJDK01
1-1-2010
24
Programma van Eisen
Prijsvraag
Masterplan
Beeldkwaliteitsplan
Stedenbouwkundig plan
Inrichtingsplan Openbare ruimte
10.454
153
2.587
1.348
4.318
2.047
1.305 €
1.305 €
6.1 Omgevingsmanagement
2.240 €
2.240 €
5.1 Kaartmateriaal
Communicatie
Gronduitgifte
Complexiteit
euro's
129%
0%
0%
0%
0%
1.254.432
18.360
310.433
161.814
518.196
245.629
7%
0%
0%
2%
1%
3%
1%
57.912
12.462
45.450
7.962.648
329.469
7.633.179
0%
0%
0%
0%
42%
2%
41%
203.856
203.856
1%
1%
597.798
597.798
3.872.280
3.872.280
3.714.206
2.491.072
1.223.134
8.961 €
8.961 €
90.076
euro's
in %
32.400
32.400
-
€
€
€
€
€
€
€
31.740 €
31.740 €
7.1 Gronduitgiftecontracten
Management
print
uren
Verwerving
270 €
270 €
€
€
1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak
1.2 Onteigenen van onroerende zaken
1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente
Stedenbouw
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Ruimtelijke Ordening
483 €
104 €
€
379 €
3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit
3.2 Opstellen en procedure wijziging
3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan
Civiele en cultuur techniek
3.262 €
3.262 €
€
4.1 Planontwikkeling
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering
Landmeten/vastgoedinformatie
31.362 €
17.921 €
13.441 €
8.1 Projectmanagement
8.2 Projectmanagementassistentie
Planeconomie
9.1 Planeconomie
totaal
3%
3%
21%
21%
20%
13%
7%
1.093.204
1.093.204
6%
6%
€ 18.788.737 100%
12 december 2013
eindconcept
pagina 146 van 222
12 december 2013
eindconcept
pagina 147 van 222
BIJLAGE 9 KWALITATIEVE BESCHRIJVING BOUWRIJP MAKEN,
NUTSVOORZIENINGEN EN INRICHTING OPENBARE RUIMTE
9.1 Hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 148 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 149 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 150 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 151 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 152 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 153 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 154 van 222
Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart
12 december 2013
eindconcept
pagina 155 van 222
9.2 De kwaliteit van de openbare ruimte Kampen Reeve
DE KWALITEIT VAN DE OPENBARE RUIMTE
bijlage bij het exploitatieplan
Kampen Reeve
maart 2013
De IJsseldelta
2
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING
1.1
1.2
1.3
Aanleiding
Doel voorliggend kwaliteitsdocument openbare ruimte
Leeswijzer
2.
STRUCTUUR VAN HET PLAN
2.1
2.2
Context
Bouwstenen van Reeve
Bouwsteen 1. De klimaatdijk en woonterpen
Bouwsteen 2. Reeveplas: karakteristieke randen en overgangen
Bouwsteen 3. Landschappelijke samenhang: bomenwei
Bouwsteen 4. Drie herkenbare dorpsdelen; Haven, Dijk en Kreek
Bouwsteen 5. Routes en ‘Reeve’ plekken en bakens
3.
UITWERKING VAN DE ELEMENTEN
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
Ruimtelijke hierarchie
Vormgeving van het hoogteverschil
De waterstructuur: watersysteem en waterranden
De groenstructuur: bomenwei en groene ruimtes
De verkeersstructuur: ontsluiting, parkeren en verharing
Strategische elementen en plekken
4.
RELATIE OPENBAAR GEBIED EN UITGEEFBAAR GEBIED
4.1
4.2
4.3
4.4
Relatie inrichting openbare ruimte en uitstraling woningen
Rooilijn, oriëntatie van de woningen
Erfgrenzen, de overgang privé-openbaar
Procesafspaak
4
6
8
10
11
12
13
14
14
16
18
20
22
26
30
36
38
38
39
39
COLOFON
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
3
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Masterplan IJsseldelta-Zuid
Het plan IJsseldelta-Zuid heeft als doel: de integrale gebiedsontwikkeling van Kampen in combinatie met hoogwaterbescherming. Uit veiligheidsoverwegingen wordt er een nieuwe rivierarm, een ‘bypass’ (het Reevediep) in de
IJsseldelta aangelegd. De aanleg van deze nieuwe rivierarm en de bijbehorende klimaatdijk zijn de aanleiding om
dit deel van de IJsseldelta te transformeren en water in het gebied opnieuw te introduceren.
Karakteristiek voor de IJsseldelta is de rivier, die in Nederland uitwaaiert in een patroon van meerdere armen. Tussen de armen liggen relatief hoog opgeslibde eilanden die afzonderlijk bekaad zijn. In de afgelopen eeuwen zijn de
armen één voor één verzand en/of afgesloten, tot alleen de hoofdloop van de IJssel over bleef. Met de aanleg van
de bypass wordt ingespeeld op het unieke karakter van de IJsseldelta door weer een nieuwe arm aan de delta toe
te voegen. IJsseldelta-Zuid ligt in het gebied tussen Kampen, de IJssel en het Drontermeer
Aan de noordzijde van het Reevediep krijgt het nieuwe eiland Kampen nieuwe perspectieven voor ruimtelijke ontwikkeling grenzend aan de oevers van de nieuwe rivierarm. Het hier geplande dorp Reeve wordt een uniek dorp
aan de oever van de nieuw IJsselarm op steenworp afstand van de prachtige historische Hanzestad Kampen.
Aan de zuidzijde van het Reevediep sluit het gebied naadloos aan op het agrarische Kamperveen. Dit gebied zal
zijn luwe, open karakter als laagveenontginning behouden.
Bypass markeert het nieuw eiland Kampen
(Bron: Planstudie IJsseldelta Zuid, ruimtelijke visie, H+N+S Landschapsarchitecten)
4
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Ambitie Reeve
Reeve dorp zal ruimte kunnen bieden aan ca. 3000 inwoners, met een school en enkele voorzieningen die passen
bij de maat en schaal van het dorp. Kampen ambieert een integrale, duurzame, gebiedsontwikkeling waarbij economische, sociaal- maatschappelijke, milieutechnische- en ruimtelijke kwaliteitsfactoren met elkaar in balans zijn.
Reliëf, water en groen
De kernkwaliteiten van het (nieuwe) landschap, waarin reliëf, water en groen een belangrijke rol spelen, vormen de
identiteit van het gebied en de basis een verantwoorde en duurzame ruimtelijke ontwikkeling.
Als belangrijkste ontwerpingreep wordt een nieuw waterpatroon tussen dijken binnen de bypassruimte aangelegd,
een nieuwe rivierarm of kreek. Dit water maakt het Reevediep tot een herkenbare, aantrekkelijke en samenhangende nieuwe landschappelijke eenheid met zijn verschillen daarbinnen.
In Reeve wordt het wonen gerealiseerd op een bijzonder stuk dijk, de nieuwe klimaatdijk, en op nieuwe
landschappelijke hoogtes hierachter. Er zijn drie nieuwe dorpse kwaliteiten in Reeve, nl. Haven, Dijk en Kreek,
aansluitend op het nieuwe reliëf in het gebied:
Haven: In aansluiting op de ontwerpprincipes voor het nieuwe water in de bypass ligt het accent van
het nieuwe woongebied Reeve aan de westzijde’ rond de nieuwe sluis. De sluis voor de recreatievaart
brengt het water binnen het woongebied in contact met de bypass. Hieromheen groeperen zich
meerdere faciliterende functies.
Dijk: De groene klimaatdijk biedt ruimte aan woonbebouwing met uitzicht op de bypass en het landelijk
gebied.
Kreek: het gebiedten noorden van Reeve Dijk ligt met een lange oeverlijn direct aan het binnenwater
(Reeveplas).
Het nieuwe groen, de bomenwei die zich uitspreidt over het woongebied zorgt enerzijds voor samenhang, anderzijds accentueert het de verschillen in Reeve.
Community Reeve
Reeve wil een aantrekkelijke nieuwe woonomgeving zijn voor de toekomstige bewoners. Het dorp Reeve biedt de
mogelijkheid voor rust, ruimte, groen- en waterrecreatie. De bewoners van Reeve kunnen gebruik maken van de
vaarmogelijkheden, (jacht-)haven en Reeveplas met goed zwemwater.
Naast de landschappelijke ingrepen is daarom de ontwikkeling van het “dorpsgevoel” essentieel. Net zoals de
uiteindelijke bebouwing en de architectuur de sfeer en uitstraling van het gebied zullen gaan bepalen, geldt dit ook
voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte. De openbare ruimte is een belangrijke ontmoetingsplek voor de nieuwe bewoners van het dorp Reeve.
In dit boekje worden de randvoorwaarden voor de inrichting van de openbare ruimte in beeld gebracht.
Totaalbeeld Ruimtelijke visie IJsseldelta-Zuid
(Bron: Planstudie IJsseldelta-Zuid, ruimtelijke visie, H+N+S Landschapsarchitecten
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
5
1.2
Doel voorliggend kwaliteitsdocument openbare ruimte
Dit boekje geeft inhoud aan de wens om de samenhang en kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte binnen Reeve te waarborgen en (beeldend) vast te leggen in het exploitatieplan.
Werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte in het exploitatiegebied
Het exploitatiegebied Reeve betreft het binnendijkse deel van de klimaatdijk, de hierop en -binnen gelegen woongebieden en het binnendijkse water.
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de realisatie van de klimaatdijk en het
binnenwater, het bouwrijp make, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte voorzien:
Klimaatdijk en binnenwater
Voor de inrichting van het openbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden verricht
(zowel in de fase van bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied als van het inrichten van het openbare gebied):
Aanleg klimaatdijk en woonterpen;
Aanleg van waterpartijen en sluis;
Aanleg van oeverafwerking;
Aanleg van bomenweide.
Bouwrijp maken (uitgeefbare gronden)
Op de gronden in het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd
in het kader van het bouwrijp maken:
Het verwijderen van bestaande bebouwing en andere boven- en ondergrondse obstakels;
Het egaliseren, voorbelasten en ophogen van het terrein;
Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen, zoals (gedeeltelijke) ophoging, drainage van het
terrein en aanleg watergangen;
Het aanleggen van kades;
Het aanleggen van tijdelijke infrastructuur en bouwwegen.
Aanleg nutsvoorzieningen
In het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van
de aanleg van nutsvoorzieningen:
Aanleg nieuwe nutsvoorzieningen, waaronder riolering, kabels en leidingen, en bijbehorende werken;
(Indien van toepassing) aanpassen nutsvoorzieningen.
Inrichting openbare ruimte
Voor de inrichting van het openbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden verricht:
Aanleg van bouwwegen;
Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen.
Aanleg van bruggen, duikers en oeverbeschoeiingen;
Aanleg landschappelijke hoofdstructuur en groen, waaronder gras, bomen en struiken in bermen langs
wegen; aanleg plantsoenen;
Aanbrengen van brandkranen;
Aanbrengen straatmeubilair, openbare verlichting, zitgelegenheden, speelvoorzieningen en afvalvoorzieningen;
Bebording, bebakening en belijning.
6
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
openbaar gebied
waterlijn
exploitatieplangrens
Openbare ruimte binnen exploitatiegrens
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
7
Relatie inrichting openbare ruimte en exploitatieplan
Het Kwaliteitsplan Openbare Ruimte betreft de niet-uitgeefbare terreinen binnen het exploitatiegebied.
Door de kwaliteit van de openbare ruimte expliciet in het exploitatieplan op te nemen wordt het kwaliteitsniveau
van de openbare ruimte dat door de toekomstige bewoner verwacht mag worden beschreven en geïllustreerd. De
gemeente verplicht zichzelf en anderen om het beeld te realiseren zoals dit wordt aangegeven.
De beschrijving, in woord en beeld, van het kwaliteitsniveau heeft een belangrijke functie als middel bij de vertaling van het verkavelingsplan naar een inrichtingsplan. Dit document biedt door inspiratie en associatie, vertaald
in concrete regels en richtlijnen, een stevige basis voor de verdere uitwerking van de inrichtingsplannen voor het
openbaar gebied.
Het kwaliteitsdocument openbare ruimte beschrijft, binnen de context van het exploitatieplan, de principes, essenties van de belangrijkste bouwstenen van de openbare ruimte zonder de toekomstige flexibiliteit van de invulling
aan te willen tasten.
Dit document legt de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte in essentie vast en is een belangrijke (kwalitatieve) input voor het exploitatieplan. Hiervoor zijn de uitgangspunten en ambities uit de volgende documenten
samengevoegd: het concept ontwikkelingsplan IJsseldelta-Zuid (2010), de studie Kreek en Dijk (2011), het schetsboek aandachtspunten Reeve VO (2011) en de studie ruimtelijke kwaliteit maaiveld (2012), en in samenspraak en
overleg met de gemeente Kampen en HOSPER/REDscape.
1.3
Leeswijzer
De kwaliteit van de openbare ruimte voor het dorp Reeve wordt beschreven aan de hand van de structuur en
samenhang, vertaald in de eisen en regels voor de uitvoering.
Hoofdstuk 2 beschrijft de bouwstenen voor de structuur van het dorp Reeve. In hoofdstuk 3 worden de richtlijnen
voor de vormgeving van de bouwstenen verder uitgewerkt. Hoofdstuk 4 tenslotte gaat in op de relatie en overgang tussen het openbaar gebied en het uitgeefbaar gebied.
8
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Plangebied IJsseldelta-Zuid en Kampen Reeve
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
9
2
STRUCTUUR VAN HET PLAN
2.1
Context
De belangrijkste kwaliteiten van Reeve zijn:
De ligging in het IJsseldelta-landschap;
De ligging op/aan de klimaatdijk en op woonterpen, geaccidenteerd landschap;
De ligging aan het binnenwater (Reeveplas);
De dorpsdelen Haven, Dijk, en Kreek met hun eigen karakteristiek;
De bomenweide als verbindend element op/aan de klimaatdijk en op de woonterpen;
De ligging nabij weg-/spoorinfrastructuur en station Kampen Zuid.
Tezamen vormen zij de identiteit van het dorp Reeve.
Ligging in de IJsseldelta: water en dijk als verbindend principe
In de IJsseldelta vormt water dé basis voor het landschap en de stad. De dijken, kreken, geulen, oeverwallen en
terpen. De binnenstad van Kampen is verweven met de rivier. De IJssel heeft Kampen gemaakt zoals het nu is en
is daarom ook in de toekomst de kapstok voor de ontwikkelingen in de gemeente. De aanleg van Reevediep (bypass) in combinatie met de aanleg van Reeve biedt kansen voor het verder versterken van de relatie tussen stad
en rivier. Water wordt in Reeve een leidend thema, gelegen op en aan de klimaatdijk, aan de dynamische bypass
van de IJssel. Binnendijks ligt in de luwte het dorp Reeve in en aan de Reeve Plas, in een structuur geïnspireerd
op de kreekpatronen en oeverwallen in delta’s.
Reeveplas is bereikbaar via de sluis in Reeve Haven, zo kunnen boten afmeren bij de eigen woning of in de haven.
In de plas kan worden gezwommen en gevaren. De bewoners van Reeve Dorp kunnen gebruik maken van de
vaarmogelijkheden, van de (jacht)haven, en de recreatieplas.
Ligging op/aan de klimaatdijk; nieuw geaccidenteerd landschap met bomenweide
De bypass dient als ‘hoogwateroverloop’ tussen IJssel en Ketelmeer/IJsselmeer en heeft een dynamisch waterniveau, afhankelijk van de wateropstuwing vanuit het IJsselmeer bij harde westelijke winden en van de piekafvoeren
van rivierwater. Bij Reeve Dorp wordt een klimaatdijk aangelegd, een zeer robuuste dijk die de beschermende functie van de dijk combineert met de woonfunctie van Reeve Dorp. Hierdoor ontstaat een nieuw, uniek recreatief woonlandschap in een gecreëerd deltalandschap. In Reeve wordt de klimaatdijk gemodelleerd in een golvend groen
woonlandschap met bomenweides en hogere en lagere delen, geïnspireerd op de rivierduinen en oeverwallen.
Het binnendijkse en het buitendijkse gebied zijn onlosmakelijk
met elkaar verbonden
10
De dijk heeft een strakke vormgeving aan de zijde van
de bypass
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Reeve, drie delen: Haven, Dijk en Kreek
Reeve Haven ligt op de klimaatdijk en op eilanden, rondom de sluis die toegang geeft tot Reeveplas.
Reeve Dijk ligt op de klimaatdijk, woonensembles met groene tussenruimten, met uitzicht op Reevediep en het omringende open landschap. Reeve Kreek bestaat uit 3 lobben, woonterpen die uitlopen richting Reeveplas, wonen
aan de plas of met uitzicht op de plas.
Ligging bij infrastructuur, station en Kampen
Reeve Dorp ligt dichtbij de historische stad Kampen en het nieuwe station Kampen Zuid, met rechtstreekse verbindingen naar Zwolle en Amsterdam. De interne en externe routes in Reeve voegen zich op een logische wijze in
het stedelijke netwerk van Kampen.
2.2
Bouwstenen van Reeve
Reeve vindt haar oorsprong in het deltalandschap en is uitstekend verankerd in haar landelijke en stedelijke omgeving. Een vijftal bouwstenen binnen de grenzen van het exploitatieplan zijn relevant voor het duiden van de beoogde kwaliteit van de openbare ruimte. In Reeve wordt, van klein naar groot, de sociale en ruimtelijke samenhang
op verschillende schaalniveaus uitgewerkt: samenhang tussen de dorpsdelen, en de samenhang daarbinnen, relatie van Reeve met het landschap. Hierdoor ontstaan bijzondere woongebieden, herkenbare routes, interessante
plekken in het plan, en is er een “dorpsgevoel”.
De kwaliteit van de openbare ruimte wordt binnen de beschreven context en de grens van het exploitatieplan bepaald door de herkenbaarheid van en de samenhang tussen vijf relevante bouwstenen:
1.
2.
3.
4.
5.
De klimaatdijk en woonterpen.
Reeveplas: karakteristieke randen en overgangen.
Landschappelijke samenhang: bomenwei.
Drie herkenbare dorpsdelen: Haven, Dijk en Kreek.
Routes en “Reeve” plekken en bakens.
Op verschillende schaalniveaus bepalen de hierboven genoemde bouwstenen de ruimtelijke kwaliteit in het gebied:
de samenhang, orde, hiërarchie en herkenbaarheid in de ruimtelijke structuren en patronen van Reeve. Ambitieen kwaliteitsniveau voor de uitwerking is gekoppeld aan de positie binnen de structuur van Reeve.
Ligging aan het water
Ligging in een nieuw landschap
Ligging nabij nieuw station
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
11
Bouwsteen 1.
De klimaatdijk en woonterpen
Van oudsher is dit gebied het overgangsgebied van de zoetwaterdelta van de rivieren en de Zuiderzeekust. Het
gebied maakte tot 1500 deel uit van de IJsseldelta en kent ook het meanderende karakter en het reliëf van
het rivierenlandschap. Aanvankelijk woonde men op de hogere delen in het landschap, zodat bij een eventuele
dijkdoorbraak de huizen gespaard bleven: op kunstmatige terpen met elk één boerderij of woonhuis, of op
oeverwallen en op hogere zandafzettingen (rivierduinen) met bewoning en beplanting langs de grote rivieren.
De klimaatdijk
Door de aanleg van het Reevediep ontstaat er een nieuwe landschappelijke scheiding tussen binnen- en buitendijks
gebied: de klimaatdijk. De klimaatdijk heeft een binnendijks talud van 1:18 en is gemodelleerd als een uitgestrekt
landschap met woonterpen op en tegen de dijk aan. De klimaatdijk vormt de ruggengraat van het woongebied
Reeve.
Woonterpen
Het geaccidenteerde maaiveld is een basiskwaliteit van de openbare ruimte in Reeve. Het reliëf ontstaat door het
ophogen van het maaiveld aan de binnenzijde van de klimaatdijk met grond dat bij de aanleg van de bypass vrij
komt. Het overbruggen van hoogteverschillen wordt in de dorpsdelen verschillend vormgegeven en ook in het
privégebied voortgezet: er zijn steile en vlakke hellingen. Woningen staan soms op de helling, soms aan de voet.
Soms is het reliëf gering ten opzichte van de klimaatdijk. Dit geeft een dynamisch dorpsbeeld.
hoogtelijnen in m.
exploitatieplangrens
0,5
De nieuwe dijk
(Bron: HOSPER/REDscape)
4
3 3,5
3 21
0,5
0,5
5,2
5,7
6,5
0
1
2
3
4
5
6,5
1
0
1
2
3
4
5
5,2
Het verbreden van de dijk, klimaatdijk
23
6
0
1
5,7
2
3
5
4
De nieuwe hoogtes van dijk en landschap
vormen de nieuwe skyline
12
3,5
Nieuw hoogteverschil
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Bouwsteen 2.
Reeveplas: karakteristieke randen en overgangen
Het nieuwe binnenmeer, Reeveplas, is beeldbepalend voor de identiteit van het gebied als nieuw dorp in de
IJsseldelta De sluis vormt een herkenbare schakel, de verbinding tussen het dynamische water buitendijks en
het statische water binnendijks. Reeveplas kent twee karakteristieke randen en overgangen.
Overgang Reevediep-Reeveplas (buitenkant)
De nieuwe klimaatdijk vormt de harde grens tussen het water van het Reevediep en Reeveplas.
De dijk heeft aan de voorkant een strakke vormgeving die naadloos aansluit bij de rest van de dijken voor de
bypass. Reevediep heeft een recreatieve waarde: vanaf de dijk is het landschap beleefbaar en is de nieuwe dijk
met paden begaanbaar.
Overgang land-water (binnenkant)
De grote waterlijn van het binnenwater is een belangrijke woonkwaliteit; bijna alle woningen staan direct of indirect
aan het water. De relatie met het water wordt in het plan op verschillende wijzen vormgegeven (zie hoofdstuk
3): privé of openbaar, natuurlijk, als harde kade of met een steiger. Intieme kreken met aanlegplaatsen en kades
contrasteren met de openheid van Reeveplas. Brede rietkragen aan de buitenkant, vormen de groene overgang
naar het open water. De vormgeving van de randen (deels onder water) draagt bij aan de ecologische kwaliteiten
van het gebied en het water kwaliteit van Reeve Plas.
Duurzaam watersysteem
Reeveplas biedt de mogelijkheid tot opvang van kwelwater vanuit Reevediep.
In combinatie met het hoogteverschil wordt in Reeve Dorp een duurzaam watersysteem ontwikkeld van waterinfiltratie
in de vorm van wadi’s en andere opvangmogelijkheden. Ook biedt het water ruimte voor recreatie: de diepte van
het water is geschikt voor boten.
jachthaven
klimaatdijk
dijk
Reevediep (vaargeul) + jachthaven
Reeveplas
Reevediep
Het vergroten van de waterlijn
Reeveplas
De sluis, verbinding tussen dynamisch en statisch water
Waterstructuur en waterlijn
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
13
Bouwsteen 3.
Landschappelijke samenhang: bomenweide
Eén van de nieuwe sterke identiteitsbepalende ingrepen in het landschap is een bomenweide op de klimaatdijk en
de woonterpen. Op de dijk zelf resulteert dit in een afwisseling van open ruimte en bomenweide. Binnen Reeve
Kreek wordt een sfeer van open bomenweide en deels meer gesloten bomenweide gecreëerd. Binnen Reeve
Haven wordt de sfeer van de bomenwei subtiel doorgezet in een aantal meer groene profielen.
Landschappelijk raamwerk
De bomenwei vormt samen met de dijk, de hoogteverschillen en het water een stevig landschappelijk
raamwerk in Reeve, waarbinnen veel flexibiliteit en diversiteit mogelijk is. De 3 elementen hebben elk een eigen
ordeningsprincipe, waardoor een sterke landschappelijke samenhang ontstaat.
Bouwsteen 4.
Drie herkenbare dorpsdelen: Haven, Dijk en Kreek
Reeve dorp bestaat uit Reeve Haven, Dijk en Kreek. Drie dorpsdelen die afzonderlijk goed herkenbaar zijn
door de ruimtelijke structuur, de architectonische invulling en de eigen wijze waarop de openbare ruimte wordt
vormgegeven (zie hoofdstuk 3).
Reeve Haven
Reeve Haven is geïnspireerd op de oude Zuiderzeestadjes (bv Hindeloopen), met een “gegroeide” structuur met
onverwachte plekken en doorkijken. Reeve Haven ligt bij de sluis en vormt het dorpshart van Reeve dorp. In
Haven komen de school, een hotel, een dorpssupermarkt, een café, een buurthuis, een kerk, een werf etc. Reeve
Haven wordt compact bebouwd, met een kleinschalige en gevarieerde inrichting van de openbare (plein)ruimtes
en een bescheiden hoeveelheid groene ruimte. Reeve Haven heeft een ongedwongen en gevarieerd karakter. De
woningen op de twee schiereilanden en de vier eilanden liggen vaak direct aan het bevaarbare binnenwater De
woningen aan de binnenzijde van de eilanden liggen aan informele en gevarieerde straatjes en via steegjes en
pleintjes is het water altijd dichtbij.
openbaar groen
bomenweide
dijk Reevediep
doorkijken
uitzicht op de bypass
in bypass recreatief groen
Nieuwe bomenwei biedt bescherming en identiteit
14
Groen, bomenwei en zichten
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
De beeldbepalende elementen in Haven zijn:
De informele vormgeving van de openbare ruimtes van straatjes en stegen;
De vormgeving van de openbare ruimtes langs het water, waaronder het sluisplein;
De centrumloop, een rondgaande route, door Reeve Haven.
Reeve Dijk
Reeve Dijk heeft een uniek en weids uitzicht vanaf de klimaatdijk op het Reevediep. Deze unieke ligging wordt
gecombineerd met het wonen aan collectieve groene hoven met een directe verbinding naar de dijk en de
Reeveplas.
In Reeve Dijk zijn de ligging op de dijk, het zicht op de IJsselarm en de rugdekking van de bomenweide en de
Reeveplas de beeldbepalende elementen:
Vanuit de entreeroute naar Reeve dorp over de gehele linie van de dijk openbare verbindingen en
uitzichten, soms vormgegeven als open stroken die het Reevediep met een aantal insteken van de
Reeveplas bijna letterlijk verbinden;
De woningen liggen in groepen, woonensembles, ingeklemd tussen de bomenweide en de dijk. Er zijn
drie grote open verbindingen tussen Dijk en Kreek.
Reeve Kreek
Reeve Kreek is het dorpsdeel aan de binnenzijde van de klimaatdijk en aan de Reeveplas. De dijk is vormgegeven
met lichte glooiingen en bomen in weiden, met uitzichten op het Reevediep en Reeveplas, met volop speel- en
struingelegenheid. Een groot deel van de woningen hebben een directe verbinding met Reeveplas, andere liggen op
hoger gelegen delen tussen de bomen en hagen in gesitueerd en hebben uitzicht op het meer en/of Reevediep.
In Reeve Kreek zijn de hoogteverschillen, de bomenweides en het water de beeldbepalende elementen:
De vormgeving van de hoogtes geeft aanleiding voor een andere beleving van de ruimte;
De bomenweide, de aanplant van bomen met gras en onderbegroeiing, is beeld- en sfeerbepalend voor
de bebouwingsclusters;
Langs het water contrasteren de kreken met binnenhaventjes met de open en natuurlijke oevers van
Reeveplas.
Reeve Haven
Reeve Dijk
Reeve Kreek
Haven Dijk en Kreek
Drie herkenbare dorpsdelen in Reeve
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
15
Bouwsteen 5. Routes en ‘Reeve’ plekken en bakens
Dwalend door Reeve passen de verschillende beelden als puzzelstukjes in elkaar door oriëntatiepunten in de
buitenruimte en karakteristieke bebouwing langs de routes: de bakens in het dorp. Bakens springen in het oog, en
contrasteren met hun omgeving.
Visueel worden binnendijks en buitendijks door zichtlijnen met elkaar verbonden, functioneel zijn er routes naar
en plekken op de dijk. De centrale route over de dijk is belangrijk voor de belevingswaarde van binnendijks en
buitendijks. De continuïteit van de dijk en de doorgaande route op de dijk.
De doorgaande route op de dijk
De hoofdontsluiting over de klimaatdijk vormt de verbinding tussen de Reeve delen Haven, Dijk en Kreek. Deze
route is belangrijk in de beleving van de structuur en samenhang van het gebied: de route verbindt de verschillende
delen in het plan en legt tevens (visueel) de relatie met het omliggende landschap. .
Voor de echte beleving van het gebied is het hierop aangetakte fijnmaziger patroon van woonstraten, fietsroutes
en wandelpaden van belang.
De hoofdverkeerstructuur van Reeve Dorp is ingericht op de auto. De buurtontsluitingsroutes zijn georiënteerd op
de hoofdontsluiting met vrijliggende voet-/fietspaden op de dijk. Door de lobbenstructuur wordt doorgaand verkeer
in de buurten vermeden. In Reeve Haven, Dijk en Kreek is ‘shared space’ verder het uitgangspunt, de auto is te
gast. De eilanden in Haven worden via bruggen verbonden, waardoor de langzaamverkeersrelaties sterk zijn en de
voorzieningen goed bereikbaar. In Kreek zijn geen verbindingen gemaakt tussen de aparte lobben.
primaire ontsluiting
secundaire ontsluiting
fietsroute
shared space
exploitatieplangrens
Scenic route
Recreatieve route op de buitenzijde van de dijk
16
Samenhang en routes
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Bakens
In Reeve vormen de plekken die zijn vormgegeven in combinatie met het hoogteverschil en het water de bakens in
de openbare ruimte. Deze plekken worden vormgegeven in aansluiting op de sfeer en ambitie van het betreffende
deelgebied:
De centrale binnenhaven met omloop met uitzichtpunt;
Sluisplein en dorpsplein met school, hotel, supermarkt, buurthuis, werf en café;
In Reeve Haven het knooppunt van waterwegen;
Bomenweide op interessante plekken op de dijk;
In Reeve Kreek het knooppunt van wegen, in het groen;
In Reeve Kreek de pleintjes aan het water;
Het speelveld, buitendijks.
plekken, haven
plekken, kreek
speelplekken
informele speelplekken
routes
exploitatieplangrens
Interessante open plekken op de dijk
“Reeve” plekken en bakens
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
17
3
UITWERKING VAN DE ELEMENTEN
3.1
Ruimtelijke hiërarchie
De uitstraling en beleving van Reeve dorp wordt bepaald door de inrichting en materialisatie van het nieuwe landschap en de openbare ruimte en de wijze waarop de bebouwing zich hierin voegt.
De klimaatdijk aan de IJssel bypass vormt de oorsprong voor de ontwikkeling van Reeve Dorp.
De waterstructuur en landschappelijke structuur volgen hierna in ruimtelijke hiërarchie. De hoofdontsluiting over
de klimaatdijk vormt de verbinding tussen de Reeve delen Haven, Dijk en Kreek. Elk deel heeft verder zijn eigen
ruimtelijke opzet, ontsluitingsstructuur en hiërarchie.
Deze hiërarchie wordt gekoppeld aan de inrichting van de openbare ruimte: vormgeving van het hoogteverschil, het
water, het groen, de verharding en bijzondere elementen. Uitgangspunt is een sobere maar doelmatige inrichting,
passend bij het structuurniveau van de plek.
Door de inrichting van de openbare ruimte aan te laten sluiten op het beoogde sfeerbeeld en de architectuur in het
deelgebied, krijgen Reeve Haven, Kreek en Dijk allen een eigen identiteit. De inrichting van de openbare ruimte
bestaat uit landschappelijke en stedelijke elementen. Naast de verscheidenheid wordt tegelijkertijd samenhang en
continuïteit beoogt. Vooral de klimaatdijk, de oevers en water en de bomenweide spelen hierbij een rol. Voor de
verschillende straten zijn dwarsprofielen met materialisatie getekend. Deze geven een indruk van de indeling van
het openbare gebied.
In de hiernaast gegeven schema’s is voor de inrichting van de openbare ruimte (vormgeving van het hoogteverschil,
het water, groen, de verharding en bijzondere elementen) per dorpsdeel (Haven, Dijk, Kreek) en per schaalniveau
(hoofdstructuur, clusterniveau, straatniveau) aangegeven welke inrichtingselementen beeldbepalend zijn.
Deze schema’s worden in de navolgende paragraven verder toegelicht en uitgewerkt.
Duurzame ambitie
De duurzame inrichting van het openbare gebied vindt plaats met de toepassing van groen passend binnen de
landschappelijke typologie en bodemsoort, en met het gebruik van duurzame materialen voor de inrichting van
plekken, ruimtes en straten.
Bij duurzaam materiaalgebruik gaat het erom dat je de juiste materialen op de juiste plaats toepast en ze op een
correcte manier plaatst. Voor een lange levensduur zijn ook verzorging en onderhoud belangrijk.
Het meest duurzaam is om geen of zo weinig mogelijk materialen toe te passen. Is dit niet mogelijk dan kunnen
materialen het beste uit de directe omgeving gewonnen/betrokken worden en/of hernieuwbare grondstoffen
gebruiken. Hernieuwbare grondstoffen zijn grondstoffen die zichzelf weer kunnen aanvullen en dus niet uitgeput
raken. Verantwoord geproduceerd hout is een hernieuwbare grondstof als ook vlas, wol, schelpen, bio-plastics,
duurzame energie etc.
In het ontwerp van Reeve Dorp is zoveel mogelijk rekening gehouden met een zuid- en zuidwestoriëntatie van
de kavels. Het grootste deel van de woningen ligt hierdoor gunstig voor het benutten van zonne-energie voor
ruimteverwarming en voor het plaatsen van zonnepanelen. Ook de energie van straatverlichting kan van deze
duurzame bron gebruik maken.
.
18
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Haven
Hoofdstructuur,
Dorpsstraat
Buurt, (schier)eiland
“Straat”
Vormgeving van het
hoogteverschil
Hoogteverschil lost zich gelijkmatig op in de openbare ruimte.
Maaiveld loopt 1:18 af.
Bij de sluis is hoogteverschil
herkenbaar aanwezig.
Overwegend vlak.
Hoogteverschil lost zich gelijkmatig op in de openbare ruimte.
Kavels overwegend vlak
Privestoep.
Watersysteem en
waterranden
Vormgeving openbare oevers
hard met deels plasdras.
Sluis en havens.
Doorvaarbaar Reeveplas, diepgang tot 2,50 m mogelijk.
Doorbaarbare brug,
beweegbaar..
Doorvaarbare bruggen, vast.
Harde kades met plasdras.
Prive-oever, steiger/botenhuis.
Groenstructuur en
pleinruimtes
Speelterrein (buitendijks).
Openbare groene “pitten”,
pocketparks.
Speelplekken.
Privetuinen.
Ontsluiting, parkeren en
verharding
Dorpsstraat: 30 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/
fietspad.
Straten maximaal 1:20.
Verder shared space.
Gebakken klinkers.
Shared space, 30 km zone.
Gebakken klinkers.
Shared space, 30 km zone.
Gebakken klinkers.
Parkeren op eigen kavel, op
straat of op (groene) pleintjes.
Strategische elementen en
plekken
Sluisplein/dorpsplein.
Waterknooppunt.
Centrale binnenhaven.
Dijk
Hoofdstructuur,
“Parkway”
Woonensemble
‘Straat’’
Vormgeving van het
hoogteverschil
Glooiend verloop.
Hoogteverschil oplossen in vormgeving van de kavels.
Openbaar / priveterrein..
Watersysteem en
waterranden
Groene dijk met wandelpad.
Wadi.
Groenstructuur en
pleinruimtes
Open bomenwei.
Ontsluiting, parkeren en
verharding
Parkway: 50 km weg met tus- Parkeren binnen ensemble
senberm en vrijliggend voet-/ Klinkers / asfalt.
fietspad.
Straten maximaal 1:20.
Asfalt.
Strategische elementen en
plekken
Open ruimte.
Centraal hof.
Kreek
Hoofdstructuur,
Slaper
Lob
Cluster
Vormgeving van het
hoogteverschil
Geaccidenteerd.
Ontsluiting volgt hoogtelijnen.
De heuvels hebben
verschillende hoogtes en een
flauwe en een steile kant.
Kavels met een verschillend
lopend maaiveld: steil, flauw,
vlak.
Watersysteem en
waterranden
Doorvaarbaar Reeveplas, diepgangs tot 2,50 meter mogelijk,
ten oosten van de Slaper tot 2,00
m.
Rietkragen.
Wadi
Harde oever, kade.
Natuurlijke oever, riet.
“Pleintje”: bootinlaat.
Aanlegplekken voor boten.
Prive-oever, steiger/botenhuis.
Groenstructuur en
pleinruimtes
Open en besloten bomenwei.
Pleintje aan het water.
Struinen in het groen.
Privetuinen.
Ontsluiting, parkeren en
verharding
Doorgaande 50 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/
fietspad.
Straten maximaal 1:20, asfalt.
Ontsluitingslus 30 km vanaf de
hoofdontsluiting, shared space.
Straten maximaal 1:20, asfalt.
Wooncluster aan pleintje aan het
water.
Straten maximaal 1:20, klinkers.
Parkeren in halfverharding of
graskeien, tussen de bomen.
Groen wegenknooppunt.
Pleintjes aan het water.
Strategische elementen en
plekken
Plekken aan het water.
Groene tussenruimtes.
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
19
3.2
Vormgeving van het hoogteverschil
De klimaatdijk heeft een hoogte van +5,2 meter N.A.P. Door gebruik van grond uit de zomerbedvergraving en
de Reeveplas kan dit hoogteverschil nog meer worden geaccentueerd in Reeve. De dijk wordt aande zijde van
Reeveplas opgerekt in horizontale en verticale richting. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om meer woningen en
bomen te situeren op de hoogtes van de klimaatdijk en de woonterpen en kunnen meer woningen genieten van het
unieke uitzicht op Reevediep en het landschap.
Er ontstaat een gevarieerde en interessante situatie aan de binnenzijde aan de Reeveplas en het gebied kan
tegelijkertijd een functie als gronddepot hebben. De schiereilanden in Reeve lopen enigszins op in hoogte vanaf de
dijk. Het meeste westelijke schiereiland tot ca +6,5 meter NAP, het middelste tot ca +5,5 meter NAP en de meest
oostelijk tot tenminste +2 meter NAP. De hoogtes hangen samen met de hoeveelheid grond die beschikbaar is en
is dus flexibel.
Aan de hand van een landschappelijk 3d-schetsmodel (nog zonder bebouwing) is onderzocht hoe de hoogtes
zouden kunnen variëren in Reeve dorp. Het model kan in een later stadium verder ontwikkeld worden, zodra er
meer duidelijkheid is over de grondbalans en de te realiseren maaiveldhoogtes. Het model geeft de basis kwaliteit
aan van het geaccidenteerde klimaatdijk maaiveld.
De vormgeving van de heuvels zorgt voor variatie in de beleving van de openbare ruimte:
De hoofdontsluiting heeft een afwisselende hoogte van 1,50m-3,50m-6,5m-4,0m-5,0m-3,0m-4,0m NAP
en heeft daarmee panoramische gezichten op de omgeving, de bypass en Reeve meer:
De secundaire ontsluiting is gesitueerd om de heuvels:
De helling is maximaal 1:20 voor wegverkeer.
Reeve Haven op de klimaatdijk loopt gelijkmatig af van dijkniveau, +5.2 meter NAP naar +0,5 meter NAP:
Het maaiveld van de (schier)eilanden in Reeve Haven zijn vlak, +0,5 meter NAP:
Binnen Reeve Kreek ontstaat 1 hogere heuvel van ca. 6,5m gesitueerd naast Reeve Haven (contrastrijk):
De centraal gelegen lob is afgeschuind, ca. +5,5 meter NAP met een steilere helling aan de oostkant
en een flauwere helling aan de westkant:
De meest oostelijke lob is iets hoger dan de minimale 1:18 lijn van de klimaatdijk, tenminste +2 meter
NAP en dient als gronddepot:
Er ontstaan kavels met een verschillend verlopend maaiveld: steil, flauw, vlak.
Vormgeving van het
hoogteverschil
Niveau hoofdstructuur
Niveau buurt
Niveau “straat”
Haven
Hoogteverschil lost zich
gelijkmatig op in de openbare
ruimte. Maaiveld loopt 1:18
af.
Bij de sluis is hoogteverschil
herkenbaar aanwezig.
Maaiveld overwegend vlak.
Kavels overwegend vlak.
Hoogteverschil lost zich
Privestoep.
gelijkmatig op in de openbare
ruimte.
Dijk
Glooiend verloop.
Hoogteverschil oplossen in de
vormgeving van de kavels.
Kreek
Geaccidenteerd.
Ontsluiting volgt hoogtelijnen. Kavels met een verschillend
De heuvels hebben
lopend maaiveld: steil, flauw,
verschillende hoogtes en een vlak
flauwe en een steile kant.
Doorsnede, hoogteverschil in het landschap
(Bron: HOSPER/REDscape)
20
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
De bebouwing voegt zich in het glooiende landschap
Hoogteverschillen zijn zowel op privéterrein als in het openbaar gebied beleefbaar
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
21
Het water heeft verschillende eigenschappen en kwaliteiten binnen het gehele Reeve gebied. De aansluiting van
de verschillende woongebieden op het watersysteem en de omgeving, de recreatieve mogelijkheden van het water
en de vormgeving van oevers en kunstwerken zullen beeldbepalend worden in Reeve.
Aansluiting van de verschillende woongebieden op het watersysteem
De waterspiegel is in de IJssel bypass onderhevig aan flinke fluctuaties, zowel opstuwing door de wind als de kans
op extreem hoge waterpeilen. De IJssel bypass heeft verschillende waterdieptes. Zo is er een diepere vaargeul,
maar ook meer ondiepe watergebieden en rietzones. Ook binnen Reeve dorp zijn deze verschillen te ontdekken.
Zo is de sluis verbonden met een groot gebied dat bevaarbaar is voor boten van categorie 4 met een diepgang
van 1,5 tot 2 meter, zodat een groot deel van de woningen bereikbaar is met de boot. Een deel van de bruggen is
beweegbaar, waardoor voor een groot deel in Reeve dorp met staande mast gevaren kan worden.
Een groot deel van de woningen heeft een ligplaats direct bij de woning of in gemeenschappelijke aanlegplekken
dichtbij de woning. De wegenstructuur eindigt in de woonbuurtjes. Er zijn pleintjes waar gekeerd kan worden,
deze zorgen tegelijk voor de publieke toegang tot de waterkant. Zowel privé als openbaar zijn er aanlegplekken
voor boten; boothuizen, steigers en pieren (en mogelijkheden in combinatie met strandje). De vormgeving van de
aanlegplekken hangt samen met het type oever. ;
Ook zijn twee grotere havens gesitueerd in het dorp Reeve. Eén aan de buitenzijde van de dijk bij de sluis en één
ten noorden van Reeve Haven. Daarnaast heeft het brede waterplein bij de binnenzijde van de sluis aanlegplekken.
Ook de buitenhaven staat in direct contact met de sluis. Hier kunnen boten aangelegd worden zonder de sluis te
passeren.
Vormgeving van de oevers
Haven
Haven kent harde oeverbeschoeeingen, al dan niet met een plas-drassituatie. Bij de noordelijke oevers tegenover
de Hanzelijn is ervoor gekozen voornamelijk privé-oevers te realiseren en de oostoever van het oostelijke eiland is
voornamelijk een openbare kade om het contrast met Reeve Kreek te versterken. Rond de plek van de sluis en het
sluisplein zijn de meeste functies door de kaderuimtes gekoppeld.
Dijk
De woningen in Dijk liggen niet direct aan het water maar hebben wel zicht op het water. De ontsluiting, het
parkeren en de grotere tuinen liggen allemaal aan de noordkant, waardoor de dijk vrij en open blijft en de woningen
echt met hun voeten op de dijk staan.
Kreek
In Kreek hebben de schiereilanden een natuurlijke, organische buitenzijde met rietkragen. Tussen de gevarieerde
rietboosschages en de bomen verdwijnen de boten aan een vlonder in vegetatie.
In de kreken zijn de woningen georganiseerd rondom een waterruimte. Het zijn voornamelijk privé-oevers met
zachte oever; stortstenen, riet en aanlegplaatsen.
Smalle rietranden vormen een intermediair: een smalle rietoever met boten evenwijdig aan de kavel en een kleine
vlonder als bootaanleg. Op deze wijze “verdwijnt” de boot gedeeltelijk in het riet.
22
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
brug (doorvaarbaar) bewegend
brug (doorvaarbaar) vast
sluis
havenzone
natuurlijke oever, riet
harde kade
riet, helofytenfilter
oever privé - steiger/boothuis
aanmeerkade prive
exploitatieplangrens
Type oevers en kunstwerken
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
23
Duurzaamheid
In Reeve wordt het huidige landschap zodanig aangepast dat bestaande ecologische waarden verdwijnen en nieuwe
waarden ontstaan. Hiervoor is in het gebied veel potentie aanwezig. Mogelijkheden voor natuur-ontwikkeling liggen
met name langs waterrijke randen. De oevers van Reeveplas worden voorzien van een rietlandencultuur.
De groene zachte oeverzones in het ontwerp geven ruimte aan stadsecologie.
In Reeve kunnen de hoogteverschillen in de inrichting van de openbare ruimte actief gebruikt worden voor
waterinfiltratie. Deze waterinfiltratie wordt gerealiseerd door het aanbrengen van wadi’s in de openbare ruimte (in
combinatie met een dwa). In het inrichtingsplan kan deze manier van opvang goed zichtbaar gemaakt worden aan
bewoners (nog nader uit te werken).
Daarnaast wordt de waterkwaliteit vergroot door het gebruik van duurzame materialen.
Watersysteem en water- Niveau hoofdstructuur
randen
Niveau buurt
Haven
Vormgeving openbare oevers Doorvaarbare bruggen, vast.
hard met deels plasdras.
Harde kades met plasdras.
Sluis en havens.
Doorvaarbaar
Reeveplas,
diepgang tot 2,50 m mogelijk.
Doorbaarbare brug,
beweegbaar.
Dijk
Groene dijk met wandelpad.
Wadi.
Kreek
Doorvaarbaar
Reeveplas,
diepgangs tot 2,50 meter
mogelijk, ten oosten van de
Slaper tot 2,00 m.
Rietkragen.
Wadi.
Binnenzijde, kreek:
harde oever, kade
24
Harde oever, kade.
Natuurlijke oever, riet.
“Pleintje”:, bootinlaat
Aanlegplekken voor
boten.
Niveau “straat”
Prive-oever, steiger/botenhuis.
Prive-oever, steiger/botenhuis.
Buitenzijde schiereiland:
“zachte”, natuurlijke oever, riet
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Levendigheid rond de luis
“Stedelijke””waterranden in Haven
“Dorpse” waterranden in Kreek
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
25
3.4
De groenstructuur: bomenwei en groene ruimtes
Reeve is een gemaakt landschap en nederzettingenvorm met een knipoog naar het karakteristieke landschap rond
Kampen met de kunstmatige hoogtes in de vorm van terpen, oeverwallen, rivierduinen en dijken. De landschappelijke
identiteit van de drie gebieden (Haven, Kreek, Dijk) komt in de groenstructuur en de toepassing van het groen
terug. Het soortgebruik sluit aan op de bodemgeschiktheid.
Reeve Haven
Groenstructuur met een stedelijk en ingericht karakter.
Openbare groene “pitten” en prive-tuinen.
De verschillende eilanden van Haven hebben één centraal (groen) straatprofiel, de centrumloop, die
verschillende parkjes op pocketformaat met elkaar verbindt. Deze “pocketparks: worden deels groen
ingericht, soms met een speelplek.
Reeve Kreek
Het landschappelijk raamwerk is opgebouwd uit:
Een sterke groenstructuur in de vorm van clusters met privétuinen worden omringd door bomenweide;
Referentiebeeld: Eiken-berkenbos (zie profiel), bomendak op ca. 20 m, luwe zijde t.o.v. ZW wind;
Aanplantstrategie 1: Besloten bomenweide
o
Boom- en vegetatiesoorten: Tilia cordata, Quercus robur, Alnus, Betula, mantelbeplanting en
onderbegroeiing nader uit te werken. Langs de nauwere plekken langs de dijk, op de koppen van
de kreek en langs de hoofdontsluiting.
Aanplantstrategie 2: Open bomenweide, boomgroepen in een bloemrijke weide
o
Boom- en vegetatiesoorten: Tilia cordata, Quercus robur, Quercus petraea, Quercus palustrus,
Betula
o
Tussen de woningen, langs de ontsluitingsloop.
De open velden verspreid door de bomenweide laten allerlei initiatieven toe, vaak gesitueerd in de
nabijheid van de woonclusters (trapveld) of in de oksels van de kreek (groene tussenruimtes).
Reeve Dijk
Het landschappelijk raamwerk van de dijk ziet er als volgt uit:
Sterke groenstructuur in de vorm van clusters met gezamenlijke tuinen omringd door bomenweide;
Beplanting: dichte bomenweide langs hoofdontsluiting, kleinere boomgroepen hier omheen, onderbeplanting (0,5 m) (rond hoofdontsluiting, meegaand met het reliëf), groepen bomen als lichte plekken in
de rand langs de hoofdontsluiting, solitaire bomen aan de open plekken aan de dijk.
Drie grote open verbindingen tussen de dijk en de kreek, de groene “lopers”.
Bij de entree in het oosten en centraal bij de groene knoop is een bredere beplante strook gesitueerd,
De verbindingen van de bypass met de inhammen van Reeveplas worden als meer open
parkverbindingen vormgegeven;
De overige parkverbindingen worden vormgegeven als landschapsbalkons met zicht op de bypass,
vormgegeven als een extensieve graszone, die uiteindelijk overgaat in de lager gelegen gras- en
rietzones in Reevediep.
Bomenwei en pleinruimtes
Niveau hoofdstructuur
Niveau buurt
Haven
Speelterrein (buitendijks).
Openbare groene “pitten”, Privetuinen.
pocketparks.
Speelplekken.
Dijk
Aanplantstrategie 2:
Open bomenwei
Dijkparken
Groene tussenruimtes.
Kreek
Aanplantstrategie 1:
Besloten bomenwei
Aanplantstrategie 2:
Open bomenwei
Plekken aan het water.
Struinen in het groen. I
26
Niveau “straat””
Privetuinen
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
laan
besloten bomenweide
open bomenweide
gras
solitaire bomen
pocketpark
dijk
exploitatieplangrens
nieuw landschappelijk raamwerk en groene ‘pitten’
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
27
De bomenwei als bindend element in het plan
Aanplantstrategie 1 (Kreek, Dijk); besloten bomenweide
Besloten bomenweide, eiken en berkenbos
Ontwikkeling en beheer
Variatie in kort gras en lang gras
(Bron: HOSPER/REDscape)
28
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Principe pocketpark (‘groene pit) in Haven
Aanplantstrategie 2 (Kreek); open bomenweide
Ontwikkeling en beheer
Open bomenweide
Solitaire bomen
(Bron: HOSPER/REDscape)
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
29
3.5
De verkeersstructuur: ontsluiting, parkeren en verharding
In de uitwerking wordt gestreefd naar continuïteit van de profielen. De herkenbaarheid van de primaire en secundaire
ontsluitingsstructuur komt tot uitdrukking in de maatvoering van de verschillende typen wegen.
De op pagina 35 weergegeven profielen zijn indicatief, doorsnedes zie pagina 31)
De materialisatie van de wegen sluit aan op de hiërarchie. Uitgangspunt is het gebruik van gebakken materiaal in
Haven, en in overige delen asfalt. De woonstraatjes in Kreek en Dijk kunnen met betonmateriaal of halfverharding
worden vormgegeven.
Hoofdontsluiting
De hoofdontsluiting voor Reeve dorp loopt van de aansluiting bij de N50 in het oosten naar het viaduct bij de Slaper
in het noorden van Reeve dorp. De maximumsnelheid hier is 50 km/uur. Voor de overige wegen geldt een snelheid
van 30 km/uur. Gekoppeld aan de hoofdontsluiting is de verbindingsweg naar Reeve Haven, die uiteindelijk weer
leidt naar het viaduct bij de Slaper. Vanaf deze twee verbindingswegen is een lokaal wegennet aangelegd om de
buurten Reeve Haven, Reeve Kreek en Reeve Dijk te ontsluiten.
50km weg, asfalt, met vrijliggend fietspad met tussenberm in wisselende breedte.
De hoofdontsluiting heeft in Reeve Haven de uitstraling van een allee.
Buurtontsluiting
Op de eilanden in Reeve Haven zijn vanaf de hoofdontsluiting ontsluitingsloops gemaakt waarmee de verschillende
woonstraten bereikt kunnen worden. De verschillende eilanden van Haven hebben één centraal groen straatprofiel,
opgespannen tussen de verschillende pocketparks, de groene pitten in Haven. De verharde ruimtes vormen de
harde pitten van Reeve. Multifunctionele ruimtes, shared space, waar de auto de gast is! Met plekken waar
een mooie boom kan staan.
De eilanden zijn altijd met twee routes met elkaar verbonden.
Gestraat met gebakken bestratingsmateriaal.
De buurtontsluiting van Kreek en Dijk vindt plaats vanaf de hoofdontsluitingsweg op de dijk
Ook de straten in Kreek en Dijk worden als shared space ingericht.
Op de twee grootste lobben in Kreek zijn vanaf de hoofdontsluiting ontsluitingsloops gemaakt
waarmee de verschillende woonensembles bereikt kunnen worden.
Deze ontsluitingswegen zijn van asfalt, woonstraten kunnen ingericht worden met klinkers en
parkeerplaatsen in halfverharding of met graskeien.
In Reeve Kreek zijn halfverharde keerlussen aangelegd voor de vuilniswagen, indien de afstand tot de
woning meer dan 75 meter is van de vuilnis ophaalplek.
Vrijliggend fietspad; asfalt
30
Shared space in Reeve Haven
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
gebakken klinkers
betonstraatstenen en/of
halfverharding
asfalt, voet / fietspad
asfalt, rijweg
exploitatieplangrens
profiel
4
3
2
1
Nieuwe verkeersstructuur
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
31
Langzaam verkeer
De hoofdverbinding voor het langzaam verkeer ligt parallel aan de dijk met een fantastisch uitzicht over de bypass.
Ook worden fietspaden gekoppeld aan de hoofdontsluiting van Reeve dorp. Op een punt wordt een langzaam
verkeersverbinding gemaakt via de Zwartendijk in de richting van het nieuwe station en het centrum van Kampen.
Vrijliggend voet-/fietspad, asfalt.
Parkeren
Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein en bij appartementen ondergronds, waarbij gebruik kan
worden gemaakt van de hoogteverschillen van de dijk. Bezoekersparkeren wordt overwegend aan de straat
gesitueerd, binnen de groene kernen van de eilanden van Reeve Haven en tussen de bomen in Reeve Dijk en
Kreek.
De gemeentelijke parkeernormen (parkeernorm vlgns CROW) worden aangehouden in het plan. Er zijn verschillende
parkeeroplossingen:
Het parkeren in Haven vindt plaats op eigen kavel, aan de straat of binnen de verschillende groene
pitten van de eilanden (voor bezoekersparkeren). Daarnaast zijn er parkeergelegenheden bij
appartementen gecreëerd in het dijklichaam (mits boven de 1:18 lijn).
In Reeve Dijk wordt aan de inprikkers binnen de bomenstructuur een deel van het bezoekersparkeren
opgelost. Bij appartementen wordt een collectieve parkeervoorziening gerealiseerd. Bij
grondgebonden woningen kan op maaiveld worden geparkeerd. Door het intelligent gebruik maken van
de hoogteverschillen kan parkeren aan het zicht worden onttrokken, bijvoorbeeld als verdiept parkeren.
Parkeren in Kreek vindt zoveel mogelijk plaats op eigen kavel en bezoekers op straat. Een deel van het
bezoekersparkeren wordt tussen de bomen opgelost.
De materialisatie van de parkeerplaatsen sluit aan bij de uitstraling van het deelgebied. Binnen de
shared space van Haven is dit een klinkerverharding, daarbuiten hebben de parkeerplaatsen een groene
uitstraling (bijvoorbeeld ecomatten of verstevigd gras).
Locaties nutsvoorzieningen woongebieden
Algemeen uitgangspunt is dat de nutsvoorzieningen (rioleringen, kabels en leidingen) bij de hoofdontsluiting in de
woongebieden liggen, en dus makkelijk bereikbaar zijn voor onderhouds- en reparatiewerkzaamheden.
3.2
De waterstructuur: watersysteem en waterranden
Bezoekersparkeren tussen de bomen op halfverharding
32
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
parkeernorm vlgns CROW
parkeren openbaar
parkeergarage / onderpands
exploitatieplangrens
Verkeersplan: parkeren in het openbaar gebied
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
33
Ontsluiting,
verharding
parkeren
en Niveau hoofdstructuur
Niveau buurt
Niveau “straat”
Profiel
Shared space, 30 km zone.
Materiaal
Gebakken klinkers.
Parkeren op eigen kavel,
op straat of op (groene)
pleintjes.
Haven
Profiel
Dorpsstraat: 30 km weg met
tussenberm en vrijliggend
voet-/ fietspad.
Straten maximaal 1:20.
Verder shared space.
Materiaal
Gebakken klinkers.
Profiel
Shared space, 30 km zone.
Gemeenschappelijke
parkeervoorzieningen
Materiaal
Gebakken klinkers.
Dijk
Profiel
Parkway: 50 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/
fietspad.
Straten maximaal 1:20.
Materiaal
Asfalt.
Profiel
Parkeren binnen ensemble
Materiaal
Klinkers / asfalt.
Kreek
Profiel
Doorgaande 50 km weg met
tussenberm en vrijliggend
voet-/ fietspad.
Materiaal
Straten maximaal 1:20,
asfalt.
Profiel
Ontsluitingslus 30 km vanaf
de hoofdontsluiting, shared
space.
Materiaal
Straten maximaal 1:20,
asfalt.
Profiel
Wooncluster aan pleintje aan
het water.
Materiaal
Straten
maximaal
1:20,
klinkers.
Parkeren in halfverharding of
graskeien, tussen de bomen.
Mogelijke toepassing van halfverharding in Kreek
34
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
BERM
5.00m
var. 5m
FIETSPAD
RIJWEG
BOS
BOS
2.50m
GROEN
RIJWEG/
FIETSPAD
Rijweg: asfalt met ruwe afstrooilaag
Voet-/fietspad: asfalt
GROEN
5.00m
TUIN
RIJWEG/
FIETSPAD
Asfalt
TUIN
5.00m
SHARED
SPACE
TUIN
Klinkers en/of halfverharding
5.00m
TUIN
2.00m - 3.00m
Gebakken materiaal, gelijk niveau
Principeprofielen (indicatief)
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
35
3.6
Strategische elementen en plekken
De vormgeving van strategische elementen en plekken moet in het inrichtingsplan nader worden uitgewerkt. Er
is een gebiedsgerichte aanpak: Dorp, Kreek en Dijk zijn ook in de inrichting herkenbaar. Uitgangspunt is een
duurzaam materiaalgebruik dat aansluit op de lokale identiteit van het gebied. Een aanzet hiertoe is in dit hoofdstuk
reeds in de beschrijving van het groen, water en verharding gegeven.
Per deelgebied zijn er ook verschillende kwaliteitsniveaus voor de inrichting van de openbare ruimte: de inrichting
van plekken die van belang zijn voor de structuur op dorpsniveau, zoals het sluisplein en het dijkpark, kennen
een hoger ambitieniveau als de inrichting van de plekken slechts dienen als ontmoetingpslek voor de straat. Dat
betekent dat de inrichting soberder zal zijn.
De plekken op structuurniveau hebben zowel een herkenningsfunctie als een ontmoetingsfunctie.
Strategische elementen en Niveau hoofdstructuur
plekken
Niveaubuurt
Haven
Sluisplein/dorpsplein.
Waterknooppunt.
Centrale binnenhaven.
Pleintjes aan het water.
Dijk
Open ruimte.
Centraal hof.
Kreek
Waterknooppunt in Haven
36
Groen wegenknooppunt.
Niveau “straat”
Pleintjes aan het water.
Groen knooppunt in Kreek
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
plekken, haven
sluisplein/dorpsplein, haven
pleintjes, kreek
speelterrein
waterknooppunt
wegenknooppunt
speelplek
informele speelplek / open ruimte
Reevediep uitzichtpunt
exploitatieplangrens
Strategische elementen en plekken
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
37
4
RELATIE OPENBAAR GEBIED EN UITGEEFBAAR
4.1
Relatie inrichting openbare ruimte en uitstraling woningen
De ruimtelijke kwaliteit van de woonbuurt wordt niet alleen bepaald door het landschappelijke raamwerk, maar ook
door de wijze waarop de bebouwing zich manifesteert. er is een relatie tussen de uitstraling van de woningen en de
inrichting van de openbare ruimte.
Voor deze relatie zijn in het kader van het exploitatieplan van belang:
De rooilijn en oriëntatie van de woningen;
De overgang tussen privé en openbaar.
4.2
Rooilijn, oriëntatie van de woningen
De ongedwongenheid van Reeve Haven en Kreek wordt bereikt door de verspreiding van de verschillende types binnen het woningbouwprogramma over de (schier)eilanden en lobben. Toch hebben de eilanden/lobben een heldere en
herkenbare structuur die tot uitdrukking komt in de oriëntatie van de woningen en de voor- en achterkanten.
De oriëntatie van de woningen
-
-
-
In het ontwerp van het dorp Reeve is zoveel mogelijk rekening gehouden met een zuid- en zuidwestorientatie van de kavels. Het grootste deel van de woningen ligt hierdoor gunstig voor het benutten van
zonneenergie voor ruimteverwarming en voor het plaatsen van zonnepanelen.
In Reeve Haven volgen de woningen de richting van de oevers en het tussenliggende water. Hierdoor
ontstaat een heldere oriëntatie binnen elk (schier)eiland, die altijd verbonden is met het water;
In het noordelijke deel van Reeve Haven is er in eerste instantie voor gekozen dwars op de lengterichting
te verkavelen, zodat waterinhammen ontstaan en doorzichten naar het noordelijke landschap. In de
uitwerking is de watergebondenheid zo groot mogelijk zijn, met de verkavelingstructuur kan flexibel worden
omgegaan;
In Reeve Kreek liggen de woningen met de achterzijde gegroepeerd rond een van de vele kreken; en rond
de heuvel
In Reeve Dijk zijn de woningen gesitueerd rond een inprikker vanaf de hoofdontsluiting,
de buitenzijde kijkt uit over de dijk.
Ongedwongen gebruik van de (collectieve) openbare ruimte
38
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Voor- en achterkanten
De variatie van de verkaveling op de eilanden van Haven wordt nog eens versterkt door binnen de verschillende
woonstraten en oevers ook afwisselend om te gaan met voor- en achterkanten en gebouwd en onbebouwd. De
woning is soms direct aan de stoep of het plein gesitueerd, soms met een kleine voortuin of zelfs een diepe achtertuin. Soms staat de woning met de voeten in het water.
In Reeve Kreek zijn de woningen die aan het water liggen met de achterzijde naar het water gekeerd. De structuur
van de woningen volgt de grillige oeverlijn.
De woonclusters van Dijk hebben een duidelijke voorzijde (binnengebied) en buitenzijde. De binnenruimte is collectief. De overgang naar buiten is of groen of gebouwd of met niveauverschil opgelost.
4.3
Erfgrenzen, de overgang privé-openbaar
De vormgeving van de overgangen dient in het vervolg nog nader uitgewerkt te worden. Het algemene beeld is als
volgt:
Reeve Haven, groene pitten en woonstraten: hagen aan voor- en zijkant;
Rond de harde pitten: gebouwde erfscheidingen aan zijkant, voorkant gevel in rooilijn;
Reeve Kreek: haag of groene erfafscheiding aan voor- en zijkant, en groene (bijv. braam, ondoordring
baar), erfafscheiding aan de achterzijde wanneer deze grenst aan de (hoofd)ontsluiting. Deze kan dan in
combinatie met de bomenweide worden vormgegeven.
Reeve Dijk: gebouw of haag/groen (b.v. ondoordringbaar, braam) of niveauverschil.
Ook de wateroevers zijn een duidelijk overgang tussen het prive en het openbare gebied. De verschillende wateroevers zijn in hoofdstuk 3 reeds nader beschreven.
4.4
Procesafspraak
De overgangen van privé naar openbaar gebied, leert de ervaring, zijn zeer kwetsbaar in de realisering en in stand
houding, en zijn voor alle bewoners zeer beeldbepalend. Voor het totale aanzicht van Reeve is het van groot belang dat deze overgangen zorgvuldig worden ontworpen en worden gerealiseerd. Het is noodzakelijk om de te
realiseren erfafscheidingen bij de eerste aanleg te laten beoordelen door een supervisor.
Aanplant van hagen als erfgrenzen bij middenzone Reeve Kreek
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
39
Colofon
Dit Kwaliteitsdocument Openbare Ruimte is onderdeel van het Exploitatieplan Kampen Reeve en is samengesteld
uit documenten van het ontwerpteam (Bureau Alle Hosper (Sweden) (stedenbouw), REDscape (landschap),
Vandkunsten and Friis&Möltke (architects) door HzA stedebouw & landschap.
HzA stedebouw & landschap
Schuijteskade 14
1621 DE HOORN
T
0229 216757
M
[email protected]
W
www.hzabv.nl
Hoorn, maart 2013
40
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
Bomenwei als nieuwe identiteit van Kampen Reeve
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
41
42
KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013
BIJLAGE 10 AANDUIDING ZONE GELUIDHINDER GEBIED 1- HAVEN EN GEBIED 2-KREEK
12 december 2013
eindconcept
pagina 156 van 222
tbv GREX berekening
Totaal 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM
2016,202
100.000
m3
2,75
275.000
0
0
1.818.182
0
0
0
0
282.983
3.089.682
2.671.136
827.107
594.000
275.000
Gemeente
0,00
0,00
3,87
0,00
0,00
0,00
0,00
1,10
8,53
5,50
2,30
1,65
5.086.065
990.439
9.283.090
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
5,50
3,85
Afwerking onderwater taluds
Afwerking onderwater taluds
subtotaal onderwater taluds
2016-2026
2017-2027
2023-2027
2019
2017-2019
2019
0
2.327.000
195.000
470.000
1.662.000
270.000
146.551
37.362
257.257
362.426
485.661
360.000
360.000
m3
m3
Ophogen
Ophogen woongebied inclusief binnendijks deel provincie
Aftrek binnendijks deel dijk, aanleg door en voor rekening van de provincie
Aftrek klimaatdijk 1 : 18, aanleg door provincie, voor rekening van de gemeente
Totaal benodigd door gemeente om op te hogen (excl. cunetten)
Beschikbaar klei / veen vanuit Reeve, na oxydatie (eenheidsprijs opgenomen in ontgraven)
Beschikbaar klei / veen vanuit cunetten Reeve, na oxydatie (eenheidsprijs opgenomen in ontgraven)
Beschikbaar zand vanuit Reeve (eenheidsprijs opgenomen in ontgraven en verwerken)
Beschikbaar zand vanuit Reeve t.b.v. cunetten (van depot naar cunet)
Na aanleg klimaatdijk, te verwerven en verwerken zand van elders afkomstig
Na aanleg klimaatdijk, te verwerven en verwerken zand/klei/veen (na oxydatie), afkomst van elders
Na aanleg klimaatdijk, te verwerven en verwerken zand/klei/veen (na oxydatie), van provincie
Verwerkingskosten gemeente (profilering) ten aanzien van zand/klei/veen van provincie
subtotaal Ophogen
0
924.739
257.257
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
119.251
subtotaal
705.100
subtotaal
22.486.251
subtotaal
6.076.504
64.251
55.000
berekend
529.100
66.000
110.000
berekend
21.993.848
0
0
492.403
berekend
2016-2026
2017-2029
64.251,00
55.000
prijs/eenheid
0,50
0,06
110.000
prijs/eenheid
21.993.848
0
0
492.403
prijs/eenheid
Gemeente
Gemeente
post
post
eenheid
m2
m2
st
eenheid
post
post
post
post
eenheid
Ontgraven water
Ontgraven en verwerken grond/zand binnendijks
Ontgraven cunetten, verwerken uitkomende specie in directe omgeving
subtotaal Ontgraven water
0,0
1
1
aantal
1.056.446
1.056.446
1
0,0
aantal
1
1
1
1
aantal
boekwaarde
2013
fasering
2013
2013
2015
fasering
2013,2018
Boekwaarde
fasering
Saneringen
Onderzoek/Sanering
Saneringen PM bedragen
subtotaal Saneringen
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.4.b Kosten grondwerken BRM
Totaal 6.2.4.a Kosten onderzoek
Onderzoeken
Archeologische onderzoeken
Milieukundige onderzoeken, nieuw
Milieukundige onderzoek te betalen aan de provincie
subtotaal Onderzoeken
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.4.a Kosten onderzoek
Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde
Inbrengwaarde gronden
Inbrengwaarden gronden
Waarde te slopen opstallen
Vrijmaken gronden
Sloop, verwijdering en verplaatsing
subtotaal Inbrengwaarde gronden
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.3 Inbrengwaarde
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
Gemeente
Gemeente
3
gemeente
gemeente
gemeente
2
gemeente
gemeente
gemeente
gemeente
1
Gemeente
Kosten (excl. BTW)
BIJLAGE 11 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN KOSTEN EXPLOITATIEOPZET
15.753.845
totaal
705.100
totaal
22.486.251
totaal
15.753.845
275.000
0
0
1.818.182
0
0
0
0
282.983
3.089.682
2.671.136
827.107
594.000
5.086.065
990.439
64.251
55.000
0
totaal
nominaal bedrag
705.100
529.100
66.000
110.000
totaal
nominaal bedrag
22.486.251
21.993.848
0
0
492.403
totaal
nominaal bedrag
12 december 2013
eindconcept
pagina 157 van 222
2017
2017
2017
2017
2017-2020
2017-2020
2018
2018
2017-2031
2017-2031
2017-2031
2017-2031
Buitenhaven/Buitendijks
2.5 Kade langs dorpse infrastructuur (stalen damwand met betonnen deksleuf en talud)
Taludoplossing 1
Taludoplossing 2
Verharding toegangsweg, pad naar steigers en parkeerterrein
Groenverharding overig terrein
Steigers in havenkom
Overige inrichting havenkom
Overige inrichting parkeerplateau
subtotaal Buitenhaven/Buitendijks
Huisaansluitingen
Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Woningbouw gebied 3- Dijk
Woningbouw gebied 2- Kreek
subtotaal Huisaansluitingen
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
2027-2029
2017-2029
2019-2029
2017-2029
2017-2029
2017-2026
2017-2026
2019,2025
2019
2019
2025
2025
2029
2029
2020-2029
2017-2028
2025
2017-2028
2017-2028
2019,2021
2019,2024
2019
fasering
Reeve
1.2 A Natuurlijk profiel (talud en plasberm met riet)
1.4 Beschermde rietoever incl. aanlegsteiger op kop van schiereilanden
1.5 Aanmeerkade achter woningen en korte stukken park (kunststof damwand met houten afwerking)
1.6 Parkoevers (taluds voorzien van kraagstuk met stortsteen)
2.5 Kade langs dorpse infrastructuur (stalen damwand met betonnen deksleuf en talud)
2.6 Kade achter woning met geringe ruimte tussen woning en kade (stalen damwand zonder afdekking of afw
2.7 Metselwerkkade langs hoofdvaart (stalen damwand zonder afdekking of afwerking)
2.8 Kade i.c.m. helofytenfilter (incl. inplanten 2.377 m2 helofytenfilter)
subtotaal Beschoeiingen
Beschoeiingen
Verhardingen
Planstructuur
-Verharding hoofdweg algemeen slaperviaduct - aansluiting N50
'-Verharding hoofdweg algemeen Woningbouw gebied 3- Dijk naar onderhoudsweg langs Hanzespoorlijn
Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (868 m2 op brug, boven water)
Wegverkeer Haventerrein (binnenhaven) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Woningbouw gebied 1- Haven DWA
Woningbouw gebied 1- Haven HWA
Woningbouw gebied 3- Dijk
Wegverkeer Woningbouw gebied 3- Dijk
Woningbouw gebied 2- Kreek
Wegverkeer Woningbouw gebied 2- Kreek
Woningbouw gebied 2- Kreek DWA Lob 1
Woningbouw gebied 2- Kreek HWA Lob 1
Woningbouw gebied 2- Kreek DWA Lob 2
Woningbouw gebied 2- Kreek HWA Lob 2
Woningbouw gebied 2- Kreek DWA Lob 3
Woningbouw gebied 2- Kreek HWA Lob 3
subtotaal Verhardingen
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
4
0,0
141
541
209
409,0
0,0
171
390
94
2687
4848
875
1
1
0,0
0
546
3545
3077
1418
1575
437
1509
37.192
1
1
1
1
1
1
1.347
26.475
4.623
1
1
4.658
7.785
10.486
0,0
aantal
woning
woning
woning
woning
m1
m1
m1
m2
m2
m2
post
post
m1
m1
m1
m1
m1
m1
m1
m1
m2
pst
pst
pst
pst
pst
pst
m2
m2
m2
pst
pst
m2
m2
m2
eenheid
280,50
280,50
280,50
280,50
774,18
561,00
561,00
140,25
84,15
841,50
56.100,00
56.100,00
100,98
729,30
594,66
224,40
774,18
1.626,90
1.683,00
2.244,00
69,55
569.400,98
141.838,28
681.049,51
154.069,73
686.497,38
135.405,85
13,97
13,97
13,97
870.280,98
415.232,79
13,97
53,41
54,61
prijs/eenheid
39.551
151.751
58.625
114.725
132.385
218.790
52.734
376.852
407.959
736.313
56.100
56.100
0
398.198
2.108.070
690.479
1.097.787
2.562.368
735.471
3.386.196
2.586.807
569.401
141.838
681.050
154.070
686.497
135.406
18.816
369.827
64.578
870.281
415.233
65.067
415.775
572.617
berekend
364.652
2.037.233
10.978.569
7.747.263
subtotaal
totaal
39.551
151.751
58.625
114.725
132.385
218.790
52.734
376.852
407.959
736.313
56.100
56.100
0
398.198
2.108.070
690.479
1.097.787
2.562.368
735.471
3.386.196
2.586.807
569.401
141.838
681.050
154.070
686.497
135.406
18.816
369.827
64.578
870.281
415.233
65.067
415.775
572.617
totaal
nominaal bedrag
12 december 2013
eindconcept
pagina 158 van 222
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
5
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Verhardingen
Planstructuur
-Verharding hoofdweg algemeen slaperviaduct - aansluiting N50
'-Verharding hoofdweg algemeen Woningbouw gebied 3- Dijk naar onderhoudsweg langs Hanzespoorlijn
Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Parkeerplaats Woningbouw gebied 1- Haven (West)
LV paden/pleinen Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (868 m2 op brug, boven water)
Wegverkeer Haventerrein (binnenhaven) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Fietspad Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Parkeerplaats Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Parkeerplaats Haventerrein (binnenhaven) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
LV paden/pleinen Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (1.038 m2 hoogwaardig)
Woningbouw gebied 3- Dijk
Wegverkeer Woningbouw gebied 3- Dijk
Fietspad Woningbouw gebied 3- Dijk
Parkeerplaats Woningbouw gebied 3- Dijk
Verharding Woningbouw gebied 3- Dijk
Parkeerplaatsen Woningbouw gebied 3- Dijk
Woningbouw gebied 2- Kreek
Wegverkeer Woningbouw gebied 2- Kreek
Fietspad Woningbouw gebied 2- Kreek
Parkeerplaats Woningbouw gebied 2- Kreek
subtotaal Verhardingen
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM
Totaal 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM
2020-2032
2020-2032
2020-2032
2021-2032
2021-2032
2021-2032
2021-2032
2021-2032
2018-2032
2025
2018-2032
2018-2032
2018-2032
2018-2032
2018-2032
2018-2032
2018-2032
2020,2025
2020
fasering
37192
4997
2452
1347
3408
288
8279
1125
26475
4623
1444
4883
450
16504
4658
1767
6983
7.785
10.486
aantal
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
eenheid
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
stuks
52,04
76,30
78,54
91,73
76,30
78,54
91,73
78,54
91,73
91,73
78,54
78,54
78,54
56,10
91,73
78,54
56,10
39,25
31,35
prijs/eenheid
55.539,00
1.253.835,00
1.081.391,17
347.679,75
144.709,95
402.180,90
246.194,85
272.225,25
268.747,05
161.624,10
4.828.680,00
1.935.411
381.251
192.580
123.567
260.017
22.620
759.472
88.358
2.428.677
424.090
113.412
383.511
35.343
925.874
427.300
138.780
391.746
305.542
328.722
berekend
55.539
1.253.835
1.081.391
347.680
144.710
402.181
246.195
272.225
268.747
161.624
4.828.680
9.666.273
subtotaal
4.234.127
2025
2027
2021
2024
2025
2026
2026
2027
2018
2018
stuks
110.000
275.000
Bruggen en duikers
Bruggen Gebied 1- Haven (West en Centrum)
(1) Beweegbare autobrug bij de sluis
(2) Niet beweegbare autobrug (185 m2)
(3) Niet beweegbare fietsbrug (77 m2)
(4) Niet beweegbare autobrug (214 m2)
(5) Niet beweegbare autobrug (131 m2)
(6) Beweegbare fietsbrug doorgaande vaart (115 m2)
(7) Niet beweegbare autobrug (143 m2)
(8) Niet beweegbare autobrug (86 m2)
Bruggen Overig
(9) Niet beweegbare brug in ontsluitingsweg naar strand (447 m2)
Duikers
(10) Duiker in het Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (lengte 15 m1 doorsnede 2 m1)
subtotaal Bruggen en duikers
1
110.000,00
275.000,00
4.828.680
2021
stelpost
stelpost
385.000
1,0
1,0
0,0
268.784
37.413
230.386
Kunstwerken
Sluizen
Sluis (8 * 50)
subtotaal Sluizen
2017
2017-2029
85,33
37.413,09
127,99
Aansluiting bovenwijkse infrastructuur
Aansluiting bovenwijkse infrastructuur (algemeen)
Kabels en leidingen (algemeen)
subtotaal Aansluiting bovenwijkse infrastructuur
m1
stuks
m1
Gemeente
Gemeente
3150
1
1800
536.583
2017
2017
2017
Tijdelijk riool en persleiding
Tijdelijk riool,DWA persleiding d=125 mm
Tijdelijk riool, pompput cap. 10 m3/uur
Hoofd Persleiding, (plus wijziging, extra 50%, d=160 mm tov d=125 mm)
subtotaal Tijdelijk riool en persleiding
Gemeente
Gemeente
Gemeente
totaal
31.112.107
1.935.411
381.251
192.580
123.567
260.017
22.620
759.472
88.358
2.428.677
424.090
113.412
383.511
35.343
925.874
427.300
138.780
391.746
305.542
328.722
totaal
nominaal bedrag
31.112.107
55.539
1.253.835
1.081.391
347.680
144.710
402.181
246.195
272.225
268.747
161.624
4.828.680
110.000
275.000
268.784
37.413
230.386
12 december 2013
eindconcept
pagina 159 van 222
Gemeente
6
Totaal 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen
Flora/Fauna
Maatregelen bescherming/verplaatsing gruttoparen
subtotaal Flora/Fauna
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen
Totaal 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM
2015
fasering
1.056.446
aantal
m2
eenheid
stelpost
0,31
prijs/eenheid
280.500,00
324.500
berekend
280.500
324.500
subtotaal
280.500
1
2017-2029
63.281
242.801
93.799
183.559
Nutsvoorzieningen
Stelpost zinkers etc. t.b.v. nutsvoorzieningen Woningbouw gebied 1- Haven
subtotaal Nutsvoorzieningen
448,80
448,80
448,80
448,80
5.719.994
Gemeente
woningen
woningen
woningen
woningen
1.074.535
106.310
1.790.892
322.295
42.356
40.392
380.919
194.891
58.625
380.919
68.498
42.356
20.196
431.016
296.096
37.868
377.974
53.856
583.440
141
541
209
409
11,22
280,50
28,05
168,30
280,50
1.122,00
11,22
11,22
280,50
28,05
168,30
280,50
1.122,00
28,05
729,30
280,50
28,05
280,50
2017-2031
2017-2031
2017-2031
2017-2031
m2
bomen
m2
bomen
bomen
bomen
m2
m2
bomen
m2
bomen
bomen
bomen
m2
bomen
bomen
m2
bomen
Micro milieu
Micro milieu Woningbouw gebied 1- Haven West
Micro milieu Woningbouw gebied 1- Haven Centrum
Micro milieu Woningbouw gebied 3- Dijk
Micro milieu Diversen
subtotaal Micro milieu
95769,6
379
63846,4
1915
151
36
33950
17370
209
13580
407
151
18
15366
406
135
13475
192
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Groen
Woningbouw gebied 1- Haven (West)
Groen Woningbouw gebied 1- Haven (West)
2018-2032
Bomen 100% in groen
2018-2032
Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum)
Groen Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (2.987 m2 speelgroen)
2018-2032
Bomen 75% in verharding
2018-2032
Bomen 25% in groen
2018-2032
Woningbouw gebied 3- Dijk
Groen Woningbouw gebied 3- Dijk gras, 50% geen bomen
2021,26,30
Groen Woningbouw gebied 3- Dijk open bomenweide, 30%, gecorrigeerd met -3.000 m2 (toegevoegd aan uitg 2021,26,30
Bomen in open bomenweide (1 boom/woning)
2021,26,30
Groen Woningbouw gebied 3- Dijk besloten bomenweide, 20%
2021,26,30
Bomen in besloten bomenweide (3 stuks/100m2)
2021,26,30
Bomen berken
2021,26,30
Bomen solitair
2021,26,30
Woningbouw gebied 2- Kreek
Groen Woningbouw gebied 2- Kreek open bomenweide, 60%
2012,27,30
Bomen in open bomenweide
2012,27,30
Groen Woningbouw gebied 2- Kreek besloten bomenweide, 40%
2012,27,30
Bomen in besloten bomenweide (3 stuks/100m2)
2012,27,30
Bomen berken
2012,27,30
Bomen solitair
2012,27,30
subtotaal Groen
324.500
totaal
16.250.207
324.500
324.500
totaal
nominaal bedrag
16.250.207
280.500
63.281
242.801
93.799
183.559
1.074.535
106.310
1.790.892
322.295
42.356
40.392
380.919
194.891
58.625
380.919
68.498
42.356
20.196
431.016
296.096
37.868
377.974
53.856
12 december 2013
eindconcept
pagina 160 van 222
Totaal 6.2.6 g t/m j Plankosten
Plankostenscan
Plankostenscan
Subtotaal plankostenscan
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.6 g t/m j Plankosten
Totaal kosten (nominaal)
Gemeente
9
Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied
Inrichten speelvelden Uiterwaarden
Geluidsscherm 2 m1 hoog langs spoor (niet achter de boothuizen)
2.5 Kade langs dorpse infrastructuur (stalen damwand met betonnen deksleuf en talud)
2.7 Metselwerkkade langs hoofdvaart (stalen damwand zonder afdekking of afwerking)
Houten vlonder
Verharding Kruin
Verharding toegangsweg
Trappartijen Kruin-Houten Vlonder
Houten vlonder (oostzijde haven)
Trappartijen Kruin-Houten Vlonder
subtotaal Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Totaal 6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied
Bovenwijks
3. Weg slaperviaduct-aansluiting N50 Provincie
4. Fietspad over binnenkruin van by-pass dijk
5. Nieuwedijksebrug over by-pass
6. Voetfietstunnel onder Hanzespoorlijn en N50 (obv Nota Kostenverhaal)
7. Fietspad tussen spoorstation en woongebied Reeve (obv Nota Kostenverhaal)
8. Stationsplein/Busstation (obv Nota Kostenverhaal)
subtotaal Bovenwijks
kostenfactor x renteverliesfactor
6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Gemeente
7
2013
fasering
2017,2022
2021
2017
2021
2018
2018
2017
2017
2018
2018
2017
2016
2014
2014
2016
2014
fasering
1
aantal
3
630
228
32
984
1847
439
1
1425
2
0,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
0,0
aantal
post
eenheid
stelpost
m1
m1
m1
m2
m2
m2
stuks
m2
stuks
post
post
post
post
post
post
eenheid
18.788.736,53
prijs/eenheid
27.500,00
1.444,58
774,18
1.683,00
280,50
84,15
140,25
22.440,00
280,50
22.440,00
1.126.427,65
100.761,69
839.030,94
4.388.411,00
186.406,85
14.500,00
prijs/eenheid
18.788.737
berekend
82.500
910.082
176.513
53.856
276.012
155.425
61.570
22.440
399.713
44.880
1.126.428
100.762
839.031
4.388.411
186.407
14.500
berekend
18.788.737
subtotaal
2.182.991
6.655.539
subtotaal
18.788.737
18.788.737
totaal
nominaal bedrag
8.838.530
82.500
910.082
176.513
53.856
276.012
155.425
61.570
22.440
399.713
44.880
1.126.428
100.762
839.031
4.388.411
186.407
14.500
totaal
nominaal bedrag
114.259.277 114.259.277
18.788.737
totaal
8.838.530
totaal
12 december 2013
eindconcept
pagina 161 van 222
3
3
3
3
Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde
Inbrengwaarde gronden
Inbrengwaarden gronden
Waarde te slopen opstallen
Vrijmaken gronden
Sloop, verwijdering en verplaatsing
subtotaal Inbrengwaarde gronden
6.2.3 Inbrengwaarde
tbv GREX berekening
kostenfactor x renteverliesfactor
5
5
5
5
Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde
Inbrengwaarde gronden
Inbrengwaarden gronden
Waarde te slopen opstallen
Vrijmaken gronden
Sloop, verwijdering en verplaatsing
subtotaal Inbrengwaarde gronden
6.2.3 Inbrengwaarde
tbv GREX berekening
kostenfactor x renteverliesfactor
4
4
4
4
Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde
Inbrengwaarde gronden
Inbrengwaarden gronden
Waarde te slopen opstallen
Vrijmaken gronden
Sloop, verwijdering en verplaatsing
subtotaal Inbrengwaarde gronden
6.2.3 Inbrengwaarde
tbv GREX berekening
kostenfactor x renteverliesfactor
Totaal kosten (nominaal)
1.1
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Art 6.2.3 Bro
1
Eigendom 4
Totaal kosten (nominaal)
1.1
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Art 6.2.3 Bro
1
Eigendom 5
Totaal kosten (nominaal)
1.1
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Art 6.2.3 Bro
1
Eigendom 3
2013,2018
2013
fasering
2013,2018
fasering
0,0
1
1
1
1
aantal
0,0
1
1
1
1
aantal
0,0
1
1
1
1
aantal
post
post
post
post
eenheid
post
post
post
post
eenheid
post
post
post
post
eenheid
430.988
0
0
4.789
prijs/eenheid
prijs/eenheid
1.110.825
0
0
12.343
prijs/eenheid
430.988
0
0
4.789
berekend
384.120
0
0
4.268
berekend
1.110.825
0
0
12.343
berekend
435.777
subtotaal
388.388
subtotaal
1.123.168
subtotaal
435.777
435.777
totaal
388.388
388.388
totaal
1.123.168
1.123.168
totaal
435.777
435.777
430.988
0
0
4.789
totaal
nominaal bedrag
388.388
388.388
384.120
0
0
4.268
totaal
nominaal bedrag
1.123.168
1.123.168
1.110.825
0
0
12.343
totaal
nominaal bedrag
12 december 2013
eindconcept
pagina 162 van 222
6
6
6
6
Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde
Inbrengwaarde gronden
Inbrengwaarden gronden
Waarde te slopen opstallen
Vrijmaken gronden
Sloop, verwijdering en verplaatsing
subtotaal Inbrengwaarde gronden
6.2.3 Inbrengwaarde
tbv GREX berekening
kostenfactor x renteverliesfactor
7
7
7
7
Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde
Inbrengwaarde gronden
Inbrengwaarden gronden
Waarde te slopen opstallen
Vrijmaken gronden
Sloop, verwijdering en verplaatsing
subtotaal Inbrengwaarde gronden
6.2.3 Inbrengwaarde
tbv GREX berekening
kostenfactor x renteverliesfactor
Totaal kosten (nominaal)
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Art 6.2.3 Bro
1
Eigendom 7
Totaal kosten (nominaal)
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Eigendom
Art 6.2.3 Bro
1
Eigendom 6
2013,2018
2013
2013,2018
2013
fasering
0,0
1
1
1
1
aantal
0,0
1
1
1
1
aantal
post
post
post
post
eenheid
post
post
post
post
eenheid
prijs/eenheid
474.908
0
0
5.277
prijs/eenheid
62.798
0
0
698
berekend
474.908
0
0
5.277
berekend
63.496
subtotaal
480.185
subtotaal
63.496
63.496
totaal
480.185
480.185
totaal
63.496
63.496
62.798
0
0
698
totaal
nominaal bedrag
480.185
480.185
474.908
0
0
5.277
totaal
nominaal bedrag
12 december 2013
eindconcept
pagina 163 van 222
Totaal Woningbouw gebied 2- Kreek
Grondgebonden
Kavel P.O. Bos type 1 (lobben) Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Bos type 2 (verspreid) Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Losse Garage Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Vaste Garage Gebied 2- Kreek
Kavel P.O.Marina Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek
totaal Grondgebonden
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Woningbouw gebied 2- Kreek
35.696,0
4.921,0
11.598,0
20.844,0
29.184,0
4.936,0
51.548,0
8.967,0
m2 uitgeefbaar
320,4
270,1
39,6
5,4
44,6
Grondgebonden
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 3- Dijk
Twee onder één kap met garage Gebied 3- Dijk
Uitgeefbaar Verharding Gebied 3- Dijk
Uitgeefbaar Parkeerplaatsen Gebied 3- Dijk
Uitgeefbaar Groen Gebied 3- Dijk
totaal Grondgebonden
Totaal Woningbouw gebied 3- Dijk
71,1
woning
m2 bvo
171,6
337,8
247,1
215,8
175,2
365,5
265,6
211,5
212,6
45,5
164,4
42,8
138,9
44,8
70,2
44,9
kavel grootte
m2
28,0%
15,4%
342.000
197.000
stichtingskosten
v.o.n.incl. btw
475.200
391.300
375.400
grondkosten
quote
30,2%
33,1%
25,0%
grondkosten
quote
22,7%
27,1%
28,0%
27,9%
22,7%
27,1%
28,0%
27,9%
28,0%
19,9%
23,3%
19,9%
grondkosten
quote
289.000
398.000
365.000
295.000
289.000
398.000
365.000
295.000
380.000
290.200
366.700
290.200
stichtingskosten
v.o.n.incl. btw
v.o.n
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
Appartementen
Appartementen duur incl. P-garage Gebied 3- Dijk
totaal Appartementen
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Woningbouw gebied 3- Dijk
Totaal Woningbouw gebied 1- Haven
Grondgebonden
Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven
Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven
Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven
Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven
Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven
Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven
Marina Groot Gebied 1- Haven
Marina Groot uitgeefbaar water Gebied 1- Haven
Marina Klein Gebied 1- Haven
Marina Klein uitgeefbaar water Gebied 1- Haven
Rijwoning Sociaal Gebied 1- Haven
totaal Grondgebonden
Appartementen
Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven
Appartementen duur incl. P-garage Gebied 1- Haven
Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven
totaal Appartementen
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Woningbouw gebied 1- Haven
Totaal woningen
C
B
A
Gemeente
Opbrengsten (excl. BTW)
360
360
360
360
360
156
360
159
prijs per m2 bvo
excl. btw
290
297
1.091
prijs per m2 bvo
excl. btw
315
264
342
316
309
244
318
322
413
211
481
224
180
1.066
1.004
1.065
prijs per m2
excl. btw
BIJLAGE 12 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN OPBRENGSTEN EXPLOITATIEOPZET
prijs per kavel
excl. btw
118.700
106.900
77.600
prijs per kavel
excl. btw
54.100
89.100
84.400
68.100
54.100
89.100
84.400
68.100
87.900
9.600
79.100
9.600
25.000
47.800
70.500
47.800
prijs per kavel
vrij van btw
57.558.959
119.636.333
385,50
1.206,76
12.850.560
1.771.560
4.175.280
7.503.840
10.506.240
768.000
18.557.280
1.426.199
57.558.959
71,38
12,00
27,57
48,37
80,00
80,00
146,18
148,41
385,50
totaal
excl.btw
21.288.000
aantal woningen
kavels
15.933.600
15.933.600
209,00
119.636.333
57.558.959
12.850.560
1.771.560
4.175.280
7.503.840
10.506.240
768.000
18.557.280
1.426.199
57.558.959
21.288.000
CHECK
totaal
nominaal
bedrag
9.733.400
6.200.200
5.354.400
5.354.400
9.733.400
6.200.200
5.354.400
5.354.400
40.789.374
CHECK
totaal
nominaal
bedrag
1.460.700
356.400
619.496
136.200
7.918.617
3.300.264
4.051.200
1.498.200
6.336.711
615.264
5.687.290
620.832
1.463.000
34.064.174
1.529.600
3.666.000
1.529.600
6.725.200
totaal
nominaal
bedrag
82,00
58,00
209,00
209,00
209,00
140,00
69,00
69,00
totaal
excl.btw
40.789.374
612,26
aantal woningen
1.460.700
356.400
619.496
136.200
7.918.617
3.300.264
4.051.200
1.498.200
6.336.711
615.264
5.687.290
620.832
1.463.000
34.064.174
1.529.600
3.666.000
1.529.600
6.725.200
totaal
excl.btw
27,00
4,00
7,34
2,00
146,37
37,04
48,00
22,00
72,09
64,09
71,90
64,67
58,52
496,26
32,00
52,00
32,00
116,00
aantal woningen
12 december 2013
eindconcept
pagina 164 van 222
Totaal Subsidies/bijdragen derden
Bijdrage waterschap per m2 retentieoppervlak
Bijdrage waterschap per m2 grondwerk retentieoppervlak
Bijdrage 1. Weg slaperviaduct-aansluiting N50 GREX
Bijdrage 2.(vaste) Brug (kunstwerk 1) in weg slaperviaduct-aansluiting N50
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Subsidies/bijdragen derden
Totaal Programma Commercieel
Hotel bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Buurtwinkel bebouwd Gebied 1- Haven
Horeca bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1- Haven
Te verkopen ligplaatsen collectief in buitenhaven
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Programma Commercieel
Totaal Programma Maatschappelijk
School bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
Buurtcentrum Gebied 1- Haven
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Programma Maatschappelijk
Totaal Woningbouw gebied 1- Haven
Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven
Marina Groot Gebied 1- Haven
Marina Groot uitgeefbaar water Gebied 1- Haven
Marina Klein Gebied 1- Haven
Marina Klein uitgeefbaar water Gebied 1- Haven
Rijwoning Sociaal Gebied 1- Haven
totaal Grondgebonden
Grondgebonden
Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven
Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven
Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven
Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Woningbouw gebied 1- Haven
Totaal woningen
A
Opbrengsten (excl. BTW)
Eigendom 3
Totaal
H
G
F
365,5
212,6
45,5
164,4
42,8
138,9
171,6
247,1
215,8
175,2
kavel grootte
m2
v.o.n
28,0%
15,4%
342.000
197.000
22,7%
28,0%
27,9%
22,7%
grondkosten
quote
27,1%
28,0%
m2
m2
post
post
eenheid
280,00
280,00
280,00
95,15
prijs per m2 uitgeefbaar
uitgeefbaar
168,00
168,00
168,00
prijs per m2 uitgeefbaar
uitgeefbaar
398.000
380.000
289.000
365.000
295.000
289.000
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
40.000
40.000
1
1
aantal
27,30
220,0
aantal
prijs per m2
b.v.o.
244
413
211
481
224
180
315
342
316
309
prijs per m2
excl. btw
4,30
1,00
104.821
133.822
bedrag
10.000,00
13.000
prijs
per stuk
aantal m2
b.v.o.
0
0
0
0
89.100
87.900
9.600
79.100
9.600
25.000
54.100
84.400
68.100
54.100
prijs per kavel
vrij van btw
aantal m2
3.635
600
392
2.869
0
aantal m2
uitgeefbaar
uitgeefbaar
2.541
1.052
576
aantal m2
uitgeefbaar
uitgeefbaar
totaal
5.893.726
5.893.726
69,74
69,74
174.636
871.089
171.936
3.013.710
435.168
62.000
5.893.726
432.800
562.104
136.200
34.083
totaal
excl.btw
1,96
9,91
17,91
38,10
45,33
2,48
69,74
8,00
6,66
2,00
0,63
aantal woningen
5.893.726
5.893.726
174.636
871.089
171.936
3.013.710
435.168
62.000
5.893.726
432.800
562.104
136.200
34.083
totaal
nominaal
bedrag
119.636.333 125.215.901
450.643
450.643
CHECK
172.000
40.000
104.821
133.822
172.000
40.000
104.821
133.822
totaal
4.428.534
4.428.534
totaal
nominaal
bedrag
1.017.800
168.000
109.760
272.974
2.860.000
nominaal
bedrag
1.017.800
168.000
109.760
272.974
2.860.000
totaal
700.392
700.392
totaal
426.888
176.736
96.768
nominaal
bedrag
426.888
176.736
96.768
totaal
12 december 2013
eindconcept
pagina 165 van 222
Totaal Programma Commercieel
Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1- Haven
Havengerelateerde bedrijvigheid Gebied 1- Haven
Werfgebouw (binnenhaven) Gebied 1- Haven
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Programma Commercieel
Totaal Programma Maatschappelijk
Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Programma Maatschappelijk
Totaal Woningbouw gebied 2- Kreek
Grondgebonden
Kavel P.O. Vaste Garage Gebied 2- Kreek
totaal Grondgebonden
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Woningbouw gebied 2- Kreek
Totaal
Totaal woningen
C
Eigendom 5
Totaal
G
F
655,0
kavel grootte
m2
0
11,70
stichtingskosten
v.o.n.incl. btw
aantal
prijs per m2
b.v.o.
grondkosten
quote
86,93
150,00
150,00
prijs per m2 uitgeefbaar
uitgeefbaar
168,00
prijs per m2 uitgeefbaar
uitgeefbaar
360
prijs per m2
excl. btw
10.000,00
aantal m2
b.v.o.
aantal m2
b.v.o.
235.800
prijs per kavel
excl. btw
1.346
3.948
552
aantal m2
uitgeefbaar
uitgeefbaar
1.870
aantal m2
uitgeefbaar
uitgeefbaar
5.893.726
235.800
235.800
235.800
1,63
1,63
235.800
235.800
totaal
excl.btw
1,63
1,63
aantal woningen
792.026
792.026
235.800
235.800
235.800
235.800
235.800
bedrag
totaal
6.999.912
117.026
592.200
82.800
nominaal
bedrag
117.026
592.200
82.800
totaal
314.160
314.160
totaal
314.160
nominaal
bedrag
314.160
totaal
totaal
12 december 2013
eindconcept
pagina 166 van 222
Eigendom 4
Totaal Woningbouw gebied 2- Kreek
Grondgebonden
Kavel P.O. Bos type 1 (lobben) Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Losse Garage Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina Gebied 2- Kreek
Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek
totaal Grondgebonden
opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor
Woningbouw gebied 2- Kreek
Totaal
Opbrengsten (excl. BTW)
Eigendom 7
Totaal
Opbrengsten (excl. BTW)
Eigendom 6
Totaal
Totaal woningen
C
Opbrengsten (excl. BTW)
stichtingskosten
v.o.n.incl. btw
0
0
0
0
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
4.189,0
176,0
4.581,0
630,0
Uitgeefbaar
m2
Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP
grondkosten
quote
360
360
360
159
prijs per m2
excl. btw
prijs per kavel
excl. btw
0
0
3.320.761
3.320.761
3.320.761
21,87
21,87
1.508.040
63.360
1.649.160
100.201
3.320.761
totaal
excl.btw
8,62
0,43
12,82
10,59
21,87
aantal woningen
kavels
0
0
3.320.761
3.320.761
3.320.761
1.508.040
63.360
1.649.160
100.201
3.320.761
totaal
nominaal
bedrag
12 december 2013
eindconcept
pagina 167 van 222
Percentage toebedeeld
100%
371.117 m2
35,13%
subtotaal uitgeefbare ruimte
percentage uitgeefbare ruimte
100%
23.415
47%
25.955
53%
685.330 m2
64,87%
subtotaal openbare ruimte
percentage openbare ruimte
100%
656
4%
16.416
96%
656
407
16.009
656
656
0
0
23.415
7.754
18.201
15.708
15.708
5.845
5.845
0
0
12.864
3.145
16.009
407
407
17.072
17.072
m2
m2
m2
m2
1.862
1.862
11.194
7.007
18.201
7.754
7.754
49.370
2%
Eigendom 5
49.370
351.737
351.737
13.341
13.341
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
1.056.446 m2
Eigendom 3
5%
Exploitatieplan Reeve
subtotaal netto exploitatiegebied
1.056.446 m2
waarvan
opp
perc
- uitgeefbaar
371.117
m2
35%
- verharding
145.821
m2
14%
- groen/water
539.509
m2
51%
Woningbouw
- uitgeefbaar
Bruto
Programma Commercieel
- uitgeefbaar
Bruto
6.039
6.039
292.812
246.698
539.509
Groen en Water
- water
- groen
Bruto
Programma Maatschappelijk
- uitgeefbaar
Bruto
145.821
145.821
Verhardingen
- verharding
Bruto
Plangebied totaal
Ruimtegebruik totaal en per eigendom
BIJLAGE 13 OVERZICHT RUIMTEGEBRUIK PER EIGENDOM
BIJLAGE 13.1
2%
100%
9.576
50%
9.579
50%
9.576
3.252
6.327
19.155
9.576
9.576
0
0
0
0
1.433
4.894
6.327
3.252
3.252
19.155
Eigendom 4
2%
100%
0
0%
21.107
100%
0
0
21.107
21.107
0
0
0
0
0
0
20.326
781
21.107
0
0
21.107
Eigendom 6
0%
100%
0
0%
2.791
100%
0
0
2.791
2.791
0
0
0
0
0
0
2.791
0
2.791
0
0
2.791
Eigendom 7
90%
100%
337.470
36%
609.482
64%
337.470
134.408
475.074
946.951
325.797
325.797
7.496
7.496
4.177
4.177
244.204
230.871
475.074
134.408
134.408
946.951
Gemeente
100%
371.117
685.330
371.117
145.821
539.509
1.056.446
351.737
351.737
13.341
13.341
6.039
6.039
292.812
246.698
539.509
145.821
145.821
1.056.446
totaal
12 december 2013
eindconcept
pagina 168 van 222
12 december 2013
eindconcept
pagina 169 van 222
BIJLAGE 13.2 RUIMTEGEBRUIK TOTAALOVERZICHT
12 december 2013
eindconcept
pagina 170 van 222
BIJLAGE 13.3
EIGENDOM 3 TOTAAL
12 december 2013
eindconcept
pagina 171 van 222
BIJLAGE 13.4
EIGENDOM 3 RUIMTEGEBRUIK
12 december 2013
eindconcept
pagina 172 van 222
BIJLAGE 13.5
EIGENDOM 3 OPBRENGSTEN
12 december 2013
eindconcept
pagina 173 van 222
BIJLAGE 13.6
EIGENDOM 5 TOTAAL
12 december 2013
eindconcept
pagina 174 van 222
BIJLAGE 13.7
EIGENDOM 5 RUIMTEGEBRUIK
12 december 2013
eindconcept
pagina 175 van 222
BIJLAGE 13.8
EIGENDOM 5 OPBRENGSTEN
12 december 2013
eindconcept
pagina 176 van 222
BIJLAGE 13.9
EIGENDOM 4 TOTAAL
12 december 2013
eindconcept
pagina 177 van 222
BIJLAGE 13.10
EIGENDOM 4 RUIMTEGEBRUIK
12 december 2013
eindconcept
pagina 178 van 222
BIJLAGE 13.11
EIGENDOM 4 OPBRENGSTEN
12 december 2013
eindconcept
pagina 179 van 222
BIJLAGE 13.12
EIGENDOM 6 TOTAAL
12 december 2013
eindconcept
pagina 180 van 222
BIJLAGE 13.13
EIGENDOM 6 RUIMTEGEBRUIK
12 december 2013
eindconcept
pagina 181 van 222
BIJLAGE 13.14
EIGENDOM 7 TOTAAL
12 december 2013
eindconcept
pagina 182 van 222
BIJLAGE 13.15
EIGENDOM 7 RUIMTEGEBRUIK
12 december 2013
eindconcept
pagina 183 van 222
BIJLAGE 14 TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN
Bijlage 14A taxatierapport
GRONDBELEID ADVIESBUREAU BV
Kerkstraat 54
Postbus 5715
3290 AA Strijen
Tel. 078 674 94 94
Fax 078 674 94 00
[email protected]
www.overwater.nl
TAXATIE INBRENGWAARDEN
van gronden die onderdeel uitmaken van het exploitatieplan Reeve, behorende bij
het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid van de gemeente Kampen
OPDRACHTGEVER:
Gemeente Kampen
Postbus 5009
8260 GA KAMPEN
UITGEBRACHT DOOR:
Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV
Postbus 5715
3290 AA STRIJEN
Kenmerk: 30306145/Reeve/T04/eno
Datum: 25 maart 2013
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 2 van 57
INHOUDSOPGAVE
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
INLEIDING .......................................................................................... 4
Opdracht/opname ................................................................................ 4
Doel van de taxatie .............................................................................. 4
Begrip inbrengwaarde .......................................................................... 5
Objecten ............................................................................................ 5
Inbrengwaarde Reeve .......................................................................... 8
2
ALGEMEEN.......................................................................................... 9
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.5.1
3.5.2
HET PROJECT IJSSELDELTA-ZUID ........................................................
Globale omschrijving van het plangebied ..............................................
Kadastrale gegevens ..........................................................................
Vigerend planologisch regime ..............................................................
Gebruik ............................................................................................
Milieuaspecten ..................................................................................
Conclusies ........................................................................................
Aanbevelingen ..................................................................................
10
10
10
11
11
11
12
13
4
4.1
4.2
4.3
4.4
5
5.1
5.2
5.3
TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN .......................................................
Structuurvisie Kampen 2030 ...............................................................
Woonvisie 2010-2020 ........................................................................
Ontwerp bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid ..........................................
Stedenbouwkundige uitgangspunten ....................................................
Exploitatieplan ..................................................................................
Ruimtegebruik ..................................................................................
Bouwprogramma ...............................................................................
Grondexploitatiekosten.......................................................................
15
15
15
16
17
18
18
19
21
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
GRONDEXPLOITATIE ..........................................................................
Kostenverhaal en bovenwijkse voorzieningen ........................................
Waarderingsgrondslag inbrengwaarde ..................................................
Waardebegrippen ..............................................................................
Gebruikswaarde versus complexwaarde ...............................................
Waarderingsmethode .........................................................................
22
22
23
23
24
25
7
7.1
7.2
7.2.1
7.3
7.4
WAARDERING OP BASIS VAN DE HUIDIGE BESTEMMING .......................
Algemeen .........................................................................................
Agrarische bestemming ......................................................................
Volledige schadeloosstelling ................................................................
Verkeersdoeleinden ...........................................................................
Water ..............................................................................................
26
26
26
28
29
29
8
8.1
8.2
8.3
WAARDERING ALS RUWE BOUWGROND ...............................................
Vergelijkingstransacties ......................................................................
Residuele grondwaarde ......................................................................
Tussenconclusie ................................................................................
30
30
32
32
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 3 van 57
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
9.9
9.10
WAARDERING INBRENGWAARDE PER EIGENAAR ...................................
Gemeente Kampen ............................................................................
Bureau Beheer Landbouwgronden .......................................................
Bureau Beheer Landbouwgronden .......................................................
Bouwfonds Ontwikkeling B.V. ..............................................................
Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen ............................
J. van der Stouwe..............................................................................
Prorail B.V. .......................................................................................
Railinfratrust B.V. ..............................................................................
Provincie Overijssel............................................................................
Waterschap Groot Salland ..................................................................
33
33
36
38
40
42
44
46
48
50
52
10
OVERZICHT WAARDERINGEN .............................................................. 54
11
SLOTCLAUSULES ............................................................................... 56
12
INHOUDSOPGAVE BIJLAGEN ............................................................... 57
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 4 van 57
1
INLEIDING
1.1 Opdracht/opname
In het kader van het project 'IJsseldelta-Zuid' heeft de gemeente Kampen op
7 september 2011 opdracht verstrekt tot taxatie van de inbrengwaarden van de
hierna gemelde onroerende zaken aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV,
Postbus 5715, 3290 AA Strijen. Vervolgens hebben de werkzaamheden, als gevolg
van politieke besluitvorming, enige tijd stilgelegen. Tijdens overleg met de gemeente
Kampen op 17 juli 2012 is verzocht de opdracht weer ter hand te nemen en taxatie
van de inbrengwaarde uit te voeren.
De taxatie werd uitgevoerd door:
- mevrouw ir. C.A.C. Frikkee RT, beëdigd rentmeester en Register-Taxateur;
- de heer E. Noordam BBA BRE RMT, beëdigd rentmeester en Register-Taxateur;
beiden verbonden aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV in Strijen (hierna:
Overwater).
1.2 Doel van de taxatie
Het bepalen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 onder lid 1 Wet
ruimtelijke ordening (hierna: Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening
(hierna: Bro) per peildatum 1 januari 2013, ten behoeve van het voornemen van de
gemeente Kampen om het exploitatieplan Reeve (hierna: exploitatieplan) in
procedure te brengen.
Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor
zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de
ramingen van:
a)
de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
b)
de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden
niet gehandhaafd kunnen worden;
c)
de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van
persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke
lasten;
d)
de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels,
funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
Deze taxatie beperkt zich tot het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden in
het exploitatiegebied zoals bedoeld in artikel 6.2.3 onder lid a en lid c Bro.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 5 van 57
1.3 Begrip inbrengwaarde
De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige
toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor
gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of
welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan
de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.
1.4 Objecten
Binnen de grenzen van het exploitatieplan wordt, volgens opgaaf van de gemeente,
de navolgende onroerende zaak onderscheiden. Het object is volgens het
kadastrale bericht van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers in
Nederland van 20 februari 2013 kadastraal bekend gemeente Kampen (KPN):
object
nummer
IJZ.088
IJZ.102
IJZ.103
IJZ.105
kadastrale
gemeente
Kampen, sectie
KPN P 223
KPN P 3286
KPN P 3223
KPN P 3221
IJZ.106
KPN P 3220
IJZ.107
IJZ.111
IJZ.112
IJZ.113
IJZ.114
IJZ.115
IJZ.116
IJZ.117
IJZ.118
IJZ.120
IJZ.121
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
5589
198
197
170
3215
195
3214
2363
2364
3213
192
IJZ.123
IJZ.124
IJZ.124A
IJZ.126
IJZ.126A
IJZ.130
IJZ.130A
IJZ.134
IJZ.134A
IJZ.135
IJZ.136
IJZ.137
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
190
189 ged.
189 ged.
1697 ged.
1697 ged.
186 ged.
186 ged.
2359 ged.
2359 ged.
2360
2361
147 ged.
oppervlakte oppervlakte in
eigenaar
totaal
exploitatiegebied
(m²)
(m²)
20.880
2.039 Gemeente Kampen
85.653
10.033 Gemeente Kampen
64.119
13.840 Provincie Overijssel
84.350
19.886 Bureau Beheer
Landbouwgronden
68.499
38.219 Bureau Beheer
Landbouwgronden
77.396
58.624 Gemeente Kampen
16.650
16.650 Gemeente Kampen
22.580
22.580 Gemeente Kampen
14.620
6.504 Gemeente Kampen
18.337
5.953 Gemeente Kampen
35.700
35.700 Gemeente Kampen
15.472
2.791 J. van der Stouwe
26.655
26.295 Gemeente Kampen
24.370
24.370 Gemeente Kampen
30.326
16.591 J. van der Stouwe
18.720
18.720 Bureau Beheer
Landbouwgronden
8.190
4.516 J. van der Stouwe
25.076
25.076 Gemeente Kampen
504
504 Railinfratrust B.V.
32.457
16.324 Gemeente Kampen
923
923 Railinfratrust B.V.
20.701
2.090 Gemeente Kampen
4.059
544 ProRail B.V.
2.985
2.985 Gemeente Kampen
16.035
134 Railinfratrust B.V.
9.635
3.397 Railinfratrust B.V.
9.355
3.300 Railinfratrust B.V.
28.375
10.625 St. Vermogensbeheer De
Verenigde Gasthuizen
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 6 van 57
object
nummer
IJZ.138
IJZ.139
IJZ.140
IJZ.142
IJZ.142A
IJZ.143
IJZ.144
IJZ.145
IJZ.146
IJZ.147
IJZ.148
IJZ.149
IJZ.150
IJZ.150A
IJZ.151
IJZ.152
IJZ.152A
IJZ.153
IJZ.154
IJZ.155
IJZ.156
IJZ.157
IJZ.158
IJZ.159
IJZ.160
IJZ.161
IJZ.162
IJZ.163
IJZ.164
IJZ.225
IJZ.226
IJZ.227
IJZ.228
IJZ.229
IJZ.230
kadastrale
oppervlakte oppervlakte in
eigenaar
gemeente
totaal
exploitatiegebied
Kampen, sectie
(m²)
(m²)
KPN P 4140 ged.
23.616
23.616 Gemeente Kampen
KPN P 4141
28.470
28.470 Gemeente Kampen
KPN P 149
39.740
39.740 St. Vermogensbeheer De
Verenigde Gasthuizen
KPN P 158 ged.
15.500
15.500 Gemeente Kampen
KPN P 158 ged.
4.200
356 Railinfratrust B.V.
KPN P 151 ged.
3.702
3.702 Waterschap Groot Salland
KPN P 157
14.340
14.340 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 156
48.750
48.750 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 155
2.280
2.280 Waterschap Groot Salland
KPN P 2025
4.150
4.150 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 2026
2.910
2.910 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 153
280
280 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 160 ged.
17.072
17.072 Bouwfonds Ontwikkeling
B.V.
KPN P 160 ged.
898
898 Railinfratrust B.V.
KPN P 159
33.290
33.290 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 162 ged.
18.925
18.925 Gemeente Kampen
KPN P 162 ged.
575
575 ProRail B.V.
KPN P 161
30.340
30.340 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 163
48.140
48.140 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 2020
18.995
18.995 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 2019
19.155
19.155 Bouwfonds Ontwikkeling
B.V.
KPN P 164
28.280
28.280 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 167
29.790
29.790 Gemeente Kampen
KPN P 166
18.480
18.480 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 169
15.850
15.850 Gemeente Kampen
KPN P 168
36.130
36.130 Gemeente Kampen
KPN P 2366
31.010
31.010 Gemeente Kampen
KPN P 2365
28.810
28.810 Gemeente Kampen
KPN P 207
63.840
41.389 Bureau Beheer
Landbouwgronden
KPN P 69 ged.
1.436
819 Waterschap Groot Salland
KPN P 67
14.940
2.962 Gemeente Kampen
KPN P 66 ged.
3.594
535 Waterschap Groot Salland
KPN P 5568
10.635
3.365 Railinfratrust B.V.
KPN P 65
5.940
3.604 Railinfratrust B.V.
KPN P 4513
22.668
16.644 Railinfratrust B.V.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 7 van 57
object
nummer
IJZ.231
IJZ.232
IJZ.233
kadastrale
gemeente
Kampen, sectie
KPN P 4514
KPN P 2
KPN P 11
IJZ.234
IJZ.235
KPN P 12
KPN P 15
IJZ.237
IJZ.239
IJZ.245
IJZ.246
KPN
KPN
KPN
KPN
P
P
P
P
3
154
205
204
oppervlakte oppervlakte in
eigenaar
totaal
exploitatiegebied
(m²)
(m²)
62.902
12.627 Railinfratrust B.V.
23.430
3.067 Waterschap Groot Salland
62.080
13.637 Bureau Beheer
Landbouwgronden
1.980
259 Waterschap Groot Salland
4.030
1.021 Bureau Beheer
Landbouwgronden
23.640
1.400 Gemeente Kampen
4.500
4.500 Waterschap Groot Salland
2.370
385 Waterschap Groot Salland
10.530
1.185 Waterschap Groot Salland
Volgens opgave van opdrachtgever bedraagt de totale (kadastrale) oppervlakte in
het exploitatiegebied 1.056.446 m².
In bijgaande GIS situatieschets is het exploitatiegebied op een topografische
ondergrond weergegeven.
Bijlage 1 :
GIS situatieschets
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 8 van 57
1.5 Inbrengwaarde Reeve
Rekening houdend met de omstandigheden welke op de inbrengwaarde van invloed
kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informatie, genoemde overwegingen en
hierna te noemen overwegingen, bijbehorende berekeningen en vergelijkingen,
worden de nader te noemen onroerende zaken op basis van het prijspeil
1 januari 2013 getaxeerd op (afgerond):
Totale inbrengwaarde....................................................€
24.457.488,00
(zegge: vierentwintigmiljoen vierhonderdzevenenvijftigduizend
vierhonderdachtentachtig euro)
Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die
heeft geleid tot de waardering, verwijzen ondergetekenden naar de bijgevoegde
informatie.
Openbaarmaking van de financiële gegevens die gehanteerd zijn om te komen tot
deze raming kan:
x de economische of financiële belangen van de gemeente schaden;
x leiden tot een onevenredige benadeling van de gemeente of betrokken
particulieren;
x leiden tot onevenredige bevoordeling van derden.
Dergelijke gegevens zijn hierom opgenomen in een vertrouwelijke oplegnotitie.
Tot het verstrekken van een nadere toelichting zijn ondergetekenden steeds bereid.
Aldus getekend maart 2013 te Strijen,
ir. C.A.C. Frikkee RT
Register-Taxateur
Certificaatnummers: LV002.111.0983
BV02.111.2162
WOZ02.111.1217
expiratiedatum van de inschrijving 31 december 2015.
De heer E. Noordam BBA BRE RMT ab
Beëdigd makelaar/taxateur o.z.
Beëdigd door de Arrondissementsrechtbank te Groningen op 23 augustus 1999
Beëdigd rentmeester NVR
Geregistreerd bij VastgoedCert,
Certificaat nummers:
RMT06.609.1270
WOZ01.20.501.5.0074
LV01.20.607.5.0751
BV02.803.5.1682
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 9 van 57
2
ALGEMEEN
Om het project IJsseldelta-Zuid op het grondgebied van de gemeente Kampen
mogelijk te maken heeft de gemeente Kampen het ontwerp bestemmingsplan
'IJsseldelta Zuid', het ontwerp exploitatieplan Reeve en overige bijbehorende
stukken opgesteld. Onderdeel van het project vormt de realisering van een nieuw
woongebied, het zelfstandige dorp Reeve.
De gemeente houdt er rekening mee dat ze, ten tijde van de vaststelling van het
bestemmingsplan, nog niet alle gronden voor Reeve heeft verworven dan wel
samenwerkingsovereenkomsten heeft kunnen sluiten voor het ontwikkelen van de
gronden in de vorm van uitvoering die haar voor ogen staat.
Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente Kampen verplicht om in dat geval
gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te
stellen. Onderdeel van het exploitatieplan is een raming van de inbrengwaarden
van de gronden in het exploitatiegebied, waarvoor dit rapport is opgesteld.
Voor de raming van de inbrengwaarden is gekozen voor de algemeen aanvaarde
werkwijze dat zowel een residuele waardeberekening wordt gemaakt, de volledige
schadeloosstelling wordt uitgerekend op basis van de vigerende bestemming en dat
wordt gekeken naar vergelijkingstransacties in en rond Kampen.
Voor de residuele berekening is gebruik gemaakt van het ontwerp
bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid' (toelichting, regels en verbeelding) en de door
de gemeente aangeleverde gegevens, te weten het stedenbouwkundig plan,
inrichtingsplankaart fase 2, grondexploitatie Reeve en diverse rapportages over
o.a. haalbaarheid, leefstijlen en vermarktbaarheid van de toekomstige woningen.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 10 van 57
3
HET PROJECT IJSSELDELTA-ZUID
3.1 Globale omschrijving van het plangebied
Het plangebied IJsseldelta-Zuid is gelegen ten zuidwesten van de stad Kampen. Het
plangebied is als volgt begrensd:
- Aan de noordzijde door de Roggebotsluis, de N307 en de Hanzelijn;
- Aan de oostzijde door de IJssel;
- Aan de zuidzijde door agrarische gronden;
- Aan de westzijde door het Drontermeer.
Het exploitatiegebied Reeve is centraal gelegen in het plangebied van IJsseldeltaZuid nabij de Slaper, Zwartendijk en Buitendijksweg te Kampen.
3.2 Kadastrale gegevens
De kadastrale berichten van de objecten zoals opgenomen in paragraaf 1.4 van dit
rapport vermelden de volgende gegevens:
De kadastrale berichten vermelden dat er geen beperkingen bekend zijn in de
gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie, met uitzondering
van de navolgende gegevens.
De kadastrale berichten van de percelen KPN P, nummers 65 en 2025 vermelden
een aantekening kadastraal object: locatiegegevens ontleend aan basisregistraties
adressen en gebouwen, ontleend aan ATG 75234 d.d. 22-8-2011.
Het kadastrale bericht van het perceel KPN P, nummer 5589 vermeldt een
aantekening kadastraal object: locatiegegevens ontleend aan basisregistraties
adressen en gebouwen, ontleend aan ATG 75281 d.d. 19-6-2012.
De kadastrale berichten van de percelen KPN P, nummers 147, 149, 153, 156, 157,
158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 166, 167, 168, 169, 186, 189, 190, 192, 195,
197, 198, 207, 1697, 2019, 2020, 2025, 2026, 2363, 2364, 2365, 2366, 3213,
3214, 3215, 3220, 3221, 3223 en 5589 vermelden dat de Wet voorkeursrecht
gemeenten (Wvg) van toepassing is.
De kadastrale berichten zijn als bijlage aangehecht.
Bijlage 2 :
kadastrale informatie
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 11 van 57
3.3 Vigerend planologisch regime
Binnen het exploitatiegebied vigeert volgens opgave van de gemeente Kampen het
bestemmingsplan 'Dronthen', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente
Kampen op 29 mei 1975 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel
op 13 juli 1976. Ondergetekenden merken op dat dit bestemmingsplan niet
voorkomt in de lijst van vigerende bestemmingsplannen die is opgenomen in het
ontwerp bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid'.
In het bestemmingsplan 'Dronthen' hebben de in het plangebied gelegen gronden
hoofdzakelijk een agrarische bestemming. De aanwezige functies in het plangebied
zijn als zodanig bestemd.
Boerderij gelegen aan Buitendijksweg 14
Aan de Buitendijksweg 14 te Kampen is een boerderij gelegen die wordt ingepast in
het bestemmingsplan. De boerderij is gebouwd in 1963 en nadien gerenoveerd. Het
betreft een terpboerderij, uitgevoerd in steen en gedekt met pannen. Het geheel is
degelijk uitgevoerd en de staat van onderhoud is goed.
In het bestemmingsplan 'Dronthen' is aan de boerderij de bestemming 'Agrarische
doeleinden, klasse D (AD)' toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische
bedrijfsvoering ten behoeve van aan de grond gebonden agrarische
productiebedrijven, met de daartoe benodigde bouwmogelijkheden zoals
bedrijfsgebouwen en andere bouwwerken met uitzondering van kassen.
Als bijlage is een kopie van de plankaart en relevante voorschriften aangehecht.
Bijlage 3 :
uittreksel bestemmingsplan Dronthen
3.4 Gebruik
Het exploitatiegebied is grotendeels in gebruik voor agrarische doeleinden
(grasland). Bij de waardering is rekening gehouden met de gebruiksmogelijkheden
voor de eigenaren en/of derden, voor zover deze bij ondergetekenden bekend zijn.
3.5 Milieuaspecten
De kadastrale berichten vermelden geen registratie waaruit blijkt dat er sprake is
van een ernstige bodemverontreiniging zoals bedoeld in artikel 55 van de Wet
bodembescherming. Ondergetekenden hebben geen onderzoek verricht of laten
verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar
materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de
aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden ten behoeve van het huidige
evenals het beoogde gebruik.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 12 van 57
Indien geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet
dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten
worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Nader
onderzoek kan gewenst zijn.
In opdracht van de gemeente is een verkennend bodemonderzoeken uitgevoerd
(rapportnummer 20110571/rap01 d.d. 16 augustus 2011).
De conclusie en aanbevelingen uit het rapport zijn als volgt:
3.5.1 Conclusies
De bodem op de locatie bestaat tot de maximaal geboorde diepte van 2,0 m-mv uit
klei met plaatselijk zandlagen en daaronder veenlagen. De grondwaterstand
bedraagt circa 1,0 m-mv. In de bodem zijn plaatselijk bodemvreemde bestanddelen
(puin, asbest, kolengruis, asfalt) aangetroffen. Op de locatie zijn bij de inspectie
van het maaiveld en de opgeboorde grond ter plaatse van een aantal dammen
asbestverdachte materialen aangetroffen. Een groot aantal gedempte sloten is
visueel waarneembaar als glooiing/ingeklonken grond.
Slootdempingen
De slootdempingen zijn hoogstwaarschijnlijk uitgevoerd met gebiedseigen grond.
Incidenteel zijn bijmengingen (puin, kolengruis) aangetroffen. De dempingsgrond is
ten hoogste licht verontreinigd met kobalt, lood, PCB en PAK. De lichte
verontreinigingen met PCB en PAK zijn vermoedelijk te relateren aan de bijmenging
met puin.
Kavelpaden
Beide paden zijn verhard met beton. Ter plaatse van kavelpad 1 (Buitendijksweg
14) is een sterk verhoogd zinkgehalte vastgesteld in de puinhoudende bovengrond
(0,12 - 0,13 m-mv) onder de betonverharding ter plaatse van boring 201. In de
zintuiglijk schone grond onder verharding zijn ten hoogste lichte verontreinigingen
met zware metalen aangetoond.
De sterke zinkverontreiniging is vermoedelijk te relateren aan de puinbijmenging.
Een nader onderzoek wordt noodzakelijk geacht waarin de verontreiniging in
horizontale en verticale richting dient te worden afgeperkt en wordt vastgesteld of
sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
Dammen
In de puinhoudende bovengrond (klei en zand) van diverse puinhoudende dammen
zijn lichte verontreinigingen met zware metalen (cadmium, kobalt, nikkel, lood,
kwik), minerale olie, PCB en PAK aangetoond. In de zintuiglijk schone bovengrond
(klei en zand) van niet-puinhoudende dammen is plaatselijk lichte verontreiniging
van kobalt, PCB en PAK aangetoond.
De puinhoudende bovengrond (0 – 0,4 m-mv, klei) van dam D05 is matig
verontreinigd met PAK. De PAK-verontreiniging is vermoedelijk gerelateerd aan de
puinbijmenging. De omvang van de verontreiniging is in horizontale richting niet
volledig afgeperkt.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 13 van 57
Bij het aantreffen van matige of sterke verontreiniging is nader onderzoek
noodzakelijk om te bepalen of sprake is van een geval van ernstige
bodemverontreiniging. Omdat ter plaatse van dam D05 de PAK-verontreiniging
enkel in de puinhoudende laag (0 – 0,4 m-mv) is aangetroffen en daarbij geen
overschrijding van de interventie waarde is vastgesteld, wordt, gezien de
damoppervlakte van circa 15 m², gesteld dat er geen sprake is van een geval van
ernstige bodemverontreiniging met PAK. Een nader onderzoek wordt daarom ons
inziens niet noodzakelijk geachte. Echter, het bevoegd gezag is de gemeente
Kampen.
De puinhoudende bovengrond en zintuiglijk schone ondergrond (0 – 1,1 m-mv,
klei) van dam D11 is sterk verontreinigd met PAK. Een nader onderzoek wordt
noodzakelijk geacht waarin de verontreiniging in horizontale richting dient te
worden afgeperkt en wordt vastgesteld of sprake is van een geval van ernstige
bodemverontreiniging.
Asbest
Ter plaatse van de dammen D06, D22 en D27 is asbest aangetroffen. De
berekende concentraties zijn respectievelijk 65, 670 en 58 mg/kg.ds.
Aangenomen kan worden dat de asbestverontreinigingen zich beperken tot de
puinhoudende grond. De concentratie asbest in dam D22 overschrijdt de
interventiewaarde van 100 mg/kg.ds., waarmee er in de zijn van de Wet
bodembescherming sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De
omvang van de ernstige bodemverontreiniging wordt derhalve geschat op circa
7,5 m³.
De voor de locatie gehanteerde onderzoekshypothese 'Ter plaatse van de
slootdempingen, de dammen en de kavelpaden is de grond verdacht voor
verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie. Tevens is de
puinhoudende grond ter plaatse van de dammen en kavelpaden verdacht voor
verontreinigingen met asbest' is bevestigd. Nader onderzoek wordt noodzakelijk
geacht.
3.5.2 Aanbevelingen
Formeel dient een nader asbestonderzoek conform de NEN 5707 te worden
uitgevoerd ter plaatse van de dammen D06, D22 en D27. Aangezien het
uitgevoerde onderzoek voldoende inzicht geeft in de verontreinigingssituaties wordt
een nader asbestonderzoek niet zinvol geachte. Besluitvorming hieromtrent ligt
echter bij het bevoegd gezag (gemeente Kampen).
Aanbevolen wordt om de met asbest verontreinigende grond ter plaatse van dam
D22 te saneren, aangezien sprake is van een geval van ernstige
bodemverontreiniging met asbest. Gezien de aangetoonde concentraties asbest
dient dit onder 3T-condities te worden uitgevoerd. Ter voorbereiding op de sanering
dient een saneringsplan te worden opgesteld. Het saneringsplan/BUS-melding dient
aan het bevoegd gezag (provincie Overijssel) te worden voorgelegd teneinde een
beschikking op de voorgenomen saneringsactiviteiten te verkrijgen.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 14 van 57
Aanbevolen wordt de sterke zinkverontreiniging ter plaatse van kavelpad 1
(Buitendijksweg 14) en de sterke PAK-verontreiniging ter plaatse van de dam D11
nader te onderzoeken om zodoende te bepalen of sprake is van een geval van
ernstige bodemverontreiniging.
Indien van de locatie grond wordt afgevoerd dient hierbij rekening te worden
gehouden met de daarop van toepassing zijnde regelgeving van onder meer de Wet
bodembescherming en het Besluit Bodemkwaliteit. De vrijkomende grond is buiten
de onderzoekslocatie niet zonder meer herbruikbaar.
Volgens opgave van opdrachtgever heeft nader onderzoek en/of sanering
momenteel nog niet plaatsgevonden.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 15 van 57
4
TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN
Hierna wordt ingegaan op de ruimtelijke plannen die ten grondslag liggen aan de
toekomstige ontwikkelingen van het exploitatiegebied, waarbij van grof naar fijn
wordt gewerkt.
4.1 Structuurvisie Kampen 2030
In de Structuurvisie Kampen 2030 is de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de
gehele gemeente tot 2030 beschreven. In de structuurvisie staan een aantal
belangrijke opgaven centraal. Zo noopt de toenemende hoeveelheid water in de
IJssel tot het maken van meer ruimte voor de rivier en biedt de aanleg van de
Hanzelijn tussen Zwolle en Lelystad nieuwe mogelijkheden voor wonen, recreatie
en werken. Daarnaast vragen landelijke trends als bijvoorbeeld de vergrijzing,
gezinsverdunning en schaalvergroting om aandacht, maar ook de bijbehorende
lokale vraagstukken als de behoeft aan goede woningen, ruimte voor werken en de
toekomst van het agrarisch landschap.
Op basis van de verschillende prognoses is de verwachting dat Kampen tot 2030
zal groeien van 49.000 inwoners tot 57.000/60.000 inwoners. Centrale opgave is
het ontwikkelen van ontwikkelingsmogelijkheden voor ongeveer 6.000 nieuwe
woningen tot 2030 (het ijkpunt is 2005). Onderdeel daarvan zijn de 1.100
woningen voor de regio die Kampen volgens afspraak met de provincie een plek zal
geven binnen de gemeente. Een gedeelte van deze ± 6.000 woningen is reeds in
uitvoering, een ander deel is al in voorbereiding. Bij de invulling van de plannen
hanteert de gemeente als richtlijn:
x Kampen 70%, IJsselmuiden 25%, Kleine kernen 5%.
x Inbreidingslocaties 30%, Uitbreidingslocaties 70%.
x 65% koop, 35% huur.
x Goedkoop 30%, middelduur 40% en duur 30%.
Een andere belangrijke ontwikkeling die als vertrekpunt dient voor de structuurvisie
is de aanleg van de bypass, een overloop aan de zuidzijde van de stad Kampen,
tussen IJssel en Drontermeer, die er voor moet zorgen dat Kampen in de toekomst
de waterafvoer van de IJssel kan blijven verwerken, zonder natte voeten te krijgen,
en natuur- en recreatieontwikkeling.
4.2 Woonvisie 2010-2020
In de Woonvisie 2010-2020 worden verschillende woonbelangen in balans
gebracht. Deze visie is niet alleen gericht op de kwantiteit en kwaliteit van nieuw te
bouwen woningen, maar ook op de bestaande voorraad. Om aan voldoende
ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw te voldoen, wordt ingezet op een
groei van de woningvoorraad met ca 3.320 woningen (2007-2020). Door
vergrijzing en gezinsverdunning zijn tot 2020 ten minste 2.700 woningen nodig om
de 'huidige' bevolking te kunnen blijven huisvesten.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 16 van 57
Samengevat op hoofdlijnen worden in de Woonvisie 2010-2020 de navolgende
doelstellingen verder uitgewerkt:
x Vergrijzing en gezinsverdunning opvangen door nieuwbouw;
x Het aanbod van sociale huurwoningen in Kampen vergroten;
x Starters meer kansen bieden op de woningmarkt;
x Seniorenvraag als kwalitatieve trend voor de woningbouwprogrammering;
x Versterken aanbod wonen-welzijn-zorg;
x Energiebesparing en streven naar duurzaamheid;
x Bevorderen leefbaarheid.
4.3 Ontwerp bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid
Om de integrale gebiedsontwikkeling op het grondgebied van de gemeente Kampen
mogelijk te maken wil de gemeente Kampen het nieuwe bestemmingsplan
'IJsseldelta-Zuid' en het bijbehorende exploitatieplan 'Reeve' gaan vaststellen.
Van het ontwerp bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid' van 2 juli 2012 hebben
ondergetekenden een exemplaar ontvangen. De gemeente Kampen heeft
aangegeven dat het deel van het ontwerp bestemmingsplan dat betrekking heeft
op het dorp Reeve nog verder zal worden uitgewerkt. In het ontwerp
bestemmingsplan is dit als zodanig aangegeven.
Het bestemmingsplan vormt de planologisch-juridische regeling voor de realisatie
van de gebiedsontwikkeling IJsseldelta-Zuid. De gebiedsontwikkeling IJsseldeltaZuid bestaat uit de realisatie van een bypass, de aanleg van natuur en het
ontwikkelen van (nieuwe) natuurwaarden, de uitbreiding van het woongebied van
Kampen, de (plaatselijke) verbreding van de N50, de versterking van de
toeristische infrastructuur en recreatiemogelijkheden en agrarische
structuurversterking.
De visie voor Reeve gaat uit van een zelfstandig dorp met een eigen haven. Dit
dorp heeft mede door de ligging aan het water in het landschap van de IJsseldelta
een eigen identiteit. Het watergebonden dorp beschikt niet alleen over een
aansluiting op de vaargeul van de bypass maar beschikt tevens over een
binnenmeer dat voorziet in verschillende recreatieve functies. Het woongebied
voorziet in de lokale en regionale woningbehoefte en heeft tevens een belangrijke
functie als uitloopgebied voor bewoners van bestaande wijken in Kampen.
Een uniek aspect aan de woningbouwontwikkeling is de ligging op een zogenaamde
klimaatdijk. De klimaatdijk is een waterkering die zo robuust is dat deze niet
doorbreekt, ook als de klimaatdijk zal overstromen. De klimaatdijk biedt blijvende
veiligheid, ook als het klimaat in de toekomst verder verandert.
Het bestemmingsplan voor het dorp Reeve is opgezet als globaal eindplan. Dit
betekent dat er binnen bepaalde kaders flexibiliteit mogelijk is waardoor het plan
toekomstbestendig is voor nu nog niet geheel voorziene ontwikkelingen.
Binnen het exploitatiegebied voorziet dit plan in de bestemmingen 'Woongebied',
'Recreatie - 2', 'Water' en de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterkering'.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 17 van 57
De boerderij gelegen aan de Buitendijksweg 14 te Kampen wordt ingepast in het
bestemmingsplan en krijgt de bestemming 'Woongebied'. Voor de toelichting en de
regels wordt verwezen naar dit bestemmingsplan.
4.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten
De exacte invulling van het dorp Reeve is nog niet bepaald. Wel gaat de
stedenbouwkundige visie uit van verschillende deelgebieden. In het oostdeel- en
middendeel van het dorp is verspreid gelegen woonbebouwing voorzien, met
daartussen royale groene, openbare ruimten. Aan de oostelijke rand wordt het
contrast tussen het groene woonmilieu enerzijds en het natte en open karakter van
de bypass anderzijds benadrukt. Het westelijk gebiedsdeel wordt gekenmerkt door
geulen met daartussen gelegen relatief compacte bebouwing dat aansluit op de
hogere delen van de bypass (de haven en de velden). De klimaatdijk is ter hoogte
van de compacte bebouwing als scherpe grens vormgegeven in aansluiting op het
'stedelijke'/'nederzettings'-deel van het woongebied.
Het dorp Reeve zal bestaan uit enkele buurten: Reeve Haven, Reeve Dijk en Reeve
Kreek. Naast deze buurten, het woningbouwgebied, maakt de zone Zwartendijk
deel uit van Reeve.
Reeve Haven
Reeve Haven, rond de sluis en de (schier)eilanden, is het hart van Reeve. In dit
deel bevinden zich de voorzieningen, waaronder een school en supermarkt. Reeve
Haven krijgt een compacte opbouw, in vergelijking met Reeve Dijk en Reeve Kreek,
met een sfeer die kleinschalig en gevarieerd is. Het is er ontspannen wonen en
verblijven in een waterrijke ambiance. De verrassende structuur, met onverwachte
plekken en doorkijken, is geïnspireerd op de oude Zuiderzeestadjes. Er ontstaat
een ongedwongen sfeer door de mix van verschillende woningtypes. Een deel van
de woningen binnen Reeve Haven bevinden zich op de klimaatdijk. Deze woningen
zijn gericht op de bypass en het dynamische havengebied precies buiten de sluis.
De woningen op de (schier)eilanden zijn voor een groot deel direct aan het
bevaarbare binnenwater gelegen. Zelfs voor de woningen aan de binnenzijde van
de (schier)eilanden, gesitueerd aan informele en gevarieerde straatprofielen, is het
water altijd dichtbij via steegjes en pleintjes.
Reeve Dijk
Reeve Dijk met woonclusters op de klimaatdijk, biedt een uniek en weids uitzicht
over de IJssel bypass. Dit weidse uitzicht wordt gecombineerd met het wonen aan
groene hoven met een directe verbinding naar de IJssel bypass.
Reeve Kreek
Reeve Kreek, gelegen tussen de klimaatdijk en het Reevemeer, kent lichte
glooiingen en een groene setting met volop speel- en struingelegenheid. Een groot
deel van de woningen in dit gedeelte van Reeve liggen aan de inhammen die
ontstaan door de lobbenstructuur, de kreken, en hebben zodoende een directe
verbinding met het Reevemeer. Op de hoger gelegen delen bevinden zich woningen
tussen de bomenweiden en hagen.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 18 van 57
5
EXPLOITATIEPLAN
Indien de gemeente ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog niet
alle gronden heeft verworven dan wel samenwerkingsovereenkomsten heeft
kunnen sluiten voor het ontwikkelen van de gronden in de vorm van uitvoering die
haar voor ogen staat, zal zij gelijktijdig met het bestemmingsplan het bijbehorende
exploitatieplan in procedure brengen.
5.1 Ruimtegebruik
Het totaalprogramma zoals opgenomen in de exploitatieopzet is schematisch in het
onderstaande overzicht weergegeven.
Functie
Water
Groen
Uitgeefbaar
Verharding
Oppervlakte netto plangebied
Oppervlakte in m²
292.812
245.094
371.117
147.384
1.056.446
Aandeel
27,72
23,20
35,13
13,95
100,0
%
%
%
%
%
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 19 van 57
5.2 Bouwprogramma
De te realiseren functies in het plangebied Reeve bestaat uit het navolgende
bouwprogramma.
: RQLQJW\SH
+DYHQ
'LMN
.UHHN
7RWDDO
3HUFHQWDJH
*URQGJHERQGHQ
*HVWDSHOG
32
7 RWDDO
3HUFHQWDJH
7 KHPDJHELHG
*RHGNRRS 0LGGHOGXXU
+DYHQ
'LMN
.UHHN
7 RWDDO
3HUFHQWDJH
'XXU
7RWDDO
3HUFHQWDJH
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 20 van 57
Programma
Exploitatieplan Reeve
A Haven
kavel grootte m2 aantal woningen
Haven
Appartementen
Appartementen middelduur incl. P-garage (Haven West)
44,8
Appartementen duur incl. P-garage (Haven West)
70,2
32
52
Appartementen middelduur incl. P-garage (Haven Centrum)
44,9
32
Vrijstaand Herenhuis (Haven West)
171,6
35
Vrijstaand Projectmatig met garage (Haven West)
337,8
4
Twee onder één kap met garage (Haven West)
247,1
14
Grondgebonden
Twee onder één kap zonder garage (Haven West)
215,8
4
Vrijstaand Herenhuis (Haven Centrum)
175,2
147
Vrijstaand Projectmatig met garage (Haven Centrum)
365,5
39
Twee onder één kap met garage (Haven Centrum)
265,6
48
Twee onder één kap zonder garage (Haven Centrum)
211,5
22
Marina Groot (Haven Centrum)
212,6
82
45,5
82
164,4
110
42,8
110
Marina Groot uitgeefbaar water (Haven Centrum)
Marina Klein (Haven Centrum)
Marina Klein uitgeefbaar water (Haven Centrum)
Rijwoning Sociaal (Haven Centrum)
138,9
61
Totaal Haven
682
Totaal Haven
682
B Dijk
kavel grootte m2 aantal woningen
Appartementen
Appartementen duur incl. P-garage (Dijk)
71,1
69
Grondgebonden
Vrijstaand Herenhuis inpandige garage (Dijk)
164,0
0
Vrijstaand Projectmatig met garage (Dijk)
320,4
82
Twee onder één kap met garage (Dijk)
270,1
58
Totaal Dijk
209
C Kreek
kavel grootte m2 aantal woningen
Grondgebonden
Vrije kavel Bos type 1 (lobben) (Kreek)
498,6
80
Vrije kavel Bos type 2 (verspreid) (Kreek)
410,1
12
Vrije kavel Losse Garage (Kreek)
420,5
28
Vrije kavel Vaste Garage (Kreek)
430,0
50
Vrijstaand Marina (Kreek)
364,8
80
Vrijstaand Marina uitgeefbaar water (Kreek)
Vrije kavel Marina (Kreek)
Vrije kavel Marina uitgeefbaar water (Kreek)
Totaal Kreek
Totaal woningen
61,7
80
353,0
159
60,4
159
409
1.300
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 21 van 57
D Programma Commercieel
fasering
aantal m2
uitgeefbaar
Hotel bebouwd plus onbebouwd (Haven West)
2023
3.635
Buurtwinkel bebouwd (Haven West)
2025
600
Horeca bebouwd plus onbebouwd (Haven Centrum)
2025
392
Boothuizen (binnenhaven) (Haven Centrum)
2025
4.215
Havengerelateerde bedrijvigheid
2025-2027
3.948
Werfgebouw (binnenhaven) (Haven Centrum)
2025-2027
Totaal Programma Commercieel
552
13.342
F Programma Maatschappelijk
aantal m2
uitgeefbaar
School bebouwd plus onbebouwd (Haven West)
2025
2.541
Kerk bebouwd plus onbebouwd (Haven West)
2025
2.922
Buurtboerderij/Buurtcentrum bebouwd (Haven West)
2020
Totaal Programma Maatschappelijk
576
6.039
5.3 Grondexploitatiekosten
Voor het bepalen van de kosten van grondexploitatie hebben ondergetekenden
inzage gekregen in de gemeentelijke exploitatiebegroting. Op basis van deze
gegevens hebben ondergetekenden een zelfstandige kostenanalyse opgesteld
waarbij rekening is gehouden met de beginselen en jurisprudentie van de
Onteigeningswet ten aanzien van de afbakening van het complex.
Resumerend zijn de navolgende kostenposten begroot:
Omschrijving
Bodemonderzoek en sanering
Sloop en opschonen terrein
Groot grondwerk
Bouwrijp maken
Woonrijp maken
Kunstwerken
Diverse kosten
Voorbereiding en toezicht
Planontwikkeling
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 22 van 57
6
GRONDEXPLOITATIE
De Wro en de daarin opgenomen Afdeling Grondexploitatie (beter bekend als en
hierna genoemd de 'Grondexploitatiewet') bieden de gemeente de mogelijkheid om
kosten die te maken hebben met de grondexploitatie te verhalen. De gemeente
mag via een exploitatieplan alleen kosten verhalen die zijn opgenomen in de
kostensoortenlijst.1 In deze lijst zijn onder andere de kosten voor de verwerving
van gronden binnen het plangebied, planschade, bodemsanering en de aanleg van
in het Bro gedefinieerde voorzieningen opgenomen. Een van de kostenposten van
de exploitatieopzet betreft de inbrengwaarde van gronden, waarvoor dit
taxatierapport is opgesteld.
6.1 Kostenverhaal en bovenwijkse voorzieningen
De Wro maakt onderscheid tussen het vrijwillige kostenverhaal en het afdwingbare
kostenverhaal. In het laatste geval dient de gemeente de kostensoortenlijst uit het
Bro in acht te nemen en dient er daarnaast getoetst te worden aan de criteria
profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.
Profijt:
Toerekenbaarheid:
Proportionaliteit:
De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen
voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut
voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen
van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt
het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter
gebied kan worden ontwikkeld.
Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet
gemaakt worden zonder het plan) of de kosten worden mede
gemaakt ten behoeve van het plan. Ook kosten die op een
andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar.
Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij
nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde
parkeervoorzieningen.
Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening
worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er
meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.
Indien de aanleg van een voorziening, als vermeld op de kostensoortenlijst van het
Bro, profijt oplevert voor meer dan één locatie is er sprake van een bovenwijkse
voorziening. De kosten van een bovenwijkse voorziening zijn naar rato afdwingbaar
te verhalen.
Naast het afdwingbare kostenverhaal is het mogelijk om op basis van (anterieure)
overeenkomsten meer kosten te verhalen. Dan gelden de criteria profijt,
proportionaliteit en toerekenbaarheid niet. In het kader van deze taxatie worden
dergelijke te verhalen kosten buiten beschouwing gelaten.
1
Artikel 6.2.4 Bro
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 23 van 57
6.2 Waarderingsgrondslag inbrengwaarde
Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft de waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de
inbrengwaarde.
1. Geen sprake van onteigening
Indien er geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden
vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f
van de Onteigeningswet, welke artikelen betrekking hebben op het vaststellen van
de werkelijke waarde. In de volgende paragraaf zal een definitie van het begrip
werkelijke waarde worden weergegeven. Op grond van de beginselen en
jurisprudentie die betrekking hebben op de artikelen 40b tot en met 40f van de
Onteigeningswet kan kort samengevat worden vastgesteld dat de werkelijke waarde
betreft de hoogste waarde van de volgende twee:
1. de gebruikswaarde, ervan uitgaande dat een potentiële koper het huidige
gebruik kan en beoogt voort te zetten;
2. de complexwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met de opbrengsten
en kosten van het complex waarvan de betreffende onroerende zaken deel
uitmaken voor zover redelijk handelend partijen hiermee rekening plegen te
houden.
2. Overige gevallen
Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen,
of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk
aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Met het begrip
schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet (hierna ook wel 'Ow' genoemd)
wordt bedoeld de schadeloosstelling zoals omschreven in artikel 40 Ow, beter
bekend onder de definitie 'volledige schadeloosstelling'.
6.3 Waardebegrippen
De in dit rapport opgenomen waardebegrippen worden als volgt gedefinieerd. Voor
het overzicht is het waardebegrip 'Inbrengwaarde' nogmaals opgenomen. Daarnaast
zijn enkele alinea's ter verduidelijking toegevoegd.
Inbrengwaarde
De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige
toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor
gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of
welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan
de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.
Werkelijke waarde
Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand
gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de
eigenaar/onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk
handelend koper. De werkelijke waarde betreft niet de denkbeeldige waarde van de
betreffende onroerende zaak.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 24 van 57
Gebruikswaarde
De gebruikswaarde betreft de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in
het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper
en de onteigenaar als redelijk handelend koper, ervan uitgaande dat een potentiële
koper het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten.
Complexwaarde
Onder complexwaarde wordt verstaan de waarde van de grond, rekening houdend
met alle baten en lasten die gemaakt moeten worden om alle toekomstige
bestemmingen die deel uitmaken van het complex te kunnen realiseren. Onder een
complex wordt verstaan: de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen
zaken.
Onteigeningsschadeloosstelling
Onder de 'onteigeningsschadeloosstelling' wordt begrepen de schadeloosstelling, die
bij onteigening of gedwongen verkoop ter voorkoming van onteigening door de
onteigenaar aan de onteigende dient te worden vergoed, teneinde de onteigende
zowel voor als na onteigening in een gelijke inkomens- en vermogenspositie te laten
verkeren. Voor vergoeding komt in aanmerking iedere schade, die een rechtstreeks
en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
6.4 Gebruikswaarde versus complexwaarde
In beginsel voorziet de systematiek van de Onteigeningswet in het bepalen van de
werkelijke waarde zonder rekening te houden met de (waardeverstorende) invloed
van het plan. Dit betekent zoals overigens al eerder genoemd dat de waarde wordt
bepaald uitgaande van een koper die het huidige gebruik kan en beoogt voort te
zetten.
Hoewel de term niet is genoemd in de Onteigeningswet, de Wro of het Bro wordt
deze benadering voor het bepalen van de werkelijke waarde gekwalificeerd als de
gebruikswaarde. Bij het bepalen van een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd
op de gebruikswaarde wordt deze vermeerderd met eventuele bijkomende schaden,
zoals financieringsschade, omzetgerelateerde schade, verhuiskosten,
deskundigenkosten en dergelijke.
Door verwijzing in de Wro naar de artikelen 40b tot en met 40f van de
Onteigeningswet zal ook het begrip complexwaarde (40d) moeten worden
toegepast. Ingevolge de Onteigeningswet zal er gerekend moeten worden met het
begrip 'complexwaarde', in de Onteigeningswet gedefinieerd als 'de als één geheel
in exploitatie gebrachte of te brengen zaken'. Dat houdt in dat bij het bepalen van
de prijs van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met alle bestemmingen
die gelden voor zaken die deel uitmaken van het complex, in die zin dat elke
bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex
beïnvloedt.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 25 van 57
De werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet is de hoogste van de
gebruikswaarde en de complexwaarde. In die gevallen waar de inbrengwaarde is
gebaseerd op een onteigeningsschadeloosstelling is deze gelijk aan de hoogste
schadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde of de complexwaarde.
6.5 Waarderingsmethode
Er worden in de onteigeningspraktijk verschillende waarderingsmethoden
toegepast:
1. Die op basis van vergelijkingstransacties.
2. Die op basis van de berekende residuele grondwaarde als complexwaarde.
3. De intuïtieve benadering waarbij er vaak met een combinatie van beide
voorgaande methoden wordt gewerkt.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 26 van 57
7
WAARDERING OP BASIS VAN DE HUIDIGE BESTEMMING
7.1 Algemeen
De systematiek van de Onteigeningswet gaat uit van het beginsel dat de
waardeverstorende invloed van 'het werk' wordt weggedacht. Dit betekent dat de
werkelijke waarde wordt bepaald door een transactie tussen een redelijk handelend
koper en een redelijk handelend verkoper. De gebruiks- en eventuele
bebouwingsmogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan dienen dan
als uitgangspunt voor de waardebepaling (geen rekening wordt gehouden met de
invloeden van de toekomstige bestemming op de transactie).
Naast het bepalen van de waarde van de onroerende zaak kan er sprake zijn van
extra schade op grond van het verlies van de onroerende zaak. Onder deze
bijkomende schade worden bijvoorbeeld aankoopkosten, kosten verplaatsing,
aanpassingskosten en dergelijke gerekend. Op deze wijze wordt voorzien in een
volledige schadeloosstelling zoals bedoeld in de Onteigeningswet.
Onderstaand volgt per bestemming een overzicht van de waardering per
bestemming en een berekening van een volledige schadeloosstelling. Hierbij wordt
per bestemming aangegeven op welke wijze de waardering tot stand is gekomen.
7.2 Agrarische bestemming
Een groot deel van de gronden in het plangebied heeft een agrarische bestemming.
Het betreft agrarische percelen waar op basis van de vigerende bestemming
agrarische bedrijfsvoering ten behoeve van aan de grond gebonden agrarische
productiebedrijven is toegestaan. Op het perceel plaatselijk bekend
Buitendijksweg 14 en kadastraal bekend gemeente Kampen, sectie P nummers
2025 en 2026 groot betreft een melkveehouderij. Op dit perceel staan agrarische
bedrijfsgebouwen, een ligboxenstal en een bedrijfswoning.
Ondergetekenden hebben ten behoeve van de waardering onderzoek gedaan naar
de transacties van (agrarische) gronden in de omgeving van Kampen. Transacties
binnen het plangebied en in het plangebied van de bypass zijn hierbij buiten
beschouwing gelaten. Deze transacties zijn tot stand gekomen op basis van de
toekomstige niet-agrarische bestemming of op basis van een schadeloosstelling.
Kadastrale
informatie
Oldebroek, P,
103
IJsselmuiden,
G, 381
IJsselmuiden,
G, 38
Transactie
datum
15 juni 2012
Oppervlakte
Ligging
Koopprijs
01.09.70 ha
€ 3,28 per m²
31-05-2012
02.93.60 ha
31-02-2011
02.14.80 ha
Wezep,
Oosterbroekweg
Kamperveen,
Hogeweg
Kamperveen,
Noordwendigedijk
Bijzonderheden
€ 3,61 per m²
€ 2,21 per m²
Verkoop voor
waterschap aan
agrariër
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 27 van 57
Kadastrale
informatie
IJsselmuiden,
G, 120
Transactie
datum
20-07-2011
Oppervlakte
Ligging
Koopprijs
Bijzonderheden
07.35.90 ha
Kamperveen,
Leidijk
€ 2,08 per m²
IJsselmuiden,
F, 378, 502
15-06-2011
09.39.15 ha
Kamperveen,
Hogeweg
€ 5,74 per m²
Kampen, P, 36
20-07-2011
04.33.30 ha
Kampen,
Buitendijksweg
€ 4,99 per m²
Verkoop voor
waterschap aan
agrariër
Aankoop door
BBL, mogelijk
schadeloosstelling
Aankoop door
BBL, mogelijk
schadeloosstelling
Oldebroek,
AC, 242, 243
08-10-2010
02.90.10 ha
Oosterwolde,
Kleine Woldweg
€ 3,40 per m²
De verkopen die door het waterschap zijn gedaan wijken af van de transactieprijzen
tussen agrariërs onderling, mogelijk is er sprake van compenserende transacties
met afwijkende afspraken. De aankoop door BBL heeft waarschijnlijk
plaatsgevonden op basis van een volledige schadeloosstelling. Deze transacties
worden in dit overzicht wel genoemd om inzage te geven in de transacties die
hebben plaatsgevonden maar worden verder buiten beschouwing gelaten.
Op basis van de bovengenoemde vergelijkingstransacties zijn ondergetekenden van
mening dat de waarde in het economisch verkeer bij voortgezet agrarisch gebruik
€ 3,50 per m² bedraagt.
Bijlage 4 :
kaart ligging referentietransacties agrarische bestemming
Ondergetekenden stellen voorts vast dat de waarde van het agrarische erfperceel
plaatselijk bekend Buitendijksweg 14 (kadastraal bekend gemeente Kampen, sectie
P nummers 2025 en 2026) niet op basis van vergelijkingstransacties in de
omgeving van Kampen kan worden vastgesteld. De waarde van agrarische
erfpercelen is afhankelijk van vele factoren zoals ligging, omvang, grootte en
functionaliteit van de woning c.q. bedrijfsgebouwen.
In het navolgende overzicht worden de onderdelen afzonderlijk genoemd en
voorzien van een waardering. De waardering van de ondergrond van erf en de
overige agrarische gronden is eveneens in onderstaand overzicht opgenomen.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 28 van 57
Object
Kampen, P, 2025
Woning (1963)
Aangebouwde schuur
Ligboxenstal (1990)
Machineloods (2006)
Erfverharding
Overige voorzieningen
Ondergrond woning
Ondergrond erf
Waardering (P, 2025)
Kampen, P, 2026
Verhardingen
Ondergrond erf
Waardering (P, 2026)
Waardering totaal
Eenheid
Prijs per
eenheid
430 m3
676 m²
64 boxen
128 m2
500 m²
€ 375,00
€ 100,00
€ 3.500,00
€ 150,00
€ 10,00
1.000 m2
3.150 m²
€ 150,00
€ 15,00
2.910 m²
€ 15,00
Waardering
€ 20.000,00
€ 67.600,00
€ 224.000,00
€ 19.200,00
€ 5.000,00
€ 25.000,00
€ 150.000,00
€ 47.250,00
€ 558.050,00
€ 5.000,00
€ 43.650,00
€ 48.650,00
€ 606.700,00
7.2.1 Volledige schadeloosstelling
Bij het bepalen van een volledige schadeloosstelling wordt rekening gehouden met
de aankoop van vervangende grond in de omgeving van Kampen. Onderstaand is
een overzicht weergegeven met bijkomende kosten die samenhangen met aankoop
van vervangende agrarische grond.
Bijkomende schade
Aankoop kosten
Kosten financiering
Overdrachtsbelasting
Premie uit handen breken
Aanpassingskosten
Bemesting/drainage
Omrijschade
Subtotaal
Deskundigenkosten
Totaal
Bedrag per m²
€ 0,02
€ 0,03
N.v.t. (vrijstelling)
€ 0,50
€ 0,20
€ 0,125
€ 0,50
€ 1,375
€ 0,025
€ 1,40
Een volledige schadeloosstelling op basis van de agrarische bestemmingen bestaat
uit de waarde in het economisch verkeer zoals hiervoor berekend, zijnde € 3,50 per
m² vermeerderd met de bijkomende kosten ter grootte van € 1,40 per m².
De volledige schadeloosstelling op basis van de vigerende agrarische bestemming
bedraagt derhalve afgerond € 4,90 per m² voor wat betreft de landerijen.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 29 van 57
Voor wat betreft de bedrijfsgebouwen aan de Buitendijksweg gaan
ondergetekenden uit van een herinvestering van bestaande gebouwen die circa
15% duurder zijn dan de huidige waarde. Dit resulteert in de navolgende volledige
schadeloosstelling:
Buitendijksweg 14
Vermogensschade
Reeds bepaald
Financieringsschade
Bestaand object
Af: reeds vergoed
Meer te investeren
Jaarlijkse rentelast bij 6%
Voordeel nieuw-voor-oud
Te kapitaliseren tegen factor 10
Bijkomende schade
Verplaatsingskosten
Aankoopkosten (o.a. 6% OVB)
Aanpassingskosten bedrijf
Aanloop verlies
Deskundigenkosten
Totale bijkomende schade
Totale schadeloosstelling
Bedrag
€ 606.700,00
€ 697.705,00
€ 606.700,00
€ 91.005,00
€ 5.460,30
n.v.t.
€ 54.603,00
€ 50.000,00
€ 50.000,00
€ 50.000,00
€ 25.000,00
€ 10.000,00
€ 185.000,00
€ 846.303,00
Indien de schadeloosstelling wordt uitgesplitst op basis van de verdeling van de
vermogenswaarde tussen de twee kadastrale percelen, te weten 92% voor het
perceel Kampen, P, 2025 en 8% voor het perceel Kampen, P, 2026 geeft dit de
volgende schadeloosstelling per kadastraal perceel:
Perceel
Kampen, P, 2025 (92%)
Kampen, P, 2026 (8%)
Totaal
Bedrag
€ 778.598,76
€ 67.704,24
€ 846.303,00
7.3 Verkeersdoeleinden
De bestaande wegen en overige infrastructuur in het plangebied zijn gewaardeerd
op een bedrag van € 0,50 per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm
voor gronden die in gebruik zijn als wegen.
7.4 Water
Het bestaande water in het plangebied is gewaardeerd op een bedrag van € 0,10
per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik
zijn als water.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 30 van 57
8
WAARDERING ALS RUWE BOUWGROND
8.1 Vergelijkingstransacties
In en rond het plangebied hebben de afgelopen jaren diverse transacties plaats
gevonden met het oog op een toekomstige woningbouwbestemming, de bypass
dan wel een andere dan een agrarische bestemming. Hieronder volgt een overzicht
van deze transacties.
Perceel
Transactie
datum
Kampen
P, 14, 4, 5, 11,
13, 15, 16, 3362
25.53.00 ha
P, 207
06.38.40 ha
Koopprijs
per m2
13-11-2012
€ 4,99
14-07-2011
€ 16,76
P, 208, 209, 237,
3220, 3221
27.33.09 ha
01-12-2011
€ 5,89
P, 195, 197
05.82.80 ha
P, 222, 267,
1695, 1697
05.97.62 ha
05-01-2011
€ 20,00
16-06-2010
€ 16,60
P, 158 ged., 168
05.16.30 ha
P, 192, 2020
03.77.15 ha
P, 169
01.58.20 ha
P, 280, 3848
06.34.50 ha
01-06-2010
€ 22,50
16-02-2009
€ 10,10
15-10-2009
€ 22,50
24-04-2009
€ 29,50
P, 153, 159, 161,
163, 164, 166
15.87.50 ha
F, 450, 532, 3853
19.19.39 ha
15-07-2009
€ 20,47
15-01-2009
€ 29,86
P, 4140
02.36.16 ha
28-11-2007
€ 8,00
P, 4141
02.84.70 ha
29-11-2007
€ 8,00
P, 1752, 3199,
2359, 4911
08.05.46 ha
28-11-2007
€ 8,00
Bijlage 5 :
Bijzonderheden
Percelen in verpachte staat. Nabetaling
voor gedeelte wat in plangebied Reeve
valt van € 17,10 per m2
Nabetaling tot 30-11-2011 € 10,00 per m2
voor meerdere dan 04.29.39 ha in
woningbouw
Perceel in verpachte staat, nabetaling
€ 19,50 per m2 tot 1-1-2021 bij een
hoogwaardiger bestemming voor wat
betreft de percelen 3320/3321
Perceel in verpachte staat, geen
nabetalingsverplichting
Nabetaling tot 31-12-2025 € 13,50 per m2
bij woningbouw, commerciële
bestemmingen of onderdeel 'complex'
(percelen 1695/1697)
Geen nabetalingsverplichting
Nabetaling tot 01-01-2029 € 10,00 per m2
bij een 'hoogwaardiger' bestemming
Geen nabetalingsverplichting
Gelegen in woningbouwgebied
Stationslocatie, levering in verpachte
staat, nabetaling tot 24-04-2029 € 4,00
per m2 bij bestemmingswijziging
Levering in verpachte staat, geen
nabetalingsverplichting
03.28.49 ha in tracé Bypass gekocht voor
€ 5,00 per m2 en 15.90.90 ha. in
woningbouw gekocht voor € 35,00 per m2
Nabetaling tot 28-11-2027 € 18,00 per m2
bij bestemming woningbouw en/of ander
vastgoed en/of aanleg dijklichaam
Nabetaling tot 29-11-2027 € 18,00 per m2
bij bestemming woningbouw en/of ander
vastgoed en/of aanleg dijklichaam
Nabetaling tot 28-11-2027 € 18,00 per m2
bij bestemming woningbouw en/of ander
vastgoed
kaart ligging referentietransacties ruwe bouwgrond
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 31 van 57
Ondergetekenden stellen vast dat in de periode 2007 - 2012 in het plangebied
IJsseldelta-Zuid - Reeve diverse percelen warme grond zijn aangekocht door de
gemeente Kampen en marktpartijen voor prijzen inclusief de nabetalingsverplichting van tussen de € 25,00 en € 30,00 per m². In de periode 2010 en 2011
zijn als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden gronden verworven tegen
een koopprijs (inclusief nabetalingsverplichting) van tussen de € 20,00 en € 25,00
per m².
Transacties die zijn aangegaan in verpachte staat dienen met circa € 3,00 per m2
naar boven te worden gecorrigeerd om de pachter schadeloos te stellen voor zijn
inkomensschade.
Buiten het plangebied van IJsseldelta-Zuid is een transactie gevonden die tot stand
is gekomen in 2009. De gemeente Kampen kocht in dat jaar 06.34.50 ha in de
woningbouwlocatie Stationslocatie tegen een koopprijs van € 9,50 in verpachte
staat met een nabetaling van € 4,00 per m². Ondergetekenden zijn van mening dat
de kenmerken van de woningbouwlocatie Stationslocatie ondanks de korte afstand
hemelsbreed dermate anders zijn dat er geen sprake is van een representatieve
vergelijking.
Ondergetekenden merken voorts op dat de transacties vaak al maanden tot soms
jaren eerder zijn aangegaan voor zij uiteindelijk resulteren in een juridische
overdracht van de gronden. Hierdoor laten de referentietransacties een vertraging
op het marktbeeld zien. Zowel in een opgaande als een neergaande markt leidt dit
tot een enigszins vertekend beeld. Onder de huidige marktomstandigheden
resulteert dit bij vergelijkingen met referenties in een te hoge marktwaarde als
gevolg van het latere tijdstip van overdracht ten opzichte van het aangaan van de
verplichtingen alsmede het feit dat onderhandelingen op grond van de contractuele
goede trouw niet gemakkelijk kunnen worden afgebroken.
Een redelijk handelend koper zal bij voorgenomen verwerving op de peildatum
rekening houden met alle relevante omstandigheden waaronder de
marktomstandigheden voor nieuwbouwwoningen, de kosten van de grond- en
opstalexploitatie alsmede de publiekrechtelijke kaders van de gemeente. Gelet op
de verschillende kenmerken van de verschillende ontwikkelingslocaties het niet
eenvoudig om verschillende locaties met elkaar te vergelijken.
Ten aanzien van het plan IJsseldelta-Zuid - Reeve kan worden vastgesteld dat er
sprake is van voor de stad Kampen aanzienlijke ontwikkeling met een groot
risicoprofiel. Dit komt voort uit het grote aantal woningen, de lange fasering, de
voorziene infrastructurele werken en het relatief grote aandeel groen/water in het
plangebied. Tenslotte zal een redelijk handelend koper rekening houden met de
gewijzigde omstandigheden voor het aantrekken van kapitaal.
Rekening houdende met deze feiten en omstandigheden op de peildatum van
1 januari 2013 zijn ondergetekenden van mening dat de ruwe bouwgrondwaarde
voor gronden in het plangebied IJsseldelta-Zuid-Reeve op basis van vergelijking zo
rond de € 22,50 per m² bedraagt.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 32 van 57
8.2 Residuele grondwaarde
Naast het analyseren van de gerealiseerde transacties hebben ondergetekenden
een zogenaamde residuele grondwaardeberekening opgesteld. Hierbij is gebruik
gemaakt van de gegevens zoals deze door de gemeente zijn overlegd. Deze
gegevens zijn zelfstandig beoordeeld en waar nodig gecorrigeerd. Als plangebied
voor de berekening zijn ondergetekenden uitgegaan van het exploitatieplangebied.
In bijlage 6 is de opgestelde berekening bijgevoegd.
Bijlage 6 :
berekening residuele grondwaarde (vertrouwelijk)
Samengevat is op basis van de residuele grondwaarde voor verwervingen
beschikbaar een bedrag van € 23.498.304,32. Dit komt (afgerond) overeen met
een bedrag van € 22,24 per m². Dit bedrag behoeft wel gecorrigeerd te worden
met de kosten van excessieve verwervingen. Dit betekent dat de residuele
grondwaarde is berekend aan de hand van de grondexploitatie voor het gehele
gebied.
Na correctie van de excessieve verwerving van de boerderij plaatselijk bekend
Buitendijk 14 met een bedrag van € 846.303,00 op 7.060 m2 resteert voor de
overige verwervingen een bedrag van € 22.652.001,32 zijnde € 21,59 per m2.
8.3 Tussenconclusie
Op basis van de uitkomsten van de vergelijkingstransacties zoals genoemd onder
8.1 en de uitgevoerde residuele grondwaardeberekening zoals genoemd onder 8.2,
zijn ondergetekenden van mening dat voor het bepalen van de inbrengwaarde de
recente vergelijkingstransacties in beginsel maatgevend zijn voor het bepalen van
de werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet.
De residuele benadering resulteert zoals onder 8.2 omschreven na correctie van de
excessieve verwervingen in een prijs per vierkante meter van € 21,59 per m², een
prijs die naar het oordeel van ondergetekenden in grote lijnen overeenkomt met de
(vergelijkings)transacties die zijn gedaan voor de verwerving van eigendommen in
het plangebied (zie 8.1). Om bovengenoemde redenen stellen ondergetekenden de
(afgeronde) complexwaarde zoals bedoeld in artikel 40d Onteigeningswet vast op
een bedrag van € 22,50 per m².
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 33 van 57
9
WAARDERING INBRENGWAARDE PER EIGENAAR
Per eigenaar is voor het bepalen van de inbrengwaarde de werkelijke waarde en
indien van toepassing een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd op de
gebruikswaarde en de waarde ruwe bouwgrond berekend. Vervolgens is de hoogste
uitkomst als inbrengwaarde opgenomen.
9.1 Gemeente Kampen
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.088, IJZ.102, IJZ.107,
IJZ.114, IJZ.115, IJZ.117,
IJZ.134, IJZ.138, IJZ.139,
IJZ.161, IJZ.162, IJZ.163,
Gemeente Kampen
IJZ.111, IJZ.112, IJZ.113,
IJZ.118, IJZ.124, IJZ.126, IJZ.130,
IJZ.142, IJZ.152, IJZ.158, IJZ.160,
IJZ.226 en IJZ.237
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.088 KPN P 223
IJZ.102 KPN P 3286
IJZ.107 KPN P 5589
IJZ.111 KPN P 198
IJZ.112 KPN P 197
IJZ.113 KPN P 170
IJZ.114 KPN P 3215
IJZ.115 KPN P 195
IJZ.117 KPN P2363
IJZ.118 KPN P 2364
IJZ.124 KPN P 189 ged.
IJZ.126 KPN P 1697 ged.
IJZ.130 KPN P 186 ged.
IJZ.134 KPN P 2359 ged.
IJZ.138 KPN P 4140 ged.
IJZ.139 KPN P 4141
IJZ.142 KPN P 158 ged.
IJZ.152 KPN P 162 ged.
IJZ.158 KPN P 167
IJZ.160 KPN P 169
IJZ.161 KPN P 168
IJZ.162 KPN P 2366
Grootte
(m²)
20.880
85.653
77.396
16.650
22.580
14.620
18.337
35.700
26.655
24.370
25.076
32.457
20.701
2.985
23.616
28.470
15.500
18.925
29.790
15.850
36.130
31.010
Oppervlakte in
exploitatiegebied
(m²)
2.039
10.033
58.624
16.650
22.580
6.504
5.953
35.700
26.295
24.370
25.076
16.324
2.090
2.985
23.616
28.470
15.500
18.925
29.790
15.850
36.130
31.010
Bestemming
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 34 van 57
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.163 KPN P 2365
IJZ.226 KPN P 67
IJZ.237 KPN P 3
Grootte
(m²)
28.810
14.940
23.640
Totaal
Oppervlakte in
Bestemming
exploitatiegebied
(m²)
28.810 Woongebied
2.962 Woongebied
1.400 Woongebied
487.686
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Verspreid over het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 35 van 57
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.088
IJZ.102
IJZ.107
IJZ.111
IJZ.112
IJZ.113
IJZ.114
IJZ.115
IJZ.117
IJZ.118
IJZ.124
IJZ.126
IJZ.130
IJZ.134
IJZ.138
IJZ.139
IJZ.142
IJZ.152
IJZ.158
IJZ.160
IJZ.161
IJZ.162
IJZ.163
IJZ.226
IJZ.237
Gedeelte binnen
plangebied
2.039 m²
10.033 m²
58.624 m²
16.650 m²
22.580 m²
6.504 m²
5.953 m²
35.700 m²
26.295 m²
24.370 m²
25.076 m²
16.324 m²
2.090 m²
2.985 m²
23.616 m²
28.470 m²
15.500 m²
18.925 m²
29.790 m²
15.850 m²
36.130 m²
31.010 m²
28.810 m2
2.962 m²
1.400 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€45.877,50
€225.742,50
€1.319.040,00
€374.625,00
€508.050,00
€146.340,00
€133.942,50
€803.250,00
€591.637,50
€548.325,00
€564.210,00
€367.290,00
€47.025,00
€67.162,50
€531.360,00
€640.575,00
€348.750,00
€425.812,50
€670.275,00
€356.625,00
€812.925,00
€697.725,00
€648.225,00
€66.645,00
€31.500,00
€10.972.925,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 36 van 57
9.2
Bureau Beheer Landbouwgronden
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.105, IJZ.106 IJZ.121, IJZ.144, IJZ.145, IJZ.149,
IJZ.151, IJZ.153, IJZ.154, IJZ.155, IJZ.157, IJZ.159,
IJZ.164, IJZ.233, IJZ.235
Bureau Beheer Landbouwgronden
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.105 KPN P 3221
IJZ.106 KPN P 3220
IJZ.121 KPN P 192
IJZ.144 KPN P 157
IJZ.145 KPN P 156
IJZ.147 KPN P 2025
IJZ.148 KPN P 2026
IJZ.149 KPN P 153
IJZ.151 KPN P 159
IJZ.153 KPN P 161
IJZ.154 KPN P 163
IJZ.155 KPN P 2020
IJZ.157 KPN P 164
IJZ.159 KPN P 166
IJZ.164 KPN P 207
Grootte
(m²)
84.350
68.499
18.720
14.340
48.750
4.150
2.910
280
33.290
30.340
48.140
18.995
28.280
18.480
63.840
IJZ.233
KPN P 11
62.080
IJZ.235
KPN P 15
4.030
Totaal
Oppervlakte in
exploitatiegebied
(m²)
19.886
38.219
18.720
14.340
48.750
4.150
2.910
280
33.290
30.340
48.140
18.995
28.280
18.480
41.389
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied en
13.637 Water
Woongebied en
1.021 Water
373.767
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Bestemming
Omschrijving
Verspreid over het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 37 van 57
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.105
IJZ.106
IJZ.121
IJZ.144
IJZ.145
IJZ.149
IJZ.151
IJZ.153
IJZ.154
IJZ.155
IJZ.157
IJZ.159
IJZ.164
IJZ.233
IJZ.235
Gedeelte binnen
plangebied
19.886 m²
38.219 m²
18.720 m²
14.340 m²
48.750 m²
280 m²
33.290 m²
30.340 m²
48.140 m²
18.995 m²
28.280 m²
18.480 m²
41.389 m²
13.637 m²
1.021 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€447.435,00
€859.927,50
€421.200,00
€322.650,00
€1.096.875,00
€6.300,00
€749.025,00
€682.650,00
€1.083.150,00
€427.387,50
€636.300,00
€415.800,00
€931.252,50
€306.832,50
€22.972,50
€ 8.409757,50
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 38 van 57
9.3 Bureau Beheer Landbouwgronden
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.147, IJZ.148
Bureau Beheer Landbouwgronden
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.147 KPN P 2025
IJZ.148 KPN P 2026
Grootte
Oppervlakte in
Bestemming
exploitatiegebied
(m²)
(m²)
4.150
4.150 Woongebied
2.910
2.910 Woongebied
Totaal
7.060
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Buitendijksweg 14
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Boerderij, zie omschrijving onder 7.2
Agrarisch gebruik
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 39 van 57
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs
€ 606.700,00
€ 846.303,00
€ 22,50 per m2
Gebaseerd op
Berekening, zie 7.2
Berekening, zie 7.2
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.147
IJZ.148
Gedeelte binnen
plangebied
4.150 m²
2.910 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€ 778.598,76
€ 67.704,24
€ 846.303,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 40 van 57
9.4 Bouwfonds Ontwikkeling B.V.
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.150 en IJZ.156
Bouwfonds Ontwikkeling B.V.
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.150 KPN P 160 ged.
IJZ.156 KPN P 2019
Grootte
(m²)
17.072
19.155
Totaal
Oppervlakte in
Bestemming
exploitatiegebied
(m²)
17.072 Woongebied
19.155 Woongebied
36.227
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Centraal in het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 41 van 57
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.150
IJZ.156
Gedeelte binnen plangebied
17.072 m²
19.155 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€384.120,00
€430.987,50
€815.107,50
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 42 van 57
9.5 Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.137 en IJZ.140
Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.137 KPN P 147ged.
IJZ.140 KPN P 149
Grootte
(m²)
28.375
39.740
Totaal
Oppervlakte in
Bestemming
exploitatiegebied
(m²)
10.625 Woongebied
39.740 Woongebied
50.365
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Noordzijde van het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 43 van 57
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.137
IJZ.140
Gedeelte binnen plangebied
10.625 m²
39.740 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€239.062,50
€894.150,00
€1.133.212,50
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 44 van 57
9.6 J. van der Stouwe
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.116, IJZ.120 en IJZ.123
J. van der Stouwe
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen,
sectie
IJZ.116 KPN P 3214
IJZ.120 KPN P 3213
IJZ.123 KPN P 190
Grootte
(m²)
15.472
30.326
8.190
Totaal
Oppervlakte in
exploitatiegebied
(m²)
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Oostzijde van het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
Bestemming
2.791 Woongebied
16.591 Woongebied
4.516 Woongebied
23.898
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 45 van 57
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.116
IJZ.120
IJZ.123
Gedeelte binnen plangebied
2.791 m²
16.591 m²
4.516 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€62.797,50
€373.297,50
€101.610,00
€537.705,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 46 van 57
9.7
Prorail B.V.
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.130A en IJZ.152A
Prorail B.V.
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.130A KPN P 186 ged.
IJZ.152A KPN P 162 ged.
Grootte
(m²)
4.059
575
Totaal
Oppervlakte in
exploitatiegebied
(m²)
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Noordzijde van het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
Bestemming
544 Woongebied
575 Woongebied
1.119
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 47 van 57
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.130A
IJZ.152A
Gedeelte binnen plangebied
544 m²
575 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€12.240,00
€12.937,50
€25.177,50
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 48 van 57
9.8
Railinfratrust B.V.
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.124A, IJZ.126A, IJZ.134A, IJZ.135, IJZ.136, IJZ.142A,
IJZ.150A, IJZ.228, IJZ.229, IJZ.230 en IJZ.231
Railinfratrust B.V.
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen,
sectie
IJZ.124A KPN P 189 ged.
IJZ.126A KPN P 1697 ged.
IJZ.134A KPN P 2359 ged.
IJZ.135 KPN P 2360
IJZ.136 KPN P 2361
IJZ.142A KPN P 158 ged.
IJZ.150A KPN P 160 ged.
Grootte
Oppervlakte in
exploitatiegebied
(m²)
(m²)
504
923
16.035
9.635
9.355
4.200
898
504
923
134
3.397
3.300
356
898
IJZ.228
IJZ.229
KPN P 5568
KPN P 65
10.635
5.940
3.365
3.604
IJZ.230
IJZ.231
KPN P 4513
KPN P 4514
22.668
62.902
Totaal
16.644
12.627
45.752
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Verspreid over het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
Bestemming
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied en
Recreatie
Woongebied
Woongebied,
Recreatie en Water
Water
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 49 van 57
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.124A
IJZ.126A
IJZ.134A
IJZ.135
IJZ.136
IJZ.142A
IJZ.150A
IJZ.228
IJZ.229
IJZ.230
IJZ.231
Gedeelte binnen plangebied
504 m²
923 m²
134 m²
3.397 m²
3.300 m²
356 m²
898 m²
3.365 m²
3.604 m²
16.644 m²
12.627 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€11.340,00
€20.767,50
€3.015,00
€76.432,50
€74.250,00
€8.010,00
€20.205,00
€75.712,50
€81.090,00
€374.490,00
€284.107,50
€1.029.420,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 50 van 57
9.9 Provincie Overijssel
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
Eigenaar:
IJZ.103
Provincie Overijssel
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale Provincie
nummer Overijssel,
sectie
IJZ.103 KPN P 3223
Grootte
(m²)
64.119
Totaal
Oppervlakte in
Bestemming
exploitatiegebied
(m²)
13.840 Woongebied
13.840
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Oostzijde van het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Agrarische grond
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 51 van 57
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 3,00
€ 4,90
€ 22,50
Gebaseerd op
Agrarische grond
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.103
Gedeelte binnen plangebied
13.840 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€311.400,00
€311.400,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 52 van 57
9.10 Waterschap Groot Salland
Objectnummer en aanduiding
Objectnummer:
IJZ.143, IJZ.146, IJZ.225, IJZ.227, IJZ.232, IJZ.234, IJZ.239,
IJZ.245 en IJZ.246
Waterschap Groot Salland
Eigenaar:
_______________________________________________________________________
A. Algemeen
1. Betrokken perceel
Object Kadastrale
nummer gemeente
Kampen, sectie
IJZ.143 KPN P 151 ged.
IJZ.146 KPN P 155
IJZ.225 KPN P 69 ged.
IJZ.227 KPN P 66 ged.
IJZ.232
IJZ.234
IJZ.239
IJZ.245
IJZ.246
KPN
KPN
KPN
KPN
KPN
P
P
P
P
P
Grootte
2
12
154
205
204
(m²)
3.702
2.280
1.436
3.594
Oppervlakte in
exploitatiegebied
(m²)
3.702
2.280
819
535
23.430
1.980
4.500
2.370
10.530
Totaal
3.067
259
4.500
385
1.185
16.732
2. Aanduiding
Onderwerp
Ligging
Zakelijk recht
Kadastraal uittreksel
Kadastrale kaart
Bodemverontreiniging
Bijzonderheden
Omschrijving
Verspreid over het plangebied
Geen
Zie bijlage
Zie bijlage
Onbekend
3. Gebruiksrechten
Recht
Onbekend
Gebruiker
Onbekend
Bestemming
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied en
Water
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Woongebied
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 53 van 57
4. Oppervlak en bebouwing
Onderwerp
Bebouwing
BVO
Inhoud
VVO
Gebruik
Staat van onderhoud
Omschrijving
Geen
Water, wegen
B. Waardering
5. Waarderingsgrondslag
Grondslag
Gebruikswaarde
Volledige schadeloosstelling
Complexwaarde
Prijs per m²
€ 0,50
€ 0,50
€ 22,50
Gebaseerd op
Verkeer/water
Berekening
Residueel/vergelijkingen
6. Berekening inbrengwaarde
Objectnummer
IJZ.143
IJZ.146
IJZ.225
IJZ.227
IJZ.232
IJZ.234
IJZ.239
IJZ.245
IJZ.246
Gedeelte binnen plangebied
3.702 m²
2.280 m²
819 m²
535 m²
3.067 m²
259 m²
4.500 m²
385 m²
1.185 m²
Totaal inbrengwaarde
Inbrengwaarde
€83.295,00
€51.300,00
€18.427,50
€12.037,50
€69.007,50
€5.827,50
€101.250,00
€8.662,50
€26.662,50
€376.470,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 54 van 57
10
OVERZICHT WAARDERINGEN
Nummer
IJZ.088
IJZ.102
IJZ.107
IJZ.111
IJZ.112
IJZ.113
IJZ.114
IJZ.115
IJZ.117
IJZ.118
IJZ.124
IJZ.126
IJZ.130
IJZ.134
IJZ.138
IJZ.139
IJZ.142
IJZ.152
IJZ.158
IJZ.160
IJZ.161
IJZ.162
IJZ.163
IJZ.226
IJZ.237
IJZ.105
IJZ.106
IJZ.121
IJZ.144
IJZ.145
IJZ.149
IJZ.151
IJZ.153
IJZ.154
IJZ.155
IJZ.157
IJZ.159
IJZ.164
IJZ.233
IJZ.235
IJZ.147
IJZ.148
IJZ.150
IJZ.156
IJZ.137
IJZ.140
IJZ.116
Eigenaar
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Gemeente Kampen
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bureau Beheer Landbouwgronden
Bouwfonds Ontwikkeling BV
Bouwfonds Ontwikkeling BV
Stichting Verm. Verenigde
Gasthuizen
Stichting Verm. Verenigde
Gasthuizen
J. van der Stouwe
Opp. (m2) Waardering
2.039 €
45.877,50
10.033 €
225.742,50
58.624 € 1.319.040,00
16.650 €
374.625,00
22.580 €
508.050,00
6.504 €
146.340,00
5.953 €
133.942,50
35.700 €
803.250,00
26.295 €
591.637,50
24.370 €
548.325,00
25.076 €
564.210,00
16.324 €
367.290,00
2.090 €
47.025,00
2.985 €
67.162,50
23.616 €
531.360,00
28.470 €
640.575,00
15.500 €
348.750,00
18.925 €
425.812,50
29.790 €
670.275,00
15.850 €
356.625,00
36.130 €
812.925,00
31.010 €
697.725,00
28810 €
648.225,00
2.962 €
66.645,00
1.400 €
31.500,00
19.886 €
447.435,00
38.219 €
859.927,50
18.720 €
421.200,00
14.340 €
322.650,00
48.750 € 1.096.875,00
280 €
6.300,00
33.290 €
749.025,00
30.340 €
682.650,00
48.140 € 1.083.150,00
18.995 €
427.387,50
28.280 €
636.300,00
18.480 €
415.800,00
41.389 €
931.252,50
13.637 €
306.832,50
1.021 €
22.972,50
4.150 €
778.598,76
2.910 €
67.704,24
17.072 €
384.120,00
19.155 €
430.987,50
10.625
€
239.062,50
39.740
2.791
€
€
894.150,00
62.797,50
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 55 van 57
Nummer
IJZ.120
IJZ.123
IJZ.130A
IJZ.152A
IJZ.124A
IJZ.126A
IJZ.134A
IJZ.135
IJZ.136
IJZ.142A
IJZ.150A
IJZ.228
IJZ.229
IJZ.230
IJZ.231
IJZ.103
IJZ.143
IJZ.146
IJZ.225
IJZ.227
IJZ.232
IJZ.234
IJZ.239
IJZ.245
IJZ.246
Eigenaar
J. van der Stouwe
J. van der Stouwe
Prorail BV
Prorail BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Railinfratrust BV
Provincie Overijssel
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Waterschap Groot Salland
Opp. (m2) Waardering
16.591 €
373.297,50
4.516 €
101.610,00
544 €
12.240,00
575 €
12.937,50
504 €
11.340,00
923 €
20.767,50
134 €
3.015,00
3.397 €
76.432,50
3.300 €
74.250,00
356 €
8.010,00
898 €
20.205,00
3.365 €
75.712,50
3.604 €
81.090,00
16.644 €
374.490,00
12.627 €
284.107,50
13.840 €
311.400,00
3.702 €
83.295,00
2.280 €
51.300,00
819 €
18.427,50
535 €
12.037,50
3.067 €
69.007,50
259 €
5.827,50
4.500 €
101.250,00
385 €
8.662,50
1.185 €
26.662,50
€ 24.457.488,00
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 56 van 57
11 SLOTCLAUSULES
Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en
omstandigheden:
Voor dit taxatierapport geldt het voorbehoud, dat de hierin gehanteerde
gegevens en informatie juist zijn. Opdrachtnemer aanvaardt ten aanzien van de
inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de
opdrachtgever en het doel waartoe het is opgemaakt.
Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en er wordt van uitgegaan
dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is;
De vastgestelde waarden zijn 'kosten koper' tenzij uitdrukkelijk anders vermeld;
Dit rapport is bestemd voor het in de aanhef genoemde doel, uitsluitend ten
behoeve van de opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid door
ondergetekende(n) aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke
toestemming van ondergetekende;
De aansprakelijkheid van opdrachtnemer is beperkt tot het bedrag van ons
honorarium met een maximum van het bedrag dat in het betreffende geval
door onze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wordt uitgekeerd;
Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of
vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateur(s);
Op deze taxatie zijn de Voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van
Rentmeester (NVR) van toepassing;
De onderhoudstoestand van gebouwen is vanaf de openbare weg beoordeeld;
Ondergetekenden verklaren dat zij in het afgelopen jaar niet betrokken zijn
geweest bij een transactie die ten grondslag ligt aan deze taxatie;
De taxateurs hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke
rechten anders dan de opgegeven zouden blijken;
Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van
oppervlakten wordt er door ondergetekende(n) van uitgegaan dat deze
oppervlakten correct zijn;
Ofschoon de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten
behoeve van een juiste waardeonderbouwing, afzonderlijk zijn berekend,
kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij
deze bij de waardevaststelling in hoofdstuk 1.5 uitdrukkelijk als afzonderlijke
eenheden zijn weergegeven.
Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid
Kenmerk: 30306145/T04/eno
Pagina 57 van 57
12 INHOUDSOPGAVE BIJLAGEN
Bijlage 1 :
GIS situatieschets
Bijlage 2 :
kadastrale informatie
Bijlage 3 :
uittreksel bestemmingsplan Dronthen
Bijlage 4 :
kaart ligging referentietransacties agrarische bestemming
Bijlage 5 :
kaart ligging referentietransacties ruwe bouwgrond
Bijlage 6 :
berekening residuele grondwaarde (vertrouwelijk)
GIS SITUATIESCHETS
BIJLAGE 1
2
11
8
65
69
67
255
66
15
20
153
12
Percelen gebied 1
Legenda
0
4514
4513
6
55
25
20
3
26
7
149
14
154
161
4141
159
156
510 Meter
155
61
151
23
23
164
60
4140
163
157
204205
166
9
235
2365
168
160
2019
158
162
167
207
2020
186
169
2366
170
1697
192
189
2364
223
2363
5589
198
Papierformaat: A3
3215
3214
Schaal: 1:6.000
Inbrengwaarderapporten
Kampen IJsseldelta-Zuid
18 maart 2013
Kenmerk: 30306145/GIS02/jbo
197
195
3213
190
3221
3223
3286
Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld,
kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen
er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen
worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet
op schaalgrootte.
3220
±
KADASTRALE INFORMATIE
BIJLAGE 2
+
+(
/!)!
4)
*
/+
))
)*
+(='0
))0*
>/*+
2
?
!!
./
"$"
@<
?
3!%$7)
:'
!
!"##$%
&'
()*
+( ,
-
./
&/
$!""
0(+/
*+*'(*+/
*
*
1
''/
2
2
/!
3!44
5
+$"
3
6
%!711$!""
'+(
+
'
!"!
#
$%
89%3$#7!3"11!"!
89%3%7%#
*5,&--11"3!""
:;-;&&6,64
89%"7%"
*5,&--11#!""#
:;-;&&6,64
89%!!7"#
*5,&--11!!
:;-;&&6,64
)
0
44)
*
/+
+0)*
)
0
)
+
*!(
*3)4+*<1
,
,)
7"*"
3*
+
7,
**
*+
,)@(8
**8+
A7+,
:
B
"$"
56
)+
#$$
C6
B
$$"%;*
-(
$$"
!
"#"$%&"
'(
)*+
,) -../0.1234
2
56
)+
'7
"$"##
'
")+
$)+
8),7
+,+()+,7
+
+
9
((7
:
:
7"
"33
5
,$$#
$
.
%$";$"99$"##
(,)
"
,
(
!"!
#
$%
<=%&;"#99"#$"
<=%$%;%&
+5>'2299#"##
-?2?''.>.3
<=%#;%#
+5>'2299&"##&
-?2?''.>.3
<=%"";#&
+5>'2299""$$
-?2?''.>.3
*
8
33*
+
7,
,8*+
*
8
*
,
+")
+*3,+69
+
+( 6)
2)
*
6+
))
)*
+( ;':
)):*
C6*+
>
=
$%
45
(*
%$%
D5
=
%%$B )
,'
%
!"
###$%#
&' ()*
+( ,--./-0123
1 45
(*
6'
78%8%%%
9
%%
/'
)
*
3
&6
%#
&
(*
#(*
5(:)
;<)
*
'
&
#'5
*%%#
/) =
''(*+6
*
3
>
**+
;''6
5(:)
;<)
*
'
&
'5
*%%
/) =
''(*+6
*
3
>
**+
;''6
) &)
(
1+
#%4<&11
4
+%%?#
#%%%>4<&11
4<&11
- @A$#?B%88%%
'+( +
'
!"!
#
$%
@A?%B#88%
@A$$B#88%
)
: 22)
*
6+
+:)*
)
: )
+
*( *)2+*58
*
!*'!
5(
1(
)
5*
((
!()
*'!<&;
((;)
E5)*
?
>
34
')
$:8
F4
>
8D!(
+&
!
"#
$ $
%&!
'()
*'! +,,-.,/012
0!
34
')
5&
678 7
9
.&
(
)
2
%5
$$
%
:')
4';(
<=(
)
!&
%
&4
) .(!>
&&')*5
)
2
?
))*
<&&5
4';(
<=(
)
!&
%
&4
)$8 8
.(!>
&&')*5
)
2
?
))*
<&&5
?
?
0*4
,
8
8",@
*$ :$
8 1,@
3
A/,B@
,!
@C8 D$$77 &*'!
*
!&
!"!
#
$%
@C8:D$77 &
,-B+-B0/+
%
@C8 D877 (
;!
11(
)
5*
*;()
(
;!
!(
*
)'!
)8(1*)47
,
!,)!
7 $*$
3*
+
7 ,
**
!*+
,)!<( ;
**;+
E7 +,
?
>
$$
56 )+
&
F6 >
$%D!*
-( $
!
"#
$ % &
' ( !
)*+
,)! - . . /0. 12 34
2 !
56 )+
7 ( 8$9$9
:
$$
0( *
+
4
' 7 $ ' )+
6 );*
<=*
+
!( ' ( 6 +$$$
0*!>
( ( )+,7 +
4
?
++,
<( ( 7 6 );*
<=*
+
!( ' ( 6 + 0*!>
( ( )+,7 +
4
?
++,
<( ( 7 ?
?
2 ,6 . ". @
, &
3. @
5
A1. B@
. !
@C$D 99$$$
( ,)!
,
!( !"!
#
$%
@C%&D$ 99$$
&
. /B- /B2 1
' @C$%D$99$
*
;!
33*
+
7 ,
,;*+
*
;!
!*
,
+$)!
+*3,+6 9
+
+(
8#) $
5) *
8+
) ) ) *
+(
?' >
) ) >*
C8*+
; @
$#$$%#
67 (
*$ 5
9 <7 @
%% #9 B ) 3' $%$$%#
!"
# $%%#
& ' (
) *
+(
, & - ../0 !123../- .0 4 52
4 67 (
*
$ 5
& 8
%#$%#
& #(
*
#$
9 $#(
*
4& !3/ :0 & 34 5; 0 /0 . /0 3.3/0 5.0 0 ; & <, & 3 $#==# $%#$
7 (
>) ?, ) *
' & $' 7 *###$%%
- ) @
' ' (
*+8
*
2
; **+
?' ' 8
7 (
>) ?, ) *
' & 9 ' 7 *$ $%%
- ) @
' ' (
*+8
*
2
; **+
?' ' 8
+
+(
; @
<7 @
3' 8$) $
67 (
*$ 5
%% #9 B ) $%$$%#
$#$$%#
9 ' ' 8
; ; 8#
$ #55
6
+%%
$ % . 1A9 #B #==9 $%#%
' +(
#(
*
+
' . 1A9 #B #%==9 $%#%
' +(
#$
+
' !" #" $
% &
1A9 $B # ==#$$%#
1A9 %9 B 9 *6, & 4 4 == #
3:4 :& & ., .5
1A9 $B 9 *6, & 4 4 ==$#
3:4 :& & ., .5
1A9 #$#B *6, & 4 4 ==##$%%
3:4 :& & ., .5
) > 55) *
8+
+>) *
) > ) +
*$#(
* ) 5+*7 =
*
*' 5(
1(
)
5*
((
()
*' <&;
((;)
D5)*
?
>
###:
34
')
:#
E4
>
::8B (
+&
###:
!"
#$
%& '()
*' +,,-.,/012
0 34
')
5&
6$7$$78
9
#
.&
(
)
2
%5
#:
4';(
<=(
)
&
%
#&4
):#
.( >
&&')*5
)
2
?
))*
<&&5
4';(
<=(
)
&
%
8&4
)##
.( >
&&')*5
)
2
?
))*
<&&5
&&5
?
?
5
#11
3
*
#
, @A8::B$778#
&*' *
&
!"!
#
$%
@A8#$B77##:
@A8:8B8$
)3=%0077
+C0C%%,=,1
@A8#B8
)3=%0077$#$
+C0C%%,=,1
@A8#:B$
)3=%0077:#:
+C0C%%,=,1
(
; 11(
)
5*
*;()
(
; (
*
)#' ):(1*)47
,
!,)!
5*
3*
+
5,
**
!*+
,)!;( :
**:+
D5+,
> =
$
15
$%
E9 =
$ $ &%B!*
-( $
!
"#
$ %&$
' ( !
)*+
,)! - . . /0. 12 34
2 !
15
5( 67&7&
8
0( *
+
4
' 5
$
9 ):*
;< *
+
!( ' ( 9 +$ 0*!=
( ( )+,5
+
4
> ++,
;( ( 5
9 ):*
;< *
+
!( ' %( 9 +& &
0*!=
( ( )+,5
+
4
> ++,
;( ( 5
( ( 5
> > 5
&33
?
, & . !
@A%$ B77 ( ,)!
,
!( !"!
#
$%
@A%&B&77 $
@A%&$ %B%
+?< ' 2 2 77&
- C2C' ' . < . 3
@A%B%
+?< ' 2 2 77
- C2C' ' . < . 3
@A%$B
+?< ' 2 2 77$ $
- C2C' ' . < . 3
*
:!
33*
+
5,
,:*+
*
:!
!*
,
+)!
+&$*3,+9 7
*
*'
.( 4( )
.*
( ( ( )
*'
=& 1 ( ( 1 )
>.)*
3
?
/
- .
0 #/$
@<
?
// $7 ( :& /
!"
##$$$#
% & '
( )
*'
+ , - .
% .
/$0 #0
1 '
*.
)*)& '
)*.
)
)
2
& & .
3
3
.
# 44
5
*$0
# 6 #7/22/$0 #0 & *'
*
& !"!
#
$%
89 $#7 0 220 /
89 /7
)5+ % ,,220 0 #0 :;, ;% % 6+ 64
890 ##70 )5+ % ,,220 0 :;, ;% % 6+ 64
89/#70 )5+ % ,,22//
:;, ;% % 6+ 64
( 1 44( )
.*
*1 ( )
( 1 ( *
)'
) /( 4*)<2
+
+( 6)
2 )
*
6+
))
)*
+( <' ;
));*
D6*+
?
>
%
45 (*
#$
E5 >
%%:$B )
,' %%
!"
#$%$
&' ()*
+( ,- - ./ - 0 12 3
1 45 (*
6' 7 %8%%%
9
%
&6
%##
&
#:(*
5 (;)
<=)
*
' &
' 5 *%%
/ ) >
' ' (*+6
*
3
?
**+
<' ' 6
5 (;)
<=)
*
' &
$' 5 *#:%%:
/ ) >
' ' (*+6
*
3
?
**+
<' ' 6
+
+( ?
>
E5 >
,' 6)
45 (*
%%:$B )
%%
%
#$
' ' 6
?
?
6
:2 2 4
+%%#
:% - @A$:%B88$%%
' +( +
' ?
' ' (*)
@A$:%:%B88%%
+
!"!
#
$%
@A$:B:#88#%
@A$:%$B$
*4=&1188#:##
,C1 C&&- =- 2 @A$#B$#
*4=&1188##
,C1 C&&- =- 2 @A$B#
*4=&1188%%
,C1 C&&- =- 2 )
; 2 2 )
*
6+
+;)*
)
; )
+
*( *:)2 +*5 8
*
&*'&
3(
1(
)
3*
((
&()
*'&;% :
((:)
D3)*
> =
888#
/3
"8
E9 =
##6"B&(
+% 8#88#
!"####
$ % &
'()
*'& +,,-.,/012
0&
/3
3% 45656##
7
8#
.% (
)
2
$ 3
8!
9 ':(
;< (
)
&% $ 8!% 9 )8##!
.(&=
% % ')*3
)
2
> ))*
;% % 3
9 ':(
;< (
)
&% $ "% 9 )868##6
.(&=
% % ')*3
)
2
> ))*
;% % 3
% % 3
> > 3
!8611
?
*##
!86#
,&
@A"#B8558#
% *'&
*
&% !"!
#
$%
@A"68!B65588#
@A"6#"B"
)?< $ 00556!
+C0C$ $ ,< ,1
@A"8!!B"
)?< $ 00558
+C0C$ $ ,< ,1
@A"8!B
)?< $ 00558##
+C0C$ $ ,< ,1
(
:&
11(
)
3*
*:()
(
:&
&(
*
)8'&
)6(1*)9 5
,
,) 7*
3*
+
7,
**
*+
,) 9(8
**8+
C7+,
<
;
&
56
)+
$%&
B6
;
&##@ *
-(
&
!"
#$%%&#%
'( )*+
,) -../0.1234
2 56
)+
'7
&#$$
'
%)+
6)8*
9:*
+
(
'
#(6
+&&#
0* ;
(()+,7
+
4
<
++,
9((7
6)8*
9:*
+
(
'
(6
+$%&&%
0* ;
(()+,7
+
4
<
++,
9((7
3
=*
16
56
)+&
#%3
,
7
&$%
,
0
*8) ;
(<4
. (,) ,
(
>?#$$&@AA&&&&
<B..2/=1--'>B:3
'
>?#$$&@AA&&&&
*
8 33*
+
7,
,8*+
*
8 *
,
+) +%*3,+6A
+
+(
4!)!
2 )
*
4+
))
)*
+(;' :
)):*
D4*+
> =
!%!
0 4
#!
E9 =
%%!$B)
,' %%!
!"#$!%!
&' ()*
+( ,- - ./- 0 12 3
1
0 4
4' 56766%7$%
8
%!%
/' )
*
3
&4
!#"#
9 (:)
;< )
*
' &
"' 9 *!!!%%"
/)=
' ' (*+4
*
3
> **+
;' ' 4
9 (:)
;< )
*
' &
$' 9 *#%%
/)=
' ' (*+4
*
3
> **+
;' ' 4
' ' 4
> > 4!
"!2 2 ?
+%%#
"%
- @A$"!B!6#77#$%!%
' +(
+
' !"!
#
$%
@A$6"B!#77!#%!
@A$%$B$6
*?< &1177#!#"#
,C1C&&- < - 2 @A$#""B$#
*?< &11776!##6
,C1C&&- < - 2 @A$!!"B#6
*?< &1177!!%%
,C1C&&- < - 2 )
:
2 2 )
*
4+
+:)*
)
:
)
+
*!(
*)2 +*9 7
,
,) 5#*#
3*
+
5,
**
*+
,) ;( :
**:+
D5+,
> =
##
15
%##
E9 =
#&B *
-( #
!"
#$%#&&&#
' ( )*+
,) - . . /0 . 12 34
2 15
5( 677
8
#
0( *
+
4
' 5
&#%$%
9 ):*
;< *
+
( ' $( 9 +###$
0 * =
( ( )+,5
+
4
> ++,
;( ( 5
9 ):*
;< *
+
( ' ( 9 +%
0 * =
( ( )+,5
+
4
> ++,
;( ( 5
( ( 5
> > 5#
$#33
?
,&%
$ . @A&$#B#%77%#
( ,) ,
( !"!
#
$%
@A&$B#%77#%#
@AB
+?< ' 2 2 77%#%$%
- C2 C' ' . < . 3
@A%$$B%
+?< ' 2 2 77#%%
- C2 C' ' . < . 3
@A##$B%
+?< ' 2 2 77##
- C2 C' ' . < . 3
*
: 33*
+
5,
,:*+
*
: *
,
+#) +*3,+9 7
+
+(
4 ) 2 ) *
4 +
) ) ) *
+(
7' 6
) ) 6*
C4 *+
:
9
$%
0 4 "%;
B5 9
%!!; $@) ,' ; %
!"#"$%$
& ' (
) *
+(
,--./ -0 12 3
1
0 4 & 4 %!""
& "(
*
5 (
6) 78 ) *
' & !' 5 *%%!
/ ) 9
' ' (
*+4 *
3
:
**+
7' ' 4 5 (
6) 78 ) *
' & ; ' 5 *"%%
/ ) 9
' ' (
*+4 *
3
:
**+
7' ' 4 2 <) 0 5 = 5 (
*%
!$2 +
4 %"#
+
/
) 6(
9
' :3
-
' +(
+
' >?; $!""%@AA%%%%
:B- -1.<0 ,,& >B8 2
& >?; $!""%@AA%%%%
) 6
2 2 ) *
4 +
+6) *
) 6
) +
*(
*) 2 +*5 A
)
)&
2 ' 0 ' (
2 )
' ' ' (
)&
;% :
' ' :(
E2 ()
> =
8
. 2 8
F9 =
8846#D ' *% 8
! "
###
$ % &
' (
)&
*++,-+. /0 1
/ . 2 2 % 34#56#
7
-% ' (
1
$ 2 8#
9 &
:' ;< ' (
% $ % 9 (8
-' =
% % &
()2 (
1
> (()
;% % 2 9 &
:' ;< ' (
% $ 6% 9 (44
-' =
% % &
()2 (
1
> (()
;% % 2 > > /)9 +
46
46! +?
)
40 +?
@
A. +B?
+ ?C6#4D855
% )&
)
% !"!
#
$%
?C64#D8558
&
+,B*,B/. *
$ ?C64#D4558
' : 0 0 ' (
2 )
):' (
' : ' )
(&
(48' 0 )(9 5
+
'+(
4 ) 2 ) '*
4 +
) ) ') *
+(
7& 6
) ) 6*
'C4 '*+
:
9
!##
0 4 #!#
B5 9
#; !@) ,& ; ##
!"!!#"$
% & '
(
) *
+(
,--./ -0 12 3
1
0 4 % 4 # !
5 (
6) 78 ) *
'& % #& 5 * #
/ ) 9
& & (
*+4 *
3
:
**+
7& & 4 5 (
6) 78 ) *
'& % ; & 5 *#"#"
/ ) 9
& & (
*+4 *
3
:
**+
7& & 4 2 '
<') 0 5 = 5 (
*
#"!2 +
4 # "$
+
/
) 6(
9
& :3
-'
& +(
+
& >?; !@ #AA##
:B- -1.<0 ,,% >B8 2
% >?; !@ #AA##
) 6'
2 2 ) '*
4 +
+'6) *
) 6''
') +
*#(
*" ) 2 +*5 A
*
$*$
1)
0)
1*
))
$)
*$9(8
))8
B1*
<
;
!3
.1
#"
C7
;
3!35 @$)
+(
5!3
!"#$%$&
'($
)
*$ +,,-%,./0&
/$
.1
1(
23"#45!
6
!!
'1
3!!
'
78)
9:)
$(
'
5(7
#!!#
%)$;
((*1
&
<
*
9((1
((1
<
<
1
#00
=
* !!
#!
,$
>?5 5 @"#443!!
(*$
*
$(
!"!
#
$%
>?5#3!5@5"
=:'//44#
+A/A'',:,0
>?5@5
=:'//44""
+A/A'',:,0
>?53@"
=:'//443!!3
+A/A'',:,0
)
8$
00)
1*
*8)
)
8$
$)
*
$
#3)0*74
'
"' .&
-&
"
.'
&&
"&
' 6%5
&&5
"E."'
:
9
002<
+.
8<2
=4
9
<2<0B &
(%
002<
! "#
$% "
&
' ())*!)+,-#
, +.
.%
/012
3
022
$.
022
$
45&
67&
"%
$
%4
080228
!& 9
%%'.
#
:
'
6%%.
)9
:1;1
.
<
<=()>?(
@
) "
=()>?(
?A082B8
@7$,,
11022
%' '
%
!"!
#
$%
?A8B
@7$,,112C
(;,;$$)7)-
?A8B0
@7$,,112C
(;,;$$)7)-
?A8B<
@7$,,112C
(;,;$$)7)-
?A8B
@7$,,112C
(;,;$$)7)-
>C<8211<020
)(*D*(*;)@$>?(
&
5 "
--&
"
.'
'"5&
&
5 ""
"&
'
0 8<&-'41
*
$ *$
1)!
0)
1*
))
$ )
*$9(8
))8
B1 *
<
;
!!!5
.1
!
C3 ;
55"#@$)
+(
!5!!5
!"# $%$ &
'($ )
*$ +,,-% ,./0&
/$
.1
23 1(
4 556555
7
!55
%(
)
&
'1
!55
'
3 8)
9:)
$ (
'
"(3 !!55
% )$;
((*1
&
<
*
9((1
3 8)
9:)
$ (
'
!=(3 !55=
% )$;
((*1
&
<
*
9((1
*
$ *$
<
;
C3 ;
+(
1!)!
.1
55"#@$)
!5!!5
!!!5
!
((1
<
<
1
=!00
2
*#55
=!5 ,$ >?"#="@566!55
(*$
*
$(
!"!
#
$%
>?"!# =@66!!5
>?"5"@" 2:'//66=
+A/ A'',:,0
>?"!==@"
2:'//66 ! +A/ A'',:,0
>?"!=@ 2:'//66!55
+A/ A'',:,0
)
8$ 00)
1*
* 8)
)
8$ $ )
*
!$
)0*3 6
(
!#(!
0'
C'
#
0(
''
!#'
(!5&4
''4
#D0#(
9
8
2
/0
2=
,3
8
2 27=B!'
+&
22
!"!#$
%&!#
'
(! )*+,-
.!
/0
1
22
%0
222
%
34'
56'
!#&
%
7&3
22
"'!8
&&(0
$
9
(
5&&0
34'
56'
!#&
%
:&3
22:
"'!8
&&(0
$
9
(
5&&0
(
!#(!
9
8
,3
8
+&
0'
/0
2 27=B!'
22
2
2=
)8
9;<;
0
=,+)>?+
@
)!#
,+)>?+
?A72 B
@6%..
;;22=
&(!
(
!&
!"!
#
$%
.9C;;22 ?A7=7B
@6%..;;=2
+<.<%%)6)C
?A7=7B
@6%..;;=2
+<.<%%)6)C
?A7=7B @6%..;;=2
+<.<%%)6)C
?A7=7B7
@6%..;;=2
+<.<%%)6)C
> 2;; 2
)+-*-+-<)@%>?+
'
4!#
CC'
#
0(
(#4'
'
4!##
!#'
(
!
'C(3;
'
!'!
.& - & .'
& & !& '!7% 6
& & 6
B.'
:
9
1;
4 ; 2
C5 9
; 1; 12<@!& (% 11;
!"!#
$ % !
& '! () ) *") +,- #
.% / 0 1021
3
11
"% & #
$ .
4 211
$ 5 6& 78 & !% $ 2% 5 4 11
"& !9
% % '.
#
:
'
7% % .
5 6& 78 & !% $ % 5 ; 11
"& !9
% % '.
#
:
'
7% % .
% % .
:
:
.
- - =
'<114
1
)!
>?2<; ; @ 4 004 211
% '!
'
!% !"!
#
$%
>?2< @4 004 1; >?2; 12@2 =8 $ ,,004 4 4 (A,A$ $ ) 8 ) - >?24 @24 =8 $ ,,00 4 4 (A,A$ $ ) 8 ) - >?2; @4 =8 $ ,,00; 11; (A,A$ $ ) 8 ) - & 6!
- - & .'
'6& & 6!
!& '
!
; & - '5 0
(
!#(!
/'
.'
#
/(
''
!#'
(!8&7
''7
#D/#(
;
:
5553
,/
<33
>6
:
33 C!'
)&
5553
!"!#$
%&!#
'
(! )**+"*,-.$
-!
,/
/&
0123
4
51
"&
'
$
%/
3 51
%
67'
89'
!#&
%
5&6
35
"'!:
&&(/
$
;
(
8&&/
67'
89'
!#&
%
&6
5<5
"'!:
&&(/
$
;
(
8&&/
*;2=2
/
3
3 >)*?@)
A
(53
3 >)*?@)
>)*?@)
*!#
@B 55<C3223 51
&(!
(
!&
!"!
#
$%
@B< C
A9%--22
)=-=%%*9*.
@B< C5
A9%--22
)=-=%%*9*.
@B< C3
A9%--22
)=-=%%*9*.
@B< C
A9%--22
)=-=%%*9*.
<<1
<<1
<<1
<<1
'
7!#
..'
#
/(
(#7'
'
7!##
!#'
(
5!
3'.(62
%
%
,$ + $ ,%
$ $ $ %7# 6
$ $ 6
D, %
: 9
33310
),
<030.
>5 9
0101;4 C$ &# 313310
!
" # $ % &' ' (' )*+ !
*
),
,# -./01
2
311.
# $ !
" ,
014 311.
" 5 6$ 78 $ # " 3# 5 0311
$ 9
# # %,
!
: %
7# # ,
5 6$ 78 $ # " ;# 5 3<311
$ 9
# # %,
!
: %
7# # ,
': /=/
,
0
04 >&' ?@&
A
%310
04 11>&' ?@&
>&' ?@&
' @B;4 33<C01//014 311.
# %
%
# !"!
#
$%
@B;<4 ;C
A8 " **//4 1<<.
&=*=" " ' 8 ' + @B;<4 ;C3
A8 " **//4 1<<.
&=*=" " ' 8 ' + @B;<4 ;C0
A8 " **//4 1<<.
&=*=" " ' 8 ' + @B;<4 ;C;
A8 " **//4 1<<.
&=*=" " ' 8 ' + $ 6 + + $ ,%
% 6$ $ 6 $ %
3
0$ + %5 /
&
! &
-%
,%
! -&
%%
! %
&7$ 6
%%6
! D-! &
: 9
;2 2 *-
2 4 12 ;
>5 9
12 12 ;4 C%
'$ 12 2 ! "
# $ ! %
& '(() (*+ ,"
+ *-
-$ ./012
3
2 2 /
$ %
"
# -
12 4 2 2 /
# 5 6%
78 %
! $ # $ 5 12 2 %9
$ $ &-
"
: &
7$ $ -
5 6%
78 %
! $ # ;$ 5 <2 2 %9
$ $ &-
"
: &
7$ $ -
: 0=0
-
1
14 >'(?@'
A
&2 1
14 2 2 >'(?@'
>'(?@'
(! @B;4 <C12 0012 4 2 2 /
$ &
&
$ !"!
#
$%
@B;A8 # + + <4 ;C004 2 <</
'=+ =# # (8 (,
@B;A8 # + + <4 ;C004 2 <</
'=+ =# # (8 (,
@B;A8 # + + <4 ;C1004 2 <</
'=+ =# # (8 (,
@B;A8 # + + <4 ;C;004 2 <</
'=+ =# # (8 (,
%
6! ,,%
! -&
&! 6%
%
6! ! ! %
&
1%,&5 0
'
"' .1& 1
- & "
.'
& & "& ' @% 7
& & 7
"A."'
8 B
51
+.
1
C? B
50< & (% 051
! "#
$ % "
& ' () ) *! ) +,- #
, +.
.% /0123
4
556
!% & #
$ .
11556
$ 7'.
'% '.
2
% % .
8 8 ".1
31- - 9 '55
35 ) "
:; 0<1022 11556 % ' '
% !"!
#
$%
:; 031<11022151
:; 031<11221151
:; 0350<06 9 = $ ,,22 31 (>, >$ $ ) = ) - :; 0 <0 9 = $ ,,226 1 6 (>, >$ $ ) = ) - :; 011< 6 9 = $ ,,221155
(>, >$ $ ) = ) - & 7 "
- - & "
.'
'"7& & 7 ""
"& '
1 3& - '? 2
)
# )#
0(
/(
0)
((
# (
)#C' 3
((3
D0 )
6
5
" - 0
=
8 B 5
" 22=>#(
*' =" ! " #$# %
&' # (
)# *++,$+- ./%
.#
- 0
1
" " &0
2" " " &
3)0
)' )0
4
+5
6474
0
8 *+9: *
; 8 *+9: *
+# : <=! >==44" " " ! ' )#
)
#' !"!
#
$%
: <=! =>
; ? &..44" @
*7.7&&+? +/
: <=! =>
; ? &..44" @
*7.7&&+? +/
: <=! =>
; ? &..44" @
*7.7&&+? +/
: <=! =>=
; ? &..44" @
*7.7&&+? +/
9@! " 44" +*,A,*,7+; &9: *
(
3# //(
0)
) 3(
(
3# # (
)
#
! (/)B 4
+
'+(
4")"
2)
'*
4+
))
')*
+(E&9
))9*
'F4'*+
;
:
""
04
$
=D
:
"$A)
,&
"
!
"##$"#
%&'
()*
+( ,--./-0123
1
04
4&
5676"$
8
"
%
4
*(**4&1 "67
%4
"#
9(+4
*+*&(*+4
*
*
7
-:
;7<7
4
*
""=,- >,
?
=,- >,
-'
>@$"6$#A#
*?B%1177
&+(
+
&
!"!
#
$%
1;2"677"
>@$$A"
*?B%1177"""6
,<1<%%-B-2
>@$$A
*?B%1177"""6
,<1<%%-B-2
>@$$A
*?B%1177"""6
,<1<%%-B-2
>@$$A$
*?B%1177"""6
,<1<%%-B-2
677""
-,.C.,.<-?% >,
)
9'
22)
'*
4+
+'9)*
)
9''
')
+
*"(
*)2+*D7
+
'+(
4)
2)
'*
4+
))
')*
+(E&8
))8*
'F4'*+
: 9
#
04
#$#$
<D
9
##$A)
,&
##
!
""#$
%&'
()*
+( ,--./-0123
1
04
4&
5"6###
7
##
%4
"
8(+4
*+*&(*+4
*
*
6
-9
: 6;6
4
*
<,- =,
>
<,- =,
-'
=?$@A@
*>B%1166##
&+(
+
&
!"!
#
$%
1: 2@66##
=?$$A
*>B%1166#@
,;1;%%-B-2
=?$$A
*>B%1166#@
,;1;%%-B-2
=?$$A
*>B%1166#@
,;1;%%-B-2
=?$$A$
*>B%1166#@
,;1;%%-B-2
@#66#
-,.C.,.;->% =,
)
8'
22)
'*
4+
+'8)*
)
8''
')
+
*(
*)2+*D6
)
#)#
2(
/(
2)
((
#(
)#6'5
((5
@2)
0
8
"3!
01
:!
A1
8
!3! ">#(
*'
3!
!"#$#%
&'#
(
)# *++,$+-./%
.#
01
&2
3334
&
15(
67(
#'
&
'1
!33
$(#8
'')2
%
0
)
6''2
-#9
')
/9
5
0
1":
4
;
+#
')#
)
#'
0
#''(
)
<= >
;7&..
<=3:">!"
;7&..??!3::
(
5#
//(
2)
)5(
(
5#
#(
)
#
4!(/)1?
(
"("
/'
.'
/(
''
"'
("@& 6
''6
A/(
7
B
8 ,/
5 !
C? B
338 <"'
)& !!"#"$
% & "
'
(" )**+#*,- .$
- "
,/
/& 01233
4
1
% /
51
% 6(/
(& (/
2
& & /
7
7
/
3!..
9 (8 5
3!
*"
:; 8 8 8 <2251
& ("
(
"& !"!
#
$%
:; !8 3<22 :; !8 3<22 :; ! <1
9 = % - - 225!535
)>- >% % *= *.
:; 533<5
9 = % - - 221551
)>- >% % *= *.
:; 3<51
9 = % - - 22 )>- >% % *= *.
'
6"
..'
/(
(6'
'
6"
"'
(
"
! '.(? 2
+
+( 4)
2 )
*
4+
))
)*
+( B' 9
))9*
C4*+
:
D
#%
0 4
8%$%$
EA D
%%#> )
,' %
!"
##$%
&' ()*
+( ,- - ./ - 0 12 3
1 0 4
4' 5#6
7
&4
8
&
#(*
9(+4
*+*' (*+4
*
*
6
' ' 4
:
:
4
$2 2 ; +#8
$ - < =#%#$> 66%
' +( +
' !"!
#
$%
< =$#> 66%
< =$#> 66%%
< =$%> *; ? &11668$88
,@1 @&&- ? - 2 < =8> 8
*; ? &116688
,@1 @&&- ? - 2 < =%> 8
*; ? &1166%%
,@1 @&&- ? - 2 )
9 2 2 )
*
4+
+9)*
)
9 )
+
*( *$%)2 +*A 6
*
*' 5(
1(
) 5*
((
() *' 7& 6
((6) B 5) *
3
:
$9 9 3') 4 C4 :
9 ##$@ (
+& 9 9 !"
##$$ % & '() *' +,,-. ,/ 0 12
0 3') 4 % 5
$#
4 '6(
78 (
) & % 9 #& 4 ) 9 #
. ( :
& & ') *5
) 2
3
) ) *
7& & 5
4 '6(
78 (
) & % & 4 ) 9 ; 9 ;
. ( :
& & ') *5
) 2
3
) ) *
7& & 5
/ <
& *
1<
6
3
4 $
#9 ; =
, & *' *
& 3
& & ') (
*
>?9 #@9 ) =8 % 0 0 >? $@$
) =8 % 0 0 AA 9 (
6 11(
) 5*
*6() (
6 (
*
) 9 ' ) ; (1*) 4 A
% % ,$
+ $
,% $$
$
% 6# 5
$$5
B,% ; :
2223<
),
9 020
C4 :
<3<3/8 @ $
&# 23223<
!
" # $
% & ''(
')*+ !
* ),
,# - ././0
1
233
# $
!
" ,
/233
" 4 5$
67 $
# " 8 # 4 29 /233/
$ :
# # % ,
!
; % 6# # ,
4 5$
67 $
# " 2# 4 <233
$ :
# # % ,
!
; % 6# # ,
# # ,
; ; ,
2/+ + =
% 339
2/3
' >?8 </3@3../233
# % % # !"!
#
$%
>?8 /20@/9 ..9 223<
>?8 /<38 @8 0
=7 " **..9 /9 9 & A*A" " '7 '+ >?8 9 2@8 9 =7 " **..029 9 0
& A*A" " '7 '+ >?8 2<@9 0
=7 " **..<233<
& A*A" " '7 '+ $
5 + + $
,% % 5$
$
5 $
% 2 /<$+ % 4 .
'
!" '!
/&
C&
" /'
&&
!" & '!5% 4
&&4 " D/" '
9
8
1 :
. /
2B 1 2
+ 3
8
:1 :1 7A!&
*% 1 1 :
!" #
$ % !" & '! ()*+ ,
- !
. /
0
1 1 2
$ /
1 1 1 2
$ 34&
56&
!" % $ % 3
271 1 7
&!8
% % '/
#
9
'
5% % /
34&
56&
!" % $ % 3
:1 1 &!8
% % '/
#
9
'
5% % /
(8
9;<;
/
:
:+ *(=>*
?
+ *(=>*
(!" >@77A:7;;1 1 B % '!
'
!% !"!
#
$%
- 9C7B ;;1 1 :
>@27A
?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C
>@27A
?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C
>@27A:
?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C
>@27A
?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C
= B :721 ;;:1 (*,),*,<(?$ =>*
&
4!" CC&
" /'
'" 4& &
4!" " !" &
'
!
7:&C' 3;
'
"' /&
*&
"
/'
&&
"&
' A%2
&&2
"B/"'
+
C
0
+.
<0<
,.
C
007;= &
6%
00
! "#
$% "
&
' ()*)+,)-
( +.
$/
001
$
2'/
'%'/
3
4
"/
5
*
&6".
10(-4$((
-
8 "
%' '
%
+
%%&
'
'70
1000+-4$((
-4$((
9:;<00=0
-4$((33;<<
9:;010=
-4$((
33;<<<
9:;0=;;
-4$((
33<<1
9:;<=
-4$((33<<
!"!
#
$%
9:;71=7;3310
9:;71=3310
9:;=;
-4$((33<<
6>(>$$848*
9:;71=;331001
86)?)6)>8-$@96
&
2 "
**&
"
/'
'"2&
&
2 ""
"&
'
7&*'.3
*
*' 3(
1(
)
3*
((
()
*' ;&:
((:)
E3)*
> =
$$$
/3
858
F9 =
5D (
+&
$$$
! "
##$
%& '()
*' +,,-.,/012
0 /3
3&
4$#56#
7
$8
%3
$8#8
9 ':(
;< (
)
&
%
$#&9 )$#
.( =
&&')*3
)
2
> ))*
;&&3
9 ':(
;< (
)
&
%
&9 )$85$5
.( =
&&')*3
)
2
> ))*
;&&3
> > 0*9 ,
5
5#$! ,?
*88
5#1,?
@
A/,B?
, ?C5$D#668$8
&*' *
&
!"!
#
$%
?C5$#D866#$$
&
,-B+-B0/+
%
?C5#D5#66#$$
(
: 11(
)
3*
*:()
(
: (
*
)$' )5(1*)9 6
+
!+(!
6)
2 )
*
6+
))
!)*
+(!<' ;
));*
E6*+
4
>
888 $
4(*5 %8
F5 >
$ $ D!)
,' 8 88 $
!
"#
$% %
&' !
()*
+(! ,- - ./- 0 12 3
1!
4(*5 6' 7 899
:
8
/' )
*
3
&6
8$%%
5 (;)
<=)
*
!' &
8' 5 *$8 /)!>
' ' (*+6
*
3
4
**+
<' ' 6
5 (;)
<=)
*
!' &
' 5 *8%8 /)!>
' ' (*+6
*
3
4
**+
<' ' 6
%
4
4
1+5 - 8"- ?
+% %
2 - ?
@
A0 - B?
- !
?CD$99$8 %
' +(!
+
!' !"!
#
$%
?C8D$%9988 $
&
- .B,.B10 ,
&
?C D99$8 8
)
;!
2 2 )
*
6+
+;)*
)
;!
!)
+
*8(!
*$)2 +*5 9
)
%)&
1'
,'
%(
1)
''
%'(
)&@$4
''4(
%A1%()
-
B
2
-&(0
3
.0
B
229"='
8$
2
!""
#$%
&'(
)& *+,+-.+/
*
-&(0
#1
233
4&)1
()($&()1
(
(
5
6
%1
7
,(
'8%0
*/6#**
/
:%
$)&
)
$
-
$$&('
)
)9
-/6#**
/6#**
;<"3!=2
(/6#**55"33!
;<"=2!
(/6#**
55"333
;<"=""
(/6#**
55!33
;<"3!2=
(/6#**55233!
!"!
#
$%
;<"9!=9"552
;<"9!=552
;<"!="
(/6#**552332
8>*>##:6:,
;<"9="55
:8+?+8+>:/#;8
'
4%
,,'
%(
1)
)%4'(
'
4%%
%'
)
(&
(92',)(05
*
&*'
5(
>(
&)
5*
((
&()
*'@%?
((?)
&G5&)*
2
A
#
2')3!4
94
/3
A
##4F(
.%
#
!!!""#
$%&
'()
*' +$,-./0
1
2')3
!4
5%
674!7"4
8
9
:%
(
)
;
$5
#9!9
1$.0<=$.1>2=0=,0=.,.0=>,==2$/+
$
."#77!
3'?(
@+(
)
&%
$
!%3
)#!
:(A
%%')*5
)
;
2
))*
@%%5
3'?(
@+(
)
&%
$
%3
)944
:(A
%%')*5
)
;
2
))*
@%%5
2
2&
1*3
,
4
4!,B
*9"9
4!>,B
C
D=,<B
,&
BE4!F!#77#9
%*'
*
%
!" #" $
% &
BE4"!F#977!#
,0<.0<1=.
$
BE4!F4!77#!
,
(,)
7 *
3*
(+
7 ,
**
(*+
,)<' ;
**;+
(E7 (+,
5
>
"
5)+6 $"
F6 >
""$#D*
-' "
! ! "#$%"$
&' (
)*+
,) - . . /0. 12 34
2 5)+6 7 ' 89! 9%
:
0' *
+
4
&7 "#! 6 );*
<=*
+
(' &
! ' 6 +"!
0*>
' ' )+,7 +
4
5
++,
<' ' 7 6 );*
<=*
+
(' &
$' 6 +
0*>
' ' )+,7 +
4
5
++,
<' ' 7 5
5(
2 ,6 . $
! $. ?
,%
! 3. ?
@
A1. B?
. (
?C$#$! $D! "99"$
' ,)
,
' !"!
#
$%
?C$#%! D"99! "
&
. /B- /B2 1
&
?C$! #D! 99"! *
;(
33*
(+
7 ,
,(;*+
*
;((
(*
,
+)
+"*3,+6 9
+
' +(
6)
2 )
' *
6+
))
' )*
+(;&:
)):*
' E6' *+
4
=
4(*5 $"$
F5 =
#"D)
,&
!
"#$
%&' ()*
+( ,- - ./- 0 12 3
1
4(*5 6&
7 88
9
$
/&
)
*
3
%6
$$
5 (:)
;< )
*
' &
%
&5 *
/)=
&&(*+6
*
3
4
**+
;&&6
5 (:)
;< )
*
' &
%
"&5 *$##
/)=
&&(*+6
*
3
4
**+
;&&6
4
4' 1+5 - #"
#" - > +$?$
#2 - > @
A0 - B> - ' > C"#$D88?$
&+(
+
&
!"!
#
$%
> C"#?D$88
&
- .B,.B10 ,
%
> C"#D#88
)
:' 2 2 )
' *
6+
+' :)*
)
:' ' ' )
+
*(
*#)2 +*5 8
'
!'!
.&
-&
.'
&&
!&
'!2%1
&&1
A.'
6
5
; 8
+.
/8//
B0
5
88 774;@!&
(%
4 8
!"!#
$%!
&
'! ())*")+,-#
,!
+.
$.
/ /
$
01&
23&
!%
$
4%0
/ "&!5
%%'.
#
6
'
2%%.
01&
23&
!%
$
7%0
8 7
"&!5
%%'.
#
6
'
2%%.
'
!'!
6
5
B0
5
(%
. &
+.
88 774;@!&
4 8
; 8
/8//
605$069:9
,&
;/
4<(<),
>
)!
%'!
'
!%
)!
'48
8=<),
<$:,
<?4;/ @899 / /
<?4 8@8
>3$,,
99 %'!
'
!%
!"!
#
$%
<?4;@4/99 (:,:$$)3)-
<?4; 4/@;99 (:,:$$)3)-
<?4;4/ /@99 7
(:,:$$)3)-
<?4;/ @899 / /
+3*=>**
&
1!
--&
.'
'1&
&
1!
!&
'
!
8&-'09
'
" ' - &
A &
" - '
&&
" & ' 2% 1
&&1 " D- " '
(
5
8 //6
,- 68 @
90 5
66/4 8 ? &
:% 4 //6
! " #
$ % " & ' $ ()* )* $ )
+ ,- .
/
$ - //
$ 0 1&
23 &
" % $ 4 % 0 //
! & 5
% % '- #
(
'
2% % - 0 1&
23 &
" % $ /% 0 6/
! & 5
% % '- #
(
'
2% % - )5
(7*7
- 6
68 9:); <:
=
9:); <:
) " <>4 8 //4 ?6778 /@
% ' '
% !"!
#
$%
<>4 8 4 ?
=3 $ ++778 @
:*+ * $ $ )3 )A <>4 8 4 ?/
=3 $ ++778 @
:*+ * $ $ )3 )A <>4 8 4 ?6
=3 $ ++778 @
:*+ * $ $ )3 )A <>4 8 4 ?4 =3 $ ++778 @
:*+ * $ $ )3 )A ; @6776//
):BCB:B* )=$ ; <:
&
1 " A A &
" - '
'" 1& &
1 " " " &
'
/ 6&A ' 0 7
+
+( 6)
2 )
*
6+
))
)*
+( ;' :
)):*
E6*+
4
=
4(*5 %
F5 =
%$D )
,' ! "
##$$#%
&' ()*
+( ,- - ./- 0 12 3
1 4(*5 6' 7 88
9
/' )
*
3
&6
#
5 (:)
;< )
*
' &
#' 5 *#
/) =
' ' (*+6
*
3
4
**+
;' ' 6
5 (:)
;< )
*
' &
$' 5 *%%
/) =
' ' (*+6
*
3
4
**+
;' ' 6
4
4
1+5 - %$
%#$! - > +?
%#2 - > @
A0 - B> - > C$%#D88?
' +( +
' !"!
#
$%
> C$%?#D88#
&
- .B,.B10 ,
&
> C$%#D%#88#
)
: 2 2 )
*
6+
+:)*
)
: )
+
*( *%)2 +*5 8
(
"("
/'
.'
/(
''
"'
("8& 7
''7
B/(
; :
3<
4 C6 :
<3<34 !@"'
)& 33<
!"#"$
% & "
'
(" )**+#*,- .$
/& 01211324 3
5
33
#& '
$
% /
4 33
% 6 7'
89 '
"& % 4 & 6 33
#'":
& & (/
$
; (
8& & /
6 7'
89 '
"& % & 6 <33
#'":
& & (/
$
; (
8& & /
& & /
; ; /
..
=
(!33
3
*"
>?4 !<<@1 22 4 33
& ("
(
"& !"!
#
$%
>?4 !1@ 22 3<
>?4 <34 @4 1
=9 % - - 22 )A- A% % *9 *.
>?4 @4 =9 % - - 221 1
)A- A% % *9 *.
>?4 <@ 1
=9 % - - 22<33<
)A- A% % *9 *.
'
7"
..'
/(
(7'
'
7"
"'
(
"
<'.(6 2
(
!#(!
/'
.'
#
/(
''
!#'
(!7&6
''6
#D/#(
;
:
3
/
<<1
>5 :
3 3C!'
)&
33
!"!#$
%&!#
'
(! )**+"*,-.$
-!
/
/&
012 3
4
331
"&
'
$
%/
3331
%
5 6'
78 '
!#&
%
9&5 339
"'!:
&&(/
$
;
(
7&&/
5 6'
78 '
!#&
%
&5 <33
"'!:
&&(/
$
;
(
7&&/
*;2=2
/
>)*?@)
A
(3 9
33>)*?@)
>)*?@)
*!#
@B<C 322 3331
&(!
(
!&
!"!
#
$%
@B<C
A8 %--223<<1
)=-=%%*8 *.
@B<C
A8 %--223<<1
)=-=%%*8 *.
@B<C A8 %--223<<1
)=-=%%*8 *.
@B<C
A8 %--223<<1
)=-=%%*8 *.
'
6!#
..'
#
/(
(#6'
'
6!##
!#'
(
!
'.(5 2
&
! &
-%
,%
! -&
%%
! %
&6$ 5
%%5
! D-! &
: 9
1
-
<<
>4 9
11;3C%
'$ 11
! "
# $ ! %
& '(() (*+ ,"
+ -
-$ ./01
2
11/
$ %
"
# -
1311/
# 4 5%
67 %
! $ # 8 $ 4 118
%9
$ $ &-
"
: &
6$ $ -
4 5%
67 %
! $ # ;$ 4 <11
%9
$ $ &-
"
: &
6$ $ -
(: 0=0
-
3>'(?@'
A
&18
311>'(?@'
>'(?@'
(! @B;3<C1001311/
$ &
&
$ !"!
#
$%
@B;<3;C
A7 # + + 0031<</
'=+ =# # (7 (,
@B;<3;C
A7 # + + 0031<</
'=+ =# # (7 (,
@B;<3;C
A7 # + + 0031<</
'=+ =# # (7 (,
@B;<3;C;
A7 # + + 0031<</
'=+ =# # (7 (,
%
5! ,,%
! -&
&! 5%
%
5! ! ! %
&
%,&4 0
*
*'
5(
1(
)
5*
((
()
*'<&;
((;)
E5)*
3
>
888
3')4
:$:
F4
>
#D(
+&
888
!
""#$
%&
'()
*' +,,-. ,/012
0
3')4
5&
678#7
9
8:
.&
(
)
2
%5
8#:":
4';(
<=(
)
&
%
8"&4
)8"
. (>
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
4';(
<=(
)
&
%
&4
)8:8
. (>
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
3
3
0*4
,
"8 ,?
*:$:
"1,?
@
A/ ,B? ,
?C#:8"D77#$8:
&*'
*
&
!"!
#
$%
?C8#$"D:77"88
&
,-B+-B0/+
%
?C"#D"77"88
(
;
11(
)
5*
*;()
(
;
(
*
)8'
)(1*)47
*
*' 5(
1(
)
5*
((
()
*' <&;
((;)
E5)*
3
>
888
3')4
:8
F4
>
#D (
+&
888
! "
###$
%& '()
*' +,,-.,/012
0 3')4
5&
678#7
9
8:
.&
(
)
2
%5
8#::
4';(
<=(
)
&
%
8&4
)8
.( >
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
4';(
<=(
)
&
%
&4
)8:8
.( >
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
3
3
0*4
,
8! ,?
*:$:
1,?
@
A/,B?
, ?C#:8D77#$8:
&*' *
&
!"!
#
$%
?C8#$D:7788
&
,-B+-B0/+
%
?C#D7788
(
; 11(
)
5*
*;()
(
; (
*
)8' )(1*)47
)
)&
2 ' 0 ' (
2 )
' ' ' (
)&
:% 9
' ' 9(
E2 ()
=
<
7
. 2 ##
F8 <
7 7 4#D ' *% 7
! "
#
$ % &
' (
)&
*++,- +. /0 1
/ . 2 2 % 345#
6
-% ' (
1
$ 2 7 8 &
9' :; ' (
% $ % 8 (7 - ' <
% % &
()2 (
1
=
(()
:% % 2 8 &
9' :; ' (
% $ #% 8 (44
- ' <
% % &
()2 (
1
=
(()
:% % 2 =
=
/)8 +
4#
4#! +> )?
40 +> @
A. +B> + > C#4?D7 55?
% )&
)
% !"!
#
$%
> C#4?D7 557 &
+,B*,B/. *
$ > C#4D4557 ' 9 0 0 ' (
2 )
)9' (
' 9 ' )
(&
(47 ' 0 )(8 5
+
+(
4)
2 )
*
4+
))
)*
+(;' :
)):*
D4*+
> =
8
0 4
8$
E9 =
88""$C)
,' $8
!
""#$#%"
&' ()*
+( ,- - ./ - 0 12 3
1
0 4
4' 56"%6%
7
%
/' )
*
3
&4
8"
9 (:)
;< )
*
' &
"' 9 *8"
/ )=
' ' (*+4
*
3
> **+
;' ' 4
9 (:)
;< )
*
' &
$' 9 *%%
/ )=
' ' (*+4
*
3
> **+
;' ' 4
*
*' 5(
1(
)
5*
((
()
*' <&;
((;)
E5)*
3
>
7
3')4
:
F4
>
7 7 $D (
+&
7
! "
#$
%& '()
*' +,,-.,/012
0 3')4
5&
67 8$8
9
:
.&
(
)
2
%5
7 $::
4';(
<=(
)
&
%
&4
)7 .( >
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
4';(
<=(
)
&
%
&4
):
.( >
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
3
3
0*4
,
! ,?
*:#:
1,?
@
A/,B?
, ?C$:D88$#:
&*' *
&
!"!
#
$%
?C$#D7 :887 &
,-B+-B0/+
%
?C$D887 (
; 11(
)
5*
*;()
(
; (
*
)' )7 (1*)48
+
+( 4)
2 )
*
4+
))
)*
+( ;' :
)):*
D4*+
> =
8
0 4
E9 =
88%$B )
,' 8
!"
####$%
&' ()*
+( ,- - ./- 0 12 3
1 0 4
4' 566%
7
/' )
*
3
&4
8$#
9 (:)
;< )
*
' &
#' 9 *8#
/) =
' ' (*+4
*
3
> **+
;' ' 4
9 (:)
;< )
*
' &
%' 9 *
/) =
' ' (*+4
*
3
> **+
;' ' 4
' ' 4
> > 4
#2 2 ?
+$
#
- @A%$#88B66%
' +( +
' !"!
#
$%
@A%$#B668
@A%8%B%
*?< &1166#
,C1C&&- < - 2 @A%##B%
*?< &1166
,C1C&&- < - 2 @A%8#B
*?< &116688
,C1C&&- < - 2 )
: 2 2 )
*
4+
+:)*
)
: )
+
*( *8)2 +*9 6
*
*'
5(
1(
)
5*
((
()
*';&:
((:)
E5)*
3
=
888#
3')4
$8"?
F4
=
##"D(
+&
888#
!
"#""$
%&
'()
*' +,,-. ,/012
0
3')4
5&
6#78"7
9
8$
.&
(
)
2
%5
8#"$$
4':(
;< (
)
&
%
8&4
)#8
. (=
&&')*5
)
2
3
))*
;&&5
4':(
;< (
)
&
%
&4
)8$8
. (=
&&')*5
)
2
3
))*
;&&5
3
3
0*4
,
8 ,> *$?$
1,> @
A/ ,B> ,
> C"$8D77"?8$
&*'
*
&
!"!
#
$%
> C8"?D#$7788#
&
,-B+-B0/+
%
> C"D77#88
(
:
11(
)
5*
*:()
(
:
(
*
)8'
)#(1*)47
,
,) 5*
3*
+
5,
**
*+
,) ;( :
**:+
D5+,
> =
###&
15
##%
E9 =
&&$B *
-( ###&
!"
#$%&
' ( )*+
,) - . . /0. 12 34
2 15
5( 6&7#
8
#
' 5
#&
9 ):*
;< *
+
( ' #( 9 +&#
0* =
( ( )+,5
+
4
> ++,
;( ( 5
9 ):*
;< *
+
( ' $( 9 +##
0* =
( ( )+,5
+
4
> ++,
;( ( 5
( ( 5
> > 5
#33
?
,
#
. @A$%&#B#77#
( ,) ,
( !"!
#
$%
@A$#%B77##&
@A$&$B$%
+?< ' 2 2 77
- C2C' ' . < . 3
@A$#B$
+?< ' 2 2 77%#%
- C2C' ' . < . 3
@A$#&B%
+?< ' 2 2 77&#&
- C2C' ' . < . 3
*
: 33*
+
5,
,:*+
*
: *
,
+#) +&*3,+9 7
*
*'
5(
1(
)
5*
((
()
*'<&;
((;)
D5)*
3
>
9 9 9 3')4
:9 #"
E4
>
$#B(
+&
9 9 9 !
"""#$#
%&
'()
*' +,,-.,/012
0
3')4
5&
677"#
8
9 .&
(
)
2
%5
9 #::
4';(
<=(
)
&
%
9 &4
)9 .(>
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
4';(
<=(
)
&
%
$&4
)9 :9 .(>
&&')*5
)
2
3
))*
<&&5
&&5
3
3
5
9 11
?
*#:
9 ,
@A$#B779 &*'
*
&
!"!
#
$%
@A$9 #"B:77:9 9 @A$$B$"
)?=%0077:::
+C0C%%,=,1
@A$:9 B$:
)?=%0077"9 ::"
+C0C%%,=,1
@A$9 B:"
)?=%00779 +C0C%%,=,1
(
;
11(
)
5*
*;()
(
;
(
*
)9 '
)(1*)47
+
+(
6)
2 )
*
6+
))
)*
+(<' ;
));*
D6*+
4
>
4(*5 #$$
E5 >
%$B)
,' !
"#$%#"
&' ()*
+( ,- - ./- 0 12 3
1
4(*5 6' 7 89889%
:
/' )
*
3
&6
$#"#
5 (;)
<=)
*
' &
"' 5 *"
/)>
' ' (*+6
*
3
4
**+
<' ' 6
5 (;)
<=)
*
' &
%' 5 *#
/)>
' ' (*+6
*
3
4
**+
<' ' 6
' ' 6
4
4
6
"2 2 ?
+$#
"
- @A%$"B8#99#%
' +(
+
' !"!
#
$%
@A%$8"B#99#
@A%%B%8
*?=&1199##"#
,C1C&&- =- 2 @A%#""B%#
*?=&11998##8
,C1C&&- =- 2 @A%"B#8
*?=&1199
,C1C&&- =- 2 )
;
2 2 )
*
6+
+;)*
)
;
)
+
*(
*)2 +*5 9
+
!+(!
6)
2 )
*
6+
))
!)*
+(!<' ;
));*
D6*+
4
>
4(*5 :%
E5 >
%B!)
,' !
"#
$ % &' !
()*
+(! ,- - ./ - 0 12 3
1!
4(*5 6' 7 $8$$ 8%
9
/' )
*
3
&6
::
5 (;)
<=)
*
!' &
' 5 * / )!>
' ' (*+6
*
3
4
**+
<' ' 6
5 (;)
<=)
*
!' &
%' 5 *: / )!>
' ' (*+6
*
3
4
**+
<' ' 6
' ' 6
4
4
6
2 2 ?
+ :
- !
@A%B$:88:% ' +(!
+
!' !"!
#
$%
@A%$B:88: @A% %B%$
*?=&1188:::
,C1 C&&- =- 2 @A%:B%:
*?=&1188$::$
,C1 C&&- =- 2 @A%B:$
*?=&1188 ,C1 C&&- =- 2 )
;!
2 2 )
*
6+
+;)*
)
;!
!)
+
*(!
*)2 +*5 8
,
!,)!
7 $*$
3*
+
7 ,
**
!*+
,)!<( ;
**;+
E7 +,
5
>
$$
5)+6 %
F6 >
$ &D!*
-( $
!
"#
$%$%& &&
' ( !
)*+
,)! - . . /0. 12 34
2 !
5)+6 7 ( 8$99
:
$$
' 7 &$%%
6 );*
<=*
+
!( ' ( 6 +%
0*!>
( ( )+,7 +
4
5
++,
<( ( 7 5
5
2 ,6 . ". ?
,%%
3. ?
@
A1. B?
. !
?C %D$99$$$$
( ,)!
,
!( !"!
#
$%
?C &D$%99$$
&
. /B- /B2 1
' ?C $&D$99$
*
;!
33*
+
7 ,
,;*+
*
;!
!*
,
+$)!
+*3,+6 9
'
"' /&
*&
"
/'
&&
"&
' A%4
&&4
"B/"'
+
C
1112 +.
2 2 ,.
C
2 2 9= &
8%
12 112 ! "#
$% "
&
' ()*)+,)-
( +.
$/
012 2 3
$
4'/
'%'/
5
6 "/
7
*
&8".
3 2 19(-6 $((
-
: "
%' '
%
+
%%&
'
'2
3 2 2 2 +-6 $((
-6 $((
; <02 2 =2 -6 $((550
; <2 3 12 =0
-6 $((
551
; <2 199=
-6 $((
5503 ; <01=
-6 $((5510
!"!
#
$%
; <1903 =553 112 ; <1903 =9553 112 ; <091=
-6 $((559
8>(>$$:6 :*
; <993 =1553 12 2 3 :8)?)8)>:-$@; 8
&
4 "
**&
"
/'
'"4&
&
4 ""
"&
'
1 &*'.5
+
+( 0)
4)
*
0+
))
)*
+( <'2
))2*
=0*+
.
>
$$$1
.(*/
#$1
?/
>
11%7 )
:'
$$$1
!"
##$%%%$$
&' ()*
+( ,
- .(*/
&0
$1%#
2(+0
*+*'(*+0
*
*
3
''0
.
.
0
#$44
5
+%
#$
6 #7$133$1%#
'+( +
'
!"!
#
$%
89$%#733$$1
8917
*5,&--33#
:;-;&&6,64
89$##7
*5,&--33$
:;-;&&6,64
89$1#7
*5,&--331$1
:;-;&&6,64
)
2 44)
*
0+
+2)*
)
2 )
+
*$( *1)4+*/3
'
"' 2;&;
*&
" 2'
&&
"& ' A%7
&&7 "B2" '
+
C
4;445;
+ .
55
,.
C
55;? &
:%
45445;
! "#
$% "
& ' ()*) +,)-
( + .
/(0$1 $2
3 4556
$
7'2
' % '2
8
1 "2 9
* &:".;
654(-1 $((
-
< "
%' '
%
+
%% &
'
'5
6555+-1 $((
-1 $((
= >3 55?5
-1 $((88;;;;3 = >;5645?3 -1 $((
884;;;
= >;54?
-1 $((
88;3 ;;;6
= >3 4?;
-1 $((88;4;3 !"!
#
$%
= >43 6?;88;6445;
= >43 6?;;88;6445;
= >3 4;?;
-1 $((88;;
:0( 0$$<1 <*
= >;6?;488;64556
<:)/):)0<-$@= :
&
7 "
**&
" 2'
'"7& &
7 ""
"&
'
4; &*' .8
+
+(
6)
2)
*
6+
))
)*
+(C'8
))8*
D6*+
4
:
777#
4(*5
%#7#7
<5
:
##$@)
,'
7#77#
!
"""#$"%$
&'
()*
+( ,--./-0123
1
4(*5
&6
#%7#7
&
8(+6
*+*'(*+6
*
*
9
-:
49;9
6
*
<,- =,
>
<,- =,
-
=?$#%@%997#7##
'+(
+
'
!"!
#
$%
1427"997#77#
=?$%$@
*>A&1199#%%"
,;1;&&-A-2
=?$%$@7
*>A&1199#%%"
,;1;&&-A-2
=?$%$@
*>A&1199#%%"
,;1;&&-A-2
=?$%$@$
*>A&1199#%%"
,;1;&&-A-2
"%#997#7
-,.B.,.;->& =,
)
8
22)
*
6+
+8)*
)
8
)
+
*7(
*)2+*59
+
'+(
9!)!
?)
'*
9+
))
')*
+(E&@
))@*
'F9'*+
7 A
$!$$!=
7 (*8 #"$
#
58 A
==!D)
4&
$$$!=
!"#"$
%&'
()*
+( , %- . . /0 1 2. 3 45/
6
7 (*8 #
"$
9&
: ;
<
$
-&
)
*
2
%9
$=!"
6% 4/ >0%46?7 0/0. /04. 4/0?. 00 7 %5, %
4 #$=;;$$"$!!
@(+9
*+*&(*+9
*
*
;
. A
7 ;>;
9
*=
=!!54. 1 4
B
54. 1 4
. '
1 C!$#$D!$
*B, %66;;!$
&+(
+
&
!" #" $
% &
67 ?$!#;;$$$!=
1 CD!
*B, %66;;!!!#
4>6 >%%. , . ?
1 CD$
*B, %66;;!!!#
4>6 >%%. , . ?
1 CD=
*B, %66;;!!!#
4>6 >%%. , . ?
1 CD
*B, %66;;!!!#
4>6 >%%. , . ?
#=;;!=$!$
. 4/3 /4/>. B% 1 4
)
@'
??)
'*
9+
+'@)*
)
@''
')
+
*$!(
*=)?+*8 ;
,
!,)!
7 *
3 *
+
7 ,
**
!*+
,)!E( ;
**;+
F7 +,
5
<
&
5)+6 %&
>6 <
&& B
!*
-( &&
!
"#
$%%&$ ' ( !
)*+
,)! -. . /0. 1 23 4
2!
5)+6 7 ( 8 9&&&
: &&
0( *
+
4
' 7 &&&
' )+
;),7 +,+( )+,7 +
+
9
. <
59=9
7 +
>-. "?@
>-. "?-
. !
?A $B
&
+@C ' 2299&&
( ,)!
,
!( !"!
#
$%
253 $99&&
?A % B
+@C ' 2299&%%$
-=2=' ' . C . 3 ?A % B
+@C ' 2299&%%$
-=2=' ' . C . 3 ?A % B
+@C ' 2299&%%$
-=2=' ' . C . 3 ?A % B
+@C ' 2299&%%$
-=2=' ' . C . 3 "$ %&99&
. -/D/-/=. @' "?*
;!
3 3 *
+
7 ,
,;*+
*
;!
!*
,
+)!
+ *3 ,+6 9
+
+( 6)
2)
*
6+
))
)*
+( E' : )): *
F6*+
4
;
%=
4(*5 >5 ;
=%=%B)
,' %%=
!"
#$$%
&' ()*
+( ,--./ -0123
1 4(*5 6' 7 $%%8%%%
9
%%
/' )
*
3
&6
%%%
&
(*
: (+6
*+*' (*+6
*
*
8
-;
48<8
6
*=
=>,-!?,
@
>,-!?,
- ?A %# B
88%%%
' +( +
' !"!
#
$%
142$88%%=
?A B
*@C &1188% $
,<1 <&&-C -2
?A B
*@C &1188% $
,<1 <&&-C -2
?A B
=
*@C &1188% $
,<1 <&&-C -2
?A B
*@C &1188% $
,<1 <&&-C -2
! $= %88=%
-,.D.,.<-@&!?,
)
: 22)
*
6+
+: )*
)
: )
+
*( *=)2+*5 8
*
*'
2!(!
-(
)
2*
((
()
*'@& 4
((4)
A2)*
.
B
!!
.')1 3!!
/1 B
$!#=(
8& !
!""!##!$
% & '()
*' + ,-, ./,0
+ .')1 % 2
#!3"3
4'*2
)*)& ')*2
)
)
5
6
2 7
-)
(81 !
"#+ 06% + + 0
9
& *'
*
& .
& & ')(
*
*$
".06% + + 06% + + :;3<=
)06% + + 55!!!!33<
:;!"=<
)06% + + 55!!!333
:;!##=
)06% + + 55!<!!!33"
:;3<=!
)06% + + 55!!33<
!"!
#
$%
:;$#<"=!$55!"!
:;$#<"=!#!55!"!
:;<#!=!
)06% + + 55!#!33
8>+ >% % 969-
:;##!$"=!55!""
98,?,8,>90% :8
(
4
--(
)
2*
*4()
(
4
(
*
)!'
)$(-*)1 5
*
*'
7 (
4(
)
7 *
((
()
*'D&=
((=)
E7 )*
+
F
#;
+')6 < $< $"
,6 F
; ; $#C(
/&
$;
!
%&
'()
*'
""#$#$
+%,- - . - /. - . /. . 0
1 . 2 345
3
+')6 7 &
89"#9
:
1&
(
)
5
%7 ; #< <
='*7 )*)&')*7 )
)
9
+
+
3*6 . $
$ . > *< "<
4. > ?
@2 . A > . > B$"C< 99; &*'
*
&
!"!
#
$%
> B$#C#99; (
=
44(
)
7 *
*=()
(
=
(
*
)'
); (4*)6 9
*
& *'
2(
-(
& )
2*
((
& ()
*'@% 4
((4)
& A2& )*
.
B
3
.')1 "3
/1 B
339#"=(
8% 3
!!"#"!
$% & '()
*' + ,-,./,0
+ .')1 $2
3"
4'*2
)*)% ')*2
)
)
5
6
& 2
7
-)
(8& 1 "+ 06$+ + 0
:& % *'
*
% .
% % ')(
*
*9
.06$+ + 06$+ + ;<#!=3
)06$+ + 55#!
;<#=3!
)06$+ + 55#
;<#""=##
)06$+ + 55!
;<#!3=
)06$+ + 553!
!"!
#
$%
;<#9"!=9#553
;<#9"!="553
;<#!"=#
)06$+ + 55"33
8>+ >$$:6:-
;<#""9=#55
:8,?,8,>:0$;8
(
4& --(
& )
2*
*& 4()
(
4& & & (
*
)'
)93(-*)1 5
*
&*'
5(
1(
&)
5*
((
&()
*'B%;
((;)
&C5&)*
3
D
##
3')4
:!
E4
D
#!!A(
+%
##
!!"#
$%&
'()
*' +,,-.,/012
0
3')4
5%
67#87
9
##
.%
(
)
2
$5
:!:
;'*5
)*)%')*5
)
)
7
3
3&
0*4
,
"
"!#,<
*:8:
"!1,<
=
>/,?<
,&
<@"#8A#:77##
%*'
*
%
!"!
#
$%
<@"#!A"77##
(
;&
11(
&)
5*
*&;()
(
;&&
&(
*
)#'
)"(1*)47
+
+(
0")"
3 )
*
0+
))
)*
+(<'1
))1*
=0*+
.
>
""
.(*/
$""
?/
>
"%6)
:'
"
!
"##$#%#$
&'
()*
+( , -
.(*/
&0
%"$#$
1(+0
*+*'(*+0
*
*
2
''0
.
.
0"
#"3 3 4
+%$
# 5
#"6"22%"$#$
'+(
+
'
!"!
#
$%
7 8%9#6"$22"$"
7 869
*4,&--22$"$#$
:;- ;&&5,53 7 8$##6$
*4,&--229"$$9
:;- ;&&5,53 7 8""#6$9
*4,&--22""
:;- ;&&5,53 )
1
3 3 )
*
0+
+1)*
)
1
)
+
*"(
*)3 +*/2
)
$%)&$
.'
4 '
%(
.)
''
$%'(
)&$?# 1
''1(
%@ .%()
,
A
/
,&(- 0/0
B - A
/ / !;$'
5 # /
!
" # $%
&'(
)&$ * + $
,&(- " .
/0 0
1&).
()(# &().
(
(
2
* $%. 3
4 (
'5 %- + 6* " + + 6
7$%
# )&$
)
$# ,
$# # &('
)
)!
,6* " + + 6* " + + 8 90: ;/ (6* " + + 2200:
8 9 ;/:
(6* " + + 22000
8 9 ;
(6* " + + 22:00 8 90:/;
(6* " + + 22/00:
!"!
#
$%
8 9!: ;!22 /
8 9!: ;22 /
8 9:;
(6* " + + 22/00/
5 <+ <" " 7* 74 8 9! ;22 75 =>=5 =<76" 8 5
'
1$%
4 4 '
%(
.)
)%1'(
'
1$%%
$%'
)
(&$
(!/'4 )(- 2
+ '+ (
3!)!
.)
'*
3+ ))
')*
+ (@& 5 ))5 *
'A3'*+ /
B
!!
/(*2 4 "!
02 B
$!#=)
9& !
!""##$
% & '
()*
+ ( ,-.- /0-1
,
/(*2 % 3
!4 "4
5 (+ 3
*+ *& (*+ 3
*
*
6
7 '3 8
.*
)9'2 !
",17 % ,,
1
:'
& + (
+ & /
& & (*)
+ + $
"/17 % ,,
17 % ,,
6
!#!!!4 4 ;<#4 =
*17 % ,,6
;<#!"=
*17 % ,,
6
6
#!!!4 4 4 ;<#!=##
*17 % ,,
6
6
!!!!4 4 "
6
!!4 4 ;<#4 =!
*17 % ,,6
!"!
#
$%
6
!"!
;<#$"=!$#6
6
!"!
;<#$"=!!6
6
!!4 4 ;<#!=!#
*17 % ,,6
9>, >% % :7 :.
6
!""
;<#!$"=!#6
:9-?-9->:1% ;9
)
5 '
..)
'*
3+ + '5 )*
)
5 ''
')
+ *!(
*$).+ *2 6
*
*' /(
4 (
)
/*
((
()
*' ?& 1
((1)
@ /)*
-
A
-').
0#
B .
A
$ ; (
5 & !"
###$ % & '()
*' + , -').
% /
0#0
1'*/
)*)& ')*/
)
)
2
+ / 3
4 )
(5 .
# ,6+ % ,,
6
7 & *' *
& -
& & ')(
*
*$
#-6+ % ,,
6+ % ,,
8 90:;
)6+ % ,,2200:
8 9#;:
)6+ % ,,
22000
8 9 ;
)6+ % ,,
22:00#
8 90:;
)6+ % ,,2200:
!"!
#
$%
8 9$ :#;$22#
8 9$ :#; 22#
8 9: ;
)6+ % ,,22 00
5 <, <% % 7+ 74 8 9 $#;22##
75 =>=5 =<76% !8 5
(
1 4 4 (
)
/*
*1()
(
1 (
*
)' )$(4 *).2
UITTREKSEL BESTEMMINGSPLAN DRONTHEN
BIJLAGE 3
KAART LIGGING REFERENTIEOBJECTEN
AGRARISCHE BESTEMMING
BIJLAGE 4
01.09.70 ha, € 3,28 per m2, 2012
02.93.60 ha, € 3,61 per m2, 2012
02.14.80 ha, € 2,21 per m2, 2011, verkocht door waterschap aan agrariër
04.33.30 ha, € 4,99 per m2, 2011, aangekocht door BBL
07.35.90 ha, € 2,08 per m2, 2011, verkocht door waterschap aan agrariër
09.39.15 ha, € 5,74 per m2, 2011, aangekocht door BBL
02.90.10 ha, € 3,40 per m2, 2010
Legenda
G 38
AC 242
G 120
F 502
AC 243
F 378
P 103
Schaal: 1:27.500
Formaat: A3
Overzicht transacties omgeving Kampen
Agrarische bestemming
18 maart 2013
Kenmerk: 30306145/GIS06/jbo
P 36
G 381
470
940 Meter
Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er
onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen
rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn
mogelijk niet op schaalgrootte.
0
±
KAART LIGGING REFERENTIEOBJECTEN
RUWE BOUWGROND
BIJLAGE 5

K9 01 Klaar voor passend onderwijs (pdf)

wandeling - Heerlijckyt van Elsmeren

Bypass IJsseldelta – Hein Pijnappel

Coalitieprogramma CDA – LPBergeijk Na een serie besprekingen

• Werkvoorbereider Verspaning (ft) • Teach In/Conventionele

Sedumdirect handleiding aanleg Extensief Groendaksysteem

advertentie - Vereniging Vrijzinnige Hervormden

Annette A. Boven Groenestraat 30-1 8261 VH

Illustratie met de belangrijkste conclusies van het Reactierapport

Aanvullend krediet gasveiligheid