Het middenhuursegment in Kleidum Het middenhuursegment in Kleidum Voorbeeldrapport - ABF Research September 2014 | r2014-xxxx | 14003-OVO ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300 Copyright ABF Research 2014 ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF Research vereist. Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1 Inleiding............................................................................................................................................... 3 2 Maatschappelijke ontwikkelingen en beleidsmaatregelen ............................................................. 5 2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen ................................................................................................ 5 2.2 Beleidsmaatregelen ..................................................................................................................... 6 3 Verwachtingen 2012-2025 .................................................................................................................. 9 3.1 Startpunt: de bestaande woningvoorraad .................................................................................... 9 3.2 Vraag en aanbod, 2012-2025 .................................................................................................... 10 3.3 “Nieuw aanbod”, 2012-2025 ...................................................................................................... 11 3.4 Behoefte en voorraad, 2012-2025 ............................................................................................. 12 3.5 Het geliberaliseerde huursegment ............................................................................................. 13 r2014-0008CP | Het middenhuursegment Samenvatting Mogelijkheden voor opbouw van een niet-Daeb-portefeuille De woningcorporaties staan op dit moment in het middelpunt van de belangstelling. Niet alleen omdat extra huurverhogingen via de verhuurdersheffing een bijdrage leveren een de Rijkskas. Maar ook omdat de positie van de corporaties en hun prestaties zelf onderwerp van gesprek zijn in Den Haag. De herzieningswet en de novelle bevatten voorstellen om een scheiding tussen Daeb- en niet-Daeb-taken aan te brengen. In het licht van deze ontwikkelingen wordt hier de marktpotentie van het niet-Daeb-segment in Kleidum in kaart gebracht. Achtergronden bij de ontwikkelingen op de woningmarkt De ontwikkelingen op de woningmarkt worden beïnvloed door een groot aantal afzonderlijke processen. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen: ontwikkelingen vanuit het individu. En anderzijds beleidsontwikkelingen: ontwikkelingen geïnitieerd vanuit het collectief. Hoofdstuk 2 gaat daarop in. Bij de maatschappelijke ontwikkelingen gaat het om: ■ Demografische ontwikkelingen: de – voorlopig nog aanhoudende – groei van het aantal huishoudens. ■ De inkomensontwikkeling: in de periode 2012-2015 daalt het gemiddeld inkomen per huishouden; op langere termijn wordt uitgegaan van een gelijkblijvend inkomensniveau. ■ De woonvoorkeuren: deze blijken relatief stabiel, maar de komende jaren mag een zekere verschuiving verwacht worden. Deze verschuiving wordt veroorzaakt doordat het gesubsidieerde huursegment niet meer toegankelijk is voor hogere inkomensgroepen als gevolg van EC-regelgeving. Daarnaast is het (eveneens gesubsidieerde) koopsegment minder toegankelijk door verplichte aflossing en verminderde leencapaciteit. Naar verwachting zal dit resulteren in een grotere belangstelling voor het niet gesubsidieerde geliberaliseerde huursegment (niet-Daeb). ■ De woningbouw: deze is de komende jaren beperkt van omvang. ■ De prijsontwikkeling: de prijzen in de koopsector lijken hun laagste punt te hebben bereikt. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt. Bij de beleidsmaatregelen gaat het (naast de herzieningswet) met name om het in 2013 overeengekomen Woonakkoord, dat voorziet in boveninflatoire huurverhogingen, een verhuurdersheffing, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn) en verlaging van het maximale aftrektarief. r2014-0008CP | Het middenhuursegment 1 Te verwachten ontwikkelingen in Kleidum In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt in Kleidum. In deze samenvatting beperken we ons tot de cijfers voor het geliberaliseerde huursegment. Verwachtingen geliberaliseerde huursegment ■ Er blijkt anno 2012 een zeker tekort te zijn aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens en een evenwicht bij de woningen met een hoger prijsniveau (vanaf 800 euro per maand). ■ De komende jaren is de verhouding tussen het aantal vragers en het jaarlijks beschikbare aanbod ongunstig voor de zoekers: net boven de liberalisatiegrens zijn er duidelijk meer zoekers dan dat er aanbod is. ■ Verder blijkt dat de behoefte in dit segment tot 2025 toeneemt met 2.800 woningen. ■ Overigens moet bij dit segment bedacht worden dat niet alleen de instroom op jaarbasis aanzienlijk is, maar ook de uitstroom. De verklaring daarvoor ligt in het feit dat de doelgroep (jong en met een laag tot middeninkomen) betrekkelijk mobiel is en na enkele jaren dit huursegment ook weer verlaat. Dit betekent dat de mogelijkheden tot uitbreiding van het niet-Daeb-segment in Kleidum, gelet op deze cijfers, aanzienlijk zijn. Wel dient men zich te realiseren dat de genoemde cijfers betrekking hebben op de totale (sociale en particuliere) huursector. Hoe met deze ruimte het best omgegaan kan worden is een vraag die op verschillende wijzen lokaal ingevuld kan worden. Nieuwbouw, sloop, verkoop en huurverhogingen kunnen in verschillende mate ingezet worden om in de uitbreidingsmogelijkheden te voorzien. 2 r2014-0008CP 1 Inleiding De ontwikkelingen op de woningmarkt worden beïnvloed door een groot aantal afzonderlijke processen. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen, ontwikkelingen vanuit het individu, en anderzijds beleidsontwikkelingen, ontwikkelingen geïnitieerd vanuit het collectief. In hoofdstuk 2 wordt kort stilgestaan bij de voor de woningmarkt belangrijkste processen. Dit hoofdstuk is bedoeld als algemene inleiding en toelichting op de verschuivingen die zich op de Nederlandse woningmarkt – ook in Kleidum – voordoen. Daarna wordt in hoofdstuk 3 meer specifiek ingegaan op de ontwikkeling zoals die verwacht mag worden in Kleidum, met een bijzondere focus op het niet-Daeb-huursegment. De cijfers die hier gepresenteerd worden zijn ontleend aan de woningmarktprognoses die ABF jaarlijks opstelt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het Socrates-rekenmodel waarmee vraag, aanbod en verhuisprocessen op de woningmarkt in beeld gebracht worden. In dit model wordt rekening gehouden met belangrijke sturende variabelen zoals de demografische groei, de inkomensontwikkeling, de voorkeuren van de consument en het bouwprogramma. Dit rekenmodel is rond het jaar 2000 ontwikkeld in opdracht van het Ministerie van VROM (nu BZK) en is sindsdien uitgegroeid tot een de facto standaard die gebruikt wordt door een veelheid van organisaties (overheden, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en bouwers). r2014-0008CP | Het middenhuursegment 3 2 Maatschappelijke ontwikkelingen en beleidsmaatregelen 2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen Belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen betreffen (1) de demografische ontwikkelingen in termen van het aantal huishoudens, (2) de inkomensontwikkeling van diezelfde huishoudens, (3) de woonvoorkeuren en de vraag naar woningen van deze huishoudens, (4) de mate waarin voor die vraag gebouwd wordt en tenslotte (5) de prijsontwikkeling. In het onderzoeksrapport dat begin 2014 is uitgebracht voor het Ministerie van BZK, wordt uitgebreid ingegaan op deze ontwikkelingen.1 Kort samengevat zijn de navolgende ontwikkelingen te verwachten. (1) Demografische ontwikkeling Slechts geleidelijk aan neemt de demografische groei af. Voorlopig groeit het aantal huishoudens in heel Nederland nog met circa 60.000 per jaar. Verder zal de demografische ontwikkeling resulteren in: ■ Vergrijzing: het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep 45-64 jaar zal afnemen en het aantal oudere huishoudens van 65 jaar en ouder zal verder stijgen. ■ Een voortgaande individualisering: met de vergrijzing neemt ook het aantal (oudere) alleenstaanden toe; het aantal huishoudens met kinderen neemt verder af. (2) Inkomensontwikkeling De inkomens zijn in de jaren negentig en begin 21e eeuw bijzonder snel gegroeid. Tussen 1994 en 2008 steeg het gemiddeld inkomen met 1,4% boven inflatie. Dat is ruim een procent meer dan de langjarige inkomensgroei die gemeten over een periode van 40 jaar uitkwam op 0,3% boven inflatie. Maar inmiddels is een deel van die inkomensgroei uit de jaren negentig na het uitbreken van de crisis weer ingeleverd. Voor de ontwikkeling van de inkomens in de toekomst wordt gerekend met een scenario dat tot 2015 gebaseerd is op de verwachtingen van het CPB (in 2013): een lichte verdere daling van het inkomen. Voor de langere termijn ontbreken CPB-verwachtingen en is er vanuit gegaan dat de inkomens gelijk blijven op het niveau van 2015. (3) Woonvoorkeuren De woonvoorkeuren worden ontleend aan een grootschalig consumentenonderzoek: het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2012). Uit dit onderzoek komt naar voren dat de woonconsument zijn woonwensen door de crisis wel uitstelt, maar zeker niet afstelt. Door de crisis is de doorstroming in de koopsector ingezakt. Doordat verhuizingen niet gerealiseerd konden worden, zijn er nu juist meer woningzoekenden. 1 Zie: “Socrates 2013”; ABF, Delft, 2013 r2014-0008CP | Het middenhuursegment 5 Het middenhuursegment In vergelijking met het verleden is een zekere verschuiving in de woonvoorkeuren te verwachten. Daarbij speelt het beleid (zie ook de volgende paragraaf) een grote rol. Zo is de toegang tot het gereguleerde huursegment door de EC-regelgeving beperkt voor huishoudens met een wat royaler inkomen. Tegelijk is de toegang tot de koopsector voor dezelfde huishoudens met een middeninkomen juist minder makkelijk geworden dan enkele jaren terug, door verplichte aflossing en verminderde leencapaciteit. Starters op de arbeidsmarkt, zeker tweeverdieners, hebben vaak een te hoog inkomen om toegang te krijgen tot de sociale huursector. Aan de andere kant is een koopwoning voor hen vaak niet altijd haalbaar. In verband met tijdelijke aanstellingen en de beperkte aftrekbaarheid zijn de mogelijkheden een hypothecaire lening af te sluiten voor hen beperkt c.q. minder aantrekkelijk. Bovendien biedt een huurwoning meer mogelijkheden om van baan te veranderen. Het zijn daarom bij uitstek deze groepen (middeninkomens, jongeren) die zich naar verwachting meer dan voorheen zullen melden voor het niet gesubsidieerde middenhuursegment. Middeldure huurwoningen zouden verder ook aantrekkelijk kunnen zijn voor de groeiende groep 65+ers, wier eigen woning niet langer voldoet (te groot, te bewerkelijk, niet aangepast aan fysieke beperkingen). (4) Woningbouw Vooralsnog wordt gerekend op een zeer beperkt herstel van de bouwproductie in de komende jaren: een niveau van circa 63.000 nieuwe woningen in heel Nederland op jaarbasis voor de periode 2015-2020. (5) de prijsontwikkeling Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs, gerekend vanaf de top van de markt die in het derde kwartaal van 2008 lag, met 15 tot 20% gezakt is. Op dit moment lijken de prijzen niet verder meer te dalen. Of de woningmarkt hiermee inderdaad de bodem heeft bereikt moet nog blijken, maar ook de verwachtingen zoals die begin 2014 uitgesproken zijn door NVM en andere deskundigen spreken niet langer over een verdere prijsdaling. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, in combinatie met de relatieve politieke rust, worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt eind 2013. 2.2 Beleidsmaatregelen De afgelopen decennia zijn tal van (politieke) discussies gevoerd over de woningmarkt maar zijn er weinig tot geen concrete beleidsmaatregelen genomen. In 2013 is daar verandering ingekomen. Nieuwe maatregelen zijn vastgelegd in het woonakkoord dat VVD en PvdA afgesloten hebben met D66, ChristenUnie en SGP. Dit woonakkoord is inmiddels ook de 1e Kamer gepasseerd. In deze paragraaf worden de belangrijkste maatregelen uit het woonakkoord besproken. Bovendien wordt toegelicht op welke wijze deze maatregelen doorwerken op de woningmarkt van vraag en aanbod. (1) Het woonakkoord In het woonakkoord staan maatregelen die zowel huur- als koopsector raken: jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen, een tot 1,7 miljard in 2017 oplopende verhuurdersheffing, een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel waaraan elementen uit de WOZ-waarde zijn toegevoegd, verplichte aflossing 6 r2014-0008CP van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn), verlaging van het maximale aftrektarief en een verhoging van het budget voor de huurtoeslag. Voor de huursector zijn de boveninflatoire huurverhogingen voor het gereguleerde huursegment het meest van belang. Daartegenover staat een verhuurdersheffing. Voor BZK uitgevoerde berekeningen laten zien dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn echter ook andere mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en kostenbesparing. Daarnaast zijn voor de woningcorporaties vanzelfsprekend ook de voorstellen van Minister Blok richting Kamer(s), van groot belang. De herzieningswet en de novelle bevatten voorstellen om het werkterrein en de prestaties van corporaties scherper in te kaderen. Een scheiding tussen Daeb- en niet-Daeb-taken is voorzien, hetzij administratief dan wel juridisch. Over deze herzieningswet heeft overigens nog geen besluitvorming in de Kamer(s) plaatsgevonden. (2) Effecten van het woonakkoord De maatregelen uit het Woonakkoord zullen van invloed zijn op het gedrag van aanbieders en daarmee op de wensen en het gedrag van de consument. In de (Socrates-) woningmarktprognoses wordt gewerkt met twee gedragsvarianten van corporaties, om de verhuurdersheffing te bekostigen. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt er vanuit gegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In deze variant worden geen extra woningen verkocht en wordt door corporaties beperkt bespaard op de bedrijfskosten. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA-variant worden dan ook meer huurwoningen verkocht en verwacht dat corporaties scherper zullen besparen op hun bedrijfskosten. Van beide varianten worden in dit rapport de cijfers gepresenteerd (in de bijlage).2 Extra uitgangspunten in de rekenmethodiek Daarnaast wordt in deze berekeningen rekening gehouden met een aantal andere elementen die hier kort beschreven worden en waarover meer informatie terug te vinden is in het eerder genoemde landelijke rapport dat opgesteld is voor het Ministerie van BZK. ■ Uitgangspunt vormt de huidige situatie op de woningmarkt zoals gemeten in het WoON 2012. ■ Jaarlijks worden de huren boveninflatoir verhoogd. ■ Verder wordt rekening gehouden met huurharmonisatie waardoor bij 60% van de nieuwe verhuringen 90% van de maximale WWS-huur gevraagd wordt. ■ Naast de WWS wordt rekening gehouden met een huurplafond op basis van de “markthuur”; deze is gesteld op 5,5% van de WOZ-waarde. De gedachte hierachter is dat een huur boven die markthuur moeilijk gevraagd kan worden vanuit onderlinge concurrentieverhoudingen in de huursector en de concurrentie met de koopsector. ■ Tevens wordt rekening gehouden met het feit dat verhuurders doorgaans een bewuste keus maken als een woning boven de liberalisatiegrens zou gaan uitkomen. In de GVB-gedragsvariant gebeurt dit 2 Voor een meer uitgebreide toelichting op deze gedragsvarianten, zie: “Socrates 2013”; ABF, Delft, 2013 Het middenhuursegment 7 alleen bij mutatie. In de GVA-variant gebeurt dit niet en houden verhuurders het gereguleerde bezit derhalve in dit segment in tact. ■ Tenslotte wordt rekening gehouden met het feit dat sociale verhuurders 90% van hun gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder de EC-inkomensgrens. In de strenge GVB-variant wordt ervan uitgegaan dat verhuurders woningen in het gereguleerde huursegment alleen toewijzen aan huishoudens die behoren tot de EC-doelgroep. In de GVA-variant wordt ervan uitgegaan dat deze woningen ook verhuurd worden aan huishoudens behorend tot de middeninkomens. 8 r2014-0008CP 3 Verwachtingen 2012-2025 In dit hoofdstuk wordt stapsgewijs een aantal cijfers gepresenteerd voor de ontwikkelingen op de woningmarkt in Kleidum. In de eerste paragrafen wordt de algemene ontwikkeling beschreven. Daarna wordt meer specifiek ingegaan op de mogelijkheden en beperkingen voor het geliberaliseerde huursegment (niet-Daeb). In het rekenmodel wordt overigens gewerkt met een segmentering van de woningmarkt naar huur/koop, naar prijsklasse (en naar buurt en woonmilieu). Waar het gaat om de prijsklasse dient de opmerking gemaakt te worden dat de genoemde prijsgrenzen afkomstig zijn uit 2012. Dat komt doordat het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2012 het startpunt voor de hier te presenteren ontwikkelingen is. In de labels van de verschillende prijsklassen zijn de inmiddels opgetreden prijsmutaties niet verwerkt. Vandaar dat de liberalisatiegrens hier aangeduid wordt met de toen geldende huurprijs van 652 euro. Overigens mag er (op basis van jarenlange ervaring) vanuit gegaan worden dat de destijds gemeten vraag van de consument nog steeds actueel is en mee geschoven is met de opgetreden huurprijsstijgingen. 3.1 Startpunt: de bestaande woningvoorraad In de gemeente Kleidum staan anno 2012 totaal circa 70.000 woningen. De betreffende cijfers staan in tabel 3.1 waarbij huur- en koopsector apart onderscheiden zijn. Per sector is bovendien aangegeven tot welk inkomenskwintiel de bewoners behoren.1 In de huursector wonen relatief veel huishoudens die tot de eerste inkomenskwintielen behoren. In de koopsector wonen juist veel huishoudens die tot de hogere inkomenskwintielen behoren. Tabel 3.1: Woningvoorraad naar type woning en naar inkomensklasse van de bewoner, Kleidum, 2012 (Bron: Socrates 2013) Bewoonde voorraad 2012 - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel Behoefte 2012 Tekort 2012 Tekort 2012 in % voorraad 1 (tot 16.500) 2 (16.500 - 24.700) 3 (24.700 - 34.900) 4 (34.900 - 48.400) 5 (> 48.400) Huur 31.100 9.900 10.400 5.900 3.400 1.500 31.700 Koop 38.800 1.900 5.200 8.500 10.300 12.900 40.300 600 1,9% 1.500 3,8% Bar Huur 652-800 4.000 2.600 2.700 400 700 600 300 800 100 500 100 200 3.400 3.200 -600 -14,1% Huur >800 1.100 200 200 300 300 200 1.100 Huur >652 3.700 600 800 1.100 800 400 4.300 0 -3,8% 600 15,8% 600 24,3% 1 Bij deze indeling in inkomenskwintielen worden – op landelijk niveau – vijf even grote groepen onderscheiden. Hierbij vormen de 20%-huishoudens met het laagste inkomen het eerste kwintiel. De 20%-huishoudens met het hoogste inkomen vormen het vijfde kwintiel. Hierbij is gebruikt gemaakt van netto besteedbare huishoudensinkomens. Globaal geldt dat de eerste twee kwintielen (40% van alle huishoudens) de EC-doelgroep omvatten. r2014-0008CP | Het middenhuursegment 9 Naast huur- en koopsector zijn huishoudens gehuisvest buiten de reguliere woningmarkt, in zgn. Bewoonde Andere Ruimten (BAR). Het gaat daarbij om 4.000 huishoudens die met anderen samen een woning delen of die op kamers wonen, anti-kraak etc. Bekend is dat studenten vaak gehuisvest zijn in een zgn. BAR. Met huur-, koopsector en BAR-ren is de totale voorraad woonruimten geteld en ook het totaal aantal huishoudens (bijna 74.000 anno 2012). Verder valt uit de tabel af te lezen dat er 3.700 huurwoningen zijn met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens. Hierin wonen huishoudens met een flinke variatie in inkomen: zowel huishoudens uit de lagere als de wat hogere kwintielen zijn vertegenwoordigd. Tot slot is in de tabel weergegeven hoe groot de behoefte is aan de verschillende soorten woningen vanuit de op dat moment bestaande huishoudens. Wanneer die behoefte vergeleken wordt met de bestaande voorraad resulteert daaruit het tekort. In Kleidum blijkt er een tekort te zijn van (afgerond) 600 huurwoningen, 1.500 koopwoningen en een overschot van 600 Bar-ren. Nadrukkelijk zij daarbij aangetekend dat het gaat om de behoefte van de op dat moment al bestaande huishoudens die “ergens anders” naar toe willen verhuizen. De vraag van starters die nog geen huishouden vormen, is niet meegeteld. Ingezoomd op de huurwoningen boven de liberalisatiegrens is er een tekort van (afgerond) 600 woningen net boven de liberalisatiegrens terwijl er een evenwicht is bij de huurwoningen van 800 euro en meer. 3.2 Vraag en aanbod, 2012-2025 De ontwikkelingen in de komende jaren worden, zoals toegelicht in hoofdstuk 2, beïnvloed door processen als demografische groei, inkomensontwikkeling etc. Deze processen resulteren in vraag en aanbod op de woningmarkt. In tabel 3.2 staan de cijfers voor vraag en aanbod, uitgedrukt in een gemiddeld aantal per jaar voor de periode 2012-2025. Jaarlijks vragen 6.800 huishoudens om een verhuizing naar een huurwoning en jaarlijks zoeken 6.300 huishoudens een koopwoning. Voor het geliberaliseerde huursegment geldt dat er jaarlijks 1.800 huishoudens een dergelijke woning zoeken. Tabel 3.2: Vraag en aanbod naar type woning en naar leeftijd van de vragers, Kleidum, gemiddeld per jaar 2012-2025 (Bron: Socrates 2013_ Huur Koop Op jaarbasis Vraag - Vraag jongeren (<30 jaar) - Vraag middelbaar (30-64 jaar) - Vraag ouderen (> 65 jaar) 6.800 3.200 3.100 600 6.300 1.400 4.400 400 1.700 1.500 200 0 Aanbod - Aanbod voorraad - "Nieuw" aanbod 5.100 5.100 0 5.200 4.700 500 1,33 1,21 Vraag-aanbodverhouding 10 r2014-0008CP Bar Huur 652-800 Huur >800 Huur >652 1.700 600 800 200 100 0 100 0 1.800 700 900 300 1.500 1.500 0 1.000 800 200 200 200 0 1.200 1.000 200 1,13 1,70 0,50 1,50 In de vorige paragraaf is al aangegeven in welke inkomensklasse huishoudens in de verschillende segmenten zitten. Hier is voor de huishoudens die willen verhuizen aangegeven om welke leeftijdsgroepen het gaat. Vooral jonge huishoudens zijn ruim vertegenwoordigd, zeker in de huursector. Een flink deel van de vragers naar een geliberaliseerde huurwoning is jonger dan 30 jaar. Tegenover deze vraag staat aanbod. Het verreweg grootste deel van dit aanbod komt beschikbaar binnen de bestaande voorraad: doordat huishoudens overlijden, uit elkaar gaan, verhuizen etc. Daarnaast is er een veel kleiner aanbod van “nieuwe” woningen (daar komen we direct op terug). Wanneer de vraag-aanbodverhouding bepaald wordt blijkt dat er in Kleidum gemiddeld in de periode 2012-2025 133 vragers zijn voor 100 beschikbare huurwoningen. Vooral in het huursegment net boven de liberalisatiegrens zijn er relatief veel vragers: 170 per 100 beschikbare (jaarlijks vrijkomende) huurwoningen. 3.3 “Nieuw aanbod”, 2012-2025 Het aanbod in de bestaande voorraad kan niet of amper aangestuurd worden. Maar het nieuwe aanbod wel. Daarbij gaat het om een drietal elementen die in tabel 3.3 vermeld zijn. Eerst op jaarbasis ter referentie aan de voorgaande tabel 3.2 en daarna samengeteld voor de hele periode 2012-2025. ■ Op de eerste plaats worden huurwoningen verkocht. In de hier gepresenteerde cijfers is de trend van de afgelopen jaren doorgetrokken. Globaal worden jaarlijks goed 100 huurwoningen verkocht, resulterend in 1.700 huurwoningen voor de periode tot 2025. ■ Verder worden woningen gesloopt. Ook op dit punt wordt de trend doorgetrokken, waarbij er jaarlijks ongeveer 100 huurwoningen gesloopt worden. Voor de hele periode gaat het om 1.900 huurwoningen en 200 koopwoningen. ■ Tenslotte is er de nieuwbouw die in zekere zin vrij ingezet kan worden, maar die wel gebonden is aan enkele randvoorwaarden (zie hieronder). Uitgaande van de wensen van de consument zouden er in de totale periode 4.100 huurwoningen en 550 koopwoningen gebouwd kunnen worden, waaronder een aantal van 2.300 nieuw te bouwen huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Tabel 3.3: “Nieuw aanbod” door verkoop van huurwoningen, sloop en nieuwbouw naar type woning, Kleidum, 2012-2025 (Bron: Socrates 2013) Huur Koop "Nieuw" aanbod op jaarbasis - (Minder) aanbod door verkoop huurwoningen - Minder Aanbod door sloop - Aanbod door nieuwbouw > Aanbod "nieuw (per jaar) Bar Huur 652-800 -100 -100 300 0 100 0 400 500 0 0 0 0 "Nieuw" aanbod periode (2012-2025) - (Minder) aanbod door verkoop huurwoningen - Minder Aanbod door sloop - Aanbod door nieuwbouw > Aanbod "nieuw (periode) - Prijseffect Mutatie voorraad 0 -1.700 -1.900 4.100 500 0 500 0 1.700 -200 5.500 6.900 0 6.900 0 0 0 100 100 0 100 Huur >800 Huur >652 0 0 200 200 0 0 0 0 0 0 200 200 0 0 0 2.300 2.300 400 2.600 0 0 -200 200 0 300 300 0 0 -200 2.500 2.300 700 2.900 Het middenhuursegment 11 Aanvullend op dit “nieuwe aanbod” is het zo dat de opbouw van de huursector naar prijsklasse verandert door “prijseffecten”. Het gaat hierbij om de boveninflatoire huurverhogingen en de huurharmonisatie. Als gevolg hiervan schuiven huurwoningen geleidelijk aan in prijsklasse op. Dat levert overigens geen “nieuw aanbod” op jaarbasis op; vandaar dat het prijseffect alleen in het onderste deel van tabel 3.3 vermeld is. Dat komt doordat bij de jaarlijkse huurverhogingen de woning bewoond is en huurharmonisatie al geteld is onder aanbod in de bestaande voorraad. Maar kijkend naar het totaal effect over de periode 2012-2025, verandert de opbouw van de voorraad hierdoor wel. Voor Kleidum geldt dat er in totaal 700 huurwoningen boven de liberalisatiegrens bijkomen als gevolg van deze prijseffecten. Nieuwbouw: consumentgericht binnen randvoorwaarden De nieuwbouw kan in principe optimaal afgestemd worden op de wensen van de consument. Gegeven de vraag van de consument enerzijds en het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad anderszins (en ook nog rekening houdend met de effecten van verkoop en sloop) kan de nieuwbouw zodanig ingericht worden dat deze bijdraagt aan een zo goed mogelijke invulling van de woningbehoefte over de volle breedte. Dit streven vormt het uitgangspunt, waardoor de cijfers laten zien hoe een consumentgericht bouwprogramma het beste ingevuld zou kunnen worden. Het programma geeft (anders gezegd) inzicht in de marktpotentie: de nieuwbouw die het makkelijkst afgezet zou moeten kunnen worden. Hierbij gelden wel enkele randvoorwaarden: ■ Op de eerste plaats is de omvang van het nieuwbouwprogramma naar plaats beperkt. Het aantal nieuw te bouwen woningen (per gemeente, naar wijk en woonmilieu) vormt een gegeven. ■ Op de tweede plaats is het zo dat het programma per woonmilieu ingericht wordt op basis van de vraag in het desbetreffende woonmilieu. Er vindt geen compensatie plaats voor nieuwbouw die wel gewenst is, maar niet gebouwd kan worden in een ander woonmilieu. ■ Op de derde plaats wordt er vanuit gegaan dat er geen huurwoningen met een huurprijs onder 460 euro per maand nieuw gebouwd kunnen worden. 3.4 Behoefte en voorraad, 2012-2025 Hiervoor is aangegeven dat het rekenmodel er vanuit gaat dat er zoveel mogelijk gebouwd wordt volgens de wensen van de consument. Het nieuwbouwprogramma biedt daarvoor mogelijkheden. In tabel 3.4 is weergegeven waartoe dit programma (inclusief de effecten van verkoop, sloop en prijsstijging) leidt. Het aantal huurwoningen in Kleidum neemt, met name door sloop en verkoop van huurwoningen, slechts beperkt toe en wel met 500 woningen. De koopsector daarentegen groeit met 6.900 woningen; gerekend over de periode 2012-2025. Verder neemt de leegstand in de huursector met 500 woningen af; in de koopsector daalt deze met eveneens 500 woningen. Hierdoor neemt het aantal bewoonde huurwoningen met 1.000 toe en het aantal bewoonde koopwoningen met 7.400 toe (afgeronde cijfers). Deze verandering van de bewoonde voorraad sluit goed aan bij de verandering van de woningbehoefte (zoals ook bedoeld is met het consumentgerichte bouwprogramma). Al met al verandert er daardoor weinig aan het tekort zoals dat in 2012 bepaald is (zie voorgaande paragraaf 3.1). 12 r2014-0008CP Tabel 3.4: Ontwikkeling woningvoorraad en woningbehoefte, Kleidum, 2012-2025 (Bron: Socrates 2013) Voorraadontwikkeling periode (2012-2025) Mutatie voorraad Mutatie leegstand Mutatie bewoonde voorraad Mutatie woningbehoefte Saldo: mutatie behoefte minus mutatie bewoonde voorraad > mutatie tekort Bewoonde voorraad 2025 - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel - Bewoond door inkomenskwintiel Behoefte 2025 1 (tot 16.500) 2 (16.500 - 24.700) 3 (24.700 - 34.900) 4 (34.900 - 48.400) 5 (> 48.400) Tekort 2025 Tekort 2025 in % voorraad 3.5 Huur Koop Bar Huur 652-800 Huur >800 Huur >652 500 -500 1.000 1.100 6.900 -500 7.400 6.700 100 -100 200 200 2.600 0 2.700 2.500 300 0 300 300 2.900 0 3.000 2.800 100 -700 0 -200 0 -200 32.100 12.100 10.000 4.800 3.400 1.900 32.800 46.200 4.000 8.200 10.600 10.600 12.700 47.000 4.100 2.000 1.300 500 200 100 3.600 5.200 800 1.000 2.100 1.000 400 5.700 1.400 300 300 400 300 200 1.400 6.600 1.000 1.300 2.500 1.200 600 7.100 700 2,1% 800 1,8% -500 -11,9% 400 7,7% 0 0,3% 400 6,1% Het geliberaliseerde huursegment In de voorgaande paragrafen heeft de nadruk gelegen op het “totaal beeld” voor de gemeente Kleidum. In deze paragraaf zoomen we nog eens expliciet in op de cijfers voor het geliberaliseerde huursegment (de laatste kolom(men) uit de voorgaande tabellen). ■ Er blijkt anno 2012 een zeker tekort te zijn aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens en een evenwicht bij de woningen met een hoger prijsniveau (vanaf 800 euro per maand). ■ De komende jaren is de verhouding tussen het aantal vragers en het jaarlijks beschikbare aanbod ongunstig voor de zoekers: net boven de liberalisatiegrens zijn er duidelijk meer zoekers dan dat er aanbod is. ■ Verder blijkt dat de behoefte in dit segment tot 2025 toeneemt met 2.800 woningen. ■ Overigens moet bij dit segment bedacht worden dat niet alleen de instroom op jaarbasis aanzienlijk is maar ook de uitstroom. De verklaring daarvoor ligt in het feit dat de doelgroep (jong en met een laag tot middeninkomen) betrekkelijk mobiel is en na enkele jaren dit huursegment ook weer verlaat. Hoe nu om te gaan met het geliberaliseerde huursegment (niet-Daeb) in het licht van de verwachte mutaties in dit segment in de periode 2012-2025 door nieuwbouw, sloop, verkoop en prijseffecten? ■ Het segment boven de liberalisatiegrens neemt (in het rekenmodel) toe met 2.900 woningen. ■ Dat aantal is gelijk aan de toename van de behoefte (in het rekenmodel) met 2.800 woningen. ■ In de werkelijkheid zou men meer woningen kunnen toevoegen, om het tekort dat voor 2025 nog verwacht wordt weg te werken; dat gaat overigens om een beperkt aantal van 400 woningen. ■ In het rekenmodel is de verwachte toename van de voorraad met 2.900 woningen (op 100 afgeronde cijfers) het gevolg van: ■ ■ -200 woningen die gesloopt worden, ■ +2.500 nieuw te bouwen woningen, ■ +700 woningen die door huurprijsbeleid de liberalisatiegrens passeren. In de werkelijkheid zou men met deze aantallen kunnen “spelen”. Als er meer verkocht wordt, is er ruimte om, ten opzichte van deze cijferopstelling, extra woningen toe te voegen. Als randvoorwaarde geldt echter de genoemde toename van de behoefte met 2.800 woningen. Het middenhuursegment 13
© Copyright 2024 ExpyDoc
