HandleIdIng HuurVerHOgIng 2014 VOOr de

Handleiding huurverhoging 2014
voor de verhuurder
Wijziging huurprijswetgeving
Het WWS (woningwaarderingstelsel) is met ingang van 1 juli 2011
gewijzigd. De wijziging van het woningwaarderingstelsel
heeft uitsluitend betrekking op zelfstandige woningen.
Tot 1 juli 2011 telden sommige energiezuinige - of energiebesparende woningvoorzieningen mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen. Sinds 1 juli 2011 is het
energielabel verplicht, op straffe van eventuele huurverlaging/
bevriezing, uitgesproken op verzoek van de huurder door
de huurcommissie. Om de juiste huurprijs en de mogelijke
huurverhoging te kunnen bepalen, verwijzen wij u naar onze
website.
Schaarstepunten
Met ingang van 1 oktober 2011 is bepaald dat het aantal
woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste verhoogd
wordt met maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde.
In de schaarstegebieden mag de puntenwaardering verhoogd
worden met 15 dan wel 25 punten. In de gevallen waarin de
m2 meter prijs van een woonruimte ten opzichte van de WOZwaarde hoger uitkomt dan € 2.900,-, dan is een verhoging met
25 punten toegestaan. In alle andere gevallen mag met 15 punten
verhoogd worden. Voor de schaarstegebieden verwijzen wij u
naar onze website (Nieuwberichten 1 oktober 2011). (Let op in
2015 kan de wet wijzigingen op dit punt, kijk regelmatig op onze
website).
Inflatievolgend huurbeleid
Ook voor 2014 neemt het kabinet inflatie als basis. Afhankelijk
van het inkomen mag de huur extra worden verhoogd.
Dat geldt voor alle huurprijzen, ook voor de huurprijzen van
langjarige oude huurovereenkomsten met een ingangsdatum
van voor 1 juli 1989.
Het inflatiecijfer als basis voor de huurverhoging
Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar, i.c. 2013,
zoals het CBS dat heeft gepubliceerd in zijn Statistisch Bulletin
is 2,5%.
Huurverhoging onzelfstandige woningen (kamers),
woonwagens en woonwagenstandplaatsen 4%
Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en
woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per
1 juli 2014 maximaal 4%, te weten het inflatiepercentage van
2,5% vermeerderd met 1,5 %.
Huurverhoging zelfstandige woningen
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging
afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de
doorstroming te bevorderen wordt voor alle huishoudens een
hogere huurverhoging toegestaan. Welke extra verhoging bij
welk inkomen als maximum geldt, vindt u hierna.
De regeling geldt niet voor woningen met een geliberaliseerde
huurovereenkomst, daar geldt een ander regime.
Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602
Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 bedraagt
de huurverhoging per 1 juli 2014 maximaal 6,5%, te weten het
inflatiepercentage van 2,5 % vermeerderd met 4 %.
Verklaring belastingdienst:
Als een verhuurder een huurverhoging van meer dan 4%
voorstelt, moet hij bij het huurverhogingvoorstel het volgende
voegen:
- de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is dan € 34.085, als hij een huurverhoging van
maximaal 4,5% voorstelt;
- en de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoud
inkomen hoger is dan € 43.602, als hij een huurverhoging van
maximaal 6,5% voorstelt.
Opvragen verklaring belastingdienst:
Eigenaren-verhuurders die gebruik willen maken van
deze hogere huurverhoging, kunnen via de website www.
inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl inkomensindicaties
opvragen.
Inkomenspeiljaar
Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging
(4,5% en 6,5%) uitgegaan van het huishoudinkomen van het
tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de
voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen, omdat dan
inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld.
Voor de verhoging op 1 juli 2014 is dat het inkomen van 2012.
Huishoudinkomen
Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen (box 1, box 2 en box 3) van de huurder en de overige
bewoners van de woning. Voor de samenstelling van het
huishouden is bepalend wie er op de datum van de voorgestelde
ingang van de huurverhoging op de woning is ingeschreven bij
de GBA. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus bepalend wie
er op 1 juli 2014 op de woning is ingeschreven bij de GBA.
Huurder maakt bezwaar inkomenstoets
Als het inkomen van de huurder voor de voorgestelde
ingangsdatum van de huurverhoging is gedaald tot onder een
of beide inkomensgrenzen, kan hij bezwaar maken tegen de
huurverhoging boven 4%. De huurder is niet verplicht daarbij
inkomensgegevens over te leggen. De verhuurder kan wel
een actuele inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst.
Indien uit de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat
het huishoudinkomen in het jaar t-2 onder de in het
huurverhogingvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag,
kan de verhuurder de huurverhoging aanpassen tot het
toegestane niveau.
Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085
Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 bedraagt
de huurverhoging per 1 juli 2014 maximaal 4%, te weten het
inflatiepercentage van 2,5% vermeerderd met 1,5 %.
Verhuurder naar huurcommissie indien huurder
persisteert in bezwaar
Als uit de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat het
huishoudinkomen in het huurverhogingvoorstel gehanteerde
inkomensgrens overschrijdt en de huurder in zijn bezwaar
persisteert, kan de verhuurder zijn huurverhogingvoorstel, met
beide inkomensverklaringen, aan de Huurcommissie voorleggen.
Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602
Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602
bedraagt de huurverhoging per 1 juli 2014 maximaal 4,5%, te
weten het inflatiepercentage van 2,5% vermeerderd met 2 %.
Huurverlaging na inkomensdaling huurder
Huishoudens die na een of meer inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot onder één van de
inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging
Huurverhogingsformulier 2014.indd 3
27-02-14 16:29
Handleiding huurverhoging 2014
voor de verhuurder
(nu € 34.085 en € 43.602) worden geconfronteerd, krijgen recht
op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben
bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie
zou zijn gevallen. Er worden maximaal 2 inkomensafhankelijke
hogere huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere
huishoudinkomen toegestane niveau.
Huurverlaging na inkomensdaling huurder bij huurprijs boven
de huurtoeslaghuurprijsgrens (= liberalisatiegrens)
In het geval dat de geldende huurprijs tot boven de huurtoeslag
huurprijsgrens (= liberalisatiegrens) is gestegen en het
huishoudinkomen tot onder de huurtoeslaginkomensgrens
(€34.085) is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging
tot onder de liberalisatiegrens, zodat het huishouden in
aanmerking kan komen voor huurtoeslag.
Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere
inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe
volgens de gebruikelijke procedure een huurverlagingvoorstel
aan de verhuurder, met inachtneming van de indieningtermijn
(ten minste 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum).
De huurverlaging werkt dus niet terug, maar gaat gelden
vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.
De huurder moet in principe zijn huurverlagingvoorstel
onderbouwen met gegevens van de Belastingdienst waaruit
blijkt dat het jaarinkomen van het huishouden tot onder een of
beide inkomensgrenzen is gezakt voor de inkomensafhankelijke
huurverhoging. De huurder voegt daartoe IB60-formulieren van
alle leden van het huishouden bij het huurverlagingvoorstel.
In deze aangetekende brief vermeldt u, dat de huurder
2 weken de tijd heeft om schriftelijk te reageren op het
huurverhogingvoorstel. De huurder, die alsnog bezwaren tegen
het huurverhogingvoorstel wil indienen, moet vervolgens binnen
3 maanden na de ingangsdatum een verzoek om uitspraak over
de redelijkheid van de huurverhoging bij de Huurcommissie
indienen (vóór 1 oktober 2014 bij een ingangsdatum van
1 juli 2014). Indien de huurder geen bezwaar indient, noch de
Huurcommissie om een uitspraak verzoekt, wordt verondersteld
dat de huurverhoging is overeengekomen. De huurverhoging
is dan met terugwerkende kracht opeisbaar over de afgelopen
termijn van 3 maanden.
U hebt het huurverhogingvoorstel in eerste instantie wel
aangetekend verstuurd, wat wij u niet adviseerden? Schakelt u
dan zelf de Huurcommissie in door middel van een verzoekschrift
om de redelijkheid van de huurverhoging te toetsen. U moet het
verzoekschrift binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum
van de huurverhoging indienen bij de Huurcommissie, dus vóór
11 augustus 2014.
U bent, afhankelijk van of u een particulier persoon dan wel
een rechtspersoon bent, € 25,- respectievelijk € 450,- legeskosten
verschuldigd bij de start van de procedure. Afhankelijk van
de uitspraak wordt dit bedrag (gedeeltelijk) terugbetaald.
Het verzoekschrift is te downloaden van onze website
(ActueelHandleiding aanzegging huurverhoging) of op te
vragen bij de Huurcommissie. (Let op: in 2014 komt hiervoor
een wetswijziging, kijk regelmatig naar onze website)
Huurcommissie huurverlaging
De Huurcommissie kan huurverlagingvoorstellen wegens
inkomensdaling alleen toetsen aan door de Belastingdienst
verstrekte jaarinkomens.
Uw huurder maakt bezwaar tegen de huurverhoging
Uw huurder maakt schriftelijk bij u bezwaar over de huur
verhoging? In dit geval wendt u zich ook tot de Huurcommissie
op dezelfde wijze als hiervoor beschreven.
Onze juristen kunnen u desgewenst helpen bij het invullen van
het verzoekschrift en het huurverhogingvoorstel.
Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met
een huurverlagingvoorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het
maandinkomen van het huishouden nadat het inkomen
is gedaald.
Uw huurder betaalt de huurverhoging
U hebt het huurverhogingvoorstel verzonden aan uw huurder?
Indien uw huurder de huurverhoging betaalt, is er helemaal niets
aan de hand.
Huurverhogingsvoorstel niet aangetekend verzenden!
U bent verplicht de huurverhoging 2 maanden van tevoren aan te
zeggen. Dus vóór 1 mei 2014 (bij de huurder op de mat liggen) als
u de huurverhoging aanzegt met als ingangsdatum 1 juli 2014.
U kunt de huurverhoging ook aanzeggen per 1 augustus 2014
of een andere datum na 1 juli 2014, maar u dient wel rekening te
houden met de aanzegging-termijn van 2 maanden. Ons advies
is het huurverhogingvoorstel per gewone post te verzenden, om
een onnodige procedure bij de Huurcommissie te voorkomen.
Blijft u na de verzending alert!
Huurverhogingformulieren
Bent u lid van Vastgoed Belang? U kunt het huurverhoging
formulieren gratis downloaden van onze website
www.vastgoedbelang.nl. U kunt inloggen met uw e-mailadres en
lidnummer. Wilt u liever huurverhogingformulieren bestellen?
Dat kan!
Uw huurder betaalt de huurverhoging zonder bezwaar
te maken niet
Betaalt uw huurder echter de huurverhoging zonder bezwaar te
maken niet, hebt u de volgende mogelijkheden ter beschikking.
U hebt het huurverhogingvoorstel in eerste instantie niet
aangetekend verzonden, zoals wij u adviseerden? Verstuurt
u nu een aangetekende rappelbrief, binnen 6 weken na de
voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging. Is dat 1 juli,
dan moet de rappelbrief vóór 11 augustus 2014 verzonden worden.
Huurverhogingsformulier 2014.indd 4
Bestellen huurverhogingformulieren per e-mail
Huurverhogingformulieren zijn (voor leden) ook gratis per
e-mail te bestellen. Stuurt u een e-mailberichtje naar
[email protected]. Wij zenden u een exemplaar toe,
dat u vanzelfsprekend mag kopiëren voor eigen gebruik.
Afhalen huurverhogingformulieren
Vanzelfsprekend kunnen leden van de vereniging de
huurverhogingformulieren ook gratis afhalen tijdens de
openingsuren van ons kantoor aan de Nachtwachtlaan 20 te
Amsterdam. Niet leden betalen € 10,- voor het eerste exemplaar,
en € 5,- voor elk volgend exemplaar. Het kantoor is geopend van
maandag tot en met vrijdag van 09.00 uur tot 17.00 uur.
Het aantal gratis formulieren dat u ontvangt, is maximaal 50.
27-02-14 16:29

Download Report