90.5Kb

A
gemeente Eindhoven
Raadsnummer
14R5791
Inboeknummer
14bst00436
Beslisdatum B&W 4 maart 2014
Dossiernummer
14.10.103 (2.4.1)
Raadsvragen van het raadslid dhr. P. Mulder (OAE) inzake het
Designhuis
In het ED. van 7 februari 2014 staat een artikel getiteld: “Designhuis
straks elke dag geopend.”
Volgens het bericht komt het gebouw, eigendom van de Gemeente, “in
beheer”, bij de Stichting Ruimte en krijgt het een horecavoorziening en
minstens twee designstudio’s.
De directeur van de Stichting geeft aan dat:
“het Designhuis zichzelf straks financieel moet kunnen bedruipen”.
Voorts staan de navolgende van belang zijnde feiten in het artikel:
1. het gebouw wordt de komende tijd op onderdelen bouwkundig
aangepast.
2. de Stichting verbindt zich voor minimaal 5 jaar aan het
Designhuis, met een optie voor nog eens 5 jaar
3. wethouder M.A. Schreurs is blij met de structurele oplossing. “Dit
is een gebouw van de stad, dus dan is het geweldig dat het
straks ook zeven dagen per week bezet is.
4. Met het toewijzen van het Designhuis aan Stichting Ruimte komt
er een einde aan een tot nu toe moeizame geschiedenis, zo
hoopt de gemeente.
Een en ander is blijkbaar het vervolg op het besluit van uw College dat
bij Rib van 17 december 2013 (13R5669) is medegedeeld.
Het besluit luidt:
Besluit van college van burgemeester en wethouders
Wij hebben besloten:
–aan de stichting ruimte een subsidie te verstrekken van 100.000,- / jaar in de jaren 2014 t/m 2018
ten behoeve van de huur en GWL kosten stadhuisplein 3 (2014-2018).
- de sector GV opdracht te geven om met de stichting ruimte een huurcontract af te sluiten obv
bedrijfsruimtes (periode 5+5) tegen de fiscale huur waarbij de starthuur € 70.000,- (2014)
bedraagt.
- voor de onderhoudskosten een voorziening onderhoud stadhuisplein 3 in te stellen op basis van
afgesproken onderhoudsactiviteiten.
- de gebouw gebonden kosten meerjarig verwerken in de begroting van de sector GV middels
inzetten van 25.000,- uit de designmiddelen (2014-2018)
- de begroting dienovereenkomstig te wijzigen.
- na vijf jaar een evaluatie op te stellen.
A
Raadsnummer
14R5791
Verder staat in het artikel nog het navolgende te lezen:
5. Eind 2009 ging het Designhuis (tijdelijk) dicht, omdat de gelijknamige
stichting de huur niet meer kon betalen.
6. Later was Capital D verantwoordelijk voor het beheer, maar die
instelling raakte vorig jaar in financiële problemen.
Met betrekking tot het voorgaande merken wij op:
Ad 2 juncto besluitpunt 2.
Dit zou duiden op een huurovereenkomst van bedrijfsruimte als bedoeld
in artikel 7.290 BW, maar dat is iets anders dan “in beheer” nemen.
Ad 5.
Blijkens de Rib van 17 januari 2013 (13R5190) is twee jaar
huurachterstand van het Designhuis afgeschreven wegens de genoemde
betalingsonmacht van de huurder. Daarmee was een bedrag van €
210.000 gemoeid. Uit de voornoemde Rib 13R5190 blijkt verder dat in
de jaren 2007 t/m 2009 de huur € 97.500 per jaar bedroeg. Niet
duidelijk is of toen ook sprake was van fiscale huur.
Blijkens het Rekenkamer rapport van 30 oktober 2013 was de totale
huurachterstand een aantal maanden later al weer € 541.000
Ad 6.
In Rib 13R5190 staat:
“Vanaf 2011 worden de activiteiten in het pand geprogrammeerd door Capital D in
samenwerking
met Premsela.”
In Rib 13R5669 staat:
“In de afgelopen twee jaar heeft Premsela, het sectorinstituut voor Design en
Mode zorg gedragen voor de tentoonstellingen in het Designhuis. Capital D was
verantwoordelijk voor het beheer. Als gemeente namen wij de gebouw gebonden
kosten voor onze rekening.”
Volgens ons waren de financiële problemen van Capital D in 2012 en
was Capital D in 2013 bezig met een hersteloperatie.
De stichting Ruimte staat bij de Kamer van Koophandel als volgt
ingeschreven:
SBI-code: 85522 - Kunstzinnige vorming van amateurs (geen dansscholen)
Activiteiten:
Het leveren van een positieve en structurele bijdrage aan een optimaal
vestigingsklimaat voor de creatieve beroepsgroep in Eindhoven en
omstreken.
Volgens de inschrijving heeft de stichting twee bestuurders, maar geen
directeur met statutaire bevoegdheden. Verder blijkt niet dat de
stichting personeel in dienst heeft.
In ieder geval kan uit de inschrijving niet opgemaakt worden dat de
stichting zich ook bezighoudt met beheer van onroerend goed.
Op de website van de stichting Ruimte staat het volgende te lezen:
Stichting Ruimte, de organisatie die ruimte creëert en beheert voor artistiek en
creatief ondernemend Eindhoven. Stichting Ruimte brengt vraag en aanbod
van creatieve werkruimte bij elkaar en stemt daarbij de wensen van gemeente,
2
A
Raadsnummer
14R5791
woningcorporaties, projectontwikkelaars en creatievelingen zo goed mogelijk
op elkaar af.
Naast creëren, beheren en verhuren van ateliers, creatieve werkruimtes en
kantoren, ziet Ruimte het als haar taak ervoor te zorgen dat huurders prettig
en functioneel kunnen werken en zich verder kunnen ontwikkelen. Dit tracht
de stichting te verwezenlijken door een balans te zoeken tussen
functionaliteit, kwaliteit en diversiteit van huisvesting. Bovendien probeert
Ruimte de huurders zoveel mogelijk te betrekken bij het beleid, het beheer en
sfeer binnen de stichting en panden.
De website van de stichting geeft verder geen inzicht in de organisatie
en op welke wijze het bedrijf geëxploiteerd wordt.
In het kader van de behandeling van het rekenkamer rapport zijn
vragen gesteld over\; toetsing van de fiscale huur aan de wettelijke
regels en of alle (huur)contracten worden getoetst aan de huidige
wetgeving, daar in het rapport werd verwezen naar de Huurwet, die
al sinds 1 -8- 2003 is vervallen. In de Rib van 31 januari 2014
(14R5729) wordt op deze vragen geen antwoord gegeven.
Vragen:
1. Wat moet worden verstaan onder het Designhuis “in beheer”
geven, als sprake is afsluiten van een huurcontract o.b.v.
bedrijfsruimtes, zoals opgenomen in het collegebesluit?
2. Is sprake van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7.290
BW en is het contract gesloten conform de heden geldende
regelgeving?
1. Indien ja, is het bekend dat dan de mogelijkheden tot
beëindiging van het contract beperkt zijn?
2. Is een fiscale starthuur van € 70.000 per jaar toelaatbaar, als
men bedenkt dat van 2007 t/m 2009 € 97.500 bedroeg en dit
mogelijk ook een fiscale huur betrof?
3. Heeft de Stichting Ruimte naast de te verstrekken subsidie van €
100.000,- / jaar in de jaren 2014 t/m 2018 ten behoeve van de
huur en GWL kosten stadhuisplein 3 (2014-2018) nog andere
structurele inkomsten om de overige (exploitatie)kosten van
4. het beheer (personeel e.d.) te kunnen dragen?
5. Gelet op het feit dat in de afgelopen jaren in het Designhuis met
diverse huurders het ene financiële fiasco na het andere zich
heeft voorgedaan met beheerders c.q.gebruikers;
kunt u een overzicht geven van de opbrengsten en uitgaven van
het Designhuis in 2012 en 2013?
6. Is het gevaar niet aanwezig dat de nieuwe
gebruiker/beheerder/huurder na enige tijd ook weer aan de bel
trekt, omdat naast de verstrekte subsidie de inkomsten
onvoldoende zijn om alle lasten te kunnen dragen?
Eindhoven, 12 februari 2014.
3
A
Raadsnummer
14R5791
Antwoord van burgemeester en wethouders
1.
Wat moet worden verstaan onder het Designhuis “in beheer” geven, als sprake is
afsluiten van een huurcontract o.b.v. bedrijfsruimtes, zoals opgenomen in het
collegebesluit?
De Stichting ruimte is verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer van het
Designhuis. Hiervoor wordt met de stichting een huurcontract afgesloten. Zij
‘beheren en exploiteren’ hiermee het pand net zoals onze overige huurders van
gemeentelijk vastgoed.
2.
Is sprake van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7.290 BW en is het
contract gesloten conform de heden geldende regelgeving?
Indien ja, is het bekend dat dan de mogelijkheden tot beëindiging van het
contract beperkt zijn?
Nee, het betreft geen “Huurovereenkomst winkelruimte en andere
bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW”, maar er is in dit geval sprake van een
“Huurovereenkomst KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van
artikel 7:230a BW”het contract is afgesloten conform de heden geldende
regelgeving en betreft een standaard ROZ huurovereenkomst voor
kantoorruimte en andere bedrijfsruimte. Beëindiging van de huurovereenkomst
kan plaatsvinden door opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode van
vijf jaar met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar.
3.
Is een fiscale starthuur van € 70.000 per jaar toelaatbaar, als men bedenkt dat
van 2007 t/m 2009 € 97.500 bedroeg en dit mogelijk ook een fiscale huur betrof?
Het huurbedrag dat van 2007 t/m 2009 is gehanteerd, betrof een
kostendekkende huur en geen fiscale huur.
4.
Heeft de Stichting Ruimte naast de te verstrekken subsidie van € 100.000,- / jaar
in de jaren 2014 t/m 2018 ten behoeve van de huur en GWL kosten stadhuisplein 3
(2014-2018) nog andere structurele inkomsten om de overige (exploitatie)kosten
van het beheer (personeel e.d.) te kunnen dragen?
De Stichting Ruimte heeft een businessplan opgesteld voor de exploitatie van
het Designhuis dat sluitend is en waarin de organisatie voorziet in voldoende
inkomsten, naast de subsidie, om het beheer te kunnen dragen.
5.
Gelet op het feit dat in de afgelopen jaren in het Designhuis met diverse huurders
het ene financiële fiasco na het andere zich heeft voorgedaan met beheerders
c.q.gebruikers;
kunt u een overzicht geven van de opbrengsten en uitgaven van het Designhuis in
2012 en 2013?
Zoals wij ook al in eerdere raadsinformatiebrieven hebben aangegeven namen
wij als gemeente in 2012 en 2013 de gebouwgebonden kosten van het pand
4
A
Raadsnummer
14R5791
voor onze rekening. Het gebouw stelden wij beschikbaar aan anderen om in te
beheren en te programmeren. Deze partijen zorgden zelf voor inkomsten en
waren zelf verantwoordelijk voor de uitgaven. Wij beschikken niet over een
overzicht van hun uitgaven en opbrengsten.
6.
Is het gevaar niet aanwezig dat de nieuwe gebruiker/beheerder/huurder na enige
tijd ook weer aan de bel trekt, omdat naast de verstrekte subsidie de inkomsten
onvoldoende zijn om alle lasten te kunnen dragen?
Het businessplan van de Stichting Ruimte geeft geen aanleiding dat dit gevaar
op zal treden.
Eindhoven, 4 maart 2014.
5

Download Report