MARKTCONSULTATIE KLOOSTER MARIADAL
ROOSENDAAL
PROVINCIE NOORD-BRABANT
21 januari 2014 Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Inhoud
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 3 Deelnemers ............................................................................................................................................................... 3 Samenvatting ................................................................................................................................................................. 5 Inleiding .................................................................................................................................................................... 5 Vragen met betrekking tot de functionele ontwikkeling (1.2) en de randvoorwaarden (1.4) ..................... 5 Vragen met betrekking tot planvorming en contractvorming ......................................................................... 6 1 Uitkomsten marktconsultatie (MC) .................................................................................................................... 8 1.1 Algemene zaken ........................................................................................................................................... 8 1.2 Vragen met betrekking tot de functionele ontwikkeling ..................................................................... 10 1.3 Vragen met betrekking tot planvorming en contractvorming ............................................................ 23 1.4 Vragen met betrekking tot randvoorwaarden ....................................................................................... 35 1.5 Vragen met betrekking tot belemmeringen, kansen en uitdagingen ................................................. 48 : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
2
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Inleiding
Voor u ligt het verslag van de marktconsultatie betreffende de herontwikkeling en herbestemming van het klooster Mariadal in Roosendaal. De marktconsultatie heeft als doel informatie in te winnen vanuit marktpartijen en te meten of er interesse is vanuit de markt. Beide doelstellingen zijn gehaald. Na deze inleiding ontvangt u informatie over de deelgenomen partijen. Maar het merendeel van het verslag gaat over de ingediende antwoorden. De antwoorden hebben wij gerubriceerd per vraag, dus na iedere vraag vindt u alle antwoorden van alle marktpartijen, aangevuld met een beknopte samenvatting van deze antwoorden. De reden dat wij hiervoor gekozen hebben, is dat hierdoor per onderwerp de antwoorden (overzichtelijk) bij elkaar staan. Naar onze mening is de informatiewaarde zo aanzienlijk hoger, dan wanneer de antwoorden per inschrijver achter elkaar staan. Indien de antwoorden tekst bevatten, zijn deze letterlijk overgenomen uit de antwoorden van de deelnemers, dus inclusief zinsconstructie en eventuele spellings-­‐‑ en grammaticafouten. Dit om te voorkomen dat wij subjectieve informatie verstrekken. In andere gevallen is er voor gekozen om de antwoorden in een tabel te verwerken, bijvoorbeeld als de vraag alleen met een ‘ja of nee’ beantwoord kon worden. Sommige deelnemers hebben bijlagen, plaatjes en/of figuren toegevoegd ter informatie. Aangezien de provincie heeft aangegeven dat de antwoorden anoniem zijn, kunnen deze bijlages niet worden toegevoegd aan het verslag, ze zijn niet anoniem. DEELNEMERS
Er zijn 19 reacties ontvangen op de marktconsultatie. Twee reacties zijn in briefvorm. Deze brieven zijn niet toegevoegd aan dit verslag, om de eerder genoemde reden van anonimiteit. Deze partijen hebben aangegeven wel met naam genoemd te mogen worden. Het betreffen: ! Woonzorgcentrum St Elisabeth. ! Een groep initiatiefnemers bestaande uit: Guus Broos van ‘BroosStrategicon voor strategie en conceptueel denken’, Arie Voorburg van ARCADIS, Ad Huijzers, projectontwikkelaar Jacob Jan Vijn en Vincent Klemann, zorg gerelateerde huisvesting. De overige 17 deelnemers hebben wel de vragen beantwoord, in alfabetische volgorde zijn dat: Architektenburo Klamer: Architect/planontwikkelaar. Architectuurbureau VOSS: Architectenbureau. Aannemersbedrijf Van Agtmaal BV: Combinatie projectontwikkelaar & belegger. Ballast Nedam & Partners: Is een samenwerking tussen Ballast Nedam, Rienks Architecten, G'ʹoudendag BVBA en InterBouwconsult: Kenmerken: Architectuur en stedenbouw, bouwadvies en management, faciliteren (ouderen-­‐‑)zorg. ! The Cloud Collective: Onderzoekers en adviseurs vanuit een strategisch ontwerpend perspectief !
!
!
!
: - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
3
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
! Erfgoed in Beweging: Ontwikkelaar en exploitant van integrale concepten. ! FIDES: Heeft in haar initiatief ook een aantal potentiële gebruikers van het complex aan haar verbonden, en heeft daarmee in de afgelopen twee jaar al een inventarisatieronde gemaakt, zoals nu door de provincie wordt gedaan. ! Group Monument: Combinatie van Monument Real Estate NV en aannemer Bouwonderneming Goedleven. Kenmerken: projectontwikkelaar & belegger. ! GSG Architecten: is een combinatie van architect/consultant en ontwikkelaar. ! Initiatiefgroep Mariadal 2.0: Geïnteresseerde Roosendalers die zich graag positief inzetten om dit prachtige complex te behouden en daarbij zo veel mogelijk de oorspronkelijke functie namelijk die van woon-­‐‑ en leefgemeenschap te continueren. ! Larikshout BV: Combinatie projectontwikkelaar & belegger. ! NieuwBlauw-­‐‑Driessen: Ontwerpbureau voor stedenbouw en landschapsarchitectuur, procesbegeleiding stedelijke vernieuwing en maatschappelijke vraagstukken. ! NovaForm: Projectontwikkelaar ! NVWvR: Particuliere erkende onderwijsinstelling voor opleidingen MBO in en voor de Zorg. Ontwikkelaar van het concept Familiezorg. ! OZIVE: Is een samenwerking tussen: TBI-­‐‑bedrijven Synchroon, HEVO en Nico de Bont. Kenmerken huisvestingsadvies, projectontwikkeling en bouw-­‐‑ en restauratie. ! Partners in Transformation & GTH Procesmanagement: Kenmerken: Procesmanagement en advies. ! RPA: Architect en initiator ontwikkeling (als onderdeel van een ontwikkelteam). De volgorde van deze namen is, met nadruk, niet de volgorde waarin de partijen in het verslag vermeld staan. Deze volgorde is willekeurig en anoniem; marktpartij 1 (MP1), marktpartij 2 (MP2) et cetera. Deze partijen hebben aangegeven dat zij wel als deelnemer aan de consultatie mogen worden vernoemd. De beantwoording van de vragen is, zoals gezegd geanonimiseerd. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
4
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Samenvatting
INLEIDING
Deze samenvatting is letterlijk bedoeld als een bundeling van de informatie verkregen uit de marktconsultatie om de leesbaarheid te bevorderen. Door het samenvatten is enige mate van interpretatie onvermijdelijk, maar als het goed is, is dit gebeurd zonder de antwoorden te kleuren. Verder zijn de antwoorden teruggebracht tot twee hoofdonderwerpen. Antwoorden die betrekking hebben op het ‘wat’(functies, ingrepen, randvoorwaarden enzovoorts) en antwoorden die betrekking hebben op het ‘hoe’, het proces om te komen tot resultaat. VRAGEN MET BETREKKING TOT DE FUNCTIONELE ONTWIKKELING (1.2) EN DE
RANDVOORWAARDEN (1.4)
Wat betreft de visie van marktpartijen ten aanzien van de functionele ontwikkeling van het klooster is het duidelijk dat deze zeer uiteenlopend zijn en tegelijkertijd vertonen zij grote overeenkomsten. De overeenkomsten hebben betrekking op de diversiteit van functies (werken, wonen en samenkomen) die: ! Centraal in de planvorming staan. ! Verdeeld over het complex geplaatst kunnen worden. ! Elkaar aanvullen en een onderlinge synergie geven. Veel genoemde functies zijn: ! Wonen (regulier, begeleid, beschermd, levensloopbestendig). ! Zorg (woonzorg). ! Onderwijs. ! Maatschappelijk (kinderdagverblijf, trouwzaal, bibliotheek). ! Cultuur (tentoonstelling, workshops). ! Hotel (short stay). ! Recreatie overig (theehuis, restaurant, gebruik tuin). Bij het zoeken naar een geschikte bestemming voor Mariadal, wordt door alle partijen rekening gehouden met het behoud van de identiteit van het complex waarbij de tuin nadrukkelijk in de planvorming terug komt. Openstellen van (een groot gedeelte van) de tuin voor het publiek om te recreëren wordt door alle partijen breed gedragen. Een andere overeenkomst is dat de marktpartijen aangeven dat het complex door de centrale ligging meer relatie met de stad moet krijgen en toegankelijker moet worden, zonder het karakter van de beslotenheid te verliezen. Dit sluit aan bij het openstellen van de tuin, maar betekent ook dat een deel van de functies publiek toegankelijk zou moeten zijn. Vrijwel alle marktpartijen zien kansen voor een volledig hergebruik van het klooster en de tuin. Nagenoeg alle partijen hebben een totaalvisie op het ruimtegebruik van het complex, waarbij alle beschikbare ruimten verwerkt worden. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
5
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
De marktpartijen geven aan dat bouwkundige ingrepen in het monumentale complex afhankelijk zijn van de functies die in het complex komen. Sommige partijen hebben hier al een concrete visie op en kunnen specifieker aangeven in welke gebouwdelen ingrepen noodzakelijk zijn (bijvoorbeeld in de slaapcellen(te klein)). De marktpartijen maken diverse opmerkingen ten aanzien van de randvoorwaarden van provincie en gemeente: ! Zij vragen nadrukkelijk aandacht voor de ontsluiting van publiek en gebruikers, en voor het parkeren van auto’s ten behoeve van de nieuwe functies (op eigen terrein of benutting van aangrenzende parkeermogelijkheden). Hierbij wordt ook aangegeven dat de Vincentiusstraat en omgeving niet geschikt zijn voor veel verkeersbewegingen. ! De marktpartijen geven vrijwel allemaal aan dat de bereikbaarheid voor openbaar vervoer en langzaam verkeer goed is, maar ook dat het aanleggen van een langzaam verkeersroute door het plan als verbinding tussen station en binnenstad de bereikbaarheid en betekenis van de locatie verder verbetert. ! Wat betreft de monumentale waarde van de gebouwen en de tuin geven de marktpartijen aan dat zij het belang ervan onderstrepen en dit zullen respecteren. Hetzelfde merken zij op ten aanzien van het verhaal van het complex: het verhaal moet doorverteld worden en de historie moet behouden blijven. ! Verder geven meerdere partijen aan dat duurzaamheidsmaatregelen wenselijk zijn, al wordt het begrip duurzaamheid door hen op verschillende wijze geïnterpreteerd. Het varieert van “hergebruik op zichzelf is al duurzaam” en isolatie, zonnecellen en warmte-­‐‑koude opslag, tot de vertaling naar de sociale structuren. Op één partij na, denken alle marktpartijen dat de herbestemming binnen de aangegeven kaders mogelijk is. Daarnaast geeft zeker de helft van de marktpartijen aan dat aanpassing van bepaalde randvoorwaarden, zoals de financiële kaders en meer flexibiliteit van de bestemmingsplannen in de tijd, wenselijk is. De marktpartijen zien de economische crisis van dit moment als belangrijkste zorg (is er wel voldoende interesse en is de ontwikkeling financieel haalbaar). Andere zorgpunten die zij naar voren brengen zijn: het proces tot besluitvorming, de samenwerking tussen provincie en gemeente, en het beperkend zijn van de regels. VRAGEN MET BETREKKING TOT PLANVORMING EN CONTRACTVORMING
Nagenoeg alle marktpartijen benadrukken dat overleg in de planvormingsfase van essentieel belang is in dit ontwikkelingstraject. Enerzijds met provincie en gemeente over de kaders en randvoorwaarden en anderzijds met de potentiele eindgebruikers, de omgeving en gemeenschap van Roosendaal ten behoeve van het draagvlak voor de herontwikkeling van Mariadal. Eén marktpartij benadrukt een samenwerking in deze fase met universiteit of hogeschool (om innovatieve ideeën mee te nemen). Alle marktpartijen willen betrokken zijn bij de planvorming van het herbestemmingsproces. Echter de concrete invulling van de rol verschilt per marktpartij. De meeste partijen (adviseurs, architecten) wensen kennis en kunde ter beschikking te stellen. Bouwers en ontwikkelaars wensen een alomvattend rol waarin het ontwerp, realisatie en beheer vervuld kan worden. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
6
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
De meeste marktpartijen hebben belangstelling voor het gehele complex, echter slechts enkele partijen overwegen de aankoop van het complex. Dit laatste is afhankelijk van de mogelijke toekomstige functies en de haalbaarheid van een sluitende business case. Wat betreft de ontwikkelingsfase zijn er in grote lijnen twee varianten te onderscheiden. Er zijn marktpartijen die de voorkeur uitspreken voor een vorm van samenwerking met de provincie en gemeente (bijvoorbeeld in de vorm van een stichting, PPS of alliantie) en er zijn andere partijen die de ontwikkeling zelf ter hand willen nemen en de provincie en gemeente liever zien in hun traditionele rol, namelijk meer faciliterend aan met name de ruimtelijke ordening. De meeste marktpartijen hebben relevante werkervaring op het gebied van proces en planvorming van herbestemmingsopgaven en op het gebied van de bijbehorende communicatie. De geschatte procestijd voor de selectie en planvorming ligt, volgens de marktpartijen, tussen de twee en vijf jaar. Conclusie Het is duidelijk dat de bebouwing en de tuin in combinatie met de locatie bijzonder zijn en dat er daarmee een toekomst is voor Mariadal, ondanks problemen in de vraag naar vastgoed. Die toekomst zal naar verwachting wederom een combinatie van wonen, werken, leren en recreëren zijn, maar dan met een meer openbaar karakter, maar zonder de kwaliteit van de beslotenheid te verliezen. De bezoeker wordt een soort ontdekker van een bijzondere plek midden in de stad en samenleving, maar het is tegelijkertijd een ‘besloten’ wereld, een rustpunt in de stad. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
7
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
1
1.1
Uitkomsten marktconsultatie (MC)
ALGEMENE ZAKEN
Vraag 1: Vanuit welke invalshoek doet u mee aan deze open markt consultatie? X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Marktpartij 17 Marktpartij 16 Marktpartij 15 Marktpartij 14 Marktpartij 13 Marktpartij 12 Marktpartij 11 Marktpartij 10 Marktpartij 9 Marktpartij 8 X
Marktpartij 7 X
Marktpartij 6 Marktpartij 5 X
X
Marktpartij 4 X
X
X
Marktpartij 3 Marktpartij 2 inbreng idee
eindgebruiker
partner in de ontwikkeling
anders
Marktpartij 1 X
X
X
X
X
Vrijwel alle partijen geven aan partner te willen zijn, een groot deel (zie vraag 3) vanuit een advies of ontwerpdiscipline. Er zijn twee partijen vanuit invalshoek eindgebruiker, maar slechts een van deze is zelf eindgebruiker (onderwijs). De MP die ‘anders’ ingevuld heeft, richt zich op het procesmanagement. Wel geeft een aantal partijen aan dat het vinden van de eindgebruikers in hun proces één van de eerste stappen is. Vraag 2: Wenst u als deelnemer aan deze marktconsultatie te worden vermeld in het eindverslag? Marktpartij 2 Marktpartij 3 Marktpartij 4 Marktpartij 5 Marktpartij 6 Marktpartij 7 Marktpartij 8 Marktpartij 9 Marktpartij 10 Marktpartij 11 Marktpartij 12 Marktpartij 13 Marktpartij 14 Marktpartij 15 Marktpartij 16 Marktpartij 17 ja
nee Marktpartij 1 X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
: - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
8
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Vraag 3: Wilt u aankruisen tot welk categorie uw bedrijf / het consortium behoort? (meer dan één alternatieven mogelijk) X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Marktpartij 17 X
Marktpartij 16 X
Marktpartij 15 X
Marktpartij 14 Marktpartij 13 X
X
Marktpartij 12 Marktpartij 11 Marktpartij 10 Marktpartij 9 Marktpartij 8 Marktpartij 7 X
Marktpartij 6 Marktpartij 4 X
X
Marktpartij 5 Marktpartij 3 Projectontwikkelaar
Bouwbedrijf
Woningstichting
Belegger in vastgoed
Eigenaar gebruiker
Anders
Marktpartij 2 Marktpartij 1 X
X
X
X
X
Vraag 4: Wat is de gemiddelde omzet per jaar van uw bedrijf/het consortium, gemeten over de afgelopen vijf jaar? Marktpartij 17 Marktpartij 16 X
Marktpartij 15 X
Marktpartij 14 Marktpartij 12 X
Marktpartij 13 Marktpartij 11 X
Marktpartij 10 X
Marktpartij 9 Marktpartij 8 X
Marktpartij 7 X
Marktpartij 6 Marktpartij 5 X
Marktpartij 4 X
Marktpartij 3 Marktpartij 2 < € 10.000.000
> € 10.000.000, maar < € 25.000.000
> € 25.000.000, maar < € 100.000.000
> € 100.000.000
Marktpartij 1 X
X
X
X
X
X
X
Door de schaal van het project ligt de te verwachten investering tussen de € 7,5 – 15 miljoen euro. Dit is onder andere afhankelijk van het ingreepniveau en toevoeging van nieuwbouw. Zonder toevoeging van partners zijn er, vanuit de omzet bezien, MP-­‐‑en die zelfstandig het project aankunnen. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
9
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Marktpartij 8 Marktpartij 9 Marktpartij 10 Marktpartij 11 X
X
X
X
X
X
Marktpartij 17 Marktpartij 7 X
Marktpartij 16 Marktpartij 6 X
Marktpartij 15 Marktpartij 5 X
Marktpartij 14 Marktpartij 4 X
Marktpartij 13 Marktpartij 3 X
Marktpartij 12 Marktpartij 2 ja
nee Marktpartij 1 Vraag 5: Bent u bereid om, naast het vormen van een eventuele consortium, tevens, samenwerkingsbedrijven met andere bedrijven, c.q. organisaties aan te gaan? X
X
X
X
X
X
Marktpartij 6 Marktpartij 7 Marktpartij 8 Marktpartij 9 Marktpartij 10 Marktpartij 11 Marktpartij 12 Marktpartij 13 X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Marktpartij 17 Marktpartij 5 X
Marktpartij 16 Marktpartij 4 X
Marktpartij 15 Marktpartij 3 X
Marktpartij 14 Marktpartij 2 ja
nee Marktpartij 1 Vraag 6: Biedt de inhoud van de vraagstelling en de bijhorende bijlage u voldoende inzicht om de opgaven van de herbestemming te kunnen realiseren? X
X
Toelichting MP14; deze MP geeft aan dat de ingeslagen weg teveel gestoeld is op verouderde inzichten over gebieds-­‐‑ en locatieontwikkeling. Het zou meer een optimale samenwerking van diverse partijen moeten zijn (niet één partij of consortium). Toelichting MP15; deze MP geeft aan dat de MC te weinig kaders geeft, zodat ontwikkelaars niet weten waar de grenzen liggen. Reactie: de MC heeft in deze fase juist de intentie weinig kaders te stellen, omdat het een open dialoog vorm betreft, de kaders worden deels gevormd naar aanleiding van deze MC. 1.2
VRAGEN MET BETREKKING TOT DE FUNCTIONELE ONTWIKKELING
Vraag 1: Wat is uw algehele visie op de functionele ontwikkeling van het klooster Mariadal? Toelichting MP1: Eerste vooronderstelling is dat er behoefte bestaat aan een vorm van ouderenhuisvesting met enerzijds voldoende privacy en anderzijds oog en steun van en voor de ander. Betrokkenheid op de ander, op medebewoners, zonder dat dit bemoeizucht wordt. Het idee is om vanuit die gedachte een soort van groepswonen voor ouderen te vestigen in het Mariadal. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
10
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP2: Mariadal is een unieke omgeving in het hart van Roosendaal. Vele, met name oudere Roosendalers, hebben op een of andere manier connectie met Mariadal. Dit unieke gebouw is bij uitstek geschikt om, in het licht van de vergrijzing en de veranderende zorg, een unieke plaats in te gaan nemen binnen Zorgstad Roosendaal. Wij richten ons op de uitvoerenden, de deskundigen aan het bed, of dit nu de echte professionals zijn of de familiezorgers. Onderwijs voor deze groep is essentieel om te kunnen voldoen aan de sterk veranderende vraag. Als onderwijsinstelling is (een gedeelte van) Mariadal bij uitstek geschikt. Toelichting MP3: zie antwoord bij vraag 2. Toelichting MP4: MP 4 voorziet een aantal functies in het bestaande kloostercomplex, welke ieder op zich een gedeelte van het complex kunnen huren, maar die onderling ook synergie kunnen creëren. Daarbij is ook gekeken naar de eerdere functie van het klooster en de kloostertuin. De plannen van MP4 zijn al geruime tijd bekend bij de projectleider van de provincie. Toelichting MP5: De volgende uitgangspunten zijn volgens ons van belang voor een succesvolle aanpak van Mariadal: ! Geen blauwdrukplan maar een plan dat uitnodigt en ruimte biedt, een plan dat flexibel is. ! De markt (potentiële afnemers, exploitanten, financiers) al aan de voorkant erbij betrekken. ! Een overheid faciliteert en werkt samen met de andere partijen. ! Denk aan tijdelijke functies als strategie, waarmee Mariadal op de kaart wordt gezet. ! Werk stapsgewijs. Toelichting MP6: Een herbestemming van het klooster is mogelijk, waarbij de hoogwaardige uitstraling van het gebouw in stand blijft. De binnenstedelijke locatie, nabij het station, maakt het mogelijk om meerdere functies in te passen in het gebouw. Uitbreiding van het plangebied maakt het aantrekkelijker voor marktpartijen om te investeren in het Klooster. De kloostertuin is van meerwaarde voor het klooster en Roosendaal. Openstelling van deze tuin, maakt voor de bewoners van Roosendaal om te recreëren in deze binnenstedelijke parkachtige omgeving. Daarnaast zou de Kloostertuin versterkt kunnen worden met het toevoegen van functies, die tevens de financiële haalbaarheid van het totale plan ten goede komen. Voorbeelden zijn (zorg)woningen, eerstelijns zorgfuncties of horecafunctie. Toelichting MP7: Behoud van het monumentale gebouw en tuin met een functionele invulling die de geschiedenis van het gebouw, de tuin en de plaats van het complex in het stedelijk weefsel, recht doet en verstrekt. Het doorvertellen van het verhaal aan volgende generaties. Toelichting MP8: Het klooster Mariadal is een karakteristiek gebouwencomplex in de binnenstad van Roosendaal. De locatie biedt mogelijkheden voor nieuwe functies, waarvoor wel medewerking van gemeente nodig is voor aanpassing bestemmingsplan (nader te bepalen diversiteit van functies moeten mogelijk zijn: wonen, horeca, zorg, kinderopvang/onderwijs, hotel/bed and breakfast/logeerhuis, bedrijven en kantoren). De bestaande bebouwing heeft een heldere structuur en is daardoor goed in te delen voor meerdere nieuwe functies. De kloostertuin is een prachtig groengebied waarvan de bewoners van de stad zouden moeten kunnen genieten. Door het gesloten karakter te behouden, kan dit goed samengaan met de gebruikers van de kloostergebouwen. Het onderhoud en beheer van de tuin vraagt nadere uitwerking van afspraken tussen gemeente en nieuwe eigenaren. Een goede ‘kloostereconoom’ zou beheer van het complex op zich kunnen nemen : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
11
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP9: Jarenlang heeft het klooster Mariadal onafhankelijk van z’n stedelijke omgeving gefunctioneerd. Bij de herbestemming van kloostercomplex Mariadal naar Stadslandgoed Mariadal gaat de verborgen schat een verbinding aan met z’n centrale ligging in de stad. Stadslandgoed Mariadal wordt een multifunctioneel binnenstedelijk samenspel waar wordt gewoond, gewerkt, geleerd, verzorgd en waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Toelichting MP10: Onder bijzondere locaties verstaan wij plekken met een verhaal. Vaak zijn dat gebouwen van historische waarde zoals monumentale kerken, fabrieken, scholen of kloosters. Deze gebouwen hebben door hun geschiedenis een eigen sfeer wat het wonen in monument bijzonder maakt. Bij het zoeken naar bijzondere locaties wordt rekening gehouden met het behouden van de identiteit van het gebouw. Daarom denken wij dat het concept van het openWONEN goed past bij de identiteit van het klooster Mariadal in Roosendaal. OpenWONEN zoekt naar andere vormen van eigenaarschap (en financiering), waarbij collectiviteit en flexibiliteit uitgangspunt vormen. Het principe is dat bewoners mede-­‐‑eigenaar zijn van het geheel, maar zij huren het direct door hen gebruikte deel. Bewoners hebben zo de voordelen van eigenaarschap én de voordelen van huren. Zo is het bijvoorbeeld gemakkelijk om binnen het collectief van woonruimte te wisselen; indien het collectief over meerdere locaties beschikt is verhuizing naar een andere locatie ook goed mogelijk. Deze flexibiliteit draagt bij aan optimalisering van sociale structuren binnen de woongemeenschappen. Toelichting MP11:: Laten verweven met de functies in de omgeving, inspelen op kansen binnen Roosendaal, gebruikmaken van de stimulerende mogelijkheden van de Provincie en teruggeven aan de bewoners van Roosendaal. Toelichting MP12: Klooster moet de functie waar het voor gebouwd is behouden, zijnde werken, wonen, samenkomen. Toelichting MP13: Het bestaande klooster dient een punt van rust in de stad te blijven. Om het complex ook in de toekomst levensvatbaar te houden dient er een gevarieerd aanbod aan functies in te worden gehuisvest. Het gebouw geeft hierin qua ligging, structuur en bouwkundige opzet en constructie zelf al richting aan. Het hoofdgebouw kan grootschalig worden gerenoveerd en, waar structuur en karakter dit toelaat, heringedeeld. De constructieve opzet van het klooster geeft vooral op de verdiepingen een behoorlijke vrijheid tot herindeling van de plattegronden. Ten behoeve van het inpassen van de woonfunctie zou het noviciaat aan de tuinzijde kunnen worden uitgebreid met een transparante aanbouw die contact met de tuin zoekt en versterkt. De ontwikkeling van deze vleugel wordt daarmee ons inzien zeer levensvatbaar. In de tuin is er een mogelijkheid om woningen te realiseren ter plekke van de huidige boomgaard. Deze zouden dan bij voorkeur ontsloten moeten worden vanaf de Kloosterstraat. Deze nieuwe toevoegingen dienen in onze visie energieneutraal te worden uitgevoerd, waarmee wordt aangesloten bij de historie van zelfvoorzienendheid van de voormalige kloostergemeenschap. Verder kan de tuin opengesteld en waar mogelijk beter verbonden worden met de omliggende straten. Ter plaatsen van het huidige kinderdagverblijf zou de tuin kunnen worden uitgebreid naar zijn oude historie en als zodanig zich hier open kunnen stellen naar de Kloosterstraat/het centrum. Ter plaatsen van deze uitbreiding zou een horecagelegenheid kunnen worden gevestigd. De tuin blijft een oase van rust en recreatie. Versterkt door een kasvormig bezoekerscentrum waar de geschiedenis van de klooster-­‐‑
gemeenschap kan worden getoond. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
12
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP14: Mariadal heeft de potentie om een hotspot te worden in Roosendaal. De ligging tussen station en stadscentrum is zeer gunstig. Het bestaande complex en tuin heeft grote intrinsieke kwaliteiten. Het is de opgave om het terrein open te gooien en uit haar ‘isolement’ te halen. Enerzijds doe je dat door de juiste functies te ontwikkelen, anderzijds door het terrein op korte termijn in te zetten voor evenementen, rondleidingen etcetera. Toelichting MP15: De nieuwe functie van het complex is afhankelijk van vele factoren: exploitatie, de technische mogelijkheden van de bestaande bouw, de aanwezige en missende functies in de stad. In het huidige ambitiedocument wordt vooral nadruk gelegd op de ruimtelijke structuur van het centrum van Roosendaal. De functionele mogelijkheden en beperkingen worden vooralsnog onvoldoende duidelijk. Dit zou kunnen door verschillende scenario’s mee te nemen in een verkenning. Toelichting MP16: De functionele ontwikkeling van het klooster zou naar onze mening gebaseerd moeten zijn op de volgende pijlers; (A) Behoud van het complex; (B) De (fysieke) plek in Roosendaal en (C) Waarde van de complexonderdelen afzonderlijk. Bij de functionele ontwikkeling zouden wij ons steeds moeten afvragen en realiseren wat bepaalde keuzes voor invloed hebben op -­‐‑en wat deze zouden betekenen voor de Roosendaalse samenleving. Ons inziens zou de herontwikkeling van Mariadal daarvoor ook in een bredere scoop gezien moeten worden dan alleen de huidige locatie. De kracht van de locatie zit tevens in de ligging in het centrum, voor dit gebied zou naar onze mening een soort Masterplan moeten worden opgesteld. Toelichting MP17: Het streven naar een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociaal culturele. Waarden waarbij haalbaarheid op financieel economisch vlak het uitgangspunt is. Samenvatting vraag 1.2.1: Door het zeer open karakter van de vraag zijn de antwoorden zeer divers. Toch vertonen de visies van de marktpartijen behoorlijke overeenkomsten. Nagenoeg alle partijen opteren voor een diversiteit van functies (zie ook volgende vraag) waarbij werken, wonen en samenkomen centraal in de planvorming moet staan. Deze functies kunnen ieder op zich in een gedeelte van het complex geplaatst worden, maar dienen wel een onderlinge synergie tot stand te brengen. Verder functioneert het complex nu zelfstandig, wel naar binnen gekeerd. Het complex zou onder andere door de centrale ligging meer relatie met de stad moeten krijgen en toegankelijker moeten worden, maar zonder het karakter van de beslotenheid te verliezen. Bij het zoeken naar een geschikte bestemming voor Mariadal, wordt door alle partijen ook rekening gehouden met het behoud van de identiteiten van het complex waarbij de tuin nadrukkelijk in de planvorming terug komt. Openstellen van de tuin voor publiek om te recreëren wordt door alle partijen breed gedragen. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
13
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Vraag 2: Voor welke bestemming of bestemmingsgroepen ziet u ontwikkelingsmogelijkheden in dit complex, voor zowel de tuin als de bestaande bebouwing. Toelichting MP1: In het gehele complex, naast bewoning, zijn andere functies mogelijk. Naar ons idee moet de tuin ook als geheel en behorend bij het gebouw beschouwd worden. Toelichting MP2: Wij zien eigenlijk enorm veel mogelijkheden voor onderwijs binnen de hierboven geschetste visie. Hoe kun je namelijk zorgen dat je, als aanvulling op het reguliere MBO onderwijs, hier van toegevoegde waarde kunt zijn? Het reguliere MBO onderwijs richt zich op jongeren. Mensen die al jaren werkzaam zijn binnen de zorg en zich verder willen professionaliseren zitten niet te wachten op een opleiding binnen een regulier MBO. Zij willen inhoudelijke trajecten die zich toespitsen op de kerntaken en die aanvullend zijn op hetgeen ze in de praktijk vaak al jaren uitvoeren. En zij willen de mogelijkheid voor een doorlopende leerlijn. Dat, als hun competentieontwikkeling dit toelaat, zij door kunnen stromen naar een volgend niveau met een relatief korte doorlooptijd, met behoud van kwaliteit van onderwijs. Toelichting MP3: Voor wat betreft de invulling zien wij een onderverdeling in twee segmenten. De voorbouw en kapel zouden in onze ogen zeer geschikt zijn als hotel, vergadercentrum en restaurant. Allen van een hoog niveau. Wij denken dat het complex te groot is om deze functie in z’n geheel hieraan toe te kennen. De dwarsvleugels en het noviciaat zouden herbestemd kunnen worden in een zorgfunctie of anders een maatschappelijk functie. Hierbij zou je kunnen denken aan seniorenwoningen en/of begeleid wonen voor jongeren met een handicap gecombineerd met een AHOED (combinatie wonen en zorg in z’n algemeenheid). Ook is er volgens ons een grote behoefte aan (kantoor) ruimte voor starters. In Breda zijn bijvoorbeeld het oude postkantoor en de oude brandweerkazerne voor deze doelgroep ingericht en deze zijn volledig verhuurd. Ook zouden loftwoningen mooi zijn, maar wij weten niet of de bouwkundig/constructieve structuur dit toe zullen laten. Andere mogelijkheden en functies zouden kunnen zijn: erfgoedhuis, carnavalsmuseum, expositieruimte, bibliotheek, (modern) religieuze functie (zingeving). Voor wat betreft de tuin zien wij een stadspark (met parkvijver) met een theehuis of poosplaats als geschikte herontwikkeling. Toelichting MP4: Zorg, Horeca, kleinschalige bedrijvigheid, wonen, short stay facility. Een en ander is de afgelopen jaren ook kenbaar gemaakt bij de provincie. Ik verwijs daarbij naar de nodige correspondentie erover met de projectleider. Toelichting MP5: Van kleinschalige woonconcepten voor zorgbehoevenden zijn vele succesvolle voorbeelden elders in het land. Wij hebben goede contacten met organisaties die zich hier op toeleggen en geïnteresseerd zijn in markante gebouwen zoals Mariadal. Gelijk-­‐‑ of volgtijdig kunnen de overige delen van het gebouw getransformeerd worden naar bijzondere appartementen voor met name senioren, afhankelijk van de vraag in de markt. Deze bewoners kunnen op hun beurt naar eigen behoefte gebruik maken van aanwezige diensten elders in het complex, zoals een was/schoonmaakservice, maaltijdverzorging en indien nodig (tijdelijke) verpleging. Het park is een oase van rust en ruimte in een drukke stad. De opgave is het park zodanig in te richten en te structureren dat het ook door de inwoners van elders als publiekelijk toegankelijk wordt ervaren. Het toevoegen van structurerende woningbouw in het park is een middel zijn om de openbaarheid van het park te benadrukken. Het verhoogt de sociale veiligheid in het park. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
14
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP6: Er zijn in onze ogen meerdere scenario’s mogelijk: ! Zorg: De locatie is nabij het centrum gelegen, waardoor er voorzieningen op loopafstand zijn. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar voor het openbaar vervoer. Hierdoor leent de locatie zich uitstekend voor zorgfuncties. Voorbeelden van deze zorgfuncties zijn: zorgwoningen voor (dementerende) ouderen, Thomashuizen, een mogelijkheid voor een hospice, medisch centrum, eerstelijnszorgfuncties, zorghotel, fitnessruimte voor alle doelgroepen, et cetera. ! Onderwijs: het Klooster zou ook geschikt gemaakt kunnen worden voor het geven van onderwijs. Het primair, speciaal en voortgezet onderwijs heeft inmiddels nieuwe huisvesting in Roosendaal of is in een vergevorderd planvormingsstadium. Daarnaast leent de locatie (nabij openbaar vervoer) en de uitstraling van het gebouw zich uitermate voor hoger onderwijs. Er zijn diverse voorbeelden in Nederland, waarbij een universiteit in de periferie van Nederland een nevenlocatie opent in de vorm van een University College. Een University College richt zich op een specifieke doelgroep van studenten, die zich internationaal willen oriënteren. Een ander kenmerk is dat er bijna altijd een campus aanwezig is op hetzelfde terrein. De locatie in Roosendaal maakt het mogelijk dat bijvoorbeeld een universiteit uit Nederland een samenwerking aangaat met een Belgische universiteit of hogeschool. Vanuit onderwijsinstellingen hebben wij nog geen signalen ontvangen dat zij een dergelijke nevenvestiging ambiëren, echter het is het onderzoeken waard. ! Overheid: Renovatie van het huidige stadhuis is in een ver gevorderd stadium, wij zien wel kansen voor het realiseren van representatieve ruimten voor het stadhuis zoals bv een trouwzaal Toelichting MP7: het gehele gebouw inclusief de kapel en de tuin. Een combinatie van wonen in de breedste zin van het woord, gecombineerd met werken, aangevuld met een mix van maatschappelijke functies. Toelichting MP8: Participatie van diverse bevolkingsgroepen maken de (binnen-­‐‑)stad 24/7 aantrekkelijk en levendig. De stadse karakteristiek is gebaat bij onderlinge betrokkenheid, diversiteit van functies en gebruik. Het moet opnieuw mogelijk zijn nabijheid (inclusief enige ‘overlast’) te accepteren, en nieuwe vormen van ‘publiek’ en ‘privé’ te definiëren. Zo kan een wezenlijke bijdrage geleverd worden aan het leef-­‐‑ en vestigingsklimaat van de compacte binnenstad. In de kloostertuin zouden ook aanleidingen gevormd/gevonden kunnen worden bezoekers uit te dagen stil te staan bij hun eigen spiritualiteit. Als woonvoorziening kan worden ingezet op een diversiteit van (levensloopbestendige) appartementen, die vanuit (nabijgelegen) zorginstellingen individuele zorg kunnen ‘inkopen’. De zorg zou mogelijk deels ook in het complex gehuisvest kunnen worden in de vorm van een gezondheidszorg-­‐‑praktijk met bijvoorbeeld huisarts, fysiotherapeut, wijkverpleegkundige, thuiszorgpost, etcetera. Wellicht is er ook behoefte aan een kleine besloten woonvorm van (ouderen-­‐‑)zorg, die op een vleugel / verdieping een plak kan vinden. De grote van het bouwvolume geeft mogelijkheden tot opsplitsing voor diverse units met een eigen entree. Naast de appartementen kunnen voorzieningen worden aangeboden: restaurant, kinderopvang, stadstuinbouw, bedrijfjes (ambachten, bedrijf aan huis, flexplekken voor pensionado’s), logeermogelijkheden (voor (klein-­‐‑)kinderen, maar mogelijk ook als eenvoudige verblijfsaccomodatie) . In de kapel een flexibel restaurant met tafeltje-­‐‑dekje-­‐‑service, met als doelgroepen bewoners en omgeving, tevens bruikbaar als evenementenruimte: expositie-­‐‑, muziek-­‐‑, feest-­‐‑, conferentie-­‐‑ en flex-­‐‑
vergaderzaal. Vanuit de kapel kan de relatie met de tuin (visueel en functioneel) worden versterkt. Enige terrasvorming is dan ook denkbaar (goed zon georiënteerd). Kinderopvang : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
15
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
en/of buitenschoolse opvang kan (een deel van) de tuin als speelruimte gebruiken. Interactie tussen jong en oud kan voor beide partijen inspirerend zijn (voorleesopa’s en creatieve oma’s spelen met de kinderen). Toelichting MP9: De gedachte naar ontwikkelmogelijkheden van het kloostercomplex gaat naar gebruikers die elkaar nodig hebben, met functies die elkaar aanvullen, zodat er een nieuwe sociale samenhang binnen het hele Stadslandgoed zal ontstaan. Het mogelijke scenario heeft een bestemming van verschillende woon(zorg)mogelijkheden: van levensloopbestendig wonen op het landgoed tot verzorgd wonen in een kleinschalige woongroep binnen het klooster. Aan het wonen worden allerlei services en diensten gekoppeld die ook voor omwonenden en bezoekers van de stad interessant kunnen zijn. Er ontstaat een aantrekkelijk nieuw Stadslandgoed waar gewandeld kan worden door de prachtige tuin en een hapje gegeten kan worden in de brasserie met producten uit eigen moestuin, omringd door cultuurhistorisch erfgoed met een bijzonder verhaal. Toelichting MP10: we zien kansen voor een vorm van gemeenschappelijk wonen en werken, waarbij de bewoners ook actief zijn in de exploitatie van delen van het gebouw en tuin. Bewoners zijn actief in de exploitatie van: ! Restaurant en theesalon. ! Moestuin. ! Part evenementen. ! Tentoonstellingen, voorstellingen leesavonden etcetera. ! Activiteiten voor kinderen. ! Repairshop voor de buurt. ! Cursussen, huiswerkbegeleiding, workshops. ! Bed and breakfast. ! En verder wat de toekomstige bewoners initiëren. Toelichting MP11: Geen. Toelichting MP12: Werken, wonen en samenkomen Toelichting MP13: Bestemmingen waarvoor wij na korte analyse van het gebouw mogelijkheden zien zijn: ! Wonen: Gedifferentieerd in losse woning in de rectorswoning, eventuele (energie neutrale) woningen in de tuin ter plekke van de huidige boomgaard en wooneenheden voor (beginnend).senioren met de mogelijkheid tot (full-­‐‑)service, ook op het gebied van (medische) zorg. ! Maatschappelijke en educatieve functies. Het voorgebouw begane grond en de kapel lenen zich qua ligging en indeling voor een dergelijk invulling. Dit deel wordt echt onderdeel van de beleefbare stad gemaakt. Het kinderdagverblijf aan de Kloosterstraat zou hier zijn plaats kunnen vinden samen met de reeds in het gebouw aanwezige stichtingen en bedrijfjes. ! Zorg: Kleinschalige zorgfunctie kan ingepast worden aan zijde van Vincentiusstraat. Hierbij kan ook de functionele link gelegd worden met de zorgvraag vanuit de wooneenheden. De verdiepingen van het voorgebouw aan de Vincentiusstraat lenen zich goed voor kleine zorg en dienstverlenende bedrijfjes. ! Recreatie: De tuin, in de zijn diversiteit van wandeltuin, weide en (zwem)vijver kan opengesteld voor de stad een plek van zowel rust als openbare culturele/maatschappelijke activiteiten zijn. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
16
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP14: Voor vele bestemmingen in relatie tot wonen, zorg, leisure, dienstverlening, onderwijs. Vooral de combinatie hiervan. Wat belangrijk is dat de tuin wordt opengesteld als onderdeel van het stedelijk weefsel. Dit betekent dat er aandacht moet zijn aan privacygevoelige functies zoals wonen. Wonen in combinatie met een openbare tuin kan spanningen oproepen. Toelichting MP15: De koppeling van tuin en gebouw blijft een belangrijk aspect om ook onderhoudsvragen te kunnen beantwoorden. Om de locatiewaarde van het complex te benutten is ook intensief multifunctioneel (mede)gebruik belangrijk, zoals bijvoorbeeld nu gebeurt met de scholen. Daarbinnen zijn veel opties denkbaar: zorg, (beschermd) wonen, horeca en food, cultuur. Toelichting MP16: Wonen, zorg, logiesfuncties, horeca. Tevens zien wij kansen om de economische tuin opnieuw een rol te laten spelen. Toelichting MP17: Een bijzondere vorm van wonen naar wens gekoppeld met werken waarbij additionele voorzieningen een gewenst zijn (klein handel, horeca, etc.) Samenvatting vraag 1.2.2: De antwoorden zijn zeer divers, maar vertonen tegelijkertijd veel overeenkomsten. Veel partijen denken aan gebruikers/ functies die elkaar aanvullen, zodat er een nieuwe sociale samenhang binnen het complex zal ontstaan. Veel genoemde functie zijn: • Wonen (regulier, begeleid, beschermd, levensloopbestendig). • Zorg (woon zorg). • Onderwijs. • Maatschappelijk (kinderdagverblijf, trouwzaal, bibliotheek). • Cultuur (tentoonstelling, workshops). • Hotel (short stay). • Recreatie overig (theehuis, restaurant, gebruik tuin). Om te zorgen dat zowel het gebouw als de tuin (deels) publiek toegankelijk wordt, zal ook een (deel) van de functies publiek toegankelijk dienen te zijn. Vrijwel alle partijen geven aan dat een mix van functies het meest gewenst is. Dit past ook binnen de schaal van gebouw en tuin. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
17
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Marktpartij 5 Marktpartij 6 Marktpartij 7 Marktpartij 8 Marktpartij 9 Marktpartij 10 Marktpartij 11 Marktpartij 12 Marktpartij 13 Marktpartij 14 X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Marktpartij 17 Marktpartij 4 X
Marktpartij 16 Marktpartij 3 X
Marktpartij 15 Marktpartij 2 ja
nee
Marktpartij 1 Vraag 3: Ziet u kansen voor een volledig hergebruik van de bestaande bebouwing? X
X
Toelichting MP15: Deze geeft aan dat het een te vroeg stadium om dit te bepalen. Vraag 4: Indien u slechts voor een deel van het complex mogelijkheden ziet, zou u dan willen aangeven voor welk deel dit dan is, of welke ruimtebehoefte u globaal ziet. Toelichting MP1: Geen. Toelichting MP2: Voor het onderwijs hebben wij lokalen nodig, de locatie kan overal zijn binnen Mariadal. MP4 wil graag een plaats waar scenariotrainingen real live en real time, kunnen worden uitgevoerd waarbij ook de inwoners van Roosendaal een belangrijke toegevoegde waarde kunnen zijn. Toelichting MP3: Geen. Toelichting MP4: Geen. Toelichting MP5: De Voorbouw, Dwarsvleugel Noord, Kapel en Rectoraatswoning lijken als eerste fase het meest geschikt voor kleinschalige woonvormen ten behoeve van dementerenden en gehandicapte volwassenen zoals hiervoor omschreven. De Noviciaatvleugel en Dwarsvleugel Zuid zijn het meest geschikt voor ombouw naar appartementen voor de markt gezien de zon georiënteerde ligging aan of in de tuin. Dat kan zowel in de koopsfeer of huursfeer zijn. In het kader van goed collectief beheer geniet huur echter de voorkeur. Dit sluit ook goed aan op de wens van veel senioren niet (meer) te willen kopen maar te huren. Een aantal vertrekken kan hier worden ingericht als gastenkamer, dat gezamenlijk wordt beheerd door een Vereniging van Eigenaren dan wel wordt beheerd door de verhuurder van de woningen. Toelichting MP6: niet van toepassing. Toelichting MP7: het gehele gebouw inclusief de kapel en de tuin. Een combinatie van wonen in de breedste zin van het woord, gecombineerd met werken, aangevuld met een mix van maatschappelijke functies. Toelichting MP8: Herontwikkeling van dergelijke gebouwcomplexen is alleen wenselijk vanuit een totaal-­‐‑aanpak. Anders zal onvermijdelijk een eerste (commercieel eenvoudige) stap de noodzakelijke vervolgstappen in de weg kunnen gaan staan. Evenzo is een zekere fasering : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
18
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
waarschijnlijk nodig. Daarbij moeten de ruimtelijke kaders met enige flexibiliteit gehanteerd kunnen worden. Toelichting MP9: niet van toepassing. Toelichting MP10: niet van toepassing. Toelichting MP11: niet van toepassing. Toelichting MP12: niet van toepassing. Toelichting MP13: niet van toepassing. Toelichting MP14: niet van toepassing. Toelichting MP15: Welke delen gebruikt kunnen worden is onder andere afhankelijk van mogelijke logistieke organisaties en de plaatsen waar nieuwe entrees en stijgpunten mogelijk/wenselijk zijn en welke delen potentie hebben voor publieke functies (bijvoorbeeld de kapel of ruimtes direct aan de tuin). Toelichting MP16: Het streven moet zijn om het gehele complex in de planvorming te betrekken. Toelichting MP17: niet van toepassing Samenvatting vraag 1.2.4: De meeste partijen hebben een vergelijkbare visie met betrekking tot het ruimtegebruik van het complex, namelijk een totaalvisie, waarbij alle beschikbare ruimten verwerkt worden. Marktpartij 2 en 5 geven een concreet voorbeeld van de indeling van het complex, waarbij MP 2 mogelijkheden voor onderwijshuisvesting ziet en MP5 voor kleinschalig woonvormen ten behoeve van dementerenden en gehandicapte volwassen opteert. Markpartij 8 en 15 geven aan dat de invulling pas in een latere fase bepaald kan worden. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
19
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Marktpartij 3 Marktpartij 4 Marktpartij 5 Marktpartij 6 Marktpartij 7 Marktpartij 8 Marktpartij 9 Marktpartij 10 Marktpartij 11 Marktpartij 12 Marktpartij 13 Marktpartij 14 Marktpartij 15 Marktpartij 16 Marktpartij 17 ja nee
Marktpartij 2 Marktpartij 1 Vraag 5: Voor het wijzigen van een (deel van een) monument is in beginsel een vergunning vereist. Zijn in uw visie ingrepen in het complex wenselijk of noodzakelijk? X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Toelichting MP1: Deze marktpartij geeft aan dat zij slechts de noodzakelijk moderniseringen willen doorvoeren om bewoning min of meer aan de huidige tijdseisen te laten voldoen. De meerwaarde van het complex en het plan zit in de gezamenlijkheid. Vraag 6: Voor welke gebouwdelen zou in uw visie gelden dat ingrepen noodzakelijk zijn? Toelichting MP1: niet van toepassing. Toelichting MP2: niet van toepassing. Toelichting MP3: Afhankelijk van de toe te kennen functies. Toelichting MP4: Noviciaatvleugel en Voorbouw: De herontwikkeling van de slaapcellen zal ingrijpende wijzigingen met zich mee kunnen dragen, omdat de dakconstructie rust op de tussenwanden van de cellen. Verder zullen alle andere ruimten zoveel als mogelijk ongewijzigd blijven. Zoals al eerder gemeld, zal bij de optie woningbouw in het kloostercomplex de constructie fors dienen te worden aangepakt. Toelichting MP5: Voor elk gebouwdeel zullen een of meerdere ingrepen noodzakelijk zijn om de gewenste functies adequaat te kunnen huisvesten. Al was het alleen maar om de energiehuishouding weer bij de tijd te krijgen. Echter naar onze mening behoeven deze ingrepen het unieke kloosterkarakter van de bebouwing niet aan te tasten, waarmee de monumentale waarde van het complex inclusief aangrenzende tuinen behouden blijft. Toelichting MP6: De verdiepingen met kleine kamers en chambrettes dienen leeggemaakt te worden en ingevuld te worden met grotere ruimtes. Eventueel flexibel indeelbaar. Bij integratie van een eventueel studentenhuisvesting (beperkt) in combinatie met onderwijsruimtes kan een gedeelte gehandhaafd blijven. Ook vanuit historisch besef zou een klein stuk kunnen worden “bewaard”. Zo is ook in onze eigen huisvesting gedaan in overleg met monumentenzorg. Toelichting MP7: in die delen van het gebouw waar dit vanuit het concept en de uitwerking noodzakelijk is. Dit altijd in overleg en met inachtneming van de monumentale kwaliteit en passend in het totaal. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
20
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP8: Door het hele complex zullen ingrepen nodig zijn. Tenminste om gewenste nieuwe functionaliteit te realiseren, klimaatinstallaties regelbaar en per unit afrekenbaar te maken. Novicitaatvleugel, dwarsvleugel noord, dwarsvleugel zuid en de voorbouw ondergaan allen ingrepen. De kloostertuin kan grotendeels behouden blijven, maar mogelijk wel met nadere zonering met betrekking tot (publieke) toegankelijkheid. In ieder geval de ‘productietuin’ (wat al een misleidende term is) meer dan nu het geval is benut moeten worden als parkeervoorziening. Onderzocht kan worden of en hoe de tuin tevens (weer) gebruikt zou kunnen worden voor productiedoeleinden (stadtuinbouw, herintroductie oude gewassen). Toelichting MP9: Het concept staat omschreven in hoofdstuk 2, daarbij geven we een mogelijke invulling voor de begane grond van facilitaire functies voor het woon-­‐‑zorgcomplex en tentoonstellingsruimte en op de eerste en tweede verdieping een verscheidenheid aan (zorg)woonvormen. Voor de inpassing van de functies is een meer gedetailleerde bestudering noodzakelijk. Zo biedt de Noviciaatvleugel meer in-­‐‑ en aanpassingsmogelijkheden dan de Voorbouw en de Dwarsvleugel (noord/zuid). Voor de Voorbouw en de Dwarsvleugel is een vorm van verblijf in gedachte, al dan niet in permanente woonvorm. Er zal onderzocht worden in een later stadium hoe dit met zo min mogelijk aanpassingen mogelijk is. Toelichting MP10: er zijn geen bouwonderdelen, waar in onze visie thans geen belangrijke ingrepen nodig zijn. Nadere stoei is vereist voor de woonvleugel van het complex om die geschikt te maken voor groepswoningen. Toelichting MP11: Aan de hand van een nadere studie is deze vraag te beantwoorden. Toelichting MP12: Voormalige cellen in de verschillende lagen van het gebouw. Toelichting MP13: Ingrepen zijn nodig om het gebouw te moderniseren en toekomstbestendig te maken. Grootschalige ingrepen/verbouwingen zien wij ter plekke van het noviciaat en de wasserij en het zuidelijk deel van de economievleugel. Daarnaast zouden aansluitend bij de functie de cellen op de eerste verdieping van het voorgebouw ook plaats moeten maken voor een meer bruikbare indeling. Dit is bouwkundig ook mogelijk. Verder zal het gebouw bouwfysisch en installatietechnisch moeten worden verbeterd. De hoge ruimten, de dakkappen en de kelders bieden hier goed ruimte voor. Toelichting MP14: Niet van toepassing. Toelichting MP15: Het gebouw moet goede entrees en relaties met de tuin krijgen. Dit vergt lokale ingrepen, vooral in de plint en aan de tuinzijde. Ook is de vraag hoe je omgaat met hedendaagse eisen op het gebied van verwarming en isolatie, geluid, ventilatie, brandveiligheid, et cetera. Toelichting MP16: Dit dient nader te worden bezien wanneer de herontwikkeling gaande is. Dit is sterk afhankelijk van de te geven invulling. Toelichting MP17: Afhankelijk van definitieve bestemming op dit moment niet bekend. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
21
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Samenvatting vraag 1.2.6: De omvang van de ingrepen is afhankelijk van de functie die de marktpartijen voor ogen hebben voor het complex. Met name de marktpartijen die een concrete visie hebben, geven wat specifieker aan in welke gebouwdelen ingrepen noodzakelijk zijn voor het realiseren van de gewenste functies. Verder geven een aantal partijen aan dat men wil ingrijpen in de slaapcellen (te klein), men verschilt van mening of dit wel of geen grote bouwkundige ingreep met zich meebrengt. Dit is een aandachtspunt voor de provincie. Verder geven meerdere partijen aan dat duurzaamheidsmaatregelen wenselijk zijn. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
22
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
1.3
VRAGEN MET BETREKKING TOT PLANVORMING EN CONTRACTVORMING
Vraag 1: De provincie stelt als voorwaarden dat zij, in samenwerking met de gemeente, invloed wil hebben op de planvorming, om zo de kwaliteit van het resultaat te borgen. Er zijn meerdere methodes/samenwerkingsvormen om dit (in combinatie met marktpartijen) te verwezenlijken. Wat is naar uw mening de beste aanpak hiertoe? Toelichting MP1: Onze voorkeur is het oprichten van een stichtingsvorm waarin gemeente, provincie, bouwer (het liefst een woningcorporatie), en (vertegenwoordigers van) de uiteindelijke bewoners, of een op te richten woongroep, participeren. Toelichting MP2: Samenwerking met universiteiten zoals de TU Eindhoven voor de gebouwontwikkeling en innovatiemogelijkheden. Hogescholen in Brabant; zij hebben de meest innovatieve en nieuwste ideeën. Laat ook zij meedenken voor de mogelijkheden. Inspraak van de burger in verband met het vorm geven aan de participatie samenleving, maar voor ideeën en laat de deskundigen( bouwkundigen, architecten etc. in een panel met de studenten, de mogelijkheden toetsen op uitvoering. Toelichting MP3: Planvorming, realisatie en beheer vastleggen middels publiek-­‐‑private afspraken. Toelichting MP4: Er is niet één beste werkwijze aan te geven. Marktpartij 4 staat een planvorming voor, waar zowel gemeente en provincie zoveel als mogelijk aan de marktpartijen overlaten. Additionele wensen/eisen vanuit overheden leiden vaak eerder tot hogere kosten en/of mindere opbrengsten. Vanuit de randvoorwaarden, zoals beschreven in de reeds bestaande documenten, zal een herontwikkeling mogelijk worden, waar de markt geloof in heeft. Zo zal volkomen duidelijk zijn dat een ooit gesuggereerde bibliotheek absoluut niet haalbaar zijn, zonder structurele overheidssubsidiering. Andere functies zullen, gelet op het karakter van het gebouw, als voormalig kloostercomplex, qua functie absoluut ondenkbaar zijn. Geef de markt de ruimte, en laat zo de herontwikkeling voortvarend doorgaan. Samenwerking ja, eenzijdig beperkingen of verplichtingen opleggen nee. Toelichting MP5: Regulier overleg met alle betrokken partijen over de voortgang van de planvorming en invulling van het complex zorgt ervoor dat draagvlak ontstaat en behouden blijft. Ook wordt hiermee bereikt dat consensus ontstaat over de kwaliteit van het plan. Om ‘Poolse landdagen’ te voorkomen geniet het de voorkeur namens alle partijen een gemandateerde vertegenwoordiger te hebben tijdens deze bijeenkomsten en dat slechts op verzoek specifieke specialisten aan het overleg deelnemen. Periodiek kan ook via een klankbordgroep de mening worden gehoord van direct omwonenden en andere zich betrokken voelende partijen om zo ook maatschappelijk draagvlak te creëren en te behouden. Toelichting MP6: Kennis bundelen uit de markt, zoals ook tijdens en na de rondgang besproken. Overleg met omgeving en gemeenschap van Roosendaal over invulling van het complex. Toelichting MP7: Via de normale kanalen zijnde het (voor)overleg met de gemeentelijke welstands-­‐‑ en monumentencommissie, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, het : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
23
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Monumentenhuis Brabant en Monumentenbeheer Brabant, alsmede de toekomstige gebruikers. Overleg op een open en transparante wijze. Toelichting MP8: Provincie, gemeente en monumentenzorg zijn als bevoegd gezag per definitie betrokken bij planvorming. Zij kunnen wettelijke randvoorwaarden stellen en handhaven. Van hen wordt wel de noodzakelijke positieve grondhouding verwacht om een herbestemming ook daadwerkelijk realiseerbaar te maken. Daarbij zal mogelijk een gezonde afweging gemaakt moeten worden tussen achteruit-­‐‑ en vooruitkijken, tussen behoud en vernieuwing, tussen conservering en doorgaande ontwikkeling. Als ‘de overheid’ verwacht dat ‘de markt’ de herbestemming zal realiseren zal ze haar eigen rol met enige terughoudendheid moeten invullen. Als een substantiële inhoudelijke en financiële bijdrage wordt verleend, kan ook de inhoudelijke bijdrage groter zijn. In elk geval zal een nauwe en open communicatie tussen belanghebbenden nodig zijn. De (plan-­‐‑)ontwikkelaar kan daarin een coördinerende rol hebben. Toelichting MP9: Voor de aanpak verwijzen we naar het schematisch overzicht in hoofdstuk 3. MP 9 is een partij die ontwikkelt, bouwt en de bouwmanagement aspecten beheerst. Met jarenlange ervaring en kennis vanuit zowel de commerciële als de maatschappelijke functies kan MP 9 samen met de provincie naar een passende bestemming zoeken en hier een programma voor creëren. We inventariseren de behoeften van stakeholders als gemeente, bewoners en participanten. In de programma studie willen we ook samen met de gemeente en stakeholders kijken waar mogelijkheden zijn voor de invulling van maatschappelijke bestemmingen. Binnen MP 9 maken wij voor het programma gebruik van onze concept denkers en huisvestingadviseurs gespecificeerd in de desbetreffende functiegebieden. Toelichting MP10: provincie en gemeente zijn partners in de alliantie. Toelichting MP11: antwoord in bijlage (geen bijlage). Toelichting MP12: Goed overleg met beide overheidsinstanties lijkt ons meer dan noodzakelijk, om dat dit klooster tegen het hart van de stad Roosendaal is gelegen. Toelichting MP13: Naar onze mening dienen provincie, gemeente en marktpartijen dit in nauw overleg aan te pakken. Zo zou provincie en gemeente zitting kunnen nemen in een te formeren stuurgroep, waardoor invloed aanwezig blijft, maar de vrijheid in (ontwerp)uitwerking door de marktpartijen wel mogelijk blijft. Toelichting MP14: de Bloeikasmethode. Provincie/gemeente brengen alle stakeholders en ideeën bij elkaar. Iedere stakeholder opereert vanuit zijn eigen belang in een zo’n transparant open proces. Provincie/gemeente faciliteert dit proces door het geven van spelregels, maar staat meer aan de zijlijn. Een onafhankelijke partij stelt zich op als gebiedsvoogd met maar 1 belang: het bewaken van de intrinsieke kwaliteiten van het gebied. Een procescoach faciliteert het proces en bewaakt de spelregels. Door het proces goed te conditioneren vindt er vanzelf een filtering plaats van de beste ideeën, komt er een gemeenschappelijk doel naar boven en worden er eenvoudig coalities gevormd. Toelichting MP15: Een open aanbesteding onder consortia is één van de mogelijkheden. Bij de huidige kaders zullen de inzendingen uiteenlopend zijn en is er veel om uit te kiezen. Er is echter ook weinig controle over de resultaten. Dit zou ondervangen kunnen worden door eisen aan de teamsamenstelling van de consortia te stellen. Daarnaast bestaat het gevaar dat de : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
24
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
marktpartijen het risico te groot vinden om te participeren. Een goed alternatief zou zijn om een uitgebreid en integraal ambitiedocument op te stellen voorafgaande aan een aanbestedingsprocedure. Dit wordt in de huidige documenten een Masterplan genoemd. Als hierbij een grondige verkenning wordt uitgevoerd komt de provincie goed beslagen ten ijs bij een toekomstige aanbesteding. Toelichting MP16: Het werken in een vorm van PubliekPrivateSamenwerking (PPS). Toelichting MP17: Een consortium van initiatiefnemers / combinatie van marktpartijen waarbij de gemeente en provincie als adviserende rol in krijgen . planvorming blijft bij initiatiefnemers: Wel is ruggespraak met provincie en gemeente evident , finale beslissingen dienen op voorwaarde marktconformiteit en initiële bedoelingen en wensen van effectieve eindafnemer en gebruiker niet in gedrang te komen. Samenvatting vraag 1.3.1: Er zijn in hoofdlijnen twee antwoorden: partijen die de oplossing zoeken in een samenwerkingsvorm met de provincie en gemeente (bijvoorbeeld een PPS). Andere partijen zien de provincie en gemeente meer in hun traditionele rol, namelijk meer faciliterend, met name de ruimtelijke ordening. Voorwaarde voor een voorspoedig verloop van het kaderstellingsproces, is volgens de marktpartijen afhankelijk van de flexibiliteit van de overheidsinstellingen. Van hen wordt de noodzakelijke positieve grondhouding verwacht om een herbestemming van het complex daadwerkelijk te realiseren. Vraag 2: Wenst u als marktpartij een rol te vervullen bij de planontwikkeling, en zo ja, welke rol is dat dan en bent u daarbij bereidt (een deel van de) kosten voor uw rekening te nemen. Toelichting MP1: Niet van toepassing. Toelichting MP2: Wij willen graag meedenken in de marktontwikkeling. Wat wij inbrengen is onze onmetelijke creativiteit en kennis van onderwijs, volwassen tweede kans onderwijs en Zorg. Toelichting MP3: Voor de planvorming (ontwerp), realisatie en beheer zien we met ons consortium een rol in het gehele proces. Niet voor de verwerving (aankoop). Toelichting MP4: Marktpartij 4 heeft als fors geïnvesteerd met het initiatief om te komen tot mogelijke herontwikkeling van het kloostercomplex. Graag willen we met de diverse partijen, die we tot op heden hebben benaderd, onderdeel gaan uitmaken van de verdere planontwikkeling. Toelichting MP5: Graag vormen wij een team met de huidige en/of toekomstig beoogde eigenaar als opdrachtgever. Wij zien ons zelf in de rol van regisseur c.q. aanjager van een proces dat leidt tot een haalbaar ontwerp voor de herontwikkeling van Mariadal, kortom een sluitende business-­‐‑case. Toelichting MP6: Ons consortium, zijn bereid hun kennis, kunde en expertise ter beschikking te stellen, voor de planvorming, op basis van een deelname in een groter samenwerkingsverband onder supervisie of leiding van de provincie. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
25
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP7: Ontwikkelaar en architect. Toelichting MP8: Ja, marktpartij 8 heeft ervaring met herontwikkeling van complexe bouwwerken en de plantontwikkeling hiervan. Ze kan met andere partijen samen de kar gaan trekken en ook financiering. Toelichting MP9: In ons processchema staat beoogde de aanpak voor de planontwikkeling, we zijn daarbij bereid om onze activiteiten tot en met fase 2 voor eigen risico uit te voeren. Bij positieve uitkomst voor zowel MP 9 als de provincie kan een mogelijk vervolg tot ontwikkeling plaats vinden. Toelichting MP10:Onze rol ligt in het proces van zowel het ontwerp in nauwe samenwerking met de bewoners als organisatorische. We zijn daarmee initiërend en enthousiasmerend door aandragen ideeën en verbeelden van gebruikers Toelichting MP11: wij opteren voor een leidende rol en stimulerend in de herontwikkeling van het object. Toelichting MP12: Als ontwikkelaar en belegger willen wij graag een rol in de planontwikkeling. Toelichting MP13: In de hoedanigheid van ontwikkelaar is ons consortium bereidt een voortrekkende rol in de planontwikkeling te vervullen. Hierbij is de optie van een risicodragende participatie zeker een mogelijkheid. Toelichting MP14: wij zijn geen marktpartij maar stellen ons ten doel om als gebiedsvoogd en procescoach te fungeren. Toelichting MP15: Ja, wij willen de provincie assisteren bij het aanvullen van de bestaand verkenning tot een integraal regie-­‐‑plan op alle schaalniveaus. Wij zijn gewend dit op opdracht te doen. Als er voldoende perspectief is op vervolgopbrengsten kunnen we overwegen een deel van deze kosten voor eigen rekening te nemen. Wij vermoeden echter dat de vraag anders bedoeld is. Toelichting MP16: Wij zijn onder nader te formuleren (wederzijdse) voorwaarden bereid een rol te vervullen bij de planontwikkeling waarbij we, afhankelijk van de mogelijkheden, ook bereid zijn risico te dragen. Toelichting MP17: Wij werken volgens het principe samen uit samen thuis. Samenvatting vraag 1.3.2: Alle partijen zijn bereid om een rol binnen de planvorming van het herbestemmingsproces te vervullen. Echter de concrete invulling van de rol verschilt per marktpartij. De meeste partijen (adviseurs, architecten) wensen kennis en kunde ter beschikking te stellen voor de planvorming. Met name de bouwer/ ontwikkelaars wensen een alomvattend rol waarin het ontwerp, realisatie en beheer vervuld kan worden. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
26
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Marktpartij 10 Marktpartij 11 Marktpartij 12 Marktpartij 13 Marktpartij 14 X
X
X
X
X
X
X
Marktpartij 17 Marktpartij 9 X
Marktpartij 16 Marktpartij 8 X
X
Marktpartij 15 Marktpartij 7 X
Marktpartij 6 X
Marktpartij 5 X
X
Marktpartij 4 Marktpartij 3 ja nee
Marktpartij 2 Marktpartij 1 Vraag 3: De provincie heeft de voorkeur om het complex (met voorwaarden/ na planvorming) in één keer aan één marktpartij/ consortium te verkopen. Betreft uw belangstelling het volledige complex? X
X
X
Toelichting MP2: wenst als gebruiker slechts een deel van het complex in gebruik te nemen. Toelichting MP3: geeft aan dat ze op zich wel interesse hebben in het hele project (ontwikkelen en bouwen) maar het complex zelf niet zullen verwerven. Toelichting MP5 en 15: willen alleen een procesrol vervullen. Vraag 4: Indien u inderdaad als koper wilt optreden, in hoeverre bent u bereid om tot een gegarandeerde aankoop over te gaan? Toelichting MP1: Niet van toepassing. Toelichting MP2: Niet van toepassing. Toelichting MP3: Niet van toepassing. Toelichting MP4: Marktpartij 4 zal niet als koper optreden. Wel zijn al gesprekken gevoerd met mogelijke beleggers. Zonder invulling (lees: huuropbrengst, -­‐‑verwachting, rendementseis) zal een belegger niet volledig willen investeren. Daarom dat Marktpartij 4 én met potentiële huurders én met potentiële beleggers in gesprek is. Toelichting MP5: Niet van toepassing. Toelichting MP6: Afhankelijk van het risicomodel. Toelichting MP7: Afhankelijk van de uiteindelijke invulling is met ons idee een goede business case ontstaan waarmee we nu al (in dit voortraject) een principeakkoord hebben met een belegger. Afhankelijk van de verdere procesvorming kan dit nader uiteengezet worden. Toelichting MP8: Van een gegarandeerde koop kan pas sprake zijn als er overeenstemming bereikt is over aard en omvang van nieuwe functies die kunnen worden toegestaan en in relatie daarmee de overdrachtskosten. Marktpartij 8 zal niet zelf als koper op te treden, maar als intermediair/ plantontwikkelaar/architect. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
27
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP9: De business case leidt tot afname van Mariadal en gronden door marktpartij 9 en van marktpartij 9 door de gebruikers. Dit zal gefaseerd plaatsvinden. Afhankelijk van de gebruikers en de risico’s zal ook de vervreemding van het object en gronden gefaseerd zijn. Toelichting MP10: Zie antwoord op vraag 3. Toelichting MP11: Nader onderzoek is vereist. Toelichting MP12: Volledig bereid. Toelichting MP13: Een en ander hangt af van mogelijkheden tot ontwikkeling van het complex. Hiervoor is het van belang om dit in een verkennend traject samen met provincie en gemeente te onderzoeken. Toelichting MP14: Niet van toepassing. Toelichting MP15: Niet van toepassing. Toelichting MP16: Afhankelijk van de voorwaarden. Gegarandeerd aankoop is onbespreekbaar. Toelichting MP17: Niet van toepassing. Samenvatting vraag 1.3.4. Overgaan tot een gegarandeerde koop van het complex wordt door slechts enkele partijen overwogen. Als voorwaarde willen deze partijen een sluitende business case formuleren alvorens men over gaat tot aankoop. MP 7 heeft reeds een principe akkoord met een belegger bereikt. Het uiteenzetten van dit akkoord is afhankelijk van de verdere procesvoering. MP 12 is volledig bereid tot een gegarandeerde aankoop van het object. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
28
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
X
Marktpartij 17 X
Marktpartij 16 Marktpartij 13 X
Marktpartij 15 Marktpartij 12 X
X
Marktpartij 14 Marktpartij 11 X
Marktpartij 10 X
Marktpartij 9 X
Marktpartij 8 Marktpartij 6 X
X
Marktpartij 7 Marktpartij 5 X
Marktpartij 4 X
Marktpartij 3 Marktpartij 2 ja nee
Marktpartij 1 Vraag 5: Is naar uw mening een in de tijd gefaseerde herbestemming, waarbij het complex in afzonderlijke kavels wordt opgesplitst en vervolgens gefaseerd in de tijd wordt vervreemd, kansrijker dan vervreemding in één keer? X
X
X
Samenvatting vraag 1.3.5. Feitelijk zijn de partijen het in hoofdlijnen eens, iedereen ziet het als een integraal project, maar de meningen verschillen of de invulling in delen (meer natuurlijk, in zijn eigen tempo) of juist in één keer moet plaatsvinden. De twee partijen die niet geantwoord hebben, geven aan dat het een te vroeg stadium is om hier antwoord op te geven. Vraag 6: Wat is naar uw mening het geschatte tijdspad voor de selectie en planvorming tot aan het moment van vervreemding? Toelichting MP1: Sterk afhankelijk van de huidige economische crisis met name die in de bouwsector. Anderzijds biedt een dergelijk plan een goeie kans om iets te doen aan de weinige doorstroming in de woningmarkt, met name het probleem van ouderen die een gezinswoning “bezet” houden. Toelichting MP2:Wat ons betreft kunnen we met het onderwijs geven direct beginnen, voor het overige schatten wij een tijdspad van 3 tot 5 jaar. Toelichting MP3: Sterk afhankelijk van functies / gegadigde(-­‐‑n) / markt en afname. Toelichting MP4: MP 4 schat in, dat met de kennis, die de afgelopen twee jaar is opgedaan, herontwikkeling mogelijk is in een relatief korte periode. Na voorstudie en voorwerk in de afgelopen twee jaar, wordt ingeschat, dat in 2014 al kan worden gesproken met potentiële huurders, die ook al hebben aangegeven, zich te willen vestigen. Realisatie van de herontwikkeling in 2015 is dan goed denkbaar. Randvoorwaarde: laat dan wél de markt haar werk doen, en komen tot haalbare invulling en realisatie, zonder dat er gaandeweg nieuwe randvoorwaarden worden opgelegd, of dat het plangebied wordt vergroot. Dergelijke wijzigingen hebben in het verleden talloze malen geleid tot onnodige vertraging of zelfs mislukken van ontwikkelingen. Toelichting MP5: Sterk afhankelijk van de marktsituatie, maar in principe niet langer dan vijf jaar. Toelichting MP6: 2 tot 3 jaar. Toelichting MP7: 2 tot 3 jaar. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
29
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP8: Bij een vlot ontwikkelingsproces zou het er als volgt kunnen uitzien, afhankelijk van inzet en medewerking van de diverse betrokkenen: (A) selectie ontwikkelingspartner door gemeente eind 2013. (B) globale planontwikkeling op hoofdlijnen, vorming ontwikkelteam, overleg gemeente/provincie: eerste kwartaal 2014. (C) procedure wijzigingen bestemmingsplan / inspraak op basis van plan op hoofdlijnen 2e en 3e kwartaal 2014. (D) afronding en verkoop: eind 2014. (E) realisatie herbestemming (verkoop/verhuur, uitvoeringsfase verbouw) 2015-­‐‑2017. (F) ingebruikname (gefaseerd) vanaf 2016. Allerlei factoren, waarop in deze fase nog nauwelijks. (G) zicht is, kunnen een trager tempo veroorzaken. Toelichting MP9: We hebben het proces in vier fasen opgedeeld. Fase 1 is waar we ons nu in bevinden. Fase 2: doorlooptijd 3 tot 6 maanden. Uitwerken van de business case. De gedragen visie wordt uitgewerkt tot een concept. De concepten worden getoetst op de ruimtelijke en financiële haalbaarheid. De doorlooptijd is sterk afhankelijk van de voorderingen van de samenwerking met provincie en stakeholders. Nadat de business case sluitend is gemaakt kunnen overeenkomsten worden afgesloten met eindgebruikers. Fase 3: doorlooptijd 9 -­‐‑12 maanden. Uitwerking van voorlopig ontwerp tot definitief ontwerp en bestek. De voortgang is afhankelijk van het binden van gebruikers. Daarnaast als er bestemmingswijzigingen nodig zijn kan dit zonder versnelde procedure meer dan 9 maanden duren. Bij voldoende afname van gebruikers bij marktpartij 9 kan er tot realisatie overgegaan worden. Fase 4: doorlooptijd 12-­‐‑24 maanden. Dit is afhankelijk van de complexiteit. Toelichting MP10: 2 tot 5 jaar. Toelichting MP11: In een periode van 1 jaar moet een studie en contractvorming te realiseren zijn. Toelichting MP12: zo kort mogelijk Toelichting MP13: We kunnen ons vinden in het tijdspad zoals door provincie aangegeven in aangeleverde stukken. Toelichting MP14: 5 tot 10 jaar. Toelichting MP15: Afhankelijk van vele factoren om op dit moment een antwoord te geven. Toelichting MP16: Een tijdsspanne van 2 jaar is niet onredelijk. Toelichting MP17: Selectie 6 maanden daarna planvorming: 12 maanden en vervreemding vanaf het moment van de benodigde vergunningen. Samenvatting vraag 1.3.6. De geschatte tijdsspanne voor de selectie en planvorming ligt voor veel partijen tussen de 2 en 5 jaar. Uitschieters in dit geheel zijn MP 14 die een tijdspanne van tussen 5 en 10 jaar aangeeft en MP 17 die een tijdsspanne van 1,5 jaar nodig heeft voor selectie en planvorming. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
30
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Vraag 7: Heeft u ervaring met het proces rond de planvorming van vergelijkbare herbestemmings-­‐‑ / herontwikkelingsvraagstukken, met veel stakeholders en complexe omgevingsfactoren en wat was daarbij de proces aanpak op hoofdlijnen? Toelichting MP1: De ervaring zit in ruim 30 jaar ervaring in het openbaar bestuur, helaas geen ervaring in de bouwsector. Toelichting MP2: Niet van toepassing Toelichting MP3: recente ervaring met de herontwikkeling en restauratie van het Kloosterkwartier te Sittard van 7 rijksmonumenten (kloostercomplex) in luxe hotel, short-­‐‑stay-­‐‑
functies, restaurant, diverse winkels en leisure voorzieningen, appartementen, ondergronds parkeren en het opwaarderen van de openbare infrastructuur. Toelichting MP4: Marktpartij 4 heeft een brede ervaring op ontwikkeling en herontwikkeling van inbreiding-­‐‑ en uitleggebieden. Dergelijke projecten, zeker herontwikkelingen zoals dit kloostercomplex, kunnen juist vanuit de lokale markt worden gerealiseerd. Vooraf is duidelijk aangegeven waaraan voldaan dient te worden. Vervolgens is het zaak om intensief samen te werken met de verschillende partijen die interesse hebben getoond. Marktpartij 4 gelooft in het tegelijkertijd benaderen van de gebruikers en investeerders. Ook de kracht uit de buurt zelf (bewoners, ondernemers) zal zeker ook een positieve bijdrage kunnen leveren. In de afgelopen twee jaar heeft Marktpartij 4 op al die fronten al de nodige contacten gelegd. Toelichting MP5: ja, de nodige langjarige ervaring. Toelichting MP6: De herbestemming van vastgoed komt steeds vaker voor en behoort tot onze expertise. Referentieprojecten zijn: herbestemming van het gemeentehuis in Millingen aan de Rijn tot Kulturhus en procesbegeleiding initiatieffase boekhandel Waanders in Broerenkerk in Zwolle. Daarnaast zijn bij betrokken bij de herbestemming van een monument voor het Drachten Lyceum te Drachten, herbestemming van de voormalige marechausseemanege in Leeuwarden en de realisatie van een leerhotel in een klooster in de binnenstad van Amersfoort. Toelichting MP7: ja. Toelichting MP8: Ja, bijvoorbeeld met herbestemming zuivelfabriek De Ommelanden te Groningen tot bedrijfscomplex met kinderopvang, kerk en kantoren, en herbestemming distributiecentrum supermarkt tot bedrijfs-­‐‑ /winkelplein Leek waarin diverse bedrijven, winkels en instellingen zijn gehuisvest. Daar is vanuit een helder, maar globaal plan en financieringsmodel overeenkomst met gemeente gesloten waarin medewerking aan de gewenste ontwikkelingen toegezegd is (incl. bijvoorbeeld grondruil, parkeernormen, inrichting terrein, omgang met reclame). Vervolgens zijn gebruikers gezocht en gecontracteerd, waarna de uitvoering fasegewijs heeft plaatsgevonden. Toelichting MP9: Een referentie is Klooster Zijtaart, met de nieuwe functie van multifunctionele accommodatie met het dorpshuis, basisschool Edith Stein, sportzaal, peuterspeelzaal, buitenschoolse opvang, pinautomaat, servicepunt en enkele woningen. In het project hebben we een beSef traject gevolgd, dit staat voor een proces waarin vanuit een gezamenlijke visie, bij de start van het project zorgvuldige afspraken te maken over beheer, exploitatie, samenwerking, eigendom en financiën. Dit project werd haalbaar door samen te werken; het verhogen van de : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
31
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
bezettingsgraad door multifunctioneel gebruik en hier in het beheer zorgvuldig mee om te gaan. De behoeften, randvoorwaarden en uitgangspunten van de gebruikers zijn vastgelegd in een programma van eisen, welke is uitgewerkt tot een ontwerp. Na het vaststellen van het definitief ontwerp en de uitwerking naar bestek is het plan gerealiseerd. Toelichting MP10: Ervaren in herbestemmingsvraagstukken en monumenten voor veel stakeholders en leefgemeenschap voor kloosters. Toelichting MP11: Ruimte ervaring in soortgelijke projecten. Toelichting MP12: Redelijke ervaring, maar genoeg. Toelichting MP13: In het consortium is veel ervaring aanwezig in hergebruik en herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden. Het proces start met een goede planvorming en een samenstelling van een stuur-­‐‑ en ontwerpgroep. Toelichting MP14: We hebben ervaring in multicomplexe vraagstukken met veel stakeholders. Toelichting MP15: Ja, wij hebben ervaring met vergelijkbare trajecten. Voor de herbestemming van het Polaroid-­‐‑terrein in Enschede werken we als ruimtelijk regisseur naast de ontwikkelaar/eigenaar. Het proces heeft een open einde en is in dezelfde fase als Mariadal. Door het open proces kan op veel onverwachte zaken gereageerd worden, maar tegelijkertijd vinden veel belanghebbenden het moeilijk om in te schatten wat er allemaal nog kan plaatsvinden. Toelichting MP16: Ja. Toelichting MP17: Ja er is ruime ervaring met grote kloosterdomeinen te herbestemmen. Proces aanpak was voornamelijk Keep it Simple. Samenvatting vraag 1.3.7. Behalve MP 1 (wel 30 jaar bestuurlijke ervaring) en MP 2, geven de resterende marktpartijen aan relevante werkervaring te hebben op het gebied van proces en planvorming in herbestemmingsvraagstukken. Er zijn slechts enkelen die ook de betreffende projecten benoemen. MP 3, 9 en 17, geven expliciet aan in het verleden ook aan herbestemmingen van een kloostercomplex te hebben gewerkt. Vraag 8: Heeft u ervaring met het communicatie rond de planvorming van vergelijkbare herbestemmings-­‐‑/ herontwikkelingsvraagstukken, met veel stakeholders en complexe omgevingsfactoren en wat was daarbij de uw aanpak op hoofdlijnen? Toelichting MP1: zie antwoord op vraag 7. Toelichting MP2: Niet van toepassing. Toelichting MP3: De stappenplan daarbij was: (A) Bepalen van de belangen en uitgangspunten; (B) Inpassing in de structuurvisies / masterplan stedenbouw; (C) Bepalen van de werkwijze /proces; (D) Vinden van afnemers / geïnteresseerden; (E) Samenstellen van de exploitatie-­‐‑
modellen (incl. garantstellingen); (F) Bepaling go / no go; (G) Realisatie (in dit geval gefaseerd). : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
32
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP4: Marktpartij 4 heeft als projectleider en/of als directeur de nodige ervaring opgedaan, ook in de communicatie naar alle relevante partijen. Toelichting MP5: Ja: het organiseren van dan wel participeren in werkgroepen en klankbordgroepen, het organiseren van informatieavonden voor belanghebbenden etc. Dit alles is gericht op draagvlak voor het project, suggesties voor de planvorming te verkrijgen en mogelijke bezwaren tegen het plan op voorhand te kunnen ondervangen. Onze ervaring is dat juist omwonenden, mits op de juiste wijze begeleid, een positieve Invloed hebben op de planvorming. Hierbij zijn ‘open’ communicatie en heldere ‘spelregels’ van groot belang. Toelichting MP6: Ja, zie antwoord vraag 7. Toelichting MP7: Ja. Aanpak: zoveel mogelijk de stakeholders en overige betrokkenen (Gemeente, Provincie, RCE, voormalige bewoners) al in een vroeg stadium bij het ontwikkelingsproces betrekken. Toelichting MP8: Ja, de hoofdlijn is altijd een heldere en begrijpelijk plan te maken, en de gevolgen (positief en eventueel negatief) voor iedereen duidelijk te maken. Hierover met alle partijen open te communiceren, de eventueel tegengestelde belangen boven tafel en bespreekbaar te houden. Voor het definitieve go/no-­‐‑go moment moeten de meest heikele zaken afgehandeld zijn. Formele procedures tussen partijen moeten waar mogelijk voorkomen worden, zij kennen slechts verliezers en kosten (veel) tijd en energie, die beter besteed kunnen worden. Toelichting MP9: Het ontwerp en de communicatie gaan samen een proces in, waarbij de visies en ideeën aan het begin nog open staan. Een voorbeeld is Parc Glorieux in Vught, het voormalig Kloosterinternaat Mariaoord kreeg de nieuwe functie van appartementen. Na de werving-­‐‑ en informatiecampagne te hebben afgerond, is Synchroon met geïnteresseerden aan de slag gegaan om in twee of drie sessies (woonworkshops) het plan te bespreken te kneden tot het meest marktconforme resultaat dat mogelijk is binnen een aantal voorwaarden (bestemmingsplan, kwaliteitseisen, financiën en planning). Toelichting MP10: Geen. Toelichting MP11: Communicatie is een van de belangrijkste in onze aanpak en zullen wij zorgvuldig en professioneel uitvoeren. Toelichting MP12: Redelijke ervaring. Toelichting MP13: Communicatie rondom dergelijke plannen zal steeds in samenwerking met de gemeente provincie moeten worden opgezet. Toelichting MP14: Zie vraag 1 onder 1.3. graag werken wij deze methode voor u uit in een plan van aanpak. Toelichting MP15: Communicatie rond planvorming vindt geregeld plaats via presentaties, inspraak of participatie met gebruikers, omwonenden en overige geïnteresseerden. Wij hebben ervaring met het begeleiden van dergelijke communicatiemomenten. Belangrijk hierbij is, dat de presentaties concreet en helder zijn, waarbij een toelichting in woorden ondersteund worden : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
33
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
door beelden, cijfers en modellen. Om inspraakmomenten goed te benutten is het belangrijk om de bandbreedte van het gespreksonderwerp vooraf te bepalen, bijvoorbeeld door scenario’s voor te leggen of een onderhandelingsmaquette te presenteren. Toelichting MP16: Ja, wij hebben daar ervaring mee. Aanpak op hoofdlijnen betreft het opstellen van een “raamwerk” waar communicatie onder geschaard wordt. Bijvoorbeeld een vast logo voor het gebied wat herkenbaarheid oproept. Daarna het specifiek communiceren voor het beoogde doel met gebruikmaking van de daarvoor meest geëigende middelen. Toelichting MP17: Ja, er is ruime ervaring met het communicatie rond de planvorming van vergelijkbare vraagstukken, ook hierbij was de aanpak in hoofdlijn: Keep it Simple. Samenvatting vraag 1.3.8. Ook bij deze vraag komen MP 1 en MP 2 naar voren als onervaren partijen op het gebied van communicatie rondom een herbestemmingsproces. In tegenstelling tot de voorgaande vraag, geeft MP 10 aan op het terrein van communicatie van herbestemmingsvraagstukken geen relevante ervaring te hebben. De overige marktpartijen geven aan goed of redelijke ervaring op dit terrein te hebben. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
34
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
1.4
VRAGEN MET BETREKKING TOT RANDVOORWAARDEN
Marktpartij 17 X
Marktpartij 15 X
X
Marktpartij 14 X
Marktpartij 13 X
Marktpartij 12 Marktpartij 10 X
Marktpartij 11 Marktpartij 9 X
Marktpartij 16 X
Marktpartij 8 X
X
Marktpartij 7 X
Marktpartij 6 X
Marktpartij 5 Marktpartij 3 X
Marktpartij 4 Marktpartij 2 ja nee
Marktpartij 1 Vraag 1: Het klooster Mariadal ligt op een binnenstedelijke locatie. Vindt u de bereikbaarheid met auto, openbaar vervoer en voor langzaam verkeer toereikend voor de beoogde herontwikkeling? X
X
X
Toelichting MP4: Het kloostercomplex ligt weliswaar dichtbij het station, en aan de rand van de ring van het centrum. De ontsluiting van met name auto’s vraagt extra aandacht. Momenteel is de ontsluiting gelegen aan een eenrichtingsverkeerstraat, welke uitkomt op twee andere straten, voordat de ring bereikt kan worden. Ook het parkeren vereist de nodige extra aandacht. Het semi-­‐‑openbaar maken van de kloostertuin maakt het mogelijk om langzaam verkeer door de tuin te laten gaan. Toelichting MP6: Parkeerkoffers zou al een vergaande, concrete oplossing kunnen zijn. Openbaar vervoer is op loopafstand voorhanden. Parkeren kan een probleem vormen in de verdere uitwerking van het plan. Conform het parkeerbeleid van de gemeente Roosendaal dient het parkeren ten behoeve van de nieuwe functies op eigen terrein te worden opgelost. Hiervoor zijn meerder oplossingen mogelijk, echter deze zijn sterk afhankelijk van de noodzakelijke hoeveelheid en financiële haalbaarheid. Nader onderzoek is nodig, nadat de functie bekend is. Toelichting MP11: Om een goede hechting te krijgen in de omgeving zullen uitbreidingen moeten plaatsvinden van de bereikbaarheid structuur. Toelichting MP14: (MP 14 heeft geen antwoord ‘aangekruist’, maar wel de navolgende toelichting gegeven) Bereikbaarheid lijkt ons in orde. Parkeren dient op het terrein opgelost te worden afhankelijk van de nieuwe invulling. Toelichting MP15: (MP 15 heeft geen antwoord ‘aangekruist’, maar wel de navolgende toelichting gegeven) De bereikbaarheid voor openbaar vervoer en langzaam verkeer is goed tot zeer goed. Autoverkeer is een ingewikkelder onderwerp. De Vincentiusstraat kan vanwege het profiel en de woningen niet veel autoverkeer meer aan. Het is in de verkeersstructuur van Roosendaal ook geen logische plaats om het complex te ontsluiten voor publiek en gebruikers. Bezoekers van het hernieuwde Mariadal zullen dus op een andere manier met de auto moeten arriveren. De Kloosterstraat en Burgemeester Prinsensingel lijken geschikter als aanrijroute, hoewel de inpassing van parkeergelegenheid in of aan de tuin een ingewikkelde opgave is. Toelichting MP16: (MP 16 heeft beide antwoorden ‘aangekruist’ met de navolgende toelichting) Bereikbaarheid met openbaar vervoer en langzaam verkeer is goed, met auto kan beter. Wat langzaam verkeer betreft omarmen wij de gedachte om een Langzaam Verkeer Route over het terrein aan te leggen, al zal de positie hiervan goed afgestemd moeten worden in : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
35
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
relatie tot de mogelijke nieuwe functie(s) van het klooster. Tevens verwijzen wij hier naar de eerder aangehaalde opmerking dat in onze optiek het klooster Mariadal in een grotere visie dient te worden opgenomen. Zaken omtrent verkeersafwikkeling en bereikbaarheid kunnen dan in dat “Masterplan” worden opgenomen wat de haalbaarheid vergroot. Samenvatting vraag 1.4.1 De meeste marktpartijen geven aan dat de bereikbaarheid voor openbaar vervoer en langzaam verkeer goed is. Enkele marktpartijen vragen nadrukkelijk aandacht voor de verkeersontsluiting en het parkeren van publiek en gebruikers ten behoeve van de nieuwe functies. Dit laatste zal op eigen terrein opgelost moeten worden, aandachtspunt daarbij is dat de Vincentiusstraat zelf, door het profiel, weinig verkeer aankan. Vraag 2: Het huidige complex heeft beperkte parkeervoorzieningen, hoe gaat u hiermee om in relatie tot de door u bedachte bestemming? Toelichting MP1: De zusters hebben het er ook altijd mee gedaan. Een nieuw op te richten woongroep moet dat ook kunnen. De andere eventueel toegevoegde functies moeten ook niet al te veel auto aantrekkende bezigheden zijn. Toelichting MP2: Wij gaan er van uit de merendeel van onze studenten op de fiets of openbaar vervoer komen. Toelichting MP3: Ons in ziens is er nu reeds (voor het moment) voor de toekomstige publieke functies voldoende parkeergelegenheid in het gebied en omgeving zoals de P+R bij het station en de diverse parkeergarages in de stadskern. Binnen het plangebied zien wij mogelijkheden om ondergronds parkeren te realiseren. Toelichting MP4: Parkeren kan op eigen terrein worden uitgebreid, door het huidige parkeerterrein te vergroten. Afhankelijk van de uiteindelijke functies, zal het aantal extra parkeerplaatsen meer of minder dienen toe te nemen. Ook een combinatie van parkeren van het Stadskantoor is een optie. Toelichting MP5: Naar behoefte parkeerplaatsen toevoegen op eigen terrein om illegaal of ongewenst parkeren elders te voorkomen, liefst zo veel mogelijk uit het zicht en zo groen mogelijk ingericht. Omdat een groot deel van het complex in onze visie wordt ingevuld met aan zorg gerelateerde functies, zal de extra parkeerbehoefte van de bewoners zelf beperkt zijn. Er dienen wel voldoende parkeermogelijkheden te zijn voor personeel en bezoekers. Toelichting MP6: De realisatie van scenario 1 zien wij als grootste kans. Dat wil zeggen de realisatie van een zorgvoorziening, waarin diverse vormen van zorg zijn opgenomen. (zie antwoord 1.2.2). Toelichting MP7: Hiervoor wordt een oplossing bedacht die passend is voor de buurt, de omgeving en recht doet aan de monumentale kwaliteit van het gebouw en de tuin. Er liggen ook nog mogelijkheden bij de aanliggende percelen. Toelichting MP8: Ten westen van de Noviciaatvleugel liggen mogelijkheden om de bestaande parkeerfaciliteiten uit te breiden tot aan het kloostergebouw. De parkeerplaatsen kunnen worden voorzien van een groen karakter met hagen en bomen, zodat de relatie met de : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
36
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
kloostertuin niet verloren gaat. Is deze oppervlakte niet voldoende biedt het meest westelijke deel van de oorspronkelijke productietuin mogelijkheden voor parkeren. Dit wordt dan geplaatst ter hoogte van de parkeerplaatsen van het stadhuis. Deze twee parkeerplaatsen kunnen dan gebruiken maken van dezelfde ontsluiting via de Kloosterstraat en de Vughtstraat. Toelichting MP9: Wanneer woningbouw in de tuin ontwikkeld wordt, moet er een goede auto-­‐‑
entree aan de rand van het gebied gecreëerd worden. De beste optie is aan de Kloosterstraat zodat de rustige woonstraatjes aan de noordzijde niet met extra verkeersbewegingen belast worden. Toelichting MP10: Zie antwoord op voorgaande vraag. Toelichting MP11: Naar verwachting moeten er meer parkeer voorzieningen gerealiseerd moeten worden. Toelichting MP11: Oplossingen zoeken buiten dit perceel is volgens ons een mogelijkheid. Toelichting MP12: Parkeervoorziening kan op de plaats van de huidige parkeerplaats wat worden uitgebreid. Deze parkeervoorziening is vooral bedoeld voor bewoners woonheden in complex. Veel meer parkeerplaatsen zijn ons inziens niet nodig en ongewenst, ook gezien de binnenstedelijke locatie en de bereikbaarheid. Voor eventueel te ontwikkelen woningen ter plekke van huidige boomgaard dienen parkeervoorzieningen daar ter plekke te worden opgelost. Voor bijzondere activiteiten in weekenden e.d. kan wellicht gebruik gemaakt worden van parkeerplaats van stadhuis. Toelichting MP13: Zie antwoord op voorgaande vraag. Toelichting MP14: Zie antwoord op voorgaande vraag. Toelichting MP15: Dat is op dit moment nog niet aan de orde. Nieuwe functies zullen wat parkeren betreft moeten voldoen aan de daarvoor geldende gemeentelijke normen, naar onze mening is dat in de grotere visie prima op te lossen. Toelichting MP16: De huidige parkeervoorzieningen zullen voor kort parkeren (taxi, hulpverlening, laden/lossen, etc.. ) ingericht worden, voor lang parkeren zal er naargelang de behoefte welke voortvloeiend uit het plan oplossing en studie worden ontwikkeld. Samenvatting vraag 1.4.2. De marktpartijen hebben een verschillende visie op dit vraagstuk. Dit wordt deels verklaard door de toekomstige functie die in het complex gehuisvest zal worden. Een aantal marktpartijen geeft aan het eventuele tekort te willen oplossen door extra parkeerplaatsen op het terrein zelf te realiseren, dan wel aangrenzende parkeermogelijkheden benutten zoals de P+R bij het station of bij het Stadskantoor. Het voordeel van de laatste opties zijn wel dat er dan minder verkeersbewegingen zijn in de smalle straatjes (waaronder de Vincentiusstraat) aan de gebouwzijde van het klooster. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
37
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Marktpartij 2 Marktpartij 3 Marktpartij 4 Marktpartij 5 Marktpartij 6 Marktpartij 7 Marktpartij 8 Marktpartij 9 Marktpartij 10 Marktpartij 11 Marktpartij 12 Marktpartij 13 Marktpartij 14 Marktpartij 15 Marktpartij 16 Marktpartij 17 ja nee
Marktpartij 1 Vraag 3: Onderdeel van de huidige gebiedsvisie op het plan is de toevoeging van een langzaam verkeersroute door het plan als verbinding tussen station en binnenstad. Past deze toevoeging binnen uw visie op het complex? X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Vraag 4 :De provincie wenst dat het binnen-­‐‑gebied zijn besloten karakter blijft behouden, maar tegelijkertijd dient het meer openbaar toegankelijk te worden, wat is uw visie hierop? Toelichting MP1: In eerste instantie zal het binnen gebied primair voor de bewoners zijn, maar een wandelroute er door heen kan alleen maar positief zijn, misschien ’s avonds af te sluiten? Toelichting MP2: Het park kan een ontmoetingsplaats worden net als bijvoorbeeld de kapel als uitvoeringsruimte voor concerten. Oud en jong komen hierdoor samen binnen een natuurlijke setting. Een totaal “ Care en Cure” familiehotel met een educatief centrum als leerafdeling en wijkleerbedrijf. Duurzaam inzetbaarheid van ouderen met veel knowhow. Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Toelichting MP3: Dit hoeft elkaar niet te bijten. Er zijn voorbeelden genoeg te vinden waarbij dit ook het geval is. Vaak wordt een dergelijk gebied in de avonduren afgesloten, maar is het overdag een openbaar toegankelijk gebied. Toelichting MP4: Marktpartij 4 ziet, met het behoud van de kloostermuur, het hekwerk aan de Vincentiusstraat en verdere herinrichting, voldoende kansen om de kloostertuin te benutten. Overleggen met omwonenden hebben al geleid tot een aantal ideeën. Het biedt een geweldige kans om de buurt ook te laten participeren in de herontwikkeling. Mooi voorbeeld van de term participatiemaatschappij. Toelichting MP5: Verbetert de relatie met de binnenstad en het station. Dat is alleen maar toe te juichen. Dit is zowel aantrekkelijk voor de toekomstige bewoners als voor hun gasten. Het bevordert ook de integratie van de gehandicapte bewoners met de “normale” samenleving. Het ontstaan van een directe en herkenbare fiets-­‐‑ en voetgangersverbinding tussen NS-­‐‑station en de binnenstad via bijvoorbeeld de Dokter Lemmensstraat zal naar onze mening niet snel gebeuren. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
38
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP6: De kracht van de Kloostertuin is het besloten karakter, echter het kan door openstelling tevens een recreatie voorziening zijn voor alle bewoners van Roosendaal. Er zijn diverse voorbeelden beschikbaar die recht doen aan dergelijke functie, zoals een vereniging die het beheer voert van het park en waar bewoners van Roosendaal lid van kunnen worden of het sluiten van de Kloostertuin op het moment dat de functies in het Klooster niet aanwezig zijn, waardoor vernielingen voorkomen worden. Toelichting MP7: Wij delen deze visie. Toelichting MP8: Door het gesloten karakter van het kloostercomplex zullen vele Roosendalers de schoonheid van het gebouw en de bijbehorende tuin niet kennen. Door de beslotenheid te behouden, maar het complex wel openbaar toegankelijk te maken, zullen steeds meer mensen deze prachtige plek ‘ontdekken’. Een langzame verkeersroute die het gebied doorkruist stimuleert dit, echter moet deze route niet bekend raken als snelste (fiets)route van het centrum naar het station. De haastende zwerm mensen past niet binnen de sereniteit en het ingetogen karakter van het complex. Toelichting MP9: De tuin krijgt een semi-­‐‑openbaar karakter; er komen één of twee extra poorten die toegang geven tot de thans besloten tuin. De deur zal ‘altijd open staan’ maar in de beleving ‘stap je een andere wereld binnen’. Respect voor het behoud van het authentieke karakter van de tuin staat voorop. Toelichting MP10: Het binnen gebied wordt vooral ingezet voor gebruik als botanische educatie, moetstuin, en evenementen en cultureel karakter. Toegang is openbaar, maar tegen beperkte betaling. Toelichting MP11: Daar zijn wij een voorstander van. Toelichting MP12: Die mooie deel van de stad Roosendaal moet naar ons mening gecontroleerd toegankelijk worden gemaakt. Toelichting MP13: Door de maat van het binnen-­‐‑gebied ten opzichte van het omringende stedelijk weefsel en de hoeveelheid te handhaven afscheidingen/bebouwingen rondom het binnen-­‐‑gebied, zal dit een besloten karakter blijven houden ook wanneer nieuwe of bestaande toegangen geopend worden naar de openbare ruimte. Toelichting MP14: Dit is een kwestie van een zorgvuldige inrichting en beheer. We zien het binnen gebied niet als een open park, maar meer als een pareltje wat ontdekt moet worden. Het dient een mix te zijn tussen een openbaar toegankelijk park en een ‘tuin’ bij de nieuwe functie(s) in het klooster. Toelichting MP15: Een omsloten stadstuin kan toegankelijk zijn en besloten tegelijk. Het gaat daar meer om een openbare route naar een bestemming in of aan de tuin dan om een open parkomgeving. Duidelijk entree-­‐‑poorten (eventueel af te sluiten) en ommuring bepalen ook het gebruik van de bezoekers. Denk hierbij meer aan een plek als de Prinsentuin in Groningen en in Tilburg: Stadspark Oude Dijk of de tuin van Interpolis. Toelichting MP16: Wij sluiten ons volledig aan bij bovenstaande stelling. Gepaste aandacht zou hier ons inziens moeten worden gegeven aan de contemplatieve tuin. Tevens denken wij dat het : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
39
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
goed zou zijn om een deel van het binnen-­‐‑gebied besloten cq. semi-­‐‑toegankelijk te maken en het overige deel openbaar zoals ook de centrumvisie aangeeft. Toelichting MP17: Door de invulling van commerciële ruimtes c.q. Werkplekken zal het complex een gemeenschappelijke en deels openbare functie krijgen. Samenvatting vraag 1.4.4. Alle marktpartijen zien meerwaarde in het behoud van het besloten karakter van het klooster en delen de visie dat de tuin van het complex openbaar terrein moet worden. De wijze waarop de tuin voor het breed publiek toegankelijk gemaakt kan worden, verschilt per marktpartij, ingegeven door de verschillenden functies die de partijen voor het complex voor ogen hebben. MP 8 plaats wel een kanttekening bij het openbaar stellen van de tuin, door te wijzen op de mogelijkheid dat een langzame verkeerroute die het gebied doorkruist, snel een bekende snel route naar het nabijgelegen NS station kan worden. Meerdere partijen geven aan dat het de plek kan zijn om te ‘ontdekken’. Vraag 5: De provincie heeft als doelstelling dat de erfgoedwaarden van de gebouwen en de tuin hetzij door behoud hetzij door transformatie worden gerespecteerd . Dat geldt ook voor de sfeer/ eigenheid. Wat is uw visie hierop? Toelichting MP1: De beste garantie hiervoor is focussen op het behoud en er niet te veel aan prutsen, daarom ook ons pleidooi voor een woonbestemming in een zelfde woon-­‐‑ leefgemeenschap als de oorspronkelijke zusters echter zonder de religieuze component, maar uiteraard wel met alle respect voor dat laatste. Toelichting MP2: Wij onderschrijven dit volkomen. Mensen, met name de ouderen willen zich identificeren met de omgeving en die is hier meer dan voldeden aanwezig. Toelichting MP3: Het allerbelangrijkst bij deze aspecten is het vinden van een goede en passende invulling van het gebouwencomplex. Wij denken dat de door ons voorgestelde invulling perfect past bij de wens de eigenheid te bewaren. Verder moet je wel veranderingen durven aan te brengen. Ons motto is dan ook: ‘behoud door verandering’. Toelichting MP4: Wij onderstrepen deze doelstelling. En houdt in har plannen hier volledig rekening mee. Toelichting MP5: Dat is naar onze mening goed mogelijk met de door ons aangegeven functies. De door ons gedachte functies zijn juist op zoek naar dit soort omgevingen. Toelichting MP6: Het is altijd mogelijk een gebouw aan te passen aan de gebruikers, zonder de erfgoedwaarden aan te tasten. Mocht dit in sommige gevallen nodig zijn, kan een dergelijke gebruiker ook geweigerd worden. Toelichting MP7: Wij delen deze visie. Toelichting MP8: De beslotenheid is één van de kernwaarden van het complex. Dit dient gerespecteerd te worden. Door een oude poort in de oostelijke muur te openen, vergroot dit de : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
40
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
toegankelijkheid van de tuin, maar doordat dit slechts een perforatie is in een lange dicht muur, blijft het besloten karakter behouden. Toelichting MP9: Het doel is om de gebieden productie, recreatie en bezinning terug te laten komen in het gebruik en de beleving. Daarnaast geeft het een gevoel van een bepaalde beslotenheid waarbinnen de gebieden met elkaar zijn verbonden door middel van een wandelroute. Toelichting MP10: Het gebouw en het park blijven bewaard. De wijze waarop er zal worden gewoond en gewerkt , sluit nauw aan bij het oorspronkelijke bestemming van het complex , maar zonder de sterke religieuze karakter. Toelichting MP11: Daar zijn wij het mee eens. Er zullen zich waarschijnlijk veranderingen voordoen die duurzaam exploitatie positief kunnen beïnvloeden. Deze zullen wij graag voordagen ter uitvoering. Toelichting MP12: Past geheel in onze visie. Toelichting MP13: We sluiten ons hier bij aan. Kloostercomplex zal ten behoeve van nieuwe functies en de eisen van deze tijd op verschillende plekken fors aangepakt en gemoderniseerd moeten worden. De sfeer en eigenheid van het gebouw dient echter zo goed mogelijk bewaard te blijven. Dit houdt in dat bestaande stijl/sfeer zoveel mogelijk gehandhaafd dient te blijven. Op plaatsen waar grote ingrepen noodzakelijk zijn dienen deze qua vorm/uitwerking ook als dusdanig herkenbaar moeten zijn. Toelichting MP14: Hier zijn we het volledig mee eens. We denken wel dat er dingen gaan veranderen aan de bebouwing en de tuin. Een eigentijdse interpretatie van de historische waarden hoeft geen probleem te zijn en kan juist een meerwaarde opleveren. Het moet meer zijn dan een ‘openluchtmuseum’. Toelichting MP15: De erfgoedwaarde wordt in eerste instantie ingegeven door het nuttige gebruik van een plek: De functie ‘klooster’ heeft het erfgoed gevormd tot wat het nu is. Er dienen daarom gebruikers gevonden te worden die baat hebben bij alles wat het verleden heeft achtergelaten, om vervolgens het gebruik van het complex en de tuin volledig te benutten. Het nieuwe gebruik is daarmee een nieuwe laag in de geschiedenis van het complex en hoeft zich niet per definitie te voegen naar de vorige laag in de geschiedenis. aan Een stads als Roosendaal kan een complex als dit namelijk niet alleen als museumstuk exploiteren. Toelichting MP16: Deze doelstelling delen wij. Hierbij refereren wij opnieuw naar project Tivoli Oudenbosch waar we ons ingespannen hebben om de totale sfeer te behouden, ondanks dat functies wijzigden en er ruimtelijke aanpassingen gedaan werden om de kwaliteit en toegankelijkheid van het gebied te vergroten. De kracht van het gebied zit in het ensemble van gebouwen en omliggende ruimte. Daarbij zien wij ook mogelijkheden om bepaalde gedeeltes van de tuin hun oude functies terug te geven. Toelichting MP17: Gezien het een herbestemming van een bestaand gebouw betreft, zal het gebouw en de eigenheid volledig en de sfeer herkenbaar blijven behouden in de hedendaagse invulling. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
41
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Samenvatting vraag 1.4.5. Alle partijen beamen het belang van het behoud van het authentiek karakter van de erfgoedwaarden. De noodzakelijke aanpassingen van gebouw en tuin zijn sterk gekoppeld aan het gebruik, maar zij doen geen afbreuk aan het behoud van het karakter. Alleen MP 13 geeft aan, grote ingrepen te willen doen, maar wel met behoud van de bestaande sfeer. Vraag 6: In navolging op de vorige vraag heeft de provincie tevens de wens dat ‘het verhaal’ achter de locatie ‘levend’ blijft, wat is uw visie hierop?
Toelichting MP1: Juist die behoefte is één van de wensen die sterk bij ons leven toen ons idee vorm kreeg. Toelichting MP2: Zie antwoord op voorgaande vraag. Toelichting MP3: Door het complex “Mariadal” te blijven noemen en bezoekers de historie van het klooster te blijven vertellen blijft ‘het verhaal’ levend. Sterker nog, doordat het gebouw een meer openbaar karakter gaat krijgen zullen meer mensen de gelegenheid krijgen het gebouw aan de binnenzijde te bezoeken en daarmee een kijkje kunnen nemen in de historie van het gebouw. Toelichting MP4: Wij zien hierin juist het onderscheiden karakter, ook als verkoop argument, dat het verhaal van het kloostercomplex overeind blijft. Toelichting MP5: Sluit goed aan op de door ons aangegeven functies en het versterkt het totaalconcept. Toelichting MP6: Elementen die het verhaal achter de locatie levend houden (beelden en uitstraling) kunnen zoveel mogelijk behouden blijven, wellicht verplaatst worden, maar wel intact houden (Mariagrot). Toelichting MP7: Wij delen deze visie. Toelichting MP8: De sfeer en eigenheid dien zoveel mogelijk gerespecteerd te worden en aanpassingen aan het gebouw en tuin dienen in dezelfde sfeer gerealiseerd te worden. Woningen kunnen met de hedendaagse comforteisen in elke sfeer gebouwd worden. Modernisering mag zichtbaar kunnen zijn, maar geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarden. Toelichting MP9: De sfeer en eigenheid welke in de bovenstaande vraag is omschreven is een uitkomst van de historie. De historie komt terug in het landschap door het behoud van eenheid, elementen die in de gebieden worden toegevoegd (recreatie en zelfredzaamheid/productie) en behoud van elementen, objecten en structuren die reeds aanwezig zijn (zoals onder andere het klooster, de kloostermuren, religie in de tuin en de kapel). Toelichting MP10: In ons voorstel wordt het complex ingezet als ware het een klooster voor de 21ste eeuw: wonen en werken, met aandacht voor de groep en de medemens en de omgeving. Het is niet de bedoeling dat het een religieuze krijgt. Aandacht op spiritualiteit staat wel voorop. Toelichting MP11: The Story is het beste onderdeel uit een duurzaam concept. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
42
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP12: Daar zorg het gebouw gelegen in de tuin zelf al voor. Toelichting MP13: Het te herbestemmen voorgebouw waarin maatschappelijke/culturele bestemming voor de stad voorzien is, in combinatie met binnentuin en kapel geeft hiervoor voldoende mogelijkheden. Toelichting MP14: Vooral in het stedenbouwkundig-­‐‑landschappelijk ontwerp is dit een belangrijk uitgangspunt. Dat betekent onder meer dat er zorgvuldig omgegaan moet worden met eventuele nieuwbouw in de tuin. Het gebouw zelf is voldoende beschermd naar ons inziens om het historische verhaal in de toekomst te blijven lezen. Toelichting MP15: De beste manier om een verhaal van een gebouw levend te houden is door het te laten bezoeken en gebruiken. Toelichting MP16: Wij zijn van mening dat dit een niet meer dan normaal uitgangspunt is. Wij menen hier een goede mogelijkheid te zien in het trachten de kapel in oude luister te handhaven en hier (deels) nieuwe functies aan toe te kennen. Hier hebben we ideeën voor, denk aan bijvoorbeeld een restaurant. De overige gebouwen bezitten voorts nog zoveel van de oorspronkelijke inrichting (in goede staat!) dat het verhaal levend blijft wanneer dit bewaard kan blijven. Toelichting MP17: Het verhaal zal door een openbare functie van het kerkgedeelte blijven bestaan. Samenvatting vraag1.4.6. Alle partijen delen de visie dat het verhaal van het complex doorverteld moet worden. Dit vormt bij alle partijen het uitgangspunt voor de voorgestelde plannen. De betekenis die partijen hieraan geven is wel zeer uiteenlopend. Een aantal partijen stelt dat juist door het openbaar stellen van het complex, het verhaal en de historie van het klooster behouden kan worden. Een ander pleit voor een nieuwe vorm van spiritualiteit. Vraag 7: De provincie hecht veel waarde aan duurzaamheid en energiebesparing. Welke mogelijkheden ziet u ten aanzien van deze aspecten in dit project? Toelichting MP1: Een investering in beter isolatie van dak zou niet onverstandig zijn. Verder is een beoogde sobere levensvisie van een hier op te richten woongroep een sleutel tot meer duurzaamheid. Als bewoners zullen b.v. geen koopverslaafden gezocht worden. Toelichting MP2: De daken van Mariadal lenen zich uitstekend voor zonnen-­‐‑energie. Toelichting MP3: Hier zal een studie naar verricht moeten worden. Isoleren is natuurlijk het belangrijkste, maar een bouwfysisch rapport moet aantonen op welke wijze dit zou moeten gebeuren met behoud van de monumentale waarden. Toelichting MP4: Wij zien zeker mogelijkheden. Inhoudelijk is daar nu nog weinig concreets over te melden. In andere projectontwikkelingen heeft MP4 altijd bovengemiddeld gescoord als het gaat om duurzaamheid en energiebesparing. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
43
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP5: Nog nader in te vullen en te onderzoeken. Ons streven is het gebouw bij transformatie zo duurzaam mogelijk te maken. Het gebouw leent zich voor plaatsing van zonne-­‐‑ energie installaties en mogelijk van stadswindmolens. De tuin biedt wellicht mogelijkheden voor koude-­‐‑ en warmteopslag. Toelichting MP6: Het moet mogelijk zijn met glazen overkappingen een deel van het gebouw in te pakken en daarin duurzaam te exploiteren. Voorbeeld in Breda met het kantoor van Rothuizen in het oude arsenaal. Tevens verwijzen we naar de ervaring van IAA in het kader van Brainport 2020/LED. Energiebesparing kan ook worden gerealiseerd door gebruik van restwarmte. Er zijn diverse voorbeelden van gebruik van restwarmte van fabrieken oa in Roosendaal en Hengelo. Daarnaast is door de herbestemming van het klooster is in principe al sprake van duurzaamheid. Toelichting MP7: Het behoud en de herontwikkeling zijn op zich al duurzaam. Verder zijn er veel bouwkundige-­‐‑ en installatietechnische mogelijkheden om na de herontwikkeling de energieprestatie aanzienlijk te verbeteren. Dit laatste natuurlijk met inachtneming van de monumentale kwaliteiten en aanzien van het gebouw. Toelichting MP8: Door het complex toekomstbestendig en attractief te maken, dient duurzaamheid op meerdere vlakken toegepast te worden. Hierbij moet gedacht worden aan na-­‐‑
isolatie t.b.v. van comfort, gebruik van duurzame materialen, gebruik van energiezuinige lichtpunten (LED) en besparende installaties (zoals warmte-­‐‑terugwininstallatie). Daarnaast is door het grote oppervlak schuin dak (+/_ 700 m2) gericht op het zuiden mogelijk zonnepanelen te plaatsen voor groene energieopwekking. Toelichting MP9: Het hergebruiken van bestaande bebouwing is al duurzaam op zich, maar hier een belangrijke herbestemming voor vinden zal dit alleen maar versterken. Met die herbestemming zal er gekeken moeten worden welke ingrepen en aanpassingen in goede harmonie samen duurzaamheid en energiezuinigheid kunnen bewerkstelligen. Dit in zowel het gebouw alsmede de omgeving waarin het is gepositioneerd, waarbij ook weer gekeken moet worden naar de omgeving. Toelichting MP10: Duurzaamheid zit vooral in de mogelijkheid in actief ouder worden in een veelzijdige, actieve en inspirerende omgeving. Het is overigens wel de bedoeling een goede leeftijdsspreiding maken. Toelichting MP11: Er zijn veel mogelijkheden in deze. Behoud door ontwikkeling is een adagium dat wij toepassen. Toelichting MP12: Daar waar mogelijk toepassen, maar dat zal moeten blijken als er nader onderzoek verricht kan worden. Toelichting MP13: Het hergebruik van het bestaande complex is van zichzelf al een zeer duurzame ingreep. Zowel in duurzaamheid van het stedelijk weefsel en de herinnering als in doorlopend gebruik van het puur bouwkundige gebouw. Het bestaande gebouw zal in de herbestemming/renovatie energetisch verbeterd (moeten) worden. Voor de eventuele nieuwbouw in de tuin zal de ambitie zijn deze energieneutraal te ontwerpen. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
44
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP14: Dit nemen wij mee in het verdere ontwikkeling. Toelichting MP15: Duurzaamheid’ gaat veel verder dan bijvoorbeeld energiezuinigheid en hergebruik van materialen: duurzaamheid heeft ook een sociale kant. Daarbij valt te denken aan de wijze waarop een gebouw in haar sociaal-­‐‑maatschappelijke omgeving verankerd is en hoe het gebruikt wordt. Een derde component van duurzaamheid gaat over de wijze waarop budgetten aangewend worden. Vaak wordt het beschikbare budget homogeen verdeeld. Wij geloven dat het soms waardevoller is om gericht te investeren en delen van een project tijdelijk te laten voor wat ze zijn. Toelichting MP16: Wij menen dat concrete uitgangspunten, ambities en mogelijkheden te zijner tijd bekeken dienen te worden in het licht van de beoogde (nieuwe) functie(s) in combinatie met een Total Cost of Ownership benadering. In onze optiek gaat duurzaamheid echter verder dan alleen energie. Het complex op een zodanige wijze herontwikkelen dat de nieuwe vorm cq. indeling toekomstbestendig is, is ook duurzaamheid. Het nu zeer specifiek aanpassen op een bepaalde gebruiker(sgroep) levert in de toekomst wellicht opnieuw problemen op bij herbestemming cq. wisseling van gebruiker. Toelichting MP17: Gezien de omvang van het project zijn dure duurzame investeringen zeer snel rendabel, er zal gekozen worden voor een maximale isolatie en een warmtevoorziening bijvoorbeeld uit de grond d.m.v. zeer diepe grondboringen met warmtebuizen en pompen deels op zonne-­‐‑energie, wel dienen hier eerst financiële haalbaarheid studies voor worden gemaakt. Samenvatting vraag 1.4.7. Het begrip duurzaamheid wordt door de marktpartijen op verschillenden wijze geïnterpreteerd. Een aantal partijen geeft aan dat herbestemming/ hergebruik op zichzelf al duurzaam is. Een aantal marktpartijen geeft aan dat duurzaamheid in hun ogen verder gaat dan alleen het isoleren van het gebouw. Andere noemen juist isoleren, zonnecellen en warmte-­‐‑koude opslag als concrete oplossingen. Sommige vertalen het duurzaamheidsconcept juist naar sociale structuren. MP 1 daarentegen geeft als enige aan het juist niet verstandig te vinden om investeringen in een energiezuinig dak te doen. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
45
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
X
X
X
Marktpartij 17 X
Marktpartij 16 X
Marktpartij 15 X
Marktpartij 14 Marktpartij 10 X
Marktpartij 13 Marktpartij 9 X
Marktpartij 12 Marktpartij 8 X
X
Marktpartij 11 Marktpartij 7 X
Marktpartij 6 X
Marktpartij 5 Marktpartij 3 X
Marktpartij 4 Marktpartij 2 ja nee
Marktpartij 1 Vraag 8: De aangeleverde informatie geeft de kaders waarbinnen de herbestemming mag plaatsvinden. Denkt u dat de herbestemming binnen deze kaders succesvol kan plaatsvinden? Denk daarbij onder andere aan: het programma, de schaal, de marktabsorptie, de ruimtelijke en financiële haalbaarheid. X
X
X
X
Toelichting MP4: MP4 heeft het volledige dossier goed bestudeerd. Uitgaande van de benodigde middelen voor investeringen, aankoop en beheer-­‐‑ en ontwikkelkosten, is herontwikkeling van het gehele plangebied financieel niet haalbaar. Toelichting MP11: Maximalisatie van de mogelijkheden is een belangrijk onderdeel uit onze visie. Natuurlijk met behoud van karakter en passend op een plek in de binnenstad. Toelichting MP14: De kaders en randvoorwaarden en uitgangspunten zijn globaal genoeg om een passende invulling te maken. Samenvatting vraag 1.4.8.Slechts 1 MP geeft aan dat de herbestemming binnen de aangegeven kaders financieel niet haalbaar is. De overige marktpartijen denken dat dit wel binnen de kaders mogelijk is, waarbij twee marktpartijen expliciet aangeven dat het zoeken van de optimale combinatie van mogelijkheden en functies hierbij van essentieel belang zijn. Vraag 9: Bent u van mening dat bepaalde randvoorwaarden aangepast zouden moeten worden? X
Marktpartij 17 X
Marktpartij 16 Marktpartij 14 X
X
Marktpartij 15 Marktpartij 13 X
Marktpartij 12 X
X
X
Marktpartij 11 Marktpartij 10 Marktpartij 8 Marktpartij 7 Marktpartij 6 X
Marktpartij 5 Marktpartij 4 X
Marktpartij 9 X
Marktpartij 3 ja nee
Marktpartij 2 Marktpartij 1 X
X
X
Toelichting MP3: Afhankelijk van de verdere invullingen. Te denken valt aan mogelijkheden van gronduitgifte in erfpacht. Exploitatie van het openbaar groen zal ons in ziens bij de overheidsinstanties moeten worden gehouden. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
46
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP4: Het lijkt me nuttig om alle randvoorwaarden nog eens goed op een rij te zetten, en dan te onderzoeken welke elkaar mogelijk tegenwerken, of zelfs herontwikkeling onmogelijk maken. De financiële randvoorwaarden zijn in onze ogen verre van realistisch. Herinvulling van reële bedragen lijkt me goed, om een voorspoedige herontwikkeling mogelijk te maken. Toelichting MP5: Niet op voorhand. Toelichting MP6: Wellicht zou een optie kunnen zijn om de sportvelden te betrekken bij de herontwikkeling door ze passend in te vullen en indien gewenst de functie sport elders binnen of buiten het plan onder te brengen. (denk hierbij aan de basketbar of de Ikea in Utrecht). Een andere invulling van dit plandeel draagt bij aan het verdienmodel. Al is tijdens de rondgang duidelijk gezegd dat ontwikkeling slechts een middel is om tot het doel (hergebruik van het complex) te komen en niet andersom. Het aanpassen van de bestemming biedt meer mogelijkheden voor herontwikkeling. Daarnaast kan het vergroten van het plangebied kan de financiële haalbaarheid van het project vergroten. Toelichting MP8: Vanwege de continu veranderende markt moet er zoveel flexibel omgegaan worden met de nieuwe functies in het de kloostergebouwen. Er kan niet ontworpen worden naar één of meerdere vaste functies. Waar de zorgvraag de komende 20 jaar zal groeien, zal die op langere tijd weer afnemen. De invulling van het aanbod van zorg heeft eveneens een dynamisch karakter. Het ontwerp zal hierin mee moeten kunnen veren. De huidige fixatie in bestemmingsplannen van gebruiks-­‐‑definities voldoet in het algemeen onvoldoende. Toelichting MP11: Geen toelichting Toelichting MP15: Er worden op dit moment te weinig kaders gegeven, zodat ontwikkelaars niet weten waar de grenzen liggen. Waarschijnlijk houden ze hierdoor hun kaarten op de borst. Een concretere verkenning van de mogelijkheden en belemmeringen is nodig, voordat gegund kan worden aan een ontwikkelaar. Er wordt gesproken over een Masterplan. Dit is ons insziens een totaal regie-­‐‑plan. We hebben te maken met monumentale gebouwen, waar ook het bouwdetail of technische gebruiksaspecten relevant zijn en verkend dienen te worden. Er wordt gesproken over een verankering in de stad Roosendaal, zonder dat de demografische eigenschappen van de stad geduid worden. De voorliggende verkenning is simpelweg niet volledig. Toelichting MP16: Op dit moment zien wij nog geen randvoorwaarden die aangepast zouden moeten worden, echter, zoals gebruikelijk is in processen als deze zullen partijen gaandeweg het proces zeker tegen aspecten aanlopen die wellicht aanpassing behoeven. Toelichting MP17: Vermoedelijk wel. Samenvatting vraag 1.4.9. Een zevental marktpartijen geeft aan dat aanpassing van bepaalde randvoorwaarden wenselijk is, zoals de financiële kaders. Enkele marktpartijen zoeken naar mogelijkheden om de financiële haalbaarheid te vergroten. Zo heeft MP 2 het over gronduitgifte in erfpacht en MP 6 wil het plan vergroten door de sportvelden erbij te betrekken. MP 8 benadrukt de behoefte aan meer flexibiliteit van de bestemmingsplannen in de tijd en MP 15 vraagt om meer concrete kaders met betrekking tot de (on)mogelijkheden, ook in relatie tot het monumentale karakter van het klooster.
: - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
47
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
1.5
VRAGEN MET BETREKKING TOT BELEMMERINGEN, KANSEN EN UITDAGINGEN
Vraag 1: Wat zijn naar uw mening de grootste belemmeringen bij de toekomstige herontwikkeling van het Klooster Mariadal en bij het vinden van de toekomstige eigena(a)r(en)? Toelichting MP1: De crisis bij de woning corporaties . Toelichting MP2: De winstgevend willen maken van het gebouw. De gun factor om dit project tot een succes te maken. Vooral externe factoren kunnen deze gun factoren beïnvloeden. Toelichting MP3: Zie algemene opmerkingen. Toelichting MP4: Tijd, want als herontwikkeling te veel tijd in beslag neemt, zal de kans van slagen afnemen. Herontwikkeling met grote partijen die geen binding met de omgeving hebben. Toelichting MP5: Het op korte termijn willen komen tot een sluitende business-­‐‑case, met een zo hoog mogelijke opbrengst, kan een goede planinvulling belemmeren en potentiële investeerders, de toekomstige eigenaren, afschrikken. Toelichting MP6: Het huidige economische klimaat en de niet praktische indeling van het gebouw waardoor een efficiënte invulling niet mogelijk is. Dit laatste hoeft verder geen probleem te zijn, als de totale ruimte maar energiezuinig ingericht kan worden. Toelichting MP7: Trage proces en besluitvorming. Toelichting MP8: Door de omvang en (mogelijke) verscheidenheid in het programma, zal het uitdaging worden om hier één eigenaar voor te vinden. Een potentiële eigenaar zoekt een winstgevend en toekomstbestendig complex. Dit zal hoge investeringen en conflicten met de randvoorwaarden met zich mee brengen. Toelichting MP9: De grootste bedreiging is dat toekomstige eigenaren en gebruikers wel veel visie met bijhorende behoeften hebben, maar niet concreet tot afname (kunnen) komen. De uitdaging is om de geïnteresseerde(n) in een vroeg stadium te kunnen binden. Toelichting MP10: We verwachten een grote belangstelling voor deze vorm van wonen, de belemmering zou kunnen zitten in de excentrische ligging van de stad Roosendaal tov de Randstad. Toelichting MP11: De kleine ruimten zijn en belemmering, maar daardoor weer een sterke stimulans om verder te gaan dan de te doen gebruikelijke functies. Toelichting MP12: Geen. Toelichting MP13: Te beperkende eisen en regels met betrekking tot herontwikkeling / herindeling van interieur kloostercomplex. Hierdoor worden mogelijkheden tot succesvolle herontwikkeling zeer beperkt. Slechte samenwerking tussen gemeente, provincie en consortium rondom grensgebieden en bestemmings-­‐‑ en bouwtechnische regelgeving. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
48
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP14: De tijd die provincie/gemeente zich ervoor gesteld heeft. Toelichting MP15: Zie 1.1.6. en 1.3.1. Toelichting MP16: De haalbaarheid is sterk afhankelijk van de centrumvisie Roosendaal. Schaalgrootte, huidige markt. Toelichting MP17: De huidige vastgoedcrisis in Nederland, doch gezien de ontwikkeling enige tijd in beslag zal nemen is hier geen concrete mening over te vormen. Samenvatting vraag 1.5.1. De antwoorden zijn zeer divers, men zou hier uit kunnen concluderen dat er geen in het oog springend specifiek probleem is. Een redelijk aantal antwoorden gaat over de vraagkant, is er (door de crisis) wel voldoende interesse in het pand en is de ontwikkeling wel voldoende haalbaar. Een kleiner aantal deelnemers maakt zich zorgen over het proces tot besluitvorming, de samenwerking tussen provincie en gemeente of het beperkend zijn van de regels. Vraag 2: Wat ziet u als de grootste kans? Toelichting MP1: De vragen die de vergrijzing ons brengt en in het algemeen de onder liggende oorzaken van de huidige economische crisis die ons zal dwingen meer duurzaam te gaan leven, passend bij de traditie van dit complex. Toelichting MP2: Een unieke locatiebehouden door het neerzetten van een totaal concept van zorg, onderwijs en leven, met op alle fronten een hoge mate van kwaliteit. Toelichting MP3: Een voorheen introvert groen gebied omvormen naar de openbare ruimte van de gemeente Roosendaal. Toelichting MP4: Wij zien als grootste kans een stevige basis van de herontwikkeling, in samenwerking met een aantal sterke, lokale trekkers. Van daaruit verder uitbouwen, en vervolgens komen tot een sterk geheel. Toelichting MP5: Het groene karakter van het terrein, de potentie van de tuinen (ook als productielocatie voor stadslandbouw) en de unieke sfeer en uitstraling van de bebouwing. En dit alles vlakbij de binnenstad en op loopafstand van het NS-­‐‑station! Toelichting MP6: De realisatie van een zorgvoorziening, waarin diverse vormen van zorg zijn opgenomen. Toelichting MP7: Het realiseren van een uniek complex zowel qua invulling als gebruik, aansluitend op de wensen en eisen van deze tijd. Het totaal, gebouw en tuin, haar natuurlijke positie laten behouden in het weefsel van de stad Roosendaal. Toelichting MP8: Het kloostercomplex voor de Roosendaalse en Brabantse bevolking een nog waardevoller bestaan te geven. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
49
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP9: Als de provincie, gemeenten, stakeholders en MP9 samen tot een visie voor Mariadal komen kan het plan dat hieruit volgt als een impuls werken voor de plannen van Riek Bakker. De ligging en de cultuurhistorische waarde van het gebied is uniek en biedt veel mogelijkheden voor herontwikkeling. Toelichting MP10: Er bestaat veel vraag naar deze vorm van wonen. Ligging en gebouw bieden plaats aan het ideaal van wonen en werken op een mooie stedelijke locatie. Toelichting MP11: Een aanpak waardoor op een afgewogen wijze alle kansen uit de markt benut gaan worden. Toelichting MP12: Combinatie van een groot gebouw gelegen in een grote tuin bied veel gunstige aantrekkende eigenschappen van dit complex. Toelichting MP13: De unieke positie in de binnenstad in combinatie met de grote, volgroeide tuin en de solide bebouwing . Het geheugen van de stad zal worden behouden en Roosendaal krijgt een nieuw kloppend hart met recreatie, ontspanning rust en zorg. Een rustpunt in het centrum van Roosendaal. Toelichting MP14: Tijdelijke invulling geven aan het terrein met evenementen en rondleidingen met als belangrijkste doel dat het klooster en de tuin echt geadopteerd wordt door de Roosendaalse samenleving. Mentaal eigenaarschap zoeken van het klooster en de tuin. Toelichting MP15: De ligging van het complex en daarmee de commerciële en publieke waarde van het terrein. Toelichting MP16: Het unieke en de kwaliteiten van het ensemble van het complex. Toelichting MP17: De behoefte invulling, de uniekheid van het project. Samenvatting vraag 1.5.2. De hoofdlijn van de antwoorden is de unieke locatie (plek) en de kwaliteit van gebouw en met name de tuin. Het woord ‘uniek’ en vergelijkbare termen komen een aantal keer voor. Vraag 3: Wat beschouwt u als de grootste uitdaging? Toelichting MP1: Op bovenstaand beschreven wijze dit complex voor Roosendaal behouden en weer levend maken en houden. Toelichting MP2: Aan de slag te gaan en niet blijven hangen in praten en overleggen. Daarnaast vertrouwen hebben in ons motto; Dromen, Denken, Doen, Durven en Doorgaan!! Zoals wij het al 22 jaar kleinschalig DOEN! Toelichting MP3: Geen. Toelichting MP4: Participant in de herontwikkeling. Toelichting MP5: Het vinden van geschikte investeerders, die de locatie met respect willen : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
50
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
behandelen. Toelichting MP6: Ofschoon onderwijs door gemeente Roosendaal als niet heel kansrijk gezien wordt, is er bij de gemeente nog niet gedacht aan de variant van University College, het zou een middel zijn Roosendaal verder op de kaart te zetten. Toelichting MP7: Het realiseren van antwoord 1.5.2. Toelichting MP8: De kloostergebouwen op een hoog niveau van duurzaamheid en energiezuinigheid te brengen. Grote dakvlakken geven mogelijkheden voor PVpanelen, maar schilisolatie is lastig. Slimme keuzen in installatie-­‐‑concepten maken een energiezuinige, duurzame herbestemming denkbaar. Toelichting MP9: Wij willen een haalbaar plan maken met de voorgestelde visie. We gaan in fase 2 de mogelijkheden onderzoeken of het plan voor het klooster en de kapel financieel haalbaar is door de omliggende gebieden (de tuinen) mee te ontwikkelen. Dit vormt de rode draad van het proces en de uitdaging van het project: een balans vinden tussen de cultuurhistorische waarde(n) van Mariadal en de opbrengsten uit de markt. Toelichting MP10: Goede groepsvorming is essentieel. We besteden veel aandacht aan het sociaal proces in de aanvangsfase. Toelichting MP11: De vele stakeholders bij elkaar houden. Toelichting MP12: Herbestemming kapel. Toelichting MP13: Het vinden van de juiste partners/gebruikers om deze ontwikkeling te kunnen doen. Toelichting MP14: Het vinden van een lokale investeerder/partij die durf heeft en buiten gebaande paden Mariadal wil herontwikkeling. Toelichting MP15: Integraal kwaliteit behalen. Toelichting MP16: (A) Het kwalitatief teruggeven van het gebied aan de gemeen(te/schap) Roosendaal; (B) Het behouden van zoveel mogelijk van de originele staat waarin de gebouwen nog steeds verkeren. (o.a. binnenafwerking e.d.) (C) Het samenbrengen van 1; de belemmeringen, en 2; de kansen. Toelichting MP17: Het succesvol her-­‐‑ontwikkelen en van het project een voorbeeld te maken voor andere complexe gebouwen welke haar functie verliezen of al verloren hebben. Samenvatting vraag 1.5.3. Ook hier zijn de antwoorden zeer divers, zo divers dat hier geen samenvatting van te maken is. Alleen de haalbaarheid komt meer dan een keer voor. De diversiteit aan antwoorden kan een indicatie zijn voor de complexiteit van de opgave. Maar het kan ook een indicatie zijn dat er geen in het oog springende belemmeringen zijn. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
51
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Vraag 4: Is naar uw mening, gebaseerd op een eerste indruk/ uw ervaring, dit project haalbaar? Toelichting MP1: Dat wel, anders hadden we niet gereageerd. Maar eenvoudig zal het niet zijn als er geen geschikt financieel partner gevonden kan worden. Toelichting MP2: Zeker te weten. Toelichting MP3: Ja, gezien onze ervaringen bij de herontwikkeling van het kloosterkwartier in Sittard, moet deze herontwikkeling in Roosendaal haalbaar zijn. Toelichting MP4: Wij geloven al twee jaar in het succesvolle herontwikkeling van het kloostercomplex Mariadal. Toelichting MP5: Op korte termijn is een sluitende business-­‐‑case niet haalbaar, zoals wij eerder hebben aangegeven. Echter op langere termijn is met behulp van een flexibel plan en met de juiste investeerders, die het nodige geduld hebben, een haalbaar project naar onze mening goed mogelijk. Toelichting MP6: De haalbaarheid van dit project is in sterke mate afhankelijk van de prioriteit die de gemeente en provincie hechten aan de realisatie van dit project. Het realiseren van een sluitend verdienmodel is een uitdaging, met name in deze financieel weerbarstige tijden. Desondanks is het een uitdaging die interessant is om verder te onderzoeken. Toelichting MP7: Ja. Toelichting MP8: Ja. Toelichting MP9: Onze eerste indruk is dat na verder onderzoek het plan haalbaar is. Hiervoor is een goede samenwerking nodig met de provincie, gemeente en stakeholders. Samen is het mogelijk een goed evenwicht te vinden tussen historie en een nieuw leven voor Mariadal. Toelichting MP10: Ja. Toelichting MP11: We hebben nog geen mening over hieromtrent. Nader onderzoek kan hierin helderheid bieden. Toelichting MP12: Ja. Toelichting MP13: Zeker, mits gebouw aansluitend met (wensen van) stad en haar inwoners wordt ontwikkeld. Toelichting MP14: Ja, met geduld. Toelichting MP15: JA. Toelichting MP16: Ja, echter zoals meermaals aangegeven dient Mariadal in een bredere scope bezien te worden om succesvol te zijn en niet als “postzegelplan”. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
52
Marktconsultatie klooster Mariadal Roosendaal
Toelichting MP17: Ja, mits de juiste invulling gekozen wordt en deze ook daadwerkelijk wordt ingevuld door gebruikers. Samenvatting vraag 1.5.4. De antwoorden zijn overwegend positief, een duidelijk ‘ja’. Een kleiner aantal denkt van wel, maar afhankelijk van een aantal zaken. Drie partijen geven aan dat ze het nog niet weten, of twijfelen. Slechts één partij geeft aan dat het project op korte termijn niet haalbaar is, maar op de lange termijn wel. : - Concept, vertrouwelijk
ARCADIS
53

Untitled - Gemeente Amersfoort

interview BN/De Stem, 8 mei 2014

Lonka N

Download - Holle Wegen jogging

19 november 2014 pagina 9

lees meer

Klooster te koop

Recensie Witlox 10 mei 2014

Duo-expositie - Klooster Wittem

data - Werken bij ProRail