Via Focus op Vastgoed delen wij onze vastgoedkennis met professionals in ons vakgebied Kantoren in de Nieuwe Tijd Kantoorbeleving cruciale succesfactor Al decennia lang wordt gesproken over de problemen in de kantoorsector; toenemende leegstand en veranderende vraag zijn daarbij de steekwoorden. De laatste jaren is de discussie over leegstand in de kantorenmarkt verscherpt. Niet alleen als gevolg van de economische malaise, maar ook vanwege maatschappelijk veranderingen die zich in snel tempo voltrekken. Dit is voor WPM aanleiding geweest om kantoorbeleving hoog op de agenda te zetten. Wat is kantoorbeleving en wat betekent dit voor de waarde van kantoorvastgoed? Kwaliteit van kantoren en kantoorbeleving Wie het heeft over de kwaliteit van kantoren, heeft het vaak over traditionele zaken als: functionaliteit, bouwkundige/technische aspecten en vastgoedkwaliteit. De laatste tijd wordt daar kantoorbeleving steeds meer aan toegevoegd. Kenmerken die dan belangrijk worden zijn: stedelijke inpassing, karakter, vernieuwing en externe uitstraling. Steekwoorden zijn daarbij: • • • • Uiteraard gaan deze veranderende eisen aan het gebouw samen met veranderende eisen die eindgebruikers stellen aan de werkomgeving. Op dit punt zien we nu al sterke veranderingen en de verwachting is dat deze steeds meer van invloed zijn op de behoefte aan kantoorruimte: • • Kernbegrippen traditionele kantoorkwaliteit • A. Functionaliteit: Gebruik, toegankelijkheid en ruimte B. Bouwkundige en technische aspecten: Bouwkundige uitwerking, kwaliteit binnenmilieu en technische installaties C. Vastgoedkwaliteit: Leegstandsrisico, ontwikkeling lokale kantorenmarkt, ontwikkeling huurprijzen en investeringsbehoefte (onderhoud, renovatie) Kantoorbeleving De aanleiding voor de groeiende aandacht voor kantoorbeleving zijn uiteraard maatschappelijke trends die sterk van invloed (zullen) zijn op de behoefte aan kantoorruimte, zowel in kwalitatieve als kwalitatieve zin. Tussen 2015 en 2025 vindt geen groei meer plaats van kantoorwerkgelegenheid; Eisen op het punt van mobiliteit, duurzaamheid, sociale netwerken en flexibele werktijden gaan boventoon voeren; Kantoorinrichting en ruimtebehoefte moet flexibel kunnen worden ingericht; Werkomgeving dient comfortabel, duurzaam, stimulerend en gezond te zijn. • Ruimte voor laagdrempelig overleg en relaxte werkomgeving (pooltafel, zitzakken, etc.); Ruimte voor creativiteit (niet teveel regels en procedures); Thuiswerken en flexibele werktijden, niet kantoorgebonden; Toegankelijkheid van sociale netwerken (LinkedIn en Facebook). Deze eisen en verlangens van eindgebruikers zullen een steeds belangrijker rol gaan spelen bij de vormgeving en invulling van kantoren. Deze aspecten kunnen worden samengevat onder de noemer ‘kantoorbeleving’. Dit is de waarde die een kantoor heeft in de ogen van de eindgebruiker. Kantoorbeleving wordt ook steeds belangrijker bij (her)positionering van gebouwen via de duurzaamheidsdriehoek Planet (reductie van CO2-emissie), Profit (upgrading inrichting) en People (kantoorbeleving). Juli 2014 WPM Research Kantoorbeleving in kaart Om de kantoorbeleving in beeld te brengen, heeft WPM Research een (online) belevingsonderzoek ontwikkeld onder de naam OffiSense. Dit belevingsonderzoek heeft betrekking op alle aspecten die bepalen of een gebouw aan de wensen van personeel en huurder voldoet. Duidelijk is dat een kantoor moet voldoen aan eisen die te maken hebben met inrichting van ruimte, bereikbaarheid en dergelijke (rationeel domein). Maar ook moet er sprake zijn van een prettige werkomgeving, bv. wat betreft kleur en inrichting (affectieve domein). En tenslotte kan een kantoor en zijn inrichting tot de verbeelding spreken (imaginaire domein). Belevingsprestatie Bij gebruik van een kantoor spelen al deze drie dimensies een rol. Een kantoor heeft immers verschillende kenmerken, die worden geactiveerd tijdens het gebruik. Het resultaat van deze processen is de belevingsprestatie: Het blijkt dat als meer psychologische processen worden beïnvloed, de waardering voor het kantoor stijgt. De uitersten daarvan worden beleefd als een saai of juist een chaotisch kantoor. Kantoorbeleving heeft binnen OffiSense betrekking op: • Behoeften, wensen en verwachtingen van gebruikers; • Sterke en zwakke punten van het kantoor in de ogen van gebruikers en • Verbeteringsmogelijkheden om de kantoorbeleving te versterken. In het eerste geval biedt de werkomgeving te weinig werkstimulans, in het tweede wordt het werkplezier verstoord. Het gaat om het zoeken naar een evenwicht, waarin de omgeving de juiste stimulans en faciliteiten biedt om te komen tot optimale prestaties. Maar niet zodanig dat er sprake is van verstoring van werkconcentraties en werkplezier. Ieder persoon beleeft op zijn eigen wijze het gebruik van een kantoor. Van invloed zijn bv. de houding ten aanzien van werken, de omstandigheden waaronder het werken plaatsvindt en het niveau van de functie. Toch blijkt dat de onderliggende belevingsdimensies veel overeenkomsten vertonen. OffiSense stelt deze vast en weegt het belang van de onderliggende dimensies. Op deze wijze ontstaat een compleet palet van aspecten die bepalend zijn voor de kwaliteit van een kantooromgeving. Enkele resultaten uit het gebruikersonderzoek Kantoorbeleving wordt benaderd vanuit de psychologische denkprocessen. OffiSense gaat uit van de psychologische processen en bewustzijnsdomeinen die ten grondslag liggen aan het verwerken en waarderen van objecten en producten. Daarin vormen drie psychologische domeinen de waardering van een object: • • • Het rationele domein; dit omvat aspecten als logisch redeneren, productief en abstract denken, analyseren en letterlijke beschrijvingen; Het affectieve domein; dit heeft betrekking op emotionele zaken en toestanden, gevoelsmatige of gevoelsgerichte gedachten, intuïtie en moraal, etc. Het imaginaire domein; dit behelst figuratieve en metaforische aspecten, maar vooral fantasie, creativiteit en ongerichte gedachten zoals mijmeren en dagdromen. Om voorgaande te illustreren, laten we enkele resultaten de revue passeren die uit onze landelijk onderzoek naar kantoorbeleving naar voren zijn gekomen. OffiSense maakt onderscheid tussen acht basiskwaliteiten, van bereikbaarheid tot welbevinden. Niet alle kwaliteiten zijn (uiteraard) van even groot belang van de algehele waardering van de werkomgeving. Het grootste belang hebben het onderhoud en het binnenklimaat. Voorzieningen binnen en buiten het pand worden vaak als belangrijk bestempeld, maar komen in ons onderzoek als minst belangrijk naar voren. Voor elk van deze kwaliteiten zijn criteria benoemd. Totaal meet OffiSense op 53 aspecten de kantoorbeleving. Enkele uitkomsten zijn: • • Niet alle aspecten blijken even relevant te zijn. Sommige ‘doen ertoe’, andere veel minder. Uiteindelijk bleken 35 – 40 aspecten sterk van invloed te zijn op de totaalwaardering van de werkomgeving; Als voorbeeld voor kantoorbeleving is bijgaand een grafiek opgenomen van aspecten die te maken hebben met de kwaliteit van de werkplek. Voor dit onderdeel zijn 10 indicatoren vastgesteld. Daarvan bleken er 3 van groot belang te zijn: de indeling van de plek, het feit of de werkplek opgeruimd is, de verlichting en lichttoetreding; Wat bepaalt de kantoorbeleving? Figuur: belevingsaspecten met het grootste belang Relevantie voor het Nieuwe Werken Wie het heeft over Het Nieuwe Werken, legt het accent vooral op thuiswerken. Maar het behelst meer. Het Nieuwe Werken is een ‘andere manier van werken en samenwerken, ondersteund door de laatste technologie’. In het Nieuwe Werken gaan mensen en organisaties flexibeler om met arbeidstijd en werkomgeving. Hierdoor voelen mensen zich prettiger en wordt de organisatie productiever. Niet alleen veranderen maatschappij en het personeel in snel tempo, de werkomgeving zal daarmee in de pas moeten lopen. Ook de arbeidsmarkt verandert sterk. Bijvoorbeeld als gevolg van de vergrijzing en een toenemend tekort aan gekwalificeerde medewerkers. Medewerkers zijn mondiger en weerbaarder. Zij hebben steeds meer behoefte aan eigen verantwoordelijkheid, meer uitdagingen en een goede balans tussen privé en zakelijk. • Wie een pand wil dat in de beleving van het personeel goed scoort, doet er vooral goed aan te letten op het onderhoud van de buitenkant en het aantal parkeerplaatsen. Voorzieningen in de omgeving blijken er minder toe te doen. Ook het rustig kunnen werken blijkt minder relevant te zijn. Ondernemingen die het best op deze ontwikkelingen inspelen zullen succesvol blijven. Het Nieuwe Werken speelt hierop in. De nieuwe kantooromgeving moet met al deze zaken rekening houden. Spil daarin vormt de beleving van werken en werkomgeving door medewerkers. OffiSense brengt dit online op alle relevante aspecten in beeld. Daarmee is het een handig instrument dat huurders en eigenaren kunnen inzetten om op dit punt de vinger aan de pols te houden. Figuur: online WPM kantoorbelevingsonderzoek Tot slot WPM Groep legt een sterke relatie tussen de kwaliteiten van een kantoorgebouw en de huurderbeleving, vanuit de optiek van duurzaamheid in het algemeen en sociale duurzaamheid in het bijzonder. De mate waarin een kantoorgebouw én de huurders hierin kunnen bijdragen wordt door in kaart gebracht en beoogt met gerichte upgrading van het kantoor, de huurdertevredenheid te verhogen en zo verlaging van leegstandpercentages te effectueren en huurstromen te verbeteren. Het maatschappelijk belang van beleving van vastgoed neemt sterk toe. Dat geldt inmiddels volop voor winkelgebieden, waar de toegevoegde waarde steeds meer afhangt van de kwaliteit van beleving. Voor de kantorenmarkt zal dit ook gaan gelden. Het toetsen van de beleving bij kantoorgebruikers aan het exploitatieperspectief van een kantoor(locatie) biedt de basis om gericht de belevingskwaliteit te versterken en daarmee beleggingswaarde te creëren. Ook de relatie verhuurder-huurder en/of gebouw-huurder kan in deze aanpak op transparante en onderbouwde basis worden versterkt. De voordelen hiervan laten zich relatief eenvoudig vertalen in win-win situaties. WPM Groep WPM Groep staat voor ruim 25 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van advies, ontwikkeling, verhuur en het management van vastgoed. De groep bundelt een sterke keten van zelfstandige specialisten die profiteren van onderlinge samenwerking. Met elkaar wordt een totaalpakket onderscheidende en specialistische producten aangeboden, dat de totale levenscyclus van commercieel onroerend goed omvat. Al onze activiteiten richten zich op het stimuleren en realiseren van waardegroei van commercieel onroerend goed. Van heldere analyse naar gedegen visie, van functionele ontwikkeling tot haalbare realisatie en van betrouwbare exploitatie tot strategisch management. Maar ook met kennis over en ervaring met het krachtenspel tussen consument, ondernemer, belegger en overheid. WPM Groep volgt de ontwikkelingen op de voet door voortdurend onderzoek te doen, trends te analyseren en te investeren in professionalisering. WPM Groep bundelt haar activiteiten rond vier kerndivisies: Retail: Complete dienstverlening op het gebied van retailvastgoed; Research: WPM Research biedt vastgoeddata, informatie en kennis op maat van de gebruiker (de vastgoedprofessional) aan. Daarbij ligt de focus op het creëren van waarde van vastgoed; Offices: Diensten op het gebied van exploitatie van kantoor- en bedrijfsvastgoed; Development: Complete dienstverlening op het gebied van (her)ontwikkeling van commercieel vastgoed. Wilt u onze interactieve Focus op Vastgoed online ontvangen? Meldt u zich dan aan via onze website of [email protected]. Disclaimer Deze informatie is met de grootst mogelijke zorg opgesteld. Desondanks kunnen wij geen garanties geven met betrekking tot de volledigheid, juistheid of actualiteit van de opgegeven informatie. ISAE 3402 WPM Groep is in het bezit van de ISAE 3402 Type II verklaring. www.wpmgroep.nl
© Copyright 2024 ExpyDoc
