FoV Thema Kantoren in de Nieuwe Tijd 01-07-2014

Via Focus op Vastgoed delen wij onze vastgoedkennis met professionals in ons vakgebied
Kantoren in de Nieuwe Tijd
Kantoorbeleving cruciale succesfactor
Al decennia lang wordt gesproken over de problemen in de kantoorsector; toenemende leegstand en veranderende vraag zijn daarbij de
steekwoorden. De laatste jaren is de discussie
over leegstand in de kantorenmarkt verscherpt.
Niet alleen als gevolg van de economische malaise, maar ook vanwege maatschappelijk veranderingen die zich in snel tempo voltrekken.
Dit is voor WPM aanleiding geweest om kantoorbeleving hoog op de agenda te zetten. Wat
is kantoorbeleving en wat betekent dit voor de
waarde van kantoorvastgoed?
Kwaliteit van kantoren en kantoorbeleving
Wie het heeft over de kwaliteit van kantoren, heeft
het vaak over traditionele zaken als: functionaliteit,
bouwkundige/technische aspecten en vastgoedkwaliteit. De laatste tijd wordt daar kantoorbeleving steeds
meer aan toegevoegd. Kenmerken die dan belangrijk
worden zijn: stedelijke inpassing, karakter, vernieuwing en externe uitstraling.
Steekwoorden zijn daarbij:
•
•
•
•
Uiteraard gaan deze veranderende eisen aan het gebouw samen met veranderende eisen die eindgebruikers stellen aan de werkomgeving. Op dit punt zien
we nu al sterke veranderingen en de verwachting is
dat deze steeds meer van invloed zijn op de behoefte
aan kantoorruimte:
•
•
Kernbegrippen traditionele kantoorkwaliteit
•
A. Functionaliteit:
Gebruik, toegankelijkheid en ruimte
B. Bouwkundige en technische aspecten:
Bouwkundige uitwerking, kwaliteit binnenmilieu en
technische installaties
C. Vastgoedkwaliteit:
Leegstandsrisico, ontwikkeling lokale kantorenmarkt,
ontwikkeling huurprijzen en investeringsbehoefte
(onderhoud, renovatie)
Kantoorbeleving
De aanleiding voor de groeiende aandacht voor kantoorbeleving zijn uiteraard maatschappelijke trends die
sterk van invloed (zullen) zijn op de behoefte aan kantoorruimte, zowel in kwalitatieve als kwalitatieve zin.
Tussen 2015 en 2025 vindt geen groei meer
plaats van kantoorwerkgelegenheid;
Eisen op het punt van mobiliteit, duurzaamheid,
sociale netwerken en flexibele werktijden gaan
boventoon voeren;
Kantoorinrichting en ruimtebehoefte moet flexibel
kunnen worden ingericht;
Werkomgeving dient comfortabel, duurzaam,
stimulerend en gezond te zijn.
•
Ruimte voor laagdrempelig overleg en relaxte
werkomgeving (pooltafel, zitzakken, etc.);
Ruimte voor creativiteit (niet teveel regels en procedures);
Thuiswerken en flexibele werktijden, niet kantoorgebonden;
Toegankelijkheid van sociale netwerken (LinkedIn
en Facebook).
Deze eisen en verlangens van eindgebruikers zullen
een steeds belangrijker rol gaan spelen bij de vormgeving en invulling van kantoren. Deze aspecten kunnen
worden samengevat onder de noemer ‘kantoorbeleving’. Dit is de waarde die een kantoor heeft in de
ogen van de eindgebruiker.
Kantoorbeleving wordt ook steeds belangrijker bij
(her)positionering van gebouwen via de duurzaamheidsdriehoek Planet (reductie van CO2-emissie),
Profit (upgrading inrichting) en People (kantoorbeleving).
Juli 2014
WPM Research
Kantoorbeleving in kaart
Om de kantoorbeleving in beeld te brengen, heeft
WPM Research een (online) belevingsonderzoek
ontwikkeld onder de naam OffiSense. Dit belevingsonderzoek heeft betrekking op alle aspecten die bepalen of een gebouw aan de wensen van personeel
en huurder voldoet.
Duidelijk is dat een kantoor moet voldoen aan eisen
die te maken hebben met inrichting van ruimte, bereikbaarheid en dergelijke (rationeel domein). Maar
ook moet er sprake zijn van een prettige werkomgeving, bv. wat betreft kleur en inrichting (affectieve domein). En tenslotte kan een kantoor en zijn inrichting
tot de verbeelding spreken (imaginaire domein).
Belevingsprestatie
Bij gebruik van een kantoor spelen al deze drie dimensies een rol. Een kantoor heeft immers verschillende kenmerken, die worden geactiveerd tijdens het
gebruik. Het resultaat van deze processen is de belevingsprestatie: Het blijkt dat als meer psychologische
processen worden beïnvloed, de waardering voor het
kantoor stijgt. De uitersten daarvan worden beleefd
als een saai of juist een chaotisch kantoor.
Kantoorbeleving heeft binnen OffiSense betrekking op:
• Behoeften, wensen en verwachtingen van
gebruikers;
• Sterke en zwakke punten van het kantoor in de
ogen van gebruikers en
• Verbeteringsmogelijkheden om de kantoorbeleving te versterken.
In het eerste geval biedt de werkomgeving te weinig
werkstimulans, in het tweede wordt het werkplezier
verstoord. Het gaat om het zoeken naar een evenwicht, waarin de omgeving de juiste stimulans en
faciliteiten biedt om te komen tot optimale prestaties. Maar niet zodanig dat er sprake is van verstoring
van werkconcentraties en werkplezier. Ieder persoon
beleeft op zijn eigen wijze het gebruik van een kantoor. Van invloed zijn bv. de houding ten aanzien van
werken, de omstandigheden waaronder het werken
plaatsvindt en het niveau van de functie. Toch blijkt
dat de onderliggende belevingsdimensies veel overeenkomsten vertonen. OffiSense stelt deze vast en
weegt het belang van de onderliggende dimensies.
Op deze wijze ontstaat een compleet palet van aspecten die bepalend zijn voor de kwaliteit van een kantooromgeving.
Enkele resultaten uit het gebruikersonderzoek
Kantoorbeleving wordt benaderd vanuit de psychologische denkprocessen. OffiSense gaat uit van de psychologische processen en bewustzijnsdomeinen die
ten grondslag liggen aan het verwerken en waarderen
van objecten en producten. Daarin vormen drie psychologische domeinen de waardering van een object:
•
•
•
Het rationele domein; dit omvat aspecten als
logisch redeneren, productief en abstract denken,
analyseren en letterlijke beschrijvingen;
Het affectieve domein; dit heeft betrekking op
emotionele zaken en toestanden, gevoelsmatige
of gevoelsgerichte gedachten, intuïtie en moraal,
etc.
Het imaginaire domein; dit behelst figuratieve en
metaforische aspecten, maar vooral fantasie,
creativiteit en ongerichte gedachten zoals mijmeren en dagdromen.
Om voorgaande te illustreren, laten we enkele resultaten de revue passeren die uit onze landelijk onderzoek
naar kantoorbeleving naar voren zijn gekomen.
OffiSense maakt onderscheid tussen acht basiskwaliteiten, van bereikbaarheid tot welbevinden. Niet alle
kwaliteiten zijn (uiteraard) van even groot belang van
de algehele waardering van de werkomgeving. Het
grootste belang hebben het onderhoud en het binnenklimaat. Voorzieningen binnen en buiten het pand
worden vaak als belangrijk bestempeld, maar komen
in ons onderzoek als minst belangrijk naar voren. Voor
elk van deze kwaliteiten zijn criteria benoemd. Totaal
meet OffiSense op 53 aspecten de kantoorbeleving.
Enkele uitkomsten zijn:
•
•
Niet alle aspecten blijken even relevant te zijn.
Sommige ‘doen ertoe’, andere veel minder. Uiteindelijk bleken 35 – 40 aspecten sterk van invloed te zijn op de totaalwaardering van de
werkomgeving;
Als voorbeeld voor kantoorbeleving is bijgaand
een grafiek opgenomen van aspecten die te
maken hebben met de kwaliteit van de werkplek.
Voor dit onderdeel zijn 10 indicatoren vastgesteld.
Daarvan bleken er 3 van groot belang te zijn: de
indeling van de plek, het feit of de werkplek opgeruimd is, de verlichting en lichttoetreding;
Wat bepaalt de kantoorbeleving?
Figuur: belevingsaspecten met het grootste belang
Relevantie voor het Nieuwe Werken
Wie het heeft over Het Nieuwe Werken, legt het accent vooral op thuiswerken. Maar het behelst meer.
Het Nieuwe Werken is een ‘andere manier van werken
en samenwerken, ondersteund door de laatste technologie’.
In het Nieuwe Werken gaan mensen en organisaties flexibeler om met arbeidstijd en werkomgeving.
Hierdoor voelen mensen zich prettiger en wordt de
organisatie productiever. Niet alleen veranderen maatschappij en het personeel in snel tempo, de werkomgeving zal daarmee in de pas moeten lopen.
Ook de arbeidsmarkt verandert sterk. Bijvoorbeeld als
gevolg van de vergrijzing en een toenemend tekort
aan gekwalificeerde medewerkers. Medewerkers zijn
mondiger en weerbaarder. Zij hebben steeds meer
behoefte aan eigen verantwoordelijkheid, meer uitdagingen en een goede balans tussen privé en zakelijk.
•
Wie een pand wil dat in de beleving van het personeel goed scoort, doet er vooral goed aan te
letten op het onderhoud van de buitenkant en
het aantal parkeerplaatsen. Voorzieningen in de
omgeving blijken er minder toe te doen. Ook het
rustig kunnen werken blijkt minder relevant te zijn.
Ondernemingen die het best op deze ontwikkelingen
inspelen zullen succesvol blijven. Het Nieuwe Werken
speelt hierop in. De nieuwe kantooromgeving moet
met al deze zaken rekening houden. Spil daarin vormt
de beleving van werken en werkomgeving door medewerkers. OffiSense brengt dit online op alle relevante aspecten in beeld.
Daarmee is het een
handig instrument
dat huurders en
eigenaren kunnen
inzetten om op dit
punt de vinger aan
de pols te houden.
Figuur: online WPM
kantoorbelevingsonderzoek
Tot slot
WPM Groep legt een sterke relatie tussen de kwaliteiten van een kantoorgebouw en de huurderbeleving,
vanuit de optiek van duurzaamheid in het algemeen
en sociale duurzaamheid in het bijzonder. De mate
waarin een kantoorgebouw én de huurders hierin
kunnen bijdragen wordt door in kaart gebracht en
beoogt met gerichte upgrading van het kantoor, de
huurdertevredenheid te verhogen en zo verlaging van
leegstandpercentages te effectueren en huurstromen
te verbeteren.
Het maatschappelijk belang van beleving van vastgoed neemt sterk toe. Dat geldt inmiddels volop voor
winkelgebieden, waar de toegevoegde waarde steeds
meer afhangt van de kwaliteit van beleving. Voor de
kantorenmarkt zal dit ook gaan gelden.
Het toetsen van de beleving bij kantoorgebruikers aan
het exploitatieperspectief van een kantoor(locatie)
biedt de basis om gericht de belevingskwaliteit te versterken en daarmee beleggingswaarde te creëren. Ook
de relatie verhuurder-huurder en/of gebouw-huurder
kan in deze aanpak op transparante en onderbouwde
basis worden versterkt. De voordelen hiervan laten
zich relatief eenvoudig vertalen in win-win situaties.
WPM Groep
WPM Groep staat voor ruim 25 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van advies, ontwikkeling, verhuur en
het management van vastgoed. De groep bundelt een
sterke keten van zelfstandige specialisten die profiteren van onderlinge samenwerking. Met elkaar wordt
een totaalpakket onderscheidende en specialistische
producten aangeboden, dat de totale levenscyclus van
commercieel onroerend goed omvat.
Al onze activiteiten richten zich op het stimuleren en
realiseren van waardegroei van commercieel onroerend goed. Van heldere analyse naar gedegen visie,
van functionele ontwikkeling tot haalbare realisatie en
van betrouwbare exploitatie tot strategisch management. Maar ook met kennis over en ervaring met het
krachtenspel tussen consument, ondernemer, belegger en overheid.
WPM Groep volgt de ontwikkelingen op de voet door
voortdurend onderzoek te doen, trends te analyseren
en te investeren in professionalisering. WPM Groep
bundelt haar activiteiten rond vier kerndivisies:
Retail: Complete dienstverlening op het gebied van
retailvastgoed;
Research: WPM Research biedt vastgoeddata, informatie en kennis op maat van de gebruiker (de vastgoedprofessional) aan. Daarbij ligt de focus op het
creëren van waarde van vastgoed;
Offices: Diensten op het gebied van exploitatie van
kantoor- en bedrijfsvastgoed;
Development: Complete dienstverlening op het gebied van (her)ontwikkeling van commercieel vastgoed.
Wilt u onze interactieve Focus op Vastgoed online ontvangen? Meldt
u zich dan aan via onze website of [email protected].
Disclaimer
Deze informatie is met de grootst mogelijke zorg opgesteld. Desondanks kunnen wij geen garanties geven met betrekking tot de
volledigheid, juistheid of actualiteit van de opgegeven informatie.
ISAE 3402
WPM Groep is in het bezit van de ISAE 3402 Type II verklaring.
www.wpmgroep.nl

Download Report