Beleidsplan Energie en Duurzaamheid 2014-2022

Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
BELEIDSPLAN ENERGIE
en DUURZAAMHEID
2014 – 2022
Sprengenland Wonen
Concept:
Datum:
Pagina 1/17
Versie 5
16 mei 2014
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2020
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
INHOUDSOPGAVE
Pagina
Inhoudsopgave
2
Hoofdstuk 1: Inleiding
3
Hoofdstuk 2: Van ambitie naar doelstellingen
7
Hoofdstuk 3: Realisatie Energiebeleid
9
Hoofdstuk 4: Communicatie/PR
17
Bijlagen:
Bijlage 1: Rapportage bestaande situatie labels Sprengenland wonen
Bijlage 2: Benodigde investeringen per jaar 2014 t/m 2022
Bijlage 3: Voorbeeld tekst voor A4 en flyer (Bron: Oosterpoort)
Pagina 2/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
1.
Inleiding
Energiebesparing is een actueel thema in de sociale huursector. De relatie tussen het stijgende
gebruik van fossiele brandstoffen en het veranderende klimaat is ondertussen gemeengoed geworden.
Woningcorporaties kunnen, aan de hand van relatief eenvoudige maatregelen, een aanzienlijke
bijdrage leveren aan het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen.
Ingegeven door de maatschappelijke voorbeeldrol van de organisatie, ontwikkelingen in de wet- en
regelgeving met betrekking tot energiebesparing en duurzaamheid en de wens om beheersbare
woonlasten voor de huurders te behouden wenst Sprengenland Wonen zich actief in te zetten om
energie te besparen.
Hiervoor is in het Ambitie- en Strategiedocument van Sprengenland Wonen, waarmee we in 2011 zijn
gestart, het volgende opgenomen:
Duurzaamheid
-
-
-
Onze doelstelling is dat op langere termijn alle woningen gemiddeld minimaal energielabel C
scoren. Convenant Aedes.
Om dit te bereiken zetten we de volgende stappen:
In 2013 moet het aantal woningen met label C of hoger minimaal gestegen zijn naar 55
%.
Nieuwbouw heeft een GPR score van 7.
In 2013 is een nieuwbouw-pilot in voorbereiding of ontwikkeling met label A++
Wij hebben in 2013 een beleidsnota op gebied van duurzaam, aanpasbaar en flexibel
(DAF) bouwen. Geïnventariseerd wordt in hoeverre bestaand bezit aan normen voldoet.
Verbetering van duurzaamheid wordt een expliciete doelstelling van strategisch
voorraadbeheer.
Ter aanvulling op maatregelen die onderdeel vormen van dynamisch voorraadbeheer, doen wij
onze bewoners een keuzeaanbod van energiebesparende en duurzame maatregelen die zij
kostendekkend door of met tussenkomst van de corporatie kunnen laten realiseren.
Wij geven voorlichting (via website, bewonersblad, etc.) aan onze bewoners over maatregelen
hoe men zelf bij kan dragen aan duurzaamheid.
Wij ontwikkelen een visie en actieplan m.b.t. duurzaamheid voor onze eigen bedrijfsvoering. De
eerste acties van dit plan worden in 2014 in gang gezet.
In het ondernemingsplan van 2013 is opgenomen dat 67,5 % van de woningen in 2017 minimaal label
C moeten hebben, oplopend naar 2022 minimaal 82% label C. Met uiteindelijk doel dat alle woningen
minimaal label B zullen krijgen.
Pagina 3/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Om dit te kunnen bereiken is voorliggend E & D plan ontwikkeld. In het E & D plan van Sprengenland
Wonen wordt de huidige energetische situatie van het woningbezit van Sprengenland Wonen in beeld
gebracht, worden de belangrijkste (beleids)doelstellingen van Sprengenland Wonen op het gebied van
energiebesparing en duurzaamheid voor de periode 2013 t/m 2022 geformuleerd en wordt nader
ingegaan op de uitvoering van het beleid en de benodigde investeringen. In dit beleidsplan wordt met
name ingegaan op energiebesparing. Er zijn nog andere mogelijkheden voor verduurzaming denkbaar.
Verdere uitwerking hiervan zal in een later stadium plaatsvinden.
1.1
Regelgeving
In het kader van woonlastenbeheersing is het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast. Vanaf 1
juli 2013 maakt het energielabel onderdeel van het WWS uit. Voor Sprengenland Wonen betekent dit
dat de woningen gemiddeld met ongeveer 2 punten zijn gestegen. De wijziging van het WWS levert
Sprengenland Wonen gemiddeld ongeveer € 81, - per woning per jaar aan extra huurinkomsten op.
Omdat de extra huurinkomsten met name pas na mutatie verzilverd kunnen worden, komen deze
lasten niet voor rekening van zittende huurders. De streefhuur wordt hierdoor echter wel verhoogd.
De huur van zittende bewoners stijgt hierdoor langer door tot aan de nieuwe streefhuurgrens door
middel van de jaarlijkse huurverhoging.
Naast bovengenoemde aanpassingen in de nationale regelgeving zijn er ook een aantal afspraken en
convenanten op het gebied van energiebesparing op mondiaal en Europees niveau relevant voor het
energiebeleid van Sprengenland Wonen In dit kader valt te denken aan het Kyoto-akkoord van 1995
en het daarop volgende Kopenhagen-akkoord. De doelstelling van deze akkoorden zijn vertaald in de
(nationale) Nota Mensen Wensen Wonen uit december 2000, waarin de doelstelling is geformuleerd
om in 2010 20% te bezuinigen op energieverbruik ten opzichte van 1995. Deze doelstelling is voor de
corporatiesector vertaald naar het Convenant Energiebesparing en het initiatief Meer met Minder,
waarin onder andere (strengere) eisen gesteld worden aan de EPC-normen voor nieuwbouwwoningen.
1.2
Uitgangssituatie
In juli 2012 is de energetische prestatie van 2.550 woningen van Sprengenland Wonen
geanalyseerd. De in 2011 opgeleverde nieuwbouwwoningen zijn niet in deze analyse meegenomen.
Uit de analyse blijkt dat de woningvoorraad van Sprengenland Wonen er energetisch gemiddeld beter
voorstaat dan vergelijkbaar woningbezit van andere woningcorporaties in Nederland. De
woningvoorraad van Sprengenland Wonen komt met een gemiddelde energie-index van 1,62 op
gemiddeld energielabel D. Het landelijke corporatiebezit komt uit op een gemiddeld energielabel D,
met een energie index van 1,92 (peiljaar 2012).
Pagina 4/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
1.3
Ambitie
Sprengenland Wonen wenst de komende jaren te sturen op beheersing van de woonlasten voor haar
huurders. De energielasten is ook de snelst stijgende woonlastenpost. Het is evident dat stijgende
energieprijzen meer invloed hebben op de huurders van woningen met een minder goede
energetische kwaliteit dan met een goede (groene) energetische kwaliteit. Door verbetering van het
energetisch niveau van de woningen zijn de (stijgende) woonlasten van huurders dus beter te
beheersen.
Sprengenland Wonen wenst, binnen de kaders die de verschillende overheden meegeven, een eigen
energetische koers te varen. Omdat de meeste winst op het gebied van energiebesparing te behalen
is door technische (energetische) verbeteringen in de bestaande woningvoorraad, legt Sprengenland
Wonen haar focus op de bestaande woningvoorraad met de doelstelling dat nagenoeg1 alle woningen
van Sprengenland Wonen naar een groen energielabel, minimaal energielabel C, gebracht moeten
worden.
De energetische aanpak van de woningvoorraad wordt uitgevoerd in combinatie met het planmatig
onderhoud. Uitgaande van een start in 2014 zijn nagenoeg alle woningen rond 2022 voorzien van een
groen energielabel.
Voor wat betreft de nieuwbouwwoningen volgt Sprengenland Wonen in beginsel de EPC-norm van het
Bouwbesluit. De bouwmaterialen die hiervoor worden gebruikt moeten duurzaam zijn met een zo laag
mogelijke milieubelasting.
Ook wenst Sprengenland Wonen haar voorlichtingscampagne betreffende energiezuiniger gebruik van
de installaties in de woning voort te zetten.
1.4.
Randvoorwaarden en aandachtspunten
Bij de uitvoering van de maatregelen zijn een aantal technische, beleidsmatige en financiële
randvoorwaarden en aandachtspunten van belang. Zo dient er rekening gehouden te worden met het
feit dat het aanbrengen van vloerisolatie niet altijd mogelijk is - daar waar geen of nauwelijks ruimte
is om deze te plaatsen -, eventuele reiniging van verontreinigde spouwmuren, eventuele vervanging
van draaiende raamdelen in het kader van plaatsing van HR++ beglazing, eventuele overlast voor
bewoners indien de dakisolatie niet van buitenaf aangebracht kan worden en vervanging van
eventueel aanwezige combiketels en mechanische ventilatie.
1
Pagina 5/17
Behalve die woningen waarvan we binnen DVB hebben aangegeven dat we
daar een lager energielabel acceptabel vinden.
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Ook de rol van de huurders/bewoners is een belangrijk aandachtspunt. Later in dit plan wordt hierop
uitgebreider ingegaan.
1.5.
Relatie met DVB
Ook de relatie met Dynamisch Voorraad Beleid mag niet uit het oog verloren worden. Alleen woningen
die na de energetische aanpak nog minimaal 10, 15, 20 of 25 jaar2 doorverhuurd worden komen voor
de energetische aanpak in aanmerking. De exploitatie duur of verlenging zal in het DVB moeten
worden vastgesteld. Het geheel is afhankelijk van de investering en de terugverdientijd moet
aansluiten bij het DVB.
2
Pagina 6/17
Op basis van een kosten/baten analyse wordt bekeken welke maatregelen
nog verantwoord zijn.
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
2. Van ambitie naar doelstellingen
2.1
Doelen
Om effectief tot energiebesparing te komen is er bij Sprengenland Wonen gesproken over de wijze
waarop zij haar energiebeleid tot uitvoering wenst te brengen. In dit kader is afgesproken om in het
energiebeleidsplan stil te staan bij de volgende manieren om tot energiebesparing te komen:
1
2
3
4
2.1.1
Energiebesparing door technische maatregelen in de bestaande woningvoorraad;
Realisatie van nieuwbouw die energiezuiniger is dan volgens de eisen van het Bouwbesluit;
Gedragsbeïnvloeding van bewoners. Dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 4;
Interne duurzame bedrijfsvoering. Hiervoor wordt een aparte beleidsnota opgesteld.
Energetische doelstellingen bestaande woningvoorraad
De meeste winst op het terrein van energiebesparing kan Sprengenland Wonen behalen aan de hand
van technische ingrepen (energetische verbeteringen) in de bestaande woningvoorraad. Hier staat
tegenover dat de benodigde investeringen hierbij ook het grootst zijn.
Dit betekent dat nagenoeg alle woningen met ‘niet groene energielabels’ (labels D t/m G), aan de
hand van technische ingrepen, minimaal naar het energetisch niveau van energielabel C gebracht
moeten worden.
Doelstelling bestaande woningvoorraad: Sprengenland Wonen wenst nagenoeg alle woningen naar
een groen energielabel te brengen.
2.1.2
Energetische doelstellingen nieuwbouw
De focus van het energiebeleid op de bestaande woningvoorraad laat onverlet dat Sprengenland
Wonen ook een standpunt inneemt over de gewenste energetische prestaties van
nieuwbouwwoningen.
De EPC-norm van het Bouwbesluit stelt al jaren energetische eisen aan nieuwbouwwoningen. Op
1 januari 2011 is de EPC-norm voor nieuwbouwwoningen volgens het Bouwbesluit aangescherpt van
0,8 naar 0,6. Per 1 januari 2015 wordt de norm verlaagd naar 0,4. Indien het wenselijk is om bij
bepaalde nieuwbouwwoningen een lagere EPC-norm te realiseren, wordt er eerst een kostenbatenanalyse uitgevoerd.
Overigens zal de EPC-norm voor nieuwbouwwoningen de komende jaren verder aangescherpt worden
tot ‘0’ (energieneutraal) in 2020.
Pagina 7/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Sprengenland Wonen staat positief ten opzichte van deelname aan pilots voor bijvoorbeeld nulenergiewoningen, mits de risico’s voor Sprengenland Wonen acceptabel zijn.
Doelstelling nieuwbouw: gezien de forse energetische kwaliteitseisen (en daarmee goede
energetische prestaties) bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen wordt, voor de bepaling van
de energetische kwaliteit ervan, in beginsel de EPC-norm van het Bouwbesluit gevolgd.
2.2
Resultaten
Om de doelen te behalen wordt op een aantal resultaten gestuurd. Deze resultaten zijn als volgt:

Door te investeren in energiemaatregelen bespaart de huurder op de woonlasten, gebaseerd
op landelijke cijfers.

Minimaal 80% van de huurders, die hebben deelgenomen aan energiebesparende
maatregelen, ervaart meer wooncomfort. Een slecht geïsoleerde woning kan vochtig
aanvoelen, men kan last hebben van tocht of de vloeren voelen koud aan. Door het toepassen
van energiemaatregelen zullen deze klachten afnemen. Steekproefsgewijs wordt na afronding
van een project gemeten of het wooncomfort is toegenomen.

In 2022 heeft minimaal 82% van de woningen label C.
Pagina 8/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
3.
Realisatie doelstelling bestaande woningvoorraad
3.1
Inleiding
In hoofdstuk 2 werd duidelijk dat Sprengenland Wonen de focus wil leggen op energetische
maatregelen in de bestaande woningvoorraad en nagenoeg alle woningen naar een groen
energielabel (minimaal label C) wil brengen. Concreet betekent dit dat de uitvoering van het beleid
zich richt op energetische aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad. Om onze ambitie te
kunnen bereiken, is een uitgave van gemiddeld € 20.000,-- per woning volgens huidige berekeningen
voldoende. Dit bedrag is opgebouwd uit twee posten: DVB onderhoud en DVB investering.
In het DVB is inmiddels vastgesteld welke complexen hiervoor de komende jaren in aanmerking
komen. Per jaar zal echter nog gekeken worden of de eerder gemaakte keuze nog steeds zo
vanzelfsprekend is. Wijziging van de markt, wijziging van huurbeleid of andere externe factoren
kunnen ertoe leiden dat in een bepaald complex toch beter geen duurzaamheidsmaatregelen kunnen
worden toegepast of slechts voor een gering deel.
In de voorbereiding wordt ook gekeken naar de uitstraling van een complex. Indien financieel
haalbaar wordt hieraan ook een impuls gegeven.
Bij de uitvoering van de werkzaamheden wordt gehandeld volgens de Trias Energetica. Dit is een driestappenstrategie om tot een energiezuinig ‘ontwerp’ te komen. Allereerst richten we ons op
berperking van het energieverbruik door verspilling tegen te gaan. Hierbij komt dan ook eerst de
buitenschil in aanmerking voor de werkzaamheden. Daarna richten we ons op het gebruik van energie
uit duurzame bronnen. Denk hierbij aan installaties zoals zonnepanelen. Tot gaat het erom zo efficiënt
mogelijk gebruik te maken van fossiele brandstoffen.
Pagina 9/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
3.2
Uitgangspunten
Het realiseren van de opgave en het boeken van resultaten kan op verschillende manieren. Daarom
hebben we een aantal uitgangspunten geformuleerd. De uitgangspunten zijn als volgt:
 Sprengenland Wonen biedt zo mogelijk3 een totaalpakket aan energiemaatregelen aan. Dit
pakket bestaat uit vloer-, spouw- en dakisolatie.
o Omdat: hiermee het risico op vochtplekken en uiteindelijk schimmelvorming wordt
voorkomen. Voor woningen die in de bestaande situatie al een aantal isolerende
maatregelen hebben, geldt dat wordt aangevuld tot en met het totaalpakket. Verder
wordt altijd gedegen ventilatie aangebracht.
 Deelname is vrijblijvend, maar wel zo aantrekkelijk dat de bereidheid om deel te nemen groot
is.
o Omdat: energiebesparing door huurders ook belangrijk gevonden moet worden. De
huurders worden uitgenodigd tot het laten aanbrengen van een energiepakket.
Deelnemen mag, maar moet niet. Een huurder die bewust zelf kiest voor deze
maatregelen zal ook bewuster gedrag gaan vertonen.
 Het totaalpakket aan energiemaatregelen wordt voor wat betreft de uitvoering gekoppeld aan
het MJOB.
o Omdat: het kostentechnisch voordeliger is om energiemaatregelen in de uitvoering
mee te nemen bij werkzaamheden in het kader van Planmatig Onderhoud. Daarnaast
hoef je ook niet vaker dan nodig is bij een huurder langs te gaan.
 Maatregelen worden alleen dan uitgevoerd als bij doorrekening blijkt dat de bedrijfswaarde
van het complex positief blijft en er nog ruimte in de huurprijs zit.
o Omdat: projecten die Sprengenland Wonen uitvoert in het kader van duurzaamheid
financieel haalbaar en rendabel moeten zijn, maar ook voor de huurder betaalbaar
moeten blijven.
 Woningen die Te Woon c.q. te koop staan worden meegeïsoleerd, als op dat moment op basis
van het Planmatig Onderhoud aan het betreffende complex energiebesparende maatregelen
worden uitgevoerd.
o Omdat: De verkoopprijs van de woning zal licht stijgen. Het mee-isoleren van de
woning kan een gunstige invloed hebben op de verkoop van de woning. Bovendien
komen Te Woon woningen mogelijk in de toekomst weer bij Sprengenland Wonen
terug.
 Bewoners van woningen die in het verleden hun woning al via Te Woon hebben gekocht,
worden door Sprengenland Wonen betrokken bij de uitvoering van het plan. Zij worden
gestimuleerd om mee te doen. Uiteraard voor rekening van de bewoner.
o Omdat: Het enerzijds architectonische en (kosten)technische voordelen heeft bij de
werkelijke uitvoering van bijvoorbeeld dakvervanging. Het anderzijds tot een beter
resultaat kan leiden als zoveel mogelijk bewoners mee doen.
3
Pagina 10/17
E.e.a. is afhankelijk van toestemming/instemming huurder. Hierover in
hoofdstuk 4 meer.
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022

3.3
Onder voorwaarden worden energiebesparende maatregelen ook op verzoek van de zittende
huurder en bij mutatie uitgevoerd.
o Voorwaarden:
 Er is per jaar een beperkt budget beschikbaar voor het uitvoeren van
energiebesparende maatregelen. Daarom komen alleen woningen met een E,
F of G-label in aanmerking voor verzoeken van de zittende huurder. Klanten
met het slechtste label en dus relatief de hoogste woonlasten worden
daarmee als eerste geholpen.
 Planmatig Onderhoud wordt de eerste vier jaar nog niet uitgevoerd. Klanten
die het langste moeten wachten worden tegemoet gekomen door op verzoek
de maatregelen uit te voeren.
 Ook voor energiebesparende maatregelen aan de buitenschil wordt een
huurverhoging doorberekend. Op verzoek maatregelen uitvoeren is duurder
dan alles gelijktijdig bij Planmatig Onderhoud. Aan een stukje extra service
hangt ook een iets hoger prijskaartje.
 Spijtoptanten komen niet in aanmerking. Klanten die tijdens Planmatig
Onderhoud niet deelnemen aan de energiebesparende maatregelen moeten
wachten tot Sprengenland Wonen opnieuw met het Planmatig Onderhoud
langskomt. Er is slechts een beperkte financiële ruimte beschikbaar.
Spijtoptanten hebben hun kans gehad. Andere klanten krijgen daarom eerst
de kans om voor de maatregelen in aanmerking te komen. Voorwaarde is wel
dat dit vooraf duidelijk gecommuniceerd is.
Inhoud werkzaamheden
Hierna wordt ingegaan op wat de uitvoerende werkzaamheden inhouden.
Energetische aanpak casco woningen
Met betrekking tot de cascoaanpak van de woningen is isolatie van het gehele casco als uitgangspunt
genomen. Dit wil zeggen dat de woningen, voor zover dit technisch en financieel mogelijk is, worden
voorzien van vloer-, spouw- en dakisolatie. De bouwmaterialen die hiervoor worden gebruikt moeten
duurzaam zijn met een zo min mogelijke milieubelasting.
Doelstelling casco aanpak woningen: bij de energetische aanpak wordt het gehele casco van de
woningen geïsoleerd en voorzien van vloer-, spouw- en dakisolatie.
Pagina 11/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Technische installaties woningen
Met betrekking tot de technische installaties in de woning richt de aanpak zich op het aanbrengen van
energiezuinige en -besparende apparatuur. Het blijft echter per woning maatwerk.
Doelstelling technische installaties woningen: bij de energetische aanpak worden de woningen
voorzien energie zuinige en besparende apparatuur. Te denken valt aan zonneboilers, PV panelen,
Luchtwarmtepompen e.d.
In 2014 vindt de uitvoering van een eerste pilot plaats. Op basis hiervan wordt zo concreet mogelijk
gemaakt welke werkzaamheden voor de volgende complexen worden uitgevoerd. Ook de
verschillende materialen die in de pilot gebruikt gaan worden en uitvoeringsmogelijkheden worden
achteraf geëvalueerd. Bovenal blijft staan dat elk complex maatwerk vraagt.
3.4
Planning werkzaamheden
Voorgenomen energetische werkzaamheden worden meegenomen in de jaarplannen van het
Planmatig Onderhoud. In de begroting zijn voor de jaren 2014 en 2015 concreet een aantal
complexen opgenomen.
Uitgaande van een start in 2014 zijn nagenoeg alle woningen van Sprengenland Wonen rond 2022
voorzien van een groen energielabel.
3.5
Begrote investeringen
Jaarbegroting
In bijlage 2 worden de geraamde investeringen per jaar in beeld gebracht. Een uitgebreider overzicht
van de begrootte kosten per complex en per jaar is als bijlage bij dit energiebeleidsplan toegevoegd.
3.6
Financiële dekking van de investering.
Eerste uitgangspunt is intensieve samenwerking met ketenpartners, bv. door te werken in een
bouwteam. Intensieve samenwerking leidt namelijk niet zelden ook tot lagere kosten, omdat er veel
minder fouten worden gemaakt en overbodige handelingen achterwege blijven.
Daarnaast moet een keuze gemaakt worden hoeveel Sprengenland Wonen zelf ‘over’ heeft voor het
verduurzamen van haar woningbezit. In ons ondernemingsplan hebben we aangegeven dat we willen
investeren in energetische kwaliteit. We willen de kwaliteit van een woning verhogen en daarmee dus
ook de verhuurbaarheid op langere termijn. In een tijd waarin energiekosten stijgen, komen we
hiermee onze bewoners tegemoet.
Pagina 12/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
3.6.1. Wel of geen huurverhoging
Omdat de financiële voordelen (besparing op de energielasten) bij de huurders liggen, maar de
investeringen voor rekening komen van Sprengenland Wonen, lig het in de rede om een deel van het
financiële voordeel (besparing) van de huurders terug te vragen in de vorm van een huurverhoging.
We hebben dit ook als concreet punt in ons ondernemingsplan verwoord: Een deel van de investering
wordt gedekt door een huurverhoging.
Dan ligt vervolgens de vraag voor welke onderdelen in aanmerking komen voor een huurverhoging en
hoe hoog moet die huurverhoging dan zijn ten opzichte van de besparing die het voor de huurder
oplevert. Om hierover onderbouwd iets te kunnen zeggen zijn enkele voorbeeldprojecten bekeken en
is gecheckt welke ervaringen andere corporaties hebben opgedaan.
Uit verschillende onderzoeken wordt duidelijk dat duurzaamheidsprojecten erg moeilijk haalbaar
worden als inderdaad een deel van de investering in een huurverhoging wordt omgezet. Huurders
blijken niet bereid te zijn veel huurverhoging te betalen voor woningverbeteringen. Een belangrijke
reden hiervoor is dat zij vinden dat de woningen op een basisniveau horen te zijn. Volgens huurders
horen energiebesparende maatregelen daar tegenwoordig bij. Daarnaast wordt gezegd dat de waarde
van de woningen voor de corporatie wordt verhoogd en dat dus de corporatie er ook het meest van
profiteert.
Er zijn ook resultaten verschenen van projecten die zeer succesvol zijn geweest. Zo heeft een project
in Groesbeek bijvoorbeeld een score gehaald van 78% van de 84 woningen, waarbij het ging om een
totale huurverhoging van € 20,-- per maand. Dit resultaat is mede gehaald door een actieve lobby van
bewonerscommissie en huurdersvereniging met ondersteuning van de Woonbond. Een voorbeeld in
Dronten laat zien dat bewoners juist vragen wanneer zij aan de beurt zijn in plaats van dat zij
weerstand laten zien.
In den lande zijn verschillende oplossingen bedacht om een zo groot mogelijke groep huurders mee te
laten doen c.q. om toch zoveel mogelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Vaak wordt ervoor
gekozen om in ieder geval de gevel- en dakisolatie zonder huurverhoging uit te voeren. Omdat dit
technisch en architectonisch tot betere oplossingen leidt, dan wanneer er woningen tussenuit vallen.
Ook kostentechnisch is het gunstiger om een heel woonblok onderhanden te nemen, omdat je geen
bijzondere aansluitingen hoeft te realiseren. Vloerisolatie en installaties worden dan wel in een
huurverhoging doorberekend. Aan huurders wordt in die gevallen een keuzepakket aangeboden.
Voor Sprengenland Wonen spreken we het volgende af:
Daar waar we verduurzaming toepassen is het uitgangspunt dat een deel van de energiebesparing in
de vorm van huuropbrengsten terug moeten vloeien, tenzij in enig project duidelijk wordt dat
huurverhoging niet moet worden toegepast.
Pagina 13/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
3.6.2. Subsidie / externe financieringsmogelijkheden
Subsidie en externe financieringsmogelijkheden kunnen een welkome bijdrage leveren aan onze
investeringen. Ook kan een bepaalde collectieve aanpak van een duurzaamheidsproject de juiste vorm
zijn om optimaal financieel rendement te halen. Dit kan o.a. via een lease-constructie, een coöperatie,
een VvE of een andere vorm van collectieve samenwerking. Daarom moeten we de mogelijkheden
voor het verkrijgen hiervan optimaal benutten, of zoals in het ondernemingsplan staat weergegeven:
we zoeken naar mogelijkheden om gebruik te maken van externe financiering en van subsidies.
Hiermee geven we ook aan dat we open staan voor discussie rondom dit onderwerp en
geïnteresseerd zijn in alle mogelijkheden die de woonlasten voor onze huurders zouden kunnen
verlagen.
We moeten er echter wel rekening mee houden dat externe constructies naast voordelen ook nadelen
met zich mee kunnen brengen. Als voordelen kan gezien worden dat we zelf geen investeringen
hoeven te doen, dat er daardoor geen huurverhoging nodig is en dat we niet voor onverwacht
onderhoud en/of vervanging komen te staan. Nadelen bestaan o.m. uit het feit dat vaak onduidelijk is
waar de risico’s zich bevinden, bv. bij storm- en brandschade, en dat je een deel van je
beslissingsbevoegdheid uit handen geeft. Op voorhand een keuze maken of we met een dergelijke
constructie in zee gaan is gezien de snelle ontwikkelingen op dit moment niet mogelijk. Daarom
moeten we voor aanvang van elk project bekijken welke mogelijkheden zich op de markt voordoen.
Pagina 14/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
4.
Communicatie / PR
Communicatie over de voorgenomen ingrepen en de gevolgen daarvan op het woongenot van de
betreffende huurders is een belangrijk aandachtspunt. De bewoners van het betreffende complex dat
voor energetische aanpak in aanmerking komt moeten tijdig volgens het bij dit project vastgestelde
communicatieplan meegenomen te worden bij de verdere planvorming. Inzet van de communicatie is
in principe dat iedereen mee gaat doen. In ieder geval moeten bewoners ‘verleidt’ worden om voor
het maximum te gaan.
Daarnaast biedt het communiceren over het uitvoeren van energiemaatregelen voor Sprengenland
Wonen ook mogelijkheden om de organisatie te profileren op het gebied van duurzaamheid.
4.1
Gedragsbeïnvloeding van bewoners
Sprengenland Wonen wenst haar huurders bewust te maken van energiebesparende mogelijkheden
door voorlichting te geven over energiezuinig gebruik van (de installaties van) de woning. Deze
voorlichting is reeds vorm gegeven aan de hand van energiebesparende tips in onze Nieuwsbron.
Het is erg belangrijk om de voorlichting regelmatig te herhalen, het moet een continu proces worden.
Een ander middel dat inmiddels is ingezet zijn de ProPoints. Er zijn een aantal activiteiten benoemd
waaraan huurders hun gespaarde ProPoints kunnen besteden, zoals LED-verlichting en zonnepanelen.
We willen de mogelijkheden van onze website maximaal benutten om onze huurders te betrekken bij
het genereren van ideeën, uitwerken van initiatieven, e.d. op het gebied van verduurzaming.
Daarnaast willen we via de website de jaarlijkse Dag van de Duurzaamheid nadrukkelijk onder de
aandacht brengen.
Doelstelling gedragsbeïnvloeding: de huurders van Sprengenland Wonen krijgen, aan de hand van
energiebesparende tips in de Nieuwsbron/website, voorlichting over energiezuinig gebruik van (de
installaties van) de woning. Daarnaast willen we de huurders door middel van de website betrekken
bij het onderwerp Duurzaamheid.
4.2
Juridisch kader
Bij het uitvoeren van een project in het kader van duurzaamheid wordt gesproken van
woningverbetering. In stukken van de Rijksoverheid staat vermeld dat woningverbetering hetzelfde is
als renovatie. Bij beide gaat het om het gedeeltelijk vernieuwen van de woning door veranderingen
aan te brengen. Bij groot onderhoud gaat het om herstel of het vervangen van delen van de woning
waarbij het wooncomfort gelijk blijft.
Pagina 15/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022
Het juridisch kader is als volgt:
'Indien een verhuurder een verbetering wil uitvoeren moet hij aan de huurder een redelijk voorstel
doen. Als het gaat om de verbetering van een bouwkundige eenheid van 10 of meer woningen dan
wordt verondersteld dat het voorstel redelijk is als ten minste 70% met het voorstel heeft ingestemd'.
Voorgaande houdt in dat Sprengenland Wonen bij projecten waarbij het gaat om meer dan 10
woningen per complex (een bouwkundige eenheid) allereerst toestemming moet krijgen van minimaal
70% van de huurders om de werkzaamheden te mogen gaan uitvoeren. Dit staat volledig los van het
wel of niet vragen van een huurverhoging.
4.3
Promotiemateriaal
Sprengenland Wonen stelt een standaard flyer op, waarin wordt uitgelegd waarom energiebesparing
zo belangrijk is, waarom Sprengenland Wonen hiermee aan de slag gaat en hoe het beleid wordt
uitgevoerd. De tekst uit deze flyer wordt ook op de website vermeld.
Daarnaast verschijnt per project een aparte flyer waarin we concreter vertellen wat we in de woning
gaan doen, wanneer en wat de bewoner kan verwachten. Hierin staat ook het keuzepakket met
vermelding van de bijbehorende huurverhoging en energiebesparing. Bij de flyer ontvangt de huurder
een ‘toestemmings-/instemmingsformulier’ waarop de huurder kan aangeven dat hij/zij op de hoogte
is van het project en haar toestemming verleent tot uitvoering van die maatregelen waarvoor geen
huurverhoging wordt berekend. Daarnaast kan op dit formulier worden aangegeven welke
maatregelen hij/zij tegen een huurverhoging uitgevoerd wil hebben.
Aandachtspunt bewoners: voorgenomen energetische aanpak, en de gevolgen daarvan, wordt
schriftelijk aan de bewoners medegedeeld.
4.4.
Communicatie-aanpak
De wijze waarop de communicatie start met bewoners uit een betreffend complex verschilt per
project. Het is mede afhankelijk van het feit of er wel of geen sprake is van een huurverhoging. Is er
sprake van een huurverhoging, dan is het streven om zoveel mogelijk huurders in het plan mee te
krijgen.
We willen met onze bewoners communiceren op een wijze die past binnen het beleid van
Sprengenland Wonen. Dat wil zeggen:
 Kort en krachtig, met duidelijke taal.
 De informatie moet de bewoners vertrouwen geven, hun interesse opwekken en
bewustwording voor het milieu stimuleren.
Pagina 16/17
Beleidsplan energie en duurzaamheid 2014 – 2022

Download Report