RAADSINFORMATIE - Gemeente Alphen

RAADSINFORMATIE
Raadsvergadering: 18 september 2014
Behandelend medewerker: M. Hendrickx
Afdeling: Beleid
Datum Informatie: 9 september 2014
Nummer: 04f-10-14
Portefeuillehouder: dhr. B. van Dijk
Onderwerp: Verkoop raadhuis Chaam
1. Inleiding
In de context van de bezuinigingsopgave is de verkoop / verhuur van het Raadhuis te Chaam
inclusief de Veldwachterswoning als optie in beeld gekomen. Bij het college heeft zich een
gegadigde gemeld. De contacten daarmee zijn tot op heden verkennend. Maar die contacten
leggen wel de noodzaak bloot om op korte termijn een principe-besluit te nemen omtrent het
al dan niet “in de markt zetten” van het Raadhuis. Immers als daartoe besloten wordt dient
niet alleen de gegadigde die zich onlangs gemeld heeft in de gelegenheid gesteld te worden
prijs en plannen te bepalen. In het verleden is aan meerdere gegadigden gemeld dat verkoop
van het Raadhuis niet aan de orde was. De zorgvuldigheid vergt dat ook zij opnieuw in de
gelegenheid worden gesteld hun belangstelling en plannen kenbaar te maken.
In de informele raadsbijeenkomst van 3 september jl. is de kwestie door het college globaal
toegelicht. Daarbij is toegezegd de nodige extra informatie te verschaffen. Aan die toezegging
voldoen wij hierbij.
In principe is het college bevoegd privaatrechtelijke handelingen te verrichten. Verkoop van
het Raadhuis en de Veldwachterswoning hoort daartoe. Uit artikel 169 lid 4 van de
Gemeentewet vloeit voort dat het college van de betreffende bevoegdheid geen gebruik maakt
zonder de raad in de gelegenheid te stellen zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het
college te brengen, indien de raad daar om verzoekt, of indien de uitoefening van de
bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Wij achten die
omstandigheid hier aan de orde, dus deze raadsinformatie dient tevens als het geven van
inlichtingen over de uitoefening van onze bevoegdheid, zoals bedoeld in artikel 169 lid 4 van
de Gemeentewet. Het verzoek aan de raad is eventuele wensen en bedenkingen kenbaar te
maken in de raadsvergadering van 18 september a.s..
2. Inhoudelijk
a. voorgeschiedenis
De verkoop van zowel het Raadhuis als de voormalige veldwachterswoning is al eerder
onderzocht.
Taxatie/verkoop Raadhuis 2011
In 2011 gaf de raad het college de opdracht om het Raadhuis te taxeren en aan de hand van
het taxatierapport ‘voorzichtig’ de markt te benaderen om te bepalen of er geïnteresseerden
voor het Raadhuis zouden zijn. Makelaar DTZ Zadelhoff verrichtte de taxatie en benaderde
enkele kandidaten die zich in het verleden bij de gemeente hadden gemeld. Deze kandidaten
hadden het idee om het Raadhuis te gaan gebruiken als kantoor, horeca of expositieruimte met
horeca.
Uiteindelijk is besloten om het Raadhuis niet te verkopen of (gedeeltelijk) te verhuren. Indien
het Raadhuis opnieuw in de verkoop komt, vergt de zorgvuldigheid dat deze kandidaten
wederom benaderd worden.
Taxatie voormalige veldwachterswoning 2013
In 2013 gaf de raad het college de opdracht om het onderbrengen van het VVV kantoor in het
raadhuis in Chaam, met daaraan gekoppeld verkoop van de Veldwachterswoning te
onderzoeken en financieel inzichtelijk te maken. Makelaar Broeders taxeerde het pand in
april 2013 en merkte daarbij op dat het pand het meest geschikt is voor wonen. Voor
‘zakelijk gebruik’ leek de ligging geschikt, maar de geringe omvang zou de mogelijkheden
daartoe beperken.
Belangstelling 2014
Recentelijk meldde een kandidaat zich bij het college met interesse voor het Raadhuis en de
voormalige veldwachterswoning. Beide panden zijn geheel vrijblijvend door deze kandidaat
bekeken.
b. opties
Het Raadhuis en de Veldwachterswoning kunnen zowel verkocht als verhuurd worden.
Raadhuis
Indien het Raadhuis wordt verkocht levert dit (naast de eenmalige opbrengst) een bezuiniging
op van € 82.500 structureel.
Bij verhuur van het Raadhuis behoudt de gemeente vaste kosten van circa € 65.000, waar de
huuropbrengsten nog van af moet worden gehaald. De huurprijs voor het Raadhuis moet nog
worden bepaald, maar de verwachting is dat de vaste lasten de huurinkomsten substantieel
zullen overstijgen.
Bij verkoop en verhuur van het Raadhuis moet een alternatieve vergaderruimte worden
gezocht. De kosten hiervan ramen wij op €10.000 structureel.
Voormalige veldwachterswoning
De voormalige veldwachterswoning wordt momenteel verhuurd aan de VVV. De jaarlijkse
lasten, na verrekening van de huuropbrengsten, bedragen € 8.750. Bij verkoop dient de VVV
vervangende ruimte te vinden.
c. Voornemen college
In het licht van de behandeling van de Perspectiefnota en van de informele raadsbijeenkomst
van 3 september jl. is het college voornemens over te gaan tot verkoop van het Raadhuis en de
Veldwachterswoning. Verhuur wordt op voorhand niet uitgesloten, maar het college acht deze
optie weinig kansrijk, ervan uitgaande dat de financiële situatie van de gemeente vraagt om
een substantiële opbrengst.
Om alle gegadigden kansen te bieden en om de optimale prijs en bestemming te realiseren
achten wij verkoop middels inschrijving de meest adequate aanpak. Voordelen zijn:
-
elke kandidaat kan maar 1 keer een bod doen
transparantie en helderheid
als meerdere kandidaten kunnen aanbieden is dat positief voor de prijs.
De exacte procedure zal nader worden afgestemd met de verkopend makelaar, maar de
voorwaarden bij de verkoop zijn:
2/5




Er wordt volledig voldaan aan de eisen voortvloeiend uit de status van
Rijksmonument.
Wij accepteren uiteenlopende bestemmingen, maar gaan niet akkoord met een
gebruik dat het aanzien van het pand of van de kern Chaam zou kunnen schaden
(bijvoorbeeld: gebruik als disco of casino), dan wel afbreuk zou doen aan de
cultuurhistorische waarde die de panden vertegenwoordigen.
Onzerzijds worden geen investeringen in het pand (de panden) verricht.
Verkoop van de panden kan zowel gecombineerd als apart. Gecombineerde verkoop
heeft de voorkeur.
Tot het proces van de verkoop horen de volgende acties / aandachtspunten:









De verkoop wordt openbaar bekend gemaakt (o.a. funda, weekblad en mogelijk
regionale krant).
De bestemming van beide panden is momenteel “maatschappelijk”. De
voorbereidingen van het nieuwe bestemmingsplan kom Chaam zijn inmiddels gestart.
Vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan kan ingezet worden op een
omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik.
De gemeente zal een planschadeanalyse uit laten voeren, zodat vooraf duidelijk is of
er sprake kan zijn van planschade en zo ja hoe hoog de planschade kan uitvallen.
De panden worden opnieuw getaxeerd, met een brede bestemming (gemengde
doeleinden)
De inschrijftermijn bedraagt twee à drie maanden.
Mogelijk wordt een richtprijs afgegeven (in overleg met de verkopend makelaar)
Bij meerdere inschrijvingen wordt aan de hand van een op te maken
waarderingsmatrix de meeste geschikte kandidaat bepaald. Daarbij krijgt elke optie
punten toegewezen voor de prijs, maatschappelijke meerwaarde en kwaliteit.
De uiteindelijke verkoop behoeft de goedkeuring van de gemeenteraad.
Voor de VVV zal in samenwerking met de gemeente een vervangende locatie
worden gezocht.

Mocht verhuur toch een serieuze optie zijn, dan verbinden wij daaraan de volgende
aanvullende voorwaarden:



Aanpassingen van de interne structuur van de panden komen voor rekening van de
huurder.
Na afloop van een huurovereenkomst wordt het pand opgeleverd in de staat als bij
sluiten van de overeenkomst.
Daartoe berust een borgsom/bankgarantie bij de notaris.
Wij zullen een deskundige makelaar in de arm nemen om de zorgvuldigheid in het proces te
waarborgen en de verhouding tussen bestemming en prijs optimaal te laten zijn.
3/5
3. Procedureel
Het college is voornemens Raadhuis en Veldwachterswoning via een makelaar te koop
te zetten onder de voorwaarden, zoals hierboven aangegeven. Gelet op het bestuurlijke
en politieke belang is de uiteindelijke verkoopbeslissing aan het eind van het
selectieproces onderhevig aan goedkeuring van de gemeenteraad, waarbij uw raad
toetst of voldaan wordt aan de voorwaarden waaronder het college zich bereid heeft
verklaard te verkopen.
Het college zal eventuele (nadere) wensen en bedenkingen van de raad, aangegeven in
zijn vergadering van 18 september 2014 ter harte nemen.
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN ALPHEN-CHAAM
mr. M.M. Hendrickx
secretaris
drs. H.W.S.M. Nuijten
burgemeester
Bijlage (hierna toegevoegd aan dit voorstel):
financiële aspecten raadhuis / veldwachterswoning
4/5
Bijlage.
Overzicht kosten raadhuis Chaam (begroting 2015)
(boekwaarde per 01-01-2015
Jaarlijkse kosten begroting
eigendom +
verhuur
gebruik
(indicatief)
Omschrijving
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
5.000
2.421
1.050
1.500
1.991
3.091
606
1.754
1.800
253
11.000
52.086
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
800
1.800
11.000
52.086
Totaal: €
82.552
€
65.686
10.000-
€
10.000
€
75.686
Gas
Electriciteit
Duurzame goederen
Belastingen en heffingen
Reiniging
Klein onderhoud
Telefoonkosten
Kosten alarmering
Verzekeringen
Waterverbruik
Storting voorziening (groot onderhoud)
Kapitaallasten
Kosten alternatieve vergaderruimte t.b.v. Raadsvergaderingen (schatting)
€
Kostenbesparing per jaar bij verkoop €
72.552
Doorlopende kosten per jaar bij verhuur:
Overzicht kosten voormalige veldwachterswoning (begroting 2015)
Jaarlijkse kosten begroting
verhuur
Omschrijving
Belastingen en heffingen
Verzekeringen
Storting voorziening (groot onderhoud)
Kapitaallasten
€
€
€
€
Huuropbrengsten VVV
Alternatieve locatie
€
Kostenbesparing bij verkoop: €
5/5
-
€
175
150
3.500
10.743
5.809PM
8.759

Download Report