Klik hier - WPM Groep

vastgoedmanagement
Aanvullend onderzoek vastgoedmanagers
Een vak apart
Outsourcen is een trend, mede door strengere regels.
Sommige partijen maken een omgekeerde beweging
door Ronald de Blauw
M
et een nieuw onderzoek naar vastgoedmanagers wil PropertyNL samen met belangenorganisatie VGM NL meer inzicht bieden
in deze groeiende markt. In de vorige editie stond een
Top-25 afgedrukt van de grootste vastgoedmanagers,
uitsluitend op basis van aantal fte’s. Er is een rangorde
bepaald op grond van het aantal mensen (fte) werkzaam
in deze bedrijfstak, zowel woningen als bedrijfsruimte,
kantoren, winkels en VvE’s. Aangezien een aantal partijen met een onjuist aantal fte in de lijst stond, drukken
we hierbij nogmaals de Top-10 af, maar dan op basis van
de juiste opgave. Zo blijkt WPM met in totaal ongeveer
160 medewerkers bij de divisies Retail en Offices een
tweede plaats in te nemen en CBRE en DTZ Zadelhoff
staan met hun propertymanagement-onderdelen op de
vierde en vijfde plaats. Ook biedt dit verdiepingsartikel
de mogelijkheid uitgebreider stil te staan bij enkele grote
spelers in de markt.
scheiding
De afgelopen decennia heeft zich een scheiding voltrokken tussen woningbeheerders enerzijds en beheerders
van commercieel vastgoed anderzijds. Weinig partijen
hebben nu nog alle disciplines in huis, met MVGM als
uitzondering. Maar dat is met 3,5 mln m² winkel- en bedrijfsonroerend goed, 50.000 huurwoningen en 3000
VvE’s dan ook de grootste vastgoedmanager in Nederland en tevens een van de grootste makelaars. Verder
biedt de organisatie diensten aan op het gebied van asset
management, vastgoedtaxaties en VvE-management.
De nummer 3 op de lijst is enigszins een vreemde eend
in de bijt. Vesteda is immers zowel een woningfonds als
een property manager die vooralsnog uitsluitend zichzelf als klant heeft. Datzelfde geldt voor Corio. Deze
Top-10 Vastgoedmanagers
(leden VGM NL) o.b.v. fte*
1MVGM Vastgoedmanagement
2
WPM Groep
3Vesteda Property Management
4
CBRE Asset Services
5DTZ Zadelhoff Property Management
6Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement
7Verwey Vastgoed
8
Actys Wonen Beheer
9
Bilfinger Real Estate
10Corio
specialiseren zich
• Verschuivingen in
top-10 op basis
van fte
• Vooral institutionele
partijen zijn klant
* Het aantal fte’s werkzaam binnen de vastgoedmanagement- en
VvE-organisatie (incl. ondersteunende diensten naar rato).
Opgave aan VGM NL.
retail-belegger heeft zich ook aangesloten bij VGM NL,
maar doet geen winkelmanagement voor andere beleggers. Vesteda heeft twee jaar geleden het fonds- en
investment management en propertymanagement organisatorisch uit elkaar gehaald. Vesteda Investment
Management bestaat uit 76 fte en Vesteda Property Management uit 168 fte (ultimo 2012).
WPM, CBRE en DTZ hebben zich gespecialiseerd in
het management van commercieel onroerend goed,
hoewel ze vroeger ook woningen onder management
hadden. De nummer 7, Verwey Vastgoed, heeft wel alle
disciplines in huis. De commercieel vastgoedtak van Actys werd eind 2011 overgenomen door het Duitse EPM
(thans Bilfinger Real Estate). Het woningbeheer ging
zelfstandig verder als Actys Wonen Beheer, waarmee de
splitsing ook hier een feit was. Actys Wonen Beheer en
Bilfinger Real Estate zijn beide ook Top-10-spelers.
propertynl magazine
PNL14-MA03-041-VASTGOEDMANAGEM.indd 41
In ’t kort
• Vastgoedmanagers
|
nr.
3 - 28 maart 2014 | 41
20-03-14 19:24
een groeimarkt is. ‘Hoewel sommige gebouweigenaren
juist kiezen voor het insourcen van managementactiviteiten, gaan anderen uit strategische overwegingen juist over
tot het outsourcen van meer managementactiviteiten, onder meer vanuit kostenoverwegingen en toegang tot schaalvoordelen van vastgoedmanagers en een brede kennis van
de gebruikersmarkt.’
Naast shopping centre management-activiteiten heeft
CBRE ook specialistische kennis in huis als het gaat om verhuur van retail. ‘Zo kunnen we ons internationale netwerk
en onze kennis van onder meer de grotere filiaalbedrijven
als het nodig is koppelen aan de kennis van lokale verhuurmakelaars. Zij hebben op hun beurt weer toegang tot onder
meer de lokale retailers.’
Van ’t Hof Rijnland
beheert Catsheuvel
in Den Haag namens
CBRE GI
CBRE Asset Services bestaat uit Property Management en
Shopping Centre Management en heeft in totaal 2,9 mln
m² commercieel vastgoed onder beheer en 110 medewerkers. De objecten zijn over geheel Nederland verspreid,
waarbij het merendeel in de Randstad ligt. Enkele grote
winkelcentra zijn Megastores Haaglanden en De Heuvel
in Eindhoven. Verder heeft CBRE Asset Services onder
andere de Haagse Poort en Delftse Poort in beheer. Maar
‘Vroeger volstond een kwartaalrapportage, nu
wil de opdrachtgever real time inzicht. Onze
tak van sport profiteert van de mogelijkheden
om sneller data te verwerken.’
ook kleinere kantoren op secundaire locaties behoren tot de
beheerportefeuille. Volgens executive director Robert Lodder zijn vooral institutionele partijen klant, zowel uit Nederland als het buitenland. ‘De laatste jaren is een verschuiving
zichtbaar geweest van private partijen met kleinere objecten
naar grote institutionele partijen met grote kantoorpanden
en winkelcentra, waarbij de focus ligt op volledige beheertaken, dus commercieel, technisch en administratief beheer.’
Met een multidisciplinaire benadering wil CBRE waarde
toevoegen aan het vastgoed dat ze onder management heeft.
Of daarbij andere disciplines in huis worden betrokken,
hangt af van de wens van de klant. ‘We kunnen een vraagstuk breed benaderen, maar sommige opdrachtgevers vragen ons de activiteiten te beperken tot sec vastgoedmanagement.’ Lodder constateert dat het vastgoedmanagement
42 |
nr.
3 - 28 maart 2014 |
Meer contracten verlengd
De rol van de vastgoedmanager is sterk in ontwikkeling,
vindt Tom van Putten, directeur van DTZ Zadelhoff Vastgoedmanagement en lid van het dagelijks bestuur. ‘Het
gaat om het aantrekken en vooral het behouden van huurders. Er wordt minder gebouwd en verhuisd, maar er worden meer contracten verlengd. Dat gebouwen goed onderhouden moeten worden is een gegeven, maar de vraag is
of een gebouw voldoet aan de eisen van de huurder.’
DTZ Zadelhoff Vastgoedmanagement heeft een portefeuille met circa 2 mln m² kantoren, 1,5 mln m² bedrijfsruimte en 0,5 mln m² retail in beheer. Het betreft een
portefeuille van circa € 7 mrd. Van Putten werkt hier met
120 mensen (108 fte) aan. Ook hij voorziet groei door outsourcing, hoewel sommige beleggers een omgekeerde beweging maken. Zo besloot de Chalet Groep het vastgoedmanagement in eigen huis te halen. Bij een omvangrijke
portefeuille lukt het echt niet meer de administratie in een
excelsheet te vatten.
Om het beheer efficiënt te regelen, is outsourcen volgens
Van Putten. Al sinds de oprichting in 1968 levert het bedrijf naast makelaarsdiensten ook vastgoedmanagement,
aanvankelijk onder de vlag van ‘Zadelvast’. De afgelopen
45 jaar is er veel veranderd in het vak. Zo zijn veel zaken
geautomatiseerd. ‘Onze tak van sport profiteert van de
mogelijkheden om sneller data te verwerken. Zo hebben
we onlangs geïnvesteerd in een nieuw SAP-systeem.’ De
informatiebehoefte blijkt onder meer uit de frequentie
waarmee rapportages over het vastgoed worden geleverd.
Volstond een aantal jaar geleden een kwartaalrapportage,
nu wil de klant maandelijks of zelfs wekelijks rapportages
ontvangen. Een nieuwe trend zal zijn dat opdrachtgevers
real time inzicht hebben in de prestaties van hun vastgoedportefeuille.
De vastgoedmanager heeft zowel grote opdrachtgevers,
veelal institutionele partijen, als kleinere opdrachtgevers.
DTZ Zadelhoff heeft ook buitenlandse beleggers als klant,
waaronder Union en Deka. ‘Duitse vastgoedbeleggers be-
propertynl magazine
PNL14-MA03-041-VASTGOEDMANAGEM.indd 42
20-03-14 19:25
vastgoedmanagement
steden van oudsher meer taken uit dan de Nederlandse asset managers. Die doen ook veel commercieel werk zelf.’
Hij vindt dat het vak de laatste jaren sterkt is veranderd. ‘Zo
zijn we twee jaar geleden gestart met het herontwikkelen
van gebouwen onder de noemer Property Transformers
en onlangs met Property Services (facilitaire diensten en
vaste servicekosten). We zetten dus in op management,
transformation en service.’
Beleggers besteden meer uit
De grootste gespecialiseerde woningmanagementorganisatie is Van ’t Hof Rijnland, met ongeveer 17.500 huurwoningen in beheer en 450 VvE’s (circa 14.000 woningen).
Het bedrijf is in 1995 gestart met 35 mensen vanuit Zoetermeer, en is uitgegroeid tot een belangrijke speler in de
woningmarkt, met 125 medewerkers en vier kantoren. Het
is onderdeel van de Van ’t Hof Groep uit Gouda en makelaarskantoor Rijnland uit Voorschoten.
Amvest is met 4000 woningen de grootste klant. Zo is de
vastgoedmanager verantwoordelijk voor de wederverhuur
en het beheer (zowel huur als VvE) van de woontorens van
New Babylon in Den Haag. Andere belangrijke opdrachtgevers zijn Syntrus Achmea, CBRE Global Investors, Bouwinvest, ASR Vastgoed Vermogensbeheer en Bouwfonds
IM. Onlangs verwierf Van ’t Hof Rijnland ook het beheer
van de woningportefeuille van Generali Real Estate Investments.
Volgens Robert Kaufmann, sinds de oprichting directeur
van Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement, is de trend
dat beleggers zich toeleggen op hun corebusiness en meer
uitbesteden. ‘Het voordeel is dat zo een deel van het risico
wordt verplaatst van de eigenaar naar de beheerder. Als
een woningcomplex verkocht wordt, eindigt automatisch
het managementcontract. Als de belegger zelf vastgoedmanagers in dienst heeft, zit hij met overcapaciteit.’
‘Woningmanagement is een vak en een aparte discipline’,
vult adjunct-directeur Maurice Kuijten aan. ‘Ons advies is:
schoenmaker, blijft bij je leest. Het vergt andere vaardigheden, zoals de omgang met de huurders, die zeker in het
dure segment soms veeleisend zijn. Woningen is emotie.’
Hoewel de woningmarkt op slot zit, is de mutatiegraad bij
dure huurwoningen de laatste jaren hoger geworden, constateert Kuijten. Bij de hoger geprijsde complexen loopt de
mutatiegraad zelfs op tot 35%. ‘De laatste tijd verhuizen
mensen sneller. Dat komt ook doordat meer woningen
turnkey verhuurd worden, goed gestoffeerd en ingericht
met soms een wasmachine en droger.’
Vorig jaar sloot zijn bedrijf 2200 nieuwe huurcontracten
af, inclusief enkele nieuwbouwcomplexen. ‘De huren in
de vrije sector zijn fors gestegen, doordat beleggers prijzen op het scherpst van de snede. In een stad als Den
Haag lopen huizen tot € 1450 per maand nog prima, maar
daarboven zijn ze in Den Haag lastiger te verhuren.’
De onderneming heeft ook sociale huurwoningen in portefeuille. Bijvoorbeeld 500 woningen van het Wooninvesteringfonds, een organisatie die oorspronkelijk werd
opgericht om complexen van corporaties te kopen en
vervolgens uit te ponden. Door de schaarste, vooral in de
Randstad, is het volgens Kuijten makkelijk huurders te
vinden. ‘Het dure segment vergt een heel andere aanpak,
iets wat de meeste corporaties niet goed in de vingers hebben.’
niet te bouwen
De categorie middeldure huur (€ 650–1000) is sterk in opkomst bij beleggers. Lange tijd waren woningen in deze
prijsklasse niet te bouwen door de hoge grondprijzen
en bouwkosten, maar er komt nu beweging. Veel hangt
ook af van de locatie. Kaufmann: ‘In Bleiswijk verhuren
we eengezinswoningen van € 850 tot € 1000, terwijl in
de Haagse binnenstad nieuwbouwappartementen in het
project Amadeus uitstijgen ver boven € 1000. De laatste
jaren is vooral geïnvesteerd in huurappartementen en weinig in eengezinswoningen. Een partij als Dela Vastgoed
heeft aangegeven dat zij naast winkels bij voorkeur in eengezinswoningen wil investeren en ook Syntrus Achmea
heeft de bakens verzet en belegt meer dan voorheen in
deze categorie.’
Kaufmann verwacht dat Nederlandse beleggers zich meer
zullen terugtrekken van de huurmarkt en dat buitenlandse beleggers in het gat springen. De markt raakt hierdoor
wel meer versnipperd, wat een efficiënt beheer niet ten
goede komt. Wat de corporaties gaan doen is sterk afhankelijk van de politiek, maar als ze gedwongen worden dure
huurwoningen af te stoten, biedt dit ook kansen voor vastgoedmanagers.
propertynl magazine
PNL14-MA03-041-VASTGOEDMANAGEM.indd 43
Megastores Haaglanden is onder management bij CBRE Asset
Services
|
nr.
3 - 28 maart 2014 | 43
20-03-14 19:25

Download Report