Oplegnotitie bij Exploitatieplan Zuidpolder juli14

Memo
Datum
25 augustus 2014
Project
Bedrijventerrein Zuidpolder
Betreft
Oplegnotitie bij Exploitatieplan herziening juli 2014
Aan
Gemeente Eemnes
Ter attentie van
Wessel Tiessens
Van
Heinrich van Doorn, Tristan Kunen
Onze referentie
001344.021.01/14000686-3/TK/EvR/ISO:HvD/LdK
01
INLEIDING
In oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Eemnes het bestemmingsplan en het exploitatieplan
bedrijventerrein Zuidpolder vastgesteld. Ook is de gemeente met de grondeigenaren in het gebied in
overleg gebleven om (posterieure) overeenkomsten aan te gaan. In februari 2013 heeft de
gemeenteraad echter aangegeven niet in te kunnen stemmen met het afsprakenkader zoals opgesteld
door partijen. De raad heeft besloten om ‘terug te vallen’ op de optie waarin alle grondeigenaren hun
eigen gronden tot ontwikkeling kunnen brengen of de gemeente de gronden minnelijk verwerft.
Het gemeentelijk kostenverhaal wordt in deze optie geregeld door middel van een exploitatieplan.
Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn op 11 juli 2012 onherroepelijk in werking getreden en op
24 juni 2013 heeft de gemeenteraad besloten tot vaststelling van de herziening van het ‘Exploitatieplan
Bedrijventerrein Zuidpolder juli 2013’. Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan
Bedrijventerrein Zuidpolder Eemnes.
Onderliggende memo dient als oplegnotitie bij het Exploitatieplan Bedrijventerrein Zuidpolder Eemnes
herziening juli 2014, waarin alle wijzigingen in de exploitatieopzet puntsgewijs worden toegelicht. =
02
ALGEMENE TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN
Gemeente Eemnes heeft het merendeel van de gronden, gelegen binnen het bedrijventerrein
Zuidpolder in eigendom. Naast de gemeente hebben Bouwbedrijf Van der Wardt B.V. (voorheen
Grondbank Eemnes / Van Wijnen) en de heer Rigter eigendommen in het plangebied. De gemeente
heeft getracht vooraf een (zogeheten anterieure) overeenkomst te bereiken met de twee
grondeigenaren. Beiden beriepen zich echter (gezamenlijk) op zelfrealisatie. Met andere woorden: zij
willen hun eigen grond ontwikkelen, waaronder ook de openbare ruimte (groen, straten et cetera).
Wanneer een gemeente niet alle gronden in het plangebied in eigendom heeft en er geen anterieure
overeenkomst is gesloten, dan is de formele vaststelling van een exploitatieplan (opsomming van alle
te maken kosten en alle te ontvangen bijdragen/opbrengsten) het wettelijke middel om als basis te
dienen voor die onderlinge kostenverrekening.
Postbus 2424
5600 CK Eindhoven
Science Park Eindhoven 5033
5692 EB Son
T 040 267 67 67
KvK 27126635
brinkgroep.nl
Brink Management & Advies
heeft vestigingen in Leidschendam
en Eindhoven en is onderdeel van
Op basis van het exploitatieplan wordt vastgesteld welke financiële bijdrage de grondeigenaren moeten
leveren aan de kosten voor onder andere het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de
inrichting van de openbare ruimte in het plangebied. Deze exploitatiebijdrage moet worden betaald bij
indiening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (de zogenaamde ‘bouwvergunning’).
De Wet ruimtelijke ordening (Wro, artikel 6.15, lid 1) schrijft voor dat de gemeenteraad het
exploitatieplan ten minste eenmaal per jaar herziet totdat de in het exploitatieplan voorziene werken,
werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Mede doordat niet alle gronden in bezit zijn van de
gemeente en het kostenverhaal niet op een andere wijze is verzekerd (bijvoorbeeld via posterieure
overeenkomsten), dient ook in 2014 het exploitatieplan herzien te worden vastgesteld.
Wanneer in 2014 niet wordt besloten tot herziening van het exploitatieplan, wordt de
exploitatiebijdrage verhaald op basis van het voorgaande exploitatieplan. Het niet tijdig herzien van een
exploitatieplan heeft geen directe gevolgen voor de gemeente, maar zij handelt hierdoor wel bewust
onrechtmatig. Op het moment dat een exploitatiebijdrage in rekening wordt gebracht bij
grondeigenaren, dan kunnen zij hiertegen bezwaar aantekenen aangezien er geen actueel
exploitatieplan aan ten grondslag ligt. Ook kunnen betrokken partijen preventief (dus voorafgaand aan
het moment van in rekening brengen van de exploitatiebijdrage) een privaatrechtelijke procedure tegen
de gemeente starten. Gelet op de particuliere eigendommen en het ontbreken van posterieure
overeenkomsten is het daarom noodzakelijk dat de gemeente het exploitatieplan herziet.
03
STAND VAN ZAKEN
03.01
Onderhandelingen
Volgens de Wro had het Exploitatieplan in juli 2014 herzien moeten worden vastgesteld. Echter gezien
het verloop van de onderhandelingen in de afgelopen periode, was de kans aannemelijk dat de
noodzaak tot herziening kwam te vervallen. Bij een positief resultaat zouden overeenkomsten worden
gesloten over het kostenverhaal voor alle resterende uitgeefbare gronden in het plangebied, dan wel
alle resterende uitgeefbare gronden langs minnelijke weg zouden kunnen worden verworven. Tot de
bedoelde overeenkomsten of minnelijke verwervingen is het echter (nog) niet gekomen.
De verwachting is dat er op korte termijn overeenstemming wordt bereikt. Ook de gesprekken met Van
der Wardt worden opgepakt teneinde ook met deze eigenaar het kostenverhaal zeker te stellen.
Afgelopen jaar hebben ook onderhandelingen met de heer Van IJken plaatsgevonden. Ten behoeve van
de uitbreiding van diens bedrijf heeft er tussen de gemeente en de heer Van IJken een grondtransactie
plaatsgevonden. De gemeente heeft gronden benodigd voor de openbare voorzieningen binnen het
bedrijventerrein van hem aangekocht. De heer Van IJken heeft vervolgens van de gemeente een
bouwkavel gekocht. Met de heer Van IJken is zowel de grondaankoop en –verkoop als het
kostenverhaal geregeld.
Ook heeft de gemeente de gronden, benodigd voor het openbaar gebied, van Van der Wardt B.V.
aangekocht. Er zijn geen nadere afspraken over het kostenverhaal gemaakt. Met de voorganger van
Van der Wardt B.V. (Van Wijnen/Grondbank) is veelvuldig onderhandeld, maar dit heeft niet tot
overeenstemming geleid.
Onze referentie
001344.021.01/14000686-3/TK/EvR/ISO:HvD/LdK
Blad 2
03.02
Fasering
Eerder heeft de gemeente aangegeven dat het de voorkeur heeft een fasering aan te brengen in de
uitvoering van het bestemmingsplan in verband met de effecten van de economische crisis. De
vooruitzichten en verwachtingen van de grondeigenaren zijn echter enigszins gewijzigd. Er lijkt veel
belangstelling te zijn voor de nieuwe bedrijfskavels. Daarnaast is de gemeente met beide
grondeigenaren in gesprek om alsnog tot een posterieure overeenkomst te komen. Dit heeft voor de
gemeente het voordeel dat de af te spreken bijdrage eerder kan worden geïnd. De andere eigenaren
hebben dan zekerheid over hun verplichte bijdrage (die kan dan niet meer fluctueren). Indien het lukt
om met alle overgebleven grondeigenaren in het gebied dergelijke posterieure overeenkomsten te
sluiten, dan is het niet meer nodig om het exploitatieplan te blijven actualiseren aangezien het
gemeentelijk kostenverhaal dan anderzijds is geregeld.
Het gefaseerd aanleggen van met name de ondergrondse infrastructuur is niet onmogelijk, maar leidt
mogelijk wel tot aanvullende uitvoeringsproblemen en hogere kosten. Een verandering in de fasering
maakt dat de herziening structureel van aard is. Bij een structurele herzieningen zijn bijzondere
procedure- en bekendmakingsvoorschriften geldig en is beroep mogelijk. Door bovengenoemde redenen
is door de gemeente besloten op dit moment af te zien van verwerking van de voorgenomen fasering in
het exploitatieplan.
04
OVERZICHT VAN WIJZIGINGEN IN EXPLOITATIEPLAN
De nu voorliggende herziening is niet-structureel van aard. Dit betekent dat de uitgaven van het
voorgaande jaar zijn verwerkt, de grondaankopen en –verkopen zijn meegenomen, de planning is
geactualiseerd en er is geïndexeerd. Dit valt onder ‘niet-structureel’ in de zin van artikel 6.15, derde lid,
Wro.
Alle bedragen in dit memo zijn nominaal, exclusief BTW en hebben prijspeil 1 juli 2014, tenzij anders
vermeld.
De wijzigingen zijn als volgt:
–
Het prijspeil is gewijzigd van 01-07-2013 naar 01-07-2014. Alle kosten (inclusief de
inbrengwaarde) en opbrengsten zijn naar dit prijspeil geïndexeerd met de indices zoals opgenomen
in de oorspronkelijke exploitatieopzet. Deze wijziging heeft daardoor geen invloed op het resultaat.
–
De planning is in zijn geheel één jaar vertraagd. De oorspronkelijke gronduitgifte was bij de
herziening in 2013 voorzien per 01-07-2014 en 01-07-2015. Dit is opgeschoven naar
respectievelijk 01-07-2015 en 01-07-2016. Doordat de planning van de kosten hieraan is
gekoppeld en het plansaldo van de exploitatieopzet vrijwel sluitend is, heeft deze wijziging slechts
een beperkte negatieve invloed op het resultaat.
–
De reeds gemaakte kosten zijn geactualiseerd conform de stand van de gemeentelijke
boekhouding. Doordat de totale kosten hierdoor zijn toegenomen (bij gelijkblijvende opbrengsten),
heeft deze wijziging een negatieve invloed op het resultaat. Het gaat hierbij om:

De reeds gemaakte “kosten van bodemsanering, dempen van oppervlaktewateren, verrichten
van grondwerk” (bouwrijp maken) zijn opgelopen van € 0 (prijspeil 01-07-2013) naar
€ 14.375,-- (prijspeil 01-07-2014)
Onze referentie
001344.021.01/14000686-3/TK/EvR/ISO:HvD/LdK
Blad 3

De reeds gemaakt “kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering” zijn opgelopen van
€ 0 (prijspeil 01-07-2013) naar € 112.145,-- (prijspeil 01-07-2014)

De reeds gemaakte “kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten
behoeve van het exploitatiegebied” zijn opgelopen van € 347.899,-- (prijspeil 01-07-2013)
naar € 370.416,-- (prijspeil 01-07-2014). Hiermee zijn de geraamde kosten volledig uitgegeven

De reeds gemaakte “rentelasten van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten” zijn opgelopen
van € 0 (prijspeil 01-07-2013) naar € 35.822,-- (prijspeil 01-07-2014)
–
Het afgelopen jaar zijn vier gronden ingebracht, met een totale inbrengwaarde van € 1.355.395,--:

In april 2014 heeft een grondtransactie plaatsgevonden tussen Van Wijnen Project Eemnes II
B.V. en Bouwbedrijf Van der Wardt B.V. met betrekking tot een perceel, gelegen in het
plangebied bedrijventerrein (5.039 m²). Vervolgens heeft Bouwbedrijf Van der Wardt B.V. een
gedeelte van bovengenoemd perceel (1.011 m²) doorverkocht aan gemeente Eemnes.
Dit gedeelte bevindt zich waar de ontsluiting van het bedrijventerrein zal worden gerealiseerd.
De werkelijke transactiekosten zijn gelijk aan de inbrengwaarde (ter hoogte van € 70.700,--)
conform het Exploitatieplan juli 2013. Daarmee hebben deze wijzigingen van eigenaar geen
invloed op de exploitatieberekening, en derhalve geen financiële consequenties voor de
uitkomst van de exploitatieberekening

Op 4 februari 2014 heeft het College besloten in te stemmen met de verkoop van twee
percelen aan de heer Van IJken, waarvan 500 m² gelegen is binnen het exploitatieplangebied
bedrijventerrein. De heer Van IJken heeft hiervoor conform het Exploitatieplan juli 2013 aan de
gemeente een exploitatiebijdrage voldaan ter grootte van € 42.000,-- en zal zelf de kosten
voor het bouw- en woonrijp (geraamd op € 64.000,--) op zich nemen. Doordat de
transactieprijzen en exploitatiebijdrage gelijk zijn aan de inbrengwaarde en kostenraming
conform het Exploitatieplan juli 2013, zijn er geen financiële consequenties voor de uitkomst
van de exploitatieberekening. De inbrengwaarde van de grond bedraagt € 35.000,--.
De gemeente heeft een tweetal gronden ingebracht (perceel L143 en L928) voor de
inbrengwaarden van respectievelijk € 1.205.230,-- en € 44.465,--
Onze referentie
001344.021.01/14000686-3/TK/EvR/ISO:HvD/LdK
Blad 4
05
RESULTAAT EN CONCLUSIE
De bovengenoemde wijzigingen leiden tot een beperkte negatieve bijstelling van het resultaat van de
exploitatieberekening van € 34.000,-- (netto contante waarde per 01-07-2014 ten opzichte van
01-07-2013). De netto contante waarde van de opbrengsten (gecorrigeerd voor reeds ontvangen
subsidie) is vrijwel gelijk aan de netto contante waarde van de verwachte netto kosten. Dit betekent
dat het kostenverhaal vrijwel volledig mogelijk is en sprake is van een beperkte macro-aftopping1.
De bruto exploitatiebijdrage is gelijk aan de totaal te verhalen kosten en bedraagt € 285,-- per m²
uitgeefbaar bedrijventerrein. De inbrengwaarde bedraagt € 72,-- per m² bruto plangebied. Het bruto
plangebied is 37.971 m², waarvan 23.356 m² uitgeefbaar. Dit resulteert in een netto exploitatiebijdrage
van € 168,-- per m² uitgeefbaar bedrijventerrein. Zie de onderstaande tabel voor een nadere
toelichting en de vergelijking met de voorgaande exploitatieopzet.
Berekening van de exploitatiebijdrage
(excl. BTW, nominaal)
Uitgeefbaar terrein
Kostenverhaal per m² uitgeefbaar terrein
Totaal te verhalen kosten (A)
Exploitie opzet Exploitie opzet
1-7-2014
1-7-2013
23.356 m²
23.356 m²
€
285 /m² €
282 /m²
€
6.650.000
€ 6.585.000
m² in te brengen (totale plangebied)
Inbrengwaarde per m²
Totale inbrengwaarde (B)
€
€
37.971 m²
72 /m² €
2.719.000
€
37.971 m²
70 /m²
2.673.000
Totale netto exploitatiebijdrage (A-B)
Netto exploitatiebijdrage per m² uitgeefbaar terrein
€
€
3.931.000
€
168 /m² €
3.911.000
167 /m²
Tabel 1: berekening van de netto exploitatiebijdrage op prijspeil 01-07-2014 en vergelijking
met de exploitatiebijdrage op prijspeil 01-07-2013
1
De te verhalen kosten in een exploitatie kunnen niet hoger zijn dan de opbrengsten van een locatie, de
zogenaamde macro-aftopping (Wro 6.16).
Onze referentie
001344.021.01/14000686-3/TK/EvR/ISO:HvD/LdK
Blad 5

Download Report