JAARSTUKKEN
Voorwoord
Algemeen
Het jaar 2013 was voor veel van onze huurders financieel niet makkelijk. We
merkten dit onder andere aan de toename van het aantal huurders met huur­
achterstand. Ook waren er meer woningzoekenden die dringend een woning
nodig hadden. Er was niet altijd snel een oplossing voor handen en dat is pijnlijk.
Toch waren er in 2013 ook eerste tekenen van herstel van onze economie. We
­vertrouwen er op dat dit zich doorzet in 2014. Tegelijk stellen we ons in op
definitieve veranderingen in de samenleving. Er komt meer nadruk op het zelf
en samen doen en er wordt minder van ‘bovenaf’ geregeld. Door beter samen te
werken maken we meer gebruik van de mogelijkheden van huurders en bereiken
we de beste resultaten.
Economie, politiek en woningmarkt kwamen samen in het akkoord dat de
corporaties met minister Blok sloten. Er was veel over te doen. UWOON staat om
praktische redenen achter het akkoord. Het grootste deel van de sociale huur­
woningen blijft namelijk behouden voor sociale huur. Met het akkoord is er meer
duidelijkheid over ons werkterrein. Zo mogen corporaties een bijdrage blijven
leveren aan leefbaarheid, wijkverbetering en middeldure huurwoningen. Ook
mogen we mensen met een middeninkomen blijven bedienen zolang zij geen
bereikbare alternatieven hebben.
Betaalbaarheid huurwoningen en besparingen
De verhuurdersheffing kregen we voor deze kabinetsperiode helaas niet van tafel.
UWOON betaalde in 2013 ruim 2 miljoen euro aan deze en aan de sanerings­
heffing voor o.a. Vestia. De helft van de heffingen dekt UWOON uit extra
huurverhoging. De andere helft wordt opgebracht door het terugbrengen van
bedrijfslasten, onderhoudsuitgaven en nieuwbouwinvesteringen op langere
termijn. UWOON is dus genoodzaakt om de maximale ruimte aan huurverhoging
te benutten. We realiseren ons dat hiermee de komende jaren voor een deel van
onze huurders nog lastig genoeg worden. In 2014 onderzoeken we daarom de
betaalbaarheid van huurwoningen op termijn. Ook blijven we inzetten op het
voorkomen van huurachterstanden en streven we ernaar huisuitzettingen tot een
minimum te beperken. Bij UWOON lag dat in 2013 weer ruim drie keer onder het
landelijk gemiddelde.
We bezuinigden ook op onze bedrijfslasten. Helaas moesten we afscheid
nemen van enkele medewerkers. Op het planmatig onderhoud bespaarden we
door ­bijvoorbeeld andere materialen toe te passen of vervangingstermijnen
te v­ erlengen. Voorwaarde is dat dit niet leidt tot achterstallig onderhoud in de
toekomst.
Een deel van de bezuiniging hebben we ook bereikt door slimmer samen te
werken. We voerden vijf ‘ketensamenwerkings-’projecten uit. Hierbij overleggen
bouwpartijen en bewoners vanaf een vroeg stadium de meest efficiënte aanpak
van het werk. Hiermee beperken we verliezen in tijd en geld. Het was een succes:
bewoners waren erg tevreden over de kwaliteit van het werk en omdat zij minder
in de rommel zaten. Daarom breiden we in 2014 deze aanpak uit.
Ook de komende jaren blijven we scherp op onze uitgaven en kunnen v­ erdere
­bezuinigingen noodzakelijk zijn. Met deze maatregelen blijft UWOON ­
financieel solide en in staat belangrijke investeringen te doen in nieuwbouw
en ­verbeteringen van woningen.
Bouwen en wonen
Ondanks het moeilijke economisch tij was UWOON in 2013 een belangrijke
bouwopdrachtgever: we leverden 82 nieuwe huur- en koopwoningen op. Aan
onderhoud besteedden we 8,4 miljoen euro. Er was ook veel aandacht voor
­energetische maatregelen, die resulteerden in 352 labelstappen. We zijn goed
2
Woon zoals u wilt JJaaaarrvveerrssllaagg 22001133
Inhoud
op weg naar alle woningen minimaal op label C te krijgen. Huurders kunnen
hiermee hun energielasten en daarmee hun woonlasten beperken.
De gemeenten in de regio hebben initiatief genomen om een regionale woonvisie
op te stellen. Corporaties zijn hierin de belangrijkste partner. Het onderzoeksdeel
is inmiddels afgerond. Daarin zijn de belangrijkste thema’s zoals duurzaam­
heid, wonen en zorg etc. in beeld gebracht. De regionale visie, de uitwerking van
het onderzoek, is de basis voor de gemeentelijke woonvisies. Deze gemeente­
lijke ­visies zijn weer belangrijk voor het strategisch vastgoedbeleid rond onze
­woningen dat we in 2014 zullen actualiseren.
UWOON mag slechts een beperkt deel van de woningen toewijzen aan mensen
met een middeninkomen. Daarom zagen we de oprichting van een woon­
coöperatie als een mooie mogelijkheid om huurwoningen zonder staatsteun aan
te bieden aan deze huishoudens . Ondanks dat veel partijen enthousiast waren
over het plan, bleek daadwerkelijke financiering en onzekerheid rond regelgeving
rond de verhuur van duurdere huurwoningen een knelpunt. Voorlopig is daarom
besloten dit project in de koelkast te zetten. UWOON gebruikthet denkwerk wel
om te experimenteren met meer directe invloed van bewoners op hun woning en
woonomgeving.
Toch konden 112 huishoudens met een middeninkomen via UWOON een nieuwe
woning betrekken; 63 huishoudens vonden een huurwoning, waarvan 40 in
het geliberaliseerde segment. Daarnaast verkochten we in totaal 49 woningen
onder de € 200.000 aan middeninkomens: 18 bestaande woningen en 31 nieuwe
woningen.
In de zorgsector doen zich grote veranderingen voor. Mensen blijven langer
zelfstandig wonen, ook met beperkingen. UWOON speelt in op deze nieuwe
ontwikkelingen. Ten eerste bekeken we of onze bestaande gestapelde woningen
geschikt zijn voor mensen met een fysieke beperking. Ten tweede zet UWOON bij
nieuwbouw in op ‘levensloopbestendige’ woningen. Dat zijn woningen die ook
geschikt zijn voor mensen met een beperking.
JAARVERSLAG
7. Governance . ..................................................................................................................................................................................... 27
VOORWOORD ............................................................................................................................................................................................... 2
7.1 bestuursverslag . ........................................................................................................................................................... 27
INHOUD . ........................................................................................................................................................................................................... 3
7.2 VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN ..................................................................................................... 29
1. BOUWEN EN VERBOUWEN .............................................................................................................................................................. 4
7.2.1 Toezichtkader .......................................................................................................................................................... 29
7.2.2Governancecode .................................................................................................................................................. 29
1.1 NIEUWBOUW ..................................................................................................................................................................................... 4
1.1.1 Elburg ......................................................................................................................................................................................... 4
7.2.3 Profielschets leden Raad van Commissarissen .................................................................. 29
1.1.2 Ermelo . ...................................................................................................................................................................................... 4
7.2.4Samenstelling Raad van Commissarissen . ............................................................................. 30
1.1.3 Harderwijk ............................................................................................................................................................................ 5
7.2.5Rooster van aftreden . ....................................................................................................................................... 31
1.2 ONDERHOUD ...................................................................................................................................................................................... 6
7.2.6 Vergaderingen 2013 . ......................................................................................................................................... 32
7.2.7 Commissies ................................................................................................................................................................ 32
1.2.1 Planmatig onderhoud .............................................................................................................................................. 6
1.2.2 Energiemaatregelen . .................................................................................................................................................. 7
7.2.8 Vergoedingen Raad van Commissarissen ................................................................................. 33
1.2.3 Onderzoek naar asbest ............................................................................................................................................ 7
7.2.9 Evalueren Raad van Commissarissen ............................................................................................ 34
1.3 Niet planmatig onderhoud ................................................................................................................................................... 7
7.2.10 Visitatie .......................................................................................................................................................................... 34
2. VERHUREN ......................................................................................................................................................................................................... 8
7.2.11 Verantwoording .................................................................................................................................................... 34
2.1 HUURBELEID ........................................................................................................................................................................................ 8
2.2 BEPERKTE HUURVERHOGING 1 JULI 2013 . ............................................................................................................ 8
8. ALGEMEEN . .............................................................................................................................................................................................. 35
2.3 WONINGBEZIT UWOON . ........................................................................................................................................................ 9
8.1 INVESTERINGEN ..................................................................................................................................................................... 36
2.4 WOONRUIMTEVERDELING ................................................................................................................................................... 9
8.2 JAARRESULTAAT . ..................................................................................................................................................................... 36
2.5 HUURTOESLAG ............................................................................................................................................................................... 10
8.3 FINANCIËLE POSITIE ........................................................................................................................................................... 37
2.6 HUURACHTERSTANDEN ......................................................................................................................................................... 11
8.4 KENGETALLEN ........................................................................................................................................................................... 42
2.7 BIJZONDERE DOELGROEPEN .............................................................................................................................................. 11
8.5 NEVENSTRUCTUREN . ........................................................................................................................................................ 42
7.3 VERKLARING ............................................................................................................................................................................... 34
2.7.1 Elburg ....................................................................................................................................................................................... 12
2.7.2 Ermelo . .................................................................................................................................................................................... 12
JAARREKENING
2.7.3 Harderwijk .......................................................................................................................................................................... 13
9. JAARREKENING .................................................................................................................................................................................. 44
2.8 VERKOOP VAN HUURWONINGEN .............................................................................................................................. 13
9.1 balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) . ......................................... 44
3. LEEFBAARHEID . ........................................................................................................................................................................................... 14
9.2 winst-en-verliesrekening over 2013 .................................................................................................. 46
9.3 kasstroomoverzicht 2013 . ................................................................................................................................ 47
9.4 toelichting op de jaarrekening ............................................................................................................. 48
3.1LEEFBAARHEIDSPROJECTEN .............................................................................................................................................. 14
3.1.1 Elburg ....................................................................................................................................................................................... 15
3.1.2 Ermelo . .................................................................................................................................................................................... 15
9.5 Toelichting op de balansper 31 december 2013 .................................................................... 57
3.1.3 Harderwijk .......................................................................................................................................................................... 15
9.6 Toelichting op de winst-en-verliesrekening . ...................................................................... 63
3.2SPONSORING . ................................................................................................................................................................................... 16
9.7 overige informatie . ................................................................................................................................................... 68
17
9.8 VERKLARING BESTUUR . ................................................................................................................................................. 69
Om mensen langer zelfstandig te kunnen laten wonen, kijken we niet alleen
naar de woning op zich. Ook het omkijken naar elkaar maakt daar een belangrijk
­onderdeel van uit. De sleutel tot fijne buurten, waar mensen met en zonder
beperking goed samen leven, hebben bewoners immers vooral zelf in handen!
UWOON kan daarbij ondersteunen, waarop men onze buurtbeheerders kan
aanspreken.
4.1 ELBURG .................................................................................................................................................................................................... 17
9.9 VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISEN .............................................................................................. 69
4.2 ERMELO . .................................................................................................................................................................................................. 17
4.3 HARDERWIJK . .................................................................................................................................................................................... 17
Met vertrouwen 2014 in: met een nieuw ondernemingsplan
In 2014 bereidt UWOON een nieuw ondernemingsplan voor. Meer dan ooit
maken we keuzes. Wat we willen is niet meer de enige leidraad. Wat we (nog)
kunnen is minstens zo relevant. We willen vooral scherper kiezen omdat de
huidige tijd ook kansen biedt om slimmer en beter te werken. Begin 2014 is het
woord aan onze belangrijkste samenwerkingspartners en aan onze medewerkers
om te zeggen wat ze van onze ambities en onze belangrijkste keuzes voor de
komende jaren, vinden. Daarna bepalen we met onze medewerkers de uitwerking
in uitvoeringsstrategieën. De gekozen strategieën leggen we vervolgens voor aan
belanghouders en medewerkers, waarna ze een plek krijgen in de jaarplannen en
begroting voor 2015.
5.5 KLACHTENCOMMISSIE WOONRUIMTEVERDELING NOORD-VELUWE ............................... 23
Kortom: UWOON blijft zich inzetten voor betaalbaar wonen in leefbare wijken
op de Noord-Veluwe. Samen met onze medewerkers, onze huurders en onze
belanghouders maken we keuzes, met de nadruk op het ‘samen doen’.
Moniek van Balen-Uijen, Directeur-bestuurder
4. ZORGEN
. .........................................................................................................................................................................................................
5. MEEPRATEN . ................................................................................................................................................................................................... 18
OVERIGE GEGEVENS
10. OVERIGE GEGEVENS
5.1SAMENWERKING HUURDERS ......................................................................................................................................... 18
10.1Resultaatbestemming ............................................................................................................................................ 70
5.2 BELANGHOUDERS ........................................................................................................................................................................ 19
10.2Gebeurtenissen na balansdatum. ......................................................................................................... 70
5.3 KLANT TEVREDEN OVER UWOON . ............................................................................................................................. 22
10.3Controleverklaring van de onafhankelijke accountant.......................70
5.4REGIONALE KLACHTENADVIESCOMMISSIE ..................................................................................................... 22
6. WERKEN
. ........................................................................................................................................................................................................ 24
6.1 ORGANISATIE .................................................................................................................................................................................... 24
6.2 PERSONEEL EN ORGANISATIE ......................................................................................................................................... 25
6.3 ONDERNEMINGSRAAD . ........................................................................................................................................................ 26
BIJLAGE
11. UWOON IN HET KORT . ................................................................................................................................................................. 71
Jaarstukken, bestuursreglement en reglement van de Raad van Commissarissen zijn ook beschikbaar via www.uwoon.nl
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
3
1. Bouwen en verbouwen
1.1 Nieuwbouw
Ondanks het moeilijke economische tij en de druk op onze
­investeringscapaciteit, heeft UWOON zich in 2013 maximaal
ingespannen om nieuwe woningen te bouwen. Met r­ esultaat:
in totaal leverden wij 54 nieuwe huur- en 28 koopwoningen
op. ­Doordat we bespaarden op bedrijfskosten en onderhoud,
konden we blijven investeren in lopende nieuwbouw en zijn
we tegelijk in staat om de Verhuurdersheffing af te dragen.
­Besparingen hebben niet geleid tot vermindering van de
­kwaliteit van onderhoud: door nóg beter samen te werken en
ook door scherp in te kopen hebben we toch een maximaal
resultaat voor onze bewoners kunnen realiseren.
1.1.2 Ermelo
Projecten in voorbereiding
Taxi Bakker wordt De Herbergier
Op de oude locatie van Taxi Bakker komt een Herbergier. Een
Herbergier is een vernieuwende vorm van verzorgd w
­ onen
voor mensen met geheugenproblemen, zoals Alzheimer.
Naast de 16 bewoners woont ook een zorgondernemer in
de woonvoorziening. UWOON werkt in dit project wederom
samen met De Drie Notenboomen, die in heel Nederland
Herbergiers realiseert. We zien uit naar het moment dat
deze fraaie zorgvoorziening in het centrum van Ermelo in
gebruik genomen kan worden, naar verwachting medio 2015.
1.1.1 Elburg
Projecten in voorbereiding
Eerste bouwfase winkelcentrum ’t Harde klaar
De eerste bewoners trokken begin 2014 in hun woning in
winkelcentrum ’t Harde. Daarmee is het eerste deel van het
project klaar. Ondertussen bereiden we de volgende fase van
het plan voor. Daarin bouwen wij 22 huurwoningen en 26
koopwoningen boven winkels. De bouw start vermoedelijk
in augustus 2014.
Vier woningen in ’t Loo
UWOON begon in 2013 met de verkoop van acht starter­
koopwoningen in ’t Loo. In 2014 start de bouw van de eerste
vier. De andere vier verrijzen zodra daarvan een deel is
­verkocht. Ook zijn er nog twee bouwkavels voor mensen die
zelf willen bouwen.
Thomashuis aan Eperweg 40
UWOON bouwt voor De Drie Notenboomen een Thomashuis.
Daarvoor sloten wij in 2013 een samenwerkingsovereenkomst
met DDN af. Een Thomashuis is een woonvorm voor acht
volwassenen met een verstandelijke beperking. Zij wonen
samen met een zorgondernemer die de bewoners begeleidt.
We verwachten dat de bewoners begin 2015 het pand kunnen
betrekken.
Projecten in uitvoering
Eerste nieuwe woningen en winkels ’t Harde
De bouw van de eerste winkels in het nieuwe winkelcentrum
van ’t Harde is in volle gang. Bovenop de winkels komen 36
appartementen (26 koop- en tien huurappartementen). Dit
onderdeel van het project is in januari 2014 klaar. De koop­
appartementen in verschillende soorten en maten zijn voor
een breed publiek toegankelijk. Dat blijkt ook uit de koop­
prijzen die variëren van € 139.800,= tot € 238.000,= vrij op
naam. Alle tien huurwoningen zijn bewoond. De woningen
voldoen duidelijk aan een behoefte, ze konden rekenen op
ruime belangstelling.
4
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Uitstel voor Oude Kom (Vlishoek)
UWOON kon zich in 2013 verheugen in een grote belang­
stelling voor twaalf patiowoningen op de Oude Kom, veelal
senioren. Toch is het in deze tijd moeilijk om de stap naar
koop te zetten, veel mensen hebben problemen met de
verkoop van de huidige woning, waardoor de bouw nog niet
kon starten. We hebben vertrouwen dat in 2014 wel een
startschot gegeven kan worden om de invulling van deze
centrale plek in Ermelo ter hand te nemen. Het wonen in een
woning met een mooie uitstraling met alle voorzieningen
dichtbij, is voor veel vitale senioren erg welkom!
Volop doorbouwen op Het Trefpunt
In 2012 besloot UWOON de realisatie van fase 2
(48 woningen) van het plan Het Trefpunt te splitsen
en als eerste 26 koopwoningen te bouwen. De verkoop
van deze woningen liep voorspoedig, waarmee in 2013 het
bouwbesluit voor de resterende 22 koopwoningen genomen
kon worden. Ook de bouw van 10 huurwoningen (fase 2b)
is in voorbereiding. Voor dit plandeel kon gemeente Ermelo
in 2013 groen licht geven. De woningen hebben dezelfde
luxe uitstraling als de koopwoningen en zijn voorzien van
zonnepanelen. Door het plan te blijven realiseren binnen de
terecht hoge eisen aan uitstraling en woonkwaliteit op deze
locatie toont UWOON zich - ook in economisch mindere
tijden - een betrouwbare samenwerkingspartner.
Bouw Kampvelderweg nadert
UWOON realiseert in 2014 een nieuwbouwplan aan de
Kampvelderweg. Dat begint met de sloop van twintig
duplex huurwoningen. Wij rondden in 2013 planvorming en
ontwikkeling af. Ook dienden we de omgevings­vergunning
in. Het project bestaat uit zestien sociale rug-aan-rug huur­
woningen verdeeld over twee blokken en een blok met vijf
koopwoningen voor starters.
Behoefte aan woningen voor starters en senioren in
De Wegwijzer (Postlaan/Kerklaan)
UWOON en het Ermelose gemeentebestuur hebben in 2011
een overeenkomst gesloten over het aantal woningen en
de ruimtelijke kaders voor locatie ‘De Wegwijzer’. Gezien de
verandering van de marktvraag zijn er minder dure en meer
betaalbare appartementen in het programma opgenomen.
Deze zijn zeer geschikt voor starters en senioren. Woningen
waar in Ermelo de komende jaren behoefte aan is! In 2013
is veel overleg gevoerd om tot een definitief programma te
komen. We hopen die in 2014 te bereiken. Dat is ook erg ge­
wenst om deze verwaarloosde plek goed te laten aansluiten
op de centrumontwikkeling in Ermelo.
Eksterstraat (Blok 5)
UWOON gaat medio 2014 aan de slag met de laatste fase
van het grote renovatieproject Eksterstraat en Spechtstraat.
In Blok 5 worden twaalf appartementen gerenoveerd en zes
appartementen erbovenop gebouwd. In 2013 startten we
met de voorbereidingen voor dit plan. In totaal renoveerden
we de afgelopen jaren 46 woningen en 18 nieuwe optop­
appartementen. Hiermee is het aanbod van woningen voor
senioren vergroot en kan het complex weer een levenlang
mee.
Opgeleverde projecten
Veel interesse Het Trefpunt
De interesse in het project Het Trefpunt is groot. Eind
­december waren al 26 van de 28 woningen in deelfase 2a1
verkocht.
De Amaniet in gebruik
De Amaniet in wijk Oost in Ermelo biedt sinds 2013 o
­ nderdak
aan een basisschool, een buitenschoolse opvang, een
zorg­instelling met intramurale zorg voor somatische en
­psychische cliënten en een brasserie. Bovendien heeft de
buurtbeheerder van U
­ WOON een kantoor in het bijzondere
gebouw.
1.1.3 Harderwijk
Projecten in voorbereiding
Prinsenhof komt er!
UWOON en de gemeente Harderwijk bereikten eind
2013 overeenstemming over de aankoop van de locatie
­Prinsenhof. Daar realiseren wij 34 huurappartementen.
Aanvankelijk stonden 24 sociale huurappartementen en tien
koopappartementen gepland. UWOON is blij met de inzet
van de gemeente Harderwijk die de bouw van deze
34 ­betaalbare huurwoningen mede mogelijk maakt. De
woningen zijn bestemd voor senioren vanaf 55 jaar. We
­verwachten een grote belangstelling van woningzoekenden.
De Verbinding fase 2
In 2014 bouwen we 20 betaalbare huurappartementen in
fase 2b van ‘De Verbinding’. Wij gingen daarvoor in december
2013 een samenwerking aan met Green Real Estate voor de
turnkey afname. Ook hier doet UWOON goede zaken voor
het wonen in Ermelo, getuige de grote belangstelling voor
deze woningen bij woningzoekenden.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
5
1. bouwen en verbouwen
Zeebuurt, deelprojecten Burgemeester Kempersstraat en
Zeestraat
UWOON werkte samen met bewoners en gemeente aan
de plannen voor een van de volgende deelprojecten in de
Zeebuurt. Bij dit project in de Burgemeester Kempersstraat
en Zeestraat zijn 48 woningen betrokken. Het is de volgende
fase in de aanpak van de woningen in de Zeebuurt. De
­woningen zullen na renovatie het energielabel A hebben.
Projecten in uitvoering
Sloop en nieuwbouw appartementen Zeebuurt
Aan de Burgemeester de Meesterstraat staan vanaf 2014
twee nieuwe galerijflats met in totaal 28 woningen.
­UWOON begon in maart 2013 met de bouw nadat we
eerder twee oude appartementencomplexen sloopten. De
flats ­bestaan uit 22 huurwoningen en zes koopwoningen.
­Daarvan was er eind 2013 nog maar één te koop.
Opgeleverde projecten
Renovatie Schrassertstraat in de Zeebuurt
Bewoners, gemeente en UWOON zijn zeer tevreden met
het resultaat van de renovatie van 26 woningen aan de
­Schrassertstraat. De woningen zijn van energielabel F
naar A gegaan. Deze woningen zijn geschikt voor een- en
tweepersoons­huishoudens of kleine gezinnen. De grote
invloed van de bewoners uit de woonblokken op de plan­
voorbereiding en de prima samenwerking met bewoners en
gemeente, wil UWOON graag voortzetten in de volgende
fasen in de ­herstructurering van Zeebuurt.
1.2 Onderhoud
Begin 2013 besloten we te bezuinigen op het planmatig onder­
houd. Het bezuinigingsdoel is ruim gehaald, zonder dat dit
­onverantwoorde consequenties heeft voor de kwaliteit van de
woningen. Ook heeft het niet geleid tot minder inspraak of
­overleg met onze huurders over het onderhoud. Mede d
­ ankzij
gebundeld aanbesteden, het economisch tij en een goede
samenwerking in de bouwketen, konden wij onderhouds­
werkzaamheden in 2013 efficiënt uitvoeren. Onze huurders
profiteren daar uiteindelijk van.
Meer projecten met ketenintegratie
Vijf pilotprojecten met ketenintegratie in 2013 verliepen zo
succesvol dat wij in 2014 meer projecten via deze werkwijze
uitvoeren. Bij ketenintegratie zitten UWOON, aannemers,
­onderaannemers, eventuele adviseurs én de betrokken
­bewoners in een vroeg stadium aan tafel om een plan voor te
bereiden. Ook in de uitvoering is er een nauwe samenwerking.
Alle pilotprojecten konden wij ruim binnen het budget en de
planning uitvoeren. Ook bewoners zijn zeer tevreden over het
proces en het eindresultaat.
Veel keuzevrijheid
Huurders van UWOON mochten ook in 2013 weer veel zelf
veranderen aan de binnenkant van hun woning. Ook hebben ze
veel keuzen in het afwerkingsniveau van bijvoorbeeld douche
6
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
en keuken. UWOON vindt die keuzevrijheid belangrijk. Tegen
eenmalige betaling neemt UWOON de extra wensen van de
huurders met betrekking tot afwerking van de binnenzijde van
de woning uit handen.
Voordat we met het project aan de slag konden, moest onderzoek uit­wijzen of
het complex een verblijfplaats is voor vleermuizen. In dit deel van de binnenstad
worden namelijk regelmatig vleermuizen gezien. Zij bivakkeren echter niet in de
Fraterhuishof, waardoor het werk volgens planning verliep.
Het gebrek aan beschikbare werkruimte rondom het gebouw was lastig.
Toch konden we de overlast voor bewoners en omwonenden beperken d
­ ankzij
een strakke planning en extra aandacht voor de aan- en afvoer en opslag van
materialen.
1.2.1 Planmatig onderhoud
UWOON heeft een Strategisch Voorraadbeleid, waarin vast­
gelegd is welke toekomst iedere woning heeft. Om het onder­
houd goed af te stemmen op die langetermijnplanning, zijn
alle maatregelen vanuit het strategisch voorraadbeleid in 2013
­volledig opgenomen in het planmatig onderhoudsprogramma.
Extra aandacht is er voor energetische maatregelen die nodig
zijn om uiteindelijk tot een label C te komen. Wij inspecteerden
in 2013 weer een derde van onze woningvoorraad. Naast het
planmatig onderhoud besteedden we veel aandacht aan de
opnames van de energielabels van de woningen.
Onderhoudsuitgaven planmatig onderhoud
UWOON besteedde in 2013 € 8,4 miljoen aan het planmatig
onderhoud. Dat is minder dan in 2012 (€ 11,4 miljoen).
€ 0,8 miljoen van het budget in 2013 besteedden wij aan
maatregelen vanuit het strategisch voorraadbeheer en
energiemaatregelen.
UWOON verzorgt zelf opnames en dataverwerking van de energielabels. Elke
woning die muteert heeft een energielabel. UWOON wil van woningen met het
energielabel D of lager de energiezuinigheid verhogen. Maatregelen daarvoor
voeren we uit tijdens het planmatig onderhoud. Denk aan na-isoleren van gevels
en aanbrengen van HR++ beglazing in nieuwe kozijnen. In 2013 vervingen wij
386 cv-ketels door een HR-ketel.
Het onderstaande overzicht toont de stand van zaken van de energielabels op
31 december 2013.
G
Onderhoud aan de Klimoplaan
UWOON voerde onderhoud uit in 39 woningen aan de
­Klimoplaan en omgeving. Wij namen de binnen- en
­buitenkant van deze woningen in Ermelo onder handen.
Zo vervingen wij kozijnen, voegwerk en schoorstenen en
brachten gevelisolatie aan. Aan de binnenkant vernieuwden
wij toiletten, badkamers en meterkasten.
Aanpak schil Ermelose woningen
UWOON pakte de schil van 85 woningen aan de Jasmijnweg,
Ribespad en Seringweg grondig aan. Bewoners profiteren
van nieuwe kozijnen, voegwerk en goten. Ook kregen de
woningen een schilderbeurt. Platte daken kregen nieuwe
dakbedekking en vloeren voorzagen we van een nieuwe
isolatielaag.
Nieuw dak Fraterhuishof
Het Fraterhuishof in de binnenstad van Harderwijk
kreeg nieuwe dakpannen en goten. Ook vervingen wij
de ­dak­bedekking van de platte daken. Enkele bewoners
­gebruikten de gelegenheid voor het aanbrengen van een
groot ­dakraam.
A
B
F
UWOON realiseerde in 2013 onder meer de volgende projecten:
Monumenten Doelenlaan terug in oude stijl in Elburg
25 monumentale woningen aan de Doelenlaan zijn in oude
stijl hersteld. Dit als vervolg op een eerdere fase in Elburg uit
2012. Wij namen onder meer de daken, gevels en a
­ anbouwen
aan de achterkant van de woningen onder handen.
­Uithakken en opnieuw invoegen van het totale voegwerk en
waar nodig na-isoleren van de woningen maakten onderdeel
uit van het project. Dat voerden wij uit in goed overleg met
de monumentencommissie van de gemeente Elburg.
1.2.2 Energiemaatregelen
E
C
D
Label
2013
2014
Verschil
AB C D E F G
4281.610 2.3951.5791.029 989 420
4731.718 2.3641.5511.036 942 397
45108 -31-28 7-47-23
UWOON combineert werkzaamheden. Dit is efficiënter en zorgt voor minder
­overlast bij huurders. Uiteindelijk doel is het verbeteren van het energielabel via
planmatig onderhoud. Zoals uit bovenste tabel blijkt, is UWOON op de goede weg.
In 2013 realiseerden we 352 labelstappen. Hiermee zijn we op weg naar het doel
alle woningen in label C te krijgen.
1.2.3 Onderzoek naar asbest
UWOON startte in juni met een inventarisatie van asbesthoudende m
­ aterialen
in woningen. Daarvoor onderzocht de firma Search tien procent van onze
­woningen van voor 1994. Na dat jaar was de toepassing van asbest verboden.
Inmiddels heeft UWOON een goed beeld van de aanwezigheid van asbest.
­Huurders in Elburg en Ermelo weten waar wij asbest vonden in hun woning
en hoe ze daarmee moeten omgaan. Ook als het materiaal niet is gevonden
­meldden we dat. Begin 2014 brengen we onze huurders in Harderwijk op de
hoogte van de bevindingen van Search. Het onderzoek riep weinig vragen op bij
onze huurders. We hebben ons i­ ngespannen om bewoners vooraf zo duidelijk
mogelijk te informeren, omdat het hoe dan ook
om een g
­ evoelig onderwerp gaat. In 2014 wordt
­duidelijk welke maatregelen op welke termijn
nodig zijn.
1.3 Niet-planmatig
onderhoud
Dagelijks melden huurders een gebrek aan de
woning of verhuizen mensen. Het voordeel van
huren is dat een huurder flexibel is in het wonen
en het grootste deel van het o
­ nderhoud aan de
verhuurder over kan laten. Voor een r­ eparatie
maken wij een afspraak. Ook zorgen we dat een
woning na een huur­opzegging ­netjes wordt
opgeleverd aan de nieuwe h
­ uurder.
Dagelijks onderhoud flink goedkoper
Minder kosten voor het dagelijks onderhoud,
zonder dat de kwaliteit van de woningen wordt
aangetast. Daarin staken we in 2013 met succes
veel energie. Wij besteedden bijna 1 miljoen
euro minder aan dagelijks onderhoud.
Huurders deden in 2013 ongeveer 9.500
­verzoeken voor een reparatie aan de woning.
Dit betekent iets meer dan één reparatie­
verzoek per woning. Dit is iets meer dan andere
jaren, maar de kosten zijn lager. Dit heeft twee
­redenen. We delen aan de voorkant van het
proces de soorten werkzaamheden beter in en
we zien scherper toe op een efficiënte wijze van
uitvoering.
Elburg: 1.902
Ermelo: 3.112
Harderwijk: 4.998
548 woningen konden wij gereedmaken voor
een nieuwe huurder. Dit kostte in 2013 € 2.500
per woning, waar dat bedrag een jaar eerder
nog duizend euro hoger lag. Dit komt doordat
de dit jaar opgezegde woningen op orde waren
maar ook omdat we bewust scherpere keuzes
maken in wat wij wel en niet doen.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
7
2. Verhuren
UWOON is er als sociale verhuurder vooral voor huishoudens
met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013). Daarnaast mogen
we maximaal tien procent van de woningen met een huurprijs
tot € 681 verhuren aan de hogere inkomens. Woningzoekenden
met een urgente woonvraag verlenen we daarbij voorrang. In
2013 konden we 485 huishoudens met inkomens tot € 34.229
aan een sociale huurwoning helpen.
Woningvoorraad per 31-12-2013 naar vestiging/huurklasse
Huurklasse
goedkoopbetaalbaar duur
< € 374,44
€ 374,44 <> € 574,35
> € 574,35
Woningvoorraad per 31-12-2013 naar woningtype/huurklasse
Huurklasse
goedkoop
< € 374,44
2.1 Huurbeleid
Korting op de maximale huurprijs
In ons huurbeleid streven we naar een balans tussen betaal­
baar wonen en mogelijkheden om te blijven investeren voor
­UWOON. We bewaken dat er voldoende betaalbare woningen
voor ­huurders en woningzoekenden overblijven met lagere
middeninkomens. Concreet betekent dit dat wij slechts een deel
vragen van de maximaal redelijke huurprijs van een woning.
Huurders die van een eengezinswoning van UWOON ver­huizen
naar een gelijkvloerse woning van UWOON kunnen, bij wijze
van ­experiment, zelfs nog meer korting krijgen. Zij mochten dan
hun oude percentage van de maximale huurprijs meenemen
naar hun ­nieuwe woning. Met die korting willen wij de door­
stroming ­vanuit eengezinswoningen stimuleren. Dit experiment
- ­ingebracht door de huurdersorganisaties - loopt ook in 2014
nog door.
2.2 Beperkte huurverhoging 1 juli 2013
UWOON verhoogde de huren voor de woningen in 2013 met
vier procent. Dit is het gemiddelde CBS inflatiecijfer (2,5%) over
2012 plus de basis huurverhoging (1,5%) die het kabinet mogelijk
maakte.
2013
betaalbaar
€ 374,44 <> € 574,35
duur
> € 574,35
totaal
Woningtype:
• Benedenwoning 166499128793
• Bovenwoning
44 79 2125
• Eengezinswoning 3393.374 9884.701
• Eengezinswoning met slaapkamer en badkamer
op de begane grond
80
653
64
797
• Etagewoning met lift
41
1.105
289
1.435
• Etagewoning zonder lift
210
458
19
687
• Kamer
1100
11
Totaal
8916.1681.4908.549
Helaas heeft het haalbaarheidsonderzoek naar de m
­ ogelijkheid
een wooncoöperatie voor middeninkomens op te richten,
wegens gebrek aan belangstelling van beleggers, geen positief
resultaat gehad. UWOON besloot eind 2013 met dit onderzoek
te stoppen.
Woon zoals u wilt J a a r v e r s l a g
totaal
Vestiging:
• Elburg
2671.210 4441.921
• Ermelo
3951.769 3992.563
• Harderwijk
2293.189 6474.065
totaal
8916.1681.4908.549
%
10,4%72,1%17,4%
UWOON rekent ook de lagere middeninkomens (tot € 50.000)
tot onze doelgroep. Die hebben nu nauwelijks mogelijkheden
op de koopmarkt en er zijn te weinig dure huurwoningen voor
ze. In 2013 wezen wij 23 sociale huurwoningen én 40 woningen
in het geliberaliseerde segment toe aan deze groep. Daarnaast
konden we goedkope koop­woningen (tot € 200.000) in de
bestaande bouw ­aanbieden: in Harderwijk 2, in Ermelo 5 en in
Elburg 11. Qua nieuwbouw boden we 31 woningen voor deze
­inkomensgroep aan.
8
2.3 Woningbezit UWOON
Woningvoorraad per 31-12-2013 naar woningtype/huurklasse, per vestiging
Huurklasse
goedkoopbetaalbaar duur
< € 374,44
€ 374,44 <> € 574,35
> € 574,35
Vestiging:
totaal
ElburgErmeloHarderwijkElburgErmeloHarderwijkElburgErmeloHarderwijk ElburgErmeloHarderwijk Totaal
Woningtype:
• Benedenwoning
25116 25 43133 323 27 59 42 95 308390 793
• Bovenwoning
2123 0 238 39 0 1 1 23 6240 125
• Eengezinswoning
18285 72 868
1215
1.291298
197493
1.348
1.497
1.8564.701
• Eengezinswoning met slaapkamer en badkamer
5815224
134
29532626263
198
336 797
op de begane grond 7
• Etagewoning met lift
5
18
18
63
135
907
69
126
76
137
279 1.001
1.417
• Etagewoning zonder lift
27
91
92
10
114
334
18
10
9
55
215
435
706
• Kamer
04 7 00 0 00 0 0 47 11
Totaal
267395 2291.210
1.7693.189 444399 6471.921
2.563
4.065 8.549
2.4 Woonruimteverdeling
Als corporatie moeten we minimaal 90% van de te verhuren woningen met een huurprijs tot € 681
­toe­wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Over 2013 kwamen we uit op 95,3%.
Hiermee voldoen we ruim aan de eisen.
Elburg, Epe, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Oldebroek en Putten werken sinds 2004 samen
volgens de Samenwerkingsovereenkomst Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Woningzoekenden kunnen
daardoor bij alle samenwerkende corporaties terecht voor een woning. Voor woningen onder de huur­
toeslaggrens (per 1 januari 2013: € 681,02) moeten mensen een maatschappelijke of economische binding
hebben met de regio. Zonder die binding kunnen woningzoekenden alleen in Harderwijk terecht.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
9
2. verhuren
Huurportaal
Op www.hurennoordveluwe.nl staan de vrijkomende w
­ oningen
van de regionale woningcorporaties. Het huurportaal linkt
belangstellenden door naar de woning van hun keuze. Ze krijgen
dan informatie over afmetingen, energielabel en toegankelijk­
heid. Reageren gebeurt vervolgens met een digitale woonbon
op de site van de corporatie. Hiermee zorgt UWOON voor een
transparante en efficiënte woonruimteverdeling.
2.6 Huurachterstanden
Doelgroepen
Doelgroepen
Elburg
•Starters
•Doorstromers
Ermelo
Harderwijk
77 76116
64 76139
Woningtype
Type
548 woningen kregen in 2013 nieuwe huurders.
Per gemeente gaat het om:
Elburg: 141 woningen
Ermelo: 152 woningen
Harderwijk: 255 woningen
Elburg
•Benedenwoning
•Bovenwoning
•Eengezinswoning
•Eengezinswoning met badkamer en
slaapkamer op bgg
•Etagewoning met lift
•Etagewoning zonder lift
•Kamer
•Woonwagen/
standplaats
Ermelo
Harderwijk
14 3038
3 32
78 5080
23
19
14
16 1883
7
31
35
0 13
0
0
0
141 152255
Totaal
De nieuwe verhuringen naar huishoud­samenstelling en
huurprijs in 2013
Huishoudsamenstelling:
huishouden/huurprijs
Aantal mutaties in 2013
Elburg
Ermelo
Harderwijk
Totaal
Harderwijk
Totaal
De mutatiegraad is lager dan voorgaande jaren
(in 2012: 6,73 en in 2011: 6,98).
Woon zoals u wilt
Harderwijk
Totaal
3DTaartdiagram:
Taartdiagram:
3D
Mutatiegraad in 2013 = 6,0%
10
Ermelo
Eenpersoons
< € 374,44
10 32 648
€ 374,44 - € 574,35
30 42 109181
> € 574,35
37 33 2292
Subtotaal
77 107 137321
Tweepersoons
< € 366,37
0 4 37
€ 374,44 - € 574,35
10 7 2946
> € 561,98
30 13 2770
Subtotaal
40 24 59123
Drie- of meer persoons
< € 366,37
0 0 00
€ 374,44 - € 574,35
3 2 2328
> € 561,98
21 19 3676
Subtotaal
24 21 59104
141 152 255548
Totaal
Totaal aantal vhe’s in 2013
Elburg
Ermelo
Elburg
Jaarverslag 2013
200
200
-350
-350
100
100
Perspectief:00
Perspectief:
Diepte:20
20
Diepte:
2.5 Huurtoeslag
Huurders met te weinig inkomen voor de volledige huur, k­ unnen
huurtoeslag aanvragen bij de belastingdienst. Of iemand
daarvoor in aanmerking komt, hangt af van de hoogte van
de huurprijs (in 2013 tot € 681,02) en het gezamenlijk inko­
men en vermogen van de huurder. Sinds 1 januari 2014 kan
­UWOON de huurtoeslag niet meer verrekenen via de huur. De
­belastingdienst betaalt de toeslag nu altijd rechtstreeks uit aan
de rechthebbende huurder.
Steeds meer mensen hebben moeite om inkomsten en uitgaven
in balans te houden. Dit gevolg van de recessie merkten wij al
in 2012 en die ontwikkeling zette zich in 2013 voort. Ook hebben
we sinds eind 2013 meer problemen met het innen van auto­
matische incasso’s. Dit heeft te maken met het nieuwe Europese
betaalsysteem SEPA. Een automatische incasso wordt nu nog
maar vijf in plaats van dertig dagen aangehouden. Met een
­grotere kans op terugboeken tot gevolg. Wij merken daardoor
dat sinds november het aantal huurders met een huurachter­
stand sterk stijgt. Mede hierdoor liep in 2013 de achterstallige
huur van de lopende contracten met 34,7% op tot € 349.000.
Het aantal huurders met een achterstand steeg met 24,4%, de
gemiddelde achterstand per huurder met 8,4%. Dit betekent dat
we inmiddels extra aandacht besteden aan het terugdringen
van huurachterstand.
141
141
Omdat wij het voorkomen van huurachterstanden heel
­belangrijk vinden, gaan wij verder dan alleen a
­ anmaningen
­sturen. Onze medewerker huurincasso maakt na twee
betalings­herinneringen een persoonlijke afspraak met een
huurder. Wellicht spelen er immers meer problemen. Wij leggen
dan desgewenst contact met hulpverleningsorganisaties zoals
de Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. Meestal levert
een huisbezoek een betalingsregeling op maat op. Alleen in het
uiterste geval geeft UWOON de vordering uit handen.
152
152
548
548
255
255
Aantal huurders met een huurachterstand per 31-12-2013:
Vestiging
Aantal Totaal
Gemiddeld
contractenbedrag bedrag
Elburg Ermelo Harderwijk 88
66
366
€ 67.000,-
€ 33.000,-
€ 249.000,-
€ 761,€ 500,€ 680,-
UWOON heeft zes huurders met een huurachterstand die vallen
onder de wettelijke schuldsanering (WSNP). Daarvan wonen er
vier in Elburg, één in Ermelo en één in Harderwijk. De huurder
betaalt in dit geval alleen de lopende huur. Invordering van de
totale huurschuld wordt stopgezet.
2.7 Bijzondere doelgroepen
In sommige gevallen hebben mensen echt dringend woning­
ruimte nodig en kunnen ze niet wachten tot ze voldoende
punten bezitten. De regionale urgentiecommissie (onderdeel
van de Samenwerkingsovereenkomst Woonruimteverdeling
Noord-Veluwe) besluit dan of iemand voorrang krijgt. Volgens
een objectief vastgesteld kader maakt de commissie de vaak
moeilijke afweging of de aanvrager voorrang krijgt.
Urgentie is mogelijk vanwege een aantal redenen:
medische urgentie
dreigende dakloosheid van minderjarige kinderen nadat
ouders scheiden of hun relatie verbreken
financiële problemen
huuropzegging (door de verhuurder) van legale
­zelfstandige woonruimte, gehuurd voor onbepaalde tijd
­(stadsvernieuwingsurgentie)
calamiteiten
De regionale urgentiecommissie kende het afgelopen jaar
104 van de 161 aanvragen toe. Via UWOON kregen 35 m
­ ensen
op deze manier een woning, waarvan 20 in Harderwijk, 11 in
Ermelo en vier personen kwamen in Elburg terecht. Ook
1921
1921
8549
8549
2563
2563
Ontruimingen
Terwijl landelijk sprake is van een stijging, blijft het aantal
huisuitzettingen bij UWOON gelijk: 11 in totaal. Net als in 2012
ligt het aantal huisuitzettingen bij UWOON in 2013 3x onder
het landelijk gemiddelde. Een ontruiming is het uiterste middel
bij het niet betalen van de huur. Het beleid bij UWOON is erop
gericht de problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en aan
te pakken. De persoonlijke benadering van bewoners met een
huurachterstand, via een huisbezoek, en de samenwerking met
andere hulpverlenende instanties zijn de belangrijkste onder­
delen van onze aanpak.
4065
4065
Per vestiging ging het om:
Elburg:
3 woningen
Ermelo:
0 woningen
Harderwijk: 8 woningen
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
11
2. verhuren
bestaat er stadsvernieuwingsurgentie. Van die groep vonden
zeven ­mensen een woning in Ermelo en vier in Harderwijk.
In 2013 ­waren er 161 aanvragen, het jaar daarvoor 185. Het
aantal ­aanvragen is daarmee met 13% gedaald. In 2013 werd
er door UWOON 32 keer een woning verhuurd met een
­bijzondere toewijzing. Dit zijn woningtoewijzingen aan
­bijvoorbeeld mensen met een CIZ-indicatie, statushouders,
opvanghuizen en ­woningen die tijdelijk verhuurd worden in
het kader van de ­leegstandswet. Afspraken omtrent b
­ ijzondere
toewijzing ­worden regionaal gemaakt. In 2013 waren er 113
­bijzondere ­toewijzingen, het jaar daarvoor 90. Een sterk
­wisselend beeld dus.
Verdere samenwerking tussen de maatschappelijke partners op
het specifieke gebied van huurachterstanden en mogelijke huis­
uitzettingen krijgt in 2014 verder vorm. Dit vanuit de gedachte
dat problemen beter zijn aan te pakken als we vroeg en goed op
signalen reageren.
2.7.1 Elburg
Bijzondere doelgroepen in Elburg
Woningen voor statushouders
De taakstelling voor 2013 was gesteld op dertien personen.
­UWOON ontvangt via de gemeente gegevens van kandidaten
die een woning nodig hebben. In 2013 werden acht w
­ oningen
toegewezen. Hiermee werden 16 personen aan onderdak
­geholpen.
Woonwagenbewoners
UWOON beheert het gemeentelijk woonwagenkamp aan de
Giek. Het kamp bestaat uit zes standplaatsen. Die kregen in 2013
geen nieuwe bewoners.
Woningzoekenden met zorgvraag
UWOON verhuurt in de gemeente Elburg 78 woongelegen­
12
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
2.7.3 Harderwijk
Bijzondere doelgroepen in Harderwijk
Woningen voor 24 statushouders
UWOON bood in 2013 nieuw onderdak aan 24 statushouders.
Zij wonen in 11 woningen van UWOON. Doordat de taak­
stelling h
­ alverwege het jaar verhoogd werd, voldeed in 2013 de
­gemeente Harderwijk niet aan haar taakstelling. Vooral door het
geweld in Syrië nam die taakstelling toe.
Ook 24 keer urgentie
Vier mensen kregen in 2013 een woning via stadsvernieuwings­
urgentie. Twintig anderen kregen een huis via een reguliere
urgentieverklaring.
Sociaal vangnetoverleg
In 2013 nam UWOON iedere zes weken deel aan het
­zogenoemde Sociaal vangnetoverleg in zowel Elburg, Ermelo
als Harderwijk. Alle zes Noord-Veluwse gemeenten werken
samen binnen het overleg. De GGD Noord- en Oost-Gelderland
­coördineert dit vanuit het meldpunt Maatschappelijke Zorg.
Centraal tijdens dit overleg staan situaties waarbij samen­
werking en afstemming noodzakelijk zijn omdat de
­problematiek een multidisciplinaire aanpak vereist. UWOON
bereikt hiermee dat zij schrijnende gevallen snel kan melden en
in een vroegtijdig stadium hulpverlening erbij kan b
­ etrekken.
Dit zorgt er bijvoorbeeld voor dat schuldenproblematiek
bij ­gezinnen niet onnodig oploopt, of dat kinderen uit een
­probleemgezin adequaat begeleid worden. Deelnemers aan dit
overleg zijn onder andere Maatschappelijke Dienstverlening
Veluwe, Icare, Tactus verslavingszorg, Stichting Ontmoeting, GGZ
Centraal, Sociale Dienst Veluwerand, Politie, Iriszorg, ­Steunpunt
Huiselijk geweld, Bureau Jeugdzorg, Centrum voor Jeugd en
Gezin, MEE Veluwe en de woningcorporaties.
Huurders van een woonwagen/standplaats
In 2013 verhuisde geen enkele huurder vanuit een standplaats
van UWOON.
heden aan of via een aantal instellingen. C
­ areander is daarvan
met 36 woningen de grootste afnemer. Andere instellingen zijn
EBC met 16 woningen, GGZ-C met tien, Stichting Philadelphia
en Stichting InteraktContour met ieder zes en ’s Heeren Loo met
vier woningen.
Urgenten
Wij verhuurden als bijzondere toewijzing 13 woningen aan
­kandidaten via een zorginstelling. Ook gingen zes woningen
naar mensen met een urgentie.
2.7.2 Ermelo
Bijzondere doelgroepen Ermelo
Woningen voor statushouders
Zoals bij alle gemeenten in Nederland moet de gemeente
Ermelo jaarlijks een aantal statushouders een woning toe­
wijzen. Deze gemeentelijke taakstelling bestond in 2013 uit
het ­onderdak bieden aan 15 personen. In samenwerking met
de Sociale Dienst Veluwerand wees UWOON hiervoor acht
­woningen toe aan in totaal 12 personen. Daarnaast kwamen nog
twee personen naar Ermelo vanwege gezins­hereniging, in totaal
kregen daarmee 14 statushouders een plekje.
Woonwagenbewoners
UWOON beheert voor de gemeente Ermelo het woonwagen­
kamp Patrijzenhof.
Woningzoekenden met zorgvraag
UWOON verhuurt in de gemeente Ermelo 299 woongelegen­
heden aan of via de volgende instellingen:
Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe (89) waarvan 51
­plaatsen van de Amaniet, ’s Heeren Loo (76), Bartiméus (62),
GGZ (59), Stichting Sirach (7), Stichting ZorgNvrij (6).
Urgenten
Achttien woningen gingen naar kandidaten met een urgentie.
Daarbij gaat het om 11 reguliere urgenties en zeven stads­
vernieuwingsurgenties.
Woningzoekenden met zorgvraag
Naast onderstaande woningen verhuurt UWOON in Harderwijk
239 woningen aan of via diverse instellingen: Careander (99),
Zorggroep Noordwest Veluwe (72), IrisZorg (28), Fokus (14),
Abbeyfield (10), ’s Heeren Loo (7), BMO (4), Nové/Lijn 5 (2), E.B.C. (2),
T.R.I.N. stichting (1).
Drie vrouwen uit opvanghuizen
Drie vrouwen uit vrouwenopvanghuizen kregen in 2013 via
UWOON een woning in deze regio. UWOON stelt jaarlijks drie
woningen voor deze doelgroep beschikbaar.
Woningen voor opvang ex-verslaafden
UWOON stelde ook in 2013 vier woningen beschikbaar aan
het project begeleid wonen van IrisZorg Verslavingszorg. Zo
hielpen we drie nieuwe cliënten op weg naar zelfstandig wonen.
­Cliënten nemen de huurwoning na een geslaagde begeleiding
over. Dit gebeurde in 2013 één keer.
Stap voor stap wonen
UWOON verhuurt in Harderwijk sinds 2013 één woning voor
het nieuwe experiment Stap voor stap wonen. Samen met het
EBC, stichting De Ontmoeting, IrisZorg, Omnia Wonen en de
­gemeente, namen wij het initiatief voor dit project. UWOON
heeft de eerste woning hiervoor inmiddels gerealiseerd. De
bewoners zijn mensen die vanuit onder andere de nachtopvang
‘klaar’ zijn voor een volgende stap in hun wooncarrière. Dat
gebeurt onder professionele ambulante b
­ egeleiding van de
zorgpartners.
UWOON vindt het heel belangrijk dat er woningen zijn voor
mensen met een bijzondere zorgvraag die het op basis van
­eigen kracht niet direct redden. Het is een mooie bijdrage aan
het helpen van mensen om weer zelfstandig te kunnen wonen.
2.8 Verkoop huurwoningen
In totaal willen we op de lange termijn 450 woningen v­ er­kopen.
UWOON verkocht in 2013 beduidend meer w
­ oningen dan
­minimaal als doel is gesteld. De reden hiervan is dat er veel
­woningen werden opgezegd die voor verkoop in a
­ anmerking
kwamen. Bovendien nam de interesse in bestaande
­koop­woningen duidelijk toe. UWOON houdt in de begroting
­rekening met 12 verkopen uit bestaand bezit. Dit jaar verkochten
we 18 woningen en nog eens twee woningen die wij aankochten
vanwege een eerder project dat verkocht werd met terugkoop­
garantie. De groep waar wij ons op richten bestaat voornamelijk
uit starters op de (koop)woningmarkt. Wij laten de woningen
taxeren en valideren. UWOON werkt, voor nieuw aan te bieden
woningen, samen met één makelaar voor Ermelo en Harderwijk
en één makelaar voor Elburg.
Elburg
UWOON verkocht in Elburg tien woningen. 14 woningen
werden in de verkoop gezet. Drie woningen daarvan hebben
we na een periode toch weer verhuurd omdat er onvoldoende
­belangstelling voor was. Wanneer deze opnieuw vrij komen,
gaan ze weer de verkoop in.
Ermelo
Met de verkoop van vijf huurwoningen haalden wij in E­ rmelo
onze doelstelling. Met name de Starters Renteregeling zorgde
voor een verkoopimpuls. Ook verkochten we nog twee ­woningen
die we moesten aankopen vanwege een terugkoopgarantie uit
de regeling ‘kopen met korting’.
Harderwijk
In Harderwijk verkochten wij volgens prognose in 2013 twee
woningen. Na een bepaalde periode trokken wij een woning
uit 2012 en een uit 2013 terug uit de verkoop. De verwachting
is dat we deze woning op korting termijn niet alsnog zullen
­ver­kopen. In verband met de druk op de huurmarkt, brengen
wij de w
­ oning weer terug de verhuur in.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
13
3. Leefbaarheid
Goed wonen vindt UWOON belangrijk. Daarom
zetten we ons op meerdere terreinen in voor
de leefbaarheid. Dat doen we niet alleen, maar
samen met bewoners en maatschappelijke
partners zoals welzijnswerk en politie.
De wekelijkse wijkspreekuren van onze buurt­
beheerders dragen bij aan de leefbaarheid. De
wijkagent en de betrokken opbouwwerker zijn
daarbij aanwezig. Door goed samen te werken
met andere organisaties kunnen bijvoorbeeld
overlast of vervuiling snel en adequaat aange­
pakt worden. Buurten waarvoor iedereen zich
verantwoordelijk voelt, zijn fijner en prettiger
om in te wonen. Veel bewoners waarderen
het werk van onze buurtbeheerders. Hun werk
­ontsnapt ook niet aan de aandacht van de
­media. De Stentor plaatste bijvoorbeeld een
artikel over onze buurtbeheerders in Harderwijk.
Een goede leefbaarheid betekent ook dat
­mensen geen overlast ervaren. Ook in 2013
­zetten wij ons daarvoor in. Zoals altijd s­ amen
met de bewoners en waar mogelijk met
andere organisaties. Samenwerking en goede
­communicatie zijn immers cruciaal voor het
aanpakken van overlast. De komende jaren
ligt onze focus nog meer op die gezamenlijke
verantwoordelijkheid.
UWOON werkt regelmatig mee aan buurt­
activiteiten. Zo faciliteren wij door materialen
uit te lenen. De wijk is van en voor de bewoners
en wij ondersteunen hun initiatief om deze fijn
en leefbaar te maken.
Overleg met wijkcommissies
UWOON ondersteunt wijkcommissies waar
nodig met arbeid en hulp. Verder bespreken we
met wijkcommissies hoe we de leefbaarheid
kunnen vergroten en wie daarvoor per project
verantwoordelijk is.
Hennepconvenant
UWOON sloot een hennepconvenant met
zes Noord-Veluwse gemeenten, vier woning­
corporaties, de politie, het Openbaar M
­ inisterie
en netbeheerder Liander. Bedoeling is dat we
illegale hennepkwekerijen sneller h
­ erkennen en
ontmantelen, zodat we overlast en g
­ evaarlijke
situaties voorkomen. Als gevolg daarvan
­beëindigden we drie huurovereenkomsten
omdat huurders hennepplantages in de w
­ oning
hadden. Dit was het geval in ’t Harde en
­Oldebroek. Twee daarvan beëindigden zelf
de overeenkomst, voor de derde moesten we
naar de rechter.
14
Woon zoals u wilt J a a r v e r s l a g
2013
3.1 Leefbaarheidsprojecten
Wijkaanpak
Pinel, SWOE, MD-Veluwe, gemeente en UWOON spraken in 2013
verder over de wijkaanpak. Samen starten we twee pilots met
een wijkteam in Horst/Telgt en wijk Oost. Die moeten samen
met bewoners de leefbaarheid in de wijken verbeteren, zowel
fysiek (verkeer, groen en vuil) als sociaal. Zo blijven de lijnen
kort en kunnen inwoners de partijen goed vinden. Onze buurt­
beheerders maken deel uit van deze wijkteams.
UWOON werkt via een groot aantal projecten aan een fijn leefklimaat in de
verschillende wijken.
Een vervolg voor Buurtbemiddeling
In Harderwijk werd een nieuw buurtbemiddelingsconvenant gesloten voor
de komende drie jaar. Dat besloten in 2013 de betrokken partijen in Harderwijk:
de gemeente, de politie, UWOON en Omnia Wonen.
Buurtbemiddeling is ondertussen een belangrijk instrument bij de aanpak van
problemen tussen bewoners. De v­ erschillende ­betrokken partijen zoals de politie
en de corporaties hebben baat bij het i­ nschakelen van buurtbemiddeling.
Buurtbemiddeling zoekt samen met de betrokkenen naar een o
­ plossing. Op
basis van de eigen kracht van betrokkenen dus. Hiermee is de kans op een duur­
zame oplossing het grootst.
Verschillende instanties voeren de coördinatie van buurtbemiddeling uit.
Dat zijn:
in Harderwijk: Algemene Hulpdienst
in Ermelo: Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe
in Elburg: een externe projectleider
Vestiging
Aantal bemiddelingen
Elburg
61
Ermelo
19
Harderwijk
95
Gemeld door UWOON
12
8
28
Geslaagd
10
6
63
UWOON Straatvoetbal
Het UWOON Straatvoetbaltoernooi vond in 2013 voor de elfde keer plaats. De
welzijnsorganisaties zorgden samen met de jongeren weer voor de organisatie.
Mooi is dat jongeren die vroeger als kind meevoetbalden nu in de organisatie
zitten. UWOON heeft ooit het initiatief genomen voor dit toernooi en is bij het
toernooi betrokken omdat de wedstrijden in de wijken plaatsvinden en jongeren
zich hiervoor actief inzetten. Het is een prettige en uitdagende plek om orga­
nisatievaardigheden te leren en om bewust samen dingen te doen. Voetballen
draagt er ook aan bij dat culturen elkaar beter leren kennen.
Burendag
Burendag is een landelijk initiatief dat het contact tussen buren stimuleert
en daarmee werkt aan een sterkere sociale samenhang. Het Oranje Fonds en
Douwe Egberts stimuleren de dag. Zowel in Ermelo als in Harderwijk was het
een succesvol evenement. In beide plaatsen ondersteunde UWOON, samen met
de welzijnspartijen, de organisatie van burendag.
Dag van de Dialoog
In de vestiging Harderwijk vonden tijdens de Dag van de Dialoog rondetafel­
gesprekken plaats. Doel van deze dag is dat mensen met verschillende achter­
gronden met elkaar in gesprek gaan en elkaar beter leren kennen. Dit jaar was
het thema ‘zorg voor elkaar’.
3.1.1 Elburg
In Elburg werd, met betrokkenheid van UWOON, in de wijk
Molendorp dit jaar een bijeenkomst georganiseerd om de
saamhorigheid te vergroten. Het was een ontmoeting tussen
bewoners, georganiseerd door stichting WIEL. UWOON leverde
het springkussen.
Trapveld Biesenkamp
UWOON dacht samen met de gemeente, bewoners, stichting
Wiel en de politie na over het voorkomen van overlast rond
trapveld Biesenkamp. Huurders hebben daar al langer last van
de voetballende jeugd. Dat resulteerde in het plaatsen van een
pannakooi, waardoor de overlast is verminderd.
3.1.3 Harderwijk
Sociaal wijkteam
UWOON werkte in Harderwijk met de organisaties ZorgDat en
MD Veluwe mee aan het opzetten van een sociaal wijkteam
­(HK-team). Dit team ondersteunt mensen vroegtijdig in hun
eigen woonomgeving en moet zo zwaardere zorg en onder­
steuning voorkomen. De inzet is tweeledig. Aan de ene kant
heeft het team een signalerende functie, maar pakt daarnaast
ook problematiek op. De meerwaarde voor UWOON en haar
­bewoners is dat het sociale wijkteam de wijkstructuur versterkt
en zo de leefbaarheid verbetert. Ook kunnen wij huurders
waarover wij zorgen hebben eerder ondersteunen. Denk aan
huurders met oplopende huurschulden.
3.1.2 Ermelo
Emaus College
UWOON besteedde ook in 2013 weer werk uit aan het Emaus
College. Deze organisatie begeleidt jongeren van 12 tot o
­ ngeveer
23 jaar met gedragsproblemen. Zij volgen wel een o
­ pleiding.
Het gaat om jongeren die vaak vervelende en ­teleurstellende
ervaringen achter de rug hebben, in andere i­ nstellingen h
­ ebben
gezeten of een nare thuissituatie kennen. Via Kwadrant Emaus
krijgen ze een zinvolle dagbesteding en krijgen ze door te
­werken weer een plaats in de maatschappij. UWOON draagt
daar graag een steentje aan bij.
Wijkschouw
Net zoals in andere jaren nam UWOON opnieuw deel aan
de wijkschouwen. Samen met buurtbewoners, gemeente en
betrokken maatschappelijke partners ‘schouwen’ wij dan de
wijk. Zo pakken we snel en adequaat knelpunten aan en kunnen
bewoners gemakkelijk problemen melden. Samen verbeteren
we dan de situatie.
Activiteiten in de wijk
UWOON ondersteunt waar mogelijk bij verschillende
­activiteiten die de saamhorigheid van bewoners v­ ergroten.
­UWOON organiseert deze activiteiten niet, maar stelt
­bijvoorbeeld ruimte beschikbaar of levert materialen als het
springkussen.
Voor 2013 waren dat onder andere:
Iedere woensdagmiddag kinderactiviteiten in Het
­Clusterhuis
Iedere week activiteiten voor huurders in het Harderwijkhuis
Gezamenlijke schoonmaakacties op de nationale
­schoonmaakdag door kinderen en volwassenen
Nationale Boomfeestdag voor kinderen en -volwassenen in
de Stromenwaard
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
15
3. leefbaarheid
3.2 Sponsoring
UWOON krijgt jaarlijks nieuwe sponsorverzoeken. Die toetsen
we aan onze sponsorcriteria. Ons sponsorbeleid en de sponsor­
criteria staan op onze website. UWOON sponsort bij voorkeur
activiteiten die bijdragen aan het oplossen van een concreet
probleem in wijken waar onze huurders wonen.
Reclassering
Reclassering Nederland verwees 21 mensen aan ons door die
een werkstraf moesten uitvoeren. Zij verwijderen zwerfvuil,
doen veeg- of schoffelwerk of doen schoonmaakwerk rond de
complexen in Harderwijk.
Tuinonderhoud Stichting de Ontmoeting
In 2013 pakten dertig dak- en thuislozen van Stichting de
Ontmoeting 25 tuinen aan, waaronder een speeltuin bij een
wijkgebouw. Zij hielpen bewoners die door lichamelijke klachten
of ouderdom niet zelf hun tuin kunnen onderhouden. Ook de
winteroplossing in 2013 was een groot succes. Bezoekers van
de Ontmoeting schilderden in appartementencomplexen en
­brandgangen. Vanaf maart 2013 ondersteunt een vaste be­zoeker
van De Ontmoeting de beheerder van de speeltuin van het
Havenkwartier met het onderhoud.
Huttenbouwfeest
Het Huttenbouwfeest was in 2013 een groot succes. Weer een
groot aantal kinderen heeft deelgenomen. Het is een prachtig
feest in de zomer voor onder andere kinderen die vanuit huis
niet de mogelijkheid hebben om op vakantie te gaan. UWOON
organiseert het huttenbouwfeest samen met ZorgDat. Zo zorgt
UWOON er onder andere voor dat de houten pallets geleverd
worden. UWOON verzorgt ook de op- en afbouw van het feest.
16
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
4. Zorgen
Wonen en zorg
UWOON stelde in 2013 een beleidsplan Wonen, Zorg en ­
Welzijn op. Het plan vormt een kader bij de beoordeling
welke a
­ ctiviteiten door UWOON wel en niet worden o
­ pgepakt.
De grote veranderingen op dit gebied van de zorg volgen we op
de voet, zodat we ons beleid hierop verder kunnen afstemmen.
In 2013 droeg UWOON bij aan projecten die de integratie van
kwetsbare groepen in de samenleving stimuleren (€ 9.800).
Voorbeelden zijn MultiCulti in Harderwijk, Veluwegames,
twee rolstoelen in het Sint Jansdal in Harderwijk, Stichting
­Jongerencoach in Harderwijk, de professor Lindeboomprijs in
Ermelo, proeverij de Ontmoeting in Ermelo en stichting EBC
Partnership.
Classificatiesysteem
UWOON werkt sinds 1 april 2013 met een classificatiesysteem
toegankelijkheid voor gestapelde woningen. Belangstellenden
zien daarmee direct of een woning geschikt voor ze is. Duidelijke
afbeeldingen bij advertenties van woningen tonen direct de
toegankelijkheid voor de betreffende woning.
Daarnaast sponsorden we projecten op het gebied van lokale
verbondenheid en cultuurhistorisch besef (€ 1.000) dit zijn de
open monumentendag en botterijdagen in E­ lburg en ­Stichting
Schapedrift in Ermelo. We sponsorden ook p
­ rojecten op het
gebied van sport als middel om mensen samen te b
­ rengen en te
activeren (€ 1.700). Daaronder valt b
­ ijvoorbeeld de ijsbaan op de
Markt in Harderwijk en een s­ kate-event in Ermelo.
4.1 Elburg
Gewoon Gemak succesvol
Gewoon Gemak kreeg in 2013 een succesvol vervolg. Toen
dit r­ egionale project een jaar eerder startte, schoven wij aan
­vanwege onze ervaring met een project in Elburg. Gewoon
­Gemak zorgt dat bewoners van de Noord-Veluwe langer zelf­
standig blijven wonen dankzij eenvoudige woning­aanpassingen.
De Wmo vergoedt er daarvan een aantal. Gemeentes melden
dat ze veel verzoeken daarvoor binnenkrijgen.
4.2 Ermelo
Astmabehandelcentrum Salem in Ermelo verkocht
UWOON verkocht in 2013 het pand van A
­ stmabehandelcentrum
Salem aan de huurder van het pand. UWOON besloot tot het
afstoten van Salem omdat dit type vastgoed niet tot haar
­kerntaken behoort.
4.3 Harderwijk
Kansrijkwonen gaat door
De gemeente Harderwijk besloot in 2013 verder te gaan met de
projecten Kansrijkwonen I en ll. Beide huizen bieden een plek
waar kwetsbare jongeren zelfstandig leren wonen.
‘Dol op Dagbesteding’ in de De Aanleg
De Aanleg kreeg in 2013 een nieuwe toekomst. Door o
­ pzegging
van het lopende huurcontract voor de gemeenschappelijke
ruimten, werden de welzijnsactiviteiten voor bewoners o
­ nzeker.
­UWOON zocht daarom samen met de gemeente, ZorgDat,
bewoners en wijkvereniging Stadsdennen naar een oplossing.
De ­slogan werd: ‘dol op dagbesteding’. Welzijnsorganisatie
ZorgDat stak vervolgens haar nek uit door een deel van de
welzijns­activiteiten voor de huurders te organiseren. Zorg­
groep Noordwest-Veluwe heeft een steunpunt (zusterspost) in
De Aanleg vanwaar ze thuiszorg kunnen bieden. Ook m
­ eldden
InteraktContour en de Ambulante Hulpverlening eind 2013 dat
ze een deel van De Aanleg willen huren. Alle partijen zorgen nu
voor een breed dienstenpakket van dagbesteding en werkerva­
ring. Een mooi voorbeeld van hoe een kans door verschillende
enthousiaste partijen is opgepakt.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
17
5. Meepraten
Ermelo
UWOON verwacht dat als huurders en belanghouders regie en
invloed op de directe leefomgeving kunnen uitoefenen, het hen
ook gelukkiger maakt. Het vergroot de tolerantie en solidariteit,
wat het communiceren met onze huurders makkelijker maakt
en het samenwerken vergroot.
Huurdersbelangenorganisatie De Rode Draad
De vestigingsmanager overlegde in 2013 zes keer met huurders­
belangenorganisatie De Rode Draad over zaken die specifiek
over Ermelo of heel UWOON gaan. Voor Ermelo waren dat
bijvoorbeeld de activiteiten van De Rode Draad, de kosten van
het serviceabonnement en het jaarplan 2014. Onderwerpen
over UWOON waren de stand van zaken rondom nieuwbouw­
projecten, voortgang van de activiteiten in het jaarplan en
planmatige onderhoudswerkzaamheden in 2013.
Dat is een van de redenen waarom UWOON participatie met
huurders en belanghouders hoog in het vaandel heeft staan.
We willen huurders en belanghouders daarom meer betrekken
bij de eigen woning/woonomgeving en meer invloed geven op
beleid en de uitvoering daarvan.
Wanneer men meer kan meedenken en -beslissen vergroot dat
ook de kans op begrip/acceptatie van gemaakte keuzes. Daarbij
vergroot het de kans van slagen van beleidsbeslissingen en de
uitvoering daarvan. Meer invloed betekent betere beleidskeuzes
en levert minder faalkosten op.
In het nieuwe ondernemingsplan wat in 2014 zijn beslag krijgt,
neemt huurders- en belanghoudersparticipatie dan ook een
belangrijke plek in.
5.1 Samenwerking huurders
In 2013 werkten we samen met onze huurders aan het
participatie­beleid. We hebben de keuze gemaakt om met twee
nieuwe vormen van huurdersparticipatie te gaan b
­ eginnen.
Dit zijn een klantenpanel en het betrekken van huurders
via ­internet. In 2014 starten we samen met de huurders een
­initiatief om deze nieuwe vormen verder in te vullen. Daarnaast
zijn we in 2013 gestart met het benaderen van onze huurders
per sms. Deze manier van communiceren zetten we bijvoorbeeld
in bij woningtoewijzing. Onze ervaringen met sms zijn zeer
positief. Onze huurders waarderen deze laagdrempelige manier
van contact hebben.
Lokaal overleg
UWOON heeft dagelijks contact met individuele huurders. Ook
overleggen onze vestigingsmanagers gemiddeld zes keer per
jaar met de lokale huurdersorganisaties. Onderwerpen op de
vaste agenda zijn huur en verhuur, bewonersaangelegenheden,
onderhoud, nieuwbouwprojecten, jaarplannen en begroting.
Dit overleg staat vooral in het teken van elkaar informeren over
lokale aspecten van huur en verhuur van woningen.
Overleg met bewonerscommissies is een andere vorm van
samenwerking met huurders. De commissies bestaan vaak uit
huurders van appartementencomplexen. De gang van zaken
in zo’n complex komt dan ter tafel. De commissies komen
­gemiddeld twee tot drie keer per jaar bij elkaar.
Gezamenlijk overleg
De gezamenlijke huurdersorganisaties overleggen vier keer per
jaar met de bestuurder van UWOON. Deze bijeenkomsten gaan
over beleid en samenwerking. De manier waarop huurders­
organisaties invloed hebben op het beleid van UWOON is
18
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
v­ astgelegd in een protocol. Over de volgende onderwerpen
gaven de huurdersorganisaties in 2013 een advies:
asbestbeleid
vergoeding planmatig onderhoud
scootmobielbeleid
verkoop woningen
sociaal plan bij sloop en renovatie
huurverhoging per 1 juli 2013
Met de adviezen is ons beleid op een aantal punten bijgesteld,
zoals een iets hoger bedrag als vergoeding bij kozijnwijziging
in het beleid vergoeding bij planmatig onderhoud. Bij het
­asbestbeleid een verbetering in de communicatie naar de
huurder. Ook spraken we onder meer over het woonakkoord
en andere ­ontwikkelingen in de sector, de wooncoöperatie,
het serviceabonnement en het ondernemingsplan van UWOON.
De drie huurdersorganisaties overleggen ook een paar keer per
jaar onderling.
Elburg
Huurdersraad De Betere Woning
De vestigingsmanager en de teamleider klantcontact van
­UWOON overleggen iedere twee maanden met huurdersraad
De Betere Woning. Beide partijen kunnen onderwerpen op de
agenda zetten. We spraken onder meer over de k­ etenintegratie
aan de Doelenlaan. Daarover gaf de huurdersorganisatie
­concreet advies. Bij de evaluatie van dit project bekijken we hoe
we hun adviezen kunnen opvolgen. We spraken ook over de
­glasbewassing. Het advies van de huurdersorganisatie om dit
zes keer per jaar te doen nemen we vanwege de kosten niet over.
Bewonerscommissies
In Elburg zijn drie bewonerscommissies betrokken bij
­ouderenhuisvesting: Hart van Thornspic, Palaver en Baron van
Lynden. Met de bewonerscommissies overleggen we gemiddeld
twee keer per jaar. Ook overlegt de buurtbeheerder regelmatig
met een of meerdere leden van de bewonerscommissie als de
­dagelijkse praktijk daartoe aanleiding geeft.
Bewonersvertegenwoordiging
Medewerkers van UWOON voeren regelmatig overleg met
bewoners van een aantal complexen. Onderwerpen zijn
­onderhoudswerkzaamheden, leefbaarheid en activiteiten.
Deze overleggen vinden plaats bij:
Weegakker
IJsvogel
Vijverhof
Parc Viventra
Burg. Langmanlaan
Groot Horloo
Spechtstraat/Eksterstraat
De Verbinding
Harderwijk
Huurdersraad Woonwijs
Woonwijs en UWOON vergaderden in 2013 weer verschillende
keren. We bezochten de wijk Stromenwaard en bespraken de
ontwikkelingen in de Zeebuurt en beleidsonderwerpen, zoals
het meenemen van het percentage streefhuur, het jaarplan
van UWOON met specifieke aandacht voor Harderwijk en het
participatiebeleid.
Bewonerscommissies
Veel wooncomplexen van UWOON hebben een actieve
­bewonerscommissie waarmee we regelmatig vergaderen.
Voorbeelden zijn de Kortekamp in Frankrijk, de Zeven Akkers en
de P.C. Boutenslaan. Ook is UWOON actief binnen verschillende
buurtteams. Verder werken onze buurtbeheerders bij verschil­
lende wooncomplexen nauw samen met de toezichthouders.
Dat zijn betrokken bewoners die belangrijk zijn voor de leefbaar­
heid. UWOON vindt de samenwerking daarom heel waardevol.
Wijkgericht werken
UWOON werkt binnen de verschillende wijkteams nauw samen
met haar maatschappelijke partners, zoals de politie en het
opbouwwerk. Wij spanden ons in 2013 in voor de oprichting
van het sociale wijkteam. Dit nieuwe team start in 2014 binnen
twee wijken.
5.2 Belanghouders
Samenwerking heeft de toekomst!
UWOON vindt een goed contact met haar belanghouders
cruciaal. We vinden het belangrijk dat zij goed weten waaraan
we werken en waarom we bepaalde keuzes maken. Daarnaast
bespreken we waar we elkaar kunnen versterken in het bereiken
van onze resultaten. De legitimiteit van onze activiteiten wordt
mede bepaald door onze belanghouders.
UWOON startte in 2013 de voorbereidingen voor het nieuwe
onder­nemingsplan. Daarmee gaan we in 2014 verder. Wij
­vonden het belangrijk om onze belanghouders goed en vroeg­
tijdig bij onze keuzes en strategieën daarvoor te betrekken.
Daarom werd een bijeenkomst georganiseerd waarbij we
met elkaar van gedachten konden wisselen. Hierop kwamen
veel p
­ ositieve reacties en suggesties op onze ambities voor de
­komende jaren.
Een belangrijk project in 2013 was ‘de Aanleg’. Wij werkten hard
aan een nieuwe samenwerkingsvorm. Dit resulteerde begin
2014 in een vooruitstrevend en vernieuwend plan met een
aantal van onze belanghouders. Omdat we elkaars kwaliteiten
kennen, versterken wij elkaar. Zorgen voor meerwaarde was ons
gezamenlijke motto. Niet alleen voor onszelf, maar vooral voor
de wijken en inwoners.
Ook zochten we met meerdere partijen, naar aanleiding van het
thema huisuitzetting, naar een goede samenwerking binnen de
huurincasso. Mede op initiatief van UWOON was er in het najaar
een woonoverlastbijeenkomst, waarbij verschillende partijen
betrokken waren. Ook dit was een bijeenkomst waar wij ons
lieten voeden met de kennis en ervaring van anderen om samen
verder te komen.
Politieke partijen
De lokale politieke partijen stelden in aanloop naar de
­verkiezingen van 2014 hun partijprogramma op. Wij spraken
bijna alle politieke partijen in Elburg, Ermelo en Harderwijk over
onze visie op wonen en de w
­ oningmarkt. Ook volgde UWOON
veel raadsvergaderingen.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
19
5. meepraten
Gemeente Harderwijk
Met de gemeente Harderwijk hebben we verschillende keren
overleg gevoerd. Dit jaar sprong er een aantal onderwerpen uit:
de prestatieafspraken, het overlast convenant, het thema voor­
koming huisuitzetting en het nieuwbouwproject De Prinsenhof.
Prestatieafspraken
Eind 2013 rondden we het traject van de prestatieafspraken
af. Samen met vertegenwoordigers van de huurdersraden van
­UWOON en Omnia Wonen stelden gemeente en corporaties
prestatieafspraken (voortaan samenwerkingsovereenkomst
genoemd) op. Hierin staan onderwerpen en gebieden waar we
afzonderlijk en gezamenlijk een verantwoordelijkheid hebben.
Thema’s zijn bijvoorbeeld de betaalbaarheid van huren/wonen,
nieuwbouw, de relatie tussen wonen en zorg, leefbaarheid en
maatschappelijke zorg. Begin 2014 tekenen wij de overeen­
komsten.
VAC
Omdat UWOON veel waarde aan de
mening van de VAC’s (­ Voorlichtingen Adviescommissie) hecht,
­be­trekken wij die graag bij onze
nieuwbouw- en renovatieprojecten.
In het hele werkgebied zijn inmiddels
VAC’s. Deze voormalige vrouwenadviescommissies adviseren
corporaties en gemeenten bij bouwplannen. Zo stemmen wij
nieuwbouwwoningen en gerenoveerde woningen nog beter af
op wensen en gebruiksgemak van (toekomstige) bewoners.
Gemeente Elburg
Met de gemeente Elburg voeren wij ambtelijk en bestuurlijk
structureel overleg. Het Prestatiecontract Wonen 2011-2015 is
hierbij leidend, maar ook actuele situaties komen aan de orde.
Gemeente Oldebroek
Omdat UWOON niet zo’n groot marktaandeel in Oldebroek
heeft, is het contact met deze gemeente niet zo frequent. Wel
spraken we dit jaar over een onderzoek dat UWOON en stichting
Dorpsbelang Oosterwolde uitvoerden naar de leefbaarheid
in dit dorp. Daaruit blijkt dat er behoefte is aan betaalbare
starterswoningen en koopwoningen voor jonge gezinnen. Ook
namen we samen met andere partijen deel aan een woon­
conferentie van de gemeente. Zoeken naar instrumenten die
de woningmarkt stimuleren was daarbij het doel. Collectief
Opdrachtgeverschap was een van de denkrichtingen. In 2014
onderzoeken we of dit mogelijkheden biedt voor de grond die
wij in Oosterwolde bezitten.
Gemeente Ermelo
UWOON overlegt vier keer per jaar op bestuurlijk niveau
met de gemeente Ermelo. Ook is er regelmatig overleg met
­ambtenaren. Belangrijke gespreksonderwerpen in 2013 bleven
ouderenhuisvesting en de voortgang van de bouwplannen. Ook
kwamen we eind dit jaar tot kortdurende prestatieafspraken.
Zodra de nieuwe gemeenteraad de woonvisie aanneemt, gaan
we in gesprek over langjarige prestatieafspraken.
20
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Overlast convenant
UWOON nam het initiatief tot een overlastconvenant tussen
verschillende partijen. Dit vanwege onze goede ervaringen
met de bestaande hennepconvenanten. In het najaar van 2013
spraken we hierover tijdens een woonoverlastbijeenkomst met
onder meer GGD, politie, gemeente, corporaties en experts op
het gebied van woon­overlast. Het verder vormgeven van dit
convenant voor zware overlast staat gepland voor 2014.
Voorkoming huisuitzetting
Gemeente, corporaties en andere betrokken partijen w
­ illen
­afspraken maken over het voorkomen van huisuitzetting.
Nu werken de verschillende betrokken partijen die zich
­bezig­houden met schuldhulpverlening, huurachterstand en
­multiproblematiek nog te veel langs elkaar. In 2013 waren
er ­gesprekken over hoe we samen oplopende schulden­
problematiek kunnen voorkomen. Dit willen we in 2014 in
werkafspraken vastleggen.
Bewonersinvloed binnen de Zeebuurt
In 2013 evalueerden we samen met de gemeente en de
huurders­vertegenwoordiging het eerste project binnen het
­renovatieproject van de Zeebuurt. Dit is de Schrassertstraat. Ook
dit jaar hadden we weer veel aan de input van de huurders. Alle
betrokkenen hebben de samenwerking positief geëvalueerd.
UWOON of de afzonderlijke vestigingen voeren overleg met de volgende organisaties of werkgroepen:
Betrokken organisaties
Werkgroepen
Gemeentelijke organisatie, bestuur, gemeenteraad
Overlast netwerk
Buurtbemiddeling
Wijk- en buurtplatforms
Maatschappelijke dienstverleningStuurgroep Maatschappelijke Zorg
PolitieStuurgroep Wonen Zorg Welzijn
GGZSociaal vangnetoverleg
Icare
Stichting Careander
EBC
Stichting InteraktContour
Stichting ’s Heeren Loo
Bureau Jeugdzorg
MEE Veluwe
Zorggroep Noord West Veluwe
GGD
Ambulante hulpverlening
Elburg: overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden
Plaatselijk betrokken organisaties
Werkgroepen
Stichting WIEL (welzijn Elburg)Regiegroep Ouderen en Gehandicaptenbeleid
Seniorenraad
Werkgroep Wijk- en buurtgericht werken
Stichting Philadelphia Zorg Werk- en klankbordgroep Gewoon Gemak
Woonzorg Unie Veluwe
Ermelo: overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden
Plaatselijk betrokken organisaties
Bartiméus
Stichting Pinel
SWO Ermelo
Stichting ZorgNvrij
St Jansdal
Emauscollege
Atelier Leonardo Da Vinci
Natuurwerkplaats Materra
De Herbergier
Werkgroepen
Ermelo Onbelemmerd en Zorgzaam (EOZ)
Meldpunt bijzondere zorg
Netwerk Instellingen Zorg Ermelo (Nize)
Harderwijk: overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden
Plaatselijk betrokken organisaties (o.a.)
Werkgroepen
Sociale Dienst Veluwerand
Basisnetwerk aanpak jeugdoverlast
Steunpunt Huiselijk geweldLokaal overleg coördinatie Beleid Wonen
Zorg Welzijn
Stuurgroep Integrale Veiligheid
Centrum voor Jeugd en Gezin
Klankbordgroep Waterfront
Iris ZorgStuurgroep wijkaanpak Harderwijk
Tactus Verslavingszorg Werkgroep individueel wonen binnen de
maatschappelijke zorg
Stichting Ontmoeting
Werkgroep Kansrijk wonen
Werkgroep zwerfjongeren
Stem van de oudere migrant
ZorgDat
Werkgroep woonoverlast
Werkgroep Sociale wijkteams
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
21
5. meepraten
5.3 Klant tevreden over UWOON
De Klachtenadviescommissie heeft in 2013 twee klachten over
UWOON tijdens een hoorzitting behandeld. Een klacht betrof
de eindafrekening en de andere klacht ging over onderhuur.
­UWOON heeft deze adviezen opgevolgd.
UWOON scoorde over 2013 gemiddeld een 7,7 bij de m
­ etingen
van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties
­Huursector). Onze huurders beoordelen daarin onze dienst­
verlening. Zij vullen een enquête in als ze een woning vinden
of opzeggen, een klacht hebben of als bij hen een reparatie of
onderhoud is uitgevoerd. Ook een grote groep andere huurders
krijgt een enquête over onze dienstverlening in het algemeen.
Omdat wij inmiddels veel e-mailadressen van onze huurders
kennen, worden de enquêtes vaak digitaal afgenomen en de
reacties direct online verwerkt. Dit bespaart tijd en geld en
bovendien blijkt de respons veel groter.
5.5 Klachtencommissie
Woonruimteverdeling
Noord-Veluwe
De Klachtencommissie Woonruimteverdeling Noord-Veluwe
is een onafhankelijke klachtencommissie van de regionale
­gemeenten die samenwerken aan de woonruimteverdeling.
Deze waarborgt de rechtszekerheid voor iedereen die in zijn
belang is getroffen bij de uitvoering van de overeenkomst.
De commissie signaleert en adviseert. De klachten kunnen te
maken hebben met de woonruimteverdeling of beslissingen van
de Urgentiecommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe.
KWH onderzoekt ook onze telefonische bereikbaarheid. Dit
­benadert steekproefsgewijs de verschillende afdelingen en
houdt bij of die reageren en of ze een correct antwoord g
­ even.
Ook beoordelen ze of wij in onze brieven goed i­ nformeren en
communiceren.
Op die manier zien we voortdurend of wij een goede dienst­
verlening verzorgen. Wij zijn er trots op dat onze klanten ons
werk waarderen. Dankzij hun betrokkenheid blijven we continu
verbeteren.
5.4 Regionale Klachtenadviescommissie
De regionale Klachtenadviescommissie werkt voor de woning­
corporaties in de regio Noord-Veluwe en voor Woonpalet in
Zeewolde. De commissie is onafhankelijk en adviseert over de
afhandeling van klachten die huurders over hun verhuurder
hebben.
De samenstelling in 2013:
De heer A. Tuitel, voorzitter (herkiesbaar in 2014)
De heer K.J.W. de Leeuw, secretaris
(herkiesbaar in maart 2015)
Mevrouw M. Bulsink, lid (herkiesbaar in februari 2016).
Het secretariaat werd verzorgd door mevrouw I. Eilert van
­Omnia Wonen. Vanaf november 2013 verzorgt mevrouw P. van
Guilik, eveneens werkzaam bij Omnia Wonen, het secretariaat.
De samenstelling in 2013 was:
de heer J.W. Klein, voorzitter,
mevrouw C.G.G. Krabben-Sluiter, lid,
de heer mr. P.M. Hoekstra, lid,
de heer mr. B. Blokzijl (reservelid),
de heer mr. W.L. Zielhuis (reservelid),
mevrouw M.Y.M. Baars-van Veen (adviseur/-secretaris)
In 2013 behandelde de commissie 17 klachten regionaal. Zes
klachten sloegen op de uitvoering van de samenwerkings­
overeenkomst. 11 klachten gingen over afwijzing van een
urgentieaanvraag.
Uitvoering samenwerkingsovereenkomst
De klachtencommissie verklaarde in 2013 geen klachten in
deze categorie gegrond. Wel zijn drie klachten niet ontvankelijk
verklaard. In deze gevallen ging het niet om een klacht tegen
de toepassing van de woonruimteverdeling, maar tegen de
regelgeving.
Afwijzing urgentieaanvraag
In 2013 is geen klacht over het afwijzen van een verzoek om
urgentie gegrond verklaard. In 2012 gebeurde dit wel twee keer.
Huurders kunnen hun klacht over de dienstverlening, n
­ adat
de klacht bij de corporatie is afgehandeld, voorleggen aan
de ­Klachtenadviescommissie. Die bepaalt of de klacht in
­behandeling wordt genomen en brengt advies uit aan de
­directeurbestuurder van de betreffende corporatie en de klager.
22
Woon zoals u wilt J a a r v e r s l a g
2013
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
23
6. Werken
Het is belangrijk dat onze medewerkers de missie, visie en
kernwaarden van UWOON onderschrijven. Kwaliteit leveren en
efficiënt en effectief werken moeten vanzelfsprekend zijn. Als
maatschappelijke organisatie zoeken we bij investeringen en
uitgaven altijd naar een evenwicht tussen financieel en maat­
schappelijk rendement. Hoe efficiënter en effectiever de bedrijfs­
voering, hoe meer ruimte we hebben voor onze maatschappelijke
doelstellingen. HRM-beleid heeft hierin een belangrijke rol. Dit
beleid ondersteunt onze organisatiedoelstellingen. Het is gericht
op continuïteit, optimale productiviteit, kennis, vaardigheden en
vorming. Ook besteden we structureel aandacht aan een gezonde
en veilige werkomgeving.
UWOON werkt in een publiek taakveld. Wij vinden het terecht
dat ons handelen kritisch gevolgd wordt. Dat doen we zelf ook.
Daarom is ons beleid transparant en i­ nteger. Niet voor niets
hebben wij een interne gedragscode en een meldregeling voor
overtredingen van deze code.
Aantal dienstjaren UWOON
0 tot 5 jaar
5 tot 10 jaar
10 tot 15 jaar
15 tot 20 jaar
meer dan 20 jaar
totaal
gemiddelde diensttijd
6.1 Organisatie
Personeelsbestand
(peildatum 31-12-2013)
2013
2012
2013
42
20
20
12
21
115
11
Leeftijdsopbouw UWOON
verschil 2013-2012
gemiddeld fte in loondienst in kalenderjaar
97,55
100,41
-2,86
fte
gemiddeld aantal medewerkers in kalenderjaar
117,6
120,67
-3,07
mw
aantal fte in loondienst op peildatum*
96,88
99,76
-2,88
fte
aantal medewerkers in loondienst op peildatum* 115
121
-6,00
aantal man in loondienst op peildatum*
58
50,4%
62
51,2%
-4,00
-0,8%
aantal vrouw in loondienst op peildatum*
57
49,6%
59
48,8%
-2,00
0,8%
aantal 0-uren
32,6% 43,3%-1,00
-0,7%
deeltijd
4438,3% 4738,8% -3,00
-0,6%
voltijd
7161,7% 7057,9% 1,00
3,9%
gemiddelde arbeidsduur van deeltijdwerkers**; 21,7
22,8
-1,10
uur per week
gemiddelde arbeidsduur allen; excl 0-uren
30,9
30,7
0,20
uur per week
2013
2013
2012
verschil 2013- 2012
ziektverzuim totaal *
gemiddelde duur in kalenderdagen (lang verzuim)
frequentie (lang verzuim)
ziekteverzuim kort** 3,7%
14,8
1,1
1,1%
3,1%
13,3
1,2
1,2%
0,7%
1,5
-0,1
-0,1%
verschil 2013- 2012
** uitgedrukt in kalenderdagen, verzuim tot één week
Inleenpersoneel
2013
2012
verschil
2013-2012
Verloop
2013
2012
verlooppercentage* 6,00%
3,30%
Jaarverslag 2013
verschil 2013- 2012
Ziekteverzuim * uitgedrukt in kalenderdagen
Woon zoals u wilt
jaar
1
0,9%
1
0,8%
0
0,0%
18
15,7%
22
18,2%
-4
-2,5%
31
27,0%
32
26,4%
-1
0,5%
39
33,9%
40
33,1%
-1
0,9%
26
22,6%
26
21,5%
0
1,1%
115 100,0% 121100,0% -6 0,0%
46,9 jaar 46,3jaar 0,6jaar
gemiddeld over 2009 t/m 2013
3,9%
13,7
1,2
1,2%
gemiddeld over 2009 t/m 2013
2,70%
4,70%
* aantal medewerkers uit dienst/gemiddeld aantal medewerkers (in kalenderjaar)
6.2 Personeel en Organisatie
Scholing 2013
Voor een dienstverlenende organisatie als UWOON is het van
belang dat medewerkers de kwaliteit van hun werk v­ ast­houden
of verbeteren. Ook is het voor de individuele medewerker
belangrijk zijn of haar waarde voor de arbeidsmarkt o
­ ptimaal te
houden. Daarom investeert UWOON in scholing. Als w
­ erkgever
vinden wij een goede balans tussen bedrijfs­­doelstellingen
en persoonlijke ambities van medewerkers belangrijk. Met
­medewerkers bespreken we jaarlijks welke opleidingen n
­ odig
zijn voor onze bedrijfsdoelen en persoonlijke loopbaan­
ontwikkeling. Medewerkers gebruiken voor dat laatste een
individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit is een uitwerking
van cao-bepalingen.
Buiten deze individuele opleidingen investeerden we ook in
opleidingen voor een groot aantal medewerkers. Voorbeelden
daarvan zijn agressietrainingen voor allrounders en buurt­
beheerders, herhaling VCA-training voor allrounders, asbest­
trainingen (herkennen van) voor relevante functiegroepen en
een herhalingstraining voor ons AgressieInterventieTeam.
24
2012
0,2%
-4,9%
0,9%
1,3%
2,6%
jonger dan 25 jaar
25-35 jaar
35-45 jaar
45-55 jaar
55 jaar en ouder
totaal
gemiddelde leeftijd
** Exclusief nul-uren medewerkers
* als percentage van de totale kosten voor inleenpersoneel in rapportagejaar
verschil 2013- 2012
36,5%
44
36,4%
-2
17,4%
27
22,3%
-7
17,4%
20
16,5%
0
10,4%
11
9,1%
1
18,3%
19
15,7%
2
100,0% 121100,0%
jaar
10,4
jaar
0,6
* Exclusief stagiairs; inclusief tijdelijke inzet ter vervanging van arbeidsongeschikte medewerkers
wegens arbeidsongeschiktheid (inclusief zwangerschapsverlof)*
53%
53,47%
-0,47%
in afwachting vervulling vacature*
47%
0%
47,00%
overig*
0%46,53% -46,53%
totale kosten van inleenpersoneel als percentage van de begrote
loonkosten voor regulier personeel
1,13%
0,89%
0,24%
2012
Stage 2013
UWOON legde in 2013 kwaliteitsregels vast voor het begeleiden
van stagiairs. Daarin staat ook hoe we willen bijdragen aan
de beroepsvorming van Nederland; ook als UWOON daarbij
geen direct belang heeft. In 2013 boden we 11 personen met
­verschillende opleidingsniveaus een stageplaats aan.
Arbo 2013
UWOON vindt arbobeleid een belangrijk onderdeel van de
bedrijfsvoering. Wij willen tenminste voldoen aan wettelijke
verplichtingen rond arbeidsomstandigheden. Samen met de
Ondernemingsraad werken we aan actueel arbobeleid. Dat is
gericht op voorkomen van arbeidsongeschiktheid en houdt
­rekening met specifieke risico’s in de organisatie en tijdens
het werk. Wij werkten in 2013 aan een verdere groei van ons
arbobeleid door het evalueren, schriftelijk vastleggen en
borgen van beleid voor een Veilige Werkplek en Persoonlijke
­Beschermingsmiddelen. Ook evalueerden wij ons Agressie­
protocol. Dat scherpten we tegelijkertijd aan.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
25
6. werken
6.3 Ondernemingsraad
7. Governance
De corporatiewereld is flink in beweging. Dat komt onder meer
door de financiële consequenties van diverse politieke voor­
stellen en besluiten, de bemoeienis van de Europese Unie bij
het vaststellen van een inkomensgrens voor woningzoekenden,
de verhuurdersheffing en de economische crisis die voortduurt.
Deze zaken beïnvloeden het beleid van UWOON en daarmee de
werkzaamheden van de Ondernemingsraad (OR).
Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van missie,
doelstellingen, strategie, beleid en de daaruit voortvloeiende
resultaten. Ook de continuïteit van de organisatie, risico­
beheersing, financiën en het naleven van wet- en regelgeving
voor woningcorporaties behoort tot het takenpakket. De
voortgang van activiteiten en financiële monitoring gebeurt in
kwartaalrapportages. Het bestuur bespreekt deze r­ apportages
periodiek met de Raad van Commissarissen. De taken van het
bestuur zijn geformuleerd in de statuten en het bestuurs­
reglement.
Ook UWOON kijkt naar mogelijke bezuinigingen en bijstellingen
van begrotingen. Dit leidde tot een herziene begroting 2013 met
een bijstelling van het ‘werkkosten apparaat’. Mede dankzij de
input van medewerkers kon onze organisatie fors bezuinigen.
Een aantal veranderingen van de organisatiestructuur hebben
geleid tot efficiënter werken.
Bezoek arbeidsinspectie
De Inspectie SZW (arbeidsinspectie) voerde tussen a
­ ugustus
en oktober 2013 inspecties uit bij veel corporaties w
­ aaronder
­UWOON. De inspecteur die ons beleid rond agressie en
geweld beoordeelde, was positief over onze zorg voor
arbeidsomstandig­heden. Ook gaf hij enkele adviezen over
ons agressiebeleid. Wij schaften daarom versneld GPS-­
communicatieapparatuur aan waarmee onze buitendienst­
medewerkers in nood­gevallen eenvoudig snel hulp kunnen
krijgen. Ook scherpten we de voorschriften aan waarin staat
welk gedrag van huurders en bezoekers niet getolereerd wordt.
Wij informeren onze huurders over deze nieuwe huisregels.
Organisatie 2013
Door heffingen, inflatievolgende huren en het instorten van
de koopmarkt, staan de investeringen in onze branche al enkele
jaren onder druk. UWOON moet daarop inspelen. Daarnaast
streven we zelf ook naar efficiëntere processen. Door het
­aanpassen van beleid en processen brengen wij kosten en
­investeringen terug, zodat wij een goede financiële positie
behouden. Wij richtten in 2013 bijvoorbeeld de organisatie­
structuur voor het Niet Planmatig Onderhoud (NPO) en de
­afdeling Vastgoed efficiënter in. Bij deze reorganisatie betrokken
wij de Ondernemingsraad en vakbonden intensief. O
­ nderdelen
waren een andere organisatiestructuur, gewijzigde f­ uncties
en formatievermindering. Helaas moesten wij ook twee
­mede­werkers ontslaan, omdat we ze niet konden h
­ erplaatsen
binnen UWOON. Wij pasten voor hen het sociaal plan toe dat
we in overleg met de vakbonden vaststelden. Onderdelen
daarvan zijn een tijdelijke compensatie voor inkomensverlies
­(eindvergoeding) en faciliteiten voor een werk-naar-werk traject.
In januari stonden de OR-verkiezingen op de agenda.
UWOON-medewerkers kiezen uit tien kandidaten de nieuwe OR.
Die bestaat uit: Mark de Jager (vz, cie. Personeelsbeleid),
Bert Smits (vice-vz, cie. Arbo), Helen de Jonge
(cie. Personeelsbeleid), Mieke Vierwind (cie. Financiën),
Monique Willems (cie. Communicatie), Patrick Vos
(cie. Financiën), Wendy Eghuizen (cie. Arbo). Anneke Vos
blijft als ambtelijk secretaris de OR ondersteunen.
Belangrijke bestuursthema’s in 2013
Vestiging Elburg
De samenwerking onderling én met de directeur-bestuurder
was veelvuldig en constructief. Contact met de achterban onder­
hielden we door actief te vragen naar onderwerpen (vraag en
antwoord), achterbanbijeenkomsten en door het standaard
plaatsen van de OR op de agenda van de werkoverleggen.
Onderwerpen waaraan de OR veel tijd en energie besteedde zijn:
reorganisatie en samenvoeging afdelingen
­Projectontwikkeling en Onderhoud
reorganisatie Niet Planmatig Onderhoud
organisatiestructuur back office
De OR schreef in 2013 vijf vergaderingen en drie overleg­
vergaderingen uit. Voor de behandeling van de a
­ dvies­aanvraag
‘Reorganisatie en aanpassingen organisatie­structuur’
­planden we separaat een aantal OR-bijeenkomsten en
overleg­vergaderingen in. De OR sprak ook met de Raad van
­Commissarissen en vervulde een adviserende rol bij het
­aantrekken van een nieuw lid voor de Raad van Commissarissen.
7.1 Bestuursverslag
Vestiging Ermelo
OR-Speerpunten voor 2014 zijn:
werkkostenregeling
RI&E: bewaking, uitvoering en voortgang
financiële sturing en risicobeheersing
Meldregeling integriteitscode 2013
UWOON gebruikt sinds 2011 het geautomatiseerde meld­
systeem SpeakUp. Medewerkers kunnen via deze meldregeling
frauduleus, onethisch of onwettig gedrag van anderen anoniem
melden. Het systeem is onderdeel van de integriteitscode die
UWOON in 2010 opstelde. Deze code is openbaar en staat op
www.uwoon.nl. In 2013 kwamen geen meldingen binnen.
Verlagen bedrijfs- en onderhoudslasten
Belangrijk speerpunt in 2013 was het verlagen van bedrijfs­
lasten. Wij denken dat UWOON op onderdelen efficiënter
en slimmer kan werken en het is bovendien niet eerlijk
dat alleen huurders opdraaien voor de rekening van de
­verhuurdersheffing. In de begroting gingen we uit van een
bezuiniging op onze eigen bedrijfskosten van vijf p
­ rocent.
Uiteindelijk realiseerden wij 10%. Wij stuurden onder
meer op een betere efficiëntie en afstemming in diverse
­processen. Medewerkers hadden veel inbreng bij de keuzes
voor b
­ ezuinigingen en grotendeels dankzij hun inzet zijn
de ­bezuinigingen gerealiseerd. Naast het terugbrengen
van onze bedrijfslasten, bezuinigden wij in 2013 ook twintig
procent op het planmatig onderhoud. Deze lijn houden we
in de toekomst minimaal vast en waar mogelijk scherpen we
die verder aan.
Reorganisatieproces dagelijks onderhoud en afdeling Vastgoed
De afdelingen Planmatig onderhoud en Projectontwikkeling
gingen op in de nieuwe afdeling Vastgoed. Dit is efficiënter
en we zijn zo beter voorbereid op toekomstige uitdagingen.
De efficiëntievoordelen zagen we al in 2013. Ook zijn de
­communicatielijnen korter en zetten we medewerkers op
een breder vastgoedterrein in.
Vanaf 1 januari 2013 stuurt één vestigingsmanager de
vestigingen Elburg en Ermelo aan. Het proces dagelijks
onderhoud reorganiseerden wij in 2013 als vervolg op een
sterkte- zwakteanalyse een jaar eerder. Zo brengen wij de
kosten omlaag en vinden we efficiëntievoordelen. De nieuwe
teamleider NPO werkt in 2014 aan verdere verbeteringen.
De bezuinigingen konden wij helaas niet realiseren zonder
dat enkele functies boventallig werden. Enkele medewerkers
hiervan konden in een andere functie geplaatst worden. De
formatie liep ten gevolge van deze reorganisatie terug met
4,7 fte. In o
­ verleg met de vakbonden stelden wij een Sociaal
Plan op voor de reorganisatie van Vastgoed en van het
proces d
­ agelijks onderhoud/leefbaarheid. De OR was hierbij
nauw betrokken. De nieuwe organisatiestructuur voor het
­dagelijks onderhoud, leefbaarheid en Vastgoed is per
1 januari 2014 van kracht.
Vestiging Harderwijk
26
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
27
7. governance
Nieuw ondernemingsplan
Het huidige ondernemingsplan loopt tot eind 2014. Toch namen
we in 2013 al de vernieuwing van het plan ter hand. Nieuwe
keuzes zullen wet- en regelgeving volgen en de druk op onze
financiële middelen verlichten. Maar we willen vooral scherper
kiezen omdat de huidige tijd ook kansen biedt om slimmer en
beter te werken. Bestuur, MT en leden van de RvC trapten af met
de oriëntatie op onze maatschappelijke opgave, waarden en
missie. Dit leidde tot een strategische visie op de lange termijn.
Vervolgens stelde het bestuur vier hoofddoelen (ambities) vast
waarvan we binnen enkele jaren concrete resultaten willen zien.
Begin 2014 zeggen onze medewerkers en een aantal belang­
houders wat ze van deze ambitie vinden, waarna we met de
­medewerkers de uitwerking in uitvoeringsstrategieën bepalen.
De gekozen strategieën leggen we weer voor aan belang­
houders en medewerkers, waarna ze een plek krijgen in de
jaarplannen en begroting voor 2015.
Integriteit
Leidinggevenden en medewerkers van UWOON moeten van
onbesproken gedrag zijn. In 2010 spraken we daarom uit­
gebreid over wat integer is en wat niet. UWOON stelde geen
‘ge- en verboden’ op, maar richtlijnen voor gewenst g
­ edrag.
Wij maakten het onderwerp integriteit bespreekbaar.
Integriteitsdilemma’s of voorvallen zijn een vast onderwerp
tijdens team- en afdelingsoverleggen. Ook spreekt een
­interne integriteitscommissie met daarin leidinggevenden
en medewerkers, twee tot drie keer per jaar over onder­
werpen die verbonden zijn met integriteit. UWOON is verder
aangesloten bij het SpeakUp-systeem, waar (eventueel
anoniem) meldingen over niet-integer gedrag of twijfels
daarover gedaan kunnen worden. In 2013 gebeurde dit niet.
Niet gerealiseerd: opvangplek tienermoeders
( jubileumproject)
Niet alles wat UWOON zich voornam voor 2013 konden we
realiseren. Wij hoopten in 2013 bijvoorbeeld een opvang­
plek te bieden voor jonge meiden en tienermoeders. Dit
als ­cadeau aan de samenleving vanwege ons 100-jarig
jubileum in 2012. Er was echter onvoldoende zekerheid over
de vervolg­financiering na drie jaar. Voor ons was dat een
vereiste om te investeren.
Niet gerealiseerd: Wooncoöperatie Middeninkomens
UWOON werkt met collega-corporaties Woonstede (Ede)
en Volksbelang (Wijk bij Duurstede) sinds 2011 aan een
woon­coöperatie. Daarmee willen wij betaalbare huis­vesting
bieden aan inkomensgroepen tussen € 34.000 en € 43.000
per jaar. Duurzame verhuur in het duurdere segment zonder
­staatssteun dus. De wooncoöperatie biedt midden­inkomens
kansen om te huren, terwijl ze nu maar een beperkt
aanbod hebben tussen koop- en sociale huurwoningen.
De ­coöperatie biedt bewoners de mogelijkheid tot meer
zeggenschap in het woningonderhoud en de leefbaarheid in
hun directe omgeving. Ook dit is een aspect waar UWOON
van harte achter staat.
Veel partijen zijn enthousiast over het plan, waaronder
financiers, aspirant bewoners, gemeente en het m
­ inisterie
van Binnenlandse Zaken. Daadwerkelijke financiering blijkt
echter een bottleneck. Beleggers hebben nog o
­ nvoldoende
interesse in het product, waarbij rendementen inflatie­
volgend zijn en waar zeggenschap wordt gedeeld met
­maatschappelijke partijen en bewoners. Inmiddels is
­besloten te stoppen met dit project.
Het bestuur
Mevrouw ir. M.C.F. (Moniek) van Balen-Uijen (1967) is sinds
2005 bestuurder bij UWOON. Sinds 1 april 2012 is zij de enige
­bestuurder van UWOON.
Benoemingstermijn
De governancecode beveelt aan om bestuurders voor m
­ aximaal
vier jaar te benoemen. De Raad van Commissarissen kiest daar
niet voor, omdat de raad continuïteit in de besturing van de
organisatie heel belangrijk vindt.
Beoordeling
De remuneratiecommissie hield in november het jaarlijkse
­functioneringsgesprek met de bestuurder.
Nevenactiviteiten en netwerken 2013 bestuurder
lid raad van advies Bouwkunde ROC Landstede
lid stuurgroep Wonen Welzijn Zorg
lid stuurgroep Maatschappelijke zorg
lid klankbordgroep van het plan Waterfront in Harderwijk
lid directeurenoverleg Regio Noord-Veluwe
De bestuurder was in 2013 niet betrokken bij transacties waarin
tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen.
28
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Honorering
Het salaris van de bestuurder past binnen de sectorbrede
­beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties.
Het salaris bestaat uit een vast inkomen, pensioen en
overige a
­ rbeidsvoorwaarden, waaronder een auto van de
zaak met een cataloguswaarde tot maximaal 35% van het
jaarsalaris. D
­ aarnaast geldt een representatievergoeding
van € 80 per maand.
De beloning van mevrouw ir M.C.F. van Balen-Uijen bedroeg
€ 126.525 bruto; de pensioenlasten bedroegen € 27.788 en de
vergoedingen € 2.000.
De arbeidsovereenkomst bevat geen afspraken over een
­bijzondere uitkering bij beëindiging dienstverband.
ir. M.C.F. van Balen-Uijen
7.2 Verslag Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het
bestuur, de algemene gang van zaken in de woningcorporatie
en de met haar verbonden ondernemingen. Zij adviseert het
­bestuur en fungeert als klankbord. De RvC is bovendien werk­
gever van het bestuur. De RvC houdt onder meer toezicht op:
realisatie van doelstellingen, volkshuisvestelijke opgaven,
strategie en de risico’s die de activiteiten van de corporatie
met zich meebrengen.
opzet en werking van de interne risicobeheersing- en
­controlesystemen en het kwaliteitsbeleid.
integriteit van de organisatie.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden staan in
de statuten en zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de
RvC van 29 oktober 2008. Een profielschets omschrijft daarnaast
de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden.
Het reglement en de profielschets staan op www.uwoon.nl.
7.2.1 Toezichtkader
Het toezichtkader bestaat uit:
wet- en regelgeving
statuten
governancecode
het ondernemingsplan 2011-2014
het strategisch voorraadbeleid
de jaarlijkse bedrijfsbegroting, de investeringsbegroting en
het jaarplan
de kwartaalrapportages
de belangrijkste bevindingen uit de externe controle­
rapportages van onze accountant
prestatieafspraken met de gemeenten
de gesprekken die de RvC voert met de onafhankelijke
­accountant, ondernemingsraad en huurdersraden
beleid voor dochters en deelnemingen
7.2.2 Governance code
UWOON onderschrijft de principes van de governancecode
­woningcorporaties van Aedes. Bestuur en RvC realiseren ­hiermee
op herkenbare en transparante wijze de m
­ aat­schappelijke en
volkshuisvestelijke doelstellingen. Op één punt wijkt UWOON
af van de governancecode. De RvC stelt de bestuurder voor
onbepaalde tijd aan. Ze doet dat omdat ze c­ ontinuïteit in de
besturing van de organisatie heel belangrijk vindt.
De RvC van UWOON bestaat uit vijf leden, ieder met een eigen
specifiek kennisgebied. Er is een rooster van aftreden opgesteld
voor de leden van de RvC. Zoals de governancecode v­ oorschrijft
is de maximale zittingsduur acht jaar. UWOON stelde in 2011
een integriteitscode vast. In combinatie met deze code stelde
UWOON een meldregeling op. De RvC houdt de integriteit
nauwlettend in het oog.
7.2.3 Profielschets leden
Raad van Commissarissen
UWOON heeft een profielschets voor de selectie van RvC-leden.
Die waarborgt dat de Raad voldoende kennis heeft van s­ trategie,
financiële risicobeheersing, realisering van de volkshuis­vestelijke
taken en projectontwikkeling. Ieder lid van de Raad heeft
­voldoende bestuurlijke kwaliteiten en deskundigheden. De
­voorzitter voldoet daarnaast aan een aantal specifieke eisen.
De huurdersbelangenorganisaties hebben volgens een
­convenant inspraak bij de benoeming van alle nieuwe RvCleden. Huurders dragen sindsdien geen ‘huurdersleden’ meer
voor in de RvC. De RvC functioneert als één college met een
gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
29
7. governance
7.2.4 Samenstelling
Raad van Commissarissen
De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2013
Drs. ing. C.H.P. Oosterwijk (voorzitter)
Geboortejaar
1951
Functie
• Partner BMC, vennoot DichterbijKunst,
auteur
Nevenfuncties • Lid van de raad van advies van
Staatsbosbeheer
• Lid van de Raad van Commissarissen
van Wooninc., woningcorporatie in
Eindhoven
• Vicevoorzitter van de RvC van Woonmensen,
Apeldoorn, een combinatie van
woningcorporatie en zorginstelling
Lidmaatschap • Lid van remuneratiecommissie UWOON
Expertise
• Bestuur & management
• Vastgoedontwikkeling woningcorporaties
• Architectuur
• Kunst en cultuur
• Bestuurlijke organisatie
De heer C.H. Louwerse MMO (lid) tot 1 december 2013
Geboortejaar
1949
Functies
• Algemeen directeur/bestuurder bij
Home-Base Support en algemeen directeur bij Koninklijke PIT Pro Rege
Nevenfuncties • Vicevoorzitter SWO Ermelo
• Voorzitter van DVS ’33 Ermelo
Lidmaatschap • Lid van Nederlands Centrum van
Directeuren en Commissarissen
• Lid van auditcommissie UWOON
Expertise
• Brede kennis en ervaring op gebied van
zorg en welzijn en maatschappelijk
ondernemerschap
• Kennis van organisatieontwikkeling en
-verandering
• Bestuurlijke kennis, ervaring en netwerken
Mevrouw A.E. van der Haar-Ros (lid) vanaf 1 september 2012
Geboortejaar
1976
Functie
• Werkzaam bij Stichting zorgverlening
’s Heeren Loo, sectie vastgoed,
accountmanager/ontwikkelaar
zorgvastgoed
Nevenfunctie n.v.t.
Lidmaatschap • Voorzitter van vastgoedcommissie UWOON
Expertise
• Bouwkunde
• Zorgregelgeving bij bouwprojecten
• Portefeuillemanagement (zorg)vastgoed
30
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
De heer J.K. Pel (lid) tot 1 maart 2013
Geboortejaar
1946
Functie
• Vervroegd uitgetreden. Voorheen werkzaam
als hoofd personeel en organisatie
Nevenfuncties • Voorzitter Stadsmuseum Harderwijk
• Voorzitter dr. G.C.J. Kruisinga-fonds
Lidmaatschap • Voorzitter van remuneratiecommissie
UWOON
Expertise
• Organisatieontwikkeling
• Bedrijfsvoering
• Lokale overheid
De heer drs. G.W. Hop RA (lid)
Geboortejaar
1968
Functies
• Directeur eigenaar Rexcom Holland BV
• Directeur eigenaar Konnex Global
Enterprise BV
Nevenfunctie • n.v.t.
Lidmaatschap • Voorzitter van auditcommissie UWOON
Expertise
• Ondernemerschap
• Financieel
Onafhankelijk
Activiteiten van leden mogen de onafhankelijkheid van de
RvC niet aantasten. Eén lid werkt bij ’s Heeren Loo. Zij heeft
dit gemeld bij beide organisaties. De RvC van UWOON vindt
deze functie geen bezwaar. Indien nodig onthoudt betrokkene
zich van stemming, bijvoorbeeld bij wel of niet aangaan van
samenwerkingsverbanden. Geen van de commissarissen was
ooit in dienst van de corporatie of heeft direct of indirect een
band met toeleveranciers of afnemers. Ook verleent niemand
direct of indirect andere diensten dan die voortvloeien uit het
RvC-lidmaatschap of onderhoudt buiten het commissariaat een
band met UWOON. In het verslagjaar waren leden van de RvC
niet betrokken bij transacties met tegenstrijdige belangen.
7.2.5 Rooster van aftreden
Rooster van aftreden 2013
1e benoeming herbenoembaar
C.H.P Oosterwijk
01-01-12
01-01-16
W.C. Verbaan
21-06-10
21-06-14
A.E. v.d. Haar-Ros 01-12-05
01-12-14
aftredend
01-01-20
21-06-18
01-03-15 *
G.W. Hop
01-12-10
C.H. Louwerse
19-04-01
01-12-13
01-12-18
J.K. Pel
01-03-05
01-03-13
*Mevrouw A.E. van der Haar-Ros was van 1 juni 2011 tot 1 september
2012 met sabbatical. Zij is in deze periode uitgeschreven als commissaris.
De sabbatical periode heeft een opschortende werking in het rooster van
aftreden tot gevolg van 1,25 jaar.
Per 1 maart trad de heer Pel af vanwege de aflopende
­benoemingstermijn. De vacature is niet meer ingevuld omdat
de RvC daarmee het gewenste aantal van vijf leden bereikte.
Per 1 december trad ook de heer Louwerse af vanwege aflopende
benoemingstermijn. Een selectiecommissie bestaande uit leden
van de raad en de huurdersorganisaties bereidde de invulling
van de vacature voor. Unaniem werd besloten de heer
W.L. ­Sederel te benoemen per 1 januari 2014.
De heer drs. W.C. Verbaan (lid)
Geboortejaar
1946
Functies
• Lector Vastgoedeconomie aan de
Hogeschool van Amsterdam
• Ondernemer
Nevenfuncties • Commissaris Iterfidelis
• Raad van toezicht Stichting Roges
Lidmaatschap • Lid van vastgoedcommissie UWOON
Expertise
• Infrastructuur/gebiedsontwikkeling
• Water en ruimte
• Mobiliteit
• Volkshuisvesting
• Financial engineering
• Publiek-private samenwerking (PPS) en
DBFM contracten
Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging van
­Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en wonen
­geregeld themabijeenkomsten bij. ­
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
31
7. governance
7.2.6 Vergaderingen 2013
De voorzitter van de RvC en het bestuur bereiden de
­ver­gaderingen van de RvC voor. De agendering is gebaseerd op
actualiteiten, statutaire bepalingen over bestuursbesluiten die
de Raad vooraf moet goedkeuren en afspraken over periodieke
informatie zodat de Raad de ontwikkelingen in het bedrijf en
in de branche kan volgen. Ook wil de Raad periodiek contact
onderhouden met de accountant, de ondernemingsraad en de
huurdersorganisaties.
De RvC hield in 2013 vijf reguliere vergaderingen. Verder
stond er een bijeenkomst ter voorbereiding op een nieuw
­ondernemingsplan en een in-company training met werk­­bezoek
over ontwikkelingen in de zorg op de agenda. Er was overleg
met huurdersorganisaties en de ondernemingsraad. Dit had
een constructief en open karakter. In wisselende s­ amen­stelling
bezochten de commissarissen de algemene j­ aarvergaderingen
van de huurdersorganisaties.
In de reguliere vergaderingen kwamen de volgende onder­
werpen aan bod:
25 januari. Omdat de uitwerking van het Regeerakkoord
in 2012 nog niet definitief was is het vaststellen van de
­begroting/meerjarenraming 2013-2022 uitgesteld naar
­januari 2013. De RvC keurde deze goed.
De RvC nam kennis van de visie van het bestuur op
­organisatorische veranderingen binnen UWOON voor
­verbetering dienstverlening en efficiëntievoordelen in
­processen en de bedrijfskostenreductie.
25 maart. Goedkeuring treasurystatuut en bespreking
grondposities. RvC nam kennis van het crisisplan/­
communicatieplan van UWOON en werd geïnformeerd over
de voortgang van de wooncoöperatie.
17 juni. Bespreking en goedkeuring jaarverslag/jaarrekening
2012 in bijzijn van Deloitte.
32
RvC keurde de aankoop van 20 sociale ­huurappartementen
Verbinding Ermelo goed, alsmede de ontbinding en
­overdragen van de aandelen bv’s van UWOON.
16 september. Bestuurder lichtte het reorganisatieplan en
sociaal plan toe. Ook de werving van de nieuwe commissaris
kwam aan de orde.
25 november. Goedkeuring van begroting 2014/meer­
jarenraming 2015-2023 en Treasuryjaarplan 2014. Met
de ­basis­begroting heeft UWOON een goede financiële
­uitgangspositie.
De RvC werd geïnformeerd over de voortgang In
­Control Statement (ICS). De tien belangrijkste risico’s
uit de ­belangrijkste processen zijn opgenomen in de
­kwartaalrapportage.
De eerste resultaten om te komen tot een nieuw
­ondernemingsplan zijn besproken. De algemene indruk van
de RvC is dat de basis hiervoor goed is. De RvC herkent zich
in de visie, missie en ambitie.
De heer W. Sederel wordt per 1 januari 2014 benoemd als
commissaris.
De RvC ging akkoord met de transacties betreffende
vervreemding opstal Astmabehandelcentrum Salem
en ­aankoop grond voor 34 sociale huurappartementen
­Prinsenhof Harderwijk.
Ook ging de RvC akkoord met het sluiten van een
­overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/­
onherroepelijke volmacht met het WSW.
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
7.2.7 Commissies
De RvC werkt met drie commissies, de remuneratiecommissie,
de auditcommissie en de vastgoedcommissie.
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie bereidt de besluitvorming voor die de
RvC neemt over werving en selectie van leden van het bestuur
of de RvC. Ook het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoor­
waarden voor het bestuur komen op de agenda. Daarnaast
bereidt de commissie evaluatiegesprekken voor en voert deze
uit. De renumeratiecommissie bestaat uit de voorzitter die zich,
al naar gelang het onderwerp van bespreking of onderzoek, laat
vergezellen door een van de andere commissarissen. In 2013
was dat veelal de vicevoorzitter.De belangrijkste bespreking was
het jaargesprek met de bestuurder. Voorts is onder leiding van
de remuneratiecommissie een nieuwe commissaris geworven
in samenwerking met het huurdersplatform. Het introductie­
gesprek met deze nieuwe commissaris is eveneens door de
remuneratiecommissie met de bestuurder gevoerd.
Auditcommissie
De auditcommissie bestaat uit de heren G.Hop (­ voorzitter)
en C.H. Louwerse. Het reglement van de auditcommissie
is vast­gesteld op 23 september 2009. De auditcommissie
­vergaderde in 2013 vier keer. Naast de bestuurder zijn daarbij
ook de c­ ontroller en manager Bedrijfsvoering aanwezig. In elke
­vergadering werd de kwartaalrapportage besproken, zowel
inhoudelijk als qua verfijningen in de informatie. Gedurende
het jaar kwamen de begroting, het treasuryrapport en de
jaar­rekening aan de orde. Tijdens de jaarrekeningbespreking
met de accountant is de waarderingsgrondslag besproken.
De auditcommissie kon zich vinden in het besluit vastgoed
tegen historische kostprijs voort te zetten. De gevolgen van
politieke maatregelen op de kas­stromen van UWOON zijn
groot. Bij de bespreking van de b
­ egroting is aandacht besteed
aan de doorrekening van v­ erschillende scenario’s waarbij de
­financiële robuustheid van UWOON werd getoetst. Ondanks de
slechte economische o
­ mstandigheden en de door de overheid
­opgelegde lasten­verzwaring blijft de financiële positie van
UWOON gezond.
Vastgoedcommissie
Begin 2013 is de vastgoedcommissie opgericht. Deze bestaat
uit mevrouw A.E. van der Haar-Ros (voorzitter) en de heer
W.C. Verbaan. De vastgoedcommissie heeft in 2013 drie maal
vergaderd en eenmaal een deel van de themabijeenkomst voor
de RvC voorbereid. De vastgoedcommissie is een verdiepings­
commissie binnen de RvC. Het hebben van een commissie kwijt
echter de RvC niet van haar taak integraal toezicht te houden
op onderwerpen die de commissie bespreekt. Als voorbereiding
op de RvC vergaderingen heeft de vastgoedcommissie o.a. een
aantal ontwikkel- en bouw­projecten g
­ eanalyseerd, evenals
­evaluaties van projecten. De vastgoedcommissie heeft aan
de RvC haar kijk gegeven op deze projecten. Naast het ingaan
op afzonderlijke projecten heeft de vastgoedcommissie het
overzicht op de vastgoedportefeuille doorgenomen. Daarbij is
ingegaan op de opbouw van de huurprijzen en waardes van het
vastgoed. Ook heeft de vastgoedcommissie aandacht besteed
aan het instrumen­tarium om objectief te kunnen beoordelen
of de geplande bouw aansluit op de behoefte in de regio. De
­stelselwijziging binnen de zorgsector, en de verwachte extra
druk hierdoor op de woningcorporaties, heeft hierbij extra
­aandacht gehad. Overige onderwerpen welke aan bod kwamen
zijn: risicobeheersing en onderhoud, trendanalyses, m
­ ilieubeleid
en digitalisering. In de vergaderingen is ruimte voor een
­klankbordfunctie met en door het bestuur, zonder als commissie
op ‘de stoel van de bestuurder te gaan zitten’.
7.2.8 Vergoedingen Raad van Commissarissen
De commissarissen ontvangen een vaste vergoeding. Conform
de ‘Adviesregeling toezichthouders in woningcorporaties’
zijn de vergoedingen vastgesteld. Daarnaast declareren de
­commissarissen de reiskosten en de kosten voor opleidingen
die ze in het belang van UWOON volgen. De vergoedingen
aan de commissarissen in het verslagjaar passen binnen de
­governancecode Woningcorporaties.
De RvC heeft begin 2013 specifiek gekeken naar de
­vergoedingen. Hieruit blijkt dat er in 2012 en 2013 v­ eranderingen
zijn in het aantal RvC-leden en commissies, en dat de hoogte
van de bezoldiging van twee commissarissen per abuis te hoog
is vastgesteld. Dit is gecorrigeerd en aangepast voor 2013.
Vanaf 2013 zijn er drie commissies, waarbij alle leden van de RvC
betrokken zijn. Omdat er dan sprake is van gelijke werk­belasting
binnen de RvC en er niet langer substantieel extra werk wordt
verzet door de een ten opzichte van de ander, is er vanaf
1 januari 2013 geen aanleiding meer tot een extra vergoeding
voor commissieleden. Vandaar dat leden van de RvC een gelijke
vergoeding kennen.
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt
worden gespecificeerd:
Naam Functie Beloning
C.H.P Oosterwijk Vz RvC A.E. Ros Lid RvC C.H. Louwerse Lid RvC J.K. Pel Lid RvC W.C. Verbaan Lid Rvc G.W. Hop Lid RvC € 12.645
€ 8.430
€ 8.430
€ 1.405
€ 8.430
€ 8.430
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
33
7. governance
7.2.9 Evalueren Raad van Commissarissen
De RvC evalueert jaarlijks het eigen functioneren en de
­samenwerking met het bestuur. Dit gebeurt afwisselend met
of zonder externe begeleiding.
Op 9 januari 2014 heeft de Raad van Commissarissen zichzelf
tegen het licht gehouden. Onder leiding van Nathalie Vrancken
keken we in deze evaluatie terug op ons eigen functioneren in
het afgelopen jaar. We zijn een goed team, we functioneren op
een meer dan voldoende niveau. Verbeteren kunnen we ons in
de borging van onze afspraken, we willen niet alleen r­ eageren,
maar pro-actief meedenken over strategische koers en belang­
rijke beleidsonderwerpen, zoals een ondernemingsplan. We
kijken kritisch naar de verhouding tussen de b
­ estuurder en de
RvC. We spraken af om onze interne organisatie (de c­ ommissies)
te evalueren en we willen de succesvolle formule van hei-sessies
over een relevant thema met bestuurder en MT ook in 2014
voortzetten.
Cees Oosterwijk,
voorzitter.
7.2.10 Visitatie
Ecorys Vastgoed voerde van januari tot juni 2011 een maatschap­
pelijke visitatie uit bij UWOON. De cijfers in het visitatierapport
zijn vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. De commissie
constateerde dat wij zowel intern als extern goede prestaties
leveren. Met de aanbevelingen uit het visitatierapport gingen
we aan de slag. Zo verbeterde het interne toezicht en zijn we
scherper op het stellen van realistische ambities. We geven tijdig
aan dat we doelen niet halen.
7.2.11 Verantwoording
Deloitte controleerde deze jaarrekening en keurde die goed,
zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke
­accountant op pagina 69 van dit verslag.
Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen
de ­bestuurder voor de jaarrekening 2013 vast te stellen.
­Goedkeuring door de RvC strekt het bestuur tot volledige
­decharge.
7.3 Verklaring
Het bestuur en de Raad van Commissarissen verklaren dat de
middelen in 2013 uitsluitend in het belang van de volkshuis­
vesting zijn aangewend.
Vastgesteld door de directeur-bestuurder op 2 juni 2014
Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen
Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 2 juni 2014
De heer drs. ing. C.H.P. Oosterwijk, voorzitter
Mevrouw A.E. van der Haar-Ros, lid
De heer drs. G.W. Hop RA, lid
De heer drs. W.C. Verbaan, lid
De heer ing. W.L. Sederel, lid
8. Algemeen
UWOON heeft geen winstoogmerk, maar gebruikt financiële
voordelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting.
Waarborgen van de financiële continuïteit en een goede
­financiële sturing staan centraal. De kern van het financieel
beleid is een adequaat vermogensbeheer en risicobeheersing bij
de bedrijfsprocessen.
Intern risicobeheersing- en controlesysteem
Het bestuur is verantwoordelijk voor het intern risico­
beheersing- en controlesysteem. Dit heeft betrekking op
­bijvoorbeeld beleidsvorming, processen en taken waarmee
­UWOON haar doelstellingen realiseert, afwijkingen snel
­signaleert en negatieve effecten voorkomt.
Procesgerichte (horizontale) Control
Bij sturing en beheersing vanuit de procesdoelen en de ­
daarbij behorende risico’s wordt naast de gebruikelijke
controle­doelstellingen (AO/IC) ook gekeken naar efficiency,
­continuïteit, kwaliteits- en veiligheidsaspecten en bijvoorbeeld
de a
­ fhandeling van diensten binnen een bepaalde tijd.
Om ‘In Control’ te zijn is een risico-managementsysteem
nodig. Hiervoor moeten de belangrijkste risico’s van p
­ rocessen
­herkend en omschreven worden. UWOON heeft de b
­ elangrijkste
primaire processen (Verhuur en Verkoop) geactualiseerd,
geüniformeerd en vastgesteld. Daarnaast heeft er een interne
audit plaats­gevonden op het proces van woningtoewijzing
en het aan­bestedingsproces en heeft er in het kader van
­risicomanagement een analyse plaatsgevonden van onze
­crediteuren.
Naast de procedures zijn de belangrijkste onderdelen van
het risicobeheersing- en controlesysteem een overzicht met
taken en verantwoordelijkheden per functie (de RVB-lijst), het
­budgetsysteem en de kwartaalrapportage. UWOON is zich
­binnen het totale proces bewust van de risico’s, zonder dat deze
al integraal zijn beschreven. Er wordt gewerkt met een vorm van
risicoscan, die risico’s bij projectontwikkeling inzichtelijk maakt.
­Medewerkers denken daardoor goed na over risico’s.
Management (verticale) Control
Hierbij gaat het om de sturing en beheersing vanuit ­
strategische of organisatiedoelen. Binnen UWOON worden
deze s­ trategische- en organisatiedoelen, hun onderlinge
­verbanden, eventueel te treffen maatregelen die gekoppeld
zijn aan risico’s, continu gemonitord én verantwoord in de
kwartaal­rapportage. De kwartaalrapportage is vooral een
sturings­document. U
­ WOON monitort hierin in hoeverre de
operationele doel­stellingen (KPI’s) en de strategische
­doel­stellingen worden gerealiseerd en stuurt bij wanneer
­nood­zakelijk. Onderdeel van de kwartaalrapportage is de
­voortgang van de jaarplannen, die jaarlijks opgesteld worden
op basis van doelstellingen van het ondernemingsplan.
34
Woon zoals u wilt J a a r v e r s l a g
2013
UWOON werkt met een planning- en controlcyclus die de gang
van zaken binnen de organisatie bewaakt en vaststelt of doelen
zijn gehaald. De cyclus bestaat uit een aantal fases: Plan, Do,
Check & Act.
Om onze doelstellingen ook in de toekomst te kunnen b
­ lijven
realiseren, is voor de meerjarenbegroting 2014 een aantal
­scenario’s uitgewerkt. Hierin komen strategische doel­stellingen,
wet- en regelgeving, financiële ruimte en risico’s samen.
­Belangrijke risico’s zijn de Verhuurdersheffing, stagnatie van
de woningmarkt met daaraan gekoppeld grondposities en
woningverkopen en investeringen in nieuwbouw en onderhoud.
Behalve de risico’s en haalbaarheid brengen de s­ cenario’s
de ontwikkeling van financiële kengetallen in beeld: i­ nterest
­dekkingsratio, lening/investeringsratio, loan to value,
­solvabiliteit en direct rendement.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
35
8. algemeen
8.1 Investeringen
Opgeleverde projecten
In 2013 heeft UWOON de volgende projecten opgeleverd:
woningen 3 eengezinswoningen Singel in ’t Harde
overige woongelegenheden
51 zorgeenheden Amanietlaan in Ermelo
overig onroerend goed
112 m2 buitenschoolse opvang (huur)
Met deze investeringen is € 10,3 miljoen gemoeid.
Project
aantalgem. totaletotale
stichtings- stichtings-onrendabele
kosten kosteninvesteringen
Ermelo:
De Amaniet (wozoco)
De Amaniet (bso)
’t Harde
egw Singel
51
1
€ 190.467
€ 222.159
3
€ 115.971
€ 9.713.832n.v.t.
€ 222.159n.v.t.
€ 347.913n.v.t.
UWOON treft bij projecten waarvoor een definitief bouwbesluit is genomen een voorziening voor het onrendabele deel van de
investering. Ten laste van het resultaat 2013 is € 2,8 miljoen dotatie geboekt voor nieuwe projecten.
8.2 Jaarresultaat
Het jaarresultaat 2013 bedraagt € 17,7 miljoen positief tegen € 7,7 miljoen negatief in 2012. Voor 2013 was € 9,6 miljoen negatief
begroot. Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen een toelichting op de belangrijkste verschillen tussen het jaarresultaat volgens
de jaarrekening 2013 en het jaarresultaat volgens de begroting 2013. UWOON maakt hierbij onderscheid tussen het resultaat uit
de ­exploitatie van het vastgoed, de kernactiviteit, en de resultaten uit waardeveranderingen, verkopen, belastingen en overige
­incidentele posten.
X € 1.000
Jaarrekening Begroting
Jaarrekening
201320132012
Kernactiviteit
- bedrijfsopbrengsten 55.241 55.037 52.676
- bedrijfslasten- 36.814- 41.649- 39.903
- financiële baten en lasten - 8.848 - 9.444 - 8.451
Jaarresultaat kernactiviteit9.5793.9444.322
- waardeveranderingen 8.712- 11.739- 12.145
- resultaat verkopen bestaand bezit 1.850 1.888 2.141
- resultaat verkopen nieuwbouw - 172
455
345
- incidentele posten - 560 - 180
- belastingen - 1.679 - 4.143 - 2.236
Jaarresultaat 17.730 - 9.595 - 7.753
Jaarresultaat kernactiviteit
Het resultaat uit de kernactiviteit is € 5,6 miljoen hoger dan
begroot door:
minder geactiveerde uren eigen bedrijf (-/- € 0,3 miljoen)
meer doorberekende kosten (+ € 0,3 miljoen)
nagekomen baten (+ € 0,3 miljoen)
vervallen posten en aanbestedingsresultaten in het
­planmatig onderhoud en minder uitgaven ten behoeve van
Strategisch Voorraadbeheer (+ € 3,8 miljoen)
36
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
minder kosten klachten- en mutatieonderhoud
(+ € 0,2 miljoen)
minder afschrijvingslasten (+ € 0,2 miljoen)
minder loonkosten en sociale lasten (+ € 0,3 miljoen)
diverse overige verschillen (+ € 0,2 miljoen)
minder rentelasten als gevolg van geringere financierings­
behoefte en gunstigere rentecondities bij de aangegane
financiering (+ € 0,6 miljoen)
Waardeveranderingen
De waardeveranderingen komen € 20,4 miljoen beter uit dan
begroot. Hiervoor zijn de oorzaken:
in 2013 is € 2,7 miljoen (2012: € 1,3 miljoen) toegevoegd aan
de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw.
In de begroting is uitgegaan van € 11,7 miljoen. Reden
hiervoor is de vertraging in de ontwikkeling en de start
van diverse nieuwbouwprojecten waarvoor in 2013 geen
­bouwbesluit is genomen, terwijl dat wel was verwacht.
bij de toepassing van de minimumwaarderingsregeling
voor bestaande bouw in 2013 is € 12,5 miljoen bijgeboekt
op de boekwaarde obv historische kosten (2012: 9,5 miljoen
­afboeking).
in 2013 is € 1,1 miljoen afgeboekt op grondposities/
ontwikkellocaties (2012: € 1,8 miljoen). Deze afboekingen zijn
niet begroot.
Verkopen bestaand bezit
De opbrengst uit de verkoop van bestaand bezit is conform
begroting. In 2013 zijn 17 woningen verkocht (2012: 13 woningen).
De gemiddelde netto-opbrengst bedroeg € 152.000. Daarnaast
is een commerciële ruimte verkocht. Hierop is een boekverlies
van € 0,7 miljoen geleden.
Verkopen nieuwbouw
Door tegenvallende verkopen is het resultaat € 0,6 miljoen
lager dan begroot.
Incidentele posten
Betreft afboeking op certificaten in het ­Wooninvesteringsfonds.
Gelet op de financiële situatie van het fonds is besloten
tot a
­ fwaardering. Deze afwaardering is niet begroot,
-/- € 0,6 miljoen.
Belastingen
Sinds 1 januari 2008 is UWOON volledig belastingplichtig voor
de vennootschapsbelasting. In 2012 zijn de aangiftes 2010 en
2011 opgesteld en ingediend. Beide aangiftes resulteren in een
belastbaar bedrag van nihil. Over beide jaren is derhalve geen
vennootschapsbelasting verschuldigd.
Voor de aangiftes 2009 t/m 2011 is nog geen definitieve aanslag
ontvangen.
Het belastbaar bedrag 2012 bedraagt € 10,8 miljoen, hetgeen
­resulteert in een acute belastinglast van € 2,7 miljoen.
De ­aangifte 2012 wordt in april 2014 ingediend.
De last voor 2013 komt uit op € 1,7 miljoen; € 4,1 miljoen
acute belastinglast en -/- € 2,4 miljoen mutatie in de
belastinglatenties. In de begroting is rekening gehouden
met € 4,1 miljoen.
8.3 Financiële positie
Een evenwichtig financieel beleid waarborgt de continuïteit van
UWOON. Daarom streeft de corporatie naar een gelijkmatige
ontwikkeling van het eigen vermogen en naar het behoud van
een goede technische kwaliteit van het woningbezit. UWOON
financiert investeringen zoveel mogelijk uit eigen middelen en
verliest daarbij de liquiditeit en flexibiliteit van de leningen­
portefeuille niet uit het oog.
Solvabiliteit
Solvabiliteit is het vermogen om te voldoen aan langlopende
verplichtingen. Dit blijkt uit een vergelijking tussen het eigen
vermogen en het balanstotaal.
Met het eigen vermogen vangt UWOON indien nodig v­ erliezen
op uit de woningexploitatie en onrendabele investeringen
voor nieuwbouw in de sociale huursector. De omvang van het
eigen vermogen is ook een belangrijke graadmeter voor de
­verschaffers van externe financieringsmiddelen.
De ontwikkeling van het eigen vermogen, het lang vreemd
­vermogen en de voorzieningen geeft per 31 december het
­volgende beeld (bedragen in miljoenen euro’s):
2013
Eigen vermogen
Lang vreemd vermogen
Balanstotaal
Solvabiliteit (procenten)
2012
63,6
45,9
232,0
254,7
337,8333,3
18,8%
13,8%
Het vermogen is gebaseerd op waardering van bezit tegen
­historische kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde.
UWOON vindt de solvabiliteit toereikend, gezien de bestaande
exploitatie en de begrote investeringen.
Toezichtsbrief CFV 2013
Op 10 oktober 2013 ontvingen wij de jaarlijkse toezichtsbrief van
het CFV. De hierin opgenomen beoordeling van UWOON op het
zestal toezichtsterreinen, geven geen aanleiding tot interventies
vanuit het CFV.
Benchmark Corporatie in Perspectief:
In 2013 verscheen voor de laatste maal de benchmark C
­ orporatie
in Perspectief. Onderstaand zijn een aantal kengetallen
weer­gegeven. Met ingang van 2014 stopt het CFV met deze
­publicatie. Als alternatief is vanuit de sector het Corporatie
Benchmark Centrum in het leven geroepen.
Benchmark gegevens CFV per verhuureenheid
Per UWOON
verhuureenheid
Landelijk
cf CFV
20132012 2011 2012 2011
Netto kasstroom
(excl. verkopen)
€ 3.312
Netto
bedrijfslasten (excl.
Saneringsheffing CFV) € 1.017
Gemiddelde
huurprijs € 474
€ 2.466 € 2.000
€ 2.634
€ 2.410
€ 1.098 € 1.157
€ 1.396
€ 1.393
€ 454 € 439
€ 445 € 434
Verhuureenheid: gemiddeld aantal (gewogen) verhuureenheden
per begin en ultimo verslagjaar.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
37
8. algemeen
Netto kasstromen
De netto kasstroom is wat overblijft nadat de netto variabele lasten zijn afgetrokken van de huuropbrengsten.
Netto variabele lasten is de optelsom van lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, onderhoudslasten en de o
­ verige
bedrijfslasten, vermindert met de overige bedrijfsopbrengsten, geactiveerde productie voor het eigen bedrijf en ontvangen
­vergoedingen voor geleverde diensten.
De netto bedrijfslasten bestaan uit de variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende
­personeelskosten, de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie
eigen bedrijf.
Ontwikkeling kasstromen en bedrijfslasten
Uit de cijfers blijkt dat UWOON een hogere netto kasstroom heeft dan in 2011 en 2012. Dit komt door gemiddeld fors mindere
­onderhoudsuitgaven en bedrijfslasten per verhuureenheid en meer huurinkomsten in 2013.
De netto bedrijfslasten van UWOON zijn de afgelopen jaren redelijk stabiel. De daling in 2013 ontstaat door het invullen van de
taakstellende bezuinigingen. Hiertegenover staat een stijging als gevolg van de Verhuurderheffing. De Saneringsheffing CFV is niet
in de lasten meegenomen.
UWOON presteert goed ten opzichte van het landelijk gemiddelde.
Treasuryactiviteiten in 2013
In 2013 heeft UWOON opnieuw de nodige aandacht geschonken aan het financieringsmanagement.
Op 27 juni 2013 was er sprake van een verplichte eind­aflossing, een lening van de NWB is op dat moment afgelost. Dit betrof een
fixe-lening met een rentepercentage van 4,36%. Het schuldrestant op aflossingsdatum bedroeg € 3.500.000.
Op 1 november 2013 is een lening van Nationale N
­ ederlanden afgelost. Dit betreft een annuïtaire lening met een rente­
percentage van 4,37%. Het schuldrestant op a
­ flossingsdatum bedraagt € 1.292.000.
Op 1 november 2013 is een lening van de BNG afgelost. Dit betreft een annuïtaire lening met een rentepercentage van 4,37%.
Het schuldrestant op aflossingsdatum bedraagt € 983.000.
In december 2013 is een lening van Salem vervroegd afgelost omdat het onderliggende onderpand is verkocht. Het s­ chuld­restant
op aflossingsdatum bedraagt € 2.249.000. Het rentepercentage van deze annuïtaire lening bedraagt 3,00%.
Het totaalbedrag aan verplichte en vervroegde eindaflossing-leningen bedroeg in 2013 € 8.024.000.
In 2013 was er één lening met een openstaande rente­conversie. Op 2 oktober 2013 is de renteconversie van een 20-jarige ­annuïtaire
lening bij de NWB met een restanthoofdsom van € 838.200 geconverteerd van 4,28% naar 3,10% op basis van een 20 jaar vaste
renteperiode.
Treasury
De treasuryactiviteiten binnen UWOON zijn gebaseerd op het treasuryjaarplan. Dit plan wordt gelijktijdig met de begroting
­opgesteld. Het kader hiervoor is het Treasurystatuut. In 2013 is het statuut geactualiseerd en onder andere aangepast aan de nieuwe
wet- en regelgeving.
De treasurycommissie bespreekt ieder kwartaal de actuele ontwikkelingen en acties. Een extern adviseur begeleidt UWOON hierbij.
De activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en beperken van de gemiddelde
­vermogenskostenvoet.
In 2013 waren er twee fixe-basisrenteleningen bij de BNG met een spreadherzieningsdatum.
Op 24 juni 2013 is de spreadherziening van de BNG-fixe-basisrentelening ad € 7.500.000 per 12 juli 2013 gefixeerd. De spread
voor de huidige periode bedroeg op basis van 3 jaar: -0,07%. De nieuwe spreadperiode is 3 jaar en tot 12 juli 2016 bedraagt de
­afgesproken spread 20 basispunten, met als grondslag een basisrente van 3,285%.
Op 23 september 2013 is de spreadherziening van de BNG-fixe-basisrentelening ad € 7.500.000 per 4 oktober 2013 gefixeerd.
De spread voor de huidige periode bedroeg op basis van 3 jaar: -7 basispunten. De nieuwe spreadperiode is 3 jaar en tot 4 oktober
2016 bedraagt de afgesproken spread 20 basispunten, met als grondslag een basisrente van 3,305%.
Risicobeheersing van de leningportefeuille gebeurt vooral door te streven naar een gelijkmatige verdeling van de rente-exposures
(de som van de renteconversies en de (her)financieringsbehoefte) over de jaren heen.
Als norm geldt de WSW-norm voor rente-exposures (maximaal 15% van het rentedragend vermogen mag rente-exposure ­ondergaan
in enig jaar).
Derivaten
Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van rente­
risicoreductie. Met andere woorden: derivaten mogen gehanteerd worden als defensief instrument. Het speculatief gebruik van
­derivaten is te allen tijde verboden. Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze ­(financiële
­transacties die in de balans worden opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur.
Er moet steeds een verband bestaan tussen de opbouw van de leningenportefeuille, beleggingen en/of nieuw aan te trekken
­middelen en de inzet van rente-instrumenten. Deze instrumenten dienen een fixerend karakter te hebben. Aan een besluit om
rente-instrumenten in te zetten ligt te allen tijde een schriftelijke rentevisie ter grondslag die is afgestemd op de rentevisies van
financiële instellingen. De kosten die samenhangen met het gebruik van deze instrumenten zullen in de besluitvorming worden
betrokken. UWOON zal onder geen beding gebruik maken van derivaten met een openeindekarakter. Het speculatieve karakter van
dergelijke instrumenten is in strijd met de aard van de toegelaten instelling en de daarvoor geldende regels.
Rente-exposure analyse leningenportefeuille per 31-12-2013
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
Per ultimo 2013 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille:
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2014 2016 2018 2020202220242026 2028 2030 203220342036 2038204020422044 204620482050205220542056 20582060
Schuldrest bij renteconversie
Extendible fixe-lening
Eindaflossing-leningen
Spreadherziening basisrenteleningen
WSW-norm
WSW-norm obv 2014
Renterisico rollover-lening
Spreadherziening rollover-lening
Type
Hoofdsom
Marktwaarde ult 2013
Einde looptijd
Rente
Strike
Interest Rate Cap
Interest Rate Floor
met knock-in
Interest Rate Cap
Interest Rate Floor
met knock-in
Interest Rate Cap
€ 3.600.000
0
30-04-2014
3-maands Euribor
5,50%
€ 3.600.000
€ 5.000.000
-59.148
600
30-04-2014
02-05-2016
3-maands Euribor
3-maands Euribor
3,50%, knock-in 1,50%
5,50%
€ 5.000.000
€ 3.750.000
-388.444
0
02-05-2016
04-04-2014
3-maands Euribor
3-maands Euribor
3,50%, knock-in 2,50%
5,50%
De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan.
38
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
39
8. algemeen
Faciliteringsvolume WSW
Het faciliteringsvolume is het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW borg staat. Prognosecijfers die
­UWOON jaarlijks in februari aanlevert, vormen hiervoor de basis. Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de integrale bedrijfs­
begroting. De actuele investeringsplannen worden hierin toegelicht. In januari 2014 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor
de periode 2013-2015 bekend gemaakt.
Faciliteringsvolume 2013-2015
Claims
Borgingstegoed
Uitgegeven leningen sinds 1-1-2013
€101,7
-/- € 7,6
-/- € 14,1
€ 0,0
miljoen
miljoen
miljoen
miljoen
De solvabiliteit toont een stabiel beeld door de jaren heen.
De solvabiliteit is berekend op basis van de bedrijfswaarde.
Restant vrijgegeven € 80,0 miljoen
faciliteringsvolume 2013-2015
De borgbare activiteiten vanuit de meerjarenbegroting 2014 passen binnen dit faciliteringsvolume.
Cashmanagement
Het werkkapitaal is met € 15,0 miljoen afgenomen tot -/- € 5,0 miljoen. In het werkkapitaal zijn de aangegane verplichtingen voor
de lopende nieuwbouwprojecten en het planmatig onderhoud nog niet opgenomen. Bij elkaar is hiermee € 23,8 miljoen gemoeid.
In het werkkapitaal is de aflossingsverplichting van de leningportefeuille voor het komende jaar opgenomen. Deze verplichting
bedraagt € 20,4 miljoen.
UWOON streeft naar een minimale liquiditeit, zonder dat betalingsproblemen ontstaan. Voor het opvangen van tijdelijke
­liquiditeitstekorten beschikt UWOON over rekening-courant krediet van € 4,0 miljoen bij de BNG.
Financiële kengetallen
UWOON heeft de financiële randvoorwaarden voor het financieel beleid vastgelegd in een financieel sturingskader. Het kader bevat
een aantal kengetallen en normen dat met name is gebaseerd op kasstromen. De normen zullen ten minste iedere drie jaar worden
geactualiseerd. Qua termijn wordt hiermee aangesloten bij de actualisatiefrequentie van het Treasurystatuut.
De geprojecteerde kengetallen voor de komende vijf jaar zijn gebaseerd op de interne meerjarenbegroting 2014 die op 25 november
2013 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld, aangevuld met de realisatie 2013.
In de begroting is rekening gehouden met de in het regeerakkoord voorgenomen verhuurdersheffing, het benutten van de ruimte in
het huurbeleid die het Regeerakkoord biedt en aanvullende noodzakelijke bezuinigingen in onze bedrijfsvoering.
Norm: 2013 201420152016 20172018
Interest dekkingsratio (icr)
Lening/investeringsratio Loan to Value
Solvabiliteit obv bedrijfswaarde
Direct rendement
min. 1,4
max. 75%
max. 75%
min. 15%
min. 4%
2,70
0%
46%
51,7%
5,2%
Toelichting op de tabel
Interest dekkingsratio (ICR)
De interest dekkingsratio toont aan of de exploitatie van
het bestaande bezit voldoende middelen genereert voor het
dragen van de rentelast. Bij een ICR van 1 voldoet UWOON aan
dit ­criterium, maar dan is er geen rendement op het eigen
­vermogen én geen ruimte voor het betalen van aflossingen.
Lening/investeringsratio
UWOON financiert nieuwe investeringen deels uit de
­operationele kasstroom en met verkopen en externe financiering.
De ratio geeft aan in welke verhouding de interne en externe
financiering staan. Uit de tabel blijkt dat de financiering van
nieuwe investeringen bij UWOON op orde is. Als kanttekening
hierbij wel de afhankelijkheid van verkoopopbrengsten in met
name 2014. De norm van 75% zal echter ook bij tegenvallende
verkopen waarschijnlijk niet worden overschreden.
40
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Het rendement blijft de komende jaren rond het gewenste
niveau. De speelruimte wordt echter krapper, mede gelet op de
rentegevoeligheid van de exploitatie. De belangrijkste kas­
stromen in het directe rendement, te weten huur, onderhoud
en rente, kunnen we beïnvloeden om het rendement op peil te
houden.
1,79
36%
53%
47,7%
3,8%
1,87
48%
53%
47,7%
4,0%
1,93
8%
52%
49,0%
4,4%
2,02
0%
50%
50,8%
4,6%
2,15
0%
49%
51,7%
4,8%
Loan to Value
Loan to Value legt een verband tussen de waarde van de
materiële vaste activa in exploitatie en de netto-schuldpositie
(totale schuldpositie minus de vlottende activa). Onrendabele
investeringen en geplande verkopen beïnvloeden dit kengetal
sterk. In de komende jaren blijft UWOON ruim binnen de
gestelde norm.
De operationele cashflow blijft de komende jaren positief. Voor
de toetsing door het WSW wordt een aflossingsfictie van 2%
van de leningportefeuille gehanteerd. De resterende cashflow
is zodanig dat aan de criteria van het WSW voor borging wordt
voldaan.
Gelet op de onzekerheid, die inherent is aan ­toekomstige
­informatie, dienen de begrotingscijfers met de nodige
­voor­zichtigheid te worden geïnterpreteerd. Met name
­wijzigingen in de planning voor nieuwbouw, zowel huur als
koop, en mutaties in de geraamde verkopen van bestaand bezit,
kunnen behoor­lijke verschuivingen veroorzaken. Daarnaast
zullen de uit­komsten van het regeerakkoord voor wijzigingen
(kunnen) zorgen. Na definitieve vaststelling van de regelgeving
zal de begroting worden aangepast.
De algehele financiële positie van UWOON kan, zoals uit het
verloop van de reserves blijkt, voor de jaren 2014-2023 voldoende
gezond worden genoemd.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt opgesteld conform RJ121. De waarde
is gekoppeld aan het voortgezette gebruik van het actief en de
daaruit te verwachten kasstromen. De bedrijfswaarde wordt
­opgesteld vanuit de beleidsuitgangspunten van UWOON,
­rekening houdend met de ‘best practice’ vanuit de sector. Dit
houdt onder andere in dat:
huurharmonisatie ná het 5e jaar niet wordt ingerekend.
indirecte overige exploitatielasten alleen worden
­toe­gerekend voor zover zij een relatie hebben met de
­exploitatie van het vastgoed. (Hierdoor worden onder
andere de projectontwikkelingsactiviteiten niet mee­
genomen in de exploitatiekosten.)
de minimale restant levensduur 15 jaar bedraagt, tenzij er
in het Strategisch Voorraadbeleid van een kortere restant
levensduur wordt uitgegaan.
Basis voor de kasstromen is de in november 2013 intern
­geformaliseerde meerjarenbegroting 2014-2023.
In 2013 is de bedrijfswaarde met € 43,8 miljoen toegenomen
van € 470,5 miljoen ultimo 2012 tot € 514,4 miljoen ultimo 2013.
De mutatie bestaat uit de volgende onderdelen:
* € 1 miljoen
Autonome ontwikkeling € 4,5
Voorraadmutaties
€ 15,4
Parameterwijzigingen
€ 1,7
Beleidswijzigingen
€ 22,4
waarvan:
- aanpassingen in huurbeleid
-/-€ 8,6
- bezuinigingen op bedrijfslasten en onderhoud € 39,9
- meer verhuurderheffing -/-€ 3,1
- wijzigingen in investerings/sloopbeleid
-/- € 5,8
Op basis van waardering tegen bedrijfswaarde bedraagt het
eigen vermogen ultimo 2013 € 294,5 miljoen.
* € 1 miljoen
Bedrijfswaarde ultimo jaar
Boekwaarde materiële vaste activa
Saldo bedrijfswaarde minus boekwaarde
Kapitaal en overige reserves
Gecorrigeerd eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde
2013
2012
514,4
-/- 284,5
229,9
+ 64,6
470,5
-/- 270,9
199,6
+ 45,9
294,5
245,5
Direct rendement
Zicht op het directe rendement van de vastgoedportefeuille
­ontstaat door de operationele kasstroom (inclusief vpb) af te
zetten tegen de bedrijfswaarde van het bezit. Wij gaan hierbij
uit van de gemiddelde bedrijfswaarde per jaar.
Als ondergrens voor het directe rendement wordt veelal
aansluiting gezocht bij de gewogen gemiddelde kapitaals­
kosten. De vastgoedportefeuille moet voldoende rendement
opleveren voor het bekostigen van zowel de rentelast op het
vreemd vermogen als ten minste een inflatiecorrectie op het
eigen vermogen.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
41
8. algemeen
8.4 Kengetallen
Gegevens bezit
In exploitatie:
- woningen
- overige woongelegenheden
- maatschappelijk onroerend goed
- garages
- bedrijfsruimten en overige verhuureenheden
Totaal
In aanbouw:
- woningen
- overige woongelegenheden - bedrijfsruimten en overige verhuureenheden
2013
2012
8.538
8.587
457
396
14
15
352
361
13
14
9.3749.373
32 10
51
1
Verhuur
Mutatiegraad (aantal toewijzingen/gem. aantal woningen)
6,0%
6,7%
Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in %
4,0
2,3
Huurachterstand uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen (jaartotaal) 1,05
0,91
Huurderving uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen (jaartotaal)
0,91
0,94
Financiële continuïteit
Solvabiliteit (op basis van historische kosten)
18,8%
13,8%
Liquiditeit
0,9
1,4
Werkkapitaal (x e 1.000)
-/- 4.900
10.200
Rentabiliteit eigen vermogen
27,9%
-16,6%
Rentabiliteit totaal vermogen
8,3%
0,8%
Gem. rente vreemd vermogen
4,0%
3,9%
Interest dekkingsratio
2,70
2,14
Loan to value
46%
54%
8.5 Nevenstructuren
UWOON kent een nevenstructuur bestaande uit de volgende deelnemingen: De Driesprong B.V., 50%-partner is Bemog B.V. Doel van
de B.V. is projectontwikkeling rond de Driesprong in Ermelo. VOF UWOON-Bouwfonds, 50%-partner is Bouwfonds Ontwikkeling BV.
Doel van de VOF is het realiseren van 19 koopappartementen aan de Vackenordestraat te Elburg. Dit project is intussen opgeleverd
en in 2012 is de VOF financieel afgewikkeld. In 2014 wordt de VOF door de vennoten ontbonden.
Verslagjaar 2013
Algemene gegevens
Naam van de verbinding
De Driesprong
RechtsvormBV
Vestigingsadres
Jufferenwal 30
Vestigingsplaats
8011 LE Zwolle
Statutaire doelstelling
Het opzetten, ontwikkelen en (doen) uitvoeren van projecten.
Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar
Zie boven
Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?
Netto-vermogenswaarde
Financiële gegevens 2013
Vennootschap
Eigen vermogen
Balanstotaal
Jaaromzet
Direct c.q. indirect corporatiebelang in procenten
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
Datum vaststelling jaarverslag en datum controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Positief € 13.000
€ 2.710.000
€ 6.000
50%
€ 18.000
8 januari 2014 / geen controleverklaring
Ontbinding BV’s
In het verleden zijn BV’s opgericht om de samenwerking met andere ondernemingen mogelijk te maken en bepaalde beheers­
activiteiten in onder te brengen. Hierbij was risicobeheersing het uitgangspunt. In de herziene woningwet wordt beschreven dat
‘een bestuurder of medewerker van een corporatie geen bestuurder mag zijn van een verbinding’. De consequentie voor UWOON
was dat er ofwel nieuw bestuur van de BV’s moest worden gevormd, ofwel dat de BV’s ontbonden moesten worden. Gezien de
geringe activiteiten in de verschillende BV’s en de daarmee samenhangende relatief kleine risicobeheersingcomponent, liet UWOON
de BV’s in 2013 ontbinden en liquideren. Dit betrof UWOON Holding B.V., UWOON Projectontwikkeling B.V. en UWOON Beheer en
Onderhoud B.V. De aandelen in Driesprong Ontwikkeling B.V. zijn overgedragen van de Holding naar de Toegelaten Instelling.
42
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
43
9. Jaarrekening
9.1 Balans per 31 december (na resultaatbestemming)
Alle bedragen x e 1.000
ACTIVA
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
VASTE ACTIVA
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
919 982
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
12.607 13.389
Overige voorraden
52 48
Totaal voorraden
9.5.4
13.578 14.419
Onderhanden projecten
9.5.5
- 448
Vorderingen
Huurdebiteuren
9.5.6
569 468 Gemeenten
9.5.7
23 47 Overige vorderingen
9.5.8
1.058 1.136 Rekening Courant deelnemingen
9.5.9
1.298 -
Overlopende activa
9.5.10
767 337 Totaal vorderingen
3.715 1.988
Liquide middelen
9.5.11
14.724 19.389
Totaal vlottende activa
32.017 36.244
TOTAAL 337.775 333.250
Woon zoals u wilt
PASSIVA
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
262.596 253.292 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
8.842 13.649 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
6.752 7.117 Totaal materiële vaste activa
9.5.1
278.190 274.058
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
21.894 17.657 Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
2.073
2.409 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
- Totaal vastgoedbelegging
9.5.2
23.967 20.066
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
- - Leningen BV-structuur
- - Deelnemingen
7 - Latente belastingvordering
2.881 1.700 Overige vorderingen
713 1.182 Totaal financiële vaste activa
9.5.3
3.601 2.882
Totaal vaste activa
305.758 297.006
44
Alle bedragen x e 1.000
Jaarverslag 2013
Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves
- - Overige reserves
45.885 53.638 Aanpassingen ivm stelselwijziging
- - Resultaat boekjaar
17.730 7.753-
Totaal eigen vermogen
9.5.12
63.615 45.885
VOORZIENINGEN
Voorziening latente belastingverplichtingen
9.5.13
- 1.198 Voorziening onrendabele investeringen
9.5.14
3.191 2.889 Voorziening deelnemingen
9.5.15
- -
Totaal voorzieningen
3.191 4.087
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen overheid
9.5.16
309 325 Leningen kredietinstellingen
9.5.16
231.644 254.338 Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden
9.5.17
2.092 2.425 Waarborgsommen
9.5.18
3
4 Totaal langlopende schulden
234.048 257.092
KORTLOPENDE SCHULDEN
Onderhanden projecten
9.5.5
77 - Schulden aan kredietinstellingen
20.462 11.736 Schulden aan gemeente
5 52 Schulden aan leveranciers
3.099 2.860 Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering
8.094 5.514 Overige schulden
- 63 Overlopende passiva
5.184 5.961 Totaal kortlopende schulden
9.5.19
36.921 26.186
TOTAAL 337.775 Jaarverslag 2013
333.250
Woon zoals u wilt
45
9. Jaarrekening
9.2 Winst- en verliesrekening over 2013
Ref. Alle bedragen x e 1.000
2013 2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
9.6.1
51.808 49.347
Vergoedingen
9.6.2
1.840 1.806
Overheidsbijdragen 9.6.3
22 29
Verkoop onroerende zaken
9.6.4
1.850 2.141
Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten
9.6.5
172-
345
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
9.6.6
820 720
Overige bedrijfsopbrengsten
9.6.7
751 774
Som der bedrijfsopbrengsten
56.919 55.163
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
9.6.8
9.757 9.597
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
9.6.9
8.665-
11.841
Erfpacht
9.6.10
60 60
Lonen en salarissen
9.6.11
4.854 4.905
Sociale lasten
9.6.12
678 702
Pensioenlasten
9.6.13
884 894
Lasten onderhoud
9.6.14
11.614 16.168
Overige bedrijfslasten
9.6.15
8.967 7.757
Som der bedrijfslasten
28.149 51.924
Bedrijfsresultaat
28.770 3.238
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
9.6.16
47 304
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
9.6.18
1.581 1.968
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
9.6.17
560-
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
9.6.17
- 12
Rentelasten en soortgelijke kosten
9.6.18
10.429-
10.431Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
19.409 5.517
Belastingen
9.6.19
1.679-
2.236Resultaat deelnemingen
9.6.17
- 12
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
17.730 7.753
Aandeel derden
- Nettoresultaat na belastingen
46
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
17.730 9.3 Kasstroomoverzicht 2013
(volgens indirecte methode)
Alle bedragen x e 1.000
20132012
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat na belastingen
28.770
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen
9.757
Waardeveranderingen
10.981-
Vrijval/dotatie voorziening latente belastingen
-
Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen
2.393
Correctie verkoopresultaat bestaand bezit 1.850-
verandering in werkkapitaal:
- voorraden
1.484
5.370
- onderhanden projecten
525
1.042- vorderingen
1.727-
4.629
- effecten
-
- kortlopende schulden
2.123-
95
1.841-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
26.248
3.238
9.597
9.245
1.282
8.862
32.224
Ontvangen interest
280
304
Betaalde interest
10.429-
10.431Ontvangen dividend
-
12
Ontvangen/Betaalde belasting naar de winst
-
10.149-
10.115Kasstroom uit operationele activiteiten
16.099
22.109
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen
Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen in financiële vaste activa
12.467-
3.963
201.843
101-
3
Kasstroom uit investeringsacitiviteiten
13.8023.4938732
6.779-
17.350-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw-
Contractbijschrijvingen klimleningen-
Aflossing langlopende schulden
13.984-
Mutatie in waarborgsommen1
-
20.400
16.573-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
13.985-
3.827
Toename/afname geldmiddelen
4.665-
8.586
7.753Verloop liquide middelen
Liquide middelen en effecten ultimo 2012
Netto kasstroom 2013
19.389
4.665-
10.803
8.586
Liquide middelen en effecten ultimo 2013
14.724
19.389
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
47
9. Jaarrekening
9.4 Toelichting op de jaarrekening 9.4.1 Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013
tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s,
tenzij anders vermeld.
Activiteiten
UWOON is een stichting met de status van ‘toegelaten
instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de
gemeenten Ermelo, Elburg, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en
Putten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit
de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector.
UWOON is statutair gevestigd te Harderwijk en heeft
­vestigingen in Elburg, Ermelo en Harderwijk. De activiteiten
bestaan voor­namelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van
woningen.
Groepsverhoudingen
In 2013 zijn UWOON Holding BV, UWOON Projectontwikkeling BV
en UWOON Beheer en onderhoud BV ontbonden en geliquideerd.
De 50%-deelneming in Driesprong BV en de 50%-deelneming
in VOF UWOON-Bouwfonds zijn vanuit UWOON Holding BV
overgegaan naar Stichting UWOON. Zowel in Driesprong BV als
in VOF UWOON-Bouwfonds is geen van beide eigenaren feitelijk
beleidsbepalend of heeft overheersende zeggenschap. Gezien
de beperkte omvang van de Driesprong BV en VOF-UWOONBouwfonds kiest UWOON er op basis van artikel 2:407 lid 1 BW
voor om de deelnemingen niet te consolideren. In tegenstelling
tot voorgaande jaren is voor 2013 geen geconsolideerde jaar­
rekening opgesteld, maar alleen een enkelvoudige jaarrekening.
Voor de vergelijkende cijfers 2012 zijn de geconsolideerde cijfers
2012 opgenomen.
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire
financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als
financiële derivaten verstaan.
In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt
de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht
als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële
­instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie
over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de
balans opgenomen rechten en verplichtingen’.
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten
wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
UWOON maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen
geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van v­ erwerking
van waardeveranderingen van het afgeleide financiële
­instrument is afhankelijk van het feit of er met het afgeleide
­financiële instrument hedge accounting wordt toegepast.
­Indien er geen kostprijs hedge-accounting wordt toegepast,
wordt er door ­UWOON een voorziening getroffen voor een
­eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de
kostprijs.
48
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
UWOON past waar mogelijk kostprijs hedge-accounting toe.
Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt
dit door UWOON gedocumenteerd. UWOON stelt middels een
test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit
­gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van
het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of
door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het
hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische
kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte
positie niet aan elkaar gelijk zijn.
Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste
waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de
resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van
de afgedekte post. Dit betekent dat UWOON derivaten tegen
kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen
kostprijs in de balans worden verwerkt.
Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering tegen
historische kostprijs:
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op
verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
­cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met
­bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een
­bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op
basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag
­waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam
­overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening
verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van
materiële vaste activa.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is
verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,
welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners
en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in
de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december
2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Afschrijvingen
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte
­economische levensduur en worden berekend op basis van
een vast percentage van de verkrijgingsprijs, indien van
­toepassing gecorrigeerd met bijzondere waardeverminderingen,
­rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt
­afge­schreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op
grond wordt niet afgeschreven.
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een
verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en
de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een
afzonderlijke component is sprake indien deze component meer
dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de
afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van
de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt
van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Tot ultimo 2011 is onderscheid gemaakt tussen de c­ omponenten
grond en opstal. Het onderscheiden van de componenten
installaties en inventaris binnen de historische kosten van het
vastgoed, is op basis van de beschikbare, historische informatie
niet mogelijk gebleken. Als alternatief is uitgegaan van de
­actuele vervangingskosten van de installaties en i­ nventaris
zoals opgenomen in de meest recente intern vastgestelde
meerjarenonderhoudsbegroting. Uit de toetsing volgt
dat de c­ omponenten installaties en inventaris binnen de
10%-­materialiteitsgrens blijven en derhalve niet als ­afzonderlijke
component worden opgevoerd.
UWOON kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfs­middel,
aangezien UWOON een beleid heeft dat gericht is op het r­ ealiseren
van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuis­vestelijk beleid
staat hierbij centraal.
Onderhoud
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste
­gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich
­voordoen.
9.4.2 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als
bedrijfsmiddel:
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een
huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens
is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door
de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02
(2012: € 664,66).
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de
kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over
de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling
naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op
complexniveau. UWOON kiest voor deze indeling van de
­kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij
haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor
haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk
gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen.
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn
voor verhuur worden aangehouden.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en
onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de
directie weergeven van de economische omstandigheden die
van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur
van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013
intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een
periode van tien jaar, behoudens de verwachte kosten van groot
onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkings­
duur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig o
­ nderhoud
worden gebaseerd op de in de m
­ eerjarenonderhouds­begroting
onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt
­uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten
voor i­ nflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde
­lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende
uitgangspunten:
jaarlijkse huurverhogingen van 4,5% (2014); 3,75% (2015);
4,00% (2016-2017); 2% (na 2018)
jaarlijkse huurderving van 0,5 %
mutatiegraad van 6 % (2014-2018); 7% (na 2018) en
huurharmonisatie tot 67 of 72% van de maximaal redelijke
huur afhankelijk van het verhuurcomplex
jaarlijkse stijging van de onderhoudskosten van 1,75% (2014);
2,00% (2015-2018); 3,00% (na 2018)
jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 1,75% (2014);
2% (2015-2018); 3,00% (na 2018)
genormeerde zakelijke lasten en verzekeringen van
€ 227 per verhuureenheid
genormeerde kosten voor reparatieonderhoud van
€ 355 per verhuureenheid
genormeerde kosten voor mutatieonderhoud van
€ 3.250 per mutatie
indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op
het sociaal respectievelijk commercieel vastgoed. Deze
kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten,
beleid en auto­matisering. De kosten zijn toegerekend op
de v­ erdeelsleutel van het aantal verhuureenheden in het
­sociaal respectievelijk commercieel v­ astgoed
kosten van planmatig onderhoud, conform levensduur
onderhoudsbegroting
heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het
sociaal vastgoed in exploitatie
een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde
aan het einde van de exploitatieperiode uitgaande van
­herbestemming van de grond binnen de sociale huursector
een disconteringsvoet van 5,25%
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel
met de geschatte resterende levensduur van de complexen/
investering (variërend van 15 tot 50 jaar), de minimale
levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming
een kortere levensduur gerechtvaardigd is
de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds
­Volkshuis­vesting en de te betalen vennootschapsbelasting
maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
49
9. Jaarrekening
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt
voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van
het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit
bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe
deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als
referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in
het kader van de financiering van onrendabele investeringen in
nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar
in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan
het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen)
die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden
geactiveerd.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige
­herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel
de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden
in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt
zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de
­oorspronkelijke capaciteit.
De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot o
­ nderhoud,
waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare
­kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde­
verhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud
worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment
dat deze zich voordoen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in
de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestem­
ming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van
de ­huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een
sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar
het einde van de levensduur en verminderd met verwachte
sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Per saldo is rekening
gehouden met een restwaarde van € 5.459 (prijspeil 2013).
Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen
zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming
van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de
waardering rekening gehouden.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
betreft complexen in aanbouw ten behoeve van ­toekomstige
verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden
­gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten
van het werk­apparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht
en ­directievoering onder aftrek van een bijzondere waarde­
vermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend.
De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde
rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende
zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt
de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
50
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
I­ ndien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de
onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening
aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt
tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toe­
passing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten
zijn gestart.
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de e­ xploitatie
worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs,
­verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien
van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. ­­­
De ­afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte
­economische levensduur en worden berekend op basis van
een vast ­percentage van de verkrijgingsprijs. Afschrijvingen
vangen aan in het jaar volgend op het jaar van investering.
Op terreinen wordt niet afgeschreven.
Onderhoud
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste
­gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich
­voordoen.
Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel
daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een
waardestijging, of beide, te realiseren.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met
een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig
vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commercieel vastgoed.
Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering
tegen historische kostprijs:
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd
op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
­cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met
­bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een
­bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op
basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag
­waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam
­overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening
verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van
materiële vaste activa.
Afschrijvingen
Zie onder Sociaal Vastgoed.
Onderhoud
Zie onder Sociaal Vastgoed.
Bedrijfswaarde
Zie de uitgangspunten onder Sociaal Vastgoed.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als
vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve
van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed.
De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen
­verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met
­bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat
uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werk­apparaat
uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en
toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een
­bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken
­stichtingskosten.
De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het
verschil tussen de realiseerbare waarde (DCF van exploitatie­
kasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere
waarde­vermindering hoger is dan de waarde van de onroerende
zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil
gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van
de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt
tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van
toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten
zijn gestart.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn
gekwalificeerd als een financieringstransactie, worden
­gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde
wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een
actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde
locatie en in dezelfde staat.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele
waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden,
worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de
periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie
‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van
­betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitge­
oefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde,
doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt
berekend op basis van de grondslagen van UWOON.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde
worden op nihil gewaardeerd. Wanneer UWOON geheel of ten
dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming,
respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming
(voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te
stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de
omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met
reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte
voorzieningen voor oninbaarheid.
Vorderingen op groepsmaatschappijen
De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste
verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk
zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk
geachte voorzieningen.
Andere deelnemingen
Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op
het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden
gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing
onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen.
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,
welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van
noodzakelijk geachte voorzieningen.
Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties
opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat
realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaats­
vinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen n
­ ominale
waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op
tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de
fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen
bestemd voor de verkoop binnen een beleidshorizon van 5 jaar
en op de commercieel fiscale verschillen in de waardering van de
lening- en derivaten-portefeuille bij aanvang van VSOII.
Leningen u/g
De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste
verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk
zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk
geachte voorzieningen.
Te vorderen BWS-subsidies
De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit
hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies
(BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de
uitbetalingen), wordt jaarlijks verminderd met de door de
budgethouders beschikbaar gestelde bedragen.
De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de
disconterings­voet en beloopt vanaf de vaststelling van de
subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze
post is opgenomen onder de vlottende activa.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
51
9. Jaarrekening
Overige vorderingen
De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking
opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd
tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de
nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte
voorzieningen.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen
(opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor
verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere
netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde
wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loon­
kosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging
kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog
te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het
onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw
bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs
of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengst­
waarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de
voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loon­
kosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging
kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog
te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
­Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen o
­ nder
schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende
­schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de
­nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking
staan, wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
Overige voorraden
De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgings­
prijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-­
opbrengst­waarde wordt bepaald door individuele beoordeling
van de voorraden. De waardering van de overige voorraden
komt tot stand onder toepassing van de FIFO-methode (first in,
first out) .
Voorzieningen
Onderhanden projecten
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft
onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd
tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de
toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen
en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onder­
handen project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat
wordt geen winst toegerekend. De projectkosten o
­ mvatten
de direct op het project betrekking hebbende kosten,
de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in
het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere
kosten die ­contrac­tueel aan de opdrachtgever kunnen worden
­toegerekend.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woning­
corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings­
proces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien
de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit project­
ontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor
eenheden van het project voor of tijdens de constructie een
onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onder­
handen projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in
de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte p
­ restaties
op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is
bepaald op basis van de tot de balansdatum g
­ emaakte project­
kosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.
Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debet­
stand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder
de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden
­projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo
­gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen
tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de
­geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde
kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk
geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden
in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op
basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en
­deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
52
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare ver­
plichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen
worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele i­ nvesteringen
en herstructureringen worden als bijzondere waarde­
verandering in mindering gebracht op de boekwaarde van
het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien
en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere
een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt
in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle
­investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te
­rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit
hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balans­
waarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van
de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende
belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering
gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit
hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor
zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten
beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen
tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale w
­ aardering.
De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde.
De g
­ ehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.
De opgenomen latentie heeft betrekking op de commercieelfiscale verschillen in de waardering van de leningportefeuille bij
aanvang van VSOII.
Voorziening deelnemingen
De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te
­verwachten betalingen voor rekening van de vennootschap
ten behoeve van deelnemingen.
Langlopende schulden
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking
­gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die
direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden
worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.
Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de
­geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening
houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactie­
kosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke
aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rente­
vergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende
de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening
wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen
onder de kortlopende schulden.
UWOON heeft in het kader van de verkoop van woningen
onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk
is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoop­
verplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting
bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de
verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
UWOON maakt gebruik van derivaten om het rente- en
kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering
en resultaatbepaling past UWOON met betrekking tot deze
derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking
­opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de
verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd
tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de
nominale waarde.
Investeringssubsidies
Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste
activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde
bedrag.
9.4.3 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan
een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximum­
percentage 4,0%, 4,5% of 6,5% afhankelijk van het inkomen
van de huurder. De opbrengsten uit hoofde van huur worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid
daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen
terugbetalingsverplichting geldt.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
53
9. Jaarrekening
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen
bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde
­gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en
­diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en g
­ emaakte
servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke
­bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten
­worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening
rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheids­
bijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en
worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van
opeisbaarheid.
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het
saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde
(bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor
derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment
van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op
nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze
voorzienbaar zijn.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten
worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening
naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toegerekenende interne directe kosten ten behoeve
van ­onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder
­verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke
onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige
dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoed­
portefeuille
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoed­
portefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of
­vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de
lineaire methode op basis van de geschatte economische
­levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de
­restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden
gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op
het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten
­onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond
(geen ­afschrijving) en de opstal worden installaties en i­ nventaris
­onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien
deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van
het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van
een ­afwijkende levensduur van de component ten opzichte
54
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen
­component zou zijn onderkend.
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door
de waardevermindering die is ontstaan door gedurende
het ­verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke
­ver­plichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw
en herstructurering.
Erfpacht
Erfpacht wordt jaarlijks door de gemeente in rekening gebracht
voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden.
De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken
deel uit van de vervaardigingsprijs van het sociaal vastgoed in
­exploitatie en/of het commercieel vastgoed in exploitatie.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de
arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening
voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toe­
rekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden
in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
Pensioenlasten
UWOON heeft een pensioenregeling via Stichting
­Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. De regeling b
­ etreft
een toegezegd-­pensioenregeling. Hierbij is een pensioen
toegezegd aan ­personeel op de pensioengerechtigde leeftijd,
afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een
toegezegde-bijdrage­regeling.
Voor de pensioenregelingen betaalt UWOON premies aan het
pensioenfonds gebaseerd op het salaris in het betreffende
jaar. UWOON heeft in geval van een tekort bij het fonds geen
­verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders
dan hogere toekomstige premies (per 31 december 2013 bedroeg
de geschatte dekkingsgraad van SPW afgerond 114%).
De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze
verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen
als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden
of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Onderhoudslasten
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslag­
jaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van
­toe­rekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaam­
heden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden
nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt
onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in
kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het
materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten
van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en
sociale lasten.
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die
de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toereken­
baarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Renterisico
UWOON loopt renterisico over de rentedragende vorderingen
(met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide
middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende
schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).
Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord
onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de
servicekosten betrekking hebben.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken
loopt UWOON risico ten aanzien van toekomstige kasstromen.
Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt
UWOON risico’s over de marktwaarde.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslag­
jaar waarop zij betrekking hebben.
Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële
derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met
betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan
kredietinstellingen) heeft UWOON geen rente-instrumenten
ingezet. Bij schulden met variabele renteafspraken worden,
rekening houdend met de door het WSW aangegeven grenzen,
rente-instrumenten ingezet ter beperking van het renterisico.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
betreffen winsten of mogelijke verliezen die ontstaan door
een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het
verslagjaar.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig v­ erwerkt,
­rekening houdend met de effectieve rentevoet van de
­betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de
­rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde
transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa
gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien
het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of
verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt b
­ erekend
op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de
­vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen
­rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging
van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven
en periode van vervaardiging.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasurybeleid van UWOON dient het gebruik
van fi
­ nanciële instrumenten ter beperking van inherente
(rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het
­vigerende i­ nterne treasurystatuut is het gebruik van fi
­ nanciële
­instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel
verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden
gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale
leningen-/­beleggingenportefeuille leidt die v­ ergelijkbaar is met
een positie zonder gebruik te maken van deze i­ nstrumenten.
Valutarisico
UWOON is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta
risico.
Prijsrisico
UWOON loopt geen prijsrisico’s doordat zij geen effecten heeft.
Kredietrisico
UWOON heeft geen significante concentraties van kredietrisico.
UWOON maakt gebruik van meerdere banken teneinde over
meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover
noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank
voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Liquiditeitsrisico
UWOON maakt gebruik van meerdere banken om over
­meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover
noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank
voor beschikbare kredietfaciliteiten.
UWOON past hedge-accounting toe op een aantal afgeleide
financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een
hedge relatie, wordt dit door de stichting gedocumenteerd.
De stichting stelt door middel van een test periodiek de
­effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit gebeurt door
het v­ ergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-­
instrument met die van de afgedekte positie.
Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd
tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt
toegepast
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste
waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de
resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de
afgedekte post. Dit betekent het volgende:
indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans
wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs
­gewaardeerd.
zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in
de balans wordt verwerkt, wordt het hedge-instrument niet
geherwaardeerd.
Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt indien van
toepassing direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
55
9. Jaarrekening
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het
­resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening,
­rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele
­verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen
in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winst­
bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens
wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de
latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit
hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal
­onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er
overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst
betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is
eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. UWOON
heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
UWOON heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en
VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat
2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van
VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de
­werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de
in de jaarrekening opgenomen schatting.
Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis
wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt
opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel
in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt
bepaald op basis van de bij UWOON geldende grondslagen voor
waardering en resultaatbepaling.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het
zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het
­dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt
plaats onder de financiële baten en lasten.
Buitengewone baten en lasten
Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten
en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties
die ­duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het
kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar
­verwachting zelden zullen voorkomen.
56
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
9.4.4 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte
methode.
Sociaal De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide
middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden
beschouwd als zeer liquide beleggingen.
Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en
ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom
uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden
­opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt
opgenomen onder de kasstroom uit investerings­activiteiten,
voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden.
­Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groeps­
maatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.
Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt,
waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroom­
overzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen
uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het
­gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit
­financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat
betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele
activiteiten.
9.5 Toelichting op de balans per 31 december 2013
Alle bedragen x e 1.000
9.5.1 Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Vastgoed vastgoed in ontwikkeling in exploitatie bestemd voor eigen exploitatie 1 januari 2013
Verkrijgingsprijzen
356.207 15.023 Gecorrigeerd in voorziening onrend.invest.
- - Herwaardering
- - Cumulatieve waardeverminderingen
29.302-
1.374-
Cumulatieve afschrijvingen
73.613-
- Boekwaarden
253.292 13.649 Mutaties 2013
Investeringen
625 10.179 Desinvesteringen
262-
1.288-
Herwaardering
- - Afschrijving
8.571-
- Afschrijving desinvestering
117 - Subsidies
- - Waardeverminderingen
- 2.091-
Terugneming van waardeverminderingen
12.688 - Herclassificatie sociaal / commercieel
6.900-
- Overboekingen naar activa in exploitatie 11.607-
11.607- Totaal mutaties
9.304 4.807-
31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
360.114 12.307 Herwaardering
- - Cumulatieve waardeverminderingen
16.386-
3.465-
Cumulatieve afschrijvingen
81.132-
- Boekwaarden
262.596 8.842 Onroerende
en roerende
zaken ten
dienste van
de exploitatie
11.796 -
-
-
4.679-
7.117 Totaal
383.026
30.67678.292274.058
230 114-
- 554-
73 - - - - - 365-
11.034
6649.125190
2.09112.688
6.9005.132
11.912 -
- 5.160-
6.752 385.333
19.85186.292279.190
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Grond
geen afschrijvingen
Bedrijfsruimten
lineair 50 jaar
Stichtingskosten
lineair 50 jaar
Overige zaken
lineair 50 jaar
Garages
lineair 50 jaar
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in
­ont­wikkeling en onderhanden werk een bedrag ad € 1,3 miljoen
aan rente over grond- en bouwkosten geactiveerd.
Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten
werd een gemiddelde r­ entevoet gehanteerd van 5,0%.
De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, vliegtuig- en storm­
schade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname
van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar
geen beroep doen op onderverzekering.
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met
betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van
€ 22,4 miljoen.
De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in
exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt € 476,5 miljoen.
Zie voor de gehanteerde normen en parameters de toelichting
onder de Waarderingsgrondslagen.
Voor zover het onroerend goed met vreemd vermogen is
­gefinancierd, is dit nagenoeg geheel geschiedt met rijksleningen
of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie/WSWborging. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
57
9. Jaarrekening
Alle bedragen x e 1.000
9.5.2 Vastgoedbeleggingen
9.5.3 Financiële vaste activa
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:
Commercieel Vastgoed vastgoed in ontwikkeling in exploitatie bestemd voor eigen exploitatie 1 januari 2013
Verkrijgingsprijzen
20.205 - Gecorrigeerd in voorziening onrend.invest.
- - Herwaardering
- - Cumulatieve waardeverminderingen
1.216-
- Cumulatieve afschrijvingen
1.332-
- Boekwaarden
17.657 - Mutaties 2013
Investeringen
20- - Desinvesteringen
2.682-
- Herwaardering
- - Afschrijving
632-
- Afschrijving desinvestering
197 - Subsidies
- - Waardeverminderingen
178-
- Terugneming van waardeverminderingen
612 - Herclassificatie sociaal / commercieel
6.900 - Overboekingen naar activa in exploitatie
- - Totaal mutaties
4.237 - 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
25.606 - Herwaardering
- - Cumulatieve waardeverminderingen
1.010-
- Cumulatieve afschrijvingen
2.702-
- Boekwaarden
21.894 - Alle bedragen x e 1.000
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Onroerende
en roerende
zaken verkocht
onder
voorwaarden
Te vorderen Leningen Deelnemingen Latente Overige BWS subsidie BV-structuur belasting
vordering 1 januari 2013
Boekwaarden
- - - 1.700 1.182 Mutaties 2013
Investeringen
- - 7
1.181 94 Desinvesteringen
- - - -
- Afschrijvingen/aflossingen
- -
- - 3-
Waardevermindering
- - - - 560-
Terugneming waardevermindering
- - - -
- Resultaat deelnemingen
- - - - - Dotatie voorziening deelnemingen
- - - -
- Totaal mutaties
- -
7
1.181 469-
31 december 2013
Boekwaarden
- - 7
2.881 713 Totaal
2.583 - 174-
- - 2.409 - 272-
64-
- - - - - - - 336-
2.311 238-
- - 2.073 22.788
1741.2161.33220.066
20
2.95464632197
178612
6.900
3.901
27.917
2381.0102.70223.967
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek zijn conform Sociaal vastgoed in exploitatie.
De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt € 37,9 miljoen.
Zie voor de gehanteerde normen en parameters de toelichting onder de Waarderingsgrondslagen.
Herclassificatie van Sociaal vastgoed naar Commercieel Vastgoed
De herclassificaties van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed zijn in het navolgende schema samengevat:
Commercieel vastgoed in exploitatie Mutaties 2013
Herclassificatie verkrijgingsprijs 2012
8.063 Herclassificatie cumulatieve afschrijvingen 2012
935-
Herclassificatie cumulatieve waardeverminderingen 2012
228-
Totaal mutaties
6.900 Sociaal
vastgoed
in exploitatie
8.063935
228
6.900-
2.882
1.282
35607193.601
De deelnemingen betreffen:
aandeel resultaat netto­
boekjaarvermogens
waarde per
31-12-2013
De Driesprong B.V.
50%
-
7
50%- vof UWOON-Bouwfonds1)
1)
vof UWOON-Bouwfonds is in 2012 financieel afgewikkeld. De ontbinding van de vof vindt plaats in 2014.
9.5.4 Voorraden
In totaal zijn 14 woningen verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het ‘Kopen met Korting’-principe waarbij
geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15% en 29,2% en een terugkoopverplichting door UWOON.
Totaal
2013
2012
Vastgoed bestemd voor verkoop
Locatie Trefpunt, Ermelo
723 787
Locatie De Verbinding, Ermelo
196 195
919 982
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Locatie Beltgravenweg, Elburg
511 457
Locatie Oude Bovendwarsweg, Elburg
3.814 1.870
Locatie Amaniet, Ermelo
- 74
Locatie Oude Kom/Van de Vlis, Ermelo
1.003 880
Locatie Trefpunt, Ermelo
7.015 7.562
Locatie Kampvelderweg, Ermelo
92 45
Locatie Burg. de Meesterstraat, Harderwijk
172 162
12.607 11.050
Overige voorraden
Onderhoudsmateriaal
52 48
9.5.5 Onderhanden projecten
Locatie Oude Bovendwarsweg, Elburg
Locatie Trefpunt, Ermelo
Locatie Burg. de Meesterstraat, Harderwijk
10-
- 67-
77-
448
448
Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 737 (2012: € 1.589). Het totaal aan ontvangen voorschotten voor deze onderhanden projecten bedraagt € 814 (2012: € 1.141).
In 2013 is de stand van de post onderhanden projecten negatief en wordt derhalve aan de passivazijde van de balans verantwoordt.
58
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
59
9. Jaarrekening
Vorderingen
Alle bedragen x e 1.000
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde
ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
9.5.6 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren
2013
2012
569 468
- 6
17 23 40
7
47
Alle bedragen x e 1.000
9.5.15 Voorziening deelnemingen
2013
Stand per 1 januari
Toevoegingen
Onttrekkingen Overige mutaties
Stand per 31 december
2012
3
- - 3-
- 15
123
9.5.7 Gemeenten
Elburg
Ermelo
Harderwijk
Totaal gemeenten
9.5.8 Overige vorderingen
Belastingen
Termijnen kopers
Rente
Overige
159
260
70
569
187
100
128
721
1.058 1.136
1.298 1.298 -
9.5.9 Rekening-courant verhoudingen
Overige deelnemingen
9.5.10 Overlopende activa
Overige
767 767 337
337
9.5.11 Liquide middelen
Direct opvraagbaar
Kas/bank/giro
14.703 19.369
Overige
21 20
14.724 19.389
De liquide middelen zijn tot een bedrag van € 21 niet direct opvraagbaar. UWOON heeft bij de BNG Bank een kredietfaciliteit van € 4 miljoen. Hiervoor zijn geen zekerheden overeengekomen.
Eigen vermogen
9.5.12 Eigen vermogen
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
Stand per 1 januari
45.885 53.638
Saldo uit de winstverdeling over het boekjaar
17.730 7.753
63.615 45.885
Voorzieningen
9.5.13 Voorziening latente belastingverplichtingen
Stand per 1 januari
Toevoegingen
Onttrekkingen Overige mutaties
Stand per 31 december
1.198 - 1.198-
- - 1.295
971.198
Per abuis is vanaf 2008 een passieve latentie met betrekking tot het waardeverschil fiscaal en commercieel leningen o/g
­opgenomen terwijl dit (bij constatering in 2013) een actieve latentie had moeten zijn. Zie verder toelichting 9.6.19
60
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
2.889 2.393 2.465-
374 3.191
Looptijd korter dan vijf jaar Looptijd langer Totaal 2013 dan vijf jaar Leningen overheid
- 326 Leningen kredietinstellingen
41.983 210.106 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
- 2.092 Waarborgsommen
3
- Totaal
41.986 212.524 Aflossingsverplichting volgend boekjaar
Saldo jaarrekening
Totaal 2012
326 252.089 2.092 3
254.510 20.462-
234.048 341
266.058
2.425
4
268.828
11.736257.092
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.
De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen)
bedraagt € 240,6 miljoen.
9.5.16 Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Leningen Leningen Totaal
overheid kredietinstellingen Stand per 1 januari
Bij: nieuwe leningen
Bij: klim
Af: aflossingen
Stand per 31 december
Aflossingsverplichting volgend boekjaar
Saldo jaarrekening
342 - - 16-
326 17-
309 266.058 - - 13.969-
252.089 20.445-
231.644 266.400
13.985252.415
20.462231.953
De gemiddelde betaalde rente over de totale leningportefeuille bedraagt 4,0%.
De duration van de portefeuille bedraagt 7,6 jaar
Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard.
Van de leningenportefeuille is € 249.210 gewaarborgd door het WSW.
Leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, periode tot eerstvolgende renteherziening en resterende looptijd.
Rentepercentage
€Renteherzienings-
€
Resterende looptijd €
periode
roll-over
27.200 1-3 maanden
17.200 < 1 jaar
15.238 0%-3%
634 6-12 maanden
23.038 1-5 jaar 23.745
3%-4%
59.375 1-5 jaar
69.899 5-10 jaar
25.835
4%-5%
152.753 5-10 jaar
55.336 10-15 jaar 26.118
5%-6%
9.627 > 10 jaar
86.942 15-20 jaar 19.932
>6%
2.825 > 20 jaar
141.547 252.415 252.415 252.415
Van de variabelrentende leningen is € 12,35 miljoen afgedekt met collars of caps. Over € 14.85 miljoen loopt UWOON een
renterisico.
9.5.14 Voorziening onrendabele investeringen
Stand per 1 januari
Toevoegingen
Onttrekkingen Overige mutaties
Stand per 31 december
Langlopende schulden
4.343
1.282
2.7362.889
Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van
renterisico-reductie. Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
61
9. Jaarrekening
Per ultimo 2013 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille:
Type
Hoofdsom
Marktwaarde
per 31/12/2013
Alle bedragen x e 1.000
Einde looptijd
Rente
Strike
Interest Rate Cap
€ 3.600.000
- 30-04-14
3-maands Euribor
5,50%
Interest Rate Floor met knock-in
€ 3.600.000
€ 59.148- 30-04-14
3-maands Euribor
3,50%, knock-in
1,50%
Interest Rate Cap
€ 5.000.000
€ 600 02-05-16
3-maands Euribor
5,50%
Interest Rate Floor met knock-in
€ 5.000.000
€ 388.444- 02-05-16
3-maands Euribor
3,50%, knock-in
2,50%
Interest Rate Cap
€ 3.750.000
- 04-04-14
3-maands Euribor
5,50%
De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan.
UWOON heeft twee extendible leningen met de navolgende kenmerken:
lening 1: hoofdsom € 5 miljoen; ingangsdatum 1-2-2007; looptijd 22 jaar
renteafspraken: tot 1-2-2019: 3,58%; 1-2-2019 - 1-2-2029: 4,15% of 3-m Euribor lening 2: hoofdsom € 10 miljoen; ingangsdatum 05-11-2007; looptijd 50 jaar
renteafspraken: tot 05-11-2031: 4,5875%; 05-11-2031 - 05-11-2057: 4,75% of 3-m Euribor
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor
nieuwbouw aangegaan tot een bedrag van € 22,4 miljoen.
Onderhoudsverplichtingen
In het kader van planmatig onderhoud 2013 is per ultimo 2013
voor € 1,4 miljoen aan opdrachten verstrekt waarvan de
werkzaamheden in 2014 worden uitgevoerd.
Voorwaardelijke verplichtingen
Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit
hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar
wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet
voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo
2013 bedroeg het obligo € 9,6 miljoen.
Latente belastingverplichtingen
Van de niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en
compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat
toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of
dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
UWOON heeft de embedded-derivaten in de extendible leningen getoetst aan de voorwaarden genoemd in RJ 290.827.
­Geconstateerd is dat er bij beide leningen sprake is van een nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van
het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract.
Dit betekent dat de beide embedded derivaten in de balans per 31 december 2013 niet afzonderlijk worden gewaardeerd.
9.5.17 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
20132012
1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
2.425 1.780
Mutaties:
- 6 woningen Arianehof verkocht
1020
- 2 woningen Korenbloem afgewikkeld
275-
287
9.6.1 Huren
Opwaarderingen
Afwaarderingen
58-
88Woningen en woongebouwen
Onroerend zaken niet zijnde woningen
31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
2.092 2.425
Af: huurderving wegens leegstand
huurderving wegens oninbaarheid
Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
In de periode 2008-2011 zijn woningen verkocht onder de
noemer Koop-Goedkoop. In totaal 12 woningen. UWOON heeft
voor deze woningen een terugkooprecht, op basis van een door
de verkoper te bepalen vraagprijs. De woningen kwalificeren
derhalve niet als Verkoop onder Voorwaarden en zijn niet in de
balans gewaardeerd.
Verplichtingen jubileumuitkeringen en loopbaanontwikkeling
UWOON heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren
van jubileumuitkeringen bij 12,5 25- en 40-jarig dienstverband
en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen.
UWOON beschouwt jubileumuitkeringen als een onderdeel
van de normale jaarlijkse personeelslasten. Deze visie wordt
ondersteund door het feit dat jubileumuitkeringen min of meer
gelijkelijk over de jaren zijn verdeeld en hierbij geen pieken zijn
te onderscheiden. Daarbij zijn in de huidige arbeidsomgeving
jubilea van meer dan 12,5 jaar een grote uitzondering zodat het
financieel belang minimaal is.
UWOON heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelings­
budget niet als verplichting in de balans opgenomen. UWOON
beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel
van de normale jaarlijkse personeelslasten. Het financieel
belang is minimaal.
9.6 Toelichting op de winst-en-verliesrekening
Alle bedragen x e 1.000
2013 50.548 1.752 52.300 492-
-
51.808 2012
48.518
1.317
49.835
48849.347
9.5.18 Waarborgsommen
Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:
Stand per 1 januari
Toegevoegde waarborgsommen
Uitbetaalde waarborgsommen
Stand per 31 december
9.5.19 Kortlopende schulden
Alle schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar
4
- 1-
3
4
4
Onderhanden projecten
- Schulden aan kredietinstellingen
20.462 11.736
Schulden aan gemeenten
5
52
Schulden aan leveranciers
3.099 2.860
Loonheffing en premies sociale verzekeringen
156 326
Omzetbelasting
1.305 2.612
Vennootschapsbelasting
6.633 2.576
Overige schulden
- 63
31.660 20.225
Overlopende passiva
Te betalen rente
3.778 4.018
Vooruitontvangen huur
501 372
Vooruitontvangen huursubsidie
3
249
Beloningen betaalbaar op termijn
- 338
Vakantieverplichtingen
251 250
Nog te ontvangen facturen
401 317
Overig 250 417
5.184 5.961
36.844 26.122
62
Woon zoals u wilt J a a r v e r s l a g
2013
De ‘te ontvangen nettohuur’ is gewijzigd als gevolg van :
verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 2.197.
het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 352.
overige redenen tot een bedrag van € 6.
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Gemeente Elburg
Gemeente Ermelo
Gemeente Harderwijk
11.469
16.480
23.859
51.808
11.015
15.475
22.857
49.347
9.6.2 Vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten
Af: vergoedingsderving wegens leegstand
vergoedingsderving wegens oninbaarheid
1.889 49-
-
1.840 1.819
131.806
9.6.3 Overheidsbijdragen
Overige rijksbijdragen
Totaal rijksbijdragen
22 22 Jaarverslag 2013
29
29
Woon zoals u wilt
63
9. Jaarrekening
Alle bedragen x e 1.000
9.6.4 Verkopen onroerende zaken
Sociaal vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Af: Direct toerekenbare kosten
Af: Boekwaarde
2.750 57-
204-
2.361
65217-
Verkoopresultaat bestaand bezit
2.489 2.079
Commercieel vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen gereed product
1.505 Af: Direct toerekenbare kosten
12-
Af: Boekwaarde
2.132-
Verkoopresultaat bestaand bezit
639- 403
1432762
Alle bedragen x e 1.000
9.6.9 O
verige waardeveranderingen
(im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afboeking onrendabel deel toepassen minimumwaarderingsregel per complex
12.461-
9.245
Afrekening project WC ‘t Harde
-
49
Afrekening project WC Oldebroek
-
71
Afboeken project de Melde, Elburg
-
56
Afboeken project Vossenakker, Elburg
-
11
Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Amaniet, Ermelo
374-
Afboeken kosten project Speulder, Ermelo
52 Afboeken kosten project Leemkuul, Ermelo
179 -
Dotatie
Dotatie
Dotatie
9.6.5 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Dotatie
Elburg
Opbrengsten verkopen Vackenordestraat
-
15
Kosten verkopen Vackenordestraat
-
7Harderwijk
Opbrengsten verkopen Burg.de Meesterstraat
630 Kosten verkopen Burg.de Meesterstraat
795-
Ermelo
Opbrengsten verkopen Amaniet
1.289 Kosten verkopen Amaniet
1.177-
Opbrengst verkopen De Witte Herberg
645
Kosten verkopen De Witte Herberg
910Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 1a
480 1.818
Kosten verkopen Trefpunt fase 1a
540-
1.556Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 2a1
3.636 1.589
Kosten verkopen Trefpunt fase 2a1
3.698-
1.664Opbrengsten verkopen De Verbinding
325
Opbrengsten verkopen Oude Arnhemsekarweg
440
Kosten verkopen Oude Arnhemsekarweg
350Diverse projecten
3
Totaal opbrengst onderhanden projecten
9.6.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
172-
345
2013
2012
820 720
820 720
aan
aan
aan
aan
voorziening
voorziening
voorziening
voorziening
onrendabele
onrendabele
onrendabele
onrendabele
investeringen
investeringen
investeringen
investeringen
project
project
project
project
Verbinding 2b, Ermelo
Trefpunt 2b, Ermelo
Burg. De Meesterstraat, Harderwijk
Schrasserstraat Harderwijk
1.210 809 -
748 Afrekening project 7-Akkers, Harderwijk
Afrekening project W.A. School, Harderwijk
Afboeken project Veldkampkerk, Harderwijk
Afboeken project Baanweg, Harderwijk
Afboeken kosten projecten overig
Afboeken kosten garantiezaken
Afboeken kosten vooronderzoek projecten
-
9
-
-
17-
3
28 1.282
856963
7
49
75
Totaal waardeveranderingen
9.814-
10.043
Waardeverandering grondpositie en/of ontwikkellocaties
1.149 1.798
9.6.10 Erfpacht
Gemeente Ermelo
Totaal erfpacht
60 60
60 60
4.798 56 4.859
46
4.854 4.905
9.6.11 Lonen en salarissen
Totaal uitbetaalde lonen en salarissen
Inhuren van tijdelijk personeel
Totaal
9.6.12 Sociale lasten
Premies bedrijfsvereniging
Totaal
9.6.7 Overige bedrijfsopbrengsten Beheerdiensten
45 Doorberekende loon- en algemene kosten derden
357 Diversen
55-
Nagekomen baten voorgaande jaren
404 52
393
41370
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
774
751 9.6.13 Pensioenlasten
678 702
678 702
2013
Premies pensioenfonds
Totaal
884 884 2012
894
894
9.6.8 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving onroerende zaken woningen in exploitatie
Afschrijving onroerende zaken niet-woningen in exploitatie
Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
8.845 358 554 8.762
270
565
Totaal afschrijvingen
9.757 9.597
9.6.14 Lasten onderhoud
Onderhoudsuitgaven niet cyclisch
Onderhoudsuitgaven cyclisch
Subtotaal
Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord)
4.165 8.188 12.353 739-
5.581
11.416
16.997
829-
11.614 16.168
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud
8.188 11.416
Mutatieonderhoud
1.366 2.042
Klachtenonderhoud
2.799 3.539
Totaal
12.353 16.997
64
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
65
9. Jaarrekening
Alle bedragen x e 1.000
9.6.15 Overige bedrijfslasten
9.6.18 Rentelasten en rentebaten
Rentelasten
Beheerkosten:
Rente langlopende schulden:
- Algemene beheer- en administratiekosten
1.734 2.321
- Leningen overheid
17-
17- Automatiseringskosten
457 413
- Leningen kredietinstellingen
10.363-
10.340- Huisvestingskosten
327 252
Overige financieringslasten
49-
74- Kosten Raad van Commissarisen
73 67
Subtotaal beheerkosten
Totaal rentelasten en soortgelijke schulden
10.429-
10.4312.591 3.053
Rentebaten
Heffingen:
Geactiveerde rente materiële vaste activa:
- Belastingen
1.918 1.916
- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
1.301 1.664
- Verzekeringen
120 120
Rente financiële vaste activa:
- Contributie landelijke federatie
71 76
- Te vorderen BWS subsidies
-
1
Subtotaal heffingen
2.109 2.112
Rente op vorderingen:
- Rente op liquide middelen
161 162
Overige bedrijfslasten:
- Overige vorderingen
119 141
- Servicekosten
1.695 1.787
- Betaalbaarheidsheffing
-
180
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
1.581 1.968
- Verhuurderheffing
210 - Saneringsheffing CFV
1.976 - Uitgaven leefbaarheid
157 196
9.6.19 Belastingen
- Diverse bedrijfslasten
229 429
Subtotaal overige bedrijfslasten
4.267 2.592
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Totaal overige bedrijfslasten
8.967 7.757
Acute belastingen
4.058 2.703
Correctie belasting voorgaande jaren
-
Mutatie latente belastingen
2.379-
467-
Accountantshonoraria
Totaal belastingen
1.679 2.236
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria via de overige bedrijfslasten ten laste van het resultaat gebracht:
In 2013 is een correctie in de post belastingen verwerkt. Per abuis is vanaf 2008 een passieve latentie met
betrekking tot het waardeverschil fiscaal en commercieel leningen o/g opgenomen terwijl dit (bij constatering
Controle van de jaarrekening 2013 resp. 2012
40 39
Nagekomen kosten controle van de jaarrekening 2012 resp. 2011
6
in 2013) een actieve latentie had moeten zijn. In 2013 heeft hierdoor een correctie plaatsgevonden via de post
Andere controlewerkzaamheden
-
belastingen in de winst- en verliesrekening 2013 met een positief effect op het nettoresultaat na belastingen
Fiscale advisering
18 58
van afgerond € 2,4 miljoen. Deze correctie heeft geen invloed op het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening.
Andere niet-controlediensten
-
64 97
De acute belastinglast 2013 is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening
19.409
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen
bij:
zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountants­
correctie comm. genomen afschrijvingen mva in exploitatie
9.203 correctie comm. onderhoudskosten
328 organisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.
bijdrage heffing Saneringssteun CFV 2013
1.977 correctie comm. waardeveranderingen fin.vaste activa
280 9.6.16 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
correctie fictie algemene kosten
18 af:
Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie
50 correctie overige waardeveranderingen materiele vaste activa
8.505-
Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie
-
296Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
-
correctie comm. resultaat nieuwbouw 2013
1.940-
Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
3-
8correctie comm. resultaat verkopen bestaand bezit 2013
2.905-
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 47
304correctie commercieel geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
1.190-
fiscaal
vrijval
leningen
o/g/derivaten
392-
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
overige verschillen
11-
Waardeveranderingen financiële vaste activa
560-
Waardeveranderingen effecten
-
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
4.137Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen
-
Waardeveranderingen overige
-
Belastbaar bedrag
16.272
Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
560-
Verschuldigde winstbelasting4.085
9.6.17 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
2013
2012
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
Opbrengst WIF
-
12
Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten
-
12
66
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0%.
De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het
benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde
winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de
verwerking van r­ esultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen
op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet
aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
67
9. Jaarrekening
9.7 Overige informatie
Werknemers
Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 97,6 werknemers in dienst (2012: 100,4). Dit aantal is gebaseerd op het aantal
fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Bestuurders en commissarissen
Naam
Functie
Duur
Omvang
Beloning Belastbare Voorzieningen Beëindigings-
Jaar
Motivering
dienstverband dienstverband
kosten-
betaalbaar uitkeringenbeëindiging
vergoedingen op termijn
M.C.F. van Balen-Uijen Directeur- 1/1/13 – 31/12/13
Full-time
€ 126.525
€ 2.000
bestuurder
C.H.P Oosterwijk
Vz RvC
1/1/13 – 31/12/13
n.v.t.
€ 12.645
A.E. Ros
Lid RvC 1/1/13 – 31/12/13
n.v.t.
€ 8.430
C.H. Louwerse
Lid RvC
1/1/13 – 1/12/13
n.v.t.
€ 8.430
J.K. Pel
Lid RvC
1/1/13 – 1/3/13
n.v.t.
€ 1.405
W.C. Verbaan
Lid Rvc
1/1/13 – 31/12/13
n.v.t.
€ 8.430
G.W. Hop
Lid RvC 1/1/13 – 31/12/13
n.v.t.
€ 8.430
€ 27.788
Bovenstaande opstelling is conform de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit de volgende onderdelen:
Bruto Salarissen tijdens dienstverband
Terbeschikkingstelling auto
Periodieke eenmalige toeslagen
68
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
9.8 Verklaring bestuur
In de statuten van UWOON is vastgelegd dat het bestuur
binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een volks­
huisvestingsverslag, een jaarrekening en een verslag van
­werkzaamheden oplevert, die moeten voldoen aan de
­voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen g
­ elden.
De Raad van Commissarissen (RvC) verleent opdracht tot
­beoordeling van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht
wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant.
De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens
ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC. Het bestuur
stelt de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestings­
verslag niet vast en de RvC keurt deze niet goed alvorens zij
­kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant.
9.9 Verklaring Raad van Commissarissen
De leden van de Raad van Commissarissen van UWOON
­verklaren kennis te hebben genomen van de jaarstukken
2013 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij
­behorende door de accountant afgegeven goedkeurende
­verklaring.
De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring verleend aan
het jaarverslag inclusief jaarrekening.
De heer drs. ing. C.H.P. Oosterwijk, voorzitter
Mevrouw A.E. van der Haar-Ros
Het bestuur van UWOON heeft het jaarverslag 2013 met de
daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door
de accountant afgegeven goedkeurende verklaring vastgesteld.
De heer drs. G.W. Hop RA
ir. M.C.F. van Balen -Uijen
directeur-bestuurder
De heer drs. W.C. Verbaan
Harderwijk, 2 juni 2014
Harderwijk, 2 juni 2014
De heer ing. W.L. Sederel
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
69
10 Overige gegevens
10.1 Resultaatbestemming
Het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening over 2013
bedraagt € 17.730.000 positief. Conform de statuten is het
resultaat toegevoegd aan de overige reserves.
10.2 Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich na balansdatum geen bijzondere gebeurtenissen
voorgedaan.
10.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan de Raad van Commissarissen van Stichting UWOON te Harderwijk
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in deze jaarstukken 2013 opgenomen jaarrekening 2013
van Stichting UWOON te Harderwijk gecontroleerd. Deze jaarrekening
bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verlies­
rekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een over­
zicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving
en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor
het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat
getrouw dient weer te geven in overeenstemming met het in
Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer
sociale-huur­sector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede
voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met het
in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn
645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaar­
rekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid
zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels
toepassing WNT.
Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk
voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om
het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen
van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen
van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de
jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle
verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de
Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek
A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT,
inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan
de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle
70
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
11. UWOON in het kort
zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid
wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel
belang bevat.
Gegevens van de toegelaten instelling
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging
van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de
jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van
de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van
het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Vestigingsplaats
Harderwijk
Correspondentieadres
Postbus 270, 3840 AG Harderwijk
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de
interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken
van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede
voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid, gericht
op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in
de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet
tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit
van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle
omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
grondslagen voor financiële verslaggeving en gebruikte WNT-eisen
van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het
bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede
een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel
te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de
grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting UWOON
per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstem­
ming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de
Raad voor Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT.
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van
materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van
financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol
WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het
in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekort­
komingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het
jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig
de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het
Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g,
van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn
toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij
dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals
vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
NaamStichting UWOON
BezoekadressenRobbertsmatenstraat 2, 8081 HL Elburg
Dokter Holtropstraat 77, 3851 JH Ermelo
Deventerweg 5, 3843 GA Harderwijk
Statutair werkgebied
De stichting heeft toelating in de gemeenten Ermelo, Elburg,
Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten.
OprichtingsdatumStichting UWOON is opgericht op 1 oktober 1912.
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
26 maart 1913, nummer 58
Datum en nummer inschrijving in het Handelsregister te Harderwijk
13 januari 1967, nummer 08012356 te Harderwijk
BTW-nummer
8026.08.255
Nummer Registerkamer te Rijswijk in het kader van de Wet Persoonsregistratie P0000285
Lidmaatschap landelijke federatie
Aedes vereniging van woningcorporaties, Hilversum
Nummer Stichting Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV)
2770
VROM-nummerL0369
Bedrijfstakcode
Op 7 oktober 1996 is UWOON geregistreerd in het Nationaal Register
Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) als organisatie die de
bedrijfstakcode woningcorporaties onderschrijft. Hiermee verschaffen
wij anderen duidelijkheid over onze volkshuisvestelijke taakopvatting.
Per 1 januari 2007 ging de Bedrijfstakcode over in de Aedescode.
Onderdeel hiervan is de Governancecode voor woningcorporaties.
UWOON onderschrijft zowel de Aedescode als de Governancecode.
Raad van Commissarissen op 31-12-2013
De heer drs. ing. C. H. P. Oosterwijk (voorzitter)
Mevrouw A.E. van der Haar-Ros
De heer drs. G.W. Hop
De heer drs. W.C. Verbaan
Bestuur Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen
Arnhem, 2 juni 2014
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. M. Knip RA
Jaarverslag 2013
Woon zoals u wilt
71
9. Jaarrekening
Woon zoals u wilt
Bezoekadres Elburg: Robbertsmatenstraat 2, 8081 HL Elburg
T 0525 68 49 00 E [email protected] I www.uwoon.nl
Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur
Bezoekadres Ermelo: Dokter Holtropstraat 77, 3851 JH Ermelo
T 0341 56 51 00 E [email protected] I www.uwoon.nl
Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur
Ingeschreven in Handelsregister Oost Nederland onder nummer 08012356
72
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2013
Juni 2014
Bezoekadres Harderwijk: Deventerweg 5, 3843 GA Harderwijk
T 0341 41 68 94 E [email protected] I www.uwoon.nl
Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur

10 december 2014 pagina 1

Presentatie Grontmij – juni 2014

veerman-30-juli

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

Gerlise Franken - Hervormde Gemeente Hierden

Download het volledige persbericht

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4