2013
Staedion
Jaarverslag
2013
Jaarverslag 2013
Stichting Staedion
Koningin Julianaplein 2
Postbus 40406
2504 LK Den Haag
Telefoon (070) 376 77 00
Fax (070) 376 77 10
E-mail [email protected]
Website www.staedion.nl
Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden
Handelsregister 27070802
Instellingsnummer MVROM L1768
Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809
BTW-nummer 8086.35.293.B01
Inhoud
Voorwoord
4
1
Balanced Scorecard 2013
6
2
Strategie
8
3
Governance en toezicht
12
3.1
Corporate Governance
13
3.2
Risicomanagement
14
3.3
Externe accountant
14
3.4
Het bestuur 15
3.5
Toezicht door Raad van Commissarissen
16
3.6
Raad van advies
19
3.7
3.8
De Huurdersvereniging Staedion (HVS)
Ondernemingsraad
19
20
4
Verhuur
22
4.1
Huisvesting doelgroepen
23
4.2
Verhuurbeleid
24
5
Woningbezit
26
5.1
Ontwikkeling woningbezit
27
5.2
Verkoop
28
5.3
Bedrijfsonroerendgoed
29
6
Woningverbetering en onderhoud
30
6.1
Kwalitatief goede woningen
31
6.2
Kwaliteitsdiensten
32
7
Schoon, heel en veilig
34
7.1
Schoon, heel en veilig wooncomplex
35
7.2
Gezond en veilig
35
8
Duurzaamheid
38
8.1
Duurzaam investeren in woningbezit
39
8.2
Duurzaam investeren in nieuwe technieken
39
8.3
Interne duurzame ontwikkelingen
40
9
Samenwerking en communicatie
42
9.1
Samenwerken met collega-corporaties en gemeente
43
9.2
Samenwerken met maatschappelijke partners
44
9.3
Interne en externe communicatie
44
10
Personeel & Organisatie
46
10.1 Organisatieontwikkeling
47
10.2 Personeel en organisatie
47
11
Financiën
11.1 Financiële strategie
48
49
11.2 Oordeel toezichthouders
49
11.3 Risicomanagement Treasury
50
11.3 Stichting Dutch International Guaranties for Housing (DIGH)
11.5 Jaarresultaat
51
51
12
Kengetallen
52
13
Jaarrekening
55
14
Overige gegevens
117
14.1 Statutaire bepalingen inzake resultaat bestemming
118
14.2 Voorstel tot resultaatbestemming
118
14.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
119
Bijlage Verbindingen
121
Samenwerkingsverbanden
122
Activiteiten deelnemingen
122
2013
Voorwoord
Eigen thuis bereikbaar maken
Een eigen thuis bereikbaar maken mét onze bewoners en meer mogelijkheden bieden op de krappe woningmarkt.
Dat waren de belangrijkste doelstellingen van Staedion in 2013. We verhuurden volgens planning ruim 73 procent
van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de BBSH-doelgroep. Daarmee voldeden we aan de regionale
­afspraken. Ook de Europa-doelgroep huisvestten we volgens doelstelling: ruim negentig procent.
Naast onze primaire doelgroepen hadden we in 2013 extra aandacht voor het vergroten van de slaagkansen voor
grote gezinnen, het (tijdelijk) huisvesten van arbeidsmigranten en het verbeteren van het aanbod van begeleid
wonen voor kwetsbare doelgroepen. We behaalden niet alle doelstellingen, maar we zijn heel goed op weg. Van de
vrijgekomen grote woningen verhuurden we 73 procent aan grote gezinnen, 75 procent was onze doelstelling.
Voor onze oudere doelgroep lanceerden we het woonconcept Vitaal wonen met Sterrencomfort. Onder meer de
extramuralisering is de aanleiding. Hierdoor kunnen ouderen met lagere zorgindicaties niet meer naar het
verzorgingshuis verhuizen. Vitaal wonen biedt de gewenste beschermde woonomgeving voor ouderen, waarbij
kan worden gekozen voor specifieke diensten op het gebied van zorg en welzijn. Ook voor onze jongere doelgroep,
studenten, is in 2013 door Staedion en samenwerkende partners hard gewerkt. De eerste woningen van de 189 van
het Rode Dorp werden opgeleverd en aan de Steijnlaan realiseerden we 15 zelfstandige wooneenheden.
De herstructureringsopgave van het bestaande woningbezit in Zuid-West, Transvaal en de Stationsbuurt heeft ook
in 2013 hoge prioriteit gekregen. In totaal werden 569 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarvan 210 in het kader
van de stadsvernieuwing. In Transvaal werden 147 woningen gesloopt.
Ons woningbezit kreeg in 2013 een mooie aanvulling met ruim 3.000 verhuureenheden en circa 5.000 vierkante
meter bedrijfsonroerendgoed. Dit gebeurde door de fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY). Deze
toe­-gelaten instelling, waarin Staedion participeerde, kon door hoge financieringslasten in 2012 niet meer op eigen
kracht voldoen aan de financiële eisen van Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW). Wij hebben daarop besloten door de fusie de sociale huisvesting op Ypenburg veilig te stellen
voor de kernvoorraad.
De thema’s onderhoud, duurzaamheid, leefbaarheid, veiligheid en samenwerking speelden bij al onze werkzaam­
heden een grote rol. We gaven bijna 42 miljoen euro uit aan woningverbeteringen en dagelijks onderhoud.
We werkten samen mét onze bewoners aan een schonere, veiligere en hele woonomgeving. We investeerden
duurzaam in ons woningbezit en maakten 2.081 labelsprongen en we vervingen 1.495 openverbrandingstoestellen
door gesloten hoogrendementsketels met warmwatervoorziening. Resultaten waar wij trots op zijn.
Financieel gezien kwam er ook in 2013 weer veel op Staedion af. De verhuurdersheffing, de saneringssteun, het
vraagt om aanpassing van ons beleid en van onze begrotingsdoelstellingen. In oktober 2013 is een begin gemaakt
met een wijziging van onze organisatiestructuur om de bedrijfslasten verder omlaag te krijgen. Staedion wordt een
nog efficiëntere en slagvaardige organisatie. De organisatiewijziging wordt naar verwachting eind 2014 afgerond.
Over het boekjaar 2013 heeft Staedion (inclusief SWY) een operationeel bedrijfsresultaat na aftrek van financiële
baten en lasten geboekt van + € 37,1 miljoen. De “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille”
bedraagt - € 47,8 miljoen voor 2013. Het nettoresultaat over 2013 komt daarmee op - € 11,8 miljoen.
Het Eigen Vermogen blijft met € 1.381,5 miljoen vrijwel gelijk aan het niveau van 2012. In lijn met het huidige
kabinetsbeleid heeft Staedion in haar meerjarenperspectief rekening gehouden met de oplopende verhuurdersheffing en saneerdersheffing in de komende jaren, waardoor de continuering van een evenwichtig financieel beleid
met behoud van haar primaire doelstellingen is gewaarborgd.
Willem Krzeszewski
Directeur-bestuurder Staedion
1
Balanced
Scorecard 2013
Balanced Scorecard 2013
Kritieke prestatie indicator (kpi)
Klantperspectief
Klanttevredenheid reparatieverzoek (schaal 1-10)
Klanttevredenheid nieuwe huurder (schaal 1-10)
Klanttevredenheid vertrokken huurder (schaal 1-10)
Termijn klachtafhandeling (doorlooptijd binnen 14 dagen)
Telefonische bereikbaarheid (opnemen binnen 30 seonden)
Doelstelling
Resultaat 2013
8,0
8,0 8,0
90% 70%
7,0
7,1
7,3
75%
73%
Maatschappelijk perspectief
Verhuringen aan doelgroep (Europa-regelgeving)
Verhuring aan BBSH-doelgroep Verhuring aan grote gezinnen Verhuring aan arbeidsmigranten (bedden)
Verhuring convenanten
90% 70% 75% 250
100%
90%
73%
73%
110
100%
Innovatief perspectief
Verbetering energieprestatie woningen
Vervangen open verbrandingstoestellen (aantal)
Transformatie-index portefeuille
Aantal verkochte woningen bestaand bezit
3,6%
900
11,23%
160
3,32%
1.495
12,14
139
4,5% 418,7 1,95% 20
3,9%
410,4
2,00%
32,9
=> 1,3 <= 65% > € o
20%
€ 212.119
€ 6.611
€ 31.907
€ 74.573
1,49
58,41%
€ 5.116
21,5%
€ 213.353
€ 4.772
€ 29.182
€ 73.574
Intern perspectief
Ziekteverzuim Aantal FTE
Huurderving als gevolg van mutatie
Gemiddelde mutatieleegstand sociaal en vrije sector (in dagen)
Financieel perspectief (bedragen x 1.000)
Interest Coverage Ratio (ICR) t.b.v. commerciële financiering Rabo/BNG
Loan to Value (LTV) op niet-DAEB portefeuille Rabo/BNG
Operationele kasstroom na 2% fictieve aflossing
Besparing bedrijfskosten (inclusief SWY)
Netto huuropbrengst (na aftrek huurderving)
Huurderving (exclusief sloopderving)
Personeelslasten
Rentelasten
2
Strategie
Een eigen thuis bereikbaar maken mét onze bewoners. Dat is de Staedion missie. Staedion wil iedereen
een betaalbare, duurzame en kwalitatief goede woning bieden. Staedion wil mensen met een laag of
een middeninkomen (tot maximaal € 44.000 per jaar) een goed onderhouden woning bieden in een
omgeving die schoon, heel en veilig is. Een eigen thuis bereikbaar maken kan Staedion niet alleen.
Onze visie is dan ook dat we dit alleen kunnen realiseren in samenwerking mét onze bewoners en een
netwerk van maatschappelijke partners.
Portefeuillestrategie
Voor de actualisatie van de portefeuillestrategie is in 2013 een nieuwe markt- en portefeuilleanalyse uitgevoerd.
Met de marktanalyse is in beeld gebracht hoe de toekomstige vraag/aanbodverhoudingen van (woning)segmenten
waarop Staedion wil sturen, zich gaan ontwikkelen. Hiervoor zijn bronnen gebruikt als het doelgroepenonderzoek
van ABF Research, het Woononderzoek Nederland 2012 (WoON) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties (BZK) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de demografische prognoses van onder
meer Rigo en Explica en de statistische gegevens over de woningmarktontwikkelingen van de provincie en gemeenten.
Dit heeft geleid tot de actualisatie van de gemeentescan, stadsdelenscan en woningmarktanalyse. Parallel is de
woningportefeuille van Staedion geanalyseerd. Hiermee is in beeld gebracht hoe het huidige bezit presteert op de
specifieke segmenten die uit de marktanalyse naar voren zijn gekomen. De markt- en portefeuilleanalyse hebben
ertoe geleid dat de in 2012 geformuleerde ambities voor de portefeuille zijn aangepast. Deze ambities leiden tot een
nieuwe wensportefeuille, waar eind 2013 een eerste voorzet voor is gedaan. De wensportefeuille is het geen waar
we naar streven in tien jaar. Het geeft richting aan de ontwikkeling van ons woningbezit en is een richtlijn voor de
jaarlijkse activiteiten. In het eerste of tweede kwartaal van 2014 wordt de financiële haalbaarheid van deze wensportefeuille aan de hand van verschillende scenarioanalyses onderzocht en wordt de nieuwe portefeuillestrategie
vastgesteld.
Doelen De strategische doelen uit de bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’ zijn concreet en meetbaar gemaakt in het
bedrijfsjaarplan 2013. De doelen zijn met behulp van de Balanced Score Card (BSC) omgezet in kritieke prestatieindicatoren (kpi’s). Die zijn onderverdeeld in de volgende aandachtsvelden: financieel, klanten, maatschappelijk,
interne bedrijfsvoering, ontwikkeling en groei. Door met kpi’s te werken wordt in kaart gebracht hoe Staedion
presteert ten opzichte van haar doelstellingen. De meerjarenraming (MJR) is afgestemd op de strategische doelen.
Staedion streeft de volgende vijf strategische doelen na:
•Veiligheid gaat voor alles.
•Huisvesten van lage- of middeninkomens.
•De klant is tevreden over de woning, woonomgeving en onze dienstverlening.
•Betaalbare woonlasten.
•De kwaliteit van de woning is technisch (buitenkant) en functioneel (binnenkant) goed.
Deze doelstellingen helpen bij het maken van keuzes. Dat is nodig, want het speelveld van Staedion is minder
voorspelbaar en turbulent geworden. Staedion kreeg in 2013 te maken met een extra lastenverzwaring door
onder meer de CFV saneringssteun van 7,2 miljoen euro en een verhuurdersheffing van ruim 0,5 miljoen euro.
De verhuurdersheffing zal daarbij de komende jaren nog sterk stijgen. Daarnaast zetten de kredietcrisis, de wet­
geving en de plannen van het kabinet de werkzaamheden die Staedion wil uitvoeren, onder druk.
Balanced Scorecard 2013
In dit jaarverslag komen alle kpi’s terug met daarbij een toelichting. Over het geheel bezien heeft Staedion goed
gepresteerd over 2013: achttien van de 27 prestatie-indicatoren zijn behaald (67 procent). Ten aanzien van het
Klantenperspectief is zeker verbetering mogelijk. De belangrijkste doelstellingen van het jaarplan 2013 waren het
huisvesten van de primaire doelgroep, de BBSH-doelgroep, en zorgen dat die huisvesting ook betaalbaar is.
Klantperspectief
Staedion is in 2013 gebruik gaan maken van de KlantcontactMonitor van Wooncontact. Vanaf dat moment is continu
de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Huurders die contact hebben met Staedion, voor bijvoorbeeld een
reparatieverzoek of bij het ondertekenen van een huurovereenkomst, worden kort daarna telefonisch of via de e-mail
benaderd met de vraag een oordeel te geven over de dienstverlening. Staedion gebruikt de informatie om onder
meer bestaande processen aan te passen en streeft er naar daarmee de dienstverlening verder te optimaliseren. De
uitvoering van de reparatieverzoeken werd in 2013 gewaardeerd met een 7, het beantwoorden van vragen door de
Klantenservice met een 6,6. Nieuwe huurders gaven een 7,1 voor het proces verhuring en huurders die een Staedion
woning verlieten, gaven een 7,3 voor de manier waarop de afhandeling plaatsvond. Staedion informeert met de
KlantcontactMonitor bij de bewoners ook naar hun thuisgevoel. In 2013 gaf 81 procent van de benaderde huurders
aan zich thuis te voelen.
Bij Staedion kwamen in 2013, 401 klachten binnen bij de drie klantbedrijven. Daarvan werden er in 2013 304 afgehandeld binnen de doelstelling van veertien dagen (75%). In 2013 zijn er door de onafhankelijke Klachtencommissie tien
klachten ontvangen. Een daarvan is in overleg met de bewoner aangehouden. Vier klachten waren ongegrond, één
niet ontvankelijk en één deels gegrond. Alle adviezen van de Onafhankelijke Klachtencommissie zijn door Staedion
overgenomen. Twee klachten moesten nog in 2014 worden afgerond. Een klacht die in 2012 binnenkwam, is in 2013
afgehandeld.
Maatschappelijk perspectief
Minimaal zeventig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen werd in 2013 verhuurd aan de BBSH-doelgroep
en minimaal negentig procent via de Europese regelgeving. Daarnaast waren er een aantal extra aandachtspunten
op het gebied van verhuringen. Zo wilde Staedion de slaagkansen van grote gezinnen verder vergroten en minimaal
250 arbeidsmigranten (tijdelijk) huisvesten. In 2013 wilde Staedion ook het aanbod van begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen door maatschappelijke instellingen verder benutten (zie hoofdstuk ‘Verhuur’).
In wonen en zorg is de navolgende ontwikkeling waarneembaar. Het nieuwe kabinet zet het scheiden van wonen
en zorg door. Zorginstellingen worden zelf verantwoordelijk voor het vastgoed. Dat houdt in dat er een groeiende
behoefte is onder zorgpartijen om met Staedion samen te werken. Er ontstaat ook behoefte aan nieuwe producten.
Staedion heeft in 2013 onderzocht wat de precieze vraag is en welke keuzes nodig zijn. Daarbij zijn ook de huidige
convenanten met zorginstellingen onder de loep genomen. Parallel daaraan heeft Staedion geprobeerd met initiatieven te komen die de zelfredzaamheid van mensen vergroten.
Innovatief perspectief
In de hoofdstukken ‘Schoon, heel en veilig’ en ‘Duurzaamheid’ wordt nog specifiek aandacht besteed aan andere
thema’s in dit kader. Staedion wil niet bezuinigen op gezondheid en veiligheid. Een gezond binnenmilieu ziet
Staedion als een randvoorwaarde. Daarom is in 2013 sterk ingezet op het verminderen van de openverbrandings­
toestellen. Woningen met lokale verwarming zijn voorzien van een verwarmingsinstallatie met warmtapwatervoorziening. Staedion heeft in 2013 1.495 openverbrandingstoestellen (keukengeisers, gaskachels en een deel van
de oudere cv-ketels en badgeisers) vervangen door gesloten hoogrendementsketels met warmwatervoorziening.
Daarmee is de doelstelling van 900 ruimschoots gehaald. In woningen met een bouwjaar van voor 1995 is een
asbestinventarisatie gedaan. Staedion wil risico’s voorkomen en bewoners goed informeren hoe te handelen bij de
aanwezigheid van asbest (zie hoofdstuk ‘Woningverbetering en onderhoud’).
In 2013 is er voor 19,1 miljoen euro aan bestaande huurwoningen getransporteerd (12,9 miljoen euro in 2012).
Hiermee is de omzetdoelstelling gerealiseerd. De doelstelling om 160 woningen te verkopen - in verband met de
transformatie-index -, is niet gerealiseerd. De consument blijft in de huidige marktsituatie terughoudend.
Wel was merkbaar dat sinds de 2e helft van het jaar het koperssentiment verbetert.
De koopwoningen van Staedion zijn in 2013 onderverdeeld in drie labels met herkenbare symbolen. Daarmee is er
voor de koper een ruimere keus. Met de labels ziet hij direct waarmee hij te maken heeft: een klushuis, een kwasthuis of een sleutelhuis. Zo weet een koper wat hij kan verwachten: klussen, verven of alleen de voordeur openen en
verhuizen. In 2013 bleek dat kopers liever een sleutelhuis hebben, ook al is deze woning duurder.
Intern perspectief
De doelstelling van het verlagen van het totale ziekteverzuim naar maximaal 4,5 procent eind 2013 is behaald. Het
ziekteverzuim lag op 31 december 2013 op 3,9 procent. Leidinggevenden sturen sinds een aantal jaar meer op kort
en middellang verzuim door onder meer met de werknemers te praten over de situatie. Ook hebben de managers
handvatten gekregen hoe om te gaan met het begeleiden van medewerkers die zich ziek melden.
Het personeelsbestand van Staedion bestond op 31 december 2013 uit 410,4 fte (446 medewerkers, waarvan 141
parttimers en 305 fulltimers). Na afronding van organisatiewijziging in 2014 bedraagt het aantal fte 351.
De doelstelling in 2013 om het aantal leegstandsdagen significant te reduceren is niet gerealiseerd. Dit proces zal
daartoe in het kader van de organisatiewijziging herzien worden en efficiënter en effectiever worden ingericht.
10
Financieel perspectief
Alle normen/doelstellingen voor 2013 zijn gerealiseerd. In aanvulling op de Balanced scorecard , worden separaat alle
overige relevante financiële kengetallen van het CFV en WSW per kwartaal gemonitord in een separaat dashboard.
Conclusie
Staedion scoort goed op haar kerntaak: het verhuren van sociale huurwoningen aan onze doelgroep. Zowel wat
betreft het verhuren van sociale huurwoningen conform de Europese regelgeving als het verhuren aan de BBSHdoelgroep voldoet Staedion aan de normen. Een belangrijke prestatieafspraak met de gemeente Den Haag over de
beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen (kernvoorraad) is ook behaald. Een mooi resultaat waar we
trots op zijn. Echter, een kernwaarde van Staedion is ‘doe het steeds beter’. We willen álle doelstellingen halen.
In dit jaarverslag wordt een toelichting gegeven waarom enkele prestaties niet zijn gehaald en wat we er aan gaan
doen om dat in 2014 wel te behalen. Een maatregel is dat we in 2014 onze strategie actualiseren en onze organisatie
gaan aanpassen, doelmatiger en nog professioneler maken.
De wereld om ons heen verandert snel en sterk, en dat vraagt om een aangepaste koers met soms aangepaste
ambities maar met duidelijke keuzes.
11
3
12
Governance en
toezicht
Staedion is zich bewust van het feit dat er wordt gewerkt in het publieke domein. Open, integer, transparant en goed bedrijfsvoeren onder professioneel toezicht van de Raad van Commissarissen (good
governance) en met advisering van de Raad van Advies en de Ondernemingsraad dat is dan ook wat wij
willen. Staedion waarborgt de good governance en toezicht met behulp van diverse codes en systemen.
3.1
Corporate governance
Governancecode woningcorporaties
Staedion onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen.
De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd bij het inrichten van de bestuurlijke organisatie.
Staedion volgt de hierin opgenomen principes en uitwerkingen op, met uitzondering van de volgende punten:
•In de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De Raad van Commissarissen acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te
komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag.
•De arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van vier
jaar. De Raad van Commissarissen houdt zich aan de met de directeur-bestuurder gemaakte afspraken.
Audit Governance
In 2013 is een interne audit Governance uitgevoerd waarin is onderzocht in hoeverre de Governance voldoet aan
de daaraan te stellen eisen. De resultaten van het onderzoek zijn gedeeld en de aanbevelingen overeengekomen
met alle betrokkenen. In het najaar is in de Directieraad het eindrapport vastgesteld. De implementatie van de
aanbevelingen leiden- en hebben al geleid- tot een verbeterde inrichting van de bestuurlijke organisatie en interne
beheersing.
Governance framework en Governance cyclus
Staedion hanteert de volgende visie op corporate governance: “het effectief en efficiënt realiseren van de doelstellingen
en het afleggen van verantwoording aan stakeholders.” Om de visie uit te dragen en te realiseren is een integraal
Governance framework ontwikkeld. Hiermee wordt concrete en praktische invulling gegeven aan de bepalingen als
vermeld in de Governancecode woningcorporaties. Tevens wordt navolging gegeven aan de aanbevelingen uit de
Audit Governance.
In het Governance framework worden alle onderwerpen inzake Governance geborgd, waaronder diverse risico­
beheersings- en controlesystemen om de afbreukrisico’s op het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te reduceren
en om de transparantie binnen de organisatie te bevorderen.
Organisatievisie
Monitoren en
verantwoorden
• In Control Statement
• dPI en dPI+
• dVI
• Gedrags- en cultuurrapport
• Medewerker­
tevredenheid
• Imago-onderzoek
• Visitatierapport
Toezicht
• Reglement RvC
• Bestuurs- en directiestatuut
• Samenwerking HVS
• Internal auditcharter
• Huishoudelijk reglement
RvA
• Statuten
• Verbindingenstatuut
ACT
Jaarverslag en
jaarrekening
Ondernemingsplan
Beheersen
• Treasurystatuut
• Risicomanagementbeleid
• Governance- en P&C
cyclus
• ICT-beleid
• Klokkenluidersregeling
• Inkoopbeleid
• Gedragscode
• Regeling ongewenste
omgangsvormen
• Klachtenreglement
• Communicatiebeleid
• Personeelsbeleid
Bedrijfsjaarplan en
begroting (incl. MJR)
Q-rapportages
AfdelingsQ-rapportages
Afdelingsjaarplannen
PLAN
CHECK
Kaderbrief
Sturen
• Wens-portefeuille
• Beheer-intensiteitskaart
• Financieel beleid
• Prestatie-afspraken
• Fiscaal statuut
DO
13
De beheersbaarheid wordt vergroot door de introductie van een Governance cyclus. De Governance cyclus komt als
schil om de huidige P&C cyclus te liggen en kent een tijdshorizon van 4 jaar voortschrijdend. De cyclus wordt jaarlijks
geactualiseerd en de onderwerpen, die dat jaar voor actualisatie in aanmerking komen, worden opgenomen in de
P&C cyclus. Hiermee wordt gewaarborgd dat Governance onderwerpen actueel blijven en afgestemd op interne en
externe ontwikkelingen.
3.2
Risicomanagement
Risicomanagementbeleid en totstandkoming risicoregister 2013/2014
In het najaar van 2013 zijn diverse stappen gezet in het verder professionaliseren en aantoonbaar maken van risico­
management. Door de Directie Raad is een gemeenschappelijk gedragen risicoprofiel opgesteld, waarin voor 18
bedrijfsprocessen de risicohoogte en de mate van interne beheersing is bepaald. Daarnaast is het risicomanagement­
beleid ontwikkeld, waarin de definities en doelstellingen van risicomanagement zijn uiteengezet, evenals de rollen
en werkafspraken (processen).
Tevens is het risicoregister geactualiseerd met daarin vermeld de toprisico’s, oorzaken en beheersmaatregelen. Van
elk risico is een inschatting gemaakt van kans en impact, zowel met als zonder beheersmaatregelen. Om de risico’s
op een eenduidige wijze te classificeren zijn concrete kans- en impactschalen gehanteerd en is de risicobereidheid
en tolerantie uitgewerkt. Risico’s die zich op basis van kans en impact buiten de tolerantiegrens begeven worden in
2014 verder gemitigeerd.
Het geactualiseerde risicoregister resulteert in de onderstaande top 5 risico’s op reputatie en financiële impact.
Aanpak risico’s 2013
In 2013 is ingezet op de aanpak van vijf voorname risico’s. De betreffende risico’s evenals de hierop ondernomen
acties en/of maatregelen zijn hieronder weergegeven.
Omschrijving
Ondernomen acties en/of maatregelen
1 Reputatierisico
• Deelname aan project “Woningcorporaties Nederland dicht bij huis”
• Actielijst opgesteld om reputatieschade bij visitatie te voorkomen
• Continu monitoren van de reputatie op o.a. social media
2 Verkoopopbrengsten • Intern hanteren van de gedragscode
• Additionele inzet van online marketing en aanbod beschikbaar op Funda
niet gerealiseerd • Open huizen zijn georganiseerd in april en juni
• Zomeractie ‘Koop een woning en pak je koffers’ is uitgevoerd
• Verkoopbuffer is ingezet n.a.v. achterstand in verkoopopbrengsten
3 Kwaliteit bezit gaat achteruit
• Continu meting klanttevredenheid d.m.v. KlantContactMonitor
• Opstellen onderhoudskaders meegenomen in project organisatiewijziging
• Directieopdracht is afgegeven voor oplevering nieuwe MJOR
4 Ambitieniveau niet haalbaar/ • Implementatie van nieuwe organisatievisie vanaf 3e kwartaal
organisatiestructuur niet in lijn
• Presentatie van de nieuwe hoofdstructuur na organisatiewijziging
5 Onjuiste besluiten t.a.v. labelling • Vastgoedsturing als leidende principe na organisatiewijziging
en ontwikkeling bezit
•In organisatiewijziging oprichten van afd. Vastgoedsturing en Projecten en
benoemen van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden
3.3
Externe accountant
De externe accountant KPMG is benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder.
De beloning van KPMG is in overleg met de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen vastgesteld. KPMG
is voor de periode van 2009-2013 benoemd tot de externe accountant van Staedion. Het bestuur en de Raad van
Commissarissen maken minstens eens in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe
accountant.
14
3.4
Het bestuur
Verantwoordelijkheden van het bestuur
De directeur-bestuurder bestuurt de Stichting Staedion. Het bestuur van Stichting Staedion is onder meer verantwoordelijk voor:
•De realisatie van de doelstellingen van Staedion (onder andere het huisvesten van de BBSH-doelgroep).
•De strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling.
•Het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur.
•De naleving van wet- en regelgeving.
•De naleving van de interne regelingen.
•Een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem.
De werkwijze van het bestuur en de Directieraad is vastgelegd in het bestuurs- en directiestatuut (zie: www.staedion.nl).
Aanpassing samenstelling Bestuur
Staedion heeft in december 2013 een aanpassing in het bestuurs- en directiestatuut doorgevoerd. Dit in verband met
de wijziging naar een tweehoofdig collegiaal bestuur, bestaande uit een bestuursvoorzitter en een bestuurder van
de Stichting Staedion. Het Bestuurs- en directiestatuut is op 28 januari 2014 in werking getreden. Vanaf 1 februari
2014 is een nieuw twee hoofdig bestuur door de RVC benoemd en in werking getreden. De heer J.P. Duijvestijn is per
die datum als tweede bestuurder aangetreden.
Samenstelling Directieraad
De samenstelling van de Directieraad van Staedion zag er op 31 december 2013 als volgt uit:
•Dhr. drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, directeur-bestuurder
•Dhr. R. Brekelmans, directeur Onderhoud & Services
•Dhr. drs. J.P. Duijvestijn RC, directeur Financiën & Bedrijfsvoering (bestuurder per 1 februari 2014)
•Dhr. Ir E.P.S. Hagen MRE, directeur Woondiensten (uit dienst per 1 maart 2014). Hij is per 1 december 2013
•Mw. Ir. N.Y. Peeters, directeur Makelaardij & Vastgoed
•Dhr. J. Uithof, directeur Ontwikkeling
•Mw. L. Wetters, manager P&O en Communicatie (sinds 7 oktober 2013 programmadirecteur organisatie­
vervangen door interim-directeur Woondiensten dhr. S. Vrouwenfelder.
wijziging, adviserend lid zonder stemrecht).
Geen tegenstrijdig belang
In 2013 waren er bij de besluitvorming in de Directieraad geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest
waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.
Nevenfuncties directeur-bestuurder
Het bestuur van Staedion is sinds 1 juli 2008 in handen van Willem (W.M.K.) Krzeszewski. Hij bekleedt daarnaast de
volgende nevenfuncties:
•Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Bernardus Wonen in Oudenbosch (Noord-Brabant)
•Lid Raad van Toezicht Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag
•Lid Raad van Toezicht Duurzaamheidscentrum Den Haag
•Lid Raad van Toezicht Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) (tot 1 juni 2013)
•Lid Algemeen Bestuur Vereniging Deltametropool
•Lid Algemeen Bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing
•Voorzitter van de adviescommissie Stedelijke Vernieuwing van de Vernieuwde Stad
•Lid Adviescommissie Wonen & Cultuur
Vergoeding directeur-bestuurder
De vergoeding van de directeur-bestuurder is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de
Adviesregeling Izeboud uit 2006 opgebouwd. De honorering bestaat uit een vast basissalaris dat jaarlijks wordt
herzien, beloningen als een leaseauto en een representatievergoeding en een variabele beloning van nul tot tien
procent over het basisjaarsalaris (afhankelijk van de prestaties en resultaten). Met de Raad van Commissarissen
is in januari 2012 de afspraak gemaakt dit salaris, na vaststelling van de nieuwe Wet Normering Topinkomens
(die op 1 januari 2013 in werking is getreden) hiermee in lijn te brengen. Het salaris is daarom in 2013 verlaagd.
15
Vergoeding W.M.K. Krzeszewski
2013
2012
Periodiek fiscaal loon - vaste component
€ 188.475,-
€ 191.303,-
Variabele beloning (belast en onbelast)
€
18.850,-
€
18.850,-
Overige (bijtelling auto en onkostenvergoeding)
€
21.404,-
€
20.279,-
Subtotaal
€ 228.729,-
€ 230.432,-
Premies sociale verzekeringen (werkgeversdeel)
€
8.650,-
€
8.984,-
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever)
€
45.713,-
€
46.346,-
Totaal
€ 283.092,-
€ 285.762,-
In 2013 zijn geen persoonlijke leningen, voorschotten en/of garanties verstrekt aan het bestuur.
Verklaring van het bestuur
Het bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Dat betekent ook dat de sponsoractiviteiten, die van zeer beperkt materieel belang zijn, passen binnen de regelgeving voor de toegelaten instelling - zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en zoals
is vermeld in MG 2006-04. Over boekjaar 2013 bedragen deze kosten niet meer dan € 113.135. Daarnaast verklaart
het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt
‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van BBSH. Het sponsorbeleid van
Staedion geeft aan dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate
sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn aan onze bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’. Staedion sponsorde
in 2013 twee grote evenementen: Parkpop en het Varend Corso.
Den Haag, 27 mei 2014
De heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, bestuursvoorzitter
De heer drs. J.P. Duijvestijn RC, bestuurder
3.5
Toezicht door Raad van Commissarissen
Raad van Commissarissen: toezichthouder binnen vastgestelde kaders
In de wet is vastgelegd dat elke corporatie een toezichthouder heeft. Binnen Staedion is dat de Raad van Commissa­
rissen. Die let op het beleid dat wordt gevoerd en op de algemene gang van zaken binnen de stichting. De Raad van
Commissarissen adviseert daarnaast gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder (en beslist over de benoeming,
beoordeling, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder). Het beoordelen van onder meer de voorstellen en
besluiten van de bestuurder gebeurt binnen een wettelijk vastgesteld toezichtkader. Dat wordt onder meer gevormd
door het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de stichting, de Nederlandse Corporate Governance
Code en de Governancecode Woningcorporaties, de Aedescode en de NEPROM-code. Het toezichtkader wordt ook
gevormd door onder meer de statuten van Stichting Staedion, het Reglement werkwijze Raad van Commissarissen, afspraken die voortvloeien uit de bijeenkomsten met de maatschappelijke samenwerkingspartners, prestatie­
afspraken met de gemeente Den Haag en het Stadsgewest Haaglanden, het ondernemingsplan, de bedrijfsstrategie,
de portefeuillestrategie, het bedrijfsjaarplan en de jaarbegroting van 2013 en de meerjarenbegroting. Het bestuur
heeft zich in 2013 periodiek verantwoord aan de Raad van Commissarissen d.m.v. kwartaalrapportages en periodieke
vergaderingen.
Toezicht Raad van Commissarissen in 2013
De Raad van Commissarissen concludeert dat Staedion in 2013 een goede prestatie heeft geleverd voor haar doelgroepen. Staedion heeft ervoor gezorgd dat zij zich hebben kunnen vestigen in een kwalitatief goede woning in een
goede en veilige leefomgeving. De werkzaamheden zijn uitgevoerd binnen de gestelde wettelijke (onder andere
ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen) en financiële grenzen (onder meer afgeleid van het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Rijksbeleid).
Zelfevaluatie Raad van Commissarissen afgerond
De Raad van Commissarissen is in 2013 proactief aan de slag gegaan met de uitkomsten van de zelfevaluatie die in
2012 werd afgerond. Daaruit bleek onder meer dat de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen beter
verdeeld konden worden over de commissies en dat de onderlinge communicatie nog efficiënter kon.
Werkwijze Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen kent drie commissies: de Investerings-, de Audit- en de Remuneratiecommissie. Deze
vergaderen jaarlijks een aantal keer: in 2013 vergaderden de Investeringscommissie vier keer, de Auditcommissie vier
16
keer en de Remuneratiecommissie vier keer. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen met de Ondernemingsraad vergaderd. Voor elke commissie is een reglement opgesteld dat aangeeft wat de samenstelling, de werkwijze
en de verantwoordelijkheid is van de betreffende commissie. De Raad van Commissarissen bewaakt het adviserende
karakter van de commissies. De Investeringscommissie behandelt de vastgoed(des)investeringen en adviseert
de Raad van Commissarissen onder meer over het verrichten van rechtshandelingen (als project-, ontwikkel- en
uitvoeringsbesluiten) boven de tien miljoen euro, (des)investeringen in registergoederen boven één miljoen euro en
het risicomanagementsysteem rond projectontwikkeling. De Auditcommissie bespreekt en adviseert de Raad van
Commissarissen over de belangrijkste financiële stukken en ontwikkelingen (als de kwartaalcijfers, begroting,
jaarrekening, accountantsverslag, managementletter en de werking van de interne risicobeheersing- en controle­
systemen). De Remuneratiecommissie heeft als aandachtspunten de selectie en de beloning van de leden van de
Raad van Commissarissen en het bestuur (zie de hoofdlijnen van het remuneratierapport op www.staedion.nl).
Besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen
Wat door de Investerings-, de Audit- en de Remuneratiecommissies is besproken, komt op de agenda van de Raad
van Commissarissen te staan. Onderstaande is een overzicht van de besproken onderwerpen door de Raad van
Commissarissen, dit is niet-limitatief:
•Afronding besluitvorming SWY ten behoeve van de fusie tussen Staedion en SWY
•Bedrijfsjaarsplan 2014, begroting 2014 en de meerjarenbegroting
•De kwartaalrapportages over 2013
•Klanttevredenheids- en imago-onderzoek, acties 2013
•Commissarissenbeloning
•Invulling vacature lid Raad van Commissarissen
•Huisvesting Staedion
•Vaststellen wijzigingen treasurystatuut
•Auditcharter en auditjaarplan
•Aanpassing investeringsprogramma 2013-2017
•Organisatieontwikkeling
•Jaarverslag en jaarrekening 2012
•Managementletter en accountantsverslag KPMG 2012
•Investerings- en desinvesteringsbesluiten
•Bestuurs- en directiestatuut
•Beoordeling directeur-bestuurder
•Beloning directeur-bestuurder
•Voorgenomen besluit tot benoeming tweede bestuurder
Geen tegenstrijdige belangen leden Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen moet goedkeuring geven voor besluiten tot het aangaan van transacties waarbij
tegenstrijdige belangen van de leden van de raad spelen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de woning­
corporatie en/of voor de leden van de Raad van Commissarissen. In 2013 hebben dergelijke transacties niet plaats­
gevonden.
Relaties van de Raad van Commissarissen
Binnen Staedion heeft de Raad van Commissarissen te maken met de Raad van Advies, de Ondernemingsraad en
de Huurdersvereniging. Met deze partijen onderhoudt de Raad van Commissarissen regelmatig contact. Op die
manier laat de Raad van Commissarissen zich informeren. In 2013 heeft de Raad van Commissarissen de vergaderingen van de Raad van Advies bijgewoond. Ook is er één keer overleg geweest met de Ondernemingsraad en de
Huurdersvereniging.
Mutaties bij de Raad van Commissarissen
De heer drs. T. M. (Tom) de Witte RA (1966) is op 10 september 2013 toegetreden tot de Raad van Commissarissen. De
Witte is CFO bij Vastned Retail NV in Rotterdam. Hij volgde drs. P. Roozenboom op die op 1 juni 2013 Staedion verliet
als commissaris vanwege het aanvaarden van een nieuwe functie. Roozenboom was vanaf 1 mei 2010 commissaris
bij Staedion en als financieel specialist lid van de Auditcommissie.
Samenstelling Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Staedion telt zes commissarissen (zie samenstelling per 31-12-2013 hieronder). Alle
leden zijn onafhankelijk van de Stichting Staedion. Dat wil zeggen dat ze nooit in dienst zijn geweest van Staedion,
17
ze geen contact onderhouden met toeleveranciers of afnemers van de Stichting en dat ze ook geen diensten aan
Staedion aanbieden.
•Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)
Voorzitter Raad van Commissarissen en lid Remuneratiecommissie
Toegetreden in 2007, herbenoemd in 2011
Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 1 juli 2015
•Voorzitter Raad van Bestuur van het UWV
•Lid Comité van Aanbeveling Willem-Alexander Kinderfonds
•Lid Raad van Advies Stichting Instituut Gak
•Lid Algemeen Bestuur NVAO
•Plaatsvervangend voorzitter Audit Committee van het Ministerie van Veiligheid en Justitie
•Lid klankbordgroep Lange Termijn Spoor Agenda van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu
•Lid Raad van Advies opleiding Recht en Bestuur, Rijksuniversiteit Groningen
•Lid College van Bestuur Nieuwe of Littéraire Sociëteit De Witte Den Haag
•Voorzitter Stichting Ondernemersgala Den Haag
•Lid Adviesraad RAI-vereniging
•Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)
Voorzitter Auditcommissie en voorzitter Remuneratiecommissie
Toegetreden in 2006, herbenoemd in 2010
Einde lopende benoeming 2014, uittredend uiterlijk 1 juli 2014
•Associé Boer & Croon
• Lid Raad van Commissarissen Corio
• Penningmeester International Federation for Housing and Planning (tot juni 2013)
• Enkele andere kleinere bestuurlijke functies
•Mw. mr. drs. A.T. van der Wal (1964)
Lid Investeringscommissie en lid Auditcommissie
Toegetreden in 2008, benoemd op voordracht huurders
Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 1 juli 2016
•Interim directeur-management consultant en directeur Move to Change
•Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958)
Voorzitter Investeringscommissie
Toegetreden in 2008
Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 15 december 2016
•Directeur Houben & Partners B.V.
•Lid Raad van Toezicht Nova College Haarlem
•Voorzitter Raad van Commissarissen Spaarnelanden N.V.
•Lid Raad van Commissarissen Winkelpanden Den Haag B.V. (tot 12 december 2013)
•Lid investeringscommissie Brabant Ontwikkel Maatschappij
•Dhr. ir. J.A.P. van Oosten (1948)
Lid Auditcommissie tot 1 september 2013
Toegetreden op 11 oktober 2011, benoemd op voordracht huurders
Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 11 oktober 2019
•Voorzitter van Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.
•Voorzitter Raad van Toezicht West Holland Foreign Investment Agency (WFIA)
•Voorzitter Raad van Commissarissen Royal Haskoning/DHV
•Voorzitter Raad van Toezicht HagaZiekenhuis
•Voorzitter Stichting Haagbouw
•Lid van Raad van Commissarissen ADO Den Haag
•Voorzitter kernteam Actieagenda Bouw Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
•Lid bestuur NEN
18
•Dhr. mr. Drs. T.M. de Witte RA (1966)
Lid Auditcommissie
Toegetreden op 10 september 2013, benoemd op voordracht huurders
Einde lopende benoeming 2017, uittredend uiterlijk 10 september 2021
•CFO bij Vastned Retail NV
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft - in overeenstemming met artikel 22 van de Stichting Staedion - gedurende
het jaar 2013 toezicht gehouden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting.
In overeenstemming met het bepaalde in de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening laten
controleren door KPMG. De Raad heeft kennisgenomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en
kan zich met de stukken verenigen.
Den Haag, 27 mei 2014
De heer mr. drs. B.J. Bruins (voorzitter)
De heer ir. G.A. Beijer
De heer mr. drs. J.F.Ph. Houben
De heer ir. J.A.P. van Oosten
Mevrouw mr. drs. A.T. van der Wal
De heer mr. drs. T.M. de Witte RA
3.6
Raad van Advies
Advisering door Raad van Advies
De Raad van Advies adviseerde ook in 2013 het bestuur van Staedion over het gevoerde beleid. De gemaakte keuzes
werden daarbij getoetst aan de relevante maatschappelijke ontwikkelingen. De Raad van Advies bestaat uit zeven
leden, samenstelling op 31 december 2013:
•Mevrouw C.J.A. van Straalen (voorzitter), huurder
•De heer E. Behm, huurder
•De heer A. van der Hauw, huurder
•Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort, huurder
•De heer S. Wit, huurder
•De heer T.H. Zwietering, programmadirecteur gemeente Den Haag
•De heer A. Schinkelshoek, directeur-bestuurder Haagse Kessler Stichting
Vier bijeenkomsten met bestuur en Raad van Commissarissen
De Raad van Advies kwam in 2013 vier keer bij elkaar. De bijeenkomsten werden bijgewoond door het bestuur en een
afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Er werd onder meer gesproken over de jaarlijkse huurverhoging, het
jaarverslag, de stand van zaken rondom de fusie met SWY, de financiële positie van Staedion en het bedrijfsjaarplan.
Financiële bijdragen van de Raad van Advies
De Raad van Advies schenkt ieder jaar aan een aantal goede doelen in de regio. In 2013 is er 5.000,- euro geschonken
aan Sportschool Kamakura, 10.000,- euro aan Stichting Roparun en 9.200,- euro aan tennisvereniging Breekpunt.
Deze gelden zijn afkomstig uit het voormalig verenigingsbudget van de Raad van Advies.
Studiereis Raad van Advies
De Raad van Advies ging in 2013 op studiereis naar Rotterdam.
3.7
De Huurdersvereniging Staedion (HVS)
In 2013 is de samenwerking met de Huurdersvereniging geïntensiveerd. Naast het reguliere voorjaars- en najaarsoverleg in het bijzijn van de directeur-bestuurder heeft een tiental reguliere overleggen plaatsgevonden waarbij
diverse onderwerpen ter sprake zijn geweest. Het betrof onder andere:
•Vernieuwing Algemene Voorwaarden
•Inzet wijkcomplexmedewerker/huismeester en de invloed van de huurders hierop
•Leefbaarheid, waar zijn we (nog) van en waar niet van?
•Organisatie van de participatie bij een complex van Chinese ouderen
19
•Portefeuillemanagement (themaoverleg)
•Inhoud van het nieuw glascontract en hoogte van de premie (instemming)
•Inkomensafhankelijke huurverhoging (adviesaanvraag)
•Fusie met SWY (adviesaanvraag)
•Evaluatie samenwerkingsovereenkomst tussen de HVS en stichting Staedion
•Jaarverslag (tijdens voorjaarsoverleg)
•Bedrijfsjaarplan (tijdens najaarsoverleg)
De samenwerking tussen de HVS en Staedion wordt door beide partijen als positief ervaren. Na een wat aarzelende
start is die samenwerking goed op gang gekomen en zijn er concrete resultaten geboekt (Vernieuwing Algemene
Voorwaarden, adviesaanvragen SWY en huurverhoging, nieuw en verbeterd glascontract). Zowel de HVS als
Staedion hebben wat verbeterpunten/wensen ten aanzien van de toekomstige samenwerking. Voor afloop van de
huidige samenwerkingsovereenkomst (maart 2014) is een nieuwe overeenkomst opgesteld waarin de wensen en
verbeterpunten zoveel mogelijk zijn verdisconteerd.
In september heeft de HVS kennis gemaakt met de leden van de Raad van Advies en de Raad van Commissarissen
die de huurders in deze gremia vertegenwoordigen.
De HVS bestaat per 31 december 2013 uit:
Dagelijks Bestuur:
•Ruud Klein, voorzitter (extern bestuurslid, tevens 2e penningmeester)
•Mary van Wissen, secretaris (bewonerscommissie ErasVreGa)
•Hans Korrubel, penningsmeester (bewonerscommissie Catharinaland oneven)
Algemeen bestuur:
•Rob Bronsgeest, vice voorzitter (bewonerscommissie ZHB Hoven)
•Lya Rozema, bestuurslid (bewonerscommissie Mozartduin)
•Neeltje Dijkstra, bestuurslid (bewonerscommissie Joubertplantsoen)
•Clara Jongejan - de Jong, bestuurslid (bewonerscommissie Laag Lindoduin)
•Magda van der Horst, bestuurslid (bewonerscommissie Akelei)
•Andrea Nienaber, aspirant bestuurslid (bewonerscommissie Meppelweg i.o)
•Nico van den Bergh, aspirant bestuurslid/penningsmeester
3.8
Ondernemingsraad
Nieuwe Ondernemingsraad samengesteld
In juni is de nieuwe Ondernemingsraad (OR) vastgesteld. Hiervoor zijn verkiezingen gehouden. Bijna tachtig procent
van de medewerkers (79,9 procent) bracht hun stem uit. Buitenmedewerkers van Staedion (37 mensen) hebben hun
stem op papier uitgebracht. De OR zag er op 31 december 2013 als volgt uit:
•De heer J.C.M. Dingjan, commissielid Veiligheid Gezondheid Welzijn & Milieu (VGWM) en Personeelsbeleid
•Mevrouw G.H. Hertgers, voorzitter en commissielid Financiën Organisatie & Strategie (FOS) en
Communicatie
•De heer C.A. van Huizen, commissielid Veiligheid Gezondheid Welzijn & Milieu
•Mevrouw E. Kap, commissielid Financiën Organisatie & Strategie
•De heer B.J. Nienhuis, commissielid Personeelsbeleid
•Mevrouw L. Priem, commissielid Communicatie
•Mevrouw E. van Randwijk, commissielid Personeelsbeleid en Communicatie
•Mevrouw M. Schaap, commissielid Personeelsbeleid
•De heer E.P. Steemers, vicevoorzitter en commissielid Financiën Organisatie & Strategie en Communicatie
•De heer J. Tempelaar, commissielid Financiën Organisatie & Strategie
•De heer L.M. Verheij, commissielid Personeelsbeleid
De Ondernemingsraad is in 2013 ondersteund door de ambtelijk secretaris F.E. Breur.
Zij is officieel geen lid, maar neemt wel deel in de commissie Financiën Organisatie & Strategie.
20
Advisering en instemming door Ondernemingsraad
De Ondernemingsraad heeft in 2013 overlegd en samengewerkt met het bestuur van Staedion over diverse regelingen
die het personeel aangaan zoals sociaal beleid en wijzigingen in de organisatie. Het bestuur diende adviesaanvragen
in voor onder meer een wijziging binnen de afdeling ICT, de integratie van SWY in de organisatie en een voorgenomen
besluit voor de wijziging van de organisatiestructuur.
De OR heeft in 2013 acht keer met de directeur-bestuurder vergaderd en zes instemmings- en vijf adviesaanvragen
behandeld. In het kader van de organisatiewijziging hebben de leden van de OR eind 2013 en begin 2014 deelgenomen
in de speciaal opgerichte werkgroepen voor de inrichting van de organisatiewijziging (zie hoofdstuk ‘Personeel en
organisatie’).
21
4
22
Verhuur
Staedion probeert meer mogelijkheden te bieden op de krappe woningmarkt. In 2013 ging er extra
aandacht uit naar het vergroten van de slaagkansen grote gezinnen, het (tijdelijk) huisvesten van
arbeidsmigranten en het vergroten van het aanbod van begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen.
In de prestatieafspraken 2010-2015 met de gemeente is verder afgesproken dat Staedion maximaal
driehonderd sociale woningen per jaar verkoopt en voor 2015 ruim negenhonderd nieuwbouw­
woningen realiseert.
4.1
Huisvesting doelgroepen
Doelstellingen verhuringen BBSH- en Europa-doelgroep gehaald
Staedion heeft in 2013 aan de doelstellingen met betrekking tot het toewijzen aan de BBSH- en Europa-doelgroep
voldaan. Staedion verhuurde 73 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep: de
BBSH-doelgroep. Daarmee is voldaan aan de regionale afspraken tussen de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest Haaglanden waarin staat dat minimaal zeventig procent moet worden verhuurd.
Aan de Europa-doelgroep werd negentig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd (doelstelling:
negentig procent).
Verhuringen grote gezinnen net niet gehaald
De doelstelling om in 2013 75 procent van de vrijgekomen grote woningen te verhuren aan grote gezinnen is net niet
gehaald. Er kwamen 52 grote woningen vrij, waarvan er 38 zijn verhuurd aan grote gezinnen. Dat komt neer op 73
procent. Staedion heeft een speciale lijst met daarop grote gezinnen die urgent een andere woning zoeken. In de
praktijk blijkt echter dat de woningzoekenden niet altijd komen kijken wanneer er een woningaanbieding is. Ook
worden woningen geweigerd vanwege uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld omdat het oudere woningen betreft
met houten vloeren. Staedion heeft deze constatering teruggekoppeld aan de gemeente.
Huisvesting arbeidsmigranten blijft achter
Staedion had als doelstelling in 2013 250 bedden aan arbeidsmigranten beschikbaar te stellen. Die doelstelling is
met 110 (83 in 2012) niet gehaald. De huisvesting van de arbeidsmigranten wordt onder andere bemoeilijkt door de
regelgeving, voornamelijk met betrekking tot de inkomenstoetsing die een of twee keer per jaar met terugwerkende
kracht wijzigt. De uitvoering en de controle zijn daardoor lastig. De resultaten en blokkades zijn met de gemeente
gedeeld omdat de prestatieafspraak met de gemeente (500 bedden tussen 2012 en 2015) onder druk komt te staan.
De huisvesting van arbeidsmigranten krijgt in 2014 een doorstart en er wordt samenwerking gezocht met meerdere
intermediairs op het gebied van huisvesting voor arbeidsmigranten. Op die manier kan toch nog een substantieel
deel van de prestatieafspraak met de gemeente worden gerealiseerd. Staedion gaat in overleg met Aedes en het
ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties om de regelgeving versoepeld te krijgen.
Huisvesting senioren en studenten
Senioren en studenten behoren tot de specifieke doelgroepen die Staedion probeert te huisvesten. In 2013 is tien
procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan studenten verhuurd. Aan senioren werd vijftien procent van
het totaal aantal vrijgekomen huurwoningen (sociaal en vrijesector) verhuurd.
Nieuw concept: Vitaal wonen met Sterrencomfort
Staedion heeft in 2013 in de complexen Hagheduyn, Haghesteyn en Dekkershaghe het nieuwe woonconcept Vitaal
wonen met Sterrencomfort gelanceerd. Uit onderzoek blijkt dat Nederland te maken heeft met een grote leegstand
van serviceflats. De oudere Nederlander wordt steeds kieskeuriger. ‘Vitaal wonen met sterrencomfort’ speelt hier
op in. Een andere aanleiding voor het concept is de extramuralisering. Hierbij kunnen lagere ZZP’s (zorgindicaties)
niet meer naar het verzorgingshuis verhuizen, terwijl deze mensen wel graag in een beschermde woonvorm willen
wonen. Vitaal wonen met Sterrencomfort biedt die beschermde woonomgeving voor ouderen waar bij het concept
volledig naar eigen wens met specifieke diensten en services op het gebied van zorg, welzijn en activiteiten kan
worden ingevuld. Vitaal Wonen biedt daarmee iedereen de kans zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Het aantal
verhuringen in de complexen is in 2013 succesvol gestegen.
Verhuringen op basis van leefstijlen
Staedion heeft in 2013 25 woningen op basis van het Leefstijlen-project ‘Voel je thuis in Mariahoeve’ verhuurd (42
woningen in 2012). Wonen op basis van leefstijlen houdt in dat het leef- en woongedrag van zittende en nieuwe
23
huurders beter op elkaar wordt afgestemd. Bij het reageren op een woning vullen potentiële huurders een vragenlijst in waarmee hun leefstijl in kaart wordt gebracht.
Huisvesting kwetsbare doelgroepen
In overleg met de gemeente Den Haag en collega-corporaties heeft Staedion diverse convenanten voor Zelfstandig
Begeleid Wonen met instellingen afgesloten. Daarmee krijgen kwetsbare mensen als ex-delinquenten, daklozen,
tienermoeders en langdurig zorgafhankelijken, de kans om zelfstandig te (blijven) wonen. Staedion stelde in 2013
103 woningen ter beschikking voor de convenantpartners. In totaal werden 78 beschikbare woningen verhuurd. Er
kwamen in totaal 97 aanvragen binnen. Een aantal daarvan bleek echter niet meer nodig doordat cliënten zelf een
woning vonden en andere aanvragen lopen nog door in 2014.
Organisatie
Doelgroep
Goodwillwerk Leger des Heils
Begeleid wonen maatschappelijk herstel/opvang
Limor
Begeleid wonen langdurig zorg-
afhankelijken
St. Anton Constandse + Begeleid wonen langdurig zorg-
Parnassia
afhankelijken
St. Exodus
Jonge moeders
Begeleid wonen huisvesting en begeleiding (ex)-gedetineerden
Reclassering Leger de Heils en Begeleid wonen huisvesting en Aantal woningen beschikbaar in 2013
Aantal verhuurde
woningen in 2013
10
10
10
6
10
9
15
8
20
10
Reclassering Nederland
begeleiding (ex)-gedetineerden
Ipse De Bruggen
Begeleid wonen jonggehandicapten
3
5
30
29
5
1
103
78
Limor en Leger des Heils
Begeleid wonen Housing First, daklozen
Politie Haaglanden
Huisvesting en begeleiding (aspirant) agenten
Totaal
4.2
Verhuurbeleid
Nieuw en beëindigde huurcontracten
Staedion sloot in 2013 3.290 huurcontracten voor woningen af. Dit komt op de peildatum 31 december 2013 neer op
een mutatiegraad van 8,2 procent (7,5% in 2012). Naast woningen werden 600 parkeergelegenheden verhuurd en
50 overige verhuureenheden als bergingen. In 2013 zijn 2.971 huurcontracten voor woningen beëindigd, 486 voor
parkeergelegenheden en 55 voor overige verhuureenheden.
Huurderving
De gemiddelde huurderving van de woningen bedroeg 2,5 procent.
Huurtoeslag en toekenning
Staedion trok in 2013 de huurtoeslag af van het te betalen huurbedrag op basis van de beschikkingen van de
Belastingdienst. In 2013 gebeurde dit maandelijks voor gemiddeld 5.515 huurders (5.853 in 2012). In totaal was met
huurtoeslag in 2013 een bedrag gemoeid van 11.958.630,- euro (12.581.568,- euro in 2012). Dit is gemiddeld 996.553,euro per maand (1.048.464,- euro in 2012). Vanaf 1 december 2013 wordt de huurtoeslag rechtstreeks overgemaakt
naar de huurder.
Verrekening service- en stookkosten
Ook in 2013 is er door Staedion weer gewerkt aan de jaarlijkse afrekening voor de service- en stookkosten (leveringen
en diensten). Bijna alle complexen zijn vóór 30 juni 2013 afgerekend met de bewoners.
Inkomensgrens geïndexeerd
De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is op 1 januari 2013 geïndexeerd. Om als nieuwe huurder in een
corporatiewoning tot 681,- euro te mogen wonen, moest het gezinsinkomen in 2013 onder de 34.229,- euro per jaar
24
blijven. In 2012 lag die grens op 34.085,- euro. Voor huishoudens waarvan een van de partners intensieve zorg thuis
nodig heeft, geldt geen inkomensgrens. Wel zijn de voorwaarden begin 2013 iets aangepast. Zo moesten zij wel een
indicatie voor minimaal een jaar en tien uur per week hebben van het Centrum Indicatiestelling Zorg.
Aanpassing in mutatiehuur
In 2013 is voor het gehele woningbezit de mutatiehuur geëvalueerd en naar boven of naar beneden aangepast. Bij de
beoordeling speelt marktwerking een belangrijke rol, maar ook betaalbaarheid. Bij nieuwe verhuring past Staedion
de huur aan naar de mutatiehuur (huurharmonisatie).
Huurverhoging in 2013
De huur van sociale huurwoningen is in 2013 met vier procent verhoogd. In 2013 heeft Staedion gebruikgemaakt
van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de sociale huurwoningen. De
huren werden volgens onderstaand schema verhoogd.
Categorie Huishoudinkomen
Maximale huurverhoging
1
Inkomens < € 33.614
Inflatie (2,5%) + 1,5% = 4%
2
Inkomens > € 33.614 en < € 43.000
Inflatie (2,5%) + 2% = 4,5%
3
Inkomens > € 43.000
Inflatie (2,5%) + 4% = 6,5%
De huur van niet-woningen, gekoppeld aan de verhuur van woningen, als een box, kelder, parkeerplaats, berging en
overige te verhuren objecten is met vier procent verhoogd en de huur van vrijesectorwoningen is met vier procent
boven inflatie verhoogd. De bestaande huren zijn in sommige gevallen gelijk gebleven of alleen met het inflatie­
percentage verhoogd. Bij het vaststellen van de huurverhoging is rekening gehouden met sloop- en renovatie­
plannen, het verschil ten opzichte van de markthuur voor vrije sector en leegstandsproblematiek.
Duizend huisbezoeken afgelegd
Roulerend wordt er een gebied binnen het werkterrein van Staedion geselecteerd voor het afleggen van huisbezoeken
door een extern bedrijf. Deze organisatie maakt een verslag van het huisbezoek met daarin de financiële situatie
en de betaalafspraken, maar ook over de sociale toestand van het betreffende adres. Uit vergelijking komt duidelijk
naar voren dat het avondbezoek (70%) een hoger slagingspercentage heeft dan een bezoek op de dag (30%). In 2013
zijn er duizend huisbezoeken afgelegd. Dit heeft er voor gezorgd dat de huurachterstanden minder stijgen.
Ontruimingen
Staedion heeft in 2013 204 ontruimingen uitgevoerd (200 in 2012). Bij 26 ontruimingen was er sprake van een huurschuld in combinatie met overlast, onderhuur of wietplantage. Bij twintig huurders is ontruiming voorkomen door
hen aan te melden bij Den Haag Op Maat (DHOM).
Woonfraude in 2013
Staedion heeft in 2013 ongeveer 230 gevallen van vermeende onrechtmatige bewoning (woonfraude) onderzocht.
In ongeveer zestig gevallen ging het om een hennepkwekerij. In meer dan 90% van de gevallen wordt bij een hennep­
kwekerij de huurovereenkomst ontbonden zonder tussenkomst van een rechter. In slechts 4 gevallen is het in 2013
uiteindelijk gekomen tot een ontruiming op basis van een gerechtelijke uitspraak. De geconstateerde gevallen van
woonfraude betreffen vrijwel allemaal sociale huurwoningen.
25
5
26
Woningbezit
Staedion hield in 2013 het woningbezit in ontwikkeling om zodoende divers te blijven en om de doelgroepen te voorzien van een geschikte en betaalbare woning. Er zijn diverse ontwikkelingsplannen
uitgewerkt en woningen verkocht. Daarnaast werd het woningbezit extra uitgebreid door de fusie met
Stichting Woonformatie Ypenburg.
5.1
Ontwikkeling woningbezit
Uitbreiding woningbezit na fusie met SWY
Staedion is in mei 2013 gefuseerd met Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY). De toegelaten instelling waarin
Staedion participeerde (30%) kon door hoge financieringslasten in 2012 niet meer op eigen kracht voldoen aan de
financiële eisen van Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Staedion besloot de sociale huisvesting op Ypenburg veilig te stellen. De corporaties Vestia, Rijswijk Wonen en
Vidomes droegen op 30 januari 2013 hun aandeel in de stichting Woonformatie Ypenburg over. De transactie is op
1 mei afgerond met terugwerkende kracht per 1 januari 2013. De fusie betrof ruim 3.000 verhuureenheden (inclusief
nog op te leveren nieuwbouw) en 5.000 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed. De fusie past goed in de strategie
van Staedion: Ypenburg is een gebied waar Staedion graag bezit wilde toevoegen. Bovendien zijn de woningen
relatief jong en qua omvang en woningtype een aanvulling op het woningbezit van Staedion.
Beheer WOM Winkelpanden & Starterspanden overgenomen
Staedion is in het laatste kwartaal van 2013 overeengekomen het vastgoed van de Wijkontwikkelingsmaatschappij
Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag CV (WOM), Winkelpanden Den Haag CV en Starterspanden Den Haag CV
per 1 januari 2014 te gaan beheren. Het bezit omvat gezamenlijk per 31 december 2013 323 woningen en 341 bedrijfsruimten.
Ruim 35.000 woningen in het bezit
Het woningbezit van Staedion bestond eind 2013 uit 35.510 woningen (35.354 in 2012). Op 31 december 2013 waren
nog honderd huurwoningen in aanbouw (Zuigerstraat, Oosterhesselenstraat en Transvaal 4a).
Ontwikkeling nieuwbouw
Staedion heeft in 2013, 541 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarvan zijn 419 woningen bestemd voor de sociale
verhuur, 149 voor de vrijesectorwoningen en 46 voor de verkoop. Staedion leverde 11.630 vierkante meter bedrijfs­
onroerendgoed op (in dit aantal zitten ook de vierkante meters van Eykenburg en Humanitas in Het Zamen).
Woningen gesloopt in Transvaal
Staedion heeft in 2013 volgens planning 146 woningen gesloopt. De woningen maken deel uit van het transformatieproject Transvaal fase 4a. De woningen zouden al in 2012 worden gesloopt, maar de plannen liepen in dat jaar
vertraging op. In Transvaal werden ook twee bedrijfspanden gesloopt. Naar verwachting wordt in 2014 de nieuwbouw opgeleverd. Transvaal fase 4a bestaat uit veertig sociale huurappartementen, twee bedrijfspanden en
zeventig koopwoningen. Thunnissen realiseert het plan. Staedion neemt de veertig sociale huurwoningen af.
De zeventig koopwoningen zijn voor rekening en risico Thunnissen. Na oplevering richt Staedion de openbare
ruimte in.
Overzicht opgeleverde nieuwbouwprojecten
•Morgenzonlaan: tussen de Schalk Burgerstraat en De la Reyweg is eind 2013 een compleet nieuwe straat opgeleverd door ERA. Hier staat het nieuwbouwproject De Morgenzon: 78 eengezinswoningen, acht appartementen,
bedrijfsruimten en een afgesloten parkeerterrein. Staedion heeft de grond verkocht aan ERA en vijftien eengezinswoningen afgenomen voor de sociale verhuur.
•Rode Dorp: tussen de Hoefkade en het station Hollands Spoor is in 2013 hard gewerkt aan de vernieuwbouw van de
126 arbeiderswoningen tot 189 studenteneenheden. Zowel de woningen als de buitenruimte zijn geschikt gemaakt
voor studenten. De eerste 55 studentenwooneenheden zijn in 2013 opgeleverd, de resterende 134 studentwooneenheden worden in 2014 opgeleverd.
•Het Zamen: aan het Esperantoplein is in 2013 Het Zamen opgeleverd. In het Zamen heeft Staedion 132 sociale
huurwoningen, een restaurant en 2.500 vierkante meter bedrijfsruimte in eigendom. Twee verdiepingen in het
complex met voorzieningen bedoeld voor intramurale zorg zijn eigendom van de Stichting Eykenburg en Stichting
Humanitas DMH.
27
•Steijnlaan: aan de Steijnlaan zijn vijftien zelfstandige wooneenheden voor HBO+-studenten gerealiseerd in drie
nieuwe eengezinswoningen.
•Couperus: Staedion heeft op Ypenburg in 2013 het project Couperus afgerond en opgeleverd. Couperus bestaat
uit 154 vrijesectorhuurwoningen, 46 koopwoningen, 33 sociale huurwoningen, 55 zorgwoningen, 300 gebouwde
parkeerplaatsen en 3.470 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed.
•Marco Polo: Staedion heeft op Ypenburg het project Marco Polo afgerond en opgeleverd. Marco Polo bestaat uit
103 sociale huurwoningen, 99 gebouwde parkeerplaatsen en 2.280 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed (onder
meer een school).
•De Rokerij: aan de Dr. Lelykade in Scheveningen is in 2013 De Rokerij opgeleverd. Daarmee is het historische
gebouw na een grootscheepse renovatie geschikt gemaakt voor commerciële doeleinden (1.430 vierkante meter
bedrijfsonroerendgoed). Staedion gaat het pand verkopen.
Overige projecten in 2013
• Zuigerstraat: in de Zuigerstraat in Laak werd in november 2013 het hoogste punt bereikt van het nieuwbouw­
complex dat daar wordt gerealiseerd door ABB Bouw BV en Staedion. Het nieuwbouwproject, 26 sociale huur­
woningen, is onderdeel van de nieuwbouwontwikkeling aan de Zuigerstraat, Noordpolderkade en de Wenckebackstraat en wordt begin 2014 opgeleverd.
• Oosterhesselenstraat: in december 2013 zijn de grondwerkzaamheden begonnen voor het nieuwbouwproject
aan de Oosterhesselenstraat. In januari 2014 is de eerste paal geslagen. Staedion levert vierendertig sociale
huurappartementen op met daarbij veertien parkeerplaatsen op een binnenterrein. De moderne appartementen
sluiten perfect aan bij de rest van de wijk Morgenstond die de afgelopen periode grootschalig is vernieuwd.
• Spinozastraat: aan de Spinozastraat is de ontwikkeling van acht ruime eengezinswoningen in juli 2013 stopgezet,
omdat het vereiste verkooppercentage van zeventig procent niet is behaald. Het project wordt weer opgepakt
zodra er genoeg kopers zijn. Staedion bekijkt nog hoe de locatie eventueel tijdelijk kan worden ingericht.
• Tinaarlostraat: het plan voor de Tinaarlostraat is in 2013 aangepast. Het plan omvat nu vijftig sociale huurwoningen,
waaronder woningen geschikt voor grote gezinnen en dertig vrije kavels (collectief particulier opdrachtgeverschap).
De verwachting is dat in 2015 kan worden begonnen met de uitvoering.
NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling
Staedion heeft in 2013 samen met de gemeente Den Haag, ERA en Syntrus Achmea de landelijke NEPROM-prijs voor
de beste gebiedsontwikkeling voor 2013 gewonnen met het project De Oriënt in Den Haag. De prijs wordt uitgereikt
aan overheden en marktpartijen die door goede samenwerking een hoogwaardig project hebben opgeleverd waarbij
transformatie en herontwikkeling een deel van de locatieontwikkeling zijn. De Oriënt bestaat uit woningen en winkels
die een impuls gegeven aan de vernieuwing van de kwetsbare wijk Transvaal.
5.2
Verkoop
Verkoop appartementen Europaschool
Staedion is in 2013 begonnen met het proces om tot complexgewijze verkoop van de Europaschool in Wassenaar te
komen. De gemeente Wassenaar behoort niet langer tot het kerngebied waar Staedion actief wil zijn. Daarnaast is
het solitair gelegen complex met dertien woningen inefficiënt in beheer. Naar verwachting zal de complexgewijze
verkoop in 2014 worden gerealiseerd.
Maatregelen om verkoop te bevorderen
Staedion heeft meerdere acties ondernomen om de verkoop van woningen verder te bevorderen. Onderstaande
acties hebben de volgende effecten gehad:
•Vakantiekorting, 2.500,- euro korting op de koopsom. Hiermee zijn in 2013 naar schatting achttien woningen meer
verkocht.
•Drie maanden gratis wonen: veertig kandidaten deden mee aan deze actie speciaal in het leven geroepen om de
verkoop te bevorderen in het complex Couperus op Ypenburg. Tien mensen zijn in de actieperiode gaan kopen of huren.
•Vijftien modelwoningen: vijf modelwoningen werden in 2013 als sleutelwoning verkocht. Daarnaast werden er 28 woningen verkocht in de complexen waar een modelwoning aanwezig was.
•Kopen zonder klussen: twee kopers hebben hiervan gebruikgemaakt.
•In 2013 is een additionele verkoopbuffer met goed verkoopbare complexen samengesteld, hieruit zijn vijftien woningen verkocht om het tegenvallende resultaat tot en met het tweede kwartaal in te halen.
•Er vindt vaker een hertaxatie plaats waardoor woningen voor een marktconforme prijs worden aangeboden.
28
5.3
Bedrijfsonroerendgoed
Bedrijfsonroerendgoed als toegevoegde waarde
Staedion beschikte eind 2013 over 450 units bedrijfsonroerendgoed. Het overgrote deel hiervan is gekoppeld aan het
woningbezit. Via het bedrijfsonroerendgoed wordt een bijdrage geleverd aan een levendige omgeving van de woningen
van Staedion. De panden krijgen een maatschappelijke of commerciële invulling. In 2013 is een aantal nieuwbouwcomplexen en renovatieprojecten opgeleverd: De Rokerij, Het Zamen, Couperus en Marco Polo. Deze worden zo
spoedig mogelijk verhuurd of verkocht (indien niet gekoppeld aan het woningbezit). In de bestaande portefeuille
is - door de moeilijke marktomstandigheden voor ondernemers en de dalende markthuurprijzen - de aandacht
verschoven van heronderhandelingen om de huurprijs te verhogen naar het beperken van leegstand en het
behouden van bestaande huurders.
29
6
30
Woningverbetering
en onderhoud
Staedion heeft in 2013 geïnvesteerd in het verbeteren van de onderhoudsstaat, de duurzaamheid en
de veiligheid van het bezit. Binnen de financiële mogelijkheden is hieraan vorm en inhoud gegeven.
Staedion streeft er naar om de kwaliteit van de woning zowel technisch (buitenkant) als functioneel
(binnenkant) goed te hebben of te krijgen.
6.1
Kwalitatief goede woningen
Overzicht woningverbeteringen in 2013
In 2013 heeft Staedion diverse complexen verbeterd en is er ook begonnen met de voorbereiding van diverse
woningverbeteringsprojecten. Bij de werkzaamheden ging het onder meer om het verlengen van de levensduur
van de woningen met tien tot vijfentwintig jaar door het aanbrengen van onder andere nieuwe kozijnen met hoogrendementsglas, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en het aanpakken
van bouwkundige gebreken (slecht voegwerk, scheurvorming etc.). Bij een groot deel van de woningen met een
ingrijpende woningverbetering is de energiezuinigheid en het binnenmilieu verbeterd door onder andere het
aanbrengen van hoogrendementsglas, mechanische ventilatie en hoogrendementsketels.
•De Steden (Bouwlust): in april 2013 zijn de laatste 54 woningen van het project De Steden opgeleverd. Deze portiekflats uit de jaren vijftig hebben aanvullend onderhoud gekregen. De woningen vormden de laatste fase van de in totaal 496 woningen in De Steden.
•Symfoniestraat-Noord (Loosduinen): 47 eengezinswoningen hebben in 2013 een levensverlengende ingreep van veertig jaar gekregen. Hierbij is het EPA-label gestegen.
•Dekkershaghe (Waldeck): in 2013 is het complex Dekkershaghe verbeterd, de uitstraling van het complex en
gezamenlijke ruimtes zijn opgeknapt. Dekkershaghe maakt onderdeel uit van het nieuwe verhuurconcept Vitaal Wonen met Sterrencomfort.
•Stieltjesstraat Hoogbouw (Laak): Bij 189 appartementen in de Stieltjesstraat is in 2013 begonnen met een woningverbetering. Dit project loopt door in 2014.
Service- en mutatieonderhoud en onderhoud veiligheid
Staedion heeft in 2013 16,4 miljoen euro uitgegeven aan service- en mutatieonderhoud (inclusief reparaties) Het
vervangen van keukens en badkamers verspreid over een breed aantal complexen met een hoge gemiddelde ouderdom, mutatiekosten aan grote woningen en asbestsanering leggen in het bijzonder een beslag op de middelen voor
service- en mutatieonderhoud. Om de veiligheid van de huurders verder te verbeteren wordt actief gestuurd om
geisers en open verbrandingstoestellen te vervangen. De brandveiligheid wordt verder vergroot door onder meer
het vervangen van daken en het plaatsen van rookmelders.
Planmatig onderhoud
Om de kwaliteit van woningen in stand te houden is planmatig onderhoud nodig. Dit houdt onder meer in het buitenschilderwerk, het vervangen van kozijnen of de dakbedekking. Planmatig onderhoud gebeurt altijd bij meerdere
woningen tegelijk, meestal per straat en/of woonblok. In 2013 gaf Staedion 29,8 miljoen euro uit aan planmatig
onderhoud (in 2012: € 35,6 miljoen euro).
Overzicht liftprojecten
•Complex De Lamel: vervangen liftdeuren van zes liften door vandalismebestendige exemplaren, inclusief schilderwerk.
•Complex Dekkershaghe: moderniseren twee liften, onder meer de besturing, liftmachine en deuren zijn vervangen.
•Complex Chopinstraat en omgeving: modernisering vier liften, onder meer de besturing en stuurblokken zijn
vervangen.
•Complex Maasstraat: twee liftdeuren van twee liften vervangen voor vandalisme bestendige deuren en deze zijn geschilderd.
•Complex Albardastraat: modernisering van twee liften, onder meer de besturing, liftmachine en deuraandrijving
zijn vervangen.
31
Overzicht dak- en gevelprojecten
•Complex Dekkershaghe 1e fase: renovatie van de buitengevel. Door het aanwezige asbest in de gevels (panelen
en beglazingskit) en de matige kwaliteit van de bewegende delen is er uiteindelijk voor gekozen om alle ramen,
deuren en kozijnen in de buitengevel te vervangen.
•Complex De Gaarde, hoogbouw 1e fase: vervangen oude isolatie en dak, voorzien schoorstenen van een nieuwe
kap.
• Complex Westduinweg: herstellen betonschade aan de consoles en balkon- en galerijplaten. Voorafgaand aan dit
herstel is onderzocht of de aanwezige betonschade direct gevolg had voor de constructieve veiligheid, dit was niet
het geval.
Overzicht installaties en investeringen
•Complex Westeinde: vervangen van 68 ventilatoren op het dak.
•Complex Den Helderstraat: vervangen verdeler en regeling cv-installatie.
•In ongeveer vijfhonderd woningen zijn de moederhaarden vervangen.
•In 3.200 woningen zijn de cv-ketels vervangen.
Overzicht prestatiegericht samenwerken (schilderwerkzaamheden)
•Paterswoldestraat en omgeving: werkzaamheden aan 269 woningen, onder meer schilderwerk, herstellen en
schilderen gevelisolatie, reinigen kunststofkozijnen, betonherstel, coaten balkonvloeren en het schilderen van de
aangrenzende bedrijfspanden.
•Johan Huizingaplein, hoog- en laagbouw: werkzaamheden aan 56 woningen, onder meer schilderwerk en saneren
van asbesthoudende gevelpanelen. In overleg met de bewoners van de aangrenzende koopwoningen zijn ook daar
de overlopende asbesthoudende gevelpanelen vervangen.
•De Dreven: onderhoudswerkzaamheden, onder meer voegwerk vervangen en schoorstenen herstellen. De werkzaamheden zijn ter voorbereiding op de verkoop van een aantal blokken woningen.
Overzicht onderhoud verzorgingshuizen
Staedion heeft in 2013 onderhoud gepleegd aan de onderstaande verzorgingshuizen:
•Woonzorgcentrum Wenckebach: liftproject.
•Woonzorgcentra Houthaghe, Oostduin en Loosduinsehof: onderhoudswerkzaamheden om de brandveiligheid
te verbeteren, onder meer vervangen van de brandmeldingsinstallatie.
•Woonzorgcentra Wenckebach, Loosduinse Hof, Vredenburch en Houthaghe: preventieve maatregelen in het
kader van legionellabeheersing.
•Woonzorgcentra Glen Millerhof en Oostduin: asbestverwijdering en onderhoudswerkzaamheden aan de mechanische ventilatie.
6.2
Kwaliteitsdiensten
Aantal serviceabonnementen
Huurders van Staedion zijn met een Serviceabonnement ervan verzekerd dat tegen een vast bedrag per maand
technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd. In 2013 hadden
26.493 huishoudens een Serviceabonnement. Dat is ruim tachtig procent van het aantal woningen dat Staedion
bezit.
VvE Management gegroeid
Staedion beheerde in 2013 180 Verenigen voor Eigenaren (VvE’s). In 2012 waren dat er 149. De toename komt doordat
Staedion in meer complexen appartementen verkoopt. In een complex waarin een woning wordt verkocht, moet een
VvE worden opgericht. Een VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het
appartementengebouw en de financiële administratie. De verwachting is dat het aantal VvE’s in het eerste halfjaar
van 2014 doorgroeit naar 280.
32
33
7
34
Schoon, heel
en veilig
Plezierig wonen is meer dan het bieden van een kwalitatief goede woning. Je ergens thuisvoelen kun je
pas als de woonomgeving schoon, heel en veilig is. Staedion investeerde met die reden in 2013 in diverse
projecten waarbij portieken, bergingen en groenvoorzieningen werden aangepakt. Ook werd er ingezet op veiligheid. Diverse bewonersinitiatieven zijn ondersteund om de zelfredzaamheid van onze
bewoners te bevorderen.
7.1
Schoon, heel en veilig wooncomplex
Staedion investeerde in 2013 in diverse schoon-, heel- en veiligheidsprojecten, om het thuisgevoel van de bewoners
verder te vergroten. In totaal werd er ruim 1,2 miljoen euro uitgegeven aan projecten waarmee onder meer bewoners
elkaar beter leren kennen, zelfredzamer worden en de woonomgeving er beter uit komt te zien. Staedion zette daarnaast wijkcomplexmedewerkers, huismeesters en medewerkers Sociaal Beheer in.
5%
Leefbaarheid 2013
13%
28%
schoon en veilig
portieken / entrees / bergingen
groenvoorziening
15%
ondersteuning bewonersinitiatieven
portiek- en wijkbeheer
17%
22%
7.2
Gezond en veilig
Vervangen openverbrandingstoestellen
overig
Het streven is om de komende jaren in hetzelfde tempo door te gaan. Staedion hoopt binnen afzienbare tijd alle open
verbrandingstoestellen vervangen te hebben, omdat daarmee het binnenmilieu wordt verbeterd en de veiligheid
van het wonen wordt vergroot (het voorkomen van koolmonoxide).
Tweehonderd gratis rookmelders
Staedion heeft in 2013 in tweehonderd woningen gratis rookmelders geplaatst. Het gaat hierbij vooral om woningen
gebouwd rond de jaren zestig. De bouwconstructie die toen werd gebruikt, houdt brandoverslag niet zo goed tegen
als modernere gebouwen. Met de rookmelders worden bewoners op tijd gewaarschuwd mocht er brand uitbreken.
Driehonderd gratis CO-melders
Staedion heeft in 2013 in samenwerking met Tempus driehonderd gratis koolmonoxidemelders (CO-melders)
geplaatst in woningen van huurders met een geiser. Daarmee is gezorgd dat de bewoners veilig kunnen wonen:
mocht er onverhoopt koolmonoxide ontstaan dan worden ze tijdig gewaarschuwd doordat de melder afgaat.
De huurders zijn tijdens het huisbezoek door Tempus nadrukkelijk gewezen op het absolute belang hun geisers te
laten onderhouden.
Inventarisatie asbest
Staedion is in 2013 verder gegaan met de inventarisatie van asbest in het woningbezit waarmee in 2012 was begonnen.
De inventarisatie vond plaats op basis van nieuwe regelgeving en inzichten. Voor het opstellen van een nieuwe
inventarisatie zijn 2.800 referentiewoningen in diverse complexen in 2013 bezocht. Met de onderzoeken wordt
de basisinventarisatie op het gebied van asbest compleet gemaakt. De planning is dat begin 2014 alle informatie
bekend is.
Valpreventie op daken
Staedion heeft op meerdere complexen maatregelen genomen op het gebied van valpreventie. De daken zijn daarmee toegankelijker en veiliger gemaakt voor medewerkers van onderhoudsbedrijven. Op complexen aan De Dreven,
35
De Gaarden, de Middenstede, de Lamel, de Winkelstede, de Huisstede en het Zicht is een RIE (risico-inventarisatie en
evaluatie) uitgevoerd. De in de RIE vastgelegde maatregelen zijn uitgevoerd, als het aanbrengen van ankerpunten en
-lijnen.
Inventarisatie ventilatievoorzieningen
In 2013 is begonnen met het inventariseren van de ventilatievoorzieningen van 74 complexen. Op basis van de
inventarisaties kan Staedion de onderhoudswerkzaamheden aan de mechanische ventilatiesystemen plannen.
Regelmatig onderhoud zorgt voor een beter binnenmilieu in de woning.
36
37
8
38
Duurzaamheid
Duurzaam investeren in het woningbezit zodat de energiezuinigheid wordt verbeterd en daarmee het
energielabel omhoog gaat. Ook in 2013 deed Staedion met die reden diverse duurzame investeringen.
Er werd echter ook besloten te stoppen met Aardwarmte Den Haag.
8.1
Duurzaam investeren in woningbezit
Energielabel
Ook in 2013 heeft Staedion duurzaam geïnvesteerd in het woningbezit. Door onder meer het aanbrengen van hoogrendementsglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels is de
energiezuinigheid van een deel van het woningbezit verder verbeterd. Er werden in totaal 2.081 labelsprongen gemaakt. Daarmee is de doelstelling ruimschoots behaald om duizend labelstappen voorwaarts te komen. Dit is
onder meer te danken aan het versneld weghalen van openverbrandingstoestellen.
Duurzame materialen
Staedion maakt in 2013 bij renovatie en nieuwbouw gebruik van FSC-hout en het ‘nationaal pakket duurzaam
bouwen’. Al sinds 2006 hebben wij een convenant met FSC Nederland, de organisatie die ons elk jaar monitort op
het gebruik van verantwoord hout. We gebruiken ook alleen gecertificeerd papier voor al ons drukwerk. Daarnaast
maken we gebruik van dakisolatie met een hogere isolatiewaarde Bij renovatie passen we dubbelglas toe en waar
mogelijk ook zonne-energie.
8.2
Duurzaam investeren in nieuwe technieken
Plaatsen zonnepanelen
Staedion heeft in 2013 op de volgende complexen zonnepanelen geplaatst:
•185 zonnepanelen op het complex Dekkershaghe;
• 147 zonnepanelen op het complex Martin Luther Kinglaan en omgeving;
• 240 zonnepanelen op de eigen vestiging aan de Klopperman.
Meer woningen aangesloten op Warmte Koude Opslag
Staedion heeft in 2013 219 woningen, vier bedrijfsruimten en het woon-zorgcomplex Het Zamen opgeleverd en
aangesloten op de duurzame techniek Warmte Koude Opslag (WKO) van Energiek (eigendom van Staedion). Bij
WKO wordt de warmte opgewekt via een warmte- en koudesysteem dat grondwater op ongeveer 180 meter diepte
oppompt. Vervolgens wordt de warmte uit het grondwater gehaald en door een leidingenstelsel naar de woningen
geleid. WKO levert een CO2-besparing van 42 procent op. In 2013 werden eveneens de nieuwbouwcomplexen Marco
Polo (103 sociale huurwoningen en 2.880 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed) en Couperus (154 vrijesector­
woningen, 46 koopwoningen en 33 sociale huurwoningen) opgeleverd en aangesloten op de WKO. Deze systemen
zijn echter opgeleverd aan Vestia Energie en daarmee geen eigendom meer van Staedion.
Staedion definitief uit Aardwarmte Den Haag
Staedion neemt sinds 22 mei 2013 niet langer deel als vennoot in Aardwarmte Den Haag VOF (ADH). Een half jaar
daarvoor gaven de drie woningcorporaties in de VOF, Vestia, Haag Wonen en Staedion, al aan zich te willen terugtrekken uit het duurzaamheidsproject. De verlaagde bouwproductie en focus op de kernactiviteiten waren daarvoor
onder meer de aanleiding. Daarbij werden de risico’s en aansprakelijkheden als exploitant als te omvangrijk gezien
en niet behorend bij een corporatie woning. De opgetreden vertraging in het werkend maken van de bron en de extra
investeringen die noodzakelijk waren, hebben het proces van uittreding uiteindelijk versneld. Doordat ook andere
partijen zich terugtrokken uit het project is Aardwarmte Den Haag VOF in augustus failliet verklaard.
Doorstart voor Energiek B.V.
Als gevolg van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF werd op 27 augustus 2013 het faillissement van
Energiek B.V. uitgesproken door de rechter. Energiek B.V. was als honderd procent-dochteronderneming van Staedion
een van de zes vennoten van ADH die met het uitspreken van het faillissement van ADH, eveneens failliet werden
verklaard. Een maand later, op 28 oktober, werd er overeenstemming bereikt met de curatoren voor het maken van
een doorstart. De nieuwe onderneming heet officieel Energiek 2 B.V. en is een honderd procent dochteronderneming
van Stichting Staedion. Voor de klanten verandert er hiermee niets aan de levering van warmte en koude. Energiek
blijft leverancier en ook betalen zij de energienota aan Energiek. Tijdens het faillissement heeft Energiek dankzij de
inzet van de curator en Staedion de levering van warmte en koude kunnen continueren. Met de officiële oprichting
39
en registratie van het nieuwe bedrijf bij de Kamer van Koophandel is de levering van warmte en koude aan woningen,
bedrijfspanden en derden gegarandeerd voor de lange termijn.
8.3
Interne duurzame ontwikkelingen
Zonnepanelen en ledverlichting op vestiging Klopperman
Staedion heeft in maart 2013 zonnepanelen geplaatst op het dak van de eigen vestiging aan de Klopperman in
Wateringse Veld. De zonnepanelen gaan een productie opleveren van 38.000 kWh per jaar. Dat levert een reductie
op van twintig procent van het energieverbruik. De zonnestroom wordt gebruikt voor de elektriciteit die nodig is in
de algemene ruimten, voor de mechanische ventilatie en voor de verlichting van het gebouw. Daarnaast is in 2013
begonnen met het plaatsen van ledverlichting in het hele gebouw. Dat levert een besparing van zestig procent van
het energieverbruik op.
Minder drukwerk
Staedion heeft in 2013 een aantal stappen ondernomen om het drukwerk te verminderen. De brochures en formulieren
zijn sinds juni gedigitaliseerd en daarmee terug te vinden op een vernieuwde website. Ook is eind 2013 besloten het
personeelsblad, dat vier keer per jaar verschijnt, te digitaliseren. De eerste uitgave daarvan verschijnt in 2014.
40
41
9
42
Samenwerking en
communicatie
Staedion heeft in 2013 meer aandacht besteed aan het belang van bewonersparticipatie. Een eigen
thuis bereikbaar maken kan alleen worden gerealiseerd samen met onze bewoners. Binnen Staedion is
in de werkgroep Participatie gesproken over onder meer de Overlegwet, een professionalisering van
de bewonerscommissies en nieuwe vormen van participatie. Daarnaast is er een begin gemaakt met
het realiseren van een participatiekaart voor heel Staedion waarmee in een oogopslag te zien is welke
vormen van bewonersparticipatie er waar in Den Haag bestaan en wat er nog ontbreekt.
Overleg met Huurdersvereniging Staedion
Staedion heeft in 2013 meerdere keren overleg gehad met de Huurdersvereniging Staedion (HVS), het overkoepeld
platform voor de al aanwezige bewonerscommissies. Er heeft onder meer een voorjaars- en een najaarsoverleg
plaatsgevonden. Tussendoor zijn er reguliere overleggen geweest over verschillende thema’s als servicekosten,
het beleid op het gebied van de Vereniging van Eigenaren, de huurverhoging, de herziening van het glascontract
(verlaging van de premie) en de vernieuwing van de Algemene Huurvoorwaarden. De leden van de HVS hebben in
september kennisgemaakt met de huurders die zitting hebben in de Raad van Advies en met leden van de Raad van
Commissarissen. Daarnaast is de samenwerkingovereenkomst geëvalueerd. De samenwerking tussen de HVS en
Staedion wordt door beide partijen als positief ervaren.
Bewonerscommissies
Staedion telde in 2013 tachtig bewonerscommissies. Daarvan hebben zich er in dat jaar 34 aangesloten bij Huurdersvereniging Staedion. De bewonerscommissies zijn op de hoogte gehouden via nieuwsbrieven.
Contact met de Klantenservice
De balies van de Klantenservice zijn in 2013 38.280 keer bezocht (43.850 in 2012). De Klantenservice werd in totaal
155.051 keer gebeld. Daarvan werd 96 procent aangenomen en beantwoord (97 procent in 2012). Daarnaast kwamen
er 6.922 e-mails binnen (8.698 in 2012).
Mijn Staedion groeit gestaag
Het huurdersportaal Mijn Staedion heeft in 2013 een deel van het werk van de Klantenservice overgenomen. In totaal
7.062 huurders hadden eind 2013 een account. In september kregen ongeveer 3.000 huishoudens op Ypenburg hun
inloggegevens. Huurders kunnen 24 uur per dag op Mijn Staedion inloggen en onder meer een reparatieverzoek
indienen. In 2013 werden er via Mijn Staedion 4.735 reparatieverzoeken ingediend.
Communicatiekanalen richting huurders
Staedion gaf in 2013 drie keer het bewonersblad WoonSpot uit. Via de website zijn in 2013 alle brochures digitaal
aangeboden. Bewoners in woningen waarin grootonderhoud stond gepland, kregen brochures op maat. Daarnaast
was Staedion in 2013 ook actief op Twitter, Facebook, YouTube en LinkedIn.
9.1
Samenwerken met collega-corporaties en gemeenten
De Vernieuwde Stad
De Vernieuwde Stad (DVS) is een breed platform van grote en grootstedelijke corporaties met gelijkgerichte belangen
en vraagstukken. Grootstedelijke problematiek is niet aan een regio gebonden. Bundeling op landelijk niveau is daarom belangrijk. Met een compacte agenda en dito organisatiestructuur legt het platform de focus op strategische
kerndossiers binnen de stedelijke vernieuwing. Staedion vervult een actieve rol in DVS en participeert ondermeer als
voorzitter in de werkgroep Stedelijke Vernieuwing.
Regionale prestatieafspraken
De vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) heeft in met het Stadsgewest Haaglanden de Regionale
Afspraken 2010-2014 vastgelegd. Die geven garanties met betrekking tot de huisvesting van de woningzoekenden
met lage en lage middeninkomens. Staedion is lid van de SVH en heeft ook in 2013 de regionale prestatieafspraken
als uitgangpunt genomen.
Gemeentelijke prestatieafspraken
In 2013 heeft Staedion rekening gehouden met de doelstellingen uit de Prestatieafspraken 2010-2015 met de
gemeente Den Haag. Met de Prestatieafspraken 2010-2015 willen de gemeente, Vestia, Haag Wonen en Staedion de
volgende doelstellingen bereiken:
43
•Het realiseren van een ongedeelde stad en een open woningmarkt.
•Het zorgen voor een goede positie van de BBSH-doelgroep en bijzondere doelgroepen.
•Het verbeteren van de positie van lage middeninkomens.
•Het realiseren van een goede (sociale) voorraad die duurzaam is.
•Het bevorderen van de doorstroming.
•Het realiseren van een schone, hele en veilige leefomgeving.
Samen met collega-corporaties, maatschappelijke partners en de gemeente Den Haag heeft Staedion in 2013 in
diverse wijken samengewerkt. De samenwerking is bedoeld om de wijken verder te verbeteren. Het gaat hierbij
voornamelijk om het realiseren van een schone, hele, veilige leefomgeving.
9.2 Samenwerken met maatschappelijke partners
Pilotproject ‘Sesam’ met Kessler Stichting
Staedion is begin 2013 samen met de Kessler Stichting het pilotproject ‘Sesam’ begonnen. De pilot heeft als doel
huisuitzetting van sociaal kwetsbare huurders te voorkomen wanneer er sprake is van een huurachterstand. Met de
pilot ‘Sesam’ zijn in 2013 huisbezoeken uitgevoerd waarbij bleek dat er bij de huurachterstand extra ondersteuning
nodig was door bijvoorbeeld multiproblematiek. De Kessler Stichting heeft een zorgtraject op maat aangeboden.
In de meeste gevallen werd de achterstand opgelost. Staedion werkte in 2013 ook samen met Den Haag OpMaat
(gemeente Den Haag) om huisuitzettingen te voorkomen (honderd zaken eind december 2013). Daarnaast legde de
deurwaarder maandelijks huisbezoeken af bij huishoudens waar de huurachterstand was opgelopen.
Samenwerken met onderwijs- en leerinstellingen
Staedion heeft in 2013 wederom de samenwerking opgezocht met een aantal onderwijs- en leerinstellingen.
Staedion wil daarmee jongeren de kans geven zich verder te ontwikkelen. Zeker in een krimpende bouwmarkt is
het belangrijk dat er stage- en leerlingplaatsen zijn voor jongeren om hun vaardigheden in de praktijk te brengen.
Staedion maakte in 2013 vooral bij het renovatieproject het Rode Dorp gebruik van leerlingen van het Regionaal
Opleidingscentrum Mondriaan (ROC) en stichting Haagbouw. Een aantal boog zich over het stellen van kozijnen,
het monteren van deuren en vensterbanken, het leggen van houten verdiepingsvloeren en het aanbrengen van
systeemvloeren op de begane grond. Ook kregen zij te maken met alle aspecten van metsel- en timmerwerk bij
nieuwbouw. Andere leerlingen deden vooral ervaring op met installatie-, tegel-, stukadoors- en dakbedekkingswerk.
Enkele leerlingen van het ROC Mondriaan knapten onder begeleiding van een eigen leermeester een compleet blok
van vier woningen op. Staedion heeft ook ROC-leerlingen ingezet bij het opknappen van leeggekomen woningen
voor de verhuur of verkoop.
Prijzen voor het Rode Dorp
Staedion en het ROC Mondriaan hebben in 2013 samen met het project Rode Dorp de Haagse Onderwijsprijs gewonnen.
De prijs wordt elk jaar toegekend aan een school of organisatie in Den Haag met een opvallende aanpak om talent
te stimuleren. Studenten van het ROC Mondriaan zijn voor een deel verantwoordelijk voor de uitvoering van de
renovatie en herinrichting. Staedion ontving met het Rode Dorp ook de prijs voor beste Leerlingbouwplaats van het
kennis- en adviescentrum Fundeon.
Convenant Leerlingbouwplaatsen Den Haag
Staedion ondertekende in september 2013 samen met woningcorporaties Arcade, Vestia, Haag Wonen en de gemeente Den Haag het convenant ‘Leerlingbouwplaatsen Den Haag’. De verschillende partijen vinden het belangrijk
dat er voldoende leer-werkplekken zijn voor bouwvakkers in opleiding. De ondertekening vond plaats in het Rode
Dorp. Met de ondertekening legden de partijen vast dat zij tot 2015 minimaal zeventig procent van alle bouwprojecten uitvoeren als leerlingbouwplaats. Een leerlingbouwplaats is een bouwproject waarop meerdere leerlingen de
kans krijgen om via werken en leren ervaring op te doen.
9.3 Interne en externe communicatie
Anti-agressie campagne begonnen
Staedion is in februari 2013 begonnen met de anti-agressiecampagne ‘Samen door één deur’. Daarmee werd de
nadruk gelegd op hoe een goede omgang met elkaar en met de klant het werkplezier bevordert. Het doel van de
campagne is het bevorderen van de dialoog tussen medewerkers en klanten. Aanleiding zijn de agressieincidenten
waarmee medewerkers te maken hebben.
44
Derde plaats Woningcorporatie Web Monitor
Staedion behaalde in juni met www.staedion.nl de derde plaats bij de Woningcorporatie Web Monitor van 2013 van
Between-us uit Breda. De website kreeg een 8,1. In 2012 stond Staedion met een 7,5 op de elfde plaats. De Woning­
corporatie Web Monitor, de benchmark naar de effectiviteit van de online communicatie van corporaties, is een jaarlijks terugkerend onderzoek waarmee de effectiviteit van vijfentwintig websites wordt onderzocht op de vindbaarheid, gebruikersvriendelijke navigatie, kwalitatieve content en de functionaliteit. Staedion verwacht in 2014 een nog
beter resultaat, omdat in 2013 hard is gewerkt de website verder te optimaliseren met een vernieuwde vormgeving
en navigatie. Daarnaast is de informatievoorziening richting huurders en relaties geactualiseerd.
Mede mogelijk maken van evenementen
De hoogte van de door Staedion verrichte sponsoractiviteiten in 2013, de relatie met de ontvanger van de sponsor­
activiteiten en de relatie in de optiek van Staedion zijn in overeenstemming met MG2006-04. De sponsoractiviteiten
in 2013 waren niet gericht op het vergroten van de naamsbekendheid van Staedion.
•Varend Corso: Staedion sponsorde het Varend Corso vanuit onze relatie met de doelgroep. Het Varend Corso vindt
drie dagen plaats in het Westland en veel van onze bewoners kunnen door deze sponsoring gratis naar het Varend
Corso. Daarnaast nodigden we leden van onze bewonerscommissies uit om ze te bedanken voor hun inzet het
afgelopen jaar. Trouwe huurders die maar liefst vijftig jaar in dezelfde woning van Staedion wonen waren ook onze
genodigden. In totaal ging het hier om driehonderd personen. Staedion heeft hiermee beoogd de sociale samenhang tussen de bewoners in verschillende wijken te versterken door elkaar te ontmoeten in een informele setting.
In 2014 is Staedion niet meer betrokken bij het Varend Corso als gevolg van andere afwegingscriteria in relatie tot
het te besteden sponsoringsbudget. Er zijn verder geen bedrijfsspecifieke relaties te vermelden tussen Staedion en
het Varend Corso.
•Parkpop: Parkpop is door Staedion mede mogelijk gemaakt vanuit onze relatie met de kerntaken en onze doelgroep. Parkpop vindt plaats in het Zuiderpark en het ligt tussen de wijken Transvaal en Den Haag Zuidwest in, waar
Staedion veel bezit heeft. Veel van de bewoners kunnen door deze sponsoring een dag naar een gratis popfestival.
Op deze manier tonen we onze maatschappelijke betrokkenheid richting onze bewoners. Deze sponsoractiviteit
ligt daarmee in lijn met het sponsoren van buurt- en muziekevenementen waarvan melding wordt gemaakt in
MG 2006-04. Het totale gesponsorde bedrag voor 2013 bedraagt €78.500. Er zijn verder geen bedrijfsspecifieke
relaties te vermelden tussen Staedion en Parkpop.
Communicatie richting stakeholders
Staedion communiceert met de stakeholders via verschillende kanalen. In 2013 werd onder meer elke maand een
externe nieuwsbrief uitgegeven. Op de website en via de diverse social media verschenen er wekelijks berichten
over de werkzaamheden. Daarmee heeft Staedion laten zien wat er allemaal gebeurt en op welke manier er aan de
gestelde doelstellingen wordt gewerkt.
45
10
46
Personeel &
Organisatie
In 2013 is door Staedion de organisatie verder ontwikkeld zodat er nog effectiever en efficiënter kan
worden gewerkt en ingespeeld op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen. Daarbij is veel
aandacht besteedt aan het ontwikkelen van een organisatievisie die vertaald is in een duidelijk doel en
herkenbare kernwaarden. Voorts heeft Staedion zich verder aangepast aan de gewijzigde omstandig­
heden en zo duidelijke keuzes gemaakt. Hiervoor is een organisatiewijziging ingezet die in 2014 zal
worden afgerond.
10.1 Organisatieontwikkeling
Werken aan nieuwe organisatievisie
Binnen Staedion is verder gewerkt aan het formuleren van een nieuwe organisatievisie. In april 2013 werd het
zogeheten hoger doel officieel een feit. Ook werden het gewaagd doel, de kernwaarden en de kernkwaliteiten
definitief vastgesteld. Daarna is een begin gemaakt om de organisatievisie binnen Staedion handen en voeten te
geven. Managers kregen in mei een training over ‘Visiegedreven leiderschap’, in de maanden daarna zijn workshops
gegeven aan de diverse onderdelen binnen Staedion om te komen tot een vertaling van de visie naar het dagelijkse
werk. Bijzonder aan de realisatie van de organisatievisie is de manier waarop deze tot stand is gekomen. Ruim dertig
interne organisatievisieambassadeurs zijn vanaf medio 2012 in hun vrije tijd vrijwillig aan de slag gegaan. Ook hebben
zij workshops gegeven aan medewerkers en nog steeds zijn ze betrokken. De organisatievisie is de komende jaren
onze leidraad.
Optimalisatie huisvesting
Staedion had begin 2013 vijf vestigingen. De medewerkers hadden daarmee gemiddeld 29 vierkante meter werkplek
tot hun beschikking. Het landelijk gemiddelde ligt op 20,6 vierkante meter en uit onderzoek blijkt dat twaalf tot
vijftien vierkante meter voldoende is. Voor Staedion een van de redenen om de huisvesting verder te optimaliseren.
Op 1 april is de vestiging aan de Kleine Keizer in Loosduinen gesloten. De medewerkers zijn gevestigd aan het
Koningin Julianaplein. Hier kunnen ook de huurders terecht, evenals op de andere vestigingen. De vestiging aan
de Frits Diepenlaan 2 op Ypenburg is eind 2013 gesloten. Deze vestiging was verworven door de fusie met Stichting
Woonformatie Ypenburg. In 2013 is ook nader onderzoek gedaan op welke manier de huisvesting nog meer kan
worden geoptimaliseerd. Dit zal tot verdere aanpassing leiden in 2014.
Begonnen met organisatiewijziging
De Directieraad van Staedion heeft in oktober 2013 een adviesaanvraag ingediend bij de Ondernemingsraad voor
een wijziging in de organisatiestructuur. Eind oktober zijn acht werkgroepen aan de slag gegaan om de organisatiestructuur verder uit te werken. Elke werkgroep is aangestuurd door een kwartiermaker. De werkgroepen kregen een
specifieke opdracht mee: ze moesten nadenken over een visie, een organogram en functies en functieprofielen voor
het betreffende organisatieonderdeel of afdeling. In januari 2014 zijn de ideeën gepresenteerd en eind januari is de
tweede adviesaanvraag ingediend bij de OR. De organisatiewijziging wordt naar verwachting in 2014 afgerond.
10.2 Personeel en organisatie
Ontwikkeling van medewerkers
Elke medewerker van Staedion hield in 2013 met zijn leidinggevende een planningsgesprek. Daarin zijn afspraken
gemaakt over de persoonlijke ontwikkelpunten. Om die ontwikkeling te ondersteunen of om de persoonlijke effectiviteit te verbeteren is in veel gevallen een opleiding, training en soms een coach ingezet. In 2013 werd 530.807,euro geïnvesteerd in het personeel. Hierbij ging het om zowel individuele als corporate opleidingen. In 2013 regelde
Staedion onder meer corporate schrijf- en agressietrainingen.
Meldingen vertrouwenspersonen
Negen medewerkers hebben zich in 2013 gemeld bij de interne vertrouwenspersoon van Staedion. De vertrouwenspersoon staat klaar voor medewerkers die te maken hebben met ongewenste omgangsnormen als pesten, discriminatie of seksuele intimidatie, agressie en geweld, maar ook wanneer iemand bijvoorbeeld niet goed weet hoe
hij moet omgaan met bepaalde werksituaties. Uit de meldingen zijn geen formele klachten voortgekomen.
Op 6 november 2013 werd er, naast de interne vertrouwenspersoon, een nieuwe externe vertrouwenspersoon
aangesteld naar aanleiding van contract vernieuwing.
47
11
Financiën
48
11.1 Financiële strategie
Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoorwaarden
opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft
en haar continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstelling door middel van ondermeer ratio’s
bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), voldoende aflossingscapaciteit uit de operationele kasstromen
(DSCR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (LTV) en op voldoende weerstandsvermogen.
Begroting 2014 en de meerjarenraming 2014-2018
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in december 2013 de begroting 2014 en de meerjarenraming 2014-2018
goedgekeurd. In de begroting en de meerjarenraming is SWY volledig opgenomen, aangezien de juridische fusie
tussen Staedion en SWY in mei 2013, met terugwerkende kracht per 1 januari 2013, volledig is afgerond. De begroting
en meerjarenraming zijn opgesteld binnen de financiële kaders als vermeld onder ‘financiële strategie’ en voldoen
aan de gestelde eisen door het WSW en CFV.
Kwalitatieve en kwantitatieve maatregelen
Met het vaststellen van het bedrijfsjaarplan 2014 heeft Staedion een aantal strategische keuzes gemaakt voor de
lange termijn, waarbij vastgoedsturing een prominente plaats in de organisatie zal gaan innemen. Overige keuzes
hebben betrekking op het continue bezig zijn met het verbeteren en innoveren van processen, diensten en services,
optimalisatie van fte en besparing op bedrijfskosten. Verder wordt gestreefd naar centralisatie van de huisvesting
wat de bedrijfskosten verder zal reduceren.
Staedion voert met de huurverhoging van 2014 de mogelijkheden door die het kabinet biedt. Dit huurbeleid zal ook
de komende jaren het uitgangspunt zijn, waarbij er gebruik wordt gemaakt van het beleid van inkomens afhankelijke
huurstijgingen. Hiermee komt de betaalbaarheid van de woningen onder druk te staan. Dit brengt risico’s met
betrekking tot de inbaarheid van de huren met zich mee. Het investeringsvolume 2014-2018 wordt mede bepaald
door het overschot aan operationele kasstromen (onder aftrek van de heffingen) en de realisatie van verkoop­
opbrengsten in enig jaar. De heffingen hebben effect op de maatschappelijke aspecten als uitgaven aan leefbaarheid. Staedion heeft voor 2014 het budget ten opzichte van verder 2013 verlaagd. Heel gericht zal worden gekeken
om met geringere middelen toch een goede bijdrage aan de leefbaarheid te leveren.
Kengetallen 2014-2018
Normen
Leningen max. 75% van de bedrijfswaarde Surplus BW:
2014
2015
2016
2017
2018
247.175
312.932
376.684
453.513
558.108
Solvabiliteit op bedrijfswaarde > 20%
34,57%
37,08%
39,74%
42,80%
46.53%
Leningenportefeuille < 50% WOZ waarde
40,17%
39,45%
37,37%
35,00%
31,78%
1,50
1,74
1,85
1,99
2.19
ICR = Operationele kasstroom / betaalde rente > 1,40
11.2 Oordeel toezichthouders
Oordeelsbrief CFV 2013
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op basis van de prognosegegevens 2013-2017, de dVi 2012 en overige
informatie, een risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen: kwalitatieve financiële informatie,
behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht.
In haar brief van 24 oktober 2013 heeft het CFV bekend gemaakt dat het uitgevoerde onderzoek geen aanleiding tot
opmerkingen over de volgende toezichtterreinen gaf:
•Behoud maatschappelijk vermogen
•Solvabiliteit
Het CFV heeft tevens aangegeven een aantal onderwerpen periodiek met Staedion te willen bespreken. Dit betreft
de onderwerpen; vastgoedsturing, risicomanagement en de voortgang en stand van zaken met betrekking tot de
reorganisatie. In het bedrijfsjaarplan 2014 van Staedion nemen deze onderwerpen namelijk een belangrijke plaats
in. In relatie hiermee is met het CFV afgesproken dat Staedion het CFV periodiek informeert over actuele ontwikkelingen en over de voortgang op bovenstaande onderwerpen.
49
Oordeel CFV stresstest derivaten
Op 30 juni 2013 en per 31 december 2013 is door het CFV opnieuw onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve parallelle
rentedaling van de rentecurve met één en twee procentpunt. In de stresstest wordt ook rekening gehouden met de
consequenties van het ontbinden van contracten als gevolg van ‘breakclauses’ met een breakdatum in 2013. Uit de
uitkomsten van deze stresstesten blijkt dat Staedion een voldoende liquiditeitsbuffer heeft.
Oordeelsbrief verslagjaar 2012 van het ministerie
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) heeft op 25 november 2013 haar oordeel afgegeven
over Staedion, gebaseerd op de dVi 2012, het jaarverslag, de jaarrekening en de stukken van de accountant. Op basis
hiervan zijn additionele vragen gesteld over steun ten aanzien van activiteiten in het buitenland, sponsorings­
activiteiten en verbindingen. Deze vragen zijn binnen de hiertoe gestelde termijn door Staedion beantwoord.
Kredietwaardigheidsoordeel WSW
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 26 augustus 2013 verklaard dat, conform artikel 8 van het
reglement van deelneming van het ‘Waarborgfonds’, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het WSW heeft eveneens het faciliteringsvolume vrijgegeven voor geheel 2014.
11.3 Risicomanagement Treasury
Staedion gebruikt financiële instrumenten om onderstaande risico’s af te dekken:
•Renterisico: Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen)
en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het spreiden van de aflossings­
momenten in de leningenportefeuille en het inzetten van derivaten. In 2013 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten.
De bestaande derivaten betreffen alleen payer Interest Rate Swaps (IRS). De Hedgestrategie is beschreven in het
door de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. De huidige swaps bij Staedion zijn gekoppeld
aan leningen waardoor geen open posities worden ingenomen. Ander soort derivaten, als swaptions (een optie op
een IRS) en geschreven derivaten zijn niet aanwezig. Het risico op de negatieve marktwaarde is bij Staedion gelimiteerd door middel van een cap. Hiermee is het liquiditeitsbeslag voor Staedion gemaximeerd.
•Marktrisico: Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte
collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gelimiteerd.
•Kredietrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken.
Staedion past spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico.
• Liquiditeitsrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen
beschikken. De negatieve marktwaarde van de swaps eind 2013 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar
niveau. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Per eind 2013 heeft Staedion in
totaal voor 430 miljoen euro aan renteswaps (zogenaamde payer-swaps). Hier tegenover staan aangetrokken roll-over leningen. Bij de door Staedion afgesloten renteswaps betaalt Staedion de lange rente en ontvangt
Staedion een variabele rente gebaseerd op Euribor. Op de roll-over leningen betaalt Staedion de Euribor. Hierdoor
betaalt Staedion per saldo een vaste rente. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in
portefeuille. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van individuele hedge-relatie.
Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom, rente­
vervaltermijn en looptijd) De effecten van een hedge-ineffectiviteit wordt in voorkomend geval in de resultaten
verwerkt. Eind 2013 is sprake van een voldoende effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toe passen.
In 2013 is een herzien Treasury Statuut ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen (RvC) welke uiteindelijk in maart 2014 is goedgekeurd. Het treasurystatuut voldoet hiermee aan de richtlijnen zoals voor­geschreven
door het CFV. 2013 heeft ook in het teken gestaan van de nieuwe beleidsregel derivaten en impact van deze beleidsregel op onze huidige derivatenpositie. Per ultimo 2013 heeft Staedion bij één tegenpartij zogenaamde toezicht
belemmerende bepalingen. In de eerste maanden van 2014 zal een plan van aanpak worden opgesteld, waarin zal
worden beschreven wat te doen met de betreffende clausules conform de vereisten zoals opgesteld door het CFV.
50
11.4 Stichting Dutch International Guaranties for Housing (DIGH)
Naast de binnenlandse samenwerkingen participeert Staedion ook in één buitenlandse samenwerkingsverband.
Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) verstrekt leningen aan woningbouwprojecten in verschillende
landen. De leningen worden geborgd door Nederlandse woningcorporaties. In 2013 stond Staedion borg voor in totaal
drie leningen in Zuid-Afrika. Dit betreft de borgstelling voor woningcorporatie Own Haven Housing Association uit
East London. Als die corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, neemt Staedion de rente en aflossing van
de leningen over. Daar staat tegenover dat het hypotheekrecht op deze projecten aan DIGH zijn gegeven. De borgstelling van Staedion is gemaximeerd door middel van een jaarbedrag dat in 2013 € 255.607,- bedroeg. Dit ligt onder
de nominale toegestane borgingsvolume van 3‰ van het balanstotaal van Staedion. Er is geen aanspraak op deze
garantie gemaakt. Het is de intentie te komen tot afbouw van deze borgstelling.
11.5 Jaarresultaat
Financieel resultaat
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012 zijn herrekend naar de nieuwe organisatie na de fusie tussen Staedion
en SWY. De waarderingsgrondslagen van beide organisaties zijn hiermee gelijk. Waarbij de voornaamste aanpassing
de wijziging in de waardering van het sociale en commerciële vastgoed van SWY betreft. Deze waardering betrof in
de oude situatie historische kostprijs en in de nieuwe situatie wordt zowel het commerciële vastgoed als het sociale
vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd. Dit is conform de waarderingsmethode van Staedion.
Over het boekjaar 2013 betrof het bedrijfsresultaat ad € 105,3 miljoen. Dit betreft een stijging van het resultaat met
€ 5,7 miljoen. Deze wordt voornamelijk veroorzaakt door de huurstijging met inflatie +1% en het doorvoeren van
de inkomensafhankelijke huurverhoging waar mogelijk en gepast binnen het beleid van Staedion. In hoeverre de
inkomensafhankelijke huurverhoging ook in de toekomst doorgevoerd kan worden is onduidelijk. De betaalbaarheid
van de woningen staat onder druk.
De verhuurdersheffing, saneringsheffing en reorganisatiekosten hebben voor € 14,5 miljoen een negatief effect op
het bedrijfsresultaat.
Bedrijfsopbrengsten
De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2012 op totaalniveau met ruim € 1,4 miljoen euro afgenomen. Het netto
verkoopresultaat is ten opzichte van 2012 met € 2,8 miljoen euro afgenomen. Deze opbrengsten worden in 2013 nog
eenmalig negatief beïnvloed door de kosten voor het splitsen van het bezit. Ultimo 2013 is het bezit van Staedion wat
aangewezen is voor uitponding gesplitst en zullen deze kosten in de toekomst gereduceerd zijn. Activering van de
omzet van het ontwikkelbedrijf bleef ten opzichte van 2012 nagenoeg stabiel met € 1,9 miljoen euro.
Bedrijfsresultaat en overige bedrijfslasten
De bedrijfslasten gecorrigeerd voor bijzondere posten waaronder de heffingen en reorganisatielasten laten een
daling zien van € 21,6 miljoen ten overstaande van 2012. Deze daling is veroorzaakt door de reeds in 2012 ingezet
reductie van overige lasten.
Rentelasten
De rentelasten zijn in 2013 met € 4,5 miljoen gestegen tot € 73,6 miljoen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door minder geactiveerde rente, hogere rentelasten op de rente swaps en het omzetten van kort variabel
rentende leningen naar lang rentende leningen met een vaste coupon.
Ontwikkeling van het eigen vermogen
Het eigen vermogen is in 2013 ten opzichte van 2012 afgenomen met € 11,8 miljoen naar € 1.382 miljoen. De solvabiliteit is met 0,5% procent toegenomen naar 43%.
51
12
52
Kengetallen
Kengetallen
Boekjaar
3) 4)
3) 4)
2013
2012
Aantal Verhuureenheden
1. Woningen en woongebouwen
a. in exploitatie
b. in aanbouw
2. Garages
3. Overige objecten
Totaal Aantal standplaatsen
Aantal bedden in verzorgingstehuizen
Aantal woningen in beheer
2. Kosten planmatig onderhoud per woning
3. Totaal kosten onderhoud per woning
1) 2)
1) 2)
2010
2009
34.736
34.341
32.379
32.135
31.909
260
794
229
399
508
4.324
3.956
3.693
3.482
3.496
533
532
580
516
428
39.853
39.623
36.881
36.532
36.341
70
70
70
70
70
750
750
750
750
750
-
-
-
-
211
605
594
Kwaliteit
1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning
2) 3)
2011
463
493
700
839
998
937
912
2.090
1.302
1.491
1.637
1.517
2.684
18,4
16,5
Financiële continuïteit
43,0
42,5
48,4
2. Liquiditeit (current ratio)
0,8
0,5
0,9
0,1
0,4
3. Liquiditeit (cash ratio)
0,0
0,1
0,1
0,2
0,0
4. Rentabiliteit eigen vermogen
-0,9
-2,0
-4,4
16,3
-4,4
5. Rentabiliteit totaal vermogen
1,3
0,9
-0,5
5,5
2,2
6. Interne financiering in % van eigen vermogen
102
113
100
124
100
-248
-668
-1.781
1.838
-286
1. Solvabiliteit
7. Cashflow per woning
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)
1. Overige reserve (inclusief onverdeeld resultaat)
2. Huren (exclusief huurderving)
3. Vergoedingen (exclusief huurderving)
4. Jaarresultaat
1.371.556
1.383.395
1.398.601
327.217
289.784
219.562
210.271
185.109
178.923
171.214
12.113
12.989
14.116
14.639
16.599
-11.839
-27.577
-62.479
56.377
-12.681
Algemeen
1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de
huren en vergoedingen 19,55
15,05
9,37
13,87
13,08
1,63
1,25
0,78
1,16
1,09
2,87
2,82
183
169
10.119
8.961
-4,38
3,33
- op basis van maandhuur
- op basis van jaarhuur
2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren
en vergoedingen 2,68
2,69
3. Overige reserve einde boekjaar uitgedrukt
in een % van de huren
verhuureenheid
vermogen (overige reserve)
2,96
625
658
756
4. Overige reserve einde boekjaar per
5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen
38.604
38.786
42.435
-0,86
-1,99
-4,47
1) 2009 en 2010: waarderingsgrondslag actuele waarde op basis van bedrijfswaarde
2) 2009 t/m 2011: Stichting Staedion vóór fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg
3) 2011 t/m 2013: waarderingsgrondslag actuele waarde op basis van marktwaarde in verhuurde staat
4) 2012 en 2013: Stichting Staedion na fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg
53
54
Jaarrekening
13
55
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming)
ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012 *
Vaste activa
1
Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie 9.367
2
Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
11.122
9.367
11.122
566.734
454.919
2.411.345
2.491.797
31.581
34.754
67.602
2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd
als vastgoedbelegging
2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
8.548
3
3.018.208
Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen 25.343
3.049.072
28.099
33.855
34.434
4.565
4.070
3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen 3.3 Overige vorderingen 3.4 Latente belastingvordering
-
63.763
66.603
3.091.338
3.126.797
Totaal vaste activa
Vlottende activa
4
Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3 Overige voorraden 7.497
-
4.386
15.209
19.948
5
Vorderingen
4.054
22.706
5.1 Huurdebiteuren
2.264
1.920
5.2 Overheid
1.667
1.709
28.388
5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen 5.4 Belastingen en premies sociale verzekering
5.5 Overige vorderingen
265
298
5.064
5.762
41.859
54.280
5.6 Overlopende activa
48.834
48.840 99.953
112.809
Liquide middelen
1.135
19.433
Totaal vlottende activa
123.794
160.630
3.215.132
3.287.427
6
Totaal activa
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
56
PASSIVA
7
31-12-2012 *
Groepsvermogen
7.1 Eigen vermogen 7.2 Minderheidsbelang derden
1.381.488
1.393.342
2.551
3.423
Totaal groepsvermogen
8
31-12-2013
1.384.039
1.396.765
Voorzieningen
8.1 Voorziening onrendabele investeringen en
herstructurering
8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen
7.371
11.659
4.002
4.085
552
174
8.4 Overige voorzieningen
14.675
Totaal voorzieningen 9
14.458
26.222
30.754
Langlopende schulden
9.1 Leningen kredietinstellingen
1.604.997
1.465.256
9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken
33.239
35.638
9.3 Waarborgsommen
verkocht onder voorwaarden
1.374
1.288
9.4 Overige langlopende schulden
8.873
8.873
Totaal langlopende schulden
10
1.648.483
1.511.055
Kortlopende schulden
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
93.064
219
193
10.3 Schulden aan leveranciers
5.598
17.406
10.4 Belastingen en premies sociale verzekering
8.347
1.520
10.5 Overige schulden
3.116
17.790
48.940
10.2 Schulden aan overheid
10.6 Overlopende passiva
46.044
263.004
Totaal kortlopende schulden
156.388
348.853
Totaal passiva
3.215.132
3.287.427
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
57
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)
2013
2012 *
Bedrijfsopbrengsten
15.1 Huuropbrengsten
213.353
204.275
15.2 Opbrengsten servicecontracten
11.407
12.734
15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
-94
2.665
15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf
1.935
2.009
15.5 Overige bedrijfsopbrengsten
5.240
11.529
Som der bedrijfsopbrengsten
231.841
233.212
Bedrijfslasten
16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
3.027
3.758
Erfpacht
298
298
16.2 Lonen en salarissen
21.492
23.246
16.2 Reorganisatielasten
6.690
0
16.2 Sociale lasten
3.096
3.161
16.2 Pensioenlasten
4.594
4.636
16.3 Onderhoudslasten
41.643
48.791
16.4 Leefbaarheid
1.228
2.200
16.5 Lasten servicecontracten
11.702
13.432
16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa
-3.393
3.403
16.7 Overige bedrijfslasten
36.121
30.668
Som der bedrijfslasten
126.498
133.593
Bedrijfsresultaat 105.343
99.619
17
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
18.2 Rentelasten en soortgelijkende kosten
18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde
van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
3.514
-73.574
-47.845
-49.489
3.702
-69.084
1.849
1.009
-68.211
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
vóór belastingen
19
Belastingen
-
20
Resultaat deelnemingen
-1.648
-10.713
-2.459
-10.299
-1.648
-14.243
Groepsresultaat na belastingen
21
Aandeel derden in resultaat
-12.361
-522
-27.001
-576
Nettoresultaat
-11.839
-27.577
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
58
-64.373
-12.758
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 (in duizenden euro’s, volgens de indirecte methode)
2012*
105.343
99.619
3.758
-2.009
3.403
30
-2.084
5.182
-631
-776
-6.351
6.826
-7.758
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
110.085
97.043
Ontvangen interest
2.590
Betaalde interest
-69.935
Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
-
2.778
-65.445
274
-67.345
-62.393
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten
42.740
34.650
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:
- Afschrijvingen
3.027
- Geactiveerde productie
-1.935
- Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa
-3.393
- Dotatie/vrijval voorzieningen
217
Verandering in het werkkapitaal:
- Voorraden
-1.299
- Vorderingen
12.856
- Kortlopende schulden (excl. kortlopende aflossing)
-4.731
Totaal veranderingen werkkapitaal
2013
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa:
- Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
-1.248
Investeringen in vastgoedbeleggingen:
- Commercieel vastgoed in exploitatie -
- Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
-
- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 550 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie -37.095
Investeringen in financiële vaste activa
814
Verkoopopbrengsten:
- Verkoop bestaande bezit
15.937
- Verkopen koopprojecten
4.756
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
10.944
6.947
-16.286
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Langlopende schulden:
- Opname langlopende schulden
316.000
- Aflossing langlopende schulden
-234.041
- Waarborgsommen
86
- Terugbetaling verplichting verkocht voorwaarden
-563
Kortlopende schulden:
- Opname kortlopende schulden
-
- Aflossing kortlopende schulden
-126.234
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
231.134
-288.314
32
-529
111.624
-17.906
-44.752
36.041
Mutatie liquide middelen
-18.298 2.975
-1.229
-2.544
-11.171
521
-70.582
-602
-67.716
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
59
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013
Algemeen
Stichting Staedion, gevestigd te Den Haag aan het Koningin Julianaplein 2, is een stichting met de status van toegelaten
instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Staedion betreft conform artikel 6 van
de statuten: Het Gewest Haaglanden.
Toegepaste standaarden
Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige
uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige
aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing, waaronder de Wet Normering Topinkomens
(WNT).
Verslaggevingsperiode
De jaarrekening is opgesteld over het kalenderjaar 2013.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Effecten voorgenomen regeringsbeleid
Staedion wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde
huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huur­beleid.
Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.
De verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Staedion op van € 0,5 miljoen in 2013 naar € 19 miljoen in
2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 7,2 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt
Staedion in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 23,1 miljoen.
Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het
behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Staedion een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking en
fasering van de investeringen. Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk 11 van het jaarverslag.
Staedion heeft in haar projecties slechts beperkt gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurstijging boven
inflatie, namelijk 1,5%.
Staedion heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de jaren 2014 t/m 2018 van
gemiddeld € 8,2 miljoen per jaar aan nieuwbouw huurwoningen, € 12,9 miljoen aan woningverbeteringen.
Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit totaalbedrag. Staedion heeft geen additioneel beleid ter vermindering van de investeringen in vastgoed ingezet.
Met deze maatregelen kan Staedion in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen.
Staedion verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt.
Voorts verwacht het bestuur haar (aangegane) verplichtingen inzake het niet-borgbare bezit grotendeels te realiseren door bedrijfslasten te beperken en het door haar ingezette huurbeleid te continueren.
Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Staedion zonder wezenlijke
aanpassing in de bedrijfsvoering beperkt gebruik hoeft te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de
in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld
uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kostprijs, tenzij anders aangegeven. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa
en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen
naar Staedion zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
60
Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard
zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vast­
gesteld.
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen
worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijk verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel,
samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden,
waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering
van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een
verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg
alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de
verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans
opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen respectievelijk de uitstroom van middelen en betrouwbaarheid van de
bepaling van de waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt
verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde
duizendtal, tenzij anders vermeld.
Gebruik van schattingen
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen
maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen
en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en
onderlinge veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen
in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weer­
geven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
•Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in
verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen
zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen,
markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe
deskundige.
•Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke
verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een
voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwali­ficeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en
overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces
van Staedion. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke
realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.
•Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangs­
punten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.
•Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belasting­
positie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid
tussen onderhoudskosten en investeringen, behandeling faillissement Aardwarmte Den Haag VOF / Energiek BV,
61
bepaling fiscale waarde vastgoed alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose
van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor de verwerking van de fusie
Op 30 januari 2013 heeft Staedion ten behoeve van de voorgenomen fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg 100%
van de participaties in Stichting Woonformatie Ypenburg verkregen om niet. Op 8 mei 2013 is met terug­werkende
kracht per 1 januari 2013 de fusie tussen de twee stichtingen geeffectueerd, waarbij Staedion de fusiedrager is. De
fusie wordt overeenkomstig RJ 216.605 e.v. aangemerkt als een samensmelting van belangen en derhalve dient de
zogenaamde ‘pooling of interests’-methode te worden toegepast. Bij toepassing van de ‘pooling of interests’-methode
moeten de activa en passiva van de betrokken partijen alsmede de baten en lasten over het verslagjaar waarin de
samensmelting plaatsvindt in de jaarrekening van de fusiecombinatie worden opgenomen op basis van de grondslagen
van de nieuwe organisatie, als ware de voeging al vanaf het begin van het verslagjaar en het vergelijkende verslagjaar
een feit is, dus per 1 januari 2012.
Staedion en Stichting Woonformatie Ypenburg hebben de volgende activa, passiva, omzet en overige bedrijfs­
opbrengsten ingebracht over de periode voorafgaand aan de datum van voeging:
Staedion
Stichting
Woonformatie
Ypenburg
Activa 2.917.066
396.853
Passiva
1.523.748
411.808
Omzet
201.244
20.439
10.967
561
Overige bedrijfsopbrengsten
Aanpassing van de waarderingsgrondslagen van Staedion en Stichting Woonformatie Ypenburg naar waarderingsgrondslagen zoals toegepast door de fusiecombinatie leidt tot de volgende aanpassingen in het eigen vermogen
per 1 januari 2013:
Eigen vermogen per 31 december 2012 volgens jaarrekening 2012 van Staedion
1.389.895
Eigen vermogen per 31 december 2012 volgens jaarrekening 2012 van Stichting Woonformatie Ypenburg
-14.955
Verlaging schuld i.v.m. eerdere verkoop van participaties
10.000
Waardering vastgoed in exploitatie op marktwaarde
28.603
Waardering vastgoed in ontwikkeling t.b.v. eigen exploitatie op marktwaarde
-29.920
Toevoeging bestemmingsreserve VH fonds aan Eigen vermogen
10.857
Eliminatie deelneming
-1.138
Eigen vermogen per 1 januari 2013 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie
1.393.342
Aanpassingen:
De aanpassingen hebben de volgende effecten op het resultaat 2012:
Resultaat 2012 volgens jaarrekening 2012 van Staedion
-25.253
Resultaat 2012 volgens jaarrekening 2012 van Stichting Woonformatie Ypenburg
-13.170
Terugboeking afschrijvingslast o.b.v. historische kostprijs
9.947
Mutatie waardering marktwaarde
-6
Eliminatie resultaat deelneming
Resultaat 2012 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie
905
-27.577
Aanpassingen:
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Staedion en haar groepsmaatschappijen en
andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale
leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Staedion een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleids­bepalende
62
invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct
kunnen worden uitgeoefend betrokken.
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende
invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van
beëindiging van deze invloed.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de
binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij
het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.
Omvang van de consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat Stichting Staedion te Den Haag, Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag,
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. te Den Haag, Reva C.V. en Reva Beheer B.V. te Den Haag, SWIJ Projecten B.V.
te Den Haag en Rozenburg Kwartier B.V. te Den Haag. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de
volgende vennootschappen geconsolideerd: Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta. Pro1 B.V., Argion Beheer B.V.,
Energiek 2 B.V., Invex B.V., N.V. Stedelijk Belang.
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige finan­
cieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten.
Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct
toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de
vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winsten-verliesrekening verantwoord.
Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.
Verstrekte leningen en overige vorderingen
Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, op basis van de
effectieve rentemethode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode.
De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kort­
lopende schulden.
Afgeleide financiële instrumenten
Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het
kostprijs-hedge model wordt toegepast.
In financiële en niet-financiële contracten besloten afgeleide instrumenten worden door Staedion niet afgescheiden
van het basiscontract en niet apart verantwoord indien deze afgeleide instrumenten nauw verbonden zijn met het
basiscontract, maar toegelicht onder het desbetreffende balanshoofd. Alle in financiële en niet-financiële contracten
besloten afgeleide instrumenten zijn bij Staedion nauw verbonden met het basiscontract.
Indien kostprijshedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het
afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar
verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument
samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening
verwerkt.
Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve
winst of het cumulatieve verlies die tot dat moment nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als
overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar
verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de
winst- en verliesrekening.
63
Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële
instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. De vervolgwaardering van het afgeleide
financiële instrument is dan kostprijs of lagere marktwaarde.
Voorwaarden aan hedge accounting
Staedion documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelatie en toetst periodiek de effectiviteit van
de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is
van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritieke kenmerken van het afdekkings­
instrument met de afgedekte positie. Staedion sluit alleen afdekkingsinstrumenten af waarbij de kritieke kenmerken
overeenstemmen met die van de afgedekte positie.
Bijzondere waardeverminderingen financiële activa
Een financieel actief dat niet wordt gewaardeerd tegen (1) reële waarde met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld
om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft
ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er
objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een
negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare
schatting kan worden gemaakt.
Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten
het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van
een aan Staedion toekomend bedrag onder voorwaarden dat Staedion anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald
effect.
Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Staedion worden
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief
niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of
deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en
beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering
worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar
nog niet is vastgesteld.
Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere
waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken.
Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Staedion historische trends met betrekking tot
de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering
plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de leiding van Staedion van
oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd
financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte
toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.
Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering
onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente.
Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief
in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening tot
maximaal de oorspronkelijke kostprijs.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die
tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden
direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord.
64
Classificatie vastgoed naar typologie
Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed.
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet
zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder
zorg-, welzijn-, onderwijs-en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze
is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor
toegelaten instellingen.
De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.
Kwalificatie sociaal vastgoed
Het beleid van Staedion is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van
volkshuisvestelijke doelen.
Dit beleid is nader geduid in het volkshuisvestelijk verslag onder het hoofdstuk 1 Bedrijfsstrategie.
Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn:
• Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoed­
portefeuille;
• Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuilletransformatiebeleid. Dit beleid resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’;
• Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoopvijver te koop aangeboden;
• Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen;
• Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner;
Door een goede samenwerking met de Gemeenten waarin Staedion werkzaam is, is het beleid uitvoerbaar.
De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging.
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen
bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire
systeem. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.
De volgende afschrijvingstermijnen worden hierbij gehanteerd:
Gebouwen: 50 jaar
Onroerende installaties: 10 - 20 jaar
Overige roerende zaken: 5 - 10 jaar
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen
sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit
doel de marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed.
65
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van
de markt waarop Staedion actief is. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde
veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.
Kasstroomgenerende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Staedion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en
roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroom­
genererende eenheid) sluit hierbij aan.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering.
Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking
betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de
winst- en verliesrekening in de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde.
De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed.
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van
de markt waarop Staedion actief is.
Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.
Kasstroomgenerende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Staedion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en
roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroom­
genererende eenheid) sluit hierbij aan.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking
op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de
post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengenDe overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
66
Waardemutatie
De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de
winst- en verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde
en waarvoor Staedion een terugkooprecht of - plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met
de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking).
De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de lang­
lopende schulden schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de
reële waarde ontwikkeling van het achterligginde actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in
overeenstemming met de contractvoorwaarden.
De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waarde­
mutaties inzake de terugkoop verplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van
de per project geschatte noodzakelijk geachte voorzieningen voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de
marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening
verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend
tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen
inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de
jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’.
Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders
aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten.
Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van Staedion.
Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per
saldo opgenomen onder de post “voorziening onrendabele investeringen en herstructurering” aan de creditzijde van
de balans.
In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte
totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij
de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt
rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden
gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de
nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Staedion gehanteerd.
67
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Staedion garant
staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt
primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter
grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de
toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
of duurzaam lagere bedrijfswaarde.
De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis
van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofdstuk Financiële instrumenten.
Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende
actiefpost.
Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.
Bijzondere waardeverminderingen
Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere
waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen, die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden.
De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te
vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting
zal genereren.
Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen,
worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare
waarde.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog
niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten
en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief
geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling
plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor
eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als
onderhanden projecten geclassificeerd.
In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking
hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond
en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het
project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over
het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever
kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.
Voorraad materialen
De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
68
Voorraad grond- en ontwikkelposities
De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op
moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats
naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/
onderhanden projecten.
Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde lager is
dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe
wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.
Onderhanden projecten
In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals
personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die
toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project
kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend,
begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato
van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum
op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.
Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden
als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.
De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op project-niveau
de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de
kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.
Vorderingen
De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofdstuk Financiële instrumenten.
Groepsvermogen
Eigen vermogen
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden.
Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.
Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het
eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd
per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de
actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering
met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele
belastingtarief.
Minderheidsbelang derden
Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel
mogelijk bepaalt overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van Staedion.
Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve
waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze medeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogens­
waarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale of contante waarde van de uitgaven die naar verwachting
noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.
69
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van:
- een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting, die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en
- waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en
- het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructurering
Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per
saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voor­
ziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.
Overige voorzieningen
Krachtwijken
De voorziening heeft betrekking op een investeringsprogramma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open
verbrandingstoestellen (CO2 reductie). De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.
Energielevering (Aardwarmte Den Haag VOF)
Ter dekking van de kosten voortvloeiend uit het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek BV zijn de
risico’s gekwantificeerd. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.
Reorganisatievoorziening
Een reorganisatievoorziening wordt getroffen als op balansdatum een gedetailleerd reorganisatieplan is geformali­
seerd en uiterlijk op opmaakdatum van de jaarrekening de gerechtvaardigde verwachting van uitvoering van het
plan is gewekt bij hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben. Van een gerechtvaardigde verwachting is
sprake als is gestart met de uitvoering van de reorganisatie, of als de hoofdlijnen bekend zijn gemaakt aan hen voor
wie de reorganisatie gevolgen zal hebben. In de reorganisatievoorziening worden de als gevolg van de reorganisatie
noodzakelijk kosten opgenomen die niet in verband staan met de doorlopende activiteiten van de onderneming. De
voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.
Overige
De overige voorzieningen betreffen met name de verplichtingen voortvloeiend uit de cao met betrekking tot
loopbaanontwikkeling. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.
Langlopende schulden
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten.
Voor de post “Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden” wordt verwezen naar hetgeen onder
“Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen.
Kortlopende schulden
De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording
Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten.
Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de overeenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van
de toegelaten instelling.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening
plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Overheidssubsidies
Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten, zodra er redelijke
70
zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Staedion zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Staedion gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in
de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt.
Subsidies ter compensatie van Staedion voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verlies­
rekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoop­
resultaat koopprojecten.
Verkoopresultaat bestaand bezit
De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte
direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen.
Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de
belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde
vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er
geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.
Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering
(passeren transportakte).
Verkoopresultaat koopprojecten
De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk.
Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de
projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van
de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeen­
gekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en
vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.
De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van
een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt
tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op
projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten
waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de
opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.
De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en
bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting.
Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.
Geactiveerde productie eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende
zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Bedrijfslasten
Personeelsbeloningen/pensioenen
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het
pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn
voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldig71
de premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terug­betaling
door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte
van fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het
al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst
met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan
de werknemers.
De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die nood­
zakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar
de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, serviceonderhoud
en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst,
alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst
opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal
vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen
en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover
deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de
belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de
belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst
(VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel
al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.
Voor latente belastingen wordt een vordering danwel voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van
die posten.
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst
belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele
verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en
verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden
gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien
de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voor­
zieningen.
72
Latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de
corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen om dit te doen.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Staedion in de resultaten van deze deelnemingen.
Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Staedion en de niet-geconsolideerde
deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt
voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het ver­
wervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Staedion.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat
aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in
het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de
ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde
categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten.
Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met
de aard van het instrument ingedeeld vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.
Bepaling reële waarde financiële instrumenten
Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van Staedion vereisen de bepaling van de reële
waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing
wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel
van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.
Handels- en overige vorderingen
De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kas­
stromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde opslag voor kredietrisico’s.
Derivaten
De reële waarde van renteruilcontracten wordt bepaald door de verwachte kasstromen, gedisconteerd, tegen
actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.
Niet-afgeleide financiële verplichtingen
De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van
toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de gemiddelde actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2013.
73
Toelichting op de balansposten (x € 1.000,-)
ACTIVA
Vaste activa
1 Materiële vaste activa
1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
Bedrijfs- Overige
gebouwen roerende
zaken
Totaal
Stand 1 januari 2013:
- Verkrijgingprijzen
15.343
19.599
34.942
verminderingen)
-9.742
-14.078
-23.820
Boekwaarde
5.601
5.521
11.122
- Investeringen
0
1.248
1.248
- Desinvesteringen
0
0
-0
- Afschrijvingen
-730
-2.273
-3.003
Saldo -730
-1.025
-1.755
15.343
20.847
36.190
-10.472
4.871
-16.351
4.496
-26.823
9.367
- Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde-
Mutaties in het boekjaar:
Stand per 31 december 2013:
- Verkrijgingprijzen
- Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde verminderingen)
Boekwaarde
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2013
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen 235.580
219.339
Marktwaarde 454.919
34.342
Mutaties in het boekjaar:
- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- Desinvesteringen
-7.893
- Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
99.435
- Naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
-3.371
- Waardeveranderingen Saldo -10.698
111.815
- Aanschafprijs 396.038
- Cumulatieve waardeveranderingen 170.696
Marktwaarde 566.734
226.435
Stand per 31 december
Saldo van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)
74
Actuele waarde
De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat
en bedraagt € 566.734.000 (2012: € 454.919.000).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige
(na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt
waarop Staedion actief is.
De actuele waarde is berekend met de taxatiemanagementsupport van IPD. Met dit systeem wordt de marktwaarde
in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen
met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door cliënt zijn
opgesteld.
Een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur heeft per 31 december 2013 voor 1/3e deel van de portefeuille een
validatie van de waarderingen uitgevoerd. Daarnaast heeft de taxateur de bij de waardering voor de totale vastgoedportefeuille gebruikte parameters en uitgangspunten, vastgelegd in een waarderingshandboek, gevalideerd.
De taxateur heeft aannemelijkheidsverklaringen afgegeven voor de waarderingen per 31 december 2013.
Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop
naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze
in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de
lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde
in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 2% overdrachtskosten voor de woningportefeuille en 6% overdrachtskosten voor BOG en overig vastgoed) in mindering gebracht. Bovenop voornoemde
percentages voor overdrachtsbelasting wordt er nog rekening gehouden met kosten voor juridisch/makelaarsadvies
en notariskosten; deze percentages zijn genormeerd op 1%. Derhalve komen betreffende percentages in totaal uit
op 3% voor woningen en 7% voor BOG.
Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD-rekenmodel gebruik van een Discounted Cash Flow-methode
(DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar.
Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en
uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige
DCF-periode.
Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij
beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en
dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s.
Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen
in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCFberekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend
naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip
‘marktwaarde’.
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de woningportefeuille zijn:
•Disconteringsvoet van 8,3% (2012: 8,1%).
•Exit yield uitponden na 15 jaar van 8,1% (2012: 8,1%).
•Exit yield doorexploiteren na 15 jaar 7,5% (2012: 7,6%).
•Vrije verkoopwaarde gemiddeld per eenheid € 116.604 (2012: € 119.760).
•Contracthuur per eenheid per maand € 484 (2012: € 448).
•Markthuur per eenheid per maand € 577 (2012: € 565).
•Beheerkosten per eenheid per jaar € 511 (2012: € 511).
75
•Onderhoudskosten per eenheid per jaar € 882 (2012: € 905).
•Belastingen en verzekeringen per eenheid per jaar € 253 (2012: € 253).
•Mutatiekosten per eenheid.
•(Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten.
•Eventueel erfpacht.
•Huurdersmutatie.
•Leegstandsperiode.
•Verkoopopbrengst per eenheid.
•(Markt)huuropbrengsten.
•Verkoopperiode leeggekomen eenheden.
•Indexeringspercentage van de cashflows
•Percentage markthuurwaardestijging.
•Overdrachtskosten.
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de BOG-portefeuille zijn:
•Disconteringsvoet 9,3% (2012: 8,6%).
•Exit yield 10,3% (2012: 9,9%).
•Contracthuur per m2 per jaar € 103 (2012 € 99).
•Markthuur per m2 per jaar € 98 (2012 € 100).
•Onderhoudskosten per m2 € 5,30 (2012 € 5,10).
•Beheerkosten % van de markthuur 2,0% (2012 2,0%).
•Zakelijke lasten per m2 € 3,40 (2012 € 3,30).
•Leegstandspercentage.
•Mutatiekosten per eenheid.
•(Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten.
•Eventueel erfpacht.
•Huurdersmutatie.
•Leegstandsperiode.
•Verkoopopbrengst per eenheid.
•(markt) huuropbrengsten.
•Verkoopperiode leeggekomen eenheden.
•Indexeringspercentage van de cashflows.
•Percentage markthuurwaardestijging.
•Overdrachtskosten.
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de parkeerplaatsen zijn:
•Disconteringsvoet 7,4% (2012: 7,0%)
•Exit yield 7,7% (2012: 7,6%)
•Contracthuur per contract per maand € 28 (2012: € 30)
•Markthuur per contract per maand € 28 (2012: € 30)
•Onderhoudskosten per eenheid per jaar € 86 (2012: € 84)
•Beheerkosten per eenheid per jaar € 57 (2012: € 56)
De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden
gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst
te bepalen.
De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het
specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de
ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden.
Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap)
aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waarde­
bepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen.
Deze rentevoet wordt verhoogd met:
•een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend­
goedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;
76
•een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het
gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico;
•en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.
Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.
Voor Staedion is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende
complex, het type woning, het bouwjaar en het energielabel.
Bij Staedion wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10 jaars voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien
jaar vaste rentepercentages genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Dit percentage
wordt generiek voorgeschreven. Voor 2013 bedraagt de basis-IRS 1,9% (2012: 2,5%).
De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers aan deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt in geval dat de deelnemer is aangesloten bij IPD en kan niet
worden afgeweken. Deze opslag bedraagt voor 2013 6,4 procentpunt (2012: 5,7 procentpunt)
De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2013 aldus 8,3% (2012: 8,2%).
In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,0%
en 9,0%.
Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties , is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Staedion 7,5% en 8,6%.
De opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie
(wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is.
De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele
specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten of
specifieke kenmerken.
In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,25 %
en 10,5%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, is de uiteindelijke
bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Staedion eveneens 7,25% en 10,5%.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit
heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:
1 locatieveroudering;
2 economische/markttechnische veroudering en
3 technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van
de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode.
Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield.
Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie
van invloed. De gehanteerde exit yields liggen bij doorexploiteren tussen de 3,8% en 8,7% en bij uitponden tussen de
4,2% en 9,3%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield.
De op de markt, waarop Staedion actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in
samenwerking met een extern taxateur.
77
Bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Inflatie
Parameter is voorgeschreven in het IPD- rekenmodel
Vrije verkoopwaarde
Modelmatig ingeschat door Calcasa; getoetst door externe taxateur
Markthuur
Inschatting Staedion; getoetst door externe taxateur
Exploitatiekosten
Ontleend aan de Vastgoedexploitatiewijzer (VEX)
Erfpacht
Conform afspraken met Gemeente Den Haag vastgelegd in
Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE)
Mutatiegraad
Gebaseerd op 5-jaars voortschrijdend gemiddelde
binnen een bandbreedte die is afgestemd met de externe taxateur
Ontwikkeling vrije verkoopwaarde Afgestemd met externe taxateur
en markthuur
Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de
marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.
In de toekomst kan de marktwaarde in verhuurde staat verder afnemen als het toezicht op de corporatie door de
gemeenten wordt verstevigd zoals aangekondigd in de herziene Woningwet en beklemmingen ten aanzien van het
vastgoed tussen corporatie en gemeenten worden afgesproken.
Waardeveranderingen op basis van marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is in 2013 met € 31,4 miljoen toegenomen van € 2.946,7 miljoen naar € 2.978,1
miljoen. Deze waardeontwikkeling is als volgt opgebouwd.
Commercieel
Sociaal vastgoed
vastgoed in in exploitatie
exploitatie gekwalificeerd als
Stand per 1 januari 2013
Totaal
vastgoedbelegging
454.919
2.491.797
2.946.716
-7.893 -7.383 -15.276
-3.371
3.371
-
exploitatie
99.435
-99.435
-
Oplevering nieuwbouw
34.342 44.123 78.465
-
-1.304 -1.304
-10.698 566.734
-19.824 2.411.345
-30.522
2.978.079
mutaties in het boekjaar:
Desinvesteringen
Van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging naar commercieel vastgoed in
Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling
Waardeveranderingen
Stand per 31 december 2013
Toelichting:
- Desinvesteringen:
De desinvesteringen hebben betrekking op gerealiseerde verkopen. De marktwaarde in verhuurde staat is als gevolg
van de desinvesteringen met € 15,3 miljoen gedaald. In 2013 heeft geen sloop plaatsgevonden.
- Opleveringen nieuwbouw:
De stichtingskosten van deze eenheden zijn € 124,2 miljoen geweest, het onrendabel bedroeg € 45,7 miljoen. Per
saldo is als gevolg van opleveringen de marktwaarde in verhuurde staat met € 78,5 miljoen toegenomen. De voornaamste opleveringen betreffen de projecten Couperus, Marco Polo en het Zamen.
- Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop:
In 2013 zijn geen complexen die grotendeels leeg staan, dan wel tijdelijk verhuurd , als (her-)ontwikkelingsobject
opgenomen.
78
- Waardeveranderingen:
De waardeveranderingen ad € 30,5 miljoen negatief zijn het gevolg van nadere inschattingen van parameters en
uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde.
De parameters die de voornaamste negatieve effecten op de marktwaarde van de vastgoedportefeuille hebben
geleverd betreffen een hogere inschatting van het risico op de kasstromen (disconteringsvoet) van € 59 miljoen,
opname van de verhuurdersheffing € 49 miljoen en een lagere vrije verkoopwaarde (€ 25 miljoen).
De parameters die de voornaamste positieve effecten op de marktwaarde van de vastgoedportefeuille hebben
geleverd betreffen een hogere contracthuur (€ 60 miljoen), maximaal redelijke huur (€ 22 miljoen), huurstijging
boven inflatie (€ 10 miljoen) en een gedaald achterstallig onderhoud (€ 14 miljoen).
Overige effecten zijn per saldo € 3,5 miljoen negatief.
Naast bovengenoemde parameters is het investerings- en desinvesteringsprogramma van Staedion van invloed op
de waardeontwikkeling. Dit betreft het geheel nieuwbouw, aankoop, verkoop en mutaties in vastgoed in verbindingen en bedraagt in totaal € 61,9 miljoen. Hierdoor is ondanks de negatieve waardeverandering ad € 30,5 miljoen
de marktwaarde in verhuurde staat in 2013 met € 31,4 miljoen toegenomen van € 2.946,7 miljoen naar € 2.978,1
miljoen.
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 512.686.000 (2012: € 358.770.000).
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van
de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende
levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig
onderhoud.
De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende
cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huur­
stijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde
van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder
aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen.
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van
de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten
sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 5.000 voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500 voor
onzelfstandige woongelegenheden. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd
naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.
De verhuurdersheffing is ingerekend voor de gehele levensduur.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters:
•jaarlijkse huurverhoging van 4% voor 2013, voor de jaren 2014 t/m 2017 een huurverhoging van gemiddeld 0,92%
boven inflatie bij de woningen, en na 2017 wordt een inflatievolgend beleid gevolgd. Aan de niet-woongelegen­
heden wordt een inflatievolgende huurverhoging toegerekend;
• jaarlijkse huurderving van 2%;
•mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar; geharmoniseerd wordt tot 96% van de maximaal redelijke huurprijs;
•de exploitatielasten, onderhoudslasten en de beheerlasten volgen de indices zoals aanbevolen door sectorinstituten,
waarvoor de basis inflatievolgend is en die oplopen tot 3% in 2018.
79
Jaar
Beheer-, exploitatie- en onderhoudslasten index
2013
1,50%
2014
1,50%
2015
1,95%
2016
2,27%
2017
2,49%
2018 en verder
3,00%
•verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar;
•disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;
• kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.
Op 13 februari 2013 heeft het kabinet tezamen met een aantal tweede Kamerfracties afspraken gemaakt inzake de
woningmarkt/bouwmarkt (het zogenaamde Woonakkoord). In dit Woonakkoord is onder andere opgenomen dat de
corporaties over de jaren 2013 tot en met 2017 verhuurderheffing zullen gaan betalen. Dit betreft een bedrag van €
50 miljoen in 2013 oplopend van € 1,2 miljard in 2014 tot € 1,7 miljard in 2017.
In het Woonakkoord is tevens opgenomen dat corporaties de jaarlijkse huurverhoging van bewoners tot een
huishoudinkomen van € 33.000 met 1,5% boven inflatie, tussen € 33.000 en € 43.000 met 2% boven inflatie en
boven € 43.000 met 4% boven inflatie mogen verhogen. De jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging zullen
met ingang van 2015 worden vervangen door een stelsel gebaseerd op huursombenadering. Het kabinet komt eind
2014 met een nieuw voorstel hieromtrent. Het inrekenen van de verhuurdersheffing over de hele looptijd, in plaats
van één jaar, heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 273 miljoen.
Verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn
Het aantal verhuureenheden behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor
de verkoop bedraagt 1.370. Het aantal verhuureenheden, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden,
bedraagt 87. De verwachte opbrengstwaarde van deze verhuureenheden bedraagt € 15.105.000 (opbrengst minus
directe verkoopkosten); de boekwaarde (marktwaarde) van deze verhuureenheden bedraagt € 10.586.000.
Hypothecaire zekerheden
Het commercieel vastgoed in exploitatie is gedeeltelijk gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 168 miljoen met hypothecaire
zekerheden bezwaard.
2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
2013
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen 1.743.039
748.758
Marktwaarde 2.491.797
44.123
Mutaties in het boekjaar:
- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- Desinvesteringen
-7.383
Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
-1.304
-99.435
- Naar commercieel vastgoed in exploitatie
- Van commercieel vastgoed in exploitatie
3.371
- Waardeveranderingen Saldo -19.824
-80.452
1.688.371
Stand per 31 december
- Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen 722.974
Marktwaarde 2.411.345
965.330
Saldo van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging) 80
Actuele waarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en
bedraagt € 2.411.345.000 (2012: € 2.491.797.000).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed.
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van
de markt waarop Staedion actief is.
Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat en de waardeverandering
wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het sociaal
vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 1.834.010.000 (2012: € 1.839.871.000).
Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.
Verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn
Het aantal verhuureenheden behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de
verkoop bedraagt 6.032. Het aantal verhuureenheden, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden,
bedraagt 151.
De verwachte opbrengstwaarde van deze verhuureenheden bedraagt € 13.820.000 (opbrengst minus directe
verkoopkosten); de boekwaarde (marktwaarde) van deze verhuureenheden bedraagt € 13.969.000.
Hypothecaire zekerheden
Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.
Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als
gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet
met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de
balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.
2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2013
Stand per 1 januari
- Contractprijs (verkochte woningen)
37.726
- Cumulatieve waardeveranderingen
-2,972
Boekwaarde per 1 januari
34.754
Mutaties in het boekjaar:
- Desinvesteringen
-550
- Waardeveranderingen
-2.623
Saldo -3.173
Stand per 31 december
- Contractprijs (verkochte woningen)
37.176
- Cumulatieve waardeveranderingen
-5.595
Boekwaarde per 31 december
31.581
Het aantal woningen opgenomen onder ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ bedraagt 223 (2012: 226).
Ultimo boekjaar waren hiervan 5 woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden echter nog niet verkocht.
81
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2013
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs 120.593
- Cumulatieve waardeveranderingen -52.991
- Boekwaarde 67.602
- Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen
-11.659
55.943
Mutaties in het boekjaar:
- Investeringen 37.095
- Waardeveranderingen -14.700
- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie -34.342
- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging -44.123
- Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Saldo 1.304
-54.766
Stand per 31 december
- Aanschafprijs 24.076
- Cumulatieve waardeveranderingen -15.528
- Boekwaarde 8.548
- Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Boekwaarde onder aftrek van voorziening
-7.371
1.177
In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag
ad € 2,4 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2012: € 4,8 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde
nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4 % (2012: 4 %).
Verloop voorziening onrendabele investeringen
Stand per 1 januari
-11.659
Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.288
Stand per 31 december
-7.371
Mutaties in het boekjaar
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten.
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 6,2 miljoen. Het bedrag
van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Indien op projectniveau de
opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de
post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.
3
Financiële vaste activa Deel-
Stand per 1 januari 2013 nemingen
Vorderingen
Overige
op deel- vorderingen
Totaal
nemingen
28.099
34.434
4.070
66.603
196
1.910
645
2.751
Desinvesteringen/aflossingen -3.085
-330
-150
-3.565
Aandeel in resultaat deelnemingen -1.648 -
-
-1.648
Saldo 23.562
36.014
4.565
64.141
Mutatie voorziening op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2013 1.781
25.343
-2.159
33.855
-
4.565
-378
63.763
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen/verstrekkingen 82
3.1 Deelnemingen
Eikelenburg Beheer B.V.
Watertuinen van Delft B.V.
Wippolder Beheer B.V.
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. Atrium Beheer BV
Westhaag Beheer B.V.
OWC Eikelenburg C.V.
OWC Wippolder C.V.
OWC Watertuinen van Delft C.V.
OWC Westhaag CV
2013
2012
0
7
-174
-552
12
14
9
46
-537
7
27
27
0
48
-9.425
-9.399
-17.615
-16.007
65
79
OWC Atrium C.V.
0
8
Aardwarmte Den Haag VOF
0
2.658
Winkelpanden Den Haag B.V.
62
60
Winkelpanden Den Haag C.V.
18.856
18.765
Starterspanden Den Haag C.V.
6.323
-2.397
6.380
2.141
Saldo
Voorziening op negatieve deelnemingen
27.739
25.958
Totaal
25.343
28.099
3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2013
2012
OWC Watertuinen van Delft C.V.
45.000
43.475
OWC Wippolder C.V.
13.011
12.674
OWC Westhaag C.V. 1.756
1.731
OWC Atrium C.V.
1.654
1.630
Aardwarmte Den Haag VOF
Saldo
Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen
0
61.421
330
59.840
-27.565
-25.406
Totaal
33.855
34.434
De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar.
3.3 Overige vorderingen
2013
2012
Warnaarthoeve B.V.
1.984
1.984
Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.
980
967
Schouten & Jong Projectontwikkeling B.V.
980
967
0
150
Intervolve
Overig 621
2
Totaal
4.565
4.070
De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar.
3.4 Latente belastingvorderingen
Sinds 1 januari 2008 is Staedion voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008
was Staedion alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale
belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa
en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst
sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden
berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. Staedion heeft de VSO2 ondertekend,
deze wordt stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd.
De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Staedion opgezegd vóór 1 december 2013 en derhalve van toepassing
op het jaar 2014.
Vastgoed dat Staedion al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van de VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd
op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op
kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale
afschrijvings­last wettelijk beperkt is.
83
Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openings­
balans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.
De niet tot waardering gebrachte latente belastingvordering bedraagt ultimo 2013 € 70,0 miljoen.
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen:
De compensabele verliezen bedragen ultimo 2013 € 58,6 miljoen. Gezien de verwachting dat in de periode 2014 tot
en met 2018 sprake zal zijn van een per saldo structurele verliessituatie is uit oogpunt van voorzichtigheid de latente
belastingvordering uit hoofde van compensabele verliezen (en uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen)
gewaardeerd op nihil.
Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en
waarvan de commerciële waarde per PMC lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt
is bedraagt € 23 miljoen (2012: € 70 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale
waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 2,99 miljard. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag
van € 2,97 miljard. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 5,6 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).
Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende 5
jaar wordt verkocht bedraagt € 0,2 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De niet
gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,1 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil.
Het tijdelijke verschil inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt € 5,5 miljoen. De fiscale
waarde is hoger dan de boekwaarde. Gelet op het ontbreken van de beschikkingsmacht bij Staedion inzake het
moment van terugkoop van deze woningen is dit tijdelijke verschil niet in de balans gewaardeerd. De niet gewaardeerde latente belastingpositie bedraagt nominaal € 1,3 miljoen.
Het tijdelijke verschil inzake leningen en swapportefeuille bedraagt nominaal € 18,0 miljoen. De niet-verwerkte
latente belastingvordering bedraagt € 4,5 miljoen. Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering
gewaardeerd op nihil.
4
Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
2013
2012
Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 10.323 4.054
Voorziening -2.826
0
7.497 4.054
Totaal De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog
niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten
en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief
geactiveerde rente dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.
4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 2013
2012
0
4.614
Voorziening 0
-228
Totaal 0
4.386
In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2013 voor een bedrag van € 0,0
miljoen (2012: € 0,5 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4%.
84
4.3 Overige voorraden
Kosten grond- en ontwikkelposities Voorziening grond-en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen Totaal 2013
2012
64.283 74.050
-49.614 -54.286
540 184
15.209 19.948
De post grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten
die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere
opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de
waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).
Grondposities Staedion Naam locatie
Gemeente
1 Molenslootwest Westland
2 Middelweg Zuidplas
3 Zaagmolenweg Alphen a/d Rijn
4 Oostvlietweg Leidschendam
5 Vlielandseweg 1 Pijnacker Nootdorp
Pijnacker Nootdorp
Vlielandseweg 2 6 De Marathon Den Haag
7 Kerkehout Wassenaar
8 Monster West Westland
9 Beatrixkwartier Den Haag
10 Schokkerweg Den Haag
11 Buitenom 2e fase Den Haag
12 Dr. Lelykade Den Haag
Grondposities deelnemingen
1 Watertuinen Delft
2 Wippolder Den Haag
5
Vorderingen
5.1 Huurdebiteuren
2013
2012
Huurdebiteuren 8.919 7.002
-6.655 -5.082
2.264 1.920
Voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal De totale vorderingen op zittende en vertrokkken bewoners bedraagt € 8,9 (2012: € 7,0) miljoen. Hiervoor is een
voorziening getroffen van € 6,7 (2012: € 5,1) miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.
5.2 Overheid
2013
2012
Herstructurering Transvaal 441 267
Subsidies 856 792
Overige 370 650
Totaal 1.667 1.709
2013
2012
10
0
Rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V.
171
200
Rekening courant Starterspanden Den Haag C.V.
84
98
265
298
De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.
5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Rekening courant WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.
Totaal De rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V. en Starterspanden Den Haag C.V. hebben een looptijdvan langer dan
één jaar.
85
5.4 Belastingen en premies sociale verzekering
2013
2012
Stichting Staedion 2006
-1.120
-1.120
Stichting Staedion 2008
800
800
Vennootschapsbelasting:
Stichting Staedion 2009
-97
-97
Stichting Staedion 2010
1.790
1.790
Stichting Staedion 2011
3.720
5.093
3.990
5.363
0
1
Reva Beheer B.V.
Energiek B.V. Invex B.V.
Stedelijk Belang B.V.
Te vorderen omzetbelasting
Totaal
-61
61
0
-185
70
70
-38
5.064
452
5.762
De posten hebben een looptijd van korter dan één jaar.
5.5 Overige vorderingen
2013
2012
38.650 50.150
Overige 3.209 4.130
Totaal 41.859 54.280
Margin-call deposito In het kader van de renteswaps is ultimo 2013 een bedrag van € 38.650.000 als onderpandverplichting gestort bij
ABN AMRO Bank N.V. De looptijd van deze post is afhankelijk van de marktwaardeontwikkeling van de renteswaps.
De post overige heeft een looptijd korter dan één jaar. De margin-call deposito dient ter onderpand van afgesloten
renteswaps. Over dit saldo kan niet vrijelijk worden beschikt. De margin call bij ABN Amro wordt wekelijks bepaald
en verrekend. De vergoeding bedraagt EONIA zonder op- of afslag.
5.6 Overlopende activa
Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps 2013
2012
36.893 40.532
Overige 11.941 8.308
Totaal 48.834 48.840
De nog te amortiseren kostprijs derivaten ontstaat bij de novatie van renteswaps en betreft de kostprijs van
derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het
desbetreffende derivaat.
In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een
bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen.
Dit bedrag zal over de looptijd van de originele swaps (tot 2034) ten laste van het resultaat worden gebracht.
Een bedrag van € 3,6 miljoen heeft betrekking op 2014 (2012: € 3,4 miljoen heeft betrekking op 2013) , een bedrag van
circa € 19,9 miljoen (2012: € 23,7 miljoen) heeft betrekking op de periode na 5 jaar.
VvE’s
Stichting Staedion betaalt aan de respectievelijke VvE’s jaarlijkse bijdragen voor o.a. onderhoud, verzekering, administratie en servicekosten. Binnen de VvE wordt de jaarlijkse ontvangen bijdragen onderhoud ten gunste gebracht
van een onderhoudsfonds. De uitgaven onderhoud worden jaarlijkse in mindering gebracht op dit onderhoudsfonds.
De bijdragen onderhoud zijn gebaseerd op een vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Het onderhoudsfonds
dient voldoende omvang te hebben om de toekomstig geplande uitgaven onderhoud te kunnen financieren. Op basis
van haar zeggenschap heeft Stichting Staedion een aandeel in het onderhoudsfonds per VvE.
Op basis van haar zeggenschap een 127 tal VvE’s is Stichting Staedion gerechtigd tot € 7,6 miljoen (2012: € 6,9 miljoen)
in vermogen van deze VvE’s. Deze post heeft een looptijd langer dan één jaar. Het restant van de post Overige heeft
een looptijd korter dan één jaar.
86
6
Liquide middelen
Vrij opneembare banktegoeden Deposito’s Totaal 2013
2012
722 18.430
363
1.003
1.135
19.433
In de liquide middelen zijn deposito’s tot een bedrag van € 0,4 miljoen (2012: € 1,0 miljoen) begrepen met een looptijd korter dan één jaar. De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
PASSIVA
7
Groepsvermogen
7.1 Eigen vermogen
Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de
enkelvoudige jaarrekening.
7.2 Minderheidsbelang derden
2013
2012
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. 2.551
3.423
Onder dit balanshoofd is opgenomen het minderheidsbelang van derden, dat het aandeel van derden in het eigen
vermogen van de groepsmaatschappijen WOM C.V. vertegenwoordigt.
8
Voorzieningen
8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost voorziening onrendabele
investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de toelichting in punt 2.4 Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie.
8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 6,6 miljoen en is contant gemaakt tegen een percentage van 2,358%. De gemiddelde looptijd bedraagt 20 jaar. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 0 miljoen (2012: € 0 miljoen).
8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen
Voorziening op negatieve deelnemingen
Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen
Saldo 8.4 Overige voorzieningen Krachtwijken
Energie-
levering
Stand per 1 januari
Reorganisatie
2013
2012
27.739
25.958
-27.565
-25.406
174
552
Overige
Totaal
0
7.825 5.261 1.372 14.458
-8.402
Mutaties:
Onttrekkingen -940
-4.433 -2.854 -175 Dotatie/vrijval resultaat 6.690 1.929 0
0
8.619
Stand per 31 december
5.750
5.321 2.407 1.197 14.675
Reorganisatievoorziening De voorziening voor reorganisatiekosten houdt verband met een in 2013 geformaliseerd reorganisatieplan, waarin is
voorzien in een reductie van het aantal medewerkers binnen Staedion. De betreffende medewerkers zullen worden
ondersteund bij het vinden van een nieuwe baan buiten de onderneming, en hebben recht op een afvloeiingsregeling die afhankelijk is van hun salaris en dienstjaren bij de onderneming. De voorziening omvat de geschatte kosten
voor outplacement en afvloeiing.
De reorganisatievoorziening bedraagt € 5,75 miljoen en is getroffen ter dekking van de kosten voor voornamelijk
schadeloosstellingen en outplacement trajecten. De looptijd van de voorziening is korter dan 1 jaar.
87
Voorziening krachtwijken Op 17 april 2008 hebben de samenwerkende corporaties Haag Wonen, Vestia en Staedion en de Gemeente Den Haag
de raamovereenkomst “investeringsprogramma krachtwijken” ondertekend. Door middel van deze raamovereen­
komst spreken gemeente en de samenwerkende corporaties naar elkaar uit en met elkaar af, wat zij van elkaar
verwachten en waarop zij elkaar kunnen aanspreken bij de aanpak van de krachtwijken in Den Haag voor de periode
2008 t/m 2017.
Aanvullend zijn de Gemeente Den Haag en Staedion op 4 oktober 2011 bilaterale prestatieafspraken overeenkomen
(dit als aanvulling op hernieuwde collectieve prestatieafspraken voor dezelfde periode met de gemeente Den Haag,
Haag Wonen, Staedion en Vestia). De looptijd is tot en met 2014. De voorziening heeft betrekking op een investeringsprogramma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie).
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt, bedraagt € 4,0 miljoen. Het resterende
bedrag € 1,3 miljoen wikkelt af tussen 1 en 5 jaar.
Energielevering
Ter dekking van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek BV zijn de risico’s gekwantificeerd op
een bedrag van € 2,4 miljoen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. De looptijd is langer dan
één jaar.
Overige voorziening
Het bedrag van de overige voorziening wikkelt af tussen 1 en 5 jaar.
9
Langlopende schulden
9.1 Leningen kredietinstelling
Langlopend deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2013 opgenomen onder kortlopende schulden
Saldo per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen
Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening
Aflossingen
Saldo per 31 december
Aflossingsverplichtingen 2014 opgenomen onder kortlopende schulden
Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening
Langlopend deel per 31 december
Oorspronkelijk leningsbedrag
Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening
Cumulatieve aflossingen 2013
2012
1.465.256
1.592.514
142.316
73.162
1.607.572
1.665.676
316.000
231.134
-924
-924
-234.041
-288.314
1.688.607
1.607.572
-82.686
-141.392
-924
-924
1.604.997
1.465.256
31-12-2013
31-12-2012
1.665.696
1.604.771
42.323
43.247
1.708.019
1.648.018
-19.412
-40.446
Saldo 1.688.607
1.607.572
Looptijd:
31-12-2013
31-12-2012
< 1 jaar 83.610
142.274
1-5 jaar 394.633
312.227
> 5 jaar 1.210.364
1.153.071
1.688.607
1.607.572
Een geldlening is door de 100 % dochter van Staedion, Staedion Vastgoed Holding B.V. (SVH), overeengekomen met
de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Deze overeenkomst is op 31 december 2008 afgesloten. De verstrekte
lening aan Staedion Vastgoed Holding bedroeg € 35 miljoen.
Tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen SVH uit hoofde van de onderhavige overeenkomst is verschuldigd
of te eniger tijd zal worden verschuldigd, heeft SVH zich jegens BNG verplicht de navolgende BNG conveniërende
zekerheden te verstrekken en in stand te houden:
88
• Hypotheek
Recht van hypotheek, eerste in rang op de onroerende goederen van SVH, tot een bedrag van € 28 miljoen te vermeerderen met rente en kosten begroot op € 14 miljoen.
• Pandrecht
Stil pandrecht, eerste in rang, op de vorderingen van SVH uit hoofde van overeenkomsten tot verhuur van de onroerende goederen van SVH.
• Vermogensinstandhoudingsverklaring Staedion
Staedion dient zich jegens BNG te verbinden dat zij er steeds voor zal zorgen dat het eigen vermogen van SVH te
allen tijde tenminste 15 % bedraagt van het balanstotaal. Ultimo 2013 was het percentage 21%.
Per 31 december 2013 bedraagt de restant hoofdsom van de BNG lening € 33.395.870.
Per 20 oktober 2011 heeft Staedion als kredietnemer een financieringsarrangement afgesloten met de N.V. Bank
Nederlandse Gemeenten en de Coöperatieve Rabobank Den Haag en Omgeving U.A met N.V. Bank Nederlandse
Gemeenten als Lening- en Zekerhedenagent. Dit financieringsarrangement van € 110 miljoen betreft een werkkapitaal­
faciliteit van maximaal € 10 miljoen, een kasgeldfaciliteit van maximaal € 20 miljoen en een floating rate loan van
maximaal € 80 miljoen.
Door Staedion worden onderstaande zekerheden verstrekt aan de Zekerhedenagent voor de Parallele Schuld van
Staedion, met inachtneming van hetgeen in de overeenkomst over zekerheden is gesteld.
•Eerste hypothecaire inschrijving tot een bedrag van € 110 miljoen vermeerderd met een opslag van 50 % voor
rente, kosten en boeten op de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles.
•Eerste pandrecht op huidige en toekomstige huurvorderingen ten aanzien van de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles.
Per 31 december 2013 is € 98 miljoen aan BNG/ Rabo financiering gestort, waarvan € 80 miljoen floating rate.
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
Leningen kredietinstellingen
Vastrentende leningen
2013
2012
1.152.484
817.078
Variabel rentende leningen
197.000
450.447
Basisrentende leningen
296.800
296.800
42.323
1.688.607
43.247
1.607.572
Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen
Stand per 31 december
In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een
bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen.
Door de inbreng van deze negatieve marktwaarde in de lening is de te betalen rente op de lening boven markt­
conform niveau. Dit verschil zal over de volledige looptijd ten gunste van het resultaat worden gebracht. Derhalve is
de geamortiseerde kostprijs van de lening per 31 december 2013 € 42,3 miljoen hoger dan de nominale waarde.
De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:
•o
p het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente;
•d
e herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening, met een nieuwe lening met een hogere
danwel lagere rente.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag
met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen nihil en
45bp.
Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt
3,26% (2012: 3,52%).
89
De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn, op twee uitzonderingen na (1 maands
Euribor en 6 maands Euribor), gebaseerd op de 3-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread
van - 3,75 tot en met +165 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 430 miljoen afgedekt
met renteinstrumenten (zijnde renteswaps).
Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.533 miljoen (2012: € 1.451
miljoen).
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt ultimo 2013 € 50 miljoen (2012: € 29,1 miljoen) en bij
ABN AMRO Bank € 2,5 miljoen (2012: € 2,5 miljoen) en de rente plus 135 bp. Hiervan is een totaal bedrag van € 5,3 miljoen
benut.
Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 17,9 miljoen (2012: € 12,4 miljoen). Gecombineerd
met de rentelast over de leningenportefeuille ad € 53,4 miljoen bedraagt de effectieve vermogenskostenvoet 4,35%
(2012: 4,48%).
Looptijd
De gewogen gemiddelde looptijd (duration) van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 12,1 jaar (2012: 11,0 jaar).
Convenanten
Aan € 98 miljoen leningen zijn de volgende kwantitatieve convenanten verbonden (NB: definities volgens lening­
contracten):
• L oan to Value
• I nterest coverage ratio (EBITDA/nettorentelasten)
Voor de kwalitatieve convenanten zoals, negatieve pledge, cross default, material adverse change-clausule, etc.
wordt verwezen naar punt 12: Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.
De met de banken overeengekomen kwantitatieve convenanten zijn:
Leverage ratio
Interest coverage ratio
31 december 2013
< 65%
> 1,3
Nadien tot einde looptijd
< 65%
> 1,3
Ultimo boekjaar zijn de ratio’s als volgt:
2013
2012
LTV
58,41%
62,00%
ICR
1,48
1,60
Ultimo boekjaar wordt aan de convenanten voldaan.
Voor verdere toelichtingen op de diverse categorieën leningen wordt verwezen naar punt 11.
9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Stand per 1 januari Desinvestering
2013
2012
35.638 37.176
-563 -529
Waardemutatie terugkoopverplichting -1.836 -1.009
Stand per 31 december 33.239 35.638
Staedion had in eerste instantie uit hoofde van de regeling Beterkoop een terugkoopverplichting inzake 236 woningen.
De terugkoopverplichting betreft de inschatting van de reële waarde ontwikkeling van het achterliggende actief.
Het effect van de reële waarde ontwikkeling wordt jaarlijks bepaald. De terugkoopverplichting heeft ultimo 2013
betrekking op 223 woningen (2012: 226 woningen).
9.3 Waarborgsommen
2013
2012
Waarborgsommen inclusief rente 1.374 1.288
Totaal 1.374 1.288
90
Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur.
Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed van 0,443%.
9.4 Overige Langlopende schulden
2013
2012
Verplichting Theaterproject
8.873 8.873
Totaal 8.873 8.873
De verplichting betreffende het Theaterproject dient op 31 januari 2018 betaald te worden aan de gemeente Den Haag.
10
Kortlopende schulden
10.1 Schulden aan Kredietinstellingen
2013
2012
Rekening courant ING Bank
2.378
9.988
0
33.399
Rekening courant Rabobank
Kasgeldlening
8.000
78.225
Aflossingsverplichtingen komend boekjaar
82.686
141.392
Totaal
93.064
263.004
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt ultimo 2013 € 50 miljoen (2012: € 29,1 miljoen)
en bij ABN AMRO Bank € 2,5 miljoen (2012: € 2,5 miljoen) en de rente plus 135 bp. Hiervan is een totaal bedrag van
€ 5,3 miljoen benut.
10.2 Schulden aan overheid
2013
2012
14 94
Overige 205 99
Totaal 219
193
Belastingen 10.3 Schulden aan leveranciers
2013
2012
Leveranciers, aannemers e.a. 5.598 17.406
Totaal 5.598 17.406
10.4 Belastingen en premies sociale verzekering
2013
2012
Omzetbelasting
7.115
0
0
274
Loonbelasting en premieheffing
1.232
1.246
Totaal
8.347
1.520
10.5 Overige schulden
2013
2012
0
15.000
Te betalen vennootschapsbelasting
Vooruit ontvangen bedragen Bruidsschat VVE met contracten
2.194
2.169
Overige
922
621
Totaal
3.116
17.790
10.6 Overlopende passiva
2013
2012
Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening
Niet vervallen rente Niet vervallen rente SWAPS
Vooruitontvangen bedragen inzake onderhanden projecten
Herstructurering
Nog te betalen stichtingskosten
Vooruitontvangen huren
Te verrekenen huursubsidie
Te verrekenen servicekosten
Aanspraken verlof- en vakantie uren
Inbreng wooneenheden
Overige
Totaal
924
924
23.010
24.564
7.940
6.317
0
100
1.308
100
707
2.383
5.286
4.529
0
1.022
2.438
2.793
896
625
2.477
2.265
2.477
1.898
46.044
48.940
91
Vooruitontvangen bedragen inzake onderhanden projecten
2013
2012
Gerealiseerde uitgaven
0
-2.919
Aan kopers gedeclareerd
0
4.608
Verkoopresultaat
0
-381
Totaal
0
1.308
Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe
verantwoorde omzet € 0 miljoen (2012: € 0,4 miljoen) en het cumulatief totaal van tot dan toe verantwoorde
kosten € 0 miljoen (2012: € 2,9 miljoen). Het totaal van de ontvangen voorschotten bedraagt € 0 miljoen (2012:
€ 2,9 miljoen). Er is geen sprake van ingehouden bedragen op betalingen van termijnfacturen.
11. Financiële instrumenten
Algemeen
Staedion maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Staedion
blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen
en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken.
Staedion handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het
kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van Staedion aan
verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de
desbetreffende instrumenten.
De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate
waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of
marktrisico’s.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico betreft het risico dat Staedion niet in staat zou zijn om aan haar korte termijn verplichting
te voldoen. Het gevolg hiervan zou kunnen zijn dat Staedion in gebreke gesteld zou kunnen worden door leveranciers, vermogensverschaffers of projectpartners.
Met betrekking tot de beheersing van het liquiditeitsrisico houdt Staedion rekening met de meerjarenraming
2014-2018.
De liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de
betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. De ontwikkeling van de liquiditeitspositie voor de komende 24 maanden wordt maandelijks geanalyseerd en besproken in het treasury overleg en
de kwartaalrapportage in de RvC.
Staedion loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting inzake de renteswaps. Zie voor nadere toelichting
punt 9.1.
Staedion beschikt ultimo 2013 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van € 47,2 miljoen.
Concentratie Liquiditeitenrisico
De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:
2013
2012
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten
641.146
527.803
Nationale Waterschapsbank N.V.
865.240
909.937
33.000
14.348
106.898
1.646.284
112.237
1.564.325
Financiële instellingen (niet zijnde banken)
Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)
Stand per 31 december
Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen
Totaal 42.323
43.247
1.688.607
1.607.572
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB.
De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang.
BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van
de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.
92
Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank
zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
Ten behoeve van kredietfaciliteiten wordt spreiding tussen banken en faciliteiten toegepast om het kredietrisico te
beperken.
Kredietrisico
Bij de activiteiten van Staedion is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s.
De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere
vastgelegd dat bij acceptatie van huurders op kredietwaardigheid wordt getoetst. Openstaande vorderingen na
vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening
voor bijzondere waardevermindering van vorderingen. Staedion heeft diverse samenwerkingsovereenkomsten
gesloten voor projecten en deelnemingen. In deze samenwerkingsverbanden met derden/ontwikkelaars neemt
Staedion geheel of gedeeltelijk de financiering voor haar rekening. Zekerheidsstellingen zijn en worden in overleg
zoveel mogelijk gevestigd.
Staedion loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake finan­
ciële vaste activa bedraagt € 63,8 miljoen (zijnde deelnemingen, vorderingen op deelnemingen en overige financiële
vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 63,0 miljoen.
Kredietmitigerende aspecten
•De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,3 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders.
Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid.
•De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 34,2 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 3.2 en 5.3 van de toelichting.
•De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens Moody’s en/of, Fitch en/of Standard & Poors
een rating hebben van ten minste A.
Kasstroom- en renterisico
Staedion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met
variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot
vastrentende vorderingen en schulden loopt Staedion risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde
variabel rentende schulden heeft Staedion interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet
naar een vaste rente.
Het rente- en looptijdenbeleid van de Staedion is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief
herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de
restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant­
hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:
•het bedrag aan finale aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met
• de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én
•de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die
in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt:
verminderd met:
• de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.
Op basis van de leningenportefeuille zien het WSW- en herfinancieringsrenterisico er als volgt uit:
WSW renterisico
Het WSW renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 11,0% in 2014. Hiermee blijft het risico onder het
gestelde maximum van 15% per jaar.
Herfinancieringsrisico
Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen en reeds
aangetrokken financiering) bestaande uit de renteherzienings- en finale en reguliere aflossingsmomenten er als
volgt uit.
93
Het maximale herfinancieringsrisico van de portefeuille in 2015 bedraagt maximaal € 166 mln (13,0%).
Per 31 decem­ber 2013 heeft Staedion geen toekomstige renteconversies gefixeerd. Zie voor een nadere toelichting
inzake de renteherzieningsdata- en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen inzake
rente instrumenten punt 9.1.
Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€0
2014
2015
2016
2017
WSW renterisico
2018
Renterisico norm 15%
Rentederivaten
Staedion heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft 24
payer renteswaps (‘plain vanilla’).
Renteswaps
Ultimo 2013 heeft Staedion voor € 430 miljoen aan renteswaps met een totale marktwaarde van -/- € 107,1 miljoen.
Alle derivaten betreffen plain vanilla interest rate swaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt en een variabele
rente gebaseerd op Euribor ontvangt.
Het reële waarde renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel
van de duratie (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duratie geeft de mate van
gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente.
Op balansdatum is de duratie van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 10,0 (2012: 10,7)
en inclusief afgeleide instrumenten 12,1 (2012: 12,9).
De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2013 bedraagt - € 107,1 miljoen (2012: - € 141,5 miljoen).
De rentegevoeligheid van de renteswaps leidt tot de volgende martkwaarde bedragen:
- 1,0% renteverlaging - daling marktwaarde naar negatief circa € 167 miljoen, resulterend in circa € 59 miljoen aan
margin call-verplichting.
- 2,0% renteverlaging - daling marktwaarde naar negatief circa € 241 miljoen, resulterend in circa € 59 miljoen aan
margin call-verplichting.
Met betrekking tot de renteswaps is bij één financiële instelling een CSA gesloten. Dit betekent dat er sprake is
van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde
negatief is en een afgesproken threshold wordt overschreden. De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2013
€ 38,7 miljoen (2012: € 50,2 miljoen).
Reële waarde
De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen,
langlopende (waaronder de terugkoopverplichting inzake verkocht onder voorwaarden) en kortlopende schulden,
benadert de boekwaarde ervan.
94
De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 € 1.669 miljoen
(2012: € 1.627 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interest­
derivaten), gebaseerd op actuele marktrente. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 € 1.646 miljoen (2012: € 1.608
miljoen).
De reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten in een hedgerelatie bedraagt per 31 december 2013 €
-107,1 miljoen (2012: € -141,5 miljoen).
Valutarisico
Staedion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.
12. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
Woningborg
Het obligo inzake verkochte woningen per 31 december 2013 bedraagt € 129.730 korter dan 1 jaar.
Grondposities
Inzake grondtransacties heeft Staedion per 31 december 2013 nog afname verplichting tot een bedrag van € 6,0 miljoen.
Leaseverplichting
De leaseverplichting van de op 31 december 2013 in gebruik zijnde voertuigen bedraagt € 1,7 miljoen; € 0,5 miljoen
voor de periode < 1 jaar; € 1,1 miljoen voor de periode > 1 jaar en < 5 jaar en € 0,1 miljoen voor de periode > 5 jaar.
Contracten licenties
Er zijn lopende contracten inzake licenties ICT en bedrijfsmiddelen afgesloten welke totaliseren tot een verplichting
van circa € 1,7 miljoen per jaar.
Garanties
De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2013 circa € 2,9 miljoen.
Wet ketenaansprakelijkheid
Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken
is geschat op nihil.
Huurcontracten bedrijfsgebouwen
Voor de huur van bedrijfsgebouwen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast 2014 van deze contracten
bedraagt € 1,5 miljoen en periode > 1 jaar < 5 jaar € 0,6.miljoen en periode > 5 jaar € 0 miljoen.
Reciprociteit
In diverse overeenkomsten zijn reciprociteitsafspraken vastgelegd tussen Staedion en derden.
Investeringenverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een
bedrag van € 0,5 miljoen.
Aankoop Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Begin 2014 is het kantoorpand Bellevue te Den Haag aangekocht ten dienste van de exploitatie. De levering zal naar
verwachting plaatsvinden in september 2014. De aankoopverplichting bedraagt € 13,5 miljoen.
Grootonderhoudsprojecten
Met betrekking tot deze projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 2,6 miljoen.
Aansprakelijkheidsverplichting
Staedion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen.
Daarnaast is Staedion commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid
is beperkt tot het bedrag in de vennootschapovereenkomst.
95
Claim
Tegen Staedion zijn claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met
zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen
materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2013 € 57,1 miljoen (2012: € 42,4 miljoen).
De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening,
met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar
indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de
aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft
onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivaten­
portefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikten over voldoende buffers om margin calls
als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken
op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.
Verhuurderheffing
In december 2013 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel van Minister Blok inzake de verhuurdersheffing aan­
genomen. Staedion heeft op basis van deze wet een verhuurdersheffingverplichting van € 13,9 miljoen voor 2014,
oplopend tot € 20,5 miljoen in 2018.
Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten
15.1 Huuropbrengsten
Netto huur
Af: Huurderving wegens leegstand
Totaal
2013
2012
219.562
210.271
6.209
5.996
213.353
204.275
De mutaties in de huren zijn voornamelijk te verklaren door:
•d
e algemene huurverhogingen per 1 juli met € 3.533.000
•o
pgeleverde woningen en aankopen met € 2.874.000
•m
eeropbrengst huren Staedion Vastgoed Holding € 85.000
•h
uurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen in 2013 als gevolg van een volledig exploitatiejaar € 1.521.564
•h
uurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met - € 1.016.000
Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 5%. In enkele gevallen is sprake geweest van een huurverlaging.
De gemiddelde huurstijging bedroeg 3% over het gehele bezit.
Huurderving
2013
2012
De huurderving, uitgedrukt in een percentage vande bruto huur,
dan wel vergoedingen is als volgt:
Woningen en woongebouwen 2,52%
2,71%
Onroerende zaken, niet zijnde woningen
8,17%
6,85%
Overige zaken, leveringen en diensten
Totaal 4,86%
2,91%
1,63%
2,87%
15.2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten
Af: Derving wegens leegstand
Totaal 96
2013
2012
12.113
12.989
706
255
11.407
12.734
15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2013
2012
Verkoopresultaat bestaand bezit
659
1.660
Verkoopresultaat koopprojecten
-1.020
770
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
267
235
Totaal
-94
2.665
Verkoopresultaat bestaand bezit
2013
2012
19.581
12.223
Marktwaarde bestaand bezit
-15.277
-9.284
Verkoopkosten bestaand bezit
-3.787
-2.288
Opbrengsten grondtransacties
142
659
1.009
1.660
2013
2012
-1.020
770
139
108
42
22
Verkoopopbrengst bestaand bezit
Totaal
Verkoopresultaat koopprojecten
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit
Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
2013
2012
Project Menkemastraat 267 235
Totaal 267 235
2013
2012
nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten 1.935 2.009
Totaal 1.935 2.009
15.5 Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
0
2.918
15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf
In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst betreffende
Subsidie krachtwijken
Vergoeding inzake administratiekosten
Bijdrage herstructurering
Pro Rata 2.935
2.224
0
1.836
0
1.392
Omzet energie
Overige
1.089
1.216
1.008
2.151
Totaal
5.240
11.529
Bedrijfslasten
16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
2013
2012
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 3.027 3.758
Totaal 3.027 3.758
16.2 Personeelskosten
Lonen en salarissen 2013
2012
21.492
23.246
Reorganisatielasten
6.690
0
Sociale lasten
3.096
3.161
Pensioenlasten
Totaal
4.594
4.636
35.872
31.043
97
Staedion had op 31 december 2013 447 (2012: 463) medewerkers in dienst (parttimers en fulltimers).
Bestuur/Directie, lijnmanagement en secretariële ondersteuning
Personeel en Organisatie
2013
2012
41
42
9
9
Financiën en Control
31
33
Informatisering en Automatisering
16
17
Marketing, Communicatie en Kwaliteitszorg
4
4
Juridische Zaken
2
2
Facilitaire Zaken
20
21
Sectorspecifieke overhead
Exploitatie
27
260
29
268
Totaal 410
425
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
Pensioenlasten
De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling
betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe
ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar
aanleiding toe geven, kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de
Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.
Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is de
marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de
grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%.
Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.
16.3 Lasten onderhoud
2013
2012
Service- en mutatieonderhoud
16.432
17.582
Planmatig onderhoud
29.824
35.586
Kosten herstructurering
Sub-totaal
Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten
Totaal
372
618
46.628
53.786
4.985
4.995
41.643
48.791
16.4 Leefbaarheid
2013
2012
Leefbaarheidonderhoud
1.228
2.200
Totaal
1.228
2.200
16.5 Lasten servicecontracten
2013
2012
Energieverbruik c.v. en portiekverlichting 4.588
4.629
Schoonmaakdienst
2.547
2.615
Overige
4.567
6.188
Totaal
11.702
13.432
16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa
Vastgoed bestemd voor verkoop
2013
2012
0
-1.975
Grond- en ontwikkelposities
-3.393
5.378
Totaal
-3.393
3.403
16.7 Overige bedrijfslasten
2013
2012
Zakelijke lasten
9.580
9.422
Overige lasten
26.541
21.246
Totaal
36.121
30.668
98
Zakelijke lasten:
2013
2012
Belastingen
8.575
8.367
Verzekeringen
1.005
1.055
Totaal 9.580
9.422
Het tarief voor de onroerend-zaakbelasting bedraagt in 2013 voor de eigenaren 0,0632% van de WOZ-waarde
(2012: 0,0604% van de WOZ-waarde) en voor niet-woningen 0,2049% van de WOZ-waarde (2012: 0,2049% van
de WOZ-waarde) Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2013 € 130,34 (2012: € 126,47) per VHE.
Overige lasten:
2013
2012
Algemene kosten
6.208
6.571
Flexibele personeelskosten
976
1.510
Overige kosten personeelsaangelegenheden
1.302
1.517
Huisvestingskosten 2.518
2.733
Externe advies- en bijzondere activiteiten
1.935
1.915
Niet te verhalen vervolgingskosten
992
1.591
VVE bijdragen
846
548
1.593
7.235
906
887
559
0
Voorziening dubieuze debiteuren Saneringsheffing
Verhuurdersheffing
Overige
2.377
3.068
Totaal 26.541
21.246
17
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013
2012
-10.698
10.145
Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging
-19.824
-51.041
Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
-14.700
-7.151
Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
-2.623
-47.845
-1.442
-49.489
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie
Totaal
Financiële baten en lasten
18.1 Waardeveranderingen financiële vaste activa
2013
2012
Rente beleggingen
1.663
1.575
Rente op uitgezette middelen
118
194
Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen
924
924
809
3.514
1.009
3.702
Rente op overige vorderingen
Totaal opbrengsten financiële vaste activa
18.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente leningen kredietinstellingen
Rente kasgeldleningen
Rente waarborgsommen
2013
2012
53.412
55.927
594
87
2
9
17.809
15.517
Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten
3.639
3.639
Rente overig
1.229
-505
-3.111
73.574
-5.590
69.084
Rente PayerSWAPS
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
Totaal rentelasten
18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
2013
2012
verkocht onder voorwaarden
1.849
1.009
19
Belastingen
2013
2012
Mutatie latente belastingen
0
-2.459
Totaal 0
-2.459
99
Staedion vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting samen met: Staedion Vastgoed Holding B.V.,
Bo Trans B.V., Bo Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta. Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Invex B.V., Reva Beheer B.V. en
N.V. Stedelijk Belang.
De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap
geldende fiscale faciliteiten.
Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 0% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%.
De afwijkende belastingdruk wordt mede veroorzaakt doordat de latente belastingvordering uit hoofde van
beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke verschillen gewaardeerd is op nihil.
De acute belastingen voor Stichting Staedion is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening
-10.713
Bij:
Fiscaal correctie deel netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Fiscaal correctie niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
Fiscaal correctie onderhoudskosten
Fiscaal correctie commerciele afschrijvingen
Heffingsbijdrage saneringssteun
Deelnemingresultaat
361
47.845
2.652
730
7.235
-1.648
57.175
-77.600
-98.150
-51.688
-6.900
Af:
Correctie waardeverandering VOV
-1.836
Fiscaal geen opwaardering grond- en ontwikkeling
-3.393
Fiscaal per saldo afschrijving op (dis)agio leningen O/G
Fiscaal minder rentetoerekening aan projecten
Fiscaal projectverlies Reitzstraat
Fiscaal projectverlies Couperus
Fiscale afwaardering grondposities
Fiscaal resultaat 2013
-750
-1.555
-11.648
-1.368
Fiscale verliezen voorgaande jaren:
Verlies 2009 (restant)
20
Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen
Resultaat Watertuinen van Delft B.V. / OWC Watertuinen van Delft C.V.
Resultaat Atrium Beheer B.V.
2013
2012
-1.230
-5.744
-544
1
Resultaat Westhaag Beheer B.V.
1
1
Resultaat Eikelenburg Beheer B.V.
0
-2
-28
-4.141
0
189
Resultaat Wippolder Beheer B.V. / OWC Wippolder C.V.
Resultaat Bosko Beheer B.V.
Resultaat Winkelpanden Den Haag B.V.
5
10
Resultaat Rozenburg Kwartier B.V.
-71
-114
Resultaat Winkelpanden Den Haag C.V.
273
9
Resultaat OWC Westhaag C.V.
-14
-184
0
-162
Resultaat Starterspanden Den Haag C.V.
Resultaat OWC Atrium C.V.
-8
0
Resultaat Theaterprojecten
-32
0
Resultaat VOF Berestein
Resultaat Aardwarmte Den Haag VOF
Totaal 100
0
4
0
-1.648
-166
-10.299
21
Aandeel derden in resultaat
Transactie met verbonden partijen
2013
2012
522
-576
Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen Staedion, haar deelnemingen
en haar bestuurders en leidinggevende functionarissen.
Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.
In normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt Staedion goederen en diensten van en aan verschillende verbonden
partijen, waarin Staedion een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op
zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die transacties met derden.
In 2013 bedroegen de aankopen van goederen en diensten van verbonden partijen in totaal € 0,7 miljoen (2012:
€ 77,4) miljoen.
101
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming)
ACTIVA
2013
2012 *
Vaste activa
1
Materiële vaste activa
1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie 2
Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 9.156 10.885
9.156
10.885
556.944
447.110
2.380.294 2.452.871
7.208 8.263
2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd
als vastgoedbelegging 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie 3
Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
5.911 65.539
2.950.357
36.128 44.181
80.000 80.500
36 100
619 152
2.973.783
3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen 3.3 Andere deelnemingen 3.4 Overige 3.5 Latente belastingvorderingen -
116.783 124.933
Totaal vaste activa
3.076.296
3.109.601
Vlottende activa
4
Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 3.610 820
4.2 Overige voorraden 4.155 4.866
5
Vorderingen
7.765
5.1 Huurdebiteuren 2.246 5.2 Overheid 1.232 997
5.3 Vorderingen op groepsmaaatschappijen 3.357 3.784
5.4 Belastingen en premie sociale verzekeringen 5.686
1.907
4.445
4.379
5.5 Overige vorderingen 40.818 51.370
5.6 Overlopende activa 48.691 48.686
100.789
111.123
Liquide middelen
87
17.101
Totaal vlottende activa
108.641
133.910
Totaal generaal
3.184.937
3.243.511
6
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
102
PASSIVA
7
Eigen vermogen
Reserve Raad van Advies Overige reserve Onverdeeld resultaat Wettelijke reserves deelnemingen Totaal eigen vermogen 8
2013
521 536
1.383.395 1.410.972
-11.839 -27.577
9.411 9.411
1.381.488 2012*
1.393.342
Voorzieningen
8.1 Voorziening onrendabele investeringen en
7.371
11.659
8.2 Overige voorzieningen 14.803
14.458
8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen Totaal voorzieningen
25.871
9
herstructurering 24.163
48.045
50.280
Langlopende schulden
9.1 Leningen kredietinstellingen 1.571.601
1.431.807
9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken
7.530 8.446
9.3 Waarborgsommen 1.176 1.113
9.4 Overige langlopende schulden
8.873 8.873
9.5 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten Totaal langlopende schulden 4.048
4.599
10
verkocht onder voorwaarden 1.593.228 1.454.838
Kortlopende schulden
10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan overheid 10.3 Schulden aan leveranciers 93.064
263.004
218 128
5.066 15.753
1.011
10.4 Schulden aan maatschappijen waarin wordt
8.878 10.5 Belastingen en premies sociale verzekering deelgenomen
6.177 769
10.6 Overige schulden 3.116 17.790
10.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden 45.657
46.596
162.176 345.051
Totaal passiva 3.184.937 3.243.511
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
103
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)
Bedrijfsopbrengsten
15.1 Huuropbrengsten 15.2 Opbrengsten servicecontracten 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf 15.4 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten 211.532 11.407 -708 1.935
4.151 2013
202.538
12.734
2.086
2.009
10.343
228.317 Bedrijfslasten
16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.014 3.758
Erfpacht 298 298
16.2 Lonen en salarissen 21.492 23.246
Reorganisatielasten 6.690 0
Sociale lasten 3.096 3.161
Pensioenlasten 4.594 4.636
16.3 Onderhoudslasten 41.126 48.246
16.4 Leefbaarheid 1.228 2.200
16.5 Lasten servicecontracten 10.731
12.559
16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende
activa -3.393 3.403
16.7 Overige bedrijfslasten 34.382 29.158
Som der bedrijfslasten 123.258 Bedrijfsresultaat 105.059
17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille -38.036
Financiële baten en lasten
18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.2 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde
van onroerende zaken verkocht onder voorw. Totaal financiële baten en lasten 2.490 -72.987 2012*
229.710
130.665
99.045
-54.379
4.383
-68.374
365 179
-70.132 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
vóór belastingen
19 Belastingen -
20 Resultaat deelnemingen -8.730 -3.109
-1.758
-6.673
-8.730
-19.146
Nettoresultaat -11.839
-27.577
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie
104
-63.812
-8.431
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2013
Algemeen
Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn
toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de
geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Wettelijke reserve deelnemingen
Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor cumulatieve winsten of vermogensvermeerderingen,
waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.
Toelichting op de balansposten (in duizenden euro’s)
ACTIVA
Vaste activa
1 Materiële vaste activa
1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
Stand 1 januari 2013:
- Verkrijgingprijzen
- Cumulatieve afschrijvingen (incl. bijz. waardeverminderingen)
Boekwaarde
Mutaties in het boekjaar:
- Investeringen - Desinvesteringen
- Afschrijvingen
Saldo
Stand per 31 december 2013:
- Verkrijgingprijzen
- Cumulatieve afschrijvingen (incl. bijz. waardeverminderingen)
Boekwaarde
Bedrijfs- gebouwen Overige
roerende
zaken
Totaal
15.243
-9.643
5.600
19.363
-14.078
5.285
34.606
-23.721
10.885
0
0
-730
-730
1.248
0
-2.247
-999
1.248
0
-2.977
-1.729
15.243
-10.373
4.870
20.611
-16.325
4.286
35.854
-26.698
9.156
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde 229.130
217.980
447.110
Mutaties in het boekjaar:
- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- Desinvesteringen
- Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
- Naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
- Waardeveranderingen Saldo
33.995
-7.893
99.328
-3.371
-12.225
109.834
Stand per 31 december
- Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde 388.214
168.730
556.944
2013
105
2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
2013
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs 1.710.710
- Cumulatieve waardeveranderingen 742.161
Marktwaarde 2.452.871
Mutaties in het boekjaar:
- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
41.370
- Desinvesteringen
-7.383
-99.328
- Naar commercieel vastgoed in exploitatie
- Van commercieel vastgoed in exploitatie
3.371
- Waardeveranderingen
-10.607
-72.577
Saldo
Stand per 31 december
- Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen 1.655.019
725.275
Marktwaarde 2.380.294
2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2013
Stand per 1 januari
- Contractprijs (verkochte woningen) - Cumulatieve waardeveranderingen 8.892
-629
Boekwaarde per 1 januari 8.263
- Desinvesteringen -551
- Waardeveranderingen -504
Saldo -1.055
- Contractprijs (verkochte woningen) 8.341
- Cumulatieve waardeveranderingen -1.133
Boekwaarde per 31 december 7.208
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2013
Mutaties in het boekjaar:
Stand per 31 december
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs
118.865
- Cumulatieve waardeveranderingen
-53.326
Boekwaarde
65.539
Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen -11.659
Boekwaarde onder aftrek van voorziening
53.880
Mutaties in het boekjaar:
- Investeringen
34.725
- Waardeveranderingen
-14.700
- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie
- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Saldo -33.995
-41.370
-55.340
Stand per 31 december
- Aanschafprijs
20.800
- Cumulatieve waardeveranderingen
-14.889
Boekwaarde
5.911
- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
-7.371
Boekwaarde onder aftrek van voorziening
-1.460
106
Verloop voorziening onrendabele investeringen
2013
Stand per 1 januari
-11.659
Mutaties in het boekjaar:
- Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.288
Stand per 31 december
-7.371
3 Financiële vaste activa
Deelnemingen
Vorderingen
Andere
in groeps-
op groeps-
deel-
maatschappijen maatschappijen
nemingen
Stand per 1 januari 2013
44.181 80.500 Overige
Totaal
100 152
124.933
Mutaties:
Investeringen/verstrekkingen -
-
-
467 467
Desinvesteringen/aflossingen -1.099 -500 4
-
-1.595
Resultaat deelnemingen -6.954 -
-1.776 -
-8.730
Saldo 36.128
80.000
-1.672
619 115.075
Voorz. op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2013 -
36.128 -
80.000 1.708 36 -
619 1.708
116.783
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Staedion Vastgoed Holding B.V. Rozenburgkwartier B.V. Stichting Woonformatie Ypenburg projecten B.V. Totaal 3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen
2013
2012
35.431 43.391
-319 0
1.016 790
36.128
44.181
2013
2012
Staedion Vastgoed Holding B.V. 80.000 80.500
Totaal 80.000 80.500
2013
2012
De vordering heeft een looptijd langer dan 1 jaar.
3.3 Andere deelnemingen
Eikelenburg Beheer B.V. Watertuinen van Delft B.V. OWC Watertuinen van Delft C.V. Wippolder Beheer B.V. OWC Wippolder C.V. WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Atrium beheer B.V. 0
7
-174 -551
-17.615 -16.007
12 14
-7.557 -7.605
9
46
-537 7
Westhaag beheer B.V. Saldo 27 -25.835 26
-24.063
Voorziening op negatieve deelnemingen 25.871 24.163
36 100
2013
2012
0
150
Totaal 3.4 Overige Intervolve Effecten 619 2
Totaal 619 152
Voor toelichting op de latente belastingvordering wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans.
4 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
2013
2012
Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 3.610 820
Totaal 3.610 820
107
4.2 Overige voorraden
2013
2012
- Grond- en ontwikkelposities 53.229 56.953
- Voorzieningen -49.614 -52.271
- Onderhoudsmaterialen 540
184
Totaal 4.155 4.866
Voor een overzicht van de grondposities wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans.
De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere
marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering
van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis
van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).
5
Vorderingen
5.1 Huurdebiteuren
2013
2012
Huurdebiteuren 8.863 6.942
Voorziening dubieuze huurdebiteuren -6.617 -5.035
Totaal 2.246
1.907
5.2 Overheid
De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.
Herstructurering Transvaal 2013
2012
376 202
792
Subsidies 856 Overig 0
3
Totaal 1.232 997
5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen
2013
2012
De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.
Rekening courant Staedion Vastgoed Holding
0
0
Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.
1.926
1.782
Rekening courant Stedelijk Belang
1.424
1.919
Rekening courant SB Theaterproject
0
76
Rekening courant Bo Moer B.V.
0
0
Rekening courant Reva Beheer B.V.
Saldo 7
3.357
7
3.784
Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen
0
0
Totaal 3.357
3.784
5.4 Belastingen en premies sociale verzekering
2013
2012
-1.120
De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.
Vennootschapsbelasting Stichting Staedion
2006 -1.120 2009 -97 -97
2010 1.790 1.790
2011 4.056
3.990
Invex B.V. 2008 tot met 2011 -184 -184
Totaal 4.445 4.379
5.5 Overige vorderingen
2013
2012
38.650
50.150
Beleggingen in SWAPS
Overige
2.168
1.220
Totaal 40.818
51.370
108
5.6 Overlopende activa
Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten 2013
2012
36.893 40.532
Aandeel reservefonds VVE 7.650
6.981
Overige 4.148 1.173
Totaal 48.691 48.686
6 Liquide middelen
2013
2012
Vrij opneembare banktegoeden 87 17.101
Totaal 87
17.101
PASSIVA
7 Eigen vermogen
Reserve
Raad van
Advies
Overige Onverdeeld
Wettelijke
reserve
resultaat
reserves
Totaal
Stand 1 januari 2013 na fusie
536
1.410.972
-27.577
9.411
1.393.342
Toevoeging overige reserves
-
-27.577
27.577
-
0
-15
-
-
-
-15
-
-
11.839
-
-11.839
521
1.383.395
-11.839
9.411
1.381.488
Mutaties:
Overige mutaties
Resultaat boekjaar-
Stand per 31 december 2013
Stautaire bestemming van het eigen vermogen
In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen of de winstbestemming.
De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 226.435.000 (2012: € 291.679.000). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofden van
waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 2.1 van de geconsolideerde toelichting.
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie
bedraagt € 965.330.000 (2012: € 897.628.000). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofden van
waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar punt 2.2 van de
geconsolideerde toelichting.
Wettelijke reserve deelnemingen
De wettelijke reserve deelnemingen heeft voor € 9,4 miljoen betrekking op het verschil tussen het aandeel in de op
basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winsten en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds (sinds de eerste waardering volgens de nettovermogenswaarde) en het deel
daarvan dat de toegelaten instelling zonder beperkingen zou kunnen laten uitkeren anderzijds.
De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald.
8
Voorzieningen
8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering
Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost voorziening onrendabele
investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de toelichting in punt 2.4 Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie.
8.2 Overige voorzieningen
Stand per 1 januari Totaal
14.458
Onttrekkingen
-8.402
Dotatie/vrijval resultaat
8.747
Stand per 31 december
14.803
Mutaties:
109
8. 3 Voorziening op negatieve deelnemingen
2013
2012
25.871
24.163
Voorziening op negatieve deelnemingen
Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen
0
0
Saldo
25.871
24.163
9
Langlopende schulden
9.1 Leningen kredietinstellingen
Langlopende deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2013 opgenomen onder kortlopende schulden
Saldo 1 januari Ontvangen nieuwe leningen
Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen
Aflossingen
Saldo 31 december
Aflossingsverplichtingen 2014 opgenomen onder kortlopende schulden
Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen
Langlopende deel per 31 december 9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Stand per 1 januari 2013
2012
1.431.807
1.558.510
142.316
73.162
1.574.123
1.631.672
316.000
231.134
-924
-924
-233.988
-287.759
1.655.211
1.574.123
-82.686
-141.392
-924
-924
1.571.601
1.431.807
2013
2012
8.446
9.052
Mutaties -551 -427
Waardemutatie terugkoopverplichting -365 -179
7.530 8.446
Stand per 31 december 9.3 Waarborgsommen
2013
2012
Waarborgsommen inclusief rente 1.176
1.113
Totaal 1.176 1.113
9.4 Overige langlopende schulden
2013
2012
Verplichting Theaterproject
8.873
8.873
Totaal 8.873
8.873
9.5 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten
2013
2012
Saldo begin boekjaar
4.599
5.029
-551
-430
4.048
4.599
Correctie ontwikkelrechten
Saldo einde boekjaar
Dit betreft de winst op overgedragen bouwrechten aan groepsmaatschappijen van nog te realiseren koopprojecten.
10
Kortlopende schulden
10.1 Schulden aan Kredietinstellingen
Kasgeldlening
Rekening courant Rabobank
Rekening courant ING Bank
Aflossingsverplichting komend boekjaar
Totaal 10.2 Schulden aan overheid
Belastingen 2013
2012
8.000
78.225
0
33.399
2.378
9.988
82.686
93.064
141.392
263.004
2013
2012
14 94
Overige 204 34
Totaal 218
128
10.3 Schulden aan leveranciers
2013
2012
Leveranciers, aannemers e.a. 5.066
15.753
Totaal 5.066 15.753
110
10.4 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2013
2012
Rekening courant Staedion Vastgoed Holding B.V.
7.604
1.011
Rekening courant SWY projecten B.V.
1.015
0
Overige
259
0
Totaal
8.878
1.011
10.5 Belastingen en premies sociale verzekering
2013
2012
Omzetbelasting
4.945
-478
Loonbelasting en premieheffing
1.232
1.247
Totaal
6.177
769
10.6 Overige schulden
2013
2012
0
15.000
2.194
2.169
Vooruitontvangen bedragen
Bruidsschat VVE met contracten
Overige
922
621
Totaal
3.116
17.790
10.7 Overlopende passiva
2013
2012
Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening
Niet vervallen rente 2
924
924
3.010
24.564
Niet vervallen rente SWAPS
7.940
6.317
Vooruitontvangen huren
5.286
4.179
Te verrekenen servicekosten
2.438
2.793
Nog te ontvangen herstructureringsbijdrage
Te verrekenen huursubsidie
Aanspraken verlof- en vakantie uren
Inbreng wooneenheden
Overige
Totaal
100
100
0
1.022
896
625
2.477
2.586
2.477
3.595
45.657
46.596
Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
BTW
Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken:
Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V. (voorheen
Sta.Pro 2 B.V.). Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.
Vennootschapsbelasting
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting maakt Staedion vanaf 1 januari 2008 onderdeel uit van een fiscale
eenheid, waarvan ook deel uitmaken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo Trans B.V., Bo Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta. Pro 1
B.V., Argion Beheer B.V., Invex B.V. Reva Beheer B.V., en N.V. Stedelijk Belang. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk
aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.
WOM C.V.
Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 11,1 miljoen,
welke direct opeisbaar is.
Voor verdere toelichting wordt verwezen naar de Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de
geconsolideerde jaarrekening.
111
Toelichting op de winst- en verliesrekening in duizenden euro’s
15
Bedrijfsopbrengsten
15.1 Huuropbrengsten
2013
2012
Te ontvangen netto huur
217.571
208.355
Af: Huurderving wegens leegstand
Totaal 15.2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten
Af: Derving wegens leegstand
Totaal 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
6.039
5.817
211.532
202.538
2013
2012
12.113
12.989
706
255
11.407
12.734
2013
2012
Verkoopresultaat bestaand bezit
533
1.851
Verkoopresultaat koopprojecten
-1.508
0
267
235
-708
2.086
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
Totaal
Verkoopresultaat bestaand bezit
2013
2012
19.455
12.217
Marktwaarde bestaand bezit
-15.277
-9.273
Verkoopkosten bestaand bezit
-3.787
-2.288
Opbrengsten grondtransacties
Totaal 142
533
1.195
1.851
2013
2012
Verkoopopbrengst bestaand bezit
Verkoopresultaat koopprojecten
Verkoopopbrengst nieuwbouw
-1.508
0
Totaal -1.508
0
2013
2012
nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten
1.935
2.009
Totaal
1.935
2.009
15.4 Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
0
2.918
2.935
2.224
0
50
Geactiveerde productie eigen bedrijf
In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst inzake
Subsidie krachtwijken
Vergoeding inzake administratiekosten
Beheervergoedingen
Overige
1.216
5.151
Totaal 4.151
10.343
16
Bedrijfslasten
16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
2013
2012
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 3.014 3.758
Totaal 3.014 3.758
112
16.2 Personeelskosten
Lonen en salarissen 2013
2012
21.492
23.246
Reorganisatielasten
6.690
0
Sociale lasten
3.096
3.161
Pensioenlasten
Totaal
16.3 Onderhoudslasten
4.594
4.636
35.872
31.043
2013
2012
Service- en mutatieonderhoud
16.180
17.338
Planmatig onderhoud
29.559
35.285
Kosten herstructurering
Sub-totaal
Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten
Totaal 371
618
46.110
53.241
4.984
4.995
41.126
48.246
16.4 Leefbaarheid
2013
2012
Leefbaarheidonderhoud
1.228
2.200
Totaal 1.228
2.200
16.5 Lasten servicecontracten
2013
2012
Energieverbruik c.v. en portiekverlichting 4.588
4.629
Schoonmaakdienst
2.547
2.615
Overige
3.596
5.315
Totaal 10.731
12.559
16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa
Afwaarderingen grond
2013
2012
-3.393
3.403
16.7 Overige bedrijfslasten
2013
2012
Zakelijke lasten
9.424
9.268
Overige lasten
24.958
19.890
Totaal
34.382
29.158
Zakelijke lasten:
2013
2012
Belastingen
8.488
8.336
936
932
9.424
9.268
Verzekeringen
Totaal
Overige lasten:
2013
2012
Algemene kosten
6.013
6.490
814
1.510
Flexibele personeelskosten
Overige kosten personeelsaangelegenheden
1.302
1.517
Huisvestingskosten 2.496
2.711
Externe advies- en bijzondere activiteiten
1.939
1.898
986
1.584
1.597
7.235
863
887
Niet te verhalen vervolgingskosten
Voorziening dubieuze debiteuren Saneringsheffing
Verhuurdersheffing
559
0
Overige
2.017
2.430
Totaal 24.958
19.890
113
17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013
2012
-12.225
9.178
Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging
-10.607
-57.095
Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
-14.700
-6.206
Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
-504
-38.036
-256
-54.379
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie
Totaal
18
Financiële baten en lasten
18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2013
2012
Rente beleggingen
1.377
2.859
Rente op uitgezette middelen
118
194
Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen
924
924
71
2.490
406
4.383
Rente op overige vorderingen
Totaal 18.2 Rentelasten soortgelijke kosten
Rente leningen kredietinstellingen
Rente kasgeldleningen
Rente waarborgsommen
Rentelasten agio’s
Rente PayerSWAPS
Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten
Rente overig
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
Totaal rentelasten
18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 19
verkocht onder voorwaarden
Belastingen
2013
2012
53.137
55.467
594
87
2
9
0
1
17.809
15.517
3.639
3.639
720
-1.083
-2.914
72.987
-5.263
68.374
2013
2012
365
179
2013
2012
Acute vennootschapsbelasting 0
-1.758
Totaal 0
-1.758
20 Resultaat deelnemingen
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
2013
2012
-6.954
3.016
Resultaat andere deelnemingen
-1.776
-9.689
Totaal
-8.730
-6.673
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
2013
2012
-6.641
3.973
Resultaat SWY Projecten B.V.
-173
-843
Resultaat deelneming Rozenburgkwartier
-140
-114
-6.954
3.016
2013
2012
Resultaat Staedion Vastgoed Holding B.V.
Totaal
Resultaat andere deelnemingen
Resultaat Watertuinen van Delft B.V. / Watertuinen van Delft C.V.
Resultaat Wippolder Beheer B.V. / OWC Wippolder C.V.
Resultaat Atrium Beheer B.V.
-1.230
-5.744
-2
-4.133
-544
0
Resultaat Bosko Beheer B.V.
0
189
Resultaat Eikelenburg Beheer B.V.
0
-2
0
-1.776
1
-9.689
Resultaat Westhaag Beheer B.V.
Totaal
114
Bezoldiging bestuurder en commissarissen
De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroeg in het
boekjaar in totaal € 353.207 (2012: € 385.295).
Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste
van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor:
Bestuurder
Commissarissen en voormalige commissarissen
2013
2012
283.092
285.762
70.115
99.533
353.207
385.295
Bestuurder:
Belastbaar loon
2013
2012
228.729
230.432
8.650
8.984
Premies sociale verzekeringen (werkgeversdeel)
Totale pensioenafdracht
Totaal
45.713
46.346
283.092
285.762
Commissarissen:
2013
2012
Dhr. mr. drs. B.J. Bruins
17.145
20.585
Dhr. ir. G.A. Beijer
11.430
16.622
Mw. mr. drs. A.T. van der Wal
11.430
15.552
Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben
11.430
15.552
3.438
16.622
Dhr. ir. J.A.P. van Oosten
11.430
14.600
Dhr. mr. drs. T.M. de Witte RA (vanaf 10 september 2013)
3.812
70.115
99.533
Dhr. drs. P. Roozenboom (tot 1 juni 2013)
Totaal
Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling aan bestuurder en commissarissen
verstrekt.
Crisisheffing
De crisisheffing over het boekjaar 2013 bedroeg in totaal € 9.175,- (2012: € 10.329,-). Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief crisisheffing verantwoord.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
(WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
De informatie in het kader van de WNT is als volgt:
Naam en functie
Datum Deeltijd-
in/uit dienst
factor
1-7- 2008
1
B.J. Bruins, Commissaris
-
G.A. Beijer, Commissaris
-
A.T. van der Wal, Commissaris
Beloning
Voorziening
Uitkering
verzekerings-
Sociale
betaalbaar
wegens
premie
op termijn
beëindiging
dienstverband
Directie:
W.M.K. Krzeszewski
228.729
-
45.713
-
-
17.145
-
-
-
-
11.430
-
-
-
-
-
11.430
-
-
-
J.F. Ph. Houben, Commissaris
-
-
11.430
-
-
-
P. Roozenboom, Commissaris
-
-
3.438
-
-
-
J.A.P. van Oosten, Commissaris
-
-
11.430
-
-
-
T.M. de Witte, Commissaris
-
-
3.812
-
-
-
Directeur/ Bestuurder
Commissarissen:
In 2013 is de grens van de WNT € 228.599,-. Voor de heer W.M.K. Krzeszewski is sprake van overgangsrecht.
Met betrekking tot de Raad van Commissarissen wordt aan de norm voldaan.
115
De honorering van de bestuurder is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de Adviesregeling
Izeboud. De arbeidsovereenkomst van de directeur/bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar.
Het huidige doorlopende arbeidsovereenkomst met de bestuurder wordt gerespecteerd en daarmee wordt afgeweken
van de best practice-bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar.
In het kader van de WNT is enkel de bezoldiging van de topfunctionarissen weergegeven, omdat geen ander
personeels­lid de normen uit de WNT overschrijdt.
Honoraria van de accountant
De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochterschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.
KPMG Accountants N.V.
(x € 1.000 )
2013
2012
Onderzoek van de jaarrekening 182
197
Andere controleopdrachten 10
-
Adviesdiensten op fiscaal terrein
-
-
Andere niet controlediensten
Totaal -
192
197
Den Haag, 27 mei 2014
Het Bestuur De Raad van Commissarissen
Drs. Ing. W.M.K. Krzeszewski
bestuursvoorzitter
Mr. Drs. B.J. Bruins
voorzitter
Drs. J.P. Duijvestijn RC
bestuurder
Ir. G.A. Beijer
Mr. Drs. A.T. van der Wal
Mr. Drs. J.F.Ph. Houben
Ir. J.A.P. van Oosten
Mr. Drs. T.M. de Witte RA
116
14
Overige gegevens
117
14.1 Statutaire bepalingen inzake resultaat bestemming
In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend
op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.
14.2 Voorstel tot resultaatbestemming
Voorgesteld wordt het resultaat ad. € -11.839.000 in mindering te brengen van de overige reserve.
Het resultaat is opgenomen onder de post onverdeeld resultaat onder het eigen vermogen.
118
14.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Staedion
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Staedion te Den Haag gecontroleerd. Deze
jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en
enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen
en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als
opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede
voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen
in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens
verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voortsverantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het
opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken
zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben
onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden
en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het
controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze
controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening
geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en
de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant
is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNTeisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de
omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over
de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van
de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële
rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen,
alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing
voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van
Stichting Staedion per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste
lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT.
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de
WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels
toepassing WNT.
119
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij
dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat
kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk
Wetboek is op­gesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens
zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met
de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Rotterdam, 27 mei 2014
KPMG ACCOUNTANTS N.V.
J.J. Visser RA
120
Bijlage
Verbindingen
121
121
Samenwerkingsverbanden
BV/CV-constructie
Samenwerkingsverbanden die zijn gericht op projectontwikkeling worden uit risico-overwegingen aangegaan via
een BV/CV-constructie. Bij een BV/CV-constructie loopt het moederbedrijf in principe slechts risico over het in de
samenwerking ingebrachte kapitaal en is de samenwerking fiscaal transparant.
Holdingstructuur
Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2013 naast projectontwikkelings- ook
beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde
jaarrekening van Staedion:
Deelneming
Statutaire zetel
Projectlocatie
Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag Aandeel
100%
Bo.Trans B.V. Den Haag Transvaal 100%
Bo.Mor B.V. Den Haag Morgenstond 100%
Bo.Moer B.V. Den Haag Moerwijk 100%
Sta Pro 1 B.V. Den Haag Scheveningen 100%
Argion Beheer B.V. Den Haag 100%
Energiek 2 B.V. Den Haag DHZW 100%
Invex B.V. Rotterdam 100%
N.V. Stedelijk Belang Den Haag 100%
Wippolder Beheer B.V. Rotterdam Delft 50%
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. Rotterdam Westland 48%
Watertuinen van Delft B.V. Delft Delft 50%
OWC Watertuinen van Delft C.V. Delft Delft Rozenburgkwartier B.V. Den Haag Den Haag 100%
SWY Projecten B.V. Den Haag Ypenburg 100%
Westhaag beheer B.V. Den Haag Wateringen 50%
OWC Westhaag C.V. Den Haag Wateringen 48%
Atrium beheer B.V. Son en Breugel Pijnacker 50%
OWC Atrium C.V. Son en Breugel Pijnacker 48%
Reva Beheer B.V. Oosterbeek Den Haag 100%
Reva C.V. Oosterbeek Den Haag 100%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Den Haag Den Haag 50,5%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. Den Haag Den Haag 91,63 %
Winkelpanden Den Haag B.V. Den Haag Den Haag 50%
Winkelpanden Den Haag C.V. Den Haag Den Haag 50%
Starterspanden Den Haag B.V. Den Haag Den Haag 1%
Starterspanden Den Haag C.V. Den Haag Den Haag 0,9%
48%
Activiteiten deelnemingen
Doelstellingen deelnemingen
Alle deelnemingen hebben de volgende doelstelling, tenzij anders aangegeven: het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het
(doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V., dochtermaatschappijen van deze holding of
andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
122
Staedion Vastgoed Holding B.V.
De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van entiteiten die
zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze
deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken.
Aandeelhouder
Stichting Staedion (100%)
Bestuurder
Stichting Staedion
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
15-9-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 72.396.222,-
Rente % schuldverhouding Staedion
1-maands Euribor + opslag 1,5%
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 35.431.651,-
Omzet 2013
€ -2.591.567,-
Resultaat 2013
€ -6.640.522,-
Consolidatie Stichting Staedion
Doelstelling
100%
Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op
het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.
Bo.Trans B.V.
De activiteiten van Bo.Trans B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijk Transvaal. Deze deelneming heeft
als doel koopwoningen in deze wijk te ontwikkelen.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
15-9-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 19.503.148,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5% opslag
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 0,-
Rente % schuldverhouding
Debetrente 7,5 % per jaar
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -18.520.232,-
Omzet 2013
€ -481.385,-
Resultaat 2013
€ -1.070.504,-
Aantal woningen in ontwikkeling
110
Investeringen in ontwikkeling
€ 650.220,-
Consolidatie Staedion VG Holding
100%
Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V.
De activiteiten van Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag Zuidwest. Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. De deelnemingen hebben als doel
koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen.
BedrijfBo.Mor B.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
15-9-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 3.870.959,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5% opslag
Rente % schuldverhouding
Debetrente 7,5 % per jaar
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -3.841.217,-
Omzet 2013
€ 60.986,-
Resultaat 2013
€ -584.864,-
Aantal woningen in ontwikkeling
0
123
Investering in ontwikkeling
0,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100%
BedrijfBo.Moer B.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
15-9-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 5.005.592,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5 % opslag
Vordering op Stichting Staedion
€ 259.504,-
Rente % schuldverhouding
Debetrente 7,5 % per jaar
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -2.840.131,-
Omzet 2013
€ -169.623,-
Resultaat 2013
€ 108.909,-
Aantal woningen in productie
0
Investeringen woningen in productie
€ 0,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100 %
Sta Pro 1 B.V.
De activiteiten van Sta Pro 1 B.V. zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die daarmee verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het financieren en in eigendom
verwerven van grond en opstallen.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
20-1-2004
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 4.408.026,-
Vordering op Stichting Staedion
€ 1.124.790,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5 % opslag
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -768.101,-
Omzet 2013
€ 77.226,-
Resultaat 2013
€ -258.564,-
Aantal woningen in productie
1
Investering woningen in productie
€ 276.891,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100%
Argion Beheer B.V.
Argion Beheer B.V. is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten te exploiteren.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
20-1-2004
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 32.349.350,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5 % opslag
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -26.389.557,-
Omzet 2013
€ 3.398.823,-
Resultaat 2013
€ -295.401,-
Aantal woningen in ontwikkeling
6 woningen
Investeringen in ontwikkeling
€ 2.043.454,-1.435m² bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte in productie
124
Investeringen in productie
€ 3.610.119,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100%
Energiek 2 B.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
15 augustus 2013
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.100,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 16.725.795,-
Rente % schuldverhouding
Debetrente 5 % per jaar
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -3.517.228,-
Omzet 2013
€ 1.088.867,-
Resultaat 2013
€ -1.404.791,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100%
DoelstellingHet exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en
koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen
van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van
investeringen die verband houden met het opwekken van warmte,
en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers.
Op 27 augustus 2013 is Energiek B.V. failliet verklaard en zijn haar activiteiten voortgezet door Energiek 2 B.V.
Invex B.V.
Samenwerking
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Rotterdam
Oprichtingsdatum
27-12-1999
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.152,-
Vordering op Staedion VG Holding B.V.
€ 7.665.273,-
Rente % schuldverhouding
Creditrente 0,25 % per jaar
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 7.666.684,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ 13.729,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100%
DoelstellingHet verwerven, ontwikkelen, exploiteren, vervreemden en bezwaren van roerende zaken en registergoederen.
N.V. Stedelijk Belang
Samenwerking
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
4-4-1924
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 1.125.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 14.623.433,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,3 % opslag
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 2.654.577,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ 424.477,-
Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
100%
DoelstellingHet verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen in de meest uitgebreide zin.
125
Wippolder Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
Bedrijf
Wippolder Beheer B.V.
Aandeelhouder
Stichting Staedion (50%)
LSI Development B.V. (50%)
Bestuurder
Stichting Staedion en LSI Beheer B.V.
Statutair gevestigd te
Rotterdam
Oprichtingsdatum
15-6-2006
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
PM
Eigen vermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
Resultaat 2013
PM
DoelstellingHet verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van,
besturen van en toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van
de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van
ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in
een groep is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van
diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en
verhandelen van patenten, merkrechten, vergunningen, knowhow
en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle
soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten; en al
hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorder­
lijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.
BedrijfOntwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)
LSI Participations B.V. (48%)
Wippolder Beheer B.V. (4%)
Bestuurder
Beherend vennoot Wippolder Beheer B.V.
Statutair gevestigd te
Rotterdam
Oprichtingsdatum
19-6-2006
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 100.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
PM
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,6 % opslag
Ondernemingsvermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
Resultaat 2013
PM
DoelstellingHet verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het
zelf ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel
of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen
van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van
bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/
of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het
ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden
als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur
van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het ter leen
opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het
verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en
schulden van derden.
126
Watertuinen van Delft B.V. en Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V.
Bedrijf
Watertuinen van Delft B.V.
Aandeelhouder
Stichting Staedion (50%)
AM Wonen (50%)
Bestuurder
AM Wonen B.V. en Stichting Staedion.
Statutair gevestigd te
Delft
Oprichtingsdatum
6-1-2006
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 0,-
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -347.629
Omzet 2013
€ 4.000,-
Resultaat 2013
€ 768.260,DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie
Watertuinen van Delft C.V.
Bedrijf
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding (48%)
AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord B.V. (48%)
Watertuinen van Delft B.V. (4%)
Bestuurder
Beherend vennoot Watertuinen van Delft B.V.
Statutair gevestigd te
Delft
Oprichtingsdatum
6-1-2006
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 1.033.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 45.000.000,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1% opslag
Ondernemingsvermogen ultimo 2013
€ -519.721,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -7.274,DoelstellingHet verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen)
uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe
staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwik­
keling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.
Rozenburgkwartier B.V.
De activiteiten van Rozenburgkwartier B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburgkwartier in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende
aannemer.
Aandeelhouder
Stichting Staedion
Bestuurder
Stichting Staedion
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
16-3-2005
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 1.925.976,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5 % opslag
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -318.678,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -68.585,DoelstellingHet (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in
samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van
bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke
vorm ook.
127
SWY Projecten B.V.
De activiteiten van SWY Projecten B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van koopwoningen in de wijk
Ypenburg in Den Haag.
Aandeelhouder
Stichting Staedion
Bestuurder
Stichting Staedion
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
9 september 2004
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Vordering op Stichting Staedion
€ 1.014.750,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,5 % opslag
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 1.014.750,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -173.401,DoelstellingHet ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten.
Stichting Staedion is enig aandeelhouder sedert 9 mei 2013.
Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.
Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren
en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe
benodigde gronden.
Bedrijf
Westhaag Beheer B.V.
Aandeelhouder
Stiching Staedion (50%)
Weboma Projectmanagement B.V. (50%)
Bestuurder
Stichting Staedion en Weboma Projectmanagement B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
30-8-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 0,-
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 54.839,-
Omzet 2013
€ 4.500,-
Resultaat 2013
€ 1.077,DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie
Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren,
huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en
ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen
en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden
(waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met,
voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.
Bedrijf
Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.
Aandeelhouder
Noordweg Wateringen B.V. (48%)
Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)
Westhaag Beheer B.V. (4%)
Bestuurder
Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
30-8-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 100.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 1.221.161,-
Rente % schuldverhouding
3-maands Euribor + 1,25% opslag
Ondernemingsvermogen ultimo 2013
€ 136.204,-
128
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -28.289,-
Aantal woningen in ontwikkeling
8
Investeringen in ontwikkeling
€ 562.823,DoelstellingHet verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van
gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen)
bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire venno­
ten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die
vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke
rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het
voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorder­
lijk kan zijn.
Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en
vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier, en het eventueel verwerven van daartoe
benodigde gronden.
Bedrijf
Atrium Beheer B.V.
Aandeelhouder
Stichting Staedion (50%)
Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%)
BestuurderDe directievoering wordt uitgevoerd door Stichting Staedion en
Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V.
Statutair gevestigd te
Son en Breugel
Oprichtingsdatum
4-9-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 0,-
Eigen vermogen ultimo 2013
€ -1.074.719,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -23.538,-
DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie
Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren,
huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en
ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen
en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden
(waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met,
het voeren van beheer over en het financieren van andere onder­
nemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard
ook.
Bedrijf
Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)
Commandiet B.V. (48%)
Atrium Beheer B.V. (4%)
Bestuurder
Beherend vennoot Atrium Beheer B.V.
Statutair gevestigd te
Son en Breugel
Oprichtingsdatum
4-9-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 20.200,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 1.653.601,-
Rente % schuldverhouding
1-maands Euribor + 1,3% opslag
Kapitaal ultimo 2013
€ -1.087.944,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -23.526,129
DoelstellingHet verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van
gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen)
bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare
ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met
het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan
bevorderlijk kan zijn.
Reva Beheer B.V. en Reva C.V
Reva Beheer B.V. en Reva C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van
woningen in het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.
Bedrijf
Reva Beheer B.V.
Aandeelhouder
Stichting Staedion (100%)
Bestuurder
Stichting Staedion
Statutair gevestigd te
Oosterbeek
Oprichtingsdatum
20-8-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Stichting Staedion
€ 7.089,-
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 13.259,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -271,DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestigde commanditaire vennootschap Reva C.V.
Bedrijf
Reva C.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (96%)
Reva Beheer B.V. (4%)
Bestuurder
Beherend vennoot Reva Beheer B.V.
Statutair gevestigd te
Oosterbeek
Oprichtingsdatum
20-8-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 50.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 2.780.470,-
Rente % schuldverhouding
3-maands Euribor + 1,2% opslag
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 48.995,-
Omzet 2013
€ 0,-
Resultaat 2013
€ -3,DoelstellingHet voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap
ontwikkelen van het project Noord-West Buitensingel in Den Haag.
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. en
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.
Bedrijf
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-
Oude Centrum B.V.
Aandeelhouder
Stichting Staedion (50%)
Gemeente Den Haag (49%)
N.V. Stedelijk Belang (0.5%)
Woningbeheer B.V. (0.5%)
Bestuurder
Stichting Staedion en gemeente Den Haag
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
14-11-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 0,-
130
Ondernemingsvermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
Resultaat 2013
PM
DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­
schap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum
Den Haag C.V.
BedrijfWijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt
Oude Centrum C.V.
Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding BV (49,5 %)
Gemeente Den Haag (7,37%)
N.V. Stedelijk Belang (42,13 %)
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum
Den Haag B.V. (1%)
BestuurderBeherend vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij StationsbuurtOude Centrum Den Haag B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
19-12-2007
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 1.125.000,-
Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 175.621,-
Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang
€ 372.974,-
Eigen vermogen ultimo 2013
€ 36.716.778,-
Omzet 2013
€ 1.948.437,-
Resultaat 2013
€ -253.815,DoelstellingDe ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen.
Winkelpanden Den Haag B.V. en Winkelpanden Den Haag C.V.
Bedrijf
Winkelpanden Den Haag B.V.
Aandeelhouder
Gemeente Den Haag (50%)
N.V. Stedelijk Belang (50%)
Bestuurder
Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
27-11-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang
€ 0,-
Eigen vermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
Resultaat 2013
PM
DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­
schap Winkelpanden Den Haag C.V.
Bedrijf
Winkelpanden Den Haag C.V.
Aandeelhouder
N.V. Stedelijk Belang (49%)
Gemeente Den Haag (49%)
Winkelpanden Den Haag B.V. (2%)
Bestuurder
Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
9-12-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 9.801.000,-
Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang
€ 170.948,-
Eigen vermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
131
Resultaat 2013
PM
DoelstellingDe exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden,
in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren
en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende
zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren
en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en
uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen
opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al
hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn,
alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer
over andere ondernemingen, van welke aard ook.
Starterspanden Den Haag B.V. en Starterspanden Den Haag C.V.
Bedrijf
Starterspanden Den Haag B.V.
Aandeelhouder
Gemeente Den Haag (99%)
N.V. Stedelijk Belang (1%)
Bestuurder
Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
27-11-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang
€ 0,-
Eigen vermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
Resultaat 2013
PM
DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­
schap Starterspanden Den Haag C.V.
Bedrijf
Starterspanden Den Haag C.V.
Aandeelhouder
N.V. Stedelijk Belang (2%)
Gemeente Den Haag (89%)
Starterspanden Den Haag B.V. (9%)
Bestuurder
Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.
Statutair gevestigd te
Den Haag
Oprichtingsdatum
9-12-2003
Waardering
Nettovermogenswaarde
Geplaatst kapitaal
€ 9.148.000,-
Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang
€ 83.896,-
Eigen vermogen ultimo 2013
PM
Omzet 2013
PM
Resultaat 2013
PM
DoelstellingDe exploitatie van de Starterspanden; het verkrijgen, vervreemden,
in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren
en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende
zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren
en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en
uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen
opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al
hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn,
alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer
over andere ondernemingen, van welke aard ook.
132
133
Colofon
Tekst en eindredactie:
Afdelingen Financiën en Communicatie
Vormgeving:
Richard Sluijs, Den Haag
Juni 2014
134

Te koop Van Diesenstraat 211 Den Haag

27 MEI A.S. START VERKOOP!

8 juli 2014

toegelaten tot de ballotage voor countryclublidmaatschap miv 1

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

Nieuwsbrief 4 september 2014

Requiem W.A. Mozart - Sint Agnes Parochie

Nieuwjaarswens

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe