Zuidbroek wijziging 4

Zuidbroek wijziging 4
Betreft
Status
Datum
uitbreiding detailhandel multifunctioneel centrum Het Kristal
vastgesteld
17 februari 2014
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
2
Zuidbroek wijziging 4
Inhoudsopgave
Toelichting
5
1
INLEIDING
1.1 Aanleiding
1.2 Ligging en begrenzing
1.3 Wijzigingsbevoegdheid
1.4 Werkwijze en opzet van de toelichting
7
7
7
8
9
2
BESCHRIJVING INITIATIEF
2.1 Bestaande situatie
2.2 Gewenste situatie
2.3 Toetsing aan wijzigingsregels bestemmingsplan
2.4 Huidige ontwikkelingen
11
11
11
12
12
3
UITVOERBAARHEID
3.1 Milieuaspecten
3.2 Waterhuishouding
3.3 Natuurwaarden
3.4 Cultuurhistorie
3.5 Financieel-economische uitvoerbaarheid
15
15
19
20
20
20
4
JURIDISCHE PLANOPZET
21
5
INSPRAAK EN OVERLEG
5.1 Inspraak
5.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
5.3 Totstandkoming plan
23
23
23
23
Voorschriften
25
1
Plankaart
27
2
Planvoorschriften
29
3
Slotbepalingen
31
Bijlagen
33
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1
Distrubutie-planologisch onderzoek
Bijlage 2
Procedureschema
35
37
59
vastgesteld
17 februari 2014
3
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
4
Zuidbroek wijziging 4
Toelichting
behorende bij Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
5
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
6
Zuidbroek wijziging 4
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Middenin Zuidbroek ligt multifunctioneel centrum Het Kristal. In het geldende
bestemmingsplan is daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor
burgemeester en wethouders om het maximaal toegestane oppervlak aan horeca te
vergroten. Een van de eigenaren heeft verzocht toepassing te geven aan de
bevoegdheid.
1.2
Ligging en begrenzing
Het Kristal ligt midden in de in aanbouw zijnde woonwijk Zuidbroek, ingesloten tussen
de Laan van de Charleston, de Nijbroekseweg, de Citroenvlinder en de Distelvlinderlaan.
Deze wijziging betreft alleen de bestemmming van Het Kristal. De bestemming ligt
praktisch gelijk met het perceel waarop Het Kristal is gesitueerd.
Figuur 1: Ligging binnen Apeldoorn
vastgesteld
17 februari 2014
7
Zuidbroek wijziging 4
Figuur 2: luchtfoto omgeving
1.3
Wijzigingsbevoegdheid
Bestemmingsplan Zuidbroek is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 april 2006 en
goedgekeurd door gedeputeerde staten van Gelderland op 21 november 2006 (besluit
nr. 2006-010782). Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie in de realisatie van een
nieuwe woonwijk, Zuidbroek, aan de noordkant van de stad Apeldoorn. Als centraal
punt in de wijk, is een multifunctioneel centrum, Het Kristal, gepland, wat inmiddels
gerealiseerd is.
Het Kristal heeft de bestemming Gemengde Doeleinden 1. Binnen deze bestemming zijn
diverse functies toegestaan, waaronder: maatschappelijke doeleinden, woningen,
horeca, detailhandel, verkeersvoorzieningen en groenvoorzieningen. Detailhandel is
daarbij ingeperkt tot een maximum van 350 m² bvo (bruto vloeroppervlak).
In de genoemde bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 3.6, lid 4)
waarmee het toegestane oppervlak voor detailhandel kan worden gewijzigd in maximaal
1000 m² bvo. Daarvoor gelden drie voorwaarden:
a. de vergroting van het aandeel detailhandel mag niet leiden tot een duurzame
ontwrichting van het winkelaanbod binnen het winkelcentrum Anklaar;
b. de vergroting mag uitsluitend dienen om het voorzieningenniveau binnen het
plangebied (van bestemmingsplan Zuidbroek) beter af te stemmen op de behoefte
vanuit het plangebied ;
c. de vergroting moet passen binnen de bestaande en (de in bestemmingsplan
Zuidbroek) geprojecteerde verkeersstructuur.
vastgesteld
17 februari 2014
8
Zuidbroek wijziging 4
Figuur 3: uitsnede plankaart Zuidbroek
1.4
Werkwijze en opzet van de toelichting
De toelichting vangt in hoofdstuk 2 aan met het beschrijven van het initiatief en het
toetsen van het initiatief aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In het
volgende hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid aangetoond. De juridische planopzet
wordt toegelicht in hoofdstuk 4. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg
opgenomen.
vastgesteld
17 februari 2014
9
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
10
Zuidbroek wijziging 4
2
BESCHRIJVING INITIATIEF
2.1
Bestaande situatie
Het Kristal is in 2012 geopend. Het bestaat uit vier woontorens en lage gebouwen van
enkele verdiepingen. In de gebouwen bevinden zich diverse zorg-, onderwijs- en
sportfuncties. Tevens is er een horecafunctie aanwezig. In een plint van een van de
gebouwen is ruimte gereserveerd voor detailhandel. Momenteel staat die ruimte leeg.
Figuur 3: luchtfoto
2.2
Gewenste situatie
De eigenaar van de beschreven 'commerciële plint' van Het Kristal, wil de beschikbare
ruimte gaan (laten) aanwenden voor een buurtsupermarkt. Uit onderzoek (bijlage 1 van
de Bijlagen bij de toelichting) is echter gebleken dat een nieuwe buurtsupermarkt met
niet meer dan 350 m² bvo, naar de huidige maatstaven, niet rendabel zal zijn. Nieuwe
supermarkten met minder dan 1000 m² bvo zijn tegenwoordig zeldzaam. Dat is dan ook
een waarschijnlijke verklaring voor de huidige leegstand.
Daarop gelet wil de eigenaar meer ruimte gaan (laten) gebruiken voor een supermarkt. In
eerste instantie wil hij hiervoor in totaal 675 m² gaan gebruiken. Wanneer de verdere
ontwikkeling c.q. groei van Zuidbroek daar aanleiding toe geeft, is het voornemen om de
supermarkt te laten groeien tot 1000 m² bvo. Dat zal waarschijnlijk zijn wanneer in
Zuidbroek minimaal 1750 woningen zijn gerealiseerd. Bij de verwachtingen op het
moment van schrijven zal dat aantal in 2018 bereikt worden.
Voor de realisatie van de supermarkt is de eigenaar de samenwerking aangegaan met
een zorginstelling. Hiervoor is een concept ontwikkeld dat, in samenwerking met andere
lokale ondernemers, een werkplek moet gaan bieden aan mensen met een afstand tot de
arbeidsmarkt. In de basis blijft het een commerciële supermarkt; de budgetten van de
zorgcliënten gaan geen inkomsten vormen.
De leegstaande, commerciële plint is voldoende groot voor de beoogde omvang van de
nieuwe supermarkt. Ruimtelijk betreft de uitbreiding van de detailhandel dus alleen de
invulling van een bestaand gebouw.
vastgesteld
17 februari 2014
11
Zuidbroek wijziging 4
2.3
Toetsing aan wijzigingsregels bestemmingsplan
Op grond van artikel 3.6, lid 4 van bestemmingsplan Zuidbroek mag het toegestane,
bruto vloeroppervlak voor horeca binnen de bestemming Gemengde Doeleinden 1
gewijzigd worden in maximaal 1000 m². Daarvoor gelden drie voorwaarden:
a. de vergroting van het aandeel detailhandel mag niet leiden tot een duurzame
ontwrichting van het winkelaanbod binnen het winkelcentrum Anklaar;
b. de vergroting mag uitsluitend dienen om het voorzieningenniveau binnen het
plangebied beter af te stemmen op de behoefte vanuit het plangebied;
c. de vergroting moet passen binnen de bestaande en (in dit plan) geprojecteerde
verkeersstructuur.
Hieronder volgt de toetsing aan die voorwaarden.
Sub a.: geen duurzame ontwrichting
Door bureau Goudappel Coffeng is een distributie planologisch onderzoek (DPO)
uitgevoerd. Dit onderzoek is bijlage 1 van de Bijlagen bij de toelichting. Uit dit onderzoek
blijkt het volgende.
Toevoeging van meer ruimte detailjandel leidt tot meer concurrentie. Vanwege de
geografische ligging ten opzichte van winkelcentrum Anklaar is het de verwachting dat
daar de concurrentie-effecten het sterkst zijn. Ondanks de concurrentietoename is geen
sprake van structurele verstoring van de lokale (detailhandels)structuur en daarmee ook
niet van duurzame ontwrichting. Toepasssing van de wijzigingsbevoegdheid leidt er niet
toe dat winkelcentrum Anklaar niet meer als voorziening voor de dagelijkse
boodschappen zal fungeren.
Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
Sub b.: voorzieningenniveau
Met een oppervlakte van maximaal 675 m² bvo zal het redelijkerwijs een supermarkt
betreffen met niet meer dan een buurtvoorzienende functie. Bij de inwoners van
Zuidbroek bestaat de behoefte om in de wijk zelf boodschappen te kunnen doen. Met
een kleine supermarkt van 350 m² wvo zou in deze behoefte voorzien kunnen worden.
Echter is het niet reeëel om te veronderstellen dat een supermarkt van 350 m² nog
gerealiseerd zal gaan worden (zie het rapport van BRO). Voor een grotere
winkelvoorziening is dat aannemelijker. Daarnaast biedt een grotere winkelvoorziening
de inwoners betere keuzemogelijkheden. Op die wijze kan beter aangesloten worden op
de behoefte vanuit het plangebied.
Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
Sub c. ontsluiting
Het Kristal is centraal gelegen in de wijk, aan een ontsluitingsweg van de wijk. De
capaciteit an de wegen in de omgeving is ruim toereikend voor eventuele extra
autobewegingen als gevolg van een vergroot oppervlak aan detailhandel. Bij de realisatie
van de parkeervoorzieningen bij Het Kristal is reeds rekening gehouden met een
eventuele toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.
2.4
Huidige ontwikkelingen
Naast de toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid nodig het initiatief in
het licht te plaatsen van de huidige ontwikkeling van winkelcentrum Anklaar en de stand van
zaken in Zuidbroek.
Anklaar
Nieuwe winkelontwikkelingen komen vanwege de economische situatie moeizaam tot
stand, dit geldt ook voor het nieuwe Anklaar. De ontwikkeling van Anklaar bevindt zich
momenteel in een belangrijke fase, ondernemers gaan straks over naar een tijdelijk
winkelcentrum en huurders voor het nieuwe winkelcentrum worden gecontracteerd. Echter,
vanuit het gezichtspunt van Anklaar, is altijd sprake geweest van een buurtsupermarkt in
Zuidbroek. Ten opzichte van de winkeloppervlakte in Anklaar (ca. 16.000 m²) is nu in
vastgesteld
17 februari 2014
12
Zuidbroek wijziging 4
Zuidbroek sprake van een marginale uitbreiding met 325 m². Ook de huidige ontwikkelingen
in winkelcentrum Anklaar geven concluderend geen aanleiding om geen toepassing te geven
aan de wijzigingsbevoegdheid.
Zuidbroek
Zuidbroek is nog steeds de grootste uitleglocatie van Apeldoorn met uiteindelijk 2400
woningen. Bij verschillende gelegenheden hebben de huidige bewoners in Zuidbroek
aangegeven het ontbreken van een winkel als een groot gemis te ervaren.
Een recent onderzoek van de Stec groep naar de prijsontwikkelingen van de woningbouw in
Apeldoorn geeft aan dat het ontbreken van een winkelvoorziening een zwak punt van
Zuidbroek is. De aanwezigheid van een volwaardige supermarkt is een pré voor potentiële
kopers van de nieuwe woningen en kan zo een stimulerend effect hebben op de verdere
ontwikkeling en exploitatie van Zuidbroek.
vastgesteld
17 februari 2014
13
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
14
Zuidbroek wijziging 4
3
UITVOERBAARHEID
3.1
Milieuaspecten
3.1.1
Inleiding
Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de
gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de
wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening
gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde
(boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een
belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.
In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige
uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid,
luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet
noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.
3.1.2
Bodem
Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een
eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe
bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of
geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel
van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het
bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar
is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering
hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of
bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen
onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.
Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is ook in het kader van de
omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. Deze
bodemonderzoeken mogen wettelijk niet ouder zijn dan 5 jaar.
Hiernaast geldt dat de gemeente Apeldoorn bevoegd gezag is in het kader van het
Besluit bodemkwaliteit. In het Besluit bodemkwaliteit wordt hergebruik van licht
verontreinigde grond mogelijk gemaakt. De gemeente Apeldoorn heeft hiervoor beleid
opgesteld dat is vastgelegd in bodemkwaliteitskaarten en een bodembeheerplan.
Onderzoeksresultaten bodem
Er zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd op de planlocatie, de resultaten worden
hier onder samengevat. De bovengrond is licht verontreinigd met arseen, koper, lood,
zink, EOX en PAK. De ondergrond is licht verontreinigd met arseen. Het grondwater is
matig verontreinigd met zink en nikkel en is licht verontreinigd met cadmium, chroom,
koper, PER en zink. Analytisch is er op perceel AF 1235 16 mg/kg.ds. asbest en is op
perceel AF 698 23 mg/kg.ds asbest aangetoond. Op de overige percelen (AF 1408,
1548, 655, 656, 657, 696, 697, 699, 2123, 2124 en de grond onder de Hellenweg) is
ananlytisch geen asbest aangetoond.
Op basis van deze onderzoeken is er geen bezwaar voor de bestemmingsplanwijziging.
Het gebouw is al gerealiseerd en er zijn geen nieuwe bodemonderzoeken noodzakelijk.
De uitbreiding van de detailhandel zal plaatsvinden in een bestaand, recent
vergund gebouw. Derhalve staat de bodemkwaliteit de uitvoerbaarheid niet in de weg.
3.1.3
Milieuzonering
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede
kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere
door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een
voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen
enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke
scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen
milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn
naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.
vastgesteld
17 februari 2014
15
Zuidbroek wijziging 4
Milieuzonering heeft twee doelen:
het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en
andere gevoelige functies;
het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam
onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Apeldoorn de
daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009. Deze
uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar
SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige
functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur,
stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de
indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor
de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne
bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan
gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in
plaats van de richtafstanden. De afstanden worden normaliter bepaald tussen enerzijds
de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de
dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op
grond van het bestemmingsplan mogelijk is.
Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het
omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het
omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe
van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen
andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Vergelijkbaar
met de rustige woonwijk zijn rustig buitengebied, stiltegebied en natuurgebied.
Daarvoor gelden dan ook dezelfde richtafstanden.
Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied
met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals
winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook gebieden die direct langs de
hoofdinfrastructuur liggen behoren tot het omgevingstype gemengd gebied. Het
gemengd gebied kent door de aanwezige variatie aan functies en situering al een hogere
milieubelasting. Dit kan aanleiding zijn om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten
een kleinere afstand aan te houden dan wordt geadviseerd voor een rustige woonwijk.
Een geadviseerde afstand van 30 meter kan dan bijvoorbeeld worden gecorrigeerd tot
10 meter en een geadviseerde afstand van 100 meter tot 50 meter. Uitzondering op het
verlagen van de richtafstanden vormt het aspect gevaar: de richtafstand voor dat
milieuaspect wordt niet verlaagd.
De tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.
milieucategorie
1
2
3.1
3.2
4.1
4.2
5.1
5.2
5.3
6
richtafstand tot omgevingstype rustige richtafstand tot omgevingstype gemengd
woonwijk
gebied
10 m
0 m
30 m
10 m
50 m
30 m
100 m
50 m
200 m
100 m
300 m
200 m
500 m
300 m
700 m
500 m
1.000 m
700 m
1.500 m
1.000 m
Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de
richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige
woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen (hiervoor aangewezen) gebieden met
functiemenging zijn milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van
elkaar gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stads- en
wijkcentra, horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q.
ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging
en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een
grotere levendigheid tot stand te brengen. Voor gebieden met functiemenging wordt
vastgesteld
17 februari 2014
16
Zuidbroek wijziging 4
een aparte afweging gemaakt ten aanzien van de aan te houden afstand en de te nemen
maatregelen in relatie tot het gewenste woon- en leefklimaat. Voor de toelaatbaarheid
van activiteiten binnen gebieden met functiemenging gelden randvoorwaarden. Het gaat
om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid en de activiteiten vinden
hoofdzakelijk inpandig en overdag plaats.
Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG-uitgave
'Bedrijven en milieuzonering', kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke
milieuwet- en regelgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische
geurwetgeving en de veiligheidsregelgeving. Deze regelgeving geldt uiteindelijk als
toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden
meegenomen bij de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen.
Onderzocht worden zowel de feitelijke invloed van de ter plaatse gevestigde en te
vestigen milieubelastende functies als de invloed die kan uitgaan van milieubelastende
functies die op grond van de geldende bestemming gevestigd kunnen worden.
Onderzoeksresultaten milieuzonering
Detailhandel valt doorgaans in milieucategorie 1, hoogstens in milieucategorie 2. De
uitbreiding van de detailhandel vindt plaats binnen de geldende, gemende bestemming
van het Het Kristal. Binnen het hele vlak van die bestemming zijn reeds diverse functies
in milieucategorie 2 toegestaan. Voor de milieuzoneringen houdt de uitbreiding van de
detailhandel dan ook geen relevante wijziging in.
Het Kristal heeft één, gemengde bestemming. Daarbinnen zijn zowel woningen als
detailhandelsfuncties toegestaan. Dat maakt dat het hier reeds aanvaardbaar is geacht
dat deze functies zich naast en boven elkaar kunnen bevinden, zonder dat een bepaalde
tussenliggende afstand wordt aangehouden of dat andere milieumaatregelen worden
voorgeschreven vanuit het bestemmingsplan. Met het wijzigingsplan wordt dat niet
anders. Daarmee wijzigt alleen het maximale oppervlak dat aan detailhandel is
toegestaan. Het woon- en leefklimaat is afdoende verzekerd via milieuregelgeving. Uit
het Activiteitenbesluit volgen rechtstreeks geluidsnormen waaraan voldaan moet
worden.
3.1.4
Geluidhinder
Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de
vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden:
wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is gelegen binnen de
invloedssfeer van verkeerswegen. Deze wijziging betreft geen geluidgevoelige functie.
Verder zal de uitbreiding van het oppervlakte aan detailhandel niet leiden tot een
verkeerstoename van meer dan 30%. Hierdoor leidt het plan niet tot een hoorbare
geluidtoename en leidt het plan niet tot een onaanvaardbare geluidkwaliteit in de
omgeving.
3.1.5
Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in
de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan
nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden
voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere
stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere
situaties, overal voldaan.
De onderzoeksvereisten volgend uit de Wm, inzake luchtkwaliteit en in het kader van
bestemmingsplannen, gelden echter niet voor wijzigingsplannen. Daarom is voor dit plan
geen onderzoek naar luchtkwaliteit nodig.
vastgesteld
17 februari 2014
17
Zuidbroek wijziging 4
3.1.6
Externe veiligheid
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van
risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het
transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit
externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten
geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij
gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als
LPG-tankstations
en
opslagen
van
bestrijdingsmiddelen.
Daarnaast
zijn
(hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en
waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.
Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen
burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke
stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij
besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening de
invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe
veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.
Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar
onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van
een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in
contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000)
bedraagt.
Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een
bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De
oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien
een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van
de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.
Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Bevi. Hierin zijn de risiconormen voor
externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk
vastgelegd.
Transport van gevaarlijke stoffen over water, spoor en weg
Voor de beoordeling van de risico's vanwege het transport van gevaarlijke stoffen dient
op dit moment de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) te
worden gehanteerd. Daarnaast wordt gewerkt aan nieuwe regelgeving voor het vervoer
van gevaarlijke stoffen (Besluit transportroutes externe veiligheid) met als uitvloeisel het
Basisnet.
Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Voor de beoordeling van de risico's van het transport van gevaarlijke stoffen door
buisleidingen gelden het Besluit externe veiligheid buisleidingen en de Regeling externe
veiligheid buisleidingen. Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met
betrekking tot buisleidingen voor zowel het transport van brandbare vloeistoffen als
hogedrukaardgasleidingen wettelijk vastgelegd.
Nota milieu-veiligheid Apeldoorn
In november 2011 is de Nota milieu-veiligheid vastgesteld. Uitgangspunt van deze
beleidsvisie is dat nieuwe risicobronnen alleen nog zijn toegestaan op de grote
industrieterreinen, met uitzondering van propaantanks in het buitengebied. Nieuwe
risicobedrijven die onder het Bevi vallen kunnen door middel van een
afwijkingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt op de grote industrieterreinen. Als
voorwaarde geldt wel dat de PR 10-6 contour (plaatsgebonden risico) zich niet buiten de
inrichtinggrens van het nieuwe bedrijf mag bevinden en dat het invloedsgebied voor het
groepsrisico niet verder reikt dan de grens van het industrieterrein. Daarnaast is in de
beleidsvisie bepaald dat het groepsrisico ten gevolge van een risicobron niet groter mag
zijn dan 1 maal de oriëntatiewaarde.
Onderzoeksresultaten
vastgesteld
17 februari 2014
18
Zuidbroek wijziging 4
Bevi
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die vallen onder de
werkingssfeer van het Bevi. Het Bevi vormt geen belemmering voor de wijziging.
Transport van gevaarlijke stoffen over water, spoor en weg
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen water-, spoor- en verkeerswegen
waarover significant transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.
Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor het transport
van gevaarlijke stoffen.
3.1.7
Elektromagnetische velden
De minister van VROM heeft bij brief van 3 oktober 2005 geadviseerd om bij de
vaststelling van nieuwe plannen, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er
nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rond
bovengrondse hoogspanningslijnen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger
is dan 0,4 microTesla (µT).
De aanleiding voor dit advies is een Engels onderzoek waarbij een licht statistisch
verband naar voren is gekomen tussen het langdurig aanwezig zijn van kinderen binnen
de 0,4 µT magneetveldzone van bovengrondse hoogspanningslijnen en leukemie bij
kinderen tussen 0 en 15 jaar. Het is nog niet duidelijk wat de achterliggende oorzaak
hiervan is. Op basis van het voorzorgsprincipe wordt daarom geadviseerd om in nieuwe
situaties rekening te houden met deze 0,4 µT–magneetveldzone rondom
hoogspanningslijnen. Gelet op de maatschappelijke kosten-baten afweging en ook
gezien de huidige onzekerheden over de mogelijke gezondheidsrisico's adviseert VROM
dat er geen directe aanleiding is om maatregelen te nemen in bestaande situaties.
Daaronder worden ook geldende maar nog niet gerealiseerde gevoelige bestemmingen
begrepen.
Nieuwe situaties zijn nieuwe bestemmingsplannen en/of wijziging van bestaande
bestemmingsplannen en/of plaatsing van nieuwe hoogspanningslijnen dan wel
wijzigingen aan bestaande hoogspanningslijnen. Gevoelige bestemmingen zijn locaties
waar kinderen langdurig verblijven, zoals woningen, scholen en crèches.
Gelet op het hiervoor genoemde VROM-advies heeft het gemeentebestuur op 6
november 2007 de intentie uitgesproken om op termijn alle bovengrondse
hoogspanninglijnen in Apeldoorn ondergronds te brengen. Tot het zover is, zal voor
nieuwe ontwikkelingen de lijn van het VROM-advies gevolgd worden.
Onderzoeksresultaten
In de nabijheid van
hoogspanningslijnen.
het
plangebied
bevinden
zich
geen
bovengrondse
3.1.8
Milleueffectrapportage
Dit maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij
het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in het kader van de uitvoerbaarheid
van het bestemmingsplan. De resultaten daarvan zijn beschreven in de paragrafen 3.1.2
tot en met 3.1.7. Daaruit kan worden geconcludeerd dat kan worden uitgesloten dat het
bestemmingsplan belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Er geldt
daarom geen m.e.r-plicht, geen m.e.r.-beoordelingsplicht en ook is het niet noodzakelijk
een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.
3.2
Waterhuishouding
Deze wijziging betreft een functieverandering binnen een bestaand gebouw. Derhalve
leidt dit plan tot nieuwe effecten op de waterhuishoudering.
vastgesteld
17 februari 2014
19
Zuidbroek wijziging 4
3.3
Natuurwaarden
Bescherming van natuurwaarden vindt plaats via de Flora- en faunawet, de
Natuurbeschermingswet, de Boswet en de provinciale richtlijn voor Bos- en
natuurcompensatie. Deze wijziging betreft een functieverandering binnen een bestaand
gebouw in bestaand, stedelijk gebied.. Derhalve zijn met dit plan geen natuurwaarden in
het geding.
3.4
Cultuurhistorie
De wijziging betreft een functiewijziging binnen een bestaan, relatief nieuw gebouw.
Hiermee zijn cultuurhistorische of archeologische waarden niet aan de orde.
3.5
Financieel-economische uitvoerbaarheid
De enige, van gemeentewege te maken kosten samenhangend met deze wijziging, zijn
apparaatskosten voor de totstandkoming van de wijziging. Als gevolg van deze
wijziging, die een verruiming van de gebruiksmogelijkheden inhoudt, ontstaan
aanvullende grondopbrengsten voor de exploitatie van Zuidbroek. De apparaatskosten
worden door die opbrensten gedekt. Derhalve is deze wijziging financieel-economisch
uitvoerbaar en hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Bij dat laatste geldt
bovendien dat geen sprake is van een bouwplan in de zin van het Besluit ruimtelijke
ordening, waarvoor plicht tot het maken een exploitatieplan van toepassing zou kunnen
zijn.
vastgesteld
17 februari 2014
20
Zuidbroek wijziging 4
4
JURIDISCHE PLANOPZET
Met de wijziging worden de planvoorschriften van bestemmingsplan Zuidbroek op één
punt aangepast. De maximale oppervlaktemaat voor detailhandel in artikel 3.6, lid 1
wordt gewijzigd in 675 m². Voor het overige blijven de voorschriften en de plankaart
ongewijzigd. Derhalve omvat deze wijziging geen plankaart.
vastgesteld
17 februari 2014
21
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
22
Zuidbroek wijziging 4
5
INSPRAAK EN OVERLEG
5.1
Inspraak
Overeenkomstig het in de gemeentelijke inspraakverordening bepaalde heeft geen
voorontwerp van deze wijziging ter inzage gelegen.
5.2
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
Het voorontwerp van deze wijziging is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van
het Besluit op de ruimtelijke ordening niet toegezonden aan de Rijksoverheid, de
provincie Gelderland of het waterschap. Met deze wijziging zijn geen bovengemeentelijke
belangen in het geding.
5.3
Totstandkoming plan
Van 10 oktober 2013 tot en met 20 november 2013 heeft het ontwerp van dit
wijzigingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn zes zienswijzen ingediend. De samenvatting
en de beoordeling van de zienswijzen zijn te vinden in het vaststellingsbesluit bij dit
wijzigingsplan.
vastgesteld
17 februari 2014
23
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
24
Zuidbroek wijziging 4
Voorschriften
behorende bij Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
25
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
26
Zuidbroek wijziging 4
1
Plankaart
De plankaart nr. 214302 van bestemmingsplan Zuidbroek, vastgesteld door de
gemeenteraad op 27 april 2006 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van
Gelderland op 21 november 2006 (besluit nr. 2006-010782) , zoals sedertdien herzien,
gewijzigd en uitgewerkt, is ongewijzigd van toepassing.
vastgesteld
17 februari 2014
27
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
28
Zuidbroek wijziging 4
2
Planvoorschriften
Van de planvoorschriften van het onder 1 genoemde bestemmingsplan wordt de
oppervlaktemaat van '350 m²', in artikel 3.6, lid 1, onder d., gewijzigd in '675 m²'.
vastgesteld
17 februari 2014
29
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
30
Zuidbroek wijziging 4
3
Slotbepalingen
Deze voorschriften kunnen worden aangehaald als: voorschriften van het wijzigingsplan
Zuidbroek wijziging 4.
Vastgesteld bij besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Apeldoorn
d.d. 17-02-2014 nr. 2014-502134
Mij bekend,
de secretaris,
namens haar:
J. de Meij
manager Team Omgevingsrecht & Advies
vastgesteld
17 februari 2014
31
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
32
Zuidbroek wijziging 4
Bijlagen
vastgesteld
17 februari 2014
33
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
34
Zuidbroek wijziging 4
Bijlagen bij de toelichting
vastgesteld
17 februari 2014
35
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
36
Zuidbroek wijziging 4
Bijlage 1
vastgesteld
Distrubutie-planologisch onderzoek
17 februari 2014
37
Gemeente Apeldoorn
Distributieve analyse
Apeldoorn - Zuidbroek
Actualisatie
Gemeente Apeldoorn
Distributieve analyse
Apel
Apeldoorn - Zuidbroek
Actualisatie
Datum
Kenmerk
Eerste versie
www.goudappel.nl
[email protected]
27 januari 2014
APD230/Hft/1473
21 januari 2014
Documentatiepagina
www.goudappel.nl
Opdrachtgever(s)
Gemeente Apeldoorn
Titel rapport
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
Actualisatie
Kenmerk
APD230/Hft/1473
Datum publicatie
27 januari 2014
Projectteam opdrachtgever(s)
de heren R. de Graaf en P. Scherders
Projectteam Goudappel Coffeng
de heer T. van Huffelen
Projectomschrijving
Distributieplanologisch onderzoek naar de distributieve
mogelijkheden voor een supermarkt in de wijk Zuidbroek in
Apeldoorn.
Trefwoorden
distributieplanologisch onderzoek, supermarkten, Apeldoorn,
Zuidbroek, dagelijkse detailhandel
Inhoud
www.goudappel.nl
Pagina
1
Inleiding
1
2
Trends in de detailhandel
2
3
3.1
3.2
3.3
Aanbodstructuur Apeldoorn
Dagelijks winkelaanbod in Apeldoorn
Ontwikkeling woonwijk Zuidbroek
Winkelaanbod winkelcentrum Anklaar
4
4
4
6
4
4.1
4.2
4.3
4.4
Distributieve analyse
Consumentenvraag
Distributieve ruimte kern Apeldoorn
Distributieve analyse supermarkt Zuidbroek
Markteffecten realisatie supermarkt Zuidbroek
7
7
8
9
10
5
Resumé
12
1
2
Bijlagen
Distributieve analyse dagelijkse sector Apeldoorn
Distributieve analyse dagelijkse sector Zuidbroek
1
Inleiding
Aan de noordoostzijde van Apeldoorn wordt de nieuwe woonwijk Zuidbroek gerealiseerd.
In de planvorming is uiteindelijk voorzien in de realisatie van circa 2.500 woningen in
2024. Voor winkelvoorzieningen kunnen de toekomstige inwoners van Zuidbroek terecht
in het winkelcentrum Anklaar. Aanvullend hierop is voor de dagelijkse aankopen voorzien in de realisatie van een supermarkt in Zuidbroek. Deze voorziening krijgt een buurtverzorgende functie.
In 2011 heeft Goudappel Coffeng BV reeds een distributieve analyse (dpo) opgesteld in
opdracht van De Woonmensen. In deze rapportage zijn de uitbreidingsmogelijkheden
voor de dagelijkse detailhandel in Apeldoorn en specifiek in Zuidbroek bepaald. Ondertussen is de marktsituatie veranderd en is het woningbouwprogramma in Zuidbroek
bijgesteld. Bovendien is invulling van de commerciële plint in Zuidbroek nog steeds
actueel. De gemeente Apeldoorn heeft via een ontwerp-wijzigingsplan de mogelijkheid
2
geboden voor een supermarkt van 675 m bvo op het Kristal. Als reactie erop zijn zes
zienswijzen ingediend, ondersteund door een rapportage van BRO.
De gemeente Apeldoorn heeft daarom Goudappel Coffeng gevraagd de rapportage te
actualiseren en dezelfde onderzoeksvragen als in 2011 te beantwoorden op basis van de
actuele gegevens:
1.
Wat zijn de distributieve mogelijkheden voor de realisatie van een supermarkt in
Zuidbroek van 1.000 m² bvo (750 m² wvo) en wat zijn de effecten op de detailhandelsstructuur?
2.
Wat zijn de distributieve mogelijkheden voor de realisatie van een supermarkt in
Zuidbroek van 1.900 m² bvo (1.500 m² wvo) en wat zijn de effecten op de detailhandelsstructuur?
In de rapportage worden de resultaten van onze distributieve analyse weergegeven. Wij
starten met een korte schets van de trends in de detailhandel. Vervolgens beschrijven wij
het aanbod aan dagelijkse voorzieningen in Apeldoorn. Daarna belichten wij de huidige
en toekomstige marktruimte in de dagelijkse sector door de aanbod- en vraagzijde met
elkaar te confronteren. De rapportage sluiten wij af met een resumé, waarin de belangrijkste onderzoeksresultaten zijn vermeld.
www.goudappel.nl
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
1
2
Trends in de
detail
detai l handel
De detailhandel wordt gekenmerkt door een sterke dynamiek. Algemene trends binnen
de detailhandel zijn onder meer de toenemende schaalvergroting en branchevervaging.
Trends die specifiek voor de supermarktsector gelden, liggen voor een groot deel in het
1
verlengde van de algemene retailtrends . Wij geven een korte opsomming:
■ De prijs is een keuzefactor. Supermarkten concurreren sterk op de prijs van artikelen,
de keuze voor een supermarkt wordt naast aspecten als nabijheid, assortiment en
omvang bepaald door het prijsniveau.
■ De nabijheid is de belangrijkste keuzefactor. Ondanks de toegenomen keuzemogelijkheden kiezen consumenten veelal voor de meest nabije supermarkt. Wel neemt het
gemiddelde aantal bezochte supermarktformules per maand toe van 2,6 naar 2,8.
Consumenten wisselen vaker hun supermarktbezoek af, afhankelijk van hun bezoekdoel.
■ De kwaliteit van het aanbod. Convenience; versproducten en kant-en-klaarmaaltijden
zijn belangrijk in het fullservice-segment.
■ De bestedingen op peil. Ondanks de economische recessie van de laatste jaren en de
afnemende bestedingen in de detailhandel heeft de consument nauwelijks bezuinigd
op supermarktbestedingen.
■ Fullservice-supermarkten. Deze hebben de grootste aantrekkingskracht. De kleine
buurtsupers kennen al jarenlang een gestage afname.
■ Schaalvergroting. De omvang van nieuwe supermarkten overschrijdt oude normen.
Het gemiddelde assortiment is de afgelopen vijftien jaar sterk toegenomen. De winst
moet gegenereerd worden uit lage marges en hoge omloopsnelheden. Een goed
voorbeeld zijn de nieuwe Jumbo-supermarkten.
■ Er ontstaat een nieuwe hiërarchie in het boodschappen doen:
1.
frequent: kleine aankopen dagelijks in de buurt- en wijksupermarkten;
2.
laagfrequent: grote (bulk)aankopen wekelijks bij de grote supermarkten.
1
www.goudappel.nl
Bronnen: ConsumentenTrends 2010, EFMI Business School, Centraal Bureau Levensmiddelenhandel (CBL), diverse brancherapporten van ING, ABN-AMRO, Rabobank en GfK (2013 en 2014),
Vervoer naar retail, oktober 2013, Kennisplatform voor Verkeer en Vervoer (KPVV)
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
2
■ Winkelomgeving en –gemak. De bulkaankopen worden één keer per week, per twee
weken of per maand met de auto gedaan. De consument heeft hierbij een voorkeur
voor one-stop-shopping en voor grotere levensmiddelenwinkels. Daar wil men zonder
veel gedoe (de bulk van) de wekelijkse boodschappen doen.
■ Autobereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeren voor supermarkten met een
bovenwijkse functie zijn essentieel. De auto is het meest gebruikte vervoermiddel.
Om autogebruik terug te dringen blijkt een fijnmazig supermarktaanbod op buurtniveau kansrijk in combinatie met een goede fietsbereikbaarheid.
Als gevolg van ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde is het supermarktaanbod
steeds diffuser geworden. Elk type supermarkt kent zijn eigen doelgroep en verzorgingsfunctie. Afhankelijk van het moment en de behoefte maakt de consument gebruik van
verschillende typen supermarkten. Inspelend op het consumentengedrag wordt in grote
lijnen de volgende differentiatie in het supermarktaanbod steeds sterker zichtbaar:
■ Kleinschalige supermarkten (tot circa 1.000 m²). Buurtverzorgende supermarkten met
een functie voor met name de kleinschalige dagelijkse boodschappen en versaankopen. Kleinschalige supermarkten kunnen renderen in woonwijken met minimaal
5.000 inwoners. Supermarkten kleiner dan circa 750 m² worden tegenwoordig nauwelijks meer gerealiseerd.
■ Middelgrote supermarkten (1.000 tot 2.500 m²). Supermarkten met een verzorgende
functie voor de wijk, het stadsdeel of de woonplaats. Deze supermarkten worden over
het algemeen circa twee à drie keer per week bezocht en kennen een vrij compleet
assortiment voor de dagelijkse boodschappen. De huidige middelgrote Albert Heijn in
winkelcentrum Anklaar en de Dekamarkt aan de Vlijtseweg zijn voorbeelden van dit
type supermarkt.
■ Grote supermarkten (circa 2.500 tot 4.000 m²). Supermarkten met een functie voor
een gehele stad en directe regio. Deze supermarkten bieden ruime keuzemogelijkheden en worden veelal één keer per week of per twee weken bezocht.
■ Supermarkten met een specifieke functie. Hierbij valt te denken aan gemakswinkels
en discountsupermarkten. De gemakswinkels, zoals ‘AH to go’ zijn gevestigd op hightraffic-locaties met een groot aantal passanten (onder andere openbaar-vervoerstations, tankstations en ziekenhuizen) en worden benut voor de snelle aankopen
(onder andere snacks, drank en vergeten boodschappen). De discountsupermarkten
bevinden zich over het algemeen in de traditionele winkelgebieden, kennen een eenzijdig assortiment, beperkt comfort en worden hoofdzakelijk bezocht vanwege het
prijsniveau.
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
3
3
Aanbodstructuur
Apeldoorn
3.1
Dagelijks
Dagelijks winkelaanbod in Apeldoorn
In de kern Apeldoorn zijn 178 verkooppunten voor de dagelijkse artikelen, die tezamen
2
2
een winkeloppervlak beslaan van circa 48.545 m wvo . Tot de dagelijkse artikelen behoren naast de supermarkten ook de levensmiddelenspeciaalzaken (waaronder de bakker,
slager en groenteboer) en de winkels voor persoonlijke verzorging. Dit zijn de drogisterijen en parfumerieën.
branche
aantal verkooppunten
winkelvloeropper
winkelvloeroppervlak
36
34.635
aantal supermarkten
overig dagelijks aanbod
totaal
Bron: Cijfers gemeente Apeldoorn, 2013.
142
13.910
178
48.545
Tabel 3.1: Dagelijks winkelaanbod kern Apeldoorn (inclusief Ugchelen)
Zoals uit voorgaande tabel blijkt, beslaan de supermarkten een fors deel van de totale
verkoopruimte in de dagelijkse sector: ruim 70%. Sinds 2011 is het aantal vierkante
meters in supermarkten toegenomen. Dit duidt op schaalvergroting van het aanbod.
Onder meer de C1000-supermarkt in winkelcentrum De Mheen is vergroot. In de overige
kernen binnen de gemeente Apeldoorn is het dagelijkse winkelaanbod beperkt.
3.2
Ontwikkeling woonwijk Zuidbroek
Zuidbroek is de voornaamste locatie in Apeldoorn waar uitbreiding van woningaanbod
plaatsvindt. De nieuwe woonwijk wordt aan de noordoostzijde van Apeldoorn gerealiseerd.
De wijk wordt begrensd door de A50, De Deventerstraat, Bedrijvenpark Apeldoorn-Noord,
de Oost-Veluweweg en de wijk Zevenhuizen. Figuur 3.1. toont de ligging van Zuidbroek.
2
www.goudappel.nl
Wvo = winkelvloeroppervlak: alle voor publiek toegankelijke ruimte, dus exclusief magazijn,
kantoren, kantine enz.
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
4
Aanvankelijk werd in het Masterplan 2004 uitgegaan van een realisatie van 3.100 nieuwe
woningen in de periode 2004-2012. Door de economische situatie is de realisatietermijn
fors uitgebreid en zijn de plannen aangepast. Tot dusverre zijn circa 1.200 woningen
gerealiseerd, volgens de huidige inzichten bestaat het eindplaatje in 2024 uit circa 2.500
woningen. Op basis van de gemiddelde huishoudgrootte in de gemeente Apeldoorn telt
Zuidbroek uiteindelijk circa 5.800 inwoners.
WC Anklaar
Figuur 3.1: Ligging Zuidbroek (bron: Google Maps)
Naast woningbouw is ruimte gereserveerd voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Voorzieningen voor onder andere basisonderwijs, gezondheidszorg en kinderopvang zijn reeds gerealiseerd. Tevens is beperkte ruimte gereserveerd voor de realisatie
van winkelvoorzieningen. De gemeente Apeldoorn maakt volgens een ontwerp-wijzigingsplan een winkelvoorziening van 675 m² bvo mogelijk.
Met deze omvang vervult de supermarkt een duidelijke buurtfunctie, fullservice supermarkten hebben een groter winkeloppervlak. Desondanks is de omvang groter dan de
kleine buurtsupers, waardoor het mogelijk is een deel van de inwoners aan de inwoners
te binden. Naast de vergeten boodschap kan de supermarkt een beperkte functie voor de
weekaankopen hebben. Een grotere omvang betekent echter een grotere lokale binding,
waardoor autogebruik beperkt wordt.
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
5
3.3
Winkelaanbod winkelcentrum Anklaar
De nieuwe wijk Zuidbroek wordt grenzend aan de wijk Zevenhuizen ontwikkeld. Het
detailhandelsbeleid van de gemeente Apeldoorn is erop gericht het wijkwinkelcentrum
Anklaar in de toekomst door te ontwikkelen tot een stadsdeelcentrum. Daarmee moet dit
centrum een verzorgende functie krijgen voor de inwoners van de wijk Zevenhuizen en
Zuidbroek.
2
In de huidige situatie heeft het centrum een omvang van ongeveer 5.500 m wvo. De
2
2
grootste aanbieder is Albert Heijn (circa 1.700 m wvo), aangevuld met een Lidl (750 m
wvo). Tabel 3.2 laat het huidige aanbod zien in winkelcentrum Anklaar. Dit is de laatste
vijf jaar nauwelijks gewijzigd.
artikelgroep
v kp
w vo
dagelijkse artikelen
8
3.717
mode- en luxeartikelen
9
1.809
vrijetijdsartikelen
2
349
in en om het huis
totaal
2
118
21
5.453
Bron: Cijfers gemeente Apeldoorn, 2013.
Tabel 3.2: Overzicht winkelaanbod wijkwinkelcentrum Anklaar
Toekomstplannen winkelcentrum Anklaar
Voor het winkelcentrum Anklaar zijn er concrete uitbreidingsplannen, maar ook voor dit
project is de realisatietermijn fors verschoven en is het geplande metrage volgens de
meest recente planvorming naar beneden bijgesteld. In de toekomst wordt het centrum
het stadsdeelhart van de wijk Zevenhuizen, waar een breed palet aan voorzieningen wordt
samengebracht. Naast een breed palet aan winkels betreft dit voorzieningen op het gebied
van zorg, welzijn en vrije tijd.
Uit de huidige stand van zaken (januari 2014) blijkt dat het nieuwe winkelcentrum Anklaar
2
circa 14.000 m bvo gaat beslaan. In de huidige plannen betreft dit een uitbreiding van
beide supermarkten (AH 3.500 m² bvo, Lidl 1.700 m² bvo), een uitbreiding van overige
bestaande winkels en de toevoeging van nieuw voornamelijk niet-dagelijks winkelaanbod,
waarmee een volwaardig stadsdeelcentrum ontstaat. Volgens de huidige planning wordt
eind 2014 een tijdelijk winkelcentrum in gebruik genomen en wordt in de tweede helft van
2017 het nieuwe winkelcentrum in gebruik genomen.
In de toekomst krijgt het winkelcentrum een verzorgende functie voor consumenten in de
wijken Zevenhuizen en Zuidbroek. Vanuit Zuidbroek zijn de wijk Zevenhuizen, en het nieuwe
stadsdeelhart Anklaar op meerdere wijzen ontsloten voor het (auto)verkeer. Wel speelt nog
een discussie op verkeerskundig vlak met betrekking tot sluipverkeer door Zuidbroek, waardoor mogelijk de doorgang voor de auto beperkt wordt. In dat geval wordt winkelcentrum
de Anklaar voor inwoners uit Zuidbroek minder gemakkelijk bereikbaar.
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
6
4
Distributieve analyse
analyse
In dit hoofdstuk vindt een distributieve analyse plaats. Eerst gaan wij in op de aanwezige
uitbreidingsruimte voor de dagelijkse sector in de gemeente Apeldoorn. Dit doen wij
door vraag en aanbod te confronteren. Vervolgens staan wij specifiek stil bij de marktruimte en markteffecten van een supermarktrealisatie in Zuidbroek.
4.1
Consumentenvraag
De bestedingspotentie voor het dagelijkse aanbod wordt bepaald aan de hand van inwoneraantal, koopgedrag en gemiddelde bestedingscijfers.
Inwoneraantal
Het aantal inwoners van de woonplaats Apeldoorn bedroeg op 1 januari 2013 138.800
(bron: Cijfers gemeente Apeldoorn). Richting 2018 en 2025 wordt door het CBS een inwonersgroei geprognosticeerd. De gemeente Apeldoorn heeft door RIGO een onderzoek
naar de bevolkingprognose laten uitvoeren. Uit dit scenario-onderzoek blijkt tevens dat
het inwoneraantal blijft groeien, al vlakt de groei na 2018 in alle scenario’s af. De inwonergroei binnen de gemeente zal vooral plaatsvinden binnen de kern Apeldoorn en
specifiek in de nieuwbouwwijk Zuidbroek.
inwoneraantal
2013
201 3
2018
201 8
2025
kern Apeldoorn
138.800
141.200
143.100
Zuidbroek
2.800
4.100
5.800
Bron: Cijfers gemeente Apeldoorn, ‘’Houvast in onzekere tijden, Demografische prognoses gemeente
Apeldoorn, RIGO (2011)’’ en CBS Statline (2014)
Tabel 4.1: Huidige en verwachte bevolkingsaantallen kern Apeldoorn en Zuidbroek
Koopgedrag
In 2010 heeft de gemeente Apeldoorn deelgenomen aan het Koopstromenonderzoek
Oost-Nederland. Uit dit onderzoek is gebleken dat 96% van de dagelijks bestedingen in
de kern Apeldoorn lokaal is gebonden. Opvallend is dat een fors deel van de totale dage-
www.goudappel.nl
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
7
lijkse omzet toevloeit van buiten de kern Apeldoorn. Dit percentage toevloeiing bedraagt
13%. Dit duidt op een sterk verzorgende functie van het dagelijkse winkelaanbod voor
consumenten woonachtig buiten de kern Apeldoorn. In het koopstromenonderzoek is
zichtbaar dat voor de dagelijkse voorzieningen de Apeldoornse inwoners voor het over3
grote deel de eigen wijk bezoeken . Voor de toekomstsituatie gaan wij uit van dezelfde
cijfers.
Detailhandelsbestedingen
Volgens de meest recente cijfers komen de detailhandelsbestedingen in de dagelijkse
4
sector uit op € 2.270,- per hoofd van de bevolking . Dit is het bedrag dat per Nederlander
gemiddeld wordt uitgegeven aan dagelijkse artikelen in winkels (exclusief andere aankoopkanalen als ambulante handel, groothandel). Van deze totale bestedingen komt
circa 80% terecht bij de supermarkten. De meest recente cijfers dateren uit 2012 en zijn
gebruikelijk in ruimtelijk-economisch onderzoek. In 2013 zijn de detailhandelsbestedingen in de dagelijkse sector toegenomen en brancherapporten laten zien dat voor de
gemiddelde besteding ook in de nabije toekomst een groei wordt geprognosticeerd.
4.2
Distributieve ruimte kern Apeldoorn
Een berekening van de distributieve situatie voor de dagelijkse sector in de kern Apeldoorn leert ons dat er in de huidige situatie een economische marktruimte is van circa
49.000 m² wvo. Aangezien het huidige winkeloppervlak 48.500 m² wvo bedraagt, is er in
Apeldoorn momenteel een bescheiden uitbreidingsruimte van 500 m² wvo dagelijkse
detailhandel. Richting 2018 groeit de uitbreidingsruimte naar 2.700 m² wvo en in de jaren
daarna mogelijk nog verder (zie bijlage 1).
Deze uitbreidingsruimte biedt perspectief voor een supermarkt in Zuidbroek. Omdat in
Apeldoorn meerdere plannen op stapel staan, zal een groot deel van de uitbreidingsruimte worden opgesoupeerd door bijvoorbeeld de ontwikkelingen in Anklaar. Desondanks zijn op termijn ook voor Zuidbroek distributieve mogelijkheden voor uitbreiding
van het aanbod.
Bovendien geldt voor de uitbreiding van het detailhandelsaanbod en het al dan niet
ontstaan van duurzame ontwrichting niet meer de argumentatie dat de concurrentie met
andere aanbieders leidend is, maar de keuzemogelijkheden voor de consument staan
5
voorop. Volgens de recente jurisprudentie treedt pas duurzame ontwrichting op wanneer
de consument niet meer op aanvaardbare afstand zijn aankopen kan doen. In dit geval in
Zuidbroek nemen de keuzemogelijkheden alleen maar toe voor de consument en is de
3
4
5
Bron: Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2010, deelrapport kern Apeldoorn en Apeldoornwijkkoopstromenonderzoek, IO Research.
Bron: Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, HBD, augustus 2012.
Uitspraken Raad van State (Bergen op Zoom en Noord-Beveland)
LJN: BK5082, Raad van State , 200901438/1/R3.
http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=75766
Noord-Beveland, Centrumplan Wissenkerke, zaaknummer 201306171/2
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
8
consument bij realisatie van een supermarkt beter af, omdat dan binnen de wijk de
aankopen kunnen worden gedaan. In de hiernavolgende paragraaf gaan wij nader in op
de effectanalyse van de vestiging van een supermarkt in Zuidbroek.
4.3
Distributieve analyse supermarkt Zuidbroek
Omdat er meerdere plannen zijn voor versterking en uitbreiding van het dagelijkse
winkelaanbod, hebben wij specifiek voor de woonwijk Zuidbroek de marktmogelijkheden
voor de dagelijkse sector in kaart gebracht. Ervaringscijfers tonen aan dat solitaire wijksupermarkten gemiddeld circa 50% van de dagelijks bestedingen in de eigen wijk
kunnen binden, mits het een supermarkt betreft met een moderne en courante maat.
Zodra dit niet het geval is, neemt de wijkoriëntatie af, en wordt daarmee de marktmogelijkheid voor dagelijkse winkelvoorzieningen beperkter. Wanneer de supermarkt groter
wordt, neemt de aantrekkingskracht toe. Wij gaan daarom uit van de hiernavolgende
scenario’s:
1.
Ontwikkeling supermarkt van circa 750 m² wvo (1.000 m² bvo). Hierbij gaan wij
uit van een koopkrachtbinding van 50% uit de wijk Zuidbroek en nauwelijks toevloeiing van buiten de wijk vanwege de buurtverzorgende functie.
2.
Ontwikkeling supermarkt van circa 1.500 m² wvo (1.900 m² bvo). Wij hanteren
een koopkrachtbinding van 60% en een beperkte toevloeiing van 10% van buiten
de wijk Zuidbroek.
Om te bepalen welke marktomvang gewenst is voor Zuidbroek, hebben wij de huidige
situatie vergeleken met 2018 en 2025. Tabel 4.2 laat zien welke marktruimte aanwezig is
voor de realisatie van een supermarkt in het geval van de twee geschetste scenario’s. In
bijlage 2 is de uitgebreide berekening zichtbaar. De huidige situatie is niet maatgevend,
omdat slechts een gedeelte van de geplande woningen zijn gerealiseerd.
In 2018 is in scenario 1 een supermarkt van 600 m² wvo distributief mogelijk. Richting
2025 neemt als gevolg van het toenemende inwonersaantal de distributieve ruimte toe
naar 900 m² wvo. In scenario 2 is in 2018 circa 900 m² wvo marktruimte beschikbaar,
richting 2015 stijgt dit naar 1.300 m² wvo.
Zuid
Zuidbroek,
Zuidbroek,
Zuidbroek,
Zuidbroek ,
m arktruimte Zuidbroek
2011
2016
2025
inwoneraantal Zuidbroek
2.800
4.100
5.800
400
600
900
600
900
1.300
uitbreidingsruimte in m² wvo scenario 1
(supermarkt 750 m² wvo)
uitbreidingsruimte in m² wvo scenario 2
(supermarkt 1.500 m² wvo)
Tabel 4.2: Toekomstige marktomvang voor het dagelijkse winkelaanbod in Zuidbroek
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
9
Een supermarkt van 750 m² wvo voorziet goed in de dagelijkse behoefte van de nieuwe
inwoners uit Zuidbroek, waarmee zij niet voor elke boodschap de wijk hoeven uit te
rijden. Een supermarkt van 1.500 m² wvo biedt een breder assortiment, ruimere keuzemogelijkheden en een beter consumentengerief. Hierdoor zullen inwoners vaker kiezen
voor het winkelaanbod in de eigen woonwijk.
De realisatie van een supermarkt in Zuidbroek sluit aan bij de visie van de gemeente
Apeldoorn op de toekomstige detailhandelsstructuur. Hierin wordt de ambitie uitgesproken de fijnmazige structuur van de detailhandel op buurtniveau te handhaven en te
versterken. In de visie wordt benadrukt dat het belangrijk is dat de consument op loopafstand boodschappen kunnen doen. Naast het volwaardige en eigentijdse winkelaanbod
op wijkniveau dient primair op buurtniveau een voldoende aanbod van dagelijkse
levensmiddelen aanwezig te zijn. Een supermarkt van 350 m² voorziet hier nauwelijks
in, wel een supermarkt van 750 of 1.500 m² wvo.
4.4
Markteffecten realisatie supermarkt Zuidbroek
Ondanks de aanwezigheid van een supermarkt in Zuidbroek vloeit een deel van de koopkracht in deze wijk af naar winkelcentra in de omgeving. Voor de dagelijkse boodschappen
zullen de inwoners van Zuidbroek, naast de eigen supermarkt, ook op het winkelcentrum
Anklaar gericht zijn. Dit centrum fungeert als belangrijke aankoopplaats voor zowel de
dagelijkse als niet-dagelijkse aankopen voor bewoners uit Zuidbroek. Gezien de geplande
ontwikkeling van winkelcentrum Anklaar krijgen inwoners van Zuidbroek op korte afstand
een breed palet aan winkelvoorzieningen voorhanden. Om het autoverkeer te beperken, is
het echter wel gewenst dat ook in Zuidbroek een supermarktvoorziening beschikbaar is.
Omzeteffecten
2
6
De omzetclaim van een supermarkt van 750 m wvo is circa € 5,3 miljoen . De omzetclaim van deze supermarkt gaat voor de duidelijkheid niet geheel ten koste van de koopkracht die vanuit Zuidbroek naar winkelcentrum Anklaar toevloeit. Wij nemen aan dat dit
aandeel circa 50% bedraagt (circa € 2,65 miljoen). Inwoners van Zuidbroek bezoeken
voor dagelijkse aankopen in de toekomst ook andere dagelijkse aanbieders en winkelgebieden. Bij de realisatie van een supermarkt van 1.500 m² wvo (scenario 2) is de
omzetclaim € 10,6 miljoen en trekt het circa € 5,3 miljoen van winkelcentrum Anklaar
weg.
De huidige omzetclaim voor de dagelijkse winkelvoorzieningen Anklaar (circa 3.200 m²
wvo) bedraagt circa € 23 miljoen. Gezien de grootschalige plannen voor uitbreiding van
het winkelcentrum kan worden aangenomen dat deze omzetclaim voor dagelijkse artikelen richting de toekomst verdubbeld, aangezien volgens de planning het dagelijks aanbod eveneens verdubbeld (circa 6.400 m² wvo dagelijks aanbod). Bij realisatie van een
supermarkt van 750 m² in Zuidbroek is het omzeteffect voor Anklaar hooguit 6% en bij
de realisatie van een supermarkt van 1.500 m² wvo kan dit oplopen naar circa 12%.
6
Op basis van een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.090,-/m2 wvo.
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
10
omzetclaim supermarkt Zuidbroek
aandeel effect Anklaar
scenario 1, 750 m² wvo
scenario 2, 1.500 m² wvo
€ 5,3 miljoen
€ 10,6 miljoen
50%
50%
omzetverlies Anklaar
€ 2,65 miljoen
€ 5,3 miljoen
omzetclaim Anklaar na uitbreiding
€ 45,4 miljoen
€ 45,4 miljoen
circa 6%
circa 12%
omzeteffect op Anklaar
Tabel 4.3: Markteffecten supermarkt Zuidbroek op Anklaar
De supermarkt in Zuidbroek heeft in beide scenario’s een buurtverzorgende functie.
Vanuit de omliggende buurten zal dan ook vrijwel geen koopkracht naar Zuidbroek toevloeien. Kleinere winkelgebieden in de omgeving, zoals De Mheen, ondervinden dan ook
nauwelijks negatieve effecten van deze ontwikkeling. Deze winkelgebieden kunnen
daarentegen in beperkte mate profiteren van het extra draagvlak in Zuidbroek. Ditzelfde
geldt overigens ook voor de verder weggelegen dagelijkse winkelvoorzieningen.
In beide scenario’s blijven de winkelgebieden Anklaar en De Mheen dominant ten opzichte van de kleinschalige voorziening in Zuidbroek.
Groot voordeel van de realisatie van een supermarkt in Zuidbroek is dat de wijkbewoners
in de eigen wijk de aankopen kunnen doen, waardoor autoverkeer beperkt wordt. Bij
realisatie van een grotere supermarkt neemt de aantrekkingskracht toe en zullen inwoners uit Zuidbroek frequenter de supermarkt in de eigen wijk bezoeken. Gevolg hiervan
is dat de overige winkelgebieden minder bezocht worden en dit zal vooral ten koste
gaan van winkelcentrum Anklaar, maar ook van winkelgebieden buiten Apeldoorn.
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
11
5
Resumé
In 2011 heeft eigenaar De Woonmensen aan Goudappel Coffeng gevraagd onderzoek te
doen naar de marktmogelijkheden voor de realisatie van een supermarkt in de nieuwe
woonwijk Zuidbroek in Apeldoorn. Volgens het geldende bestemmingsplan is een
supermarkt van 350 m² bvo toegestaan. De gemeente Apeldoorn heeft in 2013 via een
2
ontwerp-wijzigingsplan de mogelijkheid geboden voor een supermarkt van 675 m bvo
op het Kristal.
De gemeente Apeldoorn heeft Goudappel Coffeng verzocht de rapportage uit 2011 te
actualiseren. In deze analyse hebben wij twee scenario’s beschreven: een supermarkt
van 750 en van 1.500 m² wvo.
Uit een distributieve analyse van de kern Apeldoorn blijkt dat uitbreidingsmogelijkheden
voor de dagelijkse detailhandel voorhanden zijn. Ondanks diverse uitbreidingsplannen
van supermarkten in Apeldoorn is er distributieplanologisch gezien ruimte in Zuidbroek
voor de realisatie van een supermarkt. Dit past goed in het detailhandelsbeleid waarbij
de gemeente op wijkniveau de burgers in de dagelijkse behoefte wil voorzien.
De realisatie van een supermarkt in Zuidbroek is richting de toekomst distributief
verantwoord, omdat de realisatie van de woningbouw zorgt voor een fors draagvlak in
de directe omgeving. Wel wordt de realisatietermijn opgerekt. Zowel een supermarkt van
750 als 1.500 m² wvo is distributief te verantwoorden. Bij de realisatie van een supermarkt van 750 m² wvo treedt hooguit 6% omzetverlies op voor het volgens planning
uitgebreide winkelcentrum Anklaar. Daarbij geldt dat de planologische mogelijkheden
2
voor de nieuwe supermarkt beperkter is (675 m bvo) en daarmee de eventuele effecten
ook.
Bij een supermarkt van 1.500 m² wvo zijn de effecten op de omliggende winkelgebieden
en dan vooral Anklaar groter (12% voor Anklaar). In de hedendaagse jurisprudentie is
echter niet het concurrentiebeding leidend in de ruimtelijke verantwoording van detailhandelsinitiatieven, maar gaat het erom dat de consument op aanvaardbare afstand
voldoende keuzemogelijkheden heeft. Zonder twijfel leidt de komst van een supermarkt
in Zuidbroek tot een toename van de keuzemogelijkheden van de consument op loopafstand.
www.goudappel.nl
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
12
Bijlage 1
Distributieve analyse
dagelijkse sector
Apeldoorn
uitbreidingsruimte kern Apeldoorn
Apeldoorn,
Apeldoorn,
Apel
Apeldoorn,
2013
201 3
2018
201 8
2025
inwoneraantal Apeldoorn
138.800
141.200
143.100
besteding dagelijkse sector (per inwoner per jaar)
€ 2.270
€ 2.330
€ 2.400
koopkrachtbinding
96%
96%
96%
koopkrachttoevloeiing (als percentage van de totale
13%
13%
13%
302,5
315,8
329,7
45,2
47,2
49,3
bestedingen)
bestedingen uit Apeldoorn (in miljoenen euro’s)
koopkrachttoevloeiing (in miljoenen euro’s)
totale marktomvang (in miljoenen euro’s)
347,7
363,0
379,0
normatieve vloerproductiviteit*
€ 7.090
€ 7.090
€ 7.090
economische ruimte in m² wvo
49.000
51.200
53.500
aanwezig aanbod in m² wvo **
48.545
48.545
48.545
uitbreidingsruimte in m² wvo
500
2.700
5.000
* Bron: Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, HBD, augustus 2012.
** Dit betreft het aanbod uit 2013. Afhankelijk van de realisatie van de diverse uitbreidingsplannen
neemt logischerwijs de aanwezige uitbreidingsruimte af
Tabel B.1.1: Distributieve analyse dagelijkse sector kern Apeldoorn
www.goudappel.nl
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
B1-1
Bijlage 2
Distributieve analyse
dagelijkse sector
Zuidbroek
m arktruimte Zuidbroek
inwoneraantal Zuidbroek
besteding dagelijkse sector (per inwoner per jaar)
koopkrachtbinding
koopkrachttoevloeiing (als percentage van de totale
Zuidbroek,
Zuidbroek,
Zuidbroek,
2013
201 3
2018
201 8
2025
2.800
4.100
5.800
€ 2.270
€ 2.330
€ 2.400
45%
45%
45%
5%
5%
5%
bestedingen)
bestedingen uit Zuidbroek (in miljoenen euro’s)
2,9
4,3
6,3
koopkrachttoevloeiing (in miljoenen euro’s)
0,2
0,2
0,3
totale marktomvang (in miljoenen euro’s)
3,0
4,5
6,6
normatieve vloerproductiviteit*
€ 7.090
€ 7.090
€ 7.090
economische ruimte in m² wvo
400
600
900
0
0
0
aanwezig aanbod in m² wvo
uitbreidingsruimte in m² wvo
400
600
900
* Bron: Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, HBD, augustus 2012.
Tabel B.2.1: Distributieve analyse dagelijkse sector woonwijk Zuidbroek, scenario 1
(supermarkt 750 m² wvo)
www.goudappel.nl
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
B2-1
Zuidbroek,
Zuidbroek,
Zuid
Zuidbroek,
m arktruimte Zuidbroek
2013
201 3
2018
201 8
2025
inwoneraantal Zuidbroek
2.800
4.100
5.800
besteding dagelijkse sector (per inwoner per jaar)
€ 2.270
€ 2.330
€ 2.400
koopkrachtbinding
60%
60%
60%
koopkrachttoevloeiing (als percentage van de totale
10%
10%
10%
bestedingen)
bestedingen uit Zuidbroek (in miljoenen euro’s)
3,8
5,7
8,4
koopkrachttoevloeiing (in miljoenen euro’s)
0,4
0,6
0,9
totale marktomvang (in miljoenen euro’s)
4,2
6,4
9,3
normatieve vloerproductiviteit*
€ 7.090
€ 7.090
€ 7.090
economische ruimte in m² wvo
600
900
1.300
0
0
0
aanwezig aanbod in m² wvo
uitbreidingsruimte in m² wvo
600
900
1.300
* Bron: Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, HBD, augustus 2012.
Tabel B.2.2: Distributieve analyse dagelijkse sector woonwijk Zuidbroek, scenario 2
(supermarkt 1.500 m² wvo)
Distributieve analyse Apeldoorn - Zuidbroek
B2-2
Vestiging Deventer
Snipperlingsdijk 4
7417 BJ Deventer
T +31 (0570) 666 222
F +31 (0570) 666 888
Postbus 161
7400 AD Deventer
www.goudappel.nl
[email protected]
Zuidbroek wijziging 4
vastgesteld
17 februari 2014
58
Zuidbroek wijziging 4
Bijlage 2
Procedureschema
Ontwerpplan ter inzage
10-10-2013 - 20-11-2013
Vaststelling door burgemeester en wethouders
17-02-2014
Terinzagelegging vastgesteld plan
06-03-2014 - 17-04-2014
vastgesteld
17 februari 2014
59

Download Report