Download pdf - Van Doorne

Toepassing bedrijfsopvolgingsfaciliteit
indien vastgoed verhuurd wordt:
ontwikkelingen
Recentelijk hebben zich ontwikkelingen voorgedaan ten aanzien van de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling
("BOR") indien de ondernemingsactiviteit bestaat uit de verhuur van vastgoed. Het Hof van Arnhem-Leeuwarden, dat
in november 20131 nog oordeelde dat de BOR niet van toepassing was, stond vorige week in een vergelijkbare zaak
een beroep op de BOR wel toe. Daarnaast heeft de staatssecretaris van Financiën zijn pro forma cassatieberoep tegen
de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van december 20132 ingetrokken. Hierna een aanvulling op het artikel van 4
februari 2014, ingaand op de voorgenoemde nieuwe ontwikkelingen betreffende de BOR bij verhuur van vastgoed.
Volledigheidshalve zetten wij eerst kort de werking van de
BOR uiteen. Bij een verkrijging (van een onderneming)
krachtens schenking of erfrecht is de verkrijger in beginsel
schenk- of erfbelasting verschuldigd. Teneinde te
voorkomen dat deze belastingheffing het voortbestaan van
een onderneming in gevaar brengt (het tast immers de
liquiditeitspositie van een onderneming aan) is de BOR
geïntroduceerd. Op grond van de BOR is – onder
voorwaarden - de verkrijging van ondernemingsvermogen
(deels) vrijgesteld van schenk- of erfbelasting. Deze faciliteit
kan ook van toepassing zijn indien aandelen worden
verkregen. Een beroep op de BOR is enkel mogelijk indien
een materiële onderneming wordt verkregen. Dit is het geval
indien sprake is van een duurzame organisatie van kapitaal
en arbeid die gericht is op het deelnemen aan het
maatschappelijk productieproces met het oogmerk om winst
te behalen.
In de zaak van november 2013 weigerde het gerechtshof
Arnhem-Leeuwarden de toepassing van de BOR, omdat zij
meende dat de omvang van de activiteiten van de
vennootschap niet zodanig was dat sprake was van een
materiële onderneming. Het betrof een vennootschap die 15
verhuurde onroerende zaken in eigendom had. De
activiteiten van de vennootschap bestonden uit het actief
aankopen van onroerend goed van hoge kwaliteit, waardoor
de vennootschap een hoger rendement zou hebben
behaald dan bij een normaal vermogensbeheer het geval
zou zijn geweest. Dit hogere rendement is voorts behaald
doordat de erflater zelf huurovereenkomsten opstelde,
huurders heeft gezocht en daarmee contacten bij een
normaal vermogensbeheer het geval zou zijn geweest. Dit
hogere rendement is voorts behaald doordat de erflater zelf
huurovereenkomsten opstelde, huurders heeft gezocht en
daarmee contacten onderhield, verbouwwerkzaamheden
Van Doorne N.V. is gevestigd te Amsterdam en ingeschreven in het handelsregister
onder nummer 34199342. Van Doorne N.V. is de enige opdrachtnemer van alle
werkzaamheden. Op deze werkzaamheden en alle rechtsverhoudingen met derden zijn
van toepassing de Algemene Voorwaarden van Van Doorne N.V. en haar
dochtermaatschappijen, waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen.
Deze Voorwaarden, die zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Amsterdam,
kunnen worden geraadpleegd op www.vandoorne.com en worden op verzoek
toegezonden.
Van Doorne N.V. has its registered offices in Amsterdam and is registered with the
Commercial Register under number 34199342. Van Doorne N.V. is the exclusive
contracting party in respect of all commissioned work. This work and all legal relations
with third parties shall be governed by the General Terms of Van Doorne N.V. and its
subsidiaries which include a limitation of liability. These Terms, which have been filed
with the District Court at Amsterdam, may be consulted at www.vandoorne.com and will
be forwarded upon request.
door een bevriende aannemer goedkoper kon laten
uitvoeren, een actieve rol speelde binnen VvE’s en hij een
bestemmingswijziging voor een van de panden heeft
bewerkstelligd.
Vorige week heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden in een
vergelijkbare zaak echter beslist dat de BOR wél van
toepassing is3. Het twistpunt was wederom of er al dan niet
een materiële onderneming werd gedreven. De activiteiten
van deze vennootschap bestonden ditmaal onder andere uit
het verhuren van bedrijfspanden en woonhuizen. De erflater
was voorts betrokken bij de bouw van een
bedrijfsverzamelgebouw en heeft gefunctioneerd als
opzichter bij verbouwwerkzaamheden. De erflater
onderhield zelf de contacten met architecten, aannemers en
gemeenten en bovendien vond er binnen de vennootschap
projectontwikkeling plaats.
Het Hof vond deze werkzaamheden waren van dien aard en
omvang van dat deze onmiskenbaar tot doel hebben een
hoger rendement te behalen dan een 'normale' (passieve)
belegger. De beoogde continuïteit van de activiteiten en de
genomen risico's maken mede aannemelijk dat er een
materiële onderneming gedreven wordt.
Dit arrest maakt wederom duidelijk dat om als onderneming
te kwalificeren de arbeid die verricht wordt met betrekking
tot de onroerende zaken qua aard en omvang meer moet
omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is.
Bovendien moet een duidelijk causaal verband bestaan
tussen deze arbeid en het behaalde resultaat. Dit is sterk
1
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 november 2013, nr. 12/00702.
2
Gerechtshof Den Haag 20 december 2013, nr. B12/00757.
3
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014, nr. 13/00473.
afhankelijk van de feitelijke omstandigheden van het geval.
Bovendien moet een duidelijk causaal verband bestaan
tussen deze arbeid en het behaalde resultaat.
De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden sluit bovendien
aan bij een uitspraak van Hof Den Haag, waarin werd
geoordeeld dat de verhuur van een vastgoedportefeuille
kwalificeerde als een materiële onderneming. De verkrijgers
hadden in casu jarenlange ervaring en expertise ten
aanzien van de werkzaamheden ten behoeve van de
onroerendgoedportefeuille. Naar oordeel van het Hof was
het geheel van voornoemde werkzaamheden kwantitatief en
kwalitatief van dien aard dat bij de vennootschappen sprake
is van meer dan normaal actief vermogensbeheer.
Tegen laatstgenoemde uitspraak van Hof Den Haag had de
staatssecretaris van Financiën pro forma cassatieberoep
ingesteld. Thans heeft hij dit beroep echter ingetrokken,
aangezien hij van mening is dat het oordeel van het Hof
sterk verweven is met waarderingen van feitelijke aard
waartegen in cassatie niet met succes kan worden
opgekomen.
Kortom, de verhuur van vastgoed kan kwalificeren als het
drijven van een materiële onderneming. De recente
uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en het
intrekken van het pro forma cassatieberoep van de
staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van het
gerechtshof Den Haag bevestigen dat deze kwalificatie
evenwel sterk afhangt van de feitelijke omstandigheden van
het geval. Als hoofdregel zal derhalve blijven gelden dat bij
verhuur van vastgoed niet snel sprake zal zijn van het
drijven van een materiële onderneming, maar dat
belanghebbenden de mogelijkheid hebben het tegendeel
aannemelijk te maken.
Voor meer informatie:
Arianne Broekman
t +31 (0)20 6789 470
f +31 (0)20 7954 470
[email protected]
Van Doorne N.V.
Jachthavenweg 121
1081 KM Amsterdam
Postbus 75265
1070 AG Amsterdam
t +31 (0)20 6789 123
f +31 (0)20 7954 589
[email protected]
www.vandoorne.com
Sjoerd Stokmans
t +31 (0)20 6789 468
f +31 (0)20 7954 468
[email protected]

Download Report