DATUM 18 april 2014 PROJECTNUMMER 1174.106 OPDRACHTGEVER Gemeente Dinkelland Woningbehoefte Ootmarsum 1 Inleiding De gemeente Dinkelland is bezig met de vaststelling van het bestemmingsplan Commanderie Ootmarsum. In de plantoelichting is uitgebreid ingegaan op de actuele (regionale) behoefte aan woningbouw waarin het bestemmingsplan Commanderie voorziet. Daarbij is onder meer ook ingegaan op de Woonvisie 2011+, en de daarin verwoordde additionele (behoefte)cijfers en prestatieafspraken voor de periode 2010 t/m 2019. Tegen dit bestemmingsplan is een beroepschrift ingediend. Onderdeel van dat beroepschrift is een door Bureau Stedelijke Planning (BSP) opgesteld onderzoek waarin wordt ingegaan op de woonbehoefte. Dit betreft het eindrapport “Second Opinion De Commanderie Ootmarsum”(dd 25 maart 2014). Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente besloten om de tot nu toe beschikbare informatie over de woningbehoefte voor de kern Ootmarsum, die in verschillende documenten is opgenomen, samen te voegen. Daarbij is verzocht om in aanvulling op de plantoelichting, in te gaan op de actuele regionale behoefte in de periode 2014 - 2024 en daarbij de meest recente ontwikkelingen te betrekken. Tevens wordt ingegaan op de inhoud van het rapport dat door BSP is uitgebracht. Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem [email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291 2 Kwantitatieve woningbehoefte Ootmarsum 2.1 De Woonvisie 2011+ In de Woonvisie 2011+ is met concrete gegevens onderbouwd welke bijdrage de gemeente Dinkelland wil en kan leveren bij het voorzien in de actuele lokale en regionale woningbehoefte. Die woningbehoefte is opgebouwd uit een aantal componenten die transparant in de Woonvisie zijn beschreven, waarmee die behoefte voor een ieder controleerbaar is. Voor de vaststelling van de Woonvisie 2011+ is deze visie voorgelegd aan de regiogemeenten en de provincie. Die partijen hebben met de Woonvisie ingestemd en op grond daarvan zijn de woningbouwplannen vastgelegd in prestatieafspraken tussen de gemeente Dinkelland en de provincie Overijssel. Het bouwprogramma van de gemeente 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 1 Dinkelland voorziet in de woningbehoefte die regionaal is afgestemd en geaccordeerd. 2.2 Nieuwe huishoudensprognose De provincie Overijssel baseert de ontwikkeling van de kwantitatieve woningbehoefte op de Primosprognose en die prognose wordt frequent geactualiseerd. De meest actuele prognose dateert dan 2013 en dat is ook de prognose die het Bureau Stedelijke Planning gebruikt heeft voor het eindrapport “Second Opinion De Commanderie Ootmarsum”(dd 25 maart 2014). De gemeente volgt de Primosprognose2013. Primos2013 komt voor de gemeente Dinkelland uit op een wat hogere woningbehoefte. Dit is met name toe te schrijven aan de buitenlandse migratie. Jarenlang heeft de gemeente Dinkelland te maken gehad met een vertreksaldo naar Duitsland (waar in de Woonvisie 2011+ rekening mee is gehouden), maar die tendens is omgeslagen. Sinds 2010 is sprake van een vestigingssaldo en dit betreft retourmigratie van Nederlanders. Die retourmigratie heeft een structureel karakter en resulteert erin dat de komende jaren rekening moet worden gehouden met een wat hogere kwantitatieve woningbehoefte. Primos2013 Bevolkingsomvang Woningbehoefte 2014 26.000 9.890 2020 25.600 10.320 2025 25.200 10.570 Additionele woningbehoefte 2014-2019: 430 woningen 2020-2024: 250 woningen De Primosprognose-2103 komt voor de periode 2014-2024 (11 jaar) uit op een gemiddelde woningbehoefte van 62 woningen per jaar die additioneel moeten worden toegevoegd om adequaat te kunnen inspelen op de huishoudensgroei. Dit betreft dus de benodigde uitbreiding van de woningvoorraad. In de Woonvisie 2011+ is daarnaast gewezen op de volgende twee componenten die ook van invloed zijn op de woningbehoefte: Zorg-inwonenden: een specifiek Dinkellands fenomeen. In Dinkelland is het tot op heden een sterk gebruik dat veel huishoudens van ouders en kinderen samenleven in één woning; dit geldt met name voor het landelijk gebied. Deze vorm van noaberschap is waardevol, maar staat door maatschappelijke trends als individualisering onder druk. Ook de teruggang van het aantal agrarische bedrijven speelt een rol bij het verminderen van het aantal inwoonsituaties. Dit resulteert in een extra woningvraag en daarom is de Woonvisie 2011+ rekening gehouden met het realiseren van 100 woningen extra in een periode van tien jaar. Dit is niet als een doel op zich geformuleerd, maar als een ontwikkeling die mogelijk is en die de gemeente wil faciliteren. Rond 2010 was er in Dinkelland sprake van ongeveer 550 inwoningssituaties. Inmiddels heeft de gemeente hiernaar onderzoek gedaan op grond van de Gemeentelijke BasisAdministratie. Daaruit is gebleken dat het aantal inwoonsituaties per jaar met 5-10 afneemt. Naar verwachting zet deze trend zich in de komende jaren door. Omdat hiermee in de Primosprognose geen rekening wordt gehouden, moet de toekomstige vermindering van het aantal inwoningssituaties opgeteld worden bij de woningbehoefte. Dit is extra woningvraag, die geraamd wordt op gemiddeld 5-10-per jaar. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 2 Sloop van woningen. Gemiddeld zijn in de periode 2003 tot 2013 per jaar 22 woningen gesloopt. Voor de komende jaren wordt rekening gehouden met de sloop van gemiddeld 20 woningen per jaar en deze woningen moeten worden gecompenseerd door nieuwbouw. Het uitgangspunt voor de gemeente blijft, dat zij wil bouwen voor de lokale woningbehoefte. Voor de komende jaren komt dat neer op het volgende bouwprogramma. Additionele woningbehoefte cq uitbreiding van de woningvoorraad 2014-2019 (zes jaar) 430 woningen 2020-2024 (vijf jaar) 250 woningen 120 woningen Pm 100 woningen Pm 550 woningen 350 woningen Sloop Vermindering van inwoningssituaties (geen doel op zich) Totaal nieuwbouwprogramma 2.3 De woningbehoefte per kern In de Woonvisie 2011+ heeft de gemeente een rekenmodel uitgewerkt om de spreiding van de woningbouw over de kernen te bepalen. Dat model wordt ook nu toegepast, maar dan op de geactualiseerde woningbehoeftecijfers. Een belangrijk onderliggend uitgangspunt van de gemeente is, dat er in alle kernen woningen worden gebouwd om te kunnen voorzien in de lokale woonbehoefte. Daarom is in eerste aanleg de gemeentelijke omvang van de lokale behoefte verdeeld over de verschillende kernen op basis van het inwonertal. Vervolgens is hierop een correctie doorgevoerd, omdat de gemeente een deel van de woningbouw wil concentreren in de verzorgingskern Weerselo. Tenslotte is hierop een correctie doorgevoerd, omdat het in de praktijk niet mogelijk is om in alle kernen in alle woonwensen te voorzien. Met name geldt dit voor de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden. Voor de drie verzorgingskernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo geldt een specifieke huisvestingstaak voor deze doelgroepen. De behoefte aan woonvormen met zorg wordt zoveel mogelijk geconcentreerd in deze drie kernen. De volgende indeling in verzorgingsgebied wordt daarbij gehanteerd: Verzorgingskern Woonkern/buurtschappen Denekamp Tilligte, Lattrop en Noord-Deurningen Ootmarsum Oud-Ootmarsum, Agelo en Nutter Weerselo Saasveld, Rossum en Deurningen De berekende behoefte aan nieuwbouw van verzorgde woonvormen per kleine kern is op twee manieren ingevuld: voor de helft in de kern zelf in de vorm van een woning die voldoet aan het Woonkeurlabel (of gelijkwaardig hieraan); de zorg is op afroep via de Thuiszorg beschikbaar. De andere helft van de behoefte aan nieuwbouw van verzorgde woonvormen per kleine kern wordt gerealiseerd in of nabij een zorgpunt in een van de drie verzorgingskernen. Dat betekent dat de helft van de berekende nieuwbouw van verzorgd wonen van een woonkern wordt gerealiseerd in de bijhorende verzorgingskern. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 3 Deze uitgangspunten zijn verwerkt bij het bepalen van de spreiding van de nieuwbouw over de verschillende kernen. In tabel 1 wordt de woningbehoefte per kern weergegeven, exclusief de component sloop en in tabel 2 gebeurt dat inclusief sloop. Inwonertal (%) Omvang lokale woningbehoefte (exclusief sloop 8.785 5.440 2.960 8.870 34% 21% 11% 34% 231 143 75 231 - 14 -9 + 40 - 17 + 11 0 + 26 -37 228 134 141 177 26.055 100% 680 0 0 680 Denekamp Ootmarsum Weerselo Overige kernen Gemeente Dinkelland Omvang lokale woningbehoefte (inclusief sloop 34% 21% 11% 34% 306 189 99 306 - 14 -9 + 40 - 17 + 11 0 + 26 - 37 303 180 165 252 Gemeente Dinkelland 26.055 100% 900 0 0 900 Correctie in verband met verzorgingskern Weerselo Inwonertal (%) 8.785 5.440 2.960 8.870 Kernclusters Denekamp Ootmarsum Weerselo Overige kernen Correctie, gelet op de locatievoorkeur van inwoners en oriëntatie van WWZ-voorzieningen op de drie verzorgingskernen Gemeente Dinkelland. Woningbehoefte verzorgingskernen en overige kernen (inclusief sloop), periode 2014-2024 Inwonertal (abs) Tabel 2: (11 jaar) Correctie in verband met verzorgingskern Weerselo Kernclusters Correctie, gelet op de locatievoorkeur van inwoners en oriëntatie van WWZ-voorzieningen op de drie verzorgingskernen Inwonertal (abs) Tabel 1: Gemeente Dinkelland. Woningbehoefte voor verzorgingskernen en overige kernen (exclusief sloop), periode 20142024 (11 jaar) Dit betekent dat de lokale woningbehoefte voor Ootmarsum neerkomt op 134-180 woningen voor de periode 2014-2024. Hierbij is nog geen rekening gehouden met extra plancapaciteit in verband met uitval van plannen. In de praktijk houden gemeenten en provincies hiervoor een marge aan van ongeveer 30%. Dit zou betekenen dat er voor Ootmarsum rekening moet worden gehouden met een plancapaciteit van (134 tot 180 x 130% =) 174 tot 234 woningen. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 4 2.4 Beschikbare plancapaciteit Almelosestraat 1-3 I I Denekamperstraat I V Oldenzaalsestraat I V Oldenzaalsestraat U V 6 Oldenzaalsevoetpad 34 I V 1 Oostwal I V Kloosterstraat/Oostwal I I Oldenzaalsevoetpad e.o. I V Oldenzaalsevoetpad e.o. I V Knooperf Kamphuis U I Brookhuis U V Kuiperberg U V Totaal vastgestelde plannen, absoluut 5 12 12 12 1 1 6 6 1 1 3 3 3 10 8 16 24 24 2 2 2 3 45 Totaal 1) 2) Totaal, absoluut Koop > €400.000 cq kavels meer dan 1.000 m2 Koop €225.000 – €400.000 cq kavels 400-800 m2 Hardheid plan 1) Ootmarsum plancapaciteit Situatie 2 april 2014 Koop tot €225.000 Gemeente Dinkelland. Beschikbare plancapaciteit in Ootmarsum I=inbreiding en U=uitbreiding Tabel 3: 40 3 85 2 85 2 2 154 136 V= vastgesteld plan, I = In voorbereiding zijnd plan. Inclusief verzorgd en kleinschalig beschermd wonen. Multifunctionele woningen zijn woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Bron: gemeente Dinkelland. Een recente actualisering leert dat er in Ootmarsum een plancapaciteit is voor 154 woningen. Daarvan maken 18 woningen deel uit van plannen die nog in voorbereiding zijn. De capaciteit in vastgestelde plannen, inclusief de Commanderie, bedraagt 136 woningen. In de voorgaande paragraaf is aangegeven, dat de lokale woningbehoefte voor Ootmarsum neerkomt op 134-180 woningen voor de periode 2014-2024. Rekening houdend met uitval van plannen, zou de benodigde plancapaciteit 174-234 woningen bedragen. Kortom: de beschikbare plancapaciteit, inclusief het plan Commanderie, is niet toereikend om in de behoefte te voorzien. Op termijn is aanvullende capaciteit in Ootmarsum nodig. 3 Kwalitatieve woningbehoefte Ootmarsum Aan wat voor soort woningen bestaat behoefte in Ootmarsum? Om dat in beeld te krijgen zijn diverse gegevens verzameld. 3.1 Het te koop staande aanbod In de ‘Second opinion de Commanderie Ootmarsum’ zijn gegevens uit Funda in beeld gebracht. Geconcludeerd wordt dat er verhoudingsgewijs vrij veel aanbod zou zijn in het segment van meer dan 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 5 €400.000 en dat zou erop duiden dat die woningen minder gewild zijn en langer te koop staan. Echter, de situatie ligt anders. Uit het aantal te koop staande woningen op Funda (peildatum 14 april 2014) blijkt het volgende: In Dinkelland staan 257 woningen te koop en dat betekent dat 2,6% van de koopsector te koop staat. Dit is een uitzonderlijk laag percentage als men bedenkt dat landelijk bijna 6,5% van de koopvoorraad te koop staat. Het aandeel te koop staande woningen in Dinkelland is dus veel lager dan gemiddeld en dit is juist een indicatie dat er nog druk is op de woningmarkt. Overigens, de te koop staande woningen worden merendeels wel bewoond, omdat veel doorstromers in deze tijd eerst hun huidige woning willen verkopen voordat zij een nieuwe woning willen kopen. Er staan dus weinig koopwoningen leeg! In Ootmarsum staan 73 woningen te koop en dit komt overeen met 3,3 % van de voorraad koopwoningen. Ook voor Ootmarsum geldt dus dat het aantal te koop staande woningen slechts de helft is van hetgeen landelijk te koop staat. In de ‘Second opinion de Commanderie Ootmarsum’ wordt geconstateerd dat de woningprijzen in Dinkelland ten opzichte van 2008 zijn gestegen, maar hieraan wordt niet de conclusie verbonden dat er in Dinkelland dus sprake is van een gezonde woningmarkt. Weliswaar zijn de prijzen tussen 2011 en medio 2013 afgenomen met ongeveer 5%, maar ten opzichte van 2008 zijn de prijzen in Dinkelland zelfs nog gestegen met 5%. Landelijk was sinds 2008 sprake van een afname van de woningprijzen met nominaal ruim 20% en reëel zelfs met ruim 30%. Dinkelland wijkt dus in positieve zin af van het landelijk beeld en kan dan ook gekenmerkt worden als een gezonde woningmarkt waarin de vraag het aanbod overstijgt. Er is dus nog druk op de woningmarkt in Dinkelland en ook in Ootmarsum. Die druk is er ook in het duurdere segment. In Dinkelland staan 56 woningen te koop van meer dan €400.000 en in Ootmarsum staan 12 dure woningen te koop. Dit komt neer op respectievelijk 3,4% en 3,3% van de voorraad dure koopwoningen. Geconcludeerd kan worden dat ook in het dure segment, in de gemeente Dinkelland en specifiek in Ootmarsum, in vergelijking tot Nederland, naar verhouding weinig dure woningen te koop staan. In de ‘Second opinion de Commanderie Ootmarsum’ wordt geconstateerd dat er 80 woningen met 2 een perceeloppervlak tussen de 400 en 800 m te koop staan. Het aanbod en daarmee de keuzevrijheid voor potentiele huizenkopers wordt daarmee als groot beoordeeld. Ook wordt 2 geconstateerd dat er 25 woningen te koop staan met percelen van 1.000 tot 2.500 m . Echter de situatie wordt niet gespecificeerd naar de kern Ootmarsum en dan blijkt dat daar 28 2 woningen te koop staan met een perceel van 400 tot 800 m en maar 3 bestaande koopwoningen 2 met een perceel van 1.000 tot 2.500 m . Het aanbod van grote percelen in Ootmarsum is dus beperkt. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 6 3.2 De wachtlijst voor bouwkavels Tabel 4: Gemeente Dinkelland. Aantal inschrijvingen voor een bouwkavel per kern, maart 2014 Gemeente Totaal Waarvan starters Denekamp 122 7 7 24 4 3 10 137 95 65 79 45 3 26 30 17 30 21 Tilligte Lattrop Noord-Deurningen Ootmarsum Weerselo Rossum Deurningen Saasveld Raming buitengebied 30 20 Gemeente Dinkelland 597 178 Bron: Gemeente De wachtlijst van belangstellenden voor een bouwkavel is zeer groot. Dit zijn ook serieuze belangstellenden, want zij hebben voor hun inschrijving €250 moeten betalen. In Ootmarsum gaat het om 137 ingeschrevenen voor een bouwkavel. Bijna 20% van de inschrijvers op de wachtlijst voor bouwkavels, zijn starters. Ongeveer 80% is doorstromer. Het aantal ingeschrevenen voor een bouwkavel is omvangrijk als men dit afmeet aan de additionele woningbehoefte die voor de periode 2014-2024 geraamd wordt op 134-180 woningen. 3.3 De samenstelling van de woningvraag In 2011 is in opdracht van de gemeente Dinkelland en woningcorporatie Mijande Wonen onderzoek gedaan naar de woonvoorkeuren van de inwoners van de gemeente. Hieronder wordt de aantrekkelijkheid van de kernen weergegeven. Bron: Onderzoek woonvoorkeuren in Dinkelland: wensen en waarden. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 7 Uit dat woonwensenonderzoek blijkt dat Denekamp (52%) en Ootmarsum (47%) de meest aantrekkelijke kernen zijn. Voorts blijkt het volgende: De binding aan de eigen woonplaats is erg groot. Bij inwoners die naar een andere kern binnen de gemeente willen verhuizen, zijn Denekamp en Ootmarsum veruit favoriet. In beperkte mate trekt de gemeente ook mensen van buiten de gemeente aan en daarbij blijkt Ootmarsum favoriet te zijn; met name richt dat zich op het duurdere koopsegment. De verhuisgeneigdheid in Dinkelland ligt op 23% voor huishoudens die in de komende vijf jaar willen verhuizen. Dit zou neerkomen op een woningvraag van 2.200 huishoudens. Over een periode van tien jaar komt dit neer op 4.400 verhuisgeneigde huishoudens. De inwoners van Dinkelland met verhuisplannen zoeken vooral een bestaande woning (46%) of willen zelf hun eigen huis bouwen (30%); 17% wenst een nieuwbouwwoning die kant-en-klaar is. Het type woning dat wordt verlangd, is een vrijstaande woning (51%) of een twee-onder-éénkapwoning (25%). Ongeveer de helft van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan een koopwoning en 25% weet dit nog niet zeker. Als men een koopwoning wenst, dan wil 42% een koopwoning onder de €225.000, 45% wil een koopwoning tussen de €225.000 en €375.000 en 13% wil een koopwoning boven de €375.000. 3.4 Bepaling van de gewenste woningdifferentiatie In paragraaf 2.3. is de woningbehoefte voor de gemeente Dinkelland bepaald op 680-880 woningen voor de periode 2014-2024. Voor een periode van tien jaar bedraagt de behoefte dus 600-800 woningen en het marktaandeel voor Ootmarsum bedraagt 20%. De bepaling van de woningvraag naar prijsklasse in Ootmarsum hebben wij in bijgaand overzicht uitgewerkt. Daarin plaatsen wij de uitkomsten van de ‘Second opinion De Commanderie Ootmarsum’ van het Bureau Stedelijke Planning (BSP) op een overzichtelijke wijze naast onze onderbouwing. Dit gebeurt voor de twee woningcategorieën die in De Commanderie gerealiseerd zullen worden: 2 8 woningen in de categorie ‘koop €225.000 - €400.000’/ woningen met kavels van 400 tot 800 m ; 2 16 woningen in de categorie ‘koop > €400.000’ / woningen met kavels van meer dan 1.000 m . Vraag naar middeldure koopwoningen €250.000-€400.000 Vraag naar middelgrote kavels 4002 800 m Second opinion De Commanderie Ootmarsum / onderzoek BSP De totale woningbehoefte voor de gemeente wordt voor de komende tien jaar op basis van Primos2013 geraamd op ongeveer 60 woningen per jaar. Rekening houdend met 15-20 te slopen woningen, komt de bruto nieuwbouwproductie neer op 75 tot 80 woningen per jaar. Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat ongeveer de helft van de verhuisgeneigden op zoek is naar een koopwoning of kavel en dat een kwart dit nog niet zeker weet. De komende periode is onder invloed van de vergrijzing een toename van het aantal huurders te 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum Gemeentelijke woningbehoeftebepaling Ook de gemeente gaat uit van Primos2013 en dit betekent voor de periode 2014-2024 (11 jaar) ca 680 woningen. De additionele woningbehoefte cq de uitbreiding van de woningvoorraad bedraagt ongeveer 62 woningen per jaar. In de periode 2003-2013 zijn gemiddeld 22 woningen gesloopt. Voor de komende jaren gaat de gemeente uit van 20 te slopen woningen per jaar. De bruto nieuwbouwproductie komt daarmee op 82 woningen per jaar in de komende tien jaar. Ten onrechte wordt door BSP geen rekening gehouden met het generatie-effect: toekomstige ouderen wonen verhoudingsgewijs veel vaker in een koopwoning en zullen daarin langer blijven wonen. Bovendien heeft Mijande Wonen, de corporatie die in Dinkelland 8 verwachten. De vraag naar koopwoningen komt daarmee naar verwachting uit op 40 tot 50 per jaar. Een vraag van 40 tot 50 koopwoningen per jaar voor de gemeente als geheel, betekent dat de behoefte voor een periode van 10 jaar ca 400 tot 500 koopwoningen bedraagt. Van de groep kopers is ca 35% op zoek naar een woning in het prijssegment tussen de €225.000 en €375.000. Dit komt neer op een vraag tussen de (400 x 35% =) 140 en (500 x 35% =) 180 middeldure koopwoningen voor tien jaar voor de gehele gemeente. Het marktaandeel van Ootmarsum is bepaald op 1520%. Voor het segment tussen de €250.000 en €400.000 betekent dit een nieuwbouwproductie van tussen de (140 x 15% =) 20 en (180 x 20% =) 35 middeldure woningen voor een periode van tien jaar voor Ootmarsum. werkzaam is, aangegeven dat de voorraad sociale huurwoningen in de komende jaren zal kunnen afnemen. Daarom zal Mijande Wonen naar verwachting geen additionele nieuwbouw in de sociale huursector plegen. De eventuele woningbouw in de dure huursector wordt geraamd op ca 5%. Dit betekent dat 95% van de totale vraag in de gemeente binnen de koopsector moet worden ingevuld. Dit betekent dat ongeveer (82 x 95% =) 78 koopwoningen per jaar gebouwd moeten worden in de komende tien jaar. Voor de gemeente als geheel komt dit neer op 780 koopwoningen voor een periode van tien jaar. Uit het Onderzoek Woonvoorkeuren blijkt dat niet 35% 1 maar 45% kiest voor een middeldure koopwoning . Dit komt neer op een vraag van maximaal (780 x 45% =) 350 middeldure koopwoningen voor tien jaar voor de gehele gemeente. De woningbehoefte voor Ootmarsum komt overeen met 20% van de totale gemeentelijke woningbehoefte. Dit betekent dat er in Ootmarsum in de komende tien jaar behoefte bestaat aan (350 x 20% = ) 70 middeldure koopwoningen. Vraag naar dure koopwoningen boven de €400.000 Vraag naar grote kavels > 1.000 m Second opinion De Commanderie Ootmarsum / onderzoek BSP De totale woningbehoefte voor de gemeente wordt voor de komende tien jaar op basis van Primos2013 geraamd op ongeveer 60 woningen per jaar. Rekening houdend met 15-20 te slopen woningen, komt de bruto nieuwbouwproductie neer op 75 tot 80 woningen per jaar. Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat ongeveer de helft van de verhuisgeneigden op zoek is naar een koopwoning of kavel en dat een kwart dit nog niet zeker weet. De komende periode is onder invloed van de vergrijzing een toename van het aantal huurders te verwachten. De vraag naar koopwoningen komt daarmee naar verwachting uit op 40 tot 50 per jaar. 1 2 Gemeentelijke woningbehoeftebepaling Ook de gemeente gaat uit van Primos2013 en dit betekent voor de periode 2014-2024 (11 jaar) ca 680 woningen. De additionele woningbehoefte cq de uitbreiding van de woningvoorraad bedraagt ongeveer 62 woningen per jaar. In de periode 2003-2013 zijn gemiddeld 22 woningen gesloopt. Voor de komende jaren gaat de gemeente uit van 20 te slopen woningen per jaar. De bruto nieuwbouwproductie komt daarmee op 82 woningen per jaar in de komende tien jaar. Ten onrechte wordt door BSP geen rekening gehouden met het generatie-effect: toekomstige ouderen wonen verhoudingsgewijs veel vaker in een koopwoning en zullen daarin langer blijven wonen. Bovendien heeft Mijande Wonen, de corporatie die in Dinkelland werkzaam is, aangegeven dat de voorraad sociale huurwoningen in de komende jaren zal kunnen afnemen. Daarom zal Mijande Wonen naar verwachting geen additionele nieuwbouw in de sociale huursector plegen. De eventuele woningbouw in de dure huursector wordt geraamd op ca 5%. Dit betekent dat 95% van de totale vraag in de gemeente binnen de koopsector moet worden ingevuld. Dit betekent dat Hierbij is de categorie ‘weet niet’ recht evenredig toegedeeld over de verschillende antwoordcategorieën. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 9 Een vraag van 40 tot 50 koopwoningen per jaar voor de gemeente als geheel, betekent dat de behoefte voor een periode van 10 jaar ca 400 tot 500 koopwoningen bedraagt. Van de groep kopers is ca 10% op zoek naar een woning in het prijssegment boven de €375.000. Dit komt neer op een vraag van maximaal (500 x 10% =) 50 dure koopwoningen voor tien jaar voor de gehele gemeente. Het marktaandeel van Ootmarsum is bepaald op 1520%. In het segment voor woningen van meer dan €400.000 betekent dit een nieuwbouwproductie van maximaal (50 x 20% =) 10 dure woningen voor een periode van tien jaar voor Ootmarsum. ongeveer (82 x 95% =) 78 koopwoningen per jaar gebouwd moeten worden in de komende tien jaar. Voor de gemeente als geheel komt dit neer op 780 koopwoningen voor een periode van tien jaar. Uit het Onderzoek Woonvoorkeuren blijkt dat niet 10% 2 maar 13% kiest voor een dure koopwoning . Dit zou betekenen dat er vraag is naar (780 x 13% =) 100 dure koopwoningen voor tien jaar voor de gehele gemeente. De woningbehoefte voor Ootmarsum komt overeen met 20% van de totale gemeentelijke woningbehoefte. Dit betekent dat er in Ootmarsum in de komende tien jaar behoefte bestaat aan (100 x 20% =) 20 dure koopwoningen. Echter, de vraag van 13% naar dure koopwoningen is niet evenwichtig gespreid over alle kernen van de gemeente. Uit informatie van marktdeskundigen (makelaars en woningcorporatie) blijkt dat de vraag naar dure koopwoningen vooral in Denekamp en Ootmarsum is geconcentreerd. In deze kernen is de vraag naar dure koopwoningen hoger dan in de andere kernen van de gemeente. Bovendien is Ootmarsum een geliefde vestigingsplaats voor mensen van buiten de gemeente. In de afgelopen jaren hebben zich gemiddeld ongeveer 90 personen per jaar in Ootmarsum gevestigd en hun woonbehoefte gaat gemiddeld uit naar een hoger prijssegment dan dat van de lokale bevolking. Mede op grond van het oordeel van marktdeskundigen is de conclusie gerechtvaardigd dat de behoefte aan dure koopwoningen in Ootmarsum niet op 13% ligt, maar op 20-25% dure koopwoningen. Dit betekent dat de vraag naar dure koopwoningen in Ootmarsum voor de komende tien jaar maximaal 35 dure koopwoningen bedraagt. Samengevat levert dit het volgende beeld op: Vraag naar middeldure koopwoningen €250.000-€400.000 Vraag naar middelgrote kavels 2 400-800 m Vraag naar dure koopwoningen boven de €400.000 Vraag naar 2 grote kavels > 1.000 m 2 Second opinion De Commanderie Ootmarsum / onderzoek BSP Gemeentelijke woningbehoeftebepaling 20 tot 35 woningen 70 woningen 10 woningen 20 tot 35 woningen Hierbij is de categorie ‘weet niet’ recht evenredig toegedeeld over de verschillende antwoordcategorieën. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 10 3.5 Samenstelling planaanbod Het is van het grootste belang om vraaggestuurd te bouwen. Het bouwprogramma moet optimaal inspelen op de veranderende woonwens van de consument. Dit betekent dat bestemmingsplannen erg flexibel moeten zijn. Hierdoor is de samenstelling van de plancapaciteit niet voor alle plannen bekend en ook niet zeker. In tabel 3 is de samenstelling van de capaciteit in vastgestelde plannen weergegeven en daaruit blijkt dat vermoedelijk 47 goedkope koopwoningen, 63 middeldure koopwoningen en 28 dure koopwoningen gebouwd zullen worden. 3.6 Confrontatie woningbehoefte en planaanbod Tabel 5. Gemeente Dinkelland. Confrontatie van woningbehoefte aan vastgesteld planaanbod (inclusief Commanderie) voor Ootmarsum voor middeldure en dure koopwoningen voor een periode van tien jaar. Woningbehoefte = benodigde plancapaciteit Vraag naar middeldure koopwoningen €250.000€400.000 Vraag naar middelgrote kavels 400-800 m2 Vraag naar dure koopwoningen boven de €400.000 Vraag naar grote kavels > 1.000 m2 Vastgesteld planaanbod Marktruimte 70 63 +7 20 tot 35 25 -5 +10 tot In tabel 5 wordt de behoefte aan middeldure en dure koopwoningen geconfronteerd met het planaanbod. Daaruit blijkt dat de Commanderie, volgens de huidige marktinzichten, op een adequate wijze voorziet in de lokale woningbehoefte. NB. In paragraaf 2.3. is weergegeven dat de lokale woningbehoefte voor Ootmarsum neerkomt op 134-180 woningen voor de periode 2014-2024. In bovenstaande cijfers is daarvan gebruik gemaakt. Echter, in paragraaf 2.3. is ook gesteld dat daarbij geen rekening gehouden is met extra plancapaciteit in verband met uitval van plannen. In de praktijk houden gemeenten en provincies hiervoor een marge aan van ongeveer 30%. Dit zou betekenen dat er voor Ootmarsum rekening moet worden gehouden met een benodigde plancapaciteit van (134 tot 180 x 130% =) 174 tot 234 woningen. Als dat als uitgangspunt worden genomen, dan zou de benodigde plancapaciteit ook met 30% moeten worden verhoogd. En dan ziet de confrontatie van benodigde plancapaciteit en de vastgestelde plancapaciteit er als volgt uit. Vraag naar middeldure koopwoningen €250.000€400.000 Vraag naar middelgrote kavels 400-800 m2 Vraag naar dure koopwoningen boven de €400.000 Vraag naar grote kavels > 1.000 m2 Woningbehoefte = benodigde plancapaciteit Vastgesteld planaanbod Marktruimte 70 x 130% = 91 63 + 28 20 tot 35 x 130% = 26 tot 45 25 + 1 tot +20 Terzijde In het rapport ‘Second opinion De Commanderie Ootmarsum’ van het Bureau Stedelijke Planning (BSP) wordt de woningbehoefte voor Ootmarsum geconfronteerd met het (plan)aanbod. Op die wijze wordt bepaald of er een overschot is aan plancapaciteit. Deze confrontatie is echter niet zuiver. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 11 De woningbehoefte is bepaald. Het gaat dan om de zogenoemde additionele woningbehoefte en dit is de groei van de woningbehoefte in de komende jaren (dus het verschil tussen de huidige en toekomstige woningbehoefte). Uit die additionele woningbehoefte kan het aantal toe te voegen nieuwbouwwoningen worden bepaald. De opgave van het planaanbod, dit is de nieuwbouw die in de komende jaren wordt toegevoegd, is incompleet en de onderverdeling naar prijssegmenten deels onjuist. Bovendien wordt ten onrechte aan dit planaanbod ook het huidige aanbod van te koop staande woningen in de bestaande woningvoorraad toegevoegd. Daardoor ontstaat een onjuiste vergelijking. Voor een juiste vergelijking moet zowel de woningvraag als het woningaanbod betrekking hebben op de nieuwbouw, dus betrekking hebben op de additionele uitbreiding van de woningvoorraad cq de plancapaciteit; het aanbod van te koop staande woningen in de bestaande voorraad moet daarbij buiten beschouwing blijven. Het geconstateerde overaanbod in Ootmarsum van 30 tot 45 middeldure koopwoningen en 28 dure koopwoningen, is dan ook niet onderbouwd. Gelet op het voorgaande en in aanvulling op de plantoelichting waar wordt ingegaan op de actuele regionale behoefte, kan geconcludeerd worden dat sprake is van een voldoende actuele (regionale) behoefte aan de voorziene woningbouw in het bestemmingsplan Commanderie Ootmarsum. 1174.106 | Woningbehoefte Ootmarsum 12
© Copyright 2024 ExpyDoc
