Detailhandelsmonitor
Den Haag 2013: de kracht van
de Haagse winkelgebieden
Hoofdrapport
31 januari 2014
Eindrapport (definitief)
Status:
Eindrapport (definitief)
Datum:
31 januari 2014
Een product van:
Bureau Stedelijke Planning bv
Silodam 1E
1013 AL Amsterdam
020 - 625 42 67
www.stedplan.nl
[email protected]
Team Detailhandel en Leisure:
Dr. Aart Jan van Duren
Drs. Gijs Foeken
Drs. Toine Hooft
Voor meer informatie: Toine Hooft, [email protected]
In opdracht van:
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van
de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande
schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©.
Projectnummer: 2012.A.590
Referentie: 2012.A.590 Den Haag, Detailhandelsmonitor 2013
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding en samenvatting
4
Kenschets Haagse winkelstructuur
8
1.1 Ontwikkeling en samenstelling van de Haagse winkelstructuur
1.2 Economische en maatschappelijk betekenis Haagse detailhandel
1.3 Groot en nog steeds groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen
1.4 Perspectief Haagse detailhandel gunstig
1.5 Trends, ontwikkelingen en planvoorraad
2
Uitkomsten Detailhandelsmonitor Den Haag 2013
20
2.1 Kwaliteit geconsolideerd, functioneren onder druk
2.2 Methodiek Detailhandelsmonitor
2.3 De ranglijst 2013
3
De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt
33
3.1 Kritische beschouwing bestaande Hoofdwinkelstructuur
3.2 De nieuwe Hoofdwinkelstructuur van Den Haag
4
Conclusies en (beleids)aanbevelingen
42
4.1 Gerichte versterking Hoofdwinkelstructuur
4.2 Samen investeren loont!
Bijlage 1 Geïnterviewde personen en leden projectteam
pagina 3
48
Inleiding en samenvatting
Detailhandelsmonitor Den Haag 2013: de kracht van de Haagse winkelgebieden
Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland zijn. Om deze ambitie kracht bij te
zetten voert de gemeente sinds 2005 een proactief detailhandelsbeleid. In 2006 is voor
het eerst de detailhandelsmonitor uitgevoerd. Hierin zijn alle Haagse winkelgebieden
onderling vergeleken op 40 aspecten op het gebied van a) basiskwaliteit en b)
economisch functioneren. De monitor wordt periodiek herhaald; in 2009 en nu in
2013. Hierdoor is het mogelijk de winkelgebieden niet alleen onderling, maar ook in
de tijd te vergelijken.
In de continue cyclus van het Haagse detailhandelsbeleid, waaronder ook de
detailhandelsnota en het ‘Actieprogramma Den Haag Winkelstad’ vallen, is de
detailhandelsmonitor een onmisbaar ijkmoment en sturingsinstrument. Door
ontwikkelingen tijdig te signaleren en te duiden, kan de gemeente waar nodig
bijsturen en anders prioriteren.
De tijden zijn veranderd
De landelijke detailhandelssector is aan belangrijke ontwikkelingen onderhevig.
Daarbij zijn drie dominante trends te onderscheiden, welke grotendeels hun intrede
hebben gedaan na de laatste Detailhandelsmonitor in 2009. Sinds 2009 heeft de
economische crisis zich in alle hevigheid geopenbaard. De detailhandel verkeert in
zwaar weer: de bestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Na enkele zeer
moeilijke jaren gloort er voorzichtig hoop aan de horizon; het dalende
consumentenvertrouwen lijkt een halt te zijn toegeroepen en toont eind 2013 de
eerste tekenen van een voorzichtig herstel. De Rabobank voorziet echter tot 2020
geen stijging van de particuliere consumptie als gevolg van aanhoudende
bezuinigingen, de onzekere economische situatie en pensioenen, en te hoge
particuliere schulden (thema-update detailhandel, december 2013).
Er is meer aan de hand dan een lange periode van laagconjunctuur. Er is namelijk een
revolutie in de detailhandelswereld gaande. Internetwinkelen, in 2009 nog een
betrekkelijk beperkt fenomeen, neemt inmiddels 10% van de non-food bestedingen
in. Experts verwachten een verdere groei naar 20 à 30%. Daarnaast staat Nederland
aan de vooravond van een demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van
verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), verkleuring, vergrijzing en een
krimpende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al deze
bevolkingsgroepen is lager dan die van een traditioneel huishouden.
Ook Den Haag ziet zich in meer of mindere mate geconfronteerd met bovenstaande
ontwikkelingen. De nieuwe realiteit noopt de gemeente, als regisseur van de
winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes en een strakke ruimtelijke
regie.
pagina 4
Uitkomsten ‘in een notendop’






Samengevat komen we op basis van de laatste meting tot de volgende conclusies:
Den Haag beschikt anno 2013 over ongeveer 613.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo)
aan detailhandel, verdeeld over circa 3.300 winkels. Opmerkelijk feit: het
winkelareaal is ten opzichte van 2009 licht gedaald, tegen de landelijke trend in. Van
een trendbreuk is echter nog geen sprake. New Babylon is in december 2013, na de
meting, officieel geopend. Er staan in de binnenstad nog vier majeure projecten op
stapel, met een totale toevoeging van circa 25.000 m² winkelvloeroppervlak.
Den Haag kent (gerelateerd aan het aantal inwoners) een grote binnenstad, veel
wijkwinkelcentra en veel stedelijke winkelstraten. Buurtwinkelcentra en
stadsdeelcentra zijn ondervertegenwoordigd.
De detailhandel is goed voor ruim 21.000 banen (2012). De werkgelegenheid is sinds
2000 met 9% gestegen. De detailhandel ontpopt zich ondanks de economische crisis
steeds meer van een verzorgende naar een stuwende sector van de Haagse economie.
Het draagvlak voor winkels is groot en groeiende. Den Haag passeerde in 2012 de
magische grens van 500.000 inwoners. Net als in de andere grote steden is de
bevolking in Den Haag nog relatief jong, weinig vergrijsd, internationaal (bijna de
helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst) en vaak een
eenpersoonshuishouden (ook bijna de helft). Naast de half miljoen inwoners is er
aanzienlijk extra bestedingspotentieel van expats (inmiddels zo’n 40.000),
regioconsumenten, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen.
De Haagse winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. In de afgelopen
vier jaar is de basiskwaliteit wat gezakt van 102 naar 101. Vooral het functioneren
staat onder druk. De index daalde van 100 naar 93. In de achterliggende periode 20092013 zijn de winkelhuren in Den Haag met 4,3% gedaald. De leegstand in de
winkelgebieden binnen de Haagse Hoofdwinkelstructuur nam toe van 9,5% (6,5%)
1
naar 13,1% (9,1%) . Tegen de landelijke trend in nam de leegstand in 2013 overigens
af. De leegstand in Den Haag manifesteert zich hoofdzakelijk in de Megastores, waar
momenteel circa een derde van het totale oppervlakte leeg staat. Een aanstaande
herontwikkeling en herbestemming van het winkelcentrum leidt tot een daling van
de leegstand daar. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt
de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,1% (6,3%). Dit is een fractie lager dan
landelijk, maar nog altijd hoger dan bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht. Het
bestrijden of, nog beter, voorkomen van leegstand binnen de Hoofdwinkelstructuur
blijft daarom een belangrijk aandachtspunt. Prioriteit heeft het de winkelfunctie in
de Hoofdwinkelstrcutuur te waarborgen. Buiten de Hoofdwinkelstructuur is
transformatie naar niet-detailhandelsfuncties gewenst.
In vergelijking met de rest van het land staat Den Haag er (nog) relatief goed voor. Het
draagvlak en de werkgelegenheid groeit. De vloerproductiviteit is bovengemiddeld. In
tegenstelling tot de rest van de provincie Zuid-Holland zijn er in Den Haag (en regio)
nog ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel. De Haagse binnenstad heeft zich
tegen de stroom in positief ontwikkeld. Alle inspanningen van ondernemers,
eigenaren, winkeliersverenigingen en gemeente van de voorbije jaren werpen hun
vruchten af. Een erkenning hiervoor is dat Den Haag zich de komende twee jaar Beste
Binnenstad van Nederland mag noemen (verkiezing 21 november 2013). De dynamiek
concentreert zich rondom de Grote Markstraat. Hier zijn vier grootschalige projecten
in aanbouw. Gelijktijdig ondergaat het gebied een gedaanteverandering.
1
De percentages tussen haakjes betreft gecorrigeerde leegstand; buiten de haakjes is ongecorrigeerd. Zie voor een nadere
toelichting het kader op pagina 20.
pagina 5

Hoogstraat/Noordeinde is in 2013 doorgestoten tot de eerste plaats op de ranglijst,
voor het eerst in drie metingen. De Savornin Lohmanplein (in 2009 nog op de eerste
plaats) en Leyenburg (in 2009 eveneens derde) volgen.
Hoogstraat/Noordeinde, lijstaanvoerder 2013
De Savornin Lohmanplein, aanvoerder 2009
Bron: Bureau Stedelijke Planning


Er zijn grote verschillen tussen succesvolle en zwakkere winkelgebieden. Er tekent
zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009 en 2013)
hoog eindigen op de ranglijsten. Van de top 15 van dit jaar behaalden er 14 de
voorgaande twee edities ook een top 20 notering.
Niet alleen tussen winkelgebieden, maar ook binnen winkelgebieden, worden de
verschillen groter. De afstand in huurniveaus, leegstand en kwaliteit tussen sterke en
zwakke delen neemt jaar in jaar uit toe. Ter illustratie: vijf winkelgebieden in de
binnenstad van Den Haag staan in de top 10, zeven bivakkeren in de lagere regionen.
Bij de toppers blijven huren op peil, beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand en
is de interesse van (inter)nationale retailers groot. In de lagere regionen is het precies
omgekeerd.
Beleidsaanbevelingen ‘in een notendop’


De nieuwe realiteit noopt de gemeente Den Haag, als regisseur van de
winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en
omvang van winkels en winkelgebieden. De gemeente voert al jaren een restrictief
beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit
werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitaire
supermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaande
detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen. Bestemmingsverruiming
is een geijkt instrument. Daarmee treedt geleidelijke verkleuring op naar andere
functies als dienstverlening, andere bedrijvigheid en wonen.
Naast de restrictieve lijn ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de
winkelgebieden is ook de Hoofdwinkelstructuur zelf nog eens kritisch tegen het licht
gehouden. De (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur van Den Haag telt 68 winkelgebieden.
Ten opzichte van 2009 zijn er acht winkelgebieden afgevallen. Zes zijn er bijgekomen,
te weten: New Babylon, Dr. Lelykade, Valkenboslaan, Neherkade/Laakweg en de
treinstations Centraal Station en Hollands Spoor. Zes winkelgebieden zijn opgedeeld
in een kerngebied en een rek- en krimpflank (niet behorende tot de
Hoofdwinkelstructuur). Door minder gebieden aan te merken tot de
Hoofdwinkelstructuur ontstaat een nog meer robuuste structuur.
pagina 6



Den Haag heeft weinig invloed op zaken die landelijk spelen als de laagconjunctuur
of internetwinkelen. De gemeente kan echter wel sturen met haar
detailhandelsbeleid, als ook maatwerkoplossingen initiëren, stimuleren en faciliteren.
De beschikbare middelen en mankracht kunnen het best worden ingezet voor:
‐
Overkoepelende maatregelen waar de gehele Haagse winkelstructuur van
profiteert. Denk hierbij aan initiatieven als het Haags Retailpunt, Smart Shopping
en actieve acquisitie van (inter)nationale winkelketens en local heroes. Ook
parkeren en bereikbaarheid is een thema.
‐
Gerichte ondersteuning van individuele winkelgebieden, zijnde a) de zogenaamde
‘parels’ die bijdragen aan de doelstelling Den Haag Beste Winkelstad, b) de
stedelijke winkelstraten die een steun in de rug goed kunnen gebruiken en c) de
wijkverzorgende winkelcentra die er niet al te florissant voor staan, maar wel van
belang zijn voor de lokale verzorgingsstructuur.
Het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen vergt een
vereende krachtsinspanning van ondernemers(verenigingen), eigenaren en gemeente.
Het primaat ligt bij de (ondernemers)verenigingen. BedrijvenInvesteringsZones (BIZ)
vormen een goed vehikel. Den Haag is landelijk koploper op het gebied van de inzet
van BIZ voor winkelgebieden. De gemeente telt 19 BIZ winkelgebieden.
De rol van de gemeente is voorwaardenscheppend, faciliterend en toetsend, daar waar
mogelijk en gewenst initiërend en stimulerend. Een initiatief als het Haags
Retailpunt, een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse winkeliersverenigingen,
valt te prijzen. Samen investeren loont!
Leeswijzer





Dit hoofdrapport bevat de belangrijkste uitkomsten van de monitor en kent de
volgende opbouw:
Een kenschets van de Haagse winkelstructuur (hoofdstuk 1). Hoe ziet de detailhandel
in Den Haag er momenteel uit en hoe valt deze te typeren in vergelijking met andere
grote steden en de rest van het land?
De uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 (hoofdstuk 2). Wat zijn de
belangrijkste en meest opmerkelijke uitkomsten? Wat zijn de toppers en
achterblijvers, stijgers en dalers in 2013?
De conclusies en (beleids)aanbevelingen (hoofdstuk 3).
Naast dit hoofdrapport zijn separaat beschikbaar:
Factsheets met de uitkomsten van alle winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur en
de acht stadsdelen;
Een (aangepast) draaiboek.
pagina 7
1
Kenschets Haagse winkelstructuur
In dit eerste hoofdstuk is een kenschets van de Haagse winkelstructuur gegeven. Den
Haag is vergeleken met andere grote steden en landelijke kengetallen. Aan bod
komen de ontwikkeling en samenstelling van het Haagse winkelareaal en
ontwikkelingen buiten de Hoofdwinkelstructuur (paragraaf 1.1), de economische en
maatschappelijke betekenis (1.2), het draagvlak (1.3), het perspectief (1.4) en de trends
en planvoorraad (1.5).
1.1
Ontwikkeling en samenstelling van de Haagse winkelstructuur
Ontwikkeling winkelareaal
Den Haag beschikt anno 2013 over ongeveer 613.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo)
aan detailhandel in gebruik, verdeeld over een kleine 3.300 winkels. Het winkelareaal
is ten opzichte van 2009 licht gedaald, toen telde Den Haag nog 637.000 m² wvo aan
detailhandel. Hierin wijkt Den Haag opmerkelijk genoeg af van zowel het landelijke
beeld als het beeld in de andere drie grote steden. Hier is het aantal in gebruik zijnde
winkelmeters toegenomen. De afgelopen vier jaar zijn er geen nieuwe winkelconcentraties toegevoegd en de leegstand is opgelopen (zie ook paragraaf 2.1). Van
een trendbreuk lijkt echter nog geen sprake: er staan majeure projecten op de stapel
in Den Haag (zie hiervoor kopje ontwikkelingen en plannen). Het aantal winkelunits
nam aanzienlijk af ten opzichte van de ruim 3.500 vestigingen in 2009. De landelijke
trend van schaalvergroting in de detailhandel is eveneens zichtbaar in Den Haag: het
aantal winkels daalt harder dan het aantal winkelmeters.
In lijn met deze ontwikkeling is ook de winkeldichtheid in Den Haag sinds 2009
afgenomen van 1,3 naar 1,2 m² wvo aan detailhandel per inwoner. De bevolking
groeide in dezelfde periode immers van circa 482.000 naar 506.000. Binnen de andere
drie grote steden daalde alleen in Rotterdam de winkeldichtheid als gevolg van een
groeiende bevolking. In Amsterdam, Utrecht en Nederland als geheel groeide het
aantal winkelmeters mee met de bevolking. De winkeldichtheid in Den Haag is
beduidend lager dan landelijk (1,7), en ook lager dan in de andere grote steden (hier
ligt de winkeldichtheid tussen de 1,3 en 1,4). De lage winkeldichtheid heeft te maken
met diverse factoren. Den Haag heeft door de ligging aan zee als het ware een ‘half
achterland’, waardoor te toevloeiing per definitie beperkt(er) is dan in meer centraal
gelegen steden. Daarnaast liggen net buiten de gemeentegrenzen enkele, vrij
2
krachtige regionale centra die het potentieel afromen , zoals In de Bogaard (53.500 m²
wvo), Leidsenhage (43.000 m² wvo) en Zoetermeer Stadshart (42.500 m² wvo). Tot slot
zijn de fysieke mogelijkheden in het grootstedelijk gebied beperkt(er) dan in meer
suburbane of landelijke gemeenten. De lage winkeldichtheid is op zich gunstig. De
detailhandel in Den Haag en Haaglanden functioneert gemiddeld genomen iets beter
2
Deze centra beperken de toevloeiing vanuit de regio naar Haagse winkelgebieden. Daarnaast vormen ze voor sommige
Haagse consumenten, zeker voor de consumenten die aan de oostelijke grens van Den Haag wonen, een aantrekkelijk
alternatief.
pagina 8
dan landelijk. In tegenstelling tot de rest van de provincie zijn er nog
3
ontwikkelingsmogelijkheden in plaats en regio .
Samenstelling winkelareaal
Net als in 2009 is de Haagse binnenstad, gerekend naar het aantal winkels, de tweede
binnenstad van Nederland en naar winkelvloeroppervlak de derde. Gerelateerd aan
het aantal inwoners beschikt Den Haag over relatief veel wijkcentra. Ook het aantal
binnenstedelijke winkelstraten is hoog. Daartegenover beschikt Den Haag over relatief
weinig buurtwinkelcentra en stadsdeelcentra. De verklaring voor het geringe aandeel
buurtwinkelcentra ligt in het feit dat de gemeente actief inzet op het saneren van
noodlijdende winkelstrips en het versterken van de meest kansrijke centra. Het
geringe aandeel van de stadsdeelcentra heeft te maken met de positie van Rijswijk-In
de Bogaard en Leidschendam-Leidsenhage. Beide stadsdeelcentra liggen net buiten de
gemeentegrenzen en trekken de nodige koopkracht naar zich toe, zowel vanuit Haag
als van regioconsumenten.
Uit onderstaande tabel blijkt dat in vergelijking met de andere drie grote steden Den
Haag net als Amsterdam gemiddeld genomen over kleine winkelunits beschikt.
Tabel 1 Gemiddelde winkelgrootte naar winkelgebiedstype, G4
Winkelgebied
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
Gemiddeld
Binnenstad
126
255
198
196
172
Binnenst. winkelstr.
118
126
117
119
120
Buurtcentrum
109
190
196
187
165
Stadsdeelcentrum
225
320
175
240
240
Wijkcentrum groot
120
150
132
193
138
Wijkcentrum klein
151
162
168
184
163
Totaal winkelgeb.
131
178
154
186
154
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013
Verspreide bewinkeling
Niet alle winkels zijn onderdeel van een Hoofdwinkelstructuur. Winkels die
daarbuiten vallen noemen we verspreide bewinkeling. De gemeente Den Haag tracht
het aantal verspreide winkels en winkelmeters terug te dringen, om zodoende de
winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur aan kracht te laten winnen.
In de huidige situatie (2013) is circa 31% van de Haagse winkelmeters buiten de
Hoofdwinkelstructuur gelegen. Bijna twee derde van deze meters (64%) betreft de
groep In/om het Huis, zijnde perifere detailhandel zoals bouwmarkten, tuincentra en
woonwinkels. Dit zijn winkels die qua omvang en functie niet (goed) passen in
reguliere winkelgebieden. In de periode 2009-2013 groeide het aantal verspreide
winkelmeters in de Dagelijkse sector en in Overige Detailhandel. In de sectoren Mode
& Luxe, Vrije Tijd en In/om het Huis nam het aantal verspreide winkelmeters juist af.
Per saldo is sinds 2009 sprake van een zeer lichte stijging van het aantal verspreide
2
winkelmeters: circa 650 m wvo. Het aantal verspreide verkooppunten daalde in
diezelfde periode echter aanzienlijk, van 1.028 naar 955 (-/- 73; -/- 8,1%). Dit betekent
3
Zie hiervoor ook paragraaf 1.4 en het rapport Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Zuid-Holland (Bureau Stedelijke
Planning, september 2012).
pagina 9
dat Den Haag over steeds minder, maar grotere verspreide winkels beschikt. Vooral
de groep In/om het Huis is onderhevig aan schaalvergroting. Binnen de
Hoofdwinkelstructuur nam het aantal winkels eveneens af, maar relatief minder sterk
dan in de verspreide bewinkeling: van 2.494 naar 2.323 (-7%). De diverse
ontwikkelingen die momenteel in uitvoering zijn, (zie paragraaf 1.5) zullen dit
percentage naar beneden bijstellen.
Figuur 1 Aantal winkels binnen en buiten de Hoofdwinkelstructuur (2009-2013)
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning
Om een vergelijking te kunnen trekken met verspreide bewinkeling in andere steden
in Nederland kunnen we geen gebruik maken van de Hoofdwinkelstructuur. Andere
steden beschikken immers niet, zoals Den Haag, over eigen indeling van het
4
winkelapparaat. Uitgaande van de winkelgebiedsindeling van Locatus ligt het huidige
aandeel verspreide bewinkeling, als percentage van het totale aantal winkelmeters in
Den Haag, op 23%. Dit is lager dan landelijk, maar hoger dan gemiddeld in andere
grote steden (17%). In Amsterdam ligt het percentage verspreide bewinkeling het
laagst; in Tilburg het hoogst.
De oorzaak van het hoge percentage verspreide bewinkeling in Den Haag ligt
hoofdzakelijk in het feit dat Locatus alleen de Megastores als grootschalige
concentratie beschouwd; dit betreft 8% van de winkelmeters in Den Haag. De andere
steden kennen alle twee of meer grootschalige concentraties (oplopend tot acht in
Amsterdam), welke gemiddeld 19% van het totale winkelareaal innemen. Indien we
de groep In/om het Huis buiten beschouwing laten, ligt het aandeel verspreide
bewinkeling in Den Haag op 10%. Dit is in lijn met de andere grote steden. In de
reguliere winkelbranches Dagelijks en Mode & Luxe ligt dit aandeel aanzienlijk lager,
op respectievelijk 8% en 1%. Dit is lager dan gemiddeld en vergelijkbaar met
Amsterdam, Rotterdam en Utrecht.
Concluderend
Het aandeel verspreide bewinkeling (23%) lijkt op het eerste gezicht hoog in Den
Haag. Het beeld is echter vertekend. In Den Haag worden weinig winkels tot
grootschalige concentraties gerekend en daarmee automatisch veel tot verspreide
bewinkeling. De verspreide bewinkeling betreft hoofdzakelijk (bijna tweederde) de
sector In/om het Huis, veelal winkels die niet (goed) passen in reguliere
winkelgebieden. De reguliere winkelbranches (de groepen Dagelijks en Mode & Luxe)
zijn juist weinig terug te vinden in verspreide bewinkeling.
4
Opname maart 2013.
pagina 10
5
Figuur 2 Ontwikkeling verspreide bewinkeling 2008-2013 (in%)
40%
Amsterdam
Breda
Eindhoven
Groningen
Rotterdam
S-Gravenhage
Tilburg
Utrecht
Gemiddeld
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2008
2011
2013
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Solitaire supermarkten
De gemeente Den Haag heeft in de vigerende detailhandelsnota vastgesteld dat het
nieuw vestigen of uitbreiden van supermarkten zoveel mogelijk plaats moet vinden
binnen de Hoofdwinkelstructuur. Solitaire supermarkten worden als ongewenst
beschouwd. Volgens Locatus zijn slechts 4% van de Haagse supermarktmeters (3.847
2
6
m wvo) en 10% van de winkels (11 supermarkten) buiten een winkelgebied
gevestigd. Dit betreft zowel het filiaalbedrijf als de kleinschalige zelfstandige
supermarkten. Ter vergelijking: in andere grote steden ligt dit percentage structureel
hoger, variërend van Amsterdam (5% van de supermarktmeters) tot Breda en
Groningen (beide 14%). Het beleid werpt dus zijn vruchten af.
Figuur 3 Aandeel solitaire supermarkten (aantal en winkelmeters) van totale supermarktaanbod
(gesorteerd naar gemiddelde van beide percentages)
25%
Verkooppunten totaal
20%
Winkelmeters
15%
10%
5%
0%
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning
5
6
In deze figuur betreft verspreide bewinkeling alle winkelmeters die volgens Locatus niet tot een winkelgebied behoren.
Het betreft hier winkelgebieden volgens de indeling van Locatus. Zo is een vergelijking met andere steden mogelijk.
pagina 11
1.2
Economische en maatschappelijk betekenis Haagse detailhandel
De detailhandel is goed voor 21.567 banen (2012). De werkgelegenheid is sinds 2000
met 9% gestegen. Ook in crisistijd neemt de werkgelegenheid in de detailhandel nog
iets toe, in tegenstelling tot de algemene krimp van de werkgelegenheid.
7
Supermarkten zijn de motor achter werkgelegenheidsgroei . De detailhandel ontpopt
zich ondanks de economische crisis steeds meer van een verzorgende naar een
8
stuwende sector van de Haagse economie .
De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold
personeel. De detailhandel is bij uitstek een branche om werkzoekenden eerder uit
een werkloosheidssituatie te helpen, met alle maatschappelijke baten van dien.
Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het
gros van het werkgelegenheidseffect is daarom aan de gemeente zelf toe te schrijven.
Een deel van de werkgelegenheid betreft groei van banen aan de bovenkant van de
arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarkt-ladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een
hoger inkomen.
9
Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat Den Haag meer dan € 380
miljoen detailhandelsomzet op jaarbasis van buiten de eigen gemeentegrenzen
toucheert. Ruim de helft is op het conto te schrijven van de Haagse binnenstad. Met
een totale omzet van ruim € 600 miljoen (dagelijkse en niet-dagelijkse bestedingen)
genereert de binnenstad van Den Haag meer omzet dan de binnensteden van
Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Tevens is de Haagse binnenstad een van de
weinige winkelgebieden die de omzet in de periode 2004-2011 zag groeien. De
omzetplus was geheel op het conto te schrijven van een hogere toevloeiing, zowel in
de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Den Haag timmert nadrukkelijk aan de weg als
gemeente voor een kort meerdaags verblijf. Met de Haagse binnenstad en de
badplaats Scheveningen heeft Den Haag hiervoor goede troeven. Detailhandel speelt
een cruciale rol. De erkenning hiervoor is dat Den Haag zich de komende twee jaar
10
Beste Binnenstad van Nederland mag noemen (verkiezing 21 november 2013) . Den
Haag is in de finale voor grote binnensteden verkozen boven Amsterdam. De jury
prijst Den Haag om haar langetermijnvisie en de publiek private samenwerking die
de afgelopen jaren gezorgd heeft voor vele nieuwe ontwikkelingen, ook in
economisch mindere tijden.
Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod zorgt niet alleen voor meer bezoekers,
bestedingen en werkgelegenheid, maar draagt ook bij aan de versterking van het
vestigingsklimaat. Bewoners én bedrijven laten de keuze van hun vestigingsplaats
namelijk mede afhangen van het voorzieningenaanbod.
7
werkgelegenheidsregister per 1/1/2012
Een verzorgende sector produceert vooral voor de inwoners uit de gemeente zelf, een stuwende sector ook voor
regioconsumenten, bezoekers, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen.
9
Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (I&O Research, 2011); Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)
10
De Verkiezing Beste Binnenstad wordt tweejaarlijks georganiseerd door het Platform Binnenstadmanagement in
samenwerking met de partners Nederlandse Raad van Winkelcentra, Vastned, Rodevco, Shopping Centre News, BRO,
Stenden Hogeschool.
8
pagina 12
1.3




Groot en nog steeds groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen
Den Haag passeerde in 2012 de magische grens van 500.000 inwoners. Het is in
bevolkingsomvang de derde stad van Nederland. In de periode 2006-2013 nam het
inwoneraantal met bijna 31.000 (+ 6,5%) toe tot 503.500 (1 januari 2013). De groei
concentreert zich in het jongste stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg. Het CBS voorziet
een doorgroei naar 543.000 inwoners in 2025: een plus van 39.500 (+7,8%) ten
opzichte van 2013. De verwachte groei is zowel in absolute als relatieve zin groter dan
Rotterdam, doch (beduidend) kleiner dan Utrecht en Amsterdam. Enkele
opmerkelijke zaken over de samenstelling van de bevolking;
Net als in de andere steden is de bevolking nog relatief jong en weinig vergrijsd. Den
Haag kent wat meer 65-plussers dan Amsterdam en Utrecht en minder jongeren (12%,
gelijk aan het landelijk gemiddelde) en hoogopgeleiden (5%). Dit komt omdat Den
Haag, ondanks de Faculteit Campus Den Haag van de Universiteit Leiden (nog) geen
universiteitstad is. De binnenstad van Den Haag is populair onder hoger opgeleiden.
11
Uit onderzoek is gebleken dat hoger opgeleide consumenten (HBO en Universiteit)
over het algemeen meer georiënteerd zijn op de Haagse binnenstad dan lager
opgeleiden. Dit geldt voor alle stadsdelen.
Het aantal 65-plussers stijgt van de huidige 13% naar 17% in 2030. De huidige
generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan 65-minners.
Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. De nieuwe generatie 65-plussers is steeds
fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden (door goede
pensioenen en gerealiseerde overwaarde op de eigen woning). Het is de vraag of ze
ook meer uitgeven aan detailhandel. Detailhandel wedijvert met andere
bestedingscategorieën als mobiliteit, vrije tijd en zorg.
Nu al is in Den Haag bijna de helft – 48%– van de huishoudens een
eenpersoonshuishouden. In Utrecht en Amsterdam is dat aandeel al de 50% gepasseerd.
12
Bijna de helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst . Daarvan is 15% van
13
westerse afkomst. Vooral internationale instellingen en ambassades zorgen voor
toestroom van westerse allochtonen. Deze expats zijn over het algemeen
bovengemiddeld kapitaalkrachtig en vormen daarmee interessante doelgroep voor
het Haagse winkelaanbod. De andere 34% is van niet-westerse afkomst. Dit aandeel
neemt gestaag toe. In 2030 is dit naar schatting 54%. Suriname is het belangrijkste
land van herkomst (9%). Niet-westerse allochtonen hebben in de regel wat minder te
besteden. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier ligt het percentage inwoners
van buitenlandse afkomst boven de 90%.
Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt in Den Haag 2% hoger dan landelijk (index
14
102) . Dit is lager dan Amsterdam en Utrecht, maar beduidend hoger dan Rotterdam
(index 93). Binnen de gemeente Den Haag zijn er grote lokale verschillen: het zand en
het veen. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier bedraagt de index 55 en 57; in
Benoordenhout en het Geuzen- en Statenkwartier respectievelijk 184 en 145.
Naast de half miljoen inwoners is er aanzienlijk extra bestedingspotentieel van
15
regioconsumenten, forenzen , (zakelijke) toeristen en dagjesmensen.
11
Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)
Persoon van wie ten minste één ouder in het buitenland is geboren.
13
Dit aandeel wordt in de grote steden alleen nipt door Amsterdam overtroffen (16%).
14
Bron: CBS. Meest recente inkomensgegevens zijn uit 2010.
15
De meeste werkgelegenheid in de stad wordt geboden door de overheid (gemeente, provincie en rijk) en internationale
organisaties.
12
pagina 13
De consument en zijn belevingswereld: de BSR® methode
“DE” consument bestaat niet meer. Steeds vaker zien we dat socio-demografische
achtergronden zoals leeftijd, opleiding, inkomen of welstand onvoldoende verklarend zijn
voor het (winkel)gedrag van consumenten. Consumentengedrag wordt momenteel veel meer
bepaald door lifestyle, emoties, wensen, motieven, waarden en normen. Ook de
retailvoorzieningen zijn de laatste jaren in deze trend meegegaan. Met reclame en
promotiecampagnes proberen retailers, maar steeds vaker ook winkelcentra, of
retailboulevards de consument voor zich te winnen. Niet alleen de branding van deze centra,
of het toevoegen van “experience stores”, “flagship stores” of “brandstores” is van belang om
deze centra tot een succes te maken. Van belang is dat ook winkelgebieden een uitstraling of
beleving creëren die past bij de consumenten (de doelgroep) in het verzorgingsgebied.
The SmartAgent Company heeft specifiek hiervoor een analysemodel ontwikkeld, bestaande
uit vier belevingswerelden (rood, geel, groen, blauw), waarbij de consument is onderverdeeld
in zeven verschillende leefstijlen (zie onderstaand model). Elke groep heeft zijn eigen wensen,
motieven, waarden en normen, en daarmee ook zijn behoeftes en voorkeuren ten aanzien
van winkelgedrag.
In het kader van de Detailhandelsmonitor is voor (bijna) alle winkelgebieden in de Haagse
Hoofdwinkelstructuur het klantenprofiel inzichtelijk gemaakt. In de factsheets is in één
oogopslag te zien welke consumenten (leefstijlen) voor een winkelgebied van belang zijn, of
juist niet. Tevens zijn de zeven leefstijlen in de factsheets toegelicht.
pagina 14
1.4


Perspectief Haagse detailhandel gunstig
In 2012 heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de provincie Zuid-Holland
16
de ontwikkelingspotentie van de detailhandel in kaart gebracht voor de vijf REO’s
en de 20 grootste gemeenten (die de meeste detailhandelsomzet in de niet-dagelijkse
sector van buiten de gemeentegrenzen aantrekken). De belangrijkste conclusies:
Hoewel de gemiddeld lage winkeldichtheid en de koopkrachttoevloeiing (vanuit
toerisme en forenzen) anders doet vermoeden, functioneert het winkelaanbod in de
provincie gemiddeld genomen niet beter dan landelijk, met uitzondering van
Haaglanden.
In de provincie Zuid-Holland is per saldo geen ruimte voor toevoeging van
winkelmeters tot 2020 en daarna. Regionaal en lokaal zijn er echter sterke verschillen
binnen de provincie. De regio Haaglanden en de gemeenten Den Haag, Delft, Rijswijk,
Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Westland presteren beduidend beter en
kennen in tegenstelling tot de rest van de provincie nog wel
ontwikkelingsmogelijkheden.
Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel in Haaglanden en Den Haag
Bron: Provincie Zuid-Holland. Ontwikkelingsmogelijkheden Detailhandel (Bureau Stedelijke Planning, 2012)
1.5
Trends, ontwikkelingen en planvoorraad
De generieke omstandigheden zijn na de laatste monitor in 2009 drastisch gewijzigd.
De economische crisis heeft zich in alle hevigheid geopenbaard. De bestedingen in nonfood dalen al vijf jaar op rij. Binnen de foodsector onttrekt alleen de
supermarktbranche zich aan de malaise, al lijkt ook daar sinds medio 2013 de motor
te zijn gestokt. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op een historisch laag
niveau, hoewel deze in oktober 2013 met zes punten verbeterde tot -27, het hoogste
punt in twee jaar (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek). Herstel lijkt aanstaande,
al is het herstel vermoedelijk broos. Nederland heeft omvangrijke publieke en private
schulden opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico
bij het herstel van de economie. Het afbouwen van de hoge (overheids)schulden wordt
bovendien bemoeilijkt door de vergrijzing. De vergrijzing drukt namelijk zwaar op de
collectieve lasten (ter dekking van oplopende AOW-uitgaven en zorgkosten). Ook
hebben aanhoudende en nieuwe overheidsbezuinigingen lastenverzwaring tot gevolg.
De Rabobank voorziet een gemiddelde daling van de particuliere consumptie van 1%
per jaar tot 2020 (thema-update detailhandel, december 2013). Behalve daling van de
16
REO is het Regionaal Economisch Overleg, een overlegstructuur waarin de regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland,
de Kamer van Koophandel deelnemen.
pagina 15
particuliere consumptie (in volume) is er nog een probleem voor de detailhandel.
Andere sectoren trekken een groter deel van de consumptieve bestedingen aan. Denk
aan zorg, mobiliteit (reizen) en vrije tijd.


Er is meer aan de hand dan een economische periode van laagconjunctuur. De
winkel(vastgoed)sector staat namelijk midden in enkele fundamentele veranderingen,
te weten:
Demografische veranderingen, zoals de toename van het aantal kleine huishoudens, de
verdere ontwikkeling van de multiculturele samenleving, ontgroening en vergrijzing
en een slinkende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al deze
bevolkingsgroepen is lager dan een traditioneel huishouden. Nu al is in Den Haag
bijna de helft van de inwoners van buitenlandse afkomst en bijna de helft van
huishoudens een eenpersoonshuishouden. In Den Haag zal rond 2030 17% van de
inwoners ouder zijn dan 65 jaar. Ook het ondernemersbestand vergrijst; de opvolgers
van winkeliers staan niet (meer) in de rij. Onder jongeren is het starten van een
webwinkel populairder dan het openen van een fysieke winkel. Den Haag laat
overigens nog een aanzienlijke bevolkingstoename zien, wat zorgt voor een groei van
het draagvlak van winkelvoorzieningen en een dempend effect op deze
demografische verschuivingen.
Sectorspecifieke ontwikkelingen, zoals de opkomst van (mobiel) internet als alternatief
verkoopkanaal. Het aandeel van internet in de totale non-food detailhandelsbestedingen bedraagt al meer dan 10% (Thuiswinkel.org, cijfer 2012). Het belang van
online winkelen neemt hand over hand toe, ook in sectoren die tot voor kort relatief
ongevoelig waren voor deze ontwikkeling zoals mode, woninginrichting en voedingsmiddelen. Overigens raken fysieke detailhandel en online retail steeds meer met
elkaar vervlochten, waardoor de groei van online retail niet één op één gespiegeld
wordt door een verlies van de fysieke detailhandel. Wel verandert het karakter van
het fysieke winkelen, met een toenemend belang van aspecten als sfeer en beleving.
Met het project Smart Shopping oriënteert Den Haag zich op de mogelijkheden die
nieuwe technologie en media bieden voor de Haagse winkelgebieden.
Nieuw in de Detailhandelsmonitor: internet en social media
De consument gebruikt steeds vaker internet en social media voor oriëntatie en aankoop.
Winkeliers en winkelgebiedmanagers zijn het er dan ook over eens dat internet en nieuwe
klantcontactkanalen onmisbaar zijn in de marketing van een winkelgebied. Uit eerder
onderzoek van Weltevreden en Boels (2012) onder 217 winkelgebieden (alle winkelcentra uit
het Koopstromenonderzoek Randstad) blijkt dat veel winkelcentra nog onvoldoende gebruik
maken van de nieuwe mogelijkheden. Slechts 61% heeft een eigen website. De informatie is
veelal statisch, verouderd en onvolledig. Bij 29% van de winkelgebieden kunnen consumenten
zich abonneren op een e-mailnieuwsbrief; op 26% van de websites staat een link naar één of
meerdere social media-accounts.
In de 2013-versie van de Detailhandelsmonitor Den Haag het gebruik van internet en social
media als nieuwe indicator opgenomen. Het merendeel van de winkelgebieden in Den Haag
heeft (nog) geen eigen internetsite. Van de 30 winkelgebieden die een internetsite hebben is
ruim de helft te bestempelen als dynamisch. Naast statische informatie zoals een
winkeloverzicht, routebeschrijving en openingstijden, is er op een dynamische website ook
een up-to-date evenementen- en nieuwskader en/of een social media link te vinden. Er zijn 18
winkelgebieden actief op social media als Facebook. Opmerkelijk is dat er vijf winkelgebieden
pagina 16
zijn die wel een Facebook-pagina hebben maar geen website. Andere nieuwe
klantcontactkanalen als een digitale nieuwsbrief zijn nog nauwelijks ingeburgerd.
Kortom, er lijkt nog een wereld te winnen voor de Haagse winkelgebieden met een slimme
inzet van internet en nieuwe klantcontactkanalen!
35
30
25
20
15
10
5
0
Bron: Bureau Stedelijke Planning, Weltevreden & Boels (2012)
De economische situatie, de opkomst van internetwinkelen en demografische
veranderingen maken dat groei niet meer vanzelfsprekend is. Het is survival of the
fittest geworden. De meest krachtige winkelgebieden, die uitblinken in beleving of
functionaliteit, zijn de winnaars. Denk aan de grote (historische) binnensteden als
Den Haag, (top)regionale winkelcentra als Leidsenhage en goed geoutilleerde
wijkwinkelcentra als de Savornin Lohmanplein (met een enkele eigenaar).
Ontwikkelingen en plannen17




De dynamiek in Den Haag Winkelstad concentreert zich in belangrijke mate in en
rondom de Grote Markstraat. Maar liefst vier grootschalige projecten zijn momenteel
in aanbouw:
De Nieuwe Haagse Passage, dit voormalige Marks & Spencer-gebouw sluit aan op de
bestaande Haagse Passage. De passage krijgt een glazen kap van 15 meter hoog. In de
Nieuwe Haagse Passage komen winkels, horeca en een Suite Hotel van Novotel.
Amadeus. Op de hoek van het Spui en de Kalvermarkt verrijst een groot warenhuis
met 76 appartementen. De succesvolle Ierse modeketen Primark is de grootste
huurder en heeft drie etages gehuurd in het nieuwe pand.
De Markies. In het voormalige Reclasseringsgebouw in de Grote Marktstraat en de
Wagenstraat keren het Engelse warenhuis Marks & Spencer en de modeketens Zara
en H&M terug. Op de bovenste verdieping komen appartementen
Sijthoff City. Dit markante hoekpand ligt tegenover de Bijenkorf op de hoek van de
Wagenstraat en de Grote Marktstraat. Na renovatie heeft het gebouw twee
winkellagen van totaal 4.750 m², met daarboven zes kantoorlagen.
17
Zie voor een volledig overzicht van ontwikkelingen en plannen “Den Haag Winkelstad, voortgangsbericht 2013.
pagina 17
Projecten rondom de Grote Markstraat
In totaliteit betekent dit een netto toevoeging van circa 25.000 m² wvo aan
detailhandel. Den Haag appelleert hiermee aan de vraag van nieuwe internationale
retailers die grote units in toonaangevende binnensteden willen betrekken voor hun
’flagship stores’. Het feit dat de Grote Marktstraat deze schaalvergroting kan
accommoderen in A1-winkelgebied geeft Den Haag een aanzienlijk
concurrentievoordeel ten opzichte van andere steden. Gelijktijdig met deze
ontwikkelingen krijgt de Grote Marktstraat een compleet nieuwe uitstraling. Het
wordt de 'balzaal' van de Haagse binnenstad met bijzondere verlichting, bestrating en
straatmeubilair. De vernieuwde Grote Markstraat is in 2015 gereed. De
ontwikkelingen in de Grote Marktstraat zorgen voor een werkgelegenheidsgroei van
naar verwachting ruim 600 fte.



Buiten de Grote Markstraat vinden ook diverse nieuwe ontwikkelingen plaats. Het
zijn meer kleinschalige ontwikkelingen, veelal passend binnen de contouren van het
bestaande winkelgebied en bestemmingsplan, gepaard gaande met een renovatie van
het geheel. Een greep uit de projecten, zonder hierbij volledig te zijn:
Het winkelcentrum van New Babylon naast Den Haag CS, is 12 december 2013
officieel geopend met veel nieuwe horeca- en winkelgelegenheden. Vanwege de zeer
recente opening is New Babylon nog niet meegenomen in deze detailhandelsmonitor.
De Megastores heeft in 2012 de eerste fase van een succesvolle herontwikkeling
afgerond, waardoor nu alle woonwinkels na jaren van hardnekkige leegstand zijn
verhuurd. Aan de tweede fase (het wijkwinkelcentrum) wordt nu hard gewerkt. In
verband met de reshuffeling van meters staan hier nu nog wel veel winkelmeters
leeg, dit zal de komende periode moeten worden ingevuld. De opgave ligt vooral in de
dagelijkse boodschappenwinkels en de grootschalige winkels.
Eén van de best functionerende wijkwinkelcentra, het Savornin Lohmanplein zal
worden herontwikkeld. Binnen de eigen kavelgrenzen wordt het aantal m²
detailhandel vergroot, wordt een XL-supermarkt ingepast en de looproutes en het
parkeren verbeterd.
pagina 18




Bij de stationslocaties Holland Spoor en Centraal Station komen nieuwe winkels
gericht op reizigers en passanten.
In Kijkduin ontwikkelt de huidige eigenaar plannen voor een vernieuwd winkel- en
horecagebied.
Voor Scheveningen Haven wordt door en met de betrokken ontwikkelaars een
samenhangend retail-, horeca- en leisureprogramma uitgewerkt, specifiek voor het
gebied rond de derde haven en bij het Noordelijk Havenhoofd. Dit als uitwerking van
het Masterplan Haven.
Daarnaast is/wordt in een aantal buurt- en wijkcentra zoals Ambachtsgaarde,
Kraayenstein, Badhuisstraat/Prins Willemstraat en Mariahoeve geïnvesteerd, veelal
met de uitbreiding van de supermarkt als motor.
In de regio Haaglanden zijn er verschillende detailhandelsplannen voor uitbreiding
van het winkelareaal. Voor Den Haag en de Haagse binnenstad zijn vooral relevant de
plannen van eigenaar Unibail-Rodamco om het winkelcentrum Leidsehage ingrijpend te
vernieuwen. Er zijn plannen om circa 30.000 m² aan commerciële voorzieningen
(grotendeels detailhandel) toe te voegen. In Zoetermeer-Stadshart (komst Primark,
realisatie project Cadenza), de binnenstad van Delft en In den Hoven spelen diverse
meer kleinschalige ontwikkelingen. De komst van Factory Outlet Center (FOC) Bleizo
is van de baan.
De Haagse Passage
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 19
2
Uitkomsten Detailhandelsmonitor Den Haag 2013
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten van de Detailhandelsmonitor
2013 gepresenteerd. Welk ontwikkelingen hebben zich de afgelopen jaren
voorgedaan binnen de Hoofdwinkelstructuur? Hoe ziet de huidige ranglijst met
Haagse winkelgebieden eruit? Wat zijn de toppers en achterblijvers, en stijgers en
dalers in 2013 ten opzichte van 2009?
2.1
Kwaliteit geconsolideerd, functioneren onder druk
De Haagse winkelstructuur staat er in 2013 kwalitatief een fractie minder goed voor
dan in 2009. De score voor basiskwaliteit is gedaald van 102 in 2009 tot 101 in 2013
(2006 = 100).
Het functioneren van de winkelgebieden staat sterker onder druk. De Haagse
winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. De leegstand is opgelopen en
huurniveaus zijn teruggelopen. Per saldo is de index gedaald van 100 in 2009 naar 93
in 2013. Grote verschuivingen in de ranglijst van Haagse winkelgebieden (zie de
bijlage) zijn dan ook vooral het gevolg van veranderingen in het economische
functioneren.
Leegstand nader verklaard
Alle data in de Detailhandelsmonitor die betrekking hebben op de omvang van een
winkelgebied (aantal winkels en andere voorzieningen, aantal winkelmeters en leegstand)
zijn afkomstig uit de Locatus Verkooppunt Verkenner. Locatus inventariseert ieder jaar de
volledige winkelvoorraad in Den Haag (en de rest van Nederland). Bij die inventarisatie wordt
voor iedere winkel en elk leegstaand pand met een publieksfunctie (dus geen kantoor of
bedrijf) de omvang van het pand gemeten. Voor andere voorzieningen, zoals diensten, vrije
tijd, ambachten en cultuur, wordt dat niet gedaan.
Zodoende beschikken we voor ieder winkelgebied in Den Haag over twee metrages: het aantal
winkelmeters en het aantal leegstaande meters. In deze rapportage is de leegstand veelal
uitgedrukt in een percentage. Om vergelijkingen te kunnen trekken met de
Detailhandelsmonitor 2009 geven we enerzijds de ongecorrigeerde leegstand weer: de totale
leegstand gedeeld door het totale metrage (winkels + leegstand). In de praktijk weten we dat
niet alle leegstand als winkelleegstand kan worden gezien. Om die reden wordt een
e
correctiefactor gehanteerd: 2/3 van de totale leegstand beschouwt Locatus als
e
winkelleegstand. De andere 1/3 betreft een leeggekomen verkooppunt in de dienstenambachten- of vrijetijdssector. Om een indicatie te geven van de winkelleegstand in Den Haag
noemen we na de ongecorrigeerde leegstand telkens tussen haakjes de gecorrigeerde
leegstand, of de winkelleegstand.
pagina 20
Leegstand in grotere ondersteunende winkelgebieden; binnenstad scoort positief
Ten opzichte van de nulmeting in 2006 is de (winkel)leegstand flink gestegen; waar in
2005 de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur nog 10,1% (7,1%) bedroeg, ligt dit in
2013 op 13,1% (9,1%). Deze leegstand manifesteert zich grotendeels in de grootschalige
concentratie Megastores, waar momenteel circa een derde van de totale oppervlakte
leeg staat. Een aanstaande herontwikkeling en herbestemming van het
winkelcentrum zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot een daling van de
leegstand. Ook stadsdeelcentrum Leyweg kampt met bovengemiddelde leegstand van
17% (12%), evenals de stedelijke winkelcentra, grote wijkcentra en buurtcentra,
namelijk allemaal rond de 10% (7%). Het bestrijden of nog beter voorkomen van
leegstand binnen de Hoofdwinkelstructuur is een belangrijk aandachtspunt.
Leegstand is een doorn in het oog en ondermijnt de vitaliteit van een winkelgebied.
Het is bovendien besmettelijk: leegstand trekt leegstand aan.
Figuur 4 Ontwikkeling totale leegstand naar type winkelgebied (in %)
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning
*De omvangrijke leegstand in grootschalige concentraties betreft winkelcentrum Megastores. Hier is sprake van een
tijdelijke situatie; een deel van de Megastores zal worden herontwikkeld en beschikbaar gemaakt voor reguliere
(grootschalige) detailhandel.
Figuur 5 toont de ontwikkeling van het absolute aantal leegstaande meters per
winkelgebiedstype in de Hoofdwinkelstructuur. Ook hier valt de Megastores op
(grootschalige concentratie). Tevens zien we dat in de Stedelijke Winkelstraten en de
Binnenstad relatief veel leegstaande meters geconcentreerd zijn. Dit zijn ook de
winkelgebiedstypen die verreweg de meeste winkelmeters claimen. Opvallend is dat
de leegstand in beide gebiedstypen sterk fluctueert, maar in 2013 nagenoeg op
hetzelfde niveau ligt als in 2005. Grote wijkcentra en buurtcentra laten een andere
trend zien. Ook al betreft het aanzienlijk minder absolute meters, hier is de leegstand
sinds 2005 ongeveer verdubbeld. In kleine wijkcentra, die hier qua omvang tussenin
zitten, ligt de leegstand, ondanks hevige fluctuaties, in 2012 en 2013 juist lager dan in
2005. De grote schommeling in speciale winkelgebieden is te wijten aan de zeer
kleine omvang van deze categorie (het betreft alleen The Globe en Deltaplein),
waardoor één leegstaand pand een grote invloed kan hebben op het
leegstandspercentage. Hetzelfde geldt voor buurtcentra.
pagina 21
De leegstand in verspreide bewinkeling laat een grote daling zien tussen 2007 en
2010, om daarna weer te stijgen. Momenteel bedraagt de leegstand in verspreide
2
18
bewinkeling ruim 27.000 m wvo .
Figuur 5 Ontwikkeling totale leegstand naar type winkelgebied (in absolute meters)
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning
*Zie voetnoot figuur 4
Ook in de buurtwinkelcentra is de leegstand relatief gestegen, maar in de praktijk
betreft dit slechts een klein aantal absolute winkelmeters. De leegstand in de
binnenstad steekt positief af bij de andere type winkelgebieden. Hier is sprake van
een enigszins schommelende, maar over de periode 2009-2013 gemiddeld constant
gebleven leegstand. In de binnenstad concentreert de leegstand zich voornamelijk in
de aanloopstraten. In het A1-winkelgebied beperkt de leegstand zich tot
frictieleegstand. De frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de
retailmarkt naar behoren te doen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormd
door verkoop-punten die tijdelijk leegstaan als gevolg van een verhuizing, verkoop of
verbouwing. Een leegstand van 1,5 tot 2% wordt gezien als gezonde (frictie)leegstand.
Binnen de Hoofdwinkelstructuur beschouwt Locatus 31% van de leegstand als
aanvangs- of frictieleegstand. Buiten de Hoofdwinkelstructuur ligt dit iets lager: 28%.
Leegstand(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2009-2013
Van het totale winkelareaal in Den Haag staat momenteel 13,1% (9,1%) leeg. Dit is
hoger dan in de andere grote steden en het landelijk gemiddelde. Daarbij zij
aangetekend dat in de periode 2009-2013 gemiddeld 28% toe te rekenen is aan de
Megastores. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt de
leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,1% (6,3%). Dit is een fractie lager dan de
landelijke leegstand van 10,3% (6,9%) ultimo 2013, maar beduidend hoger dan
Amsterdam en Utrecht. Net als in de andere steden en rest van het land is de
leegstand in de periode 2010-2012 snel opgelopen. Opmerkelijk genoeg is de
leegstand in het afgelopen jaar in Den Haag iets teruggedrongen, waar deze in
Rotterdam en Utrecht sterk bleef toenemen.
18
Zoals in het kader op pagina 20 reeds is aangegeven, betreffen leegstaande meters niet per definitie winkelmeters. Het
voert dan ook te ver om te veronderstellen dat er 27.000 m 2 wvo aan winkelruimte leegstaat binnen de verspreide
bewinkeling. Volgens de stelregel in het kader kunnen we 18.000 m 2 wvo als winkelleegstand beschouwen. Uiteraard geldt
dit ook voor de winkelgebieden in figuur 5.
pagina 22
Figuur 6 Ontwikkeling totale leegstand in de G4
Bron: Locatus Verkooppunten Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Huurniveaus dalen in alle typen winkelgebieden, behalve in de binnenstad
Net als de voorgaande keren heeft Frisia Makelaars de huurprijzen van de 70 Haagse
winkelgebieden in beeld gebracht. Uit deze analyse blijkt dat in de achterliggende
19
periode 2009-2013 de winkelhuren in Den Haag met 4,3% zijn gedaald. Alle
geïnterviewde personen beschouwen deze huurdaling als een gezonde marktcorrectie
en verwachten een verdere neerwaartse correctie.
De hoogste winkelhuren van Den Haag worden – net als in 2009 – vanzelfsprekend
gerealiseerd in de binnenstad. In de Wagenstraat/Venestraat, de Spuistraat/Vlamingstraat, de Hoogstraat/Noordeinde liggen de huren op het hoogste niveau (minimaal
€ 1.000,- per m² wvo). Buiten de binnenstad liggen de huren het hoogste in de
Frederik Hendriklaan (€ 400,-) en het De Savornin Lohmanplein (€ 325,-).
De tophuren in de A1-winkelstraten in de Haagse binnenstad zijn op peil gebleven
(Spuistraat/Vlamingstraat, Grote Marktstraat), soms licht gestegen (Hoogstraat/
Noordeinde). Op de B- en C-locaties is echter sprake van huurdaling oplopend tot 25%
(Haagse Bluf). Buiten de binnenstad zijn er welgeteld nog twee winkelgebieden waar
de huren iets zijn gestegen: Aert van der Goesstraat (meeliftend op het succes van de
Frederik Hendriklaan) en De Savornin Lohmanplein (al jaren succesvol en met een
wachtlijst voor kandidaten).
In alle andere winkelgebieden is sprake van een nullijn of daling van winkelhuren.
Meest opvallend is de ontwikkeling op de Leyweg. Vanaf 2005 zijn hier de tophuren
meer dan gehalveerd: van € 500 naar € 225 per m² per jaar. Dit heeft zowel positieve
als negatieve kanten. Enerzijds bevordert het de dynamiek, schept het kansen voor
(nieuwe) winkeliers om zich in het gebied te vestigen en wordt leegstand terug
gedrongen. Anderzijds daalt het (potentiële) verhuurrendement en de onderliggende
vastgoedwaarde.
Er tekent zich een steeds groter verschil in winkelhuren af, niet alleen tussen
succesvolle en zwakke winkelgebieden, maar juist ook binnen winkelgebieden.
19
Ongewogen gemiddelde over alle 70 winkelgebieden in Den Haag.
pagina 23
Tabel 2 Ontwikkeling huurniveaus per type winkelgebied 2006-2013
2006
2009
2013
Binnenstad
€ 522
€ 585
€ 588
Stadsdeelcentrum
€ 500
€ 250
€ 225
Wijkwinkelcentrum groot
€ 190
€ 184
€ 173
Wijkwinkelcentrum klein
€ 186
€ 176
€ 171
Buurtcentrum
€ 130
€ 125
€ 111
Grootschalige concentratie
€ 120
€ 120
€ 120
Speciaal winkelgebied
€ 300
€ 300
€ 300
Stedelijke winkelstraat
€ 207
€ 216
€ 207
Bron: Frisia Makelaars, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Huur(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2009-2013
Jones Lang LaSalle rapporteerde over 2012 een verdere daling van de huurprijzen op
20
A1-winkellocaties; alweer voor het derde jaar op rij . In kleine en middelgrote steden
(< 100.000 inwoners) staan de winkelhuren sterk onder druk. In grote steden blijft de
huur stabiel, doch houdt het de inflatie niet bij. Alleen tophuurprijzen van solitaire
winkelruimten in de grootste winkelsteden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag,
Utrecht, Eindhoven en Haarlem) tonen nog een lichte groei.
Detailhandelsaanbod functioneert gemiddeld in vergelijking met G4
Het winkelaanbod in Den Haag functioneert gemiddeld genomen net zo goed als de
21
andere grote steden. De gerealiseerde vloerproductiviteit ligt in lijn met Amsterdam
en Rotterdam, en iets onder die in Utrecht.
22


23
De koopkrachtbinding en –toevloeiing zijn in Den Haag lager dan in de andere
steden. Dit heeft te maken met de volgende aspecten:
In Den Haag ligt enigszins excentrisch in het land en een deel van het natuurlijk
achterland ontbreekt. De Noordzee bakent de westkant van Den Haag af. Hierdoor is
de koopkrachttoevloeiing (in €) per definitie beperkter dan in meer centraal gelegen
steden.
In buurgemeenten als Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer en Westland
liggen van oudsher krachtige centra die enerzijds de toevloeiing naar Den Haag
beperken, maar ook voor meer afvloeiing (lees: lagere binding) zorgen. Zo is uit
24
onderzoek gebleken dat respectievelijk € 59 miljoen en € 35 miljoen aan nietdagelijkse bestedingen door Haagse consumenten afvloeit naar de winkelcentra In de
Bogaard en Leidsenhage. Andersom drukken deze concurrerende winkelgebieden de
koopkrachttoevloeiing in Den Haag naar beneden; ze bieden regioconsumenten een
aantrekkelijk alternatief voor niet-dagelijkse (en dagelijkse) aankopen.
20
Jones Lang LaSalle registreert jaarlijks de huurprijsontwikkeling van bijna 200 winkelstraten in 80 steden.
de omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak
De koopkrachtbinding geeft aan in hoeverre inwoners zijn georiënteerd op het winkelaanbod in de eigen gemeente. Zo
betekent een koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector van 76% (zie tabel 3) bijvoorbeeld dat van elke € 1,- die
inwoners van de gemeente Den Haag aan niet-dagelijkse goederen besteden, € 0,76 terecht komt in het Haagse
winkelapparaat. De overige € 0,24 vloeit af naar andere gemeenten en internet.
23
De koopkrachttoevloeiing geeft aan welk percentage van de totale winkelomzet in een specifieke gemeente afkomstig is
van inwoners uit andere gemeenten. Zo betekent een koopkrachttoevloeiing in de niet-dagelijkse sector van 18% (zie tabel
3) dat van elke € 1,- die alle Haagse niet-dagelijkse winkelmeters genereren, € 0,18 afkomstig is van inwoners buiten Den
Haag.
24
Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)
21
22
pagina 24
Tabel 3 Kerngegevens functioneren niet-dagelijkse detailhandel G4
Gemeente
Omzet
Vloerprod.
Koopkracht-
Koopkracht-
* € mln
(€ / m² wvo)
binding
toevloeiing
Amsterdam
3.368
3.305
80%
17%
Rotterdam
2.798
3.303
79%
24%
Den Haag
2.091
3.331
76%
18%
Utrecht
1.727
3.518
84%
30%
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011, bewerking Bureau Stedelijke Planning
2.2
Methodiek Detailhandelsmonitor
De monitor geeft de huidige positie weer van 70 Haagse winkelgebieden, evenals de
ontwikkeling sinds 2006 en 2009. In de monitor is elke winkelgebied op 40 criteria
beoordeeld en is een onderscheid gemaakt naar twee indices: basiskwaliteit en
economische functioneren. Beide indices zijn ook in 2009 opgenomen, zodat een
vergelijking mogelijk is.
Basiskwaliteit
Om een goede vergelijking te kunnen maken tussen de resultaten van 2006 en 2009 is
in deze monitor grotendeels dezelfde methode gehanteerd als tijdens de nulmeting
en de éénmeting. Net als in 2009 is de methode op verschillende punten iets
aangescherpt. In tegenstelling tot toen zijn geen nieuwe beoordelingscriteria
toegevoegd, maar zijn binnen de bestaande beoordelingscriteria wel enkele nieuwe
variabelen opgenomen. De monitor beoordeelt de basiskwaliteit van de
winkelgebieden op een zo objectief mogelijke manier aan de hand van vijf aspecten:
vraagfactoren, aanbodfactoren, locationele kwaliteit, fysieke kwaliteit en
commerciële kwaliteit. Per aspect zijn aan alle winkelgebieden op diverse variabelen
scores gegeven. Nieuwe variabelen, die nog geen deel uitmaakten van de monitor van
2009, zijn onder andere de bevolkingsgroei in het verzorgingsgebied, het aanbod van
winkelondersteunende horeca, het gevoerde parkeerregime en de parkeerdruk, het
Keurmerk Veilig Ondernemen, een beoordeling van de website en de
toegankelijkheid via digitale klantcontactkanalen zoals Facebook.
Economisch functioneren
Een winkelgebied waar de basiskwaliteit op orde is, hoeft niet per definitie ook goed
te functioneren. Dit kan het gevolg zijn van externe factoren zoals concurrentie en/of
een klein verzorgingsgebied en uit zich in tegenvallende omzetten voor ondernemers,
oplopende leegstand en druk op de huurniveaus. De leegstand en huurniveaus zijn
verkregen van Locatus, marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux
en Frisia Makelaars, het grootste makelaarskantoor in de regio Groot Haaglanden.
Daarnaast zijn ook de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 in de
monitor meegewogen; de vloerproductiviteit evenals de koopkrachttoevloeiing op
buurtniveau in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector is aan de winkelgebieden
gekoppeld. Andere variabelen die aan de beoordeling van het economisch
functioneren zijn toegevoegd, zijn de ontwikkeling van het in gebruik zijnde
winkeloppervlak, het functioneren van het supermarktaanbod (indien aanwezig), het
pagina 25
dienstenaanbod en de mate waarin leegstaande panden opnieuw met winkels zijn
gevuld.
Totaalscore




De scores voor basiskwaliteit en economisch functioneren zijn omgerekend naar
indexcijfers, waarbij 2013 is gesteld op 100. Zodoende is het mogelijk om:
De resultaten op het aspect basiskwaliteit te vergelijken met 2006 en 2009.
De resultaten op het aspect economisch functioneren te vergelijken met 2009.
Een eindscore voor 2013 te bepalen door de indexcijfers op basiskwaliteit en
economisch functioneren met elkaar te combineren. Het resultaat is een ranglijst van
de 70 winkelgebieden.
Door de scores op basiskwaliteit en economisch functioneren in een assenstelsel weer
te geven, ontstaat een schematische weergave van de onderlinge krachtverhoudingen
tussen winkelgebieden. Figuur 3 toont een voorbeelddiagram van de 13
winkelgebieden die samen de binnenstad van Den Haag vormen.
Figuur 7 Voorbeeld bollendiagram Binnenstad
2.3
De ranglijst 2013
In deze paragraaf staat de huidige ranglijst centraal. Welke winkelgebieden prijken
boven aan de lijst en welke onderaan? Wat zijn de belangrijkste stijgers en dalers in
vergelijking met 2009?
In onderstaande tabel zijn de 10 sterkste en de 10 minst sterke winkelgebieden van de
Hoofdwinkelstructuur in Den Haag getoond. De Hoogstraat/Noordeinde prijkt in 2013
op de eerste plaats, voor het eerst in drie metingen. In 2009 was dit winkelgebied met
een negende plaats overigens ook al hoog op de ranglijst terug te vinden. De tweede
en derde plaats worden nu ingenomen door De Savornin Lohmanplein en Leyenburg, in
2009 respectievelijk op de eerste en (eveneens) derde plaats. De meest opmerkelijk
nieuwkomer in de top 10 is de Hildo Kroplaan. In winkelgebieden aan de bovenkant
van de ranglijst is sprake van zowel een hoogwaardige basiskwaliteit als een goed
economisch functioneren.
pagina 26
Onder aan de ranglijst staan onder andere de Jan Luykenlaan, de Arabislaan en de
Koningstraat. Geen van deze winkelgebieden in de onderste regionen stond in 2009 in
de top 30 van de ranglijst. Het betreffen gebieden die destijds al als achterblijver of, in
het meest gunstige geval, middenmoter waren gerangschikt. In winkelgebieden aan
de onderkant van de ranglijst staan zowel de basiskwaliteit als het economische
functioneren onder druk.
Tabel 4 Ranglijst 2013: de 10 toppers en achterblijvers (inclusief nieuwe indicatoren)
Toppers
Achterblijvers*
1
Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde
70 Jan Luykenlaan
2
De Savornin Lohmanplein
69 Arabislaan
3
Leyenburg
68 Koningstraat
4
Hildo Kroplaan
67 Badhuisstraat
5
Binnenstad De Passage
66 Bazar
6
Binnenstad Grote Marktstraat
65 Goeverneurplein
7
Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat
64 Binnenstad Torenstraat/J. H. straat
8
Frederik Hendriklaan
63 Hoefkade
9
Waldeck
62 Appelstraat/Vlierboomstraat
10 Binnenstad Wagenstraat/Venestraat
61 Kempstraat
*Cursief gedrukte winkelgebieden worden na herijking niet meer tot de Hoofdwinkelstructuur gerekend. Zie hoofdstuk 3
‘De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt’.
Wanneer de nieuwe indicatoren buiten beschouwing blijven, levert dit geen
wezenlijke verschuivingen op. In het vervolg van deze rapportage is de ranglijst
inclusief de nieuwe indicatoren als uitgangspunt genomen.
Hoogstraat/Noordeinde, lijstaanvoerder 2013
De Savornin Lohmanplein, aanvoerder 2009
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Opmerkelijke zaken

In de binnenstad van Den Haag valt een duidelijke driedeling waar te nemen. Vijf
25
winkelgebieden staan in de top 10. Vervolgens vinden we de Turfmarkt,
Pleinkwartier, Schoolstraat en Stationsweg in de middenmoot terug op de plaatsen
26
25, 27, 29 en 37. De resterende zes bivakkeren in de onderste regionen op de
25
26
Hoogstraat/Noordeinde, De Passage, Grote Marktstraat, Spuistraat/Vlamingstraat en Wagenstraat/Venestraat.
Van hoog naar laag:Frederikstaat/Denneweg, Haagse Bluf, Hofkwartier, Chinatown, Boekhorststraat en Torenstraat
pagina 27


ranglijst (vanaf plaats 45). Dit grote verschil tussen winkelgebieden in de binnenstad
is vooral te wijten aan wisselend functioneren. In de gehele binnenstad is de
(ruimtelijke) basiskwaliteit (ruim) op orde. Het economisch functioneren blijft in
sommige delen echter behoorlijk achter (tot index 66, Den Haag is 100). In 9 van de
14 winkelgebieden in de binnenstad blijft het functioneren achter bij het
gemeentelijke gemiddelde.
De meeste winkelgebieden van Scheveningen scoren niet erg hoog. De
Palacepromenade/Palaceplein eindigt weliswaar in de middenmoot (plaats 33); de
Keizerstraat (plaats 53) en de Badhuisstraat (plaats 67) doen het veel minder goed.
De meeste langgerekte binnenstedelijke winkelstraten eindigen in de middenmoot of
achterhoede. Uitzondering vormt de Frederik Hendriklaan op plaats 8. Ieder
winkelcentrum beschikt over goed functionerende delen en minder goed, of zelfs
slecht functionerende delen. Dit is, gezien hun ruimtelijke opbouw, met name het
geval in langgerekte winkelstraten. Veelal kan onderscheid worden gemaakt tussen
een goed functionerend kerngebied en een minder goed functionerende
rand/uiteinden. Dit speelt een rol bij de herijking van de Hoofdwinkelstructuur (zie
hoofdstuk 3).
Binnenstad Grote Marktstraat
Binnenstad De Passage
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Stijgers en dalers
Onderstaande tabel toont de 10 sterkste stijgers en dalers in de ranglijst. Zo is de
Hildo Kroplaan 59 plaatsen gestegen, van plaats 63 naar plaats 4. Dit is samen met de
Weissenbruchstraat de sterkste stijger ten opzichte van 2009. De sterkste dalers zijn
Arabislaan, Appelstraat/Vlierboomstraat, Hoefkade en Bouwlustlaan, zij daalden
respectievelijk van plaats 31, 30, 32 en 25.
De meeste sterke stijgers hebben hun opmars sinds 2009 te danken aan een
verbetering van de economische functioneren. Daarnaast is in een enkel winkelgebied
een verbetering van de basiskwaliteit verantwoordelijk voor de stijging op de
ranglijst. Een sterke daling is in alle gevallen het gevolg van een afname in het
economische functioneren.
pagina 28
Tabel 5 De 10 sterkste stijgers en dalers 2009-2013 (aantal plaatsen gestegen of gedaald)
Rang
Stijgers
Rang
Dalers
4
Hildo Kroplaan (59)
35
Deltaplein (-30)*
16
Goudsbloemlaan (20)
39
Kraayenstein (-27)*
22
Reinkenstraat (14)
41
Stuyvesantplein (-21)
24
Weissenbruchstraat (42)
47
Betje Wolffstraat. (-21)
26
Goudenregenplein (30)
54
Tesselseplein (-30)
28
The Globe (16)
56
Bouwlustlaan (-31)
30
Fahrenheistr./Thomsonl. (32)
59
Vaillantlaan (-26)
31
Ambachtsgaarde (24)
62
Appelstraat/Vlierboomstr (-32)
33
Palacepromenade/Palacepl. (19)
63
Hoefkade (-31)
34
Dierenselaan/Apeldoornsel. (16)
69
Arabislaan (-38)
*Mede veroorzaakt door (bewuste) leegstand als gevolg van aanstaande herontwikkeling.
Ondanks enkele grote stijgers en dalers zijn de fluctuaties in de rangorde, ten
opzichte van de Detailhandelsmonitor 2009, gemiddeld kleiner geworden. Dit blijkt
uit een lagere standaarddeviatie: 17,5 (2013) versus 20,7 (2009).
Hildo Kroplaan
Appelstraat/Vlierboomstraat
Bron: Bureau Stedelijke Planning


Met name de grote stijgers en dalers roepen de vraag op welke factoren hier nu
verantwoordelijk voor zijn geweest.
Winkelgebied Hildo Kroplaan in stadsdeel Loosduinen heeft de sterke stijging
voornamelijk te danken aan een aanzienlijke daling van de leegstand, de komst van
nieuwe trekkers en het feit dat de huurprijzen op hetzelfde niveau zijn gebleven
sinds 2009. Daarmee steekt de Hildo Kroplaan positief af bij de andere
winkelgebieden. Daarnaast heeft het toevoegen van een aantal nieuwe indicatoren
een positieve bijdrage geleverd aan de totaalscore voor Hildo Kroplaan, zoals het
aanbod aan winkelondersteunende horeca, dienstverlening, de mate waarin
leegstaande panden weer met winkelmeters zijn gevuld en het functioneren van de in
het winkelcentrum gevestigde supermarkten.
Hetzelfde geldt voor de Weissenbruchstraat in stadsdeel Haagse Hout, waar de relatief
lage leegstand voor een forse stijging in de ranking heeft gezorgd. Ook op het
Goudenregenplein is de lage leegstand in vergelijking met de éénmeting in 2009
verantwoordelijk voor een relatief forse stijging.
pagina 29




In het winkelgebied Palacepromenade/Palaceplein is de stijging onder andere te danken
aan een lichte stijging van de huurprijzen, waarmee de (lichte) daling die tussen 2006
en 2009 optrad een halt is toegeroepen. Ook is HEMA toegetreden. Daarnaast scoort
het winkelgebied – los van bestaande problematiek met leegstand – ook op andere,
nieuwe indicatoren waarmee uitspraken kunnen worden gedaan over het
functioneren, relatief goed. Zo beschikt Palacepromenade/Palaceplein bijvoorbeeld
27
over een gunstige balans wat betreft koopstromen; uit onderzoek is gebleken dat in
zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector winkelgebied
Palacepromenade/Palaceplein tot de 20 winkelgebieden met de hoogste omzet (in €)
in Den Haag behoort.
Aan de andere kant zijn er ook sterke dalers. Zo stond winkelgebied Deltaplein in 2006
en 2009 in de top 10, maar zakte het in de huidige ranglijst naar plaats 35 als gevolg
van een combinatie van leegstand, de ontwikkeling van het in gebruik zijnde
winkelaanbod, de beperkte schaalgrootte van de winkelunits en het ontbreken van
een website of andere digitale toepassingen.
Bij de daling van de Hoefkade spelen onder andere het omvangrijke dienstenaanbod,
de leegstand(ontwikkeling), het relatief matige functioneren op basis van het
Koopstromenonderzoek Randstad 2011 en de veiligheid een rol.
Vanwege de kleine omvang van de Arabislaan is een beperkte toename van leegstand
(1 pand) voldoende voor een grote negatieve impact op de ranking. Daarnaast geldt
voor de Arabislaan, evenals veel andere kleine winkelgebieden, dat enkele nieuwe
indicatoren – zoals de heropvulling van leegstand met winkels, het aanbod aan
winkelondersteunende horeca, dienstverlening, de website en andere digitale
klantcontactkanalen – de ranking een negatieve impuls geven.
Toppers en achterblijvers
Met deze derde opname van de Detailhandelsmonitor Den Haag komen tevens
winkelcentra in beeld die structureel goed of slecht scoren in de ranking. Er tekent
zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009 en 2013)
hoog eindigen op de ranglijsten.
Leyenburg
Koningstraat
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Een veertiental winkelgebieden behaalt in alle edities een top-20 notering. Van de top
15 van dit jaar behaalden er 14 de voorgaande twee edities ook een top-20 notering.
De Savornin Lohmanplein – met een tweede plaats in 2006, een eerste plaats in 2009 en
27
Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)
pagina 30
een vierde plaats in 2013 – is in deze periode overall gezien het constant best
presterende winkelgebied binnen de Hoofdwinkelstructuur van Den Haag.
16 winkelgebieden eindigden in de Detailhandelsmonitor van 2006, 2009 en 2013
telkens bij de laatste 30 winkelgebieden van de ranglijst.
Tabel 6 Toppers en achterblijvers (gemiddelde ranking monitor 2006, 2009 en 2013)
Top-20 notering 2006, 2009, 2013
Laagste 30 notering 2006, 2009, 2013
1
De Savornin Lohmanplein
70 Jan Luykenlaan
2
Leyenburg
69 Koningstraat
3
Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde
68 Goeverneurplein
4
Frederik Hendriklaan
67 Kempstraat
5
Parijsplein
66 Binnenstad Torenstraat/Jan Hendrikstr.
6
Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat
65 Bazar
7
Waldeck
64 Badhuisstraat
8
’t Hoge Veen
9
Binnenstad Grote Marktstraat
29
28
63 Lorentzplein
30
62 Binnenstad Boekhorststraat
31
10 Binnenstad Wagenstraat/Venestraat
61 Paul Krugerlaan
11 Binnenstad De Passage
60 Keizerstraat
12 Bankastraat
59 Hobbemastraat
13 Willem Royaardsplein
58 Binnenstad Chinatown
13
14 Hoge Veld
57 Binnenstad Hofkwartier
56 Weimarstraat
55 Hoflandplein/Haagse Markt
In de binnenstad is een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen toppers en
achterblijvers. Vijf winkelgebieden ontpoppen zich als topper; vier winkelgebieden
blijven duidelijk achter.
Afsluitend
Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland worden. Dat heeft het college van
B&W uitgesproken in de detailhandelsnota uit 2005. Dat streven staat nog steeds fier
overeind. De detailhandelsmonitor van 2009 liet zien dat de Haagse winkelgebieden
over de gehele linie beter scoorden dan in 2006, ten tijde van de eerste monitor.
De generieke omstandigheden zijn na 2009 echter drastisch gewijzigd. De
economische crisis, de opkomst van internetwinkelen en veranderende
bevolkingssamenstelling zetten het functioneren van de Haagse
detailhandelsstructuur onder druk. De basiskwaliteit is redelijk op peil gebleven.
28
De Badhuisstraat eindigde in 2006 als 36ste, strikt genomen niet tot de laagste 30. Vanwege de magere resultaten nadien
(plaats 66 en 74) kwalificeren we de Badhuisstraat wel als achterblijver.
29
Geen notering in 2006; het winkelcentrum was toen nog niet geopend.
30
De Grote Marktstraat viel in 2006 net buiten de top 20 (plaats 24). Dit hield mede verband met de bouwput waarin de
Grote Marktstraat destijds verkeerde. Vanwege dit verzachtende feit en de hoge noteringen nadien (plaats 4 en 6) hebben
we de Grote Marktstraat wel als topper meegenomen.
31
De Paul Krugerlaan eindigde in 2009 als 39ste, strikt genomen niet tot de laagste 30. Vanwege de magere resultaten
daarvoor en daarna (plaats 63 en 57) kwalificeren we de Paul Krugerlaan wel als achterblijver.
pagina 31
De nieuwe realiteit noopt de gemeente Den Haag, als regisseur van de
winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en
omvang van winkels en winkelgebieden. De gemeente voert al jaren een restrictief
beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit
werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitaire
supermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaande
detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen.
De gemeente heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht de Hoofdwinkelstructuur zelf
nog eens kritisch tegen het licht te houden. In het volgende hoofdstuk staat deze
herijking centraal.
Frederik Hendriklaan
Boekhorststraat
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 32
3
De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt
In dit hoofdstuk is de Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt. Bij deze herijking vormt
de Detailhandelsmonitor een belangrijk instrument. De Monitor maakt
ontwikkelingen en verschuivingen in de Hoofdwinkelstructuur inzichtelijk. Dat helpt
32
ons om, met het oog op de toekomst, strategische keuzes te maken .
3.1
Kritische beschouwing bestaande Hoofdwinkelstructuur
Kwantitatieve en kwalitatieve toets
Op basis van de uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 is de oorspronkelijke
set van winkelgebieden – 70 in 2009 – aan een nadere kwantitatieve en kwalitatieve
toets te onderwerpen:
Kwantitatief
Tot de Hoofdwinkelstructuur behoren alleen duidelijk herkenbare concentraties van
winkels, waarbij het winkelgebied in kwestie of minimaal een buurtverzorgende
functie heeft of een herkenbaar thema heeft (zoals The Globe). Hieruit volgt de
volgende definitie van een winkelgebied in de Hoofdwinkelstructuur: Een
winkelgebied is een kerngebied met minimaal 5 aaneengesloten verkooppunten of 3
geclusterde winkels, waarvan 1 trekker van minimaal 200 m2 wvo. Deze definitie
werd ook in 2009 gehanteerd. Anno 2013 blijken twee winkelcentra niet meer aan
deze eis te voldoen: Arabislaan en Ursulaland (zie ook tabel 7).
Alle winkelgebieden die onder deze definitie vallen, maken deel uit van de
Hoofdwinkelstructuur, welke kan worden gedefinieerd als ‘een ruimtelijk netwerk
van winkelconcentraties in Den Haag dat voor de consument (bewoners, werknemers
en bezoekers/toeristen) zo fijnmazig als mogelijk is, maar voor ondernemingen
grofmazig genoeg is om rendabel te kunnen functioneren’.
Kwalitatief
Bovenstaande definitie van de Hoofdwinkelstructuur bevat een kwalitatieve eis ten
aanzien van de winkelgebieden: de ruimtelijke spreiding. In dit kader wordt
aansluiting gezocht bij het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente: “De
gemeente streeft zoveel mogelijk naar een stedelijke dekking van winkellocaties,
waarbij iedere inwoner van Den Haag binnen een straal van 1.000 meter afstand tot
zijn woning voldoende basisvoorzieningen heeft, minimaal een buurtsteunpunt of
33
supermarkt ”. Indien voor winkelgebied A een aantrekkelijker alternatief bestaat
(winkelgebied B) komt winkelgebied A daarom in aanmerking om buiten de
Hoofdwinkelstructuur te vallen. De detailhandelsnota stelt: “Voor een deel van de
Haagse bevolking is een verslechtering onontkoombaar: de loopafstanden naar de
supermarkt, bakker, slager en groentezaak nemen toe. De kwaliteit van de
overgebleven winkellocaties en de levensvatbaarheid daarvan neemt echter toe”.
32
De Detailhandelsmonitor kan echter niet gebruikt worden om tot ideale samenstelling van de Hoofdwinkelstructuur en
begrenzing van winkelgebieden te komen. Het is een toetsend instrument.
33
Detailhandelsnota Den Haag. Maak het nieuwe mogelijk, behoud het goede (2005)
pagina 33
De ruimtelijke spreiding van winkelgebieden biedt tevens aanknopingspunten voor
het functioneren en het toekomstperspectief van winkelgebieden. Immers, het
bestaansrecht voor een kleinschalig winkelcluster zonder trekker wordt bedreigd
indien op korte afstand een winkelgebied met een sterke dagelijkse
boodschappenfunctie is gelegen.
Inkrimping Hoofdwinkelstructuur
Het doel van de Detailhandelsmonitor en de gemeente Den Haag is het inzetten op
kansrijke winkelgebieden. Op basis van de kwalitatieve toets kan een aantal
winkelgebieden dat wel aan de kwantitatieve definitie voldoet worden uitgesloten
van de Hoofdwinkelstructuur, omdat deze gebieden over onvoldoende bestaansrecht
beschikken in relatie tot andere winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur. Dit leidt
tot een inkrimping van de Hoofdwinkelstructuur.
Vaillantlaan
Goudenregenplein
Bron: Bureau Stedelijke Planning
We stellen voor om de volgende winkelgebieden geen deel meer uit te laten maken
van de Hoofdwinkelstructuur:
Tabel 7 Winkelgebieden die wegvallen uit de Hoofdwinkelstructuur
Winkelgebied
Stadsdeel
Opmerking
Arabislaan
Loosduinen
Voldoet met het recente vertrek van de supermarkt
niet meer aan de kwantitatieve toets.
Jan Luykenlaan
Escamp

Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand zijn twee
winkelgebieden van hogere orde gelegen: Betje
Wolffstraat en Heeswijkplein.
Ursulaland
Haagse Hout
voldoet niet (meer) aan de kwantitatieve toets. Naast
de supermarkt is tegenwoordig nog slechts één
andere winkel in dit gebied gevestigd.
Stuyvesantplein
Haagse Hout
Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand is een
winkelgebied van hogere orde gelegen:
Theresiastraat.
Goudenregenplein
Segbroek
Beperkte winkelfunctie (ondanks stijging in de
ranking). Op korte afstand is een winkelgebied van
hogere orde gelegen, namelijk Goudsbloemlaan.
Vaillantlaan
Centrum
Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand zijn
winkelgebieden van hogere orde gelegen: Hoefkade,
Hoflandplein, Hobbemastraat.
pagina 34
Winkelgebied
Stadsdeel
Opmerking
Bazar
Centrum
Beperkte winkelfunctie, alternatieven van hogere
orde in nabijheid. Wordt in de nabije toekomst
geherstructureerd.
Binnenstad
Centrum
Torenstraat/J.H.str.
De Torenstraat wordt aan het naastgelegen winkelgebied Hofkwartier toegevoegd. De Jan Hendrikstraat
maakte deel uit van winkelgebied Torenstraat, maar
verdwijnt uit de Hoofdwinkelstructuur.
Zes winkelgebieden maken hun entree in de Hoofdwinkelstructuur:
Tabel 8 Winkelgebieden die worden toegevoegd aan de Hoofdwinkelstructuur
Winkelgebied
Stadsdeel
Opmerking
New Babylon
Centrum
Heropend winkelcentrum naast Den Haag CS.
Station Den Haag CS
Centrum
Belangrijke trafficfunctie, hoge passantenintensiteit.
Station Den Haag HS
Centrum
Belangrijke trafficfunctie, hoge passantenintensiteit.
Dr. Lelykade
Scheveningen Nieuw cluster rond de Jumbo aan de Van Bergenstraat.
Valkenboslaan
Segbroek
Maakte voorheen deel uit van winkelgebied
Weimarstraat.
Neherkade/Laakweg
Laak
New-Babylon
Nieuw cluster met Jumbo, Aldi en Action.
Valkenboslaan
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Met het wegvallen van acht winkelgebieden en het toevoegen van zes nieuwe
winkelgebieden wordt de Hoofdwinkelstructuur per saldo gereduceerd van 70 naar 68
winkelgebieden. Naast deze reductie vindt er tevens binnen enkele winkelgebieden
een inkrimping van de Hoofdwinkelstructuur plaats, de zogenaamde Kern- en
Krimpgebieden.
Kern- en Rek-/krimpgebied
Ieder winkelcentrum beschikt over goed functionerende delen en minder goed, of
zelfs slecht functionerende delen. Dit is, gezien hun ruimtelijke opbouw, vooral het
geval in langgerekte winkelstraten. De meeste langgerekte binnenstedelijke
winkelstraten eindigen in de middenmoot of achterhoede. Uitzondering vormt de
pagina 35
Frederik Hendriklaan op plaats 7. Veelal kan onderscheid worden gemaakt tussen een
goed functionerend kerngebied en een minder goed functionerende rand daar
omheen/uiteinden, het zogenaamde Rek-/krimpgebied.
Opsplitsen langgerekte winkelstraat: De Paul Krugerlaan
In de Detailhandelsmonitor is de afgelopen jaren telkens het winkelgebied als geheel
geanalyseerd. Het is echter ook mogelijk om onderscheid te maken tussen verschillende
deelgebieden binnen een winkelgebied, met een goed functionerend kerngebied en minder
sterk Rek-/krimpgebied. Om het verschil tussen beide delen inzichtelijk te maken is aan de
hand van een pilot – de Paul Krugerlaan in stadsdeel Centrum – geanalyseerd hoe het goed
functionerende kerngebied en het minder sterke krimpgebied zich tot elkaar verhouden.
Hierbij is uitgegaan van een goed functionerend kerngebied, tussen de Herman Costerstraat
en de Kockstraat, en een minder goed functionerend krimpgebied, tussen de Kockstraat en de
Loosduinse Kade. Voor beide deelgebieden is vervolgens, ter illustratie, een aparte analyse
gemaakt van de leegstand (in aantal m² wvo) over de jaren 2009-2013. Gemiddeld genomen
kent het hele winkelgebied een leegstand van ruim 10%. Tussen het Kerngebied en het
Krimpgebied bestaat echter een groot verschil, respectievelijk 4,4% en 22,0%. Hierdoor krijgen
beide gebieden een andere score voor zowel het niveau van de huidige leegstand als de
ontwikkeling van leegstand over de jaren. Winkelgebied Paul Krugerlaan eindigt in de overall
ranking op plaats 59 (in 2009: 39). Als we de leegstandanalyse doorrekenen en onderscheid
maken tussen het Kerngebied en het Krimpgebied scoort het Kerngebied circa 10 plaatsen
hoger en het Krimpgebied circa 5 plaatsen lager dan de 57e plaats. Deze fluctuatie is volledig
gebaseerd op verschillen in leegstand tussen Kerngebied en Krimpgebied. Als andere factoren
eveneens in ogenschouw worden genomen – denk bijvoorbeeld aan verschillen in huurniveau
en de ontwikkeling van het in gebruik zijnde aantal winkelmeters – verwachten we dat
Kerngebied en Krimpgebied qua ranking nog verder uit elkaar zullen liggen.
Kern- en krimpgebied Paul Krugerlaan
pagina 36
Een zestal winkelgebieden is uiteindelijk opgedeeld in een kerngebied (wel behorend
tot de Hoofdwinkelstructuur) en een Rek-/krimpgebied (niet meer behorend tot de
Hoofdwinkelstructuur). Dit zijn:
Tabel 9 Winkelgebieden met een splitsing tussen Kern- en rek-/krimpgebied
Winkelgebied
Stadsdeel
Opmerking
Paul Krugerlaan
Centrum
Verkooppunten tussen de Loosduinse Kade en de Kockstraat
Weimarstraat
Segbroek
maken geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur.
Verkooppunten tussen de Noorderbeekdwarsstraat en de
Marconistraat maken geen deel meer uit van de
Hoofdwinkelstructuur. Verkooppunten ter hoogte van de
Valkenboslaan vormen een nieuw winkelgebied binnen de
Hoofdwinkelstructuur.
Leyweg
Escamp
Verkooppunten ten noorden van de Hengelolaan en ten
zuiden van de Melis Stokelaan maken geen deel meer uit
van de Hoofdwinkelstructuur.
Keizerstraat
Scheveningen Verkooppunten tussen de Jacob Pronkstraat en de Jan
Kistenstraat maken geen deel meer uit van de
Hoofdwinkelstructuur. Hier domineert de horecafunctie.
Palacepromenade Scheveningen Het Palaceplein maakt geen deel meer uit van de
Hoofdwinkelstructuur.
Hofkwartier
Centrum
De Jan Hendrikstraat, voorheen onderdeel van winkelgebied
Torenstraat, maakt geen deel meer uit van de
Hoofdwinkelstructuur.
Paul Krugerlaan
Weimarstraat
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Gewijzigde begrenzing
Tot slot is in acht winkelgebieden de begrenzing gewijzigd. Veelal ligt hier (met name
in de binnenstad) een logischer indeling aan ten grondslag. De wijzigingen zijn in
overleg met de gemeente Den Haag tot stand gekomen en betreffen de volgende
winkelgebieden:
pagina 37
Tabel 10 Winkelgebieden met een gewijzigde begrenzing
Winkelgebied
Stadsdeel
Opmerking
Hofkwartier
Centrum
Torenstraat toegevoegd aan winkelgebied Hofkwartier,
vanwege verdwijnen winkelgebied Torenstraat als
zelfstandig winkelgebied.
Grote Marktstraat
Centrum
Gedempte Gracht toegevoegd aan Chinatown
Enkele panden overgeheveld van Wagenstraat/Vlamingstraat en Spuistraat.
Chinatown
Centrum
Gedempte Gracht in zijn geheel toegevoegd.
Bewinkeling aan het Spui uit winkelgebied.
Wagenstraat/Venestraat Centrum
Enkele panden naar Grote Marktstraat.
Spuistraat/Vlamingstraat Centrum
Een pand naar Grote Marktstraat.
Pleinkwartier
Centrum
Korte Houtstraat toegevoegd.
Stationsweg
Centrum
Stationsweg tussen Huijgenspark en Hoefkade
toegevoegd.
Deltaplein
Loosduinen Boulevard (horeca) en winkels bij Atlanta Hotel uit
Hoofdwinkelstructuur.
Gedempte Gracht  Chinatown
Torenstraat  Hofkwartier
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Gevolgen herijking Hoofdwinkelstructuur
Met het inkrimpen van de Hoofdwinkelstructuur zal de verspreide bewinkeling in Den
Haag een fractie toenemen. Onder verspreide bewinkeling worden winkels verstaan
die eventueel wel geclusterd zijn, maar geen deel uitmaken van de Hoofdwinkelstructuur. Het streven is geleidelijk de detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur
af te bouwen. Dit kan door uitbreiding van detailhandel buiten de
Hoofdwinkelstructuur niet te honoreren en bestemmingsverruiming mogelijk te
maken. Daarmee treedt geleidelijk verkleuring op, zonder dat het de dynamiek
aantast. Met dit beleid wint de Hoofdwinkelstructuur als geheel aan kracht.
Daarnaast kent de stad Den Haag kent relatief weinig solitaire supermarkten. Vrijwel
alle (volwaardige) supermarkten maken deel uit van een winkelgebied dat tot de
Hoofdwinkelstructuur behoort. Met het wegvallen van winkelgebieden Ursulaland,
Stuyvesantplein en Jan Luykenlaan zal een drietal (kleinschalige) supermarkten
buiten de Hoofdwinkelstructuur vallen. Dit is grotendeels een autonome
ontwikkeling. We zien het winkelaanbod in Ursulaland bijvoorbeeld structureel
pagina 38
teruglopen, waardoor het winkelgebied feitelijk al een solitaire supermarkt is
geworden en daardoor niet meer door de kwantitatieve toets komt. Per geval zal
beoordeeld moeten worden of er nog voldoende draagvlak is voor de supermarkt (en
andere winkels), dan wel volledige transformatie meer voor de hand ligt.
In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe om te gaan met deze ongewenste
ontwikkelingen.
3.2
De nieuwe Hoofdwinkelstructuur van Den Haag
De (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur telt 68 winkelgebieden. Ten opzichte van 2009 zijn
er acht winkelgebieden afgevallen en zes toegevoegd: New Babylon, Dr. Lelykade,
Valkenboslaan, Neherkade/Laakweg en de treinstations Centraal Station (CS) en
Hollands Spoor (HS). Een zestal winkelgebieden is opgedeeld in een Kerngebied (wel
behorend tot de Hoofdwinkelstructuur) en een Rek-/Krimpgebied dat niet meer tot de
Hoofdwinkelstructuur wordt gerekend. Van acht winkelgebieden zijn de grenzen
gewijzigd.
Deze lijst van de nieuwe Hoofdwinkelstructuur fungeert als basis voor de volgende
meting. Binnen de Hoofdwinkelstructuur is verdere structuur- en
kwaliteitsversterking aan de orde (zie ook volgende hoofdstuk). Buiten de
Hoofdwinkelstructuur past terughoudendheid.
In onderstaande tabel is cursief aangegeven welke winkelgebieden nieuw zijn
toegevoegd of waar een wijziging van de begrenzing heeft plaatsgevonden.
Tabel 11 De 68 winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur Den Haag 2013 (incl. leegstand*)
Winkelgebied
Stadsdeel
VKP
2
M WVO
Dag.
Niet-
Leegst.
Dag.
1.2 De Savornin Lohmanpl.
Loosduinen
27
6.269
67%
26%
7%
1.3 Deltaplein
Loosduinen
30
2.597
10%
77%
13%
1.4 Hildo Kroplaan
Loosduinen
11
3.148
85%
15%
0%
1.5 Kraayenstein
Loosduinen
6
1.303
91%
0%
9%
1.6 Loosduinse Hoofdstraat
Loosduinen
64
9.134
36%
56%
8%
1.7 Waldeck
Loosduinen
25
5.593
55%
45%
0%
2.1 Almeloplein
Escamp
18
2.093
41%
39%
20%
2.2 Ambachtsgaarde
Escamp
12
1.660
96%
1%
3%
2.3 Betje Wolffstraat
Escamp
31
3.380
57%
30%
13%
2.4 Bouwlustlaan
Escamp
8
499
54%
33%
13%
2.5 De Stede
Escamp
24
6.965
76%
20%
4%
2.6 Dierenselaan/Apeldoornsel.
Escamp
58
6.524
40%
53%
7%
2.7 Heeswijkplein
Escamp
9
990
92%
8%
0%
2.9 Leyenburg
Escamp
17
3.630
81%
19%
0%
2.10 Leyweg
Escamp
110
26.873
28%
62%
10%
2.11 Parijsplein
Escamp
11
3.236
80%
20%
0%
2.12 t Hoge Veld
Escamp
16
3.479
72%
19%
9%
3.1 Appelstraat/Vlierboomstr.
Segbroek
37
3.785
21%
70%
9%
3.2 Fahrenheitstraat/Thomsonl.
Segbroek
96
11.549
27%
61%
13%
pagina 39
Winkelgebied
Stadsdeel
VKP
2
M WVO
Dag.
Niet-
Leegst.
Dag.
3.4 Goudsbloemlaan
Segbroek
16
3.162
87%
11%
2%
3.5 Weimarstraat
3.6 Valkenboslaan
Segbroek
73
10.135
34%
57%
9%
Segbroek
13
1.783
64%
27%
8%
4.1 Aert v/d Goesstraat
Scheveningen
12
845
59%
41%
0%
4.2 Badhuisstraat
Scheveningen
36
3.220
8%
63%
29%
4.3 Gentsestraat/Stevinstraat
Scheveningen
43
4.089
34%
47%
19%
4.4 Keizerstraat
4.5 Palacepromenade
Scheveningen
49
6.017
42%
38%
20%
Scheveningen
34
4.795
28%
59%
12%
4.6 Reinkenstraat
Scheveningen
29
2.268
54%
43%
3%
4.7 Tesselseplein
Scheveningen
8
1.228
82%
6%
12%
4.8 Frederik Hendriklaan
Scheveningen
124
14.624
26%
72%
2%
4.9 Dr. Lelykade
Scheveningen
8
3.895
56%
35%
8%
5.1 Bankastraat
Centrum
20
2.116
80%
20%
0%
5.3 Hobbemastraat
Centrum
45
6.027
36%
56%
9%
5.4 Hoefkade
Centrum
21
2.423
49%
31%
20%
5.5 Hoflandplein
Centrum
14
1.954
81%
19%
0%
5.6 Kempstraat
Centrum
29
2.669
54%
46%
0%
5.7 Paul Krugerlaan
Centrum
60
5.638
39%
56%
6%
5.8 The Globe
Centrum
4
4.076
0%
100%
0%
5.10 Zeeheldenkwartier
Centrum
92
11.354
47%
42%
11%
5.11 Koningstraat
Centrum
11
1.249
66%
26%
8%
5.12 Boekhorststraat
Centrum
55
5.837
8%
72%
19%
5.13 De Passage
Centrum
24
3.931
4%
48%
48%
5.14 Frederikstraat/Denneweg
Centrum
121
10.307
7%
80%
13%
5.15 Grote Marktstraat
Centrum
38
54.021
8%
89%
3%
5.16 Haagsche Bluf
Centrum
17
2.184
6%
63%
31%
5.17 Pleinkwartier
5.18 Hofkwartier
Centrum
55
6.119
16%
72%
13%
Centrum
109
11.811
15%
64%
21%
5.19 Hoogstraat/Noordeinde
Centrum
137
20.668
3%
92%
5%
5.20 Schoolstraat
Centrum
24
2.874
0%
88%
12%
5.21 Spuistraat/Vlamingstraat
5.22 Stationsweg
5.24 Wagenstraat/Venestraat
5.25 Chinatown
Centrum
87
18.146
8%
89%
3%
Centrum
29
2.884
42%
46%
13%
Centrum
46
11.498
9%
87%
4%
Centrum
56
6.325
34%
53%
13%
5.26 Turfmarkt
Centrum
16
5.424
24%
71%
5%
5.27 New-Babylon**
5.28 Den Haag CS
5.29 Den Haag HS
Centrum
23
8.416
10%
81%
9%
Centrum
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6.1 Goeverneurplein
Laak
26
3.612
65%
26%
8%
6.2 Lorentzplein
Laak
30
3.585
69%
23%
9%
6.3 Megastores
Laak
70
75.468
5%
61%
34%
6.4 Neherkade/Laakweg
Laak
4
3.705
71%
29%
0%
7.1 Mariahoeve
Haagse Hout
28
5.680
70%
21%
9%
7.3 Theresiastraat
Haagse Hout
76
11.197
31%
64%
5%
7.4 Van Hoytemastraat
Haagse Hout
47
3.578
28%
62%
10%
7.5 Weissenbruchstraat
Haagse Hout
17
1.180
47%
53%
0%
7.6 Willem Royaardsplein
Haagse Hout
9
2.098
91%
9%
0%
Centrum
pagina 40
Winkelgebied
Stadsdeel
VKP
2
M WVO
Dag.
Niet-
Leegst.
Dag.
8.1 t Hoge Veen
Leidschenv-Yp.
21
5.928
69%
31%
0%
8.2 Ypenburg
Leidschenv-Yp.
27
6.127
59%
33%
8%
Totaal
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, opname maart 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning
*Betreft ongecorrigeerde leegstand. Zie kader op pagina 20.
**Opname september 2013
Afsluitend
Door minder gebieden aan te merken tot de Hoofdwinkelstructuur ontstaat een meer
robuuste structuur. Alle winkelgebieden binnen de (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur
zijn van vitaal belang voor de lokale verzorgingsstructuur en/of dragen bij aan de
doelstelling Den Haag Beste Winkelstad. Deze (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur
fungeert als vertrekpunt voor de volgende monitor.
Grote Marktstraat
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 41
4
Conclusies en (beleids)aanbevelingen
In dit afsluitende hoofdstuk zijn conclusies getrokken en beleidsaanbevelingen
geformuleerd.
4.1
Gerichte versterking Hoofdwinkelstructuur
De Haagse winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. In de afgelopen
vier jaar stond het functioneren onder druk. Toch staat de gemeente er over de gehele
linie relatief goed voor. De vloerproductiviteit is hoger dan gemiddeld in Nederland.
In tegenstelling tot de rest van de provincie Zuid-Holland zijn er in Den Haag (en
regio) nog ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel. De Haagse binnenstad
heeft zich tegen de stroom in positief ontwikkeld. Geholpen door een gemeentelijk
detailhandelsbeleid waarin scherpe keuzes zijn gemaakt: het primaat bij de
binnenstad en versterking van de buurt- en wijkstructuur. En ook geholpen door een
relatief jonge, internationale en ondernemende bevolking die voor de nodige
impulsen zorgt, zowel op het terrein van de bestedingen als qua ondernemerschap.
1.
2.
Door minder gebieden aan te merken tot de Hoofdwinkelstructuur ontstaat een meer
robuuste structuur. De gemeente stimuleert en faciliteert in beginsel
(detailhandels)initiatieven binnen de Hoofdwinkelstructuur. De gemeente heeft
echter geen onbeperkt budget en middelen ter beschikking. In onze optiek kunnen de
beschikbare middelen en mankracht het meest doeltreffend worden ingezet voor:
Overkoepelende maatregelen waar de gehele Haagse winkelstructuur van profiteert.
Hierin passen lopende initiatieven als het Haags Retailpunt, Smart Shopping en
actieve acquisitie van (inter)nationale winkelketens en local heroes. Bereikbaarheid
en parkeren is ook een onderwerp dat aparte aandacht verdient, daar alle
winkelgebieden hier mee te maken hebben (en de consument het belangrijk vindt).
Gerichte ondersteuning van individuele winkelgebieden , zijnde:
a. Winkelgebieden die (in potentie) lokaal of nationaal onderscheidend zijn en
daarmee in belangrijke mate bijdragen aan de doelstelling Den Haag Beste
Winkelstad, de zogenaamde ‘parels’. Een winkelgebied krijgt het predicaat ‘parel’
als het (in potentie) bezoekers vanuit heel Den Haag en zo mogelijk ook van
daarbuiten weet te trekken. Soms worden deze bijzondere gebieden als zodanig al
herkend, in andere gevallen moeten ze nog ontdekt worden. Zie voor een volledig
overzicht de tabel op de volgende pagina.
b. De niet-planmatig ontwikkelde, langgerekte, stedelijke winkelstraten met hun eigen
identiteit. Ze worstelen met hun functie, want blinken niet uit in functionaliteit
(parkeren is vaak een knelpunt!) of beleving (zoals de binnenstad). Er is sprake
van versnipperd eigendom, wat een integrale aanpak bemoeilijkt. De meeste
langgerekte stedelijke winkelstraten kunnen een steun in de rug goed gebruiken.
Daarmee kan meteen een passend vervolg worden gegeven aan de keuze van een
commercieel hart en een rek- en krimpgebied met brede bestemming.
c. De wijkverzorgende winkelcentra, waar achteruitgang of uitval dreigt, wat met een
gerichte impuls kan worden voorkomen. Deze winkelgebieden maken
onlosmakelijk deel uit van de lokale verzorgingsstructuur en fungeren als hart of
huiskamer van de wijk.
pagina 42
Tabel 12 (Potentiële) parels Den Haag Beste Winkelstad
Parels (huidig)
Parels (toekomstig)
Binnenstad
Frederikstraat/Denneweg
Chinatown
Hoogstraat/Noordeinde
De Passage
Grote Marktstraat
Haagsche Bluf
Hofkwartier
Centrum overig
Zeeheldenkwartier
Hobbemastraat
Paul Krugerlaan
Scheveningen
Frederik Hendriklaan
Palacepromenade
Reinkenstraat
Overig Den Haag
Van Hoytemastraat
Deltaplein (Kijkduin)
Appelstraat/Vlierboomstraat
Megastores
Bankastraat
Theresiastraat
Bron: Detailhandelsmonitor Den Haag, 2009
Reguliere detailhandel buiten Hoofdwinkelstructuur (verder) afbouwen
Buiten de Hoofdwinkelstructuur adviseren wij de uitbreiding van reguliere
detailhandel niet te honoreren en waar mogelijk de bestaande detailhandel af te
bouwen. Dit om versnippering te voorkomen en clustering te stimuleren. Daar waar
al detailhandel is gevestigd, is bestemmingsverruiming een optie. Naast detailhandel
worden andere functies als dienstverlening, bedrijvigheid en wonen mogelijk
gemaakt. Daarmee treedt geleidelijk verkleuring op, zonder dat het de dynamiek
aantast.
4.2
Samen investeren loont!
Omdat er minder, maar krachtiger winkelgebieden zijn, krijgen deze de kans om
beter te gaan functioneren.
Verdere structuur- en kwaliteitsversterking van de Hoofdwinkelstructuur is leidend.
(Netto) Toevoeging van winkelmeters is (alleen) verantwoord indien ze bijdraagt aan
structuur- en kwaliteitverbetering. Een combinatie van maatregelen sorteert het
grootste effect (1+1=3).
pagina 43
34
Uiteraard dienen de basisvoorwaarden op orde te zijn: goede bereikbaarheid,
voldoende parkeren en schoon, heel en veilig. Voor dit laatste is het Keurmerk Veilig
Ondernemen (KVO) een probaat middel.
Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO)
Bij het Keurmerk Veilig Ondernemen werken ondernemers, gemeente, politie en brandweer
structureel samen aan een schoon, heel en veilig winkelgebied. Hiervoor maken zij
gezamenlijk afspraken over te nemen maatregelen.
De praktijk heeft inmiddels bewezen dat het keurmerk
succesvol is. Ondernemers in winkelgebieden met een
Keurmerk Veilig Ondernemen hebben in hun
winkelgebied een verbetering van het veiligheidsgevoel
gezien van 27%, het aantal inbraken daalde met 43%,
het aantal overvallen met 38% en het aantal meldingen
van vernieling daalt ook met 33%, zo blijkt uit cijfers
van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Een belangrijke bijvangst is dat ondernemers en
eigenaren zich verenigen en de communicatie met gemeente, politie en brandweer verbetert.
De voedingsbodem voor (andere) verbeteringsmaatregelen is gecreëerd.
De afgelopen drie jaar hebben 28 Haagse winkelgebieden het KVO-traject succesvol
doorlopen; 15 met hulp van het gemeentelijk KVO ondersteuningspunt. De inzet is om KVO
trajecten in 2013 en 2014 zoveel mogelijk zelfstandig te continueren, waarbij de opgebouwde
kennis en ervaring van het gemeentelijk KVO ondersteuningspunt behouden en toegankelijk
blijft voor ondernemers.
Bron: Bureau Stedelijke Planning in samenspraak met gemeente Den Haag
35




Daarnaast is het van belang de attractiviteit te vergroten. Denk hierbij aan:
Investeringen in een hoogwaardige, op verblijf gerichte openbare ruimte;
Effectieve marketing (collectief en voor de individuele parels), optimaal gebruik
makend van nieuwe media en technieken, ook wel Smart Shopping genoemd (zie ook
kader “Internet en nieuwe klantcontactkanalen”);
Een uitgekiende positionering en branchering, met een aantrekkelijke mix van
(inter)nationale toonaangevende retailers, must have-retailers en innovatieve local
heroes als ook passende horeca en andere winkelversterkende voorzieningen;
Acquisitie van onderscheidende (inter)nationale ketens en zelfstandigen.
Winkelgebieden die vooral bijdragen aan de lokale verzorgingsstructuur vragen een
wat andere benadering. De supermarkt(en) zijn hier de drager/bouwsteen, in de
grotere centra aangevuld door een trekker in de frequent benodigde artikelen (zoals
HEMA of Action). Speciaalzaken en zelfstandige ondernemers zowel in de
detailhandel als in de verwante sector (horeca, ambacht) vormen het cement. Andere
wijkvoorzieningen completeren het geheel: medische voorzieningen, onderwijs en
34
Ook wel ‘dissatisfiers’of demotivatoren of hygiënefactoren genoemd. Als deze factoren niet goed geregeld zijn, zullen
consumenten wegblijven.
35
Ook wel ‘satisfiers’ of motivatoren genoemd. Door de aanwezigheid van satisfiers zullen meer consumenten
aangetrokken worden.
pagina 44
andere maatschappelijke functies. De ondersteunende centra (buurt- en wijkcentra)
zijn er vooral voor de Hagenaars.
In de actieprogramma’s moet een gezamenlijk gedragen visie op de toekomst annex
ambitie van het winkelgebied het vertrekpunt zijn. ”Welke richting gaan we op?”,
wat is nodig om het winkelgebied (verder) waar te versterken, waar kan dit landen en
hoe wordt het opgepakt?
Daarbij is van belang in te spelen op actuele thema’s als Smart Shopping,
positionering en branchering, Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO), flexibele(re)
huurcontracten, parkeren en bereikbaarheid, het voorkomen (of oplossen) van
leegstand en samenwerking (zie volgende passage).



In alle gevallen geldt dat, mede gelet op de economische tegenwind en fundamentele
veranderingen, verbetering van (het functioneren van) winkelgebieden een vruchtbare
samenwerking vereist. Samenwerking tussen ondernemers onderling en tussen
ondernemers, eigenaren en gemeente. De opgave voor elk van de drie stakeholders in
deze driehoek (vastgoedpartijen, ondernemers en gemeente) is stevig en duldt geen
vrijblijvendheid, gegeven de nieuwe realiteit. In steekwoorden gelden voor deze
partijen de volgende opgaven:
Ondernemers(verenigingen): georganiseerd (sterk ondernemerscollectief), initiërend en
leidend, actieve betrokkenheid in uitvoering, voorbij het eigen belang kunnen
denken.
Vastgoedpartijen/eigenaren: investeringsbereidheid, flexibiliteit in huurcontracten
(kortere looptijden, kortere opzegtermijnen, ingroeihuur, (mede)financiering van
inventaris en dergelijke), afwaarderen (gezonde huurcorrectie) en actieve werving.
Gemeente: voorwaardenscheppend, faciliterend en toetsend, daar waar mogelijk en
gewenst initiërend en stimulerend.
Dit werkt in optima forma (multipliereffect) als de driehoek – ondernemers,
eigenaren en gemeenten – samen de handen ineen slaan. BedrijvenInvesteringsZones
(BIZ) vormen een goed vehikel. Den Haag is landelijk koploper op het gebied van de
inzet van BIZ voor winkelgebieden. De gemeente telt 19 BIZ winkelgebieden, waarvan
9 per 1 januari 2012 actief zijn, 7 per 1 januari 2011 en 3 per 1 januari 2010. In 2009,
ten tijde van de vorige editie van de Detailhandelsmonitor, was de BIZ nog geen
onderdeel van de Haagse Hoofdwinkelstructuur. Een analyse wijst uit dat, ondanks de
relatief korte looptijd, de meeste BIZ winkelgebieden een hogere positie op de
ranglijst van de Hoofdwinkelstructuur bekleden dan in 2009. Daarnaast heeft een
aantal BIZ winkelgebieden zijn positie weten te handhaven. Ook andere collectieven
als winkelstraatmanagement of het gezamenlijk opstellen van een plan van aanpak
zijn denkbaar. Het Haags Retailpunt, een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse
winkeliersverenigingen, kan hierbij ondersteunen.
pagina 45
Het Haags Retailpunt
In maart 2013 is het Haags Retailpunt van start gegaan. Het Haags
Retailpunt is een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse
winkeliersverenigingen. Het reikt een helpende hand in het toch al
drukke bestaan van ondernemers die actief zijn in een
winkeliersvereniging.
Het Haags Retailpunt biedt een (digitale) menukaart met een breed
aanbod van (al dan niet kosteloze) producten & diensten die
beschikbaar zijn voor winkeliersverenigingen. In 2013
organiseerde het Haags Retailpunt een aantal netwerk- en
themabijeenkomsten om kennis en ideeën en de samenwerking
tussen de Haagse winkeliersverenigingen te bevorderen. Het
uiteindelijk doel van het Haags Retailpunt is om in alle
winkelgebieden in Den Haag een (verdere) professionaliseringsslag
te maken.
De Detailhandelsmonitor Den Haag 2013 komt eveneens beschikbaar via de site van het
Haags Retailpunt. Ondernemers en winkeliersverenigingen kunnen hier alle relevante
informatie van hun winkelgebied ophalen en benchmarken en hier hun voordeel mee doen.
Bron: www.haagsretailpunt.nl, bewerking Bureau Stedelijke Planning





De kans op een succesvolle versterking, optimalisatie of revitalisatie van een
winkelgebied is het grootst als:
De organisatie (met een bestuur van voornamelijk ondernemers) en financiering over
langere periode is gegarandeerd.
De visie wordt gedragen door de belangrijkste stakeholders, in ieder geval
ondernemers, eigenaren en gemeente (ambtelijk en bestuurlijk). Idealiter zijn alle
partijen nauw betrokken bij de visievorming.
Naast een termijnvisie ook ‘quick wins’ zijn geformuleerd. ‘Quick wins’ zijn
maatregelen die binnen twee jaar aanzienlijke resultaten opleveren in het
waarmaken van de ambitie. Het beste resultaat ontstaat met een verspreide
uitvoering over de komende twee jaar en door successen te communiceren naar
(potentiële) bezoekers, ondernemers en bewoners.
De visie en de ‘quick wins’ gelijktijdig op drie fronten worden ingezet: op de
functie/branchemix, communicatie & marketing en de fysieke ruimte. Deze drie elementen
zijn nauw met elkaar verbonden en versterken elkaar. Een voorbeeld: als een nieuwe
aansprekende huurder een (leegstand) pand inneemt, genereert dit positieve
publiciteit en draagt het eveneens bij een beter verblijfsklimaat.
Een vast aanspreekpunt, bijvoorbeeld een centrummanager of winkelstraatmanager,
zorg draagt voor de voortgang, coördinatie, communicatie en de belangrijkste schakel
vormt tussen stakeholders. De winkelstraatmanager wordt inhoudelijk aangestuurd
vanuit het bestuur.
pagina 46
Haagse Retailprijs
Om innovatie in winkelgebieden te bevorderen, is bij de lancering een prijsvraag
uitgeschreven onder winkeliersverenigingen voor het beste idee om hun winkelgebied beter
op de kaart te zetten. De Theresiastraat en het Zeeheldenkwartier wonnen in juli 2013 deze
eerste Haagse Retailprijs. In de Theresiastraat wordt in de winkels duurzame led-verlichting
aangebracht. De winkeliers in het Zeeheldenkwartier gaan een speciale kortingskaart voor
klanten invoeren.
“Wethouder Henk Kool (Economie) heeft de
winkeliersverenigingen dinsdagavond elk een
cheque van € 7.500 euro overhandigd. 'Er zijn
veel goede ideeën voor deze prijsvraag bij het
Haags Retailpunt binnengekomen. Daarmee
laten Haagse ondernemers zien dat zij
beschikken over een gezonde dosis creativiteit
en ondernemerslust. En daar mogen we trots
op zijn,' aldus Kool.
De aanmoedigingsprijs van € 5.000 ging naar de Binnenstad Ondernemers Federatie (BOF)
voor het idee om winkel-weekends voor mensen met kleine- en grote maten te organiseren.
Dat biedt mensen met uitzonderlijke kledingmaten extra service, maar het zorgt ook voor
promotie voor Den Haag als bijzondere winkelstad. De gewonnen geldbedragen worden
gebruikt om de ideeën ten uitvoer te brengen”.
De Haagse Retailprijs is één van vele voorbeelden waarmee het Haagse Retailpunt (en de
gemeente Den Haag) actief tracht om het Haagse winkelaanbod en de winkelgebieden naar
een hoger niveau te tillen.
Bron: www.haagsretailpunt.nl
pagina 47
Bijlage 1 Geïnterviewde personen en leden projectteam
Naam
Organisatie
Geïnterviewde personen
De heer Rob Muetstege
HEMA
De heer John Vos
Blokker Vastgoed
De heer Reinier Wijnands
Blokker Vastgoed
De heer Remco Klomp
Urban Interest
De heer Rudmer Tettero
Jansen Nadorp Weatherall (JNW)
De heer Steven de Neeff
Jansen Nadorp Weatherall (JNW)
De heer Onno Reibestein
Reibestein & Partners
De heer Henry Zuiderwijk
Frisia Makelaars
Mevrouw Mendy van Veen
Stadsdeeldirecteur gemeente Den Haag
De heer Wim Hamming
Bureau Binnenstad Den Haag
De heer Twan Compen
gemeente Den Haag
Projectteam
De heer Stefan Los
gemeente Den Haag
De heer Rick Zijderveld
gemeente Den Haag
De heer Martijn van Dam
gemeente Den Haag
De heer Fons Nota
gemeente Den Haag
De heer Henry Zuiderwijk
Frisia Makelaars
De heer Aart Jan van Duren
Bureau Stedelijke Planning
De heer Toine Hooft
Bureau Stedelijke Planning
De heer Gijs Foeken
Bureau Stedelijke Planning
Met medewerking van
De heer André Doffer
SmartAgent
De heer Thijs Lenderink
I&O Research
De supermarktorganisaties
Albert Heijn, C1000, Jumbo, Hoogvliet, Plus
pagina 48

toegelaten tot de ballotage voor countryclublidmaatschap miv 1

Requiem W.A. Mozart - Sint Agnes Parochie

Nieuwjaarswens

Inlichtingen bij dhr. A.T.J. Teunissen, tel. (026) 359 98 38 e

"Kamerbrief Uitstel BNC-fiche" PDF document | 1

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Gastenlijst Benoordenhout

onderstaande brief

Vacature Bemiddelingsmedewerker Gastouderbureau Boelie

A room with a view Stadhoudersplantsoen 2