Achtergrondnotitie Afsprakenkader

20 maart 2014
Achtergrondnotitie bij de commissiebrief over het Afsprakenkader "Hoofduitgangspunten
herontwikkeling Jaarbeursgebied"
Hoofdstukindeling:
1. Collegebesluiten 8 april 2014
2. Voorgeschiedenis
3. Nieuwe koers Jaarbeurs
4. Kern van de afspraken
5. Uitwerking afspraken
6. Relaties met de omgeving
7. Principes grondbeleid, erfpachtconversie en financiële verrekening
8. Marktconformiteit
1. Collegebesluiten 8 april 2014
Het College van Burgemeester en wethouders heeft 8 april de volgende besluiten genomen:
1. in te stemmen met het afsprakenkader "hoofduitgangspunten herontwikkeling
Jaarbeursgebied
2. Het afsprakenkader uit te werken tot:
a) een stedenbouwkundig kader op hoofdlijnen
b) een nieuwe bilaterale ontwikkel overeenkomst (BOO)
3. In te stemmen met de grondaankoop voor de herprofilering Van Zijstweg/dr. Van
Tellegenweg en dit te dekken uit het HOV-budget, Meerjarenprogramma Bereikbaarheid.
4. In te stemmen met het doorzetten van de financiële methodiek conform de BOO 2006,
waarbij de omzetting van erfpachtrechten en grondeigendommen in samenhang wordt
verrekend.
5. De opbrengsten uit de verkoop Truus van Lierlaan en het positief saldo erfpachtconversie in
lijn met de gemeentebrede spelregels vrij te laten vallen voor de algemene middelen.
Dit positief saldo te bestemmen bij de integrale afweging op een passend moment in de P.
en C. cyclus en daarbij de kosten en risico’s voor extra maatregelen bereikbaarheid
stationsgebied- west (o.a. het gemeentelijke aandeel expeditiebrug en de scope
uitbreidingen project van Zijstweg, zoals de eventuele aankoop van woningen) te betrekken.
6. geheimhouding met betrekking tot bijlage 4 (financiële bijlage) op te leggen ex
artikel 55 lid 1 Gemeentewet.
7. de commissie Stad & Ruimte te informeren via bijgaande brief en voor te stellen een speciale
commissievergadering te beleggen om het afsprakenkader te kunnen toelichten en
bespreken.
8. De besluiten 1 t/ m 7 hebben de status van voorgenomen besluit tot het moment waarop de
nieuwe commissie Stad en Ruimte in zijn vergadering kennis heeft kunnen nemen van de
collegelijn (in verband met de demissionaire status van het college).
2. Voorgeschiedenis
20 maart 2014
De herontwikkeling van het Jaarbeursgebied kent een lange geschiedenis1.
In het Masterplan 2003 waren de ontwikkelingen van het Jaarbeursterrein beperkt tot de kop van
het Jaarbeursterrein. De plannen gingen uit van de bouw van megabioscoop, hotel/ woningen en
casino.
In het kader van de privaatrechtelijke onderhandelingen in 2004/ 2005 is de behoefte ontstaan om
de rest van het Jaarbeursterrein in de plannen te betrekken. Aanleidingen daarvoor vanuit de
Jaarbeurs lagen o.a. in zekerheid over de continuïteit van het bedrijf. De huidige eigendom- en
erfpachtregelingen zijn een lappendeken. De erfpachtregelingen kennen verschillende aflopende
termijnen. Een belangrijk deel van de erfpacht zou in 2019 eindigen.
Aanleidingen vanuit de Gemeente lagen meer in stedenbouwkundig/ ruimtelijke zin: de wens om dit
omvangrijke terrein meer onderdeel te laten zijn van het stedelijk weefsel (zowel in de relatie tussen
Kanaleneiland en de binnenstad als tussen Dichterswijk/ Parkhaven en Lombok. Ook had de
gemeente de behoefte om hier stedelijke functies waaronder wonen te realiseren. Dit kon worden
bereikt door ruimte vrij te spelen
Deze behoeftes leidden tot een afsprakenkader in 2005 over het Jaarbeursterrein tot aan het
Merwedekanaal (de plangrens van het Stationsgebied).
Eind 2005 zijn die afspraken op aangeven van de gemeenteraad omgezet in een bilaterale
ontwikkelovereenkomst (BOO) tussen Jaarbeurs en Gemeente. Via de wensen- en
bedenkingenprocedure ( voorhangprocedure) en positief advies gemeenteraad is de BOO op 2 maart
2006 ondertekend.
In die BOO zijn afspraken gemaakt over de zogenaamde noord-zuid omklap waarbij de Jaarbeurs de
gronden aan de zuidzijde van de centrumboulevard in eeuwigdurende erfpacht zou krijgen en hier
haar hallencomplex met bijbehorend parkeren zou gaan transformeren. De Jaarbeurs zou de Kop van
de Jaarbeurs ontwikkelen en hiervoor aan de Gemeente een exploitatiebijdrage betalen. Deze BOO
zou "perfect" worden door middel van minimaal twee opvolgende bilaterale
projectovereenkomsten. Die zijn wel opgesteld maar tot op de dag van vandaag niet ondertekend.
In 2009 is nog een Addendum toegevoegd aan de BOO 2006.
Er zijn vele pogingen gedaan om de plannen vlot te trekken. Zie daarvoor de besluitenhistorie.
Voornaamste directe struikelblok was de bereikbaarheid van de Van Zijstweg (2x2, 2x1) en het
autoparkeren. Maar ook andere factoren deden hun invloed gelden: de banken-, later economische
en vastgoedcrisis en veranderende gemeentelijke inzichten op het gebied van verkeer.
De gemeente heeft eerst geprobeerd om de Jaarbeurs mee te krijgen in een andere
stedenbouwkundige opzet van het gebied. Daartoe is o.a. de visie Jaarbeurskwartier opgesteld. Deze
visie is ontwikkeld in het kader van de Duurzaamheidscatalogus en is in mei 2009 aangeboden aan de
Minister van VROM als eerste aanzet voor een Nieuw Sleutel Project.
In december 2012 heeft het college de Jaarbeurs voor het blok gezet: als er geen keuze wordt
gemaakt, ziet de gemeente geen kans meer aan een integrale ontwikkeling mee te werken. De
raadscommissie werd hierover geïnformeerd.
3. Nieuwe koers Jaarbeurs
In mei 2013 is een belangrijke doorbraak bereikt en hebben de Jaarbeurs en de gemeente gewerkt
aan een nieuw Afsprakenkader. Nu op basis van een oost-west omklap.
1
Bedoeld is:de periode Stationsgebied (2001- heden). De twee UCP periodes zijn buiten beschouwing gelaten.
20 maart 2014
Tijdens de raadsinfo-avond op 11 februari 2014 heeft de algemeen directeur van de Jaarbeurs de
nieuwe koers toegelicht: de Jaarbeurs gaat zich (opnieuw) richten op haar oorspronkelijke
doelstelling waarvoor zij in 1916 is opgericht: de bevordering van handel en nijverheid in Nederland2.
Hiermee samenhangend, heeft de Jaarbeurs keuzes gemaakt over de toekomst van het Utrechtse
bedrijf in de breedste zin van het woord. Die keuzes raken de gemeente op velerlei terrein:
economie, werkgelegenheid, toerisme en stadspromotie, ruimtelijke ordening en stedenbouw,
verkeer, parkeren, duurzaamheid etc.
4. Kern van de afspraken
Jaarbeurs en gemeente zijn op hoofdlijn het volgende overeen gekomen:
1. een complete "ruilverkaveling" met als uitkomst dat de Jaarbeurs zich concentreert aan de
westzijde van het gebied en de gemeente vanaf 2023 het oostelijk gebied kan herontwikkelen (de
oost-west omklap);
2. tweezijdige entrees; aan de oostzijde gericht op het openbaar vervoer en aan de westkant gericht
op het autoverkeer;
3. het terugdringen van het autoverkeer op de Van Zijstweg door het Jaarbeursparkeren voor een
groot deel te organiseren aan de westzijde van het gebied (overzijde Merwedekanaal);
4. het verduurzamen van het gebied, o.a. door vergroening en nieuwe energieconcepten.
He eerder afgesproken model van de noord-zuid omklap is hiermee vervallen. Dit model bleek voor
de Jaarbeurs niet haalbaar vanwege grote nadelen voor de exploitatie en logistieke beperkingen.
Als de plannen worden uitgevoerd (waar een aantal jaren mee gemoeid is), krijgt de stad er een
nieuw en duurzaam stedelijk gebied bij terwijl Jaarbeurs zijn positie verstevigt door zich te
concentreren en te vernieuwen.
De reden van de regering om in 1916 te kiezen voor Utrecht als plaats voor de Jaarbeurs, is actueler
dan ooit. Met de nieuwe OV-Terminal met zijn vervoermodaliteiten en de aangepaste
verkeerstructuur vanaf de A2, maakt Utrecht zijn reputatie van knooppunt van Nederland, meer
waar dan ooit te voren. De unieke ligging – ook ten opzichte van het oude en nieuwe centrumgebied,
zijn de beste vestigingsvoorwaarden voor het bijna 100 jaar oude Utrechtse bedrijf.
5. Uitwerking afspraken
Fase 1
De nieuwe koers/ het afsprakenkader heeft op allerlei gebied zijn effecten.
Fase 1 (kop Jaarbeurs).
- Jaarbeurs heeft met Wolff bioscopen definitieve overeenstemming over de bouw van de
megabioscoop. De Jaarbeurs ontwikkelt deze.
Het ontwerpbestemmingsplan met een gecoördineerde bouwvergunning ligt ter visie.
Afhankelijk van eventuele procedures, start de voorbereiding van de bouw in september 2014.
Oplevering is gepland vóór de opening van het Filmfestival in oktober 2015.
- Dat geldt hetzelfde voor de Foodcourt en het nieuwe entreegebouw (Galaxyroom). Deze plannen
worden nog aangepast aan de nieuwe stedenbouwkundige inzichten en gaan daarna in uitvoering.
- In tegenstelling tot eerdere afspraken, zal de Jaarbeurs de twee andere projecten van de kop
2
Voor het verslag van die avond, zie de raadsite.
20 maart 2014
Jaarbeurs, niet zelf ontwikkelen en draagt de ontwikkelrechten over aan de gemeente Utrecht.
Fase 2
- De omvang van het ruimtegebruik van de Jaarbeurs zal met 8 ha. verminderen. Hierdoor komt in
2023 ca 80.000 m2 vrij voor nieuwe functies (het Oostterrein). De nieuwe afspraken geven de
gemeente meer flexibiliteit in bestemmingen en programma.
- Minstens 6200 van de 6500 Jaarbeursparkeerplaatsen worden overgeheveld naar de overzijde
Merwedekanaal. Dit zal op den duur leiden tot een afname van de verkeersbelasting op de
Croeselaan en de Van Zijstweg. De 300 overblijvende parkeerplaatsen zijn gebonden aan het gebruik
van het Beatrixgebouw. Daarom verricht de Jaarbeurs onderzoek of deze parkeerplaatsen zijn te
realiseren in het Beatrixgebouw zelf.
- Om de Van Zijstweg en Croeselaan zo veel mogelijk te ontlasten, zal de Jaarbeurs op eigen terrein
een nieuwe ontsluiting voor haar expeditieverkeer aanleggen. Daar vindt onderzoek naar plaats
inclusief de aanleg van een extra brug over het Merwedekanaal voor het expeditieverkeer. De
verwachting is dat het expeditieverkeer niet volledig over de bestaande parallelweg langs het
Merwedekanaal kan worden afgewikkeld. Hierdoor zouden teveel conflicten ontstaan tussen
enerzijds doorgaand expeditieverkeer en verkeer dat moet laden en lossen en anderzijds tussen
expeditieverkeer en voetgangers op de toekomstige Centrumboulevard. Beide partijen hebben
voordeel aan een dergelijke brug.
Indien een brug noodzakelijk blijkt, is afgesproken om de kosten van deze brug te financieren op
basis van 50%-50%. Door beide oorzaken wordt een uitvoering van de Van Zijstweg/Dr. Van
Tellegenlaan met een 2x1 profiel + HOV aanmerkelijk kansrijker.
Jaarbeurs en Gemeente gaan gezamenlijk onderzoeken of in het gebied aan de overzijde van het
Merwedekanaal een binnenstedelijk transferium kan bijdragen aan het oplossen van
distributievraagstukken in het gehele centrumgebied. Doel is verdere vermindering van het
autoverkeer naar en in het centrumgebied. Een dergelijke voorziening heeft een snelle en
aantrekkelijke verbinding nodig met de OV-t.
Conform de in 2009 aan het Masterplan Stationsgebied toegevoegde doelstelling "duurzaamheid" , is
er grote ambitie om het gebied te vergroenen en delen een parkachtige uitstraling te geven. Ook
energieneutraliteit staathoog op de agenda.
6. Relaties met de omgeving
Het parkeervraagstuk (binnenstedelijk transferium, al dan niet parkeren in het Beatrixgebouw) hangt
samen met de vraag of en hoe de parkeervoorziening in het Sijpesteijnkwartier eruit komt te zien. Er
ligt een relatie tussen het toekomstige Jaarbeurspleingebouw en de ondergrondse parkeergarage
Jaarbeursplein.
Uit studie moet bovendien blijken welke betekenis de plannen hebben op de toekomstige stedelijke
verkeerstructuur. Komende maanden wordt hier op gestudeeerd. Bij de voorstellen over de
stedenbouwkundig kader op hoofdlijnen van fase 2, worden hier voorstellen voor gedaan.
Ook worden programmatische relaties met omliggende gebiedsontwikkelingen zoals de
Merwedekanaalzone verder onderzocht.
7. Principes grondbeleid, erfpachtconversie en financiële verrekening
In de BOO Jaarbeurs 2006 had de Jaarbeurs een ontwikkelpositie voor de kop Jaarbeurs
(megabioscoop, hotel/ woningen en casino). In de nieuwe afspraken vult de Jaarbeurs die positie
20 maart 2014
vanwege reeds aangegane verplichtingen nog wel voor de Megabioscoop in (zie onder 5) maar niet
voor de twee andere ontwikkelingen.
Deze positie wordt overgenomen door de gemeente.
De keuze voor het hanteren van een actief gemeentelijk grondbeleid voor de Kop Jaarbeurs is in
afwijking van de vastgestelde BOO 2006 en een afwijking van het gehanteerde beleid in Utrecht om
bij gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk te kiezen voor faciliterend grondbeleid.
De redenen om zelf actief te willen sturen, zijn van inhoudelijke en financiële aard. De gemeente
heeft daardoor grip op de snelheid van ontwikkeling van de Kop en de mogelijkheid om extra
opbrengsten te genereren. Daar staan risico's tegenover zoals vooral de afname van het programma
door de markt. De Gemeente heeft stuurmogelijkheid om deze risico's te beheersen. Bij het
raadsvoorstel over het stedenbouwkundig kader op hoofdlijnen van fase 2 en de
ontwikkelovereenkomst, wordt hierop terug gekomen.
De systematiek waarmee de verrekening van de erfpachtconversie in de BOO 2006 is uitgewerkt en
financieel is verwerkt wordt ook nu gevolgd. De grondexploitatie van de Kop Jaarbeurs wordt in deze
opzet niet belast met verwervingskosten evenals een nieuwe grex voor het Oostterrein. In dit laatste
gebied kan geen groot verdienend vermogen worden gerealiseerd. Mede omdat dit gebied geen
extra verkeersaantrekkende werking mag krijgen met oog op de toekomstige capaciteit Van
Zijstweg.
Door geen verwervingskosten te rekenen wordt het realistischer om te werken met een neutraal
saldo op deze gebiedsontwikkeling.
Ten opzichte van de erfpachtconversie 2006 (noord-zuid omklap) wordt in de nieuwe situatie (oostwest omklap) een positiever saldo verwacht. Het saldo is nog in beweging omdat de oppervlaktes van
de gebieden nog wijzigen.
In dit saldo is de erfpachtconversie van het gehele Jaarbeursterrein verwerkt (Kop, noordterrein,
zuidterrein) en het bestaat uit de volgende onderdelen:







aankoop door GU van eigendommen van de Jaarbeurs
verwerven door GU van erfpachtrechten die lopen tot 2019
verwerven door GU van erfpachtrechten die lopen tot 2070
betalingen door Jaarbeurs voor gebruiksrecht van oostterrein tot 1 jan 2023
omzetten van het erfpachtrecht door Jaarbeurs van 2019 naar eeuwigdurend
omzetten van het erfpachtrecht door Jaarbeurs van 2070 naar eeuwigdurend
afkopen van erfpachtrecht door Jaarbeurs van voormalig eigendom GU.
Ook deze zaken behoeven uitwerking. Bij de definitieve voorstellen, komt een verrekenschema van
de hierboven genoemde onderdelen.
8. Marktconformiteit
De BOO 2006 is getoetst op marktconformiteit in verband met ongeoorloofde staatsteun. Uit de toen
uitgevoerde toetsen bleek dat er geen sprake was van ongeoorloofde staatsteun. De gehanteerde
grondprijzen waren marktconform. De huidige in voorbereiding zijnde transacties zijn gebaseerd op
de gebruikte grondprijzen uit 2006 en aangepast met een index voor loon- en prijsstijgingen. Op de
huidige transacties worden opnieuw twee toetsen uitgevoerd. De uitkomsten worden gebruikt bij de
uitwerking tot de BOO en verwerkt in de volgende ter besluitvorming voor te leggen
bestuursproducties.
Bijlage:
- Afsprakenkader "Hoofduitgangspunten herontwikkeling Jaarbeursgebied"

Download Report