Jaarverslag 2013

MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXVIII
JAARVERSLAG 2013
MET FISCALE OPGAVE
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
INHOUDSOPGAVE
1. Verslag van de beheerder
2. Mededeling van het stichtingsbestuur
PAGINA
3
14
Jaarrekening 2013
3. Balans per 31 december 2013
16
4. Winst- en verliesrekening over 2013
17
5. Kasstroomoverzicht 2013
19
6. Toelichting op de balans per 31 december 2013
20
7. Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2013
25
Overige gegevens
8. Overige toelichtingen
27
9. Overige gegevens
28
Controleverklaring
30
Bijlagen jaarrekening 2013
33
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
2
1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER
Algemeen
Het exploitatie- en verkoopresultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 1.612 positief per participatie.
Het secretariaat van het maatschapbestuur berust bij de beheerder. Eventuele vragen aan het maatschapbestuur
kunnen schriftelijk worden ingediend bij: Staalbankiers N.V., afdeling (secretariaat) Vastgoedfondsen, Postbus 327,
2501 CH Den Haag.
Na vaststelling van de jaarrekening zal deze worden gepubliceerd op de website van Staalbankiers N.V.
(www.staalbankiers.nl).
Op basis van de waarderingsgrondslagen wordt onroerend goed in de jaarrekening verantwoord op historische
kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde per
31 december 2013 is lager dan per 31 december 2012. Het resultaat uit herwaardering van het vastgoed bedraagt
€ 2.322 negatief per participatie.
De beheerder beschikt voor de Maatschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en interne
beheersingssysteem als bedoeld in artikel 121 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft,
welke beschrijving voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht. De beheerder verklaart dat de
administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving
functioneren.
In onze brief van 3 oktober 2013 hebben wij u geïnformeerd omtrent het besluit om het property management* uit te
besteden aan MVGM Woningmanagement. Dit is op 1 oktober 2013 geëffectueerd. De vergoeding voor de property
manager wordt door de beheerder betaald uit de beheervergoeding. De property manager werkt volledig onder
eindverantwoordelijkheid van de beheerder.
*) Property management omvat alle activiteiten op het gebied van administratief, commercieel en technisch beheer. Te denken
valt hierbij aan het aannemen van storingsmeldingen en klachten, huurincasso, het afrekenen van stook- en servicekosten met
huurders en dergelijke.
Exploitatie
Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van € 67.521. Hiervan zijn 23 huurvorderingen ad totaal
€ 60.938 overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder; daarnaast is € 13.314 als oninbaar afgeboekt. Het totaal van
alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt € 42.009.
Met ingang van 1 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde sector (huur tot
€ 681,02) in werking getreden. Hierbij gelden er hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor de
hogere en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee doorstroming van deze groepen stimuleren en het
scheefhuren tegengaan. Voor 2013 betekent dit een huurverhoging van maximaal:
• Inflatie 2012 plus 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614;
• Inflatie 2012 plus 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000;
• Inflatie 2012 plus 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.
De inflatie over 2012 was 2,5%.
De huurverhoging per 1 juli 2013 voor Woningmaatschap XXXVIII bedroeg gemiddeld 3,9%.
Voorts is in 2013 ook de nieuwe verhuurderheffing in werking getreden. Op 2 juli 2013 heeft de Eerste Kamer
ingestemd met de Wet verhuurderheffing, die een heffing voor verhuurders voor alleen het jaar 2013 introduceert.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
3
De heffing bedraagt 0,014% over de WOZ-waarde van de woningen die in de niet-geliberaliseerde sector vallen. Op
17 december 2013 is, ondanks forse kritiek van de Eerste Kamer, de heffing over 2014 aanzienlijk verhoogd en
vastgesteld op 0,381% van de WOZ-waarde.
De verhuurderheffing over 2013 bedroeg € 5.275.
In het boekjaar 2013 heeft zowel groot onderhoud als regulier klachtonderhoud plaatsgevonden.
Er is in totaal een bedrag van circa € 145.000 uitgegeven aan regulier klachtonderhoud. Hiervan is in totaal circa
€ 85.000 betaald aan bijdragen aan de Vereniging van Eigenaars te Heerlen ten behoeve van klein onderhoud.
Voor groot onderhoud werd in totaal een bedrag van circa € 334.000 uitgegeven. Hieronder zijn de volgende
uitgaven begrepen:
• voor groot onderhoud aan de appartementencomplexen te Heerlen (Mariabad) worden bijdragen betaald
aan de Vereniging van Eigenaars. Deze kosten worden verantwoord onder de onderhoudsuitgaven. De
totale financiële consequentie voor 2013 bedroeg circa € 122.000;
• tevens zijn extra bijdragen aan de Verenigingen van Eigenaars voldaan ad totaal circa € 102.600 ten
behoeve van schilderwerkzaamheden aan de appartementencomplexen te Heerlen;
• daarnaast is er voor het verhuurgereed maken van leeggekomen woningen in totaal circa € 73.000 betaald;
• in een tiental woningen is de cv-ketel vervangen. De totale kosten hiervan bedroegen circa € 17.000;
• voorts hebben bij een aantal woningen te Zwijndrecht en een woning te Axel diverse dakrenovaties plaatsgevonden voor een bedrag van circa € 16.600. Tevens zijn er korrels aangebracht in kruipruimten van twee
woningen te Zwijndrecht vanwege vochtproblemen. De financiële consequentie hiervan bedroeg circa
€ 2.800.
Leegstand/Verhuur
Met betrekking tot het complex te Heerlen is de verhuur van de appartementen in 2013 voorspoedig geweest en
was de leegstand het hele jaar beheersbaar. Over 2013 zijn in totaal 29 huurcontracten afgesloten. Voorts zijn er
zeventien parkeerplaatsen opnieuw verhuurd. Met betrekking tot de overige complexen zijn in 2013 achttien huurcontracten afgesloten. Daarnaast zijn drie parkeerplaatsen te Zwijndrecht opnieuw verhuurd.
In de bijlage treft u een specificatie van de verhuurde objecten aan.
Verkopen
Herstel van de woningmarkt heeft het afgelopen jaar nog niet plaatsgevonden. Het verkoopproces is hiermee
onverminderd onder druk blijven staan. De financiële instellingen zijn zeer kritisch bij het verstrekken van
hypothecaire leningen en potentiële kopers nemen een afwachtende houding aan. Ook bij de portefeuille van de
Maatschap is te constateren dat de verkopen moeizaam verlopen. De beheerder heeft verschillende initiatieven
ondernomen om verkopen te bewerkstelligen. In de vastgestelde begroting 2013 is uitgegaan van de verkoop van
vier woningen. Gerealiseerd zijn twee verkochte woningen.
In de bijlage treft u een specificatie van de geëffectueerde verkopen aan.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
4
In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd:
___________________________________________________________________________________________
Locatie
Aantal
Aantal woningen verkocht
Aantal
woningen
2006 2007 2008
2009
2010 2011 2012 2013
woningen
aangekocht
ultimo 2013
_____________________________________________________________________________________________________
Axel
11
1
1
2
1
1
1
4
Heerlen (Kampstraat)
17
2
1
1
2
11
Heerlen (Mariabad)
246
1
6
4
1
234
Heiligerlee/Midwola
21
3
5
3
1
9
Oude Pekela
15
1
1
13
Sittard
18
18
Tolbert
11
2
1
8
Zwijndrecht
91
2
4
2
1
4
1
2
75
Totaal
430
9
19
12
3
6
4
3
2
372
Waardering vastgoed
De economische en financiële crisis heeft niet alleen gevolgen gehad voor het aantal verkopen en de verkoopprijzen van de individuele woningen, maar ook de beleggingswaarde van de verhuurde woningen is verder onder
druk komen te staan. Potentiële beleggers in verhuurde woningen haakten af vanwege de beperkte
financierbaarheid door de banken en het daardoor extra vereiste aan eigen vermogen.
De marktwaarde in verhuurde staat van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport,
opgemaakt d.d. 9 oktober 2013 door Hans Janssen Bedrijfsmakelaars.
In de toelichting op de balans is onder “onroerend goed in exploitatie” de balanswaardering van het vastgoed per
31 december 2013 opgenomen.
Financiering
Gezien de strengere eisen die de banken stellen en om de solvabiliteit van de Maatschap op peil te houden en ook
in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, heeft de beheerder voorgesteld om de uitkeringen
afhankelijk te maken van de Loan-To-Value (LTV). De LTV wordt bepaald door de hypothecaire lening te relateren
aan de balanswaarde van het vastgoed. De LTV is te verlagen door verhoging van de aflossing dan wel een
verbetering van de beleggingswaarde van het onroerend goed.
Per 31 december 2013 bedraagt de LTV van de Maatschap 101,8%.
In het derde kwartaalverslag van 2013 is vermeld dat een herfinanciering nog niet mogelijk is gebleken en dat de
huidige financier, Staalbankiers N.V., slechts onder bepaalde voorwaarden bereid is tot een verlenging van de
hypothecaire lening, doch tot uiterlijk 30 juni 2014. Het bestuur van de Stichting (bewaarder) heeft deze offerte op
10 december 2013 ondertekend, zodat de lening is veiliggesteld tot en met 30 juni 2014. De belangrijkste
voorwaarde was het inmiddels aangeleverde verkoopplan van het vastgoed door de beheerder. De getaxeerde
waarde van de complexen is thans nagenoeg even hoog als de resterende hoofdsom van de hypothecaire lening.
De verwachting is dat een verkoop van het vastgoed per heden zal leiden tot geen of minimale terugbetaling van de
resterende inleg aan de vennoten. Overigens zullen eventuele tekorten na de verkoop van het vastgoed, vanwege
het non-recourse karakter van de hypothecaire lening, niet op het vermogen van de vennoten worden verhaald. Het
verkoopplan is op 11 februari 2014 besproken met het bestuur van de Stichting en een vertegenwoordiging van de
vennoten. De uitkomst hiervan is dat vooralsnog geen overeenstemming is bereikt. Op 7 maart 2014 had het
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
5
Maatschapbestuur en een delegatie van de vennoten een overleg met de Directie van de financier over de huidige
situatie. De uitkomsten worden thans besproken met het bestuur van de Stichting.
In de Vergadering van Vennoten zal dit punt verder aan de orde komen. Deze vergadering wordt gehouden op
14 april 2014 om 14.00 uur ten kantore van Staalbankiers.
Uitkering
Over het boekjaar 2012 heeft geen uitkering plaatsgevonden. Thans zou over het boekjaar 2013 een bedrag van
€ 1.667 per maatschapaandeel voor uitkering beschikbaar zijn. Dit bedrag bestaat uit € 1.612 exploitatie- en
verkoopresultaat, vermeerderd met € 55 wegens de waardeaanpassing van twee ingekochte participaties naar
taxatiewaarde.
In de leningovereenkomst met Staalbankiers is opgenomen dat uitkeringen aan vennoten uitsluitend kunnen
geschieden na goedkeuring van Staalbankiers. Na toetsing heeft de financier geen toestemming gegeven tot het
doen van een uitkering aan de vennoten. De beheerder stelt voor de beschikbare liquiditeit ad € 1.667 per participatie
aan te wenden om de limiet van het rekening-courant in te perken. Hiermee zal de LTV verder worden teruggebracht.
Het voorstel luidt derhalve:
Exploitatieresultaat
Verkoopresultaat
Waardeaanpassing ingekochte participaties
Reservering
1.607
5
55
(1.667)
Uitkering
-
In de Vergadering van Vennoten, te houden op 14 april 2014, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden
vastgesteld.
Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (bedragen in euro’s):
- begindatum : 27 oktober 2006
- einddatum
: 31 december 2016
_____________________________________________________________________________________________
Jaar
Inleg
Exploitatie
Inkoop
Reservering Totaal Rendement *)
eigen geld
verkoopresultaat participaties
_____________________________________________________________________________________________
Inleg
(25.000)
(25.000)
Resultaten
2006 (2 maanden)
2007 **
2008
2009
2010
2011
2012
2013 (nader te bepalen)
Totaal
422
253
86
191
98
69
(23.881)
10
41
397
927
871
1.220
1.612
(80)
(33)
(247)
55
(936)
(1.042)
(1.667)
432
294
483
1.038
-
5.078
(305)
(3.645)
(22.753)
0,0%
0,2%
1,6%
3,8%
3,6%
5,1%
6,7%
*) Rendement op jaarbasis, op basis van de resterende nominale inleg per 1 januari
**) (Interim-)uitkering in 2008 op basis van realisatie in 2007
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
6
Continuïteit
De Maatschap heeft op balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal.
De Beheerder wijst op de situatie dat de huidige (verlengde) hypothecaire financiering per 30 juni 2014 afloopt. Per
31 december 2013 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed met circa
2%. Voor een voortduring van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. Met name doordat de
getaxeerde waarde van het vastgoed lager is dan de restschuld van de her te financieren hypothecaire lening is dit
onmogelijk gebleken. Een voortdurende afwijzing van (her)financiering zal leiden tot gedwongen verkoop van het
vastgoed, ondanks het ruime positieve exploitatieresultaat in 2013.
Uit het bovenstaande blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter
continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis van
de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten.
Verwachtingen 2014
Inmiddels zijn wij in het achtste boekjaar van de Maatschap beland. Tot op heden is er één losse garage te
Zwijndrecht verkocht. In 2014 zijn tot op heden twee woningen verhuurd, gelegen te Heerlen (1) en Sittard (1).
Voorts is er in Zwijndrecht één losse garage en in Heerlen één parkeerplaats verhuurd.
Er staan zeventien woningen leeg, gelegen te Heerlen (11), Heiligerlee (1), Oude Pekela (1), Sittard (2) en
Zwijndrecht (2). Voorts is de huur opgezegd van drie appartementen te Heerlen en één woning te Sittard.
Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt
betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar tien jaar terug nog verdrongen, vallen op dit moment vooral
de bordjes “te koop” op. De bouwproductie is teruggevallen en de werkgelegenheid in de bouwsector en bij de
toeleveranciers staat onder druk. Op de achtergrond speelt de afname van het consumentenvertrouwen, de
oplopende werkloosheid en de terughoudendheid bij de banken om leningen te verstrekken. Tot zover het slechte
nieuws. Op dit moment, begin 2014, lijkt de crisis aan zijn eind te komen en zijn er weer positieve geluiden over de
economie en de woningmarkt. Bovendien is er duidelijkheid in Den Haag doordat het Woonakkoord, dat VVD en
PvdA afsloten met D66, Christenunie en SGP, in december 2013 ook de Eerste Kamer gepasseerd is.
Om deze ontwikkelingen in het juiste perspectief te kunnen plaatsen, is een breder zicht nodig op de diverse
ontwikkelingen die direct en indirect doorwerken op vraag, aanbod en prijzen in de woningmarkt. Daarbij is het goed
te beseffen dat de woningmarkt een bijzondere markt is en wel omdat woningen (a) lang mee gaan, (b) relatief duur
zijn, (c) niet van plaats verschoven kunnen worden, (d) de overheid de nodige invloed uitoefent met regels en
subsidies, (e) een groot deel van de verhuurders geen commerciële motieven heeft en (f) bovendien de helft van
alle aanbieders ook vrager is (namelijk de eigenaar-bewoners die veelal een andere koopwoning zoeken).
In dit jaarverslag wordt aandacht geschonken aan (1) de demografische groei van het aantal huishoudens, (2) de
inkomensontwikkeling van diezelfde huishoudens, (3) de woonvoorkeuren en de vraag naar woningen van deze
huishoudens, (4) de mate waarin voor die vraag gebouwd wordt, (5) de prijsontwikkeling en tot slot (6) de politieke
beleidsontwikkelingen en de belangstelling van investeerders voor vastgoed.
(1) Ondanks de economische crisis heeft de demografische groei zich de afgelopen jaren gewoon doorgezet. Het
aantal huishoudens is de laatste jaren, net als voor 2008, toegenomen met circa 60.000 per jaar. En ook de
komende jaren wordt een verdere toename verwacht met een zelfde aantal. Daarbij zijn er wel regionale verschillen.
De groei is vooral groot in de Randstad en de grotere steden. Aan de randen van ons land, zoals in de Krimpregio’s,
is de groei duidelijk minder groot. Maar tot 2020 neemt het aantal huishoudens in vrijwel alle gemeenten nog toe in
aantal. (Figuur 1).
(2) Wel is het gemiddelde inkomen per huishouden de laatste jaren iets gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie gaat het
om een daling van goed 6% in de periode 2008-2012. De aanhoudende inkomensstijging uit de periode 1995-2008
is daarmee voor een deel weer ingeleverd. Ook in 2014 wordt nog een beperkte inkomensdaling door het CPB
verwacht, waarmee het inkomen in 2015 terug zal zijn op het niveau van de jaren 2001/2002. (Figuur 2).
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
7
(3) Met deze aanhoudende demografische groei en licht stagnerende inkomensontwikkeling, is de vraag naar huur
en koopwoningen aanzienlijk. Uit recent consumentenonderzoek is gebleken dat de woonconsument zijn
woonwensen door de crisis wel uitstelt, maar zeker niet afstelt. Door de crisis is de doorstroming in de koopsector
ingezakt. Maar de verhuizingen die daardoor niet gerealiseerd konden worden, hebben ertoe geleid dat er nu juist
meer woningzoekenden zijn. Daarbij is er sprake van een evenwichtige verdeling over zowel huur als koopsector.
De grote vraag in de huursector hangt voor een deel samen met de negatieve inkomensontwikkeling van de laatste
jaren en voor een deel samen met de onzekerheden ten aanzien van de koopsector. Jonge mensen lijken de
overstap naar de koopsector iets langer uit te stellen dan enkele jaren terug. De grote vraag in de koopsector hangt
vooral samen met de genoemde stagnatie van de doorstroming in dit segment. Als gevolg hiervan zijn ruim
één miljoen huishoudens op zoek naar een (andere) woning waarvan ruim 500.000 uitkijken naar een huurwoning
en 500.000 uitkijken naar een koopwoning. (Figuur 3).
(4) De bouwsector heeft het in 2013 opnieuw erg moeilijk gehad. Er zijn in 2013 slechts zo’n 50.000 nieuwe
woningen gebouwd. Dit is (vanaf 2010) het vierde achtereenvolgende jaar waarin de bouwproductie op een
historisch laag niveau is uitgekomen. In de jaren daarvoor (tot en met 2009) werden nog circa 80.000 nieuwe
woningen per jaar gebouwd. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) verwacht een verdere daling
van de productie in 2014 met 7% waardoor er nog slechts 45.000 woningen opgeleverd zullen worden. (Figuur 4).
Deze daling van de nieuwbouwproductie, in combinatie met een redelijk op peil blijvende renovatie en onderhoudsmarkt, zet de werkgelegenheid in de bouwsector onder druk. Volgens het EIB zijn er sinds het uitbreken van de
crisis 70.000 voltijdse banen verloren gegaan. Verder heeft de achterblijvende bouwproductie ervoor gezorgd dat
het woningtekort begint op te lopen. Het aantal huishoudens neemt sterker toe dan het aantal woningen. Tussen
2009 en 2012 groeide het aantal huishoudens met 200.000 en het aantal woningen met 140.000. Een deel van
deze nieuwe huishoudens heeft daardoor uit moeten wijken buiten de reguliere woningmarkt. Meerdere
huishoudens delen een woning of hebben woonruimte gevonden op kamers, in tijdelijk beschikbare ruimte in
kantoren (anti-kraak) en dergelijke. Voor de komende jaren wordt een zelfde demografische groei verwacht zodat
uitgaande van de meest recente verwachtingen voor de bouwproductie, het woningtekort de komende jaren alleen
nog maar verder zal oplopen. Voor heel Nederland wordt een verdere toename van het woningtekort verwacht van
162.000 woningen (2,2% van de voorraad) in 2012, naar 286.000 in 2020 (3,7% van de voorraad). Vooral in het
Westen van het land dreigt het tekort op te lopen. (Figuur 4a).
(5) Deze spanning vertaalt zich niet in oplopende verkoopprijzen. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de
gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2013 ruim 3% lager lag dan in het vierde kwartaal van 2012.
Gerekend vanaf de top van de markt, welke in het derde kwartaal van 2008 lag, is de gemiddelde verkoopprijs met
bijna 20% gezakt. Ook het aantal woningen dat verkocht is, lag in 2013 opnieuw 6% lager dan in 2012: 110.000
verkopen in 2013 tegen 117.000 in 2012. Ten opzichte van 2008 zijn er in 2013 zelfs 40% minder koopwoningen
verkocht. Wel zijn er de eerste tekenen van een opleving in de koopsector waar te nemen. In het vierde kwartaal
van 2013 is het aantal verkochte woningen toegenomen. Ook de prijzen lijken niet verder meer te dalen. Of de
woningmarkt hiermee inderdaad “uitgebodemd” is, moet nog blijken. Maar een positief signaal is dat het aantal
woningen dat te koop staat begint te zakken, van 228.000 eind 2012 naar 212.000 eind 2013. En ook de
verwachtingen zoals die begin 2014 uitgesproken zijn door NVM en deskundigen, spreken niet langer over een
verdere prijsdaling. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, in combinatie met de relatieve
politieke rust, worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt eind 2013. (Figuur 5).
(6) In het woonakkoord dat in december 2013 de Eerste Kamer gepasseerd is, staan de volgende maatregelen die
zowel huur als koopsector raken: jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen, een tot 1,7 miljard in 2017 oplopende
verhuurderheffing, een vereenvoudigd woningwaarderingstelsel waaraan elementen uit de WOZ-waarde zijn
toegevoegd, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn),
verlaging van het maximale aftrektarief en een verhoging van het huurtoeslag budget. Bij de behandeling in de
Eerste Kamer is overigens afgesproken de verhuurderheffing begin 2016 te evalueren.
In 2013 was er voor het eerst de mogelijkheid om de huur van gereguleerde huurwoningen (dat zijn huurwoningen
onder de liberalisatiegrens) inkomensafhankelijk en boven inflatie te verhogen. De mogelijkheden voor deze extra
huurverhoging zijn in 2013 goeddeels benut door de verhuurders. Op basis van het Woonakkoord mocht de huur
voor huishoudens met een inkomen tot € 33.000 met 1,5% boven inflatie verhoogd worden; huishoudens met een
inkomen tussen € 33.000 en 43.000 met 2% boven inflatie en huishoudens met een inkomen boven € 43.000 met
4% boven inflatie. Gemiddeld komt dit neer op goed 2% boven inflatie. De sociale verhuurders hebben de huren van
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
8
deze gereguleerde woningen gemiddeld met 1,7% boven inflatie verhoogd, de commerciële verhuurders met
ongeveer 1,2%.
De gemiddelde huurverhoging van Woningmaatschap XXXVIII per 1 juli 2013 bedroeg 3,9% (inflatie plus 1,4%).
Vanaf 2015 krijgen verhuurders meer vrijheid om de huren van het gereguleerde bezit te verhogen. Naar
verwachting zullen de meeste verhuurders dan niet meer op basis van het inkomen van de huurder maar op basis
van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen de huren (boveninflatoir) gaan verhogen. Tegelijk zal
waarschijnlijk een nieuw en vereenvoudigd woningwaarderingstelsel gaan gelden, al moet daar de definitieve
beslissing nog over genomen worden in Den Haag. In dat vernieuwde stelsel bepaalt de WOZ-waarde voor circa
25% de maximale huur. De noodzaak van een verdere professionalisering van het beheer is ook één van de
hoofdredenen om het property management extern onder te brengen bij de beheerder MVGM (per 1 oktober 2013
geëffectueerd). Het Woonakkoord maakt hogere huren mogelijk hetgeen aantrekkelijk is voor verhuurders en
beleggers. Tegelijk zorgen deze hogere huren in combinatie met de onder druk staande huishoudinkomens voor
oplopende woonlasten. Dit betekent dat verhuurders een naar tijd en plaats gedifferentieerd huurbeleid zullen
moeten ontwikkelen met oog voor de in die specifieke situatie maximaal markthuur. Verder is een deel van de
woningzoekenden gevoelig voor deze huurontwikkeling en zou kunnen verhuizen naar de koopsector. Daar staat
echter tegenover dat ook in de koopsector het een en ander verandert. De dalende prijzen en lage hypotheekrente
hebben een positief effect gehad op de positie van de koopsector. Andere ontwikkelingen hebben echter een
negatief effect: de verplichte aflossing voor starters, de geleidelijke verlaging van het maximale aftrektarief, de
terugloop van de maximale hypotheek (104% van de waarde in 2014 aflopend naar 100% in 2018) en de verlaging
van de Nationale Hypotheek Garantie (tot € 265.000 per 1 juli 2014).
Het geheel overziend, lijkt de aanhoudende demografische groei in combinatie met de stagnatie van de bouwproductie garant te staan voor een stevige bodem in de markt waarbij er voorlopig de nodige vraag blijft naar zowel
huur als koopwoningen. De werkloosheid en de negatieve inkomensontwikkeling vormen aan de andere kant
risicofactoren. Met het oog daarop lijkt het verstandig marges in te bouwen in het beleid van verhuurders en
investeerders. Dit zowel qua aantallen (een zekere druk op de markt handhaven) als qua prijs (betaalbaar en in een
juiste verhouding tot de geboden kwaliteit).
Bron: ABF Research
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
9
Diverse grafieken en tabellen
Figuur 1: De absolute groei van het aantal huishoudens per gemeente, 2012-2020; bron: Primos 2013
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
10
Figuur 2: Het gemiddeld huishoudinkomen in Nederland, 1991-2012; bron CBS en de verwachte ontwikkeling van het
Duizenden
Gemiddeld besteedbaar huishoudeninkomen per jaar
huishoudinkomen, 2012-2015; bron CPB
37
35
33
31
29
27
CBS
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
25
Verwachtingen CPB
Aantal woningzoekende huishoudens (*1000)
Figuur 3: Het aantal dat wil huren resp. kopen; bron: WBO-WoON 1986-2012
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1990
1994
1998
2002
Wil kopen
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
2006
2009
2012
Wil huren
11
Aantal nieuwgebouwde woningen
Duizenden
Figuur 4: Aantal nieuwgebouwde woningen per jaar; 2000-2013; bron: CBS
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Figuur 4a: Verwacht woningtekort in percentage van de woningvoorraad, 2020; bron: Primos 2013
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
12
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
Duizenden
300
Aantal verkochte woningen per jaar
Gemiddelde verkoopprijs
Duizenden
Figuur 5: Gemiddelde verkoopprijs per kwartaal en totaal aantal verkopen per jaar; 2000-2013; bron: Kadaster
50
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal 1
2
3
4
Aantal verkopen
Den Haag, 18 maart 2014
Staalbankiers N.V.
J.G.P. Hage
mr. P.J. Keller MRE FRICS
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
13
2. MEDEDELING VAN HET STICHTINGSBESTUUR
Het Bestuur van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen biedt de hierbij gepresenteerde jaarrekening ter goedkeuring
en vaststelling aan de vennoten van Maatschap Woningmaatschap XXXVIII aan. De jaarrekening is opgesteld door
de beheerder en voorzien van een controleverklaring van de onafhankelijke accountant, welke is opgenomen op
pagina 31 en 32.
Den Haag, 18 maart 2014
Het Bestuur,
prof.dr. W.M. Lammerts van Bueren, voorzitter
mr.ing. J.F.A.M. van Kimmenaede
E.B. Kloos
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
14
MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXVIII
JAARREKENING 2013
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
15
3. BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(in euro’s, voor resultaatbestemming)
Noot
2013
_________
2012
_________
6.3)
30.521.000
---------------
32.078.168
---------------
6.4)
86.713
---------------
107.357
---------------
Liquide middelen
--------------_________
--------------_________
Totaal activa
30.607.713
32.185.525
12.517.018
(13.315.145)
12.469.094
(12.927.011)
6.5)
(798.127)
----------------
(457.917)
----------------
6.6)
6.7)
31.082.622
323.218
32.343.391
300.051
31.405.840
---------------
32.643.442
---------------
30.607.713
32.185.525
Activa
Beleggingen
Onroerend goed in exploitatie
Vorderingen
Debiteuren en overige vorderingen
Overige activa
Passiva
Eigen vermogen
Maatschapkapitaal
Uitkeringsrekening vennoten
Totaal eigen vermogen
Schulden op korte termijn
Rekening-courant Staalbankiers N.V.
Crediteuren en overige schulden
Totaal passiva
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
16
4. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
(in euro’s)
Noot
2013
2012
____________________ ___________________
Opbrengsten uit beleggingen
Theoretische huuropbrengsten
Huurderving als gevolg van leegstand
Afgeboekte huurvorderingen
Huuropbrengsten
Exploitatiekosten
7.1)
2.748.970
(106.230)
(13.314)
2.664.259
(128.383)
-
2.629.426
(856.792)
2.535.876
(848.327)
1.772.634
1.687.549
Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen
Verkoopopbrengst
Kostprijs
Verkoopkosten
Winstdeling Staalbankiers
7.3)
360.000
(349.908)
373.000
(358.655)
10.092
(6.993)
(465)
14.345
(9.172)
(776)
Verkoopresultaat
Som der bedrijfsopbrengsten
2.634
4.397
1.775.268
1.691.946
Bedrijfsopbrengsten/Bedrijfslasten
Interest opbrengsten
Interest kosten
Algemene kosten
7.2)
Som der bedrijfslasten
25
(899.377)
(37.390)
247
(1.023.758)
(34.283)
(936.742)
Beschikbaar resultaat voor uitkering
(1.057.794)
838.526
---------------
634.152
---------------
(1.207.260)
--------------_________
(8.508.176)
--------------_________
(368.734)
(7.874.024)
Ongerealiseerd resultaat uit onroerend goed in exploitatie
Herwaardering vastgoed
Resultaat na herwaardering
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
6.3)
17
2013
2012
___________________ ___________________
Resultaat per participatie
Exploitatieresultaat
Verkoopresultaat
Beschikbaar resultaat voor uitkering
Herwaardering vastgoed
Resultaat na herwaardering
1.607
5
1.212
8
1.612
(2.322)
1.220
(16.362)
(710)
(15.142)
Rendement per participatie op jaarbasis
-3,0%
-63,2%
Rendement per participatie op jaarbasis
(exclusief herwaardering vastgoed)
6,7%
5,1%
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
18
5. KASSTROOMOVERZICHT 2013
(in euro’s)
Noot
2013
__________
2012
_________
Beschikbaar resultaat voor uitkering
6.5)
838.526
----------------
634.152
---------------
Mutatie debiteuren en overige vorderingen
Mutatie crediteuren en overige schulden
6.4)
6.7)
20.644
23.167
(15.081)
(1.331.973)
Mutaties werkkapitaal
43.811
---------------_________
(1.347.054)
--------------_________
Kasstroom uit operationele activiteiten
882.337
----------------
(712.902)
---------------
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
Kostprijs verkochte woningen
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
349.908
358.655
349.908
----------------
358.655
---------------
28.524
-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Waardeaanpassing ingekochte participaties
Uitkeringen a.g.v. overlijden en ontbinding
vennoten (negen participaties)
Aflossing hypothecaire lening
Opname rekening-courant krediet
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
6.6)
(1.260.769)
-
(128.358)
(31.912.812)
32.343.391
(1.232.245)
--------------_________
302.221
--------------_________
Netto kasstroom c.q. toename liquide middelen
-
(52.026)
Liquide middelen per 1 januari
Liquide middelen per 31 december
-
52.026
-
Mutatie liquide middelen
-
(52.026)
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
19
6. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
1a.
Algemene informatie
De Burgerlijke Maatschap Woningmaatschap XXXVIII ("de Maatschap") werd bij notariële akte van
27 oktober 2006 aangegaan ten einde met ingang van 27 oktober 2006 voor rekening van de vennoten te
beleggen in registergoed projecten ten behoeve van particuliere bewoning, gelegen in de plaatsen Axel,
Heerlen, Heiligerlee, Midwolda, Oude Pekela, Sittard, Tolbert en Zwijndrecht. De statuten bepalen dat het
bestuur van de Maatschap berust bij minimaal twee door de Vergadering van Vennoten gekozen vennoten.
De Maatschap heeft een overeenkomst gesloten met Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en de op
27 oktober 2005 opgerichte Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de Stichting"). De Stichting treedt
uitsluitend op als bewaarder in de zin van de Wet financieel toezicht en heeft ten doel het bewaren van de
liquide middelen en van het onroerend goed. In deze jaarrekening zijn tevens de liquide middelen, het
onroerend goed en de hypothecaire schuld verwerkt die op naam staan van de Stichting, voor zover
betrekking hebbende op Woningmaatschap XXXVIII, aangezien het economisch eigendom hiervan bij de
Maatschap berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Staalbankiers Vastgoedfondsen
Beheer B.V. heeft de beheertaken uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen.
De jaarrekening 2013 omvat de periode vanaf 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle voorkomende
bedragen luiden in euro’s. De jaarrekening is opgesteld op basis van de grondslagen voor financiële
verslaggeving van Titel 9, Boek 2 BW.
1b.
Continuïteit
De Maatschap heeft op balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal.
De Beheerder wijst op de situatie dat de huidige (verlengde) hypothecaire financiering per 30 juni 2014 afloopt.
Per 31 december 2013 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed
met circa 2%. Voor een voortduring van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. Met
name doordat de getaxeerde waarde van het vastgoed lager is dan de restschuld van de her te financieren
hypothecaire lening is dit onmogelijk gebleken. Een voortdurende afwijzing van (her)financiering zal leiden tot
gedwongen verkoop van het vastgoed, ondanks het ruime positieve exploitatieresultaat in 2013.
Uit het bovenstaande blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter
continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis
van de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten.
2.
Waarderingsgrondslagen
(a)
Algemeen
Afsluitprovisies uit hoofde van herfinancieringen worden uit voorzichtigheidsoverwegingen rechtstreeks
ten laste van het resultaat gebracht in het jaar dat deze worden verstrekt c.q. betaald.
Voor zover niet anders vermeld, heeft waardering van de activa en passiva tegen nominale waarde
plaatsgevonden.
(b)
Onroerend goed in exploitatie
Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve
afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarin mede begrepen alle directe verwervingskosten,
zoals notariskosten en de aan Staalbankiers N.V. verschuldigde vergoeding over de koopsom.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
20
3.
(c)
Debiteuren en overige vorderingen
Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van
noodzakelijk geachte voorzieningen.
(d)
Huuropbrengsten
De huuropbrengsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarop zij
betrekking hebben.
(e)
Resultaatbepaling
De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed
door middel van notariële akte wordt geleverd.
(f)
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode.
Onroerend goed in exploitatie
Onroerend goed in exploitatie is bij de verkrijging door de Maatschap per 27 oktober 2006 integraal getaxeerd
door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten de reële waarde per
balansdatum benadert.
- Het onroerend goed, gelegen te Axel en Sittard, werd in juridisch eigendom verkregen op 6 april 2006
van Van Speijk Vastgoed B.V.
- Het onroerend goed, complex Kampstraat gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op
1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en
Glaszetbedrijf.
- Het onroerend goed, complex Mariabad gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op
30 juni 2006 van ING woningen Bewaar Maatschappij B.V.
- Het onroerend goed, gelegen te Heiligerlee en Midwolda, werd in juridisch eigendom verkregen op 1
november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en
Glaszetbedrijf.
- Het onroerend goed, gelegen te Oude Pekela, werd in juridisch eigendom verkregen op 31 maart 2006
van Kooistra’s Kledinghuis Leeuwarden Dokkum B.V.
- Het onroerend goed, gelegen te Tolbert, werd in juridisch eigendom verkregen op 13 januari 2006 van
Dutch Residential Fund I B.V.
- Het onroerend goed, gelegen te Zwijndrecht, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van
Zwijndrecht Vastgoed B.V.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
21
De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt:
Aantal woningen/winkels en recreatieruimte
31-12-2012
Verkopen
31-12-2013
4
11
234
9
13
18
8
77
2
4
11
234
9
13
18
8
75
374
2
372
4
-
4
Oorspronkelijke
kostprijs
31-12-2012
_____________ _________
Verkopen
________
Woningen
Axel
Heerlen (Kampstraat)
Heerlen (Mariabad)
Heiligerlee/Midwolda
Oude Pekela
Sittard
Tolbert
Zwijndrecht
Winkels en Recreatieruimte
Heerlen
Woningen
Axel
Heerlen (Kampstraat)
Heerlen (Mariabad)
Heiligerlee/Midwolda
Oude Pekela
Sittard
Tolbert
Zwijndrecht
Winkels en Recreatieruimte
Heerlen
Realiseerbare waarde
Herwaardering
2013
31-12-2013
_____________ _________
313.075
1.348.987
25.121.988
858.654
1.134.898
1.160.220
1.033.610
14.464.956
246.579
973.204
17.637.065
562.688
789.591
766.805
705.840
9.922.717
(349.908)
(6.579)
(4.204)
(1.309.065)
12.312
40.409
(58.805)
30.160
119.191
240.000
969.000
16.328.000
575.000
830.000
708.000
736.000
9.692.000
45.436.388
31.604.489
(349.908)
(1.176.581)
30.078.000
771.773
473.679
(30.679)
443.000
46.208.101
32.078.168
(1.207.260)
30.521.000
-
(349.908)
Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve
afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde. De marktwaarde in verhuurde staat van het onroerend goed
is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport, opgemaakt d.d. 9 oktober 2013 door Hans Janssen
Bedrijfsmakelaars, en bedraagt € 30.521.000.
Voor informatiedoeleinden bedraagt de WOZ-waarde 2013 (met peildatum 01-01-2012) € 45,0 miljoen.
De gerealiseerde verkoopopbrengsten over het boekjaar 2013 zijn circa 2,9% hoger dan de historische
kostprijs en circa 41,0% hoger dan de realiseerbare waarde per 1 januari 2013.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
22
4.
Debiteuren en overige vorderingen
Huurdebiteuren
Servicekosten
Overige vorderingen en overlopende activa
5.
31-12-2013
_________
31-12-2012
_________
67.521
7.487
11.705
62.702
30.224
14.431
86.713
107.357
Eigen vermogen
De mutaties in het eigen vermogen gedurende 2013 zijn als volgt:
Maatschapkapitaal
Eigen vermogen per 1 januari 2013
Waardeaanpassing ingekochte
participaties
Herwaardering Uitkeringsrekening
vastgoed
Exploitatie-/
verkoopresultaat
_________
__________
_________
12.469.094
(14.129.933)
1.202.922
47.924
-
(19.400)
Totaal
_________
(457.917)
28.524
Resultaat over 2013
12.517.018
-
(14.129.933)
(1.207.260)
1.183.522
838.526
(429.393)
(368.734)
Eigen vermogen per 31 december 2013
12.517.018
(15.337.193)
2.022.048
(798.127)
(29.495)
3.889
(1.535)
Eigen vermogen per 31 december 2013 per participatie:
24.071
Overzicht aantal participanten, aantal participaties en intrinsieke waarde per participatie ultimo boekjaar:
Aantal participanten
Aantal participaties
Intrinsieke waarde per participatie
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
31-12-2013
_________
31-12-2012
_________
31-12-2011
_________
301
520
(1.535)
301
520
(881)
306
529
14.262
23
6.
Hypothecaire lening/Rekening-courant
Per 27 oktober 2013 is de lopende rekening-courant faciliteit van Woningmaatschap XXXVIII verlengd. Deze
faciliteit kent een maximum limiet van € 31.500.000. Bij een individuele verkoop zal de limiet met de volledige
verkoopprijs worden ingeperkt. Deze faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 30 juni 2014 en is dagelijks
opzegbaar. De rente wordt berekend op basis van driemaands Euribor-tarief verhoogd met een opslag van
3,0% per jaar.
Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille
verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen.
Het verloop van de hypothecaire lening gedurende 2013 is als volgt:
Rekening-courant per 31 december 2013
31.082.622
Het obligo per participatie bedraagt per 31 december 2013
59.775
Het verloop per individuele lening is hieronder nader gespecificeerd:
_____________________________________________________________________________________
Rentevast
Leningperiode tot
Balans per
Balans per
gedeelte
Rente %
en met
01-01-2013
31-12-2013
_____________________________________________________________________________________
Rekening-courant Staalbankiers N.V.
driemaands Euribor +3,00%
30 juni 2014
32.343.391
31.082.622
Per 31 december 2013 bedraagt de kredietlimiet in rekening-courant € 31.320.000.
7.
Crediteuren en overige schulden
Te betalen accountantskosten
Vooruitontvangen huren
Crediteuren
Te betalen beheervergoeding
Waarborgsommen in beheer
Te betalen BTW
Te betalen overige kosten
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
31-12-2013
_________
31-12-2012
_________
10.842
54.481
51.406
26.465
143.530
3.230
33.264
9.108
60.124
40.814
1.411
128.658
2.912
57.024
323.218
300.051
24
7. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
1.
Exploitatiekosten
De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt:
2013
_________
2012
_________
144.764
333.659
17.499
143.567
109.302
5.275
78.889
23.837
161.416
295.100
31.548
140.342
108.634
89.828
21.459
856.792
848.327
2013
_________
2012
_________
Huuropbrengsten
Bij: Servicekosten
2.629.426
267.950
2.535.876
272.010
Af: Saldo vooruitontvangen huren/achterstallige huren
2.897.376
(26.041)
2.807.886
(1.048)
Geïncasseerde huuropbrengsten
2.871.335
2.806.838
143.567
140.342
2013
__________
2012
_________
5.400
15.488
6.502
10.000
5.400
15.179
13.704
-
37.390
34.283
Klachtonderhoud
Groot onderhoud
Leegstandkosten/servicekosten eigenaar
Beheervergoeding *)
Onroerende zaakbelastingen/waterschapslasten
Verhuurderheffing
Administratiekosten
Verzekeringen
*) Beheervergoeding
De specificatie van de beheervergoeding is als volgt:
Beheervergoeding 5%
2.
Algemene kosten
De specificatie van de algemene kosten is als volgt:
Kosten Stichting/Bewaarder
Accountantskosten
Taxatiekosten
Afsluitprovisie
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
25
3.
Overeenkomst ter zake van Beheer en Bewaring
Tussen de Maatschap, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de bewaarder") en Staalbankiers
Vastgoedfondsen Beheer B.V. ("de beheerder") is een overeenkomst gesloten betreffende het beheer en de
bewaring. Deze overeenkomst voorziet onder meer in het volgende:
4.
(a)
Een eenmalige vergoeding van 2% voor Staalbankiers N.V. (initiatiefnemer) voor zijn werkzaamheden en
risico’s met betrekking tot het aangaan en de promotie van de Maatschap en de Bewaarder en de
aankoop van de onroerende zaken.
(b)
Een vergoeding voor de beheerder van 5% (inclusief BTW) over de ontvangen huuropbrengsten van het
onroerend goed (inclusief servicekosten).
(c)
Een vergoeding voor de beheerder bij verkoop van het onroerend goed van 15% van de verkoopwinst,
bepaald als het verschil tussen de verkoopopbrengst en de kostprijs bestaande uit de aankoopprijs
inclusief de aankoopkosten.
Belastingen
In de jaarrekening zijn geen belastingen over het resultaat en uitkeringen verwerkt, aangezien de Maatschap
niet zelfstandig belastingplichtig is. Volgens de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 wordt het saldo van de
bezittingen en schulden van de Maatschap direct toegerekend aan de vennoten.
5.
Kostenratio
Het niveau van de kosten van de Maatschap, gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde, beliep
41,5%.
6.
Omloopsnelheid van de activa
Het aantal in 2013 verkochte woningen gerelateerd aan het aantal woningen aan het begin van het boekjaar
beliep 0,5%.
Den Haag, 18 maart 2014
Staalbankiers N.V.
J.G.P. Hage
mr. P.J. Keller MRE FRICS
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
26
8. OVERIGE TOELICHTINGEN
1.
Gelieerde partijen
De objecten werden door de bewaarder ten behoeve van de Maatschap deels verworven van niet-gelieerde
partijen en deels van Staalbankiers N.V., die de door haar verkregen objecten had gekocht van nietgelieerde partijen tegen dezelfde voorwaarden als die van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen
haar en de Bewaarder. Nadien heeft geen acquisitie meer plaatsgevonden.
De woningen te Axel, Heerlen (Kampstraat), Heiligerlee / Midwolda, Sittard en Tolbert zijn gekocht van
Staalbankiers N.V. (totaal € 7.548.336).
Bij het uitvoeren van haar werkzaamheden zal de beheerder gebruikmaken van de diensten van een
gelieerde partij: Staalbankiers N.V. De beheertaken worden verzorgd door de afdeling Vastgoedfondsen
van Staalbankiers N.V. Bij de uitoefening van deze taken treedt Staalbankiers N.V. uitsluitend op in het
belang van de vennoten. Hierop houdt de bewaarder toezicht. De uitbesteding zal plaatsvinden in
overeenstemming met artikel 38 van het Btb met betrekking tot de voorwaarden waaraan moet worden
voldaan bij het uitbesteden van één of meer taken van beheer.
Er is niet in gelieerde partijen belegd.
2.
Persoonlijke belangen bestuurders en commissarissen
Het totale persoonlijke belang van de bestuurders en commissarissen in Maatschap Woningmaatschap
XXXVIII is nihil.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
27
9. OVERIGE GEGEVENS
1.
Controleverklaring
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring op pagina 31 en 32.
2.
Uitbreiding en vervreemding van maatschapaandelen en liquidatie
Na 27 oktober 2006, de startdatum van de Maatschap, kunnen zonder toestemming van alle vennoten geen
nieuwe maatschapleden toetreden, noch kan het maatschapkapitaal worden verhoogd.
De maatschapperiode is verlengd tot 31 december 2016.
3.
Winstverdeling
Artikel 13 van de maatschapovereenkomst luidt als volgt:
4.
(1)
De winst – het positieve saldo van het exploitatieresultaat en het verkoopresultaat van de winst- en
verliesrekening, vermeerderd met het bedrag van de (eventuele) afschrijvingen – wordt met
inachtneming van de volgende leden van dit artikel twee keer per jaar aan de vennoten uitgekeerd, tenzij
de vergadering van vennoten besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. In geval van
reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van ieder der vennoten gecrediteerd overeenkomstig
het in lid 3 van dit artikel bepaalde. Tegelijk met de uitkering van de winst kan ook een restitutie van een
deel van de eigen inbreng plaats hebben.
(2)
De beheerder kan besluiten om een extra voorschot op de winst uit te betalen.
(3)
Iedere vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van de inbreng op zijn maatschapaandeel. Indien een
vennoot zijn winstaandeel niet (volledig) opneemt, wordt het (resterende) winstaandeel geboekt in
rekening-courant met die vennoot.
(4)
Verliezen worden door de vennoten gedragen in de lid 3 bedoelde verhouding. Verliezen worden op de
kapitaalrekening van ieder der vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de vorige zin bepaalde.
(5)
Indien blijkens de vastgestelde winst- en verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk
niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen
winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd, tenzij de vergadering van vennoten anders
besluit.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012
De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de maatschapvergadering gehouden op 17 april 2013. De
maatschapvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane
voorstel.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
28
5.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
Het bedrag beschikbaar voor uitkering aan vennoten bedraagt € 867.050. Dit bedrag omvat het resultaat over
2013 ad € 838.526, vermeerderd met € 28.524 als gevolg van een waardeaanpassing van twee ingekochte
participatie naar taxatiewaarde. Voor elk van de resterende 520 maatschapaandelen zou aldus € 1.667
beschikbaar zijn. Er heeft geen interim-uitkering over 2013 plaatsgevonden.
Aangezien de financier geen toestemming verleent tot het doen van een (slot)uitkering, stelt de beheerder
voor om de beschikbare liquiditeit van € 867.050 aan te wenden om de limiet van het rekening-courant in te
perken.
In de Vergadering van Vennoten, te houden op 14 april 2014, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden
vastgesteld.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
29
MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXVIII
CONTROLEVERKLARING 2013
Conform het advies van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) ter vermijding van fraude met
handtekeningen van accountants, is de controleverklaring niet voorzien van een persoonlijke handtekening. De
Beheerder heeft de originele, ondertekende verklaring in zijn bezit. Indien u deze wilt inzien, verzoeken wij u dit
kenbaar te maken bij de Beheerder (telefoon: 070 310 14 92 / e-mail: [email protected]). Verdere
informatie kunt u vinden op de website van de NBA: www.nba.nl.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
30
Zie apart pdf-document.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
31
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
32
MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXVIII
BIJLAGEN JAARREKENING 2013
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
33
FISCALE OPGAVE 2013
Bijgaand treft u de berekening aan van de (fiscale) waarde en opbrengst per participatie in Maatschap
Woningmaatschap XXXVIII over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
Doel van de invulinstructie is om de vennoten te informeren over de wijze waarop de participatie in Maatschap
Woningmaatschap XXXVIII in de aangifte kan worden verantwoord. Opgemerkt wordt dat iedere vennoot zelf
verantwoordelijk is voor het opstellen van zijn of haar aangifte.
Fiscale waardering
Doordat de Maatschap transparant is voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting, worden de bezittingen en
schulden van de Maatschap pro rata toegerekend aan de vennoten, ongeacht of de vennoot een particuliere
belegger, ondernemer of aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit (bijvoorbeeld een B.V. of een N.V.) is.
Vennoten worden geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen persoonlijke
(fiscale) adviseur(s) te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wet- of
regelgeving zijn voor rekening en risico van de vennoten.
Particuliere belegger (box 3)
In het prospectus (hoofdstuk 7 Fiscale aspecten) is de fiscale behandeling van de participaties voor een
particuliere belegger weergegeven. Tot 1 januari 2010 gold dat de onroerende zaken in bezit van de Maatschap
gewaardeerd dienen te worden tegen de waarde in het economische verkeer. Vanaf 1 januari 2010 is de fiscale
wetgeving gewijzigd en dienen de woningen van de Maatschap ten behoeve van box 3 gewaardeerd te worden
op basis van de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar, waarbij rekening gehouden wordt
met een lagere waarde wegens verhuurde staat. De waardering van de schulden van de Maatschap ten behoeve
van box 3 is ongewijzigd en dient plaats te vinden tegen de waarde in het economische verkeer.
De fiscale waardering van de bezittingen van de Maatschap is conform het hiervoor genoemde wettelijke
waarderingsvoorschrift vastgesteld. De waardering van de schulden van de Maatschap naar waarde in het
economische verkeer vindt plaats op de wijze zoals deze in het verleden door de beheerder is gehanteerd.
Per 1 januari 2011 kent de rendementsgrondslag van box 3 slechts nog maar één peildatum, namelijk de waarde
van de bezittingen en schulden per 1 januari. De waarden per 31 december worden niet meer in de
belastingaangifte opgenomen. De aldus bepaalde fiscaal te rapporteren waarden van bezittingen en schulden,
die de grondslag vormen voor de heffing in box 3, zijn opgenomen in de hierna bijgevoegde Fiscale bijlage A. Als
voorbeeld is bijgevoegd het model van het aangiftebiljet “P” 2013.
IB-ondernemers (box 1) en vennootschapsbelastingplichtige entiteiten
Indien een rechtspersoon/vennoot participeert in een Maatschap dan wel een natuurlijk persoon/vennoot voor zijn of
haar deelname wordt aangemerkt als een ondernemer in box 1, wordt de desbetreffende vennoot belast voor een
pro rata gedeelte van het fiscale resultaat van de Maatschap.
De waarde van de bezittingen en schulden van de Maatschap vormt bij deze vennoten derhalve niet de
heffingsgrondslag. Om tot vaststelling van het aan te geven resultaat te komen, wordt een vermogensvergelijking
opgesteld waarbij de commerciële waarderingen worden omgezet in een fiscale waardering. Bij het opstellen van de
vermogensvergelijking is derhalve van belang op welke wijze de bezittingen en schulden van de Maatschap
commercieel zijn gewaardeerd in de balans en of er fiscaal een andere waardering geldt op basis van fiscale
regelgeving zodat er mogelijk fiscale/commerciële verschillen zijn.
De waardering van de bezittingen en schulden van de Maatschap vindt zowel in de commerciële als in de fiscale
balans in beginsel plaats tegen historische kostprijs, dan wel lagere realiseerbare waarde.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
34
Bij de bepaling van het aan te geven resultaat worden de aan de vennoot toegerekende inkomsten, zoals huur en
interest, verminderd met fiscaal aftrekbare kosten (exploitatiekosten, betaalde interest, etc), in de belastingheffing
betrokken.
Voor een participatie die tot het vermogen van een onderneming behoort en die volgens de regels van box 1 (winst
uit onderneming) wordt belast dan wel in bezit is van een aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit, zijn de
in Fiscale bijlage B aangegeven waarden van activa en passiva alsmede de fiscale winstberekening relevant voor
uw aangifte.
Administratieplichtigen die in Nederland wonen of gevestigd zijn, zijn vanaf 1 januari 2005 wettelijk verplicht
elektronisch aangifte te doen voor de inkomstenbelasting met winst uit onderneming en de vennootschapsbelasting.
Dat betekent dat u vanaf het belastingjaar 2004 verplicht bent om elektronisch aangifte te doen. Voor vragen
omtrent de wijze van elektronisch aangifte doen, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de
Belastingdienst (infonummer ondernemers 0800-0543 of www.belastingdienst.nl).
Fiscale bijlagen
De in de Fiscale bijlagen opgenomen bedragen, vermenigvuldigd met het aantal door u gehouden participaties,
kunnen worden gerapporteerd in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting 2013.
De structuur van de Maatschap is door de Belastingdienst als juist bevestigd (de zogenaamde ruling). Uw
belastinginspecteur kan met vragen of een nadere toelichting terecht bij:
Belastingdienst
De heer Hoffmann
Postbus 30507
1800 ED ALKMAAR
Deze bijlagen behoeven niet bij de in te dienen aangifte te worden gevoegd.
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
35
Fiscale bijlage A
Aangifte inkomstenbelasting 2013 – box 3
Fiscale waarde per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXVIII te Den Haag
Model volgens aangiftebiljet “P” 2013
Box 3
in euro’s
Bezittingen
20d
Overige vorderingen en contant geld
Waarde bezittingen op 1 januari 2013
20f
206
Overige onroerende zaken. Niet de eigen woning die hoofdverblijf is
Waarde bezittingen op 1 januari 2013
66.714
Schulden
21a
Waarde schulden op 1 januari 2013
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
62.776
36
Fiscale bijlage B
Aangifte inkomstenbelasting 2013 – box 1/vennootschapsbelasting 2013
Fiscale waarde en opbrengst per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXVIII te Den Haag
Fiscale vermogensopstelling per 31 december 2013
in euro’s
Activa
Materiële vaste activa
Onroerende zaken
Vlottende activa
Liquide middelen en Overige vorderingen
Passiva
Schulden en overlopende passiva
Schulden aan kredietinstellingen
Overige schulden
Fiscale winstberekening
Opbrengsten
1
Boekwinst op activa
Opbrengsten van rente op banktegoeden
2
Overige opbrengsten
Overige bedrijfskosten
3
Exploitatiekosten overige materiele vaste activa
4
Verkoopkosten
Kosten van schulden, andere rentelasten en soortgelijke kosten
5
Andere kosten
88.189
167
59.775
621
19
5.057
(1.648)
(14)
(1.730)
(72)
De onroerende zaken zijn in deze bijlage gewaardeerd tegen historische kostprijs. Onder
omstandigheden kunt u de onroerende zaken op lagere realiseerbare waarde waarderen. In dat
geval kunt u het afwaarderingresultaat ten laste van uw fiscale winst brengen.
De lagere realiseerbare waarde van de onroerende zaken per participatie bedraagt
De afwaardering per participatie bedraagt
58.694
29.495
Per 1 januari 2007 wordt de afwaardering van gebouwen op lagere realiseerbare waarde, de onderdelen van
deze gebouwen, de daarbij behorende ondergrond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel beschouwd indien
deze in dezelfde handen zijn dan wel bij een verbonden lichaam. Waardering op lagere realiseerbare waarde is
slechts geoorloofd, voor zover en zolang deze aantoonbaar duurzaam lager is. Indien in een volgend jaar de
realiseerbare waarde van het gebouw is gestegen, moet waardering naar die hogere realiseerbare waarde
plaatsvinden tot maximaal het bedrag dat volgens het gehanteerde stelsel van afschrijving als boekwaarde van
het gebouw zou zijn vastgesteld.
Voor vragen omtrent de eventuele gevolgen van deze wetswijziging voor uw specifieke situatie verwijzen wij u
vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers 0800-0543 of
www.belastingdienst.nl).
1
Verkoopprijs minus geactiveerde kostprijs onroerende zaken
Huuropbrengsten
3
Beheervergoeding, onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, onderhoud, verzekeringen, administratiekosten en
verhuurderheffing
4
Inclusief makelaarscourtage en winstdelingsregeling Staalbankiers N.V.
5
Algemene kosten, overige kosten/opbrengsten
2
WONINGMAATSCHAP XXXVIII / 2013
37

Download Report