Duitsland, Frankrijk, Nederland
Deutschland, Frankreich, Niederlande
Woningmarkten
Wohnungsmärkte
in
perspectief
2014
im Vergleich
Onderzoeksrapport juni 2014
Untersuchungsbericht Januar 2014
Inhoud
5
01
02
Voorwoord
7 Demografie en economie
8
Duitsland
12
Frankrijk
16
Nederland
19
Conclusie
21 Structuur van woningmarkt
en woningvoorraad
22
Duitsland
28
Frankrijk
34Nederland
41
03
04
05
Conclusie
43 De consumenten aan het woord
44
De verhuiswensen 1: Woning, huren/kopen en woningtype
47
De verhuiswensen 2: Prijsniveau, oppervlakte en woonlasten
50
De verhuiswensen 3: Woningtype
50
De verhuiswensen 4: Locatie en de buurt
53
De verhuiswensen 5: Stellingen
53
De verhuiswensen 6: Economische situatie
54
De verhuiswensen 7: Duurzaamheid – deel 1
57
De verhuiswensen 7: Duurzaamheid – deel 2
59
Conclusie
61 Kansrijke stedelijke regio’s
64
Duitsland
70
Woningprijzen Duitsland, Frankrijk, Nederland
72
Frankrijk
76
Nederland
81
Conclusie
83 Scandinavië
97
Conclusie
98 Bouwfonds Property Development
100 Feiten & Cijfers
102 Bouwfonds Property Development vestigingen
Duitsland, Frankrijk, Nederland
Woningmarkten in perspectief 2014
Gemiddelde verkoopprijs/m² nieuwbouwappartementen kansrijke regio’s Duitsland, Frankrijk, Nederland
Bron: Spotzi (2014), TRIMAG/Immoscout (2013), Notaires (bases BIEN et PERVAL) – BIPE (2012), bewerking BPD
Groot Amsterdam
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
A50-as
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
Île-de-France
Gironde
Haute-Garonne
Rhône
Loire Atlantique & ille et Vilaine
Côte d'Azur
€0
€ 500
€ 1.000
€ 1.500 € 2.000
€ 2.500
€ 3.000
€ 3.500
€ 4.000
€ 4.500
€ 5.000
€ 5.500
€ 6.000
Het prijsniveau van de woningen in Nederland is ver onder het gemiddelde prijsniveau in de economisch krachtige regio’s in Frankrijk en Duitsland gedaald.
Bijvoorbeeld in de aan Nederland grenzende deelstaat Noordrijn-Westfalen liggen de verkoopprijzen voor nieuwbouwappartementen gemiddeld 30 à 35 procent
hoger dan van appartementen in vergelijkbare regio’s in Nederland. Zie ook pagina 70-71.
4 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
€ 6.500
Voorwoord
In 2011 maakten we voor het eerst de balans op van de
woningmarktontwikkelingen in Duitsland, Frankrijk en
Nederland – de drie kernlanden waar Bouwfonds Property
Development (BPD) actief is als gebieds- en project­
ontwikkelaar. Het leverde een uitgebreid overzicht op van
overeenkomsten en verschillen, met bijzondere aandacht
voor het functioneren van 22 sterke noordwest Europese
stedelijke regio’s.
Inmiddels zijn we drie jaar verder en we houden opnieuw
de vinger aan de pols. Een belangrijke conclusie luidt dat
deze regio’s alleen maar sterker zijn geworden. Niet geheel
opmerkelijk is dat het prijsniveau van de woningen in
Nederland, om wel bekende redenen, inmiddels ver
onder het gemiddelde niveau in de economisch krachtige
regio’s in Frankrijk en Duitsland terecht is gekomen.
Bijvoorbeeld in de aan Nederland grenzende deelstaat
Noordrijn-Westfalen liggen de verkoopprijzen voor
nieuwbouwappartementen gemiddeld 30 à 35 procent
hoger dan appartementen in vergelijkbare regio’s in ons
land. Als de Nederlandse economie verder aantrekt houdt
dit vermoedelijk in dat onze woningprijzen richting het
niveau van Noordrijn-Westfalen zullen gaan.
De urbanisatie van grote en middelgrote steden zet door en
heeft een zelfversterkende werking. Bewoners en bedrijven
vestigen zich op geliefde plekken, waarmee de aanzuigende
werking van deze agglomeraties verder wordt vergroot.
De belangstelling voor het wonen, werken en de cultuur
in de stad heeft overigens ook een keerzijde: grond- en
woningprijzen worden erdoor opgedreven, waardoor
bevolkingsgroepen met een kleinere portemonnee
worden verdrongen. We kenden dat fenomeen al uit de
Angelsaksische landen en steden als Parijs, Lyon, Barcelona,
Milaan en Stockholm, maar het is nu ook in Duitse steden
duidelijk zichtbaar.
Gemiddeld genomen gaan de drie landen steeds meer op
elkaar lijken. Dat blijkt ook uit de speciale aandacht die
we in ons onderzoek hebben gegeven aan vrije sector­
huurwoningen: in Duitsland en Frankrijk vanouds een
zeer belangrijk marktsegment, maar ook in Nederland
inmiddels stevig in opkomst. Een tweede uitstapje maken
we geografisch naar Denemarken, Finland en Zweden
vanwege het overeenkomstige ruimtelijke ordening- en
volkshuisvestingbeleid. Uit ons aangescherpte
analysemodel komen in Scandinavië zes kansrijke
stedelijke regio’s naar voren, waarvan Stockholm met
voorsprong de sterkste is.
Regionaal en vooral lokaal ligt voor ons als gebieds­
ontwikkelaar het centrale aangrijpingspunt, daar vinden
de grotere ontwikkelingen plaats en daar sluiten wij nauw
bij aan. Dat doen we ook met ons vestigingsbeleid: niet
voor niets openden we in 2013 een nieuw kantoor in Berlijn
en Bordeaux. Steden die in nieuwe economische sectoren
vooroplopen. Berlijn is bovendien een stad waar de
woningvraag – die kwalitatief ook verandert – ver uitstijgt
boven het aanbod. BPD ziet hier kansen om, met name
in opkomende binnenstedelijke buurten en wijken,
projecten van de grond te krijgen. Zo blijft onze organisatie
voortdurend in beweging, inspelend op de duurzame
trends die zich binnen Europa voordoen.
Walter de Boer
Directievoorzitter Bouwfonds Property Development
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 5
Wageningen – Nieuw Kortenoord
01
Demografie
en economie
De woningmarkt in Duitsland, Frankrijk en Nederland wordt in
belangrijke mate beïnvloed door de economische conjunctuur en de loop
van de bevolking. Groeit de bevolking of krimpt deze en welke gebieden
zijn in trek als woonplaats? Daarnaast belichten we in dit hoofdstuk de
rol van de overheid. Welke invloed heeft zij op ruimtelijke ordening en
woningbouw?
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 7
Duitsland
Demografie
en economie
1.1 Duitsland: prognose bevolkingsontwikkeling 2009-2030
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
x 1.000 inwoners
20
Loop van de bevolking
16
Voor het derde jaar op rij is de bevolking van Duitsland
licht gestegen. Begin 2013 leefden hier 80,5 miljoen
mensen, einde jaar waren dat er 80,8 miljoen. De
oorzaak ligt vooral in de hoge immigratie, die een plus
van 400.000 liet zien. Bij de ‘natuurlijke aanwas’ was
het aantal sterftes hoger dan het aantal geboortes,
maar dit wordt meer dan gecompenseerd door de
instroom van buiten (met name uit Oost-Europa en de
Europese crisislanden). Voor de langere termijn wordt
rekening gehouden met krimp; voor 2060 houdt men
rekening met een bevolkingsomvang van 70 miljoen
inwoners. Tussen de Duitse deelstaten bestaan grote
verschillen, zowel naar groei van de bevolking als
naar het aantal huishoudens [grafiek 1.1 en 1.2].
De zuidelijke deelstaten (Baden-Württemberg, Beieren)
en de stadsstaten (Berlijn, Bremen) groeien terwijl de
oostelijke deelstaten bevolking verliezen (SachsenAnhalt, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern).
Binnen de deelstaten doen vooral de grote steden het
goed. Met name München groeit al jaren fors, gevolgd
door Hamburg en Frankfurt [grafiek 1.3]. Tot 2030
neemt daar het aantal ouderen toe, terwijl het aantal
jongeren en inwoners van middelbare leeftijd daalt.
In termen van huishoudens­g rootte groeien de éénen twee-persoonshuishoudens, het aantal gezinnen
met kinderen neemt af [grafiek 1.4.1 en 1.4.2].
14
Economische ontwikkeling
Duitsland blijft het paradepaardje onder de Europese
landen wat de economische ontwikkeling betreft.
Na een dip in 2009 is het bruto binnenlands product
alleen maar verder gestegen, tot bijna 250 miljard
euro in 2013 [grafiek 1.5]. Traditioneel doet de Duitse
industrie het uitstekend, aangevuld met een grote
binnenlandse vraag van consumenten. Van een
negatief consumentenvertrouwen zoals in Nederland
is hier geen enkele sprake; na de Denen zijn de Duitsers
het meest optimistisch gestemd. Dat vertaalt zich in
stijgende uitgaven voor bijvoorbeeld kleding, vakanties
en elektronica (televisies, computers, smartphones).
Niettemin liet de economische ontwikkeling als
geheel in 2013 slechts een bescheiden groei zien
[grafiek 1.6]. Ook Duitsland wordt getroffen door de
economische malaise in andere Europese landen.
De export steeg aanmerkelijk minder snel dan de
import. De Duitse overheid heeft haar zaken financieel
goed op orde: het begrotingstekort in 2013 bedroeg
– 0,1 procent (tegenover een overschot in 2012 van
+ 0,1 procent).
2009
2030p
18
12
10
8
6
4
2
0
n
lt
n
d
n
n
n
n
lz
nin
jn
rg
rg
rn
rn
de rg ye erli bu eme bu esse me chse tfale -Pfa rlan chse nha lste inge
n Br am H
B
a
r
Ba be Ba
s nd
a
a n-A Ho
e
m
a
ü
e
s
S
d
o
r
S
m
H
e
Th
rp de
ig
-W nla
an
tte
hs
Br
Vo Nie hein hei
ür
ac lesw
gR
S
r
W
r
h
u
rd
Sc
nb
No
kle
ec
M
1.2 Duitsland: bevolkingsontwikkeling naar deelstaten
2009-2030
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
rg
be
15%
10%
em
rtt
rg
n
in
ale z
ste
ol
stf Pfal
e
H
n
ig
se -W nd
w
ch ein la
les
en ersa drh hein
h
s
s
r
Sc
He Nied No R
bu
ü
-W
en yern
d
Ba Ba
5%
m
Ha
r
Be
en
lijn rem
B
0%
-5%
ar
Sa
-10%
d
lan
rg
bu
n
de
an
Br
n
-15%
-20%
M
po
rg
bu
n
kle
or
-V
n se
er h
m Sac
m
n
se
ch
Sa
ec
en
g
lt rin
ha hü
n
T
-A
1.3 Duitsland: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
2000 = 100
120
115
110
105
100
95
90
’00
’01
’02
Berlijn
Düsseldorf
Frankfurt
8 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
’03
’04
’05
Hamburg
Keulen
München
’06
’07
’08
Stuttgart
Duitsland
’09
’10
’11
’12
’13
Demografie en economie — Duitsland
1.4.1 Duitsland: verandering leeftijdsopbouw 2010-2030
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
2010
2020p
2030p
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
< 14 jaar
15-24 jaar
25-39 jaar
40-54 jaar
55-64 jaar
65-79 jaar
> 80 jaar
1.4.2 Duitsland: verandering huishoudensgrootte 2010-2030
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
2010
2020p
2030p
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1 persoon
2 personen
3 personen
4 en
en meer
meer
1.5 Duitsland: bruto binnenlands product 2000-2013
Bron: Oxford Economics
x 1 miljoen euro
bruto binnenlands product Duitsland (abs)
2.500.000
2.450.000
2.400.000
2.350.000
2.300.000
2.250.000
2.200.000
2.150.000
2.100.000
2.050.000
2.000.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 9
Demografie en economie — Duitsland
1.6 Duitsland: jaarlijkse economische groei 2001-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
1.7 Duitsland: werkloosheid 2000-2013
Bron: Oxford Economics
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1.8 Duitsland: werkloosheid grote steden 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
25%
regio Berlijn regio Berlijn
regio Düsseldorf
regio Düsseldorf
regio Frankfurt
regio Frankfurt
regio Hamburg
regio Hamburg
20%
regio Keulenregio Keulen
regio München
regio München
regio Stuttgart
regio Stuttgart
25%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
20%
0%
2000 20012000
20022001
20032002
20042003
20052004
20062005
20072006
20082007
20092008
20102009
20112010
20122011
20132012 2013
10 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Bad Soden-Sulzbach – Vivre
Op de grens van de twee gemeenten Bad Soden en Sulzbach heeft Bouwfonds Immobilienentwicklung het project Vivre gerealiseerd,
bestaande uit drie deelgebieden: Vivre, Vivre Comfort en Vivre Novoo.
De werkloosheidscijfers laten een doorgaande gunstige
ontwikkeling zien [grafiek 1.7]. Na het dieptepunt in 2005
(11 procent van de beroepsbevolking zat toen zonder
werk) en een lichte groei in 2009 daalde de werkloosheid
in de afgelopen jaren. In 2013 volgde een lichte stijging,
naar 5,3 procent. Eind 2013 waren een kleine drie miljoen
mensen werkloos, een plus van 53.000 ten opzichte van
2012. Daar staat tegenover dat het aantal banen in
Duitsland blijft stijgen, tot 42 miljoen. Opvallend is dat in
de oostelijke deelstaten de werkloosheid de afgelopen vier
jaar fors is afgenomen; door nieuwe banen, maar ook door
een uitstroom van oudere werknemers. Kijkend naar de
grote steden maakt de ontwikkeling van de werkloosheid
een stabiele ontwikkeling door [grafiek 1.8]. In Berlijn is
het percentage werklozen tussen 2004 en 2013 het meest
gedaald, maar het ligt nog boven de 10 procent. München
en Stuttgart laten hier de beste cijfers zien.
Wooncultuur
Van de circa 40 miljoen huishoudens in Duitsland
beschikt 43 procent over een eigen woning. 28 procent
daarvan betreft eengezinswoningen, de overige zijn
appartementen. Deze percentages liggen in de westelijke
deelstaten aanmerkelijk hoger dan in het voormalige
oosten. De Duitse wooncultuur heeft, vergeleken met
Frankrijk en Nederland, meer een cultuur van huren.
Wie koopt, doet dat pas na zijn 35ste. Dat wordt mede
veroorzaakt door de hypotheekmarkt: er moet eigen geld
worden meegebracht (20 tot 25 procent van de koopsom
is gangbaar) en op de meeste hypotheken wordt jaarlijks
afgelost. Tweede woningen worden voornamelijk als
beleggingsobject aangeschaft, een fenomeen dat ook
wel ‘Betongeld’ wordt genoemd. Ze worden vervolgens
verhuurd – ook door huishoudens die zelf in een
huurwoning wonen. Het gaat hier dus niet om
‘recreatiewoningen’ voor eigen gebruik, zoals we in
Nederland en Frankrijk veel zien. Op de verhuur kan
een aanzienlijk beter rendement worden gemaakt dan
wanneer het geld op een spaarrekening wordt gezet.
Ook de waardeontwikkeling op termijn is positief.
Dit verklaart mede de aanzienlijke omvang van de
particuliere huursector in Duitsland.
Duurzaamheid in het wonen speelt al langere tijd een
belangrijke rol. Duitsland beschikt landelijk sinds 2002
over een duurzaamheidstrategie en ook consumenten
vinden dit belangrijk bij de keuze voor een woning.
Een gunstig energieverbruik sluit naadloos aan bij de
kwaliteitseisen van woningkopers en -huurders.
Ruimtelijk beleid
In het ruimtelijk beleid heeft de Duitse overheid een
bescheiden rol. Noch de landelijke overheid, noch de
deelstaten bemoeien zich uitgebreid met de inrichting
van de ruimte – de planning van infrastructuur
daargelaten. Eigen grondbezit door de lokale overheid
komt nauwelijks voor. De publieke verantwoordelijkheid
beperkt in zich veel gevallen tot het stellen van kaders,
waarbinnen particuliere ondernemingen hun projecten
kunnen ontwikkelen.
Duitsland blijft het
paradepaardje onder
de Europese landen
wat de economische
ontwikkeling betreft.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 11
Frankrijk
Demografie
en economie
Loop van de bevolking
1.9 Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2015-2025
Bron: BIPE
< -0,50%
-0,50% – -0,25%
-0,25% – 0,00%
0,01% – 0,25%
0,25% – 0,50%
voorbij.
> 0,50%
In Frankrijk is de bevolkingsgroei nog lang niet
Het huidige inwonertal van ongeveer 63 miljoen
inwoners groeit tot 2025 nog door met ongeveer
3 miljoen. Dat is een jaarlijkse groei van 0,4 procent
[grafiek 1.9 en 1.10]. Of de bevolkingsgroei daarna
vermindert, is zeer de vraag. Frankrijk heeft namelijk
ook te maken met immigratie uit overzeese gebieden en
de voormalige koloniën. De komende decennia is verder
sprake van een sterke binnenlandse migratie.
In Frankrijk ligt de pensioenleeftijd laag: 62 jaar.
Veel gepensioneerden besluiten op dat moment de grote
steden in het Noorden te verlaten. Ze kiezen voor de
kuststreken: de Atlantische of Mediterrane kust. Ook
de aantrekkelijke streken in het binnenland zijn in trek,
zoals de Alpen en de Provence. Het rurale hart van
Frankrijk krimpt hierdoor. Ook in het Noorden, zoals
in het departement Pas de Calais, neemt de bevolking
minder snel toe. De steden daaren­tegen groeien
onverminderd hard door. Op de eerste plaats natuurlijk
1,25% – 1,55%
1,00% – 1,25%
Parijs, maar ook steden als Lyon, Bordeaux en Toulouse
0,75% – 1,00%
kennen een toename van de bevolking.
0,50% – 0,75%
Economische ontwikkeling
< -0,50%
-0,50% – -0,25%
-0,25% – 0,00%
0,01% – 0,25%
0,25% – 0,50%
> 0,50%
1.10 Frankrijk: prognose ontwikkeling huishoudens 2015-2025
Bron: BIPE
0,00% – 0,50%
-0,50% – 0,00%
Na een opleving in 2010 is de Franse economie de laatste
jaren gestagneerd. Het bruto binnenlands product
blijft steken op ongeveer 180 miljard euro [grafiek 1.13].
De economische groei is nog slechts licht positief.
Naar verwachting kwam deze voor 2013 uit op ongeveer
0,3 procent [grafiek 1.14]. De werkloosheid liep tegelijker­
tijd behoorlijk op, tot circa 11 procent van de beroeps­
bevolking [grafiek 1.15 en 1.16]. Deze ontwikkelingen
zorgen voor enige onrust in Frankrijk. Het land staat de
nodige hervormingen te wachten, maar het
maatschappelijk verzet daartegen is groot.
1,25% – 1,55%
1,00% – 1,25%
0,75% – 1,00%
0,50% – 0,75%
0,00% – 0,50%
-0,50% – 0,00%
1.11 Frankrijk: verandering leeftijdsopbouw 2010-2025
Bron: INSEE – Prognoses BIPE, bewerking BPD
aantal inwoners
verandering leeftijdsopbouw
14.000.000
2010
2015p
2020p
2025p
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
< 14 jr
12 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
15-24 jr
25-39 jr
40-54 jr
55-64 jr
65-79 jr
> 80 jr
Demografie en economie — Frankrijk
1.12 Frankrijk: verandering structuur huishoudens 2010-2025
Bron: INSEE – Prognoses BIPE, bewerking BPD
2010
2015p
2020p
2025p
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
alleenstaande
samenwonende
zonder kinderen
samenwonende
met kinderen
eenoudergezin
andere type
gezinnen
1.13 Frankrijk: bruto binnenlands product 2000-2013
Bron: Oxford Economics
x 1 miljoen euro
1.850.000
1.800.000
1.750.000
1.700.000
1.650.000
1.600.000
1.550.000
1.500.000
1.450.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1.14 Frankrijk: jaarlijkse economische groei 2001-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
3%
2%
1%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-1%
-2%
-3%
-4%
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 13
Demografie en economie — Frankrijk
1.15 Frankrijk: werkloosheid 2000-2013
Bron: Oxford Economics
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1.16 Frankrijk: werkloosheid per regio 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Alpes-Maritimes
Bouches-du-Rhône
Gironde
Haute-Garonne
Ille-et-Vilaine
Loire-Atlantique
Rhône
Parijs
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lyon – Faubourg 7
Faubourg 7 is een van de deelprojecten van het transformatiegebied ‘Le Bon Lait’: acht hectare binnenstedelijk terrein in het stadsdeel Gerland.
Het project voldoet aan hoge duurzaamheidseisen.
Demografie en economie — Frankrijk
Wooncultuur
Het bezit van een woning is een groot goed in Frankrijk.
Van de 34,2 miljoen woningen in 2012 is bijna 58 procent
particulier eigendom. Verder overtreft het aantal
woningen ruimschoots het aantal huishoudens.
Dit is geen wonder, aangezien een aanzienlijk deel
van de woningvoorraad uit vakantiewoningen bestaat
(3,2 miljoen). Daarnaast hebben veel Fransen een
tweede woning, die zij ook verhuren. Vooral in de
toeristische, zuidelijke streken van Frankrijk en in
Parijs komt dit verschijnsel veel voor.
De meeste woningen in Frankrijk zijn eengezinswoningen
(57 procent). Appartementen komen echter met 43 procent
verhoudingsgewijs ook veel voor. Deze zijn vooral in de
steden gesitueerd. Er is een duidelijke relatie tussen de
bouwwijze en het eigendom: van de woningeigenaren
heeft bijna 80 procent een eengezinswoning. Nog een
opvallend kenmerk: de woningvoorraad in Frankrijk is
relatief oud. Circa 58 procent van de woningen is voor
1975 gebouwd. Mogelijk is dit ook een van de redenen
waarom Fransen over het algemeen duurzaamheid
zwaar meewegen in de keuze voor een bepaalde woning.
De belastingvoordelen die tot voor kort samenhingen
met de aanschaf van een energiezuinige woning zijn
inmiddels enigszins ingeperkt.
Ruimtelijk beleid
Frankrijk laat een gemengd beeld zien bij het overheids­
beleid rond ruimtelijke ordening. Naast de Rijksoverheid,
regionale en lokale overheden is er een groot aantal
semi-overheidsorganisaties bij betrokken. Het ruimtelijke
ordeningsbeleid is daarmee een complexe aangelegen­
heid. Er bestaan talloze overlappingen tussen de
verschillende vormen van beleid en overheidsingrijpen.
Dit maakt het geheel soms ondoorzichtig. Ook verklaart
het de roep om de regeldruk te verminderen. Verder wordt
in Frankrijk vooral een ruimtelijk economisch structuur­
beleid gevoerd, gericht op het versterken van bepaalde
regio’s. Bekend zijn de zogenaamde clustergebieden, maar
liefst 71 in totaal. In en naar deze gebieden worden onder
meer goede openbaar vervoerverbindingen aangelegd.
Zo is een stad als Rennes met de TGV in ongeveer twee
uur te bereiken vanuit Parijs. Daarnaast heeft deze
stad een van de modernste metrosystemen (Véhicule
Automatique Léger/VAL). Voorbeelden van andere
clustergebieden zijn Toulouse (vliegtuigindustrie en
medische technologie) en Bordeaux (laserindustrie).
De Franse overheid helpt met subsidie ook de zwakkere
gebieden; de zogenaamde Zones Urbaines Sensibles.
Van de 34,2 miljoen
woningen in Frankrijk is
58% particulier eigendom.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 15
Nederland
Demografie
en economie
1.17 Nederland: prognose ontwikkeling huishoudens 2012-2025
Bron: ABF Research, bewerking BPD
<0
<0
0 – 6.000
0 – 6.000
6.000 – 12.000
6.000 – 12.00012.000 – 20.000
20.000 – 30.000
12.000 – 20.000
30.000 – 60.000
20.000 – 30.000
> 60.000
30.000 – 60.000
> 60.000
Loop van de bevolking
1.18 Nederland: verandering in leeftijdsopbouw 2015-2025
Bron: ABF Research, bewerking BPD
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
Economische ontwikkeling
0
< 14 jaar
Volgens de statistieken is Nederland uit de double diprecessie. In het derde kwartaal van 2013 werd de krimp
van de economie doorbroken. Het herstel is echter broos.
De groei is minimaal (0,1 procent) en sterk afhankelijk
van de export. Voor 2014 zet het herstel licht door, met
een groei van 0,4 procent. Over heel 2013 was de
economische groei nog wel negatief, naar schatting
-0,8 procent [grafiek 1.20 en 1.21].
15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar > 75 jaar
1.19 Nederland: verandering structuur huishoudens 2015-2025
Bron: ABF Research, bewerking BPD
2015p
2020p
2025p
aantal huishoudens
verandering huishoudenstructuren
De werkloosheid is nog altijd hoog en stijgt – de verbetering
van de economie ten spijt – verder door. Op dit moment
zit 8,5 procent van de beroepsbevolking zonder werk
[grafiek 1.22 en 1.23]. Het vertrouwen van de consument
is de laatste maanden sterk verbeterd, maar blijft
enigszins kwetsbaar. Ook vanuit de woningmarkt
klinken eerste geluiden van herstel, met name in de
grootstedelijke gebieden.
2015p
2020p
2025p
aantal inwoners
personen
Aan het begin van 2013 telde Nederland bijna 16,8 miljoen
inwoners. De bevolkingsgroei stokte in 2012 door een
afname van de immigratie uit Oost-Europa, minder
geboorten en meer sterfte. Niettemin wordt de komende
decennia nog wel groei voorspeld. Zelfs op de lange
termijn neemt de bevolking in omvang toe, zij het
vertraagd. Tot 2025 groeit de bevolking naar verwachting
met ongeveer 680.000 personen. Door de vergrijzing
neemt het aantal huishoudens nog iets sterker toe, met
740.000. Met name deze laatste variabele is een goede
indicator voor de toekomstige woningvraag. De
bevolkings­g roei doet zich vooral voor in de grote steden
van de Randstad. Zo komen er op de as Amsterdam –
Utrecht veel huishoudens bij. De steden Den Haag en
Rotterdam laten ook een ruime toename in de
bevolkingsgroei zien. De Flevopolder groeit verhoudings­
gewijs sterk omdat het huidige aantal huishoudens klein
is ten opzichte van de andere regio’s. Alleen aan de
randen van Nederland krimpt het aantal huishoudens
[kaart 1.17].
De groei van het aantal huishoudens in Nederland is
vooral een gevolg van de vergrijzing. Tussen 2015 tot 2025
neemt het aantal jongeren licht af, terwijl het aantal
65-plussers juist sterk stijgt (plus 800.000) [grafiek 1.18].
Het aantal gezinnen blijft op de middellange termijn nog
gelijk, maar vooral het aantal alleenstaanden neemt door
de vergrijzing sterk toe tot 2025 met 350.000 [grafiek 1.19].
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
alleenstaanden
16 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
eenoudergezin
samenwonend
zonder kind
samenwonend
met kind
Demografie en economie — Nederland
1.20 Nederland: bruto binnenlands product 2000-2013
Bron: Oxford Economics
x 1 miljoen euro
bruto binnenlands product Nederland (abs)
580.000
560.000
540.000
520.000
500.000
480.000
460.000
440.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1.21 Nederland: jaarlijkse economische groei 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-2%
-3%
-4%
1.22 Nederland: werkloosheid 2000-2013
Bron: Oxford Economics
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1.23 Nederland: werkloosheid per regio 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
12%
regio Utrecht
regio Amsterdam
regio Rotterdam
regio Den Haag
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 17
Meppel – Berggierslanden
Een ecologische zone vormt de overgang tussen de wijk en het natuurgebied De Oeverlanden.
Wooncultuur
Rond het woningmarktbeleid in Nederland voltrekken
zich grote veranderingen. Zo heeft de lagere overdrachts­
belasting, die het verhuizen naar een (andere)
koopwoning aantrekkelijker moet maken, een structureel
karakter gekregen. Verder is het fiscaal beleid voor het
woningbezit en de hypotheken ingrijpend aangepast.
Niet langer mag tot 110 procent van de woningwaarde
worden geleend. Stapsgewijs wordt dit verlaagd naar
100 procent in 2018. Verder mag alleen de rente worden
afgetrokken van hypotheken waarop wordt afgelost.
Voor zittende eigenaren-bewoners daalt het maximale
belastingtarief waartegen de hypotheekrente kan
worden afgetrokken. Dit gebeurt jaarlijks met 0,5 procent.
In tegenstelling tot Frankrijk is duurzaamheid nauwelijks
een thema in het Nederlandse fiscaal beleid. Alleen bij
energieneutrale woningen mag licht van de standaard
inkomenscriteria worden afgeweken, tot een
maximumbedrag van 13.500 euro.
De bewoners van huurwoningen en de woningcorporaties
blijven in het beleid van de Nederlandse Rijksoverheid
evenmin buiten schot. Sociale huurwoningen (huurprijs
lager dan 700 euro per maand) worden in principe alleen
nog maar toegewezen aan huishoudens met een bruto
jaar­i nkomen lager dan 34.700 euro. Deze en andere
maatregelen moeten ertoe leiden dat de keuze voor een
woning meer ‘eigendomsneutraal’ wordt. Er komen
minder sterke prikkels om het kopen te stimuleren en
tegelijkertijd wordt het ‘scheefwonen’ van huurders (een
te hoog inkomen in relatie tot de huurprijs) ontmoedigd.
Of hierdoor een andere wooncultuur wordt bewerk­
stelligd, is nog maar zeer de vraag. De laatste decennia is
het woningbezit zeer sterk gegroeid. Veel Nederlanders
zijn opgegroeid in die traditie. Betwijfeld mag worden of
een huurwoning een volwaardig alternatief is, zoals in
Duitsland wel het geval is. De particuliere huursector in
Nederland is marginaal en de woningvoorraad van de
corporaties is qua woonkwaliteit onvergelijkbaar.
Ruimtelijk beleid
Op dit punt zijn geen grote veranderingen te melden.
De Nederlandse Rijksoverheid stelt zich terughoudend op
en concentreert zich op de hoofdlijnen, van visievorming
is weinig te merken. Een vanouds belangrijk beleids­
terrein als de woningbouwprogrammering is losgelaten.
Dit is op het bordje van provincies, gemeenten en
marktpartijen gelegd. Met name provincies hebben een
belangrijkere rol gekregen in het ruimtelijk beleid. Mede
door de economische crisis staan veel gebiedsontwikke­
lingen onder druk; sommige worden compleet op een
nieuwe leest geschoeid. De financiering is complexer
geworden en ontwikkelaars kampen nog steeds met
vraaguitval bij de consument. Uit het woningmarkt­
onderzoek WoON2012 blijkt dat consumenten hun
koopplannen uitstellen, starters uitgezonderd – zij hebben
een ruime keuze op de markt. Dit heeft gevolgen voor alle
partijen. Niet in de laatste plaats worden gemeenten
geraakt die een actief grondbeleid hebben gevoerd en nu
geconfronteerd worden met tekorten op de exploitaties.
Rond het woningmarkt­
beleid in Nederland
voltrekken zich grote
veranderingen.
18 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
1.24 Prognose jaarlijkse bevolkingsgroei 2014-2025
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
< -1,5%
-1,5%–-1,0%
-1,0%–-0,5%
-0,5%– 0%
0% –0,5%
> 0,5%
Conclusie:
Uiteenlopende
perspectieven
De afgelopen twee jaar zijn de economische en
demografische verschillen tussen Duitsland, Frankrijk
en Nederland verder vergroot. De belangrijkste
conclusies op een rij:
Duitsland is de economische motor van Europa,
die onverminderd doordraait. De economische
perspectieven op de middellange termijn zijn nog
steeds goed, het vertrouwen in de economie is
onverminderd groot.
1.25 Prognose jaarlijkse economische groei 2014-2025
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
< 0,5%
0,5%–1,0%
1,0 %– 1,5%
1,5%–2%
> 2%
De demografische perspectieven voor de
woningmarkt zijn in Duitsland minder gunstig.
Vooral in de deelstaten van de voormalige DDR
krimpt de bevolking. Ook de beroepsbevolking
neemt hier in omvang af, waardoor spanning
ontstaat op de arbeidsmarkt.
Een uitzondering op de demografische trend voor de
oostelijke deelstaten in Duitsland wordt gevormd
door Berlijn. Hier nemen de bevolking en het aantal
huishoudens de komende jaren juist toe.
In Frankrijk is sprake van malaise: de economie
hapert, de werkloosheid stijgt. Er zijn forse
bezuinigingen op de overheidsuitgaven
aangekondigd.
De groei van de Franse bevolking is wel stevig, met
name in de departementen langs de Atlantische kust
en in het zuiden van Frankrijk. De binnenlandse
migratie naar deze aangename delen van het land
zorgt regionaal voor een aanhoudende vraag naar
woningen.
1.26 Bruto Binnenlands Product per hoofd van de bevolking 2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
<€ 25.000
€ 25.001– € 30.000
€ 30.001– € 35.000
>€ 35.001
Nederland neemt een tussenpositie in. De
perspectieven voor de economie als geheel zijn niet
slecht. Met name in de dichtbevolkte steden als
Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven groeit
de bevolking de komende jaren fors door. Het
consumentenvertrouwen is over het dieptepunt
heen.
Ook de Nederlandse woningmarkt lijkt zich
enigszins te herstellen. Dit is vooral het geval in
stedelijke woningmarkten als die van Amsterdam en
Utrecht.
19
Bonn-Plittersdorf – Rheinauer Gärten
02
Structuur van
woningmarkt en
woningvoorraad
In Duitsland en Frankrijk wordt traditiegetrouw anders omgegaan met
ruimtelijke ordening en woningbouw dan in Nederland. De rol van de
overheid is over het algemeen meer terughoudend. Het heeft geleid tot
woningvoorraden die stevig van elkaar verschillen. Zo is in Duitsland
de particuliere huursector dominant, waar in Nederland juist de sociale
huursector de boventoon voert. In termen van bouwproductie maakt
Duitsland – na een flinke dip begin deze eeuw – voor het vierde jaar op
rij een groeispurt door. In Frankrijk lijkt de nieuwbouwmarkt zich te
stabiliseren, terwijl in Nederland het aantal nieuwgebouwde woningen
op een naoorlogs dieptepunt is gekomen, maar herstel kondigt zich aan.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 21
Duitsland
Structuur van
woningmarkt en
woningvoorraad
Woningvoorraad en bouwproductie
De afgelopen jaren is de totale Duitse woningvoorraad
gestaag gegroeid. Eind 2011 werden 41,4 miljoen
woningen geteld, verdeeld over 32,5 miljoen in de
voormalige Bondsrepubliek en 8,9 miljoen in de oostelijke
deelstaten. Na een aantal moeilijke jaren voor de
bouwsector – tussen 1995 en 2009 liep de bouwproductie
terug van 600.000 naar 159.000 woningen – laat de
ontwikkeling sinds 2010 een stijgende lijn zien. In 2012
werden 200.500 nieuwe woningen opgeleverd [grafiek
2.2], een stijging van 9,5 procent ten opzichte van 2011.
Die lijn zet door, zo is af te lezen aan het aantal verleende
bouwvergunningen [grafiek 2.1]. In 2013 werden in
Duitsland 270.000 bouwvergunningen afgegeven,
12,9 procent meer dan in 2012. Het was het vierde jaar
op rij dat het aantal bouwvergunningen steeg. Daarmee
is Duitsland een van de weinige landen van Europa met
een weer florerende bouwmarkt. Het merendeel van de
gegunde woningen in 2013 bestond uit appartementen,
met een toename van 22,3 procent. Ook het aantal tweeonder-één-kap (Doppelhaus) nam toe (plus 13,3 procent),
terwijl vrijstaande woningen slechts een kleine plus
noteerden (1,1 procent). Opvallend is dat in de oostelijke
deelstaten en Berlijn in 2011 voor het eerst meer
appartementen in de koopsector dan in de huur werden
gerealiseerd; een trend die zich in 2012 verder doorzette.
Voor Duitsland als geheel geldt dat het aandeel koop­
woningen 45,6 procent van de totale woningvoorraad
bedraagt. Huurders zijn dus nog steeds in de meerderheid.
Dat geldt zeker voor de grote steden. In Berlijn is de
koopsector 15,6 procent groot en in Hamburg 24,1 procent.
Huren is in Duitsland zeker geen ‘tweede keus’: er is een
omvangrijke particuliere huursector. De huurwoningen
hebben een prima kwaliteit en zijn goed betaalbaar.
Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen
In Duitsland is de meeste grond in handen van
particulieren en bedrijven. De prijs van de grond volgt
dan ook vrij nauwgezet de ontwikkeling van de markt.
In München worden veruit de hoogste grondprijzen
genoteerd, in krimpgebieden ligt deze aanzienlijk lager.
Uit grafiek 2.3 blijkt dat ook andere stedelijke regio’s
tussen 2003 en 2012 te maken hebben gehad met
oplopende prijzen voor bouwrijpe gronden voor
woningen. Vooral Berlijn maakt een stevige inhaalslag
door, ook al blijft het prijsniveau in absolute zin hier nog
achter bij steden als Frankfurt en Stuttgart.
De aantrekkende vastgoedmarkt heeft inmiddels ook
duidelijk gevolgen voor de ontwikkeling van bouwkosten
en koop- en huurprijzen. In 2012 lagen de bouwkosten
voor woningbouw 5,4 procent hoger dan in 2008. De
hoogste bouwkosten per m² worden genoteerd voor
eengezinswoningen in Beieren. In Bremen en SachsenAnhalt is het bouwen duidelijk goedkoper [grafiek 2.4.1
en 2.4.2].
Nog sterker stegen de prijzen voor bouwactiviteiten die
te maken hebben met het energiezuiniger maken van
woningen, zoals het vernieuwen van verwarmings­
systemen. Bedrijven in deze sector hebben over voldoende
werk niet te klagen. Zowel bij nieuwe als bestaande
koopwoningen gingen de afgelopen jaren de prijzen
omhoog, met circa 3,5 procent. Met de toenemende druk
op de steden zijn ook de prijzen van huurwoningen in een
opwaartse spiraal terecht gekomen. In Frankfurt steeg de
gemiddelde huurprijs (in Duitsland uitgedrukt in euro’s
per m²) tussen 2005 en 2012 van 9,90 naar 11,70. Voor een
woning van 80 m² is dat plus 150 euro (+18 procent). In de
omgeving van Frankfurt daalde de gemiddelde vierkante
meterprijs juist, van 4,84 naar 4,56. De stijging van de
huren in de grote steden was voor de nieuwe regerings­
coalitie reden in het najaar van 2013 om een voorstel
te doen voor een Mietpreisbremse: een rem op de
huurprijsontwikkeling in wijken, waar de prijzen
bovengemiddeld stijgen. Het is een van de weinige
terreinen waarop de landelijke overheid zich in Duitsland
actief met de wereld van bouwen en wonen bemoeit.
Financiering eigen woning
In Duitsland wordt een conservatieve, voorzichtige
aanpak gevolgd bij de financiering van de eigen woning.
Voor het verkrijgen van een hypotheek van een eigen
woning moet bijna altijd 20 tot 30 procent van de
koopsom met eigen vermogen worden betaald. Duitsers
sparen daarom ook langer, al dan niet via speciale
constructies zoals Bausparen. Zij kopen hun eerste huis
op latere leeftijd, vanaf 35 jaar. De investering in de
eigen woning wordt als een goed aanvullend pensioen
gebruikt; men lost jaarlijks minimaal twee procent af en
de woning mag belastingvrij aan erfgenamen worden
overgedragen. Veel Duitsers met een hoger inkomen
investeren in de aanschaf van een tweede woning,
om deze vervolgens te verhuren. Het betekent een
waardevaste belegging met een goede inkomensstroom.
22 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Duitsland
2.1 Duitsland: verleende bouwvergunningen 2001-2013
2.2 Duitsland: opgeleverde woningen 2001-2012
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
350.000
250.000
300.000
200.000
250.000
150.000
200.000
150.000
100.000
100.000
50.000
50.000
0
‘01
‘02
‘03
‘04
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11 ‘12
‘13
0
‘01
totaal
grondgebonden
appartementen
‘02
‘03
‘04
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
ontwikkelaars
private bouwers
sociale woningbouw
2.3 Duitsland: gemiddelde kavelprijzen per m² bouwrijpe grond
Bron: Statistisches Bundesamt Wiesbaden
2003
€ 1.600
2012
€ 1.400
€ 1.200
€ 1.000
€ 800
€ 600
€ 400
€ 200
2.4.1 Duitsland: bouwkosten per m² eengezinswoning
2.4.2 Duitsland: bouwkosten per m² appartement
Bron: Statistisches Bundesamt Wiesbaden
Bron: Statistisches Bundesamt Wiesbaden
€0
€ 600
€ 1.200
€ 1.800
€0
Baden-Württemberg
Baden-Württemberg
Beieren
Beieren
Berlijn
Berlijn
Brandenburg
Brandenburg
Bremen
Bremen
Hamburg
Hamburg
Hessen
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Rheinland-Pfalz
Saarland
Saarland
Sachsen
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Schleswig-Holstein
Thüringen
Thüringen
Duitsland
€ 600
€ 1.200
t
St
ut
tg
ar
en
ch
M
ün
ul
Ke
bu
m
Ha
en
rg
t
ur
kf
Fr
an
el
ss
Dü
Be
rli
do
jn
rf
€0
€ 1.800
Duitsland
2008
2012
2008
2012
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 23
Duitsland
Particuliere huurmarkt
In Duitsland is de particuliere huurmarkt zeer sterk
vertegenwoordigd op de woningmarkt. Huren is hier voor
grote groepen van de bevolking heel gewoon. Particuliere
eigenaren hebben het voor het zeggen, zowel privé
personen als professionele beleggers. De rendementen
op verhuur zijn over het algemeen goed en beleggen in
vastgoed wordt als een ‘veilige haven’ gezien ten opzichte
van andere investeringsmogelijkheden. In de grote steden
is de vraag naar huurwoningen dermate groot dat de
huurprijzen sterk onder druk staan.
Groot marktaandeel
Duitsland is – op Zwitserland na – het land met het
grootste aandeel particuliere huur in Europa. Meer dan
de helft van de Duitsers woont in een particuliere
huurwoning. Het contrast met Nederland is groot.
Waar in Nederland 90 procent van de huurwoningen
is gereguleerd, is in Duitsland juist de geliberaliseerde
sector groot (90 procent). De sociale huursector is hier zeer
beperkt van omvang (10 procent). In Nederland hebben de
woningcorporaties het voor het zeggen, in Duitsland zijn
dat de particuliere beleggers.
De Duitse huurmarkt werkt bovendien volkomen anders
dan de Franse en Nederlandse huurmarkt. In Nederland
bestaat bijvoorbeeld een strikte scheiding tussen de
sociale en particuliere huursector. In Duitsland is dat
onderscheid inmiddels vervaagd. Op regionaal niveau
worden soms sociale woningbouwprogramma’s
gerealiseerd, maar de daadwerkelijke uitvoering is vaak
in handen van private partijen. Duitse beleggers krijgen
namelijk net zo goed subsidie voor de verhuur van
sociale huurwoningen. Deze subsidie wordt geleidelijk
afgebouwd en geldt voor een bepaalde periode (meestal
15 jaar). Na deze periode kunnen de huren worden
aangepast aan de marktconforme huur in de omgeving.
Sturen met de Mietspiegel
De Mietspiegel is in Duitsland het belangrijkste
instrument bij de huurprijsbepaling. Wanneer een
woning te huur wordt aangeboden, kan de verhuurder
de Mietspiegel raadplegen. Deze geeft een overzicht
van het gebruikelijke huurniveau in een stadsdeel of
postcodegebied, op basis van een gemiddelde. De huur
wordt gecorrigeerd met factoren als luxe, bouwjaar en
grootte van de woning en isolatie. Op basis van een
vierkante meterprijs berekenen huurders en verhuurders
vervolgens of de gevraagde huurprijs redelijk is.
Overigens is niet voor elke gemeente een Mietspiegel
voorhanden; vooral grotere gemeenten beschikken erover.
In sommige Duitse steden stijgen de huren de laatste
jaren snel. Dit was een belangrijk thema tijdens de
verkiezingen in september 2013. Inmiddels heeft de
CDU/SPD-coalitie plannen gemaakt voor een aantal grote
wijzigingen in het Duitse huurstelsel. Er wordt onder
meer gesproken over een Mietbremse; een rem op de
huurprijsontwikkeling van bestaande woningen. De
nieuwe regeringscoalitie heeft hier een eerste voorstel
voor gedaan. Beleggers zijn sceptisch over een mogelijke
Mietbremse; zij vrezen dat bij het opnieuw verhuren van
een woning (Neuvermietung) de huurprijs niet meer stijgt.
In een aantal steden, waaronder Berlijn, wordt
momenteel gekeken hoe het sociale woningbezit van de
woningcorporaties kan worden vergroot. Daarmee wordt
geprobeerd de steden ook voor lagere inkomensgroepen
bereikbaar en betaalbaar te houden. Een andere
maatregel die overwogen wordt, is het schrappen van
de dubbele vergoeding die makelaars in rekening brengen
bij het afsluiten van een huurcontract (van huurder en
verhuurder, vaak één-twee maandhuren).
Sterke huurcultuur
In Duitsland is bij de aankoop van een woning doorgaans
20 tot 25 procent eigen vermogen nodig. Een Duitser
koopt daardoor gemiddeld pas rond zijn 35ste een eerste
woning. Mede door dit restrictieve financieringsbeleid
kent Duitsland een sterke huurcultuur, zowel bij
appartementen als grondgebonden woningen. Ze worden
vaak voor een lange tijd gehuurd; het is niet ongewoon
dat Duitse huurders meer dan tien jaar dezelfde woning
huren. Zij beschouwen hun huurwoning als hun ‘eigen
huis’ en behandelen het ook zo. De kwaliteit van de
woningen is meestal hoog en ze worden vaak compleet
met vloerbedekking aangeboden. Een Duitse huurder
is bovendien sneller geneigd aanpassingen aan zijn
huurwoningen te verrichten dan een Fransman of
Nederlander. Zo is het plaatsen van een eigen keuken
in een huurwoning voor een Duitser normaal; in
Duitsland hoort de inbouwkeuken niet standaard tot
de woning.
Veilige haven voor beleggers
Investeringen in Duitse huurwoningen zijn populair
door de lage rente op kredieten en het gebrek aan veilige
beleggingen in andere beleggingscategorieën. Ook de
rendement-risicoverhouding is gunstig. De Duitse
woningbeleggingsmarkt wordt op dit moment door
nationale en internationale beleggers als een ‘veilige
haven’ beschouwd. De grootste kopers van nieuwe
projecten in 2013 waren pensioenfondsen en
verzekeraars. Daarnaast spelen particuliere beleggers
een grote rol in de markt. Het grootste gedeelte van de
particuliere huurmarkt (60 procent) is in handen van
individuele beleggers en familiefondsen. De resterende
40 procent is in handen van professionele partijen,
waaronder pensioenfondsen en verzekeraars.
24 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
t
eling
Ontwikkeling huurmarkt — Duitsland
Gunstige rendementen
2.5 Duitsland: rendementsontwikkeling huurwoningen
Bron: IPD, bewerking BPD
direct rendement
indirect rendement
totaal rendement
10%
8%
6%
10%
4%
8%
2%
6%
0%
4%
-2%
2%
‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07
0%
Tussen 2007 en 2013 werden in de Duitse woning­
beleggingsmarkt hogere totaalrendementen behaald
dan in de kantoren-, winkel- of bedrijfsruimtemarkt.
Vooral de kapitaalgroei was de afgelopen jaren
gunstig. Maar ook het directe rendement maakte een
sterke stijging door, van 3,4 procent in 2007 naar
4,7 procent in 2013 [grafiek 2.5]. Deze resultaten
zijn het beste te vergelijken met stabiele markten
in Oostenrijk en Zwitserland. De vraag naar ‘core’
beleggings­producten in Duitsland is groot. Nationale
en internationale beleggers zijn op zoek naar
woningen op goede locaties, in economisch sterke
gebieden. Door de groeiende vraag en een aanbod
dat vertraagt reageert, stijgen de prijzen en komen
rendementen
onder druk te staan.
‘08de aanvangs­
‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘13
Desondanks blijft de vraag naar woningen groot.
Grote regionale verschillen
-2%
Op landelijk niveau namen de huurprijzen in
Duitsland de afgelopen jaren langzamer toe dan de
inflatie [grafiek 2.6]. De regionale verschillen zijn
echter enorm. Berlijn en Hamburg zijn de regio’s
met de sterkste groeicijfers. Ook Keulen, Düsseldorf,
Frankfurt en Stuttgart lieten sterke huurprijs­
ontwikkelingen zien. München blijft evenwel veruit
de duurste stad in Duitsland.
‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13
2.6 Duitsland: inflatie en huurprijsontwikkeling
Bron: Statisches Bundesamt, bewerking BPD
3,5%
inflatie
huurprijsontwikkeling
3,0%
2,5%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
‘01
‘02
‘03
‘04
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
0,5%
0,0%
‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 25
Den Bosch – Haverleij
Frankrijk
Structuur van
woningmarkt en
woningvoorraad
toegenomen. Dit geldt alleen voor de eengezinswoningen;
de appartementen bleven qua grootte gelijk.
Financiering eigen woning
Woningvoorraad en bouwproductie
De Franse woningvoorraad telt circa 34,4 miljoen
woningen. Een groot deel is particulier bezit (bijna
60 procent), 40 procent van de Fransen huurt derhalve.
Het aantal particuliere huurwoningen overtreft het
aantal sociale (6,6 tegen 5,2 miljoen). De voorraad is
opvallend oud: een meerderheid van de eigenaren
(56 procent) woont in een huis dat voor 1975 is gebouwd.
In Frankrijk staan meer woningen dan er huishoudens
zijn: circa 80 procent wordt als eerste woning bewoond.
De ‘secundaire’ voorraad bestaat uit vakantiewoningen,
pied à terres en leegstaande woningen. Dit laatste komt
veelvuldig voor, bijvoorbeeld bij woningen die geërfd zijn,
maar nog opgeknapt moeten worden. Ook in krimp­
gebieden komt leegstand voor. Bijna 60 procent van alle
Franse woningen bestaat uit grondgebonden eengezins­
woningen. Deze zijn vaak particulier eigendom en liggen
buiten de grote steden.
In de grote steden wordt veel vaker gehuurd, meestal in
een appartement. De sociale huurwoningen – voornamelijk
appartementen – treffen we vooral aan in de grote steden
met meer dan 100.000 inwoners. De Parijse regio spant op
dit punt de kroon.
Qua nieuwbouwproductie laat Frankrijk Duitsland en
Nederland achter zich [grafiek 2.7]. In 2013 werden circa
350.000 woningen toegevoegd aan de voorraad. In 2012
lag dit getal nog rond de 380.000 woningen. Voor de
komende jaren wordt een verdere ‘afkoeling’ verwacht.
Indicatoren zoals het aantal afgegeven bouw­
vergunningen en het aantal woningen waarvan de bouw
is gestart, laten een dalende trend zien [grafiek 2.8]. De
verschillen tussen de regio’s zijn daarbij groot: de vraag
naar eerste en tweede woningen concentreert zich in de
stedelijke gebieden en de populaire kuststreken [kaart 2.9
en 2.10]. In het binnenland neemt de woningvoorraad in
omvang veel minder toe. Door de nieuwbouw is de
gemiddelde woonoppervlakte van een Franse woning
CRITERIA
Frankrijk heeft een gezonde en concurrerende hypotheek­
markt. In combinatie met de lage rente, een verruiming
van de kredietvoorwaarden en een gunstige fiscale
behandeling zorgde dit de afgelopen jaren voor een sterke
stimulans van de Franse woningmarkt en nieuwbouw.
Op dit punt doen zich wel de nodige veranderingen voor.
Zo is de fiscale behandeling van het eigen woningbezit
ingrijpend gewijzigd. In 2011 werden de gunstige
condities waaronder starters een huis konden kopen
aangescherpt. De renteloze lening die hiervan deel
uitmaakt wordt nu alleen nog verstrekt onder bepaalde
omstandigheden. Het moet gaan om regio’s met een
gespannen woningmarkt en woningen met een laag
energieverbruik. In de praktijk betekent dit laatste vaak
een nieuwbouwwoning.
Nieuwbouw als investering
In Frankrijk komt het veel voor dat particulieren een
nieuwbouwwoning kopen en deze vervolgens verhuren.
Dit werd lange tijd door de overheid sterk gestimuleerd,
met verschillende beleidsprogramma’s. Deze programma’s
zorgden ervoor dat een koper die een nieuwbouwwoning
als investering wilde kopen, een deel van de geïnvesteerde
bedrag terug kon krijgen. De nieuwbouwproductie in
Frankrijk profiteerde sterk van deze programma’s. Meer
dan de helft van de nieuwbouw­t ransacties in de laatste
jaren was aan particuliere investeerders te danken.
Sinds 1 januari 2013 gelden op dit punt nieuwe regels:
de wet Duflot. In vergelijking met de voorganger (de wet
Scellier) heeft de wet Duflot een meer sociaal karakter
gekregen. De koper wordt beloond met een groter
belastingvoordeel, ter compensatie van andere regels die
juist zijn aangescherpt c.q. versoberd (zie onderstaande
tabel). Zo is de verhuur aan directe familie aan banden
gelegd. Al met al rest de vraag of de wet Duflot net zo
voordelig is als de wet Scellier. Een studie van de
Fédération Française du Bâtiment (FBB) in Groot Parijs
heeft uitgewezen dat dit alleen het geval is bij bepaalde
omstandigheden. Het gaat voornamelijk om die situaties
waarin de huurprijs niet het plafond overschrijdt, oftewel
zeer marktconform is.
Scellier 2012
Duflot 2013
Regio’s
A-bis, A, B1, B2 en C
A-bis, A en B1 (B2 op aanvraag)
Belastingvoordeel
13 procent (per negen jaar)
18 procent (per negen jaar)
Transacties per jaar
1 (tot een maximum van 300.000 euro)
2 (tot een maximum van 300.000 euro totaal)
Maximum periode zonder huuractiviteit (na oplevering)
1 jaar
2,5 jaar
Verhuren aan kinderen of nakomelingen
Mogelijk (als individu een afhankelijk fiscaal
persoon is)
Onmogelijk
Maximum huurprijs gevraagd
Afhankelijk van de regio
Afhankelijk van de regio, maar 20 tot
25 procent lager dan bij Scellier
Maximum huurderinkomen
Afhankelijk van de regio
Afhankelijk van de regio, maar 10 tot 28
procent lager dan bij Scellier
28 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Frankrijk
2.7 Frankrijk: gemiddelde jaarlijkse productie voor verschillende perioden (2010-2015 en 2015-2020 zijn prognoses)
Bron: INSEE, Prognoses BIPE, bewerking BPD
x 1.000 woningen
450
400
350
300
200
150
100
50
0
2000-2005
2005-2010
2010-2015p
2015-2020p
2.8 Frankrijk: verleende vergunningen en in aanbouw genomen woningen 2003-2013
Bron: INSEE, bewerking BPD
600.000
600.000
verleende
verleende
vergunningen
vergunningen
in aanbouw
in aanbouw
500.000
500.000
genomen
genomen
woningen
woningen
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
2003200320042004200520052006200620072007200820082009200920102010201120112012201220132013
2.9 Frankrijk: ontwikkeling woningvoorraad gemiddelde jaarlijkse verandering 2010-2020
Bron: BIPE
2000 – 4000
1000
– 2000woningen
aantal
500 – 1000
250 – 500
2000 – 4000
500 – 250
1000 –
500 –
250 –
500 –
2000
1000
500
250
Verleende
vergunningen
Verleende
vergunningen
In aanbouw
genomen
In aanbouw
genomen
woningen
woningen
2.10 Frankrijk: jaarlijkse vraag naar eerste en tweede woningen 2015-2025
Opgeleverde
woningen
Opgeleverde
woningen
Bron: BIPE
aantal eerste woningen
7500 – 10300
7500 – 10300
5000 – 7500
5000 – 7500
2500 – 5000
2500 – 5000
0 – 2500 0 – 2500
-500 – 0 -500 – 0
7500 – 10300
7500 – 10300
5000 – 75005000 – 7500
2500 – 50002500 – 5000
0 – 2500
0 – 2500
-500 – 0
-500 – 0
aantal tweede woningen
1000 – 1480
1000 – 1480
600 – 1000
600 – 1000
400 – 600400 – 600
200 – 400200 – 400
0 – 200 0 – 200
-301000
– 0 – 1480
-301000
– 0 – 1480
600 – 1000
400 – 600
200 – 400
0 – 200
-30 – 0
600 – 1000
400 – 600
200 – 400
0 – 200
-30 – 0
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 29
Frankrijk
Grondkosten en
bouwkosten
De Franse overheid laat jaarlijks de investeringen in
nieuwbouw becijferen, mede om de bijdrage van de
bouwsector aan het bruto nationaal product te bepalen
(bron: Compte du logement 2012). Uit het laatste
onderzoek blijkt dat in 2012 circa 60,2 miljard aan de
bouw van nieuwe woningen is besteed, exclusief de
gronden. Die laatste post bedroeg in datzelfde jaar
15,5 miljard. Het aandeel van de grondkosten in een
nieuwe woning in Frankrijk bedraagt daarmee gemiddeld
ongeveer 20 procent. In vergelijking met het voorgaande
jaar zijn de investeringen in gronden licht gedaald met
0,8 procent. Ook de bouwkosten zijn gedaald met
0,5 procent [grafiek 2.11]. Dit is een breuk met de
ontwikkeling van de afgelopen tien jaar, waarin de
bouwkosten juist met 35 procent stegen. In dezelfde
periode liet de prijsontwikkeling in de bestaande bouw
een nog steviger groei zien. De prijs van een bestaande
woning steeg met meer dan 50 procent (van index 69
naar 107).
Bouwkavels
Voor een nadere blik op de ontwikkeling van grondprijzen
en bouwkosten moeten we ons in belangrijke mate
verlaten op de markt voor bouwkavels. In Frankrijk wordt
jaarlijks een grootschalige enquête gehouden onder de
kopers van een kavel. Uit het meest recente onderzoek
(2012) blijkt onder meer dat negen op de tien kopers na
aanvraag ook een vergunning hebben gekregen voor de
bouw van een eigen woning. Een aanzienlijk deel van
deze kopers was huurder (73 procent). Van de huurders
kwam ongeveer de helft uit de vrije sector huur en de
andere helft uit de sociale sector. Kopers van een kavel
hebben zeer uiteenlopende beroepen en salarissen, dit
is zeker niet voorbehouden aan het topsegment of een
exclusief segment in Frankrijk. Hun leeftijd is laag:
30 procent koopt onder de 30 jaar en nog eens 40 procent
tussen de 30 en 40 jaar.
Schaars
De totale investering voor de consument bedroeg in
2012 gemiddeld genomen 210.000 euro, een stijging van
2 procent ten opzichte van 2011. Voor particuliere
bouwers maken de grondkosten daarmee gemiddeld
ongeveer 33 procent uit van de totale kosten.
De verschillen tussen de regio’s op dit gebied zijn groot.
In en rondom Parijs is de grond schaars. Hier worden
weinig kavels verkocht en de kavels zijn klein. De prijs
is echter hoog: 250 euro per m². In de Limousin, een
dunbevolkte en vergrijsde regio in het Massif Central,
liggen de prijzen het laagst: 18 euro per m². De Parijse
kavel is ook een stuk kleiner dan in de Limousin (circa
700 tegen 1.600 m²).
Bij de bouwkosten zijn de verschillen minder groot,
hoewel ze in meer verstedelijkte regio’s hoger zijn.
Opvallend is dat de bouwkosten relatief laag zijn in de
Languedoc, terwijl daar wel druk staat op de woning­
markt [grafiek 2.12].
73% van de kopers van een
Franse kavel was voorheen
huurder.
Kijkend naar de kavels zelf, valt op dat de helft van de
kavels landelijk is gelegen, dus buiten dorp of stad. De
overige kavels liggen bijna allemaal in betrekkelijk kleine
agglomeraties. De gemiddelde kavelgrootte nam in 2012
af, maar de prijs per vierkante meter steeg (met ongeveer
5 procent tot 66 euro per vierkante meter). De totale prijs
die voor een perceel van 1.000 m² werd betaald, bleef
gelijk op circa 70.000 euro. De bouwkosten van een eigen
woning liepen – tegen de hiervoor genoemde algemene
trend in – op met circa 3 procent, tot circa 150.000 euro.
Voor dat geld wordt een woning gebouwd met een
oppervlakte van ongeveer 125 m².
30 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Grondkosten en bouwkosten — Frankrijk
2.11 Frankrijk: ontwikkelingen bouwkosten 2000-2013
Bron: INSEE, bewerking BPD
bouwkostenindex
jaarlijkse groei (%)
index 2000 = 100
15%
200
180
10%
160
140
5%
120
0%
100
80
-5%
60
40
-10%
20
0
-15%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2.12 Frankrijk: gemiddeld prijsniveau van bouwkavels en bouwkosten 2012
Bron: INSEE (enquête), bewerking BPD
Bouwkavel
Bouwkosten
€/m²
€
€/m²
€
Alsace (Straatsburg)
101
90.385
1 307
204.666
Aquitaine (Bordeaux)
50
69.066
1 129
137.422
Bretagne (Rennes)
64
54.983
1 207
148.666
Île-de-France (Parijs)
210
152.514
1 340
176.991
Languedoc-Roussillon (Montpellier)
108
88.034
1 075
129.320
Midi-Pyrénées (Toulouse)
44
64.788
1 138
140.522
Nord-Pas-de-Calais (Lille)
79
70.192
1 152
150.014
Pays de la Loire (Nantes)
70
57.938
1 224
144.167
Provence-Alpes-Côte-d’Azur (Marseille, Aix, Toulon)
129
144.539
1 349
172.027
Rhône-Alpes (Lyon, Grenoble)
98
97.601
1 283
161.915
Frankrijk Totaal
66
70.370
1 187
147.901
Saclay – Les Allées d’Organsin
De woningen grenzen aan het grootste natuurgebied ten zuidoosten van Parijs waaronder 26 bouwkavels.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 31
Frankrijk
Particuliere huurmarkt
In Frankrijk is de particuliere huursector goed vertegen­
woordigd. Ook commerciële partijen zijn in deze
deelmarkt volop actief. De overheid stimuleert – met
wisselend succes – de nieuwbouw van particuliere
huurwoningen. De vraag naar woningen is het grootst
in de stedelijke gebieden.
Aan regels gebonden
In Frankrijk maakt de particuliere huursector met
24 procent een aanzienlijk deel uit van de totale
woningvoorraad. Ter vergelijking: de sociale huursector
heeft een aandeel van ongeveer 16 procent. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen twee soorten particuliere
huurwoningen, afhankelijk van de prijsvorming. Deze is
vrij bij nieuwe huurwoningen, gerenoveerde woningen
en leegstaande woningen waarin geïnvesteerd moet
worden zodat ze voldoen aan de huidige kwaliteitseisen.
Voor alle andere huurwoningen wordt de prijs bepaald
op basis van referentiewoningen. Dit zijn woningen met
vergelijkbare kenmerken, in dezelfde regio.
De Franse huurmarkt is stabiel en professioneel, maar
sterk gereguleerd en aan regels gebonden. De huurder
wordt door de Franse regelgeving zeer goed beschermd.
Bij het niet betalen van de huur laat een uitzetting
vele maanden op zich wachten. Ook mogen er geen
uitzettingen in de wintermaanden plaatsvinden. De
mogelijkheden voor een tussentijdse verhoging van
de huur zijn niet groot. Huurverhogingen mogen alleen
de consumentenprijsindex volgen en de huren kunnen
dus slechts beperkt stijgen [grafiek 2.13].
Résidence secondaire
De meeste Franse verhuurders zijn particulieren die één
of twee woningen verhuren. Het is in Frankrijk niet
ongewoon om te huren in de stad en een koopwoning te
bezitten buiten de stad. Veel Fransen die huren in de stad
investeren in een résidence secondaire in het binnenland
of aan de kust. Vaak is men van plan daarheen te
verhuizen na pensionering. Daarnaast is een aantal grote
commerciële partijen actief in de beleggingsmarkt voor
huurwoningen. Het zijn vooral institutionele partijen
en grote particuliere beleggers. Private beleggers zijn de
afgelopen jaren door verschillende stimulerings­
regelingen van de overheid geprikkeld om te investeren in
huurwoningen. Deze regelingen kenden een wisselend
succes. Zo is bijvoorbeeld een groot aantal huurwoningen
ontwikkeld in gebieden waar nagenoeg geen huurmarkt
bestaat. In sommige van deze gebieden staan er
appartementencomplexen leeg.
Druk op de huurmarkt
De druk op de huurmarkt in Parijs is ongekend groot.
Een goed appartement is hier erg lastig te vinden. Door
de sterke rechten van huurders zijn beleggers zeer risicoavers en terughoudend aan wie ze een woning verhuren.
Niet zelden moet een aspirant-huurder veel garanties en
persoonlijke informatie afgegeven om in aanmerking te
komen. Het is niet ongewoon dat een 40-jarige Parijzenaar
nog een garantstelling van zijn ouders nodig heeft om
een klein appartement te kunnen huren. Door de
combinatie van hoge huren, te weinig nieuwbouw en
schaarste op de markt worden de lage – en de midden­
inkomens naar de buitenwijken verdrongen.
Inmiddels is wetgeving in het leven geroepen om een
aantal hardnekkige problemen op de Franse
woningmarkt aan te pakken. Zo worden onder andere de
makelaarscourtages gemaximeerd, alsmede het aantal
documenten dat de aspirant-huurder moet aanleveren.
Radicaler is de invoering van huurmaximalisaties in
gebieden met schaarste, zoals Parijs. De verhuurder
ontvangt hiervoor als compensatie een belastingvoordeel.
Regionale verschillen
De woningbeleggingsmarkt is voornamelijk
geconcentreerd in de grote Franse steden. Er zijn echter
grote regionale verschillen. De markt in Parijs is en blijft
de belangrijkste; het is sinds jaren één van de belangrijkste
beleggingsmarkten van Europa. Tussen Île-de-France en
de grote regionale steden bestaan grote prijsverschillen.
In Parijs bedraagt de gemiddelde huur bijna 24 euro per m²,
tegenover 12 tot 13 euro per m² in Lyon, Marseille, Lille,
Toulouse, Bordeaux, Nantes, Straatsburg en Rennes.
Vooral nationale beleggers vinden deze markt interessant
en de vraag naar ‘core’ beleggingsproducten blijft
behoorlijk op niveau. Deze partijen zijn op zoek naar
woningen op goede locaties, in economisch sterke
gebieden. Investeringen in meergezinswoningen worden
als veilig gezien, zeker in tijden waarbij beleggingen in
obligaties onder druk staan. De markt heeft, mede door
de fiscale wetgeving, een gunstige rendementrisicoverhouding.
De Franse beleggingsmarkt voor huurwoningen is minder
ontwikkeld dan de zakelijke commerciële huurmarkt
(winkels en kantoren). De aanvangsrendementen liggen
lager dan in de commerciële sector, de huurindexatie
vindt geleidelijk plaats en de huurwetgeving is
zwaar in het voordeel van de huurder. De Franse woning­
beleg­g ings­markt is minder ontwikkeld dan de Duitse
beleggingsmarkt, maar beter dan de Nederlandse.
32 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
eling
nt
Ontwikkeling huurmarkt — Frankrijk
Stabiele rendementen
2.13 Frankrijk: inflatie en huurprijsontwikkeling 2001-2013
De waardeontwikkeling van Franse huurwoningen
verliep de afgelopen jaren gunstig. Het directe
rendement liet de afgelopen 10 jaar geen grote
schommelingen zien: van 3,4 procent in 2008 naar
2,9 procent in 2013 [grafiek 2.14]. Door de beperkte
mogelijkheden tot huurverhoging konden de huren
de afgelopen jaren geen gelijke tred houden met de
woningprijsontwikkeling. Hierdoor zijn de directe
rendementen licht gedaald. Ondanks de matige
economische omstandigheden in Frankrijk, bleef de
markt redelijk op de been. Dit blijkt ook uit de
prijzen van leegstaande woningen. Deze blijven,
in verhouding tot een woning in verhuurde staat,
nog steeds hoger geprijsd.
Bron: INSEE, bewerking BPD
3,5%
inflatie
huurprijsontwikkeling
3,0%
2,5%
3,5%
2,0%
3,0%
1,5%
2,5%
1,0%
2,0%
0,5%
1,5%
0,0%
‘01
1,0%
‘02
‘03
‘04
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
0,5%
0,0%
‘01
‘02
‘03
‘04
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
2.14 Frankrijk: rendementsontwikkeling huurwoningen
1998-2013
Bron: IPD, bewerking BPD
direct rendement
indirect rendement
totaal rendement
25%
20%
15%
10%
5%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13
0%
-5%
‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 33
Nederland
Structuur van woning­
markt en woningvoorraad
Woningvoorraad en bouwproductie
Eind 2012 stonden in Nederland 7,3 miljoen woningen. Een
krap bemeten voorraad, omdat het aantal huishoudens
7,5 miljoen bedraagt. Dit feitelijke tekort aan woningen
wordt in de praktijk opgelost doordat jong-volwassenen
in het ouderlijk huis blijven wonen. Ook houden afgestu­
deerden langer een kamer in een studenten­huis bezet en
bivakkeren sommige gescheiden stellen tijdelijk op een
vakantiepark. Net als in Frankrijk is een groot deel van
de woningvoorraad particulier bezit (60 procent). Van de
onderzochte landen heeft Nederland verhoudingsgewijs
de meeste grondgebonden woningen (71 procent). Alleen
in zeer sterk verstedelijkte gebieden overheerst de
gestapelde bouw. Het gaat dan alleen om de centra van de
drie grootste steden: Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.
In de vierde stad van Nederland, Utrecht, bestaat de helft
van de voorraad uit grond­gebonden woningen.
Sociale huursector
Het meest in het oog springende kenmerk van de
Nederlandse woningvoorraad is de omvang van de sociale
huursector: 2,3 miljoen huurwoningen zijn in eigendom
van woning­corporaties. Bij een aanzienlijk deel van de
voorraad liggen zodoende de huren (ver) onder de
marktprijs. Deze mochten tot voor kort ook maar heel
beperkt stijgen. De omvang van de sociale huursector is
een historisch gegeven en heeft weinig te maken met de
werkelijke omvang van de doelgroep voor deze woningen.
Ongeveer een kwart van de huishoudens in een
corporatiewoning heeft een inkomen dat te hoog is voor
een goedkope huurwoning.
Particulier opdrachtgeverschap
De nieuwbouwproductie in Nederland is de laatste tijd
fors afgenomen en heeft een niveau bereikt dat we lange
tijd niet meer hebben gekend. In 2012 werden nog geen
46.000 nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd
[grafiek 2.15]. Afgaand op de sterk dalende lijn in het
aantal afgegeven bouwvergunningen wordt voor 2013
een nieuw diepterecord in de productie verwacht [grafiek
2.16]. Vooral de productie van de woning­corporaties is
stilgevallen [grafiek 2.17]. Het zijn de ‘bouwers voor de
markt’ die de productie nog enigszins overeind houden.
Als middel om de bouwproductie vlot te trekken
propageren sommigen een revival van het particulier
opdrachtgeverschap, waarbij bewoners zelf hun woning
realiseren. Vooralsnog blijft dit echter een niche, want het
aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft al jaren
rond de 10% van de totale woningproductie schommelen.
Het aanbod van bouwkavels is voorname­l ijk aanwezig op
plaatsen waar de vraag naar woningen minder groot is
Het gevolg van het stilvallen van de nieuwbouwproductie
is dat het woningtekort alleen maar verder oploopt, tot
5 procent of meer. Het tekort is het grootst in de Randstad.
Financiering eigen woning
In Nederland is de concurrentie op de hypotheekmarkt
zeer beperkt. Er zijn nog maar drie grote banken,
waarvan één staatssteun ontvangt en een ander is
genationaliseerd door de Nederlandse staat. Uit onderzoek
van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMA)
blijkt dat de hypotheekrente en de marge van de
banken structureel hoger liggen dan in de omliggende
buurlanden. Voor de AFM reden dit nader te onderzoeken.
De uitkomsten hiervan toonden geen kartelvorming.
Tot voor kort was de fiscale behandeling van het eigen
woningbezit in Nederland ruimhartig. Kopers konden
ver boven de waarde van de woning geld lenen, de
hypotheekrente was voor een belangrijk deel aftrekbaar
van de belasting en de hypotheek moest pas aan het
einde van de looptijd worden afgelost. De overheid stelt
hier nu paal en perk aan. Vooral voor nieuwe hypotheken
gelden inmiddels heel andere regels. Zo wordt de hoogte
van de maximale hypotheek binnen enkele jaren (2018)
afgebouwd tot 100 procent van de woningwaarde.
Ingrijpender is de eis dat de hypotheek gedurende de
looptijd moet worden afgelost. De ‘koopdrempel’ voor
starters wordt hierdoor hoger. Ook krijgen zij te maken
met hogere woonlasten. De nieuwe regels zijn evenmin
een stimulans voor de doorstroming. Voor het verhogen
van een bestaande hypotheek geldt namelijk precies
hetzelfde. Verder is voor alle zittende woningeigenaren
van belang dat de aftrek van hypotheekrente langzaam
wordt verminderd. Ook de woningbezitters die niet
verhuizen worden zo de komende jaren met hogere
woonlasten geconfronteerd.
Nieuwbouw onder druk, maar toch herstel
Al deze maatregelen zijn genomen in een neergaande
markt. Zij hebben de negatieve spiraal van prijsdalingen
en dalende verkopen versterkt. De nieuwbouw lijdt hier
nog sterker onder, omdat daar de prijzen moeilijker zijn
aan te passen. De indirecte koppeling met de grond­
prijzen, die min of meer vastliggen, speelt hierbij een
belangrijke rol. Ook de definitieve verlaging van de
overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent is een
remmende maatregel voor de nieuwbouw. De
overdrachtsbelasting geldt immers alleen voor bestaande
woningen. Tenslotte is het besluit om de belasting op
renovatie tijdelijk te verlagen van 21 naar 6 procent niet
bepaald een stimulans voor de nieuwbouw. De bestaande
markt wordt daarmee een nog grotere concurrent voor
nieuwbouwwoningen.
Na jaren van dalende transacties en prijzen is halverwege
2013 de neergang tot stilstand gekomen. Vanaf een laag
niveau neemt het aantal transacties geleidelijk weer toe
en stabiliseren de prijzen. Het zijn vooral starters die nu
op een historisch laag prijsniveau hun slag slaan, de
doorstromers laten nog even op zich wachten. Ook in
de nieuwbouw worden in de eerste maanden 2014
weer duidelijk meer woningen verkocht. Al met al
duiden verschillende signalen op een herstel van de
woningmarkt in Nederland.
34 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Nederland
2.15 Nederland: verleende vergunningen en opgeleverde woningen 2000-2012
Bron: CBS, bewerking BPD
aantal woningen
vergunningen
opleveringen
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2.16 Nederland: verleende vergunningen naar eigendom 2000-2013
Bron: CBS, bewerking BPD
aantal woningen
huurwoningen
koopwoningen
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2.17 Nederland: verleende vergunningen naar opdrachtgever 2000-2013
Bron: CBS, bewerking BPD
vergunningen
andere particuliere
120.000
opdrachtgevers
bouwers voor de markt 100.000
overheid of
woningcorporatie
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 35
Nederland
Grondkosten en
bouwkosten
Publieke informatie over de prijzen van bouwkavels is in
Nederland niet systematisch voorhanden. Op basis van
onder meer vraagprijzen van vrijstaande woningen heeft
Bouwfonds Property Development een schatting van de
ruimtelijke variatie in grondprijzen gemaakt. Daaruit
blijkt dat de regionale verschillen in m²-prijzen voor
bouwkavels groot zijn. Zelfs binnen een regio kunnen in
Nederland aanzienlijke prijsverschillen voorkomen. Waar
de grond duur is, zijn de percelen kleiner en wordt meer in
de hoogte gebouwd. Omgekeerd geldt dat naarmate een
perceel groter wordt, de m²-prijs daalt. In regio’s waar
vooral grote kavels worden aangeboden, zijn de m²-prijzen
dus ook lager. Naast de regionale verschillen zijn er
ook verschillen in kavelprijs naar type woning. Een
bouwkavel voor een rijwoning heeft doorgaans een lagere
m²-prijs dan een bouwkavel voor een vrijstaande woning.
Uit het model blijkt dat in de Gooi en Vechtstreek, de
agglomeratie ’s-Gravenhage en de agglomeratie Haarlem
de prijzen van een bouwkavel het hoogst zijn. De
goedkoopste kavels zijn terug te vinden in Delfzijl e.o. en
Oost-Groningen [kaart 2.18].
Kavelgrootte
De mediane perceelgrootte van een bestaande
vrijstaande woning in Nederland bedraagt circa 520 m².
De regionale verschillen in kavelomvang zijn echter
opnieuw groot. Een bouwkavel van 600 m² is in Drenthe
‘klein’, maar wordt in de Amsterdamse regio als ‘erg groot’
betiteld. Een gemiddelde bouwkavel voor een vrijstaande
woning is in dit gebied eerder 400 m² groot (of kleiner).
Wat betreft de bouwkosten zijn er uiteraard verschillen
tussen een rijwoning en een vrijstaande woning.
De verschillen in bouwkosten tussen regio’s zijn hier
eveneens aanwezig, maar minder uitgesproken.
Niettemin zijn de bouwkosten in de meer verstedelijkte
gebieden in het westen en zuiden van Nederland, hoger
dan in het noorden en oosten. De ontwikkeling van de
gemiddelde bouwkosten per m3 staat afgebeeld in
grafiek 2.19. Uit de bouwkostenindex [grafiek 2.20] blijkt
dat de directe kosten (arbeid, materiaal, materieel en
onderaanneming) stabiel blijven in Nederland. Tekenen
van prijsstijgingen zijn niet zichtbaar. De prijzen van
grondstoffen stijgen, maar door de krapte op de markt
aan de vraagzijde zien wij dit nog niet terug.
Hoofddorp – Brummelhuis
Voorbeelden van particuliere bouwkavels in Hoofddorp welke zijn gerealiseerd in samenwerking met Brummelhuis.
Grondkosten en bouwkosten — Nederland
2.18 Nederland: geschatte grondprijs per m² van een vrijstaande woning 2014
Bron: Spotzi, bewerking BPD
€ 0 – € 100
€ 101 – € 200
€ 201 – € 300
€ 301 – € 400
€ 401 – € 500
€ 501 – € 600
€ 601 – € 700
€ 701 – € 800
€ 801 – € 900
€ 901 – € 1000
2.19 Nederland: ontwikkeling bouwkosten per m³ koop- en huurwoningen 2001-2013
Bron: CBS, bewerking BPD
koopwoningen
huurwoningen
€ 300
€ 250
€ 200
€ 150
€ 100
€ 50
€0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2.20 Nederland: bouwkostenindex 2000-2013
Bron: CBS, bewerking BPD
bouwkostenindex
jaarlijkse groei (%)
index 2000 = 100
200
15%
180
160
140
10%
5%
120
100
0%
80
60
40
-5%
-10%
20
0
-15%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 37
Nederland
Particuliere huurmarkt
Vergeleken met de royale huurmarkten in Duitsland en
Frankrijk staat de particuliere huurmarkt in Nederland
nog in de kinderschoenen. Lange tijd werden vooral de
sociale woningbouw aan de ene kant en de koopsector
aan de andere kant gestimuleerd. Langzaam maar zeker
komt daar verandering in. De interesse in de particuliere
huurwoning neemt toe; bij consumenten, overheden en
marktpartijen. Dit geldt met name voor de grotere steden.
Klein aandeel in de markt
Nederland kent een bijzondere huurmarkt, zeker in
vergelijking met Duitsland en Frankrijk. De woning­
voorraad bestaat hier voornamelijk uit koop- en sociale
huurwoningen, met de woningcorporaties als de grootste
eigenaar in het sociale huursegment. De particuliere
huurmarkt maakt slechts 9 tot 10 procent uit van de
woningvoorraad. Een klein aandeel, ook internationaal
gezien. Frankrijk en Duitsland noteren respectievelijk
24 en 54 procent. In Nederland zijn er twee typen
huurwoningen: gereguleerd en geliberaliseerd. De private
partijen hebben vooral interesse in geliberaliseerde
woningen, maar bezitten zowel gereguleerde als
geliberaliseerde huurwoningen. De liberalisatiegrens ligt
verhoudingsgewijs hoog, namelijk op ongeveer 700 euro
per maand. Corporatiewoningen met een huur in de
buurt van de 700 euro per maand hebben soms een
kwaliteitsniveau dat eigenlijk te hoog is. Door de
kunstmatig vastgestelde grens wordt de omvang van het
middeldure huursegment systematisch onderschat.
In Nederland worden verschillende begrippen gebruikt
voor de duurdere particuliere huurwoningen: vrije
sectorhuur, middeldure huur of liberalisatiehuur. Dit wil
zeggen dat het grootste deel van de huurprijzenwet bij
deze woningen niet meer van toepassing is. Overigens
is niet de woning zelf geliberaliseerd, maar het
huurcontract. Voor een geliberaliseerd huurcontract
geldt de huurprijzenwet niet meer, met uitzondering
van enkele artikelen. Bezwaar tegen de jaarlijkse
huurverhoging is niet meer mogelijk en dat geldt veelal
ook voor een voorstel tot huurverlaging.
Andere huurcultuur
De perceptie van ‘huren’ verschilt in Nederland wezenlijk
met die in Duitsland en Frankrijk. Het voor langere tijd
huren van een woning werd in Nederland lange tijd
als kapitaalvernietiging gezien. De markt is echter aan
verandering onderhevig. Denk aan de economische
en demografische ontwikkelingen, de groeiende
aantrekkelijkheid van steden, de flexibilisering van de
arbeidsmarkt en de vermogens- en inkomensplanning
over de gehele levensloop. Deze transitie betekent dat
bijvoorbeeld jonge Nederlandse huishoudens in veel
gevallen een stap in hun wooncarrière willen (en soms
moeten) overslaan. Zij komen niet in aanmerking voor
een sociale huurwoning en krijgen lastig een hypotheek.
Hun starterswoning wordt daardoor eerder een
(particuliere) huurwoning en minder snel een
koopwoning. De keuze om bewust wel te huren is verder
vooral afhankelijk van de levensfase. Zo hebben 65+
huishoudens een vrij sterke voorkeur voor huren.
Gebeurtenissen die samenhangen met deze leeftijdsfase
– het verlies van partner, terugval in het inkomen of
verslechtering van gezondheid – zijn voor deze groep
vaak reden om te verhuizen naar een huurwoning.
Groeiende marktvraag
Ook bij beleidsmakers komt de particuliere huurwoning
in een ander daglicht te staan. Lange tijd was er geen
beleidsmatige aandacht voor het middeldure huur­
segment. Vrijwel alle nieuwbouw was bestemd voor de
koopsector. Daarnaast moest steevast een deel van de
plannen met sociale woningbouw worden ingevuld.
Dit leidde ertoe dat het aandeel huurwoningen in
nieuwbouwprogramma’s veelal bescheiden bleef.
Inmiddels is een lichte verschuiving naar de geliberali­
seerde huursector waarneembaar. Door vernieuwde
wet- en regelgeving rondom de huur­prijzen­wet worden de
huren in de sociale huursector in de toekomst meer in lijn
gebracht met de markthuur in de geliberaliseerde deel
van de markt. De inkomens­a fhankelijke huurverhoging
is hier een goed voorbeeld van. Met deze en andere
maat­regelen lijkt in Nederland voor beleggers een
interes­santere huurmarkt te ontstaan. Waarschijnlijk
zal de uitbreiding van het segment vrije sector
huurwoningen eerder langs de weg van de verkoop
van corporatiewoningen gaan dan door nieuwbouw.
Klein aantal partijen
Er zijn in Nederland weinig grote commerciële partijen
actief die huurwoningen ontwikkelen en exploiteren. Het
gaat om een beperkt aantal Nederlandse institutionele
partijen en een paar grote particuliere beleggers. De
in Nederland actieve institutionele beleggers zijn qua
woningportefeuille niet groter dan een middelgrote
woningcorporatie. Ze richten zich momenteel vooral op
het geliberaliseerde huursegment met een huurprijs
tussen 700 en 1.000 euro per maand. De focus ligt op de
regio’s met de sterkste economische groei en de hoogste
demografische druk. Opvallend is de toegenomen
belangstelling voor nieuwbouw: het zijn dan vooral de
krenten uit de pap die momenteel worden aangekocht.
Niet zelden zijn dit projecten die oorspronkelijk voor de
koopsector waren bedoeld. Institutionele beleggers
richten zich ook actief op vernieuwing van de portefeuille
en zijn daarbij geneigd oudere complexen te verkopen.
Particuliere beleggers en dan met name de grotere ‘family
offices’ zijn doorgaans de afnemers van deze bestaande
woningen.
38 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
ling
nt
Ontwikkeling huurmarkt — Nederland
Verkoop van huurwoningen
2.21 Nederland: inflatie en huurprijsontwikkeling
Bron: CBS, bewerking BPD
inflatie
huurprijsontwikkeling
3,5%
3,0%
2,5%
12%
2,0%
10%
1,5%
8%
1,0%
6%
0,5%
4%
0,0%
‘01
2%
‘02
‘03
‘04
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
0%
-2%
‘59 ‘62 ‘65 ‘68 ‘71 ‘74 ‘77 ‘80 ‘83 ‘86 ‘89 ‘92 ‘95 ‘98 ‘01 ‘04 ‘07 ‘10 ‘13
2.22 Nederland: rendementsontwikkeling huurwoningen
Bron: IPD, bewerking BPD
direct rendement
indirect rendement
totaal rendement
20%
15%
10%
5%
0%
20%
15%
10%
Bij de waardebepaling van een beleggingsobject
hanteren beleggers twee begrippen: de uitpondwaarde
(de verkoop van individuele woningen) en de
exploitatiewaarde (de waarde van de woningen in
verhuurde vorm). Door de neergang op de koop­
woningmarkt zijn de uitpondmogelijkheden
teruggelopen en de leegwaarden gedaald. Met name
bij institutionele beleggers vindt een verschuiving
plaats naar een ‘buy-and-hold’ strategie, met de
nadruk op het directe rendement en de exploitatie van
de woning (huurinkomsten). De uitpondwaarde en
exploitatiewaarde bewegen verder naar elkaar toe. In
markten met een beperkte vraag naar koopwoningen
overtreft de exploitatiewaarde de leegwaarde, zeker
‘10jonge
‘11 beleggingswoningen.
‘12 ‘13
bij
De verkoop van corporatiewoningen aan beleggers
komt vooralsnog moeilijk van de grond. De aangepaste
regelgeving zorgt nog niet voor een stormloop aan
transacties. Het zijn vooral de particuliere beleggers
die voor corporatiewoningen in de markt zijn; zij zijn
op zoek naar de ‘krenten in de pap’. Opvallend is de
toegenomen interesse van buitenlandse partijen in de
markt. Zij geven aan dat het Nederlandse prijsniveau
in verhouding tot de sterkste Europese economieën
gunstig is. Verder dekt de huurprijsontwikkeling
de inflatie [grafiek 2.21] en bestaat de verwachting
dat het commerciële huursegment in Nederland de
komende tijd zal groeien. Het politieke risico omtrent
de toekomst van de woningmarkt is echter voor veel
beleggers een belangrijk argument om Nederland
(vooralsnog) te mijden. De bal ligt nu bij de politiek
om deze laatste hobbel weg te nemen.
5%
Stijging direct rendement
0%
-5%
-10%
‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07
-5%
De ontwikkeling van het indirecte rendement was de
afgelopen jaren ongunstig en in de periode 2008-2013
zelfs negatief [grafiek 2.22]. Het directe rendement liet
de afgelopen 10 jaar geen grote schommelingen zien.
‘08
‘09 ‘10 ‘11
‘13
Ondanks
de‘12
dalende
woningprijzen en de stijgende
huurprijzen bleven de totaalrendementen de laatste
jaren positief.
-10%
‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 39
Rotterdam – Katendrecht
Conclusie: De woningmarkten in drie landen vergeleken
Hoe hebben de drie landen het de afgelopen jaren gedaan
qua bouwproductie? En welke veranderingen hebben er
plaatsgevonden op financieringsgebied? Het zijn
ontwikkelingen die – op de lange termijn – invloed hebben
op de samenstelling van de woningvoorraad. Uit het
eerdere onderzoek van 2011 weten we dat deze voorraad
in Duitsland, Frankrijk en Nederland duidelijk een eigen,
‘nationaal’ karakter heeft. De belangrijkste veranderingen
en constanten op een rij:
Bouwproductie: scherpe verschillen
Nederland is qua bouwproductie de afgelopen jaren
nog verder weggezakt. Het aantal verleende bouw­
vergunningen bereikte in 2013 een dieptepunt van
26.000, 30 procent minder dan in 2012. De sterkste
daling deed zich voor bij de woningcorporaties
(- 43 procent). Vanouds waren zij de drager van de
Nederlandse bouwproductie, maar die rol is een stuk
minder groot geworden.
In Frankrijk lijkt de nieuwbouwproductie zich te
stabiliseren c.q. iets af te nemen. Van de drie landen is de
productie nog wel het grootst, met in 2013 een toevoeging
aan de voorraad van 350.000 nieuwe woningen.
Duitsland heeft de achtervolging ingezet. Voor het
vierde jaar op rij nam hier het aantal verleende bouw­
vergunningen toe. Opvallend is dat in de oostelijke
deelstaten en Berlijn in de appartementenbouw voor het
eerst meer koop- dan huurwoningen worden gerealiseerd.
Financieringsbeleid: aanpassingen
In Frankrijk en met name Nederland was lange tijd
sprake van een ruimhartig financieringsbeleid bij de
banken. Daar is de afgelopen jaren stevig het mes
ingezet, onder druk van de overheid.
De Fransen hebben de renteloze lening voor particuliere
beleggers aangescherpt, de Nederlanders hebben het
complete hypotheekstelsel op de schop genomen. De
maximale hoogte van de hypotheek is verlaagd en de
hypotheek moet gedurende de looptijd worden afgelost,
een gegeven dat in Duitsland al veel langer gebruikelijk is.
Voor alle woningbezitters in Nederland wordt de aftrek
van de hypotheekrente (in Duitsland en Frankrijk een
onbekend fenomeen) langzaam verminderd.
Woningvoorraad: huur en koop
De Duitse woningvoorraad bestaat voornamelijk uit
huurwoningen, met een belangrijke rol voor de
particuliere huursector. Met name in de grote steden is
de huursector dominant. Door de trek naar de steden
stijgen de huurprijzen aanzienlijk. Reden voor de Duitse
regering om de huurprijsontwikkeling enigszins aan
banden te leggen.
In Nederland staan meer koop- dan huurwoningen.
Nederland is koploper wat het wonen in grondgebonden
woningen betreft, gevolgd door Frankrijk. Overigens
bevinden deze woningen zich in Frankrijk vooral op
het platteland: in de steden wordt over het algemeen
gehuurd en in appartementen gewoond. Opvallend voor
Frankrijk is dat het tweede woningbezit aanzienlijk is.
De sociale huursector is met voorsprong het grootst in
Nederland, ondanks de verkoopacties van de
woningcorporaties in de afgelopen jaren. Het beleid
van de Nederlandse overheid is erop gericht de sociale
huursector verder terug te brengen en alleen nog te
verhuren aan mensen met lagere inkomens.
NIEUWBOUWPRODUCTIE
Nederland
Duitsland
Frankrijk
Gem. jaarlijkse productie (2000-2012)
67.500
243.500
370.000
Per 1.000 inwoners
4,0
3,0
5,6
2013
Nederland
Duitsland
Frankrijk (schatting)
Totale woningvoorraad
7.300.000
41.375.000
34.400.000
Aantal woningen per 1.000 inwoners
435
515
523
eengezinswoning
71%
49%
57%
appartement
29%
51%
43%
koop
60%
41%
58%
particuliere huur
9%
55%
24%
sociale huur
31%
4%
17%
16.778.025
81.990.424
65.777.000
Samenstelling naar type:
Samenstelling naar eigendomsstructuur:
Totaal aantal inwoners
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 41
Massy – Onduléo
03
De consumenten
aan het woord
Het zorgvuldig en duurzaam ontwikkelen van nieuwe woongebieden
begint bij kennis van de markt. Bouwfonds Property Development is het
gewend om bij de start van elk nieuw project onderzoek te doen naar
de wensen van de consument: dat is de basis. In 2011 werd door BPD het
eerste grootschalige onderzoek uitgevoerd om de woonconsumenten van
Duitsland, Frankrijk en Nederland in beeld te brengen en met elkaar te
vergelijken. Het leverde interessante verschillen en overeenkomsten op.
Geen markt blijft echter hetzelfde. Reden genoeg om het onderzoek in
2013 onder consumenten opnieuw uit te zetten. Wederom zijn in elk van
de drie landen representatief 1.000 mensen ondervraagd via telefoon en
internet, waarbij dezelfde vragen zijn gesteld als in 2011. Over het thema
duurzaamheid is een aantal nieuwe vragen toegevoegd. De resultaten
van dit ‘veldwerk’ worden in dit hoofdstuk kort gepresenteerd.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 43
De consumenten aan
het woord
De verhuiswensen 1:
Woning, huren/kopen
en woningtype
De eerste vraag in het onderzoek was net als in 2011: hoe
snel wil de woonconsument verhuizen? Met name in
Nederland kijkt men daar nu anders tegen aan dan in
2011. Andere onderwerpen die in het consumenten­
onderzoek aan bod kwamen: de voorkeur voor huur en
koop en het gewenste woningtype.
Honkvaster
Een opvallende constatering is dat het aandeel
Nederlanders dat op korte termijn (binnen drie jaar) en
op middellange termijn (drie-tien jaar) wil verhuizen
aanzienlijk is toegenomen, ondanks de crisis. In Duitsland
is het beeld opvallend genoeg omgekeerd. Hier namen
de groepen die binnen drie jaar willen verhuizen in
relatieve omvang juist af. Het maakt dat de Duitsers nog
‘honkvaster’ zijn geworden. Een kleine 30 procent ziet
zichzelf op enig moment verhuizen. In Nederland steeg
dit juist tot een kleine 60 procent. Frankrijk neemt een
tussenpositie in. Ook hier daalde het aantal mensen dat
de overstap naar een andere woning wil maken. De groep
die binnen een jaar wil verkassen nam nog wel toe,
maar de daling is vooral zichtbaar bij hen die op langere
termijnen willen verhuizen.
Voorkeur voor kopen
De voorkeur voor koop of huur verschilt sterk tussen
Duitsland aan de ene kant en Frankrijk/Nederland aan
de andere kant. Duitsers willen vooral huren (meer dan
60 procent), hoewel de belangstelling voor kopen de
afgelopen twee jaar is toegenomen. Nederlanders hebben
een grote voorkeur voor kopen (eveneens meer dan
60 procent, dat is zelfs iets toegenomen in de laatste twee
jaar). De groep die nog niet weet welke van de twee de
voorkeur verdient, is hier met 10 procent het grootst.
Frankrijk laat opvallend genoeg een tegenovergestelde
beweging zien. Hier is de voorkeur voor een huurwoning
in 2013 juist fors toegenomen ten opzichte van 2011
(van 34 naar 45 procent). Wellicht dat hier de
economische onzekerheid en oplopende werkloosheid
een rol speelt; consumenten kunnen of willen zich
minder vastleggen [grafiek 3.1].
Belangstelling appartementen
De laatste vraag in dit deel van het onderzoek had
betrekking op het gewenste woningtype: hoe willen
consumenten wonen? Het overall beeld blijkt weinig
veranderd in de afgelopen twee jaar. Duitsers geven
nog steeds massaal de voorkeur aan een appartement
(60 procent), het gestapeld wonen is hier onlosmakelijk
met de wooncultuur verbonden – zeker in de grote
steden. In Duitsland bestaat wel een sterke belangstelling
voor nieuwbouwappartementen. Ook het aantal
geïnteresseerden in een niet-opgeknapte appartement
nam toe, wellicht door een prijsstijging van reeds
gerenoveerde appartementen. Huishoudens met een
kleinere beurs kiezen dan liever voor het in eigen tijd
opknappen van een woning. De Fransen en Nederlanders
wonen liever in grondgebonden huizen. Nieuwbouw
krijgt in Frankrijk en Nederland een hogere waardering
dan in Duitsland, waar de voorkeur voor bestaande
(al dan niet gerenoveerde) woningen groter is dan voor
nieuwe grondgebonden woningen. Ondanks de in
Nederland gegroeide belangstelling voor particulier
opdrachtgeverschap, is het aantal mensen dat opteert
voor een kavel met zelfbouwhuis nog steeds minimaal.
Deze groep was in 2013 het grootst in Frankrijk; alleen
in Duitsland nam deze categorie toe. Tot slot was in
Nederland de belangstelling voor niet-gerenoveerde
bestaande woningen het grootst. Wellicht speelt de crisis
hier een rol (lagere prijzen, meer zelf doen in de renovatie)
[grafiek 3.2].
Het aantal Nederlanders
dat op korte en middel­
lange termijn wil
verhuizen is duidelijk
toegenomen.
44 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
De consumenten aan het woord
3.1 Voorkeur koop of huur
Bron: USUMA, TRIMAG
weet niet
kopen
huren
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2013
Duitsland
2011
2013
2011
Frankrijk
2013
Nederland
3.2 Voorkeur woningtype
Bron: USUMA, TRIMAG
100%
weet niet
kavel voor zelfbouw
90%
nieuwbouwwoning
80%
gerenoveerde woning
70%
niet-gerenoveerde woning
nieuwbouw appartement
60%
gerenoveerd appartement
50%
niet-gerenoveerd appartement
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2013
Duitsland
2011
2013
2011
Frankrijk
München – Ackermannbogen
Het project omvat 345 woningen en 12.500 m² kantoorruimte en maakt deel uit van een grotere binnenstedelijke herontwikkeling in het populaire
stadsdeel Schwabing.
2013
Nederland
De consumenten aan het woord
3.3.1 Gewenste koopprijs / woonoppervlak appartement
Bron: USUMA, TRIMAG
Prijs per m² woonoppervlak
2011
Totaalprijs
2013
Duitsland
€ 1.495/m²
€ 1.820/m²
Frankrijk
€ 2.455/m²
€ 2.419/m²
Nederland
€ 1.793/m²
€ 1.671/m²
2011
▲
▼
Gewenst woonoppervlak
2013
2011
2013
€ 164.846
€ 192.161
▲
118 m²
113 m²
▼
€ 238.102
€ 207.452
▼
112 m²
95 m²
▼
€ 268.068
€ 203.484
▼
172 m²
141 m²
▼
3.3.2 Gewenste huurprijs / woonoppervlak appartement
Bron: USUMA, TRIMAG
Prijs per m² woonoppervlak
2011
Totaalprijs
2013
2011
Gewenst woonoppervlak
2013
2011
2013
Duitsland
€ 8,60/m²
€ 10,43/m²
▲
€ 629
€ 648
▲
76 m²
70 m²
▼
Frankrijk
€ 8,74/m²
€ 10,50/m²
▲
€ 592
€ 655
▲
75 m²
71 m²
▼
Nederland
€ 9,22/m²
€ 9,80/m²
▲
€ 634
€ 613
▼
78 m²
73 m²
▼
3.3.3 Gewenste koopprijs grondgebonden woning / woonoppervlak
Bron: USUMA, TRIMAG
Prijs per m² woonoppervlak
2011
Totaalprijs
2013
2011
Gewenst woonoppervlak
2013
2011
2013
Duitsland
€ 2.006/m²
€ 2.433/m²
€ 251.294
€ 289.264
▲
132 m²
122 m²
▼
Frankrijk
€ 2.882/m²
€ 2.839/m²
€ 307.063
€ 266.088
▼
122 m²
103 m²
▼
Nederland
€ 2.191/m²
€ 2.221/m²
€ 322.624
€ 273.328
▼
174 m²
139 m²
▼
▲
Apeldoorn – Vlijtse Kade
De herontwikkeling van een bedrijventerrein levert een prettige woonzone op dicht tegen de binnenstad van Apeldoorn.
De consumenten aan het woord
De verhuiswensen 2:
Prijsniveau, oppervlakte
en woonlasten
In het tweede deel van het consumentenonderzoek zijn
de woonwensen gespiegeld aan wat mensen voor een
appartement of een grondgebonden woning willen
betalen. Belangrijkste conclusie: de economische
ontwikkeling in de drie landen weerspiegelt zich in
de gewenste koop- en huurprijzen.
Daling investering
In Duitsland willen consumenten in de koopsector
duidelijk meer investeren dan twee jaar geleden: een
toename van 16 procent. Bovendien kunnen zij zich
het meest permitteren in een stadscentrum te wonen.
Daarentegen willen Nederlanders en Fransen juist
minder investeren in gestapeld wonen. De Fransen
blijven op hetzelfde uitgavenniveau per vierkante meter,
maar passen hun ruimtevraag neerwaarts aan –
waardoor ze in absolute zin minder voor een appartement
over hebben. Dat geldt in nog sterkere mate voor de
Nederlanders: hun investeringsbereidheid daalde met
20 procent. In absolute termen zijn de Nederlanders en
Fransen bereid meer dan 200.000 euro te betalen voor een
appartement, terwijl dit bij de Duitsers rond de 190.000
euro ligt. Daarbij moet wel gerealiseerd worden, dat de
Nederlanders veel groter willen wonen (141 m²) dan de
Duitsers (113 m²) en Fransen (95 m²). De Nederlandse
hypotheekrenteaftrek, hoewel enigszins aangepast,
maakt dit verschil mogelijk; de extra vierkante meters
worden qua woonlasten gecompenseerd. De Duitsers en
Fransen kennen dit voordeel niet. In tegenstelling tot de
Nederlanders gaan zij minder voor ruimte en meer voor
een hoge kwaliteit, hoewel ook de Nederlanders op dit
punt fors hebben ingeleverd [grafiek 3.3.1]. Met name in
Duitsland geldt dat de bouw- en grondkosten de laatste
tijd fors zijn gestegen; hier moet de consument voor
dezelfde kwaliteit meer betalen. Men prefereert dan
een kleiner oppervlak en doet geen concessies aan de
kwaliteit en de locatie.
Subsidie
De gemiddelde koopprijs die consumenten voor een
grondgebonden huis willen betalen ligt in Nederland iets
lager (273.000 euro) dan in Duitsland (289.000 euro),
maar dat huis moet opnieuw wel groter zijn (139 m² tegen
122 m²). Eén van de oorzaken die dit verschil bepalen
kan het omvangrijke Nederlandse subsidiestelsel zijn
(hypotheekrenteaftrek). De Fransen en Nederlanders zijn
in twee jaar tijd wel 50.000 euro gezakt in het bedrag
dat zij voor een gezinswoning over hebben of kunnen
betalen. De Duitsers willen juist dieper in de buidel
tasten (+ 38.000 euro). Opnieuw deden de Nederlanders
het nodige af van hun ruimtevraag [grafiek 3.3.3]. Eén
trend is daarmee in alle landen zichtbaar: consumenten
willen kleinere woningen, zowel appartementen als
grondgebonden huizen. Ook huurappartementen moeten
kleiner worden.
De woonlastenquote (het deel van het inkomen dat aan
wonen wordt uitgegeven) ligt in de drie landen op een
gelijk niveau, zowel in 2011 als in 2013 (circa 32 procent).
Wel zijn de onderlinge verschillen op dit punt kleiner
geworden. Alle drie de nationaliteiten zijn bereid circa
een derde deel van hun inkomen aan netto woonlasten
te betalen.
Consumenten willen
kleinere woningen,
zowel appartementen als
grondgebonden huizen.
Bij de huurappartementen valt op dat het gewenste
woonoppervlakte in alle drie de landen aanzienlijk lager
ligt dan in de koopsector: net boven de 70 m². In Duitsland
en Frankrijk wil men in absolute zin en per m² wel meer
betalen, met huurprijzen die rond 650 euro per maand
bedragen. In Nederland staan de gewenste huurprijzen
onder druk [grafiek 3.3.2].
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 47
Ludwigsburg – Das Stadtquartier Ludwig Uhland
De consumenten aan het woord
De verhuiswensen 3:
Woningtype
De verhuiswensen 4:
Locatie en de buurt
Waar en hoe willen consumenten wonen? Willen ze hoog
in de lucht, dicht op elkaar of juist vrijstaand, met meer
ruimte om de woning? De drie landen laten kleine, maar
soms toch opvallende verschillen zien op dit punt.
Volgens veel makelaars is er maar één ding heilig bij de
woningkeuze: locatie, locatie, locatie. Wordt dit
onderschreven door consumenten en waar willen zijn
dan wonen? Andere omgevingsfactoren die mogelijk
van belang zijn: de sociale structuur van de wijk en de
verbindingen met openbaar vervoer.
Vrijstaande woning populair
Ook in 2013 is de vrijstaande woning veruit het meest
populaire woningtype in alle drie de landen. Twee-onderéén-kap woningen zijn alleen in Nederland populair,
loftwoningen juist niet. De Fransen hebben nog het
meest van alle drie de landen belangstelling voor een
seniorenwoning-met-zorg, hoewel het om kleine
percentages gaat [grafiek 3.4].
Bij het gestapeld wonen hebben de meeste consumenten
een voorkeur voor kleinschalige, lage woongebouwen.
Hoge appartementsgebouwen (met meer dan acht
verdiepingen) worden niet veel gevraagd, maar in
Nederland nog het meest (in 2013 zelfs méér dan in 2011).
In Duitsland en Frankrijk nam de belangstelling voor deze
woonvorm af.
Niet gewenst
Het rijtjeshuis wordt door ruim 40 procent van de Fransen
en een derde van de Duitsers niet gewenst. In Nederland
wijst slechts 20 procent deze – voor Nederlandse
consumenten zeer bekende – woonvorm af, hoewel het
aantal mensen dat zegt er ‘graag te willen wonen’ wel
minder werd [grafiek 3.5].
Tenslotte de populariteit van de twee-onder-één-kap
woning. De Fransen blijken hier het minst voor te porren;
minder dan de helft vindt dit een begerenswaardig
woningtype. Duitsers hebben er al meer belangstelling
voor, maar het zijn vooral de Nederlanders die graag één
bouwmuur delen met de buren [grafiek 3.6].
Rand van de stad
Vele Duitse woonconsumenten wonen graag in de stad,
maar ook het wonen in een huis aan de rand van de stad
trekt vele doelgroepen aan.
In Frankrijk nam de vraag naar centrum-stedelijk wonen
iets af ten gunste van de woonwijken rondom de centra,
waarschijnlijk door de prijsstijgingen. Het kleinschalig
wonen in gebouwen aan de rand van de stad stijgt in
populariteit.
In Nederland blijft de vraag naar wonen in de stad stabiel.
Woongebieden de rand van de steden kunnen nog steeds
op grote belangstelling rekenen.
Goed bereikbaar
Een goede locatie moet ook goed bereikbaar zijn. Zeker in
stedelijke gebieden is een ontsluiting met openbaar
vervoer van groot belang. Het belang van goed openbaar
vervoer nam in Nederland iets af, in Duitsland juist toe.
Dat laatste land is koploper op dit aspect: meer dan
80 procent van de consumenten neemt dit aspect mee.
De situatie in Frankrijk is niet wezenlijk veranderd
(lichte daling). Nederlanders vinden over het algemeen
de bereikbaarheid van de woning met openbaar vervoer
minder belangrijk dan Duitsers en Fransen, hoewel de
verschillen ten opzichte van de zuiderburen gering zijn
[grafiek 3.7].
Ook in 2013 is de
vrij­staande woning het
meest populair in alle
drie landen.
50 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
De consumenten aan het woord
3.4 Woningtypen waarin men graag wil wonen
Bron: USUMA, TRIMAG
vrijstaande woning
twee-onder-één-kap
rijtjeswoning
Nederland
Frankrijk
Duitsland
seniorenwoning met zorgcomponent
seniorenwoning zonder zorgcomponent
penthouse
loftwoning
appartement in een gebouw > 8 etages
appartement in een gebouw met 4-8 etages
appartement in een gebouw met max. 4 etages
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
3.5 Populariteit rijtjeswoning
3.6 Populariteit twee-onder-één-kap woning
Bron: USUMA, TRIMAG
Bron: USUMA, TRIMAG
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
80%
60%
100%
50%
90%
40%
80%
30%
70%
20%
60%
10%
50%
2011
40% 2013
Duitsland
30%
2011
2013
2011
Frankrijk
0%
2013
Nederland
2013
Duitsland
20%
2011
2013
Frankrijk
2011
2013
Nederland
daar zou ik graag wonen
ik kan me enigszins voorstellen daar te wonen
ik zou daar zeker niet willen wonen
10%
0%
2011
2011
2013
Duitsland
2011
2013
Frankrijk
2011
2013
Nederland
3.7 Belang van een goede verbinding met het openbaar vervoer
Bron: USUMA, TRIMAG
zeer belangrijk
belangrijk
niet zo belangrijk
onbelangrijk
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2013
Duitsland
2011
2013
Frankrijk
2011
2013
Nederland
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 51
De consumenten aan het woord
3.8.1 “Verslechtering van de sociale structuur is voor mij
aanleiding om te verhuizen”
3.8.2 “De afstand van mijn werkplek is het belangrijkste
criterium voor het bepalen van een nieuwe woonplaats”
Bron: USUMA, TRIMAG
Bron: USUMA, TRIMAG
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2013
Duitsland
2011
2013
Frankrijk
2011
2013
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
Nederland
2013
2011
Duitsland
2013
Frankrijk
2011
2013
Nederland
3.8.3 “De toekomstige energiekosten spelen een grote rol bij
de keuze van een nieuwe woning”
3.8.4 “De architectuur/uitstraling van mijn woning is
belangrijker dan de plattegrond”
Bron: USUMA, TRIMAG
Bron: USUMA, TRIMAG
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2013
Duitsland
2011
2013
Frankrijk
2011
2013
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
Nederland
2013
2011
Duitsland
2013
Frankrijk
2011
2013
Nederland
3.9.1 “Door de huidige economische situatie zal ik eerder
gaan huren in plaats van kopen”
3.9.2 “Door de huidige economische situatie zal ik mijn
verhuizing uitstellen”
Bron: USUMA, TRIMAG
Bron: USUMA, TRIMAG
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2013
Duitsland
2011
2013
Frankrijk
2011
2013
2011
Nederland
2013
2011
Duitsland
3.9.3 “Door de huidige economische situatie zal ik eerder
gaan kopen in plaats van huren”
Bron: USUMA, TRIMAG
100%100%
90% 90%
80% 80%
70% 70%
60% 60%
50% 50%
40% 40%
30% 30%
20% 20%
10% 10%
0% 0%
2011201120132013
2011201120132013
2011201120132013
Duitsland
Duitsland
Frankrijk
Frankrijk
Nederland
Nederland
is volledig van toepassing
is redelijk van toepassing
is niet zo van toepassing
is helemaal niet van toepassing
52 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
2013
Frankrijk
2011
2013
Nederland
De consumenten aan het woord
De verhuiswensen 5:
Stellingen
De verhuiswensen 6:
Economische situatie
Wonen is keuzes maken: het ene aspect weegt zwaarder
dan het andere. Hoeveel geld mag ‘goed wonen’
bijvoorbeeld kosten? We legden de consumenten op dit
punt een aantal stellingen voor.
De ontwikkeling van de economie bepaalt in belangrijke
mate hoeveel geld consumenten kunnen uitgeven aan
het wonen. Ook is er een invloed op de verhuisbeslissing:
in economisch mindere tijden nemen sommige
consumenten minder snel de beslissing om te verkassen,
tenzij ze daar door de nood toe worden gedwongen.
Allereerst het bedrag dat het wonen mag kosten. Veel
Duitsers zijn bereid een derde deel van het huishoud­
inkomen voor een goede woonkwaliteit uit te geven,
in Nederland is deze groep kleiner en dalend. Ook in
Frankrijk is dit aandeel in de laatste twee jaar afgenomen.
Dan de plek versus het huis. Voor steeds meer
Nederlanders en Duitsers is de locatie belangrijker
dan de woning. De Fransen blijven nagenoeg gelijk.
Verslechtering wijk
We zagen al eerder dat de Fransen scherp kijken naar
de sociale omgeving. Ruim tweederde van alle
verhuis­geneigde Fransen wil verhuizen vanwege de
verslechtering van de sociale structuur in de wijk. Dit
getal is de laatste twee jaar zelfs iets groter geworden. In
Nederland en Duitsland telt dit argument voor 40 procent
van de verhuisgeneigden; in deze twee landen groeide
juist het aantal mensen dat dit aspect niet meeweegt
[grafiek 3.8.1].
Naast de woonlocatie is ook de werkplek belangrijk.
Ondanks ontwikkelingen als thuiswerken, blijft de
afstand tot de werkplek voor méér dan de helft van de
Duitsers en Fransen het belangrijkste criterium bij een
verhuizing. In Frankrijk nam het belang van dit aspect
met 10 procent toe ten opzichte van 2011. Ook in
Nederland is er sprake van een geringe toename
[grafiek 3.8.2].
Groot contrast
Met betrekking tot de toekomstige energiekosten en de
keuze van de woning zien we een groot contrast tussen
Nederland enerzijds en Duitsland/Frankrijk anderzijds.
Bij de Duitse en Franse consumenten speelt dit thema
een zeer grote rol. In Nederland vindt ruim een derde dit
thema ‘niet belangrijk’ bij het kiezen van een nieuwe
woning. Wel nam de omvang van deze groep aanzienlijk
af: in 2011 liet nog 50 procent weten de energiekosten
niet mee te tellen bij de woningkeuze [grafiek 3.8.3].
Grote eensgezindheid is er bij de ondervraagden over
het belang van de plattegrond ten opzichte van de
architectuur/uitstraling van de woning. Ruim 60 procent
vindt de plattegrond belangrijker. In Duitsland is dit
aandeel nog iets toegenomen, in Nederland en Frankrijk
juist iets afgenomen.
De laatste stelling had betrekking op de afweging van
locatie versus beschikbaar budget. Bij de Duitsers groeide
de groep die het centrumstedelijk wonen niet meer kan
betalen.
Huurdersland
In de drie landen lijkt de economische ontwikkeling
tussenin 2011 en 2013 niet te leiden tot een keuze om
eerder te gaan huren in plaats van kopen. Ongeveer een
derde van de ondervraagden bevestigt deze stelling.
Vooral Duitsers hebben op dit punt een duidelijk
uitgesproken mening: ‘is helemaal niet van toepassing’.
Hier speelt wellicht mee dat Duitsland nu al overwegend
een ‘huurdersland’ is [grafiek 3.9.1].
De omgekeerde vraag (eerder kopen in plaats van huren
vanwege de economische situatie in het land) wordt door
de helft van de Duitsers ondersteund; deze groep nam
heel beperkt in omvang toe. In Frankrijk is het percentage
dat wil kopen juist afgenomen (minus tien procent).
In Nederland zegt ruim 40 procent eerder te gaan kopen
dan huren, een groei van zes procent [grafiek 3.9.2].
Vertrouwen in de toekomst
Een uitstel van de verhuizing door de economische
situatie wordt in Duitsland door een overgrote
meerderheid afgewezen. De helft van de Fransen en
Nederlanders zal dit wel doen. Hier laten de florissante
Duitse economische ontwikkeling en het vertrouwen
in de toekomst zich gelden [grafiek 3.9.3].
Ook het zoeken naar een goedkopere woning of het
neerwaarts aanpassen van de kwaliteitswensen wijzen
de Duitsers massaal af, nog duidelijker dan in 2011. Een
kleine meerderheid van de Fransen en Nederlanders doet
dit ook. Deze uitspraak lijkt enigszins in tegenspraak met
eerdere uitkomsten over de afnemende ruimtevraag van
kopers en huurders. Wellicht dat men wel oppervlakte wil
inleveren, maar geen genoegen wil nemen met minder
woonkwaliteit.
Belangstelling tweede woning
Opvallend is de gestegen belangstelling in Nederland
voor de aankoop van een tweede woning als investering
of vakantiehuis. 25 procent van de Nederlanders kan zich
dit goed voorstellen (relatief zeker is 8 procent), bij de
Fransen en Duitsers ligt dit percentage bij 18 procent.
Duitsers en Fransen leggen daarbij vooral de nadruk op
de investeringskant: de tweede woning als appeltje voor
de dorst c.q. pensioenvoorziening.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 53
De consumenten aan het woord
De verhuiswensen 7:
Duurzaamheid – deel 1
We constateerden het eerder in dit onderzoek:
duurzaamheid wordt bij alle consumenten steeds
belangrijker. In Duitsland en Frankrijk was dat al langer
het geval, Nederland maakt een inhaalslag. Het
consumentenonderzoek van 2013 is daarom uitgebreid
met een ruime hoeveelheid vragen over duurzaamheid.
In dit rapport zijn zes vragen toegevoegd uit het complete
duurzaamheidsonderzoek.
De eerste vraag had betrekking op de betekenis van
duurzaamheid in relatie tot de eigen woning: waar letten
consumenten op? De drie landen laten een min of meer
consistent beeld zien: locatie- en omgevingsfactoren
worden minder meegewogen dan de woningkenmerken.
Opvallend is verder dat de scores van Duitsers en Fransen
op nagenoeg op alle punten – en dan met name bij de
buurtkenmerken – fors hoger liggen dan die van de
Nederlandse consumenten [grafiek 3.10].
Bereidheid meer te betalen
Een tweede vraag had betrekking op de vraag of
consumenten bereid zijn meer te betalen voor een
energiezuinige woning. Deze bereidheid blijkt in
Duitsland en Frankrijk substantieel hoger te liggen dan
in Nederland. Opvallend is de groep met de laagste
maandinkomens in Nederland: hiervan wil juist meer
dan 60 procent graag een energiezuinige woning en
men wil hier ook de portemonnee voor trekken. Deze
groep is in de twee andere landen aanzienlijk kleiner
[grafiek 3.11].
Lagere energierekening
Dan de vraag of mensen door de stijgende energieprijzen
overwegen te verhuizen naar een energiezuinige woning.
Frankrijk gaat hier aan de leiding, gevolgd door Duitsland
en Nederland. Van de groep met concrete verhuisplannen
in Frankrijk geeft maar liefst 60 procent aan over te
willen stappen naar een woning met een lagere
energierekening.
De bereidheid om meer
te betalen voor een
energiezuinige woning ligt
in Duitsland en Frankrijk
substantieel hoger.
54 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
De consumenten aan het woord
3.10 Betekenis ‘duurzaamheid’ in relatie tot de eigen woning
Bron: USUMA, TRIMAG
Duitsland
Frankrijk
Nederland
Bevolkingssamenstelling in de wijk
Goed aansluiting op het verkeersnet
met de fiets
Goede aansluiting op het verkeersnet
met het openbaar vervoer
Sociaal klimaat in de wijk
Duurzame bouwmaterialen
Duurzaam en energiebesparend verwarmen
Warmte-isolatie voor wanden, dak en vloer
0%
20%
40%
60%
80%
100%
3.11 Bereidheid meer te betalen voor een energiezuinige woning naar maandinkomen
Bron: USUMA, TRIMAG
Duitsland
> € 4.000
€ 2.500 - € 4.000
€ 1.500 - € 2.500
< € 1.500
Frankrijk
volledig mee eens
in hoge mate mee eens
neutraal
in hoge mate mee oneens
volledig mee oneens
> € 4.000
€ 2.500 - € 4.000
€ 1.500 - € 2.500
< € 1.500
Nederland
“Voor een energiezuinige woning ben ik bereid meer te betalen.”
> € 4.000
€ 2.500 - € 4.000
€ 1.500 - € 2.500
< €1.500
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Lyon – Lyon Islands
Het project is meermalen onderscheiden met prestigieuze prijzen, waaronder de Grand Prix du Logement Durable voor duurzaam wonen.
70%
80%
90%
100%
De consumenten aan het woord
3.12 Gemiddelde jaarlijkse energierekening bouwjaren 1945-2013
Bron: USUMA, TRIMAG
Duitsland
2000 t/m 2013
1975 t/m 1999
1945 t/m 1974
voor 1945
Frankrijk
2000 t/m 2013
1975 t/m 1999
1945 t/m 1974
voor 1945
Nederland
Bouwjaar van het huidige woonhuis van de ondervraagden
Bouwjaar van het huidige woonhuis van de ondervraagden
2000 t/m 2013
1975 t/m 1999
1945 t/m 1974
voor 1945
€0
€ 500
€ 1.000
€ 1.500
€ 2.000
€ 2.500
3.13 “Verwacht u de komende vijf jaar meer, minder of ongeveer hetzelfde aan energie uit te geven dan afgelopen vijf jaar?”
Frankrijk
Nederland
ik verwacht dat ik
veel meer zal uitgeven
ik verwacht dat ik
meer zal uitgeven
ik verwacht dat ik
ongeveer hetzelfde
zal uitgeven
ik verwacht dat ik
minder zal uitgeven
ik verwacht dat ik
veel minder zal uitgeven
Duitsland
Bron: USUMA, TRIMAG
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
3.14 Energieverbruik is een belangrijk issue bij een nieuwe woning.
Nederland Frankrijk
ja
misschien
nee
Duitsland
Bron: USUMA, TRIMAG
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
0%
10%
20%
3.15 “Indien ik 25.000 euro meer kan uitgeven, besteed ik dit het liefst aan…”
Nederland Frankrijk
aanschaf van een
nieuwe keuken of
badkamer
vergroting/uitbouw
van de woning
energiebesparende
maatregelen
in de woning
aanschaf van nieuwe
meubels
Duitsland
Bron: USUMA, TRIMAG
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
geen concrete verhuisplannen
concrete verhuisplannen
0%
10%
20%
56 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
30%
De consumenten aan het woord
De verhuiswensen 7:
Duurzaamheid – deel 2
Wat betreft een behaaglijke woonkamertemperatuur
blijken met name de Duitsers te hechten aan een hoge
temperatuur. Vooral de ouderen stoken de verwarming
graag op. Bij de Fransen speelt dit minder en de
Nederlanders houden het graag op 20 graden.
Hoogste rekening
Wanneer het bouwjaar van de woningen van de
ondervraagden wordt afgezet tegen de gemiddelde
jaarlijkse energierekening, dan blijken huishoudens in
Duitsland de hoogste rekening te betalen. Ongeacht het
bouwjaar wordt jaarlijks 2.000 euro overgemaakt naar
het energiebedrijf. Nederlanders geven minder uit,
gevolgd door de Fransen. Woningen van een jonger
bouwjaar laten in alle drie landen een lager verbruik
zien [grafiek 3.12].
Kijkend naar de energie-uitgaven in de komende vijf jaar,
verwachten de Nederlanders overwegend dat zij op dit
punt gelijk blijven. Bij de Duitsers en Fransen houdt meer
dan 60 procent rekening met een lastenstijging. Het
onderscheid tussen wel of geen concrete verhuisplannen
speelt nauwelijks een rol [grafiek 3.13].
Energiebewust
Ook bij de vraag of energieverbruik een belangrijk issue is
bij de keuze voor een nieuwe woning, scoren Duitsland en
Frankrijk het hoogst. 80 procent van de woonconsumenten
in deze landen kijkt hiernaar, tegen iets meer dan
50 procent in Nederland. Wel zijn de Nederlanders met
concrete verhuisplannen substantieel energiebewuster
dan hun landgenoten zonder verhuisplannen
[grafiek 3.14].
Tot slot een keuzevraag: Indien u 25.000 euro meer kan
uitgeven, waar besteedt u dit het liefste aan? De
Duitsers kiezen met voorsprong voor energiebesparende
maatregelen. Nederlanders laten in dat geval eerder het
oog vallen op een nieuwe keuken of badkamer
[grafiek 3.15].
Nederlanders met concrete
verhuisplannen zijn meer
energiebewust.
Wageningen – Nieuw Kortenoord
Een project van duizend woningen dat duurzaamheid ademt op tal van aspecten. Door gebruik van warmte-koudeopslag, PV-cellen,
warmte-terugwinning en zonneboilers kunnen bewoners hun energierekening fors omlaag krijgen.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 57
Amsterdam – Meerpad
Conclusie:
Drieduizend consumenten, tien highlights
Duitsers zijn behoorlijk honkvast, terwijl Nederlanders
en Fransen wel weer plannen hebben om in de
komende jaren te gaan verhuizen.
Het gewenste woningtype blijft een zaak van
nationale wooncultuur. In Duitsland zijn de
huurwoning en het appartement in een kleinschalig
gebouw het meest geliefd. Fransen en Nederlanders
wonen liever met de voeten op de grond. De eerste
opteren meer voor huur, de laatste meer voor koop.
Fransen en Nederlanders houden de hand op de knip:
ze willen duidelijk minder investeren in het wonen
dan in 2011. In Duitsland willen de kopers wel meer
uitgeven aan een woning dan twee jaar geleden; de
rentes zijn laag, de economische vooruitzichten
rooskleurig.
Groot is uit: consumenten willen kleinere woningen,
zowel appartementen als grondgebonden huizen.
Ook huurappartementen moeten kleiner worden.
Woonlasten mogen niet teveel stijgen.
De belangstelling van de Nederlanders voor wonen in
kleine en grote nieuwbouwwijken neemt af, terwijl de
Fransen en Duitsers dit soort wijken meer zijn gaan
waarderen.
Duitsers letten het meest op de bereikbaarheid van
hun woning met het openbaar vervoer. De Fransen
letten het meest op de sociale samenstelling van de
buurt: is er sprake van ‘ons soort mensen’.
Duitse en Franse consumenten vinden energiekosten
een zeer belangrijk thema bij de keuze voor een
woning. Nederlanders lagen op dit punt ver achter,
maar het aantal niet-geïnteresseerden nam sinds 2011
substantieel af.
Een goede plattegrond wordt in alle drie de landen
verkozen boven de kwaliteit van de architectuur.
In Duitsland is het vertrouwen in de toekomst het
grootst. Het zoeken naar een goedkopere woning of het
neerwaarts aanpassen van de kwaliteitswensen wordt
massaal afgewezen. Fransen en Nederlanders willen
meer concessies doen, of zij stellen de verhuizing naar
een andere woning uit.
De bereidheid van consumenten om meer te betalen
voor een energiebesparende woning ligt in Duitsland
en Frankrijk substantieel hoger dan in Nederland.
Nederlanders kijken alleen naar energiekosten en
bouwmaterialen, de Duitsers en Fransen zien een
duurzame wijk breder: goed openbaar vervoer, goed
sociaal klimaat in de wijk en een prettige
bevolkingssamenstelling.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 59
Nantes – Montecristo
04
Kansrijke
stedelijke regio’s
De bevolkingstrek naar steden is een wereldwijd fenomeen. Ook in
Europa is deze ontwikkeling duidelijk zichtbaar. Stedelijke gebieden
– en dan vooral de grote steden – winnen bevolking, aangetrokken door
werkgelegenheid en voorzieningen. De dorpen en kleinere steden in
het ommeland raken huishoudens kwijt. Economie en demografie zijn
daarmee leidend voor woningmarktontwikkelingen in de metropolitane
gebieden. In 2011 identificeerde Bouwfonds Property Development
22 kansrijke stedelijke regio’s voor nieuwbouwontwikkelingen in
Duitsland, Frankrijk en Nederland: daar vindt nog steeds de meeste
dynamiek plaats en is de druk op de woningmarkt het grootst, zo wijzen
de laatste cijfers uit.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 61
Op zoek naar
kansrijke regio’s
Woningmarkten zijn continu in beweging. In de
afgelopen jaren zagen we al dat regio’s groter en kleiner
worden of juist naar elkaar toe bewegen. Het was voor
Bouwfonds Property Development reden om een nieuw
model te ontwikkelen waarmee toekomstige kansrijke
regio’s in kaart gebracht kunnen worden. De basis voor
het model wordt gevormd door regionale prognoses voor
de periode van 2014 tot en met 2025, becijferd door het
Engelse bureau Oxford Economics. Voor deze analyse
zijn alleen regio’s binnen de Europese Unie onderzocht
(in totaal bijna 900), tot op het laagst beschikbare
economisch-geografische niveau (NUTS 3).
Economie en demografie
zijn leidend voor woning­
markt­ontwikkelingen.
Kansrijke regio’s
In het model onderscheiden we de volgende voorspellende
parameters voor de kansen van nieuwe woningbouw:
omvang van de economie: bruto binnenlands product
(gemiddeld niveau over de periode 2014 – 2025);
productiviteitsniveau van de economie: bruto
binnenlands product per hoofd van de bevolking
(gemiddeld niveau over de periode 2014 – 2025);
omvang van de bevolking (gemiddeld niveau over
de periode 2014 – 2025);
g roei van de bevolking;
groei van de beroepsbevolking (bevolking tussen
15 en 65 jaar);
groei van de werkgelegenheid (in FTE);
groei van het gemiddeld besteedbare inkomen per
huishouden (na aftrek van belastingen).
Uit de analyse kwamen circa 50 topregio’s in de EU
naar voren, waarvan een groot aantal reeds bekend is.
Het gebied dat er echt uitspringt is de regio London.
De huidige prijsexplosie in deze hoofdstad lijkt dit ook
te bevestigen. Verder lijken vooral de Scandinavische
agglomeraties interessant; reden om in het laatste
hoofdstuk van dit rapport aan deze landen apart
aandacht te besteden.
Belangrijkste steden
Pagina
Duitsland
1
Hamburg
Stadt Hamburg, Landkreise Harburg, Lüneburg
2
Berlijn
Berlijn, Potsdam
3
Münster/Osnabrück
Münster, Osnabrück
4
Düsseldorf
Düsseldorf, Mettmann, Rhein-Neuss, Essen
5
Keulen/Bonn
Keulen, Leverkussen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis
6
Rhein-Main-GebiedMainz, Wiesbaden, Frankfurt, Darmstadt, MainTaunus, Hochtaunus, Offenbach, Main-Kinzig,
7
Rhein-Neckar-Gebied
8
Neurenberg
64
Groß-Gerau, Aschaffenburg
Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhein-Neckar, Karlsruhe
Neurenberg, Erlangen, Fürth
9Regensburg
Regensburg
10 Stuttgart
Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen, Alb-Donau, Neu-Ulm
11 München-Augsburg
München, Augsburg, Starnberg
12 Bodenseekreis/Konstanz
Bodensee, Konstanz
Frankrijk
1Île-de-France
2
72
Parijs
Loire-Atlantique & Ille et Vilaine Rennes, Nantes
3Gironde
Bordeaux
4Rhône
Lyon
5Haute-Garonne
Toulouse
6
Montpellier, Marseille, Nice
Côte d’Azur
Nederland
1Groot-Amsterdam
Amsterdam
2
Zuidvleugel Randstad
Rotterdam, Den Haag
3
Provincie Utrecht
Utrecht, Amersfoort
4
A50-as
Eindhoven, Den Bosch, Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn, Zwolle
62 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
76
Kansrijke stedelijke regio’s Europa
Totaalscore 2014-2025 (GDP, GDP p.c., bevolking, beroepsbevolking, netto besteedbare inkomen)
Bron: BPD
A+ (meest kansrijk)
A
B
C
D
E
F (minst kansrijk)
EU land: geen gegevens beschikbaar
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 63
Duitsland
Kansrijke groeiregio’s
4.1 Duitsland: kansrijke stedelijke regio’s
Bron: BPD
De Duitse metropolitane gebieden verstedelijken sneller
en heviger. De trek naar de stad zet zich van jaar op jaar
versterkt door. Het zorgt ervoor dat het contrast tussen de
grote steden en het ommeland steeds groter wordt. In de
grote steden is onmiskenbaar sprake van groei. Dorpen
en kleinere steden kampen met bevolkingsafname;
zowel in de oostelijke als westelijke Bundesländer.
Het gaat, net als in 2012, om een aantal grootstedelijke
agglomeraties (waaronder Hamburg, Berlijn en München),
twee kerngebieden met meerdere steden (Rhein-Main
en Rhein-Neckar) en drie kleinere stedelijke regio’s
(Bodenseekreis-Konstanz, Regensburg en MünsterOsnabrück) [kaart 4.1].
1
2
3
3
4
Economische groeicijfers
De economische trein van Duitsland dendert voort.
Waar andere Europese landen maar moeizaam uit het dal
van de economische crisis krabbelen, houdt de groei in
Duitsland onverminderd aan. Tussen 2000 en 2013 is het
bruto binnenlands product per inwoner gestegen. Daarbij
vallen wel regionale verschillen te noteren [grafiek 4.2].
De meeste toegevoegde waarde per inwoner wordt in
München/Augsburg genoteerd, met 60.000 euro. De
relatieve groei was hier echter de afgelopen 13 jaar
niet het sterkst, Regensburg heeft relatief de grootste
toename (+ 33 procent). In de hoofdstad Berlijn is het
bruto nationaal product per inwoner het laagst, maar het
nam de afgelopen periode wel met 10 procent toe. De
huishoudens in het Rhein-Main gebied hebben het meest
te besteden [grafiek 4.3]. Een positief gevolg van de
aanhoudende groei is verder dat de werkloosheid blijft
teruglopen, voor Duitsland als geheel van 11 naar
5 procent. Dit is in alle kansrijke regio’s het geval
[grafiek 4.4]. In veel regio’s is de werkloosheid gehalveerd.
Bevolkingsgroei
6
8
7
9
10
11
11
12
1. Hamburg, 2. Berlijn, 3. Münster/Osnabrück, 4. Düsseldorf, 5. Keulen/Bonn,
6. Rhein-Main-Gebied, 7. Rhein-Neckar-Gebied, 8. Neurenberg, 9. Regensburg,
10. Stuttgart, 11. München-Augsburg, 12. Bodenseekreis/Konstanz
4.2 Duitsland: bruto binnenlands product per hoofd
van de bevolking 2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Bruto Nationaal Product/inwoner
% Groei 2000-2013
€ 70.000
35%
€ 60.000
30%
€ 50.000
25%
€ 40.000
20%
€ 30.000
15%
€ 20.000
10%
€ 10.000
5%
€0
0%
M
ün
st
Ha
m
bu
rg
er
Be
-O
r
sn lijn
ab
Dü rüc
ss k
Ke el
ul do
en rf
Rh -Bo
ei nn
Rh n-M
ei
n- ain
N
Ne ec
ur kar
en
Re be
ge rg
ns
M
bu
Bo ünc
r
de he Stu g
t
ns n- tg
ee Au ar
t
kr
ei gsb
s/K ur
g
on
st
Du anz
its
la
nd
Op het gebied van de bevolkingsgroei laten de
12 kansrijke regio’s in Duitsland een verschillend beeld
zien. München/Augsburg is tussen 2000-2013 het meest
gegroeid [grafiek 4.5]. Regensburg en Bodenseekreis zitten
net in de plus, terwijl Düsseldorf – de economische groei
van 20 procent ten spijt – zelfs inwoners verloor.
5
64 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland
4.3 Duitsland: netto besteedbaar inkomen per huishouden 2013
Bron: Experian, Oxford Economics, bewerking BPD
Hamburg
Berlijn
Münster-Osnabrück
Düsseldorf
Keulen-Bonn
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar
Neurenberg
Regensburg
Stuttgart
München-Augsburg
Bodenseekreis/Konstanz
Duitsland
€0
€ 10.000
€ 20.000
€ 30.000
€ 40.000
€ 50.000
€ 60.000
4.4 Duitsland: gemiddelde werkloosheid percentage 2005-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
2005
2009
2013
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
nd
la
its
an
st
on
s/K
ee
kr
ei
Du
ur
sb
tg
ug
-A
en
ch
Bo
de
ns
ün
M
z
g
t
ar
rg
ut
St
ge
ns
bu
rg
ei
Rh
M
Re
ck
be
ar
rn
Nü
d
Ne
nei
Rh
ai
M
n-
st
ün
ie
n
eb
on
G
n-
en
ul
Ke
Dü
ss
el
-B
do
rf
ck
er
-O
sn
ab
rü
jn
rli
Be
Ha
m
bu
rg
0%
4.5 Duitsland: bevolkingsgroei 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Hamburg
Berlijn
Münster-Osnabrück
Düsseldorf
Keulen-Bonn
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar
Neurenberg
Regensburg
Stuttgart
München-Augsburg
Bodenseekreis/Konstanz
-50.000
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 65
Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland
Groei woningvoorraad
Regionale woningmarktontwikkelingen
De groei van de bevolking in combinatie met de
economische hoogconjunctuur jaagt de toch al grote
vraag naar woningen in Duitsland verder aan. In de
meeste grote steden loopt het woningtekort verder op. De
bouwproductie kan de toegenomen vraag onvoldoende
accommoderen, ondanks de stevige productiecijfers die
sommige regio’s de afgelopen vijf jaar hebben laten zien
[grafiek 4.6]. Absolute koploper is de regio Stuttgart, met
een jaargemiddelde van circa 8.000 woningen. Regio’s als
Regensburg (economisch wel in de plus), BodenseekreisKonstanz en Münster-Osnabrück blijven daar ver bij
achter. Een ander opvallend verschil is de typologische
samenstelling van de nieuwbouwproductie. Zo wordt in
de regio Stuttgart bijna de helft van alle woningen als
eengezinswoning uitgevoerd, terwijl dat in München
20 procent is. De ruimte om te bouwen in de stedelijke
agglomeratie en de plaatselijke grondprijzen spelen
hierbij een belangrijke rol. Voor de komende jaren blijft
de vraag naar nieuwbouwwoningen op een hoog niveau,
met name in Berlijn, het Rhein-Main gebied, Stuttgart en
Hamburg.
De vraag naar woningen en het achterblijvende aanbod
weerspiegelt zich in de prijsontwikkeling. Wanneer 2013
wordt afgezet tegen 2011, blijkt dat in alle regio’s de
appartementen – bestaand en nieuw – duurder zijn
geworden. München voert hier de ranglijst aan, met
nieuwbouw waarvan de gemiddelde vierkante meterprijs
de 6.000 euro heeft bereikt [grafiek 4.9]. In het RheinNeckar gebied zijn de nieuwe appartementen het
goedkoopst. De prijzen van huurappartementen laten
eveneens een opgaande lijn zien. Ook in de huursector is
de hoofdstad van Beieren koploper, met in de nieuwbouw
een prijs van 15 euro per m² [grafiek 4.13.2]. Bij rijtjes­
woningen is het beeld gemengder. Lang niet iedere regio
laat hier prijsstijgingen noteren. Opvallend is hier dat de
prijzen van bestaande en nieuwe eengezinshuizen dichter
bij elkaar in de buurt liggen dan in de gestapelde bouw
[grafieken 4.11 en 4.12].
Voor de komende jaren
blijft de vraag naar
nieuwbouwwoningen in
Duitsland op een hoog
niveau.
Een ontwikkeling die sommige gemeentebesturen
tenslotte zorgen baart, is het verdwijnen van betaalbare
woningen in hun steden. Uit grafiek 4.10 blijkt dat het
aandeel goedkope appartementen overal fors terugloopt.
Hier speelt ook mee dat in een aantal steden de grote
ontwikkelingsgebieden inmiddels zijn volgebouwd. Er
vindt nog wel nieuwbouw plaats, maar deze is in veel
gevallen duurder dan voorheen. En door de blijvende druk
op de woningmarkt gaan ook de prijzen van bestaande
woningen verder omhoog.
Frankfurt – Europaviertel
Op de plek van het oude hoofdgoederenstation in het Frankfurtse stadsdeel Gallus ontstaat een heel nieuw stedelijk gebied: Europaviertel.
Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland
4.6 Duitsland: woningbouwproductie gemiddeld per jaar 2007-2012
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD
appartement
eengezinswoning
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
rg
be
rg
ur
en
gi
Re
o
gi
o
Re
Ne
ge
ns
bu
ch
e
n
z
ün
M
o
gi
Re
gi
o
Re
rt
ns
ta
n
-K
o
Bo
de
ns
ee
ie
d
Re
gi
o
St
ut
tg
a
eb
ie
d
ck
a
nNe
ei
r-G
eb
rf
nG
ai
ei
nM
o
gi
Re
Rh
Rh
nn
ss
el
do
Dü
en
ul
Ke
o
gi
Re
ün
M
-B
o
br
üc
k
m
sn
a
ts
da
st
er
-O
-P
o
o
Re
gi
Re
Re
gi
o
Re
Be
gi
o
rli
jn
Ha
m
bu
rg
0
4.7 Duitsland: vraag naar nieuwbouwwoningen gemiddeld per jaar 2013-2017
Bron: TRIMAG, bewerking BPD
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
4.8 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs per m² bestaande appartementen
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
2011
2013
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
€0
€ 2.000
€ 4.000
€ 6.000
€ 8.000
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 67
Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland
4.9 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs per m² nieuwe appartementen
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
Regio Hamburg
2011
2013
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
€0
€ 2.000
€ 4.000
€ 6.000
€ 8.000
4.10 Duitsland: spreiding koopprijzen appartementen in € per m² 2011 en 2013
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
< 2.000
2.000-3.000
3000-4.000
4.000-5.000
> 5.000
Regio Hamburg
2011
2013
Regio Berlijn-Potsdam
2011
2013
Regio Münster-Osnabrück
2011
2013
Regio Keulen-Bonn
2011
2013
Regio Düsseldorf
2011
2013
Rhein-Main-Gebied
2011
2013
Rhein-Neckar-Gebied
2011
2013
Regio Stuttgart
2011
2013
Regio Bodensee-Konstanz
2011
2013
Regio München
2011
2013
Regio Regensburg
2011
2013
Regio Neurenberg
2011
2013
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
4.11 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs – bestaande rijtjeswoning 2011 en 2013
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
2011
2013
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
€0
€ 2.000
68 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
€ 4.000
€ 6.000
€ 8.000
Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland
4.12 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs – nieuwbouw rijtjeswoning 2011 en 2013
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
2011
2013
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
€0
€ 2.000
€ 4.000
€ 6.000
€ 8.000
4.13.1 Duitsland: gemiddelde huurprijs per m² per maand – bestaande appartementen 2011 en 2013
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
2011
2013
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
€0
€5
€ 10
€ 15
€ 20
€ 15
€ 20
4.13.2 Duitsland: gemiddelde huurprijs per m² per maand – nieuwe appartementen 2011 en 2013
Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD
2011
2013
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
€0
€5
€ 10
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 69
Gemiddelde verkoopprijs/m²
nieuwbouwappartementen
kansrijke regio’s
Duitsland, Frankrijk, Nederland
Groot-Amsterdam
Prijs per m²
€ 3.020,-
Zuidvleugel Randstad
Prijs per m²
€ 2.470,-
Haute-Garonne
Prijs per m²
€ 3.388,-
Regio München spant de kroon met de hoogste verkoopprijs per m² voor een
nieuwbouwappartement. Île-de-France (regio Parijs) neemt de tweede plaats in op de
voet gevolgd door Regio Hamburg. De koper is het goedkoopste af in alle stedelijke
regio’s in Nederland.
Gemiddelde verkoopprijs per m² nieuwbouwappartementen
Bron: Spotzi (2014), TRIMAG/Immoscout (2013), Notaires (bases BIEN et PERVAL) – BIPE (2012), bewerking BPD
Groot Amsterdam
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
A50-as
Regio Hamburg
Regio Berlijn-Potsdam
Regio Münster-Osnabrück
Regio Keulen-Bonn
Regio Düsseldorf
Rhein-Main-Gebied
Rhein-Neckar-Gebied
Regio Stuttgart
Regio Bodensee-Konstanz
Regio München
Regio Regensburg
Regio Neurenberg
Île-de-France
Gironde
Haute-Garonne
Rhône
Loire Atlantique & ille et Vilaine
Côte d'Azur
€0
€ 1.000
€ 2.000
€ 3.000
€ 4.000
€ 5.000
€ 6.000
€ 7.000
Loire-Atlantique & Ille et Vilaine
Prijs per m²
€ 3.399,-
Île-de-France
Prijs per m²
€ 4.837,-
Gironde
Prijs per m²
Rhône
Prijs per m²
€ 3.722,-
€ 3.455,-
70 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Provincie Utrecht
Prijs per m²
Côte d’Azur
Prijs per m²
€ 2.660,-
€ 4.238,-
A50-as
Prijs per m²
Regio Hamburg
Prijs per m²
€ 2.505,-
€ 4.417,-
Regio Berlijn-Potsdam
Prijs per m²
€ 3.826,-
Regio Münster-Osnabrück
Prijs per m²
€ 3.537,-
Regio Keulen-Bonn
Prijs per m²
€ 3.477,-
Regio Düsseldorf
Prijs per m²
€ 3.662,-
Rhein-Neckar-Gebied
Prijs per m²
€ 3.046,-
Rhein-Main-Gebied
Prijs per m²
€ 3.583,-
Regio Regensburg
Prijs per m²
€ 3.712,-
Regio Stuttgart
Prijs per m²
€ 3.216,-
Regio Neurenberg
Prijs per m²
€ 3.309,-
Regio Bodensee-Konstanz
Prijs per m²
€ 3.619,-
Regio München
Prijs per m²
€ 5.982,-
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 71
Frankrijk
Kansrijke groeiregio’s
4.14 Frankrijk: kansrijke stedelijke regio’s
Bron: BPD
Bouwfonds Property Development wijst in Frankrijk zes
kansrijke woningmarkten aan [kaart 4.14]: Bordeaux
(Gironde), Lyon (Rhône), Nantes-Rennes (Loire Atlantique
en Ille-et-Vilaine), Parijs (Île-de-France), Côte d’Azur en
tot slot de regio Toulouse (Haute-Garonne). Zonder
uitzondering zijn dit regio’s met goede economische en
demografische vooruitzichten. Bij de demografie gaat
het naast autonome bevolkingsgroei ook om de gevolgen
van migratie. Vooral de gebieden aan de Atlantische
kust en de regio Côte d’Azur profiteren van de komst
van koopkrachtige ouderen; zij zoeken en masse de
kuststreken op. Andere regio’s profiteren weer meer van
de economie. Dit geldt vooral voor de agglomeraties
van Toulouse (aerospace, medische technologie), NantesRennes (voedingsmiddelentechnologie, auto-industrie) en
Lyon (onder andere nanotechnologie). De Franse overheid
steunt dergelijke sterke regio’s in hun ontwikkeling met
het ‘concurrentieclusterbeleid’. Parijs blijft onbetwist de
grootste en belangrijkste stad van het land.
1
2
4
3
5
6
6
Groei huishoudens
1. Île-de-France, 2. Loire-Atlantique & Ille et Vilaine, 3. Gironde,
Kijkend naar de periode tot 2025 zien we bij alle kansrijke
gebieden een forse toename van het aantal huishoudens
[grafiek 4.16]. In Île-de-France, de belangrijkste en meest
dichtbevolkte regio, is de groei het grootst (jaarlijks plus
35.000 huishoudens). Ook de migratiebeweging van
gepensioneerden naar het zuiden en de Atlantische kust
zien we terug. Het demografisch profiel van deze regio’s
verandert sterk: een sterke toename van het aantal
huishoudens, met name van oudere alleenstaanden
[grafiek 4.15]. Het gaat bij deze ontwikkeling vooral om
koopkrachtige senioren; de lokale diensteneconomie
profiteert sterk van hun komst. Regio’s die veel minder
in deze trend passen zijn Lyon, Bordeaux en Toulouse. Zo is
in de agglomeratie Lyon – de tweede stad van Frankrijk –
een ruime meerderheid (55 procent) jonger dan 40 jaar.
Dit percentage neemt richting 2025 nauwelijks af. Ook
de koopkracht van huishoudens [grafiek 4.17] is een
belangrijke factor in de groei van een regio. Het
beschikbare inkomen per huishouden is het hoogste in
Île-de-France. Deze ligt gemiddeld 30 procent hoger
(circa 45.500 euro).
4. Rhône, 5. Haute-Garonne, 6. Côte d’Azur
72 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk
4.15 Frankrijk: verandering bevolkingsomvang naar leeftijdsgroep 2010-2025
Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD
0-14 jr.
15-390-14
jr. jr.
40-6415-39
jr. jr.
40-64 jr.
65+ jr.
65+ jr.
500.000
500.000
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
-100.000
-100.000
-200.000
-200.000
-300.000
-300.000
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône
Loire Atlantique Côte d'Azur
et Vilaine
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône & IlleLoire
Atlantique Côte d'Azur
& Ille et Vilaine
4.16 Frankrijk: verandering structuur huishoudens 2010-2025
350.000
Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD
alleenstaanden
eenoudergezinnen
twee personen zonder kinderen
alleenstaanden
tweepersoons met kinderen
eenoudergezinnen
overig
twee personen zonder kinderen
tweepersoons met kinderen
overig
300.000
350.000
250.000
300.000
200.000
250.000
150.000
200.000
100.000
150.000
50.000
100.000 0
50.000
-50.000
0
-100.000
-50.000
-150.000
-100.000
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône
-150.000
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône
Loire Atlantique
& Ille et Vilaine
Loire Atlantique
& Ille et Vilaine
Côte d'Azur
Côte d'Azur
4.17 Frankrijk: netto besteedbaar inkomen per jaar
Bron: BIPE
2010
2015p
2020p
2025p
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône
Loire Atlantique
& Ille et Vilaine
Côte d'Azur
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 73
Kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk
Groei woningvoorraad
In alle kansrijke gebieden nam de woningvoorraad in
omvang toe [grafiek 4.18]. In de regio Île-de-France was
de groei het grootst (jaarlijks plus 80.000 woningen). De
komende 10 jaar is de groei hier waarschijnlijk minder
uitbundig: iets minder dan 65.000 woningen [grafiek
4.21]. Met voorsprong is dat nog steeds de grootste
toename in Frankrijk. De voornaamste belemmering
die de productie in deze regio remt is de beschikbaarheid
van grond. Op de tweede plaats komt de (grote) regio Côte
d’Azur. De prognose wijst voor dit gebied op een jaarlijkse
toename van circa 45.000 woningen. Een daling ten
opzichte van de afgelopen jaren, toen nog zo’n 50.000
woningen per jaar werden toegevoegd.
Het bouwprogramma verschilt aanzienlijk per regio
[grafiek 4.19]. In de meest verdichte regio Île-de-France
bestaat de voorraad hoofdzakelijk uit appartementen
(75 procent) en hier worden vooral appartementen aan
toegevoegd. In de regio Côte d’Azur ligt het accent in de
nieuwbouw op appartementen, maar is een aanzienlijk
deel van de voorraad grondgebonden (ongeveer
40 procent). Ook de verhouding tussen huur en koop
verschilt aanzienlijk [grafiek 4.20]. In Île-de-France staan
de meeste huurwoningen (53 procent), gevolgd door de
agglomeratie Lyon in het Rhônedal (51 procent). De meer
landelijke regio’s rond de steden Rennes en Nantes
(Loire Atlantique en Ille-et-Vilaine) tellen de minste
huurwoningen (38 procent).
15.000 woningen van de hand gaan. Het prijsniveau per
vierkante meter vertoont een sterke parallel met het
aantal transacties [grafiek 4.22]. De regio Île-de-France
gaat opnieuw aan de leiding. Hier bracht een nieuw­
bouwappartement gemiddeld 5.000 euro per vierkante
meter op.
In alle Franse groeiregio’s
is sprake van een
behoorlijke dynamiek op
de woningmarkt.
Regionale woningmarktontwikkelingen
In alle groeiregio’s is sprake van een behoorlijke
dynamiek op de woningmarkt. Alleen al in het kleine,
maar cruciale departement Parijs verwisselen jaarlijks
circa 30.000 duizend woningen van eigenaar. Dit zijn
overigens vrijwel alleen appartementen. In de regio Parijs
(dus inclusief de daar omheen liggende departementen)
gaat het al om ongeveer 150.000 woningen. Driekwart
hiervan bestaat uit appartementen. Na Parijs is Côte
d’Azur een sterk marktgebied in termen van transacties.
Jaarlijks worden hier bijna 20.000 woningen verkocht. Dit
is aanzienlijk meer dan in Lyon, waar jaarlijks ongeveer
4.18 Frankrijk: ontwikkeling van de woningvoorraad
Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD
2010
2015p
2020p
2025p
Île de France
Côte d'Azur
Loire Atlantique
& Ille et Vilaine
Rhône
Gironde
Haute Garonne
0
1.000.000
2.000.000
74 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
74 3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
Kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk
4.19 Frankrijk: prognose voorraadontwikkeling naar regio en typologie
Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD
2010
2010
2015p
2015p
2020p
2020p
2025p
2025p
EGW = woning
EGW = woning
MGW = appartement
MGW = appartement
4.500.000
4.500.000
4.000.000
4.000.000
3.500.000
3.500.000
3.000.000
3.000.000
2.500.000
2.500.000
2.000.000
2.000.000
1.500.000
1.500.000
1.000.000
1.000.000
500.000
500.000
0
0
EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW
EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône
Loire Atlantique Côte d'Azur
Île de France
Gironde
Haute Garonne
Rhône
Côte d'Azur
&Loire
Ille etAtlantique
Vilaine
& Ille et Vilaine
4.20 Frankrijk: woningvoorraad uitgesplitst naar koop/huur 2010
Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD
huur
huur
koop
koop
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
Île-de-France
Île-de-France
Gironde
Haute-Garonne
Gironde
Haute-Garonne
4.21 Frankrijk: jaarlijkse nieuwbouwproductie woningen (alleen 1e woningen)
Rhône
Loire Atlantique Côte d'Azur
Rhône
Loire&Atlantique
ille et VilaineCôte d'Azur
& ille et Vilaine
Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD
2000-2015
90.000
2000-2015
90.000
2015p-2025p
80.000
2015p-2025p
80.000
70.000
70.000
60.000
60.000
50.000
50.000
40.000
40.000
30.000
30.000
20.000
20.000
10.000
10.000
0
0
Île de France
Gironde
Haute-Garonne
Rhône
Loire Atlantique Côte d'Azur
& Ille et Vilaine
Île de France
Gironde
Haute-Garonne
Rhône
Loire Atlantique
Côte d'Azur
& Ille et Vilaine
4.22 Frankrijk: gemiddelde verkoopprijs/m² nieuwbouwappartementen
Bron: Notaires, bewerking BPD
2000
2000
2006
2006
2012
2012
€€
6.000
6.000
€€
5.000
5.000
€€
4.000
4.000
€€
3.000
3.000
€€
2.000
2.000
€€
1.000
1.000
€€
00
Île-de-France
Île-de-France
Gironde
Gironde
Haute-Garonne
Haute-Garonne
Rhône
Rhône
Loire
Atlantique
d'Azur
Loire
Atlantique Côte
Côte
d'Azur
&&
illeille
et et
Vilaine
Vilaine
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 75
Nederland
Kansrijke groeiregio’s
4.23 Nederland: kansrijke stedelijke regio’s
Bron: BPD
De kansrijke regio’s in Nederland lopen langs de grootste
verkeersaders. De twee belangrijkste zijn de A2
(Amsterdam-Eindhoven) en de A12 (van de metropool­
regio Den Haag-Rotterdam naar het oosten). Utrecht
ligt op het knooppunt van deze assen en vervult een
spilfunctie. Meer in de periferie zien we de A50-as, die
beide andere assen doorkruist en langs de steden Zwolle,
Arnhem/Nijmegen naar Den Bosch leidt. In de vier
kansrijke gebieden die Bouwfonds Property Development
onderscheidt [kaart 4.23] – Groot-Amsterdam, regio
Zuidvleugel (Den Haag-Rotterdam), regio Utrecht en A50as – zijn de economische en demografische vooruitzichten
het beste. Dit zien we terug in de vastgoedontwikkelingen
(marktvolume en prijsniveau).
1
1
2
3
4
2
Groei huishoudens
De groei van het aantal huishoudens [grafiek 4.24] was
het afgelopen decennium het grootst in de regio Utrecht
en langs de A50-as. In de toekomst ziet dit beeld er iets
anders uit. Procentueel vlakt de groei enigszins af, maar
in absolute zin gaat het nog steeds om een forse toename
van het aantal huishoudens. Dit is zeker in de regio langs
de A50 het geval. Verder is vooral de groei van de kleinste
regio Utrecht opmerkelijk. Tot 2025 komen hier nog
ongeveer 68.000 duizend huishoudens bij (jaarlijks +5.700).
Ook bij de samenstelling van de huishoudens staat het
nodige te gebeuren [grafiek 4.25]. De afgelopen 10 jaar
nam vooral de leeftijdsgroep 30-45 jaar in omvang af,
terwijl de groep 45-65 jarigen groeide. Het komende
decennium zet dit effect uiteraard door: nu neemt het
aantal 65-plussers aanzienlijk toe [grafiek 4.26].
Amsterdam heeft de jongste bevolking, maar ook daar
neemt het percentage ouderen fors toe (van 13 naar 17
procent). De bevolking langs de A50 telt nu reeds het
hoogste percentage senioren en dit neemt nog verder toe
(van 17 naar 22 procent). De andere regio’s nemen een
middenpositie in.
Deze structuurverandering heeft grote invloed op de
woningmarkt. De afname van het aantal 30-45 jarigen
(de gezinnen) en de groei van het aantal ouderen leiden
niet tot een kleinere, maar wel een andere woningvraag.
1. Groot-Amsterdam, 2. Zuidvleugel Randstad, 3. Regio Utrecht, 4. A50-as
4.24 Nederland: groei aantal huishoudens per regio in %
Bron: ABF Research, bewerking BPD
2000-2012
2013p-2025p
16%
14%
12%
10%
Het besteedbaar inkomen
van Nederlandse
consumenten daalt sinds
het begin van de crisis.
76 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
8%
6%
4%
2%
0%
Regio
Utrecht
GrootAmsterdam
Zuidvleugel
Randstad
A50-as
Kansrijke stedelijke regio’s – Nederlands
4.25 Nederland: verandering leeftijdsopbouw huishoudens per regio
Bron: ABF Research, bewerking BPD
Groot-Amsterdam
Groot-Amsterdam
2000-20132000-2013
2015p-2025p
2015p-2025p
Regio Utrecht
2000-20132000-2013 Regio Utrecht
2015p-2025p
2015p-2025p
200.000 200.000
Groot-Amsterdam
2000-20132000-2013
Groot-Amsterdam
2015p-2025p
2015p-2025p
150.000 150.000
200.000 200.000
200.000 200.000
2000-20132000-2013 Regio Utrecht
Regio Utrecht
2015p-2025p
2015p-2025p
150.000 150.000
200.000 200.000
100.000 100.000
150.000 150.000
100.000 100.000
150.000 150.000
50.000 50.000
100.000 100.000
50.000 50.000
100.000 100.000
0
50.000
0
50.000
0
50.000
0
50.000
-50.000
0
-50.000
0
-50.000
0
-50.000
0
-100.000 -100.000
-50.000 -50.000
-100.000 -100.000
-50.000 -50.000
-150.000 -150.000
-150.000 -150.000
-100.000 -100.000
-100.000 -100.000
<14 jaar <14
15-29
jaar
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
<14 jaar <14
15-29
jaar
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
-150.000 -150.000
-150.000 -150.000
<14 jaar <14
15-29
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
<14 jaar <14
15-29
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
jaar
jaar
Zuidvleugel
Randstad Randstad
A50-as A50-as
Zuidvleugel
2000-20132000-2013
2000-20132000-2013
2015p-2025p
2015p-2025p
2015p-2025p
2015p-2025p
200.000 200.000
Zuidvleugel
Randstad Randstad
Zuidvleugel
2000-20132000-2013
2015p-2025p
2015p-2025p
150.000 150.000
200.000 200.000
A50-as
200.000 200.000
2000-20132000-2013
2015p-2025p
2015p-2025p
150.000 150.000
200.000 200.000
100.000 100.000
150.000 150.000
100.000 100.000
150.000 150.000
50.000 50.000
100.000 100.000
50.000 50.000
100.000 100.000
0
50.000
0
50.000
0
50.000
0
50.000
-50.000
0
-50.000
0
-50.000
0
-50.000
0
-100.000 -100.000
-50.000 -50.000
A50-as
-100.000 -100.000
-50.000 -50.000
-150.000 -150.000
-150.000 -150.000
-100.000 -100.000
-100.000 -100.000
<14 jaar <14
15-29
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
<14 jaar <14
15-29
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
jaar
jaar
-150.000 -150.000
-150.000 -150.000
<14 jaar <14
15-29
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
<14 jaar <14
15-29
jaar 15-29
30-44jaar
jaar 30-44
45-64jaar
jaar 45-64
65-74jaar
jaar 65-74
>75 jaar >75 jaar
jaar
jaar
4.26 Nederland: geprognosticeerde toename 65-plussers per regio
Bron: ABF Research, bewerking BPD
Groot-Amsterdam
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
A50-as
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2000
2013
2015p
2020p
2025p
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 77
Kansrijke stedelijke regio’s – Nederland
4.27 Nederland: jaarlijkse economische groei per regio 2001-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Groot-Amsterdam
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
A50-as
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
4.28 Nederland: ontwikkeling netto besteedbaar inkomen per regio 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Groot-Amsterdam
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
A50-as
€ 50.000
€ 45.000
€ 40.000
€ 35.000
€ 30.000
€ 25.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011 2013
4.29 Nederland: samenstelling woningvoorraad 2012
Bron: ABF Research, bewerking BPD
eengezinswoning
appartement
Regio Utrecht
Groot-Amsterdam
Zuidvleugel Randstad
A50-as
0%
20%
78 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
40%
60%
80%
100%
Kansrijke stedelijke regio’s – Nederlands
4.30 Nederland: nieuwbouwproductie tot 2012 en prognose
tot 2025 per regio
Bron: CBS/ABF Research, bewerking BPD
2000-2013
2014-2025p
EGW = eengezinswoning
MGW = appartement
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
Economische groeicijfers
De economische groeicijfers [grafiek 4.27] laten de
plotselinge neergang in 2009 zien, na de forse groei tussen
2005 tot 2008. Vervolgens krabbelde de economie weer op,
om vanaf 2011 in een ‘double dip’-situatie terecht te
komen. De meest recente cijfers bewegen rond de nullijn,
maar het herstel is nog broos. Het besteedbaar inkomen
van consumenten daalt sinds het begin van de crisis
[grafiek 4.28]. De combinatie van een lager besteedbaar
inkomen, strengere hypotheekeisen en een ingrijpend
gewijzigde fiscale behandeling van het eigenwoningbezit
mist zijn uitwerking niet: de woonconsument heeft
aanzienlijk minder te besteden. Opvallend is dat de regio
Utrecht het hogere inkomensniveau wel weet vast te
houden.
2.000
Groei woningvoorraad
0
EGW MGW Tot
Groot-Amsterdam
EGW MGW Tot
EGW MGW Tot
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
EGW MGW Tot
A50-as
4.31 Nederland: verkoopprijzen nieuwbouw per regio 2013
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking BPD
Groot-Amsterdam
Regio Utrecht
Zuidvleugel Randstad
A50-as
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€0
eengezinswoning
appartement
4.32 Nederland: transactieprijzen bestaande markt (een­
gezins­woningen en appartementen) per regio 2000-2013
Bron: Kadaster, bewerking BPD
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€0
’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13
Groot-Amsterdam
Regio Utrecht
De verschillen in woningvoorraad zijn groot. Verreweg de
meeste woningen staan in de regio Den Haag-Rotterdam:
circa één miljoen, waarvan de meeste gestapeld
(55 procent) [grafiek 4.29]. Voor Nederlandse begrippen is
dit een zeer sterk verstedelijkte regio. De metropoolregio
Amsterdam is iets kleiner, maar het aandeel
appartementen is hier nog groter (65 procent). Hoe
anders is de regio Utrecht samengesteld: ongeveer een
half miljoen woningen, waarvan het leeuwendeel
grondgebonden (70 procent). In de steden langs de A50
staan eveneens vooral grondgebonden woningen.
De afgelopen tien jaar was de bouwproductie het hoogst
in de regio Den Haag-Rotterdam [grafiek 4.30]. De A50-as
kwam op een goede tweede plaats. Ook de regio’s Utrecht
en Amsterdam kenden naar verhouding (deze gebieden
zijn kleiner) een hoge productie. Volgens prognose zet
deze ontwikkeling tot 2025 door. In alle regio’s zien
we verschuivingen van grondgebonden woningen naar
appartementen. Dit houdt deels verband met
demografische ontwikkelingen (minder gezinnen).
Of deze prognose bewaarheid wordt is nog de vraag.
Vooralsnog is de voorkeur voor eengezinswoningen in
Nederland cultureel stevig ingebakken.
Regionale woningmarktontwikkelingen
De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn het hoogst in de
regio Utrecht. In 2013 werd een nieuwe grondgebonden
woning hier voor gemiddeld circa 310.000 euro verkocht
[grafiek 4.31]. In Groot-Amsterdam en de regio Den HaagRotterdam lag dit prijsniveau gemiddeld 30 tot 40 duizend
euro lager. We moeten ons realiseren dat binnen de
laatstgenoemde regio de verschillen ook weer aanzienlijk
zijn. Een nieuwe grondgebondenwoning in de regio Den
Haag is circa 30 duizend euro duurder dan in Rotterdam.
Dit verschil is in de bestaande markt nog weer groter.
De gemiddelde verkoopprijs van nieuwe appartementen
liep minder ver uiteen. De gemiddelde transactieprijs in de
bestaande woningmarkt lag in regio Groot-Amsterdam en
regio Utrecht gemiddeld op 250.000 euro. In de regio Den
Haag-Rotterdam gingen goedkopere bestaande woningen
voor gemiddeld 205.000 euro van de hand [grafiek 4.32].
Zuidvleugel Randstad
A50-as
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 79
Amersfoort – Vathorst
Conclusie:
Sterke regio’s Duitsland, Frankrijk en Nederland
blijven sterk en kansrijk
Wie de ontwikkelingen in de drie landen overziet
– weliswaar gemeten in een kort tijdsbestek – moet
concluderen dat de koplopers hun voorsprong verder
hebben vergroot. De stedelijke regio’s die in 2011 populair
waren, zijn dat onverminderd in 2014. De bevolkingsgroei
is hier groot, de economische voorspoed evenzeer. Het
leidt tot stedelijke woningmarkten waar het aanbod aan
nieuwbouwwoningen de vraag over het algemeen niet
kan bijbenen, met prijsstijgingen tot gevolg (zowel bij
bestaande als nieuwe woningen). De drie landen op een rij:
In alle kansrijke Franse regio’s neemt het aantal
huishoudens verder toe. Ook vindt een migratie­
beweging van gepensioneerden naar het zuiden en
de Atlantische kust plaats.
De meeste woningen worden in Frankrijk gebouwd in
de regio Île-de-France, gevolgd door Côte d’Azur. Hier
vinden ook de meeste transacties op de woningmarkt
plaats en brengen de woningen het meeste op per
vierkante meter.
De grote steden in Duitsland groeien stevig door,
kleine steden en dorpen verliezen bevolking.
München/Augsburg is de nummer één groeiregio,
ook in economisch opzicht. Positieve bijwerking van de
economische groei is het over de gehele linie teruglopen
van de werkloosheid.
In Nederland staat het nodige te gebeuren qua
samenstelling van de huishoudens. Het aantal
65-plussers neemt aanzienlijk toe terwijl het aantal
30-45 jarigen (de gezinnen) afneemt. Dit leidt tot een
andere woningvraag. De steden blijven daarentegen
onverminderd jong en dynamisch.
In de meeste Duitse regio’s loopt het woningtekort
verder op. De bouwproductie kan de toegenomen vraag
onvoldoende accommoderen, ondanks de productie­
cijfers die sommige regio’s de afgelopen vijf jaar hebben
laten zien. Het leidt tot stevige prijsstijgingen, van
nieuwbouw en bestaande bouw.
In alle regio’s zien we verschuivingen van
grondgebonden woningen naar appartementen.
De demografie en druk op de markt spelen hierbij een
rol, hoewel de cultureel ingebakken voorkeur van
Nederlanders voor een eengezinswoning (ook in de stad)
groot blijft.
Het prijsniveau van de woningen in de kansrijke regio’s
in Nederland ligt vele malen lager dan het gemiddelde
prijsniveau in de kansrijke regio’s in Frankrijk en
Duitsland.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 81
Kopenhagen – Teglvaerkhavnen
05
Scandinavië
Scandinavië komt uit de analyse van kansrijke regio’s nadrukkelijk
naar voren, veel sterker bijvoorbeeld dan Zuid-Europa. Denemarken,
Zweden en Finland beschikken net als Duitsland, Frankrijk en Nederland
over gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. Bewoners en
bedrijven vestigen zich graag in steden als Kopenhagen, Stockholm en
Helsinki. Reden voor Bouwfonds Property Development om deze landen
een ‘special’ te gunnen in deze 2014-uitgave van ons internationaal
vergelijkende onderzoek. De aanpak is dezelfde: we focussen op
ontwikkelingen rond economie, demografie en woningmarkt in de drie
landen. Waar relevant komen ook de afzonderlijke kansrijke stedelijke
regio’s aan bod.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 83
Kansrijke regio’s in
Scandinavië
Uit de analyse van kansrijke regio’s in Europa (zie
hoofdstuk 4) komen circa 50 topregio’s in de EU naar
voren. Ook een aantal Scandinavische agglomeraties
komt in beeld; economie en demografie wijzen hier op
potentieel interessante gebieden voor de ontwikkeling
van woningbouw. Bij Bouwfonds Property Development
was dit overigens al langer bekend. In het verleden heeft
BPD heel succesvol geopereerd in dit deel van Europa en
we zijn dan ook vertrouwd met deze landen.
Kansrijke Scandinavische regio’s:
Steden
Aarhus
Denemarken
Zweden
Finland
NUTS3-regioClassificatie
Ostylland
A
Byen København
A+
Københavns Omegn
B
Malmö
Skåne County
A
Gothenburg
Västra Götaland County
A+
Stockholm
Stockholm County
A+
Helsinki
Uusimaa
A+
Kopenhagen
Denemarken en Zweden tellen beide drie kansrijke regio’s.
Deels hebben ze ook een regio gemeenschappelijk;
de welvarende en dynamische Öresund-regio die
Kopenhagen en Malmö letterlijk met elkaar verbindt via
een brug/tunnel. Samen wonen er 3,5 miljoen mensen in
deze omgeving, de dichtstbevolkte regio van Scandinavië.
Het dunbevolkte Finland heeft één kansrijke regio, de
agglomeratie rond de hoofdstad Helsinki. In dit hoofdstuk
zoomen we nader in op de ontwikkelingen in de drie
landen en waar relevant op de afzonderlijke regio’s.
Denemarken, Zweden en
Finland beschikken net
als Duitsland, Frankrijk en
Nederland over gebieden
waar de druk op de
woningmarkt groot is.
De gemeenschappelijke regio Öresund die Kopenhagen en Malmö verbindt.
84 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Kansrijke stedelijke regio’s — Scandinavië
Kansrijke stedelijke regio’s Scandinavië
Totaalscore 2014-2025 (GDP, GDP p.c., bevolking, beroepsbevolking, netto best. inkomen, werkgelegenheid)
Bron: BPD
A+ (meest kansrijk)
A+ (meestA kansrijk)
A
B
B
C
C
D
D
E
E
F (minst kansrijk)
EU land: buiten scope onderzoek
F (minst kansrijk)
EU land: buiten scope onderzoek
aborg
aborg
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 85
Demografie en economie – Scandinavië
Demografie: groeiende bevolking
In de Scandinavische landen groeit de bevolking
al sinds 2000 [grafiek 5.1]. Het vruchtbaarheids­
percentage van vrouwen in Denemarken, Finland en
Zweden is hoog. Zij baren relatief meer baby’s dan
vrouwen in andere Europese landen. Daarbij komt een
positief buitenlands migratiesaldo. Denemarken en
Zweden trekken veel nieuwe inwoners uit andere
Europese landen en Azië aan, Finland is aantrekkelijk
voor migranten uit de Baltische staten. Ook Aziaten
weten hun weg naar Finland te vinden. De
alleenstaanden vormen de grootste groep met
Denemarken voorop [ grafiek 5.2]. Hier bestaat
inmiddels bijna de helft van alle huishoudens uit
alleenstaanden.
5.1 Scandinavië: prognose bevolkingsontwikkeling 2000-2025
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
115
110
105
100
95
90
Sterke groei
Kijkend naar de drie individuele landen, valt op dat in
Denemarken de stedelijke regio’s van Aarhus en vooral
Kopenhagen nog sterker groeien dan het landelijk
gemiddelde [grafiek 5.3.1]. De Deense bevolking is in
totaal 5,6 miljoen mensen groot. In Zweden is het
beeld vergelijkbaar [grafiek 5.3.2], zij het nog extremer:
de regio’s Malmö en met name Stockholm laten een
stevige groei zien. De totale bevolking telt hier 9,6
miljoen personen. In Finland groeit Helsinki harder
dan het landelijk gemiddelde [grafiek 5.3.3]. De
bevolkingsomvang is hier 5,5 miljoen personen,
waarmee Finland het minst dicht bevolkt is van de
drie landen (16 inwoners per vierkante kilometer,
tegen 20 in Zweden en 130 in Denemarken).
2000
2005
Denemarken
2010
Zweden
2015p
2020p
Finland
index 2000 = 100
5.2 Scandinavië: samenstelling huishoudens 2013
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
alleenstaanden
Kopenhagen – Teglvaerkshavnen
Denemarken
samenwonenden
Zweden
Finland
2025p
gezinnen
met kinderen
Demografie en economie — Scandinavië
5.3.1 Denemarken: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2025
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Denemarken
regio Kopenhagen
regio Aarhus
index 2000 = 100
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2000
2005
2010
2015p
2020p
2025p
2005
2010
2015p
2020p
2025p
2005
2010
2015p
2020p
2025p
5.3.2 Zweden: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2025
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
135
Zweden
regio Stockholm
regio Malmö
regio Göteborg
130
index 2000 = 100
120
125
115
110
105
100
95
90
2000
5.3.3 Finland: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2025
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
Finland
regio Helsinki
index 2000 = 100
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2000
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 87
Demografie en economie – Scandinavië
Economie: crisis en herstel
Demografisch ontlopen de drie Scandinavische
landen elkaar niet veel, maar die conclusie gaat
bepaald niet op voor de economische ontwikkeling.
De economische crisis heeft in alle drie de landen
toegeslagen [grafiek 5.4], maar het herstel is duidelijk
verschillend. Met name Zweden heeft de draad in
economisch opzicht weer snel opgepakt, in
tegenstelling tot Denemarken waar de klap na
‘Lehmann’ lang heeft nagedreund.
5.4 Scandinavië: bruto binnenlands product 2000-2013
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
135
130
125
120
115
110
De jaarlijkse economische groei [grafiek 5.5] laat de
crisis nog meer pregnant zien. Op dit punt moest
Finland het diepste gaan. Inmiddels kennen alle
drie de landen weer een positieve economische
ontwikkeling, vergelijkbaar met de periode voor 2008
– waarmee ze verschillende andere Europese landen
achter zich laten.
105
100
95
90
‘00
‘01
‘02
‘03
‘04
Denemarken
‘05
‘06
‘07
Zweden
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
Finland
Werkloosheid
In termen van werkloosheid heeft de crisis zich met
name in Denemarken doen gelden [grafiek 5.6]. Na
een snelle stijging in 2009 en 2010 bevindt de
werkloosheid in de drie landen zich nu nagenoeg op
hetzelfde niveau; rond 8 procent van de beroeps­
bevolking zit werkloos thuis. Voor de stedelijke regio’s
in Denemarken geldt dat Aarhus het beter doet dan
het landelijk gemiddelde, terwijl Kopenhagen juist
meer werklozen kent [grafiek 5.7.1]. De stijging van de
werkloosheid na het begin van de crisis is ook hier
duidelijk zichtbaar. In Zweden en vooral Finland is het
beeld veel minder dramatisch [grafieken 5.7.2 en 5.7.3].
Met uitzondering van de regio Malmö doen de
stedelijke regio’s het op dit punt beter dan het landelijk
gemiddelde.
5.5 Scandinavië: jaarlijkse economische groei 2001-2014
Bron: Oxford Economics, bewerking BPD
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
‘01
‘02
‘03
‘04
‘05
Denemarken
‘06
‘07
‘08
Zweden
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13 ‘14p
Finland
5.6 Scandinavië: werkloosheid 2000-2014
Demografisch ontlopen
de drie landen elkaar
niet veel, maar dit geldt
niet voor de economische
ontwikkeling.
Bron: Oxford Economics
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
‘00
‘01
‘02
Denemarken
88 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
‘03
‘04
‘05
‘06
Zweden
‘07
‘08
Finland
‘09
‘10
‘11 ‘12 ‘13 ‘14p
Demografie en economie — Scandinavië
5.7.1 Denemarken: werkloosheid per regio 2007-2014
Bron: Oxford Economics
Denemarken
regio Kopenhagen
regio Aarhus
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014p
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014p
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014p
5.7.2 Zweden: werkloosheid per regio 2007-2014
Bron: Oxford Economics
Zweden
regio Stockholm
regio Malmö
regio Göteborg
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
5.7.3 Finland: werkloosheid per regio 2007-2014
Bron: Oxford Economics
Finland
regio Helsinki
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 89
Demografie en economie – Scandinavië
5.8 Scandinavië: netto besteedbaar inkomen huishoudens
2012
5.9.1 Denemarken: netto besteedbaar inkomen huishoudens
2012
Bron: Oxford Economics en Nationale Statistieken, bewerking BPD
Bron: Oxford Economics en Nationale Statistieken, bewerking BPD
per jaar
per jaar
€ 45.000
€ 45.000
€ 40.000
€ 40.000
€ 35.000
€ 35.000
€ 30.000
€ 30.000
€ 25.000
€ 25.000
€ 20.000
€ 20.000
€ 15.000
€ 15.000
€ 10.000
€ 10.000
€ 5.000
€ 5.000
€0
€0
Denemarken
Zweden
Denemarken
Finland
regio Kopenhagen
regio Aarhus
5.9.2 Zweden: netto besteedbaar inkomen huishoudens 2012
5.9.3 Finland: netto besteedbaar inkomen huishoudens 2012
Bron: Oxford Economics en Nationale Statistieken, bewerking BPD
Bron: Experian en Oxford Economics, bewerking BPD
per jaar
per jaar
€ 60.000
€ 45.000
€ 55.000
€ 40.000
€ 50.000
€ 35.000
€ 45.000
€ 30.000
€ 40.000
€ 25.000
€ 35.000
€ 20.000
€ 30.000
€ 15.000
€ 25.000
€ 10.000
€ 20.000
€ 5.000
€ 15.000
€0
Finland
€ 10.000
€ 5.000
€0
Zweden
regio
Stockholm
regio
Malmö
regio
Göteborg
90 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
regio
Helsinki
Demografie en economie — Scandinavië
Welvaart: inkomen
De gemiddelde beschikbare inkomens per huishouden
liggen in Scandinavië op een hoog niveau. Zweden voert
hier de ranglijst aan, met circa 42.000 euro per jaar.
Finland is tweede met 37.000 euro, gevolgd door
Denemarken met 32.000 euro [grafiek 5.8]. In Denemarken
wijken de inkomens weinig af van het landelijke
gemiddelde. Anders ligt dit in Zweden, waar de hoofdstad
Stockholm significant hogere inkomens kent dan het toch
al hoge nationale gemiddelde (50.000 euro per stedelijk
huishouden) [grafiek 5.9.2]. In Finland zit Helsinki niet
noemenswaardig boven de landelijke trend [grafiek 5.9.3].
Zweden – Sundbyberg Ugglan
De gemiddelde
beschikbare inkomens
per huishouden liggen in
Scandinavië op een hoog
niveau.
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad – Scandinavië
Woningvoorraad: contrasten
Zweden is het land waar het contrast tussen stad en
platteland het grootst is. Stockholm is met afstand
de grootste stad en telt verhoudingsgewijs veel
gestapelde bouw. Het percentage appartementen is
hier met 56 procent veruit het grootst. Denen
wonen meer grondgebonden, gevolgd door de Finnen.
Regionaal werkt dit beeld in Denemarken wel
verschillend uit: in de regio Kopenhagen zijn de
appartementbewoners wel duidelijk in de meerderheid
[grafiek 5.11.1]. Deze conclusie gaat ook op voor
Zweden en dan vooral voor de regio Stockholm. Een
kleine 30 procent van de bewoners heeft hier een
eengezinswoning. Opvallend genoeg wordt in Malmö
en Göteborg juist meer grondgebonden gewoond dan
landelijk het geval is [grafiek 5.11.2]. Dat geldt ook
voor Helsinki [grafiek 5.11.3]. Overigens hebben veel
Zweden in de hoofdstad wel een tweede woning, die
ze in zomer en winter als recreatiewoning gebruiken
om aan de stedelijke hectiek te ontsnappen.
5.10 Scandinavië: woningvoorraad naar woningtype 2012
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Denemarken
Zweden
appartement
Finland
eengezinswoning
5.11.1 Denemarken: woningvoorraad naar woningtype 2012
Huurderslanden
Kijkend naar het woningeigendom in de drie landen,
constateren we dat vooral Zweden en Finland
huurderslanden zijn. In Finland woont een kleine
70 procent van de bevolking in een huurwoning,
tegenover 48 procent in Denemarken [grafiek 5.12].
In Denemarken is het sociale woningbouwbeleid begin
deze eeuw losgelaten; hier wordt inmiddels veel meer
aan de markt overgelaten. In Zweden bestaat nog een
veel sterker sociaal huisvestingsbeleid, gekoppeld aan
een strenge huurwetgeving. De stedelijke regio’s
wijken niet of nauwelijks af van het landelijke
eigendomsbeeld, met uitzondering van Kopenhagen:
hier wordt meer gehuurd dan gekocht [grafiek 5.13.1].
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Denemarken
regio
Kopenhagen
appartement
regio
Aarhus
eengezinswoning
5.11.2 Zweden: woningvoorraad naar woningtype 2012
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
100%
90%
80%
70%
In Finland woont een
kleine 70% in een
huurwoning.
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Zweden
regio
Stockholm
appartement
92 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
92 regio
Malmö
regio
Göteborg
eengezinswoning
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Scandinavië
5.11.3 Finland: woningvoorraad naar woningtype 2012
5.12 Scandinavië: woningvoorraad naar eigendom 2012
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
Finland
0%
regio
Helsinki
appartement
eengezinswoning
Denemarken
huur
Zweden
Finland
koop
5.13.1 Denemarken: woningvoorraad naar eigendom 2012
5.13.2 Zweden: woningvoorraad naar eigendom 2012
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
Denemarken
huur
regio
Kopenhagen
regio
Aarhus
koop
0%
Zweden
huur
regio
Stockholm
regio
Malmö
regio
Göteborg
koop
5.13.3 Finland: woningvoorraad naar eigendom 2012
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Finland
huur
regio
Helsinki
koop
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 93
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad – Scandinavië
Woningproductie en woningprijzen:
terugval en groei
In Denemarken liep de bouwproductie al voor het
uitbreken van de economische crisis terug
[grafiek 5.14]. In de Deense koopwoningenmarkt vond
tussen 2003 en 2008 een gecombineerde prijs- en
bouwexplosie plaats, mede gestimuleerd door royale
financieringsmogelijkheden van de banken. Ook de
Deense overheid deed mee aan het oppompen van de
markt, door het creëren van een groot aantal nieuwe
ontwikkelingslocaties. Er is veel op risico gebouwd.
Door de economische crisis is deze situatie radicaal
veranderd. Woningen staan leeg, prijzen worden
neerwaarts bijgesteld en het aantal transacties is fors
teruggelopen. Waar de economie van Denemarken
alweer groeit, ijlt de woningbouwontwikkeling nog
lang na. De bouwproductie is in Denemarken fors
teruggelopen, waarbij de situatie in Aarhus en
Kopenhagen nog redelijk stabiel is gebleven.
Appartementen
In Zweden en Finland is de bouwproductie ook iets
verminderd, maar de groei zit er inmiddels weer in.
In de regio Stockholm vindt de meeste nieuwbouw
plaats [grafiek 5.15.2]. Uitgesplitst naar eigendoms­
categorie valt op dat in Denemarken nu ongeveer
evenveel appartementen als eengezinswoningen
worden gebouwd [grafiek 5.16.1]. In Zweden worden
meer appartementen aan de woningvoorraad
toegevoegd, in Finland is de verdeling nagenoeg
gelijk [grafiek 5.16.2 en 5.16.3].
Een laatste analyse heeft betrekking op de woning­
prijzen. De cijfers van de drie landen zijn op dit punt
niet helemaal vergelijkbaar, maar ze laten wel
duidelijk zien dat de hoofdsteden duurder zijn dan
het landelijk gemiddelde. Met name de (schaarse)
grondgebondenwoningen in de regio Stockholm zijn
duur [grafiek 5.18].
5.14 Scandinavië: nieuwbouwproductie 2006-2013
Bron: Nationale Statistieken
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2006
2007
2008
Denemarken
2009
Zweden
2010
2011
2012
2013
2012
2013
Finland
5.15.1 Denemarken: nieuwbouwproductie 2006-2013
Bron: Nationale Statistieken
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2006
2007
2008
Denemarken
2009
2010
regio Kopenhagen
2011
regio Aarhus
5.15.2 Zweden: nieuwbouwproductie 2006-2013
In Denemarken
worden nu evenveel
appartementen als
eengezinswoningen
gebouwd.
Bron: Nationale Statistieken
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2006
2007
Zweden
regio Stockholm
94 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
2008
2009
regio Malmö
regio Göteborg
2010
2011
2012
2013
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Scandinavië
5.16.1 Denemarken: nieuwbouwproductie 2006-2013
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
40.000
appartement
eengezinswoning
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
5.16.2 Zweden: nieuwbouwproductie 2006-2013
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
40.000
appartement
eengezinswoning
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
5.16.3 Finland: nieuwbouwproductie 2006-2013
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD
40.000
appartement
eengezinswoning
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 95
Structuur van woningmarkt en woningvoorraad – Scandinavië
5.17 Denemarken: gemiddelde verkoopprijs bestaande- en nieuwbouwwoningen 2008-2013
Bron: Nationale Statistieken, bewerking BDP
eengezinswoning
appartement
€ 600.000
€ 600.000
€ 500.000
€ 500.000
€ 400.000
€ 400.000
€ 300.000
€ 300.000
€ 200.000
€ 200.000
€ 100.000
€ 100.000
€0
Denemarken
2008
regio
Kopenhagen
2009
2010
€0
regio
Arhus
2011
2012
2013
Denemarken
regio
Kopenhagen
2008
2009
2010
regio
Arhus
2011
2012
2013
5.18 Zweden: gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen 2008-2013
Bron: Hemnet
eengezinswoning
appartement
€ 600.000
€ 600.000
€ 500.000
€ 500.000
€ 400.000
€ 400.000
€ 300.000
€ 300.000
€ 200.000
€ 200.000
€ 100.000
€ 100.000
€0
Zweden
2008
Stockholm
2009
2010
Malmö
2011
€0
Göteborg
2012
2013
Zweden
2008
Stockholm
2009
2010
Malmö
Göteborg
2011
2012
2013
2011
2012
2013
5.19 Finland: gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen per vierkante meter 2008-2013
Bron: Hemnet
appartement
eengezinswoning
€ 7.000
€ 7.000
€ 6.000
€ 6.000
€ 5.000
€ 5.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 2.000
€ 2.000
€ 1.000
€ 1.000
€0
Finland
2008
€0
regio
Helsinki
2009
2010
2011
2012
2013
96 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Finland
2008
regio
Helsinki
2009
2010
Conclusie:
Eén Scandinavië, drie verschillende landen
Hoewel we het traditiegetrouw over één Scandinavië
hebben, zijn de verschillen tussen Denemarken, Finland en
Zweden duidelijk aanwijsbaar. Dit zijn de belangrijkste
conclusies wanneer we de landen en de kansrijke regio’s
vergelijken:
In Zweden is het contrast tussen stad en platteland
groot. Stockholm is met afstand de grootste stad en
telt verhoudingsgewijs veel gestapelde bouw.
In termen van woningmarktontwikkeling laat Zweden
het meest florissante beeld zien. Met name Stockholm
etaleert zich als een zeer sterk woningmarktgebied.
De inkomens en woningprijzen liggen hier op een hoog
niveau.
Denemarken loopt voorop wat de groei van het aantal
alleenstaanden betreft. Inmiddels behoort bijna de
helft van alle huishoudens tot deze categorie.
Stedelijke regio’s als Aarhus en Kopenhagen laten een
bovengemiddelde groei zien.
Helsinki – Gräsviken
In Denemarken is de economische crisis het hardst
aangekomen en heeft de woningmarkt stevige
klappen opgelopen. Dat is nog eens versterkt door
het woningbouwstimuleringsbeleid van de Deense
overheid. De Deense economie groeit weliswaar weer,
maar het woningmarktherstel is vooralsnog broos.
Finland is met voorsprong een echt ‘huurdersland’:
een kleine 70 procent van de bevolking woont in een
huurwoning. Het is ook het minst dichtbevolkte land
van de drie.
Economisch gezien heeft Finland zich snel hersteld van
de crisis in 2008. Dat geldt ook voor de bouwproductie,
die de afgelopen jaren weer een opgaande lijn vertoonde.
Profiel
Bouwfonds
Property
Development
Bouwfonds Property Development (BPD) is één van de grootste gebieds­
ontwikkelaars van Europa. We zijn werkzaam in Nederland, Frankrijk
en Duitsland en realiseerden de woningen en woonwijken van meer
dan een miljoen Europeanen. In Nederland en Duitsland werken we
respectievelijk onder de naam Bouwfonds Ontwikkeling en Bouwfonds
Immobilienentwicklung, in Frankrijk als Bouwfonds Marignan Immobilier.
Living environments
Bij BPD willen we een bijdrage leveren aan de verwezen­
lijking van ‘living environments’, leefomgevingen die
ook zelf leven. Die rust bieden maar ook activiteiten op
straat aanmoedigen en waarin bewoners met veel
plezier wonen en samenwonen. We maken ons sterk
voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving waarbij
we nauwgezet aandacht besteden aan alles wat het
woonplezier beïnvloedt. Van de inrichting van de
openbare ruimtes tot en met de groenvoorzieningen.
Van de architectonische afwisseling en harmonie tot
en met de veiligheid en bereikbaarheid.
Een aantrekkelijke woonwijk is als een familiefilm,
geschikt ‘voor alle leeftijden’. Van jonge gezinnen tot
echtparen op leeftijd. Voor deze ouderen zorgen we voor
woningen die ‘seniorenproof’ zijn of gemaakt kunnen
worden. En zien we erop toe dat de juiste voorzieningen
op loopafstand zijn. Van de winkel om de hoek tot het
bankje bij de beuk.
Project- en gebiedsontwikkelaar ineen
De grootte en complexiteit van de gebieden die we
ontwikkelen, verschilt enorm. We zijn, met name in
Nederland, verantwoordelijk voor uitbreidingswijken
met soms duizenden woningen maar ook voor
appartementencomplexen in München. Voor de
nieuwste villa’s in Nice en voor de kavel in de
Amsterdamse binnenstad die slechts plaats biedt aan
enkele huizen. In die zin zijn onze werkterreinen heel
groot én heel klein, en zijn we project- en gebieds­
ontwikkelaar ineen.
Gebiedsregisseur
Bij het ontwerpen en ontwikkelen van nieuwe
woonwijken komt veel kijken en meekijken. Vrijwel
altijd zijn er tal van partijen bij betrokken, waaronder
(lokale) overheden, stedenbouwkundigen, architecten
en bouw­ondernemingen. Vaak overleggen we al in een
vroeg stadium met toekomstige bewoners want alles
wat we doen, doen we uiteindelijk voor hen. En in plaats
van te bedenken hoe woonconsumenten graag willen
wonen, betrekken we de hen bij de ontwikkeling van
onze woonconcepten. Dankzij ons organiserend
vermogen spelen we in de ontwikkelingsprocessen, die
vaak jaren duren, niet zelden de rol van initiator en
regisseur. Indien mogelijk koesteren we in onze nieuwe
98 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Nijmegen – Waalfront Handelskade
wijken wat al bestond: de oude koekjesfabriek, de
karakteristieke boerderij uit 1820, het beekje omgeven
door oude eiken. Bouwen is voortbouwen, geloven we.
In een nieuwe woonwijk mogen het heden en het
verleden voelbaar zijn.
Duurzaam en betaalbaar
Duurzaamheid staat in ons werk centraal, en daarbij
denken we niet alleen denken aan CO²-uitstoot en
lagere energierekeningen voor de bewoners. Een
geslaagde wijk moet zelf ook duurzaam zijn, letterlijk
toekomstwaarde hebben en decennia na de oplevering
nog steeds aantrekkelijk zijn voor nieuwe generaties.
Vrijwel elke leefomgeving overleeft zijn eerste
bewoners, aan ons de taak om verder te denken dan
een leven lang is.
Dertig regiokantoren
Dé Europese woningmarkt bestaat niet en zelfs
binnen Nederland, Frankrijk en Duitsland komen grote
regionale verschillen voor. In een Nederlandse
provinciestad kan grote behoefte bestaan aan
eengezinswoningen met een tuin op het zuiden,
terwijl in Hamburg of Lyon met name luxueuze
appartementen in trek zijn, zeker als ze uitzicht bieden
op de Elbe of de Rhône. Met bijna dertig regionale
kantoren, verspreid over onze drie kernlanden, staan
we middenin de lokale huizenmarkten en ontsnapt
geen woontrend aan onze aandacht.
Geboren in Nederland, groot geworden
in Europa
BPD is opgericht in 1946 door een aantal Nederlandse
gemeenten. In de jaren van grote woningnood zorgden
we voor fondsen om de bouw van betaalbare huizen
mogelijk te maken. Die aanpak voorzag in een grote
behoefte en vandaag staan er in Nederland ruim
300.000 woningen die met onze steun zijn gerealiseerd.
Inmiddels zijn we uitgegroeid tot een vooraanstaande
gebiedsontwikkelaar in Europa En maken we sinds 2006
deel uit van de Rabo Vastgoedgroep, een volle dochter
van Rabobank. Dat geeft ons de rust en ruimte om ons
te concentreren op ons vakgebied: het creëren realiseren
van ‘living environments’, waarin het goed wonen en
leven is.
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 99
Feiten & Cijfers
omzet in 2013
aantal verkochte
woningen in 2013
woningen verkocht
de afgelopen 10 jaar
woningen verkocht
sinds oprichting
woningen in
portefeuille
medewerkers
miljard
ruim
ruim
meer dan
ruim
meer dan
€ 1,3
5.100
89.000
300.000
74.000
750
Duitsland
Frankrijk
Nederland
Bouwfonds Immobilienentwicklung GmbH
Bouwfonds Marignan Immobilier SAS
Bouwfonds Ontwikkeling BV
aantal verkochte woningen
afgelopen 10 jaar
aantal verkochte woningen
afgelopen 10 jaar
aantal verkochte woningen
afgelopen 10 jaar
ruim 6.300
ruim 26.000
ruim 58.000
gemiddeld
gemiddeld
gemiddeld
900
2.750
4.500
verkochte woningen per jaar
verkochte woningen per jaar
verkochte woningen per jaar
7
regionale
vestigingen
oprichtingsjaar
1993
6
15
regionale vestigingen +
lokale agentschappen
oprichtingsjaar
1970
100 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
5
1
regionale vestigingen +
dochteronderneming
oprichtingsjaar
1946
Rabo Vastgoedgroep
FGH Bank
MAB
Development
Bouwfonds Ontwikkeling BV
prichting NV
1946 OBouwspaarkas
Bouwfonds Property Development
Bouwfonds
Immobilienentwicklung GmbH
Bouwfonds
Investment
Management
Fondsenbeheer
Nederland
Bouwfonds Marignan
Immobilier SAS
tart commer­­ciële
1988 ­Svastgoed
­­activi­teiten
Bouwfonds
2007 Senamenvoeging
Rabo Vastgoed
project­matige
1951 ­Swtart
oningbouw
­activiteiten in
1993 ­SDtart
uitsland
plevering 250.000e
2008 Owoning
plevering 2.500e
1953 Owoning
a 55 jaar wordt
2000 NBouwfonds
economisch
ntroductie Bouwfonds
2009 IOntwikkeling.
Splitsing
dochter van ABN AMRO
wonen en commercieel
vastgoed
Drentsche Gemeenten
ouwkas wordt
1956 BBouwfonds
Nederlandse
Gemeenten
plevering 50.000e ­
1968 Owoning
vername Franse
2001 Owoning
­ontwikkelaar
ocus op groei in
2010 FFrankrijk
en Duitsland
­Marignan ­Immobilier
onen, Internationaal en
2003 WVastgoed
­ontwikkeling
2011 Bouwfonds 65 jaar
geïntegreerd tot Bouwfonds
Property Development
1970 Start gebieds­ontwikkeling
vername door
2006 ORabobank
Groep
pening vestiging in
2013 OBerlijn en
Bordeaux
Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 101
Contact
Bouwfonds Property Development
Westerdorpsstraat 66
3871 AZ Hoevelaken, Nederland
T +31 (0)33 253 97 00
www.bpdeurope.com
[email protected]
Managing Board
- Walter de Boer, directievoorzitter BPD en
lid hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep
- Hayo Doornink, directeur Operations
- Carl-Jan Kreikamp, directeur Financiën
Nederland
Bouwfonds Ontwikkeling
Hoofdkantoor
Westerdorpsstraat 66
3871 AZ Hoevelaken
T +31 (0)33 253 97 00
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Walter de Boer, directievoorzitter
Regio Noord-Oost
Grote Voort 223
8041 BK Zwolle
T +31 (0)38 425 44 40
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Frans Holleman, regiodirecteur
Regio Midden
De Brand 30
3823 LK Amersfoort
T +31 (0)33 453 41 11
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Eric van Winsen, regiodirecteur
Regio Noord-West
Leidsevaart 588
2014 HT Haarlem
T +31 (0)23 530 66 03
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Harm Janssen, regiodirecteur
Regio Zuid-West
Poortweg 2
2612 PA Delft
T +31 (0)15 268 08 08
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Patrick Joosen, directievoorzitter
Wim de Haas, regiodirecteur
Duitsland
Bouwfonds Immobilienentwicklung
Lyoner Straße 15
60528 Frankfurt
T +49 (69) 21 97 980
www.bouwfonds.de
Franz-Josef Lickteig, directievoorzitter
Frankrijk
BPD Marignan Immobilier
70, rue de Villiers
F-92532 Levallois-Perret Cedex
T +33 (0)1 4 96 41 515
www.bouwfonds-marignan.com
Jean-Philippe Bourgade, directievoorzitter
Regio Zuid
Kronehoefstraat 72
5622 AC Eindhoven
T +31 (0)40 265 98 59
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Carl Smeets, regiodirecteur
COLOFON
Woningmarkten in perspectief 2014
Het rapport Woningmarkten in perspectief is
geschreven in opdracht van Bouwfonds Property
Development (BPD). Ondanks dat de weergegeven
informatie met de grootste zorg is samengesteld,
staat BPD niet in voor de juistheid of volledigheid
van de verstrekte informatie. Er kunnen dan ook
geen rechten aan het rapport worden ontleend.
Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan
om kopieën of delen van de inhoud beschikbaar
te stellen aan derden, zonder toestemming van
BPD. Woningmarkten in perspectief 2014 is
verkrijgbaar bij de afdeling Communicatie van BPD
in Hoevelaken ([email protected]).
Marktonderzoek en tekst
Han Joosten, Director Market Research BPD
Hans Wisman, Senior Market Analyst BPD
Cárin Alves, Market Analyst BPD
Mark de With, Market Analyst BPD
Kees de Graaf, Studio Platz
Projectbegeleiding
Renate Voormolen
Christel van Wee
Marktonderzoekbureaus
Le BIPE – Frankrijk, TRIMAG – Duitsland,
USUMA – Duitsland
Contact
Bouwfonds Property Development
Afdeling Communicatie
Westerdorpsstraat 66
3871 AZ Hoevelaken, Nederland
T +31 (0)33 253 97 00
www.bouwfonds.nl
[email protected]
Fotografie
Jacques Damez
Jan de Vries
Maurits Giesen
Vormgeving en Productie
Volta_thinks_visual, Utrecht
© 2014 Bouwfonds Property Development
102 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014
Bouwfonds Property Development vestigingen
Hamburg
Haarlem
Delft
Zwolle
Hoevelaken
Amersfoort
Berlijn
Eindhoven
Düsseldorf
Keulen
Lille
Rouen
Parijs
Rennes
Nantes
Frankfurt
Straatsburg
Tours
Stuttgart
München
Annecy
Lyon
Bordeaux
Toulouse
Montpellier
Nice
Marseille
Hyères
Bouwfonds Property Development is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

Spankappen bga heinsberg

brief 1 (12 juni 2014)

Tyska Turistbyrån AB, Box 10147, 10055 Stockholm

20141009 nazi-duitsland 1933-1945 HAVO 5

Uittreksel Kamer van Koophandel

Tyska Turistbyrån AB, Box 10147, 10055 Stockholm

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Brief en inschrijfformulier bouwkavels Franciskanenlaan

Shoppen loont ook bij o n l i n e b e l e g g i ng s a d v i e s

Twee seniorenwoningen in Rhoon