Er kan meer dan je denkt - Nationaal Restauratiefonds

DE WERELD VAN DE ARCHITECT | ARCHITECTUUR.NL
ARCHITECTUURNL | 4/14
4/14
EEMHUIS AMERSFOORT +
ECOMUNITYPARK + FACELIFT
KLEINE STATIONS + MILAAN
2014 + CREMATORIA + TESSA
KOOT + INTERVIEW KIM
VERHOEVEN + HERGEBRUIK
BOERDERIJEN + ROTTERDAM
CENTRAAL + INTERVIEW JOB
SCHROËN + CABINS ZEEBURG
+ MASTER PIPPI ELLIOTT
01_Cover_lossepagina.indd 5
16-06-14 15:39
Er kan meer
dan je denkt
Veranderde eisen kwaliteitsniveau bij transformatie
Eén van de doelstellingen bij het invoeren van het Bouwbesluit 2012 is het
vereenvoudigen van de transformatie van niet-woongebouwen naar woonfuncties.
Daarom is het eisenpakket drastisch aangepast. Toch leven er nog steeds misverstanden
over het te realiseren niveau.
40-41-42_nrpscholen.indd 40
05-06-14 15:23
REGELGEVING TRANSFORMATIES
Een veel geziene misvatting bij een
transformatieproces betreft het kwaliteitsniveau
waaraan een pand na transformatie moet
voldoen. Veel partijen leven nog in de
veronderstelling dat altijd het nieuwbouwniveau
behorend bij de nieuwe functie moet worden
gehaald; een eis die voor bestaande gebouwen
niet altijd haalbaar is vanwege de aanzienlijke
investeringen die dit vergt. De nieuwbouweis
als uitgangspunt is echter achterhaald. De
oorzaak van deze misvatting is het Bouwbesluit
2003; de richtlijn was hierin namelijk inderdaad
zo. Hoewel er wel de mogelijkheid was
om af te wijken – het bevoegd gezag kon
een ontheffing verstrekken – werd dit in de
praktijk door weinig gemeenten gedaan. Op
deze manier belemmerde het Bouwbesluit
2003 transformatie. In het Bouwbesluit 2012
is voor verbouw daarom gekozen voor een
eisenniveau dat recht doet aan de kwaliteit
van het bestaande gebouw en dat zonder
tussenkomst van de gemeente kan worden
vastgesteld.
Rechtens verkregen niveau als
referentiekader
De relevante veranderingen zoals gerealiseerd
in het Bouwbesluit 2012 komen op het
volgende neer: voor verbouwingen (en dus
transformaties) is nu direct zichtbaar wanneer
van de nieuwbouweis wordt afgeweken en
tot welk eisenniveau. In de praktijk komt
dit vaak neer op het rechtens verkregen
niveau. Daardoor mag het te verbouwen
gebouwonderdeel niet slechter worden dan
voor de verbouwing. Een voorbeeld is een
leegstaande school die in de nieuwe situatie als
woning wordt gebruikt. Voor de aspecten waar
de huidige staat van het schoolgebouw voldoet
aan de eisen voor bestaande woningen,
hoeven er dus geen extra investeringen te
worden gemaakt om een hogere kwaliteit te
realiseren.
Nieuwbouwniveau en niveau
bestaande bouw
In het kader worden het nieuwbouwniveau en
het niveau bestaande bouw genoemd. Maar
wat betekenen deze begrippen nu precies?
Het nieuwbouwniveau is het resultaat van de
kwaliteitsvoorschriften waar alle nieuwbouw
minstens aan moet voldoen en geldt als
bovengrens voor het rechtens verkregen
niveau. Het niveau bestaande bouw is het in
de Woningwet omschreven kwaliteitsniveau
voor een bestaand bouwonderdeel dat in geen
41
40-41-42_nrpscholen.indd 41
geval mag worden onderschreden. Dit is dus
de absolute ondergrens van het te realiseren
kwaliteitsniveau.
Wat betekent dit nu voor de
praktijk?
Doordat niet langer het nieuwbouwniveau
is vereist, zijn meer mogelijkheden om het
kwaliteitsniveau van de transformatie af te
stemmen op de restant levensduur van het
gebouw. Dit doet recht aan het feit dat het
nieuwbouwniveau redelijkerwijs niet haalbaar
is bij een korte restant levensduur. Voorwaarde
is wel dat de bestaande situatie op een
rechtmatige wijze is verkregen. De nieuwe
voorschriften zijn niet bedoeld om een illegaal
gerealiseerd laag kwaliteitsniveau in stand te
houden.
In de praktijk komt dit neer op het volgende:
wanneer de actuele kwaliteit van een bouwdeel
voldoet aan de eis voor bestaande bouw bij
de nieuwe functie en de verbouwing niet
leidt tot vermindering van de kwaliteit, wordt
voldaan aan het rechtens verkregen niveau.
Belangrijk is dat men bij het vaststellen van
het eisenniveau voor een verbouwing niet
meer afhankelijk is van de bereidheid van de
gemeente om ontheffing te verstrekken van de
nieuwbouweisen.
Bewijslast bij gemeente
Aandachtspunt bij het rechtens verkregen
niveau is het vaststellen van dit niveau. Dit doet
de indiener in principe zelf door de kwaliteit
van het bouwdeel ter plekke vast te stellen.
Deze kwaliteit moet natuurlijk wel rechtmatig
tot stand zijn gekomen; dit kan worden
vastgesteld aan de hand van de destijds
verleende bouwvergunning. De gemeente
kan slechts toetsen of de indiener dit niveau
goed heeft bepaald. Wanneer zij van mening
is dat dit niet het geval is zal de gemeente dit
zelf moeten bewijzen. Als de te verbouwen
gebouwonderdelen al zijn verwijderd dient
de gemeente zich te beroepen op de oude
bouwvergunningen en deze gebruiken om het
gerealiseerde kwaliteitsniveau te toetsen.
Maatschappelijke
verantwoordelijkheid
Uiteindelijk is de eigenaar van het gebouw
zelf verantwoordelijk voor de gerealiseerde
kwaliteit. Een gebouw dat aan de eisen van
het Bouwbesluit voldoet is namelijk niet
automatisch een goed gebouw. Doordat het
rechtens verkregen niveau de focus legt op
de bestaande gebouwkwaliteit kan er een
discrepantie ontstaan tussen deze kwaliteit
en het kwaliteitsniveau dat de toekomstige
gebruikers wensen en verwachten. De
maatschappelijke verantwoordelijkheid van het
realiseren van vastgoed met een voldoende
hoog (marktconform) kwaliteitsniveau blijft bij
de eigenaar van het gebouw zelf en iedereen
die invloed op de kwaliteit daarvan kan
uitoefenen, zoals de architect en adviseurs.
Kort samengevat biedt het rechtens verkregen
niveau ontwikkelaars meer ruimte en meer
zekerheid bij het transformeren van vastgoed;
echter, met deze verantwoordelijkheid dient wel
Rechtens verkregen niveau: hoe wordt dit toegepast?
Het rechtens verkregen niveau is een kwaliteitsniveau dat in het Bouwbesluit 2012 nader is
ingekaderd. Per aspect van het gebouw wordt de huidige kwaliteit in kaart gebracht; dit wordt
de ondergrens voor de verbouwing. Een uitzondering is wanneer het huidige niveau boven de
nieuwbouweis ligt. In deze gevallen wordt de nieuwbouweis de ondergrens voor de verbouwing.
In het voorbeeld is voor vijf gebouwonderdelen te zien wat het rechtens verkregen niveau zou
zijn. Van onderdelen 1 en 3 bevindt het niveau zich tussen het de niveaus van bestaande bouw en
nieuwbouw, waardoor het rechtens verkregen niveau gelijk is aan de kwaliteit voor de verbouw.
Onderdelen 2 en 5 hebben een kwaliteit boven het niveau van nieuwbouw, waardoor het rechtens
verkregen niveau gelijk staat aan het nieuwbouwniveau. Omdat het oorspronkelijke niveau van
onderdeel 4 lager lag dan het niveau bestaande bouw is het rechtens verkregen niveau hier mee
gelijkgesteld.
ArchitectuurNL
05-06-14 15:23
verstandig om te worden gegaan, zodat aan het
eind van de rit ook de gebruiker een winnaar is.
Expertteam biedt raad
In samenwerking met de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten heeft
het ministerie van BKZ het expertteam
kantoortransformatie opgericht. Gemeenten
kunnen dit expertteam contacteren met
vragen over transformatiemogelijkheden en zo
ondersteuning binnen de transformatieopgave
zoeken (RVO, 2013). Daarnaast staat in het
infoblad Verbouw en functiewijziging van het
ministerie van BZK meer informatie over het
bepalen van het rechtens verkregen niveau en
hoe hier in de praktijk mee om dient te worden
gegaan. Hierin zijn ook enkele voorbeelden te
vinden.
2
3
4
ArchitectuurNL
40-41-42_nrpscholen.indd 42
Dit artikel is geschreven door NRP werkgroep
Wet- en regelgeving. Het NRP (Nationaal
Renovatie Platform) is een uniek netwerk dat
bestaat uit ruim tachtig private partijen uit de
volle breedte van de vastgoedsector. Het
NRP stimuleert het gebruik van de bestaande
gebouwde omgeving door renovatie en
transformatie. Aansluiten bij NRP betekent
samen een voorsprong nemen door
vernieuwing, verandering en verbinding.
Bronnen:
Presentatie Joost Pothuis, Arcadis
Nationaal Renovatie Platform (2013) Eindrapport
werkgroep Bouwregelgeving.
Ministerie van BZK (2013) Bouwbesluit 2012 infoblad Verbouw en functiewijziging.
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland
(2013) Expertteam (kantoor)transformatie.
1 en 4. Energiehuis Dordrecht, centrum voor
podiumkunsten in zes imposante energiehallen
een oude elektriciteitscentrale in Dordrecht,
architect TenBrasWestinga, winnaar Gulden
Feniks 2014 in de categorie transformatie.
2 en 3. De melkfabriek in Hilversum is
getransformeerd tot een complex voor wonen,
werken en leren; de schoorsteen fungeert
als ventilatiekanaal voor de ondergrondse
parkeergarage, architect Inbo Foto’s Rob
Hoekstra.
Tekst Maarten van der Staak, Paula Kemp, Jack van Schoonneveldt, Barend Jan Schrieken en Joost Pothuis
•
42
05-06-14 15:23

Download Report