bekijk het complete plan (pdf 3mb)

KOGGEkwartier
plan voor realisatie van het KOGGEkwartier te Kampen
24 februari 2014 | concept
1
c colofon
Plan voor realisatie van het KOGGEkwartier te Kampen
Project
KOGGEkwartier
Auteur
burowit
Datum
24-02-2014
Opdrachtgever
Stichting Kamper Kogge
Documentnaam
7682_KOGGEkwartier_informatierapport
Status
concept
Informatie
www.koggekwartier.nl
facebook
facebook.com/koggekwartier
twitter
#kogge
e-mail
[email protected]
Initiatief van
Stichting Kamper Kogge
In samenwerking met
burowit | ontwerp
MetaDecor | gevel
Ballast Nedam | bouwkundig
Copyright © 2014 burowit. Alle rechten zijn voorbehouden, zowel voor het gehele werk als delen ervan. Niets uit dit
document mag in enige vorm of op enige wijze worden verveelvoudigd, openbaar gemaakt of opgeslagen in een
geautomatiseerd gegevensbestand, fotocopie en digitale vermenigvuldiging in begrepen. Voor iedere vorm van
gebruik is schriftelijke toestemming vereist.
inhoud i
achtergronden
5
samenwerking
7
concept
9
ontwerp
11
haalbaarheid
13
KOGGEexpo
15
KOGGEparking
19
KOGGEwerf
23
KOGGEplein
29
bijlagen
32
• exploitatiemodel
• programma
• tekeningen
3
4
Vondst IJsselkogge 2011, bron: RWS
Koggewerf, bron: eigen foto
Huidige parkeerterrein Buitenhaven, bron: eigen foto
Hanzedagen Kampen 2017, bron: kampenonline.com
achtergronden a
Het plan KOGGEkwartier heeft als doel het verbeteren van
de stedelijke kwalitieit en verhoging van de aantrekkelijkheid
rondom de Buitenhaven en Koggewerf te Kampen. Daartoe
zijn verschillende achtergronden als uitgangspunt genomen.
De belangrijkste aanleidingen zijn actuele ontwikkelingen in
Kampen rondom de vondst van de IJsselkogge, de ambitie van de
gemeente met betrekking tot de ontwikkeling van de Koggewerf,
de verfraaiing van de entree’s van Kampen en de naderende
Hanzedagen in 2017. Deze verschillende aanleidingen staan
hieronder kort omschreven.
Kampen en de handel
In 1170 vond de Allerheiligenvloed plaats. Hierbij werden enorme
veenpakketten ten Noorden en Westen van de IJsselmonding
weggeslagen. De IJssel kreeg daardoor een verbeterde verbinding
met open water. Op de zandruggen aan de riviermonding ontstond
in relatief korte tijd, vanwege de handelsstrategische ligging,
een overslag en uitruil van goederen. Het type handel was ‘een
dienende handel’ veelal in opdracht van derden. Het betrof ook een
zogenoemde “actieve handel” met uitsluitend eigen mensen (wat
elders niet het geval was). Reeds in 1208 wordt gesproken over
een Kogge. De bemanning van de Kamper schepen was 100%
Kampens. In 1356 werd de Hanze een verbond van steden en
dus niet meer alleen van de handelaren in die steden. De eerste
vergadering van de Duitse Hanze vond plaats in Lubeck. Uit de
verhouding in af te dragen bedragen over de maanden augustus
en september 1368 blijkt bijvoorbeeld het belang van Kampen.
Uit de handel op Schonen moesten de globaal 25 steden 779 lb /
354 kg zilvergeld afdragen waarvan Kampen 109 kg, Lubeck 82
kg, Stralsund 71 kg, en de overige 22 steden (slechts) 92 kg. In
dat jaar waren in de vaart op Malmö van de 25 handelsschepen
15 van Kampen. In1416 had Kampen 120 schepen “by der see”.
In de tweede helft van de 14e eeuw heeft de stad Kampen de
beschikking gehad over zeker 60 tot 100 grotere zeeschepen
Koggen, Hulken, Pleiten, Boeiers en Karvelen. Bronnen o.m.: J.
Boerhof, Kamper archief, Maritieme Geschiedenis der Nederlanden
IJsselkogge
In 1983 werden in Flevoland tegenover Nijkerk de restanten
opgegraven van een kogge die blijkens de jaarringen in de balken
kort voor 1336 werd gebouwd. Naar deze tekening werd de
huidige varende Kamper Kogge gebouwd. In 2011 is in de IJssel
bij Kampen tijdens bodemonderzoek het wrak gevonden van een
drietal (vracht)schepen, Dit onderzoek vond plaats in het kader van
de voorbereiding door RWS voor zomerbedverlaging en aanleg
van de bypass. Het hout van deze kogge valt te dateren rond 1425.
De IJsselkogge is 20 meter lang en 8 meter breed. Het schip is
tot 4 meter bewaard gebleven aan stuurboord en tot circa 3 meter
aan bakboord. Dwarsverbanden en langverbanden zijn aanwezig.
Het voorschip is meer aangetast dan het achterschip. Onder en in
de nabijheid van de IJsselkogge zijn twee kleinere rivierschepen
gevonden, een aak en vermoedelijk een punter. Mogelijk zijn de
schepen bewust op die plek afgezonken. Gebaseerd op: http://
www.cultureelerfgoed.nl/Lelystad_nb/dec2012/index.html#p2
Koggewerf
De gemeente Kampen heeft besloten om de situatie die thans
bestaat op en rond de Koggewerf op te pakken en ervoor te zorgen
dat de Koggewerf in de komende jaren een aantrekkelijke plek
wordt waar het maritieme, Hanze en visserijverleden van de stad
en de streek aan de bezoekers en de bewoners van Kampen wordt
getoond en kan worden beleefd. Het ontwikkelplan zoals in 2012
opgesteld door alle participanten op de werf, moet er toe leiden dat
de stichtingen en organisaties samen een aantal ambities kunnen
verwezenlijken. Hiertoe wordt ook gewerkt aan een parapluie in
de vorm van een koepel stichting of coöperatie. De definitieve
vorm vergt op het punt van de financiële en juridische implicaties
nog onderzoek. Ambitie is van het gebied dé toeristische attractie
op het gebied van maritiem erfgoed te maken, in relatie met
de binnenstad van Kampen en in de context van het Nationaal
Landschap IJsseldelta. Gebaseerd op: Werkgroep KoggewerfBuitenhaven in Ontwikkelplan Koggewerf-Buitenhaven, 2012
Entrees van Kampen
Een andere belangrijke achtergrond voor het plan KOGGEkwartier
is de ambitie van de gemeente Kampen om de drie belangrijkste
entrees naar de binnenstad van Kampen te verbeteren. Gek
genoeg zijn de drie belangrijkste entrees de laatste jaren
onderbelicht gebleven. En dat is niet terecht. De kwaliteit en
uitstraling van Bolwerk Buitenwacht en de omgeving van de Bovenen de Buitenhaven laten duidelijk te wensen over. Bovendien
vergt de stapeling van complexe opgaven hier aandacht. Opgaven
waarbij het verleden inspiratie biedt voor het heden en kansen
liggen om het beeld van Kampen als unieke waterstad in de
IJsseldelta te bevestigen.
De gemeente geeft aan dit niet alleen te kunnen en te willen doen.
Realisatie is mede afhankelijk van de bereidheid van andere
partijen (private partijen als ontwikkelaars en ondernemers,
maar ook publieke partners als de provincie Overijssel en het
Waterschap) om mee te investeren of met initiatieven te komen
om onderdelen uit te werken. Door innovatie, samenwerking en
het bundelen van krachten hopen we tot een prachtig resultaat
te komen en ons bezoek - in ieder geval bij de Internationale
Hanzedagen in 2017 - gastvrij te kunnen ontvangen! Gebaseerd
op: Gemeente Kampen in Samen werken aan een gastvrije
binnenstad, 2014
Voorlopig is het de entree Buitenhaven waar onze focus op ligt.
Buro Maan heeft in opdracht van de gemeente een parkeerstudie
opgesteld. Er zijn meerdere varianten onderzocht. De voorkeur is
uitgesproken voor de variant met een parkeerlaag half verdiept en
één parkeerlaag daarboven. Belangrijk gegeven voor deze locatie
is de restvervuiling die zich nog in de grond bevindt vanwege de
voormalige gasfabriek op deze locatie. Royal Haskoning DHV geeft
in haar onderzoek een aantal aandachtspunten aan. Te vinden in:
Royal Haskoning DHV in Vooronderzoek parkeergarage Noordweg
te Kampen, januari 2014
Hanzedagen 2017
De gemeente Kampen wil tijdens de internationale Hanzedagen
een professioneel en modern programma bieden met respect voor
traditie, cultuur en het rijke Hanzeverleden voor de deelnemers
uit de Europese Hanzesteden en de bezoekers. Dit wil zij doen
door een verfrissend concept te bieden zonder oubollig te worden.
Naast een professionele insteek van het programma, is het
ook een must dat plaatselijke organisaties een rol krijgen in het
programma. Water en de verbinding via of met water vormt de
leidraad voor de invulling van het evenement in de breedste zin van
het woord. Het leven met ‘ons water’ in het algemeen inspireert,
is kansrijk en symboliseert het (Hanze) verleden, het heden en
de toekomst. Water kent bedreigingen, maar biedt ook kansen
en is bepalend voor economische ontwikkeling. Gebaseerd op:
Gemeente Kampen in Plan van Aanpak organisatie internationale
Hanzedagen 2017, december 2013
5
6
samenwerking s
Het plan KOGGEkwartier loopt door op de visies die neergelegd
zijn in het Ontwikkelplan 2012 over de toekomst van de Koggewerf
en het Haalbaarheidsonderzoek 2013 dat opgesteld is in opdracht
van de Gemeente Kampen door ZKA Consultants & Planners uit
Waalwijk. Het bestuur van de Stichting De Kamper Kogge heeft
zich gebogen over de consequenties ingeval van conservering
en/of realisatie van een museum op de huidige locatie en is
tot de conclusie gekomen dat een dergelijk plan te veel ingrijpt
in het huidig historisch aanzien en de sociale structuur. Door
dit standpunt in te nemen wordt geen geweld gedaan aan het
Ontwikkelplan 2012 dat tegelijkertijd in stappen verder ontwikkeld
kan worden
Ambitie
Dit betekent dat het bestuur geen standpunt inneemt over de
wijze en plaats van de conservering maar zich primair richt op
het uiteindelijk doel t.w. realisatie van een museum dat recht doet
aan het (inter)nationale belang van een geconserveerde kogge
alsmede de 2 andere schepen met als tijdslijn de Internationale
Hanzedagen 2017. Ook al zou de conservering in 2017 nog niet
zijn afgerond dan kan een tijdelijke tentoonstelling worden ingericht
samen met het Rijksmusuem, Stedelijk Museum Kampen en/of
Nationaal Scheepsarcheologisch Depot in Lelystad.
Samenwerking
Stichting De Kamper Kogge en de Kamper bedrijven MetaDecor
en burowit hebben de handen ineen geslagen om een plan te
ontwikkelen ten behoud van de gevonden IJsselkogge voor de stad
Kampen, waaraan een haalbaar exploitatiemodel ten grondslag
ligt. De bedrijven MetaDecor en burowit voelen zich betrokken
bij de stad en hebben aangeboden om in nauw overleg met het
bestuur een plan uit te werken. Het bestuur heeft zich uitgesproken
voor een combinatie van een museum met de heraanleg van het
Parkeerterrein Buitenhaven. Dit terrein wordt reeds als één van de
‘schandvlekjes’ gekwalificeerd door burgemeester Bort Koelewijn.
Het Kamper bedrijf MetaDecor biedt concepten voor
beeldbepalende, spraakmakende architectuur. Iedere opdracht
is uniek en krijgt een specifieke benadering en realisatie. Bij alle
werkzaamheden – advies, ontwerp, engineering en montage –
staan creativiteit, inventiviteit, kennis en nuchter financieel realisme
centraal.
MetaDecor levert een verrassend hedendaagse kijk op gevels.
Het materiaal dat gebruikt wordt heeft een open structuur, hetgeen
een hoge mate van transparantie oplevert. Door accenten in
de buitenschil van het gebouw te leggen wordt een nieuw of
bestaand gebouw een eigen identiteit gegeven. Een kracht van
MetaDecor is het samenbrengen van partijen die bij het gehele
traject van ontwerp tot aan realisatie van de bouw betrokken zijn:
opdrachtgevers, architecten en aannemers. Hierdoor worden
samenwerkingsverbanden tussen betrokken partijen inzichtelijk
gemaakt, werkprocessen op elkaar afgestemd en gestroomlijnd,
een pakket dat een aanzienlijke kostenbesparing oplevert.
voor een zo breed mogelijk publiek
f. Via de media de stichting meer bekendheid geven in Kampen en
omstreken.
g.Donateurs en niet donateurs interesseren voor de diverse
wisseltentoonstellingen en het uitnodigen voor de openingen van
die tentoonstellingen.
MetaDecor heeft burowit gevraagd het ontwerp voor haar rekening
te nemen. burowit is een jong en ambitieus ontwerpburo gevestigd
in Kampen. Met een verfrissend nuchtere blik en een sterke
technische onderbouwing werkt burowit aan dé hedendaagse
opgaven: renovatie en transformatie van bestaande (leegstaande)
panden, complexe multifunctionele opgaven en woonconcepten.
Plan
Het betreft een integraal plan uitgewerkt onder de naam
KOGGEkwartier. De gedachte hierachter is dat een goed plan
altijd een pakkende titel, een merk, moet hebben. Dit geeft
herkenbaarheid, duidelijkheid en gemeenschappelijke waarde
aan een plan. Het merk omvat vervolgens verschillende delen;
KOGGEexpo, KOGGEparking, KOGGEwerf en KOGGEplein.
Inmiddels is het naamsrecht vastgelegd evenals de domeinnamen.
Vrienden van het KOGGEkwartier
De stichting Vrienden van het KOGGEkwartier zal naast de
Stichting Kamper Kogge worden opgericht.
De volgende doelstellingen liggen aan deze stichting ten grondslag:
a.Het wekken van belangstelling en een zo breed mogelijk
draagvlak voor het KOGGEkwartier in Kampen.
b.Het bijdragen aan het uitbreiden van de collectie van de
KOGGEexpo.
c.Het bijdragen aan het realiseren van projecten en activiteiten
o.a. ter promotie van het museum.
d.Al hetgeen met het vorenstaande rechtstreeks of zijdelings
verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste
zin van het woord.
e.Het werven van donateurs door het organiseren van activiteiten
7
8
concept c
Grote kracht van het concept van het KOGGEkwartier is het
integreren van het parkeren met het exposeren. De gedachte
hierachter is dat één plus één in het project meer dan twee is; 1
+ 1 > 2. De combinatie maakt zowel het parkeren als de expositie
interessanter en kansrijker.
KOGGEkwartier
Het KOGGEkwartier bestaat uit KOGGEexpo, KOGGEparking,
KOGGEwerf en KOGGEplein. Hieronder kort uitgelegd waar
deze onderdelen voor staan. In de volgende hoofdstukken wordt
uigebreider ingegaan op de verschillende onderdelen.
KOGGEexpo
De KOGGEexpo is een expositie met internationale allure met de
Kogge, naast de twee andere schepen, als middelpunt. De functies
parkeren en exposeren bevinden zich samen in één gebouw. Aan
de meest transparante Noordzijde van het gebouw bevindt zich
de KOGGEexpo. De KOGGEexpo is een expositie rondom de
Kogge. Vanaf verschillende niveau’s en gezichtspunten kan de
Kogge door bezoekers bekeken worden. Hieraan gekoppelt zijn
meerdere ruimten te gebruiken voor diverse doeleinden, zowel
maatschappelijk als zakelijk. In samenwerking met het Stedelijk
Museum zullen wisselende exposities worden ingericht waardoor
een dynamisch gebruik van de locatie ontstaat. Gebruik van
nieuwe multimediale toepassing zijn van groot belang. Het doel is
om de bezoekfrequentie te vergroten. Op de bovenste verdieping
met een schitterend uitzicht over de Museumhaven en de IJssel
bevindt zich de koffiebar.
KOGGEparking
De KOGGEparking bevindt zich in het zelfde bouwvolume als
de KOGGEexpo. De KOGGEparking bevat een laag half onder
het maaiveld met 127 parkeerplaatsen en een laag daarop
met 89 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er voor bewoners
nog 14 parkeerplaatsen voor de woningen. In totaal dus 230
parkeerplaatsen, aansluitend bij Variant B van de Parkeerstudie.
Auto’s bereiken de KOGGEparking vanaf de Oranjesingel. Er zijn
twee voetgangersuitgangen voor bezoekers van de KOGGEexpo
en de binnenstad. Tevens een uitgang aan de Westzijde voor
omwonenden. Op het parkeerdek is plaats voor het tentoonstellen
van twee kleine scheepswrakken, zodat het parkeren in de
KOGGEparking meer is dan alleen maar parkeren. Het is
onderdeel van de beleving van het totale KOGGEkwartier.
KOGGEwerf
De KOGGEwerf ontwikkelt met behoud van haar kleinschaligheid
en gezelligheid zich van onderaf (bottom-up) verder tot
een familieactiviteitenterrein. De activiteiten die op de
KOGGEwerf plaatsvinden worden gecontinueerd, maar vooral
geprofessionaliseerd en meer op elkaar aangesloten zoals te
lezen is in het Ontwikkelplan 2012. Er opent een brasserie, te
vestigen in de panden Havenweg 3 en 5 met een groot terras aan
het water. Daarnaast wordt door een nieuwe klapbrug vanaf de
IJsselkade naar het werfterrein de bereikbaarheid sterk verbeterd.
Deze klapbrug kan een zelfbouw-project zijn door de KOGGEwerf.
De gemeente zou aan beide zijden kunnen zorgen voor een
fundament, de KOGGEwerf maakt vervolgens met haar vrijwilligers
op ambachtelijke wijze de klapbrug.
KOGGEplein
De basis van het ruimtelijk ontwerp in het KOGGEkwartier is het
KOGGEplein. Dit is de verbindende factor tussen de omliggende
elementen. Een plein is van iedereen, van de gemeenschap.
Een plein nodigt uit om naar buiten te komen. Daarnaast heeft
het plein de grote kwaliteit dat het zich aan de passantenhaven
bevindt, en er dus altijd iets is te doen en is te zien. De Noordweg,
de belangrijke verbinding tussen Brunnepe en de binnenstad blijft
bestaan, maar het profiel wordt aangepast. Door de hele openbare
ruimte rondom de KOGGEexpo aan te pakken verbeterd de
kwaliteit van de entree naar de binnenstad, voor zowel toeristen als
voor bewoners enorm. Het KOGGEplein wordt samen met het Van
Heutzplein een belangrijk onderdeel voor maritieme evenementen
voor de Sail, Hanzedagen en de markt de Heugte die op de
Tweede Paasdag wordt gehouden.
werf
KOGG
Ewer
f
woonw
ijk
KO
GG
Ep
GG
Ee
xp
o
lein
KO
KO
GG
P+
1
ark P-1
ing
Ep
bin
ne
ns
tad
?
parkeerterrein
Buitenhaven
Bebouwing omgeving
Analyse omgeving
Concept plankaart
9
10
ontwerp o
Het bestuur van de Stichting Kamper Kogge heeft de ambitie om
een museum te stichten dat qua architectuur spraakmakend is en
een internationale allure geeft aan Kampen. Dit doet recht aan haar
historisch lidmaatschap maar ook aan de andere steden van het
Hanzeverbond. Het is een bewuste keuze om niet historiserend te
bouwen maar zeer eigentijds.
Daarnaast is het zo dat het gebied tussen de Buitenkade en de
Schapensteeg er verwaarloosd uitziet en een opwaardering kan
gebruiken. De moderne architectuur van het KOGGEkwartier
zal een trekker zijn en een decor bieden aan andere vormen
van cultuur. Het spin-off effect hiervan zal de directe omgeving
verbeteren en waardestijging opleveren. Dit effect is bijvoorbeeld
ook te zien in het Oostenrijkse Graz, waar het in 2003 gebouwde
Kunsthaus ‘The Friendly Alien’ internationaal hét symbool van de
stad is geworden.
Referenties
Referenties voor het gebouw zijn internationaal aansprekende
gebouwen als het Gateshead The Sage in New Castle en het
Guggenheim Bilbao. Maar ook dichterbij, bijvoorbeeld de onlangs
geopende Fundatie in Zwolle. Een voorbeeld waar modern en
traditioneel prachtig samengaan en elkaar versterken. Belangrijke
factor ook voor het vermarkten van het KOGGEkwartier is de
beleving van het gebouw in haar omgeving.
The Sage Gateshead New Castle, bron: thenorthernecho.co.uk
Stedelijk vs. parkachtig
De KOGGEexpo bevindt zich aan de Noordoostzijde van het
gebouw. Dit is de stedelijke kant van het gebouw aansluitend
op het plein. Hier is de gebouwhoogte drie ruime bouwlagen.
Richting de woningen aan de Christinastraat en De Hagen zakt
de bouwhoogte af tot de hoogte van de balustrade van het
parkeerdek. Deze Zuidwestzijde waar bewoners op uitkijken is
dus veel lager. Daarnaast is dit ook de groene parkachtige zijde.
Ook op het parkeerdek zelf wordt aan de woningzijde begroeiing
geplaatst, als buffer voor geluid en verlichting van auto’s en als
filter voor fijnstof.
uit strekmetaal. Hierdoor kan de KOGGEparking natuurlijk
geventileerd worden, zonder dat je in de parkeergarage kijkt.
Materialisatie
Witte aluminium lamellen die rondom het hele gebouw opgetrokken
zijn geven het gebouw eenheid en daarnaast een moderne,
misschien zelfs een futuristische uitstraling. Ook geven ze het
gebouw ook iets zachts, iets aaibaars. Of de gevel open of dicht
is wordt bepaald door de verschillende hoeken van inkijk op
het gebouw. Een zonnestudie moet nog uitwijzen wat voor type
lamel en dichtheid van de lamellen het meest optimaal is voor de
verschillende gevels.
Het dak van het KOGGEexpo zal uitgevoerd worden als een
sedumdak, wat als voordeel heeft dat regenwater vertraagd in het
systeem komt tijdens regenvalpieken. Daarnaast zal regenwater
dat op het parkeerdek valt opgevangen worden en gebruikt worden
om de toiletten in de KOGGEexpo mee te spoelen.
Duurzaamheid
De duurzaamheideisen voor het KOGGEkwartier zijn hoog.
Belangrijk uitgangspunt voor de energiehuishouding is een hoge
isolatie samen met een optimale oriëntatie op de zon. Doordat er
alleen glasvlakken op de Noord- en Oostgevel van het gebouw
zijn, wordt koelen van het gebouw - wat veel energie vraagt geminimaliseerd. Ook zal er dus geen direct zonlicht (UV) op de
schepen en overige kunst vallen.
Uitgangspunt is dus een optimaal ‘passief’ gebouw, in plaats van
te werken met allerlei ‘actieve’ installaties, die naast een hoge
investering veel onderhoudskosten met zich meebrengen.
De gevel aan het KOGGEplein bestaat grotendeels uit een zeer
transparante glasvliesgevel met zwart geanodiseerde aluminium
kozijnen. De gevelstrook onderlangs op maaiveldniveau bestaat
Guggenheim museum Bilbao, bron: upload.wikimedia.org
Museum De Fundatie Zwolle, bron: abt.eu
11
12
haalbaarheid h
De investeringskosten van het KOGGEkwartier zijn onderverdeeld
in drie verschillende delen. Dit omdat mogelijk ook meerdere
partijen verschillende delen zullen gaan exploiteren. We komen op
de volgende stichtingskosten:
• KOGGEexpo:
€ 1.750.000,- (excl. BTW)
• KOGGEparking:
€ 3.350.000,- (excl. BTW)
• KOGGEplein:
€ 540.000,- (excl. BTW)
Daarnaast moet er rekening gehouden worden met kosten voor
het eventueel verleggen van nutsleidingen. In verband met een
hogedruk gasleiding zouden deze kunnen oplopen tot € 400.000,-.
Wat betreft de sanering van de vervuiling is de verwachting dat dit
ca. € 1.000.000,- kost. Er is een mogelijkheid voor subsidie van de
Provincie Overijssel van maximaal 30%, indien voor 1 januari a.s.
kan worden aangetoond dat de vervuiling te maken heeft met de
oorspronkelijke gasfabriek.
PPS
Voor wat betreft de financiering wordt een onderzoek naar de
mogelijkheden van een PPS gedaan in samenwerking met
Ballast Nedam. Bij een PPS-aanbesteding worden private
partijen gevraagd een integrale oplossing te bedenken. Het
integrale karakter blijkt ook uit de DBFMO omschrijving wat
staat voor Design, Build, Finance, Maintain en Operate. Private
partijen realiseren dus niet alleen het object. In plaats van een
bouwsom ontvangt men gedurende stel 15 tot 25 jaar een
beschikbaarheidsvergoeding. Dit leidt tot diverse aantoonbare
voordelen;
• Focus ligt op levensduurkosten i.p.v. éénmalige realisatiekosten
• Extra investering in kwaliteit is mogelijk
• Opdrachtgever heeft 1 contractpartij met integrale oplossing
• Opdrachtgevers kunnen zich focussen op kerntaken
• Duidelijkheid over de kosten, betalen op basis van prestaties
• PPS projecten in NL alle binnen tijd en budget opgeleverd
• Gemiddelde PPS meerwaarde ligt tussen 10 en 20%
Samenwerking Stedelijk Museum
Een gesprek heeft plaatsgevonden met Stan Petrusa directeur van
het Gemeentelijk Museum. Hij ondersteunt het project van harte
en heeft zijn maximale support toegezegd voor samenwerking.
Een goede mogelijkheid is het beheer over de KOGGEexpo onder
te brengen bij dit Stedelijk Museum. Belangrijk in het kader van
de personeelskosten is dat daar een bestaande structuur is van
100 goed opgeleide vrijwilligers. De begrote personeelskosten
in het Haalbaarheidsonderzoek 2013 zijn naar onze mening niet
realistisch. Wij gaan maximaal uit van 3 parttime medewerkers.
Vandaar dat de rol van deze vrijwilligers cruciaal is. Dit staat buiten
het huidige vrijwilligersbestand van de Koggewerf. Primair doel is
dat gebruik wordt gemaakt van de reeds bestaande expertise van
het museum. Daarnaast kan geput worden uit het depot en kunnen
exposities worden samengesteld waarbij ook gedacht moet worden
aan de schilder- en beeldhouwkunst. De entourage leidt tot een
duidelijke meerwaarde.
de parkeerdruk ontstaat. In het centrum worden vergunningen
verleend aan bewoners. Daarnaast is er betaald parkeren. Vooral
op de drukke winkeldagen is de parkeerdruk hoog. Dit is te merken
in het centrum, maar nog meer op de gratis parkeerplaatsen buiten
het centrum, te weten station, gemeentehuis en buitenhaven. Deze
staan dan bijna vol. De parkeerlocatie op de Buitenhaven wordt
naast het winkelend publiek vooral gebruikt door werknemers van
bedrijven in de omgeving. Er zijn binnen de gemeente plannen om
de parkeercapaciteit op de buitenhaven te vergroten. Hiervoor is
ook budget vrijgemaakt uit het parkeerfonds. Er is nog geen besluit
genomen of hier betaald parkeren wordt ingevoerd.
Exploitatie KOGGEexpo
De als bijlage bijgevoegde prognose van de exploitatie laat de
bouw en eventuele exploitatie van de parkeergarage buiten
beschouwing en betreft puur de stichtingskosten van het museum
die op dit moment begroot worden op € 1.750.000,- (excl.
BTW), waarvan € 200.000,- voor de inrichting. De opzet van de
stichtingskosten is gemaakt door Ballast Nedam.
Het voorstel wat nu is uitgewerkt voor de KOGGEparking voorziet
in de uitbreiding van de parkeercapaciteit naar 215 plaatsen in de
garage. Daarnaast is er ruimte om in de garage voor de bewoners
parkeerplaatsen te realiseren. Er is hierbij uitgegaan van 14
plaatsen, maar dat kunnen er meer worden.
Bijgaand exploitatiemodel is gebaseerd op het Exploitatiemodel
2013 dat uitgaat van realisatie van een thematisch museumpark.
Dit lijkt op dit moment een “KoggeBrug” te ver. Het is daarom dat
de bezoekersaantallen zijn verminderd waardoor deze (meer) in lijn
liggen met het Stedelijk Museum dat nu jaarlijks 20.000 bezoekers
ontvangt en gebaseerd is op de gehanteerde kengetallen.
De gedachte is dat met een goede samenwerking wederzijds
bezoekers zijn te verwerven. Wij zijn voorstander van een
conservatieve begroting teneinde het risico van exploitatietekorten
te vermijden. Hierbij is geen rekening gehouden met de te
verwachten (aanzienlijke) meeropbrengsten ingeval bijzondere
evenementen zoals de Sail, de Internationale Hanzedagen 2017,
en niet te vergeten de Heugte de Paasmarkt op Tweede Paasdag.
Het lijkt ons goed dat de Gemeente ZKA opdracht geeft dit
KOGGEkwartier plan aanvullend te laten doorrekenen.
Aanbeveling KOGGEparking
Het parkeervraagstuk bestaat uit verschillende onderdelen.
Kampen wil de aantrekkelijkheid van het centrum vergroten door
minder auto’s in het centrum te laten parkeren. Daarvoor zijn
verschillende onderzoeken gedaan, gericht om te bepalen wat de
parkeerdruk in het centrum is en door welke gebruikersgroepen
Wij geven in overweging in de parkeergarage betaald parkeren
in te voeren. Voor de plaatsen rondom de garage worden
vergunningen aan de bewoners verleend. Dit houdt in dat er door
de gemeente flankerend beleid wordt ingevoerd in de omgeving
van de garage. De beslissing om hier betaald parkeren in te voeren
moet politiek draagvlak krijgen. Naast het feit dat betaald parkeren
inkomsten oplevert, wordt de garage ook efficiënter gebruikt. De
garage wordt dan alleen gebruikt door actieve gebruikers en de
garage wordt niet gebruikt als stallingsplaats. Door de garage kan
tevens de parkeerdruk in het centrum worden verminderd.
De conclusie van ons rekenmodel is :
Totale opbrengst per jaar € 165.000,Exploitatiekosten parkeren per jaar € 80.000,Exploitatieresultaat per jaar
€ 85.000,-
Door geen slagbomen aan te brengen worden parkeertarieven
gezien als belasting en hoeft er geen BTW te worden afgedragen.
Het moet nog uitgezocht worden wat de beste financiële
constructie is. Dit heeft mede te maken met het eigendom van de
garage.
13
14
KOGGEexpo e
15
16
KOGGEexpo e
De KOGGEexpo is een expositie met internationale allure met de
Kogge, naast de gevonden Aak en de Punter, als middelpunt.
Kogge
De Kogge kan vanaf verschillende niveaus en gezichtspunten door
bezoekers bekeken worden. Er is de mogelijkheid om van bovenaf
in de schepen te kijken en omheen te lopen. Hoe de Kogge exact
tentoongesteld kan worden is nog niet bekend. De Kogge zou
droog tentoongesteld kunnen worden, of in een ruimte met speciale
klimatologische eigenschappen, of eventueel in een bak water.
Dit is aan specialisten. Uitgangspunt voor de KOGGEexpo is dat
alle drie de manieren van exposeren van de Kogge in het gebouw
mogelijk zijn. Wel lijkt droog exposeren het meest aannemelijk,
met daarbij eisen aan luchtvochtigheid en het vermijden van direct
zonlicht. De Kogge kan via een groot te openen geveldeel aan de
Noordzijde van het gebouw naar binnen gereden worden. Mocht
de conservering van de Kogge voor de Hanzedagen van 2017 nog
niet gereed zijn, dan zou tijdelijk - voor bijvoorbeeld één jaar - een
ander schip tentoongesteld kunnen worden vanuit het depot in
Lelystad.
Wisselende exposities
De KOGGEexpo is een expositie rondom de Kogge, maar
het draait niet alleen om de Kogge. Om de bezoekfrequentie
van bezoekers te vergroten en bezoekers te binden aan de
Expositie Roskilde, bron: Trudy van Es
KOGGEexpo zijn er wisselende tentoonstellingen in samenwerking
met het Stedelijk Museum. Dit kan variëren van grootse
internationale kunst, tot kleine regionale werken. Hierdoor ontstaat
een dynamisch gebruik van de ruimte. De wisselende exposities
bevinden zich altijd in het schitterende decor van de Kogge.
Dit geeft zowel aan de wisselende expositie als aan de Kogge
meerwaarde.
Beleving
Gebruik van nieuwe multimediale toepassingen zijn van groot
belang. Bezoek van de KOGGEexpo is een grote belevenis.
Bezoekers worden meegenomen in een reis door het verleden op
een uiterst moderne manier. Licht, geluid en verschillende visuele
effecten maken de expositie boeiend voor jong en oud.
beschikbaar voor verschillende maatschappelijke en commerciële
doeleinden. Het Kamper bedrijfsleven zou hier bijeenkomsten
kunnen houden, waar zij zich maximaal kan profileren als
Hanzestad rondom het maritieme verleden, maar tegelijk
gecombineerd met een moderne hedendaagse handelsgeest. Ook
maatschappelijke functies kunnen van de ruimten en faciliteiten
gebruik maken. Zo hebben bijvoorbeeld de Kamper Koggezangers
al aangegeven interesse te hebben in gebruik van een ruimte
in de avonduren. Ruimtegebruik voor maatschappelijke en
commerciële doeleinden maakt de exploitatie van het gebouw een
stuk interessanter dan als er alleen een Kogge geëxposeerd zou
worden.
Koffiebar
Een zeer belangrijk onderdeel van het gebouw is de Koffiebar.
Deze bevindt zich op de bovenste verdieping met een schitterend
uitzicht over de Museumhaven, de KOGGEwerf en de IJssel.
De Koffiebar is verweven in het expositie van de Kogge. Op het
uitzichtpunt wordt het verhaal van de Kamper Kogge spectaculair
visueel gemaakt.
‘Na het zien
van de expositie blijft er
echt een gevoel over van trots
op een rijk cultureel verleden
van Kampen!’
Multifunctioneel gebruik
Naast deze wisselende tentoonstellingen zijn er ook ruimten
Expositie Utrecht, bron: http://centraalmuseum.nl/bezoeken/tentoonstellingen/licht-op-hout/
17
18
KOGGEparking p
19
20
KOGGEparking p
Leuker de auto parkeren kan haast niet! Het noodzakelijke van het
parkeren van de auto wordt een belevenis in de KOGGEparking.
In een maritieme omgeving, in een decor van archeologische
vondsten, kan voortaan de auto geparkeerd worden bij bezoek
aan de binnenstad van Kampen. De KOGGEparking bevindt zich
in hetzelfde bouwvolume als de KOGGEexpo. De KOGGEparking
bevat een laag half onder het maaiveld en een laag daar bovenop.
Beleving
Op het parkeerdek is plaats voor het tentoonstellen van twee kleine
scheepswrakken, zodat het parkeren in de KOGGEparking meer
is dan alleen maar parkeren. Het is onderdeel van de beleving van
het totale KOGGEkwartier.
Aantal vakken
Om tot de bepaling van het juiste aantal parkeervakken te komen,
is de huidige situatie en de toekomstige situatie van belang. In
de huidige situatie zijn er op papier 170 vakken, echter worden er
dan allerlei plaatsen meegerekend die officieel geen parkeervak
genoemd kunnen worden. Er zijn ca. 150 officiële vakken. De
bezettingsgraad is hoog, alleen moet hierin wel genoemd worden
dat er ook allerlei voertuigen langdurig staan, zonder gebruikt te
worden. Al met al zou gesteld kunnen worden dat er momenteel
structureel ca. 130 vakken worden gebruikt.
Ontsluiting
Auto’s bereiken de KOGGEparking vanaf de Oranjesingel. Dit
wordt één duidelijke entree, zodat bezoekers niet gaan zoeken
in de omgeving. Een ander voordeel van één entree is dat
eventueel betaald parkeren (in combinatie met vergunningspasjes
omwonenden) voor minimale kosten ingevoerd kan worden. Ook
kan toezicht en monitoring van de parkeergarage efficiënt geregeld
worden.
Er zijn twee hoofduitgangen voor voetgangers. Aan de
Noordwegzijde en Oranjesingelzijde. Daarnaast een uitgang aan
de Westzijde voor omwonenden. In de hoofduitgangen is een
hellingbaan opgenomen zodat rolstoelgebruikers de uitgang ook
kunnen gebruiken, zonder dat hiervoor een lift benodigd is, die
onderhoud en service vraagt.
Omwonenden
In het ontwerp van de KOGGEparking is rekening gehouden met
directe omwonenden door het parkeerdek zo laag mogelijk te
houden aan deze zijde. Ook worden er boompjes geplant aan De
Hagen en Christinastraat en wordt begroeiing aangebracht op en
rondom de lamellengevel, zodat het parkeerdek zoveel mogelijk uit
het zicht is. Dit om inschijning van autolampen in de woningen te
voorkomen en daarnaast geluid te dempen.
‘Het is
heerlijk dat alles
met de rollator goed
toegankelijk is. Eventjes de
binnenstad in lopen gaat nu
veel gemakkelijker.’
Met de nieuwe KOGGEexpo ontstaat extra vraag naar vakken.
Uitgaande van 30.000 bezoekers per jaar, waarvan er 16.500
(55%) op 90 piekdagen komen, betekend dit dat er 183 bezoekers
per piekdag komen. Verspreid over gemiddeld 3 personen per
auto, betekend dit dat er op de piekdagen 62 parkeervakken nodig
zijn voor de KOGGEexpo. Ervaringen wijzen uit dat piekdagen en
winkeldagen met hoge bezetting zelden op dezelfde dagen vallen.
De capaciteit van de parkeergarage is 215 parkeervakken
in de garage en 14 parkeervakken voor omwonenden voor
de deur. Hiermee is de capaciteit van de garage voldoende
toekomstbestendig. Ook in het perspectief van de ontwikkelingen
rond de KOGGEexpo omdat de capaciteit wordt uitgebreid en
de gebruikersgroepen elkaar aanvullen en weinig overlappen.
Het aantal van ca. 230 parkeervakken sluit aan op de gedane
parkeerstudie, Variant B, zoals al besproken op de meedenkavond
van 14 oktober 2013.
21
22
KOGGEwerf w
23
24
KOGGEwerf w
De KOGGEwerf is het authentieke en nostalgische onderdeel
van het KOGGEkwartier dat zich door de jaren heen al bewezen
heeft in Kampen. De activiteiten zoals die nu plaats vinden zullen
gecontinueerd worden, maar vooral ook geprofessionaliseerd.
De uitwerking hiervan is uitputtend behandeld in het
Ontwikkelplan 2012 over de toekomst van de KOGGEwerf en het
Haalbaarheidsonderzoek 2013. Wij onderschrijven de inhoud en
verwijzen daarnaar, teneinde niet in herhaling te vallen. Hieronder
een opsomming van de activiteiten zoals genoemd in het plan
Herinrichting Koggewerf januari 2013.
Werken aan schepen
Onderhoud en restauratie van historische schepen zowel buiten
als binnen; dat gebeurt in opdracht van de eigen stichtingen of
van derden. De historische schepen waar de werf bij voorkeur aan
werkt zijn ingezet geweest bij de visserij en vrachtvaart.
De organisaties op de KOGGEwerf-Buitenhaven zetten er zich voor
in de Kogge en de andere schepen te behouden. Voor de Kogge
wordt een ligplaats ingericht die het schip optimaal tot zijn recht laat
komen als het icoon van Kampens Hanzeverleden. Dat betekent
een plek aan de rivierzijde, wat manoeuvreren makkelijker maakt.
Dat zou in ieder geval in de zomerperiode het geval moeten zijn.
In de winter is een ligplaats in de haven zelf (op de huidige plek) te
verkiezen in verband met de ijsgang, golfslag, enzovoorts. Door te
werken aan oude schepen is extra maatschappelijke en recreatieve
aandacht en vaak ook financiering succesvoller.
Indien er ruimte is op de werf en in de tijd, dan kunnen schepen
van particulieren en bedrijven en die niet in exploitatie bij een
van de stichtingen, gebruik maken van de faciliteiten van de
KOGGEwerf-Buitenhaven. Voor het gebruik van de ruimte en de
faciliteiten wordt een vergoeding afgesproken. Het ligt voor de
hand dat een dergelijke verhuur vooral in de zomerperiode plaats
heeft. Een goed voorbeeld is het Museum Werf ‘t Kromhout in
Amsterdam.
Varen met schepen
De schepen van de stichtingen die op de KOGGEwerf-Buitenhaven
zijn gehuisvest worden zoveel mogelijk ingezet voor tochten.
Daarbij hanteren we een aantal uitgangspunten:
• In alle gevallen is het vereiste aantal vakmensen vanuit de
stichtingen betrokken en verantwoordelijk
• Goed overleg is nodig met de andere aanbieders van
vaartochten en kan de vorm krijgen van een arrangement in
samenwerking met andere (markt-)partijen in de stad of de
IJsseldelta.
De tochten betreffen:
• Tochten voor eigen leden/vrijwilligers/donateurs/gasten van bv
zusterstichtingen of - steden; in het kader van opleiding, voor het
vergroten van betrokkenheid en voor promotiedoeleinden;
• In het kader van eigen of andermans evenementen zoals de
bedrijfsevenementen:
• In het kader van verhuur aan groepen, afzonderlijk of als
onderdeel van arrangementen
• In het kader van een vast toeristisch aanbod: bijvoorbeeld iedere
dinsdagmiddag in de zomerperiode om 2 uur een tocht van 2 uur
• Thematochten zoals bijvoorbeeld natuur- en vogelexcursies in
de IJsselmonding.
Maritiem erfgoed activiteiten
Het is wenselijk dat de Oude Buitenhaven wordt ingericht als een
museumhaven voor oude schepen. Dat is de ambitie die in dit plan
neergelegd en die alle partijen onderschrijven.
De KOGGEwerf-Buitenhaven heeft een eigen horecavoorziening.
Als het mogelijk is wordt die voorziening ondergebracht op
Havenweg 5. Zolang en indien dat niet gebeurt, zal de Taveerne als
zodanig dienst doen.
‘Ik lig jaarlijks
een paar dagen in de
passantenhaven. Kampen
heeft nu een waardige entree
naar haar schitterende
binnenstad’
Dat laat onverlet dat we oog hebben voor het feit dat de
toekomstige museumhaven thans is ingericht als passantenhaven
(2/3) en als museumhaven (1/3). Ondertussen moet het streven
zijn om voor het passantendeel een goed alternatief te vinden
zodat het mogelijk is de museumhaven zonder teveel verlies aan
recreatie-inkomsten en betrokkenheid in haar geheel te realiseren.
De haven wordt geëxploiteerd als onderdeel van de nieuwe
inrichting van de KOGGEwerf-Buitenhaven.
Voor de KOGGEwerf als onderdeel van het KOGGEkwartier wordt
een website gemaakt waarop de belangrijkste onderdelen worden
beschreven en het aanbod van de KOGGEwerf-Buitenhaven wordt
gepromoot. Het gebied KOGGEwerf is verder een levendig en
aantrekkelijk (maar niet perse aangeharkt) werk- en verblijfsgebied
voor iedereen die iets heeft met oude schepen. Daarop wordt de
inrichting zoveel mogelijk aangepast.
25
26
Informatie, educatie en cultuur
Aanbieden van arrangementen aan (groepen) toeristen in
samenwerking met alle partijen in en om de KOGGEwerfBuitenhaven en in afstemming met andere exploitanten en de
WSV:
• Rondleidingen op de werf (ook voor stichtingen onderling) over
bouw schepen, maritieme verleden, demonstraties van oude
ambachten, smederij, houtbewerking, netten boeten, roken van
vis, touw slaan enzovoorts
• Educatieve activiteiten die gebruik maken van de faciliteiten op
de werf, zoals het museum en de loodsen. Educatie kan ook op
scholen plaatshebben.
Bij dit alles speelt het museum op de KOGGEwerf een belangrijke
rol. Dit in samenwerking met de KOGGEexpo en overige musea
in Kampen. Ook is promotie van en verbinding met kunstenaars in
het Keizerskwartier een mogelijkheid. Het terugplaatsen van het
Schokkermonument past ook in deze ambitie.Daarnaast moet de
KOGGEwerf-Buitenhaven een plaats zijn voor erfgoedliefhebbende
watersporters die Kampen en de KOGGEwerf met hun eigen schip
willen bezoeken. Uniek is dat de Oude Buitenhaven geschikt is
voor minder validen, waardoor ook zij als doelgroep beschouwd
kunnen worden.
Terrein en gebouwen
Cruciaal voor de exploitatie van het totale plan zijn de bouw van
een historische klapbrug t.b.v. een goede ontsluiting en looproute
vanaf de IJsselkade en de verbouwing en exploitatie van de tot
brasserie en museumshop te verbouwen panden van Havenweg 3
en 5.
maximale zelfredzaamheid. Dat betekent een sterke nadruk op het
vergroten van de gezamenlijke verdiencapaciteit.
Havenweg 5 zal de functie krijgen van brasserie en theehuis en
vormt het centrum van de werf en de Buitenhaven. Dit kan ook
een receptiefunctie zijn en de opvang van toeristen. Het geheel
wordt geëxploiteerd door de participanten op de werf zelf of via een
goede pachter bij voorkeur uit Kampen. In de nieuwe bestemming
is sprake van bedrijfsondersteunende horeca. Het is nog niet
duidelijk of dit van invloed is op de wijze van exploitatie.
Havenweg 3 zal ook een functie krijgen. Te denken valt aan
receptie of kantoor t.b.v. de administraties van het gehele complex
maar ook zouden dit de meer technische ruimtes zoals een keuken
en opslagruimte kunnen zijn.
Een nieuwe organisatie
Belangrijk punt, kijkend naar de toekomst is dat de organisaties
op de KOGGEwerf elk afzonderlijk samen professioneler aan
de slag moeten willen ze de doelstelling voor 2017 halen onder
een gezamenlijke entiteit. Uitgangspunten zijn zelfstandigheid en
Ter referentie: verbinding met IJsselkade, bron: klapbrug Enkhuizen, inekevangale.nl
Ter referentie: sfeerbeeld brasserie Havenweg 5, bron: d´Ouwe Werf Veere
27
28
KOGGEplein p
29
30
KOGGEplein p
De basis van het ruimtelijk ontwerp in het KOGGEkwartier is het
KOGGEplein. Dit is de verbindende factor tussen de omliggende
elementen. Een plein is van iedereen, van de gemeenschap. Een
plein nodigt uit om naar buiten te komen. Daarnaast heeft het plein
de grote kwaliteit dat het zich aan de passantenhaven bevindt, en
er dus altijd iets is te doen en is te zien. Een plein aan het water
verveeld mensen nooit. Water blijft boeien.
Kwaliteitsimpuls
Door de totale openbare ruimte rondom de KOGGEexpo aan te
pakken verbeterd de kwaliteit van de entree naar de binnenstad,
voor zowel toeristen als voor bewoners enorm. Ook geeft het een
grote opwaardering van de omgevingskwaliteit voor bezoekers van
de passantenhaven.
Door het KOGGEkwartier verbeterd de kwaliteit van de directe
omliggende openbare ruimte, maar het heeft ook uitstraling op
de omliggende omgeving. Zo zal het Keizerskwartier door het
KOGGEkwartier een impuls krijgen omdat het aantrekkelijker wordt
vanaf hier de binnenstad in te gaan. Er gaan bezoekersstromen
ontstaan richting door het Keizerskwartier. Deze hoek van
de binnenstad zal meer tot leven komen. Zo zal het voor
bijvoorbeeld de detailhandel aantrekkelijker worden om zich in het
Keizerskwartier te gaan vestigen. Dit geeft een grote waardestijging
aan dit prachtige deel van de binnenstad.
passantenhaven. Dit biedt aan bezoekers een prettige entourage.
Geen kaal en kil plein, maar een plein vol beleving waar altijd iets
te doen en te zien is.
Door de nieuwe klapbrug van de IJsselkade naar de KOGGEwerf
kan een rondje gelopen worden via het KOGGEplein. Op het
KOGGEplein kunnen allerlei kleinschalige shows, ambachten en
kunsttentoonstellingen plaatsvinden die doorlopen de KOGGEexpo
in. Buiten en binnen kunnen zo in elkaar overvloeien.
Ook zou het plein goed kunnen functioneren als voorportaal of
opstartpunt voor de vele bezoekers van de traditionele zeilschepen
vertrekkend vanaf de IJsselkade. Zo gaat het KOGGEplein een
plein worden met dagelijks veel ‘roering’. Een levendig plein, met
een sterk nautisch karakter.
‘Ik kan
mijn klanten nu goed
ontvangen met een goed
bereikbare parkeergarage in
een mooie entourage.’
Noordweg
De Noordweg, de belangrijke verbinding tussen Brunnepe en de
binnenstad blijft bestaan, maar het profiel wordt aangepast. Met
verkeerskundigen zou gekeken moeten worden wat het beste
profiel en materialisatie voor de Noordweg ter plaatse van het
KOGGEplein is. Uitgangspunten zijn dat auto’s te gast zijn en dus
langzaam rijden, vrachtwagens er niet mogen rijden en het zowel
voor voetgangers als automobilisten overzichtelijk is.
Evenementen
Door tijdelijke afsluiting van de Noordweg door middel van paaltjes
wordt het KOGGEplein een fantastische plek voor evenementen.
Samen met het Van Heutzplein vormt het een belangrijk onderdeel
voor maritieme evenementen, zoals voor de Sail, Hanzedagen
en de Heugte. Het KOGGEplein is niet heel groot, ingebed
tussen de transparante gevelwand van de KOGGEexpo en de
31
b bijlage | exploitatiemodel KOGGEexpo
Exploitatiemodel obv Eindrapport 2013
Entree:
Horeca:
Detailhandel:
€ 6,50
€ 4,€ 2,-
Ontwikkeling bezoekersaantal KOGGEexpo (inschatting)
Jaar na opening
Aantal bezoekers
1
25.000
2
27.500
3
30.000
4
27.500
5
27.500
Totale omzet (jaar 1 tot en met jaar 5)
Omzet
Jaar 1
Entree
€ 162.500
Horeca
€ 100.000
Winkel
€ 50.000
Totale omzet
€ 312.500
Jaar 2
€ 178.750
€ 110.000
€ 55.000
€ 343.750
Jaar 3
€ 195.000
€ 120.000
€ 60.000
€ 375.000
Jaar 4
€ 178.750
€ 110.000
€ 55.000
€ 343.750
Jaar 5
€ 178.750
€ 110.000
€ 55.000
€ 343.750
Totale exploitatiekosten (jaar 1 tot en met jaar 5)
Kosten
Jaar 1
Jaar 2
Inkoop
€ 31.500
€ 36.000
Personeel
€ 75.000
€ 75.000
Verkoopkosten
€ 31.100
€ 18.400
Huisvestingskosten
€ 16.100
€ 18.400
Algemene kosten
€ 12.075
€ 13.800
Kosten voor beheer
€ 12.500
€ 12.500
Overige
€ 50.000
€ 50.000
Totale kosten
€ 228.275
€ 224.100
Jaar 3
€ 40.500
€ 75.000
€ 20.700
€ 20.700
€ 15.525
€ 12.500
€ 50.000
€ 234.925
Jaar 4
€ 36.000
€ 75.000
€ 18.400
€ 18.400
€ 13.800
€ 12.500
€ 50.000
€ 224.100
Jaar 5
€ 36.000
€ 75.000
€ 18.400
€ 18.400
€ 13.800
€ 12.500
€ 50.000
€ 224.100
EBITDA (jaar 1 t/m jaar 5)
32
Totale omzet
Totale kosten
EBITDA Operationeel resultaat
Jaar 1
€ 312.500
€ 228.275
€ 84.225
Jaar 2
€ 343.750
€ 224.100
€ 119.650
Jaar 3
€ 375.000
€ 234.925
€ 140.075
Jaar 4
€ 343.750
€ 224.100
€ 119.650
Jaar 5
€ 343.750
€ 224.100
€ 119.650
EBITDA
Rente
Afschrijving/Aflossing
Netto Resultaat
€ 84.225
- € 105.000
- € 105.000
- € 125.775
€ 119.650
- € 98.700
- € 105.000
- € 84.050
€ 140.075
- € 92.400
- € 105.000
- € 86.075
€ 119.650
- € 84.900
- € 105.000
- € 96.500
€ 119.650
€ 78.600
€ 105.000
- € 90.200
Cashflow
- € 20.775
€ 20.950
€ 18.925
€ 8.500
€ 14.800
Investering
Rekenrente
Rente + Aflossing
Rente + Aflossing
Verschil in
Kogge Expo
6%
obv 17 jaar
obv 17 jaar
jaar 1
€ 1.750.000
excl. BTW
incl. € 200.000 inrichting
€ 210.000
€ 165.000
€ 45.000
liniair 1e jaar
annuïteit
jaarl. dalend
jaarlijks. gelijkblijvend
bijlage | programma b
Programma KOGGEkwartier
KOGGEparking
bouwlaag
laag -1
laag 0
op maaiveld
omschrijving
127 pp
89 pp
14 pp
totaal
230 pp totaal
KOGGEexpo
bouwlaag
laag 0
laag +1
laag +2
opp (m2)
3030
2265
200
5495
omschrijving
entree/ontvangst
expositie
presentatieruimte
toilleten
technische ruimten (lift)
opp (m2)
120
531
76
28
10
expositie
technische ruimten (lift)
235
10
expositie (incl. koffiebar)
technische ruimten (lift)
217
10
totaal
KOGGEplein
bouwlaag
op maaiveld
765
245
‘Op koopavond ga ik
graag even de stad in. In de
nieuwe parkeergarge voel ik met
een stuk veiliger dan op het
vroegere parkeerterrein.’
227
1237
omschrijving
plein inrichting (incl. opp. Noordweg)
inrichting rondom gebouw (incl. groen)
opp (m2)
2575
845
totaal
bouwlaag
bouwlagen
maaiveld inrichting
5495
2575
2575
omschrijving
KOGGEparking + KOGGEexpo
KOGGEplein + omliggende stoepen/groen
opp (m2)
6732
2575
33
A
160
00
B
160
00
C
57
50
0
255
00
D
160
00
5
1700+
3000+
Parkeren
laag 1700+NAP
127 pp
16
00
0
4
+
00
17
640
00
30
00
+
160
00
3
160
00
2
KOGGEexpo
Laag -1 1700+NAP
34
1
bijlage | tekeningen b
A
B
No
Parkeren
6 pp
De Hagen
ord
we
g
C
te
op
en
en
de
el 9
00
0m
m
D
ex
42 posi
14 0m2 tie K
00
og
+p
ge
eil
uitg
ex ang
po
sitie
en
12 tree14 0m2 /ont
00
va
ng
+p
stru
eil
im
Kog
20 ge
x8 (lx
x4 bx
,5m h)
te
5
inga
ex ng
po
sitie
he
ren
toile
t
4800+
3000+
Parkeren
laag 4800+NAP
89 pp
miv
a
da
mes
toile
t
4
pres
76 en
14 m2 tatie
00
ruim
+p
te
eil
48
00
+
O
e
nj
ra
el
g
sin
30
00
+
3
2
ast
in
rist
Ch
t
raa
1
KOGGEexpo
Laag 0 4800+NAP
35
C
D
C
D
25500
D
25500
5
KoggePlein
3000+NAP
5
5
16000
entree-/ontvangstruimte
120m2
4800+NAP
16000
uitgang
expositie
16000
expositie Kogge
420m2
4800+NAP
C
25500
expositie Aak / koffiebar
175m2
11800+NAP
Aak (lxb)
10x4m
koffiebar
ingang
expositie
4
Kogge (lxbxh)
20x8x4,5m
4
4
heren toilet
loopbruggen op
verschillende niveau's
rondom kogge
presentatieruimte
76m2
4800+NAP
16000
16000
expositie
58m2
8300+NAP
16000
miva
dames toilet
expositie Punter
76m2
8300+NAP
Punter (lxb)
5x2m
3
36
KOGGEexpo
Laag 0 4800+NAP
KoggeExpo
laag 0 4800+NAP
3
KOGGEexpo
Laag +1 8300+NAP
KoggeExpo
laag +1 8300+NAP
3
KOGGEexpo
Laag +2 11800+NAP
KoggeExpo
laag +2 11800+NAP
bijlage | tekeningen b
16000+
11800+
8300+
6000+
4800+
4800+
3000+
Ecker
8293
038 3
info@
www.b
2400+
Christinastraat
Noordweg
1700+
Eigendo
aan der
van de
Opdra
Doorsnede
Kogge S
Van He
8261 CM
Kampen
lengte-richting gebouw
Doorsnede
37
76
Kogge
initiatief:
ontwerp:
gevel:
bouwkundig:

Download Report