Visitatierapport
Samenwerkende Maatschappij voor
Volkshuisvesting,
Willebroek
Visitatiegesprekken op 10 en 11 oktober 2013
Definitief visitatierapport van 21 januari 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Prestatiebeoordeling SHM Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting
Willebroek
Datum rapport: 23 november 2013
Datum visitatiegesprekken: 10 en 11 oktober 2013
Datum presentatie aan raad van bestuur: 12 december 2013
Erkenningsnummer SHM:
1300
Contactgegevens SHM:
August Van Landeghemplein 2, 2830 WILLEBROEK
+32 3 886 56 12
[email protected]
Directeur:
Andy Dilles
Voorzitter:
Toon Van Dyck
Werkgebied:
Willebroek
Samenstelling visitatiecommissie:
Tina Martens,commissievoorzitter
Peter Bulckaert, commissielid
Lode Conings, commissielid
Disclaimer:
Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de
door De Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting geleverde prestaties. Het
prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte
gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de
betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van
een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor
eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.
.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 2 VAN 42
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING ................................................................................................................................................... 4
2. SAMENVATTING ......................................................................................................................................... 6
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ..................................................................................... 7
3.1
3.2
BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7
BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8
4. PRESTATIES VAN SHM VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK ........................................................................... 9
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ....................................................................... 9
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 12
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 16
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 19
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 23
PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 32
5. AANBEVELINGEN ...................................................................................................................................... 35
5.1
5.2
5.3
5.4
AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 35
AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 36
AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 36
GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 36
BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................ 37
BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ........................................................... 38
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 3 VAN 42
1. INLEIDING
1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM
Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting Willebroek.
1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli
2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot
vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale
huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van
sociale
huisvestingsmaatschappijen
(verder:
het
Erkenningenbesluit).
Meer
informatie:
www.visitatieraad.be
1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel:
- de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;
- de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;
- transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s;
- de minister toe te laten de prestaties van de SHM’ste meten en te volgen.
1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe
wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare
gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de
achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.
1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een
bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze
doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name:
1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD)
2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD)
3. de betaalbaarheid (SD en OD)
4. het sociaal beleid (OD)
5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD)
6. de klantvriendelijkheid (OD)
1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:
- Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s;
- Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;
- Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten;
- Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van
een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd
tijdens de vooropgestelde periode;
- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.
1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een
eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor
één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het
eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één
operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor
verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 4 VAN 42
eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u
vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.
1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste
prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend',
'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.
1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin
zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste
beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen
belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan
niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale
huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de
visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale
huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief
visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie
dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via
[email protected].
1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te
vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel
mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om
uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het
gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest
gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die
werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de
“lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 5 VAN 42
2.
SAMENVATTING
De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting
van de beoordeling.
Beoordeling
PV 1
BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Goed
OD 1.1
De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen
Goed
OD 1.2
De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen
n.v.t.
OD 1.3
De SHM brengt sociale kavels op de markt
n.v.t.
OD 1.4
De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en
kavels te realiseren
Goed
OD 1.5
De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen
Goed
PV 2
Voor verbetering vatbaar
OD 2.1
KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of
vervanging van het woningpatrimonium waar nodig
OD 2.2
De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid
Voor verbetering vatbaar
OD 2.3
De SHM bouwt aanpasbaar
Voor verbetering vatbaar
PV 3
OD 3.1
BETAALBAARHEID VAN WONEN
De SHM bouwt prijsbewust
Voor verbetering vatbaar
Voor verbetering vatbaar
OD 3.2
PV 4
OD 4.1
De SHM verhuurt prijsbewust
SOCIAAL BELEID
De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
Uitstekend
Goed
Goed
OD 4.2
De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan
De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij
wijkbeheer
Goed
OD 4.4
PV 5
OD 5.1
De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID
De SHM is financieel leefbaar
Goed
Goed
Goed
OD 5.2
Goed
OD 5.4
De SHM beheerst haar kosten goed
De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en
domiciliefraude
De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan
OD 5.5
De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij
Goed
OD 5.6
De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle
Goed
OD 5.7
PV 6
OD 6.1
De SHM is bereid tot verandering en verbetering
KLANTVRIENDELIJKHEID
De SHM informeert burgers snel en duidelijk
De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel
enduidelijk
Duidelijk
De SHM meet de tevredenheid van klanten
Goed
Goed
Goed
OD 4.3
OD 5.3
OD 6.2
OD 6.3
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
Goed
Goed
Goed
Goed
Goed
Goed
PAGINA 6 VAN 42
3.
BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING
3.1 Beschrijving SHM
De Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting (verder in dit rapport Volkshuisvesting genoemd) is
als naamloze vennootschap opgericht op 1 april 1922. Mede door de komst van Louis De Naeyer, die in
1860 zijn papierfabriek in Willebroek oprichtte, ontstond er nood aan degelijke arbeiderswoningen. Louis
De Naeyer wenste niet alleen het lot van zijn arbeiders te verbeteren, tegelijkertijd wilde hij ze ook aan zijn
fabriek binden. Hiervoor richtte hij een naamloze vennootschap op die tot doel had degelijke en
kwalitatieve arbeiderswoningen te bouwen in Willebroek. Men kan dus zeggen, dat Louis De Naeyer de
Willebroekse sociale woningbouw opgang heeft gebracht.
Doorheen de jaren kende de maatschappij een enorme bloei en groeidehet patrimonium. Vlak na de
tweede Wereldoorlog, in 1946, werd beslist de gronden aan te kopen voor de oprichting van de wijk
Willebroek-Stad. Deze nieuwe wijk omvatte een 600-tal woningen. De bouw zou enkele jaren in
beslagnemen, zodat begin jaren ‘50 de eerste woningen in gebruik werden genomen. Door de grote vraag
naar sociale woningen in de jaren '60 besliste de maatschappij over te gaan tot hoogbouw. Op het terrein
naast de wijk Willebroek-Stad werden 3 appartementsgebouwen opgericht. Deze hoogbouw resulteerde in
een groei van het patrimonium met ongeveer 300 wooneenheden. De appartementen werden midden de
jaren '70 in gebruik genomen.
Medio jaren '70 werd gestart met de bouw van de wijk Merkezeel (137 wooneenheden) en de wijk
Molenweg (56 wooneenheden). Tegelijkertijdwerd de bouwmaatschappij "Het Gelukkig Gezin", gevestigd te
Hombeek, vroegtijdig ontbonden. Zowel het roerend als het onroerend patrimonium dat gelegen was in de
vroegere gemeenten Blaasveld, Heindonken Tisselt werd door Volkshuisvesting overgenomen.
Begin jaren ’80 werden nog enkele kleine projecten gerealiseerd. Volkshuisvesting bereidt momenteel
grootschalige projecten tot renovatie en/of vervangbouw voor van het bestaande patrimonium gekoppeld
aan zowel nieuwe huur- als koopwoningen. De Tuinwijk komt eerst aan de beurt, gevolgd door de wijk
Willebroek-stad en het woonuitbreidingsgebied Akkerlaan-Willebroek. In Tisselt, Blaasveld en Heindonk
zullen eerder kleinschalige renovatieprojecten worden opgestart.
Het patrimonium van Volkshuisvesting omvat 1524 woningen, waarvan 814 ééngezinswoningen en 710
appartementen. Een derde hiervan werd in de jaren 1950 gebouwd. De appartementen hebben
overwegend 1 of 2 slaapkamers, de ééngezinswoningen overwegend 3 slaapkamers.
Volkshuisvesting wordt geleid door een directeur. Het is een vlakke organisatie: de verschillende diensten
rapporteren rechtstreeks aan de directeur. Er zijn 22,7 VTE waarvan 13,1 VTE arbeiders. De directeur zet in
op communicatie en overleg. De sociale huisvestingsmaatschappij werkt samen met de gemeente, het
OCMW, het CAW en Igemo. Er is in één wijk Willebroek-centrumeen bewonersraad, nl. in de Residentie
d’Oude Post (A. Van Landeghemstraat).
In de woningen van Volkshuisvesting wonen 1350 gezinnen, waarvan 456 bewoners ouder zijn dan 65 jaar.
612 bewoners (45,33 %) zijn alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van
de huurders bedraagt 9.501 euro.
De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 186,7 euroen ligt daarmee bij de laagste van
Vlaanderen (ca 200 euro). Huurders van een sociale bungalow en een sociaal duplexappartement betalen
een mediaan huurprijs van respektievelijk 144 euro en 125 euro(Vlaanderen 205 euro). Hiermee behoort
Volkshuisvesting tot de groep van 25 % SHM die de laagste huren heeft.Voor een sociale woning bedraagt
deze 311,77 euro; deze huurprijs ligt iets hoger dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro).
Willebroek voorziet in haar toewijzingsreglement een voorrang voor senioren die op datum van toewijzing
minstens 55 jaar oud zijn. Daarnaast werd een leefbaarheidsplan opgemaakt waarin maatregelen werden
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 7 VAN 42
opgenomen om de leefbaarheid in “de Residenties” (de hoogbouw in de wijk Willebroek – Stad) te
verhogen. Zo wordt in een aantal complexen delokale binding verder ingevuld. In een aantal complexen
wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die in de periode van 6 jaar voor de
toewijzing, minstens 3 jaar inwoner zijn geweest van de gemeente; aan de kandidaat-huurders die niet
wonen maar werken in de gemeente; aan de kandidaat-huurders die niet in Willebroek wonen maar met
schoolgaande kinderen in de gemeente en aan de kandidaat-huurders die ooit drie jaar inwoner zijn
geweest van de gemeente. De gemeente voorziet geen voorrang voor andere doelgroepen.
3.2 Beschrijving omgeving
-
Werkgebied
Naast Volkshuisvesting Willebroek zijn ook volgende SHM ’s actief in het werkgebied: KLE Mechelen en KLE
Puurs, beide actiefin koopwoningen.
-
Verkoopprijzen van woningen en gronden
In 2011 lagde mediaan verkoopprijs van een woonhuis In Willebroek op 182.000 euro (Vlaanderen: 187.500
euro)en op 175.078 euro (Vlaanderen: 174.500 euro) voor een appartement, terwijl de mediaanprijs voor
bouwgrond 220 euro/m² was (Vlaanderen: 149 euro). Voor de huizen betekende dit een stijging met 26,22
% over de laatste 5 jaren, wat vergelijkbaar is met de prijsstijging voor de bouwgronden (25,49%). De
kostprijs van de appartementen steeg met 16,72 % in die periode. In Vlaanderen is er over dezelfde periode
sprake van een stijging van ca 15 % voor woonhuizen en appartementen en van bijna 22 % voor
bouwgronden.
-
Bevolking in het werkgebied
De totale bevolking in het werkgebied bedraagt 24.825 inwoners. In 2011 zijn er 9.881private huishoudens.
Men voorziet tegen 2020 een stijging naar 11.390 huishoudens, oftewel + 15 %.
Het aantal 65-plussers bedraagt 17,93% van de totale bevolking. In het werkgebied is er momenteel in de
actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 7,87%, wat beduidend hoger is dan het gemiddelde in
Vlaanderen (5,41%). Het aantal leefloners bedraagt 0,58%, wat ook het Vlaams gemiddeldevan 0,22% sterk
overstijgt. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van Volkshuisvesting
bedraagt 10.023 euro voor het jaar 2012. Van alle huurdershuishoudens zijn er 612 (op de 1350)
alleenstaanden en 456 huurders zijn 65+.
-
Bindend sociaal objectief ( BSO)
Er is geen bindend sociaal objectief voor de sociale huurwoningen omdat de gemeente Willebroek ruim
15% sociale huurwoningen heeft. Er is wel een BSO van 2 sociale kavels, die door de gemeente zullen
gerealiseerd worden. Willebroek heeft nog geen sociale koopwoningen, en het BSO bedraagt daarvoor 92.
Volkshuisvesting heeft gesprekken aangeknoopt metdeSHM’s KLE Mechelen en Klein-Brabant (Puurs) over
de realisatie van koopwoningen. Dit BSO zal gerealiseerd worden in het Masterproject Willebroek–
Stadwaarbij 500 huurwoningen zullen vervangen worden door nieuwe, waarvan 1/3 sociale koopwoningen
zullen zijn.
Willebroek wenst een sociaal woonbeleidsconvenant af te sluiten met de Vlaamse Overheid. Ondanks het
feit dat er geen huurwoningen meer dienen gerealiseerd te worden, wenst de SHM een financiering te
bekomen via dit woonbeleidsconvenant.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 8 VAN 42
4.
4.1
PRESTATIES VAN DE SHM VOLKSHUISVESTING
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
S.D.1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest
behoeftige gezinnen en alleenstaanden
OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen
Beoordeling: goed
Volkshuisvesting heeft in de voorbije jaren niet veel nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Het aantal
huurwoningen in de gemeente is erg groot en is er geen bindend sociaal objectief (BSO) voor huurwoningen
vastgelegd. Op middellange termijn zullen heel wat nieuwe woningen worden gerealiseerd. Ongeveer een
derde van het huurpatrimonium zal worden vervangen, er komen nieuwe huurwoningen en daarnaast ook
koopwoningen. Gezien de planning op middellange termijn concrete vorm aanneemt(aanduiden architect
via wedstrijd), beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling toch als goed.
-
De SHM was actief in de voorgaande jaren. In 2012 werden 11 en in 2013 19 woningen opgeleverd.
Volkshuisvesting heeft momenteel 105 nieuwe woningen aangemeld in 4 projecten. Het gaat telkens om
vervangingsbouw en gedeeltelijk infrastructuur. Hiervoor worden samen 106 woningen afgebroken en
vervangen door 105 nieuwe woningen. De dossiers zitten in verschillende stadia van ontwikkeling.
-
Er zijn twee grote projecten in ontwikkeling met het oog op een realisatie op middelkorte termijn. Hierin
is ook de herinrichting van de omgeving aan de orde. Deze projecten worden uitgewerkt als gemengde
projecten huur- en koopwoningen. In het Masterproject Willebroek Stad zullen 504 eigen woningen
worden afgebroken en vervangen door 201 huurwoningen en 101 koopwoningen. Het aantal woningen
in deze wijk wordt dus verminderd. Vooreerst omdat de SHM de drie appartementsgebouwen (de
‘Residenties’) van 11 hoog zal herleiden tot gebouwen van 5 verdiepingen. Verder wordt er meer
publieke ruimte in de wijk voorzien. Dit project wordt volgens de SHM einde 2013 aangemeld aan de
VMSW. In het project woonuitbreidingsgebied Akkerlaan (hier staan geen woningen) worden er nog
eens 202 woningen gebouwd: 135 huurwoningen en 67 koopwoningen. Dit project is
ondertussenopgenomen binnen het voorstel van woonbeleidsconvenant en er is een
arcchitectuurwedstijd georganiseerd. Het project wordt nadien definitief aangemeld bij de V.M.S.W.
Op dit ogenblik is de maatschappij op vraag van de gemeente in onderhandeling met het OCMW om 28
aanleunwoningen bij het zorgcentrum Wilgenhof te kopen. Zij zullen binnen het sociale verhuurstelsel
worden verhuurd. De visitatiecommissie suggereert de opportuniteit te onderzoeken om, aan deze koop
een overeenkomst toe te voegen waarin de dienstverlening vanuit het zorgcentrum mee verzekerd en
vastgelegd wordt, zoals dat gebeurt in meerdere projecten Wonen-Welzijn.
-
Voor de gemeente Willebroek werd er geen BSO voor sociale huurwoningen vastgelegd. Bij de
nulmeting op 31.12.2007 waren er 15,27% sociale huurwoningen. Op 31 december 2011, bij de
tussentijdse meting, was dit netto 15,79% (nieuwbouw – verkochte sociale woningen). Dit hoge aandeel
sociale huurwoningen en de grote uitdaging m.b.t. de renovatie van het sociaal huurpatrimonium (zie
OD 2.1), zijn de voornaamste redenen waarom de voorbije 5 jaren (2008-2012) slechts 11 nieuwe
huurwoningen werden gerealiseerd. In vergelijking met de andere SHM’s is de aangroei van het
patrimonium daarmee erg laag. De gemeente Willebroek heeft een vraag tot een
woonbeleidsconvenant bij de Vlaamse Overheid ingediend. De aanvraag omvat 184 nieuwe woningen
(huur en koop) en 22 woningen vervangbouw. Ze zijn te situeren in de projecten uitbreidingsgebied
Akkerlaan en 3 kleinere projecten van de SHM.
-
De maatschappij zal de komende jaren heel wat nieuwe woningen realiseren. Wanneer deze
verschillende projecten voltooid zijn, zal Volkshuisvesting 612 huurwoningen of 40% van haar
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 9 VAN 42
patrimonium, gesloopt hebben en vervangen door 449 huurwoningen (nieuwbouw en aankoop OCMW
woningen). Daarnaast zal ze ook 168 koopwoningen hebben gerealiseerd. Het aantal huurwoningen zal
gedaald zijn met 163 eenheden (143 door de bouwoperaties en ca 20 door verkoop de komende 5 à 7
jaren). Het percentage sociale huurwoningen zal dan nog steeds 12%+ bedragen in de gemeente maar
aangevuld met ruim 168 sociale koopwoningen en dit binnen een mengvorm binnen de huidige
locaties. Na voltooiing van de huidige gekende projecten heeft Volkshuisvesting een grote
bouwinspanning geleverd. Ondanks dit hoge aantal vraagt de visitatiecommissie dat de SHM
onderzoekt of het verminderd aanbod van sociale huurwoningen toereikend is voor de vraag en de
wachttijd zoals blijkt uit de kandidatenlijsten.
OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen
n.v.t.
O.D. 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt
n.v.t.
O.D. 1.4. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren
Beoordeling: goed
Volkshuisvesting verwerft sinds 2010 op een weloverwogen en strategische wijze gronden in functie van de
realisatie van haar drie toekomstige totaalprojecten. De visitatiecommissie beoordeelt deze activiteit als
goed.
In de periode 2010-2013 verwierf de maatschappij actief gronden te Willebroek in haar eigen wijken
Tuinwijk en “Willebroek-Stad”. Daarnaast verwierf ze een aantal aaneengesloten gronden in het
woonuitbreidingsgebied Akkerlaan - Willebroek. In deze drie zones ontwikkelt de maatschappij grotere
projecten met een volledig nieuwe wijkherinrichting. Het beschikken over alle gronden is daarbij een
comfortabel uitgangspunt. Voor deze projecten werden sinds 2010 al 27.356 m² gronden verworven. Dat
gebeurde in 6 ’bewegingen’. De SHM wendde hiervoor verschillende technieken aan als voorkooprecht,
openbare of onderhandse verkoop. Ook werd, bij ontstentenis van onderhandse koop, een
onteigeningsprocedure gestart voor het verwerven van een grond van 1.578 m² (in het project Willebroek
Stad).
Eens deze onteigeningsprocedure afgewerkt is, beschikt Volkshuisvesting over een totale grondvoorraad
van ca. 13 ha. De helft daarvan bevindt zich binnen de thans op stapel staande projecten in Willebroek. Er
blijft dan nog een strategische grondvoorraad van circa 6,3 ha in de deelgemeenten Tisselt en Blaasveld.
Voorlopig is hier nog geen concrete invulling voor vastgelegd.
OD 1.5. De SHM stemt haar aanbod af op de noden van de verschillende groepen
Beoordeling: goed
De traditionele doelgroepen als senioren, alleenstaanden, niet- Belgen zijn ruim vertegenwoordigd in de
huurderhuishoudens van Volkshuisvesting. De behoeften aan aantallen woningen met x aantal slaapkamers
wordt ingeschatvia de kandidatenlijst. en gebruikt voor de opbouw van de projecten. Voor kleinere
bijzondere doelgroepen als bv. personen met een motorische of psychische beperking, ex-gedetineerden,
beschut wonen…komen er geen vragen vanuit de welzijnssector. Toch neemt de maatschappij in het kader
van haar projecten in opbouw, zelf initiatief om meer mogelijkheden voor bijzondere doelgroepen te
ontdekken. De visitatiecommissie beoordeelt dit positief.
-
Volkshuisvesting heeft momenteel 115 woningen voorbehouden voor senioren (55+) via een
afzonderlijk toewijzingsreglement. Dat is 7,54% van het patrimonium. Wanneer de door de gemeente
gewenste aankoop van de “aanleunwoningen Wilgenhof” van het OCMW doorgaat, wordt dit aanbod
uitgebreid met 28 wooneenheden. Daarnaast heeft ze twee woningen aangepast voor mensen
meteenfysieke beperking. Ze verhuurt buiten het sociaal huurstelsel twee woningen aan het OCMW
(artikel 24, krisisopvang) en 1 woning (onderverdeeld in 2 woonentiteiten) aan beschut wonen in
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 10 VAN 42
afwachting van de sloop ervan. Wanneer huurders hun woningen willen aanpassen aan bijzondere
noden, is Volkshuisvesting bereid hiervoor de nodige inspanningen te leveren. Dat kan gebeuren met of
zonder tussenkomst van het VAPH. Al in vijf woningen werden in deze context aanpassingen
doorgevoerd.
-
Er is geen expliciete vraag vanuit welzijnsorganisaties in Willebroek naar het ter beschikking stellen van
woningen voor specifieke doelgroepen, zo stelt de SHM. Ook in de gesprekken van de
visitatiecommissie met de woonactoren, kwamen er weinig aanduidingen naar boven. Daarnaast is het
OCMW van de gemeente Willebroek van oordeel dat er op gemeentelijk vlak zou moeten gewerkt
worden aan een nieuw woonbeleidsplan met meer aandacht voor detectie van de noden van specifieke
doelgroepen (daklozen bv.). Volkshuisvesting heeft in haar eigen ondernemingsplan vastgelegd dat ze
bereid is tegemoet te komen aan vragen vanuit welzijnsorganisaties naar huisvesting voor bijzondere
doelgroepen en wil daar zelf ook inspanningen voor realiseren.
-
Naar de projecten in ontwikkeling houdt de SHM rekening met de bouwtypologie zoals blijkt uit de
wachtlijsten. Daaruit blijkt dat er vooral nood is aan 1 en 2 slaapkamers, zo ook een beperktere vraag
naar rolstoelbezoekbare woningen. Voor een kleinere groepis er nood aan 5 slaapkamers. De SHM
houdt rekening met deze vragen. Zo zullen er in het project Tuinwijk 5 woningen komen met 5
slaapkamers. In een aantal projecten in opbouw zullen de gelijkvloerse appartementen aangepast
gebouwd worden voor personen met een fysieke beperking. Vanuit een doorgedreven overleg en
samenwerking met de vzw’s Pegode en Beschut Wonen, wil de SHM op een actieve wijze de
mogelijkheden van woonaanbod samen detecteren en vastleggen. Dergelijke ‘ nood’ is niet zomaar
vanuit de wachtlijsten te detecteren. Ten slotte is Volkshuisvesting aan het onderzoeken in hoeverre
een apart toewijzingsreglement voor 75+ jarigen zinnig is.
De visitatiecommissie apprecieert deze bijkomende inspanningen van Volkshuisvesting. Deze noden
zijn niet onmiddellijk zichtbaar vanuit analyses van de kandidatenlijsten. De woonbeleidsplannen van
de gemeente vermelden ze ook niet. De visitatiecommissie wil Volkshuisvesting volgende suggestie
meegeven. De gesprekken met Pegode en Beschut Wonen zijn bilaterale gesprekken op initiatief van
de SHM. Het Is zinnig te overwegen of een breder overleg-initiatief met welzijnsactoren, in
samenwerking met het OCMW, in de regio mogelijk en wenselijk is.
4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Eindoordeel: goed
De komende 5 à 7 jaar zal de SHM een groot aantal van haar woningen vervangen, zonder dat dit
evenwel tot bijkomend woonaanbod zal leiden op het vlak van huurwoningen. Vanuit de gemeente en
vanuit een BSO wordt geen bijkomend aanbod huurwoningen nagestreefd. Ze plant in drie grote
projecten ook een mix van sociale huur- en koopwoningen en hanteert een slimme verwervingsstrategie
om de uitbouw van deze projecten te kunnen kaderen in een wijkopbouw.
Door het beperkte actieterrein van de SHM zijn weinig specifieke doelgroepen geïdentificeerd die een
aparte bouwstrategie verantwoorden, wat niet belet dat Volkshuisvesting initiatieven neemt om dit op te
sporen. Niettemin slaagt de SHM er in, dankzij een gedifferentieerd patrimonium en een individuele
aanpak, om aan specifieke noden van bewoners en kandidaat-bewoners tegemoet te komen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 11 VAN 42
4.2
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit
O.D. 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het
woningpatrimonium waar nodig.
Beoordeling: goed
de
Volkshuisvesting heeft een verouderd patrimonium. Ruim 1/3 van de woningen is toe aan ofwel grondige
renovatie ofwel sloop. Onderhoud en herstel is een permanente opdracht. Ziijlevertinspanningen om de
grote uitdagingen van de ERP 2020 normen te behalen. Ze heeft het geheel in kaart gebracht en werkt er
stapsgewijs en met een actieplan aan.
-
Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet 48,46% van de woningen aan alle ERP2020normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Daarmee situeert de
SHM zich in de middenmoot van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bijna 90% van de woningen
heeft dubbele beglazing, bijna 60% van de daken beschikken over een minimale isolatie en bijna 60%
beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Vooral m.b.t. die laatste 2 normen doen meer
dan 75% van de SHm’s beter en hengelt Volkshuisvesting achterop. Nog 623 woningen hebben een
gaskachel (voornamelijk in de wijk Willebroek Stad). Er is dus nog een grote uitdaging om de ERP 2020doelstellingen tijdig te behalen. In bijna de helft van de woningen dienen er nog een of meerdere
ingrepen te gebeuren. De acties om deze normen te behalen zijn verschillend. Slechts in 208 (13,6%)
woningen kan de maatschappij dat realiseren via quick-win-operaties (ERP- initiatieven die uitgevoerd
kunnen worden zonder gehele of gedeeltelijke renovaties). In 574 (37,6%) woningen zal dit moeten
gebeuren gelijktijdig met andere gedeeltelijke of totale renovaties of vervangingsbouw. De raad van
bestuur besliste begin 2013 om de netto-verkoopopbrengsten van woningen die worden verkocht,
verplicht binnen de 5 jaar moeten geherinvesteerd worden. Deze investeringen worden aangewend om
de quick-wins op het vlak van ERP2020-normen te financieren.
-
Al de renovatie-initiatieven ( ERP quick-wins,gehele of gedeeltelijke renovaties,sloop en vervanging (van
de huurwoningen) zijn vastgelegd, de uitvoering is er gefaseerd tot in 2020 en onderbouwd via een
financiële planning. De totale kosten worden op ca. 70 miljoen euro geschat. Dit bedrag is exclusief de
kosten voor de sloop en vervangingsbouw van de gebouwen in de wijk Willebroek-Stad: dat werd nog
niet berekend. De mogelijkheden van uitvoering zijn afhankelijk van de kansen vanuit de Vlaamse
Overheid tot adequate financiering waar het gaat om de koppeling van de ERP 2020 met renovaties,
sloop en vervangingsbouw.
-
Voor het opvolgen van dagelijks onderhoud en herstellingenwerkt de maatschappij met een eigen
zogenaamd ‘groene boekje’’. Hierin staan per woning de nodige gegevens vermeld als bouwjaar,
renovaties, typologie, bouwtechnische kenmerken, de uitrustingen, de verschillende technieken en de
elementen rond basiscomfort. Dit is een aantal jaren geleden op een zeer gedetailleerde en grondige
manier opgebouwd door een extern architect voor circa de helft van het patrimonium. De rest van het
patrimonium wordt nu ook binnen dit instrument verder in kaart gebracht.
-
Het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen gebeuren door een eigen technische dienst die naast
kleinere werkzaamheden bij zittende huurders, ook woningen opnieuw klaar maakt voor verhuur nadat
een huurder is vertrokken. Soms wordt deze dienst ook ingezet voor totaalrenovaties en de
verschillende gegroepeerde werken die de shm de laatste jaren steselmatig uitvoert als installatie van
keukens en badkamers, isolatie van zolders, schilderwerken, vernieuwing garagepoorten… . De SHM
onderzoekt of bepaalde werkzaamheden efficiënter en goedkoper kunnen door ze gegroepeerd aan te
pakken en uit te besteden. (zie OD 3.1).
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 12 VAN 42
-
de
De grote uitdaging van Volkshuisvesting is de grondige renovatie van meer dan 1/3 van haar
woningen. Ze pakt dit zowel groot- als kleinschalig aan. De drie grootschalige projecten zijn beschreven
in O.D. 1.1. Daar gaat het om vervangingsbouw. 612 woningen zullen worden gesloopt. In de plaats
komen er 449 huurwoningen (waarvan er 28 worden aangekocht van het OCMW) en 168
koopwoningen. Daarnaast renoveert de maatschappij jaarlijks en gespreid over de drie deelgemeenten,
een tiental gegroepeerde woningen in een straat of wijk. De visitatiecommissie stelt vast dat de
maatschappij in die woningen die binnen enkele jaren zullen worden gesloopt en vervangen, toch de
noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden blijft uitvoeren voor zoverre die te maken
hebben met algemene veiligheid, brandveiligheid of basiscomfort van de bewoners.
OD2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van betaalbaarheid
Beoordeling: voor verbetering vatbaar
De maatschappij heeft aandacht voor energie- en milieuvriendelijkheid. Ze ondernam al enkele initiatieven
en heeft in de raad van bestuur van 12 september 2013 een milieubeleidsplan goedgekeurd. De bedoeling
is hier vanuit een visie en aanpak deze operationele doelstelling te gaan realiseren. Dit beleidsplan moet
echter nog verder op het terrein worden uitgewerkt en toegepast. Het wordt geëvalueerd in september
2014. Op het ogenblik van de visitatie konden dan ook nog geen praktische resultaten gezien en beoordeeld
worden. Daarom is de beoordeling hier voor verbetering vatbaar.
De SHM heeft al een aantal acties ondernomen die getuigen van de aandacht voor milieuvriendelijkheid. Zo
zijn er 19 zonneboilers geplaatst in de laatste opgeleverde projecten. Dit zal ook gelden voor alle
toekomstige projecten. Er is een architect aangenomen die meer aandacht heeft voor milieuvriendelijkheid
en duurzame materialen; hij volgt ook actief het Energieplatform bij de VMSW op. Bij de recente aanstelling
van de ontwerpers voor het project Viooltjesstraat was energiezuinigheid en milieuvriendelijkheid een van
de drie selectiecriteria met een gewicht van 20% in de beoordeling.
Volkshuisvesting is zich ervan bewust dat een globale visie en een duidelijk actieplan hier ontbrak.
De SHM heeft daarom recent in haar raad van bestuur een milieubeleidsplan goedgekeurd. De uitwerking
van de verschillende onderdelen komen nu in de opdrachten van de verschillende medewerkers.
Het geheel dient operationeel te zijn in september 2014. De brede opzet is, zo kan men lezen in het
ondernemingsplan, een visie na te streven in het teken van de beoogde verlaging van de K-waarde en het Epeil van de te vervangen en gerenoveerde woningen. Er moet aandacht besteed worden aan het gebruik
van ruimte, grondstoffen en energie. Lokale duurzame initiatieven moeten worden ondersteund.
Het zopas goedgekeurde milieubeleidsplan van Volkshuisvesting heeft een luik interne acties, een luik acties
naar toekomstig aanbestede projecten en ten slotte de bewonersparticipatie.
- Binnen de eigen interne werking zal aandacht worden besteed aan het sorteren van het eigen
bouw- en sloopafval, het kiezen van milieuvriendelijke kantoormaterialen, verven, vernissen en
schoonmaakartikelen.
- Het externe luik omvat onder meer volgende acties: het opmaken van een checklist en krijtlijnen
voor milieuvriendelijke aanpak in de onderhandelingsprocedures en aanbestedingen;
energiezuinigheid en milieuvriendelijkheid laten wegen als selectiecriteria in de lastenboeken (tot
40% in de weging). In toekomstige projecten moeten lage energiewoningen in combinatie met
onderhoudsvriendelijke en energiebesparende materialen en installaties gerealiseerd worden;
groene stroom zal de gemeenschappelijke delen verwarmen en verlichten.
- Ten slotte wordt voor de bewoners een begrijpbare handleiding gemaakt over gebruik van
verwarming, ventilatie en waterrecuperatiesystemen.
De visitatiecommissie vraagt zich echter af of het onderdeel ‘bewonersparticipatie’ niet zou verruimd
kunnen worden tot bewonerssensibilisatie, gezien dit tot nu toe nog niet het geval was. Ze suggereert ook
om een bredere milieuvriendelijke kijk aan te houden dan voornamelijk het verminderen van K-waarde en
E-peil. Ook de financieel geformuleerde verwachting nl. ‘realisaties in functie van betaalbaarheid’ kan als
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 13 VAN 42
een toetsing mee opgenomen worden. De Vlaamse maatstaf voor duurzaam wonen en bouwen in
Vlaanderen kan een verdere hulp en inspiratiebron zijn bij het vastleggen van een concreet toets- en
handelingskader.
Tenslotte vraagt de maatschappij zich af in hoeverre ze bij de ontwikkeling van de 3 grote projecten, waar
de uitdaging ook voorligt om een heel gebied te (her)inrichten, kan inspelen op vormen van “sociale
duurzaamheid”. Dit begrip is een breed containerbegrip waarin verschillende stromen geplaatst kunnen
worden. Sociaal-ruimtelijk: op welke wijze rekening houden met aanwezigheid en/of bereikbaarheid van
voorzieningen, hoe een wijk zo inrichten dat de gezondheid en het zich goed voelen van bewoners wordt
gerealiseerd er onderling sociale contacten worden bevorderd. De sociale cohesie: hoe kan je die
versterken door o.a. het verhogen van interactie en het zelf organiserend vermogen van bewoners. De
visitatiecommissie raadt aan om, wanneer de SHM van oordeel is dat ze hier in haarambitie de sociale
duurzaamheid wenst in te schrijven als expliciet streefdoel, dit goed af te bakenen en te omschrijven wat ze
wil nastreven en zich daarbij ook te laten inspireren vanuit het bredere veld.
O.D. 2.3 SHM bouwt aanpasbaar
Beoordeling: voor verbetering vatbaar
Volkshuisvesting heeft momenteel geen aanpasbaar gebouwde woningen en voorziet deze niet in de
toekomst. Ze wenst wel een aantal aangepaste woningen (senioren, rolstoelbezoekbaar) te bouwen,
gespreid over de verschillende wijken. De visitatiecommissie vindt dit voor verbetering vatbaar.
In het verleden heeft Volkshuisvesting geen woningen aanpasbaar gebouwd. Ze heeft twee
rolstoeltoegankelijke woningen of woningen aangepast aan een fysieke beperking. In de projecten in
uitvoering voorziet de SHM nog eens 5 aangepaste woningen voor rolstoelgebruikers. En voor het komende
masterproject Willebroek-Stad is de beslissing genomen om de gelijkvloerse appartementen gelegen in de 3
blokken die er komen, rolstoel-gebruikbaar te bouwen. Dit zal ook zo zijn in de woningen die zullen worden
gebouwd in het project Akkerlaan-woonuitbreidingsgebied.
De maatschappij wil eerder inzetten op levenslang wonen in dezelfde wijk en daarom in iedere wijk een
beperkt aantal aangepaste woningen (senioren, rolstoelgebruikers) voorzien en de specifieke toewijzing
ervan opnemen in het toewijzingsreglement.
Wanneer bewoners om bepaalde aanpassingen vragen om de toegankelijkheid te bevorderen (bv
inloopdouche), wordt daarbij overleg gepleegd met het VAPH. In het verleden werden er zo in een vijftal
woningen ingrepen verricht. Kleine ingrepen als handgrepen aan het bad plaatsen, aanbrengen van een
douchescherm om in het bad een douche te kunnen nemen e.d. zijn altijd bespreekbaar.
De visitatiecommissie stelt de ambitie van de SHM vast om het levenslang wonen te realiseren in dezelfde
wijk; ze voorziet hiertoe in een beperkt aantal aangepaste woningen. Via een aangepast
toewijzingsreglement behoudt Volkshuisvesting ze voor voor wie hier nood aan heeft. Dit is zeker een vorm
van bouwen voor groepen met (gekende) specifieke behoeften. Het is geen oplossing voor bestaande
woningen: de aanpassingen aan bijzondere behoeften zijn niet mogelijk. Een aanpasbare woning voorziet
dat er in het bouwproces reedsrekening mee gehouden wordt dat de woning later zonder al te grote
ingrepen en tegen lage kost kan aangepast worden aan de gewijzigde noden van nieuwe bewoners
(ouderen, mensen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners. In de
samenkomst met huurders werd de behoefte geformuleerd, meer bepaald vanuit de senioren, om meer
aanpasbaarheid in de woning. De visitatiecommissie nodigt de maatschappij uit om daarnaast zeker in het
grote volume huur- èn ook koopwoningen dat zal worden gerealiseerd, na te gaan of de principes van
aanpasbaar bouwen ook kunnen toegepast worden. Dat kan naar alle woningen of een groep van
woningen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 14 VAN 42
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
Eindoordeel: voor verbetering vatbaar
Volkshuisvesting is op een planmatige en onderbouwde manier bezig met de renovatie en vervanging van
het woningpatrimonium.
De raad van bestuur heeft zopas een milieubeleidsplan aanvaard dat nu wordt opgestart en in september
2014 volledig operationeel moet zijn.
Volkshuisvesting heeft geen woningen aanpasbaar gebouwd. Oudere huurders blijken echter wel vragende
partij om hun bestaande woning te kunnen aanpassen aan bijzondere behoeften zodat ze er kunnen blijven
wonen; daarom suggereert de visitatiecommissie om in elk bouwproces, zowel voor de huur- als de
koopwoningen, de afweging te maken tussen aanpasbaar bouwen en het voorzien in een aantal aangepaste
woningen en daarover ook op een heldere manier te communiceren met huurders.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 15 VAN 42
4.3
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen
O.D. 3.1 De SHM bouwt prijsbewust
Beoordeling: voor verbetering vatbaar.
De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde
kostprijzen van bouw- en renovatieprojecten. Dit zorgt ervoor dat het moeilijk is om hierover een oordeel
uit te spreken. Bovendien heeft de SHM de voorbije jaren nauwelijks nieuwbouw- en renovatieprojecten
gerealiseerd. Nochtans is prijsbewust bouwen van groot belang voor Volkshuisvesting aangezien het
vervangingsbouw- en renovatieprogramma voor de volgende jaren bijzonder omvangrijk is (bijna 1/3 van
het patrimonium – zie PV 1 en PV 2). Gelet op de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) kan een
overschrijding van de subsidiabele leningsplafonds een belangrijke invloed hebben op de financiële
gezondheid van de SHM.
-
In de voorbije vijf jaar heeft de SHM nauwelijks nieuwbouw- en renovatieprojecten gerealiseerd zodat
de visitatiecommissie slechts in beperkte mate kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder
het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. Indien de SHM onder
dit plafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien
de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dan dient ze beroep te doen op de eigen
middelen of op een marktconforme lening. Voor 3recente projecten werd nagegaan of de kostprijs niet
hoger lag dan het NFS2-leningsplafond. Voor deze 3 projecten, 1 vervangingsbouwproject uit 2009 en 2
renovatieprojecten uit 2012, was er een vrij substantiële overschrijding van het NFS 2-plafond,
respectievelijk met 8%, 23% en 16%. Dit zijnredelijkhoge overschrijdingen van het NFS2-plafond.
-
Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag van belang. Dit geeft
een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de
aannemer. Bij twee van de drie hogervermelde projecten werd het bestelbedrag resp. met 5%
(renovatieproject) en met 8% (vervangingsbouwproject) overschreden.
-
Indien men rekening houdt met het omvangrijke bouwprogramma van de SHM voor de volgende jaren
en met de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) is het onder controle houden van de
bouwkosten van cruciaal belang. Een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een
marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een grote negatieve
invloed kunnen hebben op de liquiditeitspositie en op de financiële toestand van de SHM.
-
De SHM is zich evenwel bewust van dit risico en probeert hiermee proactief om te gaan:
- Recent heeft de SHM een architect aangeworven om het bouwprogramma op te volgen en de
projecten voor te bereiden. Daarbij besteedt de SHM de nodige aandacht aan prijsbewust bouwen
en wordt de simulatietabel (zie bijlage 2 begrip “NFS2/FS3”) als een instrument gebruikt om de
bouwkosten te bewaken. De architect geeft mondeling aan de externe architecten-ontwerpers de
opdracht mee om de bouwkosten onder controle te houden.
- In overleg met de VMSW heeft de SHM zijn renovatiepolitiek aangepast. Tot 2012 renoveerde de
SHM een woning wanneer deze vrijkwam. Omdat dergelijke individuele aanpak te duur werd, plant
de SHM nu enkel nog renovaties in groep, ook al geeft dit problemen naar leegstand toe (zie OD
5.2). Bovendien maakt de SHM systematisch de afweging of sloop en vervanging niet efficiënter is
dan een grondige renovatie.
- Bij de vervangingsprojecten probeert Volkshuisvesting meer woningen te realiseren op dezelfde
oppervlakte. Bij sommige projecten kan dit evenwel niet omdat de omgeving de densiteit nu al als
te hoog beschouwt of omdat de mobiliteit in de wijk daardoor verder in het gedrang wordt
gebracht.In het project Willebroek-Stad bijvoorbeeld zijn de huidige straten volgens de SHM niet
voorzien op een vlotte mobiliteit en er zijn grote parkeerproblemen. Verder wil de SHM ook
voldoende groen behoudenin de wijk alsook gemeenschapsfuncties (composteerpark, nieuw
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 16 VAN 42
-
ontmoetingscentrum/buurtlokaal) voorzien. Tot slot, door het slopen van drie
appartementsgebouwen van 11 bouwlagen en in totaal 300 appartementen die heel dicht op
elkaar staan, zal het aantal sociale woningen zowiezo verminderen omdat de SHM minder hoog zal
bouwen.
- De technische dienst geeft vanuit de eigen ervaring soms aan dat bepaalde uitvoeringen of
materialen moeilijk te onderhouden of niet duurzaam zijn. De architect lijst dit op en probeert
daarmee rekening te houden bij nieuwe projecten. Het gaat hier vaak om “eenvoudige” ingrepen
(“gezond verstand”) die wel een grote invloed op de latere onderhoudskost kunnen hebben.
- De SHM heeft al eens een aanbesteding voor een klein renovatieproject niet toegewezen omdat
dit te duur was. Volkshuisvesting heeft vervolgens dit dossier bij een ander renovatieproject
gevoegd. Dit resulteerde uiteindelijk in een kostprijsvermindering van ongeveer 25%.
- Bij de selectie van ontwerpers is betaalbare woonkwaliteit een beoordelingscriterium. In de
bestektekst is hieromtrent een passage opgenomen die duidelijk verwijst naar die subsidiabele
leningplafonds en de simulatietabel NFS2/FS3.
- De SHM heeft voor een paar op stapel staande projecten na een procedure, een ontwerpbureau
geselecteerd dat deelgenomen had aan de wedstrijd “Mijn Huis Mijn jonge architect” van de
VMSW, waardoor dit bureau reeds ervaring had met het typebestek, de C2008-ontwerpnormen en
de prijsnormen van de VMSW (het project Viooltjesstraat 12 woningen).
- De gemeente bevestigt dat de overdracht van het openbaar domein aan de gemeente over het
algemeen vlot verloopt en ze dus het onderhoud (bv. van het groen) overneemt.
De SHM geeft in het ondernemingsplan 2013-2016 zelf aan dat het voortaan alleen renovatie- en
nieuwbouwprojecten zal uitvoeren waarvan de geraamde kostprijs in het definitief ontwerp beneden
het financieringsplafond van de VMSW blijft zodat geen marktconforme financiering of financiering
met eigen middelen nodig is om het project volledig te financieren. De eigen architect geeft aan dat hij
over de nodige expertise inzake prijsbewust bouwen beschikt maar het verdient aanbeveling dit te
formeel uit te werken o.a. om de continuïteit te garanderen en om deze expertise niet verloren te laten
gaan maar vooral omdat de SHM voor een dergelijk omvangrijk bouwprogramma staat. Dit kan gegoten
worden in een ontwerpnota die als leidraad voor de ontwerpers van nieuwe en/of renovatieprojecten
kan dienen. Aangezien de SHM de voorbije jaren weinig grote projecten heeft gerealiseerd, dient ze
zich natuurlijk ook te organiseren op een strikte werfopvolging om meerwerken zo veel mogelijk te
vermijden. Verder suggereert de visitatiecommissie om een monitoring op het vlak van de bouwkosten
tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering)
op te zetten. Dit geeft een inzicht in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens
mogelijkheden om, waar nodig, bij te sturen.
OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust
Beoordeling: uitstekend
De visitatiecommissie is van oordeel dat Volkshuisvesting prijsbewust verhuurt en geeft dus een
uitstekende beoordeling.De huurlasten zijn in de periode 2008 t.e.m. 2012 niet gestegen. De SHM geeft aan
dat dit te danken is aan het feit dat zij de voorbije jaren sterk ingezet heeft op de beheersing van de
huurlasten.
-
De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de
huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het
inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas
en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). De (mediaan) huurprijs
per maand voor een appartement, bungalow of duplex ligt bij de 10 laagste van de sector. De mediaan
huurprijs van een eengezinswoning ligt slechts bij 17% van de SHM’s hoger.
-
De gemiddelde huurlast bij Volkshuisvesting bedroeg ongeveer 160 euro per jaar in 2012. Daarmee
bevindt de SHM zich nabij de mediaan van de sector. Deze huurlasten zijn laag te noemen als men
ermee rekening houdt dat de SHM een patrimonium heeft dat voor ongeveer 47 procent uit
appartementen bestaat (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten
voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). De huurlasten zijn in de
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 17 VAN 42
periode 2008 t.e.m. 2012 niet gestegen. De SHM geeft aan dat dit te danken is aan het feit dat zij de
voorbije jaren sterk ingezet heeft op de beheersing van de huurlasten en dat zij daarop blijft inzetten:
- de SHM bevraagt systematisch de markt in het kader van de Wet Overheidsopdrachten voor de te
leveren diensten. Dit heeft o.a. geresulteerd in een substantiële vermindering van de
verzekeringskost (van 123.000 euro in 2012 naar 106.000 euro in 2013), van de kosten om de
septische putten te legen (ongeveer 20% kostenverlaging) enz.;
- voor de “drie grote residenties” dienen de huurders zelf in te staan voor het poetsen van de
“horizontale” gangen waardoor de kosten voor onderhoud beperkt worden;
- de overdracht van het openbaar domein gebeurt consequent en de gemeente staat in voor het
onderhoud ervan;
- een personeelslid van de technische dienst bezoekt wekelijks de residenties en de omgeving. Deze
medewerker voert controles uit (bv. op poetsen, werking noodverlichting, enz.) en verhelpt kleine
technische mankementen. Deze rondgang heeft ook een preventief karakter, bijvoorbeeld om
grotere schade te voorkomen en kleinere gebreken (die soms veel ergernis bij bewoners tot gevolg
hebben) sneller op te sporen en op te lossen. Ook het poetspersoneel signaleert “problemen” (zie
ook O.D. 4.2);
- Volkshuisvesting heeft ingeschreven op de groepsaankoop van de VVH voor elektriciteit en gas en
maakt daarvan gebruik voor de gemeenschappelijke delen. Volgens de SHM is het nieuwe tarief
voor elektriciteit licht duurder dan het huidige tarief maar het betreft groene stroom (duurder dan
“gewone” stroom). Tevens ligt het tarief nu vast voor 2 jaar (en is dus niet meer onderhevig aan
periodieke prijsschommelingen.) Voor gas (Residentie Schuttershof, administratief gebouw en
werkplaats arbeiders) is het nieuwe tarief goedkoper;
- Bij verstoppingen van afvoerleidingen in flatgebouwen door het lozen van ongepaste zaken
bijvoorbeeld, schrijft Volkshuisvesting de huurders aan met mededeling van de overlast die zo
berokkend wordt en de financiële gevolgen daarvan voor de huurders. Als de overlast blijft, volgt
een onaangekondigd huisbezoek bij alle betrokkenen. Dat werpt meestal wel vruchten af zodat
bijkomende kosten vermeden worden. (zie ook O.D 4.2).
-
Volkshuisvesting voert haar kleine herstellingen en klusjes in eigen regie uit. Dit kan snel en efficiënt
gebeuren omdat de SHM niet telkens een beroep moet doen op een externe firma (die bijvoorbeeld
telkens verplaatsingskosten zal aanrekenen) waardoor de doorgerekende herstellingskosten beperkt
worden. De SHM geeft aan dat het uurloon van de arbeiders dat zij doorrekent aan de huurders lager
ligt dan wat aannemers in vergelijkbare situaties aanrekenen en dat natuurlijk de kortingen op het
materieel integraal ten goede komen van de bewoners.
-
Bij de opzegging van het huurcontract gaat de technische dienst op voorhand ter plaatse om de
huurschade te bekijken en na te gaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen.
Volkshuisvesting voorkomt daarmee in sommige gevallen dure afrekeningen.
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
Eindoordeel: voor verbetering vatbaar
De visitatiecommissie is van mening dat de SHM dient in te zetten op een prijsbewust bouw- en
verbouwbeleid. De visitatiecommissie raadt aan om de aanzet die gegeven is in het ondernemingsplan
2013-2016 rond prijsbewust bouwen te expliciteren. Door de bouwkosten van bij de ontwerpfase tot na
de definitieve oplevering op consequente en eenduidige manier te meten en op te volgen, kan de SHM
nog beter invulling geven aan haar visie en strategie rond prijsbewustzijn.
De huurlasten zijn laag, zeker indien men rekening houdt met het feit dat ongeveer 47% van het
patrimonium uit appartementen bestaat. De SHM is er ook in geslaagd om de huurlasten in de periode
2008 t.e.m. 2012 gelijk te houden door in te zetten op de beheersing van de kosten die doorgerekend
worden aan de huurders.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 18 VAN 42
4.4
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
O.D. 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Volkshuisvesting voor woonzekerheid als goed. Er is een
duidelijke strategie waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de huurder en de maatschappij
(2 aanmaningsbrieven, huisbezoek of afspraak op kantoor, OCMW bemiddeling voor alle dossiers). Ondanks
het hoge aantal schulddossiers blijft het aantal uithuiszettingen beperkt. Er is een degelijke procedure
huurdersachterstallen en overlast. De SHM registreert ook de redenen van opzeg door de huurder.
-
-
-
-
Volkshuisvesting heeft een uitgewerkt stappenplan bij huurdersachterstallen en past dit consequent
toe. Tegelijkertijd is de procedure erop gericht om de uithuiszetting te voorkomen door samen te
werken met het OCMW. Steeds wordt de huurder uitgenodigd voor een gesprek of gaat
e
Volkshuisvesting langs voor een huisbezoek (na 2 aanmaning) om een afbetalingsplan op te stellen. Alle
huurdersachterstallen worden maandelijks op een overleg met het OCMW besproken dat zich ook
inschakelt om te bemiddelen waar nodig.Hier gaat het OCMW ook proberen te bemiddelen. Het dossier
kan bij een advocaat belanden als de bemiddeling van het OCMW geen effect heeft. De advocaat zal een
eenmalige aanmaningsbrief schrijven wanneer de schuld minder dan 500 euro bedraagt. Eventueel volgt
een procedure voor de vrederechter. Deze procedure wordt direct te gronde ingeleid. De sociale
actoren zijn vragende partij om eerst een verzoeningsprocedure in te leiden, wat tot een vermindering
zou kunnen leiden van 20% van de dossiers. De visitatiecommissie treedt deze visie bij; daarenboven is
een verzoeningsprocedure ook goedkoper. Volkshuisvesting bevestigt zijn wil om de
verzoeningsprocedure in te schakelen bij betwisting van huurderslasten.Daarnaast merken de sociale
actoren op dat de maatschappij onverbiddelijk is en geen OCMW tussenkomst meer aanvaardt om
alsnog een minnelijke aanzuiveringsregeling te kunnen treffen in allerlaatste instantie.De
visitatiecommissie stelt zich de vraag of de maatschappij zich soepeler kan opstellen indien de huurder
zijn openstaande schuld inwilligt voor de zitting, dit om ook de voornoemde hoge kosten te vermijden. .
Concreet dagvaardde de SHM in 2012 43 huurders omwille van huurdersachterstal(33 zittende
huurders, 10 vertrokken huurders).2 huurders verlieten vrijwillig hun woning; 8 huurders werden uit
hun huis gezet door een gerechtsdeurwaarder; 3 sloten een afbetalingsplan af voor de rechter. 9
huurders zuiverden hun schuld aan voor de effectieve uithuiszetting, maar na de rechtszitting en
uitspraak tot uithuiszetting. In 2013 zijn er 13 vonnissen bij verstek uitgesproken door de
vrederechter,de uitspraak rond 4 gerechtelijke afbetalingsplannen loopt nog. 5 zittende huurders zijn in
collectieve schuldenregeling.Er lopen in oktober 2013 42 betaalplannen met een gemiddelde looptijd
van 3 à 4 maanden.
Om uithuiszetting door overlast te vermijden, stelde Volkshuisvesting recent een procedure overlast op.
Er wordt samengewerkt met het CAW, die de “woonzorg” op zich neemt. Volkshuisvesting engageert
zich om de huurder niet op te zeggen zolang de begeleiding loopt en het handelingsplan wordt
nageleefd door de huurder. Er is ook periodiek overleg en feedback tussen het CAW, Volkshuisvesting en
de probleemhuurder. De visitatiecommissie waardeert deze aanpak,daar die de woonzekerheid
verhoogt van specifieke bewoners die een verhoogde kans lopen om overlast te veroorzaken
(problemen met hygiëne, drank, administratieve problemen).
Volkshuisvesting stelt 2 woningen ter beschikking van het OCMW als transitwoningen. De SHM gaat ook
in op de vragen van het OCMW om versneld toe te wijzen wegens dakloosheid.
O.D. 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie beoordeelt het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen als goed. De
SHM heeft een visie uitgeschreven met betrekking tot leefbaarheid, op basis van een analyse op het terrein.
Volkshuisvesting werkt hiervoor nauw samen met andere actoren. Ze wil de leefbaarheid ook verhogen met
eigen initiatieven, zoals tegengaan van sluikstorten en een doordacht onthaal van nieuwe huurders.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 19 VAN 42
-
-
-
-
-
De belangrijkste overlastproblemen situeren zich rond de wijk Residenties. Uit een bevraging van
dezebewoners,dewijkagenten en professionelen blijkt dat in de Residenties Schoondonk, Groenlaar en
Herselaar leefbaarheidsproblemen zouden ontstaan door veel wisselende huurders van de
bewonerspopulatie. 1/3 verlaat de residenties binnen de 3 jaar. Door dit grote verloop leven mensen
meer als vreemden naast elkaar en ligt de spontane sociale controle veel lager. Daarnaast zijn er
spanningen tussen de jonge en oudere generaties.De SHM maakte voor deze wijken een eigen
leefbaarheidsplan op om zo een globale en gerichte manier een en ander aan te pekken. Het
leefbaarheidsplan is door de SHM sinds enkele jarenvoor deze wijken opgemaakt. De
leefbaarheidsproblemen betreffen lawaai, sluikstorten, verstoppingen van afvoerleidingen,
hangjongeren en gebruik van drugs en alcohol. Een sociaal assistent van de SHM is sinds september
2013 elke woensdagnamiddag aanwezig, en de sociale actoren waarderen deze laagdrempelige
aanpak. Huurders vroegen om meer controle in deze residenties onder andere door een conciërge ter
plaatse.
De sociale dienst stelt bij een klacht een buurtonderzoek in. Volkshuisvesting licht de betrokken
mogelijke daders en slachtoffers per brief in over de problemen, acties en hun gevolgen. Als de
problemen voortduren, krijgt de probleemhuurder een onverwacht controlebezoek door de sociale
dienst. De sociale dienst zet de puntjes op de i en waarschuwt voor de eventuele gevolgen, namelijk
het verbreken van het huurcontract wegens overlast. Meestal volstaat dit. Bij voort-durende
probleemsituaties worden de huurders voor een gesprek uitgenodigd. Via bemiddeling van het CAW
tracht Volkshuisvesting een oplossing te zoeken. Het CAW komt met de huurder een tijdsgebonden en
realistisch handelingsplan overeen. Pas als alle bemiddelingspogingen zijn uitgeput, denkt de SHM aan
de ultieme sanctie, nl. de verbreking van het huurcontract.
Ook ATD 4e wereld, een armoede-organisatie,is actief in wijken van de SHM. De visitatiecommissie
raadt aan om deze vereniging ook op regelmatige basis te ontmoeten, daar zij de
“ervaringsdeskundigen” zijn in zake armoede en wonen.
Een ander voorkomend probleem is sluikstorten. De SHM overlegt met de gemeente, Intercommunale
Igemo en de politie. Een opruimdag is voorzien in het voorjaar 2014. Verder tracht de SHM de identiteit
van de sluikstorterste achterhalen door de achtergelaten vuilnis te doorzoeken of door analyse van
camerabeelden.
Volkshuisvesting zet ook in op een goed voorbereid en doordacht onthaal van nieuwe bewoners (onder
andere via een onthaalmap(zie OD 6.1) en huisbezoeken. Ze beschouwt dit als een preventief
instrument in het voorkomen van leefbaarheidsproblemen
De SHM doet ook inspanningen om de leefbaarheid te verbeteren door bij de inplanting van sociale
woonprojecten (of herinplanting bij vervangingsbouwprojecten) een mix te realiseren van koop- en
huurwoningen, het aantal woningen meer te spreiden over het terrein (minder hoogbouw) en
voldoende rust- en ontspanningsmogelijkheden voor alle leeftijden en groenruimtes te voorzien.
O.D. 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer
Beoordeling: goed
Volkshuisvesting heeft een eerste visietekst in 2008neergeschreven rond bewonersbetrokkenheid in het
kader van het leefbaarheidsplan (zie O.D. 4.2). Op dit moment beperkt de maatschappij zich tot het
bijeenroepen van huurders naar aanleiding van renovatieprojecten en grote verhuisbewegingen. In één wijk
is er een bewonersraad, waarmee de SHM wel samenwerkt. De bewoners werden ook betrokken bij een
volksfeest naar aanleiding van het 90-jarig bestaan van de maatschappij in 2012. De raad van bestuur nam
recent enkele principebeslissingen om de bewonersbetrokkenheid te verhogen. De SHM zelf heeft vanaf
september 2013 acties opgezet.
-
De raad van bestuur heeft zijn goedkeuring gegeven om bewoners te betrekken bij de aanleg van de
infrastructuur in de Akkerlaan en wat de verdere ontwikkeling van de stedenbouwkundige studie voor
Willebroek-Stad betreft. Er worden informatiemomenten georganiseerd in oktober en een buurtraad
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 20 VAN 42
-
-
opgericht; dit is ook gepland rond de Tuinwijk in november. Daarnaast zal een nieuw buurtfeest
georganiseerd worden in de Residenties om mensen dichter bij elkaar te brengen, onder andere door
een multicultureel dessertbuffet te organiseren.
In het voorjaar 2014 zal Volkshuisvesting in samenwerking met vrijwilligers onder de bewoners, de
gemeente en Igemo,eenopruimdag organiseren in de buurt van de Residenties. Enkele bewoners zijn
betrokken in de voorbereidende werkgroep.
De maatschappij stelt in de Residentie D’Oude Post en in de wijk Willebroek-Stad ook een buurtlokaal
e
ter beschikking zowel aan de bewonersraad als aan ATD 4 wereld. Bij de hertekening van de wijk, zal
een ontmoetingscentrum worden ingeplant en uitgebaat.
Deze initiatieven zijn de eerste stappen op de participatieladder (van informeren naar mee nadenken, tot
mede beslissingen nemen). Beleidsverantwoordelijken geven ook aan dat de SHM nog meer stappen moet
zetten om bewoners meer verantwoordelijkheid te geven bij het beheer van de wijken en woningen. De
gemeentelijke integratiedienst kan de SHM hierbij helpen. De huurders drukten de wens uit om in alle
wijken bewonersraden op te richten, om gezamenlijk de problemen aan te kaarten, maar ook om
informatie te krijgen rond energie en opvolging van technische meldingen. De visitatiecommissie raadt de
SHM aan om na te denken rond de verdere uitbouw van bewonersradensamen met de huurders en met
e
andere professionelen van de sector (CAW, Integratiedienst gemeente, ATD 4 wereld, huurdersbond). De
directeur stelde dat hij de resultaten van de tevredenheidsmetingen (zie O.D. 6.3) als basisvertrekpunt kan
gebruiken om deze uitwisselingen te starten.
OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners als goed. De SHM geeft
de nodige aandacht aan haar basisbegeleidingstaken zowel bij de intake, tijdens de huurperiode als bij de
beëindiging hiervan.
-
-
-
Volkshuisvesting geeft aan elke nieuwe huurder een onthaalmap. Deze geeft informatie rond alle
aspecten van huren: huisreglement, informatie rond personeel en raad van bestuur; huurcontracten en
brandverzekeringen, huishuur, aanvraag tot inwoning, onderhoud, herstellingen, huisvuil
verbouwingen, schotelantennes, opzeg contract, kopen woning, klachten, informatiebrieven,
facturen.Daarnaast neemt de sociale dienst de tijd om het huurcontract te overlopen evenals het
intern huurreglement. Bij de plaatsbeschrijving krijgt de nieuwe huurder een rondleiding van de
meestergastin zijn woning; ook verneemt hij hoe hij de verwarmingsketel dient te onderhouden, hoe
de thermostaat en het ventilatiesysteem werken. Na 6 maanden is er een controlebezoek door de
sociale dienst bij nieuwe of gerenoveerde woningen. De huurder kan dan nog om praktische uitleg
vragen.
Als de huur wordt opgezegd, brengt de technische dienst voor het einde van de huurovereenkomst,
een plaatsbezoek aan de vertrekkende huurder om een eerste keer een controle uit te voeren en te
overleggen over de noodzakelijke herstellingen (die de huurder zelf kan uitvoeren). Zo kan de huurder
deze uitvoeren voor het einde van het huurcontract en wordt de leegstand korter en de kosten voor de
huurder die voortspruiten uit huurschade beperkt.
De SHM beschikt ook over een duidelijke procedure bij interne mutaties, die door de huurders ook
gekend is.
Bij verplichte herhuisvesting neemt de Volkshuisvesting de kosten van de verhuis voor haar rekening.
De vervangwoning is instapklaar. De directeur en de maatschappellijk assistent bezoeken al deze
huurders individueel en de huurders zijn tevreden over de aanpak van de SHM in dit verband. De
huurdersbond suggereert ook om collectieve informatiemomenten te organiseren bij
herhuisvestingsprojecten, omdat zij vindt dat huurders soms samen sterker staan dan in individuele
gesprekken.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 21 VAN 42
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
Eindoordeel: goed
Volkshuisvesting is bekommerd om het welzijn van de huurder.
Zij besteedt aandacht aan de leefbaarheid en treedt consequent op.
Volkshuisvesting geeft de nodige huurdersondersteuning en heeft aandacht voor de kandidaat-huurders.
De SHM beschikt over een procedure huurachterstal die er ook op gericht is om uithuiszetting te
voorkomen. In dit verband beveelt de visitatiecommissie aan om alvorens een zaak ten gronde bij de
vrederechter in te leiden, de huurder nog een bijkomende kans te geven via een verzoeningsprocedure.
Bovendien raadt de visitatiecommissie aan om flexibeler te zijn als het OCMW nog tussenkomt eens de
gerechtelijke procedure ingezet is.
De sociale huisvestingsmaatschappij heeft de eerste acties ondernomenom de bewoners te betrekken bij
hun wijken. De visitatieraad raadt aan om dit samen met huurders en de aanwezige
e
welzijnsactoren(CAW, huurdersbond, ATD 4 wereld) te organiseren evenals met de gemeentelijke
integratiedienst.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 22 VAN 42
4.5
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID
O.D. 5.1: De SHM is financieel leefbaar
Beoordeling: goed
De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid. De financiële ratio’s onderbouwen deze
beoordeling.
-
Volkhuisvesting presteert op volgende financiële ratio’s beter dan de norm:
 de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin was in de periode 2008 t.e.m. 2012 steeds hoger
dan de norm. In 2012 was de ratio 2,25 terwijl de norm minimaal 1 is. Deze ratio geeft weer in
welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen;
 de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering was in 2012 licht hoger dan de
norm m.n. 0,87 (de norm is lager dan 0,85 voor goed en lager dan 0,70 voor uitstekend). Een
netto vrije cash flow die minder dan 1 bedraagt wil wel zeggen dat er meer inkomsten zijn dan
uitgaven. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode
van 2008 tem 2012 is de netto vrije cash flow positief geëvolueerd van rond de 1 naar 0,87.
 de nettowinstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering ten slotte ligt met 11% boven de norm
(norm is hoger dan 0). In 2010 en 2011 lag de nettowinstmarge rond de 0%, voor de periode
2008-2009 bedroeg deze ongeveer 7%.
-
Met een solvabiliteit van ongeveer 15% in de afgelopen 5 jaren is het risico klein dat de SHM haar
financiële verplichtingen t.o.v. schuldeisers niet zou kunnen nakomen. Het aandeel eigen vermogen
in de balans zorgt immers voor een goede buffer in geval van grote schommelingen in de uitgaven
en inkomsten van de SHM.
-
De goede financiële leefbaarheid is ondermeer. te danken aan het feit dat de SHM haar kosten goed
beheerst, een voorzichtig beleid heeft gevoerd en waar mogelijk een beroep doet op subsidies en
goedkope VMSW-leningen voor haar renovatieprojecten. De SHM heeft in 2011 en 2012 ook
vrijwillig beroep gedaan op de expertise van de VMSW op het vlak van financieel beheer. Dit heeft
geresulteerd in een aantal maatregelen ter verbetering van de financiële gezondheid. Anderzijds
heeft de SHM de voorbije jaren weinig in nieuwbouw geïnvesteerd. Nieuwbouwprojecten zijn in de
eerste jaren van de afbetalingsperiode van de gesubsidieerde leningen immers meestal
verlieslatend, waardoor ze een negatieve impact hebben op de financiële gezondheid van de SHM.
-
De SHM verkoopt jaarlijkst drie tot zes woningen maar herinvesteert de opbrengsten voornamelijk
in projecten om aan de ERP-verplichtingen te voldoen. Deze verkopen dragen dus op korte termijn
niet bij tot de financiële leefbaarheid van de SHM. De woningen waarvan de renovatiekosten hoog
zouden oplopen, komen in aanmerking voor (openbare) verkoop. De maatschappij heeft deze
woningen in kaart gebracht.
-
Zowel uit de eigen financiële planning van de SHM als uit deze opgemaakt door de VMSW (zie OD
5.4) blijkt dat de liquiditeitspositie van Volkshuisvesting positief blijft evolueren en dat er in de
nabije toekomst geen liquiditeitsproblemen te verwachten zijn. Hierbij dient wel een voorbehoud
gemaakt te worden: in beide planningen zijn de gevolgen van Masterproject Willebroek-Stad, het
project “Akkerlaan”, enz. nog niet verwerkt en deze projecten kunnen belangrijke financiële
implicaties hebben, al zal dit niet in de eerstvolgende jaren het geval zijn. De visitatiecommissie
beveelt aan om deze projecten zo snel mogelijk te integreren in de financiële planning om de
gevolgen ervan op de financiële toestand van de SHM beter te kunnen inschatten.
De visitatiecommissie komt op basis van bovenvermelde argumentatie tot de conclusie dat
Volkshuisvesting financieel leefbaar is. Indien nodig doet de SHM ook beroep op externe expertise (i.c. van
de VMSW) om haar bij te staan, de visitatiecommissie kan hiervoor haar appreciatie uitdrukken. Het is wel
duidelijk dat de financiële implicaties van het sloop- en vervangingsbouwprogramma (zie OD 1.1 en 2.1),
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 23 VAN 42
een invloed kunnen hebben op de financiële toestand van de SHM. Dit dient in kaart gebracht te worden
(zie OD 5.4).
OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed
Beoordeling: goed
De gemiddelde (totale) werkings- en onderhoudskosten per woning, behoren tot de 25% hoogste van de
sector. In feite zijn deze hoge kosten voor een belangrijk deel te verklaren door het feit dat de SHM over
een eigen technische dienst beschikt die alle renovaties en onderhoudswerkzaamheden uitvoerde telkens
een woning vrijkwam. Nu opteert de SHM omwille van efficiëntiereden ervoor om enkel nog gegroepeerde
renovaties uit te voeren voornamelijk door externe firma’s. De SHM doet grote inspanningen om haar
kosten onder controle te houden en heeft daarvoor een duidelijke strategie, die ze ook uitvoert. De
visitatiecommissie oordeelt daarom dat de SHM goed presteert op het vlak van de beheersing van haar
kosten. De frictieleegstand,die in vergelijking met de rest van de sector hoog ligt, is daarin een dissonante.
-
De SHM heeft een technische dienst. Deze stond tot voor kort in voor het belangrijkste deel van de
herstellingen, voor het onderhoud en vooral de renovatie van het eigen patrimonium. Ze deed heel
weinig beroep op externe firma’s voor deze werken. N.a.v. een financiële analyse en na een overleg
met de VSMW blijkt evenwel dat het efficiënter is renovaties gegroepeerd aan te pakken met de
hulp van externe firma’s, o.a. omdat er schaalvoordelen kunnen gerealiseerd worden. Aangezien de
SHM haar technische dienst op een sociaal verantwoorde manier gedeeltelijk wil reorganiseren
heeft dit wel als gevolg dat de uitgaven tijdelijk kunnen oplopen. De SHM dient enerzijds het
bestaande personeel te blijven betalen en doet anderzijds beroep op externe firma’s voor de
renovaties. Deze renovatieprojecten zullen meestal met een NFS2- of een FS3-lening gefinancierd
worden maar ook de leningslast dient de SHM terug te betalen. Volkshuisvesting heeft daarom
beslist om arbeiders die de organisatie verlaten niet automatisch te vervangen en om tegelijk in te
zetten op de herscholing van de arbeiders. Sommige onderhouds- en controletaken (bv. CVinstallaties) dienen immers altijd uitgevoerd te worden en indien externe firma’s deze opdrachten
momenteel uitvoeren is terug insourcen hiervan een te overwegen alternatief. Bij het bepalen van
de taken die terug voor insourcing in aanmerking komen houdt Volkshuisvesting o.a. rekening met
het feit of de kosten hiervan kunnen doorgerekend worden volgens de huidige huurwetgeving. De
visitatiecommissie is van oordeel dat deze strategie op termijn zijn vruchten zal afwerpen.
-
De SHM neemt dus maatregelen om de kosten te beheersen. Zoals hierboven al gemeld, ervaart de
visitatiecommissie de organisatie van de SHM als kostenbewust, wat zich ook nog op andere
vlakken uit. Enkele voorbeelden:
 maandelijks wordt de evolutie van de rekening 611 (onderhoudskosten) opgevolgd en
wordt er gerapporteerd aan de raad van bestuur. In het ondernemingsplan 2013-2016 is
als doelstelling opgenomen dat de onderhoudsuitgaven op het niveau van het boekjaar
2011 dienen bevroren te worden. De SHM levert dan ook inspanningen om het onderhoud
van de woningen nog beter te plannen;
 bij ieder ontslag door het personeelslid zelf of bij (vervroegde) pensionering gaat de SHM
na of een vervanging noodzakelijk is. In de periode 2011 t.e.m. 2013 werden zo 3 arbeiders
niet vervangen.
 de SHM toetst voorstellen van beslissingen met financiële gevolgen af t.o.v. de
jaarbegroting. Alhoewel een jaarbegroting slechts een beperkte waarde heeft bij een SHM
omdat de allerbelangrijkste uitgaven, m.n. de aflossingen van de leningen en de
personeelskosten moeilijk op korte termijn te verminderen zijn, kan het toch een
instrument zijn om kleinere uitgaven onder controle te houden;
 de beslissing werd genomen om in eenvoudige rechtszaken zelf te pleiten en zo te
besparen op de advocaatkosten;
 indien goedkoper doet de SHM beroep op de sociale werkplaats voor het kuisen (i.c. Imsir
uit Boom).
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 24 VAN 42
In feite kan men stellen dat de SHM een duidelijke strategie heeft om haar kosten te beheersen,
die kort samengevat is opgenomen in het ondernemingsplan 2013-2016. Deze strategie blijkt
vruchten af te werpen aangezien de totale werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar in
2012 effectief op het niveau lagen van 2011. Ook t.o.v. 2008 en 2009 zijn de kosten niet gestegen,
enkel in 2010 was er een belangrijke, tijdelijke stijging van deze kosten waar te nemen maar dit
was aan te wijten aan strikt eenmalige uitgaven.
-
De frictieleegstand (ongeveer 2,7% in 2012) ligt vrij hoog in vergelijking met de rest van de sector.
Slechts 30% van de SHM’s heeft een hogere frictieleegstand. Om leegstand zoveel mogelijk te
vermijden, houdt de SHM bij de opzegging van het huurcontract een zogenaamde ‘voorcontrole’. Zo
kan de SHM aan de huurder melden welke zaken hij in orde moet brengen tegen het einde van de
opzeggingsperiode en worden kosten ten laste van de huurder zoveel mogelijk vermeden. De SHM
bepaalt op dat moment ook welke herstellingen ten laste van de verhuurder zijn, zodat ze voor het
einde van de opzeggingsperiode materialen kan bestellen, de herstellingen door eigen arbeiders
kan inplannen en onderaannemers tijdig kan bestellen. De SHM probeert daarmee de periode van
frictieleegstand tussen twee verhuringen zo klein mogelijk te houden. De SHM gebruikt ook een vrij
overzichtelijk systeem om de leegstand op te volgen.
De structurele leegstand is eveneens vrij hoog (8,6% in 2012). Maar de verklaring daarvan is logisch.
De SHM werkt momenteel aan erg omvangrijk sloop- envervangingsbouwprojecten Tuinwijk,
Akkerlaan en Masterproject Willebroek-Stad (zie OD 1.1) en herhuisvesting van de zittende
huurders is daarin natuurlijk een belangrijk onderdeel. Daarom houdt de SHM sommige woningen
vrij voor herhuisvesting of voor sloop.
-
Het terugdringen van de frictieleegstand heeft tal van voordelen zoals onder andere hogere
huurinkomsten, een verbetering van het imago als sociale huisvestingsmaatschappij en een betere
aanwending van de overheidsinvesteringen wat resulteert in een hogere maatschappelijke
toegevoegde waarde. Op basis van deze argumenten kan de visitatiecommissie enkel aanraden om
de frictieleegstand prioritair en grondig te onderzoeken en aan te pakken. Misschien kan de SHM de
herstellingswerken n.a.v. een nieuwe verhuring nog efficiënter aanpakken.
-
De contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag (meerwerken) bij
renovatieprojecten waren de voorbije jaren soms hoog, nieuwbouwprojecten waren er nauwelijks
(zie O.D.3.1). In 2012 liepen de contractwijzigingen voor renovatieprojecten op tot 5% van het
contractbedrag (van 1 mio euro). De visitatiecommissie raadt aan om naar de oorzaken hiervan te
zoeken en eventueel de bestekken aan te passen waar nodig of de werfopvolging strikter uit te
voeren. De SHM zal in de toekomst immers meer gebruik maken van groepsrenovaties door externe
firma’s. Overschrijdingen van het contractbedrag kunnen een belangrijke invloed hebben op de
financiële leefbaarheid van Volkshuisvesting, en zeker wanneer overschrijdingen van het subsidiabel
plafond gefinancierd moeten worden met eigen middelen of marktconforme leningen.
O.D. 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude
Beoordeling: goed.
De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal, sociale fraude en
domiciliefraude. In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal bij de 75% laagste van
alle SHM’s en dit in de voorbije 5 jaren (laatste jaar 2012 met 3,08%). Tevens is er een zeer vlotte en goede
samenwerking op dossierniveau met het OCMW van Willebroek. De SHM zet ook meer en meer in op de
bestrijding van sociale fraude en domiciliefraude.
-
De SHM beschikt over een goed uitgewerkte procedure huurdersachterstallen - die sinds kort
onderdeel van de procedure “debiteurenreglement” vormt - en past deze toe. Deze procedure
bevat de nodige ruimte om een afbetalingsplan voor te stellen dat in de tijd beperkt wordt
gehouden en het OCMW van Willebroek geeft aan dat er op dossierniveau een vlotte en goede
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 25 VAN 42
samenwerking is (zie ook OD 4.1). De dossiers worden besproken op het maandelijks overleg met
OCMW (of via e-mail in dringende gevallen).
-
De consulente juridische en sociale zaken van de SHM licht de schuldendossiers periodiek toe op
het directiecomité. De SHM beschouwt de procedure huurdersachterstallen als een levend
instrument en grijpt deze bespreking op het directiecomité aan om de procedure eventueel aan te
passen. Deze korte feedbackcyclus draagt de appreciatie van de visitatiecommissie weg.
-
De SHM boekt alle vorderingen (gerechtskosten, gerechtsinteresten, enz.) op de (vertrokken)
huurder sinds 2012 correct in en ze worden niet meer extracomptabel bijgehouden. De
visitatiecommissie beveelt echter aan om de procedure van het afboeken van oninvorderbare
vorderingen en van het boeken van waardeverminderingen in overeenstemming te brengen met de
meest recente richtlijnen die daarvoor werden uitgevaardigd. Door huurdersachterstallen pas erg
laat af te boeken als oninvorderbaar, is het resultaat en de onderlinge positionering met andere
SHM's vertekend.
-
De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude en heeft
daarvoor in de praktijk een aanpak uitgewerkt. Eerst en vooral licht de SHM bij het ondertekenen
van het huurcontract het belang van het aangeven van bijwoning toe. Bij meldingen van buren of
wijkbewoners controleert de SHM de gezinssituatie via de Kruispuntbank Sociale Zekerheiden past
ze de huur aan of betekent ze de opzeg (bij onrechtmatige inwoning). Indien een huisbezoek niets
oplevert, vraagt de SHM de meterstanden van gas, elektriciteit en water op. Wanneer het
vermoeden van fraude blijft, maar de SHM dit niet kan bewijzen, schakelt ze het Agentschap
Inspectie RWO in (1 dossier tot nu toe dat twee maal werd voorgelegd aan de inspectie). Het
dossier werd neergelegd bij het Arbeidsauditoraat in Mechelen. De SHM dient het resultaat van het
onderzoek af te wachten. In de loop van juni 2013 werd een nieuwe, geformaliseerde procedure ter
eerste lezing aan de raad van bestuur voorgelegd, om de transparantie en de interne controle te
verhogen. Eind augustus 2013 is er een overleg met de burgemeester, de gemeentesecretaris, de
politiecommissaris, de OCMW-voorzitter en –secretaris en het gemeente- en OCMW-personeel
hierover doorgegaan. De SHM grijpt ook een opleiding over domiciliefraude van de Vlaamse
Wooninspectie aan om de procedure te verfijnen.
-
De visitatiecommissie stelt vast dat Volkshuisvesting de bestrijding van deze fraude ter harte neemt
maar wijst erop dat sommige SHM’s een aantal andere instrumenten hebben ontwikkeld om met
domicilie- en sociale fraude om te kunnen gaan, zoals een ‘risicoanalyse’ of het vergelijken van de
inkomens over een aantal jaren. De visitatiecommissie stelt voor dat Volkshuisvesting ten rade gaat
bij collega-SHM’s. Het bestrijden van domicilie- en sociale fraude draagt tevens bij tot het
voorkomen van huurdersachterstallen omdat hiermee hoogoplopende verrekeningen worden
voorkomen.
OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan
Beoordeling: goed
De SHM stelt twee alternatieve en elkaar aanvullende financiële plannen op met een tijdshorizon van
minimaal 10 jaar, al wordt slechts de eerste 5 jaren actief gebruikt. Deze plannen worden maandelijks
geactualiseerd en besproken op de raad van bestuur. Omdat de SHM beide plannen als een
beleidsinstrument gebruikt, is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze
operationele doelstelling.
-
De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële
planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld
met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor
aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd
worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen
en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 26 VAN 42
van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de
terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen.
-
Volkshuisvesting heeft een eigen model van financiële planning opgemaakt. Het concept hiervan
vertrekt van dezelfde basisgegevens als het VMSW-plan en werd afgetoetst met de VMSW maar de
SHM beschouwt dit eigen instrument als eenvoudiger te hanteren. De SHM checkt wel periodiek af of
de beide planningen dezelfde resultaten opleveren. Volkshuisvesting gebruikt vrij voorzichtige
veronderstellingen in haar financiële planning, bijvoorbeeld dat zowel de huurinkomsten als de kosten
stijgen met 2%. De renovatie- en onderhoudsplanning is geïntegreerd in de financiële planning. Tevens
heeft de SHM terecht bijzondere aandacht besteed aan de berekening van de verwachte derving van
de huurinkomsten ten gevolge van de verwachte leegstand n.a.v. het masterproject Willebroek-Stad en
het project “Akkerlaan”. Het klein onderhoud en de herstellingen werden ingeschat op basis van de
historische gegevens.
-
De SHM gebruikt de financiële planning als een beleidsinstrument. Van voorstellen van beslissingen
met een financiële impact wordt eerst nagegaan wat de gevolgen ervan zijn op de financiële
leefbaarheid van de SHM. Sinds begin 2013 is de financiële rapportering aan de raad van bestuur en het
directiecomité uitgebreid met de financiële planning. De bestuursorganen beschikken nu over de
instrumenten om de financiële leefbaarheid van de SHM op te volgen en de impact hierop van
belangrijke beslissingen in te schatten.
-
De visitatiecommissie raadt de SHM echter aan om nog intensiever gebruik te maken van deze
financiële planningsinstrumenten in het kader van het erg omvangrijke investeringsprogramma van de
SHM voor de volgende jaren (o.a. dus het Masterplan Willebroek-Stad, het project “Akkerlaan”, enz.).
Op termijn wordt ongeveer een derde van het patrimonium gesloopt en gedeeltelijk vervangen door
huurwoningen en gedeeltelijk door koopwoningen. De financiële planning houdt hiermee nog geen
rekening. Als reden hiervoor geeft de SHM aan dat de realisatie van deze projecten nog te ver in de
toekomst ligt (i.c. 2015 en volgende) en dat de parameters (zoals kostprijs van de projecten, de exacte
timing) nog niet kunnen bepaald worden. Dergelijke omvangrijke en complexe investeringsoperatie (zie
OD 1.1) is eerder uitonderlijk in de sector en de visitatiecommissie is de mening toegedaan dat het
sterk aangewezen is om de impact van deze projecten op de financiële leefbaarheid nu te simuleren, in
samenwerking met de VMSW. Daarbij kan men vertrekken van gemiddelde kostprijzen, verwachte
startdata van de projecten, de vermoedelijke leegstand enz. Bij de VMSW en binnen de SHM is
voldoende kennis aanwezig om realistische waarden voor de inputparameters voor te stellen. Tevens
zou men diverse scenario’s kunnen uitwerken en simuleren. De financiële planningsinstrumenten zijn
daartoe voldoende flexibel. Ten slotte stelt de visitatiecommissie voor om de huidige tijdshorizon van
de financiële planning uit te breiden tot minimaal 10 jaar maar bij voorkeur tot 15 of 20 jaar. Bij
investeringsprojecten van dergelijke omvang is dit de enige realistisch te beschouwen periode. Ter
onderbouwing van deze stelling: de terugbetalingstermijn van de onderliggende NFS2/FS3-leningen
bedraagt al minimaal 33 jaar.
O.D. 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie vindt dat Volkshuisvesting goede prestaties levert in haar streven om naar een echte
woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarbij op de volgende argumenten:
 Volkshuisvesting werkt bij de uitvoering van het masterproject Willebroek-stad samen met de
koopmaatschappijen KLE Mechelen en Klein-Brabant om een sociale mix van huur- en
koopwoningen te realiseren in het projectgebied;
 de SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg te Willebroek (ongeveer 1 keer per jaar). Uit de
verslagen van het lokale woonoverleg blijkt dat het masterproject Willebroek-stad daarbij
telkens aan bod komt (zie ook OD 6.2);
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 27 VAN 42
 de samenwerking met de SVK Optrek, actief o.a. in dezelfde gemeentes, beperkt zich tot het
doorverwijzen van personen met een hoge woningnood. Er is geen samenwerking met het
Vlaams Woningfonds;
 de SHM heeft meegewerkt aan het opstellen van het sociaal woonconvenant, waarin drie
kleinere projecten in Willebroek-Stad en het project woonuitbreidingsgebied Akkerlaan worden
opgenomen;
 naar aanleiding van een projectontwikkeling op de Brownfield-convenantsite “Denaeyer” te
Willebroek, waar de gemeente een sociale last heeft opgelegd van 70 sociale koopwoningen, in
fasen te realiseren, heeft de bouwpromotor in 2012 gepolst of de SHM bereid is hieraan mee te
werken. Oorspronkelijk heeft de SHM de promotor doorverwezen naar de SHM de Kleine
Landeigendom Mechelen, actief in de koopsector. Maar aangezien de respons hier beperkt was,
werd de vraag in 2013 opnieuw gesteld. Tegelijk gaf de VMSW aan dat ook SHM’s met
huuractiviteiten sociale koopwoningen kunnen realiseren en kunnen bemiddelen in het
verstrekken van de Vlaamse Woonlening (dit is de commerciële benaming voor de bijzondere
sociale leningen van de VMSW). Het directiecomité onderzocht daarop of het aangewezen is om
zelf sociale koopwoningen te realiseren in Willebroek o.m. ook in het masterproject WillebroekStad aangezien bij de vervanging van de 504 huurwoningen gestreefd zal worden naar 2/3
sociale huurwoningen en 1/3 sociale koopwoningen. Daarbij kwamen aspecten als werklast,
financiële haalbaarheid, beschikbaarheid van kennis, competenties en personeel, … aan bod. De
raad van bestuur heeft vervolgens principieel beslist voortaan zelf in te staan voor de bouw en
verkoop van sociale koopwoningen in Willebroek en het bemiddelen van de Vlaamse
Woonlening voor de VMSW en heeft aan de directie de opdracht gegeven dit concreet verder
uit te werken.
OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De
SHM heeft een aantal procedures en processen beschreven en heeft het risicobeheer verder uitgediept.
Daarnaast bestaat er ook een controle op het magazijnbeheer. Het vier-ogen principe m.b.t. betalingen en
controle facturen wordt gerespecteerd. De deontologische code is gekend door de leden van de raad van
bestuur en het personeel.
-
Een aantal kritische processen zijn beschreven en vastgelegd in procedures, zoals het
debiteurenreglement, de procedure kasverrichtingen, de procedure liquiditeitsbeheer, de
goedkeuringsprocedure facturen en betalingen, de procedure loonadministratie, de procedure
terugbetaling onkosten personeel, de procedure “voorraad- en magazijnbeheer” (aankoopbeleid en
beheer), de procedure beveiliging gegevens en activa. Samen met de directie en de betrokken
medewerkers werden een 3-tal procedures overlopen om na te gaan of de principes van
functiescheiding worden gerespecteerd en om te verifiëren, in de mate van het mogelijke, of de
procedures ook gekend zijn en worden toegepast:
 de betalingsprocedure is zodanig opgebouwd dat de betalingen die moeten uitgevoerd worden
in het betalingssysteem ISABEL worden ingevoerd. De boekhouder controleert deze
verrichtingen. De zaakvoerder ondertekent de betalingen na controle van bedrag en
rekeningnummer. De directeur kan geen betalingen invoeren in ISABEL, enkel handtekenen;
 de procedure huurachterstallen;
 de procedure magazijnbeheer (zie verder).
Deze drie procedures voldoen aan het principe van functiescheiding en zijn bij de bevraagde
medewerkers gekend. De procedures werden overigens in 2013 geactualiseerd door de
personeelsleden zelf onder coördinatie van de stafmedewerkster.
-
Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat de gevoerde aanbestedingsprocedures
uitgebreid aan bod komen en dat de raad van bestuur onderbouwde beslissingen kan nemen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 28 VAN 42
-
De SHM heeft een uitgebreide technische dienst en houdt ook een aanzienlijke magazijnvoorraad
aan. Volkshuisvesting gebruikt een Warehouse Management System (WMS), om op een
geautomatiseerde wijze de voorraadbewegingen te registeren. De SHM werkt met het principe van
“open magazijn” waarbij de arbeiders van de maatschappij zelf de goederen uit het magazijn mogen
ophalen. Via een systeem van werkbonnen en labels met streepjescodes worden de
voorraadbewegingen in dat WMS geregistreerd. Voorzover de visitatiecommissie kan beoordelen
zijn de procedures voorraadbeheer en aankopen administratief sluitend en efficiënt georganiseerd.
Relevante taken en verantwoordelijkheden zijn beschreven. Op het gebied van de
voorraadaankopen ligt de delegatiebevoegdheid duidelijk vast en de aankoopbedragen zijn
aangepast aan de recente wijzigingen van de Wet Overheidsopdrachten. In het principe van “open
magazijn” is het aangewezen dat het verbruik steekproefsgewijs wordt getoetst aan het
“normverbruik”, zeker voor kleine goederen of recuperatiemateriaal. De procedure maakt melding
van een steekproefsgewijze controle van de werkelijke voorraad t.o.v. deze aangegeven in het WMS
maar nog niet van een toetsing t.o.v. een normverbruik. Het is aan de directie om te oordelen of
deze controle noodzakelijk is.
-
Volkshuisvesting beschikt over een deontologische code voor het personeel en voor de leden van
de raad van bestuur. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in
complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt
raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomendehouvast om integer te kunnen
handelen onder tal van omstandigheden.
-
De SHM heeft in 2013 ingezet op risicobeheer. Risicomanagement is het identificeren en
kwantificeren van risico's (bijvoorbeeld tijdens de uitvoering van een project) en het vaststellen van
beheersmaatregelen. Met beheersmaatregelen probeert men kans van optreden of de gevolgen
van risico’s te beïnvloeden of dus te beheren om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen veilig te
stellen. Op een vrij pragmatische manier heeft Volkshuisvesting een aantal belangrijke risico’s
geïdentificeerd (bv. Een brand vernietigt alle digitale en papieren dossiers) en heeft daar een aantal
mogelijke beheersacties tegenover gesteld (bv. sluitend archiveringssysteem invoeren). De
visitatiecommissie beoordeelt deze pragmatische aanpak, waarbij de omvang van de oefening
aangepast is aan de omvang van de organisatie, als positief.
-
Uit de gesprekken met de huurders is naar voren gekomen dat de opvolging van de technische
klachten kan geoptimaliseerd worden. De visitatiecommissie komt effectief tot de vaststelling dat er
op dat vlak geen geformaliseerde procedures voorhanden zijn alhoewel de SHM over een
uitgebreide technische dienst beschikt. De visitatiecommissie meent dat hier een
verbeteringsopportuniteit is weggelegd voor de SHM met een onmiddellijk positieve impact op de
klantentevredenheid. De visitatiecommissie begrijpt natuurlijk dat de middelen in ieder geval
beperkt zijn en dat sommige technische klachten niet prioritair behandeld kunnen worden. In dat
geval is een correcte en duidelijke communicatie aan betrokken melder van groot belang.
O.D. 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie meent dat de SHM bereid is tot verandering en verbetering. Zo heeft de SHM een
ondernemingsplan uitgewerkt dat gebaseerd is op strategische en operationele doelstellingen uit het
draaiboek prestatiebeoordeling en werkt ze nu aan de implementatie van dit plan.
-
In de loop van 2012 hebben zowel de administratieve diensten als de raad van bestuur van de SHM een
kritische zelfevaluatie van de werking van de vennootschap uitgevoerd in de vorm van een
sterktezwakteanalyse. Daaruit zijn 18 actiepunten gedistilleerd die de SHM geïntegreerd heeft in het
beleidsplan 2013-2016. De SHM heeft dit beleidsplan 2013-2016 uitgewerkt gebaseerd op de
strategische doelstellingen van het prestatiedraaiboek. In dit plan legt de SHM de beleidsopties voor de
volgende periode van 4 jaar vast. Dit ondernemingsplan bevat de visie en missie van de SHM en de
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 29 VAN 42
strategische doelstellingen die vertaald worden naar operationele doelstellingen. Een aantal
operationele doelstellingen zijn vertaald in concrete acties met meetpunten (bv. “Volkshuisvesting is
financieel leefbaar” en dit wordt o.a. vertaald in “Volkshuisvesting heeft een gecorrigeerde
liquiditeitsratio in enge zin die groter is dan 1”). Het operationeel maken van de verschillende acties is
opgenomen in de persoonlijke werkopdrachten van de personeelsleden.
-
Het beleidsplan 2013-2016 vertoont nog een aantal hiaten. Het bevat nog niet alle aspecten die
noodzakelijk zijn om van een volledig ondernemingsplan te kunnen spreken zoals een overzichtelijk
actieplan, de nodige acties en de daartoe voorziene timing, kritische succesfactoren, taken en
verantwoordelijkheden. Volgens de visitatiecommissie dient de SHM nog te investeren in visievorming
(bv. rond milieuvriendelijkheid) en mist het beleidsplan 2013-2016 wat consistentie. Daarbij raadt de
visitatiecommissie aan om het actieplan te voorzien van een haalbare en realistische timing. Het
voordeel van het actieplan ligt in het feit dat de SHM daardoor een beter zicht krijgt op de in te zetten
middelen (bijvoorbeeld op personeelsvlak) die nodig zijn om de doelstellingen te bereiken. Overigens
heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat de SHM een aantal van die 18 actiepunten al heeft
uitgevoerd (zoals het aanwerven van een onthaalbediende om het onthaal van de klanten te
verbeteren).
-
De organisatie van de SHM kent een vlakke structuur. Elke medewerker heeft een functiebeschrijving,
een jaarplanning en wordt jaarlijks geëvalueerd. Eventueel hebben er ook functioneringsgesprekken
plaats. De SHM heeft zich daarbij geïnspireerd op het PLOEG-evaluatiesysteem dat de Vlaamse
Overheid hanteert voor de eigen personeelsleden. Volkshuisvesting heeft een werkgelegenheidsplan
45+, waarin de maatregelen zijn opgenomen die de prestaties en de arbeidsvreugde van 45-plussers
positief beïnvloeden. Tevens kunnen 45-plussers zelf voorstellen ter verbetering van de
arbeidsomstandigheden aanbrengen die gebundeld aan de raad van bestuur worden bezorgd ter
bespreking. De personeelsleden worden nauw betrokken bij het beleid. Alle administratieve
medewerkers krijgen op voorhand de agenda van de raad van bestuur en kunnen zelf agendapunten
suggereren. Na de raadszitting volgt er onmiddellijk een debriefing. Het verslag van de raadszitting
evenals het overzicht met openstaande raadsbeslissingen wordt aan de medewerkers bezorgd. Volgens
de sociale balans hebben 11 personeelsleden 188 uur opleiding gevolgd in 2012, dit komt neer op
ongeveer 2 opleidingsdagen per personeelslid of ongeveer 0,56% van het totaal aantal gepresteerde
uren. Daarnaast nemen de personeelsleden ook deel aan de infosessies georganiseerd door de VMSW,
Wonen Vlaanderen, VVH, enz. De personeelsleden gaven aan dat ze gestimuleerd worden om opleiding
te volgen.
-
De SHM investeert in informatietechnologie om haar werking te verbeteren. In 2012 heeft de SHM
daartoe bijkomende modules van haar basissoftwarepakket aangekocht en in 2013 werd de telefonieinfrastructuur aangepakt om het klantenonthaal te verbeteren.
-
De SHM zet niet in op het volgen van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Rekening houdend met
het feit dat er geen BSO in Willebroek werd opgelegd en met de omvangrijke renovatie- en
vervangingsbouwplannen, kan de visitatiecommissie hiervoor begrip opbrengen.
-
Ten slotte kan opgemerkt worden dat alle actoren,waarmee de visitatiecommissie heeft gesproken
evenals de huurders unaniem aangaven dat “er de laatste jaren een nieuwe wind waait door de SHM”.
De SHM had de visitatie in ieder geval uitstekend voorbereid. Het is nu aan de maatschappij om dit
momentum te bestendigen in het voordeel van haar kliënteel.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 30 VAN 42
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID
Eindoordeel: goed
De SHM is financieelgezond o.a. omdat ze haar kosten goed beheerst, een voorzichtig beleid heeft
gevoerd en waar mogelijk een beroep doet op subsidies en gesubsidieerde investeringsleningen voor
haar renovatieprojecten. Omwille van de omvangrijke investeringen die in de komende jaren gepland
worden, is de SHM in 2011 en 2012 ook op zoek gegaan naar ondersteuning voor wat betreft het
financieel beheer. Met de VMSW heeft de SHM naar eigen zeggen een sterke partner op dit vlak.
De SHM zet stappen in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij en heeft concrete plannen
om ook sociale koopwoningen te realiseren evenals te bemiddelen voor de Vlaamse Woonlening van de
VMSW. De visitatiecommissie stelde vast dat Volkshuisvesting bereidheid toont om te veranderen en om
haar prestaties te verbeteren. Het heeft een ondernemingsplan 2013-2016 uitgewerkt o.a. gebaseerd op
een sterktezwakteanalyse. Alle actoren waarmee visitatiecommissie contact had, inclusief de bewoners,
gaven aan “dat er een nieuwe wind door de maatschappij waait.” Het is nu aan Volkshuisvesting om dit
momentum te bestendigen.
De SHM voorkomt huurdersachterstallen en bestrijdt domicilie- en sociale fraude. Op het vlak van het
terugdringen van de frictieleegstand kan de SHM nog vooruitgang maken. En hoewel de SHM een goed
financieel plan gebruikt als een beleidsinstrument bij het nemen van investeringsbeslissing raadt de
visitatiecommissie toch aan om intensiever gebruik te maken van dit financiële planningsinstrument in
het kader van het erg omvangrijke investeringsprogramma van de SHM voor de volgende jaren (o.a. dus
het Masterplan Willebroek-Stad, het project “Akkerlaan”, enz.). Op termijn wordt ongeveer een derde
van het patrimonium gesloopt en gedeeltelijk vervangen door huurwoningen en gedeeltelijk door
koopwoningen. De financiële planning houdt hiermee nog geen rekening, terwijl dit volgens de
visitatiecommissie wel aangewezen is. Tevens zou men diverse investeringscenario’s kunnen uitwerken
en simuleren.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 31 VAN 42
4.6
PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID
O.D. 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk
Beoordeling: goed
De visitatiecommissie vindt dat Volkshuisvesting haar huurders duidelijk en snel informeert en daarvoor
diverse communicatiekanalen inzet (website, gerichte nieuwsbrieven, collectieve en individuele
informatiemomenten, toegankelijke en bereikbare medewerkers, …).
De SHM is vlot bereikbaar; elke medewerker kan huurders in een individueel kantoor ontvangen.
Met betrekking tot de bereikbaarheid van Volkshuisvesting zijn de openingsuren ruim. Er is één
avondopening op donderdagavond. Buiten de kantooruren kan een bericht nagelaten worden. Voor
dringende interventie is G4S (nachtwakers) bereikbaar die kan doorverwijzen naar de aannemers. De
huurders zijn hiervan op de hoogte. Het kantoor is ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers.
Volkshuisvesting Willebroek heeft een klantvriendelijke website, gericht op het informeren van haar
(kandidaat)huurders. De lezer kan kennis nemen van de nieuwsbrieven voor de huurders, rechten en
plichten van de huurders en het jaarverslag van de maatschappij. Volkshuisvesting is ook actief op
Twitter. Alle medewerkers volgden de opleiding “klare taal”.
Alle brieven die de visitatiecommissie kon inkijken zijn vriendelijk van toon en eenvoudig opgesteld.
Nieuwe huurders krijgen een onthaalmap (zie O.D.4.4) met ruime informatie over alle aspecten van
sociaal wonen.
De personeelsleden volgden allen een opfrissing van de cursus “klantvriendelijkheid –
klantgerichtheid”. Sommige huurders en de sociale actoren merkten op dat sommige medewerkers
van de technische dienst niet altijd vriendelijk en begripvol reageren op de technische meldingen van
de huurders. De visitatiecommissie raadt daarom aan dat de SHM haar inspanningen op dit vlak verder
zet en systemen opzet om dergelijke signalen van huurders te detecteren en op te volgen.
De SHM richt regelmatig specifieke nieuwsbrieven aan haar huurders, o.a. over het tijdig snoeien van
hagen en het verwijderen van onkruid in de tuin, maar ook over veiligheidswerken (verstevigen
terrassen, extra nooduitgang bij brand) en netheid en preventie van sluikstorten.Deze nieuwsbrieven
kunnen verschillend zijn naargelang de wijk. Vooral bij grote renovatiewerken worden de
informatievergaderingen gehouden voor de huurder zodat deze ook rechtstreeks met hun vragen
terechtkunnen en samen het gesprek kunnen aangaan met de SHM.
Volkshuisvesting heeft ook een infobalie met diverse informatiefolders voor de kandidaat-huurders.
Tevens verstrekt ze informatie over andere sociale woonactoren en verwijst hen door (SVK, andere
SHM’s in het gebied, Vlaams Woningfonds).
Conform het klachtendecreet is er een klachtenprocedure met aanduiding van een
klachtenbehandelaar. De procedure is gekend bij de huurders.Echter deze medewerker behandelt
voornamelijk de klachten op het sociaal gebied. Naar de vraag wie technische klachten behandelt, is
het antwoord verschillend, naar gelang de persoon: de technische dienst zelf, de directeur. De
huurders meldden uitdrukkelijk dat ze het gevoel hadden afgewimpeld te worden door de technische
dienst en soms 3 of 4 maal dienen te bellen voor hetzelfde probleem. Met de ingebruikname van een
nieuw onderdeel van Sociopack stelt de directeur dat dit probleem kan opgevangen worden, doordat
alle meldingen door de onthaalbediende zullen geregistreerd worden. De visitatiecommissie raadt aan
om de interne procedure opnieuw te evalueren en 1 persoon aan te duiden die alle klachten
behandelt. Ook de klager persoonlijk ontvangen zou kunnen bijdragen tot een betere
klachtenbehandeling.
OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk
Beoordeling: goed
-
-
De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van Volkshuisvesting met de beleidsinstanties en
andere organisaties als goed, o.a. omdat ze een actieve rol speelt in diverse overlegplatformen. Alle
woon- en beleidsactoren vinden de communicatie goed.
Volkshuisvesting vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, agentschap Wonen Vlaanderen en
RWO Inspectie, maar dient de beslisingen op tijd aan te leveren.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 32 VAN 42
-
-
De SHM neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg, waar ook de koopmaatschappijen van het
werkgebied deel van uitmaken. De welzijnsactoren, met uitzondering van het OCMW, worden niet
uitgenodigd. Vanuit de optiek van een efficiëntere coördinatie van alle initiatieven, raadt de
visitatiecommissie de SHM aan om te blijven aandringen bij de gemeente om de sociale actoren hier
bij te betrekken, zoals ze reeds herhaaldelijk deed in het verleden. Het bleek uit de gesprekken dat zij
ofwel elkaar niet kenden of niet op de hoogte waren van de initiatieven en projecten die zij opzetten
voor de bewoners. De SHM en de sociale actoren zijn hier vragende partij. (zie ook O.D. 1.5)
Volkshuisvesting werkt ook nauw samen met 11 andere SHM’s uit de omgeving. De directeurs van
deze SHM’soverleggen op geregelde basis. Zo coördineerde de directeur van Volkshuisvesting de
werkgroep Plaatsbeschrijving (éénzelfde document voor de hele regio). De technische dienst neemt
ook deel aan het Energieplatform van de VMSW. De sociale en technische diensten werken ook mee
aan het overlegplatform sociale diensten en het Technisch Forum van de VVH.
OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten
Beoordeling: goed
-
Volkshuisvesting meet de tevredenheid van de sociale huurders niet globaal, maar wel via beperkte
maar zinvolle enquêtes. Deze initiatieven zijn vrij recent (de laatste 4 maanden) of moeten voor het
einde van het jaar plaats vinden. De visitatiecommissie suggereert om formeel en structureel vast te
leggen op welke vaste momenten de tevredenheidsmetingen plaats vinden. Ook het systematisch
ondervragen van alle huurders (als klant) na bepaalde dienstverleningen (herstelling bijv.) kan nuttig
zijn.Dit gebeurt nu systematisch na voorlopige opleveringen van renovatieprojecten ( bv na het
afkitten van ramen in de drie grote Residenties (zomer 2013). De score is goed.
Recent (juni 2013) lanceerde de SHM een tevredenheidsmeting bij de kandidaat-huurders, naar
aanleiding van de actualisering van het register. De SHM peilde naar de kwaliteit van het
inschrijvingsproces en de communicatie tijdens de wachttijd. Er was een respons van 25% bij de 597
kandidaat-huurders. De SHM scoorde zeer goed daar in bijna 72 % een score werd toegekend van
goed tot zeer goed. Voornamelijk werd geapprecieerd dat de medewerker alles in begrijplijke taal
uitlegt, voldoende informatie geeft over de toelatingsvoorwaarden en over welke stappen er nog
moeten gezet worden om zich in te schrijven. De SHM lijkt iets minder te scoren op de vraag “wanneer
ik niet onmiddellijk bij de medewerker terecht kan, neemt de SHM snel contact met me op”. Deze
tevredenheidsenquête is de eerste in de rij. De directeur meldde dat de conclusies hierover nog
dienen getrokken te worden.
De maatschappij bevroeg in september 2013 ook alle huurders over hun woning en hun
woonomgeving. Een derde van de huurders antwoordde op deze bevraging. De resultaten waren op
het moment van de visitatie nog niet bekend.
De visitatiecommissie kon nog andere tevredenheidsformulieren inkijken, die zullen peilen naar de
kwaliteit van de dienstverlening en de bewonersparticipatie. Deze zullen kortelings gelanceerd worden
(vanaf december 2013). De resultaten van deze tevredenheidsmetingen zullen aangekaart worden op
collectieve informatievergaderingen in de wijken, als aanknopingspunt naar de huurder toe en als
startpunt voor bewonersraden, stelde de directeur. De visitatiecommissie raadt de Volkshuisvesting
aan om de resultaten grondig te analyseren en te overleggen met de huurders, eventueel via de
e
bewonersraden en de verenigingen actief met de huurders (ATD 4 wereld, CAW, huurdersbond).
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID
Eindoordeel: goed
Volkshuisvesting informeert de huurders goed en correct. Ook de actoren zijn hier tevreden over.
De visitatiecommissie is tevreden over de initiatieven die de maatschappij gestart heeft op het gebied
van tevredenheidsmetingen en raadt de maatschappij aan om deze weg verder te bewandelen. Deze
tevredenheidsmetingen zijn immers een bron van wat er leeft bij de huurders en kunnen als startpunt
gebruikt worden om de dienstverlening nog te verbeteren. De visitatiecommissie suggereert om dit in
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 33 VAN 42
een planning neer te schrijven. De huurder kan zijn standpunt niet alleen mede delen, maar ook nader
betrokken worden bij de werking van zijn wijk en er ook medeverantwoordelijk voor zijn.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 34 VAN 42
5.
5.1
AANBEVELINGEN
Aanbevelingen voor de SHM
Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de
volgende aanbevelingen:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Overleg met alle welzijnsactoren van het gebied, om de noden van bijzondere doelgroepen te kunnen
detecteren. Zo kan er in de nieuwe projecten rekening gehouden worden met eventuele noden van
personen met een fysieke handicap, personen die onder begeleiding wonen. Zo wordt er tegemoet
gekomen aan de noden van bijzondere doelgroepen bij het nieuwe Masterplan Willebroek Stad.Dit
beantwoordt aan de sociale doelstelling van de maatschappij. (zie OD 1.5)
Neem het concept van aanpasbaar bouwen mee in de toekomstige nieuwbouwenrenovatieprojecten.Werk hier een strategie rond uit. Een aanpasbaar gebouwde woning kan
meegroeien met de bewoners (“levenslang wonen”) en kan ook dienen voor een wisselend
doelpubliek (oud, jong, personen met een beperking) of voldoen aan de evoluerende noden van de
huidige bewoners. De SHM kan daarbij een beroep doen op de expertise van collega’s SHM’s. (zie
O.D.2.3.)
Monitor de bouwkosten tijdens de volledige project- en bouwcyclus om eventueel tijdig te kunnen
ingrijpen en de bouwkosten onder controle te houden, dit in overeenstemming met het
ondernemingsplan 2013-2016 waarin de SHM aangeeft alleen renovatie- en nieuwbouwprojecten uit
te voeren waarvan de geraamde kostprijs in het definitief ontwerp beneden het financieringsplafond
van de VMSW blijft zodat geen marktconforme financiering of financiering met eigen middelen nodig
is om het project volledig te financieren. Formaliseer de recent opgebouwde expertise omtrent
prijsbewust bouwen eventueel in een ontwerpnota die als leidraad voor de ontwerpers van nieuwe
en/of renovatieprojecten kan dienen. Organiseer een stricte werfopvolging ten einde meerwerken
zoveel mogelijk te voorkomen (zie O.D. 3.1)
Garandeer een nog betere woonzekerheid door eerst een verzoeningsprocedure voor de vrederechter
te starten in plaats van alle dossiers direct te gronde in te leiden. Ook een soepeler optreden bij het
einde van de procedure kan de woonzekerheid verbeteren. Hoge procedure- en advocaatskosten
kunnen vermeden worden als men rekening houdt met een ultieme aanzuivering van de
huurdersachterstal net voor de rechtszaak ten gronde. (zie O.D. 4.1)
Betrek bewonersverenigingen (ATD 4e wereld, CAW, huurdersbond) bij de oprichting van nieuwe
bewonersraden, zodat huurders niet alleen informatie ontvangen, maar ook hun visie kunnen geven
op de nieuwe wijken in ontwikkeling (participatieladder)en zo geleidelijk medeverantwoordelijkheid
kunnen dragen bij het wijkbeheer. (zie O.D.4.3)
Op termijn wordt ongeveer een derde van het patrimonium gesloopt en gedeeltelijk vervangen door
huurwoningen en gedeeltelijk door koopwoningen. De financiële planning houdt hiermee nog geen
rekening. Simuleer nu de impact van deze projecten op de financiële leefbaarheid, in samenwerking
met de VMSW. Bij de VMSW en binnen de SHM is voldoende kennis aanwezig om realistische waarden
voor de inputparameters voor te stellen. Tevens zou men diverse scenario’s kunnen uitwerken en
simuleren. De financiële planningsinstrumenten zijn daartoe voldoende flexibel. (zie O.D. 5.4 en
O.D.2.1)
Herzie kritisch de klachtenprocedure, zodat met zekerheid alle klachten bij de klachtenbehandelaar
terecht komen. De nieuwe module van Sociopackkan zoals wordt aanbevolen voor een meer sluitend
registratiesysteem zorgen en hierin verbetering brengen. De visitatiecommissie raadt aan bijzondere
aandacht te besteden aan de opvolging en afwerking van de technische klachten (of meldingen die
niet opgelost geraken), daar dit een invloed kan hebben op de tevredenheid van de huurders. De
visitatiecommissie raadt ook aan om elke huurder persoonlijk te ontvangen, wat nu niet altijd gebeurt.
Maak ook de naam van de klachtenbehandelaar op het internet bekend. (zie O.D. 6.1)
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 35 VAN 42
5.2
Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen
De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te
nemen:
De SHM heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende
vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken. De mate waarin de voormelde
aanbevelingen verwerkt worden en de mate waarin verbetering is gerealiseerd zal de toetssteen zijn bij de
volgende visitatie.
5.3
Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid
De visitatiecommissie heeft geen aanbevelingen voor het Vlaams woonbeleid.
5.4
Goede praktijken bijde SHM
Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die
aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte
aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren
wordt gebracht.
De visitatiecommissie waardeert de opmaak van een huurdersmap waar alle informatie in 1 centraal
document zich bevindt; de huurder kan rustig deze informatie thuis doornemen, ook later nog na het eerste
contact. Zo is de SHM zeker dat dezelfde informatie aan iedereen is gecommuniceerd; deze aanpak
vermindert ook het aantal telefoontjes naar de medewerkers, wat een vermindering is van de werklast. De
SHM ziet dit werkinstrument als een preventief informatiekanaal.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 36 VAN 42
BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN
Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur)
- Andy Dilles, directeur
- Toon Van Dyck, voorzitter
- Heidi Van Praet, bestuurder
e
- Danny De Maeyer, 1 ondervoorzitter
- RonyCuyt, vertegenwoordiger provincie Antwerpen
e
- Arne Audiens, 2 ondervoorzitter
- Prof. Raf De Saeger, lid directiecomité
Medewerkers SHM
- Ben Foqué, Sociaal assistent -klachtenbehandelaar
- Linda Segers, Financieel manager
- Chris Troniseck, architect
- Mario Van Den Bogaert, hoofd arbeiders en kuisploeg
- Julie Janssens, juridisch en sociaal consulent
- Veronique Daelemans, kandidaat-huurders
- Nadine Bogaerts, onthaal
Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie
- Niemand kon aanwezig zijn: de verantwoordelijke wonen is in zwangersschapsverlof,de coördinatrice
was slechts enkele dagen in dienst. Urbanisme liet weten dat ze niemand afvaardigen van de gemeente
Willebroek.
- DhrAlex Van Beersel, beheerder IVA Innova en afgevaardigde van de gemeente Willebroek
Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers
- André Smolders, sociale dienst, OCMW Willebroek
- Anja Roels, Integratiedienst Willebroek Dienst Samenlevingsopbouw
- Marc Van Echelpoel, CAW Het Welzijnshuis projectbegeleider “Woonzorg”
- Femke Nuttin, CAW het Welzijnshuis, preventieve woonbegeleider
- Hillaert Ann, coordinator SVK Optrek
- Ann Beerlandt, teamcoordinator Huurdersbond Antwerpen VZW
Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners)
- 9 huurders
De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.
Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen)
- Eddy Bevers, Burgemeester Willebroek
- TinnekeHuyghe, Schepen Wonen
- Leo Walbers, OCMW voorzitter
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
PAGINA 37 VAN 42
BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN
Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale
huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in
staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM
als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een
SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt ueen alfabetische lijst
van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuurvan het
rapport.Volledigheidisniet onze bedoeling. We willenin een of twee zinnen typische begrippen in
de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties
van deze SHM.Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website
www.wonenvlaanderen.be.
Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende
manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast
nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op
de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme
aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou
zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol.
Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een
nieuwbouwwoning
Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de
eerste verplichte stap ominaanmerkingte kunnen komen voor
een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een
project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details
moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en
type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de
aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op
de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn
plannen.
Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail
verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het
gaat om woningen die in overeenstemming met de
‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor
bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een
‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning
zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te
passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De
maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid
van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze
zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de
criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008,
p. 112-116 (www.vmsw.be ).
ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar
hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven
(ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets
vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) ,
kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig
wonen.De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter
beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en
SHM’skunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep
doen op bijzondere subsidies.
Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de
aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen
verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt
door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s).
De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden
bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse
overheid de financiering van die leningen subsidieert,
waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven
aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning
als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen
(zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …).
Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014
wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de
VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze
de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en
particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal
SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale
lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op
www.vlaamswoningfonds.be
en
www.vlaamsewoonlening.be.
De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen
voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door
EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de
financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse
overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat
een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van
sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel
spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder
dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat
gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan
de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng
voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende
sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn
momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel
Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be
BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende
het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per
gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO)
inzakebijkomende
sociale
huurwoningen,
sociale
koopwoningen en sociale kavels opgenomen.De nulmeting is
de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets
(in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende
sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1
januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets
gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011.
PAGINA 38 VAN 42
CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be)
C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een
leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals
geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en
aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en
renovatie worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van
toepassing voor elk project waarvoor een SHM een
aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat
een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be
Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken
vastleggen
over
beleid,
doelstellingen
en
samenwerking.Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het
Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid.
EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle
gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige
vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding
wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen
voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De
EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de
energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming,
hetbinnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op
www.vlaanderen.be
EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert
potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van
de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een
woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar
een boete. Het attestwordt opgemaakt door een erkende
energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en
op www.energiesparen.be
Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22
oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende
voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale
huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure
voor de beoordeling van de prestaties van sociale
huisvestingsmaatschappijen.
Zie
http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10
19843
ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen
woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder
dakisolatie
of
met
weinig
energiezuinige
verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt
kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020
(ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De
gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in
geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de
prestatiedatabank.
E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie
een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe
energiezuiniger de woning is.
GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke
sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de
Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de
huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil
tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde
uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste
factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een
huurderspubliek met lage inkomstenzullen daardoor ook
lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s
met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle
SHM’s recht op dergelijke subsidie.
Huurdersachterstallen:
Huurdersachterstallen
zijn
betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan
gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde
huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden
hierin
opgenomen.
Om
de
huurdersachterstallen
vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet
betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan
huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.
Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar
of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van
SHM’s
onderscheiden
we
omgevingsindicatoren,
effectindicatoren en prestatieindicatoren
- omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving
waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het
aantal huishoudens in het werkgebied.
- effectindicatoren meten in welke mate de strategische
doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden
bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar
zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de
realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale
huurwoningen. Het is de gemeente die de
verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit
BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente
dit wenst.
- prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele
doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden
gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen
meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de
prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met
indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen
alle SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een
prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale
huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium.
Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een
openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het
kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de
concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op
basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in
voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in
het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art.
1,16° kaderbesluit sociale huur).
KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse
Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale
huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse
Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in
een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid
en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in
Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen
worden.(zie
http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10
16403&param=inhoud).
K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau
van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij
houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren,
de daken, de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt,
hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of
gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van
maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40.
PAGINA 39 VAN 42
Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en
frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand
beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden
leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande
uitvoering van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM
zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of
niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder
kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd
aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd.
NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw
financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s
van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden
werkingskosten in werking.Voor de financiering van sociale
huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op
renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn
van 33 jaar.In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van
zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het
maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door
de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening.
FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de
principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden
vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer
aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s
realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin
van de aflossingsperiode minder dan op het einde
(inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is
negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder
moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend.
OCMW :Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn
OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele
doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide
doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in
indicatoren die concreet maken hoe de strategische
doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans
worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit
één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen
worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen
geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat
de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt).
Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van
de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met
een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende
stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een
meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de
SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de
prestaties van de SHM worden beoordeeld.
Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-,
effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen
Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde
gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een
woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige
instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht
krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen
dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om
sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren.
SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische
doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode
afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s
worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken
en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet
exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan
niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate
waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden
bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren.
Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning
verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te
stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt
dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject
toepasselijke percentage.In alle gemeenten waar nog niet is
vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is
voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde
stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere
verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus
geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer
uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op
www.wonenvlaanderen.be).
SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)
Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie
welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen
gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale
Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien
dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte
voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels
voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente
rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke
doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid
in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit
sociale huur ).
UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het
kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw,
infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en
ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale
koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP
opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer
een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de
mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de
realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het
type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden
hiervoor
verwervingssubsidies,
projectsubsidies
of
rentesubsidies voorzien.
VAPH :Vlaams Agentschap
Handicap(www.vaph.be)
voor
Personen
met
een
Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de
mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te
verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel
strikte voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is
mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of
organisaties
die
de
Vlaamse
Regering
daartoe
erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering
Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren
die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een
woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering
loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want
de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn
geen
inkomensgrenzen.
Ingeval
van
onvrijwillige
werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een
tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de
hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van
PAGINA 40 VAN 42
het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies,
van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering
Gewaarborgd Wonen vind je opwww.wonenvlaanderen.be.
Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening
Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur
(ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens
dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt
achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK
bezetting van de woning; de voorrangsregels en de
chronologische volgorde van de inschrijvingen.
VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een
rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of
de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd
gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds
werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8
VTE.
PAGINA 41 VAN 42
KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40
1230 BRUSSEL
T: 02-5531752
E-MAIL:
[email protected]
WEBSITE:
WWW.VISITATIERAAD.BE
TWITTER:
@VISITATIERAAD
FACEBOOK:
FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Reactie van de SHM
op het visitatierapport van
Samenwerkende Maatschappij voor
Volkshuisvesting,
Willebroek
Datum reactie SHM: 29 januari 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Beslissing van de minister n.a.v.
de prestatiebeoordeling van de SHM
Samenwerkende Maatschappij voor
Volkshuisvesting,
Willebroek
Datum beslissing minister: 26 februari 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Meer manieren om BSO te halen (pdf - 353 kB)

Zijn sociale woningen te luxueus? (pdf - 180 kB

Zijn er genoeg vrouwen te vinden voor de raden van bestuur va “Sla

Adv. Serviceflats

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Presentatie Grontmij – juni 2014

Nieuwsbrief Trichterveld

Ja. sp.a heeft de ambitie om het aandeel van de sociale

Verkort Memorandum Vegelinssteyn