Lees hier het artikel

DONDERDAG 13 FEBRUARI 2014
HDC2S1
Stelling
8
Regionaal
63%
Relatie op werk
verziekt sfeer
Aantal
stemmen: 301
37%
Metropool
eens
oneens
Eens
Oneens
9 Als er een relatie ontstaat op
het werk, mogen de arbeid en de
sfeer op de werkvloer er niet
onder lijden. 'Werk gaat voor het
meisje', luidt het spreekwoord.
Verstandiger is dat één van de
twee een andere baan zoekt. ^
9 Jaloezie is de boosdoener,
niet een relatie. Van elkaar
houden lijkt mij prima voor de
sfeer. Relaties kunnen uitgaan en
dan moet men verder maar met
emoties is niets mis. Dat treiteren
van jaloerse collega's is erger. ^
Aad van der Culik, Lisse.
Roland Beukert, IJmuiden
Creatief
met lege
kantoren
Kantoorruimte krijgt nieuwe functie *
Door transformatie veel nieuwe hotels
Roel van Leeuwen
[email protected]
Amsterdam * Geen huurder meer,
jaren leegstand en wat dan? Steeds
meer eigenaren van kantoorcomplexen zoeken - met pijn in het
hart - naar een nieuwe bestemming
voor deze panden. 'Uiteindelijk is
er geen winnaar. Hier wordt geen
geld mee verdiend'.
„Het is damage control", zegt Gijs
Albada Jelgersma van IVG over de
transformatie van de Arena Towers
(23.000 ni2) tot een hotel en hoofdkantoor van Praxis.
Voor IVG Institutional Funds
GmbH, een institutionele belegger
uit Duitsland die een kleine miljard euro van pensioenfondsen en
verzekeraars in Nederland belegt
(onder meer in kantoren) leek de
aankoop van Arena Towers in 1999
- op een steenworp afstand van de
Amsterdam Arena - een veilige
belegging.
Een kantoor op een toplocatie, met
een zittende huurder, de ABNAmro bank. Maar nadat deze het
pand had verlaten, stond markante
gebouw met zijn twee torens, jarenlang leeg.
„We hebben er alles gedaan om een
nieuwe huurder te vinden. Er was
ook best veel belangstelling. Maar
dat liep allemaal op niets uit", zegt
Abada Jelgersma. „Uiteindelijk
hebben we i n nauwe samenwerking met onze aandeelhouders
besloten het verlies niet langer op
te laten lopen."
Een deel van het pand (de laagbouw) werd herontwikkeld ten
behoeve van de nieuwe huurder
Praxis en verkocht aan APF. En
met de opbrengst wordt nu het
gedeelte met de torens (de hoogbouw) opgeknapt. Het hele complex is al bedekt met hagelwitte
gevelplaten, die de metamorfose
compleet maken.
Zekerheid
Op 1 mei opent de Intercontinental
Hotel Group er twee hotelformules. „Er komt een Holiday Inn met
120 kamers (vier sterren) en een
Holiday Inn Express met 323 kamers (3 sterren)", zegt Albada Jelgersma. „Het is de meest dure
manier van renoveren, maar we
hebben wel de zekerheid dat we 25
Het Rembrandtparkgebouw.
FOTO HDC MEDIA
jaar een huurder hebben."
De situatie bij Arena Towers staat
niet op zichzelf. De crisis en zeker
ook Tiet nieuwe werken' met flexplekken hebben er mede toe geleid
dat er ruim een miljoen vierkante
meter kantoorruimte leeg staat.
Kantorenloods Paul Oudeman en
zijn collega Tom Verbeem zijn
door de stad aangesteld om de
leegstand te lijf te gaan. Dit doen
ze vooral door de eigenaren te
ondersteunen bij het realiseren van
hun nieuwe plannen.
Verkenning
„Het is een traject dat we samen
ingaan. Als een eigenaar bij ons
komt, maken wij eerst een verkenning. We kijken naar wat er mogelijk en wenselijk is en of bijvoorbeeld het erfpachtcontract moet
worden aangepast", zegt Oudeman. Elke situatie staat op zich.
„Al ons beleid, wet- en regelgeving
is ingericht op het realiseren van
nieuwbouw, van grasland naar
stad. Transformatie van panden is
voor veel partijen nieuw. Deze
handleiding wordt nu langzaam
geschreven op basis van ervaringen
uit de praktijk."
In het voormalige GAK-gebouw zijn kleine appartementen gemaakt.
De belangrijkste voorwaarde om
een transformatie te laten slagen, is
dat de eigenaar bereid is en i n staat
is om zijn verlies te pakken en
opnieuw te investeren i n het pand.
Een van de eerste grote projecten
(36.000 m2) die van de grond is
gekomen, is de transformatie van
de Rembrandtparkgebouw van een
bankgebouw tot een hotel annex
hotelschool.
Eigenaar Pronam (van de familie
die ook eigenaar is van IKEA) koos
relatief snel eieren voor zijn geld.
Oudeman: „Al snel zijn we de
mogelijkheid van een hotel gaan
onderzoeken. I n die tijd gebeurde
het eigenlijk nergens dat van een
kantoorpand een hotel werd gemaakt. We hebben met de eigenaar
gekeken of het mogelijk was (technisch, planologisch en financieel)
en of er voldoende draagvlak voor
was. Toen dat helder was, is de
Kleine woningen
Ze mogen dan niet al te groot zijn
(28 tot 47 H12), maar de starterswoningen in het voormalige GAKkantoor aan het Bos- en Lommerplantsoen i n Amsterdam (aan de
ring Aio) vinden gretig aftrek.
De gigantische kantoorkolos stond
jarenlang leeg en nadat de Rietveld
Academie - dat tijdelijk gebruik
had gemaakt van het complex besloot toch niet naar het gebouw
te verhuizen, moest vastgoedontwikkelaar A M naarstig op zoek
naar een nieuwe functie. I n samenwerking met woningcorporatie
Stadgenoot werd besloten het
complex te transformeren in een
woongebouw. De eerste fase is
inmiddels gerealiseerd met 330
Het voormalige GAK-gebouw.
FOTO HDC MEDIA
huur- en koopwoningen.
„Opvallend is dat zeventig procent
van de koopwoningen aan vrouwen is verkocht", zegt Andre Attasio van A M . „Dat komt doordat we
veel aandacht aan veiligheid hebben besteed met open liften en een
videofoonsysteem."
Aan de tweede fase (nog eens 330
woningen) wordt hard gewerkt.
Ook komen er nog een parkeergarage, bergingen en een buitenbioscoop. Over de invulling van de
derde fase - het middengedeelte
van het gebouw - wordt nog nagedacht.
Voor het pand moesten slimme
oplossingen worden bedacht. Onder meer om geluidsoverlast van de
ringweg te beperken. Ook moesten
er ramen komen die echt gebruikt
konden worden. Attasio: „Dat
HDC2S2
DONDERDAG 13 FEBRUARI 2014
De nieuwe stelling
Pakkertje moet kunnen
Regionaal
Stem en reageer
op onze website
Op de Verhoeff-RoUmannschool in Bodegraven mogen kinderen op het schoolplein geen pakkertje meer spelen. Wel tikkertje. Dat is namelijk een minder ruw spelletje, want dan
grijpen de kinderen elkaar niet vast. Volgens de directeur van
de protestants-christelijke school hadden kinderen zelf aangekaart dat ze er last van hadden omdat pakkertje vaak ontaardde in getrek en geduw. En de pleinwacht had het er maar
druk mee. Bent u het eens met het verbod? Of moet de school
zich niet zo bemoeien met het spel van kinderen op het
plein... Stemmen kan op onze website.
'Pak me dan, als je kan..
9
Metropool
ARCHIEFFOTO
Transformatie kantoorruimte
TC.::.
J.^-
in 1T12
200.000
158.472
150.000
100.000
50.000
26.400
Arena Towers herbergt straks
twee hotelformules onder één
dak. Het werd onlangs voorzien
van nieuwe witte gevelbeplating.
FOTO CORPORATE MEDIA
Twee hotels
gescheiden
onder één dak
FOTO HDC MEDIA
eigenaar op zoek gegaan naar een
exploitant die in een keer 450
kamers wilde exploiteren in het
viersterrensegment." Volgens Oudeman loopt het Ramada Apollo
Hotel als een trein. „Je kijkt uit
over heel Amsterdam en met de
tram ben je zo i n de binnenstad en
op Schiphol."
In de daarop volgende jaren werden veel meer kantoorpanden
getransformeerd tot hotels. Ook op
in trek
moesten ramen zijn die open konden zonder dat ze daarmee het
architectonische beeld aantastten.
En aan de kant van de ringweg
hebben de appartementen een
smalle serre gekregen ter isolatie."
Volgens Attasio heeft de gemeente,
met name de kantorenloods, goed
meegedacht over alle technische
oplossingen. Daarnaast heeft de
gemeente het project financieel
ondersteund. Kantorenloods Paul
Oudeman over zijn werk: „In drie
fases nemen wij grond af van de
eigenaar. De grond geven we vervolgens uit in erfgoed. Het geld dat
dit oplevert, wordt gebruikt voor
de verbouw van het complex."
Bij A M zijn ze trots op het project.
„Er komen toch 900 tot duizend
mensen wonen. De omgeving is er
heel blij mee."
plekken waar je ze misschien niet
meteen zou verwachten. Oudeman:
„Hotel Orly Plaza bij Station Sloterdijk is hiervan een goed voorbeeld. Amsterdammers denken dat
hier het einde van de wereld is,
maar als je op bookingsites kijkt
naar de cijfers die de gasten geven,
dan merk je dat zij het een perfecte
locatie vinden. Je bent met de trein
binnen zes minuten in de binnenstad."
Dat de Arena Towers straks
twee formules van de Intercontinental Hotel Group herbergt, mag bijzonder worden
genoemd.
„Het is voor hen de enige plek
op de wereld waar ze Holiday
Inn en Holiday Inn Express onder een dak hebben", zegt Gijs
Albada Jelgersma van IVG.
Het blijven echter wel twee
aparte hotelformules en daarom worden de gasten inpandig
zoveel mogelijk van elkaar gescheiden gehouden.
Albada Jelgersma vreest niet
voor de concurrentie van de vele andere hotels in de stad. „De
prijzen liggen hier lager dan in
de binnenstad. En via het
naastgelegen intercity treinstation ben je snel in de binnensteden van Amsterdam en
Utrecht."
'Dat er nog vele mogen volgen'
2011
2012
2013
2014
Cijfers: gemeente Amsterdam © Sharon de Ronde
Al 2000 gegadigden
vooroud-kantoor
Roel van Leeuwen
Een relatief jong gebouw dat binnenkort een nieuwe bestemming
krij gt, is het voormalige kantoor van
Syntrus/Achmea aan de Molenwerf,
nabij station Amsterdam Sloterdijk.
Er komen woningen in en die zullen
zeker allemaal worden verhuurd. Er
zijn immers al meer dan 2000 geïnteresseerden.
Het kantoor (32.000 m2) werd i n
2001 gebouwd, onder meer met geld
van pensioenfondsen. Maar toen gebruiker Achmea besloot haar huisvesting te concentreren, dreigde
leegstand.
Niet de beste plek
„De kans dat het aan één grote partij
kon worden verhuurd was niet al te
groot. Het ligt niet op de plek die
doorgaat voor de beste kantoorlocatie van Amsterdam", vertelt Evert
Meijer van Syntrus/Achmea.
Het kantoor, dat al de uitstraling
had van een woongebouw, wordt nu
omgebouwd tot een complex met
185 huurwoningen voor het middensegment.
„Voor die groep is lang heel weinig
gebouwd", verklaart Meijer deze
keuze. „De woningen (gemiddeld
76 vierkante meter) kosten gemiddeld 950 tot 1000 euro per maand.
Inclusief parkeerplaats, want we
hebben onder het gebouw 300 parkeerplaatsen. De verhuur start in
maart."
Perspectief
Volgens Meij er hebben de eigenaren
door de transformatie weer het perspectief op rendement gekregen.
„Als dit een succes wordt dan wordt
het een voorbeeldproject voor de
rest van Nederland."
Na de bouwvak worden de appartementen, dan voorzien van balkons,
opgeleverd.
Volgens Meijer heeft de inzet van de
gemeente er zeker toe bijgedragen
dat het bouwplan van de grond is
gekomen. „De gemeente heeft goed
meegedacht om het probleem op te
lossen."
Ook kantorenloods Paul Oudeman
is zeer te spreken over het project.
„Hier waren we in een vroeg stadium - nog voordat het gebouw leegstond - al redelijk snel eens over wat
er ging gebeuren. Dat gaf de eigenaar comfort en de gemeente een
hoop rust."
Kantorenloods Paul Oudeman
over zijn favoriete herbestemmingsprojecten (in willekeurige
volgorde).
1.
Rembrandtparkgebouw:
„Had de potentie van vele jaren
leegstand (groot, log, typische
bouwstijl). Dankzij veel lef, doorzettingsvermogen en creativiteit
van alle partijen is het gelukt dit
project van de grond te krijgen."
2. Arena Towers: „Het eerste
project waar ik ooit mee begon en
eindelijk komt het van de grond.
En hoe. De locatie is beeldbepalend i n het Arenagebied en er is
niet bespaard. Deze ontwikkeling was het wachten waard."
3. Voormalig GAK-kantoor:
„Bijna een sprookje. Eigenaar,
corporatie en gemeente hebben
de handen ineen geslagen en met
Tom Verbeem (I) en Paul Oudeman.
open vizier is gewerkt aan een oplossing. En die mag er zijn."
4. Molenwerf (Syntrus/Achmea): „Dit is het eerste project
waar grootschalig reguliere woningbouw wordt gerealiseerd in
een kantoor in Amsterdam. Het is
het bewijs dat het kan. Dat er nog
vele mogen volgen."
Het gebouw van Syntrus/Achmea.
FOTO HDC MEDIA

Download Report